ème Partie : Conclusions personnelles et motivées du ... * Conforter les sites d‘activités...

PLU de Sciez-sur-Léman 74 – Conclusions personnelles du Commissaire Enquêteur – Aout 2017 – page n°1

2ème

Partie :

Conclusions personnelles et motivées du Commissaire Enquêteur

à l’issue de l’Enquête Publique

en vue de l’approbation du PLU de la Commune Sciez-sur-Léman (74) Communauté d’agglomération « Thonon-Agglomération »

C’est le 15 Septembre 2015 que le Conseil Municipal de Sciez, suite à la décision du Tribunal

Administratif d’annuler le PLU de 2013, a prescrit la révision de ce POS valant PLU.

Mais par la suite, vu les évolutions intervenues en matière de compétences des instances

intercommunales, c’est la Communauté d’Agglomération «Thonon Agglomération » qui a délibéré sur le

document transmis par Monsieur le Maire de Sciez et c’est elle qui a arrêté le projet de PLU le 15

décembre 2016.

J’ai été nommé « Commissaire Enquêteur » pour conduire cette enquête publique, par décision de

Monsieur le Président du Tribunal Administratif de Grenoble en date du 17 Aout 2016.

Et c’est Monsieur le Président de « Thonon Agglomération » qui a lancé la consultation des PPA, et a

mis à l’enquête le PLU par arrêté du 17 Mai 2017.

Une élaboration profondément marquée par l’évolution du contexte

Même si le POS avait subi plusieurs modifications, ce PLU marque une étape importante dans la

politique d’urbanisation de Sciez qui s’étend sur 2047 hectares.

Le POS avait été approuvé le 3 décembre 1993 et la Commune comptait près de 4.000 habitants,

aujourd’hui elle en compte environ 6.000.

Le contexte juridique a considérablement changé en particulier avec un cadre juridique profondément

modifié, du fait en particulier :

- de l’application renforcée de la Loi littoral


- de la mise en application de tout un ensemble de lois votées plus récemment : la LOI SRU de

2000, la Loi Urbanisme et habitat » de 2003,

- et surtout du vote des Lois « Grenelle » de 2009 et de 2010, et de la Loi ALUR de 2014,

complétée par la Loi « d’avenir pour l’agriculture » de 2014.

De plus, le contexte institutionnel est fort différent : La Commune de Sciez est incluse dans

différents schémas supra-communaux, en particulier dans le Scot du Chablais (Schéma de cohérence

Territoriale), mais aussi dans le PLH du Bas Chablais (Plan Local de l’Habitat), le SAGE (Schéma

d’Aménagement des Eaux), etc... et, même, depuis fin 2016, la compétence « urbanisme » est

transférée à « Thonon Agglomération ».

Ce dernier point est très important : en effet si l’étude du PLU a été conduite par la Commune de

Sciez, la phase d’approbation est menée par l’Agglomération de Thonon... et il s’agira, ainsi, d’un

des tout premiers documents d’urbanisme approuvés par cette instance de coopération

intercommunale.

Rappel des grandes lignes du projet du PLU de Sciez-sur-Léman

* Les grands objectifs retenus, peuvent se résumer ainsi :

* Soutenir le développement de la fonction habitat sous l’angle quantitatif comme sous l’angle de

la mixité sociale en confortant et densifiant la zone autour de la mairie et de l’église.

* Conforter les sites d’activités existants, tout en favorisant la « mixité des fonctions » dans

les zones d’habitat. Et, en particulier, promouvoir un développement touristique de qualité,

notamment dans le secteur du port, dans le respect de la loi littoral.

* Le tout dans une démarche de « développement durable » en tentant de limiter l’impact sur

l’environnement et sur la consommation d’espace, de façon à garantir le maintien du foncier

agricole.

C’est ainsi que Sciez, avec son PLU, devrait être à même d’accueillir chaque année environ

150 nouveaux habitants, dans le respect de ces divers objectifs, et ce afin de tenir le rôle

de « pôle secondaire » qui lui est assigné par le Scot du Chablais.


* La répartition du territoire en zones

Globalement, par rapport au POS valant PLU, le contexte législatif a conduit à supprimer la quasi-

totalité des zones d’urbanisation différée qui passent de 60 hectares à moins de 10 hectares.

Et ce, au profit, pour une faible part des « zones U immédiatement constructibles » qui passent de 336

hectares à 342 hectares, le reste étant reclassé en zone agricole.

Par ailleurs une nouvelle approche de la distinction entre zone naturelle et zone agricole a fait que 10%

environ des zones classée naturelles au POS, ont été classées agricoles au PLU.

Dans le détail la zone U à vocation principale d’habitat se décompose ainsi :

- 31,3 hectares en zone dense autour de la mairie et de l’église et à Bonnatrait le long de

CD1005, avec un CES autorisé de 0,50 et une hauteur 16 m

- 12,7 ha en zone de moyenne densité en périphérie des zones denses, avec un CES autorisé

de 0,40 et une hauteur de 11 à 13m

- 273,1 ha, soit l’essentiel, en zone d’habitat individuel, avec, suivant les zones, un CES

autorisé allant de 0,20 à 0,25 et des hauteurs de 8 à 9m.

Les autres zones urbaines sont pour :

- 13,6 ha en zones d'équipements publics ou d'intérêt collectif

- 11,2 ha en zone d’activité.

Le tout est complété par diverses mesures particulières : 7 OAP, 7 Stecal, 7 périmètres de gel de

l’urbanisation, auxquelles s’ajoutent les 80 ER (Emplacements Réservés).

* Commentaire général

Pour ma part je trouve que, globalement, la transcription du PADD dans le PLU donne un

document moderne, s’inscrivant bien dans le cadre législatif actuel et respectant le Scot, le tout

en tenant bien compte de l’esprit et de l’histoire des lieux.

Cette appréciation est largement partagée par l’ensemble des PPA qui ont été amenées à se

prononcer sur ce projet de PLU et les déposants à l’enquête, puisqu’il n’y a eu aucune critique

fondamentale.


C’est pourquoi, d’une façon générale, je ne peux, en première lecture, qu’être favorable à

l’approbation définitive de ce PLU.

Analyse motivée des conclusions personnelles du Commissaire Enquêteur

Dans l’ensemble, les dépositions recueillies lors de l’enquête et les avis issus de la consultation

des PPA (Personnes publiques Associées) ne présentent aucune opposition fondamentale à

l’approbation du PLU.

Aussi, il est évident que, constatant que, par ailleurs, le projet de PLU est conforme aux

objectifs retenus dans le PADD et le Scot du Chablais (schéma de cohérence territoriale),

j’émettrai, moi aussi, un avis globalement favorable, mais pas sans recommandation ni réserve.

Dans la première partie de ce rapport d’enquête :

- l’ensemble des dépositions recueillies lors de l’enquête ont été analysées

- par contre seuls les avis des PPA jugés les plus importants et appelant des commentaires

ont été analysés.

Dans cette deuxième partie correspondant à mes conclusions personnelles, je ne reprendrai que

les points qui appellent, de ma part, des recommandations ou des réserves personnelles,

dument motivées, que je souhaite voir reprendre dans son document final par la collectivité

concernée, c’est-à-dire « Thonon Agglomération ».

Ce qui ne lui interdit pas de décider de reprendre, également, à son compte une déposition

d’un particulier ou un avis de PPA, qui ne m’a pas semblé pas devoir être retenu au vu de

mon analyse personnelle.

1. Mes conclusions en réponse aux 42 demandes de classement en zone U

Ces demandes ne font pas apparaitre des « oublis » manifestes dans le dessin des zones U.

Toutefois deux demandes mettent en évidence que, sous prétexte de faire apparaître de « belles

zones agricoles homogènes », on a classé en A des parcelles bâties, en particulier le lotissement des

Sablons à Chilly,... mais il y en aussi quelques autres, qui n’ont pas été mises en évidence par des

dépositions.


Je pense que c’est une conséquence de l’emploi d’une méthode trop restrictive pour la détermination de

« l’enveloppe urbaine ». Pour ma part, je suis favorable à un dessin d’une enveloppe urbaine qui inclue

toutes les habitations construites en limite des zones U, même si cela peut faire apparaitre certaines

« excroissances un peu dissonantes ». Ce classement en U peut se faire, en général, en une zone UH1

particulière, où seules les « extensions » sont autorisées.

Recommandation n°1 : Classer en U (zone de type UH1, où seules les extensions de

l’existant seraient autorisées) : le lotissement des Sablons (dépositions n°3 et 9) et

diverses habitations construites sur des parcelles mitoyennes de parcelles classées en

U dans le Projet de PLU.

Quant à l’analyse générale des demandes de terrain à construire, il y a, a priori, deux positions

de principe possibles :

- Soit on considère que l’objectif principal c’est de réduire au maximum la consommation d’espace

par l’urbanisation, et on s’en tient strictement au zonage de la proposition arrêtée de PLU ( à

l’exception des parcelles concernées par ma remarque précédente).

- Soit on accepte de les étudier toutes, comme cela a été fait dans la première partie de ce

rapport, avec une démarche logique la plus neutre possible, en prenant principalement en

compte la mitoyenneté avec une zone U et l’impact potentiel sur l’agriculture.

Des discussions que j’ai eues avec Monsieur le Maire et son Adjointe à l’urbanisme, il me semble

que c’est la deuxième position qu’il convient d’adopter ici. C’est celle que je retiens.

Ainsi, de l’analyse menée de façon systématique dans la première partie du rapport, je retiens que :

- 8 demandes sont à considérer comme totalement « irrecevables »

33 Greloz Laurent Chavannex

13,1 Maureau/Chaudier Chavanne

61 Piola Chavannex

18.1 Greloz 845 Choisy-nord

70 M'Barek/Chagraoui Jussy

10,2 Parent Sylvie Jussy

56 Truchot Les Jointes

20 De Almeida Mairie Eglise


- mais par contre : 10 demandes sont tout à fait recevables... auxquelles on peut

ajouter 5 demandes mitoyennes de parcelles supportant des habitations existantes, qui

sont, à mon avis, à reclasser en U.

Recommandation n°2 : étendre la zone U sur les 15 parcelles ci-après

78 Cettour-Rose Filly

66 Cruz Nadine Chavanne

75 Lévanti/Gerosa Chavanne

8 Bruss Choisy

10,1 Novel Laurencer Choisy

71 Cattanéo Choisy

4 Bernacchi Excuvilly

21 Fauvergue Filly

1 Watel Pascal Filly

77 Ben Salha Les Jointes

Et, après reclassement de diverses maisons en U :

45 Lesimple Chavannex

82* Frezier/Lauphanie les Jointes

18.2 Greloz 669 Choisy-sud

34 Ducret Franck Excuvilly

47 Ducret Excuvilly

nota – n° 82 : le reclassement en U n’est que si l’on pousse à l’extrême le raisonnement proposé

pour ce type de dépositions (tirer les conclusions de l’inclusion dans les zones U des maisons quasi-mitoyennes des zone U)... On est donc « à la limite », aussi je pense que l’on peut aussi

bien accepter que refuser de reclasser en U ces parcelles... et, encore, pour moi, seule pourrait

être reclassée la partie s’étendant le long de la voirie.

- Il reste, ensuite, 16 demandes, pour lesquelles l’analyse au vu de ces 2 seuls critères

(impact agricole et proximité de la zone U) est moins pertinente et pour lesquelles il

convient de faire intervenir une réflexion sur la localisation de chacune d’entre elles.


* les secteurs de Mairie-Eglise et Bonnatrait, auxquels je n’hésite pas à rajouter Chavanne et Marignan

d’en Bas (partie Est), sont des zones qui sont concernées par l’objectif prioritaire de renforcer le

chef-lieu dans son ensemble. C’est pourquoi les 4 parcelles concernées devraient, plutôt, être classées

en U, malgré leur intérêt agricole.

Recommandation n°2bis : étendre la zone U sur les 4 parcelles ci-après

* le hameau de Chavannex : il s’agit de demandes groupées et limitées qui n’auraient que peu de

répercussions pour l’agriculture... mais veut-on réellement renforcer ce hameau ancien, qui est bien

situé sur l’itinéraire en direction de Bons en Chablais où il y aura un arrêt du CEVA ? Je pense que cela

est tout à fait acceptable autour de la partie ancienne du hameau.

Par contre, la poursuite de l’urbanisation à la conquête du coteau au-dessus du village, ne me parait pas

souhaitable, d’autant plus que se pose un problème d’instabilité des sols.

Recommandation n°2ter : étendre la zone U sur les 3 parcelles ci-après

59 Zahno Chavannex

73 Belgacemi Chavannex

74 Morgenstern-Pittet Chavannex

* Excuvilly : il s’agit là aussi de 3 demandes groupées et limitées... mais qui auraient des conséquences

agricoles évidentes au niveau d’un espace agricole que la collectivité semble, pour l’instant, vouloir

conserver en l’état. Il convient donc de les refuser… à moins que l’on consacre cette zone à une

opération logements locatifs sociaux, comme le suggère l’Etat.

- Filly : il s’agit de savoir si on veut renforcer ce hameau « historique » en augmentant encore le

nombre de parcelles ouvertes à l’urbanisation... en particulier la grande enclave agricole dont fait partie

la propriété des frères Vulliez... ce qui impliquerait sans doute une OAP ou, dans un premier temps, un

« périmètre gelé ».

40 Vergnaud Mairie Eglise

15 Rosay Bonnatrait

72 Bordet Chavanne

79 Colsenet Marignan d‘en bas


Pour ma part, contrairement à l’Etat, je suis favorable à ce que l’on attende pour urbaniser cette zone

agricole... et, donc, je pense qu’il est souhaitable d’éviter de promouvoir aujourd’hui le développement

du hameau dans son ensemble. Cette position aboutirait à refuser l’essentiel des demandes formulées

dans ce hameau, quitte à accorder un peu de terrain constructible aux frères Vuillez et à quelques

pétitionnaires.

- Les Prailles : là aussi il s’agit des demandes limitées ... mais situées dans un hameau, pour lequel la

jurisprudence, établie à l’occasion d’un permis de construire particulier, dit qu’il ne s‘agirait pas d’un

« village » et donc que son renforcement serait contraire à la Loi Littoral. Ce qui implique que ces

demandes ne peuvent être acceptées.

- A côté de ces diverses dépositions, il y a une demande à caractère particulier :

Elle porte sur une volonté de régularisation d’un stationnement de longue durée de gens du voyage.

Je n’ai pas trouvé dans le rapport les raisons pour lesquelles elle n’a pas été prise en compte, comme

d’autres du même type, dans un Stecal particulier dont le règlement précis devrait empêcher toute

dérive.

Recommandation n°3 : étudier la création d’un Stecal supplémentaire pour

répondre positivement à la demande n°11.

- enfin, j’ajoute à ces diverses demandes de terrains à construire en zone d’habitat,

l’analyse de la demande n°55 Immosur/Favrat.

Il s’agit là, en fait, d’une demande de classement en UH3c de la parcelle 353 classée en UX, ce qui

parait a priori être une simple modification.

Mais elle se heurte de front à la déposition n°29 de « Assciez béton » qui soulève l’intérêt écologique

de cette parcelle et des parcelles voisines.

Pour cette association et pour différentes personnes que j’ai reçues en permanence, cette parcelle,

ainsi que les autres parcelles à cheval sur la limite entre la zone UH3c et la zone UX, jouent un rôle

fondamental dans le raccordement, en terme écologique mais aussi hydrique, de l’espace interstitiel

classé en N, situé au nord et le couloir écologique et hydraulique majeur du Foron.

Par ailleurs, il m’a été signalé un problème important d’instabilité de terrain dans ce secteur.


Aussi, je partage globalement l’avis de l’association : fermer ce couloir risquerait de condamner, à

terme, la zone N du nord, avec son biotope particulier, mais je reconnais que seule une étude de

spécialistes permettrait de vraiment l’affirmer.

Je souhaite donc que l’avis d’un spécialiste soit requis. Si cet avis d’expert infirmait le mien, je ne

serais pas opposé à la demande d’intégration de cette parcelle à la zone UH3c, dans la mesure où, sur le

plan urbanistique, cette intégration permettait, sans doute, d’améliorer l’insertion du projet dans le

site et dans le schéma viaire.

Recommandation n°4 : décider de l’avenir du secteur en contrebas de l’église et

son éventuel classement en zone N, après avoir fait étudier par un expert

l’intérêt, en terme de protection des milieux naturels et humides de créer une

zone N reliant la zone N au nord et la zone N du Foron à l’Est.

2. Mes conclusions en réponse aux dépositions concernant le règlement

* CES et « extension des constructions à usage d’habitation »

o En certaines zones, l’édification de nouvelles constructions à usage d’habitation est interdite,

seule l’extension des constructions à usage d’habitation existantes est autorisée : notamment en

UH1l, UH1v, A, N...

Or la rédaction des articles concernés varie d’une zone à l’autre :

- on parle tantôt d’extension des constructions, tantôt d’extension des constructions

principales, tantôt d’extension des constructions à usage d’habitation...

- avec des taux qui sont fixés à 15% dans certaines zones et 20% dans d’autres

Pour moi c’est un subtil « travail de dentelle » qui ne me parait pas justifié et qui complique

autant la compréhension par le public que la gestion par la collectivité locale. Il vaudrait mieux

chercher à harmoniser l’ensemble de ces rédactions.

o Par ailleurs, nulle part n’est abordée la question de savoir ce qui se passe s’il existe non pas une

construction existante mais deux ou plus sur la même parcelle. Peut-on regrouper les CES.


De même rien n’est dit si la construction existante est détruite, volontairement ou, par exemple,

par un incendie.

Il serait bien de préciser tout cela, en ayant l’interprétation la plus libérale possible, puisque ce

n’est pas ces quelques extensions qui vont porter atteinte au paysage ou à l’environnement.

Dans cet esprit ne serait-il pas envisageable d’autoriser l’extension, quelle que soit la taille de la

construction à usage d’habitation existante, jusqu’à une certaine surface au sol, par exemple 60

ou 80m2 et de n’appliquer un CES qu’au-delà de cette surface au sol.

En fait, il faut revenir à l’essentiel qui me semble être, pour ces diverses zones, ne pas modifier par

une nouvelle construction l’impact sur le paysage et l’environnement, mais permettre une modernisation

des habitations existantes, pour éviter qu’elles ne tombent en ruines. D’où ma suggestion :

Recommandation n°5 : étudier de plus près la règlementation de l’extension des

constructions à usage d’habitation, de façon à obtenir une rédaction claire,

harmonieuse et ouvrant de réelles possibilités de modernisation de l’existant.

* Les questions liées à la construction d’annexes d’une construction principale

Les dépositions sur ce sujet posent deux types de questions :

- le problème des prospects : pour ma part, pour éviter les « bisbilles » de voisinage, je suis pour que

les constructions principales et leurs annexes soient soumises aux mêmes règles de prospect.

- le problème des annexes qui ne peuvent être édifiées que, en toute ou partie, sur une parcelle

mitoyenne classée en zone A ou N. Je suis pour les autoriser car, la plupart du temps, elles seront

construites dans ce qui est, déjà, le jardin de la construction existante et donc leur édification

n’empiète pas sur la zone agricole ou naturelle.

Mais il me parait souhaitable de préciser les types d’annexes concernées et le rayon vis-à-vis de la

construction principale dans lequel c’est possible.

Recommandation n°6 : modifier le règlement pour autoriser la construction d’une

annexe en zone A ou N sous certaines conditions à définir


* les hauteurs maximales autorisées pour les constructions (article 10)

L’article 9 du règlement qui fixe pour chaque zone U un Coefficient d’Emprise au Sol, fixe ainsi la

densité au sol des constructions autorisées.

L’article 10 définit les hauteurs autorisées, et, en se combinant avec l’article 9, donne les volumes

maximum autorisés.

Ce sont donc des éléments fondamentaux pour définir de la densité urbaine, certains diraient « la

constructibilité ».

Mais la « hauteur » a également un autre rôle fondamental, celui de réguler l’inscription des

constructions dans le paysage... c’est pourquoi il faut lui attacher beaucoup d’importance. Ce qui

justifie pleinement que diverses dépositions s’intéressent à ce problème des hauteurs :

Pour ma part je retiendrai :

- Dans la zone visible du lac, c’est-à-dire, en gros, la zone entre le CD1005 et le lac, il serait

peut-être intéressant de réduire la hauteur autorisée, la hauteur proposée dans le PLU

semblant plus importante que la quasi-totalité des constructions existantes dans ce secteur

sensible.

- C’est encore plus vrai pour les secteurs proches du rivage où le PLU propose de limiter

fortement l’extension au sol... mais autorise 8m de haut, alors que beaucoup de constructions

existantes ont une hauteur moindre, certaines, même, n’ont qu’un rez-de-chaussée.

Cette règle de hauteur risque de se traduire, l’extension au sol étant encadrée fortement, par

une recherche d’extension en hauteur, avec un impact lourd sur le paysage.

Aussi je suggère :

Recommandation n°7 : dans les zones de la bande littorale où seules les

extensions sont autorisées, instituer, pour les locaux à usage d’habitation, à

l’article 10 une limitation à 6,50 m avec, cependant, la possibilité de réaménager

les volumes existants situés au-dessus de cette hauteur.

- Enfin je pense qu’il faut également avoir une réflexion sur les hauteurs pour les hameaux

répertoriés comme ayant un intérêt patrimonial.


Il ne peut y être question de niveler les hauteurs des constructions, alors qu’elles sont,

aujourd’hui, disparates... mais il me semble que la réflexion ne doit pas seulement porter sur

l’article 10, dans ces zones-là, mais sur tout le corpus de règles comme le demande Assciez-

béton.

Recommandation n°8 : revoir les règles concernant la hauteur, mais aussi les

prospects, la forme, la couverture des toitures, etc... dans les hameaux

reconnus d’intérêt patrimonial.

* la question des zones de jardins familiaux

Aménager des zones pour installer des potagers groupés, appelés souvent « jardins familiaux », c’est

une proposition intéressante qui répond à une demande croissante de la population, et ce d’autant plus

qu’on développe des quartiers d’immeubles.

Par contre il faut prendre des mesures pour

- éviter le gaspillage d’eau d’arrosage,

- régler les problèmes du stationnement

- traiter le problème du compostage de façon collective,

- éviter les dérives en matière de cabanes de jardinage hétéroclites...

Ce dernier point est capital si on veut éviter que ces cabanes ne deviennent peu à peu des dépotoirs ou,

au contraire, des petits lieux de villégiature du Dimanche. Pour cela, la seule solution ce sont des petits

bâtiments permettant de regrouper des grands placards de rangement pour le matériel de jardinage.

Pour l’eau il peut y avoir une prescription de n’utiliser que des dispositifs de type « bornes fontaines à

poussoir » qui ne permettent pas de brancher un tuyau arrosage et empêchent de faire couler l’eau en

continu.

Recommandation n°9 : autoriser, dans certaines zones N, l’aménagement de

« jardins familiaux en introduisant dans le règlement des prescriptions adaptées.

* La largeur des voies

Il est indiqué dans le règlement que « les dimensions, formes et caractéristiques des voies et accès

doivent être adaptés aux usages qu’ils supportent et aux opérations qu’ils doivent desservir »... c’est


une rédaction contestable sur le plan de la syntaxe, mais surtout, pour moi incomplète et pas assez

précise.

Il me semble en effet souhaitable qu’une largeur minimum des « voies et accès » soit instituée. Et, si

possible, cette largeur doit prendre en compte les espaces nécessaires aux « déplacements doux ».

Recommandation n°10 : fixer dans les différentes zones une largeur minimum

pour les accès.

3. Mes conclusions en réponse aux dépositions portant sur diverses mesures

complémentaires au zonage

3.1 - les OAP sectorielles (secteurs soumis à Orientation d’Aménagement et de

Programmation)

Les OAP sectorielles ont pour but d’organiser à l’échelle d’un secteur la mise en oeuvre d’opérations

d’aménagement et de programmation d’équipements dans le respect des orientations du PADD. Le PLU

arrêté en comporte 7.

Celles-ci sont l’objet, dans diverses dépositions, de critiques qui me paraissent justifiées, qui

m’amènent, pour y répondre, à proposer la modification de quelques points particuliers :

- L’0AP.2 : les OAP doivent permettre d’organiser la programmation des équipements à réaliser.

Mais c’est, impérativement, l’ensemble du programme d’équipements qui doit être mis en œuvre.

Or en décomposant une OAP en 2 sous-secteurs, l’un supportant les programmes d’habitat et l’autre

les équipements, un peu comme cela est fait dans l’OAP.2, on risque d’avoir les programmes

immobiliers sans les équipements.

Recommandation n°11.1 : Ne pas faire de subdivision en sous–secteurs dans les

OAP.

- L’OAP.6 : les dépositions concernant cette OAP soulèvent, à juste raison, deux problèmes :

* la limitation à 35 logements imposée par l’OAP6 :

Imposer un nombre minimum de logements à construire parait tout à fait conforme à l’objectif de

densification du PADD.


Mais par contre plafonner le nombre de logements par le règlement de l’OAP parait contraire au

PADD... sauf si on veut plus de « grands logements » pour accueillir un taux plus élevé de familles.

Dans ce cas on peut l’imposer en précisant la structure par taille des programmes de logements.

Autrement, si on veut seulement moins de logements, c’est-à-dire moins de surface construite, il

suffit de classer l’OAP dans une zone ayant un CES plus faible.

Recommandation n°11.2 : abandonner l’idée du plafonnement du nombre de

logements par l’OAP.

* Organiser mieux le schéma de circulation, c’est un objectif courant pour une OAP.

Mais cela est valable pour le plan de desserte interne à l’OAP, comme pour le schéma de desserte

externe à l’OAP elle-même.

On peut, en effet, profiter de l’OAP pour améliorer, en même temps, la desserte d’un quartier dans

son ensemble. C’est le sens de la déposition n°28 concernant l’OAP.6 que j’approuve totalement.

Recommandation n°11.3 : profiter d’une OAP pour organiser le schéma de

circulation du quartier concerné, par exemple avec l’OAP.6.

Il est même possible, si besoin est, de prévoir les ER nécessaires à la réalisation de voies nouvelles

externes à l’OAP.... ce serait le cas si l’on créait une OAP supplémentaire dans le secteur de

Bonnattrait-Nord (voir plus loin).

- 3.2 les « périmètres gelés » L151-41 alinéa 5 du Code de l’Urbanisme

Cette récente disposition du code de l’urbanisme, qui, donne à la collectivité le droit d’émettre des

sursis à statuer sur les demandes d’urbanisme.

Cela permet à la collectivité de se donner un délai de 5 ans maximum pour décider, car elle n’a pas

réellement arrêté ses choix d’aménagement pour un secteur donné.

Mais c’est une mesure d’exception qui doit faire l’objet d’une justification précise dans le rapport de

présentation.


Il me semble que cette disposition ne peut être instituée que sous réserve d'une justification

particulière, et qu’ elle doit garder un caractère exceptionnel. Pour moi elle ne doit être mise en œuvre

que lorsqu’il n’est vraiment pas possible de dégager un schéma de principe, qui pourrait

avantageusement être repris dans une OAP.

Or, dans ce PLU, il y a 8 périmètres de gel de l’urbanisation, qui couvrent 11 hectares... et la

justification tient dans quelques lignes page 242 du rapport de présentation.

Pour ma part, je comprends aisément que le périmètre du Port, vu son importance pour l’avenir du

tourisme à Sciez et vu sa complexité, doit faire l’objet d’une réflexion approfondie... je pense même

que ce périmètre devrait être plus étendu et intégrer la totalité de l’emplacement réservé n°43 et la

partie de la zone Nt qui lui est mitoyenne

Mais pour les autres « secteurs gelés », voués comme beaucoup d’autres au confortement des zones

d’habitat dense, cela me parait moins évident.

C’est pourquoi j’émets la réserve suivante :

Reserve n°1 : que soit étudiée la suppression des « périmètres gelés » (art 151-

41) ou leur remplacement par des OAP, à l’exception du périmètre du port, pour

lequel je demande que soit étudiée son extension à l’ensemble de l’ER.43 et de la

partie de la zone Nt qui lui est mitoyenne.

- 3.3 Les ER (Emplacements Réservés)

Je pense qu’avec 80 « Emplacements Réservés », le PLU de Sciez n’est pas loin de battre un record

pour une commune de 6.000 habitants.

Cet exercice de « transparence excessive » de la part des auteurs du PLU a sollicité de très

nombreuses oppositions... et il a fallu que, lors de mes permanences, je ne cesse d’expliquer la

signification de ces ER.

Mais, in fine, je n’ai pu que constater le nombre important d’oppositions à ces EPR, avec une forte

concentration dans le hameau ancien d’Excuvilly et à Bonattrait en liaison avec le projet de BHNS.

L’Etat, lui-aussi, soulève l’idée qu’il convient de revoir certains ER qui lui semblent de trop grandes

dimensions dans certaines zones UX, Ue, Uet.


C’est pourquoi :

Recommandation n°12 : réétudier l’opportunité et le réalisme des 80 emplacements

ER, notamment dans le hameau d’Excuvilly et le long du CD1005 à Bonattrait et

dans certaines zones UX, Ue ou Uet.

Certains de ces Emplacements Réservés posent, en outre, un autre problème, qui est également soulevé

par L’Etat dans son avis : celui de la cohérence entre l’institution d’un ER en vue de la réalisation d’un

équipement, et le classement du terrain concerné en une zone du PLU où ce type d’équipement ne peut

être autorisé.

Recommandation n°12bis : Il convient de rendre « aménageables » les parcelles qui

supportent divers ER destinés à des aménagements et pour cela de reclasser ces

parcelles en U ou d’abandonner l’emplacement réservé.

4. Mes conclusions en réponse aux réserves et suggestions de l’Etat

Plusieurs points ont déjà été traitées, aussi je ne reprendrai, ici, que les principales observations qui

n’ont pas encore été abordées.

4.1. Limitation de la consommation de l’espace agricole et naturel

L’Etat reconnait un effort et un bilan positif en cette matière, mais l’Etat insiste pour aller encore plus

loin. Il fait en particulier deux propositions :

o Mettre en place des « dispositions » visant à majorer la densité de ce qui est ouvert à

l’urbanisation dans le village de Filly dont le renforcement est jugé compatible avec la loi

littoral...

Pour ma part j’ai évoqué plus haut ce problème du renforcement de l’urbanisation du secteur de

Filly... et, pour moi, il ne suffit pas que le renforcement de ce village soit jugé compatible avec la

loi littoral, pour se lancer, tout de suite, dans ce renforcement.


C’est à la collectivité de décider, mais, pour cela, il faudrait qu’elle ait, au préalable, déterminé

le rôle qu’elle souhaite assigner à ce secteur d’urbanisation : doit-il devenir un pôle

d’urbanisation secondaire avec un noyau central dense ou une simple zone d’extension

résidentielle de l’urbanisation du chef-lieu ? ... Je n’ai pas vu dans le rapport de présentation ce

type de questionnements.

Aussi je considère que, pour l’instant, il est urgent d’attendre en se contentant de permettre la

construction dans les petites « dents creuses » et en préservant les zones agricoles au cœur du

hameau, mais aussi entre le hameau et le chef-lieu.

o Instituer une densité minimum le long du CD 1005 qui supportera à terme le BHNS en

application de l’article L151-26... je pense que c’est une bonne suggestion, mais qui sera de peu

d’effet car il n’y a que peu de terrains disponibles

Ces propositions rejoignent la suggestion de la déposition 83 d’augmenter légèrement la hauteur

autorisée en zone UH3c.

Pour moi, je l’ai dit je préfère l’augmentation du CES à l’augmentation des hauteurs, mais peut-être que

ce n’est que sensibilité personnelle... je n’aime pas me trouver sur le balcon d’un immeuble à R+5.

Aussi, pour ma part je pense que je préfèrerais ouvrir la porte à une certaine densification dans les

zones d’habitat peu dense type UH1, en donnant une incitation à l’individuel groupé, par l’augmentation

du CES et par la modification des prospects en permettant, sous certaines conditions, la mitoyenneté.

Recommandation n°13 : chercher par tous les moyens réglementaires à améliorer

légèrement, notamment en certains secteurs UH1, la densité des constructions.

4.2 Prise en compte de la loi littoral

L’Etat insiste sur la prise en compte systématique de la Loi littoral qui s’applique sur la totalité du

territoire communal et en priorité à proximité du rivage et dans la fameuse bande des 100m.

J’ajoute, en préambule, qu’il convient d’insister sur le fait que ce « PLU en commune littorale » est le

premier PLU de cette nature qui sera adopté par la nouvelle collectivité de Thonon-Agglomération.

Aussi, les dispositions prises pour ce PLU, serviront de précédent pour les autres PLU qui seront, à

l’avenir, étudié par cette collectivité... Et je ne pense pas qu’il faille penser : « tant pis si ce n’est pas

parfait, on corrigera dans le prochain PLUI, dont la mise à l’étude a d’ores et déjà été votée ».


C’est pourquoi je soutiens totalement toutes les réserves et suggestions faites par l’Etat en ce

domaine en particulier : l’abandon de la micro-zone UH2p, la limitation de possibilités d’édifier des

installations agricoles dans les zones proches des rivages, tels que de Peuteuys et de Coudrée, etc...

C’est pourquoi, aussi, je pense qu’il est important que la communauté de Thonon-Agglomération, avant

d’approuver définitivement le PLU, se penche dans le détail des règles qu’elle va instaurer dans les

secteurs riverains du lac, en particulier les zones N et UH1l dans les espaces proches du rivage.

En particulier, je poserai les questions suivantes :

- est-il justifié de classer les terrains riverains du lac en deux zones différentes du PLU ?

- en vertu de quoi ce classement différencié est fait ?

- est-il judicieux de prévoir une possibilité d’extension de 15% en zone UH1l et de 20% en

zone N ?

Recommandation n°14 : décider de classer, ou non, les terrains riverains du lac en

deux types de zone: certains en U et d’autres en N, avec des CES différents.

Sur le même thème, il convient, à mon avis, avant d’approuver ce PLU et de classer en « zone N doté

d’un Stecal spécifique » le Château-Hôtel de Coudrée, de vérifier si ce classement est le plus

approprié.

Est-ce qu’un classement en une « zone Ue spécifique dotée une OAP précise », ne serait pas une

meilleure façon de préserver la qualité environnementale et patrimoniale de cet ensemble, tout en

permettant la réalisation de quelques aménagements indispensables à la pérennisation du

fonctionnement de la structure hôtelière ?

Cette réflexion ne peut, bien sûr, être menée qu’en concertation avec l’Etat et le Siac, garant de la

cohérence avec le Scot.

Recommandation n°14bis : approfondir la réflexion sur les effets du Classement en

« N+Stecal » sur l’avenir du Château-Hôtel de Coudrée.

Il m’apparaitrait également souhaitable que, parallèlement, Thonon-Agglomération réponde à la

question : que fait-on, à l’avenir, des terrains riverains du lac qui deviennent inconstructibles, du

seul fait qu’ils ne supportent pas de constructions existantes susceptibles d’extension ?

Veut-on seulement, aujourd’hui, interdire de construire plus, pour se conformer, dans un certaine

mesure, à la Loi Littoral... et voir les terrains devenus inconstructibles rachetés par les voisins pour


augmenter leur jardin d’agrément,... ou veut-on, en même temps, ménager des fenêtres paysagères sur

le lac, ouvertes ou non à la fréquentation publique ?

Si la collectivité faisait ce choix, il faudrait, sans doute, le traduire par des dispositions appropriées

dans ce PLU, même s’il existe des droits de préemption divers sur ces terrains.

Enfin, je m’arrêterai sur les deux points où je suis en net désaccord avec l’Etat :

o La position de l’Etat sur les espaces boisés à l’embouchure du Redon à l’Est et du Vion à

l’ouest :

- pour l’embouchure du Redon : le maintien du boisement me semble une bonne chose pour le

paysage et pour le maintien des berges... mais, à mon avis, rien n’empêche de faire de cet espace

un parc arboré, de façon dense, ouvert au public. C’est pourquoi je ne suis pas opposé au maintien

de l’ER 41 en précisant que pour cet espace la notion « d’aménagement d’un espace public » veut

seulement dire « ouverture d’un espace public boisé, géré dans cet objectif », ce qui n’interdit

pas le classement en EBC (Espace Boisé Classé) que demande l’Etat.

- pour l’embouchure du Vion : Ce qui me parait prioritaire, c’est de s’occuper de ce qui se passe, à

l’ouest, sur l’autre rive et des débordements d’activité sur le lac lui-même, mais ce n’est pas du

ressort de ce PLU...aussi je reviens sur cette rive

Pour ma part, je pense que la CNDPS a tranché un peu trop rapidement en concluant que le

boisement est préférable à la survie de la roselière.

Certes il y a eu un débat en CNDPS, mais je le trouve trop limité pour trancher définitivement

cette question.

Je pense qu’il est indispensable de replacer cette roselière et son rôle vis-à-vis de la

biodiversité, dans le cadre d’une réflexion globale sur les roselières de la rive française du

Léman. Et, dans l’attente des conclusions de cette réflexion, je pense préférable de surseoir au

classement en EBC de ce secteur.

o L’absence, dans l’avis de l’Etat, de remarque sur la non prise en compte dans le PLU

d’élément visant à aménager des accès publics, au moins piétonniers, au lac ou à aménager

des « cheminements piétons au plus près du lac ».

Et pourtant, dans son « porté à connaissance », l’Etat note clairement l’existence de cette

servitude de marchepied de 3,25 m, qui, pour maintenir le passage des gestionnaires du plan d’eau


mais aussi des pêcheurs et des piétons, conduit à interdire de planter des arbres et de clore dans

cette bande de 3,25m.

Aussi, ne serait-ce que pour rappeler l’existence de cette servitude aux personnes concernées, il

me semble qu’il est souhaitable de la rappeler dans les règlements des secteurs riverains du lac.

Recommandation n°15 : Reprendre dans le règlement des zones concernées les

interdictions consécutives à la « servitude de marchepied » à savoir :

interdiction d’édifier quoi que ce soit ou de planter un arbre dans la bande

littorale de 3,25m.

Cette question a été abordée par les représentants de l’Hotel de Coudrée, qui soulèvent une vraie

question qui ne relève pas du PLU : Comment fait-on, quand on est une des rares propriétés de la

commune respectant à la lettre cette servitude, pour faire comprendre à tous les usagers que cette

servitude n’est qu’une « servitude de passage »... et que le passage ainsi libéré n’est ni une plage ni une

aire de pique-nique.

Une bonne réponse à cette question ne se trouverait-elle pas, en partie, dans une utilisation judicieuse

par la collectivité des terrains rendus inconstructibles dans la bande littorale, comme évoqué plus

haut ?

4.3. Prise en compte du PLH

Dans le cadre de l’application de la Loi SRU, la Commune de Sciez est couverte par le PLH du Bas

Chablais qui prescrit de passer d’un taux de 10,32% de logements sociaux dans le parc de résidences

principales à 25%.

Dans son avis l’Etat porte un jugement sévère, considérant, contrairement à ce qu’en pense de SIAC

plus conciliant, que le PLU n’est pas assez ambitieux en ce qui concerne la production de LLS (logements

locatifs sociaux).

Cette affirmation est fortement argumentée par l’Etat et je partage cette analyse. En effet il est

simple de penser que ce n’est pas en imposant de réaliser au moins 30% de LLS dans quelques secteurs

de « mixité sociale », que l’on va « rattraper le retard » sur l’ensemble du territoire communal.

C’est pourquoi je pense, comme l’Etat, qu’il faut explorer diverses possibilités complémentaires, telles

que :


- Porter de 30 à 40% le taux de LLS minimum imposé dans les secteurs de « mixité sociale »

- Identifier quelques secteurs pour les destiner à porter des opérations avec 80 à 100% de LLS.

Ces secteurs pourraient bénéficier d’un ER.

Reserve n°2 : adopter différentes dispositions ayant pour effet d’augmenter

significativement le taux de LLS dans les opérations nouvelles de construction de

logements

5. Mes conclusions en réponse aux réserves de la Chambre d’agriculture

Pour ma part je retiendrai deux observations :

* La demande de classement des bâtiments d’exploitation de « la Tour de Marignan » en zone agricole

au lieu de UH1p.

Effectivement il y a ici une exploitation agricole, mais il y a aussi d’autres bâtiments qui ont pour

certains une valeur patrimoniale évidente. Aussi, pour ma part, j’aurais tendance à maintenir cette

exploitation dans la zone UH1p, mais en ajoutant à l’alinéa 1.1.3, pour le secteur concerné : la possibilité

de constructions à usage agricole ou viticole.

Recommandation n°16 : préciser à l’alinéa 1.3 de l’article 1, que dans le secteur de

la Tour de Marignan les constructions à usage agricole sont autorisées.

* Les réserves concernant la réalisation d’aire publique de stationnement en zone agricole. Celles-ci

rejoignent l’observation faite par l’Etat : un parking est un « aménagement », il ne peut être envisagé

de le réaliser en zone agricole (ou naturelle) et donc les secteurs de parking doivent être reclassés en

zone U.


Résumé des conclusions personnelles du commissaire-enquêteur

Sur la Forme :

L’enquête s’est passée dans un excellent climat tant du fait de la qualité de l’accueil par le personnel

communal de Sciez-sur Léman que de l’important travail d’information et de concertation mené par

l’équipe municipale.

Par contre sur la forme des documents, je les trouve particulièrement difficiles d’accès, en

particulier :

un rapport de présentation de 359 pages aurait avantageusement été amélioré par la présence

d’un sommaire beaucoup plus détaillé et d’un résumé lisible par tout public, d’une dizaine de

pages.

le rapport est illustré d’une multitude de plans et c’est une bonne chose, malheureusement ils

sont, pour beaucoup physiquement illisibles, tant dans la version papier que dans la version

informatisée, qui permet pourtant aux passionnés de l’informatique d’y accéder à une échelle

plus importante, mais souvent tout aussi illisible.

Sur le Fond :

Les divers avis des PPA, l’ensemble des dépositions, les entretiens que j’ai pu avoir pendant l’enquête,

mes visites sur le terrain et l’étude des documents, m’amènent à considérer que ce projet de PLU :

- respecte bien les orientations du PADD et de la Délibération de mise à l’étude du PLU,

- est en cohérence avec les diverses prescriptions intercommunales, et en particulier avec le Scot,

- s’inscrit bien dans le nouveau contexte juridique complexe qui lui sert de cadre.

Toutefois, pour ma part, je regrette un certain manque d’ambition et de volontarisme assumé sur

divers sujets, tels que la politique du « littoral » ou de « mixité sociale »... Les élus ayant tendance,

semble-til, à reporter le moment des choix à l’élaboration du nouveau PLUI, dont l’étude est déjà

lancée.

Mais ce regret ne me conduit pas à m’opposer à l’approbation de ce PLU, à condition qu’il tienne compte,

un tant soit peu, des avis, suggestions et réserves présentées, tout au long de ce rapport.


J’émettrai, donc, à la fin de ce rapport, un avis personnel favorable, accompagné de 2

réserves et de 16 recommandations.

Reserve n°1 : étudier la suppression des « périmètres gelés » (art 151-41) ou leur

remplacement par des OAP, à l’exception du périmètre du port, pour lequel je demande que soit

étudiée son extension à l’ensemble de l’ER.43 et de la partie de la zone Nt qui lui est mitoyenne.

Reserve n°2 : adopter différentes dispositions ayant pour effet d’augmenter significativement le

taux de LLS dans les opérations nouvelles de construction de logements

Recommandation n°1 : Classer en U (zone de type UH1, mais où seules les extensions de

l’existant sont autorisées) : le lotissement des Sablons (dépositions n°3 et 9) et diverses

habitations construites sur des parcelles mitoyennes de parcelles classées en U dans le Projet de

PLU.

Recommandation n°2 : étendre la zone U sur les parcelles ci-après :

1 Watel Pascal Filly

4 Bernacchi Excuvilly

8 Bruss Choisy

10,1 Novel Laurencer Choisy

15 Rosay Bonnatrait

18.2 Greloz 669 Choisy-sud

21 Fauvergue Filly

34 Ducret Franck Excuvilly

40 Vergnaud Mairie Eglise

45 Lesimple Chavannex

47 Ducret Excuvilly

59 Zahno Chavannex

66 Cruz Nadine Chavanne

71 Cattanéo Choisy

72 Bordet Chavanne

73 Belgacemi Chavannex

74 Morgenstern-Pittet Chavannex

75 Lévanti/Gerosa Chavanne

77 Ben Salha Les Jointes

78 Cettour-Rose Filly

79 Colsenet Marignan d‘en bas

82 Frezier/Lauphanie les Jointes


Recommandation n°3 : étudier la création d’un Stecal supplémentaire pour répondre positivement

à la demande n°11.

Recommandation n°4 : décider de l’avenir de tout ce secteur à l’est en contrebas de l’église et

son éventuel classement en zone N, après avoir fait étudier par des spécialistes l’intérêt en

terme de protection des milieux naturels et humides

Recommandation n°5 : étudier de plus près la règlementation de l’extension des constructions à

usage d’habitation, de façon à obtenir une rédaction claire, harmonieuse et ouvrant de réelles

possibilités de modernisation de l’existant.

Recommandation n°6 : modifier le règlement pour autoriser la construction d’une annexe en zone

A ou N sous certaines conditions à définir

Recommandation n°7 : dans les zones de la bande littorale où seules les extensions sont

autorisées, instituer, pour les locaux à usage d’habitation, à l’article 10, une limitation à 6,50 m

avec, cependant, la possibilité de réaménager les volumes existants situés au-dessus de cette

hauteur.

Recommandation n°8 : revoir les règles concernant la hauteur, mais aussi les prospects, la forme,

la couverture des toitures, etc... dans les hameaux reconnus d’intérêt patrimonial.

Recommandation n°9 : autoriser, dans certaines zone N, l’aménagement de « jardins familiaux et

introduisant dans le règlement des prescriptions adaptées.

Recommandation n°10 : fixer dans les différentes zones une largeur minimum pour les accès.

Recommandation n°11: pour les OAP

- Ne pas faire de subdivision en sous–secteurs dans les OAP.

- Abandonner l’idée du plafonnement du nombre de logement par l’OAP.

- Profiter d’une l’OAP pour organiser le schéma de circulation du quartier concerné, par exemple

avec l’OAP.6.

Recommandation n°12 : pour les Emplacements Réservés

- réétudier l’opportunité et le réalisme des 80 emplacements ER, notamment dans le hameau

d’Excuvilly, le long du CD1005 à Bonattrait et dans certaines zones UX, Ue ou Uet.

- classer en U les parcelles destinées à recevoir des aménagements ou abandonner l’emplacement

réservé concerné.

Recommandation n°13 : chercher par tous les moyens réglementaires à améliorer légèrement,

notamment en certains secteurs UH1, la densité des constructions.


Recommandation n°14 : décider de maintenir, ou non, les terrains riverains du lac en deux types

de zone, certains en U et d’autre en N, en particulier pour le Château-hôtel de Coudrée.

Recommandation n°15 : Reprendre dans le règlement des zones concernées les interdictions

consécutives à la « servitude de marchepied » à savoir : interdiction d’édifier quoique ce soit ou

de planter un arbre dans une bande littorale de 3,25m.

Recommandation n°16 : préciser à l’alinéa 1.3 de l’article 1 que, dans le secteur de la Tour de

Marignan, les constructions à usage agricole sont autorisées.

En conclusion, j’émets un avis favorable à l’approbation de ce Projet de PLU de Sciez-sur-Léman, accompagné de mes Réserves et Recommandations, ci-dessus énoncées.

Fait à Saint-Jorioz, le 28 Aout 2017

Pierre Viguié, Commissaire Enquêteur

http://www.ville-de-sciez.com/Actualites/Sommaire.html

ème Partie : Conclusions personnelles et motivées du ... * Conforter les sites d‘activités...

Documents

Transcript of ème Partie : Conclusions personnelles et motivées du ... * Conforter les sites d‘activités...