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n°1 Marché des Bureaux et de l’Investissement
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n°1
Marché des Bureaux et de l’Investissement
Cushman & Wakefield | Chronique présidentielle n°1
Le 7 Mai 2017, les françaises et les français sont appelés aux urnes pour élire le 25ème Président de la République Française. Des résultats de ce scrutin va dépendre le futur de notre pays pour les 5 prochaines années mais aussi, par effet domino, le devenir d’une Europe déjà mise à mal par la sortie programmée du Royaume-Uni décidée par voie de référendum le 23 juin dernier.
C’est dire l’enjeu de ces présidentielles qui se déroulent
sur fond de montée en puissance du populisme sur
l’ensemble du continent et de l’élection, fin 2016, de
Donald Trump à la présidence des Etats-Unis.
Ils sont donc officiellement 11 candidats à cette élection
présidentielle qui se déroulera en deux tours les 23 avril et
7 mai prochains. Le dernier sondage Ipsos-Sopra Steria,
publié le 28 mars, crédite au premier tour de scrutin,
Marine Le Pen de 25% d’intentions de vote, Emmanuel
Macron de 24%, et 18% pour François Fillon.
C’est à ces 3 principaux candidats que nous avons décidé
de nous intéresser, en axant notre analyse sur les
éléments de leur programmation politique, susceptibles
d’impacter directement nos marchés immobiliers.
Nous vous proposons donc une série de 4 analyses qui
déclineront chacun une thématique précise :
- Marché des bureaux et de l’investissement
- Marché des commerces
- Marché de la logistique
- Marché du logement.
François Fillon www.fillon2017.fr/projet
Emmanuel Macronwww.en-marche.fr/emmanuel-
macron/le-programme
Marine Le Pen www.marine2017.fr/programme
Cushman & Wakefield | Chronique présidentielle n°1
Economie et croissance du PIB
On connaît la corrélation significative entre la
croissance économique et la dynamique des marchés
locatifs d’immobilier d’entreprise. Sur la base de
premiers éléments contenus dans les programmes
des différents candidats, les prévisionnistes
économiques ont d’ores et déjà fourni une projection
de la croissance du Produit Intérieur Brut (PIB).
Thématique commune, la relance de l’économie
française est au cœur des programmes des trois
prétendants à la présidence; elle emprunte des
voies différentes selon les candidats considérés :
Soutenir l’investissement privé et simplifier la vie des entrepreneurs
Conquérir les marchés internationaux en rationalisant les dispositifs d’accompagnement des entrepreneurs à l’export
Fixer l’innovation en France et
instaurer un vrai patriotisme économique
Dans cette hypothèse, à horizon 2022, Oxford
Economics reverrait à la hausse de 0,5% leur prévision
de croissance sur 5 ans du PIB de la France.
En baisse de -0,5%, le scénario serait
moins optimiste dans l’hypothèse d’une
élection de François Fillon ; son
programme est principalement basé sur
un assainissement de la dette publique
française et privilégie un ensemble de
coupes budgétaires dans le service
public.
Une analyse publiée le 16 Mars dernier
par Oxford Economics anticipe une
victoire d’Emmanuel Macron à la
présidence de la République Française
et l’identifie comme le candidat pouvant
d’ici 2022, créer le plus de croissance, à
partir d’une politique libérale intégrant au
cours du quinquennat un plan
d’investissement de 50 milliards
d’euros.
Bien que relayée au second plan par la
plupart des études, la possible victoire de
Marine Le Pen au second tour de l’élection
présidentielle, et l’application d’une
politique protectionniste, entraineraient un
ralentissement significatif de la croissance
de l’économie, avec un taux estimé de
seulement +0,2% au 2ème trimestre 2018, à
comparer à +1,6% en scénario central.
GAIN/PERTE DE CROISSANCE DU PIB, MI 2017-MI 2022 (%)
-0,8
-0,6
-0,4
-0,2
0,0
0,2
0,4
0,6
M. Le Pen F. Fillon E. Macron
Source : Oxford Economics
Cushman & Wakefield | Chronique présidentielle n°1
Au-delà de la tendance macroéconomique, plusieurs
dispositions dans les programmes proposés méritent
d’être examinées. Les politiques visant à attirer de
nouvelles entreprises en France, simplifier leurs
démarches administratives ou favoriser le développement
des start-ups profiteraient au marché des bureaux et
permettraient d’absorber l’offre disponible en Ile-de-
France tout en favorisant de nouvelles mises en chantier.
Cette volonté est partagée par l’ensemble des candidats ;
pour autant son application diffère.
Croissance du PIB et consommation de surfaces tertiaires
en Ile-de-France sont très étroitement liées (voir graphique
ci-dessous). Dans ces conditions, les projections de
ralentissement de l’économie en cas de victoire de Marine
Le Pen signifieraient, a minima, deux années de
contraction de la demande placée de bureaux. Les scenarii
de croissance économique dans l’hypothèse d’un scrutin
favorable à Messieurs Macron ou Fillon sont, quant à eux,
de nature à soutenir le marché.
Marché des bureaux en Ile-de-France
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
Demande placée PIB croissance
Dans un contexte d’économie européenne
ouverte, Emmanuel Macron et François
Fillon souhaitent : améliorer la
compétitivité des entreprises en
baissant l’impôt sur les sociétés de
33,3% à 25% pour tendre vers le taux
moyen de l’Union européenne.
Sources : Oxford Economics, Immostat
La mise en pratique de telles mesures serait de nature à
dynamiser la consommation de petites et moyennes
surfaces, qui représentent respectivement 31% et 29% des
transactions de bureaux en Ile-de-France (moyenne sur 10
ans).
Dans le programme d’Emmanuel Macron, certaines
mesures ont pour but de simplifier la vie administrative des
entreprises avec une attention particulière pour les start-
ups :
Il est très difficile de quantifier les conséquences de ce
type de propositions sur la dynamique du marché tertiaire
tant en Ile-de-France qu’en régions. Elles sont cependant
de nature à libérer une énergie créatrice et à porter dans
une certaine mesure une demande de petites surfaces, via
des solutions immobilières innovantes et agiles (pépinières
d’entreprises 2.0, espaces de coworking, tiers-lieux etc…).
DEMANDE PLACÉE DE BUREAUX EN ILE-
DE-FRANCE (MILLIONS DE M²) ET
CROISSANCE DU PIB EN FRANCE (%)
Dans le cadre d’une économie recentrée sur la France
visant à
« Soutenir les entreprises françaises
face à la concurrence internationale
déloyale »
Marine Le Pen propose, quant à elle,
un ensemble de réformes en faveur
des TPE et PME :
• Abaisser les charges sociales,
• Recentrer le crédit d’impôt-
recherche vers les PME et les
start-ups,
• Libérer l’accès au crédit pour les
petites et très petites entreprises.
Création d’un site Internet donnant à chaque TPE ou PME les obligations légales et conventionnelles qu’elle doit respecter en fonction de sa situation et d’une banque de données numériques favorisant le développement des start-ups.
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Marine Le Pen pourrait affoler les marchés boursiers.
D’autre part, le simple fait d’envisager un retour au franc
(« rétablissement d’une monnaie nationale adaptée à
notre économie, levier de notre compétitivité ») après
une sortie de la France de l’Union Européenne,
introduirait sur le marché obligataire « un risque de
défaut» et en immobilier « un risque de taux de change ».
Pour des investisseurs français, de tels bouleversements
ne devraient pas à court terme justifier de réallocations ou
report des liquidités prévues en immobilier sur les autres
marchés.
Le résultat des élections présidentielles n’a, par le passé, eu que peu d’impact sur le volume d’investissement en
immobilier d’entreprise en France (voir le graphique ci-dessous). Les liquidités restent manifestement plus importantes que
les produits disponibles à l’acquisition. Pour autant, la question se pose sur les différentes familles d’investisseurs qui
pourraient prendre des positions sur le marché.
Marché de l’investissement en immobilier d’entreprise
VOLUMES INVESTIS EN IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN FRANCE (MILLIARDS D’EUROS)
Source : Cushman & Wakefield
0
5
10
15
20
25
30Année élection Election N+1
En privilégiant dans son
programme «l’économie réelle» face
à la «finance spéculative »,
Le sujet est néanmoins très différent pour les
investisseurs étrangers, dont le terrain de jeux est
beaucoup plus vaste. L’analyse des nationalités des
acquéreurs d’actifs d’immobilier d’entreprise entre 2007
et 2016 montre que ces investisseurs étrangers ont une
part de marché de plus de 40%, soit 80 milliards d’euros
engagés. Pour eux, une politique protectionniste avec
un objectif de sortie de l’Union Européenne (« rendre à
la France sa souveraineté nationale », « rétablir les
frontières nationales et sortir de l’espace
Schengen ») entrainerait probablement une révision de
leurs objectifs d’allocation en immobilier d’entreprise en
France. Avec 63% d’investisseurs étrangers, tendance
observée sur les 10 dernières années, les actifs
industriels (entrepôts et locaux d’activité) seraient les
plus touchés par ces réformes. Les marchés des
bureaux et des commerces - plus de 40%
d’investissement étranger – seraient, quant à eux, moins
impactés.
La réforme annoncée de « dénoncer les conventions
fiscales des pays du Golfe » accentuerait cette
tendance surtout sur le marché tertiaire et celui des
commerces, et notamment sur celui des actifs d’une
valeur unitaire supérieure à 200 millions d’euros. Notons
que les investisseurs du Moyen Orient représentent 8%
du total des investisseurs étrangers.
Cushman & Wakefield | Chronique présidentielle n°1
PART DES VOLUMES INVESTIS EN
FRANCE PAR DES INVESTISSEURS
ÉTRANGERS ENTRE 2007 ET 2016 (%)
Source : Cushman & Wakefield
0% 20% 40% 60% 80%
Commerces
Bureaux
Industriel
Les programmes réformistes d’Emmanuel Macron et
François Fillon qui proposent de rationaliser les comptes
de la France et stabiliser la fiscalité sont perçus par les
investisseurs comme étant les plus crédibles :
« Redresser les comptes publics dont
l’équilibre est la clé de notre
souveraineté et de notre solidarité »
« Il n’y a pas de politique qui vaille sans responsabilité budgétaire »
Leur élection devrait ainsi conforter les choix d’allocations
et confirmer l’afflux de liquidités déjà observé sur le
marché immobilier.
Sur les dix dernières années, cette catégorie
d’investisseurs a engagé près de 23 milliards d’euros en
France, soit 28% du volume des acquisitions réalisées via
des capitaux transfrontaliers. Cette confiance retrouvée
dans le futur de la construction européenne devrait aussi
créer les conditions optimales pour l’expansion sur le
marché des investisseurs asiatiques. S’ils ne comptent
que pour 5% du volume investi depuis 2007, l’année 2016
a montré leur velléité d’une exposition plus forte sur le
marché français (4% des acquisitions d’actifs tertiaires et
7% sur le segment des actifs d’un montant unitaire
supérieur à 100 millions d’euros).
Dans la même veine,
le renforcement de la
gouvernance de la zone
euro telle qu’annoncée dans
le programme de F. Fillon,
pourrait même aiguiser
l’appétit des investisseurs non
Européens, notamment ceux
d’Amérique du Nord - pour le
marché immobilier européen
dans sa globalité et pour celui
de l’hexagone, en écartant le
risque d’une explosion du
marché communautaire.
Selon le résultat final du vote du 7 mai, deux tendances
principales se profilent pour le marché français de
l’investissement en immobilier d’entreprise :
- Un afflux de liquidités plus important que celui
observé ces dernières années, la valeur refuge de
l’immobilier jouant comme un catalyseur pour les
investisseurs (tous les scénarii)
- Une recomposition du paysage des investisseurs
actifs sur le marché : retrait des investisseurs
étrangers (scénario Le Pen), ou, à l’inverse, prise de
poids pour les investisseurs non Européens,
sécurisés par un renforcement de la zone Euro
(scénario Fillon).
Ces scénarii et l’application des programmes présentés
aux électeurs restent conditionnés par les élections
législatives et l’obtention par le futur Président de la
République d’une majorité au Parlement.
« Stabiliser et rendre lisible notre
politique fiscale pendant cinq ans »
« Nous mettrons fin à l’instabilité fiscale »
Pierre d’Alençon
Chargé d’études
+33 (0)1 86 46 10 93
Cécile Finet
Chargée d’études
+33 (0)1 86 46 10 13
Typhaine Gaillard
Chargée d’études
+33 (0)1 86 46 10 94
Magali Marton
Directrice des Etudes
+33 (0)1 86 46 10 95
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