LES TENDANCES DES MARCHÉS IMMOBILIERS À FIN MAI...

Baromètre des

Prix Immobiliers

€

LES TENDANCES DES MARCHÉS IMMOBILIERS À FIN MAI 2020BNP Paribas Immobilier Résidentiel Ancien, CapiFrance, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Gecina, Groupe BPCE, HEXAOM, iad, OptimHome, SAFTI, et Sogeprom

2

en France, dans l’ancien

prix du m2 signé

Évolution en France, dans l’ancien sur 3 mois

prix du m2 signé

dans l’ancien, tous biens confondus

marge de négociation

Évolution en rythme trimestriel glissant

volume de transactions

Les chiffres clés de l'immobilierJUIN 2020

Une hausse des prix de l’ancien persistante

3 601 €

Nouvelle hausse des prix dans les grandes villes

+3,5%

Des marges écrasées, mais pas de baisse des prix

3,7%

Un rebond technique peu vigoureux

-62,1%

3

https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ

GLOBAL

MAISON

Évolution sur 3 moisÉvolution sur 1 an


APPARTEMENT


UNE HAUSSE DES PRIX DE L’ANCIEN PERSISTANTE

En dépit d’une chute des ventes jamais observée depuis la Libération, la hausse des prix des logements anciens se poursuit, sans s’affaiblir. Pourtant, alors que les mois de mars à mai portent habituellement 27 % des ventes de l’année, l’effondrement du marché a déjà privé 2020 d’1/6ème de son activité. Cependant, les prix n’ont reculé en mai que dans 5 % des villes de plus de 100 000 habitants : cela était déjà le cas en avril, alors qu’en mars 8 % des grandes villes étaient concernées, après 12 % en janvier et en février.

Les tensions sur les prix ne se relâchent donc pas, même si la crise a été brutale et de grande ampleur. La chute de l’activité est en effet synonyme de raréfaction de l’offre et elle alimente les tensions sur les prix dans un contexte de pénurie. Elle accompagne la contraction de l’offre de crédits bancaires voulue par la Banque de France qui, dès le début de l’année, a provoqué une déformation de la structure du marché : les ménages réalisant les achats les moins onéreux (prix au m² ou prix du lot) ont quitté le marché proportionnellement plus que les autres, alimentant ainsi la persistance de la hausse des prix.

En mai 2020, les prix signés (mesurés en niveau annuel glissant) ont ainsi augmenté de 5.1 % sur un an, contre + 3.6 % il y a un an à la même époque. En outre, la hausse des prix affichés est presque deux fois plus rapide qu’il

ANCIEN NEUFANCIEN NEUF

+4,2% +3,5%+5,1%

Prix/m2 affiché

3 633 € 3 601 €

+5,8% +4,3%+5,6%

3 323 € 3 269 €

Prix/m2 signé Prix/m2 signé

+3,0% +2,9%+4,7%

3 927 € 3 917 €

+0,2%+3,3%

4 339 €

+1,1%+2,6%

2 625 €

+0,1%+3,4%

5 020 €

y a un an, lorsque le marché était en expansion : les offres des vendeurs sont donc toujours aussi ambitieuses et il faut remonter en 2010 pour retrouver un rythme de progression des prix affichés aussi rapide.

POURSUITE DE LA HAUSSE DES PRIX DANS LE NEUF

La hausse des prix des logements neufs reste soutenue, en dépit de l’atonie des ventes. Aussi bien sur le marché des maisons que sur celui des appartements, les tensions sur les prix sont toujours vives. En mai 2020, l’augmentation des prix a ainsi été de 3.3 % sur un an pour l’ensemble du marché, contre + 2.2 % il y a un an à la même époque. Et alors qu’habituellement les prix reculent au cours du printemps, ils ont confirmé leur progression rapide sur le marché des maisons et ils ont cru légèrement sur celui des appartements.

Ainsi, si la hausse est toujours la plus rapide sur le marché des appartements : + 3.4 % sur un an (+ 2.5 % en mai 2019), elle se poursuit au même rythme depuis février dernier. En revanche, le rythme de progression des prix des maisons individuelles se renforce au fil des mois (+ 2.6 %, contre + 0.8 % il y a un an), après une année 2019 de faible augmentation.

ÉVOLUTION DES PRIX EN FRANCE

INDICE DES PRIX SIGNÉS

Selon l’ancienneté du bien

Base 100 en déc. 2012

Base 100 en déc. 2012

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Selon le type de biens

MAI 2020

MAI 2020

Graphique des prix signés selon l’ancienneté du bien Tableau des prixCette analyse de Michel Mouillart

Graphique des prix signés selon le type de biens

TÉLÉCHARGER

Baromètre LPI-SeLoger - Juin 2020

125

130

120

115

110

105

100

90

95

125

120

115

110

105

100

95

AppartementMaison

NeufAncien

4


NOUVELLE HAUSSE DES PRIX DANS LES GRANDES VILLES

Comme la demande ne devrait guère bénéficier des soutiens publics et/ou de mesures de relance avant l’automne, il faudra attendre que la production bancaire reprenne de la vigueur pour que le marché se redresse. Mais il paraît peu probable que les baisses des prix des logements anciens suffisent, par elles-mêmes, pour redyna-miser la demande.

D’ailleurs, les prix n’ont reculé en mai que dans 5 % des villes de plus de 100 000 habitants. En revanche, la hausse des prix se poursuit et souvent se renforce dans la plupart des grandes villes : sur Besançon, Lyon, Mulhouse, Nantes et Villeurbanne, voire sur Montreuil, la progression est de plus de 10 % sur un an. La hausse est toujours rapide (de l’ordre de 9 % sur un an) dans nombre de grandes villes de l’Ouest (Angers, Brest et Le Havre), mais aussi sur des villes aussi diverses qu’Argenteuil et Metz. Et sur Angers, Marseille ou Toulouse, l’évolution des prix reste soutenue (plus de 8 %).

La crise paralyse le marché des appartements anciens et pourtant les baisses de prix sont rares : à Bordeaux où la baisse s’était amorcée en décembre 2019, les prix ne reculent plus que de 0.7 % sur un an et ils remontent depuis mars, même si cette remontée est encore modeste. Seule finalement parmi les grandes villes, Nîmes reste celle où les prix reculent depuis fin 2018, sans que le rythme de la baisse ne se soit accru avec la crise.

Et dans les villes qui avaient connu une diminution des prix jusqu’en février dernier, Limoges et Orléans, le redresse-ment des prix se renforce. Alors que sur Paris, le ralentisse-ment de la hausse amorcé durant l’automne 2019 se confirme. L’augmentation est cependant encore de 5.5 % sur un an, sans que les prix n’aient reculé depuis le début de la crise, bien au contraire. Ainsi les prix signés dépassent largement les 10 000 €/m² depuis plus d’un an et ils dépassent les 11 000 €/m² dans 11 arrondissements parisiens.

10 644 €Paris

2 649 €Reims

Lille

3 590 €Strasbourg

3 402 €+9,6% +9,1%

+10,0% +7,8%

+9,7% +11,9%

+0,2% -0,7%

+4,8% +6,3%

+7,2% +8,1%

+2,8% +4,2%

+2,9%

+4,0%

+4,4% +6,6%

+8,2% +8,0%

+4,8% +5,5%

+8,2% +6,4%

+5,2% +4,5%

2 151 €Le Havre

3 615 €Rennes

3 951 €Nantes

4 856 €Bordeaux

3 623 €Toulouse

3 258 €Montpellier 3 417 €

Marseille

1 447 €St-Étienne

5 356 €Lyon

2 777 €Grenoble

4 294 €Nice

2 588 €Toulon

Évol. Affiché Évol. Signé

Prix/m2 signéVille

Légende

+9,6% +10,1%

+3,7%

+3,6%

dans l’ancienLes prix des appartements

sur 1 an dans 16 villes

+3,2% +5,2%


ÉVOLUTION DES PRIXDANS LE DÉTAIL DES VILLES

Cette analyse de Michel Mouillart

Carte des 16 villes sur 1 an

TÉLÉCHARGER


9%et +

BOUCHES-DU-RHONE

TARN

SOMME

MAINE-ET-LOIRE

HAUTE-SAVOIE

ALPES-MARITIMES

HAUTS-DE-SEINE

VAL-DOISE

BOUCHES-DU-RHÔNE

HAUTS-DE-SEINE

SEINE-SAINT-DENIS

SEINE-SAINT-DENIS

VAUCLUSE

PYRÉNÉES-ATLANTIQUES

OISE

DOUBS

HERAULT

SEINE-SAINT-DENIS

SEINE-SAINT-DENIS

GIRONDE

HAUTS-DE-SEINE

CHER

FINISTERE

CALVADOS

ALPES-MARITIMES

PAS-DE-CALAIS

ALPES-MARITIMES

VAL-DOISE

SAVOIE

VAL-DE-MARNE

SEINE-ET-MARNE

MANCHE

MAINE-ET-LOIRE

HAUTS-DE-SEINE

PUY-DE-DOME

HAUTS-DE-SEINE

HAUT-RHIN

HAUTS-DE-SEINE

ESSONNE

HAUTS-DE-SEINE

VAL-DE-MARNE

COTE-D OR

SEINE-SAINT-DENIS

NORD

4 104

2 027

2 328

2 469

5 158

4 068

5 546

3 181

2 608

6 064

3 567

2 773

2 638

3 481

1 668

2 185

1 630

2 851

3 014

4 856

8 773

1 673

2 032

2 542

3 841

1 571

4 870

2 850

2 798

3 717

3 305

1 730

1 402

5 284

2 205

6 160

2 198

5 117

2 376

6 934

4 031

2 603

2 803

1 705

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€

€

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€

Provence-Alpes-Côte d'Azur

Midi-Pyrénées

Picardie

Pays de la Loire

Rhône-Alpes


Ile-de-France

Ile-de-France


Ile-de-France

Ile-de-France

Ile-de-France


Aquitaine

Picardie

Franche-Comte

Languedoc-Roussillon

Île-de-France

Île-de-France

Aquitaine

Ile-de-France

Centre

Bretagne

Basse-Normandie


Nord-Pas-de-Calais


Ile-de-France

Rhône-Alpes

Ile-de-France

Île-de-France

Basse-Normandie

Pays de la Loire

Île-de-France

Auvergne

Île-de-France

Alsace

Ile-de-France

Île-de-France

Ile-de-France

Ile-de-France

Bourgogne

Ile-de-France

Nord-Pas-de-Calais

+0,9

+9,7

+4,7

+8,9

+7,4

+2,4

+5,6

+9,3

+8,2

+4,1

+3,6

+2,1

+4,7

+4,6

-11,1

+11,7

+10,8

+2,7

+10,9

-0,7

+4,4

+13,1

+9,3

+7,3

+1,2

+6,8

+6,9

+4,6

+1,3

+9,5

+8,1

-0,5

-4,3

+3,0

+5,1

+10,3

+5,1

+3,7

+9,5

+3,4

+3,4

+6,8

+5,7

-0,4

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AIX-EN-PROVENCE

ALBI

AMIENS

ANGERS

ANNECY

ANTIBES

ANTONY

ARGENTEUIL

ARLES

ASNIÈRES-SUR-SEINE

AUBERVILLIERS

AULNAY-SOUS-BOIS

AVIGNON

BAYONNE

BEAUVAIS

BESANÇON

BÉZIERS

BOBIGNY

BONDY

BORDEAUX

BOULOGNE-BILLANCOURT

BOURGES

BREST

CAEN

CAGNES-SUR-MER

CALAIS

CANNES

CERGY

CHAMBERY

CHAMPIGNY-SUR-MARNE

CHELLES

CHERBOURG-EN-COTENTIN

CHOLET

CLAMART

CLERMONT-FERRAND

CLICHY

COLMAR

COLOMBES

CORBEIL-ESSONNES

COURBEVOIE

CRÉTEIL

DIJON

DRANCY

DUNKERQUE

Prix/m2 signé

Évolution prix signé

SEINE-SAINT-DENIS

EURE

ESSONNE

VAL-DE-MARNE

VAR

ALPES-MARITIMES

ISERE

VAR

HAUTS-DE-SEINE

VAL DE MARNE

CHARENTE-MARITIME

VENDÉE

VAR

MAYENNE

SEINE-SAINT-DENIS

SEINE-MARITIME

SARTHE

HAUTS-DE-SEINE

NORD

HAUTE-VIENNE

MORBIHAN

RHONE

VAL-DE-MARNE

BOUCHES-DU-RHONE

ESSONNE

SEINE-ET-MARNE

GIRONDE

MOSELLE

TARN-ET-GARONNE

HERAULT

SEINE-SAINT-DENIS

HAUTS-DE-SEINE

HAUT-RHIN

MEURTHE-ET-MOSELLE

HAUTS-DE-SEINE

LOIRE-ATLANTIQUE

AUDE

HAUTS-DE-SEINE

ALPES-MARITIMES

GARD

DEUX-SÈVRES

SEINE-SAINT-DENIS

LOIRET

SEINE-SAINT-DENIS

2 945

1 402

1 976

5 473

3 055

2 885

2 777

3 287

7 930

5 105

4 036

1 882

2 474

1 582

2 944

2 151

1 896

9 044

3 402

1 659

2 288

5 356

4 940

3 417

3 812

2 804

3 899

2 356

1 687

3 258

6 467

6 936

1 648

2 319

5 074

3 951

1 871

11 441

4 294

1 965

1 746

3 808

2 439

5 845

€

€

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€

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€

Île-de-France

Haute-Normandie

Île-de-France

Île-de-France



Rhone-Alpes


Ile-de-France

Île-de-France

Poitou-Charentes

Pays de la Loire


Pays de la Loire

Île-de-France

Haute-Normandie

Pays de la Loire

Ile-de-France

Nord-Pas-de-Calais

Limousin

Bretagne

Rhone-Alpes

Île-de-France


Île-de-France

Île-de-France

Aquitaine

Lorraine

Midi-Pyrénées


Ile-de-France

Île-de-France

Alsace

Lorraine

Ile-de-France

Pays de la Loire


Ile-de-France



Poitou-Charentes

Ile-de-France

Centre

Île-de-France

+11,3

-10,2

-6,3

+7,8

-3,7

+13,8

+3,6

+0,8

+7,6

+11,4

+10,1

+1,6

-7,6

+0,3

-1,9

+9,1

+1,2

+4,1

+5,2

+4,9

+12,6

+10,1

-1,5

+8,1

+2,5

+5,4

+8,6

+9,3

-1,5

+6,3

+9,9

+8,8

+13,6

+6,2

+5,3

+11,9

+5,8

+5,3

+3,7

-5,6

-2,1

+7,1

+5,5

+6,3

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EPINAY-SUR-SEINE

EVREUX

EVRY-COURCOURONNES

FONTENAY-SOUS-BOIS

FREJUS

GRASSE

GRENOBLE

HYERES

ISSY-LES-MOULINEAUX

IVRY-SUR-SEINE

LA ROCHELLE

LA ROCHE-SUR-YON

LA SEYNE-SUR-MER

LAVAL

LE BLANC-MESNIL

LE HAVRE

LE MANS

LEVALLOIS-PERRET

LILLE

LIMOGES

LORIENT

LYON

MAISONS-ALFORT

MARSEILLE

MASSY

MEAUX

MÉRIGNAC

METZ

MONTAUBAN

MONTPELLIER

MONTREUIL

MONTROUGE

MULHOUSE

NANCY

NANTERRE

NANTES

NARBONNE

NEUILLY-SUR-SEINE

NICE

NÎMES

NIORT

NOISY-LE-GRAND

ORLÉANS

PANTIN

Prix/m2 signé


PARIS

PYRENEES-ATLANTIQUES

PYRENEES-ORIENTALES

GIRONDE

VIENNE

FINISTERE

MARNE

ILLE-ET-VILAINE

NORD

SEINE-MARITIME

HAUTS-DE-SEINE

SEINE-SAINT-DENIS

LOIRE

VAL-DE-MARNE

LOIRE-ATLANTIQUE

SEINE-SAINT-DENIS

AISNE

VAL-D'OISE

YVELINES

SEINE-SAINT-DENIS

BAS-RHIN

VAR

HAUTE-GARONNE

NORD

INDRE-ET-LOIRE

AUBE

DROME

MORBIHAN

RHÔNE

RHONE

YVELINES

VAL-DE-MARNE

NORD

RHONE

VAL-DE-MARNE

VAL-DE-MARNE

10 644

1 862

1 657

3 516

1 917

1 869

2 649

3 615

2 230

2 590

5 937

4 017

1 447

5 434

2 452

5 619

1 347

2 035

3 785

2 473

3 590

2 588

3 623

2 371

2 825

1 653

1 947

3 106

2 056

2 184

7 373

4 711

2 149

3 612

8 443

3 595

€

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€

€

€

€

€

€

Ile-de-France

Aquitaine


Aquitaine

Poitou-Charentes

Bretagne

Champagne Ardenne

Bretagne

Nord-Pas-de-Calais

Haute-Normandie

Ile-de-France

Ile-de-France

Rhone-Alpes

Ile-de-France

Pays de la Loire

Île-de-France

Picardie

Île-de-France

Île-de-France

Île-de-France

Alsace


Midi-Pyrenees

Nord-Pas-de-Calais

Centre

Champagne Ardenne

Rhone-Alpes

Bretagne

Rhône-Alpes

Rhone-Alpes

Ile-de-France

Île-de-France

Nord-Pas-de-Calais

Rhone-Alpes

Île-de-France

Ile-de-France

+5,5

+4,4

+2,6

+14,9

-4,7

+13,5

+6,4

+7,8

+8,3

+6,4

+2,7

+7,5

+6,6

+1,0

+7,8

+8,2

+1,8

-4,7

+7,5

+5,6

+4,5

+4,2

+8,0

-10,9

+6,3

+6,7

-6,2

+10,2

+5,2

-0,7

+12,3

+11,8

-10,4

+12,0

+9,9

+2,9

%

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PARIS

PAU

PERPIGNAN

PESSAC

POITIERS

QUIMPER

REIMS

RENNES

ROUBAIX

ROUEN

RUEIL-MALMAISON

SAINT-DENIS

SAINT-ÉTIENNE

SAINT-MAUR-DES-FOSSÉS

SAINT-NAZAIRE

SAINT-OUEN-SUR-SEINE

SAINT-QUENTIN

SARCELLES

SARTROUVILLE

SEVRAN

STRASBOURG

TOULON

TOULOUSE

TOURCOING

TOURS

TROYES

VALENCE

VANNES

VAULX-EN-VELIN

VÉNISSIEUX

VERSAILLES

VILLEJUIF

VILLENEUVE-D'ASCQ

VILLEURBANNE

VINCENNES

VITRY-SUR-SEINE

Prix/m2 signé


LES PRIX DANS LES VILLES

Tableau des 124 villes sur 1 an

TÉLÉCHARGER


Les prix des appartements dans l’ancien

sur 1 an dans 124 villes

5

6

https://we.tl/t-YaAAsjvOMJ2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

LES PRIX DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIENÀ PARIS PAR ARRONDISSEMENT

12

3

4

56

7

89 10

11

12

1314

16

17 1819

20

15

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

11 504 €

11 737 €

12 151 €

12 452 €

11 562 €

13 939 €

14 240 €

13 546 €

11 520 €

9 665 €

9 935 €

9 049 €

8 590 €

10 547 €

10 457 €

12 421 €

11 782 €

9 490 €

7 978 €

8 153 €

+5,9

+8,0

+0,7

-1,2

+2,3

+2,6

+2,5

+3,1

+6,0

+2,3

+7,8

+5,7

+3,7

+7,4

+3,8

+4,1

+5,3

+4,9

+2,8

+7,4

+14,1

+10,0

+3,7

+0,9

+1,7

-0,4

+3,2

+3,5

+6,9

+6,7

+7,7

+5,1

+5,4

+8,5

+4,1

+4,6

+6,0

+3,9

+4,6

+8,7

90

100

110

120

130

140

INDICE DES PRIX SIGNÉS DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIEN

10 486 €Affiché+0,7%

Signé

Affiché Prix/m² signé Signé

+1,4%

10 644 €Affiché+4,8%

Signé+5,5%

VilleFocusParis

Évolution sur 1 an du prix/m² signé

de -5% à -1%

-5% et -

de -1% à 1%

de 1% à 5%

de 5% à 9%

9%et +

Légende

Base 100 en déc. 2012 MAI 2020

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SUR 3 MOIS

SUR 1 AN


Évolution sur 3 mois

Évolution sur 1 an

Carte de ParisGraphique des prix signés dans l’ancienTableau des prix

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7


1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

2 810 €

3 303 €

1 998 €

2 708 €

2 989 €

3 688 €

4 407 €

4 528 €

2 923 €

2 411 €

2 698 €

3 315 €

2 581 €

1 591 €

1 360 €

2 319 €

+8,7

+0,6

+24,1

+5,8

+1,3

+10,5

+10,7

+10,5

+10,3

+0,7

-2,4

+0,2

+13,8

-5,5

-7,8

NC

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%

+10,6

+12,5

+13,6

+7,1

+3,7

+9,9

+10,4

+11,3

+10,6

+2,5

-3,0

-0,2

+13,7

+1,2

-10,3

NC


3 643 €Affiché+8,3%

Signé

Affiché Signé

+7,0%

3 417 €Affiché+7,2%

Signé+8,1%

Marseille

23 41

567

8

9

10 11

12

1314

1516


de -5% à -1%

-5% et -

de -1% à 1%

de 1% à 5%

de 5% à 9%

9%et +

Légende


VilleFocus

Prix/m² signé

SUR 3 MOIS

SUR 1 AN

LES PRIX DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIENÀ MARSEILLE PAR ARRONDISSEMENT


90

100

110

120


Évolution sur 1 an

Carte de MarseilleGraphique des prix signés dans l’ancienTableau des prix

TÉLÉCHARGER

8


1

2

3

4

5

6

7

8

9

6 051 €

6 712 €

5 047 €

5 776 €

4 700 €

6 847 €

4 877 €

4 020 €

3 726 €

+6,9

+11,4

+8,5

+10,1

+12,0

+8,6

+7,6

+14,1

+12,2

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

%

+5,3

+10,2

+8,4

+14,0

+14,5

+8,5

+8,0

+15,9

+11,8


SUR 3 MOIS

5 636 €Affiché+4,6%

Signé

Affiché Signé

+4,3%

SUR 1 AN

5 356 €Affiché+9,6%

Signé+10,1%

Lyon


de -5% à -1%

-5% et -

de -1% à 1%

de 1% à 5%

de 5% à 9%

9%et +

Légende


VilleFocus

Prix/m² signé

LES PRIX DES APPARTEMENTS DANS L’ANCIENÀ LYON PAR ARRONDISSEMENT



Évolution sur 1 an

90

100

110

120

130

140

150

160

1

2

3

4

5

6

78

9

Carte de LyonGraphique des prix signés dans l’ancienTableau des prix

TÉLÉCHARGER

9

https://we.tl/t-YaAAsjvOMJMétropole Prix/m² signé

Légende

de 2 500 €à 3 500 €

2 500 €et –

de 3 500 €à 4 500 €

dans l’ancien sur 1 anLes prix des appartements

et des maisons

Prix /m2 signé

sur 1 anmaison

appartement Évolution

sur 1 an4 500 €et +

PRÉFÉRENCE RENFORCÉE POUR LA MAISON INDIVIDU-ELLE

Sur la plupart des espaces métropolitains, la demande de maisons individuelles est habituellement très forte. Mais comme l’offre de tels biens disponibles à la vente reste structurellement limitée, les tensions sur les prix des produits proposés ne se sont pas allégées durant la crise sanitaire : alors que la taille de ce marché s’est contractée pendant le confinement, la demande solvable a fléchi dans une moindre proportion et sa préférence pour ce type de biens s’est encore renforcée. Ainsi, le niveau des prix des maisons qui est en moyenne de 12 % supérieur à celui des appartements pour l’ensemble des métropoles (et même de 22 % si on se limite aux seules villes centre) a de nouveau progressé. Cela s’est particulièrement constaté sur les métro-poles de Brest, Grenoble, Rennes, Strasbourg ou Toulouse où les hausses de prix s’établissent entre 9 et 13 % sur un an. Dans les métropoles de Brest et Toulouse, la hausse concerne autant la ville centre que la périphérie, sur des territoires où la demande est confrontée à une insuffisance récurrente de l’offre en un produit convoité (la préférence pour la maison individuelle versus l’habitat collectif). Alors que pour les métropoles de Rennes et Strasbourg et surtout pour celle de Grenoble, la hausse tient principalement à l’évolution constatée en périphérie vers laquelle la demande qui cherche à se délocaliser tourne sa préférence.

La hausse des prix des appartements se renforce dans la plupart des grandes villes. Cela se constate aussi dans nombre de métro-poles. L’augmentation des prix est la plus rapide sur les métro-poles de Brest et Nantes (de l’ordre de 11 %), et dans une moindre mesure sur les métropoles de Lyon, Nancy et Toulouse (de l’ordre de 8 %). En dépit du repli de l’activité constaté sur l’ensemble du territoire de ces métropoles, la hausse des prix reste aussi vive sur la ville centre que sur les marchés des communes adjacentes : l’insuffisance de l’offre entretient toujours la rareté à l’origine de ces évolutions.

Métropole du Grand Paris

Eurométropole de Strasbourg

Métropole du Grand Nancy

Métropole Européenne de Lille

Rennes Métropole

Métropole RouenNormandie

Nantes Métropole

Bordeaux Métropole

Toulouse Métropole

Montpellier Méditerranée Métropole

Métropole de Lyon

Grenoble-Alpes-Métropole

Métropole Nice Côte d'Azur

Métropole d'Aix-Marseille-Provence

Brest Métropole

2 932 €

3 188 €

2 209 € 2 656 €

3 549 € 3 929 €

2 737 € 4 027 €

+4,1%

+2,8%

+2,3%

+9,7%

+3,4%

+11,4%

4 266 € 5 337 €

+4,4%

+7,1%

3 304 € 4 525 €

+7,0%

+6,1%

3 483 € 4 048 €

+6,8%

+6,6%

3 968 € 3 888 €

+8,6%

+9,3%

4 322 € 4 792 €

+4,2%

+6,3%

3 902 € 4 066 €

+11,3%

+6,7%

7 360 € 5 937 €

+3,5%

+8,4%

4 414 € 5 024 €

+8,6%

+5,6%

2 032 € 3 048 €

+10,5%

+13,1%

3 520 € 3 501 €

+7,2%

+13,7%

2 344 € 2 630 €

+6,1%

+5,4%

+8,0%

+5,2%


Carte des 15 métropoles sur 1 anCette analyse de Michel Mouillart

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LES PRIX DANS LES MÉTROPOLES

10


2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Maison AppartementRégion Marge de négociation globaleLégende

de négociationMarge

0 à 2% 2 à 4% 4 à 6% 6 à 8% 8% et +

INDICE D’ÉVOLUTION DE LA MARGE DE NÉGOCIATION

60

70

80

90

100

110

120

130

Selon le type de biens

GLOBAL 3,7%

3,9%

3,5%APPARTEMENT

MAISON

France entière


Picardie2,6% 4,8% Lorraine

NC 2,4%

Alsace2,4% 3,6%

Bourgogne8,2%

Auvergne2,8%

PACA3,4% 2,9%

LimousinNC NC

NC

Aquitaine4,1% 3,0%

Haute-Normandie5,3% 2,4%

Basse-Normandie3,3% 4,6%

Bretagne5,5% NC

Pays de la Loire5,5% 2,2%

CentreNC 0,9%

1,9%

Ile-de-France3,5% 3,3% Champagne-Ardenne

1,8% 4,0%

Franche-Comté9,2% 3,1%

Poitou-Charentes6,0%

Midi-Pyrénées

Rhône-Alpes3,7% 2,6%

Languedoc-Roussilon4,7% 3,5%

NC 3,4%

Nord-Pas-de-Calais3,4% 3,4%


Carte de France Cette analyse de Michel Mouillart

Graphique d’évolution de la marge de négociation

TÉLÉCHARGER

ÉVOLUTION DE LA MARGEDE NÉGOCIATION

DES MARGES ÉCRASÉES, MAIS PAS DE BAISSE DES PRIX

En mai 2020, France entière, la marge de négocia-tion s’est établie à 3.7 %, en moyenne : 3.5 % pour les appartements et 3.9 % pour les maisons.

Les marges redescendent vers les niveaux très bas, jamais observés par le passé même durant les périodes de (très) forte activité du marché de l’ancien. Sur le marché des maisons, elles restent à 15 % sous leur moyenne de longue période, et sur le marché des appartements, l’écart se creuse encore à 27 % sous leur moyenne de longue période.

Partout la chute du marché alimente les tensions sur les prix : et pas seulement sur les marchés des grandes agglomérations où la pénurie de biens à acquérir accompagne la pression de la demande depuis plusieurs années, mais aussi sur les territoires ruraux et dans les villes moyennes. Les prix signés progressent toujours et les acheteurs préfèrent renoncer à une négociation des prix affichés pour laquelle ils sont cependant en position de force. D’autant que les vendeurs restant sur le marché préfèrent retirer leurs biens en attendant la reprise du marché plutôt que de réviser leurs ambitions à la baisse. Les marges s’écrasent et la pénurie des biens n’est pas encore synonyme de baisse des prix.

AppartementMaison

NC

11


UN REBOND TECHNIQUE PEU VIGOUREUX

Dès décembre 2019, le durcissement des conditions d’octroi des crédits voulu par la Banque de France a pesé sur le marché de l’ancien. Le nombre des compromis signés durant les deux premiers mois de 2020 était en recul de 7.7 %, en glissement annuel. Le déclenchement de la crise sanitaire a alors transformé en crise majeure ce qui n’était qu’un atterrissage des ventes : le marché s’est bloqué et en mars, le nombre des compromis a chuté de 50.1 % en glissement annuel.

Dans le contexte du confinement, la chute a été vertigineuse en avril : le recul de l’activité a été sans précédent depuis la Libération, de 82.9 % en glissement annuel. Et en mai, en dépit du déconfi-nement, la baisse des ventes était encore de 53.3 % ! Ainsi, en niveau trimestriel glissant, le nombre des compromis signés a diminué de 62.1 % à fin mai.

Même si un rebond « technique » de l’activité a pu s’observer dès le 11 mai, le sursaut de la demande de logements anciens n’a donc pas été très vigoureux : le nombre de compromis signés durant les 20 derniers jours de mai a certes été 3.5 fois supérieur à celui d’avril, mais il est resté inférieur de plus de 39 % à celui des 20 derniers jours de mai 2019. Dans le contexte d’une récession économique inconnue depuis la fin de la Seconde Guerre Mondiale, la reprise du marché de l’ancien risque d’être molle pendant un certain temps encore.

INDICE D’ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉDU MARCHÉ

VARIATION DE L’ACTIVITÉDU MARCHÉ (EN %)

90

100

110

120

130

140

Niveau annuel glissant Niveau annuel glissant

2012 2013 2014 20152008 2009 2010 2011 2016 2018 2019 20202017

ÉVOLUTION DU NOMBREDE TRANSACTIONS EN FRANCE

Niveau trimestriel glissant


MAI 2020

-70

0

70


Graphique d’évolution de l’activité du marché Cette analyse de Michel Mouillart

Graphique de variation de l’activité du marché, niveau annuel glissant

Graphique de variation de l’activité du marché, niveau trimestriel glissant

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Rythme annuel à fin mai -12,1% +4,4% +0,8% +10,4% +9,0% -3,4% -0,1% -12,0%

Variation annuelle +3,8% -2,8% +9,6% +9,8% +2,4% -4,7% +8,4%

2012 2013 2014 20152009 2010 2011 2016 2018 2019 20202017

Rythme annuel à fin mai +0,2% -4,5% +12,6% +9,1% -0,3% -4,4% +8,0% -62,1%

2012 2013 2014 20152009 2010 2011 2016 2018 2019 20202017

MAI 2020

25

-25

0

12


2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Variation annuelleIDF

CHUTE GÉNÉRALE DES VENTES

La chute des ventes de logements anciens constatée depuis la mise en œuvre du confinement est générale.

Pourtant, la baisse des ventes constatée depuis le début du confinement a été la moins forte (de l’ordre de 50 %) dans 5 régions (Auvergne, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Limousin et Picardie) où la hausse des prix avait été plus modérée qu’ailleurs, par le passé, permettant à la demande de mieux résister à la dégradation du marché observée avant la crise. Elle a donc été moins marquée que sur des territoires qui en 2019 avaient pu briller par leurs performances.

En revanche, le repli de l’activité est le plus rapide (de 65 % et plus, en glissement annuel) dans 5 régions (Aquitaine, Bretagne, Midi-Pyrénées, Pays de la Loire et Poitou-Charentes) où la demande avait été doublement déstabilisée, au-delà de l’impact de la crise sanitaire : par une augmentation des prix qui a sensiblement altéré les capacités d’achat des ménages, puis par le durcissement des conditions d’octroi des prêts qui a pesé sur le dynamisme de la primo accession à la propriété.

Michel MouillartProfesseur d’Economie, FRICSet porte-parole du baromètre LPI-SeLoger

ÉVOLUTION DU NOMBREDE TRANSACTIONS EN ÎLE-DE-FRANCE

ET EN PROVINCE

INDICE D’ÉVOLUTION DE L’ACTIVITÉDU MARCHÉ

Niveau annuel glissant

+16,3% -4,5% +7,4% +7,6% +0,3% -3,4% +8,9%

+2,4% +10,2% -2,8% +9,0% +4,5% -2,5% +0,9% -11,3%Rythme annuel à fin mai

Niveau trimestriel glissant

VARIATION DE L’ACTIVITÉDU MARCHÉ (EN %)

MAI 2020

70

0

-70

Province

Île-de-France

France

80

100

120

140Province

Île-de-France

France


MAI 2020Base 100 en déc. 2012

Graphique d’évolution de l’activité du marché Cette analyse de Michel Mouillart

Graphique de variation de l’activité du marché (en %)

TÉLÉCHARGER

Variation annuellePROVINCE

-0,9% -2,0% +10,6% +10,8% +3,3% -5,2% +8,1%

-17,1% +1,9% +2,4% +11,0% +10,8% -3,8% -0,5% -12,3%Rythme annuel à fin mai

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Glissement annuel à fin mai

PROVINCE

IDF +12,3% -1,4% +11,5% +8,0% +0,3% -8,4% +11,5% -61,7%

-4,2% -5,8% +13,1% +9,6% -0,6% -2,5% +6,6% -62,2%Rythme annuel à fin mai

9%et +

9%et +

PRIX

Des prix moyens sont calculés par zone géographique (ville ou département), dans l'ensemble et pour chacun des 6 segments de marché retenus pour les maisons (du “3 pièces et moins” au “8 pièces et plus”) et les appartements (du “studio et 1 pièce” au “6 pièces et plus”). Des indices de prix élémentaires (base 100 en décembre 2012) sont construits pour chaque zone, sur chacun des segments de marché. Les indices synthétiques de zone sont obtenus par pondération des indices élémentaires de zone : les pondérations correspondent aux structures de marché calculées sur la période 2006-2019 (donc sur la base de plus de 4,5 millions de références actuellement disponibles).

Les indices sont à correction des effets de structure. Les prix et les indices présentés au niveau régional ou national sont déterminés par pondération des indices élémentaires calculés au niveau départemental.

Les prix moyens affichés et signés sont calculés en moyenne trimestrielle glissante au niveau national, régional, départemental et pour les villes de plus de 150 000 habitants. Sur les zones de plus petite taille (les arrondissements, notamment), les prix sont en moyenne annuelle glissante.

Dans le tableau page 5, tous les prix sont en année glissante afin de pouvoir comparer des villes de taille différente entre elles.

VOLUME DE TRANSACTIONS

Cet indicateur d’activité permet de rendre compte des tendances d’évolution du marché de l’ancien.

Un échantillon de 2 200 agences réparties sur l’ensemble du territoire métropolitain a été isolé : aucun redressement n’est opéré, la structure de cet échantillon étant représentative de celle de l’ensemble des 6 250 agences présentes dans l’Observatoire LPI (hors promoteurs, foncières et établissements de crédit).

L’indicateur est présenté en niveau annuel glissant (base 100 pour l’année 2012), depuis décembre 2007.

Il lui est associé deux mesures :

Le rythme annuel d’évolution (en %) de l’activité mesurée en niveau annuel glissant et sa comparaison avec la situation observée il y a un an, à la même époque ;

Le rythme d’évolution en glissement annuel (en %) de l’activité mesurée en niveau trimestriel glissant et sa comparaison avec la situation observée il y a un an, à la même époque.

En cas de défaillance d’une agence (cessation d’activité, principalement), son remplacement s’effectue en respectant deux contraintes principales : appartenance au même espace géographique (département/ville) et volume d’activité comparable.

MARGE DE NÉGOCIATION

La marge de négociation mesure la variation relative entre le prix affiché à la prise de mandat et le prix signé. Elle évalue chaque mois les conditions dans lesquelles les négociations entre les vendeurs et les acheteurs ont permis d’aboutir.

Elle résume l’intensité des tensions qui s’observent sur le marché.

La marge est déterminée pour chaque transaction réalisée par un professionnel. Le niveau moyen des marges et les indices d’évolution sont calculés selon la méthode utilisée pour les prix.

Michel [email protected]

06 07 65 59 95

Sarah [email protected]

06 20 45 25 16

Évolution des prix sur 3 mois Rythme d’évolution en glissement trimestriel du prix mesuré en moyenne trimestrielle glissante

Évolution des prix sur 1 an Rythme annuel d’évolution du prix mesuré en moyenne annuelle glissante

Prix au m2 affiché Prix mesuré lors de la prise de mandat

Prix au m2 signé Prix mesuré lors de la signature du compromis

Retrouvez toutes les données du baromètre LPI-SeLoger sur : www.lespriximmobiliers.com

MÉTHODOLOGIE

13

Définition

PresseContacts

L’association «Les Prix Immobiliers» a été créée le 22 décembre 2009 pour développer un observatoire des ventes de logements anciens et neufs fournissant aux différents acteurs un outil de connaissance précis des marchés.

Les membres actuels en sont :

BNP Paribas Immobilier Résidentiel Ancien, CapiFrance, Crédit Logement, Crédit Mutuel,

Gecina, Groupe BPCE, HEXAOM, iad, OptimHome, SAFTI, et Sogeprom

9%et +

9%et +

AVERTISSEMENT MÉTHODOLOGIQUE

14

Les observations qui remontent et sont intégrées par LPI depuis sa création dans le calcul des prix et des indices correspondent à des logements anciens destinés exclusivement à l’habitation (donc hors les usages « mixtes »), vendus de gré à gré et acquis par des particuliers résidents.

LPI exclut donc de ses bases de données : les biens non entièrement anciens (et qui étaient par le passé clairement identifiés dans les statistiques de construction publiées par Sit@del sous la dénomination de « construction sur habitat existant »), les biens occupés, les biens en viager, les biens autres que d’habitation, les propriétés autres que pleines, les mutations autres que de gré à gré, … D’après l’INSEE (« Les

indices notaires-INSEE de prix des logements anciens », INSEE Méthodes, n°128, juillet 2014), ces situations particulières représentent, au total, près de 24 % des observations qui doivent être rejetées afin de procéder au calcul des indices de prix de l’ancien.

Et afin de mieux intégrer la connaissance des marchés que LPI a pu acquérir depuis 2006, les bases de pondération intervenant dans le calcul des prix et des indices au niveau national ont été redéfinies en s’appuyant sur les 4,5 millions d’observations disponibles. Les chiffrages présentés jusqu’alors n’ont pas été affectés, au-delà des mises à jour habituelles : cela concerne les niveaux des prix et des indices

déployés au niveau des communes, des départements ou des régions. En revanche, le poids relatif de la région Ile de France a été réduit, au bénéfice principalement des régions les moins actives dans le marché (comme par exemple l’Auvergne, la Franche-Comté, Champagne-Ardenne ou le Limousin).

Ce sont donc les niveaux des prix et des indices présentés au niveau national qui ont été concernés. L’ensemble des indicateurs correspondant a été repris depuis 2010. Les rythmes d’évolution des indices n’ont été que faiblement affectés : en moyenne, 2/10ème à 3/10ème de point de variation annuelle.

9%et +

9%et +

15

LES TENDANCES DES MARCHÉS IMMOBILIERS À FIN MAI...

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