Les Marchés Immobiliers dans la tourmente de la crise financière

Les marchés immobiliers dans la tourmente financière

Palais Brongniart – 24 mars 2009

• Les facteurs de structuration des territoires- Dynamisme et démographie, - Attractivité des territoires, - Aménagement des territoires

Conséquence de la mauvaise connaissance de ces facteurs, la fracture

• Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs

- Investisseurs , Promoteurs, Constructeurs et Collectivités locales

Les Facteurs structurants, indicateurs de la capacitéde résistance et de rebond des marchés

3 grandes originalités :

Un caractère très opérationnel(analyse d’opérations de financement)

Une implication directe dans la politique de maîtrise des risques immobiliers du Crédit Foncier

L’appui d’un réseau composé d’une centaine d’experts régionaux (Foncier Expertise)

La Direction des Etudes et de l’Observatoire Immobilier

Classement des agglomérations étudiéespar classe de cotation générale

5

4

3

2

1

Brive, Périgueux, Vesoul, Rodez

Limoges, Montauban, Beauvais, Nevers, Troyes, St Etienne, Charleville, Auch, Cahors, Foix, Aubenas, Calais, Angoulême, Dunkerque, Carcassonne

Niort, Pau, Agen, Montbéliard, Toulon, Belfort, Valence, Macon, Chalons en Champagne, Chaumont, Reims, Arras, Nancy, Metz, Auxerre, Avignon, Besançon,

Clermont-Ferrand, Mulhouse, Bourges, Le Mans, Laval

Paris/1ère Couronne , Annecy, Compiègne, Chambéry, Grenoble, Rouen, Rennes, Genève-Annemasse, Aix en Provence, Brest, Albi, Quimper, Bordeaux, Bayonne-Biarritz, Poitiers, Marseille, Lille, Valenciennes, Le Havre, Evreux, Vannes, Nîmes, Perpignan, Dijon, Orléans, Angers

Toulouse, Caen, Strasbourg, Cannes, Nice, Montpellier, Lyon, Nantes

Légende cotations : A Excellent - B Bon (B+ ou B-) - C Moyen (C+ ou C-) - D Médiocre

Les facteurs structurants, indicateurs de la capacitéde résistance et de rebond des marchés

Une vision innovante de l’appréciation immobilière

Une nouvelle approche de l’économie Immobilière

• Création d’indicateurs économiques, démographiques, sociologiques, etc…, caractérisant les marchés

• Appréciation des composantes du dynamisme économique des régions

• Analyse de la capacité de résistance des marchés

Le dynamisme démographique :

Dont les 2/3 de l’accroissement des ménages se concentreront sur 1/3 des départements d’ici 2010

Accroissement fort

Stagnationou diminution

Taux de croissance annuelmoyen du nombre des ménages

Une démographie régionale recomposée

Flux migratoires intenses

Source : Chaire Ville, Science Po

Dynamisme économique

Emploi salarié et PIB(évolution 1999-2005)

Croissance forte

Croissance moyenne

Croissance modérée

L’attractivité des territoires

Source : DIACT

Pôles immobiliers d’entreprises les plus dynamiques depuis 2000

Croissance de l’emploisalarié privé la plus forte (1999-2005)

Emploi et grands pôles d’entreprises

Source : CFF

L’attractivité des territoires

L’aménagement du territoire

Réseau TGV

Toulouse intra-boulevard :

≤ - 5%

2ème périphérie :- 10 à - 25%

1ère périphérie :- 10 à - 15%

Qualité du centre ville ou de l’agglomérationImpact sur l’évolution des prix : l’exemple de Toulouse

Source : CFF

L’aménagement du territoire

Les dysfonctionnements

• Surproduction

• Insuffisance de production

• Production inadaptée

Surproduction ou risques de surproduction à court terme

ENTREPOTS LOGISTIQUES

Risque nul

Risque moyen

Risque important

Les conséquences d’une mauvaise connaissance de ces facteurs

BUREAUX

Source : CFF

➨ depuis 1O ans un déficit cumulé de 1.700.000 logements

e

Insuffisance de la production de logements

0

200000

400000

600000

800000

1000000

1200000

1400000

1600000

1800000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Mise en chantierDéficitDéficit cumulé

Source : MEDDAT


Une production partiellement inadaptée Les dérives du Robien

Marché dynamique ou prometteur

Marché équilibré

Marché sur offreur ou mis sur surveillance

Source : CFF


Capacité de résistance

Brive, Limoges,Périgueux,…

+ +

+ +

+

+-

-Capacité de rebond

Troyes, Calais,St Etienne,Dunkerque, Angoulême,...

Le Mans,Laval,Toulon, Belfort, Nancy, Besançon, Clermont-FD,...

Metz, Brest, Reims, Rouen,Rennes, Le Havre, Nice, Paris/1ère Couronne,...

Lyon, Toulouse, Nantes, Strasbourg,Lille, Bordeaux, Marseille,...

Le classement des agglomérations face à la conjoncture

DémographieAttractivité économique

Aménagement des territoires

Appartements anciens de bon standingPrix € au m² / Valeur dominante

Strasbourg2600

Bordeaux2600

Clermont-Ferrand2000

Dijon2250

Rennes2400 Tours

2700

Reims2600

Montpellier2350

Limoges1600

Toulouse2600

Lille2700

Rouen2800

Nantes2300

Marseille3200

Lyon3300

Panorama des prix – Mars 2009

Source : CFF

Paris6600

La fracture

70 % des loyers de bureaux en IDF sont inférieurs à 400 euros/m²

On communique généralement sur des loyers

entre 600 et 800 euros/m²

La fracture

Pouvoir d’achat immobilier en résidentiel neuf

€

Offre : 3000 – 3500 €/m2

Demande exprimée : 2300 – 2500 €/m2

Logements anciensde bon standingPrix € / Valeur dominante

Strasbourg370850

Loyers mensuels

studio

Loyers mensuels T4 Bordeaux370 820

Dijon320640

Rennes360780 Tours

360730

Reims350625

Montpellier340900

Limoges330800

Toulouse300660

Lille400715

Rouen290665

Nantes390870

Paris500

1600

Marseille420960

Lyon400900

Panorama des loyers – Mars 2009

Source : CFF

« Seuls les leviers démographiques, économiques et politiques de l’offre et

de la demande locale permettent d’expliquer et de prévoir les évolutions des marchés »

Une nouvelle vision de l’économie immobilière qui s’impose aux acteurs

Investissements 2008

~ 12,5 milliards d’€Institutionnels privésImmobilier d’entreprise

> 15 milliards d’€Particuliers

~ 1 milliard d’€Bailleurs sociaux

~ 1,5 milliards d’€Institutionnels privés

Immobilier résidentiel

L’immobilier résidentiel soutient la comparaison

Les investisseurs : un rôle moteur

Niveau de performance globale 2008

- 2 à + 9,5 %0 %Habitation

0 à + 10 %- 8 %Commerces

- 3 à + 12,3 %- 15 %Bureaux

Principales agglomérations

Province

Paris1ère couronne2008

(rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%) biens de standing en situation recherchée)


Performance globale 2008(rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%) biens de standing en situation recherchée)

+ 11,4 %Aix-en-Provence

- 15 %Paris 1ère couronne

- 2,5 %Lyon- 1,5 %Toulouse

+ 11 %Nancy

+ 11,5 %Nantes

+ 11,8 %Orléans

+ 12,3 %Le Mans

Performances en bureaux exemples d’ agglomérations

Performances en habitation exemples d’ agglomérations

0 %Paris 1ère couronne

+ 2,5 %Lyon

+ 3,6 %Toulouse

+ 5,8 %Aix-en-Provence

+ 6 %Le Mans

+ 5,5 %Bayonne-Anglet-Biarritz

+ 6,7 %Poitiers

+ 9,5 %Strasbourg


Les promoteurs face à la crise

Principales mesures pour maîtriser leurs charges :

• baisses des prix limitées et avantages commerciaux pour réduire la progression des stocks

• renégociation ou abandon des charges foncières

• révision des contrats avec les entreprises de construction

• ajustement des effectifs

• cession en bloc auprès des investisseurs et en particulier des bailleurs sociaux

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

140.000

160.000

Année 2005 Année 2006 Année 2007 Année 2008

Mises en vente Ventes

0

100 000

200 000

300 000

400 000

500 000

600 000

2005 2006 2007 2008

Logements autorisés Logements commences

Les promoteurs face à la crise

Mises en venteVentes

Logements autorisésLogements commencés

Source MEDDAT

Eviter une offre excessive de logements face à une demande en réduction et une baisseaccélérée des prix de vente

600 000

0

300 000

2005 2006 2007 20082005 2006 2007 2008

160 000

0

80 000

Coûts de promotionLe renchérissement du coût de construction sur une opération logements en IdF et en province

Les entreprises BTP

FoncierConstructionFrais annexesMarge promotion

1999 2009

23 %47 %

18 % 12 %

21,5 %55,5 %

15 %8 %

(en pourcentage du prix de vente TTC)

Source CFF

Les collectivités territoriales enrichissent leur palette d’aide à l’accession

Le rôle des collectivités locales et de l’Etat

Dispositif d’aides pour le PASS FONCIERau 29 janvier 2009

Aide suffisante pour la mise enoeuvre du PASS FONCIER

Aide partielle nécessitant l’aideconjointe d’une autre collectivité

Source Direction Habitat CFF

Mesures de court terme

- Production en masse de logements

- Affirmer le rôle social des bailleursPréserver l’équilibre entre locataires et propriétairesAdapter les systèmes fiscauxRéduire les taux de mutation des opérations locatives

- Restaurer la confianceAméliorer la transparence des marchésCréer des instances paritaires de développement immobilier

- Améliorer la fluidité du marché


Mesures de moyen terme

- Réorienter l’offre immobilièreRationaliser les implantationsMieux s’attacher aux besoins des PMEAdapter les règles de gouvernance

- Débloquer le marché du foncierCréer des coefficients planchers d’occupation du sol Lever les contraintes architecturales excessivesRelancer la création de quartier et de villes nouvelles

- Réduire les coûts de constructionAdopter de nouveaux matériauxMettre au point de nouveaux procédés constructifs


Les perspectives d’évolution de marché en 2009


- 10 % à - 20 %Marché des biens courants en situation dépréciée

- 5 % à -15 %Marché des biens de standing en situation banale

0 % à -5 %Marché des biens de standing en situation recherché

stabilitéMarché des biens d’exception

évolution des prix de vente

à court termeMarché résidentiel

Evolutions des prix attendues en 2009

Perspective d’évolution des marchés 2009

- 5 % à - 15 %Boutiques centre-ville

- 7 % à - 15 %Entrepots neufssecteurs recherchés

- 15 % à - 25 %Bureaux anciens Autres secteurs

-5 % à -15 %Bureaux neufs secteurs recherchés

évolution des prix de vente à court

termeMarché immobilier

d’entreprise

- 3 % à + 5,5 %- 2 %Habitation

- 5 % à + 4 %- 3 %Commerces

- 5 % à + 3 %- 8 %Bureaux

Principales agglomérations

Province

Paris/ 1ère

couronnePrévisions

2009

Niveau de performance globale attendue en 2009Rendement locatif + évolution annuelle valeur du bien (%)

Perspective d’évolution des marchés 2009

biens de standing en situations recherchées

Annexes

Annexe cartes

Charges foncièrespour collectifPrix/m² SHON

Lille500

Rouen550

Nantes450

Reims380

Poitiers420

Bordeaux450

Montpellier380

Clermont-Ferrand

500

Lyon700

Dijon420

Nancy400

Strasbourg500

Amiens250

Besançon285

Limoges350

Marseille700

Brest400

Orléans850

Mars 2009

Annexe cartes

Terrains à bâtir individuelsValeur dominante / prix par lot

Strasbourg100 000 €

600 m²

Nancy100 000 €

600 m²

Bordeaux100 000 €

500 m²

Clermont-Ferrand75 000 €750 m²

Dijon80 000 €800 m²

Rennes57 000 €550 m²

Orleans90 000 €750 m²

Reims90 000 €750 m²

Besançon62 000 €800 m²

Montpellier160 000 €

450 m²

Limoges50 000 €700 m²

Metz105 000 €

700 m²

Toulouse100 000 €

800 m²

Lille130 000 €

600 m²

Rouen70 000 €750 m²

Nantes60 000 €650 m²

Amiens70 000 €600 m²

Poitiers57 000 €700 m²

Marseille200 000 €

800 m²

Lyon180 000 €

800 m²

Mars 2009

Annexe cartes

Appartements anciens de bon standingPrix € au m²

Strasbourg2600

Bordeaux2600


Dijon2250

Rennes2400

Tours2700

Reims2600

Besançon1500

Montpellier2350

Limoges1600

Metz2000

Toulouse2600

Lille2700

Rouen2800

Nantes2300

Amiens1750

Poitiers1900

Marseille3200

Lyon3300

Mars 2009

Annexe cartes

Appartements neufs de bon standingPrix € au m²

Strasbourg3400

Bordeaux3300


Dijon3000

Rennes3200

Tours2700

Reims3250

Besançon2700

Montpellier3300

Limoges2700

Metz2000

Toulouse3200

Lille3300

Rouen3200

Nantes3200

Amiens2800

Poitiers2400

Marseille3600

Lyon3900

Mars 2009

Annexe cartes

Logements anciensde bon standingPrix €/m²

Strasbourg370850

Loyers mensuels studio

Loyers mensuels T4 Bordeaux370 820


Dijon320640

Rennes360780 Tours

360730

Reims350625

Besançon320620

Montpellier340900

Limoges330800

Metz320690

Toulouse300660

Lille400715

Rouen290665

Nantes390870

Amiens325660

Poitiers300600

Marseille420960

Lyon400900

Mars 2009

Bordeaux

Clermont-Fd

Dijon

Rennes

Tours

Montpellier

Nancy

Toulouse

Lille

Rouen

Nantes

Nice

Marseille

Lyon

16 implantations régionalesde l’Expertise

126 experts et évaluateurs

Foncier Expertise

Paris

Chambery

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