LES DÉGÂTS D’EAU ET LES INONDATIONS EN COPROPRIÉTÉ Me ...

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1 LES DÉGÂTS D’EAU ET LES INONDATIONS EN COPROPRIÉTÉ M e Clément Lucas, avocat Mardi, le 16 mai 2017 RTHQ

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LES DÉGÂTS D’EAU ET LES INONDATIONS

EN COPROPRIÉTÉ

Me Clément Lucas, avocat

Mardi, le 16 mai 2017

RTHQ

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

1

2

3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

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En 2015, un sondage a été réalisé sur l’assurance en copropriété auprès 723

syndicats de copropriétaires,

représentant plus de 19 000 unités.

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1,42 : sinistre, en moyenne, au cours des 5 dernières

années

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90 % : vous a-t-on déjà refusé des couvertures

d’assurance? Oui.

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36 % : refoulements 46 % : inondations

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

1

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3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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Le syndicat est « une personne morale qui a pour

objet la conservation de l’immeuble, l’entretien et

l’administration des parties communes […]. » (Art. 1039, C.c.Q.)

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Le syndicat est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou tiers par le vice de conception ou de construction ou le défaut

d’entretien des parties communes […]. » (Art. 1077, C.c.Q.)

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Votre syndicat est donc :

- en charge des parties communes de l’immeuble;

- responsable des dommages causés par

celles-ci.

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QUI S’OCCUPE DE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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Le copropriétaire est, de son côté, propriétaire et a

l’usage exclusif de ses parties privatives. (Art. 1043, C.c.Q.)

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« Le gardien d’un bien est tenu de réparer le préjudice causé par le fait autonome

de celui-ci, à moins qu’il prouve n’avoir commis

aucune faute. » (Art. 1465, C.c.Q.)

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Vous êtes donc notamment présumé

responsable des dommages causés par

vos meubles ou vos parties privatives.

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

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3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

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QUI ASSURE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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Le syndicat « doit souscrire des assurances […] couvrant la totalité de l’immeuble, à

l’exclusion des améliorations apportées par

un copropriétaire à sa partie. »

(Art. 1073, C.c.Q.)

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Votre syndicat doit donc assurer, outre sa responsabilité

civile, les parties communes (corridors, stationnements,

piscine, etc.), mais également les parties privatives :

c’est-à-dire votre condo.

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Toutefois, l’assurance que votre syndicat doit souscrire ne couvre ni

les améliorations à votre partie privative, ni

vos biens meubles.

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QUI ASSURE MON CONDO?

MON SYNDICAT MOI-MÊME

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Contrairement à ce qui est exigé pour votre syndicat, la Loi ne vous impose pas de souscrire une assurance.

Cependant, la plupart des

déclarations de copropriété l’exigent.

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En outre, si elle est adéquatement

souscrite, elle vous couvre en cas d’insuffisance

d’assurance du syndicat.

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Votre assurance doit couvrir :

- votre responsabilité; - vos meubles;

- les améliorations à votre condo.

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Parent c. SSQ Assurances

générales, 2016 QCCQ 12798 (CanLII).

Assurance « classique »

« multirisques » souscrite en 2007 et renouvelée 5 fois.

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Sinistre de dégât d’eau en

2013 non couvert

« La police limite considérablement sa

couverture lorsque le sinistre provient d’un dégât d’eau. »

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« À chacun de ces renouvellements, SSQ, par ses agents, se devait de s’assurer que la garantie offerte par la police répondait toujours aux

besoins des demandeurs. Voilà autant d’occasions que SSQ a manquées de vérifier que la

police convenait bien aux besoins de ses clients. »

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« Puisque l’agent de SSQ a mal renseigné les demandeurs au moment de la souscription du

contrat d’assurance, il est responsable des dommages-

intérêts qui en découlent. Parce que SSQ est le

commettant de son agent, elle est tenue de réparer. »

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

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3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

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Pour éviter les sinistres, il faut entretenir

régulièrement votre condo. Tout comme vous,

le syndicat doit, de son côté, faire les travaux requis sur l’immeuble.

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Parties communes :

- examen et entretien réguliers des systèmes

d’alimentation et d’évacuation d’eau;

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- vérification et réparation

des infrastructures d’étanchéité de la toiture

et des terrasses;

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- les tuyaux qui passent à

proximité de l'air extérieur doivent être protégés, afin

d’éviter les risques de formation de bouchons de

glace l’hiver;

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- vérification ou installation

d’un clapet anti-retour.

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Parties privatives :

- remplacez votre chauffe-eau avant la fin de sa

durée de vie utile;

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- ne quittez jamais votre domicile en laissant une

fenêtre entrouverte;

- vérifiez régulièrement la bonne étanchéité des

fenêtres;

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- évitez de faire fonctionner la laveuse à linge ou le lave-vaisselle pendant votre absence;

- entretenez les installations d'arrivée d'eau, y compris les robinets d'arrêt des

installations;

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- surveillez l'état des joints autour des installations

sanitaires (ex. : baignoire et douche)

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Quelques chiffres

Qui s’occupe de mon condo?

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3 Qui assure mon condo?

4 Comment éviter les sinistres?

5 Que faire en cas de sinistre?

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En cas de sinistre, vous devez aviser

immédiatement votre assureur ou courtier.

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« L’assuré doit déclarer à l’assureur tout sinistre de nature à mettre en jeu la garantie, dès qu’il en a eu

connaissance. » (Art. 2470, C.c.Q.)

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Il faudra « décrire les circonstances du

sinistre, au mieux de vos capacités ».

(Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)

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Vous devez également prendre toutes les

mesures conservatoires pour limiter les

dommages.

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Il faudra aussi :

- aviser le service de sécurité incendie;

- couper l’électricité en cas de dégât d’eau;

- vérifier s’il y a eu des dommages ailleurs;

- etc.

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En revanche, il ne faut faire « aucune

réparation permanente » sans l’accord de votre

assureur. (Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)

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Aucuns travaux ne peuvent être faits ou toute autre décision prise qui pourraient

avoir une incidence sur les droits de l’assureur sans l’accord de ce dernier.

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« Afin d’éviter l’aggravation des dommages, des travaux d’urgence peuvent être nécessaires » : votre

assureur doit vous en donner l’autorisation. (Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)

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Attention! Votre police d’assurance peut ne

pas couvrir : à vérifier dans votre contrat.

(Source : Guide d’accompagnement du sinistré – Chad)

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Vous devez également documenter votre

dossier :

- photographies; - factures;

- preuves de paiement.

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Vous devez aviser le conseil d’administration

de votre syndicat qui devra, le cas échéant,

déclarer le sinistre à sa compagnie d’assurances.

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Vous pensez ne pas devoir déclarer un sinistre :

- pour éviter une augmentation de prime;

- car vous n’êtes pas fautif; - puisque le sinistre est inférieur à la

franchise.

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« Lorsque l’assureur n’a pas été ainsi informé et qu’il en a subi un préjudice, il est admis

à invoquer, contre l’assuré, toute clause de la police qui

prévoit la déchéance du droit à l’indemnisation dans un tel

cas. » (Art. 2470, C.c.Q.)

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En d’autres termes, vous pourriez être privé de votre droit à l’indemnité.

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Votre assurance est, pour partie, une assurance sans recherche de

responsabilité.

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C’est également le cas de celle du syndicat.

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Un sinistre peut être plus important

qu’estimé au départ.

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Ne pas déclarer un sinistre est souvent une mauvaise décision.

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En outre, on peut prendre cette décision à votre place.

« Tout intéressé peut faire

cette déclaration. » (Art. 2470, C.c.Q.)

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L’assureur va désigner un expert en sinistre pour enquêter sur votre réclamation (cause

du sinistre, évaluation des dommages) : vous devez collaborer avec lui.

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Une fois le sinistre déclaré, votre assureur

a 60 jours pour vous répondre.

(Art. 2473, C.c.Q.)

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Après cette évaluation, l’assureur va rendre sa décision. Elle porte sur divers aspects :

- couverture applicable (exclusions, franchise);

- montant de l’indemnité (valeur à neuf / valeur au jour du sinistre);

- paiement de l’indemnité (bénéficiaire du chèque);

- choix de l’entrepreneur (qualification, licence, assurance).

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Si votre assureur néglige de vous répondre dans le délai de 60 jours, vous pouvez lui adresser une lettre de rappel.

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Si vous êtes en désaccord avec la décision de l’assureur, vous pouvez consulter un avocat.

Ce dernier saura évaluer votre dossier et vous conseiller sur vos recours et moyens

d’action.

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Pour en savoir plus :