Le sort des réserves à la

réception

Monsieur Didier BOUVATTIER, Expert- Cabinet ARNAL & CERU TTI Mlle Virginie VITALE, Juriste- Cfdp Assurances

Qu’est-ce qu’une réserve?

Une réserveest une restriction apportée sur la bonne exécution de travaux en conformité au contrat de louage d’ouvrage qui vous lie au constructeur, le locateur d’ouvrage.

Ce contrat est définit soit par les devis signés soit par les avenants à ces devis ou bien par les descriptif et autre CCTP ou encore les plans contractuels.

Ces documents normalement qui visent les normes, les DTU la réglementation en vigueur sont les documents de référence lors de la visite de réception.

À partir de ces éléments et des travaux qui en découlent des réserves peuvent être émises

Qu’est-ce qu’une réserve?

Une imperfection: qui peut être soit l’état de ce qui n’est pas achevé soit de ce qui n’est pas acceptable

Un manque: insuffisance ou absence de ce qui serait nécessaire au bon fonctionnement d’un ouvrage

Un défaut constructif : malfaçon, quelle qu'en soit la cause

Un non respect de la réglementation ou aux règles de l’art : on peut se référer auxDTU Avis techniquesRègles de calcul

Qui émet les réserves?

Le maitre d’ouvrage

Il est réputé être incompétent

Il peut donc se faire assister

Les compétences et la qualité de celui qui identifie les réserves pourra, en cas de litige, en déterminer le caractère apparent.

Une réserve émise par un propriétaire non professionnel n’a pas la même valeur que celle émise par un maitre d’œuvre ou un contrôleur technique

La réception sans réserve

La réception sans réserve vaut acceptation des vices apparents qui auraient pu ou du être constatés.Hormis dans le cas d’un contrat de Constructeur de maisons individuelles où un délai de 8 jours après réception vous est accordé pour faire valoir les réserves que vous avez omises

La réception avec réserves

Comment identifier une réserve?

Une réserve s’identifie de visuLors d’une visite de réception il convient donc d’être vigilentIl doit y être fait état de tous les désordres apparents le jour de la réceptionCes vices apparents doivent être facilement repérables, par toute personne qui n’est pas unprofessionnel du bâtiment.Il convient lors de cette visite de contrôler soigneusement le fonctionnement de tous leséquipements (fenêtres, ventilation mécanique, installation de chauffage et production d'eau...).

Pour les professionnels du bâtiment recevant des réserves sur leurs ouvrages, certainsdocuments techniques définissent le mode d’osculation d’un ouvrage

La réception avec réserves

Comment rédiger une réserve?

Une rédaction la plus précise et la plus concise possible amènera un contrôle plus aisé lors dela levée de la dite réserve et son identification par la suite en cas de contestation ou de sinistre

Il faut :

� Localiser la réserve en référence aux plans de PC ou au libellé du devis:Les plansidentifient l’orientation et la nomination des pièces permet d’éviter toutes confusions

� Déterminer l’ouvrage affecté avec le plus de précision possible:Gros œuvre, charpentecouverture, voirie façade

� Décrire l’objet affecté :prise de courante faïence etc.� Identifier la nature du désordre :Infiltrations, dégradation, altération, fissures� Eviter les généralités :Réserves générales sur la structure

Monsieur Didier BOUVATTIER, Expert-Cabinet ARNAL ET CERUTTI, et Mlle Virginie VITALE, Juriste-Cfdp Assurances

Monsieur Didier BOUVATTIER, Expert-Cabinet ARNAL ET CERUTTI, et Mlle Virginie VITALE, Juriste-Cfdp Assurances

Les réserves émises au moment de la réception

Pour obtenir la réparation des désordres réservés, le maître d’ouvrage doit mettre enœuvre la garantie de parfait achèvement.

Qu’est-ce que la garantie de parfait achèvement?

La garantie de parfait achèvement est l’obligation de réparer en naturetous les désordressignalés par le maître d’ouvrage, quelle que soit leur gravité.

1-

La garantie de parfait achèvement s’étend aux désordres:� Ayant fait l’objet deréservesà la réception� Notifiés par le maître d’ouvrage pendant l’année qui suit la réception, à l’entrepreneur

dont les travaux font l’objet desdits désordres, sans aucune recherche de responsabilitépréalable.

Modèle de mise en demeure dans le livret

Dans quels délais l’entrepreneur doit lever les réserves qui lui sont notifiées?

La loi ne fixe aucun délai.Elle prévoit que le maître d’ouvrage et l’entrepreneur doivent fixer d’un commun accord lesdélais de réparation. A défaut, le délai peut être fixé par le juge.Le procès-verbal peut aussi indiquer le délai imparti pour lever les réserves.

La norme AFNOR NF P 03-001 prévoit, dans son article 17.2.5.2, qu’à défaut d’accordentre les parties, l’entrepreneur a 60 jours au maximum à compter de la réceptionpourexécuter les corrections et compléments demandés.

Constatation de l’exécution de la réparation

Le maître d’ouvrage et l’entrepreneur doivent constater d’un commun accord l’exécutiondes travaux de réparation. A défaut, la constatation peut être judiciaire.

Un procès-verbal de levée des réserves peut aider l’entrepreneur à prouver qu’il a bienexécuté les travaux nécessaires à la levée des réserves.Il lui appartient de rapporter cette preuve (Cass.3e Civ. 01/04/1992)

Ce formalisme est d’ailleurs clairement exigé par la Norme AFNOR (art.17.2.5.4) qui prévoit «qu’immédiatement après leur achèvement, l’entrepreneur doit, par lettre recommandée avec avis de réception, demander la levée des réserves»

Sanction du défaut d’exécution de la réparation

� Exécution aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant

Si l’entreprise est défaillante, pour quelque raison que cesoit, dans ces travaux de reprise, l’article 1792-6du Code civil prévoit qu’«en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise endemeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant.»

Dans la pratique, à l’issue du délai de reprise notifié sur lePV de réception des travaux, il appartient aumaître de l’ouvrage d’adresser une mise en demeure à l’entreprise défaillante en lui fixant uneprorogation raisonnable du délai, non pas 48 heures mais de l’ordre de 15 jours.

Si l’entreprise persiste dans une non-exécution des travaux préconisés ceux-ci pourront être confiés à unetierce entreprise.

Le coût de cette intervention sera ensuite défalqué du soldedû au titre de la retenue de garantie, àl’entreprise titulaire du lot concerné.

Le caractère extrême d’une telle sanction doit inciter l’entrepreneur:

� À veiller à ce que, à côté des réserves mentionnées, soit précisée la nature destravaux à exécuter pour y remédier

� À bien vérifier qu’est précisé le délai global d’exécution des travaux nécessités parles réserves et que ce délai soit réaliste.

Si certaines réserves sont injustifiées, l’entrepreneur doit les contester, tout d’abord si possible sur leprocès-verbal de réception, et dans tous les cas, par lettrerecommandée avec accusé de réception.

La norme AFNOR indique que l’entrepreneur dispose de 20 jours après la notification du procès-verbalpour contester les réserves (article 17.2.3.4).S’il les conteste, et à défaut de solution amiable, le différend sera réglé soit par arbitrage, soit par voiejudiciaire.Passé ces 20 jours, l’entrepreneur est réputé avoir acceptéles réserves sil ne les a pas contestées.

Une telle clause implique que l’entrepreneur reste vigilant et n’hésite pas à contester immédiatementles réserves qui ne lui paraissent pas fondées.

Sanction du défaut d’exécution de la réparation

� Possibilité de recourir à l’exécution forcée par voie judiciaire

Le maître d’ouvrage peut demander, par voie de référé, la condamnation de l’entrepreneur àexécuter les travaux dont s’agit, et éventuellement sous astreinte, dès lors que les conditionsde mise en jeu de la garantie de parfait achèvement ont été respectées.

Les réserves émises au moment de la réception

Puis-je demander à mon assureur Dommages-Ouvrage d’intervenir pendant lagarantie de parfait achèvement?

L’article L.242-1 du Code des assurances prévoit qu’après mise en demeure préalable del’entreprise, demeurée infructueuse, l’assurance Dommages-Ouvrage peutjouer pendantl’année de parfait achèvement.

Elle pourra être amenée à couvrir des désordres apparus postérieurement à la réception etdes désordres réservés et non réparés par l’entrepreneur au titre de la garantie de parfaitachèvement malgré une mise en demeure, dès lors que ceux-ci relèvent du degré de gravitéde la décennale. (Cass.Civ.1re 04/06/1991 pourvoi n° 89-16.060; Cass.Civ.3e 05/01/1994;Cass. 3e civ. 01/12/2009 pourvois n°08-14.620 et n°08-20.704)

L’aggravation des désordres réservés

Trois conditions pour la mise en œuvre de l’assurance Dommages-Ouvrage pendant la garantie de parfait achèvement:

� Les désordres doivent avoir été réservés� Mise en demeure de l’entrepreneur restée infructueuse� Exigence de gravité des désordres

Les réserves émises au moment de la réception

Si dans le délai d’un an, l’entrepreneur n’a pas réparé les désordres au titre de la garantiede parfait achèvement, sa responsabilité peut être mise en jeu sur le fondement de laresponsabilité contractuelle de droit commun.

La prescription de l’action en garantie de parfait achèvement n’empêche pas le maîtred’ouvrage de rechercher la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur,soumise à la prescription de droit commun.

2-

Cependant, il appartiendra au maître d’ouvrage de démontrer une faute del’entrepreneur ainsi qu’un lien de causalité avec le dommage allégué.

Les réserves formulées après la réception

Après réception, il ne subsiste de responsabilité que lorsque le désordreétait caché à la réception: laréception purge les désordres et défauts de conformité apparents et non réservés.

Le maître d’ouvrage peut alors dénoncer, par lettre recommandée avec accusé de réception, les vices etdéfauts de conformiténon apparentssurvenus après la réception des travaux.

Ces désordres, s’ils se révèlent dans l’année qui suit, pourront être réparés, soit sur le fondement de lagarantie de parfait achèvement (option ou cumul avec la responsabilité de droit commun), soit sur celuide la garantie de bon fonctionnement, soit sur celui de la garantie décennale.

La responsabilité de droit commun ne peut pas être invoquée pour les désordres qui relèvent de lagarantie biennale et décennale.

L’aggravation des désordres réservés

Il se peut qu’un désordre réservé lors de la réception s’aggrave par la suite.

Les désordres ayant fait l’objet de réserves à la réception sont en principe réparés sur lefondement de la garantie de parfait achèvement car la garantie décennale est fermée pour lesdésordres apparents.

Mais la jurisprudence tempère la règle pour les désordres apparents, mais auxconséquencescachées.Si dès lors ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rend impropreà sa destination,ceux-ci relèveront de la garantie décennale.

Par exemple si un pavillon laisse apparaître deux fissures à la réception etdéveloppe plus tard une fissuration généralisée, la garantie décennale joue pourl’aggravation des fissures réservées à la réception.

Monsieur Didier BOUVATTIER, Expert-Cabinet ARNAL ET CERUTTI, et Mlle Virginie VITALE, Juriste-Cfdp Assurances

Merci pour votre attention…

Monsieur Didier BOUVATTIER, Expert-Cabinet ARNAL & CERUT TI Mlle Virginie VITALE, Juriste-Cfdp Assurances