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L’URBANISME EN INFRACTION :

LE NOUVEAU CODT

PLAN : L’URBANISME EN INFRACTION

Le nouveau CoDT

• Déroulement de la procédure

• Rôle préventif du voisin :

• Changements

• Enquêtes publiques

• Annonces de projet

• Textes légaux


Le nouveau CoDT

• Rôle agressif du voisin :

Recours possible :

• administratifs

• judiciaires – civil

- pénal

Pouvoirs du Juge

PLAN : L’URBANISME EN INFRACTIONRôle agressif du voisin : (9 CHAPITRES)

• 1.- Les actes incriminés :

• La péremption des permis

• L’amnistie

• La dépénalisation après 10/20 ans

• 2.- Les coupables :

• 3.- Le constat des infractions

• 4.- L’ordre d’interruption des travaux

• 5.- Les poursuites pénales

• 6.- La transaction et les mesures de restitution

• 7.- Les poursuites civiles

• 8.- Les tiers et leurs droits

• 9.- L’application dans le temps


• Conclusions

• La proposition de décret adoptée le 16/11/2017

• Questions choisies :

• L’interprétation de l’article D.VII.1 §2 et §2/1 du CoDT

• L’interprétation du nouvel article D.VII.1erbis

CoDTbis (Décret du 20/07/2016-AGW du 22/12/2016) :

Tableau récapitulatif du déroulement de la procédureLe voisin/futur acquéreur

Avertissement préalable contenant un délai de mise en conformité entre 3 et 24 mois

Délai expiré sans mise en conformité Mise en conformité dans le délai

Procès-verbal de constat

Parquet du Procureur du Roi

Classement sans suite ou silence durant 90 jours Tribunal correctionnel Jugement

Demande de réparation directe par F.D./Collège communal/tiers préjudicié

Possible convocation dans les 3 mois à une réunion de concertation

Pas d’ok Ok d’introduire un permis de régularisation dans les 6 mois

Si travaux régularisables si non régularisables mesures de restitution ?

Transaction à payer dans les 3 à 18 mois

Permis de régularisation obligatoirement délivré Tribunal civil/correctionnel

Demande de réparation directe par F.D./Collège communal/tiers préjudicié

Jugement

Rôle préventif du voisin :

ENQUETE PUBLIQUE

• QUI ?

• Personne physique ou morale ayant la personnalité juridique (asbl, SPRL, etc).

• Dès l’enquête publique et même si l’on n’est pas voisin distant de moins de 50 m du projet : article D.VIII.11 et 18 CoDT.

• Ce n’est pas un préalable obligatoire.

Rôle préventif du voisin :• CHANGEMENTS ?

• Constat que les enquêtes publiques sont trop lourdes, coûteuses et nombreuses.

• Simplification des modalités d’organisation des enquêtes publiques.

• Enquête publique limitée aux dérogations au PdS, aux normes des GRU et dans les cas fixés par le GW (R.IV.40-1)

plus de consultation jusque 20h/le samedi matin, sauf sur rendez-vous

plus d’AR des réclamations ni de notification de la décision aux réclamants : 343 CWATUP non reconduit (!!! conséquences sur le délai de recours au CE)

plus de réunion de concertation quand il y a plus de 25 réclamants

Le Gouvernement ne peut plus se substituer à une Commune défaillante


• CHANGEMENTS ?

• Regroupements des dispositions dans le Livre VIII du CoDT.

• Remplacement de la consultation du voisinage par l’annonce de projet.


ANNONCE DE PROJET POUR LES SIMPLES ÉCARTS :

• Aux permis d’urbanisation;

• Aux SOL (anciens PCA) et Guides régionaux et communaux d’urbanisme (anciens règlements)

• Mais attention jusqu’à leur remplacement/révision par de nouveaux SOL ou GU…

ANNONCE DE PROJET DANS LES CAS FIXÉS PAR LE GW.(R.IV.40-2)


• I.- MODALITÉS DE L’ANNONCE DE PROJET :

• Affichage par le demandeur pendant 3 semaines ;

• Affichage par la Commune sur son site internet et aux valves communales;

• Observations des citoyens à déposer dans les 15 jours.


• II.- DIFFERENCES PAR RAPPORT A L’ENQUÊTE PUBLIQUE :

• Aucune permanence

• Pas de réunion ni Procès-verbal de clôture

• Pas d’envoi de l’avis aux occupants des immeubles alentours

• Affiche en ton vert clair


• III.- TEXTES LÉGAUX :

• Article D.IV.40 du CoDT : la liste des dossiers soumis à enquête publique/une annonce de projet sera produite par le GW*.

• Article D.IV.42 du CoDT : possibilités d’introduire des plans modificatifs et conséquences sur les mesures de publicité.

• *Article R.IV.40-1 et 2 du CoDT : définit les demandes soumises à enquêtes publiques/annonces de projet.

Rôle agressif du voisin :On ne lui a pas demandé son avis/On a passé outre

• ABSENCE DE PERMIS ;

• PERMIS NON VALIDE :

• DOSSIER DE DEMANDE INCOMPLET ;

• ABSENCE D’E.I.E. ;

• ABSENCE D’ENQUÊTE PUBLIQUE OU IRRÉGULARITÉS DE CELLE-CI ;

• DÉFAUT DE MOTIVATION DU PERMIS ;

• AVIS D’UNE INSTANCE NON PRIS EN COMPTE.


RECOURS POSSIBLES :

I.- RECOURS ADMINISTRATIFS :

*Conseil d’Etat

*Collège communal/Fonctionnaire Délégué


RECOURS POSSIBLES :

II.- RECOURS JUDICIAIRES AU CIVIL :

*Juge des référés (urgence)

*Tribunal de Première Instance :- Base légale : 1382 Code civil

/Troubles excessifs de voisinage- Voire article 159 de la Constitution.

Dommages/intérêts ou démolition/arrêt des travaux.

Rôle agressif du voisin : On ne lui a pas demandé son avis/On a passé outre

RECOURS POSSIBLES :

III.- RECOURS JUDICIAIRES AU PENAL :

- Déposer une plainte au Parquet.

- Se constituer partie civile devant un juge d’instruction

- Se plaindre auprès du Collège communal ou du Fonctionnaire Délégué

EN CAS D’INFRACTION :POUVOIRS DU JUGE :

Il vérifie :

*La légalité externe de la mesure;

*La proportionnalité de la mesure;

*La légalité interne de la mesure;

*Le caractère raisonnable de la mesure.

Rôle agressif du voisin :

1.- EN RÉSUMÉ :

Articles D.VII.1 à D.VII.26 qui forme le Livre VII du CoDTbis :

« Infractions et sanctions »

Le Livre VII est très bien organisé : il est en effet divisé en 9 chapitres bien distincts.

Rôle agressif du voisin :

Chapitre 1 : les faits constitutifs d’infractions sont énumérés

Chapitre 2 : les contrevenants sont désignés

Chapitre 3 : c’est toute la procédure qui y est développée en 5 sections

Chapitre 4 : c’est l’ordre d’interruption des travaux qui est expliqué en 4 sections

Chapitre 5 : le déroulement de la procédure devant le tribunal correctionnel

Chapitre 6 : la possibilité de transaction et de mesures de restitution

Chapitre 7 : le déroulement de la procédure devant le tribunal civil

Chapitre 8 : le droit des tiers

Chapitre 9 : le droit transitoire

2.- DÉVELOPPEMENTS :

CHAPITRE 1 : ACTES INFRACTIONNELS : (8)

• PARAGRAPHE 1ER :

• Actes/Travaux réalisés sans permis d’urbanisme, non conformément audit permis ou permis périmé ou suspendu (exécution/poursuite);

• Question : y a-t-il infraction lorsque les travaux sont dispensés de permis lorsqu’ils font partie d’un permis global octroyé pour un objet plus large ?

Oui dixit E. ORBAN de XIVRY ‹> Non dixit M. DELNOY …

• Question : y a-t-il infraction si tous les travaux prévus au permis ne sont pas intégralement exécutés ?

A voir… condition/charge imposées ou simple accessoire.


CHAPITRE 1 : ACTES INFRACTIONNELS : (8)


• Non respect de prescriptions obligatoires (soit du PdS ou des normes* du GRU) sauf dérogation/s’il ne faut pas de permis**;

• *Risques d’accidents majeurs et contraintes naturelles

• *Accessibilité et usage des bâtiments ‘publics’ par les PMR

• *Qualité acoustique des constructions (zones aéroportuaires)

• *Zones protégées de certaines communes en matière d’urbanisme (anciens articles 393, 394, 398, 401 et 403 du CWATUP) – (Art. D.III.11)

• **(voir les actes dispensés de permis sans relation avec le zonage : exp. piscine en zone agricole)


CHAPITRE 1 : ACTES INFRACTIONNELS :

PÉREMPTION DES PERMIS :

• PUR : (D.IV.81 à 83)

5 ans

• Permis d’urbanisme : (D.IV. 84)

5 ans prorogeables de 2 ans

• Conséquences de la fin du délai :

Interdiction de poursuivre les travaux sinon INFRACTION

Mais INFRACTION tout de même car permis non exécuté complètement

2.- DÉVELOPPEMENTS :CHAPITRE 1 : ACTES INFRACTIONNELS :


• Dans la mesure où les nouveaux outils de planification sont devenus pour la plupart indicatifs et donc non réglementaires, les situations infractionnelles sont réduites.

• Actes/Travaux réalisés sans permis d’urbanisation, non conformément audit permis* ou permis périmé ou suspendu (exécution/poursuite);

• *C’est particulier au niveau de son non respect, car le permis d’urbanisation a perdu sa valeur règlementaire** quoique…

• « Sans préjudice des obligations découlant des articles D.IV.53 à D.IV.60, le permis d’urbanisation a valeur indicative. Il s’applique au permis d’urbanisme et au certificat d’urbanisme n°2 y relatif. » (Art. D.IV.78)

• **« Par conséquent, la méconnaissance des prescriptions du permis d’urbanisation n’est en principe pas érigée en infraction », hormis pour ce qui concerne les obligations découlant des articles D.IV.53 à D.IV.60 (dixit F. ONCLIN, « Chapitre VI. Infractions et sanctions d’urbanisme », in Chroniques notariales, vol. 65, page 223).

• ** C’était une remarque explicite du CE section législation dans son avis du 30/06/2015.

2.- DÉVELOPPEMENTS :CHAPITRE 1 : ACTES INFRACTIONNELS :


• La valeur règlementaire du PUR demeure donc pour ce qui concerne :• Les conditions et charges d’urbanisme

• Les garanties financières

• La cession à titre gratuit des voiries, infrastructures et autres

• Le phasage des travaux

• Les actes posés en méconnaissance du parcellaire sont érigés en infraction lorsqu’ils induisent une modification du PUR soit :• En cas de modification du périmètre extérieur.

• En cas de création/suppression de lot, qui ne respectent pas les objectifs d’aménagement du territoire et d’urbanisme pour la partie du territoire concerné, en ce compris leur expression graphique (D.IV.28, alinéa 1er, 1° et D.IV.94) ;


CHAPITRE 1 : ACTES INFRACTIONNELS :

PARAGRAPHE 1ER :

• Non respect des règles d’affichage et absence de notification du début des travaux

• Non respect du Code wallon du Patrimoine

• Non respect du Livre VIII qui vise la participation du public et le système d’évaluation des incidences des plans et programmes

• Maintien des travaux exécutés (NOUVEAUTE) APRES le 21/04/1962 sans permis ou sans le respecter (sauf AMNISTIE – D.VII.1bis !!!)

LES INFRACTIONS RETENUES :

L’INFRACTION DE MAINTIEN :

• L’infraction la plus difficile à accepter et qui n’existe qu’en droit de l’urbanisme et de l’environnement, c’est celle du MAINTIEN de travaux commis en infraction.

• Elle est née en 1962 (avec la fameuse loi du 29/03/1962* organique de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme) et constitue une infraction continue et donc par nature imprescriptible.

• C’est plus particulièrement inique pour celui qui ‘hérite’ de la situation lorsqu’il n’est pas l’auteur mais le simple successeur de celui-ci ou l’acheteur immobilier malheureux et toujours de BF

• *C’est cette loi qui a introduit la notion d’infraction de maintien et donc, en vertu du principe de non rétroactivité des lois, certains ne trouvent aucune justification à ce prescrit, sinon purement didactique.

2.- DÉVELOPPEMENTS :SECOND PARAGRAPHE : (NOUVEAUTE !!!) :

• Infraction de maintien limitée à 10 ans après achèvement des travaux pour les infractions non fondamentales moyennant le respect de trois critères cumulatifs de :

• 1 : localisation

• 2 : conformité aux normes règlementaires du GRU

• 3 : importance de l’infraction


SECOND PARAGRAPHE : (NOUVEAUTE) :

• Infraction de maintien : elle n’est pas incriminée si elle a eu lieu plus de 10 ans après la fin des travaux et SSI :

• 1) EN ZONE D’URBANISATION (ARTICLE D.II.23 DU CODT)/EN ZACC/SUR DES CONSTRUCTIONS EXISTANT AVANT L’ENTRÉE EN VIGUEUR DU PS OU DONT L’AFFECTATION EST CONFORME À LA ZONE/QUI ONT ÉTÉ AUTORISÉES EN DÉROGATION AU PS ;

• 2) TRAVAUX CONFORMES AUX NORMES DU GUIDE RÉGIONAL ;

• ATTENTION : ce n’est pas à proprement parler une prescription car :

• Il existe bien infraction avant les 10 années écoulées et les faits sont encore punissables durant le délai de prescription des délits (5 ans) : mieux vaut dès lors viser 15 années pour se sentir à couvert

• De plus, la situation reste irrégulière sur le plan administratif et donc à régulariser si de nouveaux travaux ou demande de permis doivent être sollicités



• 3) QUAND ON SE TROUVE DANS UNE DES HYPOTHÈSES SUIVANTES :

• A. MOINS DE 20% D’ÉCARTS AVEC LE PERMIS POUR CE QUI EST DE :

• L’emprise au sol ;

• La hauteur sous corniche ;

• La profondeur autorisée ;

• La volumétrie ;

• La superficie de planchers ;

• Les cotes d’implantations ;

• La dimension minimale/maximale de la parcelle.

• B. LA RÉALISATION D’UN AUVENT EN EXTENSION D’UN HANGAR AGRICOLE (SOUS CERTAINES CONDITIONS).

• C. EN CAS DE NON RESPECT DES OUVERTURES AUTORISÉES.

• D. EN CAS DE NON RESPECT DES TONALITÉS AUTORISÉES.

2.- DÉVELOPPEMENTS :SECOND PARAGRAPHE : (NOUVEAUTE) :

• LA LOCALISATION IMPLIQUE QUE L’ON SE TROUVE :

*DANS UNE ZONE URBANISABLE OU

*SUR DES CONSTRUCTIONS EXISTANT AVANT L’ENTRÉE EN VIGUEUR DU PS OU DONT L’AFFECTATION EST CONFORME À LA ZONE/QUI A ÉTÉ AUTORISÉE EN DÉROGATION AU PS ;

• S’agissant de ces constructions (installations, bâtiments ou leurs aménagements accessoires/complémentaires), il est requis qu’elles aient été érigées :• Soit avant PdS ;

• Soit conformément au zonage;

• Soit autorisée en dérogation au zonage.

• Mais toujours conformément au permis délivré.



• LA 3ÈME CONDITION IMPLIQUE LA DÉLIVRANCE ANTÉRIEURE D’UN PERMIS, MÊME POUR LE HANGAR AGRICOLE.

• IL EST EN EFFET SYSTÉMATIQUEMENT QUESTION DANS LES HYPOTHÈSES VISÉES :

• SOIT DE TRAVAUX ‘AUTORISÉS’

• SOIT DE ‘PERMIS’

• CELA PRÉSUPPOSE UN PERMIS DÉLIVRÉ POUR LEQUEL LES TRAVAUX PRÉVUS N’ONT PAS ÉTÉ MENÉS À TERME OU PAS CORRECTEMENT DANS UNE MESURE LIMITÉE

2.- DÉVELOPPEMENTS :SECOND PARAGRAPHE/UN : (NOUVEAUTE !!!) :

• Infraction de maintien limitée à 20 ans après achèvement des travaux pour les infractions autres que celles non fondamentales reprises ci-avant.

• Exclusions : (D.VII.1bis, al.2)• 1 : localisation

• 2 : lutte contre les marchands de sommeil*

• 3 : site protégé

• 4 : protection du patrimoine

• 5 : incrimination par une autre police administrative

• 6 : date pivot du 01/06/2017 pour le constat des infractions et/ou jugement de non conformité

*Après le 20/08/1994, car avant, plusieurs logements pouvaient être créés par subdivision d’un immeuble existant, sans nécessiter de permis d’urbanisme.

2.- DÉVELOPPEMENTS :CHAPITRE 1ER BIS : (NOUVEAUTE DEPUIS LE 16/11/2017!!!) :

• A la demande insistante de la Fédération des notaires et de l’U.V.C.W. qui appuyaient la consécration d’une présomption IRREFRAGABLE de conformité des travaux réalisés avant le 01/03/1998* finalement votée le 16/11/2017 et entrée en vigueur le 17/12/2017.• *(date d’entrée en vigueur du Décret du 27/11/1997 modifiant le CWATUP).

• Cela concerne TOUS les actes/travaux pourvu qu’ils aient été réalisés AVANT le 01/03/1998*;

• S’agit-il d’une véritable AMNISTIE ?

• ‼! 6 exclusions doivent cependant être mentionnées;

• Cette proposition de décret a fait l’objet de remarques critiques du C.E. à ce stade non rencontrées …

RAPPEL GÉNÉRAL À PROPOS DES INFRACTIONS D’URBANISME :

• Comme toute infraction volontaire, elle nécessite :

• et un élément matériel ;

• et un élément moral.

• Autrement dit, il faut avoir commis les faits qualifiés d’infraction et encore les avoir commis consciemment/volontairement : c’est ce que l’on appelle le dol général.

RAPPEL GÉNÉRAL À PROPOS DES INFRACTIONS D’URBANISME :

• Tout le monde peut en effet commettre une erreur involontairement.

• Encore faut-il qu’elle soit reconnue comme invincible par le juge chargé d’examiner le dossier : soit, l’erreur qu’aurait commise n’importe quelle personne raisonnable et prudente placée dans les mêmes conditions*.

• Attention aussi à veiller à ne pas renverser la charge de la preuve car c’est à l’autorité qui invoque un fait infractionnel à l’établir et NON l’inverse (c’est systématiquement rappelé par P.Y.ERNEUX lors de ses conférences car c’est trop souvent perdu de vue).

• *(Cass. 29/04/1998, JLMB 1999/6, pages 231-232; Brux. 11è ch, 26/04/2000, J.T., 2001/1, n°6004, p.267).


CHAPITRE 2 : LES CONTREVENANTS :

• Le maître d’ouvrage.

• Le propriétaire des lieux (seul coupable de l’infraction de maintien, car il faut avoir la maîtrise des droits réels pour maintenir ou pas une situation infractionnelle) : c’est en effet le seul qui a le pouvoir d’agir pour changer les choses.

• Les professionnels de l’immobilier (déjà prévu par l’art. 154 al.3 CWATUP)*.

*(Selon les Trav. Prép. (commentaires des articles), il s’agit d’une simple reformulation de cette disposition).

2.- DÉVELOPPEMENTS :CHAPITRE 3 : CONSTAT DES INFRACTIONS :

• Agents constatateurs

• Mécanisme d’avertissement préalable rendu obligatoire avec fixation d’un délai de mise en conformité (NOUVEAUTE)*

• Procès-verbal sur base d’un modèle (annexes 23 et 24 de l’AGW du 22/12/2016) sans force probante particulière

• Envoi du procès-verbal endéans les 10 jours (mais aucune sanction prévue)

• Accès étendu, sauf visite domiciliaire

*A apprécier avec modération !!??


CHAPITRE 4 : ORDRE D’INTERRUPTION DES TRAVAUX : (D.VII.8 À 11)

• Ordre verbal

• Confirmation écrite par le Bourgmestre dans les 5 jours

• Demande de levée de l’ordre : action sous forme de référé mais décision au fond (Cass. 08/02/2013, Aménagement 2013/4, page 247).

• Mesures complémentaires (scellés, etc)


CHAPITRE 5 : POURSUITE DEVANT LE TRIBUNAL CORRECTIONNEL

• Les peines sont seulement énumérées à ce stade :

• prison de 8 jours à 3 mois et/ou amende de 100 à 50.000 €*

• prison de 15 jours à 6 mois et/ou amende 2.000 à 100.000 €, s’il s’agit de professionnel de l’immobilier/de la construction.

• Trois mesures de réparations possibles (non cumulables) :• soit la remise dans le pristin état ;

• soit des travaux d’aménagement ;

• soit le paiement de la plus-value.

*(A multiplier par les décimes additionnelles actuelles (8), soit en l’espèce entre 800 € et 400.000 € : c’est tout de même diminué par rapport au CWATUP : ÷ 6 pour le max.).



• Les mesures de réparations

• Le législateur a adopté l’enseignement de la jurisprudence pour imposer à cette demande de réparation :

• 1.- UNE MOTIVATION ADÉQUATE, NOTAMMENT PAR RAPPORT À L’IMPACT DE LA MESURE SUR L’ENVIRONNEMENT : (L’ART.D.VII.13 PRÉCISE EXPRESSÉMENT QUE LES MESURES SONT ORDONNÉES ‘À LA DEMANDE MOTIVÉE DU FONCTIONNAIRE DÉLÉGUÉ OU DU COLLÈGE COMMUNAL’);

• 2.- LES DEUX DERNIÈRES MESURES DOIVENT RESPECTER LE PDS ET AUTRES NORMES OBLIGATOIRES (GUIDE RÉGIONAL D’URBANISME), SAUF DÉROGATIONS ;

• 3.- LE JUGEMENT ORDONNANT LA PAIEMENT D’UNE PLUS-VALUE VAUT PERMIS DÈS LE PAIEMENT (< > CWATUP).



• Le juge saisi du dossier ne peut pas ordonner une mesure qui reviendrait à maintenir des ouvrages/travaux qui ne respectent pas le PdS ou les normes du GRU, sauf possibilités de dérogations.

• Idem lorsqu’il ordonne le paiement de la plus-value.

• Ce n’était pas le cas sous le CWATUP : la situation était appréciée en fonction du critère de bon aménagement des lieux, même si elle devait rester contraire aux prescriptions urbanistiques applicables (Cass. 12/01/2010; Cass. 18/03/2008).



• La demande de réparation doit être motivée*.

• Le condamné dispose d’un délai d’1 an (max.) pour exécuter volontairement la mesure de réparation.

• A défaut, les autorités/la partie civile peuvent y pourvoir d’office aux frais du condamné.

• Le jugement de condamnation vaut permis pour les actes/travaux à supprimer, maintenir/exécuter**.

*Ok autorité publique, mais quid partie civile ?

**Quid respect de la Convention d’Aarhus et de la Directive n°2011/92/UE relative aux évaluations des incidences de certains projets publics et privés – voir avis du CE section de législation du 30/06/2015.


CHAPITRE 6 : TRANSACTION ET MESURES DE RESTITUTION

Classement sans suite :

• Délai de 90 jours dès réception pour décider des poursuites pénales.

• Le silence du Parquet dans ce délai vaut présomption réfragable de classement sans suite.

Réunion de concertation possible :

• Vu l’importance du nombre de PV, la réunion de concertation n’a pu être rendue obligatoire.

• A défaut d’accord pour introduire un permis de régularisation, la phase judiciaire reprend.



• La transaction :

• Elle n’est possible qu’en cas de silence du Parquet après 90 jours (=> présomption réfragable de classement sans suite).

• Quid en cas de citation directe/constitution de partie civile d’un tiers* ?

• Article R.VII.19 CoDT : montants variant entre 250 et 25.000 €, sans plus aucune indexation sur base de l’indice des prix à la consommation. (contrairement au CWATUP)

• Elle porte mieux son nom car elle n’a rien de pénal et ne se nomme plus amende transactionnelle

• *Civ. Nivelles, 16/09/2011, J.L.M.B., 2012/34, p. 1640




• Par contre, de transaction, elle n’en a que le nom.

• En effet : c’est à prendre ou à laisser : il n’y a en réalité aucune négociation possible (quoique) : le FD considère que l’urbanisme a déjà mis de l’eau dans son vin par la commission de l’infraction.

• Il s’agit en réalité d’une proposition d’indemnisation du préjudice subi qui n’a de transaction que le nom ou l’effet, car elle met quand même fin après son paiement à l’action publique mais pour un temps seulement : le passé !

• Un permis de régularisation reste en effet nécessaire mais la grande nouveauté, c’est qu’en cas de versement du montant exigé, il ne peut plus être refusé.

• Autrement dit, l’autorité qui délivre le permis de régularisation a un pouvoir lié et non plus discrétionnaire.




• Les possibilités de régularisation sont exposées à l’art. DVII.18 :

• d’une part sur la base :

• soit de la réglementation en vigueur lors de l’accomplissement des actes et travaux,

• soit de la réglementation en vigueur au moment du dépôt de la demande, le cas échéant en application des articles D.IV.5 à D.IV.13

• et d’autre part eu égard à la spécificité du projet et aux lignes de force du paysage bâti et non bâti au moment du dépôt de la demande*

*l’article 155 §6 CWATUP visait lui le respect de la destination générale de la zone ou son caractère architectural.




• Le montant transactionnel est versé concomitamment à la délivrance du permis de régularisation.

• On évite les refus de permis dès que le montant exigé a été versé.

• Bon cela va poser des problèmes très concrets : quel permis DOIT être octroyé ?

• Avec conditions, aménagements ou strictement réduit aux travaux réalisés en infraction ?




• Quid en cas de recours des tiers et annulation par le Conseil d’Etat ?*

• La procédure (autonome) de régularisation est suspendue jusqu’au paiement total de la transaction, la confirmation de l’exécution des mesures de restitution/le jugement coulé en force de chose jugée.

• Mais le permis est refusé dès la réalisation des deux dernières hypothèses, car :1°les mesures de restitution impliquent l’absence de régularisation possible.

2°le jugement de condamnation aux mesures de réparation vaut permis.

*« Le fait que la compétence de l’administration soit liée n’a pas pour conséquence certaine que l’acte qui procède de l’exercice d’une telle compétence soit de ceux dont le Conseil d’Etat ne pourrait connaître. Ainsi, même lorsque l’administration est tenue de respecter un ordre de priorité lors de nominations, un acte individuel est indispensable pour fixer la consistance des droits des candidats; un tel acte est de nature à être annulé par le Conseil d’Etat (C.E. 01/10/1997, Timmermans c/Communauté française, n°68,790) » cité par P. LEWALLE, Contentieux administratif, 3è Edition, 2008, Larcier, page 733) Contra : C.E. n°167,467 du 05/02/2007, S.A. Exalto c/RW.




• Le montant est fixé par le Fonctionnaire délégué en accord avec le Collège communal et c’est à prendre ou à laisser.

• En cas de désaccord entre les autorités sur le montant de la transaction, c’est la proposition de celle qui a fait le constat qui prime.

• Il est versé au profit de la Commune si le constat d’infraction a été réalisé par des agents communaux et au profit de la Région s’il s’agit d’autres agents (articles D.VII.19 et D.VII.3).



• Les mesures de restitution : (NOUVEAUTE)

• Une opportunité supplémentaire ouverte en cas :

• d’impossibilité de régulariser la situation infractionnelle

• ou d’impossibilité de revenir dans le pristin état

• et de respect du bon aménagement des lieux.

• Qu’est-ce à dire ? On n’a toujours pas de permis !

• But : éteindre quand même l’action publique et supprimer toute demande de réparation*.

• *(Pour rappel, soit la remise dans le pristin état, soit des travaux d’aménagement, soit le paiement de la plus-value).



• Les mesures de restitution : (NOUVEAUTE)

• Quelles mesures ?

• uniquement celles non soumises à permis et donc des travaux de minime importance**.

• Exemples : planter des arbres/haies, modifier non sensiblement le relief du sol, démolir* des constructions litigieuses (*cité dans le CoDT, mais il faut un permis !?).

• Fixées par le FD en accord avec la Commune dans un certain délai

• Régime juridique : décision administrative susceptible de recours au Conseil d’Etat.

• **(fixés par le Gouvernement wallon sous forme de tableau (art. R.IV.1-1) et à comparer avec l’ancien article 262 du CWATUPE).


CHAPITRE 7 : POURSUITE DEVANT LE TRIBUNAL CIVIL*.

• C’est obligatoire** pour le Fonctionnaire Délégué/le Collège communal en cas de :

• - impossibilité de régulariser la situation ;

• - absence de poursuite au niveau pénal ;

• - absence de mesure de restitution ;

• - absence de transaction.

• La demande de réparation de l’autorité administrative doit remplir les mêmes conditions que celles prévalant devant le Tribunal correctionnel.

*(Article D.VII.22 du CoDT).

**(Contrairement à ce qui était prévu par l’article 157 du CWATUP avant le Décret du 24/05/2007).


CHAPITRE 8 : DROIT DES TIERS ET DISPOSITIONS DIVERSES

• La demande de réparation formulée par l’autorité administrative prime.

• Les tiers (locataire/acquéreur) peuvent demander l’annulation du titre (cession/location) sur base de la situation infractionnelle constatée.

• Les tiers sont avertis via un système de transcription : (D.VII.25)

• De l’existence d’une citation (au civil/au pénal) pour infraction d’urbanisme

• Du jugement qui a été rendu

• De l’exécution complète de la décision rendue (via certification du FD)



Articles D.IV.70 à 76 :

• *15 jours avant le début des travaux, avertir le Collège communal et le FD

• *Avant le début des travaux, contrôle de l’indication de l’implantation des constructions

• *Avant et durant les travaux, affichage de l’avis de délivrance du permis à front de voirie

• *Après les travaux, déclaration de l’autorité délivrante quant au respect des délais et du permis (non encore mise en œuvre !)

• *Avant la division d’un permis d’urbanisation/PUCG, certificat de réalisation des charges/conditions



• Le procédé de la « certification » :

Existait en 2002 en tant que certificat de conformité urbanistique obligatoire à faire établir par un tiers agréé moyennant un régime juridique particulier,

Mais supprimé en 2005 et remplacé par une simple déclaration facultative* telle que reprise à l’ancien article 139 du CWATUP = D.IV.73 identique (!?)

• Permis d’urbanisme : déclaration facultative constatant :• Le respect des délais• La conformité des travaux• Un listing des travaux non exécutés ou des manquements éventuels

• PUR/PUCG : certificat obligatoire du Collège communal constatant AVANT division • La réalisation des actes, travaux et charges d’urbanisme imposés**. • La fourniture des garanties financières

*Introduite par l’article 93 du Décret RESA.**(dont l’ouverture/modification/suppression d’une voirie communale)


CHAPITRE 9 : DROIT TRANSITOIRE

• Le nouveau régime des infractions est directement applicable, sauf pour ce qui concerne :

• LA CONCERTATION ;

• LA TRANSACTION NEW LOOK ET LES MESURES DE RESTITUTION ;

• L’OBLIGATION DE POURSUIVRE DEVANT LES JURIDICTIONS CIVILES.

• Ces outils nouveaux ne sont applicables qu’aux PV notifiés au Parquet APRES l’entrée en vigueur* du CoDT.

• *Pour rappel, le 1er juin 2017.


CHAPITRE 9 : DROIT TRANSITOIRE

• Art. D.VII.26*.

« Les articles D.VII.17 à D.VII.22 s'appliquent aux infractions constatées par procès-verbal ayant fait l'objet d'une notification au procureur du Roi après la date d'entrée en vigueur du présent Code (…) »

*Modifié par le décret du 15/03/2018 (entré en vigueur le 07/04/2018) :

« Dans l’article D.VII.26. du Code du Développement territorial, l’alinéa 1er est remplacé par ce qui suit :

″ Les procès-verbaux ayant fait l’objet d’une notification au procureur du Roi avant la date d’entrée en vigueur du présent Code sont traités sur la base des dispositions en vigueur à la date de la notification, et des articles D.VII.1, D.VII.1bis#, D.VII.7, alinéa 3, D.VII.11, alinéa 2, D.VII.12 et D.VII.19, alinéa 1er ″.

#En contradiction avec le 6° de l’article D.VII.1bis ?!!

CE QUI RESTE PROBLÉMATIQUE SELON LA DOCTRINE* :

- AUGMENTER L’EFFICACITÉ DES CONTRÔLES ET LE CADRE DU PERSONNEL DE LA DGO4.

- PRÉCISER LES CONSÉQUENCES DU DÉPASSEMENT DU DÉLAI RAISONNABLE SUR LA MESURE DE RÉPARATION.

- ORGANISER UN SYSTÈME DE PUBLICITÉ DES INFRACTIONS ET DES CONDAMNATIONS D’URBANISME.

- SUPPRIMER L’INFRACTION DE MAINTIEN (EXEMPLE EN FRANCE).

- PRÉCISER ET AUGMENTER LE RÉGIME DE PRESCRIPTION DES INFRACTIONS EN PRÉVOYANT UNE VRAIE AMNISTIE.

- RÉTABLIR UN SYSTÈME DE CERTIFICATION OBLIGATOIRE.

- *MICHEL DELNOY EN TÊTE

- CONCLUSIONS –-

C’EST MIEUX, MAIS PAS SI BIEN…

- ALORS ON CORRIGE !

-----------------

- CABINET D’AVOCATS SPALEX –

VINCENT DUPONT([email protected])

Ne plus confondre rapidité et précipitation

En matière d’infraction, deux propositions de décret ont été déposées le 07/02/2017 pour corriger le tir :

1ère PROPOSITION DE DÉCRET n°739 modifiant le Livre VII du Code du Développement territorial en vue d’y insérer un article D.VII.1bis instaurant une présomption de conformité urbanistique pour certaines infractions,

déposée par MM. Fourny, Stoffels, Mme Géradon, MM. Baurain, Denis et Mme Waroux


En matière d’infraction, deux propositions de décret ont été déposées le 07/02/2017 pour corriger le tir :

2ème PROPOSITION DE DÉCRET n°740 modifiant l’article 1er du décret de la Région wallonne du 20 juillet 2016 abrogeant le décret du 24 avril 2014 abrogeant les articles 1er à 128 et 129quater à 184 du Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme, du Patrimoine et de l’Énergie, abrogeant les articles 1er à 128 et 129quater à 184 du Code wallon de l’Aménagement du Territoire, de l’Urbanisme et du Patrimoine et formant le Code du Développement Territorial,

déposée par MM. Stoffels, Fourny, Baurain, Sampaoli, Mme Waroux et M. Lenzini


Ces deux propositions de décret ont fait l’objet d’un avis de la section législation du Conseil d’Etat en date du 17/03/2017.

Les textes des propositions ont fait l’objet de divers amendements dans le but notamment de répondre à ces observations.

Ils ont été soumis au Collège des procureurs du Roi, aux fonctionnaires délégués, à l’union des villes et communes de Wallonie et au secrétariat de la fédération des notaires.


La proposition de décret n°739 prévoyait en substance une amnistie pour les actes/travaux réalisés avant le 1er mars 1998 via l’ajout d’un chapitre 1er bis.

Le dernier projet amendé a été adopté ce 16/11/2017 et est entré en vigueur le 17/12/2017

Il consacre davantage une véritable présomption de conformité valant permis.

Le tout sous réserve de certaines exceptions (6) détaillées à l’alinea 2 du nouvel article D.VII.1erbis.


La proposition de décret n°739 prévoyait en substance une amnistie pour les actes/travaux réalisés avant le 1er mars 1998 via l’ajout d’un chapitre 1er bis.

Les principaux écueils de ce texte mis en exergue par le Conseil d’Etat sont :

1°- Relativement au choix de la date du 01/03/1998 comme date butoir, le Conseil d’Etat considère que les explications fournies ne suffisent pas.

2°- La Directive n°2011/92/UE relative aux évaluations des incidences de certains projets publics et privés sur l’environnement n’est pas respectée.

3°- Relativement à la conformité au zonage, le Conseil d’Etat relève que, dans certains cas, l’autorité compétente doit donner son appréciation sur les conditions rencontrées ou non pour que tel ou tel projet soit considéré comme conforme au zonage.

4°- Concernant l’exclusion de la création de logements, le Conseil d’Etat considère que viser toutes les créations de logements ne rencontre pas les exigences de proportionnalité ni d’égalité consacrés par notre Constitution.

QUESTIONS CHOISIES• Comment interpréter le libellé de l’article D.VII.1 §2 du CoDT ?

• § 2. Le maintien des actes et travaux sans le permis qui était requis ou en méconnaissance de celui-ci n’est pas constitutif d’une infraction au terme d’un délai de dix ans après l’achèvement des actes et travaux, pour autant que les conditions cumulatives suivantes soient réunies :

• 1° l’infraction a été commise : • a) soit dans une zone destinée à l’urbanisation au plan de secteur au sens

de l’article D.II.23, alinéa 2;

• b) soit dans une zone d’aménagement communal concerté mise en œuvre et qui porte sur une ou plusieurs affectations destinées à l’urbanisation au sens de l’article D.II.23, alinéa 2;

• c) soit sur des constructions, installations ou bâtiments, ou leurs aménagements accessoires ou complémentaires, existant avant l’entrée en vigueur du plan de secteur, ou dont l’affectation est conforme à la zone, ou dont l’affectation a été autorisée en dérogation au plan de secteur;

• 2° les actes et travaux en infraction sont conformes aux normes du guide régional;

QUESTIONS CHOISIES• Comment interpréter le libellé de l’article D.VII., §2 du CoDT ?

• 3° les actes et travaux en infraction rencontrent l’une des hypothèses suivantes :

• a) en cas de non-respect du permis d’urbanisme ou du permis d’urbanisation délivré, l’ampleur des écarts est inférieure à vingt pour cent : • i) de l’emprise au sol autorisée;

• ii) de la hauteur sous corniche et au faîte du toit autorisée;

• iii) de la profondeur autorisée;

• iv) de la volumétrie autorisée;

• v) de la superficie de planchers autorisée;

• vi) des cotes d’implantation des constructions;

• vii) de la dimension minimale ou maximale de la parcelle;

QUESTIONS CHOISIES• Comment interpréter le libellé de l’article D.VII., §2 du CoDT ?

• 3° les actes et travaux en infraction rencontrent l’une des hypothèses suivantes :

• b) en cas de réalisation d’un auvent en extension d’un hangar agricole autorisé, pour autant que :• i) la hauteur du faîte de l’auvent soit inférieure à celle sous corniche du

hangar;

• ii) le hangar présente un tel auvent sur une seule de ses élévations;

• iii) l’auvent présente une profondeur maximale de sept mètres mesurés à partir de l’élévation du hangar;

• c) en cas de non-respect des ouvertures autorisées;

• d) en cas de non-respect des tonalités autorisées par le permis d’urbanisme.

QUESTIONS CHOISIES

• Comment interpréter le libellé de l’article D.VII., §2/1 du CoDT ?

• Les actes et travaux en infraction remontent à plus de 20 ans.

• La date de réalisation des ‘derniers’ travaux sera mentionnée dans les actes de cession immobilière

• Sur foi de la déclaration du cédant (D.IV.99, §1, 5°)

QUESTIONS CHOISIES

• Il est uniquement question de dépénalisation : l’infraction n’existe plus, mais le permis n’est pas pour autant délivré…

• Seule disparaît l’infraction de… maintien :

Quid de la nécessité de solliciter un permis de régularisation ?

Quid le cas échéant si le permis est refusé ?

• Après un délai de 10/20 ans depuis l’achèvement des actes/travaux.

• Sous certaines conditions très précises/pas.

• A interpréter de façon restrictive comme toute disposition pénale.

QUESTIONS CHOISIES• Pour les 10 ans, il faut se trouver dans une des zones retenues destinées à l’urbanisation,

• + Il faut aussi que soient respectées les normes du GRU, à savoir :

• Risques d’accidents majeurs et contraintes naturelles

• Accessibilité et usage des bâtiments ‘publics’ par les PMR

• Qualité acoustique des constructions (zones aéroportuaires)

• Zones protégées de certaines communes en matière d’urbanisme (anciens articles 393, 394, 398, 401 et 403 du CWATUP)

• + Il faut encore se retrouver dans une des hypothèses particulières précisées, à savoir :

• A) permis délivré mais non entièrement respecté : règle des 20 %

• B) construction d’un auvent sans permis en extension d’un hangar agricole autorisé sous certaines conditions

• C) permis délivré mais exécuté sans respecter les ouvertures prévues

• D) permis délivré mais exécuté sans respecter les tonalités prévues

QUESTIONS CHOISIES

• Quel intérêt d’invoquer la prescription de dix/vingt ans prévues ?

• A) ne pas payer de transaction;

• B) ne pas pouvoir bénéficier de l’octroi automatique du permis de régularisation délivré à coup sûr dès le paiement de l’amende;

• C) sauf à introduire une demande de permis de régularisation, rester confronté à l’absence de permis, ce qui équivaut à une faute civile susceptible en cas de dommage de mettre en cause la responsabilité des acteurs de celle-ci.

QUESTIONS CHOISIES• Comment faire constater cette prescription ?

• A) Personne n’est désigné pour ce faire.

• B) Cela représente une lourde responsabilité d’autant que les 20 % sont sujet à discussion et certaines autres conditions également (ouvertures, tonalités, etc) : « Nul doute que la mise en œuvre de ce seuil constituera en soi un exercice de style »1, les travaux parlementaire étant muet le concernant.

• C) Aucun avertissement préalable n’est donné2 avant constat !?

1P.Y. ERNEUX, « La prescription en droit immobilier : l’incidence de l’arsenal répressif propre aux droits de l’urbanisme », Master en notariat, ULB, Anthémis, 2017, pages 131 et 132.

2Cfr. Art.D.VII.4 : « En cas d’infraction non visée à l’article D.VII.1, §2 (= infraction non prescrite)».

Or, il n’est question ici que de dépénalisation : cela voudrait-il dire qu’il ne faut pas régulariser en cas de prescription de l’infraction ?

QUESTIONS CHOISIES

• Suggestions pratiques :

• La situation est comparable à celle du possesseur de BF qui souhaite voir consacrer son usucapion : il ne peut hélas pas prendre l’initiative de saisir un tribunal pour se voir délivrer un titre de prescription (J. Hansenne, « prescription acquisitive », Rép. Not., t.II, Livre XIII, Bruxelles, Larcier, 1983, n°147).

• Il faudrait procéder de même pratique notariale, via une déclaration unilatérale du vendeur afin d’authentifier la matérialité de cette déclaration qui n’engage que le vendeur (M. Van Molle, « La prescription en droit immobilier : trois questions pratiques en matière de prescription », Master en notariat, ULB, Anthémis, 2017, pages 79 et 80).

• C’est le système retenu par l’article D.IV.99 §1, 5°.

QUESTIONS CHOISIES

• Suggestions pratiques :

• Il faut dans le même temps préciser que cela ne représente nullement une garantie de la prescription invoquée, tant que les autorités ne se seront pas saisies du dossier au niveau pénal.

• Comme en matière d’usucapion, l’acte de notoriété permet de renforcer cette déclaration : ici, il sera question de l’analyse d’un juriste spécialisé accompagné des constatations techniques d’un architecte (surtout pour ce qui concerne la règle des 20 %).

QUESTIONS CHOISIES

• Comment interpréter le libellé de l’article D.VII.1erbis du CoDT ?

• Les actes et travaux en infraction réalisés AVANT le 1er mars 1998.

• TOUS les actes (maintien mais aussi infraction elle-même)

• La date de réalisation des ‘derniers’ travaux sera mentionnée dans les actes de cession immobilière

• Sur foi de la déclaration du cédant (D.IV.99, §1, 5°)

QUESTIONS CHOISIES


• Concrètement, tous les actes et travaux réalisés ou érigés avant le 1er mars 1998 sont « irréfragablement présumés conformes » au droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme, à deux conditions :

• 1° : qu’ils n’aient pas fait l’objet d’un procès-verbal de constat d’in-fraction ou d’une décision judiciaire passée en force de chose jugée constatant la non-conformité d’actes et travaux aux règles du droit de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme datés d’avant le 1er juin 2017 ;

• 2° : qu’ils ne figurent pas dans la liste « d’exclusion » reprise au sein du nouvel article D.VII.1 bis ;

QUESTIONS CHOISIES• Comment interpréter le libellé de l’article D.VII.1erbis du CoDT ?

• Liste « d’exclusion » reprise au sein du nouvel article D.VII.1 bis ;

• a) les actes et travaux qui ne sont pas conformes à la destination de la zone du plan de secteur sur laquelle ils se trouvent, sauf s’ils peuvent bénéficier d’un système dérogatoire sur la base soit de la réglementation en vigueur lors de l’accomplissement des actes et travaux, soit d’une réglementation ultérieure entrée en vigueur avant le 1er mars 1998;

• b) les actes et travaux qui consistent à créer un ou plusieurs logements après le 20 août 1994;

• c) les actes et travaux réalisés au sein d’un site reconnu par ou en vertu de la loi du 12 juillet 1973 sur la conservation de la nature;

• d) les actes et travaux réalisés sur un bien concerné par une mesure de protection du patrimoine;

• e) les actes et travaux pouvant faire l’objet d’une incrimination en vertu d’une autre police administrative.

QUESTIONS CHOISIES


• DONC :

• Il faut vérifier que les actes et travaux concernés ne sont pas repris dans la liste des exceptions (D.VII.1bis, al. 2 et D.VII.1 §2/2),

• Hors ces exceptions, • si les actes et travaux ont été réalisés ou érigés avant le 1er mars 1998:

présomption irréfragable de conformité (D.VII.1 bis) ;

• s’ils sont réalisés ou érigés après le 1er mars 1998, le maintien des actes et travaux sans le permis qui était requis ou en méconnaissance de celui-ci, n’est plus constitutif d’une infraction :• au terme d’un délai de 10 ans après leur achèvement lorsqu’il s’agit d’une infraction

reconnue comme « non-fondamentale » (D.VII.1 §2).• au terme d’un délai de 20 ans après leur achèvement pour les autres types

d’infractions (D.VII.1 §2/1)

QUESTIONS CHOISIES


• A qui incombe la charge de la preuve ?

• Article 1315 de notre Code civil* : ‘Actori incombit probatio’

*« Celui qui réclame l'exécution d'une obligation, doit la prouver.Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le payement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

• Traduction : à charge de celui qui invoque un fait (à savoir l’amnistie).

QUESTIONS CHOISIES


• Mais ici, nous sommes en présence d’une possible infraction et donc c’est normalement à l’autorité publique de démontrer que les actes/travaux ont été posés/réalisés APRES le 01/03/1998

• Les travaux parlementaires le confirment : « En cas de litige, il appartient à l’autorité publique qui invoque une infraction de prouver, par toute voie de droit, que les actes et travaux litigieux ne peuvent bénéficier de la présomption, en établissant par exemple, la date de réalisation desdits travaux » (Doc. Parl.w., sess. 2016-2017, n°739/1, p.4)

• Contra : Me E. Orban de Xivry qui précise qu’«en cas de demande de permis, c’est au demandeur d’apporter la preuve qu’il peut bénéficier de l’amnistie : voy. par exemple, C.E. n°222.658, Noël, 27/02/2013 » (E. Orban de Xivry, L’infraction de maintien et l’amnistie en droit wallon de l’urbanisme et de l’aménagement du territoire, in Le pli juridique, Ed. Anthémis, 2018, p.30)

QUESTIONS CHOISIES• Comment interpréter le libellé de l’article D.VII.1erbis du CoDT ?

• POUR RAPPEL :

• Lorsqu’on précise que le maintien de certains actes et travaux n’est plus constitutif d’une infraction après 10/20 ans, cela « ne légalise pas les actes et travaux irrégulièrement réalisés. Bien que le maintien de ces actes et travaux ne constitue plus une infraction pénale, l’irrégularité dont ils restent entachés est telle qu’ils continuent à nécessiter un permis de régularisation même si, ni le fonctionnaire délégué, ni la commune ne peuvent contraindre l’intéressé à introduire une telle demande de permis en régularisation. Cependant, cette démarche peut s’avérer nécessaire notamment en prévision d’une vente ou de travaux de transformation envisagés pour le bien concerné »*.

• Cette démarche n’est par contre plus nécessaire pour les actes et travaux remontant AVANT le 1er mars 1998 qui sont « irréfragablement présumés conformes », sauf cas d’exception.

• *Cfr. les instructions administratives relative à certaines dispositions du Livre VII du CoDT datées du 20 juillet 2017

http://www.uvcw.be/no_index/codt/Infractions-urbanistiques-Instructions-administratives.pdf

F I N

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