Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient. Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et...

Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient

Septembre 2014

Sommaire

Méthodologie

Le parc locatif privé : les chiffres clés

Les loyers et le fonctionnement du marché locatif

La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire

Les études de l’ADIL du Morbihan

Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et évolution

Cré

dit

ph

oto

: A

gen

ce O

RP

I Lo

rien

t

EN RÉSUMÉ

Points de repère au 1er janvier 2014

Locataires ayant

emménagé en 2013

Locataires stables

Mensuel €/m² Surface médiane

LOYERS MEDIANS EVOLUTION MOYENNE ANNUELLE 2013-2014

Ensemble

Sur 5 ans

525 €

540 €

435 €

8.6 €

8.7 €

8.7 €

64 m²

65 m²

65 m²

-2.2%

+0.9%

+0.3% +0.6%

+0.8%

-0.2%

Lexique

Loyer d’ensemble : loyer calculé sur l’ensemble des logements du parc privé mis en location, quelle que soit la date

d’emménagement du locataire.

Loyer des locataires stables : loyer pour les locataires qui résidaient déjà dans leur logement l’année précédente.

Loyer de relocation : loyer pour les locataires ayant emménagés au cours de l’année (loyer de marché).

LLP : Logement Locatif Privé

En 2014, les constats réalisés les années précédentes par l’Observatoire des loyers se confirment.

Le niveau médian des loyers poursuit sa stabilisation (+0.3% sur un an), et ce pour la seconde année consécutive, confirmant de fait la détente du marché locatif.

Les situations restent cependant diversifiées selon que l’on observe les baux en cours et ceux de relocation. Ainsi, dans le premier cas, une majorité de propriétaires choisit d’appliquer la revalorisation par le biais de l’IRL tandis que, lors d’une relocation, seuls 4 logements sur 10 voient leur loyer augmenter.

Reste qu’au sein de ces deux grands ensembles, il existe également des disparités. Ainsi de nombreux professionnels évoquent la problématique des logements anciens à faible prestations (pas d’ascenseur, de parking, de balcon…) non rénovés qui, de surcroît, font face à une offre de quelques programmes neufs, très bien localisés, loués à des tarifs inférieurs…

Par ailleurs, la problématique de la vacance locative pèse lourdement et ce, d’autant plus que la mobilité est au plus bas (14%) du fait de la conjoncture économique. En pratique, le nombre de biens proposés sur le marché est nettement supérieur au volume de candidats à la location rendant la concurrence entre les biens accrue.

A noter dans ce contexte qu’un quart des propriétaires a choisi cette année, comme en 2013, de ne pas augmenter le loyer en cours de bail afin de maximiser ses chances de conserver son locataire actuel…

Méthodologie Cette enquête s’appuie sur une méthodologie rigoureuse, de type panel, les mêmes logements étant suivis

tous les ans. L’échantillon porte sur 910 logements locatifs privés répartis sur l’ensemble du territoire du Pays

de Lorient (30 communes).

Ce travail partenarial a été réalisé grâce au concours des agences immobilières suivantes :

SIRES

Vannes

Le parc locatif privé : les chiffres clés

21 393 logements locatifs privés en 2011

Soit 21% des résidences principales

69% en habitat collectif

45% de l’offre locative

privée sur la ville de

Lorient

68% des occupants éligibles

au logement social

3.1 ans durée moyenne d’occupation

(7.0 ans dans le parc HLM)

ORPI

Lorient

ALTI

Lanester

Agence Lamotte

Vannes

Agence Nexity

Lorient

Century 21

Lorient

Espacil

Lorient

Le Bec

Immobilier

Lorient

Laforêt

Immobilier

Lorient

Immobilière Plus

Lorient

Square Habitat

Lorient

CITYA CAGIL

Lorient

Cabinet Cotten

Lorient

Immobilière du centre

Ploemeur

Habitation

familiale

Rennes

Etude Lancelot – Lorient

Etude Couzigou – Lorient

Etude Boutet – Languidic

Etude Moortgat - Kervignac

Emmanuel de Blignières

Hennebont

Pays d’Auray

Les loyers et le fonctionnement du marché

Le territoire du Pays de Lorient est à la fois urbain, périurbain, rural et littoral et se compose d’autant de

marchés de la location, avec des niveaux d’offre et demande caractéristiques.

C’est pourquoi l’analyse se poursuit sur trois territoires bien distincts :

- La ville-centre de Lorient

- La 1ère couronne (Lanester, Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven) ;

- La 2ème couronne (Brandérion, Caudan, Cléguer, Gâvres, Gestel, Guidel, Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic,

Locmiquélic, Pont-Scorff, Port-Louis, Riantec).

- La 3ème couronne (Bubry, Calan, Inguiniel, Lanvaudan, Plouay, Quistinic).

- Le Pays de Lorient hors agglomération (Kervignac, Merlevenez, Nostang, Plouhinec, Sainte-Hélène)

-

Sur le Pays de Lorient [30 communes ; 215 670 habitants ; 21 393 LLP]

Au 1er janvier 2014, le niveau médian des loyers du

Pays de Lorient s’établit à 8.7 € /m², soit une

évolution de 0.3% sur un an. On peut donc

réellement parler de stabilisation des loyers.

Pratiquement, en cours de bail, la majorité des

propriétaires applique la révision selon l’indice de

référence des loyers (72%). 25% d’entre eux

renoncent en revanche à pratiquer cette

augmentation, quand bien même celle-ci leur serait

permise au regard du bail. Les professionnels de la

gestion locative (agences, notaires) n’hésitent plus

à conseiller cette pratique afin de maximiser les

chances de conserver un « bon » locataire…

D’autant plus que dans le cadre d’une relocation, le

loyer a de grandes probabilités de stagner voire de

baisser (1 cas sur 4 entre 2013 et 2014). Dans la

pratique, sur un an, ces situations de baisse de

loyer sont en augmentation (+7 points) témoignant

d’un marché relativement détendu…

La conjoncture économique étant difficile, la

mobilité des locataires se maintient à un niveau

historiquement bas (14%).

■ Loyers d’ensemble → 8.7 €/m2 soit 535 € ■ Maisons → 8.1 €/m2 Appartements → 9.1 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.6 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → +0.3%

Loyers médians du parc privé au 01/01/2014

Evolution des loyers : en cours de bail et à la relocation

Niveaux de loyers médians selon la taille des logements au 1er janvier 2014 et évolution du loyer au m² sur un an

T1 : 331 €

T2 : 440 €

T3 : 540 €

T4 : 648 €

T5 + : 800 €

+1.7%

+1.0%

+0.3%

+0.9%

+0.5%

Sur la ville de Lorient [57 408 habitants ; 9 540 LLP]

■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 500 € ■ Maisons → 9.1 €/m2 Appartements → 8.8 €/m2 ■ Loyers de marché → 8.6 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → +1.7%

En 2014, la ville-centre est le seul secteur du Pays qui

enregistre une progression de son loyer médian

(+1.7%). Pour autant, le ressenti général des

professionnels n’est pas différent sur ce secteur : le

marché locatif est détendu.

En témoigne le niveau du loyer de marché ou de

relocation (8.6 €/m²) qui pourtant devrait être

supérieur au regard de la typologie des biens

concernés (plus fréquemment des petits logements).


T1 : 330 €

T2: 444 €

T3: 540 €

T4: 644 €

T5 + : 708 €

+0.4%

+1.8%

+2.2%

+1.5%

-2.3%

Niveaux de loyers médians selon le quartier au 1er janvier 2014 et évolution sur un an

Parallèlement, à l’échelle des quartiers, ce

sont l’Ouest et le Centre-ville qui se

distinguent par un niveau de loyer au m²

supérieur à la médiane de la ville de Lorient.

Cette situation se justifie en partie par une

plus forte présence de petits logements et

notamment de studios.

Etonnamment c’est dans l’hypercentre que

la part de studios est la plus faible, le parc

étant plus orienté vers les T2 et T3.

La comparaison des niveaux de loyers par quartiers sur un segment donné (ici le T2) apparaît plus

appropriée pour déterminer la hiérarchie des coûts de loyers sur la ville de Lorient.

Ainsi, l’hypercentre se démarque par le niveau médian de loyer le plus élevé (464 €) devant l’Ouest (452 €)

et le Nord-Ouest (451 €). Le centre-ville et le Nord-Est ferment la marche (436 €)…

Nord-Ouest

8.9 €/m²

488 € - 57m² Nord-Est

8.3 €/m²

510 € - 65m²

Ouest

9.2 €/m²

549 € - 62m²

Centre-ville

9.5 €/m²

470 € - 55 m²

Hypercentre

8.8 €/m²

523 € - 60 m²

Niveaux de loyers médians d’un T2 selon le quartier au 1er janvier 2014

Le zonage des quartiers ayant été révisé en 2014, l’Observatoire n’est pas

en mesure de fournir d‘évolution de loyer cette année…

Sur la 1ère couronne de Lorient [4 communes ; 56 924 habitants ; 4 395 LLP]

Sur la 2ème couronne de Lorient [13 communes ; 69 330 habitants ; 5 310 LLP]

■ Loyers d’ensemble → 9.0 €/m2 soit 624 € ■ Maisons → 8.5 €/m2 Appartements → 9.6 €/m2 ■ Loyers de marché → 9.5 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → -2.4 %

Sur la 1ère couronne de Lorient, le niveau

médian des loyers enregistre une baisse de

2.4% entre 2013 et 2014. De fait, les petits

logements semblent particulièrement

touchés.

A l’inverse, les T4 et T5 et + voient leur

niveau médian de loyer progresser sur un an.


T1 : 366 €

T2 : 490 €

T3 : 595 €

T4 : 673 €

T5 + : 879 €

■ Loyers d’ensemble → 8.0 €/m2 soit 550 € ■ Maisons → 8.4 €/m2 Appartements → 7.7 €/m2 ■ Loyers de marché → 7.9 €/m2 ■ Evolution 2013/2014 → -3.8 %


T2 : 425 €

T3 : 512 €

T4 : 670 €

T5 + : 760 €

Même constat sur la 2ème couronne avec une

baisse de 3.8% sur un an.

Sur ce territoire, les professionnels soulignent la

difficulté plus grande à louer les petits logements

et notamment les appartements, la demande

portant surtout sur de l’individuel.

-0.5%

- 6.3%

+7.4%

+2.1%

-0.2%

+0.1%

+0.9%

+4.5%

-3.0%

T1 : 346 €

Non représentatif

Sur la 3ème couronne de Lorient [6 communes ; 12 928 habitants ; 997 LLP]

Sur la CC Blavet, Bellevue, Océan [5 communes ; 16 860 habitants ; 1 019 LLP]

■ Loyers d’ensemble → ■ Maisons → Appartements → ■ Loyers de marché → ■ Evolution 2013/2014 →


T2 :

T3 :

T4 :

T5 + :

■ Loyers d’ensemble → ■ Maisons → Appartements → ■ Loyers de marché → ■ Evolution 2013/2014 →


T2 :

T3 :

T4 :

T5 + :

Sur ce secteur, l’échantillon de

données récoltées lors de l’enquête

2014 ne nous permet pas de réaliser

des analyses fiables.

Sur ce secteur, l’échantillon de

données récoltées lors de l’enquête

2014 ne nous permet pas de réaliser

des analyses fiables.

Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces

Fourchette haute 646 € 798 € 843 €

Loyer médian 527 € 733 € 800 €

Fourchette basse 475 € 689 € 731 €

Prix/m² médian 9.4 € 9.1 € 8.4 €

Surface médiane 65m² 81m² 96m²

La grille des loyers au 1er janvier 2014 par territoire

Ville de Lorient

Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces 5 pièces

Fourchette haute 363 € 488 € 587 € 660 € 689 €

Loyer médian 330 € 439 € 540 € 595 € 650 €

Fourchette basse 310 € 407 € 498 € 550 € 610 €

Prix/m² médian 12.4 € 9.8 € 8.4 € 7.7 € 7.1 €

Surface médiane 27m² 46m² 65m² 80m² 90m²


Qu

arti

ers

de

Lori

en

t

Hypercentre Loyer médian

Prix/m²

335 €

13.7 €

457 €

10.2 €

545 €

8.5 €

621 €

7.5 €

690 €

6.8 €

Centre-ville Merville, Nouvelle-Ville, Le Moustoir,

Batteur, Kerforn

Loyer médian

Prix/m²

334 €

12.0 €

433 €

9.6 €

543 €

8.5 €

589 €

7.8 €

-

-

Ouest Kervénanec, Le Ter, Kerjulaude,

Lanveur, Kerfichant

Loyer médian

Prix/m²

320 €

13.6 €

455 €

10.2 €

570 €

8.7 €

550 €

7.8 €

-

-

Nord-Est Bois du Château, Kerentrech, Le Manio

Loyer médian

Prix/m²

305 €

12.6 €

405 €

9.6 €

537 €

7.9 €

622 €

7.4 €

-

-

Nord-Ouest Saint-Armel, Bourgneuf, Kerguillette,

Keryado

Loyer médian

Prix/m²

330 €

12.1 €

451 €

10.8 €

505 €

8.3 €

572 €

7.6 €

-

-

Attention : En partenariat avec AUDELOR et les services de Lorient

Agglomération, l’ADIL a révisé son zonage des quartiers de la ville de Lorient

Appartements 1 pièce 2 pièces 3 pièces 4 pièces

Fourchette haute 417 € 528 € 675 € 648 €

Loyer médian 366 € 480 € 600 € 592 €

Fourchette basse 331 € 423 € 530 € 574 €

Prix/m² 11.9 € 9.9 € 9.2 € 7.9 €

Surface médiane 30m² 50m² 63m² 75m²

Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces 6 pièces


Loyer médian 549 € 751 € 800 € 909 €


Prix/m² 8.4 € 9.5 € 8.5 € 7.9 €



Sect

eu

rs 1ère couronne EST

Lanester Loyer médian

Prix/m²

-

-

433 €

9.4 €

560 €

8.6 €

571 €

6.7 €

1ère couronne OUEST Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven

Loyer médian

Prix/m²

366 €

11.9 €

500 €

11.0 €

616 €

10.1 €

640 €

9.0 €


Sect

eu

rs 1ère couronne EST

Lanester Loyer médian

Prix/m²

-

-

735 €

9.3 €

791 €

8.3 €

-

-

1ère couronne OUEST Larmor-Plage, Ploemeur, Quéven

Loyer médian

Prix/m²

549 €

8.4 €

754 €

9.5 €

880 €

8.7 €

960 €

7.9 €

1ère couronne de Lorient

Appartements 2 pièces 3 pièces 4 pièces

Sect

eu

rs

2ème couronne EST rade Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec

Loyer médian

Prix/m²

-

-

-

-

-

-

2ème couronne NORD Brandérion, Caudan, Cléguer,

Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic

Loyer médian

Prix/m²

-

-

467 €

7.9 €

-

-

2ème couronne OUEST Gestel, Guidel, Pont-Scorff

Loyer médian

Prix/m²

428 €

9.1 €

520 €

7.9 €

546



Loyer médian 550 € 695 € 762 € 784 €


Prix/m² 7.9 € 7.7 € 7.7 € 7.0 €



Sect

eu

rs

2ème couronne EST rade Gâvres, Locmiquélic, Port-Louis, Riantec

Loyer médian

Prix/m²

-

-

-

-

745 €

7.7 €

-

-

2ème couronne NORD Brandérion, Caudan, Cléguer,

Hennebont, Inzinzac-Lochrist, Languidic

Loyer médian

Prix/m²

565 €

7.0 €

720 €

7.8 €

876 €

8.2 €

-

-

2ème couronne OUEST Gestel, Guidel, Pont-Scorff

Loyer médian

Prix/m²

535 €

7.8 €

650 €

7.2 €

711 €

6.3 €

700 €

6.0 €


Fourchette haute 369 € 446 € 525 € 588 € 733 €

Loyer médian 320 € 425 € 481 € 538 € 653 €

Fourchette basse 280 € 400 € 460 € 510 € 604 €

Prix/m² 14.1 € 9.2 € 7.8 € 7.5 € 6.0 €

Surface médiane 25m² 47m² 60m² 75m² 104m²

2ème couronne de Lorient

Appartements 1 pièces 2 pièces 3 pièces 4 pièces

Fourchette haute - 413 € - -

Loyer médian - 393 € - -

Fourchette basse - 383 € - -

Prix/m² - 11.4 € - -

Surface médiane 36m²

Maisons 3 pièces 4 pièces 5 pièces

Fourchette haute - - -

Loyer médian - - -

Fourchette basse - - -

Prix/m² - - -

Surface médiane - - -


Fourchette haute - - - -

Loyer médian - - - -

Fourchette basse - - - -

Prix/m² - - - -

Surface médiane - - - -


Fourchette haute - 714 € 836 € 800 €

Loyer médian - 636 € 810 € 787 €

Fourchette basse - 535 € 806 € 759 €

Prix/m² - 7.4 € 7.9 € 6.9 €

Surface médiane - 85m² 110m² 111m²

3ème couronne de Lorient

Hors agglomération - CC Blavet, Bellevue, Océan

*Données non disponibles – Voir ci-dessous

*Données non disponibles – Voir ci-dessous

* Malgré tout le travail mis en œuvre afin de récolter des références de loyer, notre enquête ne nous

permet malheureusement pas de couvrir l’ensemble des segments de marché.

Si vous êtes propriétaire, locataire ou gestionnaire d’un logement locatif privé sur le Pays de Lorient

et souhaitez apporter votre contribution à l’Observatoire des loyers du parc privé afin d’améliorer

notre enquête, n’hésitez pas à contacter l’Observatoire : [email protected]

ADIL 56

Parc d’activités de Laroiseau

14 rue Ella Maillart

56000 Vannes

Tél. : 0820 201 203

E-Mail : [email protected]

Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient. Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et...

Data & Analytics

Transcript of Le marché locatif privé dans le Pays de Lorient. Niveaux de loyers au 1er janvier 2014 et...