L’essor de la copropriété au Québec...ménages vivaient dans un logement en copropriété au...
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L’essor de la copropriété au Québec 0
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L’essor de la copropriété au Québec 0
Table des matières
Introduction .................................................................................................................... 1
Essor de la construction dans les années 2000 ............................................................. 1
La copropriété gagne graduellement les plus petits centres urbains ............................. 2
Une valeur foncière de près de 90 milliards de dollars ................................................... 4
Des tendances lourdes favorables ................................................................................ 5
Plus d’un ménage sur neuf habite en copropriété .......................................................... 7
La copropriété attire à la fois les plus jeunes et les plus âgés ....................................... 8
Un parc de logements néanmoins vieillissant ................................................................ 9
Un patrimoine à entretenir ........................................................................................... 10
Conclusion ................................................................................................................... 10
Annexe 1 : Mises en chantier selon le marché visé .................................................... 11
Annexe 2 : Ventes et prix médians des copropriétés sur le marché de la revente au
Québec ......................................................................................................................... 12
Annexe 3 : Proportion de ménages habitant en copropriété selon la région
administrative ............................................................................................................... 13
L’essor de la copropriété au Québec 1
À l’aube de ses 50 ans, la copropriété est en
pleine expansion au Québec
Cette année, la copropriété fêtera ses 50
ans au Québec. C’est en effet en
novembre 1969, lors de l’adoption du
projet de loi 29, que le Code civil a été
modifié afin de permettre la copropriété
divise. Bien que l’engouement ne fût pas
immédiat, l’intérêt des acheteurs et des
développeurs pour les logements en
copropriété s’est accru à partir des
années 1980 et encore davantage
depuis le début du millénaire.
Essor de la construction dans les
années 2000
Comme le met en évidence la Figure 1,
qui montre l’évolution des mises en
chantier de logements en copropriété
dans la province depuis ses débuts, la
construction de copropriétés connaît un
véritable boom au Québec depuis le
début des années 2000.
La construction de
copropriétés connaît un
véritable boom au Québec
depuis le début des années
2000.
FIGURE 1 :
*Région métropolitaine de Montréal uniquement avant 1990.
Sources : SCHL et Jules Hurtubise
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2 000
4 000
6 000
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1969 1972 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 2011 2014 2017
Mises en chantier de copropriétés au Québec*
L’essor de la copropriété au Québec 2
TABLEAU 1 :
En regroupant les données de mises en
chantier par décennie (Tableau 1), on
constate que la construction de
copropriétés dans les années 2000 a
largement dépassé celles des décennies
1970, 1980 et 1990 réunies.
Depuis 2010, la construction de
copropriétés s’est encore accélérée,
atteignant un sommet de 16 206
logements en 2012 et une proportion
record de 40 % de l’ensemble des mises
en chantier résidentielles (voir Annexe
1).
Deux ans plus tard, soit en 2014, le
nombre de copropriétés construites
(13 142) dans la province dépassait, pour
la toute première fois, celui des maisons
unifamiliales (11 470), qui lui, suit de
toute évidence une tendance baissière.
En fait, on peut dire que la construction
de copropriétés est de nos jours devenue
aussi importante que celle de maisons
unifamiliales.
Encore en 2018, plus de 10 000
copropriétés ont été mises en chantier à
l’échelle de la province.
En 2014, le nombre de
copropriétés construites
dans la province dépassait,
pour la toute première fois,
celui des maisons
unifamiliales.
La copropriété gagne graduellement
les plus petits centres urbains
C’est bien sûr dans les centres urbains
les plus densément peuplés que la
copropriété est la plus populaire. Elle
n’est cependant plus l’apanage des
régions métropolitaines de recensement
(RMR) de Montréal, de Québec et de
Gatineau. Comme l’illustre la Figure 2,
depuis le début du millénaire – et plus
particulièrement depuis 2008 – la
construction de copropriétés prend aussi
graduellement son envol dans les
centres urbains de plus petite taille.
Entre autres, un marché pour la
copropriété s’est développé dans des
agglomérations telles que Granby, Saint-
Hyacinthe, Sorel-Tracy, Joliette,
Victoriaville, Rimouski et Drummondville
(Tableau 2).
Il est également déjà bien implanté dans
certaines villes des Hautes-Laurentides,
mais malheureusement, les données de
mises en chantier n’y sont que partielles.
Plus loin dans ce document, nous ferons
L’essor de la copropriété au Québec 3
référence à la proportion de ménages
habitant en copropriété selon la région
administrative.
En raison des tendances lourdes décrites
plus loin, ce phénomène ne pourra que
s’accentuer au cours des prochaines
années.
La copropriété n’est plus
l’apanage des régions
métropolitaines de
recensement (RMR) de
Montréal, de Québec et de
Gatineau.
TABLEAU 2
FIGURE 2
Source : SCHL
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200
300
400
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600
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800
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2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Mises en chantier de logements en copropriété au Québec excluant les RMR de Montréal, Québec et Gatineau
L’essor de la copropriété au Québec 4
Une valeur foncière de près de 90
milliards de dollars
Au total, la SCHL a recensé plus de
272 000 copropriétés construites de
1969 à 2018 (voir Annexe 1). Mais il est
important de savoir que les données sur
les mises en chantier ne tiennent compte
ni des immeubles locatifs ayant été
convertis, ni des immeubles recyclés. Le
parc de copropriétés au Québec est donc
nécessairement plus important.
Pour avoir le portrait complet, on peut se
référer aux statistiques sur l’évaluation
foncière du Ministère des Affaires
municipales et de l’Habitation (MAMH).
Selon celles-ci, on comptait précisément
329 335 logements en copropriété divise
au Québec en 2018. Leur valeur foncière
totale était évaluée à 88,6 milliards, soit
une valeur moyenne d’un peu plus de
269 000 $ par unité.
La valeur foncière du parc
de logements en
copropriété au Québec a
plus que doublé en
seulement neuf ans.
Le prix médian d’une
copropriété est passé de
87 000 $ en 2000 à
237 000 $ en 2018, une
croissance spectaculaire
de 172 %.
La valeur foncière du parc de logements
en copropriété au Québec a plus que
doublé en seulement neuf ans, c’est-à-
dire depuis 2009, grâce à l’augmentation
rapide du nombre d’unités, combinée à la
croissance fulgurante des prix sur le
marché immobilier résidentiel au cours
des dernières années. Le tableau de
l’Annexe 2 montre l’évolution du prix
médian de revente des copropriétés au
Québec. On y constate que le prix
médian d’une copropriété est passé de
87 000 $ en 2000 à 237 000 $ en 2018,
une croissance spectaculaire de 172 %.
Notons au passage qu’un nombre record
de plus de 20 000 copropriétés a changé
de mains en 2018. La copropriété a ainsi
représenté près du quart (24 %) de
toutes les reventes au Québec.
L’essor de la copropriété au Québec 5
Des tendances lourdes favorables
Le développement du marché de la
copropriété ne peut que s’accélérer au
cours des prochaines années, car celui-
ci s’appuie sur trois tendances lourdes :
la démographie, l’abordabilité et la
densification.
Démographie
En 1971, le ménage québécois moyen
était constitué de 3,7 personnes. En
2016, la taille moyenne des ménages
avait diminué à 2,3 personnes. Le
Québec comptait notamment, en 2016,
une impressionnante proportion de
ménages d’une seule personne (32 %) et
de deux personnes (34 %). Selon les
projections démographiques de l’Institut
de la statistique du Québec, la taille
moyenne des ménages va se stabiliser
autour de 2,1 personnes en 2036.
Toutefois, ce qui va changer
véritablement, c’est l’âge des chefs de
ménages.
Avec le vieillissement de la population, le
nombre de ménages ayant à sa tête une
personne de 65 ans ou plus passera de
18 % en 2016 à 26 % en 2036.
Des ménages plus petits, dont le chef
avance en âge, nourrissent la tendance
vers des logements plus petits et
demandant moins d’entretien. On n’a
qu’à penser à l’immense cohorte des
baby-boomers (nés entre 1946 et 1966)
dont les enfants ont quitté la maison et
qui veulent réduire le temps consacré à
l’entretien de leur propriété devenue trop
grande.
Ceux-ci sont nombreux, depuis quelques
années, à vendre leur maison
unifamiliale pour s’acheter un
appartement en copropriété et ce
changement de trajectoire résidentiel est
loin d’être terminé.
En 1971, le ménage
québécois moyen était
constitué de 3,7 personnes.
En 2016, la taille moyenne
des ménages avait diminué
à 2,3 personnes.
L’essor de la copropriété au Québec 6
Abordabilité
Le prix des propriétés au Québec a
augmenté de manière soutenue cours
des dernières années, particulièrement
dans les grands centres urbains. Par
exemple, le prix médian d’une maison
unifamiliale sur le marché de la revente a
triplé dans la RMR de Montréal de 2000
à 2018. Du côté des RMR de Québec et
de Gatineau, ces hausses ont été
respectivement de 198 % et de 177 %
(Tableau 3).
Avec le produit d’habitation qu’est la
copropriété, plusieurs jeunes ménages
qui souhaitent s’installer dans les
quartiers centraux le peuvent. La
copropriété leur offre une solution
d’habitation plus abordable. Par
exemple, dans l’agglomération de
Québec, le prix médian d’une copropriété
l’an dernier s’élevait à 195 000 $, soit
60 000 de moins qu’une unifamiliale.
Les maisons unifamiliales
sont devenues hors de
portée pour plusieurs
ménages. Bon nombre de
jeunes ménages qui
souhaitent s’installer dans
les quartiers centraux font
alors le compromis de se
tourner vers la
copropriété, qui leur offre
une solution d’habitation
plus abordable.
Sur le territoire de la ville de Gatineau,
l’écart de prix entre la copropriété et la
maison unifamiliale atteignait 85 000 $,
et sur l’île de Montréal, l’écart culminait à
170 000 $. Il n’est pas étonnant alors de
constater que, même si la copropriété
n’est pas un parfait substitut, elle devient
le choix de prédilection de plusieurs
acheteurs qui n’ont tout simplement pas
les moyens financiers de se payer une
maison unifamiliale.
TABLEAU 3
L’essor de la copropriété au Québec 7
Densification
Finalement, la troisième tendance lourde
est celle de la densification souhaitée par
la plupart des grandes villes. En raison,
notamment, de la rareté grandissante
des terrains et en vue de contenir les
coûts de l’étalement urbain, plusieurs
grandes villes ou communautés
métropolitaines ont conçu des plans
d’aménagement urbains qui limitent de
plus en plus la construction de maisons
unifamiliales au profit d’immeubles de
plus forte densité, dont les immeubles de
logements en copropriété. Voilà donc
une autre tendance favorable au
développement du marché de la
copropriété et celle-ci n’est pas prête de
se renverser.
Plus d’un ménage sur neuf habite en
copropriété
Selon le Recensement de 2016 de
Statistique Canada, quelque 413 330
ménages vivaient dans un logement en
copropriété au Québec1, soit un peu plus
d’un ménage sur neuf (Tableau 4). En
seulement cinq ans, de 2011 à 2016, le
nombre de ménages vivant en
copropriété a fait un bond remarquable
de 29 % (91 690 ménages).
Les données du dernier recensement
nous permettent aussi de constater qu’il
y a une part importante du parc de
logements en copropriété offerte en
location. En 2016, 61 % des ménages
habitant en copropriété étaient
1 Les données de Statistique Canada incluent toutes
les formes de copropriété, notamment la copropriété indivise, ce qui explique que ce nombre
propriétaires de leur logement, contre
39 % qui en étaient locataires. Le
créneau de la copropriété en location a
par ailleurs connu un essor considérable
en seulement cinq ans.
La proportion de ménages
habitant en copropriété est
en hausse dans toutes les
régions de la province,
sans exception.
Finalement, le comparatif des données
de recensement de 2011 et de 2016
révèle que la proportion de ménages
habitant en copropriété est en hausse
dans toutes les régions de la province,
sans exception (Annexe 3).
En raison de la rareté
grandissante des terrains
et en vue de contenir les
coûts de l’étalement
urbain, plusieurs grandes
villes ou communautés
métropolitaines ont conçu
des plans d’aménagement
urbains qui limitent de
plus en plus la
construction de maisons
unifamiliales au profit
d’immeubles de plus forte
densité.
est passablement plus élevé que les 339 335 unités en copropriété identifiées plus haut à partir des données du rôle foncier du MAMH, qui ne comprend que la copropriété divise.
L’essor de la copropriété au Québec 8
TABLEAU 4
La copropriété attire à la fois les plus
jeunes et les plus âgés
Toujours selon les données du
Recensement de 2016, on constate,
sans grande surprise, que la copropriété
est particulièrement populaire auprès de
deux types de clientèles (Tableau 5).
Tout d’abord, les jeunes ménages y
voient un moyen plus abordable de
devenir propriétaires. Plusieurs d’entre
eux, même s’ils caressent le rêve
d’acheter éventuellement une maison
unifamiliale, choisissent d’entrer sur le
marché immobilier en achetant d’abord
un appartement en copropriété qu’ils
conserveront quelques années en vue de
se constituer une équité. Évidemment, la
forte croissance des prix sur le marché
immobilier au cours des dernières
années a grandement facilité cette
stratégie, puisque les plus-values
réalisées au moment de la revente se
sont avérées intéressantes.
TABLEAU 5
L’essor de la copropriété au Québec 9
L’autre clientèle de plus en plus friande
de copropriétés est celle des ménages
vieillissants dont les enfants ont quitté la
maison, communément appelés « nids
désertés ».
On remarque que la
propension à être
copropriétaire atteint un
creux chez les 45 à 54 ans,
puis tend à remonter par la
suite, surtout à partir de 65
ans.
Néanmoins, la cohorte des baby-
boomers est si dominante que les 55 à
64 ans constituent tout de même la
clientèle la plus importante, alors qu’elle
représente actuellement une personne
sur cinq habitant en copropriété.
Notons que la croissance du nombre de
« nids désertés » a donné lieu au
développement d’immeubles en
copropriété plus haut de gamme dans la
première couronne de banlieue.
On vise ainsi une clientèle qui a, le plus
souvent, déjà accumulé un avoir net
important.
Un parc de logements néanmoins
vieillissant
Bien que le parc immobilier de
copropriétés soit effectivement plus
récent que celui d’unifamiliales ou
d’immeubles locatifs, il ne faut pas non
plus sous-estimer son âge.
N’oublions pas qu’il y a
aussi un nombre
important de copropriétés
qui se trouvent dans
d’anciens immeubles
locatifs convertis, ou
encore dans de vieux
bâtiments à vocation autre
ayant été recyclés en loft.
TABLEAU 6
L’essor de la copropriété au Québec 10
Ainsi, l’âge moyen du parc de
copropriétés au Québec est en fait de 29
ans. Le Tableau 6 présente le nombre et
la proportion de copropriétés selon la
période de construction. On y constate
que 56 % des unités ont été construites
avant 2000, dont plus de 100 000 datent
d’avant 1980.
Un patrimoine à entretenir
Force est de constater qu’une proportion
importante de ces immeubles en
copropriété devra être entretenue
prochainement. Toujours selon les
données du Recensement de 2016, 31 %
des habitations en copropriété
construites avant 2000 au Québec
nécessitent des réparations. La gestion
des syndicats de copropriétés dans la
planification financière et opérationnelle
des réparations devient donc un enjeu
pour les ménages habitant en
copropriété. Sans planification adéquate,
les coûts que les copropriétaires auront
éventuellement à assumer pourraient
être problématiques. En particulier, les
immeubles souffrant de déficit d’entretien
et dont les fonds de prévoyance sont
insuffisants risquent d’entraîner des
cotisations spéciales onéreuses pour
leurs copropriétaires.
Rappelons-nous que la propriété est
souvent l’actif le plus important du
patrimoine d’un ménage. Il faut alors
absolument mettre en place des règles
qui les aideront à préserver la valeur de
ce patrimoine, maintiendront la confiance
du public envers la formule d’habitation
qu’est la copropriété et limiteront certains
conflits entre copropriétaires.
31 % des habitations en
copropriété construites
avant 2000 au Québec
nécessitent des
réparations.
Conclusion
Le marché de la copropriété s’est
développé rapidement au Québec au
cours des dernières années pour des
raisons structurelles. Les tendances
lourdes mentionnées précédemment ont
complètement transformé le portrait de la
construction résidentielle dans les
agglomérations urbaines. Les nouvelles
maisons unifamiliales détachées,
autrefois dominantes, s’effacent
graduellement au profit de nouveaux
immeubles de plus forte densité, telles
que les maisons en rangée et les
appartements détenus en copropriété.
Rien n’indique à ce moment-ci que cette
tendance puisse s’inverser. Au contraire,
la copropriété continuera de s’implanter
un peu partout dans les centres urbains
du Québec et elle y est assurément
enracinée.
L’essor de la copropriété au Québec 11
ANNEXE 1
L’essor de la copropriété au Québec 12
ANNEXE 2
Ventes et prix médians des copropriétés sur le marché de la revente au Québec
Ventes Proportion* Prix médian
2000 7 365 14% 87 000 $
2001 9 098 15% 88 000 $
2002 10 048 15% 105 000 $
2003 10 270 15% 127 500 $
2004 10 957 16% 144 500 $
2005 12 335 18% 153 000 $
2006 12 750 18% 160 000 $
2007 15 137 19% 168 000 $
2008 15 121 20% 174 500 $
2009 15 559 20% 180 900 $
2010 16 492 21% 195 000 $
2011 16 655 22% 205 000 $
2012 16 343 21% 212 000 $
2013 14 774 21% 213 500 $
2014 14 403 20% 215 000 $
2015 14 902 20% 220 000 $
2016 15 844 20% 222 500 $
2017 18 221 22% 230 000 $
2018 20 502 24% 237 000 $
*Proportion par rapport au total des ventes résidentielles.
Source : FCIQ par le système Centris
L’essor de la copropriété au Québec 13
ANNEXE 3
Source : Statistique Canada
