L’accès collectif et solidaire au foncier et au bâti€¦ · Les caractéristiques et les...

Guide méthodologique, juridique et financier

L’accès collectif et solidaire

au foncier et au bâti

www.terredeliens.org – [email protected] de liens – 10, Rue Archinard – 26400 Crest

Tél. 0475596935 – Fax : 0475256086

L’accès collectif et solidaireau foncier et au bâti

Guide méthodologique, juridique et financier

S o m m a i r e

Pourquoi ce guide et pour qui ?Mode d'emploiLes caractéristiques et les enjeux de l'épargne pour le foncier

1 – Trouver et financer du foncier et du bâtiLes interlocuteurs dans la recherche du foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1Repérer le foncier vacant : Les domaines de l'État . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-2 Le financement de l’achat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-3

2 – Les statuts pour acquérir et gérer du foncierStatut juridique, social et fiscal : de quoi s’agit-il ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-1La société civile immobilière (SCI) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2Le groupement foncier agricole (GFA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3L'association porteuse de foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4L'indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-5La copropriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-6Indivision ou SCI ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7Les bonnes questions à se poser sur les statuts juridiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-8Les aspects sociaux et fiscaux des statuts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9En guise de synthèse… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-10

3 – Contrat de location, baux et commodat Le Bail rural et les formules dérogatoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1Le prêt à usage ou commodat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-2Le bail commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-3Le fonds de commerce en agriculture : le chapeau et cessibilité du bail ? . . . . . . . . . . . .3-4

4 – Les démarches pratiques De l'idée à la vente… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-1La gestion de votre structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-2 Trucs et astuces, Foire aux questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-3

5 – Initiatives foncièresAspaari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-1Domaine de Beauthorey : SCI du « Sait-pas-tout » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-2GFA Cecilatour . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-3GFA Le Sillon vert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-4Les GFAM de Marne-Ardennes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-5Groupement Forestier « Arbres et forêt de Soubreroche » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6Les GFA du Larzac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7La Société civile des terres du Larzac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-8La Sauce Baluet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-9SCI Domaine de Saint-Laurent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-10GFA Amisio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-11Association À Petits PAS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-12SCI La Mérigue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-13D'autres initiatives intéressantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-14

6 – Les aspects légaux de la gestion foncière La Safer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-1Le contrôle des structures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-2La CDOA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3

7 – Le bâti Les règles de constructibilité pour un projet agricole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7-1

8 – Rôle des collectivités locales dans la gestion foncière

9 – Annexes Pour aller plus loin sur les SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1Pour aller plus loin sur le GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-2Les statuts type . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-3Outil prévisionnel d’achat et de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4Contacts utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5Liste des sigles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-6 Licence de libre diffusion des documents (LLDD) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-7Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-8Table des matièresRemerciementsBulletin d’adhésion et de soutien à Terre de liens

0-1-1Pourquoi ce guide et pour qui ?

Notre association Terre de liens, et les associa-tions avec lesquelles nous sommes en réseau tra-vaillent ensemble depuis plusieurs années sur laquestion de l'accès au foncier et accompagnentdes personnes ou des collectifs qui s'installent enmilieu rural. Directement concernés par l'instal-lation agricole, nous constatons que le foncier,bâti ou non, constitue un frein majeur à l'instal-lation. Les informations sur les futures cessionssont généralement inaccessibles hors d'un cercletrès restreint. Les prix de vente ou les coûts dereprise sont souvent prohibitifs. Les dispositifs decontrôle des structures n'empêchent pas l'agran-dissement continu des exploitations agricoles, eten particulier des plus grosses, au détriment desinstallations.

Notre réflexion s'appuie, non seulement sur desexpériences purement agricoles, mais aussi surdes projets agri-ruraux qui associent accueil ethébergement touristique, lieu de création ou rési-dence artistique, activités artisanales ou éduca-tives... Nous y trouvons un facteur de dynamismedu monde rural qui rend nos territoires vivants,vivables et actifs.

L'achat collectif de foncier est possible, dans unbut de solidarité avec les producteurs. Nous pen-sons que c'est un moyen de redonner à la société,aux paysans et à l'ensemble des acteurs etactrices ruraux une certaine maîtrise de l'usagede la terre et de leur patrimoine bâti.

L’achat collectif de foncier et de bâti participe à lare-création d’un lien social dans nos territoiresruraux.

Ce guide s'appuie sur des expériences pratiquesde collectifs fonciers et des réseaux qui les ontaccompagnés. Il est donc le fruit d'une écriturecollective. Il a pour objet de permettre la consti-tution de nouveaux collectifs qui vont à contre-courant de la concentration du patrimoine fon-cier dans quelques mains. Cela peut paraître uto-pique. Les témoignages présentés dans ces pages,montrent comment des personnes ou desgroupes de personnes ont fait preuve de détermi-nation pour déjouer les obstacles et y sont parve-nus.

Le regard des différents acteurs en lien avec lefoncier et les besoins de nature différente quiémergent des expériences de chacun ont donnénaissance au sentiment général du besoin d’unréférentiel collectif qui soit un guide de sensibili-sation, pratique et méthodologique.

Vous accompagnez des personnes qui sou-haitent s'installer en agriculture ou sur d'autresactivités en milieu rural ? Vous trouverez dans ceguide des informations et des conseils sur la créa-tion d'un GFA1, d'une SCI2 ou d'une association,ainsi que sur leur fonctionnement.

Vous avez vous-même un projet d'installa-tion? Vous pourrez déterminer si le GFA ou laSCI sont des formes qui vous conviennent, ou siune forme associative est plus adaptée. N'hésitezpas à contacter les personnes qui ont accepté depublier leur témoignage. Rien ne vaut un dia-logue direct pour bien comprendre le chemin surlequel on s'engage avant de considérer les règleset démarches concrètes à mettre en œuvre.

Vous souhaitez aider un nouveau paysan às'installer ? Ou vous êtes simplement curieux decette forme d'accès au foncier ? Les témoignagesvous donneront une image de la diversité de cesexpériences. Le carnet d'adresses vous permettrad'aller plus loin et vous pourrez rencontrer lesstructures qui accompagnent ces expériences3.

Ce guide est un outil qui doit permettre auxacteurs du foncier en milieu rural ou périurbaind’appréhender les différents aspects de l’organi-sation et de la gestion collective du foncier.

Si la question du foncier se pose différemmentdans des régions en voie de désertification ou envoie de métropolisation, les expériences des unssont toujours propres à féconder celles desautres.

Nous vous souhaitons d’avancer vers la réalisa-tion de vos projets.

Bonne lecture !

Pourquoi ce guide et pour qui ?

1) GFA = Groupement foncier agricole2) SCI = Société coopérative immobilière3) Leurs coordonnées sont indiquées lorsqu’elles sont nommées.

4) On peut évoquer ici les « 3 V » nécessaires à un projet dont parlaient Dominique Bachelard (consultante) et Reine Michaud (formatrice à l’Association deformation en milieu rural à Etcharry au Pays Basque) : Vital, Viable, Vivable.


Le guide présenté ici vise à :

1. Fournir des éléments sur la recherche concrè-te de foncier ;

2. Donner des critères de choix pour déterminerla structure juridique la plus adéquate ;

3. Envisager les conséquences de ce choix sur leplan fiscal ;

4. Donner des éléments pour construire le finan-cement ;

5. Indiquer les démarches pratiques de créationde la société.

Rappelons que ce guide ne concerne pas toutesles acquisitions foncières. Les modes d'accès pro-posés ici ne constituent pas une réponse unique àla problématique du foncier.

Ce guide ne vise pas à fournir les élémentsconcernant l'installation ou la création d'uneactivité. Il se réfère uniquement à la phase derecherche et d'acquisition du lieu où pourra êtredéveloppée cette activité. Dans cette phase deréflexion et de montage, il est pourtant nécessai-re de travailler aussi à la viabilité économique età la « vivabilité» de votre projet4. Ces démarchesne sont pas séparées et se déroulent générale-ment en parallèle. Elles sont fortement imbri-quées et interdépendantes. Il faudra vérifier, parexemple, que les activités que vous voulez déve-lopper sur ce lieu permettent de payer un loyer auGFA que vous envisagez de constituer.

Nous espérons qu'à défaut de solutions, voustrouverez dans ce guide des informations et despistes de réflexion enrichissante, qui vous aide-ront dans votre projet de création d'activité, maisaussi à ne plus subir la pression foncière et àdevenir de véritables acteurs et actrices du fon-cier de votre territoire.

Pour utiliser ce guide, nous vous proposons decommencer par découvrir les témoignages auchapitre 5 : Initiatives foncières. Vous y trouverezmatière à réflexion et cela vous donnera d'autrespoints de vue sur votre projet.

Le reste du document est organisé dans l'ordredu montage du projet.

Si vous êtes en recherche de foncier, le chapitre 2vous donnera des pistes auxquelles vous n'aviezpeut-être pas pensé.

Une fois que vous aurez trouvé le lieu idéal, ilvous faudra réfléchir à la forme d'achat. Nousvous présentons plusieurs formes qui s'adaptentà des situations différentes. Avant de vous plon-ger dans le détail du fonctionnement d'une formejuridique, consultez le tableau comparatif à la findu chapitre sur les statuts (2-10).

Quand vous aurez décidé de la forme qui vousconvient le mieux, il vous faudra vous penchersur les aspects fiscaux. Mais ne négligez pas laquestion du bail (chapitre 3). Le statut du fermierest plus sécurisant, mais le montant du loyer estencadré. Un bail emphytéotique ne peut pas êtrerenouvelé, mais le loyer doit rester modique. Larémunération des parts ou la capacité à investirdépendra de ce loyer.

Enfin, il vous faudra rédiger les statuts, en ayantpensé à tout... Les statuts types proposés enannexe (9-3), ne sont que des cadres à modifiersuivant vos besoins.

Pour vous faciliter la tâche, les démarches pra-tiques de création de la société sont décrites endétail dans le Chapitre 4.

Vous trouverez aussi un choix de référencesbibliographiques utiles. Vous remarquerez que, làcomme ailleurs, les sigles sont nombreux, mais ilfaut bien les connaître… C'est pourquoi ils sontdéveloppés lors de leur première utilisation dansle texte. Le glossaire à la fin du document et lemarque-page qui le reprend vous aideront à tra-duire ce jargon.

Mode d'emploi


Les motivations très diversesdes collectifs fonciersLes démarches qui nous intéressent sont le fruitd'une mobilisation d'acteurs et d’actrices ruraux,mais aussi urbains, qui utilisent ces outils juri-diques pour maîtriser la destinée d'un territoireet y développer des projets.

Les nombreuses personnes qui se mobilisent surce type de projet le font avec des motivations trèsdiverses :

➞ Agir pour le développement d'un « pays »,➞ Soutenir la création d'activité d'un proche,

d'un voisin, d'un ami...➞ Préserver un milieu naturel sensible,➞ Lutter contre la spéculation immobilière et

protéger ce patrimoine de certains abus dumarché,

➞ Favoriser le développement d'une agriculturedurable ou d'une activité économique à échel-le humaine et créatrice d'emploi, en intégrantla pluriactivité.

Mais c'est surtout par solidarité avec un porteurou une porteuse de projet, dans une logique degestion alternative de leur épargne, que desapporteurs de capitaux s'investissent dans cesdémarches.

Autour de porteurs et porteuses de projet…Quand on parle d'accès collectif et solidaire aufoncier, on parle bien souvent de porteurs de pro-jets qui développent à la campagne diverses acti-vités alliant parfois :

➞ agriculture➞ tourisme,➞ service,➞ animation,➞ culture,➞ etc.

Beaucoup de ces porteurs et porteuses de projetsont été confrontés à l'achat de leur lieu d'activitéet de vie. Ils ont donc, pour la plupart, sollicitédes amis, la famille, des futurs clients pour ras-sembler rapidement la somme d'argent indispen-sable à l'acquisition.

C'est le cas notamment du GFA Amisio (voir fiche5-10), ce jeune porteur de projet a réuni vingt-quatre apporteurs de parts, issus de sa famille etde ses amis.

Pour Terre de liens, la possibilité de collecterlocalement de l'épargne est primordiale pourancrer un projet dans un territoire, pour faciliterl'intégration du ou des porteurs de projets etainsi, à terme, réussir en même temps leur inté-gration sociale et professionnelle.

Dans le cas du GFA Le Sillon vert (voir fiche 5-4),les deux porteurs de projets initiaux ont mobiliséen trois jours, neuf apporteurs de parts, et ras-semblé 26 200 h. La plupart de ces épargnantsont été séduits par le projet que souhaitaientmettre en place deux jeunes diplômés : un projetbasé sur la production maraîchère en agriculturebiologique, avec création d'emplois pour la pro-duction et la distribution des produits. Le pari adonc été fait de réunir deux projets en un : pro-duire des légumes biologiques et créer desemplois pérennes. L’observation du groupe desapporteurs de parts montre qu’il est constitué à lafois de la famille, des amis, mais aussi de per-sonnes qui ont été séduites par le projet et quipartagent sa finalité.

Aujourd'hui, la plupart de ces apporteurs sontclients de la SCEA Vert'tige5 et participent active-ment à la promotion de cette expériencehumaine.

Les caractéristiques et les enjeux de l'épargne

pour le foncier

5) SCEA = Société civile d’exploitation agricole


… la nécessité d’une fortedéterminationLa création de ces collectifs nécessite une trèsgrande dose de courage et beaucoup de disponi-bilité. Il faut en effet prendre le temps :

➞ de mobiliser les acteurs et actrices locaux parl'organisation de réunions publiques, la publicitépar le biais de tracts, d'affiches, d'articles dans lesjournaux.

➞ d'expliquer à chacun et chacune la dynamique,le montage juridique et les avantages et inconvé-nients d'un GFA ou d'une SCI de type mutuel.

Ces démarches peuvent durer plusieurs moisalors que dans le même temps, le vendeur estdésireux, une fois sa décision prise, de conclurela vente au plus vite. Mais cette lourdeur, inhé-rente au collectif, est contrebalancée par la forcequ'apporte un groupe face aux différentes pres-sions exercées sur la vente.

Quelques formes de collectifs fonciersLes démarches de collectifs fonciers peuvent êtreinitiées par plusieurs formes d'actions indivi-duelles ou collectives. Elles traduisent une volon-té d'aller à l'encontre de la difficulté d’accès aufoncier. Plusieurs expériences peuvent en témoi-gner :

Des militants paysans ou ruraux en lutteDans les années soixante-dix, des hommes et desfemmes, militants paysans et sympathisants, sesont opposés à l'implantation d'un camp militai-re sur le plateau du Larzac. Les GFA Larzac sontnés de cette lutte6. Ce témoignage est présentédans la fiche 5-7.

D'autres collectifs fonciers se sont constitués surd’autres territoires, en réaction à des projetscontraires à leur idée du développement local.C’est notamment le cas des GFA du pays basque :leur fonctionnement et leur histoire sont exem-plaires.

Des dynamiques d'installationsindividuellesDe plus en plus de personnes qui souhaitent s'ins-taller se heurtent à la difficulté d'acheter du patri-moine foncier pourtant indispensable à la miseen place de leur projet (terrains, bâtiments, mai-sons d'habitation). Pour contourner ce problème,certaines envisagent alors la constitution d'uncollectif pour l'achat du foncier. Ces collectifsvont souvent bien au-delà de la propriété du lieuet englobent le projet en lui-même.

Ils prennent parfois une forme associative, maispeuvent aussi insérer leur projet dans un monta-ge couplant une SCI et une structure juridiquecommerciale ou agricole. Les soutiens à ces pro-jets sont principalement d’origine familiale ouamicale, mais ils peuvent venir aussi de militantsde l'installation en milieu rural, d'habitants d'unecommune ou d'autres agriculteurs de la zone quicherchent à revitaliser la zone géographique danslaquelle ils vivent…

Des « consom'acteurs »Des consommateurs contractualisent directe-ment avec des agriculteurs. Par exemple, au seindes Amap7, les consommateurs s'engagent àacheter à l'avance la production et à donner uncoup de main sur l’exploitation à certainespériodes, contre un engagement du producteursur les modes de production... C'est essentielle-ment dans les zones périurbaines que l'on retrou-ve la dynamique des Amap. Mais la vente directepeut aussi être moteur, en milieu rural, d'unengagement de la part de consommateurs,comme par exemple un achat collectif de foncierpour permettre le maintien ou l'installation d'unagriculteur.

Un cédant et un repreneurParfois, une personne ou un couple installé(e)désire céder son exploitation. La décision peutêtre provoquée par l’avancée vers l’âge de laretraite, par des problèmes de santé, des évène-ments familiaux ou par une nouvelle orientationprofessionnelle.

Opter pour un achat collectif (GFA ou une SCI)peut singulièrement faciliter la transmission deson patrimoine foncier. Mais une forme sociétai-

6) Voir http://www.terredeliens.org/rubrique.php3?id_rubrique = 837) Amap = Association de maintien de l’agriculture paysanne


re entre le cédant et le repreneur (création d'uneEARL ou SCEA) peut aussi faciliter la transmis-sion de l'outil de travail comme en témoigne l'ar-ticle sur le couplage des statuts (fiche 2-8) :

➞ pour le repreneur, c'est un bon moyen d'éche-lonner l'investissement financier nécessaire àl’acquisition du patrimoine foncier,

➞ pour le cédant, c'est une manière de sortir pro-gressivement tout en conservant un droit deregard sur ce qu’il a établi.

Des acteurs de la société civile qui s’engagent dans le développement ruralCertains acteurs de la société civile défendent unelogique de production différente des canons duproductivisme. Ils s'engagent pour d'autresmanières de concevoir la vie en milieu rural encherchant à prendre des initiatives concrètes, parexemple autour de l'agriculture paysanne, biolo-gique ou biodynamique.

Chapitre 1Trouver et financer

du foncier et du bâti

1-1-1Trouver et financer du foncier

et du bâti

1-1Les interlocuteursdans la recherche

du foncierDes structures existent qui ont pour rôle d’inter-venir dans l’aménagement du foncier et de régu-ler son marché. Leur rôle est parfois décrié, maisleur mise en cause ne suffit pas pour trouver l’in-terlocuteur idéal et encore moins faire avancer lesystème. Il faut parfois aller au-delà des appa-rences... et surtout de ses préjugés.

Les SaferTraditionnellement, dans le secteur agricole etrural, le rôle de régulation du marché foncierrelève des Safer8. En règle générale, il existe uneSafer par département ou région. Sa mission estd'améliorer la structure foncière des exploita-tions agricoles et de faciliter l'accès au foncierdes candidats à l'installation. L'outil principalmis à sa disposition par la loi est le droit de pré-emption. Ainsi, tout notaire a obligation d'infor-mer la Safer lors de la conclusion d'un acte devente, dès lors qu’il touche à un bien agricole.Cette nécessité d’information est communémentappelée la « notification Safer ». Cette dernièredispose alors d'un délai de deux mois pour exer-cer son droit de préemption : elle a alors la possi-bilité d’acquérir en priorité et aux conditions duvendeur le bien mis à la vente. Normalement, ellen'utilise ce droit qu'à des fins d'installation oud'agrandissement de projets agricoles. Ce droit depréemption permet de stocker des terres quiseront ensuite revendues à un acquéreur respec-tant les priorités définies par la Safer.

Mais le stockage de terre a un coût important. Leprix final peut être composé du prix principald'achat auquel s'ajoutent les frais d'acquisition

(deux fois les frais de notaires), les frais finan-ciers (intérêts que la Safer demande pour immo-bilisations financières), éventuellement les fraisde gestion temporaire, la rémunération de laSafer pour ses frais généraux et enfin les coûtséventuels des travaux. Toutes ces charges sontsupportées par l'acquéreur. Dans le cas d'une ins-tallation, une prise en charge partielle des fraispeut être accordée dans le cadre du Pidil9, maisgénéralement, le coût est bien supérieur auxéventuelles aides accordées (voir « Les aspectslégaux de la gestion foncière », chapitre 6).

Il existe un délégué cantonal Safer. C’est généra-lement un agriculteur reconnu et qui est l’interlo-cuteur privilégié de la Safer avec les agriculteursd’un canton. Ce délégué reçoit notamment toutesles notifications de vente adressées à la Safer surson canton et participe au comité Safer qui déci-de notamment de la mise en œuvre d’une pré-emption. C’est donc, à ce titre, une personne qu’ilest intéressant de rencontrer.

Lorsqu’il y a des projets d'expropriation de pay-sans en place pour l’installation de zones indus-trielles, de routes ou de voies ferrées (le TGV parexemple), la Safer joue un rôle important d’opé-rateur foncier et financier. Dans ce cas, et dans lapériode précédant le démarrage des travauxpublics envisagés, la Safer peut consentir un bailprécaire appelé « convention d'occupation pré-caire » à un agriculteur. La durée maximale decette convention est de 5 ans, sauf exception.

L'AdaseaÉgalement présente dans chaque département,l’Adasea10 collabore avec la Safer. Son rôle estd'accompagner l'installation agricole sur le planadministratif et réglementaire.

En général, l’Adasea gère un répertoire« départ/installation» ou RDI11. Ce répertoi-re devrait recenser les exploitations etstructures agricoles en recherche

Trouver et financer du foncier et du bâti

8) Safer = Société d’aménagement foncier et d’établissement rural9) Pidil = Programmes pour l'installation et le développement des initiatives locales10) Adasea = Association départementale pour l’aménagement des structures d’exploitations agricoles11) RDI = Répertoire départemental à l’installation


et du bâti

d'un repreneur ou d'un associé. D'un autre coté,l’Adasea recense les candidats à l’installation.Certaines Adasea publient à cet effet un docu-ment soit par département, soit par massif(exemple du Massif central) répertoriant lesfermes à céder. Mais il est possible de consulterleur service Minitel ou encore leur site Internet12

pour connaître l'ensemble des offres en France.

Ces répertoires sont peu utilisés. Beaucoup d'ex-ploitants qui veulent céder préfèrent avoir lesmains libres pour négocier leur prix. C'est parti-culièrement flagrant en Nord-Pas-de-Calais où lap r a t i q u e d i t e d u « c h a p e a u » (pas-de-porte quasi officiel) est généralisée (voirfiche 3-2).

Les notairesLe notaire est un autre interlocuteur qu’ilconvient de considérer, car c’est l’un des mieuxinformés et il sera incontournable lorsque vousvoudrez conclure un achat. Il est au fait destransmissions, successions et autres partages, ilconnaît bien son territoire et est donc un interlo-cuteur privilégié. Un site Internet des notaires deFrance existe13, mais est très différemment abon-dé selon les régions.

Des associationsD'autres structures, souvent associatives, existentégalement sur les territoires. Ce sont par exempledes organismes d'accompagnement ou de forma-tion qui agissent à un niveau local. On peut citerpar exemple :

– le Crefad14 en Auvergne,– Dasa15 en Haute-Loire,– Avenir16 dans le Nord Pas-de-Calais,– Aspaari17 en Bretagne,– etc.Ces associations travaillent en réseau avec desprofessionnels installés, et peuvent ainsi êtreinformées des mouvements de reprise et de trans-mission des exploitations. Même si leur rôle n’estpas de proposer du foncier, elles peuvent être desrelais intéressants à consulter par leur connais-sance du tissu local et des dynamiques collec-

tives. Certaines éditent une revue quicontient une rubrique de petites

annonces et elles disposent, de plus en plus sou-vent, d'un site Internet.

Et dans la Presse?Dans le même ordre d'idées, on trouve les revuesprofessionnelles, syndicales ou associatives. Dunational au régional voire au local, leur publica-tion intègre aussi des rubriques de petitesannonces. Il en va ainsi des revues agricoles, desrevues liées à la production bio, des revues desdifférents syndicats agricoles, etc. On peut iciciter :

– Campagnes solidaires, le mensuel de laConfédération paysanne nationale,

– Solidarité Paysanne, le bimensuel de laConfédération paysanne du Nord Pas-de-Calais,

– FNAB infos,– Nature & Progrès,– Trans Rural Initiatives,– etc.

Au sein des collectivitéslocalesLes communes et communautés de communesont assez fréquemment, parmi leurs personnels,des agents de développement. Ceux-ci peuventêtre un relais d'informations à consulter. Pour lesconnaître, adressez-vous à la mairie.

Les agents immobiliersEnfin, ces questions font également partie dumétier des agents immobiliers. On attribue sou-vent leur prestation à une recherche privée ouparticulière. Ils peuvent néanmoins être relaispour les entreprises ou les installations agri-rurales, même si cela n'est pas leur activité prin-cipale.

Mais encore?Pour finir, le bouche à oreille reste la méthode laplus adaptée à la recherche d’un lieu. Se faireconnaître dans les réseaux locaux, habiter et tra-vailler et s’investir sur le territoire sont lesmeilleurs atouts…

12) Minitel : 3614 RELAI et Internet : http://www.cnasea.fr13) http://www.notaires.fr14) Crefad = Centre de recherche, d’études et de formation à l’animation et au développement15) Dasa = Développement animation sud Auvergne16) Avenir = Association pour la valorisation économique des nouvelles initiatives rurales17) Aspaari = Association de soutien aux projets agricoles et activités rurales innovantes


et du bâti

1-2Repérer

le foncier vacant : Les domaines de l'État

Il existe des propriétés, bâties ou non, qui appar-tiennent ou sont gérées par l'État. Elles peuventêtre vendues sous certaines conditions.

Les domaines de l'ÉtatL'État, pour remplir ses missions de servicepublic (routes nationales, phares...), est proprié-taire de nombreux terrains ou bâtiments. La ges-tion de ces propriétés de l'État est en partie assu-rée par la DDE18 à travers le service desdomaines de l’État. Ce service gère également lesbiens déclarés vacants et qui peuvent nous inté-resser ici.

Les biens vacantsQuand un propriétaire a disparu, que l'on ne leretrouve pas (si, si, cela arrive !) le bien est décla-ré vacant. Le service des domaines de l'État assu-re alors la gestion de ce bien pendant une pério-de de trente ans au cours de laquelle le proprié-taire ou ses héritiers peuvent se manifester. Aprèstrente ans, ces biens sont mis en vente.

Il peut être intéressant de les repérer sur lecadastre ou par un contact direct avec les DDE.Cela suppose bien entendu, d’être tenté par larénovation !!!

18) DDE = Direction départementale de l’équipement


et du bâti

1-3Le financement

de l’achatRéfléchir au financement d'un patrimoine peutsembler complexe. Il faut s'adapter à chaquesituation et un peu de méthode facilite les choses.Vous trouverez ci-dessous ces éléments...

Attention, nous ne parlons ici que du patrimoinefoncier. Nous n’abordons pas les éléments liés àvotre activité. Les éléments financiers des activi-tés qui se développeront sur le lieu sont pourtantprimordiaux : ce sont eux qui vous permettrontpar exemple de payer un loyer à la SCI ou auGFA, de rentrer en négociation avec des parte-naires bancaires…

Combien coûte le lieu?Vous venez de trouver le lieu idéal où vous instal-ler. Il faut maintenant en financer l’achat. Toutd'abord, il est indispensable de connaître le plusprécisément possible le montant réel de l'achatdu foncier : des frais vont s'ajouter au prix quevous avez négocié (frais de notaire, bornage,rétrocession à la Safer, etc.).

Y a-t-il d'autresinvestissements à prévoir ?Il sera peut-être nécessaire de réaliser quelquestravaux de réparation et/ou d'aménagement pourrendre cet endroit plus fonctionnel par rapport àvotre projet. Il faut donc demander des devispour estimer au mieux les investissementstotaux. Attention aux réglementations pour lesconstructions et modifications de bâtiments. Lesnormes sanitaires19 (pour les ateliers de transfor-mations) ou de sécurité20 (pour l'accueil parexemple) peuvent parfois nécessiter des travauximportants.

Financer son projet d'achatUne fois le total des besoins financiers estimé, ilfaut évaluer les ressources mobilisables.Plusieurs types de ressources existent :

– l'apport personnel ;– l'apport par des amis et/ou de la famille ;– l'emprunt bancaire ;– l'appel à l'épargne de proximité ;– les subventions et autres aides des collectivités

locales.Il y a parfois des aides à l'investissement ou à laréhabilitation de maisons, de bâtiments, etc.Renseignez-vous auprès des collectivités territo-riales ou des organismes gestionnaires du foncier.

Il existe, dans chaque département, une ANAH21

qui peut subventionner, dans certains cas, desrestaurations de maisons d'habitation. CertainsConseils généraux accordent aussi une aide auxjeunes agriculteurs pour faciliter la rénovation deleur habitat.

Toutes ces ressources vont pouvoir trouver leurplace dans un GFA, une SCI ou une association.Par exemple, les apports, qu'ils soient personnels,faits par des amis ou issus d'un appel public àl'épargne, seront mis au capital ou en comptecourant de la société ou de l’association.L'emprunt sera une dette et les subventions d'in-vestissement seront considérées comme desfonds propres dans le bilan comptable.

19) Pour plus d’informations sur les normes sanitaires adressez-vous à la DSV (Direction des services vétérinaires) ou à la DCCRF (Direction départementalede la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes)

20) Pour plus d’informations sur la sécurité adressez-vous aux services de sécurité gérés par le centre des pompiers ou pour l’accueil d’enfants auprès de laDass (Direction de l’action sociale) ou DDJS (Direction départementale de la jeunesse et des sports)

21) ANAH = Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat


et du bâti

Équilibrer son plan de financementLorsque vous avez recours à un emprunt et/ouque vous souhaitez rémunérer les apports de vosassociés, il faut envisager les moyens dont vousallez bénéficier pour rembourser vos créances. Ilest donc nécessaire de calculer des loyers annuelspour que votre plan s'équilibre.

Il faut ici établir un budget prévisionnel descharges de l’activité et de gestion du foncier, ainsiqu’un plan de trésorerie pour prendre en compte,dans les besoins de financements, ceux liés à dela gestion de trésorerie.

Vous pouvez faire varier plusieurs composantes(montant d'emprunt, durée, apport personnel,subventions, etc.) pour équilibrer votre budget.Ainsi, vous pourrez estimer le montant du ou desloyers à recouvrer par le GFA ou la SCI pourconcrétiser votre achat.

Prévoir la gestion de votre GFAAfin de faciliter votre prise de décision, nous vousproposons un outil prévisionnel d’achat et de ges-tion (fichier de tableur). Vous pouvez téléchar-ger22 ce document qui a été conçu sur l’exempled'un GFA, mais peut facilement s’adapter pour lesSCI.

Ce document vous permettra de construire :

➩ le plan de financement,➩ le calcul de l'emprunt,➩ le suivi de l'activité,➩ les résultats fiscaux,➩ la gestion de la TVA,➩ la trésorerie.

22) http://www.terredeliens.org/IMG/xls/Outil_prev._GFA. xls

Chapitre 2Les statuts pour acquérir

et gérer du foncier

2-1-1Les statuts pour acquérir


2-1Statut juridique,social et fiscal :

de quoi s’agit-il ?Lorsque l'on crée une entreprise, quelle qu'ellesoit, trois réflexions doivent animer les porteursde projets. Elles portent sur le statut juridique, lestatut social et le statut fiscal de l’entreprise. Cestrois champs sont interdépendants et comportentchacun des obligations réglementaires qui vontavoir des conséquences financières, administra-tives et comptables décisives sur la gestion devotre lieu et plus généralement sur la gestion devotre projet.

Le statut juridiqueLe statut juridique est la forme officielle, le cadredans lequel l'activité va se développer. On peutdire de façon triviale, que c’est la structure, lapeau, l'emballage en matière de droit. Les statuts

vont mettre en forme la forme juridique choisie :il faut alors faire son choix en fonction descontraintes posées par le législateur. On retrouvedans cette catégorie toutes les formes juridiquesd’organisation d’une activité. L’entreprise indivi-duelle, la SARL, l’EARL, la SA, le Gaec, la SCEA,l’association… sont des statuts juridiques quis’appliquent à la gestion d’une activité de produc-tion ; la SCI, et le GFA sont des statuts juridiquesqui s’utilisent pour gérer la propriété foncière.Dans certains cas, sous une même entité juri-dique, on peut exercer la gestion de la propriétéet de l’activité : ainsi une association ou unesociété commerciale propriétaire de ses locauxd’activité, un GFA en faire-valoir direct, une SCIqui fait de la gestion locative...

Le statut socialLe statut social concerne les personnes impli-quées dans le projet.

Le statut social professionnel permet aux per-sonnes qui travaillent d'être affiliées àune caisse d'assurance maladie, deretraite, d’assurance chômage...

Les statuts pour acquérir et gérer du foncier

23) Il faut alors se référer à l’objet de l’association tel que défini par les statuts

Nous avons détaillé ici les statuts les plus couramment utilisés pour acquérir et gérer collectivementdu foncier et du bâti :

– Les Sociétés civiles immobilières (SCI) qui sont constituées d'un groupe de personnes qui mettenten commun un bien immobilier ;

– Les GFA qui sont des SCI particulières au domaine agricole ;– Les associations loi 1901 qui ne peuvent acquérir du foncier qu’à la condition qu’il soit nécessaire

à la réalisation des buts définis dans les statuts de l’association23.

D’autres situations sont décrites dans ce guide :

➞ L’indivision,➞ La co-propriétéElles ne constituent pas en tant que tel des statuts mais caractérisent la propriété du lieu. Elles peu-vent néanmoins être intéressantes à connaître pour gérer collectivement un lieu. Elles sont souventcomplémentaires des trois statuts juridiques cités plus haut.

À la question : « quel est le bon statut?» , il n'existe pas de réponse unique et invariable, valable pourtous les projets. Ce n'est que la réflexion sur toutes ces formes qui vous permettra de trouver le statutou la combinaison de statuts adapté(e) à votre projet.



Le paiement de cotisations sociales aux caissesconcernées (par exemple, pour la couverturemaladie : MSA24 pour un exploitant agricole,Cnam25 pour un salarié du privé non agricole...)permet de bénéficier d'une protection sociale(assurance maladie, allocations familiales, retrai-te et, dans certains cas, chômage). Les différentsstatuts possibles dans le cadre professionnelsont :

– salarié,– artisan,– commerçant,– libéral,– exploitant agricole,– conjoint d'exploitant,– conjoint collaborateur,– aide familial,– demandeur d’emploi,– etc26.De la même façon, les personnes impliquées dansune structure sociétaire ont le statut social d’as-socié ; celles impliquées dans une association ontle statut social de membre.

La question du statut social concerne beaucoupplus le locataire du bien que les membres de lastructure qui porte le foncier. Elle se pose néan-moins aussi pour le gérant de la structure. Nousdonnerons quelques éléments dans la fiche 2-9« Statut social des gérants ou gérantes de GFA etSCI ».

Le statut fiscalLe statut fiscal définit le régime d’imposition dela structure, c'est-à-dire les différents impôts aux-quels elle est assujettie. Trois types d'impôts sontgénéralement dus :

On distingue :

– Les impôts liés à la constitution et l’évolution dela société

➞ La taxe de publicité foncière : pour les SCI etGFA uniquement ; Elle est liée à la formalité del’enregistrement : lorsque vous donnez naissanceà une société, les formalités de publicité au servi-ce de la conservation des hypothèques sont l’équi-

valent du faire-part de naissance.

Des exonérations sont prévues : les conditionspour en bénéficier sont liées à la nature de l’ap-port et à l’engagement de conservation des droitssociaux par l’apporteur. Par exemple, les GFAbénéficient d’une exonération de la taxe de publi-cité foncière due sur les apports d’immeubles.

➞ La TVA immobilière, sur option ; la fiche 2-9« Être ou ne pas être à la TVA », vous renseigne-ra sur la TVA dans les SCI ou GFA.

➞ Les taxes sur les cessions de parts.

– L’impôt lié à la propriété foncière :

➞ La taxe foncière : la taxe foncière des proprié-tés bâties porte sur les constructions et leursdépendances : sols des bâtiments, cours et jar-dins. La taxe foncière des propriétés non bâties(TFPNB27) porte sur des terrains non bâtis, àsavoir bien souvent des terres agricoles. Quelleest la base imposable? On prend en compte lavaleur locative cadastrale affectée d’un abatte-ment pour frais de gestion de 50 % pour les pro-priétés bâties et de 20 % pour les propriétés nonbâties. La taxe est due par le propriétaire de l’im-meuble.

– Les impôts liés à l’activité de gestion du foncier :

➞ L’imposition sur les bénéfices (impôt sur lessociétés, impôt sur le revenu) : l’assujettissementà l’un ou l’autre est fixé en fonction de l’activitéexercée et du revenu,

➞ La taxe professionnelle,➞ La TVA sur l’activité de gestion, sur option.Les détails sur l’imposition des SCI et GFA sontdonnés plus loin. Pour la fiscalité de l’association,se référer aux ouvrages et sites consacrés auxassociations28.

24) MSA = Mutualité sociale agricole25) Cnam = Caisse nationale d’assurance-maladie26) contrairement à ce que le terme habituellement utilisé laisse penser, le « statut » de cotisant de solidarité n'est pas en réalité un statut, bien que les coti-

sations soient versées à la MSA comme pour les exploitants agricoles. Les cotisants de solidarité sont des « sans statuts » : Ils n’ont droit à aucune pro-tection sociale, mais cette situation peut « légaliser » une production agricole et la vente des produits. Un cotisant de solidarité doit avoir un autre statut :salarié, demandeur d'emploi, retraité... qui lui assure une couverture sociale.

27) TFPNB = Taxe foncière des propriétés non bâties28) par exemple : www.jurisassociations.com



2-2La société civile

immobilière (SCI)Cette fiche présente succinctement ce qu'est uneSCI. Pour plus de détail sur les SCI, voir enannexe 9-1 « Pour aller plus loin sur les SCI ».

ObjetUne société civile immobilière a pour objet prin-cipal l'acquisition de bâtiments tels que :

– maisons d'habitations,– locaux professionnels,– sièges d'exploitation.Mais, elle peut aussi acheter des terrains, qu'ilssoient agricoles ou non. Elle n'est pas limitée ensurface.

Nombre d'associésUne SCI est composée au minimum de deuxassociés. Il n'y a pas de nombre maximum d'as-sociés, mais plus ils sont nombreux, plus la ges-tion courante de la SCI se complique. Les asso-ciés peuvent être soit des personnes physiques,soit des personnes morales.

Le capitalIl n'y a pas de capital minimum. Les apports aucapital peuvent se faire en numéraire ou ennature (sous la forme de biens immobiliers parexemple).

Parts et pouvoirDe manière générale, la répartition du nombre devoix se fait en fonction du principe « 1 part = 1voix ». Mais, il est parfois intéressant de modérerce système par la mise en place d'une propor-tionnalité des voix en fonction de classes liées auxnombres de parts.

Exemple :

– de 1 à 10 parts, l'associé aura 1 voix– de 11 à 20 parts, l'associé aura 2 voix...Ce système à l'avantage de modérer le pouvoirdes gros apporteurs de parts.

La géranceLe gérant est une personne physique ou moralequi a la charge du fonctionnement courant de laSCI (c'est lui qui convoque les AG29, fait les décla-rations, etc.). Il peut être statutairement désigné,qu'il soit associé ou non. Cette activité peut êtrerémunérée ou bénévole.

Les assemblées généralesLes statuts peuvent proposer un fonctionnementde l’AG. Il n'existe aucune obligation légale dequorum (nombre minimum d'associés présentsou représentés pour que les décisions de l’assem-blée soient valables). Toutefois, nous conseillons,forts de notre expérience, d’instituer un quorumafin d’empêcher que des décisions soient prisespar une petite minorité de personnes. Lorsque lequorum n'est pas atteint, il faut convoquer unenouvelle AG. Un quorum élevé rend difficile lavalidité de l'assemblée quand il existe un grandnombre d'associés. Le plus difficile est doncd'avoir un juste équilibre de représentation desintérêts, mais aussi un quorum peu élevé afin defaciliter la gestion. On peut fixer 2 quorums dif-férents pour l'AG ordinaire et pour l'AG extraor-dinaire.

29) AG = assemblée générale



Il existe trois voies de prises de décisions collec-tives :

– Lors d'une AG; le mandat n'est alors possibleque s'il est prévu par les statuts. Les décisionsprises sont rapportées dans un procès verbald'AG.

– La consultation écrite n'est possible que si elleest prévue par les statuts. Elle porte sur le rejet oul'adoption d'une proposition (oui/non).

– L'acte sous seing privé : ce terme désigne la pos-sibilité de rédiger un acte entre personnes privéesqui sera valable sur le plan juridique (autantd’exemplaires que de parties à l’acte – on le dis-tingue de l’acte authentique qui nécessite de pas-ser devant un notaire pour sa validité). En fonc-tion de la décision ou des formalités, le recours àl’acte sous seing privé n’est pas toujours possible :on peut y recourir pour formaliser un règlementintérieur, ou une cession de parts sociales ou larédaction de statuts de société sauf dans l’hypo-thèse d’apport d’un immeuble.

Les statuts doivent prévoir ces modalités. La loifixe des éléments minima qui peuvent être adap-tés par les porteurs de projet. Pour votre projet, ilest important de discuter de vos envies pouradapter les statuts-types (ces derniers sont dispo-nibles en annexe 9-3).

La cession de partsC'est à l’associé qui désire vendre sa part ou sesparts de trouver le repreneur. Il doit en informerle gérant et l'ensemble des associés par lettrerecommandée, dans les conditions prévues parles statuts, avant la cession.

La SCI peut alors, grâce à la clause d'agrément,refuser cet associé nouveau qui lui est proposé.En effet, toute cession à titre onéreux ne peutavoir lieu qu'avec l'agrément à l'unanimité desassociés. En cas de refus de cession, la SCI doitalors trouver un autre repreneur ou racheter lesparts. Si aucune offre d'achat n'est faite dans lessix mois de la notification du projet de cession,l'agrément sera réputé acquis. Ainsi, l'associéproposé entrera automatiquement dans la SCI à

moins que les associés ne décident ladissolution anticipée du groupe-

ment.

Toutefois, les statuts peuvent permettre la cessionlibre entre associés, conjoints, descendants ouascendants.

Le prix de la partIl n'existe aucune obligation concernant la fixa-tion du prix des parts. Elles peuvent générer uneplus-value ou une moins-value en fonction del'évolution de la société. La réévaluation peut êtredécidée, soit par les statuts, soit par simple déci-sion d'AG.

La différence est alors établie entre la valeurnominale des parts sociales et leur valeur réelle.En cas de sortie ou d’entrée d’un associé, il fautréévaluer la valeur des droits sociaux en fonctiondu patrimoine social.

Par expérience, il est aberrant de fixer l’évolutiondu prix des parts sur le coût de la vie. En effet,celui-ci augmente sans cesse alors que le prix dela terre par exemple peut ne pas varier.

Pratiquement, l'histoire nous enseigne que larémunération des parts n'est pas la principalemotivation des associés qui créent ce genre destructure juridique.

En cas de litige sur la fixation du prix de la part,on peut recourir, soit à une expertise amiable,soit à une expertise judiciaire. L’expertise judi-ciaire permet de mettre fin à un litige portant surla valeur des droits sociaux, mais elle est coûteu-se. Un associé ne peut être contraint à quitter lasociété : cela constituerait un cas d’expropriationprivée.

La responsabilité financièreIl est à noter que chaque associé a une responsa-bilité financière illimitée ! C'est-à-dire qu'elle nepeut en aucun cas se limiter aux apports. Enthéorie, chaque associé est responsable conjoin-tement et indéfiniment en proportion de sesapports. Dans la pratique, les créanciers seretournent vers l’associé le plus solvable. Ce der-nier peut ensuite exiger le remboursement auprorata des apports auprès des autres associés.



2-3Le groupementfoncier agricole

(GFA)Le GFA est une SCI particulière au domaine agri-cole et est régi par des contraintes légales spéci-fiques.

Objet d’un GFALe GFA permet d’acquérir et de gérer collective-ment une propriété agricole (propriété bâtie oufoncier agricole). Le GFA est limité à 15 fois laSMI30. Le GFA peut être bailleur ou exploiter laterre en « faire valoir direct » (FVD). Le GFAbénéficie d’avantages fiscaux lorsque les bienssont donnés à bail à long terme (exonération par-tielle des droits de succession).

Associés de GFALe minimum est deux associés et il n’y a pas demaximum. Ce sont exclusivement des personnesphysiques. En pratique, une personne morale estautorisée à titre dérogatoire, c’est la Safer. Sa par-ticipation est limitée à 30 % du capital et pourune durée de cinq ans maximum. Les statuts doi-vent alors spécifier que les parts seront rachetéesau cours de ces cinq ans. Les personnes phy-siques ont alors un droit de vote double et sontprioritaires en cas de cession de ces partssociales.

Attirer des associés vers une structure dont il leursera ensuite quasi impossible de se retirer neserait guère réaliste. Faute d’un marché compa-rable à celui sur lequel se négocient les actionscotées en Bourse, il est nécessaire de prévoir, dèsla constitution de la société, la manière dont lesadhérents auront la possibilité de réaliser leuravoir. Plutôt qu’une entité apte à assurer la per-manence d’un domaine, le GFA devient alors uninstrument de crédit.

Les GFR« Les GFR sont des sociétés civiles formées envue de rassembler et gérer des immeubles à usagerural et forestier… » 31

Initialement conçu à des fins purement agricoles,le groupement peut aujourd’hui réunir tant desterres que des forêts. Il prend, en pareil cas, ladénomination de groupement foncier rural.

Cession de part de GFADans le cas particulier d'un GFA, le code ruralprévoit un droit de préférence lors de la vente desparts sociales au profit des personnes physiquesmembres du GFA.

Part de GFA et droit de préemption SaferUne vente massive de parts sociales de GFA nepeut être considérée comme une cession de terresagricoles de ce groupement, et donc échappe audroit de préemption de la Safer.

Les apports réalisés par un propriétaire exploi-tant échappent au droit de préemption de laSafer quand bien même l’apporteur n’envisage-rait pas de continuer à procéder à leur mise envaleur au sein du groupement.

Il existe une obligation légale faite au GFA dedonner à bail « les terres dont il est propriétairelorsque son capital est constitué pour plus de30 % par des apports en numéraire. »

L’interdiction de l’appel public à l’épargneL’appel public32 est sous contrôle de l’AMF33.Sans son accord, il est interdit d'imprimer etd'éditer un papier faisant explicitement appel àdes épargnants. La sanction est lourde.

La réglementation prohibe la promotion à gran-de échelle de ces démarches d’appel à porteurs depart. Or, de nombreux GFA et SCI s'engagent enpratique dans ce type de démarche publicitaire34.

Pour plus de détail sur les GFA veuillez consulterl’annexe 9-2 « Pour aller plus loin sur leGFA ».

30) SMI = surface minimum d’installation31) C. rur., art. L. 322-22 (L. n° 95-95, 1er févr. 1995, art. 52-II)32) L’appel public à l’épargne est défini par l’article L. 411-1 du Code monétaire et financier, comme « l'admission d'un instrument financier aux négocia-

tions sur un marché réglementé », ou comme « l’émission ou la cession d'instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soitau démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de services d'investissement ».

33) L’Autorité des marchés financiers est régie par le chapitre I du titre II du livre IV du Code monétaire et financier.34) Il suffit ici de s’attarder quelques instants à la lecture des annonces de différentes revues pour le constater.



L’utilisation de la SCI ou du GFALe GFA n’est ni plus ni moins qu’une SCI à objetagricole, régie par des dispositions particulières,en contrepartie desquelles ses statuts sont « rigi-difiés ».

La SCI, remède aux insuffisances du GFALe GFA, comme la SCI, est une société régie parles dispositions relatives au droit commun dessociétés civiles. Force est de constater en pratiquele retour de nombreux GFA au statut de la SCIaprès quelques années d’existence. Les associésde GFA sont alors légitimement en droit de sedemander s’il était indispensable de créer un sta-tut particulier ?

Le retour à la SCI est souvent opéré pour des rai-sons de pérennité de la structure. Le caractèrefermé du GFA rend difficile l’attrait des appor-teurs : nombre d’entre eux souhaitant céder leursparts se trouvent dans des situations difficiles,faute de marché. Les associés préfèrent alorss’orienter vers une structure moins privilégiée,mais plus souple : les transformations de GFA enSCI sont fréquentes.

Si le charme des sociétés civiles a souvent étévanté, le droit fiscal n’attend pas « que la bise futvenue » pour réclamer son dû !

➔ Attention ici aux aspects fiscaux du passage dela forme GFA à la SCI

En principe, un GFA peut se transformer en SCI,sans la création d’un être fiscal nouveau. Mais latransformation d’un GFA en une société d’unautre type peut être à l’origine d’une déchéancedu régime fiscal de faveur des droits de mutation,appliqué à l’occasion de la transmission à titregratuit de tout ou partie des parts sociales dugroupement35.

➔ Le GFA est l’une des réponses présentes dansl’arsenal juridique. La SCI en est une autre.

➔ Attention ici aux interdictions et mécanismesparticuliers à chaque structure.

La rémunération des apporteursDans les structures de type mutuel (c’est-à-diresans recherche de profit, créées avant tout parsolidarité) se pose souvent la question de la reva-lorisation de la valeur de la part, en l’absence detoute autre obligation légale. Aussi, pour per-mettre au plus grand nombre de rentrer danscette démarche de soutien, la valeur des parts deGFA ou SCI est souvent fixée au plus bas (entre40 et 80 h à titre d'exemple). L'expérience nousmontre un alourdissement considérable de la ges-tion du groupement. Le développement de la pro-priété sociétaire est alors source de difficultés :plus le nombre d'apporteurs est élevé, plus il estdifficile d'atteindre le quorum lors des assem-blées générales, et plus les frais de gestion serontélevés. S'il existe une rémunération du capitalplacé dans ces sociétés, on parvient à des « non-sens »: l'envoi à l'ensemble des porteurs de partsde GFA de l’invitation aux assemblées généralespeut coûter plus cher que la distribution desbénéfices aux associés !

Le GFA est une structure sociétaire dont la fonc-tion sociale est de première importance. Le capi-tal injecté dans les groupements fonciers ne serésume pas à la recherche d’un profit.L’utilisation de formes sociétaires d’appropria-tion du foncier s’inscrit dans une démarchesociale globale, qui va au-delà de la seule dyna-mique agricole. L’utilisation de ces sociétés dansles constructions sociales doit être prise en consi-dération : moyen de l’action sur le foncier, le GFAest également un outil de captation et d’orienta-tion de l’épargne disponible.

Les associés de ces GFA ou SCI mutuels ne sontpas portés par des objectifs de rentabilité finan-cière ; ils agissent dans l’optique d’une solidarité àétablir entre les différents acteurs d’un territoire.La faiblesse des dividendes distribués, voire leurinexistence pour certains groupements, a faitnaître certaines pratiques fiscales « favo-rables36 ».

Les droits d’apports effectués en faveur d’un GFAbénéficient de mesures fiscales incitatives : il fautfaire attention à la remise en cause de ce régimefiscal lors de la transformation d’un GFA en SCI37

ou, lors d’une simple réduction de capital duGFA!

35) C. rur., art. L. 322-18 : Ce qui correspond à la plupart des hypothèses dans lesquelles on utilise le couple « GFA-bail à long terme » en vue de minorerle montant des droits de mutation.

36) La pratique nous enseigne que de nombreuses perceptions ferment les yeux sur l’absence de déclarations des dividendes perçus au titre de la rémuné-ration des parts de GFA.

37) Rappelant que les conditions d’application de l’article 793-1, 4° du CGI s’apprécient au jour de la transmission à titre gratuit : les parts sociales trans-mises doivent être conservées pendant cinq ans minimum.



2-4L'association

porteuse de foncierL’utilisation du statut associatif dans le cadred’un achat collectif peut se révéler utile : l’asso-ciation sera alors une structure transitoire oucomplémentaire dans un montage sociétaire.

Régi par la « fameuse » loi du 1er juillet 1901, lecontrat d’association a les vertus de ses fai-blesses : l’absence de contraintes spécifiques faitde cet outil un instrument remarquablementadaptable à un projet collectif. Le danger est quela construction d’un outil sur-mesure ne cachequelques dangers pour la vie future de la structu-re.

Les associations régulièrement déclarées ne peu-vent acquérir à titre onéreux que :

➞ d'une part, le local destiné à l'administrationde l'association et à la réunion de sesmembres ;

➞ d'autre part, les immeubles strictement néces-saires à l'accomplissement du but qu'elles seproposent.

Lorsque ces mêmes associations sont reconnuesd'utilité publique, le terme « strictement » dispa-raît. La RUP38 est accordée au compte-goutte.

La notion de patrimoine affectéDès lors que les associations ne peuvent acquérirou posséder que les immeubles nécessaires oustrictement nécessaires à l’accomplissement dubut qu’elles se proposent, seules l'importance etl'étendue de l'objet associatif permettront, le plussouvent, d'apprécier le potentiel immobilier dechacune d'entre elles.

Ainsi, une association ayant pour objet la réin-sertion sociale et professionnelle par le travailagricole peut-elle être propriétaire d'un domainerural. Telle autre, ayant pour objet l'achat, lavente et la location d'immeubles, peut égalementexercer à titre habituel une activité immobilière.

La notion de patrimoine affecté s’étend auxlocaux d'habitation et autres annexes. Enrevanche, une association ne peut louer habituel-lement tout ou partie des locaux qu'elle possède,si tel n'est pas son objet, sans risque aux plansjuridique et fiscal.

Attention quand même :

Un immeuble ne devient pas « nécessaire » ou« strictement nécessaire » à l'accomplissement dubut de l'association au seul motif que les res-sources que son exploitation procure sont utili-sées conformément à son objet.

Une association peut détenir tout ou partie desparts d'une SARL, ou d’une SCI, si l'objet socialde la société fille est inclusif de celui de l’associa-tion.

L'apport avec droit de repriseMéconnu et trop rarement utilisé, l'apport consti-tue, pour les associations, un outil patrimonialintéressant leur permettant de se doter demoyens stables de fonctionnement sanscontraintes insurmontables. En dehors de lavente, c’est le seul moyen permettant de transfé-rer un bien immobilier à une association,puisque le don manuel ne concerne que les biensmeubles, et la donation n’est pas autorisée pourl’association simplement déclarée.

L'apport se caractérise par l’absence de volontéde plus value. Ce n'est pas pour autant un acte àtitre gratuit. Il se distingue de la donation par lafaculté de reprise du bien transféré. Afin d’éviterqu’un apport soit requalifié en don, il faut auminimum prévoir un droit de reprise du bienapporté à la dissolution de l'association bénéfi-ciaire.

38) RUP = Reconnaissance d’utilité publique



Par ailleurs, l'apport suppose une contrepartie autransfert, en principe provisoire, du bien apporté.Cette contrepartie réside, selon la jurisprudence,dans les compensations que l'apporteur entendrecevoir à l'occasion de son apport :

➞ avantage moral, considération sociale, reli-gieuse ou intellectuelle ;

➞ faculté de peser sur les destinées de l'organis-me bénéficiaire ;

➞ acquisition de la qualité de membre ou d'ad-ministrateur, etc.

En cas de non-conformité à cette condition, lerisque, au plan juridique, résidera dans la nullitééventuelle d'une opération contestée par les héri-tiers de l'apporteur.

Il est donc indispensable de procéder à la rédac-tion d'une convention appropriée pour apprécierla volonté des parties, qui doit se manifester sansambiguïtés. Cette convention doit fixer les élé-ments suivants :

– les motivations de l’apporteur,– la contrepartie affectée à l’apport,– l’objet et la nature de l'apport : bien meuble

(argent, valeurs mobilières, etc.) ou immeuble ;l'apport peut s'effectuer en pleine propriété, enusufruit ou en jouissance ;

– la durée de l'apport : déterminée ou indétermi-née ;

– les droits respectifs de l'apporteur et de l'asso-ciation bénéficiaire pendant la durée de l'ap-port : par exemple, on peut prévoir le contrôlepar l’apporteur de l'affectation du bien apportépar l'association bénéficiaire ; autre exemple,une modification substantielle d'objet socialpourra justifier l'exercice du droit de reprise.

Le plan comptable a prévu d'affecter l’apportavec droit de reprise à un compte intitulé « Fondsassociatif avec droit de reprise » qui figure aupassif du bilan.

La reprise de l’apport suppose alors que le bienapporté existe encore dans le patrimoine de l’as-sociation…: aucune substitution n’est possible.

En cas d’apport en numéraire, l’apporteur nepourra récupérer qu’une somme d’argent corres-

pondant à son apport, sans actualisationpossible…

Ni les statuts ni l’AG ne peuvent attribuer unapport à un autre membre que l’apporteur : leproduit de la liquidation ne peut être distribuéentre les membres.

Sur le plan fiscal, l’exercice du droit de repriseentraîne la perception d’un droit.

Association, GFA ou SCI ? Et pourquoi pas un peu de chaque…L’association permet à des personnes de faire undon en vue de l’acquisition de foncier. Le schémaest simple : au départ, vous avez la volonté deconstituer un GFA mutuel, il correspond à votreéthique et le mode de gestion vous séduit.Toutefois, l’accès au capital d’un GFA est stricte-ment limité : les personnes morales qui peuventrevendiquer la qualité d’associé sont essentielle-ment la Safer et quelques sociétés agréées. Enaucun cas l’association ne peut faire partie d’unGFA. Alors que faire?

Nous prendrons l’optique ici de choisir le statutde la SCI en relais à l’impossibilité de constituerun GFA : en aval, il suffit de constituer une asso-ciation des amis de la SCI qui va recueillir lesdons éventuels. Cette association prendra uneparticipation dans le capital de la SCI par le biaisde son représentant légal.

D’autre part, l’association couplée à une SCI estun montage intéressant dès lors que des collecti-vités locales désirent soutenir un projet d’achatcollectif. En effet, ces dernières ne peuvent inter-venir ni dans un GFA, ni dans une SCI. Elles peu-vent néanmoins accorder une subvention à l’as-sociation des amis de la SCI afin que cette der-nière prenne des parts dans la SCI… Ce montagea été utilisé par une SCI qui a ainsi pu bénéficierdu soutien du Conseil général !



Les associations et les donsConcernant la possibilité pour l’association derecueillir des dons, quelques précisions doivent êtreapportées.

Toutes les associations peuvent, sans autorisationspéciale, recevoir des dons manuels (c’est-à-dired’un montant limité) ou provenant d’établisse-ments d’utilité publique. Toute donation autreque manuelle doit être établie avec précaution :toute donation comme tout legs doit être établiepar acte authentique devant un notaire ou unhuissier.

Seules certaines associations sont autorisées àrecevoir ce type de dons (associations reconnuesd’utilité publique ou ayant pour objet l’assistanceou la bienfaisance, associations cultuelles, asso-ciations dédiées à la recherche scientifique etmédicale). Elles doivent obtenir une autorisationadministrative en déposant un dossier à la pré-fecture du lieu de leur siège social. Les autoritésadministratives vérifient alors les éléments liés àla situation du donateur.

Transformer une associationen GIE?L’association peut parfois laisser place à un GIE.Par exemple, toute association qui a pour but defaciliter ou de développer l’activité économiquede ses membres, d’améliorer ou d’accroître lesrésultats de cette activité, sans avoir le but de réa-liser des bénéfices pour elle-même, peut se trans-former en GIE.

La transformation de l’association en GIE doitrespecter quelques contraintes juridiques. Sonprincipal intérêt est de permettre aux membresde partager les profits ; en cas de liquidation duGIE, les associés pourront s’approprier le bonusde liquidation éventuel.

Pour finir…Le recours au statut associatif est utile. La sim-plicité de constitution, la composition et la géo-graphie de son patrimoine (l’origine de ses res-sources) sont des atouts certains. Au début d’uneactivité, le recours à la forme associative permetde lever les craintes liées à ce chemin de croixadministratif…



2-5L'indivision

Plusieurs personnes sont titulaires en commund’un droit de propriété sur un bien ou unensemble de biens, sans aucune division maté-rielle.

L’indivision est un mode de gestion du foncier quipeut présenter un intérêt pour acquérir en com-mun des biens.

➩ on parle alors d’indivision conventionnelle.

Quels avantages à recourir à l’indivision? Quels inconvénients?L'achat en indivision permet un financement, unentretien et une gestion du bien acquis qui peutsembler plus aisée au premier abord. La quote-part de chacun dans le bien est fixée lors del'achat.

L'achat en indivision présente une grande simpli-cité de départ. Ensuite, le fonctionnement d'uneindivision peut se révéler complexe :

➩ Toutes les décisions doivent être prises à l'una-nimité, c'est la règle absolue.

Le risque de mésentente doit donc être bien éva-lué. Le plus souvent, l'achat d'un logement enindivision est effectué par deux personnes nonmariées, vivant en couple, ce qui limite le nombrede participants.

➩ Chaque indivisaire est tenu d'une partie desdettes de l'indivision

➩ Le régime juridique de l'indivision est paressence un état provisoire.

La loi dispose comme principe que « Nul ne peutêtre contraint à demeurer dans l'indivision ».Chaque propriétaire (appelé indivisaire) peut, àtout moment, imposer à l'autre de vendre le bienpour en partager le prix : on parle alors d’actionen partage.

La signature d'une convention d'indivision peutpermettre de stabiliser l’indivision.

Sous peine de nullité, cette convention est établiepar écrit. Elle décrit le bien indivis et indique laquote-part de chaque indivisaire. Publiée aubureau des hypothèques, cette convention doitêtre rédigée par acte notarié. Elle peut êtreconclue pour une durée maximum de cinq ans.Pendant la durée de la convention d'indivision etsauf circonstances exceptionnelles, personne nepeut exiger la vente pour obtenir sa part.

La convention est renouvelable sur simple accorddes indivisaires. Ceux-ci peuvent même prévoirqu'elle se renouvellera par tacite reconduction.Cette convention permet aussi d'organiser la viede l'indivision, notamment de répartir lesdépenses. Un gérant peut même être nommé parles indivisaires, choisi ou non parmi eux. Si vousoccupez seul un bien indivis, vous pouvez êtreredevable d'une indemnité d'occupation auxautres indivisaires.

Par ailleurs, sachez que si vous voulez vendrevotre part à un étranger à l'indivision, les autresindivisaires ont un droit de préemption. Il fautdonc leur proposer l'achat par priorité en suivantune procédure spéciale. Les parts de l'indivisionpeuvent être cédées, hypothéquées ou démem-brées. En cas de vente, les autres indivisairesbénéficient d'un droit de préemption.

Enfin, l'indivision n'est pas toujours une situa-tion choisie volontairement. C'est le cas chaquefois que vous héritez avec d'autres personnes (onparle alors d'indivision successorale), mais aussisi vous êtes divorcé et que la communauté n'estpas encore partagée : il s'agit alors d'indivisionpost-communautaire.

L'indivision se gère par l'intermédiaire d'unnotaire.



2-6La copropriété

Le régime de la copropriété est régi par la loi du10 juillet 1965, modifiée par la loi SRU du 13décembre 2000 relative à la solidarité et aurenouvellement urbain.

La copropriété est un mode de gestion d’unimmeuble ou d’un ensemble d’immeubles dont lapropriété est répartie entre plusieurs personnespar lots (on parle alors d’allotissement) compre-nant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes.

Le régime de la copropriété requiert la désigna-tion d’un syndic et l’élection d’un conseil syndi-cal. La tenue d’une assemblée générale annuelleest obligatoire.

La copropriété se distingue :

– de l’indivision

L’indivision est considérée comme un ensemblesur le plan juridique dans lequel chaque indivi-saire a une quote-part.

L’indivision doit désigner un représentant qui vaagir au nom de celle-ci.

➔ dans l’indivision, contrairement à la coproprié-té, il n’y a pas de division du droit de propriété.

– de la SCI

Dans la SCI, les associés disposent de partssociales au prorata des apports qu’ils ont effec-tués.

➔ contrairement à la copropriété, la SCI n’a pasde parties communes : elle n’est pas soumise auxrèglements de la copropriété.

– du lotissement

Mode d’organisation d’un immeuble en lots, lelotissement vise à aménager de vastes surfacesqui seront ensuite revendues par lots.

Lorsque le terrain est divisé en parcelles, les pro-priétaires peuvent fonder entre eux une ASL39

qui va déterminer les modalités de gestion desbiens tels que les allées, espaces verts, voiries, etc.

Les règles de base de la copropriété : différencierles parties communes des parties privatives :

– est privatif ce qui est réservé à l’usage exclusifd’un copropriétaire ;

– est commun ce qui profite à tous : les partiescommunes sont alors indivises entre tous lescopropriétaires.

La distinction entre parties communes et priva-tives peut être aménagée par le règlement decopropriété.

Attention aux parties communes « spéciales » :les cloisons séparant deux lots privatifs sont pré-sumées être mitoyennes.

Attention aux règlements de copropriété qui dif-férencient les balcons, le gros œuvre, les ouver-tures…

➨ En principe, tout ce qui n’est pas désignécomme partie privative par le règlement decopropriété sera considéré comme une partiecommune.

Chaque copropriétaire possède une quote-partdes parties communes (quantièmes).

Le règlement de copropriété est mis en œuvre parle syndic, aidé par le conseil syndical qui a unemission d’assistance.

➨ Il convient ici de prendre la mesure des risquesde blocages liés à un règlement de copropriétémal rédigé.

39) ASL = Association syndicale libre



2-7Indivision ou SCI ?

Il s’agit ici d’évoquer le mode d’acquisition dubien. Pour la gestion de ce bien, les associés, indi-visaires ou copropriétaires doivent se conformeraux textes, tout en pouvant adapter ces éléments,voire coupler les statuts.

Quel mode d'acquisition choisir ?

Opter pour l'indivision apparaît la solution laplus simple car elle n'entraîne aucune formalité,mais elle peut être source de complications aubout de quelques années….

En regard, la SCI offre une grande souplesse degestion, mais exige un certain formalisme.

Les limites de l’indivisionLe principe de l'indivision est simple : les indivi-saires achètent tous ensemble, et ont tous lesmêmes droits.

Gestion à l'unanimitéEn pratique, les problèmes apparaissent souventen cas de grosses dépenses : s'il est nécessaire dechanger la toiture et qu'un des indivisaires s'yoppose, faute d'argent, les relations peuventsérieusement se détériorer... en même temps quele bien lui-même!

Pour faciliter la gestion du bien et éviter uneréunion de famille à chaque décision à prendre,les indivisaires peuvent nommer un représentantet lui donner certains pouvoirs de décision

La désignation de ce mandataire doit être faite àl'unanimité.

Nul n’est tenu de rester dans l’indivisionMême s'il s'agit d'un achat en famille, il faut envi-sager les cas de mésentente. Or, nul n'est tenu derester dans l'indivision. Ce postulat d'ordrepublic prime sur tout contrat privé : il n'est paspossible d'y faire échec par un « pacte d'indivi-saires ».

Il suffit qu'un seul veuille vendre pour que lesautres soient obligés d'en faire autant. C'est sou-vent ce qui se produit après le décès d'un desindivisaires, lorsque les nouveaux héritiers nesouhaitent pas partager la jouissance (et les frais)d'une maison avec les autres indivisaires. Lesfamilles recomposées posent ces problèmes sousdes angles nouveaux.

Il est aussi envisageable « d'organiser l'indivi-sion » et de prévoir la possibilité de décider que,par convention, la vente du bien ne pourra êtredemandée.

Compter avec les conjointsSi un indivisaire est marié sous un régime decommunauté et finance l'achat avec des bienscommuns, son conjoint est indivisaire : sonaccord sera nécessaire pour toute décision...

Financer l'achat avec des biens propres (« clausede remploi ») permet de maintenir à l'écart lesconjoints éventuels. Toutefois, lors du décès d'unindivisaire, son conjoint, en tant qu'héritier,risque fort d'entrer dans l'indivision, s’il n’y a pasun testament prévoyant exactement la répartitiondes biens.

SCI : S'organiser pour durerCréer une SCI revient à créer une société quiachète le bien, grâce aux apports de ses membres(deux au minimum, même mariés) ou à crédit.Son principal intérêt est d'échapper à la précari-té de l'indivision.

Ce mécanisme offre de nombreux avantages : ilpermet, dans les statuts, d'exclure la règle del'unanimité et de fixer des règles différentes, faci-litant donc la gestion.

De même, la SCI permet de transmettre « en dou-ceur » à ses enfants les parts qui la constituent àhauteur de 50 000 h par parent tous les dix ans ;la valeur de la part transmise sera calculée surune valeur nette, c'est-à-dire déduite, le caséchéant, du passif (emprunt bancaire, comptecourant d'associé).



La liberté offerte par l’aménagementdes statutsTout le fonctionnement de la société est régi parses statuts, qui organisent la répartition du pou-voir entre les différents associés.

Ils sont essentiels car ils définissent les condi-tions de nomination et de révocation du gérant etl'étendue de ses pouvoirs (il peut avoir la latitudede prendre certaines décisions seul et/ou l'obliga-tion d'en soumettre d'autres à un vote à la majo-rité, voire à l'unanimité).

FonctionnementPuisqu’il s’agit d'une personne morale, il fautfaire vivre la SCI : elle doit être dotée d'un comp-te bancaire, d'une comptabilité ; il faut tenir desassemblées générales, publier un bilan et effec-tuer une déclaration fiscale annuelle.

Si les statuts sont bien rédigés, la gestion estaisée. Il est possible de prévoir des versementsréguliers à la caisse de la société permettant derégler, au prorata du nombre de parts, lesdépenses courantes que le gérant effectue (il rendcompte de ses actes lors de l'assemblée annuelle).

Les dépenses et bénéfices éventuels sont répartis,en principe, au prorata de la détention des partsdans la société : un associé détenant 30 % desparts recevra 30 % des bénéfices. Mais les statutspeuvent décider d'une répartition différente : parexemple, une répartition égalitaire entre les asso-ciés. La seule limite est la « clause léonine » : uneclause qui attribuerait à un associé la totalité desbénéfices, ou le dispenserait de participer à touteperte, serait réputée non écrite !

Vis-à-vis des tiers, tout acte d'un seul gérant(même s'il y en a plusieurs) engage la sociétédans son ensemble : il n'est donc pas possible des'opposer au paiement d'une dépense effectuéepar un gérant, sous prétexte que les autres n'enétaient pas avertis.

Cession de droits sociauxContrairement à l'indivision, la SCI n’est pasouverte. Un associé peut vendre ses partssociales, mais il ne peut exiger la vente du bienlui-même.

De plus, les statuts régissent l'arrivée de nou-veaux sociétaires dans la SCI, en prévoyant unagrément préalable par les associés présents.

De fait, les statuts de la SCI peuvent prévoir quemême la vente des parts au conjoint de l'un desassociés sera soumise à l'approbation des autresassociés.

Cela permet de tenir à l'écart les éventuelsenfants propres à ce conjoint. En cas de succes-sion, les héritiers pourront conserver leurs partsou les vendre, mais ne pourront ni exiger la ventedu bien, ni vendre les parts à des « étrangers ».

La contrepartie de cette stabilité est l’absence deliquidité du patrimoine. L’associé qui veut se reti-rer de la SCI devra obtenir l'agrément de sescoassociés qui, sans pouvoir l'empêcher de sortir,peuvent s'opposer à l'acheteur prévu : ils devrontalors soit proposer un autre acheteur, soit rache-ter eux-mêmes les parts.

S'ils n'ont rien proposé six mois après avoir étéavertis du projet de la vente des parts, ils sontréputés avoir donné leur accord. Faute d'accordamiable sur le prix, celui-ci sera fixé par unexpert désigné par tous les associés (incluantcelui qui souhaite vendre) et, faute d’entente, parordonnance du président du tribunal de grandeinstance statuant en référé.



2-8Les bonnes

questions à se posersur les statuts

juridiquesChaque statut a ses raisons propres, ses avan-tages et ses inconvénients. Suivant les objectifsqu'on se donne et les modes de fonctionnementqu'on souhaite adopter, l'un ou l'autre ou unecombinaison de plusieurs statuts sera plus inté-ressant. À partir d'une dizaine de questions quireprennent la vie de la structure collective, de sacréation à sa dissolution, les pages suivantescomparent les différents statuts détaillés dans cechapitre. Il ne s'agit que des grandes lignes : pourchoisir un statut, il est nécessaire de bien encomprendre les obligations et les conséquencesen lisant la fiche correspondante et en se repor-tant aux exemples proposés plus loin :

– Témoignages, chapitre 5,

– Exemples de statuts, fiche 9-3.

Une idée force : pour le législateur, le mode depropriété « normal » est la propriété individuelle.La propriété collective pose la problématique dumorcellement du droit de propriété et de sarépartition entre les différents propriétaires.

Le processus de décision quant à l’adoption de laforme juridique est parsemé de difficultés quinécessitent temps, échanges et conseils…

L’annotation de statuts types permet de prendrela mesure des adaptations nécessaires à chaqueprojet : toute formule juridique est, par sa géné-ralité, imparfaite. Seules les adaptations que réa-lisera votre conseil juridique vous permettrontd’obtenir une pleine efficacité.

• Qui sont les prétendants à devenir associé?• Quel est le but commun qui les anime?• Quel est l’objet de la structure? Quelle activité

la société peut-elle exercer?• Quelle est la dénomination socia-

le choisie ?

• Quelle est la durée de vie de la société?• Quel est le siège social ?• Fiscalement, quels sont les écueils à éviter ?

Quel régime fiscal est possible ? L’option à l’ISprésente-t-elle un intérêt ?

• Doit-on opter pour un capital fixe ou variable?• Les apports peuvent être réalisés sous des

modalités très diverses : quelle est l’opportuni-té de chacune de ces options ?

• Quelle est la règle concernant la répartition desbénéfices et des pertes?

• Quels sont les droits des porteurs de partsdémembrées, indivises?

• Quelles sont les conditions relatives aux ces-sions de parts sociales ?

• Qui peut être gérant? Doit-il être salarié ? Quelssont ses pouvoirs ?

• Quelles sont les exigences légales minimales àrespecter?

• Quelles sont les modalités de convocation auxAG et les modalités de vote : quorum,majorité ?

• Quelle est l’évolution possible de la structurechoisie ? La transformation est-elle aisée?

Société à capital variable ou à capital fixe?Pour les GFA comme pour les SCI, il faut distin-guer les sociétés à capital variable et celles à capi-tal fixe.

Dans une société à capital variable, le retrait d’unassocié et l’entrée de nouveaux associés sont faci-lités, puisqu’on évite les formalités de publicitésur le changement de capital. Les statuts fixentune fourchette à l’intérieur de laquelle le capitalpeut varier. Sortir de cette fourchette oblige àmodifier les statuts. Le droit de retrait de l’asso-cié est facilité sur le plan des formalités à accom-plir, dès lors que le capital varie dans les limitesfixées par les statuts.



Pour limiter l’entrée de nouveaux sociétaires, lesstatuts peuvent prévoir l’exercice de clausesd’agrément.

En revanche, il n'existe aucun moyen d'empêcherun apporteur de parts de quitter la société à capi-tal variable. Aussi, pour limiter les risques dedéstabilisation de la société, les statuts peuventfixer une durée minimale d'engagement. Cecidoit être renforcé par un engagement moral audépart. Il est possible de prévoir un délai de pré-avis à respecter par l’associé qui entend se retirer.Dans toute hypothèse, il ne doit pas mettre lasociété dans une situation difficile.

Dans le cas d'une société à capital fixe, l’engage-ment des sociétaires est plus stable, et donc fra-gilise moins la situation financière de la société.

Toutefois, l’aménagement des règles relatives auretrait d’un associé nécessite une bonne anticipa-tion humaine et financière de ce moment parti-culier dans la vie d’une société : les expériencesprésentées dans ce guide sont sur ce point parti-culièrement intéressantes.

Coupler plusieurs statutspour un même projet ?Par « couplage de statuts », on entend la combi-naison de différents statuts juridiques. Lorsqu'unporteur ou une porteuse de projet (ou un groupe)souhaite mettre en place un projet alliant plu-sieurs activités (achat de foncier, activités agri-coles, projet associatif, prestations de service)aucune forme juridique existante ne correspondà tous ces objets sociaux à la fois. Il est donc pos-sible, voire nécessaire, pour ne pas dénaturer leprojet initial, de combiner plusieurs statuts juri-diques.

L'exemple du projet « À petits pas » àRuisseauville (62)40 est assez parlant (voir fiche5-11) :

Au démarrage du projet, une ancienne équi-pe du MRJC41, dont les membres sont enga-gés dans différentes associations, a souhaitécréer un projet d'animation et de développe-ment local.

Son intention est de faire vivre un lieu d'ac-cueil et d'animation qui participe à la dyna-mique locale. Il s'agit de développer l'acqui-sition de savoir-faire, de favoriser une édu-cation à l'environnement, de mettre envaleur les atouts du milieu rural, de favoriserla créativité des personnes et les réalisationscollectives.

La démarche est très progressive, avec, enpremier lieu, l'achat d'une maison. Cet achata pu se réaliser grâce à l'apport financierd'une quarantaine de personnes du réseau etde la famille. Cette somme a été mobiliséedans un délai très court et certaines per-sonnes ont également apporté leur aide béné-vole à l'aménagement du lieu.

Une SCI pour la propriété du lieu et uneassociation loi 1901 pour la gestion des acti-vités ont été créées. Les six personnes d'origi-ne (trois couples) mettent le projet « À petitspas » au cœur de leurs préoccupations,(même si chacun et chacune a des activitésprofessionnelles et militantes extérieures)avec pour intention de créer, à plus ou moinslong terme, leurs emplois. C'est une montéeen puissance très progressive et prudente,comme le nom de l'association l'indique, carl'équipe souhaite garder la maîtrise de sonprojet.

Comme le montre cet exemple, il y a eu couplagede statuts entre une SCI, pour faciliter l'acquisi-tion du lieu et une association pour gérer les acti-vités du projet. Actuellement, une réflexion estmenée pour ajouter à cet ensemble une structurecommerciale.

De manière plus générale, les structures juri-diques ainsi créées peuvent donc être :

– des SCI ou GFA, pour l'achat de foncier bâti ounon,

– des exploitations individuelles, Gaec42,EARL43, SCEA, comme support d'activitésagricoles,

– des SARL44, SA45 (plus rares) pour les activitéscommerciales,

– des associations loi 1901, pour les activi-tés à but non lucratif,

40) Voir sur le site http://apetitspas.free.fr/41) MRJC = Mouvement rural de la jeunesse chrétienne42) Gaec = Groupement agricole d'exploitation en commun43) EARL = Exploitation agricole à responsabilité limitée44) SARL = Société anonyme à responsabilité limitée45) SA = Société anonyme



– des Scop46, (sociétés coopératives de produc-tion ou coopératives d'emplois et d'activités)pour des combinaisons de différentes activitésréalisées de manière collective.

Chaque structure a ses avantages et ses inconvé-nients. À défaut d'un statut unique, le couplagede statuts a l'avantage d'adapter les moyens à desobjectifs initiaux sans en changer la nature.

Autre avantage, cette complexité permet desengagements de nature différente et à dimensionvariable selon les hommes et les femmes concer-nés :

– salariés d'association et/ou de SARL et/ou de Scop,

– associés-salariés dans une Scop,– associés non salariés,– bénévoles associatifs...

Dans l'exemple du projet « À petits PAS », l'enga-gement de bénévoles dans l’aventure a été et estencore un facteur de réussite.

Pour plus d'informations, nous vous renvoyons àla lecture de l'étude « Couplage de statuts juri-diques entre une association et une société dedroit commercial : une voie pour les projets d'uti-lité sociale et solidaire? » de l'Union Peuple etculture, réalisée par Oxalis et Relier, en novembre2001. Elle est disponible sur le site de Relier47.

Les rapports de pouvoir et d’argentLe titre peut sembler ambitieux et prétendrerégler les rapports de pouvoir et d’argent enquelques lignes serait un pari fou. Pourtant, il estimportant d'évoquer ces questions, au sein mêmedes collectifs constitués.

Souvent, le groupe porte des valeurs qui tendentà nier l'existence de ces deux composantes :« Tous les Hommes sont égaux, et ont donc lemême pouvoir » ; « L'argent n'amène aucune dif-férence entre nous ! ». Trop souvent, c'est lamorale tacite d'un groupe. Pourtant, au sein d'uncollectif, il est important de nommer ces valeursafin de vérifier leur pertinence et leur partage parles autres membres...

L'argent est nécessaire dès lors qu’on projetted’acquérir un lieu, de le rénover ou d’y dévelop-per des activités. Comment échanger et se mettred’accord sur sa gestion, son absence ou soninégale répartition? Cela n'est pas chose aisée ausein d'un groupe naissant dont les membres ne seconnaissent pas réellement dans la concrétisationd'un projet. Ces données sont très importantesnotamment dans la réflexion qui porte sur lechoix du statut juridique à adopter : la dimensioncollective ne doit pas laisser apparaître lesgermes potentiels d’une mésentente qui peutentraîner l’acte de mort du projet.

Le pouvoir est aussi constamment présent ausein de chaque groupe humain48. Le groupe quise constitue va lui-même organiser le pouvoir parla répartition des fonctions ou des tâches (géran-ce, usage du lieu, location...).

Il est important de débattre ces questions, pourqu'un groupe ait pleinement conscience de leurimportance et accède à un niveau d’accord qui luipermette de fonctionner.

46) Scop = Société coopérative ouvrière de production47) http://www.relier.info/article.php3?id_article = 1248) en fonction des personnalités, des positions sociales, des sexes, des relations préexistantes, etc.



2-9Les aspects sociaux

et fiscaux des statuts

Les fiches suivantes présentent les aspectssociaux et fiscaux des GFA et SCI collectifs etsolidaires. Nous ne nous attarderons pas sur lafiscalité associative. En effet, une association quiporterait tant le patrimoine que les activités d’unprojet verrait la question de la fiscalité beaucoupplus marquée par ses activités que par la gestiondu patrimoine.

Être ou ne pas être à la TVA?Les règles relatives à la TVA sont singulières etcomplexes.

L’assujettissement à la TVA peut être obligatoireou optionnel. S’il est optionnel, le choix d’y êtreassujetti est irréversible.

Financièrement, il est intéressant d’être assujettià la TVA si on en verse davantage à ses fournis-seurs qu’on en collecte auprès de ses clients, caron ne reverse à l’Etat que la différence entre lesdeux (la valeur ajoutée) ; ainsi un GFA qui engagedes travaux de rénovation versera de la TVA auxartisans qu’il paye. S’il n’est pas assujetti à la TVA,il ne sera pas remboursé de la TVA qu’il a versée.S’il est assujetti, il calculera la différence entre cequ’il a versé et ce qu’il a reçu, et reversera l’excé-dent perçu, ou sera remboursé par l’Etat en casde solde négatif.

On distingue la TVA immobilière, qui s’appliqueaux transactions, et la TVA qui s’applique à l’acti-vité de gestion (sur les loyers et les charges).

La TVA immobilière vient en conflit avec lesdroits d’enregistrement qui s’appliquent à toutemutation immobilière : selon les cas, tel ou telimpôt sera exigible.

GFA & TVALes apports passibles de la TVA immobilièresont :

➞ les apports d’immeubles bâtis à destinationagricole,

➞ les terrains sur lesquels ces bâtiments sontconstruits,

➞ les installations incorporées aux bâtiments sielles ne peuvent être détachées sans être dété-riorées ou entraîner la détérioration de l’im-meuble qui en constitue le support.

Ces apports rentrent dans le champ d’applicationde la TVA immobilière, qu’ils aient lieu lors de lacréation du GFA ou dans le cadre d’une augmen-tation de capital.

Quels sont alors les droits exigibles?

La taxe de publicité foncière vient s’ajouter auto-matiquement à la perception de la TVA immobi-lière : cette taxe est à la charge du GFA.

La TVA immobilière sera à la charge de l’associéapporteur : les modalités de calcul de la TVA,comme les exonérations spécifiques doivent êtreappréciées dans chaque groupement.

➨ Notez ici que la possibilité pour un GFA d’op-ter pour l’assujettissement à la TVA dépend dumode d’exploitation des terres.

Le GFA est bailleur : assimilé à un bailleur d’im-meubles ruraux, le GFA peut opter pour l’assujet-tissement à la TVA sous réserve de remplir plu-sieurs conditions (les bâtiments d’habitation sontexclus, le bail doit être enregistré, le preneur doitêtre assujetti à la TVA, l’option pour l’assujettisse-ment à la TVA doit être globale c’est-à-direconcerner tous les bâtiments et terres agricolesappartenant au bailleur et affermés à des exploi-tants assujettis.



Le choix de l’option pour la TVA dépendra doncde deux critères :

• d’une négociation avec le preneur, qui a intérêtou non à payer de la TVA

• de l’intérêt que le GFA trouve à être assujetti.Le GFA exploite en faire valoir direct : les modalitéssont identiques à celles de tout exploitant person-ne physique.

SCI et TVACertains apports dans les SCI peuvent être sou-mis à la TVA, soit en raison de leur nature, soit enraison de la personne de l’apporteur : la TVA estdue si l’apporteur est un professionnel loueur,pour les opérations concourant à la productionou à la livraison d’immeubles.

Sont ici visés les apports de terrains à bâtir nusou tout bien assimilé (les terrains recouverts debâtiments destinés à être démolis, les immeublesinachevés, les droits de surélévation d’immeublespréexistants…).

L'imposition d'un GFA ou d'une SCICette fiche traite principalement de la transpa-rence fiscale : c’est le régime le plus répandu auniveau des GFA ou SCI collectifs et solidaires. Lessociétés peuvent être soumises à deux catégoriesde règles différentes pour la détermination deleur revenu imposable.

GFA ou SCI non soumis à l’impôt surles sociétés• la société est assujettie suivant les règles durevenu foncier. Seuls les associés seront imposésfiscalement sur les revenus dégagés par la socié-té.

Trois phases sont susceptibles d’entraîner desconséquences sur le plan fiscal :

➩ l’apport d’un bien à la création de la société,

➩ l’imposition des revenus fonciers en cours devie sociale,

➩ la dissolution de la société.

Les droits d’apport sont fonction de la nature dubien apporté, de la forme sociale choisie et desmodalités de réalisation de l’apport. Par ailleurs,l’apport de bien foncier peut bénéficier demesures fiscales préférentielles : par exemple, leGFA bailleur à long terme sera privilégié sur leplan fiscal. Cela dépend essentiellement :

– de la nature du bien apporté : numéraire, mobi-lier, immobilier…

– de la forme sociale choisie : SCI ou GFA– des modalités de réalisation de l’apport : pleine

propriété, jouissance, usufruit, nue-propriété,indivision, à titre pur et simple, à titre oné-reux…

➨ Ces aspects sont abordés de façon générale auregard des exigences de lisibilité d’une part etd’évolution de la fiscalité d’autre part. Le butn’est pas ici de parvenir à anticiper le coût fiscalde votre opération mais d’en apprécier lesaspects majeurs.

Pourquoi cette imposition? Sur le plan fiscal,l’apport d’un bien à la société opère un change-ment de patrimoine : du patrimoine de l’associéau patrimoine de la société, le droit d’apport estun droit de mutation.

L’imposition des revenus fonciers en cours devie sociale se réalise au niveau des associés. Lasociété n’est pas imposable en tant que telle. Lemontant des sommes à déclarer par les associésva varier selon leurs droits dans le résultat de lasociété : la clé de répartition des bénéfices et despertes sociales peut être déconnectée de la frac-tion détenue par les associés dans le capitalsocial.

Chaque associé va intégrer dans ses revenus saquote-part des profits réalisés par la société,même en l’absence de distribution.

L’intérêt de la structure réside plus dans les défi-cits sociaux : l’associé pourra alors imputer cesdéficits sur son revenu imposable… Le but d’uneSCI est souvent d’être déficitaire ! forte de ceconstat, l’Administration fiscale limite ces déduc-tions à un montant annuel plafonné dans desconditions spécifiques. Des régimes particuliersexistent en fonction du lieu de situation de l’im-meuble et de son utilisation.



➨ Attention

Lorsqu’un GFA est bailleur, les revenus distribuésaux associés sont des revenus fonciers.

À l’inverse, le GFA exploitant est soumis au régi-me des bénéfices agricoles, en fonction du mon-tant total des recettes réalisées par la société.

La dissolution de la société entraîne la perceptiond’un droit fixe. Elle peut, de plus, poser le problè-me de l’imposition des plus-values latentes sur lavaleur des droits sociaux. Cf. L'imposition sur lesplus-values page suivante.

GFA ou SCI soumis à l’impôt sur les sociétés• sur option ou par obligation liée à son statut ouà son activité, la société doit appliquer les règlesrelatives aux bénéfices industriels et commer-ciaux.

L’assujettissement obligatoire à l’IS résulte del’exercice d’une activité commerciale : parexemple, la location meublée pour une SCI ouencore le fait de donner à bail un immeuble àdestination industrielle, artisanale ou commer-ciale.

L’option d’assujettissement à l’IS doit être réflé-chie. Irrévocable, elle doit résulter d’un accordunanime des associés. Il est judicieux d’opterpour l’IS lors de la création de la société : deuxarguments vont en ce sens. L’option post-créationentraîne une chaîne de conséquences fiscales…

– l’option à l’IS en cours de vie sociale est assimi-lée à une cessation d’activité. Les plus-values etbénéfices non encore taxés seront alors imposés.

– les plus-values seront imposées immédiate-ment, sauf à pouvoir bénéficier de reports d’im-position pour les plus-values latentes constatéeslors de l’option : sur le bénéfice de ces disposi-tions, les lois de finances posent des critères évo-lutifs.

Quel peut être l’intérêt pour uneSCI d’opter pour l’IS ?Lorsqu’une SCI est soumise à l’IR, les associésdevront intégrer dans leurs revenus imposablesles bénéfices de la société, indépendamment deleur distribution ! À l’inverse, dans une SCI sou-

mise à l’IS, les associés ne seront imposés que surla part des bénéfices effectivement distribués : lesassociés voient un avantage à renforcer les fondspropres de la société. Toutefois, en cas de passifsocial, les associés ne peuvent imputer les pertessur leurs revenus. Un autre avantage de l’IS estcelui qui consiste à assimiler la rémunérationversée à un associé salarié à une charge déduc-tible du revenu fiscal pour la société : cette tech-nique permet d’abaisser la pression fiscale touten assurant une couverture sociale à l’associébénéficiaire.

De plus, la société soumise à l’IS doit se confor-mer aux obligations comptables et fiscales dessociétés commerciales : en pratique, ce choix estrare !

L'imposition sur les plus-valuesQu’est-ce qu’une plus-value?

En cours d’activité sociale, une société peut êtreamenée à céder certaines immobilisations, tel unimmeuble, des terres. Dans le cadre de structuresde gestion du foncier, ces opérations sont quasi-toujours génératrices de plus-values soumises àun traitement fiscal particulier.

Le régime fiscal des plus-values n’est pas unifor-me. Dans toute société, le traitement des plus-values à long, moyen et court terme est différent.Pour un GFA, la réponse est différente selon qu’ils’agit d’un GFA bailleur ou exploitant en faire-valoir direct.

Par exemple, si le GFA est bailleur : les plus-values sur cession de parts sociales seront impo-sables selon le régime des plus-values d’im-meubles agricoles. À l’inverse, si le GFA estexploitant : les parts cédées peuvent être assimi-lées à des éléments de l’actif professionnel de l’as-socié cédant et bénéficier d’un régime fiscal spé-cial.

La valeur de la plus-value est égale à la différenceentre la valeur de cession et la valeur comptablenette des biens.



Dans une SCI, une plus-value de nature immobi-lière peut naître soit d’un apport, soit d’une ces-sion de droits sociaux ou encore de la vente del’immeuble social. Le régime fiscal dépendraalors de la nature de la société civile, de la quali-té de l’associé et du type d’opération générant laplus-value.

➨ Il faut prendre la mesure des nombreuxrégimes particuliers régissant le traitement desplus-values…

Statut social des gérants ou gérantes de GFA et SCIIl convient d’envisager globalement le statut dugérant : est-il salarié pour ses fonctions ou sim-plement indemnisé? Notons que la Cour de cas-sation a considéré que le mandat de gérance estincompatible avec la perception d’allocationsretraite. Si la rémunération de la fonction degérant est faible, il est plus prudent de la déclarercomme indemnité et non en salaire.

La qualité et les pouvoirs de la gérance dans lesgroupements fonciers sont déterminés soit parréférence aux dispositions légales applicables auxsociétés civiles, soit par renvoi aux statuts duGFA.

En effet, l’article L. 322-12 du Code rural fait sim-plement référence à la qualité de gérant statutai-re qui est réservée « aux associés exploitants defonds appartenant au groupement, lorsque leGFA met en valeur directement les biens consti-tuant son actif social. ».

L’organisation de la gérance doit assurer la repré-sentativité des intérêts du groupement.L’instauration d’un collège de gérants permettrad’assurer une action en conformité avec les objec-tifs définis par le groupement. La déterminationdes pouvoirs et des responsabilités respectivesdes gérants doit tenir compte de la nécessité deveiller à constituer un pôle efficace, mais égale-ment stable du point de vue politique.

➨ Attention à l’appréciation de la qualité degérant par les tribunaux.

Dans un arrêt de la chambre sociale du28 novembre 1991, la Cour de cas-

sation a précisé qu’une personne

exerçant une activité principale de nature com-merciale, gérante statutaire minoritaire non sala-riée d’un GFA exploitant un domaine s’étendantsur deux communes, doit être affiliée et cotiser àl’assurance maladie et vieillesse du régime desexploitants agricoles.

En 1997, la Cour de cassation s’est prononcée surle cumul d’une prestation de vieillesse avec lesfonctions de gérance d’un GFA exercée à titrebénévole. Elle a considéré que le gérant d’un GFAbénéficiaire du service d’une « pensionvieillesse » doit cesser son activité même bénévo-le et ne peut invoquer le fait que les cotisationsdont il était redevable étaient assises sur le reve-nu cadastral, car le caractère non salarié de cetteactivité ne lui retire pas sa nature professionnel-le.

Par ailleurs, un arrêt de la chambre commercia-le, visant l’article 885 N du CGI, a qualifié de pro-fessionnels les biens nécessaires à l’exercice àtitre principal d’une profession : selon cette juris-prudence, un contribuable ne peut classer dansson patrimoine professionnel les parts d’un GFAdont l’exploitation est confiée à des tiers et dont ilest gérant, car il ne peut prétendre exercer encette qualité une profession qui constituerait l’es-sentiel de son activité économique.

2-10En guise

de synthèse…Vous trouverez, dans la page suivante un tableaucomparatif des différentes possibilités de gestioncollective de la propriété (SCI, GFA, Associationloi 1901, Copropriété et Indivision)

Ce tableau pose les questions essentielles liées àchacune des options.

SCI GFA Association loi 1901

Copropriété Indivision

Mettre en commun desbiens immobiliers pour

en partager les bénéfices

≥ 2 personnes physiques ou morales

≥ 2 personnes physiques.Quelques exceptions pour des personnes

morales

≥ 2 personnes physiques ou morales ≥ 2 personnes

physiques ou morales≥ 2 personnes

physiques ou morales

Les statuts écrits et déposés en préfecture

précisent les règles de fonctionnement.

Acte sous seing privé rédigé par le syndic

de copropriété

Acte notarié obligatoire.La convention d'indivision

est facultative, mais précisela part de chacun,

la durée de l'indivision...

Biens immobiliers,à usage privé

ou professionnel.

Biens immobiliers destinésà un usage agricole.

Le GFA peut être exploitantou donner ses terres à bail.

Seulement les biens immobiliers

indispensables à son objet ou à son

fonctionnement.

Tout bien immobilier. Tout bien immobilier.

Les bénéfices réalisés nepeuvent pas être

partagés.La responsabilité financière

est portée par les dirigeants en cas de faute de gestion.

Répartition en fonction des quantièmes

dans la copropriété.

L'entretien et les dettessont répartis en fonction

des parts.

Les dirigeants définis par les statuts

(généralement le présidentet le bureau) ou les

personnes à qui la gestionest déléguée (il peut s’agir

de salariés).

Les copropriétaires ou un syndicat de copropriété.

Les indivisaires

En fonction de ce qui est défini

par les statuts (généralement par le CA

et par l’AG).

Décisions prises à l'unanimité.

Défini dans les statuts ;le plus souvent,

1 personne = 1 voix,mais c’est complètement

libre !

1 personne = 1 voix.

Les conditions de reprisedes apports sont prévues

par une convention avec l’apporteur.

Nécessité de modifier le règlement

de copropriété.

Droit de préemption des autres indivisaires.

Au terme du contrat.Partage sur demande d’un des indivisaires,

sauf convention.

Toute personne peut effectuerdes apports avec droit de

reprise, et des dons de biensmeubles de valeur limitée

(dons manuels). Les donateursne peuvent pas récupérer leurdon, même à la dissolution.

On ne parle pas ici d’apport, mais les

copropriétaires financentl’achat de leur partie

privative et des millièmesassociés des parties

communes

Sauf convention contraire,quels que soient lesapports de chacun,

les parts sont réparties à égalité.

Id. SCI, mais biens à usageagricole uniquement

ou destinés au logementde l'exploitant

ou de sa famille

Toute activité sans but lucratif 49 Achat en commun

Achat en commun ou indivision

post-successoraleQuel objet ?

Qui peut enfaire partie ?

Quels statutsou quels écritset démarchesobligatoires ?

Quelles acquisitions ?

Quels bénéfices et risques pourles associés ?

Qui gère ?

Comment sont prises les décisions ?

Comment sont attribuésles pouvoirs ?

Comment ça se passe si quelqu'un veut vendreses parts ?

Quand y a-t-ildissolution ?

Qu'est-ce que chacun :– apporte ? – possède ?

Chaque associé apporte des biens immobiliers ou numéraire (argent) dont la propriété est transférée

à la société. L'ensemble de ces biens constitue le capitalsocial. Ce capital est divisé en parts sociales égales.Chaque associé reçoit un nombre de parts sociales

correspondant à la valeur de son apport.

Les statuts écrits et déposés précisent l'objet de la société, la durée, le montant du capital et des parts, les règles de fonctionnement...

Ils précisent aussi si le capital est fixe ou variable.Les statuts doivent être signés devant notaire sauf s’il n'y a que des apports en numéraire.

Les bénéfices peuvent être partagés entre les associésou mis en réserve.

La responsabilité financière est illimitée.

Un gérant nommé dans les statuts ou en AG,associé ou non, à l’exception des GFA exploitants.

Par l'AG ou par consultation écrite.Certaines décisions exigent l'unanimité.

Le plus souvent 1 part = 1 voix, mais cette règle peut être modulée pour limiter les pouvoirs

des plus gros apporteurs.

Si capital variable, sortie facile de l’associé.Agrément obligatoire des associés

pour le nouvel associé.

Droit de préemption au fermier.

Objet spécifique défini dans les statuts écrits

les locataires peuvent être membres

À la date prévue par les statuts (sauf prorogation) ou à la fin de l'objet.Par décision d’AG ou du tribunal compétent.

En fonction des quantièmes de copropriété.

49) Attention au régime particulier des associations loi de 1907 en Alsace Lorraine. Celles-ci peuvent avoir un but lucratif, avec partage des bénéfices entre

les associés. La seule conséquence sera fiscale car l’association payera des impôts sur le revenu foncier

Chapitre 3Contrat de location,baux et commodat

3-1-1Contrat de location, baux et commodat

3-1Le bail rural

et les formulesdérogatoires

Bail rural et statut du fermageLe Code civil définit le contrat de bail comme « lecontrat par lequel l’une des parties s’oblige à fairejouir l’autre d’une chose pendant un certaintemps et moyennant un certain prix, que celle-cis’oblige à lui payer ». Bail rural et bail commer-cial sont des instruments facilitant l’accès aucadre d’exercice ou au support de l’activité pro-fessionnelle. Technique juridique de protection

de l’exercice d’une activité, le bail a une doubledépendance, à la nature de l’activité exercéed’une part, et à la qualité du preneur à baild’autre part.

Le bail rural organise la mise à disposition à titreonéreux d’un immeuble à usage agricole, en vuede l’exploiter pour y exercer une activité agricole :les baux soumis au statut du fermage ne sontqu’une facette de la matière.

Contrat de location, baux et commodat

Pourquoi s'interroger sur les baux ?

Lors de la constitution d'un GFA ou d'une SCI, voire d'une association qui va gérer le patrimoine, lespersonnes qui s'associent sont souvent à la fois :

– apporteurs et apporteuses de parts,– futurs acteurs et actrices de l'activité économique qui va se développer sur le lieu,– futurs habitants et habitantes du lieu.

Le mélange des genres gêne souvent la mise en place d'un loyer pour l'activité économique ou pour lesimple habitant d'un lieu. Or c’est la future société ou association qui va supporter financièrementles charges qui incombent à tout propriétaire :

– impôts fonciers, – frais de gestion liés à la vie de la société,– investissements nécessaires au maintien ou à la valorisation du lieu.

S'il y a des charges, il faut donc des produits. Dans les sociétés civiles, les apports peuvent être :– soit un apport en capital des associés,– soit un apport de trésorerie aux comptes courants des associés,– soit un prêt bancaire au nom de la société,– soit le « produit de l'activité », c'est-à-dire les loyers.

Il faut donc, après avoir évalué les charges de la société, mettre en place un loyer qui a minima va lescouvrir. C'est pourquoi il est essentiel de peser l'importance et la souplesse de ce bail ainsi que la sécu-rité fournie au preneur (le fermier, un habitant ou une association du lieu).Nous vous incitons à découvrir les différentes formes que nous avons repérées afin de trouver la plusadaptée à votre situation ou à votre projet…


Institué par une loi du 4 septembre 1943, rem-placé à la Libération par l’Ordonnance du 17octobre 1945 et la loi du 13 août 1946, le statut dufermage a été ressenti comme l’instrument d’unerévolution sociale.

La loi d’orientation agricole du 9 juillet 1999 défi-nit le statut du fermage comme « toute mise àdisposition à titre onéreux d’un immeuble àusage agricole en vue de l’exploiter pour y exercerune activité agricole définie à l’article L. 311-1 »qui est soumise au statut du fermage, « sousréserves des dispositions énumérées à l’article L.411-2 du Code rural. ». D’ordre public, les dispo-sitions relatives au statut du fermage ont pourfinalité essentielle de protéger le support foncierde l’unité économique qu’est l’entreprise agricole.

Les baux ruraux, ceux qui sont écrits comme lesverbaux, sont soumis aux dispositions du statutdu fermage. Cependant, il existe de nombreusesformules dérogatoires : conventions, vente tem-poraire d'usufruit, etc. Le commodat peut êtreconsidéré comme une formule dérogatoire dubail rural, mais il est régi par le Code civil et seradonc traité à part.

Le bail rural verbalL'écrit est une preuve, mais non une condition devalidité du bail. Celui-ci est tout à fait valable s'ilest passé verbalement. Il faut cependant biennoter que le bail rural, verbal comme écrit, est uncontrat à titre onéreux.

Il est alors important de conserver tout élémentqui permet de prouver le paiement du prix duloyer établi par oral… (Virement, témoignage,facture, etc.) : la difficulté du bail verbal se situesur le plan de la démonstration de l’existenced’un bail en cas de contentieux.

Cependant, le bail rural verbal est inopposableaux tiers : la preuve en est difficile et ni le bailleur,ni le preneur ne sont plus maîtres de son conte-nu. En effet, si le bail verbal est soumis au statutdu fermage dans les mêmes conditions et obliga-tions que le bail écrit (voir ci-après), il est régle-menté strictement par référence au contrat-type

départemental (disponible auprès desDDAF50). Les parties doivent donc

se soumettre à ce contrat-type.

Le bail rural écritIl s'agit d'un contrat qui peut être passé :

– soit sous seing privé ; une simple feuille endouble exemplaire ou triple s'il est enregistré,

– soit par acte authentique – ce n'est pas obliga-toire – devant un notaire.

Quelle que soit sa forme, le bail rural écrit – c'estégalement valable pour le bail verbal – doit obli-gatoirement prévoir ce qui suit, toute clausecontraire étant nulle :

➞ la durée qui ne peut être inférieure à neuf ans,renouvelable ;

➞ le congé doit être délivré par le bailleur au pre-neur dix-huit mois au moins avant l'expirationpar acte d'huissier, que le bail soit écrit ou ver-bal51. De plus, le congé doit être motivé et doitreproduire littéralement les termes de l'alinéa1 de l'article L.411-54 du Code rural précisantles modalités de contestation du congé. Le pre-neur peut également donner congé dans cedélai par lettre recommandée avec avis deréception ou acte d'huissier, mais il n'est pasobligé de le motiver ;

➞ la résiliation peut être demandée par lebailleur au Tribunal paritaire des baux ruraux(pas question d'en décider tout seul, le juge estsouverain) :

– pour deux défauts de paiement de tout ou par-tie du fermage ou de la part de produits luirevenant, après envoi de lettre recommandéeavec avis de réception ou d'injonction depayer ;

– pour des agissements de nature à compro-mettre la bonne exploitation du fonds (sous-location sans autorisation, destruction deshaies, arbres et fossés sans autorisation, etc.) ;

– pour refus d'apporter certaines améliorations ; – pour changement de la destination des terrains

suite à un document d'urbanisme ou un POS52

ou un PLU53 ;Le preneur peut également demander la résilia-tion pour impossibilité d'exploiter ou lorsqu'ilatteint l'âge de la préretraite ou de la retraite ;

➞ le renouvellement auquel le preneur a automa-tiquement droit à l'issue de la première pério-de de neuf ans ;

➞ le droit de préemption du preneur en cas devente, dans certaines conditions précises ;

50) DDAF = Direction départementale de l’agriculture et de la forêt51) pas question ni de lettre recommandée, ni de congé verbal, ni télécopie ou e-mail52) POS = Plan d’occupation des sols53) PLU = Plan local d'urbanisme


➞ le fermage qui est fixé en numéraire entre desminima et maxima arrêtés par le préfet etactualisé chaque année en fonction d'unindice.

Enfin, un état des lieux est souhaitable à l'entréedu preneur qui doit respecter, comme le bailleur,les obligations que le statut du fermage imposeaux deux parties.

Le bail emphytéotiqueIl s'agit d'un bail obligatoirement écrit et passé enla forme notariée, non soumis au statut du fer-mage, dont la durée est comprise entre 18 et 99ans, non renouvelable.

Toutefois il est régi par les articles L. 451-1 à L.451-13 du Code rural et le Tribunal paritaire desbaux ruraux est compétent en cas de litige. Il secaractérise également par :

– un loyer modique, appelé redevance ou canonemphytéotique fixé librement. Toutefois ledéfaut de paiement de deux années consécu-tives entraîne la résiliation de l'emphytéose ;

– la charge des impôts fonciers et taxes incom-bant au preneur ;

– l'absence de droit de préemption en cas devente et d'indemnité de sortie, les améliora-tions, constructions, plantations, sauf conven-tions contraires, restant acquises au proprié-taire.

Les petites parcellesLes parcelles dont la superficie est inférieure à unseuil fixé par arrêté préfectoral (souvent autourd'un hectare et moins) et qui ne constituent ni uncorps de ferme ni une partie essentielle de l'ex-ploitation du preneur ne sont pas soumises austatut du fermage quant à leur prix, à leur durée,au renouvellement et au droit de préemption. Ladurée du bail écrit est fixée librement, la durée dubail verbal étant celle nécessaire pour que le pre-neur en recueille les fruits.

Les ventes d'herbeLes ventes d'herbe, reconduites au profit d'unmême exploitant agricole, sont soumises au sta-tut du fermage, bien qu'elles aient un caractèresaisonnier. La jurisprudence qui le confirme

régulièrement considère qu'il y a lieu d'appliquerle statut du fermage dès lors que :

– le preneur jouit exclusivement des fruits de l'ex-ploitation,

– le preneur bénéficie d'une sorte de tacite recon-duction.

Le contrat de vente d'herbe a pour seul objet unerécolte et n'astreint l'acquéreur à aucune obliga-tion de culture et d'entretien.

Les conventionspluriannuelles d'exploitationou de pâturage. La conclusion d'une convention pluriannuelled'exploitation ou de pâturage n'est possible quesous certaines conditions. Elle est en effetlimitée à :

– certaines zones (zones de montagne, zoned'économie pastorale ou extensive),

– et à l'intérieur de celles-ci, elle est subordonnéeà la publication d'un arrêté préfectoral fixantles limites de durée et de prix.

Elle n'est, en revanche, pas soumise au statut dufermage. La rédaction d'un écrit n'est pas obliga-toire, mais souhaitable pour éviter toute discus-sion ultérieure sur la nature du bail. En effet, lesjuges peuvent estimer qu'il s'agit d'un bail de neufans conclu dans le cadre du statut du fermage etnon d'une convention. Le fait que les terres nesoient pas accessibles toute l'année est indiffé-rent. L'article L. 481-1 du Code rural dit que cetteconvention est alors conclue pour une durée etun loyer inclus dans les limites fixées pour lesconventions de l'espèce par arrêté préfectoralaprès avis de la Chambre d'agriculture, elle prendfin à l'échéance du terme sans qu'il soit nécessai-re de donner congé, sauf si le bail le prévoit.

Il n'est pas possible de mettre fin à la conventionavant terme, sauf résiliation pour non-paiementde loyer aux dates prévues, mais à condition quecette clause soit insérée dans la convention. Sielle n'y figure pas, c'est le droit commun, qui s'ap-plique, à savoir que le preneur doit payer le prixaux termes convenus ou, à défaut, auxépoques fixées par l'usage des lieux.


Et, dans ce cas, l'article 1741 est formel : « lecontrat de louage peut être résilié lorsque l'unedes parties ne remplit pas ses engagements etentre autres, le défaut de paiement du loyer. »

L'occupation sans titreElle n'est pas assimilable à une convention d'oc-cupation précaire qui permet au preneur ou à sonconjoint de rester dans tout ou partie du bienloué lorsque le bail est expiré ou résilié et n'a pasfait l'objet d'un renouvellement. Puisqu’il s'agitd'une convention, un accord entre les parties estobligatoire, mais l’occupation sans titre n'est passoumise au statut du fermage. Une conventiond'occupation précaire est également passée lors-qu'une succession est en attente de règlementjudiciaire, ou encore lorsque la destination agri-cole du bien doit être changée.

Le contrat d'entrepriseIl s'agit, comme son nom l'indique, d'un contratpassé avec une personne chargée d'effectuer cer-tains travaux sur le fonds moyennant une rému-nération. Il n’est pas question d'avoir une quel-conque jouissance des terres, ni de droit auxfruits du fonds. Ce contrat n'est donc pas soumisau statut du fermage. La requalification en bailrural est à l'appréciation du juge du Tribunald'instance.

La mise à disposition à titregratuitLes magistrats considèrent généralement quetoute mise à disposition à titre gratuit n'est passoumise au statut du fermage et n'est pas carac-téristique d'un bail rural (verbal ou écrit). La per-sonne qui en bénéficie n'a aucun droit et son pro-priétaire peut récupérer le bien mis à dispositionà tout moment sans formalité. En cas de litige, leTribunal d'instance est compétent.

3-2Le prêt à usage ou commodat

Le prêt d'un objet quelconque (matériel de brico-lage ou agricole, appareil électroménager, auto-mobile, tracteur, etc.) ou d'un bien immobilier(terre, pré, bois, habitation, aire de loisir, etc.) estréglementé par le Code civil.

Défini comme « le contrat par lequel l'une desparties livre une chose à l'autre pour s'en servir, àla charge pour le preneur de la rendre après s'enêtre servi », le prêt à usage ou commodat est unepratique répandue. Le contrat de commodatdemeure, en principe, un service d'ami, « uncontrat sans problème, qui suscite peu de juris-prudence ».

Le commodat fait naître une obligation de resti-tution à la charge de l'emprunteur, mais égale-ment des obligations secondaires à la charge duprêteur, notamment de laisser l'usage de la chosependant la durée du prêt et de rembourser lesdépenses extraordinaires, nécessaires eturgentes.

Le commodat ne transfère pas la propriété de lachose prêtée. Il fait naître une obligation de resti-tution à la charge de l'emprunteur. En pratique,ce contrat est souvent préféré à la vente ou à ladonation. D'autre part, le commodat est uncontrat « essentiellement gratuit ».

Le prêteur demeure propriétaire de la chose prê-tée, l'emprunteur est tenu d'en user avec soin etde la rendre en état de bon usage après s'en êtreservi. Le prêt se fait, en général, verbalement etest essentiellement gratuit. Il s'achève soit aprèsque l'emprunteur se soit servi de la chose, soit àl'expiration du terme convenu. Il échappe doncaux dispositions du statut du fermage. Les pro-priétaires fonciers noteront qu'ils peuventconclure un prêt à usage d'une parcelle qui se dis-tingue du bail rural par son caractère purementgratuit (y compris les charges qui incombent auprêteur).

En cas de litige, il convient de saisir le juge d'ins-tance soit pour récupérer la chose prêtée, soitpour faire établir les circonstances d'une récupé-


ration prématurée, soit pour obtenir des dom-mages et intérêts en cas de détérioration ou deperte.

Le prêt est gratuit par nature. Dans le cas où l’em-prunteur s'engage à faire des travaux sur la choseprêtée, pour déterminer s'il s'agit toujours d'unprêt à usage et non d'un bail, il faut comparer lecoût des travaux au prix du service rendu au prê-teur. S'il est supérieur ou égal ce n'est plus uncommodat.

En fonction de l’importance des travaux entre-pris, le commodat peut être requalifié en uncontrat de nature différente qui sera à l’avantagede l’emprunteur.

Le prêt est gratuit, mais le prêteur peut exigerune caution ou une assurance.

L'emprunteur peut supporter les frais d'entretien(frais que le prêteur aurait dû engager lui-mêmepour conserver la chose s'il n'avait pas prêté lachose). Les frais d'entretien sont différents :

– des frais d'usage ; frais nécessaires pour utiliserla chose, par exemple, eau et électricité,

– des frais de conservation ; frais sans lesquelsl'usage ne serait plus possible, mais ces derniersfrais doivent être limités aux dépenses ordinairesprévisibles.

La jurisprudence admet aujourd'hui la validitéd'un prêt portant sur toute chose, mobilière ouimmobilière, quelle que soit sa valeur écono-mique. Le propriétaire, qui ne souhaite pas s'oc-cuper de son terrain, peut ainsi en confier gra-cieusement l'exploitation à un cultivateur qui enusera à son seul profit. Le recours au commodatpeut aussi se rencontrer lors du passage au statutde société de l'entreprise libérale individuelle. Ilpermet alors de mettre à la disposition de la per-sonne morale les biens nécessaires à l'exploita-tion.

Les avantages fiscaux liés à l'absence de transfertde propriété sont intéressants. En matière immo-bilière, le commodat ne crée qu'une obligationpersonnelle : n’étant pas soumis à publication à laconservation des hypothèques, il ne peut fairel’objet d’aucune taxe de publicité foncière. Deplus, la valeur du bien prêté doit être incluse dansl'assiette de l'impôt sur la fortune due par le prê-teur, qui en demeure le propriétaire.

3-3Le bail commercial

Le bail commercial est un élément du fonds decommerce, régi par les dispositions générales dudroit commercial. Le commerçant est propriétai-re de son fonds de commerce, mais il est généra-lement locataire des locaux dans lesquels ilexploite le fonds. Le droit au bail, pour sa part,n’est qu’un élément du fonds ; il est tout de mêmeconsidéré comme un élément fondamental entant que support de la clientèle, élément essentielà l’existence du fonds.

Le droit commercial a admis que le champ d’ap-plication du statut du bail commercial s’appliqueau « chef d’une entreprise immatriculée au réper-toire des métiers, accomplissant ou non des actesde commerce ». Le bail commercial démontre lesouci du législateur de protéger le locataire exer-çant une activité professionnelle. Les fondementsde la législation sur le bail rural et le bail com-mercial sont comparables : le locataire, qu’il soitcommerçant, artisan, profession libérale ouexploitant agricole est titulaire d’un droit decréance à l’encontre du loueur.

54) On emploie le terme de propriété en considération des droits dont est titulaire le preneur sur l’immeuble : le locataire a le droit au renouvellement auto-matique de son bail, ou à défaut une indemnité compensatrice.


3-4Le fonds de commerce

en agriculture :le chapeau et cessibilité

du bailLe droit au bail commercial, droit incorporelayant une valeur propre est librement cessible. Lapropriété commerciale54 n’a pas son équivalentrural : depuis longtemps revendiquée, la proprié-té culturale n’a toujours pas droit de cité, faute dereconnaissance du fonds rural. L’originalité com-merciale est d’attribuer une indemnité compen-s a t o i r e d u n o n r e n o u v e l l e m e n t : ce droit pécuniaire n’existe pas en droit rural.Indisponible, le bail rural est en principe inces-sible et insusceptible de toute évaluation pécu-niaire : le bail rural n’est pas pensé comme unevaleur patrimoniale autonome de l’exploitationagricole.

La cession du bail rural est prohibée depuis lanaissance du statut du fermage. Présentée paropposition à la libre cessibilité du bail commer-cial, l’incessibilité du bail rural a pour corollairesa non-patrimonialité. Le droit au bail est parnature dénué de toute valeur patrimoniale.

L’apport du droit au bail à une société est autori-sé à titre exceptionnel55 : le bénéficiaire de l’ap-port ne peut être qu’une société civile d’exploita-tion agricole, un groupement de propriétaires oud’exploitants ayant un objet agricole. Les GFRsont exclus expressément de ce dispositif. Lamajorité des auteurs refuse également l’apport àun GFA : leur position se fonde sur l’article 4 dela loi du 31 décembre 1970, qui stipule que « lecapital social est constitué par des apports enpropriété d’immeuble ou de droits immobiliers àdestination agricole, ou par des apports en numé-raire. ». Droit incorporel, le droit au bail ne peutêtre apporté au GFA pour constituer le capital,faute de valeur patrimoniale, mais il peut fairel’objet d’attribution de parts en industrie : l’ap-

préciation est étrange !

La seule possibilité pour l’apporteur de se voirattribuer des parts représentatives du capitalsocial est de céder à la société les améliorationsfaites sur le fonds, quelles qu’elles soient. Lesmodalités de réalisation de l’apport, en propriétéou en jouissance, déterminent alors la portée del’opération. Néanmoins, l’apport du droit au bailà une société est peu fréquent du fait descontraintes administratives. En pratique, laconvention de mise à disposition a la faveur desexploitants agricoles.

L’intérêt de la mise à disposition réside dans lapossibilité, pour le preneur titulaire du bail, decéder à la société les améliorations qu’il justifieavoir faites sur le fonds. En 1998, 40 000 hectaresétaient régis par une convention de mise à dispo-sition en France, soit 2 700 conventions. L’article32 de la loi dite de modernisation de l’agriculturedu 1er février 1995 remédie à deux imperfectionsde l’article L. 411-75 du Code rural, instauré parla loi du 23 janvier 1990 : applicable à présent auxbaux en cours, la mise à disposition d’un Gaec aété ajoutée à la liste des opérations à l’occasiondesquelles les améliorations réalisées par le pre-neur sur le fonds loué peuvent être valablementcédées.

Le phénomène des pas-de-porte ou droits au bailexprime ce refus de valoriser officiellement ledroit au bail rural, à l’instar du bail commercial.Pour valoriser cet actif incorporel, les exploitantsutilisent des techniques officieuses. Cette illégali-té fait que le pas-de-porte exige des liquiditésimportantes. Même si le projet de loi d’orienta-tion agricole présenté par D. Bussereau en mai2005 prévoit d’organiser la libre cessibilité du bailrural, les doutes sont permis. L’absence de cessi-bilité et l’absence de patrimonialité du bail ruralsont deux obstacles majeurs qui pèsent toujourssur le foncier agricole : dans de nombreusesrégions, les mouvements de foncier« supportent » la charge des droits incorporelsque le droit rural se refuse à admettre officielle-ment. Légalement dépourvu de toute valeur, ledroit au bail rural existe dans la pratique… Lefoncier supporte ici l’hypocrisie du législateur.

55) L’ordonnance du 17 octobre 1945 permettait, à titre exceptionnel, l’apport par le fermier à une coopérative de culture, des droits qu’il tenait du bail. Laloi n°60-808 du 5 août 1960 d’orientation agricole autorise le preneur, sous certaines conditions, à faire apport de son droit au bail à une société d’ex-ploitation, avec l’accord du bailleur.

Chapitre 4Les démarches pratiques

4-1-1Les démarches pratiques

4-1 De l'idée à la vente…

La vente et le compromis de venteOn ne trouvera pas ci-dessous l’indication desmodalités administratives à respecter concernantla vente d'un bien. Ceci relève du notaire et lachambre des notaires de chaque départementpeut fournir toutes informations relatives auxactes notariés.

Il est essentiel de bien comprendre le déroule-ment de cette procédure. Souvent, les notaireslisent d’une traite l’acte de vente, sans prendre letemps d’indiquer l’ensemble des éléments juri-diques majeurs : ils ne détaillent pas forcémentles données qui peuvent, pourtant, avoir desconséquences dans le cas d'un achat collectif…

Tout acte de vente d’un bien immobilier doitprendre la forme d’un acte signé devant une per-sonne dépositaire de l’autorité publique, ici lenotaire. Ce document ou acte authentique qu’estl’acte notarié possède des vertus sur le plan juri-dique : tous les éléments qu’il contient sont consi-dérés comme étant vrais, sauf manifestationcontraire.

Différentes étapes doivent être identifiées avantla ratification et la signature de l’acte final devente.

Une fois, le lieu idéal trouvé, il faudra le « réser-ver » : c'est la signature du compromis de vente.

Lorsqu’il y a négociation sur le prix, il convientd’établir les éléments de négociation par écrit,dès avant la signature du compromis ; ainsi, si levendeur se rétracte ou refuse de reconnaître cesdonnées, l’acheteur dispose de quelques armesjuridiques…

Que contient un compromis de vente ?Le compromis de vente est assimilable à une pro-messe de vendre pour le vendeur et une promes-se d’acheter pour l’acheteur ; en cas de non-res-pect des engagements par l’une des deux partiesau contrat de vente, des conséquences juridiquessont prévues dans le contrat.

Le vendeur ne peut en principe retirer le bien dela vente ou le vendre à un tiers ; dans cette hypo-thèse, l’acheteur a droit à une indemnité répara-trice de son préjudice. L’acheteur s’engage à toutmettre en œuvre pour parvenir à acquérir ce lieu.Ce sont les clauses du compromis qui vont réglerles conditions de rétraction des acheteurs poten-tiels.

Les clauses courantes dans un compromis devente sont relatives aux modes de financementservant à l’acquisition du bien : prêts bancaires,cautions, etc. dont les montants sont indiquésdans le compromis.

Si vous désirez acquérir un lieu sous forme socié-taire, une SCI par exemple, deux hypothèses exis-tent : soit la SCI est déjà existante, soitelle est en cours de création.

Les démarches pratiquesParce qu'une fois que l'on a tout compris, il faut bien se jeter à l'eau, nous avons essayé de détaillerles démarches pratiques, l'enchaînement des choses à faire et quelques petits conseils !

Vous trouverez notamment des éléments liés :

– à l'acte de vente,– à la constitution de votre structure,– à la gestion de la structure,– et enfin des petits trucs et astuces.


La SCI existante contractera par le biais de sonreprésentant légal, le gérant, sans autre formalitéspécifique liée à la forme juridique. Dans l’hypo-thèse où la SCI est en cours de création, deux pré-cautions doivent être prises : tout d’abord, tousles documents doivent être établis « au nom de lasociété en formation ». Ensuite, il convient deprévoir une clause de substitution de la personnephysique (signataire du compromis en tant quemandataire de la future société) à la personnemorale en cours de construction. Ainsi, le jour del’immatriculation de la société au RCS, celle-cireprend automatiquement les engagements quiont été souscrits en son nom par le mandataire.Ces précautions sont importantes notammentpour ce qui concerne le transfert de la responsa-bilité.

De plus, le compromis va fixer le délai minimumet le délai maximum dans lesquels l’acte définitifde vente devra être signé. Il faut ici tenir comptede certaines spécificités qui peuvent conditionnerla réalisation définitive de la vente : autorisationadministrative (obtention d’un permis deconstruire ou d’un certificat d’urbanisme), octroid’un prêt bancaire, règlement d’une succession…

Par exemple, pour l'achat d'une terre agricole, cedélai est au minimum de deux mois du fait de la« notification Safer » (voir fiche 1-1).

L'acte de vente détermine :

➞ Les servitudes,➞ Les parts d'indivision éventuelles,➞ Les millièmes de copropriété,➞ La répartition des charges entre le vendeur et

l’acheteur.

Attention : chaque cas étant spécifique, la liste deces clauses ne peut être exhaustive. Il faut veillerà l’examen du document final remis par le notai-re pour éviter toute erreur ou incompréhension.

Le partage d'un lieu en différents lots (dans le casd'une copropriété) nécessitera l'intervention d'ungéomètre expert à la charge de l'acquéreur. Sonintervention devra se faire dans le délai fixé par lecompromis de vente.

Le coût d'un acte de vente varie en fonction de lanature du bien et des actes annexes (hypothèque,caution, prêt bancaire…). Des grilles de valeursont disponibles dans les agences notariales. Larédaction d’un acte authentique est tarifée enfonction du nombre de pages.

Constituer sa SCIVoici les étapes pratiques de création d'une SCI.Faites attention aux délais de création de votresociété qui peuvent considérablement repousserl'acte de vente.

Dès ce stade, il vous faudra choisir la banque quiaccueillera le compte de la future société puisqueces informations seront nécessaires aux statuts.Le plus long est de se mettre d’accord avec lesautres associés, sur le contenu des statuts. Unefois ce travail effectué, il faut :

– passer une annonce de la création de la SCIdans le journal d'annonces légales (coût indi-catif = 200 h) ;

– vous adresser à la Recette des impôts pour faireenregistrer vos statuts (coût indicatif = 130 P) ;

– inscrire votre société au RCS56 auprès duCFE57 qui regroupe les démarches qui estgénéralement le greffe de Tribunal de commer-ce ou un stand de la CCI58 (coût indicatif =60 h).

Attention, au moment de l'enregistrement auCFE, il vous sera demandé votre option TVA(pour pouvoir choisir en toute conscience votreoption TVA, reportez-vous à l'article « Être ou nepas être à la TVA » fiche 2-9-1). Si vous laissezcette case vide, votre contrôleur des impôts vousfera un rappel, mais autant commencer sur debonnes bases. Réfléchissez donc à l'avance !

Le CFE vous renvoie alors, sous une quinzaine dejours ;

– votre numéro d’enregistrement au RCS,– votre numéro de Siret59,– et votre code Naf60.

Votre société est alors constituée et prête à ache-ter le bien envisagé. Du statut de société en for-mation, la société passe à celui de société née :elle a alors un patrimoine et existe sur le planjuridique. La société devient l’interface avec lestiers.

56) RCS = Registre du commerce et des sociétés57) CFE = Centre de formalité des entreprises58) CCI = Chambres de commerce et d’industrie59) SIRET = Système informatisé du répertoire national des entreprises et des établissements60) Naf = Nomenclature d’activité française


4-2La gestion

de votre structure– La gérance,– Les décisions collectives,– Les AG ...Pour aller plus loin, consultez l’annexe 9-1« Fonctionnement d'une SCI ».

La SCI ainsi que le GFA sont des sociétés sou-mises au respect de formalités juridiques liées àleur existence sur le plan juridique en tant que« personne morale ». Le contrat de société établipar les statuts, rédigés par écrit et déposés auRCS, signe le début de la reconnaissance de lasociété en tant qu’être à part entière. Il convientde bien respecter les formalités de gestion de laforme sociétaire, notamment lorsque sont mêléesSCI et structure d’exploitation ou association.Tout mouvement de capitaux et toute opérationcomptable doit être établi dans le respect de ladifférenciation des patrimoines de ces différentesentités juridiques : sauf respect de ces donnéesminimales, le risque est de conjuguer société avecresponsabilité illimitée…

Les formalités de publicitéToute société doit être connue des tiers : lesmesures de publicité ont pour but de les informerde l’existence de la forme sociale.

Quatre mesures doivent être respectées :

1. l’enregistrement à la Recette des impôts dequatre exemplaires timbrés des statuts ;le droit de timbre est de 6 h par page A4…donc, utilisez les feuilles recto verso !

2. la publication dans un journal d’annonceslégales du département où se situe le siègesocial de la société ;

3. le dépôt au Centre de formalité des entreprisesde 2 exemplaires des statuts enregistrés ;

4. l’immatriculation au RCS.

Doivent être joints :

➞ l’acte de désignation statutaire ou extra-statu-taire du gérant,

➞ une déclaration sur l’honneur de non déclara-tion pénale du gérant,

➞ la preuve de la demande de publication dansun JAL61 (publication ou lettre de demande),

➞ deux exemplaires de la déclaration d’existencede la société avec mention : dénominationsociale, forme juridique, objet social, durée dela société, siège social, identité et domicile desdirigeants sociaux.

Si le dépôt de ces pièces est effectué par une per-sonne autre que le gérant ou la gérante, ilconvient de joindre l’acte d’autorisation aux sta-tuts.

À cette étape, votre société va disposer d’unnuméro d’identification délivré par le greffe dutribunal. Ce numéro doit figurer sur l’ensembledes documents destinés aux tiers (factures, cour-riers divers…), avec indication du RCS d’imma-triculation et de la ville du greffe.

Attention : la société peut subir des modifica-tions de son état juridique. Toute modification deces éléments doit être signalée au greffe dans ledélai de 3 mois de la modification. Il faut aussiveiller à communiquer l’ensemble de ces élé-ments aux tiers non associés : ce sont les mesuresde publicité qui vont assurer cette prise deconnaissance. Le coût des formalités de publicitépeut s’avérer onéreux ! Par conséquent, mieuxvaut penser préventivement ces modificationspour atténuer le coût de la mesure sur le plan for-mel, juridique et fiscal.

61) JAL = Journal des annonces légales


On peut citer, sans être exhaustif, les opérationssuivantes :

• transfert du siège social,• changement de gérant,• modification de l’objet social, de la dénomina-

tion sociale, • opération sur le capital social : cession de droits

sociaux, augmentation ou diminution.

Selon la nature de ces opérations, il convient dedéposer l’acte à l’enregistrement avec les statutsmodifiés et le document attestant de l’opérationeffectuée.

L’acte peut être soumis au droit de timbre.

La directionDe la naissance à la dissolution de la société, l’ad-ministration de la vie sociale est assurée par ledirigeant social désigné par les associés selon lesrègles statutaires.

Les actes de la vie courante sont laissés à l’ap-préciation de la gérance. Toutefois, les statutspeuvent prévoir que certains engagements serontpris après consultation des associés : il est pos-sible ici de prévoir des règles de prises de déci-sion différentes selon l’objet de la décision. Parexemple, prévoir qu’en deçà de 10 000 h, le gérantpeut engager seul la société ; entre 10 000 et25 000 h, il doit consulter les associés et au-delàil doit convoquer l’AGO62 qui statuera à la majo-rité simple.

Le gérant est le représentant de la société vis-à-visdes tiers. S’il y a pluralité de gérants, les statutspeuvent leur attribuer des charges respectives :ici, la règle est le sur-mesure.

L’utilisation des comptes courants d’associés estparfois dangereuse : l’associé devient ici prêteurvis-à-vis de la société. Sauf précision des statuts,l’associé a droit au remboursement permanentdes sommes ainsi prêtées : les conséquencesd’une mésentente entre associés peuvent remettreen cause la pérennité de la structure. Si les tribu-naux sont vigilants quant à l’attitude de l’associé,ils ne remettent pas en cause ce droit au rem-boursement permanent : pensez donc à insérerdans les statuts une clause spécifique aména-geant ce droit : l’insertion d’un délai de préavisobligatoire et le retrait progressif sont des dispo-sitions intéressantes.

Les mesures de gestionordinairesToute décision doit résulter du consentement desassociés, exprimé dans un acte : les décisions col-lectives peuvent être prises en assemblée, par lebiais d’une consultation écrite…

Pensez à insérer dans les statuts, les modes deconvocation aux assemblées : la convocation parvoie électronique avec remise d’un certificat élec-tronique est intéressante du point de vue ducoût…

Une AG annuelle est la règle minimale : la géran-ce doit convoquer les associés suivant les modali-tés légales ou statutaires.

La rédaction de l’ordre du jour est importante.Veillez-y en tant que gérant, votre responsabilitépeut être engagée ; en tant qu’associé, vous avezun droit à l’information permanent sur la société.

Les règles de convocation aux AG sont très for-malistes : attention aux délais non respectés !

L’AG annuelle a pour but premier l’approbationdes comptes annuels établis par le gérant et l’af-fectation des bénéfices éventuellement constatés.

➨ L’affectation des bénéfices à la réserve légale etstatutaire peut se révéler utile pour l’avenir, parexemple pour racheter les droits sociaux d’unassocié qui veut se retirer.

62) AGO = Assemblée générale ordinaire


Les mesures de gestionextraordinairesToute décision qui modifie les statuts de la socié-té a un caractère « extraordinaire ». Les règles dequorum et de majorité seront différentes.

La répartition des droits de vote entre les asso-ciés ne répond pas obligatoirement aux règlesposées par le législateur : l’aménagement des sta-tuts est possible en fonction des desiderata desassociés, dans la limite des dispositions légalesminimales.

Attention à bien indiquer dans les statuts, lesdroits respectifs des associés lorsque les partssociales sont indivises, ou grevées d’un usufruit,ou nanties.

➨ Les droits politiques et financiers peuvent êtreaménagés dans la limite des contraintes poséespar la loi.

On peut envisager de privilégier telle catégoried’associés en lui octroyant un droit de votedouble ou une fraction supérieure des bénéfices.

La limite est celle posée par les clauses dites léo-nines : un associé ne peut avoir la totalité desbénéfices ou être exonéré de la totalité des pertes.Entre ces deux extrêmes, à vous de déterminerl’équilibre qui respecte la légalité…

La rédaction des PV d’AG est importante : lesmentions obligatoires sont nombreuses.


4-3Trucs et astuces,

Foire aux questionsCette rubrique sera alimentée au fur et à mesureque nous parviendront des questions des por-teurs de projets et des réactions imaginées enpratique face à une problématique d’ordre juri-dique. Nous vous ferons parvenir ces mises àjour grâce à un système d’abonnement.

◗ Prendre la mesure de l’engagement des asso-ciés pour éviter toute mésentente entraînant laparalysie de la vie sociale

La rédaction d’un règlement intérieur est utile.

La mise en réserve des bénéfices permet deracheter les droits sociaux d’un associé quientend se retirer.

Prévoir dans les statuts les modalités dans les-quelles peuvent s’effectuer le remboursement desdroits sociaux : préavis, pourcentage du capitalsocial…

◗ Lorsque la SCI est proche du GFA :

Si je veux élargir au maximum le cercle des asso-ciés, j’opte pour la SCI.

Si je veux bénéficier d’une image mutualiste, leGFA mutuel existe…

La SCI peut avoir pour associée une associa-tion…

◗ La transformation d’un GFA en SCI est-ellepossible ?

Oui, mais elle n’est pas sans danger.

Le passage d’une forme sociale à une autre peutentraîner le déchaînement des foudres de l’admi-nistration fiscale, si vous avez bénéficié demesures fiscalement favorables… Contactez-laau préalable. Pour plus de détails se reporter à lafiche 2-3.

◗La gestion bénévole de la structure est-elle unebonne chose ?

Attention à la gérance bénévole : la compatibilitéentre la perception d’une allocation

retraite et l’exercice de fonctions degérance n’est pas certaine.

◗ L’utilisation des comptes courants d’associéspermet à la société d’élargir sa capacité finan-cière, mais…

Attention à cet outil juridique : le droit au rem-boursement permanent est un danger. Insérezdans les statuts une clause aménageant ce droit.

Le CCA63 est une solution souple en cas de besoinde liquidité au sein d’une SCI ou d’un GFA. Ilexiste deux manières d’alimenter un CCA :

➞ soit par l’apport de liquidités nouvelles mises àdisposition de la SCI par l’associé au CCA,

➞ soit par le maintien des bénéfices sociaux àdisposition de la SCI.

L’associé devient alors créancier de la SCI pour lemontant de cette avance et il peut à tout momenten demander le remboursement. Sauf unanimitédes associés, l’AG ne peut imposer l’apport encompte courant car cela reviendrait à augmenter,contre leur gré, les engagements statutaires desassociés.

Si l’associé est gérant, l’option n’est possible quedans la mesure où l’avance en compte courant estau maximum de 46 000 h.

◗ Prévoir les règles relatives au statut maritaldes associés : conjoint, concubin ou pacsé, votrepartenaire peut avoir des droits sur les partssociales et représenter un danger pour la viesociale…

◗ Sous-évaluation du loyer versé par le preneurà la société propriétaire des immeubles…

Attention ici à la réaction de l’administration fis-cale… Le respect des règles comptables et fiscalesest essentiel à la validité de votre montage juri-dique.

La question de savoir qui sera locataire et quelsera le montant des loyers versés est de premièreimportance…

◗ Demander aux revues militantes d’être l’échode la recherche de porteurs de parts

Cette méthode peut être assimilée à un appelpublic à l’épargne qui, lui, est soumis à desmesures strictes ! Pour plus de détail reportezvous à la fiche 2-3.

63) CCA = compte courant d’associés

Chapitre 5Initiatives foncières

5-0-1Initiatives foncières

Si vous désirez faire connaître l'histoire de votrelieu, de votre acquisition collective, n’hésitez pasà faire parvenir un texte de présentation à Terrede liens ou bien prenez contact avec l'associationafin d'en réaliser une co-écriture.

L’association diffusera annuellement les nou-veaux témoignages aux personnes abonnées à ceguide et à ses adhérents et adhérentes.

Dans ces témoignages, subsistent des imperfec-tions d’ordre juridique. Nous les signalons géné-ralement par une NDLR65.

Parmi ces témoignages, ces histoires de lutteset/ou de solidarité avec un paysan ou une pay-sanne, certaines initiatives vont bien plus loinque le simple portage de foncier.

Les témoignages suivants concernent :

– Aspaari (Côtes d’Armor - Finistère - Ille etVilaine – Morbihan)

– SCI du « Sait-pas-tout » (Gard)– GFA Cecilatour (Drôme)– GFA Le Sillon vert (Nord)– Les GFAM de Marne – Ardennes– Groupement Forestier Arbres et forêt de

Soubreroche (Drôme)– Le Larzac (Aveyron)– La sauce Baluet (Ariège)– SCI Domaine de St Laurent (Saône et Loire)– GFA Amisio (Hautes-Alpes)– Association À Petits PAS (Pas de Calais)

– SCI La Mérigue (Ardèche)Dans les cas où les personnes concernées sontprêtes à échanger sur leurs expériences, leurscoordonnées sont indiquées.

Beaucoup d'autres exemples n'ont pas encore puêtre développés dans cette édition. Nous vous lesferons parvenir dans le cadre des mises à jourintégrées dans un système d’abonnement.

64) LDD = Licence de libre diffusion65) NDLR = Note de la rédaction

Initiatives foncières

GFA, SCI ou associations portant du foncier.

Des expériences, des témoignages et des initiatives en tout genre...

On trouvera ci-après des histoires de structures collectives qui illustrent les précédentes informations,plus statutaires, dont la connaissance vise la réalisation d'un projet s'appuyant sur un lieu de vie oud'activités.

Cette partie, comme l'ensemble de cet ouvrage, est soumise à la licence LDD64 (voir en annexe 9-7 lestermes de la licence)

Ces témoignages n’engagent que leurs auteurs ; ils et elles en ont accepté la diffusion.

Une expérience en Bretagne : La Ferme Ecole de Concoret L'association Aspaari a voulu, à la demande de porteurs de projets, sedoter d'un outil permettant de répondre à des besoins d'expérimenta-tions et de formations innovantes afin de faciliter la concrétisation deprojets innovants et progressifs.

ProjetL'idée a vite trouvé une forme sur le papier, à savoir créer collective-ment une ferme où des porteurs et porteuses de projets pourraientavoir gratuitement accès à du foncier, du matériel, de l'apport desavoir-faire pour expérimenter le projet qu'ils souhaiteraient dévelop-

CONTACTAspaari

Place de l'église35330 Bovel

Tél. 02 99 92 09 32 Courriel :

[email protected]

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique portant le foncier

Association Aspaari

Type de contrat de locationmise à disposition gratuite

Montant du capital9 150 euros

Les associésdonneurs et préteurs

à l’association

Type de patrimoine1 ha à l’achat et 9 en location

(en 2001)bâtiment auto-construit

Date de création

mars 2001

Activités sur le lieumaraîchage,

cultures de céréales, etc.

DépartementCôtes d’Armor - Finistère - Ille et

Vilaine – Morbihan

Région :Bretagne

Aspaari


L'association Aspaari a été créée en 1999 par des porteurset porteuses de projets pour faciliter l'installation d'autresporteurs de projet. Progressivement, Aspaari a mis en placedes outils spécifiques pour favoriser la concrétisation desprojets. L’association s'est notamment dotée d'une ferme-école, à Concoret, en forêt de Brocéliande : elle met à dis-position des terres (une dizaine d'hectares), rassemble desmoyens financiers, matériels et humains pour permettre àdes personnes d'expérimenter leur projet, en se confrontantà ses multiples réalités sur le terrain, dans une démarched'auto-formation et une dynamique collective. Elle sertaussi de support à des journées de formation abordant dif-férents aspects de l'installation en milieu rural.

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per ultérieurement sur un autre lieu.

La ferme n'aurait donc pas comme première voca-tion d'apporter une rémunération aux porteurs deprojets, mais de permettre d'expérimenter et de seformer. Les porteurs de projets étant amenés à res-ter sur ce lieu, un, deux ou trois ans en fonction deleurs besoins.

Le projet étant d'emblée collectif, nous avons cher-ché à rassembler collectivement les fonds corres-pondant au projet. L'idée d'un appel à souscrip-tion a donc été notre premier réflexe. L'objectifétait au départ de réunir les fonds nécessaires àl'acquisition de foncier et de bâti nécessaires audéveloppement des différents projets envisagés.

L’hypothèse de la location de neuf hectares deterre et de l'achat d'un bâtiment (hangar + longè-re66) a d'abord été retenue avant que soit aban-donné l'achat du bâtiment, compte tenu du prix(350 000 F ou 53 357 h + le coût de la restaura-tion). Nous nous sommes donc tournés versl'achat d'un hectare de terre. Cette solution répon-dait à un double objectif : peu d'investissements etl’expérimentation de l'auto-éco-construction.

L’association loi 1901 commeoutil d'accès collectif au foncier

La question de la forme juridique que pourraitprendre ce projet collectif a été immédiatementabordée et, compte tenu des expériences portées ànotre connaissance et du besoin de bâti, nousavons envisagé la constitution d'une SCI.

Après maintes réflexions de groupe et recherchesd'informations, nous nous sommes posé la ques-tion de savoir si le statut associatif ne serait pasplus adapté à notre situation.

En effet, la SCI présentait plusieurs inconvénients :

– la complexité administrative des statuts et desdémarches,

– l'obligation de créer immédiatement une autrestructure juridique pour commercialiser les pro-duits de la ferme,

– la participation des apporteurs de parts unique-ment à l'achat du foncier et du bâti, sans impli-cation dans la totalité du projet,

– le rapport à la propriété qu'instaure une SCI,chaque associé étant propriétaire à la hauteur deson investissement financier,

– l'argent récolté au nom de la SCI ne pouvaitl'être que pour le foncier et le bâti et pas pourl'ensemble du matériel nécessaire à faire vivre leprojet.

A contrario, l'association permettait de mieuxrépondre à ces cinq problématiques :

– administrativement, les démarches sont moinscomplexes et les statuts moins contraignants ;

– au démarrage, une association pouvait à la foisgérer l'acquisition du foncier et la commerciali-sation des produits ;

– l'association permettait également d'engloberdans une même structure l'ensemble du projetet donc de faire en sorte que la participationfinancière des souscripteurs amène ces derniers àparticiper globalement au projet et pas seule-ment en tant que propriétaires d'une portion dulieu ;

– l'association donne également un autre rapportà la propriété, puisque celle-ci devient collectiveet n’est plus le fait d’une somme d'individus.Cela résout notamment le problème de cessionde parts, d'héritage, etc.

– l'association permet également de lancer unappel à souscription pour financer, outre le fon-cier et le bâti, l'ensemble du matériel nécessaire.

L'analyseL'ensemble de ces arguments constituant l'étatd'esprit dans lequel nous étions majoritairement,la décision a été prise de créer une association,d’abord dénommée « Pépinière d'activités agri-culturelles de Concoret ».

L'appel à souscription a permis de proposer deuxoptions : donateur ou prêteur.

L'argent recueilli (60 000 F ou 9 150 h) a permisd'acheter un hectare de terre, de louer neuf hec-tares et d'acheter le premier matériel (tracteur,outils, semences, etc.)

La participation des apporteurs de fonds n'est plusréduite à l'aspect financier, mais ces apporteurs defonds sont partie intégrante de l'un des collèges del'association sous le titre de « personnes res-sources » (au même titre que ceux qui apportentdu matériel, du savoir-faire ou autre...) Les deuxautres collèges sont celui des porteurs et porteusesde projets et celui de l'association Aspaari. Chaque

5-1-2Initiatives foncières fo

ncière

sInitiatives

66) On appelle ainsi, dans l’Ouest, les maisons longues et basses (un seul niveau sous combles) (NDLR).


Init

iati

ves

foncièrescollège a la même place et une complémentaritédans la vie démocratique de l'association.

La perte de propriété de ceux qui apportent desfonds vis-à-vis de ces fonds peut paraître un frein àl'implication massive d'un plus grand nombre.Notre expérience remet en cause cette vision deschoses, puisque que toutes celles et tous ceux quiavaient promis un apport dans une SCI ont main-tenu cet apport dans l'association. Il faut en effetconstater que dans ces démarches, il s'agit plussouvent de volontés de donner que de récupérer,voire de faire fructifier sa mise. Par ailleurs, l'étatd'esprit dans lequel nous nous sommes retrouvésa fortement contribué à impliquer les donateurs etdonatrices bien au-delà de leur apport de fonds, lanotion de « personnes ressources » prenant toutson sens, même si nous sommes conscients de ladifficulté à faire tenir une telle dynamique dans letemps.

Aujourd’hui (2001), le projet tourne bien. Les acti-vités sont lancées (maraîchage, cultures decéréales, etc.) ; quelques projets d'auto-construc-tion se sont réalisés. Nous réfléchissons à notrerythme sur l'opportunité ou non de créer uneautre structure juridique, pouvant permettre d'of-frir un statut plus clair aux porteurs de projet qui setrouvent en formation (aujourd'hui, le salariat àl’extérieur de l’association, le RMI67 ou lesAssedic68 sont les seules possibilités). Mais l'asso-ciation nous permet ici une progressivité que la SCIaurait empêchée.

Sur un plan plus global et politique, la propriétécollective – et non individuelle – qu'impose l'asso-ciation par rapport à la SCI ou au GFA, nous paraîtune forme plus juste par rapport à l'idée qu'on sefait de la manière idéale dont devrait être gérée laterre.

4 ans après… (2005)L’association « Pépinière d’activités agri-cultu-relles » n’existe plus, mais la ferme-école est tou-jours organisée sous couvert du statut associatifen étant abritée par Aspaari. Sans rentrer dans lesdétails peu intéressants pour l’extérieur du pour-quoi ce transfert d’association, nous pouvons direque le choix du statut associatif est resté perti-nent. Il l’est resté pour toutes les raisons préciséesci-avant, mais également pour une autre, nonenvisagée à l’époque, et qui s’avère importante.En effet, dans certaines conditions, le statut

associatif facilite le choix du statut social des acti-vités agricoles développées. La MSA reconnaît eneffet l’association comme entité exploitante pou-vant cotiser à la MSA à ce titre. Mieux, pour cal-culer la surface agricole déterminant le niveaud’assujettissement, la MSA prend en compte lenombre d ’ adhé ren t s de l ’ a s soc i a t i on .Concrètement, pour savoir si la surface exploitéeest supérieure ou non à la SMI (et par conséquentsi l’association sera assujettie ou non au statutd’exploitant à titre principal), la MSA prendcomme référence la surface totale exploitée parl’association et la divise par le nombre d’adhé-rents. Ce qui a pour conséquence quasi systéma-tique de positionner une association sous le seuilde la SMI et donc de peu ou pas cotiser… (Il vasans dire que dans ce cas, il reste à imaginer lamanière dont ceux et celles qui mènent les activi-tés agricoles récupèrent le fruit de leur travail ;salariat, bénévolat valorisé, etc.). Par ailleurs lamalléabilité du statut associatif n’interdit pasd’autres choix possibles également avec un GFAou une SCI, à savoir que la structure loue lesterres aux dits exploitants qui choisissent eux-mêmes leur statut social.

Enfin, il convient d’insister sur le rapport à la pro-priété que pose le choix « associatif ». Si l’on veutbien admettre que la recherche de structures juri-diques imposant la collectivisation de la propriétéfoncière a pour vocation de remettre en avant lapropriété d’usage (à savoir « la terre appartient àcelui qui en fait usage »), il faut bien considérerque le statut associatif va plus loin que les statutsde GFA et de SCI. En effet, ce statut inscrit d’em-blée, de manière constitutive, la dépossession desapporteurs de fonds au profit du droit d’usageappartenant à l’assemblée des adhérents détachésde tout lien à la propriété privée.

On peut rétorquer à cela que le statut associatifn’est pas conçu à cet usage et qu’il s’agit doncd’un détournement d’objet, qui pour certainspeut apparaître fragile, voire manquant desérieux. Mais ces considérations à connotationsmorales (respect de l’organisation étatique denotre société) se dépassent par des considérationsstratégiques (de quelles manières peut-on s’ensortir sans être totalement pris dans lesinjonctions économiques et administratives dusystème ?)…

67) RMI = Revenu minimun d’insertion68) Assedic = Association pour l'emploi dans l'industrie et le commerce

Le mazet69, la vigne et ses Sait-pas-tout !Effectivement, voilà une installation agricole où la place des consom-mateurs a été l'une des clés du succès d'un domaine de seulementquatre hectares et demi, situé dans une région où la concentrationdes terres s'accélère sans pour autant enrayer, loin de là, une crise viti-cole maintenant bien installée.

Nous sommes en Languedoc, une AOC au nord de Montpellier.Vignes vieilles avec des manquants, cépages composites en vin detable, même si le vin n'en a pas l'étiquette, la qualité des raisins deces vieux ceps est tout à fait à la hauteur de l'AOC locale. Une cuvéeest là pour en témoigner. La vigne est d'une belle architecture végé-tale, parsemée d'oliviers et de cerisiers, avec le mazet en bordure.

CONTACTChristophe BeauDomaine BeauthoreyChemin neuf30260 Corconne Tél. 04 66 77 14 50 Courriel :[email protected] :http://www.beauthorey.net

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique portant le foncierSCI « Sait pas tout » et location deCeps de vigne par les « clients »

Type de contrat de locationbail emphytéotique de 20 ansrenouvelable


Les associés32 associés pour 68 parts au total

Type de patrimoine5 ha de VignesDate de création

2003

Activités sur le lieuvins biodynamiques

DépartementGard

Région :Languedoc-Roussillon

Domaine de Beauthorey :SCI du « Sait-pas-tout »


69) cabane de pierre

Tout dernièrement, au pied du mazetet des cerisiers en fleurs, les coproprié-taires de la SCI « Sait pas tout » sesont retrouvés pour une assembléegénérale festive. C'est, avec les ven-danges en septembre et la récolte desolives en janvier, l'une des troispériodes de rencontre des actionnairesavec leurs vignes et vigneron « emphy-téotes ». Un lien producteur consom-

mateurs dont l'aventure a démarré il y a une vingtained'années avec la « location » de ceps de vignes.

Fiche rédigée en sept. 2005


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foncièresLouez vos ceps de vignes

Lorsque l'aventure a démarré sur un hectare en1985, Christophe Beau avait proposé à son réseaude connaissance un contrat « Cepatou » de loca-tion de ceps de vignes.

Les Cepatou étaient des consommateurs coopéra-tifs. Chacun louait une petite partie de la produc-tion sur une période de trois ans renouvelable.Dix-huit ceps minimum, c'est-à-dire l'équivalentde vingt-quatre bouteilles, et une centaine de cepsmaximum. « Si tu louais, par exemple, vingt-septceps, tu disposais pendant une durée convenue(trois ans renouvelables) de trente-six bouteillesde vin ». En clair, le vigneron divisait ses coûts deproduction par son nombre de ceps ; et sachantque le cep moyen a un rendement donné, celafixait à la fois la valeur annuelle du cep, et donnaitl'équivalent de bouteilles dues au regard dunombre de ceps loués. Ainsi, se court-circuitait leface-à-face producteur-distributeur et se créait unmarché qui a un « visage ». Voilà un domaine quireprésentait désormais autre chose que quelqueshectares de plus dans le paysage viticole français.Avec les Cepatou, il y avait une contractualisationsur la quantité, éventuellement variable si, parexemple, un gel atteignait une parcelle. Mais l'en-gagement se faisait aussi sur le résultat, puisquel'on était livré de chacun des crus en proportionde l'ensemble. Bien sûr, une participation auxvendanges, parfois à la mise en bouteilles étaitappréciée. Le domaine comptait ainsi rapidementune cinquantaine de Cepatou, locataires de cepsde vignes. Ils s'engageaient pour trois ans, etpayaient à l'avance (c'est un crédit agricole àéchelle humaine, très appréciable lorsque l'onn'est pas reconnu agriculteur), tout en disposantdu vin à prix coopératif. Bien entendu, une diver-sification des débouchés s'était faite avec le temps(cavistes, foires bio, etc.), mais ce qui portait l'ini-tiative était cette dimension collective sur laconsommation comme sur la propriété.

Un arpent de vigne à chacun, un vigneron pour tous !

Le partage de la propriété, c'est le dernier épisodeen date de ce petit vignoble en bio depuis 1985 etbiodynamie depuis 2000.

Le vigneron disposait de deux hectares, sous sta-tut précaire. Ceux-ci ont été en dispute locale

pendant une année, jusqu'à ce que la Safer, quirégule le foncier agricole, fasse le nécessaire pourlui ré-attribuer le bien.

Le vigneron a donc racheté au prix fort, en partieà crédit, lestant ainsi inutilement sa structure,viable, mais modeste. Mais l'idée lui vint simulta-nément de faire appel à des capitaux extérieurs,auprès de ses clients consommateurs et autres.Cet appel a donné des résultats au-delà du néces-saire puisque les deux hectares concernés trouvè-rent alors acquéreurs en quelques semaines : 32propriétaires pour 68 parts au total.

Les parcelles ont été estimées à 30 000 h, dont2 500 h pour les oliviers. Les parts unitaires sontfixées à 510 h, soit au total 68 parts. Le nombrede parts par personne est plafonné à huit. Chaquepart acquise correspond à environ 2,5 ares, soitun peu moins de 100 ceps ; ou encore l'équiva-lent d'une rangée complète ! Cinq ans aupara-vant, cette parcelle aurait coûté moitié moinscher ; et sera sans doute cotée double... cinq ansplus tard, étant donnée la notoriété croissante del'appellation !

Le loyer est fixé conformément au tarif préfectoralde fermage en vigueur pour ce type de bien c'est-à-dire, selon un bail emphytéotique de 20 ansrenouvelable, signé avec la SCI. La rémunérationde chaque part est d'environ 10 h par an, soit àpeu près 2 % de rémunération. Le bénéfice estréparti entre les sociétaires, en numéraire, et enliquide (bouteilles de vin !), ou est réinvesti col-lectivement en matériel pour le mazet, la taille desoliviers, ou selon une quelconque autre décisionde l'AG (selon le principe d’une personne = voix ;la SCI le permettant). Tout propriétaire de part,locataire ou pas, a, en outre, droit à 5 % de réduc-tion sur les tarifs du caveau... et dispose, bien sûr,de quelques centilitres d'huile d'olive ! Les partssont bien évidemment cessibles, avec un préavisde six mois. L'assemblée générale décide de lapolitique de réattribution.

Il y avait trois ingrédients utiles dans le succès decette opération :

– certains consommateurs avaient déjà contrac-tualisé avec le vigneron dans un contrat d'achatanticipé de vin, sous forme de location de cepsde vignes ;

– les parcelles concernées ont un aspect paysagerévident avec fruitiers complantés, oliviers, ainsiqu'un élégant mazet ;

– la SCI proposée, fixait un système d’une per-sonne = une voix, un nombre de parts paracquéreur limité, une répartition originale dufermage (réinvestissement envisagé versd’autres SCI), ainsi qu'un co-usage sur les oli-viers et le mazet, etc.

La SCI du « Sait-pas-tout » sur les rails

Voilà donc rassemblés une trentaine de proprié-taires de ces parcelles acquises au printemps2003. Si les vignes sont confiées au vigneron, lesoliviers (une vingtaine) en co-usage y sont main-tenant débroussaillés et portent leur premièrerécolte. Le mazet a été un peu retapé et une tablede pique-nique a été construite dans les entrelacsdes micocouliers qui ombragent l'entrée de laparcelle. Qui le veut, vient y faire sa grillade leweek-end...

Outre l'offre d'investissement a priori sûr et librede mouvement, l'objectif était, bien entendu, dedissocier la propriété de l'usage ; en clair, d'éviterau vigneron emphytéote une surcharge d'investis-sement, tout en donnant à chacun une part de laresponsabilité collective sur le foncier et sa spécu-lation positive (ou négative).

Cet apport collectif permet indéniablement unecapacité d'investissement sur l'outil de travail,pendant que l'expérimentation foncière collectives'épanouit progressivement. « C'est pas tout, saitpas tout, cep atout » : l'agriculture et le foncierrural ne sont pas seulement l'affaire des agricul-teurs, et le lien producteur-consommateurs estl'un des enjeux de l'alimentation de demain.

Un hymne à la vigneAujourd'hui, le domaine Beauthorey est reconnutant pour sa démarche que pour ses vins. Entreles lignes, et au-delà du mode de mise en marchéou de la pratique biodynamique, ce qu'il faut lirec'est un positionnement économique particulier.En effet, dans un environnement technique quipousse à la surenchère mécanique dans les cavesou dans les vignes, on est ici dans le moins disanttechnique ; pas de fouloir ni d'érafloir, un pressoirmanuel à bras, beaucoup de travail manuel à laparcelle. Des « gestes » absolument pas motivéspar une quelconque nostalgie de l'ancien, maisplutôt par le souci d'une « performance » écono-mique globale, qui englobe la notion de soin auterroir comme celle du lien aux consommateurs.

Un nouvel épisode se profile à l'horizon.Christophe Beau a démarré en 2003 la plantationd'une vigne d'un genre bien particulier. 70 arescomplantés de fruitiers et d'une quarantaine decépages méditerranéens, où les dispositions encourbe et en trois dimensions ont supplanté latradition des plantations en ligne, où les plantssont menés (crucifiés ?!) sur des palissages fil defer avec la seule dimension verticale. Il s'agitd'une vigne en forme de feuilles de vigne et enforme de grappe de raisin, qui aura évidemmentune dimension esthétique, mais aussi une dimen-sion expérimentale quant aux modes deconduites originelles de la domestication de cettevigne liane : les modes grecque et étrusque.

Si ce sont les « visages » des Cepatou qui ontdonné un sens à cette initiative économique pen-dant plusieurs années, c'est aujourd'hui, aveccette nouvelle plantation, une dimension cultu-relle et expérimentale qui relance la stimulationdu quotidien du vigneron.


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foncières« La Danse des Ceps »

– Ouvrage –Philomène, Momo et bien d'autres, sont les« héros » de cette chronique qui se lit commel'on boit un bon vin ! C'est l'histoire, au fil dessaisons, d'un vigneron, qui a choisi une autrepoésie du vin ; une autre manière d'envisager sonmétier loin des tentations technologiques super-flues ; de soigner la vignepar des pratiques de bonsens et une agriculture bio-dynamique sans dogmatis-me.

Mais aussi de vivre un vrailien producteur-consomma-teurs autour de vendangescollectives, d'une consom-mation coopérative, etd'une propriété collectiveen SCI.

Un périple clochemerlesquequi vous mènera jusqu'auMexique ou en Palestine.

Découvrez-y autant l'ivressede bons moments de ven-danges que des outils pra-t i q u e s p o u r d ' a u t r e smodèles de production agri-cole.

La danse des ceps. - Christophe Beau, Ed. Repas2004, 140 p. (17 euros port compris)

À commander au domaine Beauthorey, Cheminneuf, 30260 Corconne

Tél. : 04 66 77 13 11

Site : http://www.beauthorey.net

Nous avons fait appel par courrier à des réseaux et à des personnessusceptibles d'être sensibilisées au problème de préservation d'unespace naturel menacé :

– associations de protection de la nature,

– anciens ou actuels hôtes de « l'accueil paysan » sur le hameau,

– ainsi qu'à des amis d'ici et là.

Nous nous étions fixé un capital de 600 000 F (91 500 h) compre-nant le coût de l'achat du terrain (400 000 F ou 61 000 h) ainsi quel'aménagement de la maison en gîte d'alpage. Les parts furent fixéesà 500 F (76,23 h) et en quelques mois, nous avions recueilli les 1 200parts nécessaires à l'acquisition et à la restauration. 550 porteurs etporteuses de parts ont répondu positivement.

L'objectif fixé, au-delà de la sauvegarde de cet espace très riche auniveau flore, faune, géologie, préhistoire... était de faire de ce domai-ne un lieu d'accueil dans le prolongement des activités agricoles duhameau de Borne.

CONTACTJean-Paul BerthouzeBorne26410 Glandage Tél/fax : 04 75 21 10 65Marion LavergneTél : 04 75 21 17 66

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique portant le foncierGFA


Les associés323 associés initialement. 550actuellementType de patrimoine137 haDate de création

1993

Activités sur le lieuUne association gère une activité d’accueilTerre en fermage à un agriculteur :transhumance des brebis et pâturedes chevaux DépartementDrôme

Région :Rhône-Alpes

GFA Cecilatour


Le GFA Cécilatour de Borne, dans la Drôme, est né en 1993du refus de la population du hameau (douze personnesenviron) de voir s'installer une chasse privée en amont de lavallée. Les motivations de contrer ce projet sur cet espacemontagnard (de 1 100 à 1 900 m d'altitude) étaient fortes,mais il manquait les moyens financiers d'acquérir cedomaine (137 ha de terres, pâturages et bois, plus un bâti-ment).


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foncièresLa finalité était pour nous d'inscrire ce domainedans un environnement propice au repos et à larecherche pédagogique sur la re la t ionhomme/nature, pour les « copropriétaires » maisaussi pour tous les amoureux de la moyennemontagne et de ses richesses.

Assemblée constitutive du GFA, le 27/02/93

Extraits de « l'ouverture »Séance à Borne, à l'Hébergerie

« ... Ce que nous sommes heureux de célébreravec vous aujourd'hui, c'est beaucoup plus quel'acquisition de la Tour, c'est ce formidable élande solidarité de nos 323 porteurs (à ce jour) quiont si vite répondu présent pour sauver cettemontagne, qu'ils connaissent la Tour ou non,qu'ils nous connaissent ou non.

Il est souvent de bon ton dans ce genre d'assem-blée d'affirmer "nous ne faisons pas de politique"eh bien, nous à Borne, nous sommes fiers d'affir-mer "nous faisons et nous continuerons de fairede la politique" c'est-à-dire d'exercer notrecitoyenneté, de vivre en adultes responsables de lacité, celle d'ici et d'ailleurs, parce que nous noussentons citoyens du monde. Nous ne remettonsnotre avenir dans les mains de personne, fût-il lemeilleur des élus ! Nous voulons garder le pou-voir de décider de nos vies, de celle de nos enfantset nous sommes heureux de penser qu'une initia-tive comme celle-ci, qui se réalise en toute indé-pendance ... a reçu un écho tel, qu'elle prouveque nous sommes encore nombreux à croire aup o u v o i r d u c i t o y e n e t à l ' e x e r c e r .Continuons ! .... »

Ce texte a été rédigé pour l'AG constitutive dugroupement foncier agricole (GFA) Cécilatour, en1993. Il fait partie des textes fondateurs, avec lacharte éthique et le cahier des charges, qui défini-rent le projet de développement tant agricole quetouristique de la Tour. Il nous a semblé, au seindu collectif de gérance, qu'il était important, lorsdu dixième anniversaire de l'acquisition de laTour, de fixer par écrit la mémoire de ce projet devie d'un lieu pris dans l'ensemble de ses réalités.Ainsi, une brochure intitulée « La Tour de Borne,un lieu, une histoire, un projet » a-t-elle été rédi-gée.

Qu'en est-il aujourd'hui ?OOnn ppeeuutt ééttaabblliirr uunn cceerrttaaiinn nnoommbbrree ddee ccoonnssttaattss,, lliivvrrééss iiccii «« eenn vvrraacc »» ::

Les liens avec les porteurs de parts sont primor-diaux pour maintenir dans le temps l'aspect mili-tant de la création de ce GFA de type "mutualis-te". Ces porteurs de parts ou "copropriétaires"recevaient jusqu'à présent trois lettres par an pourles tenir au courant des activités. Une rencontre(AG + fête) rassemble chaque année une centainede personnes sur les lieux mêmes. À signaler que,pour l'AG, le quorum de 601 votants ou repré-sentés, a toujours été atteint et largement dépas-sé.

La gestion de l'accueil sur le territoire du GFA anécessité la création d'une association loi 1901, àlaquelle cotise la moitié environ des coproprié-taires. L'association loue les bâtiments au GFA. LeGFA est dirigé par un collectif de gérance, com-prenant une quinzaine de personnes représentantdes personnes physiques et morales. Il se réunitau minimum quatre fois par an, dont au moinsdeux fois au cours de week-end de travail(construction, nettoyage des abords, etc.). Tousles travaux ont toujours été faits bénévolement,maintenant ainsi le caractère engagé du projet.

Dans un souci de cohérence avec la protection del'environnement, l'électricité est d'origine photo-voltaïque.

Le projet pédagogique de ré-appropriation d'unespace naturel par le GFA nous a poussés à mettrele bâtiment aux normes Jeunesse et Sports et Édu-cation Nationale, afin d'accueillir des classes itiné-rantes.

Les terres du GFA sont louées par bail à un agri-culteur qui s'est installé à Borne (statut acquis parce bail). Elles servent à la transhumance des bre-bis d'un groupement pastoral et, à l'automne, à lapâture des chevaux de Borne.

L'accueil dans le bâtiment et sur les terres du GFAse fait en gestion libre de septembre à juin. Enjuillet-août un gardien-paysan propose des repascomposés au maximum des produits de Borne,dans l'esprit du mouvement « Accueil paysan » .

Pour maintenir l'esprit de départ du GFA etcontrer les dérives possibles (via la cession departs notamment), une charte éthique et unrèglement intérieur ont été élaborés par un grou-pe de travail du collectif de gérance et adoptéslors de l'AG 1999. Chaque nouveau copropriétai-re devra signer cette charte et ce règlement inté-rieur qui sera complété par un cahier deconsignes pour l'utilisation des lieux.

Un emploi en CES70, transformé en CEC71, a étécréé pour la gestion administrative et matériellede l'ensemble du domaine du GFA.

En conclusion, ce GFA a permis :

– d'éviter le massacre d'un espace naturel pleinde richesses,

– de maintenir des activités de transhumance,

– de soutenir une installation agricole et unemploi de service,

– de créer des liens entre des associations et despersonnes, en France et à l'étranger,

– de donner du bonheur à ceux qui « vivent celieu » et à ceux qui le font vivre.


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70) Contrat emploi solidarité71) Contrat emploi consolidé

Au départ, deux porteurs de projets, souhaitant rendre concrètesleurs recherches d’étudiants sur le thème « maraîchage biologiquecréateur d’emplois ? », étaient à la recherche de cinq hectares deterre, tout près de Lille (pour assurer les débouchés) et d’un seultenant. Ne disposant pas des capitaux nécessaires et souhaitant allé-ger les charges de l’exploitation, ils ont décidé de mobiliser le réseaude l’économie solidaire du Nord-Pas-de-Calais. Après un an deréflexion, passant de l’envie à la création, ils ont saisi l’opportunité derachat de terres qui s’est présentée. En 48 heures, les 172 500 francs(26 297 h) étaient réunis, sous forme de prises de parts d’une valeurde 2 500 francs (381 h) au capital du GFA Le Sillon vert. Certainespersonnes n’ayant pas les moyens de prendre une part ont constituéune Cigales qui est devenue associée du GFA73. Trois grandes famillesdu Nord ont apporté chacune 50 000 F (7 622 h), convaincues parle projet et les créateurs et intéressées par un placement foncier.

Les terres rachetées étaient en culture traditionnelle ; elles ont étélouées à une SCEA créée la même année par les deux porteurs de pro-jets, Vert’tige, qui les a transformées en maraîchage biologique. Unbâtiment d’exploitation a été construit sur les terres. Aujourd'hui septsalariés travaillent sur le site (pour la SCEA Vert'Tige et pour l’entre-prise de distribution).

La SCEA s’est associée à la mobilisation locale contre le projet de zoneindustrielle à proximité, parvenant à faire modifier le projet.

Au sein du réseau d’économie solidaire, le projet a servi de lieu d’ex-périmentation pour des nouvelles formes de mobilisation del’épargne, et a nourri la réflexion sur la création ou le développementde nouveaux outils (les Cigales, une société de capital risque« Autonomie et solidarité », la Caisse solidaire du Nord-Pas-de-Calais).

Au niveau de la gestion, le GFA du Sillon vert n’a pour l’instant pasrencontré de difficultés. Les seules cessions de parts se sont faitesentre parents et enfants ou héritiers en cas de décès. Les gros appor-teurs de parts étant âgés, la question du sort de leurs parts lors de latransmission se posera à moyen terme. La valeur des parts a toujoursété discutée à chaque assemblée générale, mais n’a jamais été rééva-luée ; l’ajustement se fera lorsqu’un associé extérieur entrera dans lecapital. Les associés se tiennent informés de la valeur de la terre dansle secteur auprès de la Safer.

CONTACTGFA le Sillon vert

Béatrice Boutin76, rue Brûle Maison

59000 Lille Tél. 03 20 58 71 63

Courriel :[email protected]

Benoît CanisSCEA Vert’tige

Rue Anatole France59136 Wavrin

Courriel :[email protected]


GFAType de contrat de location

bail rural long termeMontant du capital

26 297 eurosLes associés

9 associés, dont une Cigales72

Type de patrimoine

5,25 haDate de création

1986Activités sur le lieu

maraîchage biologiqueDépartement

NordRégion :

Nord Pas-de-Calais

GFA Le Sillon vert


72) Cigales = club d’investisseurs pour une gestion alternative locale de l’épargne solidaire, réunit des épargnants quimettent en commun leur épargne et investissent dans des sociétés ou associations, sous forme de prises de partssociales et d’apports avec droit de reprise, pour une durée de 5 ans.

73) NDLR = légalement ce n’est pas possible !

Le GFA le Sillon vert a été créé en 1986 pour l'achat de cinqhectares dans la ceinture verte de Lille. Le projet était defaire du maraîchage biologique et de créer des emploispérennes pour les porteurs de projet et d’autres personnes.

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Tout d’abord, qu’est-ce que le « problème foncier » ? S’interroger sur ce sujetc’est amener beaucoup de questions, plus que des solutions : autant de ques-tions que de situations différentes liées à « la terre ».

Dans notre société occidentale, d’essence très libérale, qu’est-ce que « la terre» ? Sujet passionnant, voire passionnel pour nombre de paysans. C’est à lafois :

– un des principaux outils de travail de l’agriculteur,– un patrimoine souvent, mais pas toujours, chargé de souvenirs liés à nos ori-

gines…– un instrument indispensable à l’aménagement –bien réfléchi– du territoire

(et dont pourront bénéficier nos enfants)…– un capital sécurisant (au cas où…), mais aussi objet de convoitise (terre et

famille ne font pas toujours bon ménage !),– un « critère d’existence social » ?,– parfois un rêve impossible…Cette « hiérarchie », que nous vivons à des degrés divers, est souvent sourced’incompréhension, de conflits au sein de familles, de villages, de corpora-tions… Posée ainsi, la question de la terre est d’ordre relationnel : « la raisondu plus fort… » etc. Mais peut-on alors évoquer llaa rraaiissoonn ? Je regarde vivremon canton : depuis huit ans, au moins sept ventes sont annoncées à plus dedix mille euros l’hectare libre. Les achats sont réalisés par des agriculteurs.

Questions : l’agriculture va-t-elle encore aussi mal qu’on le prétend ? Quelleimage donnons-nous ? Dit plus brutalement, la liberté du marché foncierdonne-t-elle un prix juste à la terre et pour quels types d’exploitations ?

Pourtant, n’y a-t-il pas autour de nous des situations où la sagesse a pu pré-valoir ? Des exemples positifs sont heureusement là, bien que souvent plusdiscrets, moins provocateurs. Ainsi, cet agriculteur de mon village, sans suc-cesseur, partageant son exploitation entre trois jeunes de structures moyennes(de 35 à 55 hectares) ; ainsi cet exploitant de 150 hectares, reconnaissant enréunion de rétrocession foncière sa moindre priorité par rapport à d’autres ;ainsi l’aide apportée par deux GFAM pour installer un jeune couple dans lecadre d’un Pidil à la suite d’un exploitant sans successeur ; ainsi une réunionlocale pour réfléchir face à une emprise de Reims alors que des besoins locauxexistent ; etc. Cherchez : vous aussi trouverez de telles situations dans votreentourage. Plutôt réconfortant ?

Vue de façon individuelle, la question foncière peut sembler insurmontable :désaccords familiaux, surenchères du voisinage, expropriations… donc ayantdes aspects relationnels et économiques difficiles, aggravés par une conjonc-ture (surproduction, « paperasserie ») peu porteuse, un environnement pastoujours amical, qui découragent parfois les enthousiasmes les plus sages etinstille des choix individualistes très tranchés. Pourtant des outils existent, misen place par les agriculteurs eux-mêmes avec l’aide parfois des pouvoirspublics. Comment se déterminent leurs politiques, pouvons-nous influer surles choix faits et dans quel sens ? quel poids ont-ils réellement dans notre

CONTACT• Jean Lapie, Président du Conseil départemental à la géranceFerme de Beauregard51510 CoolusTél : 03 26 68 20 82Fax : 03 26 70 20 50

• Claude Renard,Directeur de l’Adasea 51Maison des Agriculteurs51100 ReimsTél : 03 26 04 74 51Fax : 03 26 04 74 48

• Robert Grosjean, Gérant du GFAM région de Bourgogne10, rue Saint-Martin51110 Fresne-les-ReimsTel : 03 26 97 52 78Fax : 03 26 97 53 36

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique : GFAType de contrat de locationbaux de long terme ou de carrière, 236 fermiers

Montant du capital14 603 680 e (pour 39 GFAM)Les associés : 2 877 associés

Type de patrimoine : 2 722 haDate de créationles années soixante dix

Activités sur le lieusoutien de l’installation de centaines de fermiers

DépartementMarne

Région :Champagne-Ardennes

Les GFAM de Marne-Ardennes


Les GFAM dans la Marne : la solution au problème foncier ?Posée ainsi, la réponse est non, ou plutôt « oui…, si… »


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ves société aujourd’hui ?

À partir d’ici, nous pouvons parler de mutualisme,de solidarité. Ce sont les bases même du syndicalis-me : c’est en partant de ce constat qu’ont été pen-sés les GFAM il y a trente ans. Le financement« obligé » du foncier n’est pas toujours possible iso-lément. Souvent trop lourd ! Certains ont calculé lemontant de la charge répartie sur tous les exploi-tants (comme en théorie une assurance) : unedemi-part chaque année, soit actuellement 570 h !Ceci pour l’aspect financier. Quant au poids possibledans un marché spéculatif, à nous de démontrer laforme de notre mutualisme dans le cadre de ce quipourrait être une « filière foncière » où se retrouve-ront divers partenaires : syndicalisme, adasea, safer-ca74. La solidarité se construit en équipe, c’est aussiun rapport de forces tout autant qu’un acte de foi.Avec les 2 877 porteurs des 39 GFAM de Marne-Ardennes qui soutiennent 236 fermiers, le GFAM asu faire école (GFA familiaux, GFA réserve foncière).La solidarité est notre affaire à tous.

RRoobbeerrtt GGrroossjjeeaann,, ggéérraanntt dd’’uunn GGFFAAMM

Les Groupements fonciersagricoles mutuels dans la MarneTout d’abord un double constat était fait dès lesannées 1970 :

– le marché foncier est spéculatif et pénalise biendes exploitants qui y sont confrontés,

– la possession d’un bien « terre », pour diverses rai-sons (familiales, culturelles, financières…) estattractive.

D’où l’idée de faire se rejoindre ces deux situationsapparemment opposées. Et d’y apporter une répon-se en faisant appel au courant mutualiste (fortvivant dans les systèmes coopératifs). Il a été facilitébien souvent par des choix « motivants » : situationdu fermier en place à aider, installation d’un jeune,rétrocession foncière appelant des candidats auxmoyens limités.

Autres idées fortes :

•Monter une structure proche des gens : agricul-teurs, familles de paysans, ruraux, qui permet laconnaissance de tous, apporteurs et fermiers aidés,bref, qui exclue l’anonymat. Donc donner un cadrecantonal à chaque GFAM. Ceci amène un réel cli-mat de confiance favorable à des apports extérieursà l’agriculture, et favorise la mobilité des parts.

•Sortir d’un système trop individualiste (qui nourritla surenchère) en s’appuyant sur une base syndicaleproche des gens et en s’insérant dans une « filièrefoncière » professionnelle partie prenante, Safer,Adasea. Cette dernière assurant l’aspect administra-tif.

•Et puis définir annuellement dans le cadre duConseil départemental à la Gérance des GFAM lavaleur de négociation de la part qui est identiquepour tous : au 01/01/2005, 1 040 h brut (achat)soit 969 h hors frais (vente).

Le développement dumouvement mutualistefoncierChaque canton agricole de la Marne est couvert parun GFAM, il y en a donc 28. Le département desArdennes en a 11. Fin 2004, ces 39 GFAM comp-taient 2 877 apporteurs de 14 042 parts et étaientpropriétaires de 2 722 hectares loués à 236 fermierspar baux à long terme ou fin de carrière.

La vie d’un GFAM :Région de Bourgogne (nord du

département de la Marne)Notre GFAM a été créé en 1977 pour aider un fer-mier à garder 4,6 hectares mis en vente. Les troispremières années, cinq interventions permirent d’ai-der neuf exploitants : en gardant l’unité de leurs sur-faces (3), en l’augmentant (3), en installant un filset en créant une exploitation nouvelle suite à unerétrocession Safer. En tout 76 hectares. Aujourd’hui,après trente années de vie, nous possédons 125 hec-tares, loués à 12 fermiers, par apport de 663 partsdétenues par 141 personnes. À noter que huitautres fermiers aidés ont cessé (3 en retraite,1 décès, 4 ont racheté leur bien et l’ont retiré duGFAM).

Comme tous les GFAM de la Marne, le nôtre estgéré par un comité de gérance de neuf membresdont un représentant des fermiers. Depuis trois ans,nous avons trois jeunes « administrateursstagiaires ». Toutes les décisions sont prises enAssemblées générales annuelles : élections, appro-bation des comptes (revenu locatif, chasse…) et enAssemblées extraordinaires : choix des interven-tions, des nouveaux fermiers, évolution du capitalsocial. À noter, la possibilité pour les GFAM d’inter-venir hors de leur canton pour en suppléer d’autreslors d’opérations trop lourdes.


74) Safer Champagne-Ardennes

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75) GF = Groupement forestier. Le GF a été créé le 1er février 95 par la Loi de modernisation agricole n° 95-95

Comment le GF s’est-il créé ?

PPoouurrqquuooii ccee pprroojjeett À Soubreroche, hameau de la commune de Boulc dans la Drôme, 27hectares de terrains à différentes étapes de reforestation étaientconvoités par un propriétaire exploitant forestier. Son intention étaitd'en faire une exploitation « en coupe à blanc » avec plusieurs pistesd'accès. Ce projet aurait provoqué une perturbation de l'éco-systèmeen place ainsi qu'une lourde « destruction » du site. Le risque de voirapparaître des pistes pour les véhicules motorisés de loisirs est réel.

LLeess bbuuttss ddee ccee pprroojjeett L'idée de départ a été de créer une copropriété à but non lucratif pourrassembler les fonds nécessaires sur la base d’une motivation écolo-gique commune. La protection de cet endroit d'une exploitationforestière intensive a donc été un enjeu pour les acteurs du projet.

Ils souhaitaient sauvegarder un site à la fois riche en biodiversité ani-male et végétale, et porteur de traces importantes du passé humain,ce qui en fait un réel patrimoine local.

Les moyensLa vente du bois doit pouvoir autofinancer le travail, l'entretien desaccès et la prise en charge des frais fonciers. D'autre part, certainesaides peuvent être accordées à ce type de projet d'entretien paysagé.

Groupement forestier « Arbres et forêt de Soubreroche »


En 1999, dans le Diois, un groupe de personnes a eu lavolonté de racheter 27 hectares de forêt pour les extraire dela pression forestière. Ils ont réuni 70 000 F (10 700 h) en1 an et ont monté un groupement forestier (GF).


CONTACTEric SicardAnnick BattailSoubreroche26410 BoulcTel : 04 75 21 16 58

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique portant le foncierGF75

Type de contrat de locationpas d’exploitation


Les associés120 associés, 140 parts à 76 euros

Type de patrimoine27 ha de forêtDate de création1999

Activités sur le lieupréservation d’un domaine forestier par des techniques de sylviculture douce, observationde la transformation du site,répertoire évolutif.DépartementDrôme

Région :Rhône-Alpes

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76) Le statut de GF n’oblige pas à louer les biens, contrairement au GFA. En revanche, l’exploitation forestière d’un domaine de plus de 25 ha requiert un plan d’exploitation forestière,soumis à autorisation administrative.


Le montage financier Le prix du terrain a été estimé à 2 000 F (305 h)l’hectare, soit un total de 50 000 F (7 622 h), lesfrais de notaire étant en sus et représentant9 000 F (1 372 h), les frais de constitution duGroupement sont d'environ 6 000 F (915 h).Enfin, 5 000 F (762 h) sont réservés au fonds deroulement. Le capital a été évalué à 70 000 F(10 700 h), soit 140 parts de 500 F (76,22 h).Chaque personne n'a qu'une voix et ceci quel quesoit le nombre de parts.

Les associés du GFLa volonté a été de rassembler un grand nombrede personnes, afin que l’aspect désintéressé del’investissement des associés, fondement idéolo-gique du projet, soit bien clair. La souscriptionétait ouverte à « toute personne prête à participerà un projet qui apporte une réponse différente autype d’exploitation actuel de la forêt et qui sou-haite contribuer à la sauvegarde du patrimoinevégétal, animal et humain ». Entre le démarragedu projet et la réunion de la première assembléegénérale, une année s’est écoulée.

L’activité sur le GFLes terres du GF ne sont pas exploitées. Les statutsfixent que tel doit être le cas pendant les cinq pre-mières années76. La priorité est de laisser la forêtse régénérer. L’exploitation du bois viendra peut-être plus tard, en utilisant la traction animale, cequi demandera la mise en place d’une filière d’ex-ploitation et l’investissement professionnel d’uneou plusieurs personnes, ce qui n’est pas le casactuellement.

CONTACTGhislaine Ricez – GFA LarzacMontredon – 12230 La CavalerieTél : 05 65 62 13 39Fax : 05.65.62.15.60Courriel : [email protected] : www.larzac.org

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique portant le foncierGFA

Type de contrat de locationLes GFA Larzac consentent des baux ruraux à long terme aux fer-miers (25 fermiers)

Montant du capital756 757 euros pour les quatre GFA

Les associés2 632 apporteurs de parts pour l'ensemble des quatre GFA

Type de patrimoine1 200 hectares de landes, bois et terres répartis sur 7 communesDate de création :GFA 1 : déc. 1973, GFA 2 : oct. 1976, GFA 3 : fév. 1978,GFA 4 : mai 1972

Activités sur le lieuGestion du patrimoine foncier assurée par trois gérants par GFA,dans l’objectif de :– maintenir l'intégrité des structures d'exploitation,– favoriser l'installation d'exploitations agricoles en proposant un fermage et non un achat,– éviter les droits de succession à chaque génération,– garantir l'usage agricole des terres en soustrayant le foncier aux spéculations financières ou touristiques,– permettre aux citadins porteurs de part(s), d'être des acteurs du devenir du monde rural.

DépartementGard

Région :Languedoc-Roussillon

Les GFA du LarzacQuatre GFA ont été créés au Larzac dans un contexte de lutte

contre l'extension du camp militaire (1973-1981).

C'est dans un contexte de luttecontre l'extension du camp

militaire qu'ont été créés les GFALarzac, au nombre de quatre

à ce jour. En octobre 1971, Michel Debréannonçait l'extension du camp

militaire du Larzac qui devaitpasser de 3 000 à 17 000

hectares. La déclaration d'utilitépublique était prise en décembre

1972, tandis qu'une antenne"génie domaine" était créée sur

place. Son but : contacterchaque propriétaire et acheter

un maximum de terres àl'amiable, avant d'entamer la

procédure d'expropriation,toujours impopulaire.

Fiche rédigée en sept 2005



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foncières

77) Cas du député de Paris, Monsieur de La Malène, qui s'était rendu acquéreur de 450 hectares, en 1966, en prévision du projet d'extension.

C'est pour combattre l'administration sur sonpropre terrain que les opposants à l'extension ducamp créent le GFA Larzac 1 en 1973. Le GFA ser-vira à barrer la route à l'armée, en achetant desterrains stratégiques dans la zone d'extension. Lefinancement de ces acquisitions se fera par lavente de parts GFA aux sympathisants.

400 propriétaires non-exploitants En 1971, seulement 3 500 hectares parmi les14 000 hectares de la zone d'extension appar-tiennent aux paysans, les terrains communauxcouvrent 2 500 hectares, la Safer en possède 800qu'elle loue à l'année et 7 000 hectares appar-tiennent à des propriétaires non exploitants, par-fois extérieurs à la région, dont certains de fraîchedate77.

Ces 7 000 hectares étaient pour les deux tiersloués à des paysans, le reste étant quasiment àl'abandon. Au total, 460 propriétaires dont 400non-exploitants étaient touchés par le projet d'ex-tension. D'origines très diverses, ils possédaientde quelques ares à un millier d'hectares (l'hectarevalant en moyenne 762, 25 h ).

Stratégie des GFA Une carte synthétisant cet énorme travail a ensui-te permis de localiser les zones stratégiques et leszones "à risques", et de déterminer des prioritésd'achat. Il s'agissait d'acquérir les terres indispen-sables à l'armée :

• d'abord des parcelles isolées, et quelle que soitleur valeur agricole, afin que les 5 300 ha ache-tés par l'armée ne constituent pas un ensembled'un seul tenant, facilement utilisable ;

• puis des exploitations agricoles entières (sept),afin que leurs activités y soient maintenues.

Les GFA se sont avérés être d'excellents instru-ments de lutte, "démembrant" les terres acquisespar l'État, limitant les ventes amiables préalables àl'expropriation, investissant sur ce territoire des"capitaux" venus de la France entière.

En 1981, la lutte des paysans du Larzac pour sau-ver leurs terres est victorieuse : les GFA ont aidé àgagner le pari de cette maîtrise foncière très parti-culière. Depuis cette date, c'est un tout autre typede "maîtrise foncière" qui occupe les GFA.

Des parts GFA nonrémunérées Au total, les trois premiers GFA ont acquis plus de1 200 hectares ; le GFA 4 a été créé pour financerl'achat d'une ferme de 114 ha, dans l'élan destrois premiers. Les circonstances impliquaient unerègle du jeu : la non-rémunération des parts maisaussi l'engagement de leur remboursement à leurvaleur d'émission.

Aujourd'huiLes GFA Larzac sont toujours actifs. En 1994,ils achètent 58 hectares de landes et bois à laClapade (commune de Millau). En 1997, 33 hec-tares de landes à l'Aubiguier (commune deNant). En 2004, 40 hectares de terres, landes etbois sur la commune de Nant. Ces achats per-mettent, soit d'installer un paysan, soit de main-tenir l'activité d'une exploitation agricole.

Pour 2005, un projet est en cours : racheter 80hectares de terres sur la commune de La Cavalerieafin d'éviter la disparition d'une exploitation.

Le GFA mutuel reste l'outil de gestion collectivedu foncier :

• pour que la terre ne soit plus un bien de spécu-lation,

• pour installer des paysans plutôt qu'agrandir desexploitations,

• pour permettre une gestion cohérente etdurable du foncier tant au niveau environne-mental qu'au niveau humain,

• pour discuter, concilier et partager les différentsusages de la terre.

Les GFA Larzac sont propriétaires de 1 200 hec-tares mis à disposition auprès d'agriculteurssous forme de bail rural à long terme (au-delà de18 ans).

Les GFA ont contractualisé avec 22 fermiers surle plateau du Larzac. Chacun de ces fermiers paieun fermage. Le montant du fermage est fixé par lebarème préfectoral. En contrepartie, chaque fer-mier doit veiller à "entretenir en bon père defamille" le bien loué. Lorsque le bail prend fin, lefermier "rend" les terres et/ou les bâtiments d'ex-ploitation et la maison d'habitation aux GFA.


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Des statuts Les statuts d'origine ont été réactualisés afind'être en adéquation avec la fonction premièred'acquisition et de gestion de patrimoine agri-cole des GFA. Les gérants ont réalisé que lestextes codifiant les GFA mutuels, demandaient àêtre amendés afin de répondre au fonctionne-ment d'un outil collectif d'acquisition et ges-tion de terres agricoles.

Une gérance commune Les gérants des quatre GFA travaillent ensemble.

Ce sont huit gérants qui se réunissent chaque tri-mestre sur le Larzac, pour assurer la gestion etprendre les décisions. Sur ces huit gérants, troissont paysans sur le Larzac (dont un fermier duGFA), deux vivent à Millau, un dans les Bouchesdu Rhône, un dans le Loiret, un dans l'Hérault.C'est une fonction qui n'est pas rémunérée.

Le travail administratif et le suivi des dossiers sontconfiés à deux salariées. En effet, les deux struc-tures foncières du Larzac (SCTL et GFA Larzac)embauchent les mêmes personnes, une salariéemise à disposition par le groupement d'em-ployeurs existant sur le Larzac. Une deuxièmesalariée est mise à disposition par la SCTL, ce quipermet une cohésion : les deux structures gèrentensemble certains dossiers comme la chasse, lesattributions de terre, le choix de nouveaux fer-miers, l'examen de projet de développementdurable.

Des apporteurs de parts, un capital social 2 756 personnes représentent, à ce jour, 4 994parts. La valeur de la part depuis le premier GFAcréé en 1973 est restée à 1 000 F ou 152 h 45. Lapart GFA n'est pas un placement financier ! Maisun acte "militant".

Deux grandes périodes marquent l'histoire desGFA :

• 1973 à 1981 ce sont plus de 3 500 personnesqui apportent un soutien financier à des paysansrefusant de céder leurs terres à l'armée, en pre-nant 6 180 parts,

• 1982 à 2002 c'est une période où prédominentles retraits. Les militants, pour des raisons diverses(participation à d'autres soutiens, chômage, etc.),souhaitent être remboursés de leurs apports, celareprésentera 650 personnes pour 2 444 parts.Malgré ces retraits, les GFA poursuivrent leurpolitique d'achat de terre pour favoriser des ins-tallations agricoles. Ceci est rendu possible grâceaux nouvelles parts qui sont prises chaque année.

L'assemblée des associés Tous les ans, les apporteurs de parts sont invitéssur le Larzac pour l'assemblée générale (seule-ment les apporteurs dont nous connaissonsl'adresse - Si vous êtes apporteur et que vousne recevez aucun courrier, faites-vousconnaître). Un compte-rendu de l'activité et unbilan financier leur sont adressés. Ces rencontresrestent des moments privilégiés, habitants et pay-sans du plateau rencontrent ruraux et citadinsd'autres régions, moments de confrontation d'ex-périences, de propositions, d'orientations pos-sibles, d'incitations à élargir son domaine d'inter-vention. Même si le nombre de participants nereprésente qu'une infime partie des apporteurs,chaque année le plaisir de se retrouver resteintact.

CONTACTGhislaine Ricez

Société civile des terres du LarzacMontredon – 12230 La Cavalerie

Tel : 05 65 62 13 39 - fax : 05.65.62.15.60courriel : [email protected] site : www.larzac.org


Société civile immobilière

Type de contrat de location– Bail emphytéotique entre la SCTL et l'État

– Baux ruraux à long terme entre SCTL et fermiers.– Commodat (prêt à usage) entre SCTL et usagers non agricoles.

55 fermiers locataires et 16 usagers non agricoles

Montant du capital4 028 euros (capital variable)

Les associés : 67

Type de patrimoine6 300 hectares sur le plateau du Larzac de landes,

bois et terres répartis sur 11 communes

Date de créationavril 1985

Activités sur le lieuGestion du patrimoine foncier confié par l'État – Ministère del'Agriculture, essentiellement par un conseil de gérance de 11

membres, baux ruraux avec les agriculteurs, prêts à usage avec lesnon agricoles, baux de chasse avec les associations communales de

chasse, projets d'aménagement, gestion du bois.

DépartementAveyron

Région :Midi-Pyrénées

La Société civile des terres du Larzac

La SCTL, le premier office foncier, a été créé après la victoire contre le projet d'extension du camp militaire du Larzac en mai 1981

La SCTL : Une expérience pilote La mise en place de la SCTL, le 29 avril 1985, a permis, non seulement de mettre un terme à dix ans de lutte contre l'extension du camp militaire du Larzac, mais aussi de contribuer à redynamiser l'économie régionale.Par la formule originale du bailemphytéotique entre l'État et laSCTL, la sécurité sur l'utilisationde l'espace à des fins pacifiques est assurée pour une durée de 60ans renouvelable. Ce type particulier de contratconsiste à transmettre au bénéfi-ciaire (SCTL) la totalité des fonctions du propriétaire,excepté le droit de vendre.Cette législation implique doncpour la SCTL et son conseil de gérance, qui comprend 11 membres, d'assumer toutes les charges, impôts fonciers, assurance propriétaire, lien avec la MSA , litiges avec les tiers...


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78) C. de Crisenoy et D. Boscheron, Un office foncier en France : La Société Civiles des Terres du Larzac, ed. INRA, Paris, 1986.79) Pour un compte rendu plus détaillé de cette création, le lecteur peut se rapporter au document : Genèse d'un office foncier : la SCTL, sur le site www.larzac.org.80) Lire à ce propos l'article de José Bové paru en mai 1985, sur le site www.larzac.org81) Lire à ce propos l'article d'Yves Dambrin paru dans Gardarem lo Larzac en janvier 1986, sur www.larzac.org

Menée depuis 19 ans, cette expérience est unprécédent à ce jour unique en France.Conformément à l'acquis vécu pendant la pério-de de conflit (1971-1981), les habitants du Larzacont prouvé que la gestion collective de l'utilisa-tion du foncier était possible à une grande échel-le. Cette politique foncière novatrice pourrait ser-vir pour lutter contre la désertification et créerune volonté de développement dans de nom-breuses régions.

Genèse d'un office foncier :la SCTLAprès la victoire contre l'armée en mai 1981, ilfaut sortir de l'imbroglio juridique de l'expropria-tion. La réflexion des habitants du Larzacdébouche sur la création de la SCTL. Le seul offi-ce foncier78 créé à ce jour en France79.

Un vaste territoire à gérerCe sont 6 300 hectares répartis sur 12 com-munes, c’est-à-dire :

• 14 %, soit 882 hectares, de terres labourables,• 52 %, soit 3 200 hectares, de parcours,• 35 %, soit 2218 hectares, de bois / bois paca-

geables.Ce territoire est géré et administré par le conseil

de gérance de la SCTL qui comprend :• deux gérants choisis parmi les membres d'une

commission communale d'aménagementfoncier,

• deux gérants choisis parmi les usagers nonagricoles,

• sept gérants choisis parmi les exploitants ayantun bail avec la SCTL.

La gérance convoque chaque année les 65 asso-ciés pour rendre compte de sa gestion.

Une autogestion qui seconstruit depuis 20 ansLe 2 décembre 1984 - assemblée générale consti-tutive - 65 paysans "pur porc", anciens squatters,candidats à l'installation sur les anciens fortins seretrouvent pour s'associer et créer la SCTL, les sta-tuts sont déposés officiellement le 3 janvier 1985.

Le 29 avril 1985 - « Grand jour pour le Larzac »titre du journal du syndicat des PaysansTravailleurs en mai 1985, jour de la signature du

bail emphytéotique80 confiant pour 60 ans la ges-tion des terres de l'État aux paysans.

Tout le printemps 1985 : Les paysans recensentet classent 6 300 hectares de terre. Ils sont aidéspar les anciens responsables qui, par leurs luttes,ont obtenu le statut du fermage et par les techni-ciens des services fonciers de l'Aveyron.

En Décembre 1985 - janvier 1986 - Finis lesbaux précaires, 23 nouvelles fermes sont créées.Les fermiers ont rendez-vous avec les gérants de laSCTL pour signer leur bail rural. Un gérant de laSCTL relate cet événement dans Gardarem loLarzac81. 65 baux ruraux à long terme garantis-sent les droits des fermiers et 16 prêts à usageceux des résidents non agricoles.

C'est en septembre 1985 que les baux de chasseseront signés avec 11 sociétés de chasse commu-nales.

1986 - 2004 - une gestion difficile des bois -Comment redonner ou conserver la vocation pas-torale aux terres boisées. Beaucoup d'études,d'essais sont proposés, réalisés depuis bientôt 20ans.

1990 - 2003 - Mise au point du système dit de"valeur d'usage" des maisons d'habitation pourcalculer l'amélioration du bâti par le fermier

1995 - 2004 - Statut du fermage - suite à la modi-fication de la loi sur le calcul du fermage, unegrille d'évaluation en « points fermage » a étémise au point pour les maisons d'habitation, cesmaisons n'avaient pas le minimum d'habitabilitéprévu par la loi.

1995 - 2004 - Les gérants témoignent de leurexpérience lors de colloques internationaux, deforums sociaux... Ils mettent à disposition leursavoir-faire de gestionnaire d'une structure collec-tive de foncier auprès de ceux qui souhaitentreproduire cette expérience ou s'en inspirer. Ilsrépandent la preuve que des paysans sont encapacité de gérer, de proposer un autre modèleque celui de la seule propriété privé, qu'un espa-ce peut être partagé entre les différents usages liésà la terre (éleveurs, habitants, randonneurs, chas-seurs...). C'est ainsi que la SCTL a apporté sacontribution à l'élaboration d'un projet de créa-tion d'une structure collective d'achat et de ges-tion sur le Larzac méridional. Aujourd'hui cen'est plus « pas de terre sans paysan » mais« pas de paysan sans terre ».


82) Politique agricole commune

L’occupation du village et des terres de Baluet a été motivée par un constat d’impuissance face à la spéculation foncière.

Les commissions Safer ou CDOA évoquent toujours la viabilité éco-nomique d'un projet agricole en s’appuyant sur des aspects de la« Pac82 » correspondant tant bien que mal à des logiques de marchéet ne répondant pas aux problématiques sociales et économiqueslocales. Les syndicats agricoles n’arrivent pas non plus à réguler cetteproblématique.

Afin d'enrayer ce processus il est intéressant de redéfinir les prioritéslors de nouvelles installations :

• Nous sommes plusieurs acteurs de la vie associative, culturelle, éco-nomique et sociale à constater que nos campagnes se désertifient,les écoles ferment, les jeunes partent en ville et que la Basse Ariègedevient une agglomération toulousaine.

• L'enjeu en termes de surfaces agricoles est finalement très faible auregard des surfaces agricoles de l'Ariège, il est, par contre, énormeau regard des besoins d'insertion par l'activité, et d'impératif derevitalisation des campagnes.

• En matière d'environnement, n'est-ce pas également la présencehumaine qui fait défaut dans l'entretien des espaces et conduit à unenfrichement des parcelles agricoles difficilement mécanisables ?

CONTACTLes habitants de Baluet

« La Sauce Baluet »09290 Le Mas d’AzilTel. : 05 61 60 68 69

Courriel : [email protected]


SCI avec une association parmi lesassociés

Type de contrat de locationmise à disposition

Montant du capital1 000 D d’apport en capital, 98 000 D

d’emprunt

Les associésl’association détient 90 % du capital

Type de patrimoine55 hectares

Date de créationsquat en avril 1999

et achat en juillet 2004

Activités sur le lieu25 chèvres laitières, une trentaine

de poules, 3 000 m2 de maraîchage,une serre de 150 m2, deux chevaux detrait (attelés, jardiniers et débardeurs),

1 000 m2 de céréales travaillées avec les chevaux.

DépartementAriège

Région :Midi-Pyrénées

La Sauce Baluet

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• En matière de revitalisation des communesrurales, des petites installations pluriactives neproposent-elles pas une réponse par l'installa-tion de plusieurs individus actifs sur un territoi-re ?

• En matière de main d'œuvre (service de rem-placement, groupement d'employeurs locaux,travail saisonnier, gardiennage d'estive, entre-tien des clôtures, création d'entreprise, activitésartistiques, animation…) une installation deporteurs de projets agricoles avec leurs complé-ments d'activité n'est-elle pas une opportunitéde disposer sur les territoires d'une maind'œuvre qualifiée ?

Pour plus de compréhension, il est important desituer un petit peu le contexte de l’année 1999.

Les habitant-e-s de Baluet sont quasi tous origi-naires du milieu urbain depuis plus ou moinslongtemps, ils et elles occupent le lieu-dit« Baluet » (09) le 25 avril 1999 avec deux che-vaux, une charrette, des outils. Ce sont surtout sixcopains et copines prêts à réhabiliter le hameau.

À leur arrivée, les terres sont abandonnées depuistrente ans et donc couvertes de broussailles, et lesbâtiments totalement écroulés.

Les moyens financiers sont très faibles et obligentà travailler souvent à l'extérieur pour gagner troissous, à récupérer du matériel, à pratiquer deséchanges pour le bois, les tuiles etc.

Le chemin de Baluet (800 m bien raides) n'estpas praticable en voiture et c'est grâce aux che-vaux que sont possibles le montage du matériel,les labours, les jardins, les foins et le débardage.Les soins et la maréchalerie sont également effec-tués sur place.

À cette époque, l’espace est partagé en deux par-ties : 15 hectares appartenant à une vielle dame(Madame A) et 40 hectares en indivision entrecette dernière et sa sœur (Madame B) .

L’installation agricole commence en avril 1999grâce à l'autorisation de Madame B. Ces deuxdames sont décédées le même hiver 2001~2002et étonnamment, les héritiers de Mesdames A etB demandent conjointement aux occupants dequitter les lieux.

Le tribunal de grande instance juge le litige et esti-me qu’il faut expulser « les occupants sans droitni titre ».

En mai 2002 se crée l'association "la SauceBaluet" dans le but de donner une premièrereconnaissance légale à ce groupe de personnesdans son projet de vie, mais également une cer-taine légitimité (reconnaissance interne et exter-ne) aux décisions du groupe dans ses orienta-tions, afin de servir de socle à la structurationd'un véritable projet de valorisation du site etd'insertion au pays tout en partageant le pouvoirde décider et d’agir.

Ainsi, à partir d'une première installation empi-rique (situation d'urgence et de précarité) s'estprogressivement mise en place une véritable valo-risation du site et un projet de vie associant desindividus et des familles plus ou moins nomades.

Le 16 janvier 2004, est signé un sous-seing privéchez le notaire pour la part de Madame A, car lesimpondérables de la justice poussent à prendreune décision rapide. Alors qu’une promesse detransaction aboutit avec l'un des propriétaires, laprocédure judiciaire suit son cours : le 24décembre 2003 la préfecture adresse un avisd'expulsion pour le 29 février 2004, faisant fi dela trêve hivernale. Même si l'enquête sociale ini-tiée depuis doit permettre d'obtenir des délais, laprocédure court tant que la vente définitive n'estpas conclue. La persévérance, les divers soutienset la conviction de n’avoir pas tout à fait tort ontpermis à l’occupation de continuer.

Les balutin(e)s ont dû, durant tout leur parcours,subir diverses pressions. La Safer, certains poli-tiques, la gendarmerie, la DDE, la MSA, un pro-priétaire sans scrupule ont, chacun à leur maniè-re et en leur temps, mis des bâtons dans les rouesà l’installation collective et militante de Baluet.

« Contraint(e)s et forcé(e)s, afin de rester àBaluet, nous allons acheter. La principale ques-tion est : Comment devenir propriétaire, neserait-ce que d'une petite partie de terre, sanscréer à notre tour de nouveaux monarques, etpermettre que ce lieu reste un espace collectifouvert ? ».


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foncières• En juillet 2004 est créée la « SCI balutine » quiachète les parcelles susdites et met sa propriété àla disposition de l’association « la Sauce Baluet »qui en contrepartie se charge de la gérance.

• En octobre 2004 l’association « la SauceBaluet » sait définitivement qu’elle n’arrivera pasà s’entendre avec les héritiers de Madame B (lesautres indivisaires indépendants du projet) pourl’utilisation et l’achat de la partie indivise qui luimanque sur le lieu-dit Baluet.

• En juillet 2005, face à ce désaccord, le tribunalde grande instance de Foix ordonne une licitation(vente aux enchères au tribunal) de la totalité del’indivision avec une mise à prix de 30 000 H etune indemnité compensatoire mensuelle demanière rétroactive de 150 H par mois pour l’usa-ge du lieu.

• En août 2005 la « SCI balutine » fait appel decette décision, ce qui ne fera que reporter la datede la vente et, elle l’espère, réduire l’indemnitécompensatoire.

• En parallèle la SCI commence à rechercher lesmoyens de financer l’achat de la moitié indivise,indispensable à la continuité du projet, jusqu’à unmontant de 55 000 H, somme raisonnable face àl’exploitabilité du site.

Installation collective,forme juridique ? Passage obligé…La forme juridique adoptée à Baluet peutparaître originale, mais elle a été soigneusementétudiée afin de répondre aux objectifs, à la fois ensécurisant les différents volets d’activité et enrépondant aux exigences éthiques et techniquesque s’est fixées l’association.

Au-delà des considérations collectives de l’instal-lation qui, de prime abord, semblent mettre leprojet dans une position « à risque », le projetrépond à une réelle installation d’individus en lesprotégeant eux-mêmes par un montage juridiquelonguement réfléchi.

Le projet est monté sur une articulation astucieu-se entre collectif et individus par des personnesqui, elles-mêmes, s’installent sur le site de Baluet.

Ces questions ont été immédiatement abordées.

La SCI présente plusieurs inconvénients :

• l’obligation de créer immédiatement une autrestructure juridique pour commercialiser les pro-duits de la ferme, de l’artisanat et gérer l’ensembledu matériel nécessaire à faire vivre le projet ;

• le rapport à la propriété qu’instaure une SCI,chaque associé étant propriétaire à la hauteur deson investissement financier. La problématique dedépart est de libérer les moyens d’existence de laspéculation ; et un propriétaire de part dans uneSCI peut à tout moment revendre sa part avec saplus value ;

• l'interdiction légale de lancer un appel public àla souscription pour l'acquisition du foncier ;

• l'emprunt initial étant de 86 000 h, l'associationest obligée de rembourser, en cas de cessions departs, la modification de leur valeur. Celle-ci aug-mentant nécessairement lors du remboursementde l 'emprunt, un souscr ipteur pourraitcontraindre la "Sauce Baluet" à payer une deuxiè-me fois ce qu'elle aura déjà remboursé ;

• le coût de gestion et la fiscalité sont lourds,notamment lors des cessions de parts.

Il existe de nombreux exemples de GFA et deSCI où beaucoup d'apporteurs de parts ontcédé leur portion de propriété mettant ainsi leprojet global en péril.

Après maintes réflexions de groupe et recherchesd’informations, la question de savoir si le statutassociatif n'était pas plus adapté à notre situationest posée.

A priori, la forme associative correspondmieux au projet :

• administrativement, les démarches sont moinscomplexes et les statuts moins contraignants ;

• une association peut à la fois gérer l'acquisitiondu foncier, veiller à l'éthique, administrer le fonc-tionnement et avoir des activités sociales, cultu-relles et économiques ;

• la structure associative collégiale met ses adhé-rents à égalité, évitant ainsi que l’apport d’argentinstitue des rapports de pouvoir,


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83) SAU = Surface agricole utile c’est-à-dire environ un hectare en plaine ou en vallée. Une SAU nourrit à peu près une UGB (Unité gros bétail). En Piémont ariégeois, c’est-à-dire cheznous, il faut 24 SAU pour une SMI (Surface minimum d'installation).

• l'association permet également d'englober dansune même structure l'ensemble du projet et doncde faire en sorte que la participation financièredes souscripteurs amène ces derniers à participerglobalement au projet et non pas seulement entant que propriétaire d'une portion du lieu,

• l'association donne également un autre rapportà la propriété, puisqu’elle devient collective etnon plus la seule somme d'individus. Cela résoutnotamment le problème de cession de parts,d'héritage, etc.

• l'association permet également de lancer unappel à souscription pour financer, outre le fon-cier et le bâti, l'ensemble du matériel nécessaire.

« Or, l’association « la Sauce Baluet » n’a pas pucontracter d'emprunt. Les banques, mêmecoopératives et solidaires nous obligeaient à créerune SCI malgré notre argumentaire, un avis favo-rable d’un expert comptable, et les garanties d’hy-pothèque. « Une association, ça n’est passérieux ». Habitué(e)s à passer pour des farfe-lu(e)s, nous, les ex-squatteurs et squatteuses deBaluet n’avons pas accepté de suivre les conseilsdes financiers bienveillants et paternalistes. Nousavons contourné ce problème : le groupe a crééune SCI au capital social de 1 000 kH dont 90 %appartient à l'association, qui est à la fois respon-sable de la gestion et de l’usage de celui-ci ».

« La Sauce Baluet » devient, de ce fait locatrice,gérante et propriétaire. Le fonctionnement de laglobalité est donc administré par les habitants dulieu.

La SCI a alors pu contracter deux empruntsauprès de particuliers :

• Le premier de 86 000 H auprès de deux per-sonnes qui ont pris deux parts de la SCI (5 % cha-cune).

• Le deuxième de 12 000 H auprès d’une person-ne solidaire, pour le fonctionnement. Cette der-nière somme a été prêtée par la SCI à l’associationpour gérer le fonctionnement et investir pour ledéveloppement des activités qui, à leur tour, per-mettent le remboursement des emprunts.

« Nous avons clôturé 55 hectares (environ 10 kmde clôture).

Durant presque cinq années nous avons eu plu-sieurs élevages mais la précarité de la situation adécouragé quelques personnes et aujourd'huinous avons :

➞ 25 chèvres laitières,

➞ une trentaine de poules,

➞ 3 000 m2 de maraîchage,

➞ une serre de 150 m2,

➞ deux chevaux de trait, attelés, jardiniers etdébardeurs,

➞ 1 000 m2 de céréales travaillées avec les che-vaux.

Après une évaluation assez précise de chaque par-celle, l'estimation globale est l’équivalent de 8SAU83.

Deux granges ont été retapées, une maison refai-te, trois cabanes auto-construites.

Cet été, 15 à 20 personnes habitaient Baluet, l’hi-ver dernier, huit étaient présentes. Quatre per-sonnes sont permanentes sur le lieu, alors que lepotentiel n’accueille même pas un agriculteurselon les critères de la Safer ou de la MSA. »

Afin de libérer la terre de la spéculation et lui per-mettre de redevenir un espace où l'on tientcompte des priorités sociales, écologiques denotre planète,

afin de nous aider à continuer notre action,

nous lançons un appel :

« LA SAUCE BALUET » NE MANQUE PASDE SEL, MAIS UN PEU D'OSEILLE

Il est possible de nous contacter pour obtenir plusd'informations et de la documentation.


Créé en 1992, le pro-jet de Saint-Laurent aconnu bien des mou-vements dans sa viepionnière. Depuiscette année, il n'y aplus de fondateursdans la productionagricole et une équipe entièrement renouvelée a pris lerelais du Gaec. La production reste très diversifiée. La SCI,forte de 65 membres en 1992, a vu le nombre de ses adhé-rents augmenter jusqu'en 2002 ; après une crise majeureliée aux personnes fondatrices, plusieurs membres ont sou-haité vendre leurs parts pour un montant très important.La vente d'une ferme parmi les biens de la SCI, ainsi qu'unapport d'un prêteur, ont permis de sauver le projet de lavente en 2004. La SCI demeure fragile et reste une structu-re juridique qui a permis d'acheter un beau domaine enréunissant le capital d'un grand nombre de personnes,mais ne permettant pas de résoudre les problèmes depérennité du foncier de manière sûre et durable : elle resteun outil intéressant en tant qu'exercice social. Le passaged'un prêt à usage (1992) à un bail classique (2005) va éga-lement modifier la relation entre la SCI et le Gaec : elle seraplus claire, mais, du coup, plus classique avec desdemandes réciproques et des exigences de propriétaired'un côté et des exigences de fermiers de l'autre. L'avenirmontrera si cette formule sera plus fructueuse que celleayant servi à mettre le projet en route et à le faire vivredurant treize ans.

CONTACTRené Becker

Domaine de Saint-Laurent71250 Château

Tél : 03 85 59 16 72Courriel : [email protected]

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique portant le foncier :

SCI de Saint-Laurent Type de contrat de location :

fermage avec le Gaec exploitant

Montant du capital : 500 000 uLes associés :

environ 85 personnes physiques ou morales Type de patrimoine :

domaine de Saint-Laurent, 123 ha dont 82 ha de SAU et 41 ha de bois

Nombreux bâtiments d'habitation, dépendancesagricoles,

grande étable, jardin, parc.Date de création : 1° juillet 1992

Activités :

agriculture bio-dynamique sur l'ensemble du domaine, élevage bovin, ovin porcin, céréales

et transformation en boulangerie sur place,fromagerie, maraîchage,

vente directe sur les marchés.Un projet associatif et culturel est associé

au projet agricole : accueil de classes vertes,formation en bio-dynamie, stages de

découverte, et location d'un gîte pour 22 personnes, agrément éducation populaire.

Département : Saône et LoireRégion : Bourgogne

SCI Domaine de Saint-Laurent

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2005


L’histoire du GFA Amisio

D'abord trouver du foncier : Ludovic est un jeune porteur de projet de 30 ans quand il décide des'installer paysan. Il recherche donc un lieu. Après trois ans derecherche de foncier, il trouve une ferme de dix-sept hectares avec desbâtiments d'exploitation.

Investir collectivement pour faciliter l'installation :

Afin de ne pas hypothéquer le démarrage de son activité, il fait lechoix de créer un GFA avec de la famille et des amis. Il réunit vingt-quatre apporteurs de parts qui mettent en moyenne 18 750 F(2 860 h).

Pour maîtriser le foncier bâti, notamment les bâtiments d'exploita-tion (bergerie et hangar), il décide d'acheter en son nom propre lesbâtiments et les 1 100 m2 sur lesquels ils sont construits.

L'investissement collectif porte donc sur dix-sept hectares de terrespour un montant total de 450 000 F (68 600 h). Le montant de lapart est fixé à 5 000 F (762 h).

Voici venu le temps de l'installation : Après trois ans de galère, Ludovic arrive enfin à s'installer sur ses dix-sept hectares avec un troupeau de 350 brebis en agrobiologique.

CONTACTLudovic EstebanLes Claux05700 SavournonTél : 06 88 40 20 14Courriel : [email protected]

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique portant le foncier :GFAType de contrat de location :bail rural de 9 ansMontant du capital :68 600 uLes associés :24 associés avec un apport moyen de 2 860 uType de patrimoine :17 haDate de création :octobre 2000Activités sur le lieu :élevage ovin en agrobiologiqueDépartement :Hautes-AlpesRégion :Provence-Alpes-Côte d’Azur

GFA Amisio

Afin de permettre son installation Ludovic Esteban a crééun GFA pour acquérir dix-sept hectares. Vingt-quatreapporteurs de parts se sont associés à ce projet pour uncapital total de 450 000 F (68 600 K). Il a fait le choixd'acheter lui-même les bâtiments.



Au démarrage du projet, une ancienneéquipe du MRJC, engagée dans diffé-rentes associations, a souhaité créer un

projet d'animation et de développement local. Son intention est defaire vivre un lieu d'accueil et d'animation qui participe à la dyna-mique locale. Il s'agit de développer l'acquisition de savoir-faire, defavoriser une éducation à l'environnement, de mettre en valeur lesatouts du milieu rural, de favoriser la créativité des personnes et lesréalisations collectives.

La démarche est très progressive, avec, en premier lieu, l'achat d'unemaison. Cet achat a pu se réaliser grâce à l'apport financier d'une qua-rantaine de personnes du réseau et de la famille. Cette somme a étémobilisée dans un délai très court et certaines personnes ont égale-ment apporté leur aide bénévole à l'aménagement du lieu.

Une SCI pour la propriété du lieu et une association loi 1901 pour lagestion des activités ont été créées. Les six personnes d'origine (troiscouples) mettent le projet « à petits pas » au cœur de leurs préoccu-pations, (même si chacun a des activités professionnelles et militantesextérieures) avec pour intention de créer, à plus ou moins long terme,leurs emplois. C'est une montée en puissance très progressive et pru-dente, comme le nom de l'association l'indique, car l'équipe souhai-te garder la maîtrise de son projet.

Comme le montre cet exemple, il y a eu couplage de statuts entre uneSCI, pour faciliter l'acquisition du lieu et une association pour gérerles activités du projet.

L'engagement de bénévoles dans l’aventure a été et est encore un fac-teur de réussite.

Actuellement, 8 salariés permanents travaillent à A petits pas, un pro-jet d’extension des bâtiments avec création d’un centre d’héberge-ment (24 places) a vu le jour en 2005 et la S.C.I et l’association ontsigné un bail emphytéotique (bail longue durée)

CONTACTJean-Bernard Becquart

A petits pas16, rue de Canlers

62 310 RuisseauvilleTél : 03.21.41.70.07Fax : 03.21.41.70.60

Courriel : [email protected]: http://apetitspas.free.fr

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique portant le foncier :

une SCI et une associationType de contrat de location :

bail à construction pour la partie duterrain nouvellement construit et bail

emphytéotique pour le reste des bâtiments et du terrain

d'une durée de 30 ansMontant du capital :

45 665 eLes associés :

45 associés dont une association,57 adhérents (associations, familles ou

individus) à l’associationType de patrimoine :

extension d'une ancienne maisonbourgeoise bâtie

sur un terrain de 8000 m2

Date de création :1995

Date de rédaction de fiche :2001

Activités sur le lieu :éducation à l’environnement,

éco-tourisme, éco-énergies, pain, for-mation, accompagnement de porteurs

de projets, chantiers de jeunes volontaires

Département : Pas de CalaisRégion : Nord Pas-de-Calais

Association À petits pasProjet pour une alternative solidaire

En 1995, trois jeunes couples achè-tent une vieille bâtisse pour la res-taurer et y développer des activitésrurales alliant productions agri-coles, artisanales, services et ani-mations. Ils forment une SCI avecune quarantaine de membres.

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Avant toute démarche statutaire ou juridiques, il afallu trouver les bonnes personnes et le bon lieu pourque le projet collectif puisse se développer en mêmetemps que les désirs individuels. Equilibre qu’il faudraréussir à maintenir à long terme.

Après seulement, s’est posée la question de commentaccéder au lieu support du projet.

Nous souhaitions : une gestion collective, une duréede vie longue, séparer la propriété de l’usage, sortir dusystème spéculatif, avoir des soutiens financiers.

Il a donc fallu se renseigner (contacts, lectures, col-loques, rencontres d’associations…), essayer de com-prendre et choisir la formule la plus adaptée (en gar-dant à l’esprit que ça pouvait évoluer).

Finalement, notre choix s’est porté sur une Sociétécivile immobilière.

Débute alors un long travail pour mettre en place lesstatuts et comprendre toutes leurs implications àcourt et long termes. Beaucoup de choses à prévoirquand ça va bien pour quand ça ira mal.

Heureusement, nous avons bénéficié de l’aide juri-dique de proches impliqués dans notre démarche, etd’un bon notaire (dont le contact nous a été fournipar Asfodel84).

Ne restait plus qu’à contacter différents services de l’É-tat, et l’aventure a pu commencer dans le concret. Cequi n’est pas plus simple mais certainement plus épa-nouissant.

En conclusion, notre difficulté majeure a été deconvaincre les propriétaires de vendre, et surtout delutter contre la flambée du prix des terres.

CONTACTSCI La Mérigue,La Terrasse07140 St Pierre-St JeanCourriel :[email protected]éléphone des co-gérants :Antoine : 04 75 36 71 47,Gisela : 06 74 47 65 64,Jérôme : 06 13 71 20 06,

IDENTITÉ DU PROJETStructure juridique :Société civile immobilière.Type de contrat de location :

La SCI a acheté les terres, elle les louera d’ici peu àune association (en cours de création). Le montant decette location doit couvrir les frais de fonctionnementde la SCI. Le type de contrat n’est pas défini, il est liéau problème des ruines que l’on veut retaper (bail àconstruire…), en tout cas, il s’agira d’un long bail.Montant du capital:60 000 h (capital fixe).Les associés :18 associés dont 3 porteurs de projet sur le lieu + 30 « donne à terre ».Type de patrimoine :

9 ha en sud Ardèche, commune de Payzac.Principalement des pins et landes + 3 bâtimentstypiques en ruines (dont un proche du tas decailloux).Date de création : décembre 2004.Activités :

Pour le moment, on défriche et on met en sécurité.À terme : activité artisanale (menuiserie), activitéagricole, activités associatives (artistiques : modelage,sculpture, musique…), stages patrimoine, écocons-truction, énergies renouvelables, atelier boulangerie.Et aussi la recherche d’une autosuffisancealimentaire, énergétique, constructive,et gestion des déchets.

Département : ArdècheRégion : Rhône-Alpes

SCI La Mérigue


84) Asfodel = Association de formation et de développement rural appliquéau local


85) CSA = Community supported agriculture86) ASC = Agriculture soutenue par la communauté

Les partenaires établissent ensemble la quantité et la diversité desproductions, les méthodes agronomiques à employer (dans lerespect de la charte de l'agriculture paysanne), les modalités delivraison, le prix de l'abonnement et l'implication de chacundans le fonctionnement de l'Amap (distribution, trésorerie, ani-mation, gestion des adhésions et listes d'attente, rôles des per-sonnes chargées de liaison et co-rédacteurs du bulletin d'infor-mation...).

Les consommateurs règlent, avant la saison, une part de la récol-te de la ferme. Pour le producteur, la somme obtenue permet depayer tous les coûts engendrés par la plantation et lui évite lesproblèmes de trésorerie. Durant la saison, le producteur livre sesproduits fraîchement ramassés, une fois par semaine, sur saferme ou sur un site convenu où les « consom'acteurs » peuventvenir chercher leurs paniers. Le paysan est présent à chaque dis-tribution pour répondre aux éventuelles questions, soutenu parun consommateur différent d'une distribution à l'autre.

Les liens qui se créent entre les consommateurs et les agricul-teurs (visites, discussions sur les modes de production, co-orga-nisation des distributions, fixation du prix en fonction des coûtsde production, participations ponctuelles aux travaux, organisa-tion de fêtes) établissent une relation de coopération et deconfiance.

Le développement des Amap est soutenu par l'association« Alliance paysans écologistes consommateurs ». Celle-ci aide lesgroupes de consommateurs et les producteurs souhaitant s'in-vestir dans une Amap à s'organiser. Il existe plusieurs milliersd'associations de consommateurs de ce type dans le monde(CSA85 dans le monde anglo-saxon, ASC86 au Québec, Teïkeï auJapon). En France, les Amap sont nées en 2001.

QUI CONTACTER ?Sur la Provence :

Alliance Provence paysans écologistes consommateurs

17, Rue Daniel Melchior 83000 Toulon

Tel : 04 94 98 80 00 Fax : 04 94 98 80 05

Courriel : [email protected] Site : www.allianceprovence.org

Sur Rhône-Alpes :

Alliance paysans écologistes consommateurs

8, Quai Maréchal Joffre 69002 Lyon

Tel : 04 78 37 19 48Courriel : [email protected]

Site : http://alliancepec.org

Sur Ile de France :

Alliance paysan consom’acteurs Ile de France - Amap

20, Rue Boieldieu 93500 Pantin

Tel : 01 45 23 42 19Courriel : [email protected]

Site : www.reseauamapidf.org

En juillet 2004, on comptait plus de soixante Amap en France

(41 en Paca, 8 en Rhône-Alpes,8 en Midi-Pyrénées, 3 en Ile-de-France,

1 en Champagne-Ardenne et 1 en Auvergne).

D'autres initiatives intéressantesCes initiatives sont portées généralement par des associations. Elles n’ont pas pour projet d'acquérir directement du foncier,

mais leurs actions peuvent faciliter la constitution de groupes, ou la création de réseaux militants autour des projets ruraux.

Les AmapUne Amap est une association entre un groupe deconsommateurs qui s'engage à soutenir une ou plu-sieurs fermes et le (ou les) paysan(s) concerné(s). Ungroupe de consommateurs se forme. Il cherche un (ouplusieurs fermiers) partenaire(s) intéressé(s) par la for-mule et visite son exploitation (ou leurs exploitations).

Chapitre 6Les aspects légaux

de la gestion foncière

6-1-1Les aspects légaux


87) L’article L. 141-1, II, 3° du Code rural stipule que les Safer peuvent « acquérir, dans le but d'améliorer les structures foncières, des parts de sociétésciviles à objet agricole donnant vocation à l'attribution en propriété ou en jouissance de biens agricoles ou forestiers ou l'intégralité des parts ouactions de sociétés ayant pour objet principal l'exploitation ou la propriété agricole et, notamment[…] des parts de groupements fonciers agricoles ».

88) C. rur, art. L. 111-2.

6-1La Safer

La Safer peut, dans sa mission d’intérêt général,avoir un rôle de relais dans la capitalisation desGFA. La loi du 9 juillet 1999, dite d’orientationagricole, ajoute aux prérogatives détenues par lesSafer celle d’acquérir des parts sociales. L’articleL. 141-1, I du Code rural parle de lui-même : lesSafer « peuvent être constituées pour contribuer,en milieu rural, à la mise en œuvre du volet fon-cier de la politique d'aménagement et de dévelop-pement durable du territoire rural » ; il est préci-sé ensuite qu’« elles ont pour mission d'améliorerles structures foncières par l'installation ou lemaintien d'exploitants agricoles ou forestiers, parl'accroissement de la superficie de certainesexploitations agricoles ou forestières, par la miseen valeur des sols et, éventuellement, par l'amé-nagement et le remaniement parcellaire ». Enfin,la loi nous indique que les Safer ont pour missiond’assurer la transparence du marché foncierrural.

La participation des Safer au capital d’un grou-pement foncier87 est facultative, mais il faut envi-sager le renforcement de leur rôle par une appli-cation effective des textes. L’outil juridique qu’estla Safer doit permettre la réalisation des objectifsdéfinis par la politique d’aménagement rural. À ce titre, il est primordial que ces organismesprennent le relais d’une impossible mobilisationde l’épargne privée. Faut-il rappeler que les Safersont un outil devant « favoriser la mise en valeurdurable des potentialités et des caractéristiqueslocales de l’espace agricole et forestier »88 ?

Les dynamiques locales sont ici essentielles :chaque comité technique départemental a unpouvoir d’appréciation quant aux objectifs priori-taires qui lui permettent d’agir sur le foncier : ilconvient de les identifier et d’engager alors desnégociations dont la coloration politique est évi-dente…

Les aspects légaux de la gestion foncière

Qui sont les organismes qui interviennent dans la gestion foncière ?



89) UR = Unité de référence, l’équivalent de la SMI (Surface minimum d’installation)90) SDDS = schéma directeur départemental des structures

6-2Le contrôle

des structuresInstitué par le législateur en vue de contrôlerl’aménagement de l’espace rural, le contrôle desstructures est le signe de l’intervention de l’Étatdans la politique foncière. Les articles L. 331-1 etR. 331-1 et suivants du Code rural posent deslimites à la liberté de mettre en valeur des biensfonciers ruraux.

La législation sur le contrôle des structures placesous surveillance tout mouvement de foncieragricole : la Safer a ici le rôle de gendarme.L’instrument de référence est la limitation de lasuperficie maximale qui peut être détenue parune structure sociétaire : ainsi, jusqu’à la loi surle développement des territoires ruraux promul-guée en février 2005, une EARL voyait sa superfi-cie limitée à 10 UR89. Les GFA voient, sauf excep-tion, leur surface totale limitée à 15 UR.Toutefois, rien n’interdit alors de constituer plu-sieurs GFA afin de ne pas dépasser la limite poséepar le législateur…

L’administration surveille la superficie totale desbiens et la nature des biens support d’une activi-té économique. Les déclarations ou autorisationsd’exploiter sont des formalités administrativesqui visent à réguler le marché foncier : l’UR est lamesure de référence de la dimension des sociétéspossédant du foncier agricole.

Lors de l’acquisition de foncier agricole, commeà l’occasion de tout mouvement de parts socialesde sociétés existantes, il faut veiller à respecter lesopérations requises par la législation sur lecontrôle des structures d’exploitation. Le contrô-le des structures a un domaine d’application trèslarge : il vise la mise en valeur du sol et non lapropriété ou la possession. Il s’applique donc auxagrandissements et réunions d’exploitations, ins-tallations, création de sociétés et modificationdans la répartition de leur capital social.L’application de la législation est mise en œuvresur le plan départemental : le SDDS90 fixe les dif-férents seuils et critères de mise en œuvre ducontrôle.

Le contrôle des structures peut être un atout lorsde l’acquisition du foncier : n’oubliez pas que lesobjectifs prioritaires de cet interventionnismeétatique est de favoriser l’installation et de luttercontre le démembrement des exploitations.



91) CDOA = Commission départementale d'orientation agricole92) PAD = Plan d'agriculture départementale93) CAD = Contrat d'agriculture durable94) Cuma = Coopérative d'utilisation du matériel agricole

6-3La CDOA

Composition, rôle etfonctionnement de la CDOALa CDOA91 a été créée par la loi de modernisa-tion de l'agriculture de février 1995. Ses attribu-tions et sa composition ont été augmentées par laloi d'orientation agricole du 9 juillet 1999.

CompositionLa CDOA doit réunir trente-deux membres,parmi quatre types :

– cinq représentants de l'État et des collectivitésterritoriales,

– quatorze représentants du secteur agricole pro-prement dit,

– huit membres représentants des activitésconcernées par l'agriculture,

– cinq membres au titre d'associations ou d'ex-perts.

L'ouverture apportée par la loi d'orientation agri-cole de juillet 1999 a porté essentiellement sur lesreprésentants :

– des consommateurs, – des associations de protection ou de gestion de

la nature, – de l'artisanat, – de la distribution (deux au lieu d'un précédem-

ment), – du Conseil régional ;

Cette ouverture a été compensée par l'augmenta-tion de la représentation agricole :

– deux représentants supplémentaires des syndi-cats agricoles

– deux autres représentants de la Chambre d'agri-culture,

– un représentant des fermiers et métayers.

La majorité reste donc très agricole (surtout si ony inclut une bonne partie des membres représen-tant les activités directement concernées parl'agriculture).

La durée du mandat des membres est de troisans. Chaque membre est pourvu de deux sup-pléants désignés dans les mêmes conditions queles titulaires.

Attributions : un rôle consultatifauprès du préfetLa CDOA assure deux types de fonctions :

– une fonction de type « parlement » pour lesquestions agricoles de portée générale notam-ment à travers sa participation à l'élaborationdu PAD92 et du SDDS

– une fonction de type « administrative » par saparticipation à l'examen des demandes indivi-duelles des agriculteurs ; cette fonction peutêtre assurée par l'une ou l'autre des sectionsspécialisées.

La possibilité de constituer des sections spécialiséesLe préfet peut organiser jusqu'à quatre sectionsspécialisées, leur dénomination détermine lechamp de leurs compétences :

– structures et économie des exploitations, la plusimportante, en charge du contrôle des struc-tures, du financement des exploitations agri-coles (hors CAD93) et de l'attribution des aideset droits à produire...

– agriculteurs en difficulté,– coopératives (agrément des coopératives, attri-

bution des aides spécifiques aux Cuma94)– contrats territoriaux d'exploitation.Chacune de ces sections doit obligatoirement être

constituée des représentants suivants :– les cinq représentants de l'administration et des

collectivités territoriales,– les huit représentants des syndicats agricoles,

Le préfet à la faculté d'y ajouter tout ou partie desautres membres de la CDOA. Il peut également ynommer des experts à raison de leurs compé-tences et créer en tant que de besoin des groupesde travail.



La section est tenue de rendre compte régulière-ment de son activité à la CDOA plénière et desoumettre à son examen un bilan au moins unefois par an.

Lorsqu'il n'y a pas de section, c'est la CDOA plé-nière qui assure le travail.

FonctionnementUn décret95 s'applique à toutes les commissionsconsultatives, et fixe un certain nombre de règlesde fonctionnement :

Convocation et ordre du jour

Les membres de la commission doivent recevoirl'ordre du jour au moins cinq jours à l'avance.Cette obligation ne s'applique pas aux documentsnécessaires à l'examen des affaires inscrites pourlesquels il n'est pas illégal qu'ils soient remis enséance...

En revanche, il ne saurait y avoir de traitementdiscriminatoire entre les différents membres dela CDOA pour l'accès à l'ensemble des documentsnécessaires au travail de la commission.

Quorum

Il est égal à la moitié des membres titulaires. S'iln'est pas atteint, il doit y avoir une nouvelleconvocation pour un ordre du jour identique et lacommission délibérera alors sans conditions dequorum.

Intérêt personnel

Les membres de la commission ne peuventprendre part aux délibérations sur une affaire oùils ont un intérêt personnel, direct ou indirect(par ex. lien familial).

Confidentialité

Les membres sont tenus à la confidentialité desdébats et des dossiers relatifs aux demandes indi-viduelles, non pas au résultat du vote pourchaque avis donné ni aux orientations et posi-tions de portée générale exprimées au sein de laCDOA.

Procès-verbal

Le procès-verbal, doit indiquer :

– les noms et qualités des membres présents, – les questions traitées et le sens des délibéra-

tions. Tout membre peut demander qu'y soit mentionnéson désaccord avec la majorité. C'est la DDAF quiassure le secrétariat de la CDOA et de ses sec-tions.

Conditions de recours

Important : seule la décision du préfet peut fairel'objet d'un recours ; en aucun cas l'avis de laCDOA.

Trois types de recours possibles :

– gracieux : par LRAR96 adressée à l'auteur de ladécision, en l'occurrence le préfet

– hiérarchique : par LRAR adressée à l'autoritésupérieure à celui qui a pris la décision, àsavoir le ministre de l'Agriculture

– contentieux : par LRAR ou dépôt au greffe,devant le Tribunal administratif

Délais pour agir :

– contre la décision : dans les deux mois à comp-ter de sa notification aux intéressés ou de sapublication (pour le recours d'un tiers à ladécision) ;

– en cas de recours gracieux ou hiérarchique,l'autorité administrative dispose de deux moispour répondre. À compter de la date de cetteréponse, ou au terme des deux mois s'il n'y apas de réponse (qui équivaut à un rejet), lerequérant dispose de deux mois pour agirdevant le Tribunal administratif.

95) N° 83-1025 du 28 novembre 198396) LRAR = lettre recomandé avec accusé de réception

Chapitre 7Le bâti

7-1-1Le bâti

97) Amexa = Assurance maladie des exploitants agricoles

7-1Les règles

de constructibilité pour un projet agricole

Règles générales– Une demande de permis de construire est obli-gatoire pour toute construction supérieure à 20m2. En deçà, une simple déclaration en mairiesuffit ;

– Les demandes de permis ou les déclarationssont systématiquement à faire auprès de la mai-rie du siège d'exploitation ;

– Le tampon d'un architecte est obligatoire à par-tir de 170 m2 pour un hangar et 200 m2 pour unehabitation.

Fausse rumeur : Il est couramment considéréqu'un paysan ne peut obtenir le droit de construi-re une habitation qu'à compter de la 2ème ou3ème année d'installation (selon les sources d'in-formation). En fait, la loi ne dit rien de ces délais,mais permet au contraire, si l'on respecte lesconditions ci-après, de construire dès l'installa-tion de l'activité agricole.

Bâtiments d'élevagePièces et conditions à réunir– indiquer le nombre d'animaux logés avant et

après travaux : en fonction du nombre d’ani-maux et de l’élevage pratiqué, une demanded’autorisation ou une simple déclaration est àeffectuer,

– fournir une copie du formulaire de déclarationauprès de la Ddass au titre du Règlement sani-taire départemental,

– fournir le récépissé du dépôt d'un dossier dedéclaration au titre de la législation sur les ins-tallations classées,

– fournir le récépissé du dépôt d'une demanded'autorisation d'exploiter au titre de la législa-tion sur les installations classées.

Incertitude : il semble que la cotisation àl'Amexa97 et à la MSA soit une condition au droitde construire même pour un bâtiment d'élevage.Toutefois les pratiques sont différentes selon lesadministrations départementales : demandezl’avis préalable de l’organe administratif instruc-teur du dossier.

Logement d'exploitant agricolePièces et conditions à réunir– fournir l'attestation de cotisation à l’Amexa,– fournir l'attestation d'inscription à la MSA,– être capable de justifier de la nécessité d'un

logement sur le lieu d'activité agricole auregard des impératifs de ces activités,

– indiquer sur le plan de situation le siège de l'ex-ploitation agricole,

– fournir en quatre exemplaires un plan de massefaisant apparaître les bâtiments constituantl'exploitation agricole,

– indiquer le nombre d'animaux produits le caséchéant.

Important : les droits d'un cotisant solidaire nesont donc pas les mêmes que ceux d'un paysan àtitre principal, le premier ne cotisant pas àl'Amexa. Un cotisant solidaire ne peut donc pas(a priori) bénéficier d'une autorisation deconstruire un logement.

Dans ces cas litigieux, trois stratégies existent :

– négocier avec la mairie, la DDE et l'urbanismequi peuvent peut-être appuyer une demandelégitime (hypothèse peu probable),

– ne rien demander à personne etfaire...

– ne rien faire !

Le bâtiNous rassemblons ici toutes les règles et pratiques spécifiques aux habitations, hangars, ateliers...

Chapitre 8Rôle

des collectivités localesdans la gestion foncière

8-1-1Rôle des collectivités locales

dans la gestion foncière

98) Établissement public foncier

Ces parties présenteront les différents dispositifsmis en place par les lois dites Voynet etChevènement de 1999 qui redéfinissent une gran-de part des méthodes et outils d’aménagement dufoncier. Nous nous attarderons aussi sur :

➞ La gestion des POS et du PLU

➞ le rôle des agences locales

➞ des EPF98 futurs

➞ des SCI territoriales

De plus, des élus se sont engagés dans des initia-tives remarquables de stockage de foncier ou demise en place de fermes et d’ateliers relais. Notrevolonté est de capitaliser ces expériences pouraffirmer « qu’agir concrètement sur le foncier,c’est possible ».

Rôle des collectivités localesdans la gestion foncière

Notre ambition dans cette partie est de définir le rôle des acteurs publics dans la gestion du patri-moine foncier. De l’élu local au conseiller régional, chacun possède des outils techniques qui lui per-mettent d’intervenir sur le foncier en termes d’aménagement, mais aussi dans le but de favoriser lacréation d'activité en milieu rural.

Cette partie vous parviendra par le biais du système de mise à jour que nous envisageons de créer.

Chapitre 9Annexes

9-1-1Annexes

9-1Pour aller plus loin

sur les SCI

Constitution de la SCIAcquisition de la personnalité moraleL'article 1845, alinéa 2 du Code civil précise :

«Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquellesla loi n'attribue pas un autre caractère, à raison deleur forme, de leur nature, ou de leur objet».

Sont commerciales, à raison de leur forme et quelque soit leur objet, les sociétés en nom collectif,les sociétés en commandite simple, les sociétés àresponsabilité limitée et les sociétés par actions.

Le contrat de sociétéL'article 1832 alinéa 1 du Code civil précise :

«La société est instituée par deux ou plusieurs per-sonnes qui conviennent, par un contrat, d’affecter,à une entreprise commune, des biens ou leurindustrie, en vue de partager le bénéfice ou de pro-fiter de l'économie qui pourra en résulter».

Règles générales de validité des contrats

L'article 1108 du Code civil précise :

«Quatre conditions sont essentielles pour la validi-té d'une convention :– le consentement de la partie qui s'oblige– sa capacité de contracter– un objet certain qui forme la matière de l’engage-

ment– une cause licite dans l'obligation.»

Le consentementL'article 1109 du Code civil précise :« Il n’y a point de consentement valable si leconsentement n'a été donné que par erreur, ou s'ila été extorqué par violence ».

La capacité des associésL'article 1123 du Code civil précise :« Toute personne peut contracter si elle n'en est pasdéclarée incapable par la Loi ».

L'article 1124 du Code civil précise :« Sont incapables de contracter, dans la mesuredéfinie par la loi,

➞ les mineurs non émancipés➞ les majeurs protégés au sens de l'Article 488 du

Code civil ».Deux époux, seuls ou avec d'autres personnes,peuvent être associés dans une même société, etparticiper, ensemble ou non, à la gestion sociale.

L'article 1832-1 alinéa 1 du Code civil précise :" Même s'ils n'emploient que des biens de commu-nauté pour les apports à une société, ou pour l’ac-quisition de parts sociales, deux époux, seuls ouavec d'autres personnes, peuvent être associés dansune même société, et participer, ensemble ou non,à la gestion sociale ". Un époux ne peut, sous peinede nullité, employer des biens communs pourfaire apport à une société, ou acquérir des partssociales non négociables, sans l'accord de sonconjoint.

Les personnes morales de droit privé qui jouis-sent de la capacité juridique peuvent être asso-ciées d'une société civile. Les associations nondéclarées, étant dépourvues de la capacité juri-dique et de tout patrimoine propre, ne peuventfaire partie d'aucune société. Les syndicats pro-fessionnels peuvent devenir des sociétés civiles.La participation de l’État, dans une société civile,est possible.

Les communes, départements et régions ne peu-vent prendre de participations dans le capitald'une société civile, sauf autorisation accordée enConseil d’État.

L’objet de la sociétéL'objet du contrat est la mise en commun, par lesassociés, de biens ou de leur industrie, en vue departager le bénéfice ou de profiter de l'économiequi pourra en résulter. L’objet correspond à l'acti-vité que la société envisage d'exercer.

9-1-2Annexes

L'objet doit être :– déterminé,– civil,– possible,– licite.Une société ne peut être civile que si son objet estlui-même civil. D'une façon générale, est illicitetoute activité contraire aux prescriptions décla-rées impératives par la loi.

Cause du contratL'article 1131 du Code civil précise :« L'obligation sans cause ou sur une fausse causeou sur une cause illicite ne peut avoir aucuneffet ».

La cause du contrat est l'intérêt qui poussechaque contractant à s'associer.

Il ne faut pas confondre objet et cause :– L'objet, c’est l'activité promise à la société.– La cause, c’est le motif pour lequel diverses per-

sonnes sont convenues de s’associer.Une société peut avoir un objet licite et être annu-lable pour cause illicite.

La nullité du contratL'article 1844-10 du Code Civil précise :« La nullité de la société ne peut résulter que de laviolation des dispositions des articles 1832, 1832 -1 alinéa et 1833 du Code civil, ou de l’une descauses de nullité des contrats en général.»

La responsabilité des associésLes associés sont responsables indéfiniment desdettes sociales, et ce, proportionnellement à leurpart dans le capital social. Les éléments spéci-fiques du contrat de société sont au nombre dequatre :– la pluralité d'associés,– les apports,– le partage des bénéfices ou des pertes,– la volonté de se comporter en associé : c’est l’af-

fectio societatis.

La pluralité d’associésIl faut au moins deux associés pour que la socié-té existe. La loi ne prévoit aucun chiffre maxi-mum. Cependant, il faut faire attention au grand

nombre d’associés car la Cob99 a déjà

édicté des notes mettant en garde contre une sus-picion d’appel public à l’épargne.

Les apportsLes apports correspondent aux biens (sommed'argent, immeuble, exploitation agricole...), dontles associés transfèrent la propriété ou la jouis-sance à la société. En contrepartie, ils reçoiventdes parts sociales. L’apport peut être réalisé ennuméraire, en nature, ou en industrie. Il y aapport en industrie lorsqu'un associé met à la dis-position de la société, ses connaissances tech-niques, son travail ou ses services. En pratique,les apports en industrie sont fréquemment utili-sés par le conjoint qui souhaite prendre des partssociales dans la société tout en valorisant unecompétence particulière.

La participation aux résultatsPour qu’il y ait société, il faut que les associésaient en vue de partager le bénéfice ou la réalisa-tion d'une économie. Ils doivent aussi s'engager àcontribuer aux pertes. La part de chaque associédans les bénéfices et sa contribution aux pertes secalculent proportionnellement aux parts déte-nues dans le capital social ; toutefois, les statutspeuvent librement adapter cette répartition poséepar le législateur afin de privilégier tel ou tel asso-cié.

L'affectio societatisC'est la volonté, de tous les associés, de collabo-rer, ensemble et sur un pied d'égalité, à la pour-suite de l'œuvre commune. On parle de la dimen-sion psychologique du contrat de société : il fautici prendre note de l’importance de la considéra-tion de la personnalité des associés qui font éta-blir un projet commun. La dissolution anticipéepour cause de mésentente est fréquente, notam-ment dans les SCI de couples ou les GFA fami-liaux.

Les statuts de SCIL'article 1835 du Code civil précise :« Les statuts doivent être établis par écrit. Ils déter-minent, outre les apports de chaque associé, laforme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capi-tal social, la durée de la société, et les modalités deson fonctionnement ».

99) Cob = Commission des opérations de bourse

9-1-3Annexes

En l’absence d'écrit, une société ne peut êtreimmatriculée, et ne peut bénéficier de la person-nalité morale. Ce serait une société créée de fait.

Les statuts peuvent être établis par acte sousseing privé ou par acte notarié. Dès que l’acteconstate l’apport d'un bien ou d'un droit soumisà publicité foncière, il doit être dressé en la formeauthentique. Les associés disposent d'une grandeliberté pour fixer l'organisation et le fonctionne-ment de la société civile. Les mentions obliga-toires qui doivent figurer dans les statuts sont :– les apports : selon l’article 1835 du Code civil,

les statuts doivent indiquer les apports dechaque associé.

– la forme de la société – l'objet social à savoir l’activité exercée par la

société– la raison sociale ou la dénomination sociale : les

sociétés civiles peuvent avoir une raison socia-le composée uniquement du nom des associés.En pratique, on rencontre presque exclusive-ment des dénominations sociales. Elles sontsouvent en rapport avec l'objet de la société.

– le siège social : ce sont les statuts qui détermi-nent le siège social. L’adresse du siège social estdéterminante de :1. la nationalité de la société,2. les tribunaux compétents en cas de litige,3. le lieu où doivent être accomplies les forma-

lités légales de publicité,4. le lieu où se réunissent les assemblées géné-

rales.Les associés fixent librement le siège de leursociété.

– le capital social : la loi ne fixe aucun capitalminimal, sauf pour les sociétés civiles faisantappel public à l'épargne. Dans ce cas, le capitalminimal est de 760 000 euros. Une société civilepeut être constituée uniquement entre appor-teurs en industrie. Dans ce cas, elle est constituéesans capital social. Le capital peut être variable.Les associés fixent librement, dans les statuts, lesconditions pour effectuer les apports en numé-raire. Les statuts laissent, à la gérance, le soin defixer les dates et les montants des versements.L’apporteur est associé, dès la conclusion ducontrat, avant le terme fixé pour libérer sonapport. Le capital social est divisé en parts égales.

L'indication du capital social doit figurer sur tousles actes ou documents destinés aux tiers.

– la durée de la société : elle est déterminée dansles statuts. Elle ne peut excéder 99 ans. Elle courtà compter de l'immatriculation au Registre ducommerce et des sociétés, sauf particularités liéesà un agrément ou une autorisation administrati-ve.

– les modalités de fonctionnement : ce sont lesstatuts qui déterminent les modalités de fonc-tionnement. La loi laisse une très grande libertéaux associés.

L’acquisition de la personnalitémoraleL'article 1842 alinéa 1 du Code civil indique queles sociétés civiles jouissent de la personnalitémorale, à compter de leur immatriculation auRegistre du commerce et des sociétés.

L'article 1842 alinéa 2 du Code civil précise :« Jusqu'à l’immatriculation, les rapports entre lesassociés sont réglés par le contrat de société et parles principes généraux du droit applicable auxcontrats et obligations. Pendant la période quis'écoule entre la signature des statuts et l’immatri-culation, les tiers ne peuvent avoir de liens dedroits avec la société, celle-ci n'existant pas ».

L'article 1843 du Code civil précise :" Les personnes qui ont agi au nom d'une société enformation avant l’immatriculation sont tenues desobligations nées des actes ainsi accomplis, avecsolidarité si la société est commerciale, et sans soli-darité dans les autres cas. La société régulièrementimmatriculée peut reprendre les engagements sous-crits qui sont alors réputés avoir été, dès l'origine,contractés par celle-ci ".

En principe, on annexe aux statuts un état dont lasignature emportera reprise automatique etrétroactive des engagements par la société, dèsl’immatriculation. Il importe ici de bien indiquerexpressément les actes qui ont été accomplis aunom de la société en formation pour éviter toutdésagrément. Pour pallier ces inconvénients, uneAG peut décider la reprise des engagements dansles conditions fixées par les statuts.

9-1-4Annexes

Conséquences de l'acquisition de la personnalitémorale :– La société devient une entité juridique à part

entière.– La société possède un actif et un passif.– La société peut agir en justice. Le tribunal com-

pétent pour connaître des litiges est le Tribunalde grande instance.

Fonctionnement d'une SCICette partie fait état de tous les éléments qui par-ticipent au fonctionnement d'une SCI :– la gérance,– les décisions collectives,– les AG ...

La gérance

La nomination des gérantsLe nombre de gérants est fixé librement dans lesstatuts. Le ou les gérants peuvent être choisisparmi des associés ou des personnes non asso-ciées à la société. Lors de la constitution, le ou lesgérants sont nommés :– soit par les statuts : l’inconvénient est ici qu’une

modification du gérant entraîne une modifica-tion des statuts qui a un coût en raison desobligations de publicité.

– soit par une assemblée générale distincte.Au cours de la vie sociale, les gérants sont nom-més par une assemblée générale.

Une personne morale peut être nommée géranted'une SCI. Dans ce cas, les dirigeants sont soumisaux mêmes conditions et obligations que s’ilsétaient gérants en leur nom propre et encourentles mêmes responsabilités civile et pénale. Dansle cas d’une nomination d'une personne moraleen qualité de gérante d'une SCI, l’acte de nomi-nation doit indiquer le nom de ses représentantslégaux. Dans ce cas, la personne morale n'a pas àdésigner de représentant permanent.

La capacité du gérantLe gérant doit être capable d'accomplir les actesde la vie civile. L'article 481 alinéa 1 du Code civilindique que le mineur émancipé est capable,

comme un majeur, de tous les actes dela vie civile. Il peut donc être gérant

d'une SCI. Le mineur non éman-

cipé ne peut être gérant d'une SCI. L'article 1832- alinéa 1 du Code civil indique : « Même s’ilsn'emploient que des biens de communauté pour lesapports à une société ou pour l’acquisition de partssociales, deux époux, seuls ou avec d’autres per-sonnes, peuvent être associés dans une mêmesociété, et participer, ensemble ou non, à la gestionsociale ». La nationalité n’est pas un obstacle àl'exercice de la fonction de gérant.

La rémunération du gérant

Le gérant d’une SCI peut cumuler ses fonctionsavec un emploi salarié dans la société. Le contratde travail doit correspondre à un emploi effectifet distinct des fonctions de gérance.

Attention lorsque le gérant bénéficie d’alloca-tions retraite : la compatibilité du mandat degérant et du bénéfice de ces prestations socialesn’est pas évidente…

La publicité concernant le gérantLa nomination et la cessation des fonctions degérant doivent faire l'objet d'une publicité :– dans un journal d'annonces légales– auprès du greffe du Tribunal de commerce.

La cessation des fonctions du gérantLes fonctions de gérant d'une SCI cessent par :– l'arrivée du terme,– la révocation par les associés,– le juste motif,– la révocation judiciaire,– la démission,– le décès,– l’incapacité,– l'interdiction ou la déchéance.

Les pouvoirs du gérantL'article 1848 du Code civil indique :« Dans les rapports entre associés, le gérant peutaccomplir tous les actes de gestion que demandel'intérêt de la société. S'il y a plusieurs gérants, ilsexercent séparément ces pouvoirs, sauf le droit quiappartient à chacun de s’opposer à une opérationavant qu’elle ne soit conclue, le tout, à défaut dedispositions particulières des statuts, sur le moded'administration ».

9-1-5Annexes

L'article 1849 du Code civil indique :" Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage lasociété par les actes entrant dans l'objet social. Encas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent sépa-rément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent.L'opposition formée par un gérant aux actes d'unautre gérant est sans effet à l'égard des tiers, àmoins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connais-sance. Les clauses statutaires limitant les pouvoirsdes gérants sont inopposables aux tiers ".

Les pouvoirs des gérants sont définis librementpar les statuts, en ce qui concerne les rapportsentre les associés. En général, l'acquisition, lacession de biens immobiliers et les emprunts sontsoumis à l'autorisation préalable des associés.Vis-à-vis des tiers, le gérant engage la société parles actes entrant dans l'objet social.

Responsabilité du gérantLe gérant est responsable envers la société etenvers les tiers :– des infractions aux lois et règlements,– des violations des statuts,– des fautes commises dans sa gestion.Au plan pénal, contrairement aux sociétés com-merciales, il n’existe aucun texte pénal particu-lier. En cas d'infraction, c’est le droit pénal com-mun qui s'applique.

Conventions entre la société et l’un de ses gérants

La procédure concernant le contrôle des conven-tions entre la société et l'un de ses gérants ne s'ap-plique que dans les SCI exerçant une activité éco-nomique.

Les décisions collectivesL'article 1853 du Code civil précise :" Les décisions sont prises par les associés réunisen assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoird’autres modes de décisions notamment qu’ellesrésulteront d'une consultation écrite ".

Ce sont les statuts qui fixent les modalités desréunions des assemblées et les conditions danslesquelles les décisions sont prises.

Convocation des assembléesCe sont les statuts qui déterminent la personnequi convoque les assemblées. Généralement, laconvocation incombe au gérant. Tout associé nongérant peut, par lettre recommandée, et à toutmoment, demander au gérant de provoquer unedélibération des associés sur une questionprécise.

Formes et délais de convocationLes convocations doivent être adressées par lettrerecommandée, quinze jours avant la date de laréunion. Les lettres de convocation doivent indi-quer l'ordre du jour de l'assemblée. Le gérant doitobligatoirement convoquer une assemblée géné-rale annuelle qui aura pour objet l'approbationdes comptes annuels.

Toutes les modifications statutaires résultent desdécisions prises en AG extraordinaire.

On peut préciser dans les statuts pour faciliter latenue et la convocation d’une AG que cela peutêtre réalisé par simple courrier ou par tout autremoyen de télécommunications modernes si onprécise à quelle condition l’AG peut valablementsiéger

La prévision statutaire de la possibilité de convo-quer les associés par courrier électronique, detenir une AG par visioconférence et les modalitésde vote est importante : il faut prendre en comp-te la question qui est soumise au vote des asso-ciés. Dans certaines hypothèses, le vote à distan-ce n’est pas permis.

Les associés d'une SCI et la gestion des parts socialesLa situation des associésIls ne se sont pas propriétaires des biens compo-sant l'actif social. Les apports transfèrent la pro-priété des biens à la société constituée.

9-1-6Annexes

Leurs droits sont représentés par des partssociales. L'article 1844 - 1 du Code civil précise :« La part de chaque associé dans les bénéfices, et sacontribution aux pertes se déterminent à propor-tion de sa part dans le capital social, et la part del'associé qui n'a apporté que son industrie est égaleà celle de l'associé qui a le moins apporté, le toutsauf clause contraire ».

Toutefois, la stipulation attribuant, à un associé,la totalité du profit procuré par la société oul’exonérant de la totalité des pertes, celle excluantun associé totalement du profit ou mettant à sacharge la totalité des pertes sont réputées nonécrites : on parle de clauses léonines.

Conformément aux dispositions de l'article 545du Code civil, tout associé a le droit de resterdans la société. Il ne peut être exclu ou contraintde céder ses parts contre son gré.

Tout associé peut se retirer, totalement ou par-tiellement, de la société, dans les conditions pré-vues par les statuts. Il faut aménager ce droit deretrait en prévoyant un délai de préavis, lesmodalités de remboursement de l’apport par l’as-socié retrayant.

Tout associé a le droit de participer aux bénéficesde la société. Il ne peut être exclu de sa contribu-tion aux pertes.

Les obligations des associés

Envers la SCIL'article 1843 - 3° alinéa 1 du Code civil indique :« Chaque associé est débiteur, envers la société, detout ce qu'il a promis de lui apporter en nature, ennuméraire, en industrie ».

Envers les tiersVis-à-vis des tiers, les associés répondent indéfi-niment des dettes sociales, à proportion de leurpart dans le capital social, à la date de l'exigibili-té ou au jour de la cessation des paiements.

Les parts sociales de SCIL'article 1841 du Code civil indique :«Il est interdit, aux sociétés n’y ayant pas été auto-risées par la loi, de faire publiquement appel àl'épargne ou d'émettre des titres négociables, àpeine de nullité des contrats conclus ou des titresémis.»

– Forme des parts sociales : Les sociétés civiles dedroit commun ne peuvent pas émettre de titresnégociables.

– Valeur nominale : Le capital social est divisé enparts égales. Aucune disposition légale n’imposeune valeur nominale minimale pour les partssociales, sauf s'il s'agit de sociétés faisant publi-quement appel à l'épargne ou pour les sociétésciviles professionnelles.

– Droit sur les parts sociales : c’est le propriétairedes parts qui a la qualité d'associé.

1. Lorsque la propriété des parts sociales estdémembrée entre l’usufruitier et le nu-pro-priétaire, cas fréquent dans l’hypothèse d’unedonation-partage avec réserve d’usufruit, lesdroits respectifs des associés sont sourcesd’interprétations divergentes.

➨ la jurisprudence est actuellement hésitantequant à l’attribution des droits politiquesentre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Ilsemble judicieux de prévoir quelles sont lesprérogatives accordées à chacun en fonctionde la nature du vote : une rédaction précisedes clauses statutaires évite tout contentieux.

2. L’indivision : chaque indivisaire a la qualitéd'associé. Les co-indivisaires doivent êtrereprésentés par un mandataire unique.

3. La communauté entre époux : sous le régimede la communauté légale, les parts socialessont des biens communs si elles correspon-dent à des apports de biens communs ou sielles ont été acquises pendant le mariage. Il enest de même pour les pacsés

– les cessions de parts sociales : en principe, lescessions de parts sociales ne peuvent être réali-sées qu’avec l’agrément de tous les associés.Toutefois, les statuts peuvent convenir que cetagrément sera obtenu à une majorité qu’ils déter-minent. La démarche de cessions de part socialeset d’agrément par les autres associés est généra-lement détaillée dans les statuts.

9-1-7Annexes

La fiscalité des SCILes impôts

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétésLes SCI peuvent être soumises à l'IS– de plein droit– sur option.

Les SCI imposables à l’IS de plein droit sont :– les SCI exerçant une activité commerciale,

industrielle ou artisanale,– les SCI exerçant l’activité de marchands de

biens, de lotissement,– les SCI louant des locaux meublés.

Les SCI imposables à l’IS sur option :Toutes les autres SCI sont autorisées à opter pourl'imposition à la l’IS.

Le régime d'imposition : Les bénéfices réalisés par la société civile sontimposés à l’IS. La distribution des bénéfices estimposée entre les mains des associés à l’impôt surle revenu.

Les SCI soumisesà l’impôt sur le revenu

Les bénéfices réalisés par la SCI sont imposés aunom des associés :– Si l’associé est une personne physique, les reve-

nus sont imposables à l’IR, au nom de l'associé.– Si l’associé est une personne imposable à l’IS,

les revenus sont imposables à l’IS, au nom del'associé.

La TVAL’assujettissement à la TVA est fonction de lanature de la société et de la volonté des fonda-teurs. L’option à la TVA dépend alors d’élémentscomptables qui sont à anticiper dans le prévi-sionnel.

Le champ d’application de la TVA peut s’étendreaux activités de nature civile :– activités agricoles,– activités libérales,– certaines locations.Les SCI exerçant une activité agricole sont impo-sables à la TVA, lorsque leurs recettes annuellesdépassent un montant fixé par la loi de finances

(à titre indicatif, ce montant est de 46 000 h en2005). Les locations de locaux nus à usage pro-fessionnel ou à usage d'habitation sont exonéréesde TVA selon des modalités différentes. Il est pos-sible d'opter pour l'assujettissement à la TVA deslocations de locaux nus à usage professionnel.Les locations de locaux à usage professionnel,munis du mobilier, du matériel ou des agence-ments, sont imposables à la TVA.

La taxe professionnelleLes SCI exerçant une activité professionnelle sontsoumises à la TP.

La taxe sur les salairesC’est le régime applicable en matière de TVA quidétermine l'assujettissement ou non à la taxe surles salaires.

Dissolution et liquidationd’une SCIComment se gère la fin de vie de la société et l’im-pact dans l’écriture des statuts.

Dissolution d’une SCIL'article 1844 - 7 du Code civil précise : « La socié-té prend fin :– par l'expiration du temps pour lequel elle a été

constituée, sauf prorogation,– par la réalisation ou l’extinction de son objet,– par l’annulation du contrat de société,– par la dissolution anticipée décidée par les asso-

ciés,– par la dissolution anticipée prononcée par le tri-

bunal, à la demande d'un associé, pour justesmotifs.»

La dissolution entraîne la publicité dans un jour-nal d'annonces légales et au greffe du Tribunal decommerce.

9-1-8Annexes

Liquidation de la sociétéLa dissolution de la société met fin aux fonctionsde gérants. La nomination du liquidateur s’opèreconformément aux statuts. Le liquidateur estnommé par les associés, dans les conditionsfixées par les statuts.

La personnalité morale de la société civile subsis-te jusqu'à la clôture de la liquidation. Le liquida-teur peut-être choisi parmi les associés ou lestiers. Les pouvoirs du liquidateur sont, en princi-pe, fixés dans les statuts.

Le liquidateur est responsable, à l'égard des tierset à l’égard de la société, des conséquences dom-mageables des fautes qu'il peut commettre dansl'exercice de ses fonctions.

La clôture de la liquidation entraîne des publici-tés :– dans un journal d'annonces légales,– au greffe du Tribunal de commerce.

9-2-1Annexes

9-2Pour aller plus loin

sur le GFALe GFA est l’un de ces instruments juridiques misen avant lorsque l’on évoque le foncier en milieurural. Comme il a déjà été remarqué, les proprié-taires et/ou les exploitants agricoles se font uneconcurrence acharnée sur le marché d’acquisi-tion des terres où ils représentent 80 % des inter-venants. L’agriculture est confrontée au dévelop-pement de l’urbanisation des campagnes, le patri-moine agricole est en partie devenu un patrimoi-ne urbain. Le partage de l’espace rural entre lesdifférentes fonctions de l’agriculture est sourcede conflits : si la fonction productive de l’agricul-ture est revendiquée comme évidente, elle doitdevenir compatible avec cet espace « source denature » et « cadre de vie » à la fois.

Alors que les revenus agricoles évoluent à la bais-se, le prix des terres a augmenté de 9,4 % en 2002,poursuivant une augmentation de près de 41 %depuis six ans. La propriété est, dans ce cas, unecondition sine qua non de l’existence du proprié-taire, non comme propriétaire, mais comme pay-san. Le droit égalitaire des héritiers conduit à unémiettement de la propriété du sol. Au rythmeactuel, 1,5 à 2 millions d’hectares changent depropriétaires chaque année, les propriétaires fon-ciers, en majorité des agriculteurs, rachètent tousles vingt ans le territoire agricole national.

Les groupements fonciers sont ici les substitutspossibles à une accumulation patrimoniale indi-viduelle.

Les lois sur le foncier, le fonctionnement desSafer, les différents systèmes de soutien à l’agri-culture, le marché touristique et la pression fon-cière en zone périurbaine provoquent une aug-mentation du prix de la terre et poussent àl’agrandissement des grandes propriétés agri-coles, déjà bien pourvues de terres et disposantd’une entrée facilitée sur le marché des capitaux.Un constat s’impose : de nombreux points de blo-cages, souvent décisifs pour l’installation desacteurs ruraux et agricoles porteurs de projets

économiquement viables, sont inhérents à la pro-blématique foncière.

En agriculture, l’appropriation sociétaire du fon-cier favorise la prise de conscience de la nécessi-té d’une vision nouvelle de la propriété en agri-culture. Le rapport Boisson pose avec pertinencele problème du foncier en agriculture : l’auteurmet en évidence que le développement écono-mique et la pérennité des activités agricoles sonttouchés par la pression foncière. Afin d’éviter l’ar-tificialisation des terres agricoles périurbaines, ilconvient de favoriser la transmission des exploi-tations agricoles pour conserver un maximum deterres et de bâtiments agricoles. Le GFA est alorsun outil que les acteurs agricoles et ruraux doi-vent s’approprier : il peut devenir l’instrument dela protection des terres des agriculteurs.

Solution efficace au portage du foncier agricole,le GFA est un moule sociétaire adapté à l’acquisi-tion, à la gestion et à la transmission progressivede la charge foncière pesant sur les exploitantsagricoles. Le GFA peut adopter une multiplicitéde déclinaisons.

L’intérêt de la dissociation entre le foncier et lecapital d’exploitation a été démontré dès lesannées soixante : « maintenir l’unité de l’exploita-tion familiale en cas de succession, favoriser lesgroupements d’acquéreurs pour éviter le démem-brement ou permettre la constitution d’exploita-tions ayant une surface et une rentabilité suffisan-te, faciliter la réunion de petites exploitations fami-liales en vue de la constitution par le groupementde leurs propriétaires respectifs, d’exploitation debonne culture100», rendre possible la participa-tion d’apporteurs de capitaux : la loi du 31décembre 1970 instituant les GFA entend remplirces divers objectifs.

Tout d’abord, le GFA investisseur : bailleur àlong terme, il est la réponse à la volonté d’incor-porer les capitaux extérieurs à l’agriculture.L’entrée des Safer au capital des GFA en 1974, lesprêts bonifiés accordés aux porteurs de parts deGFA et la loi du 15 juillet 1975 sur les baux à longterme sont le signe de la volonté des pouvoirspublics de développer le fermage, en consolidantla sécurité pour le fermier et la renta-bilité pour les investisseurs.

100) JO Sénat, 23 oct. 1970, p.1597.

9-2-2Annexes

Cependant, la faible rentabilité du placement,l’absence de marché des parts de GFA et l’hostili-té de la profession ont participé à un échec, sansque l’entrée des SCPI101 et autres personnesmorales autorisées ne soit d’aucune aide.

Ensuite, les GFA mutuels sont apparus en répon-se à un appel à la solidarité agricole. Le GFAmutuel vient souvent financer le complément dece qu’un agriculteur n’aurait pu financer lui-même. Par la collecte d’une épargne locale, il estla réponse au problème du foncier : le lien socialainsi créé est vécu par opposition à l’anonymatbancaire. Le département de la Marne est à cetégard exemplaire102 : chaque canton connaît sonGFA mutuel !

Enfin, les GFA familiaux, majoritaires dans lapopulation des GFA, ont pour finalité d’organiserla transmission du patrimoine. En dissociant lapropriété du capital d’exploitation et du foncier,le GFA doit permettre à la fois d’éviter lesdémembrements d’exploitation et d’alléger lacharge foncière.

La restriction de l’accès au capital social des GFAL’accès au foncier en agriculture est qualifié deproblématique : la participation au capital socialdes GFA est une fidèle image de cette complexi-té… L’article L. 322-2 du Code rural permet, àtitre dérogatoire, la participation de personnesmorales au capital social d’un GFA. La mise enœuvre de cette mesure est rendue difficile par lescritères et conditions posés par le droit rural pourautoriser l’accès de structures financières.

L’article L. 322-3 du Code rural autorise l’accès decertaines personnes morales spécialement crééespour aider à la capitalisation des GFA : les SCPIagréées, comme les « sociétés civiles autorisées àfaire publiquement appel à l’épargne en applicationde la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970 et agrééespour cet objet unique, et les entreprises d’assuran-ce et de capitalisation régies par le Code des assu-rances ou leurs groupements constitués à cet effet».

Néanmoins, il faut reconnaître que les objectifsspécifiques qui animent les GFA ou SCI sont sou-vent en dehors des circuits financiers et commer-ciaux traditionnels. C’est cette dimension qu’ilconvient de privilégier.

Notons également que la démarche s'appuie sou-vent sur des formules associatives. Il est préjudi-ciable que ces associations ne puissent souscrireau capital d’un GFA. De plus, les personnes quiveulent montrer leur soutien en effectuant undon ne peuvent pas le faire dans le cas d’un GFA.Dans une SCI mutuelle, les personnes qui ne dési-rent pas véritablement s’impliquer peuvent faireun don à une association qui pendra alors unepart dans la société. À l'heure actuelle, cela n’estpas envisageable pour un GFA. Les collectivitéslocales, ainsi que les GFA ou SCI mutuels sontaussi privés de cette possibilité.

La mobilité des partssociales de groupementsfonciers L’article L. 322-23 du Code rural précise que « lesassociés d’un GFR ou d’un GFA peuvent, sans pré-judice du droit des tiers, se retirer totalement oupartiellement de la société dans les conditions pré-vues par les statuts. À défaut, le retrait ne peut êtreautorisé que par une décision unanime des autresassociés ».

Toutefois, les opérations sur le capital social nedoivent pas mettre en péril la situation écono-mique du groupement. L’idée d’un marché destitres représentatifs de foncier est depuis long-temps évoquée : la mobilité des parts socialesreste problématique, mais cette solution n’est pasunique. Intégrer dans les dispositifs légaux desmécanismes aménageant le droit de retrait estsouhaitable. Les mesures légales impératives doi-vent être reconsidérées : le respect d’un délai depréavis doit être inséré dans le corpus légal. À cetitre, lorsque le départ d’un associé est suscep-tible de remettre en cause la situation écono-mique du groupement, pourquoi ne pas autoriserla propriété sociétaire anonyme, comme solutiontemporaire et exceptionnelle ?

101) SCPI = Société civile de placement immobilier102) voir l’expérience des GFAM de Marne – Ardennes, fiche 5-5

9-2-3Annexes

La pratique révèle la volonté de certains associés« d’abandonner » leurs droits à la société. La qua-lification fiscale de cette opération est calquéesur les règles applicables aux cessions de parts !

➨ Attention ici à prendre conscience de la diffi-culté liée au renouvellement des associés d’unGFA

➨ La transformation en SCI doit alors être envi-sagée pour permettre de renouveler les associésde manière plus aisée, en autorisant l’ouverturedu capital à des personnes morales de type asso-ciation…

La surface maximale détenueLe droit rural limite la surface totale pouvantappartenir à un seul groupement à quinze fois laSMI de référence. Dans le cadre d'un GFA qui sedonne pour objectif de permettre l'installation denombreuses personnes, cette taille est assez rapi-dement atteinte. La solution utilisée est alors decréer un deuxième, voire un troisième groupe-ment, etc. Cette chaîne de GFA entraîne une aug-mentation regrettable des frais de gestion et descoûts induits par l’exploitation sociétaire.

Aujourd’hui, seuls les GFA constitués entre lesmembres d’une même famille jusqu’au quatrièmedegré inclus bénéficient de la levée de cettecontrainte de surface maximale.

➨ Prendre conscience de cette limite quant à lasurface.

9-3Les statuts type

Les versions informatiques de ces documents sont téléchargeables sur le site www.terredeliens.org. Laraison d’être des pages qui suivent est de fournir l’intégralité des statuts à chacun sans besoin derecherches complémentaires. Les statuts type prévoient toutes les hypothèses légales. Dans chaquecas, il faudra opter pour l’une ou l’autre de ces hypothèses. Toute clause qui ne serait pas mentionnéeici n’engagerait les contractants que moralement.

9-3-1Statuts type - GFA

MO

DÈLE

Statuts type de GFAGROUPEMENT FONCIER AGRICOLE

"(Dénomination sociale)" Société civile au capital de (Montant du capital social) v

(Siège social : rue et n°)(Siège social : Code Postal) - (Siège social : VILLE)

L'AN DEUX MIL (Date de l'acte : unité de l'année (ex : DIX-SEPT))

Le (Date : jour et mois (ex : dix-huit juin))

Maître (NOM et prénom du notaire rédacteur de l'acte), notaire à (Domicile du notaire : VILLE et département (ex : REIMS (Marne))), soussi-gné,

A reçu l'acte authentique suivant, à la requête de :

LES SOUSSIGNES :

1° [] (Nom, prénoms, lieu et date de naissance, profession, domicile, natio-nalité, état matrimonial)

(Si l'associé est une personne morale, sont indiqués la dénomination, laforme, le capital, le siège social, le numéro d'immatriculation au RCS etl'identité du représentant légal).

2° [] (Nom, prénoms, lieu et date de naissance, profession, domicile, natio-nalité, état matrimonial)

(Si l'associé est une personne morale, sont indiqués la dénomination, laforme, le capital, le siège social, le numéro d'immatriculation au RCS etl'identité du représentant légal).

Ont établi ainsi qu'il suit les statuts d'un Groupement foncier agricole(GFA) qu'ils ont convenu de constituer entre eux.

Lesquels ont établi ainsi qu'il suit les statuts d'un Groupement foncier agri-cole (GFA) qu'ils ont convenu de constituer entre eux.

S T A T U T SGROUPEMENT FONCIER AGRICOLE

- FORME - OBJET - DENOMINATION - SIEGE - DUREE -

ARTICLE 1 - FORME :Il est constitué entre les propriétaires des parts sociales ci-après crées et decelles qui pourront l'être ultérieurement un groupement foncier agricole,sous forme de société civile, qui sera régi par les articles L.322-1 et suivantsdu Code rural et 1832 et suivants du Code civil ainsi que par les présentsstatuts.

ARTICLE 2 - OBJET :Le groupement a pour objet la propriété, la jouissance et l'administrationd'immeubles et droits immobiliers à destination agricole dont il deviendrapropriétaire aux fins de création d'une ou plusieurs exploitations agricoleset, plus généralement, toutes opérations se rattachant directement ou indi-rectement à cet objet pourvu qu'elles en soient le prolongement et à condi-tion qu'elles ne modifient pas son caractère civil et soient conformes à lalégislation régissant les groupements fonciers agricoles.

Le groupement a pour objet la propriété, la jouissance et l'administrationd'immeubles et droits immobiliers à destination agricole ci-après apportés

aux fins de création ou de conservation d'une exploitation agricole et, plusgénéralement, toutes opérations se rattachant directement ou indirecte-ment à cet objet pourvu qu'elles en soient le prolongement et à conditionqu'elles ne modifient pas son caractère civil et soient conformes à la légis-lation régissant les groupements fonciers agricoles.

Le groupement ne peut procéder à l'exploitation en faire-valoir direct desbiens constituant son patrimoine ; ceux-ci doivent être donné à bail à longterme dans les conditions prévues aux articles L.416-1 et suivants du Coderural.

Le groupement assurera la gestion et la mise en valeur des biens dont ilest propriétaire en les exploitant directement.

ARTICLE 3 - DENOMINATION :Le groupement foncier agricole prend la dénomination de "Groupementfoncier agricole - Dénomination sociale".

Dans tous les actes et documents émanant du groupement et destinés auxtiers, ladite dénomination devra toujours apparaître visiblement et entoutes lettres. Elle sera suivie de la mention "société civile", de l'indicationdu montant du capital social, en précisant si celui-ci est variable, de l'adres-se de son siège social, du siège du tribunal au greffe duquel le groupementest immatriculé à titre principal et du numéro d'immatriculation qu'il areçu.

Cette dénomination pourra être modifiée par décision collective extraordi-naire des membres associés du groupement.

ARTICLE 4 - SIEGE SOCIAL :Le siège social est fixé à (Siège social : VILLE ) (Siège social : Code Postal),(Siège social : rue et n°) .

Il pourra être transféré en tout autre endroit du même département parsimple décision de la gérance, et partout ailleurs par décision collectiveextraordinaire des membres associés du groupement.

ARTICLE 5 - DUREE :La durée du groupement est fixée à (Durée du groupement (ex : 50 ans)) àdater de son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés,sous réserve des cas de dissolution anticipée ou de prorogation prévus auxprésents statuts.

À défaut de prorogation le groupement prend fin à l'expiration de la pério-de pour laquelle il a été constitué.

Conformément à l'article L.322-9 du Code rural, lorsqu'un ou plusieurs debaux consentis par le groupement sont en cours à l'expiration du tempspour lequel il a été constitué, le groupement est, sauf opposition de l'un deses membres associés, prorogé de plein droit pour la durée restant à cou-rir sur celui de ces baux qui vient le dernier à expiration.

Le groupement pourra être prorogé une ou plusieurs fois, sans que chaqueprorogation puisse excéder 99 ans, dans les formes et conditions retenuespour procéder à des modifications statutaires. À cette fin éventuelle, un anau moins avant la date d'expiration du groupement, les membres associésdu groupement devront être consultés par les soins de la gérance. À défaut,tout membre associé pourra demander au Président du Tribunal de grandeinstance dans le ressort duquel est situé le siège du groupement, de, sta-tuant sur requête, désigner un mandataire de justice chargé de provoquerla consultation prévue ci-dessus.


- APPORTS - CAPITAL - PARTS SOCIALES -

ARTICLE 6 - APPORTS :Il est apporté au groupement, savoir :

Apports en numéraire :

Il est apporté en numéraire :

– par (Identifé du 1er associé) la somme de (Montant de l'apport en numé-raire du 1er associé) F– par (Identifé du 2ème associé) la somme de (Montant de l'apport ennuméraire du 2ème associé) FSoit au total la somme de ..................................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FLaquelle somme a été déposée entre les mains de (Identité du futurgérant), futur gérant du groupement, ainsi que celui-ci le reconnaît, pourêtre versée dans la caisse sociale.

Soit au total la somme de .................................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FLaquelle somme a été intégralement versée au crédit d'un compte ouvertau nom du groupement en formation, à la (Dénomination de la banquedépositaire des apports), en son agence de (Adresse de la banque déposi-taire : VILLE), (Adresse de la banque dépositaire : rue et n°), ainsi que lesmembres associés du groupement le reconnaissent.

Soit au total la somme de ...............................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FLaquelle somme a été intégralement versée au crédit d'un compte ouvertau nom de tous les membres associés du groupement, à la (Dénominationde la banque dépositaire des apports), en son agence de (Adresse de labanque dépositaire : VILLE), ( Adresse de la banque dépositaire : rue et n°),ainsi que les membres associés le reconnaissent.

Soit au total la somme de ...............................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FLaquelle somme a été intégralement versée au crédit d'un compte ouvertau nom du groupement en formation en l'Etude du notaire soussigné.

Soit au total la somme de ................................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FLaquelle somme a été intégralement versée, conformément aux disposi-tions de l'article L.322-13 du Code rural, au crédit d'un compte bloquéouvert à la (Dénomination de la banque dépositaire des apports), en sonagence de (Adresse de la banque dépositaire : VILLE), (Adresse de labanque dépositaire : rue et n°). Ces fonds devront faire l'objet d'investis-sements à destination agricole au profit du groupement dans le délai d'unan.

Soit au total la somme de .................................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FSur laquelle somme il a été effectivement versé dès avant ce jour, entre lesmains de (Identité du futur gérant), futur gérant, ainsi que celui-ci le recon-naît, pour être versée dans la caisse sociale, la somme de (Montant libérédes apports en numéraire) F.Soit au total la somme de ...................................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FSur laquelle somme il a été effectivement versé dès avant ce jour, au créditd'un compte ouvert au nom du groupement en formation, à la(Dénomination de la banque dépositaire des apports), en son agence de(Adresse de la banque dépositaire : VILLE), (Adresse de la banque déposi-taire : rue et n°), ainsi que les membres associés du groupement le recon-naissent, la somme de (Montant libéré des apports en numéraire) F.Soit au total la somme de .....................................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FSur laquelle somme il a été effectivement versé dès avant ce jour, au créditd'un compte ouvert au nom de tous les membres associés du groupement,à la (Dénomination de la banque dépositaire des apports), en son agencede (Adresse de la banque dépositaire : VILLE), (Adresse de la banque dépo-sitaire : rue et n°), ainsi que les membres associés le reconnaissent, lasomme de (Montant libéré des apports en numéraire) F.Soit au total la somme de ...............................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FSur laquelle somme il a été effectivement versé au crédit d'un compte

ouvert au nom du groupement en formation en l'Etude du notaire soussi-gné, la somme de (Montant libéré des apports en numéraire) F.Le solde de ce compte sera viré, après immatriculation du groupement auRegistre du commerce et des sociétés, à un compte ouvert au nom du grou-pement, sur simple justification de l'immatriculation.

Soit au total la somme de .................................................................(Montant des apports en numéraire (ex : 132.000)) FSur laquelle il a été effectivement versé dès avant ce jour, la somme de(Montant libéré des apports en numéraire) F, conformément aux disposi-tions de l'article L.322-13 du Code rural, au crédit d'un compte bloquéouvert à la (Dénomination de la banque dépositaire des apports), en sonagence de (Adresse de la banque dépositaire : VILLE), (Adresse de labanque dépositaire : rue et n°). Ces fonds devront faire l'objet d'investis-sements à destination agricole au profit du groupement dans le délai d'unan.

Le surplus de ladite somme, représentant le solde des apports, sera versédans la caisse sociale, au plus tard le (Date limite pour la libération du soldedes apports en numéraire). À défaut de versement à l'expiration de cedélai, les sommes appelées seront de plein droit et sans demande produc-tives d'un intérêt, et ce sans préjudice de plus amples dommages-intérêtss'il y a lieu.

Ce surplus, représentant le solde des apports, devra être déposé, confor-mément aux dispositions de l'article L.322-13 du Code rural, au crédit d'uncompte bloqué. Ces fonds devront faire l'objet d'investissements à desti-nation agricole au profit du groupement dans le délai d'un an.

Avertissement à (Identité du conjoint du 1er associé), conjoint commun enbiens de (Identité du 1er associé) :

(Identité du conjoint du 1er associé), conjoint commun en biens de (Identitédu 1er associé), membre associé apporteur en numéraire avec des deniersprovenant de la communauté, a été averti de cet apport par lettre recom-mandée avec avis de réception en date du (Date de la lettre d'avertisse-ment au conjoint commun en biens), en application de l'article 1832-2 duCode civil. Une copie certifiée conforme de cette lettre d'avertissement etde l'accusé de réception sont demeurés annexés aux présents statuts.

(Identité du conjoint du 1er associé), ainsi régulièrement averti de l'apportet de la date de signature du présent acte, n'a pas notifié son intention dedevenir personnellement membre associé.

Par lettre en date du (Date de la lettre du conjoint consentant à l'apport debiens communs) demeurée ci-jointe et annexée, (Identité du conjoint du1er associé) a expressément consenti à l'apport en numéraire effectué par(Identité du 1er associé) avec des deniers de la communauté, en applica-tion de l'article 1424 du Code civil.

(Identité du conjoint du 1er associé), ainsi averti, a, par lettre recomman-dée en date du (Date de la lettre du conjoint notifiant ne pas vouloir deve-nir associé), notifié son intention de ne pas vouloir être personnellementmembre associé et sa décision de renoncer à revendiquer cette qualité pourl'avenir, la qualité de membre associé devant être reconnue à son conjointseul pour la totalité des parts souscrites.

(Identité du conjoint du 1er associé), ainsi averti, a, par lettre recomman-dée en date du (Date de la lettre du conjoint notifiant ne pas vouloir deve-nir associé), notifié son intention de ne pas vouloir être personnellementmembre associé lors de la constitution du groupement, mais se réserver lafaculté de revendiquer ultérieurement la qualité de membre associé dansles conditions prévues par la loi et les présents statuts.

Par cette même notification, (Identité du conjoint du 1er associé) a expres-sément consenti à l'apport en numéraire effectué par (Identité du 1er asso-cié) avec des deniers de la communauté, en application de l'article 1424du Code civil.

Intervention de (Identité du conjoint du 1er associé), conjoint commun enbiens de (Identité du 1er associé) :

(Identité du conjoint du 1er associé), conjoint commun en biens de (Identitédu 1er associé), membre associé apporteur en numéraire avec des deniersprovenant de la communauté, intervient au présent acte et reconnaît avoirété averti, en application de l'article 1832-2 du Code civil, de l'apport envi-sagé et avoir reçu une information complète sur cet apport.

(Identité du conjoint du 1er associé) déclare ne pas vouloir être personnel-lement membre associé et renonce pour l'avenir à revendiquer cette quali-té, la qualité de membre associé devant être reconnue à (Identité du 1erassocié), son conjoint, pour la totalité des parts souscrites.

MO

DÈLE


MO

DÈLE

(Identité du conjoint du 1er associé) déclare ne pas vouloir être personnel-lement membre associé lors de la constitution du groupement mais seréserver la faculté de revendiquer ultérieurement la qualité de membreassocié dans les conditions prévues par la loi et les présents statuts.

(Identité du conjoint du 1er associé) déclare vouloir que la qualité demembre associé dans le groupement lui soit personnellement reconnuepour la moitié des parts souscrites par son conjoint, ce qui est accepté parles autres membres associés, conformément à l'article 1832-2 du Codecivil.

Par ailleurs, (Identité du conjoint du 1er associé) déclare consentir expres-sément à l'apport en numéraire avec des deniers de la communauté effec-tué par (Identité du 1er associé), son conjoint, en application de l'article1424 du Code civil.

Avertissement à (Identité du conjoint du 2ème associé), conjoint communen biens de (Identité du 2ème associé) :

(Identité du conjoint du 2ème associé), conjoint commun en biens de(Identité du 2ème associé), membre associé apporteur en numéraire avecdes deniers provenant de la communauté, a été averti de cet apport parlettre recommandée avec avis de réception en date du (Date de la lettred'avertissement au conjoint commun en biens), en application de l'article1832-2 du Code civil. Une copie certifiée conforme de cette lettre d'aver-tissement et de l'accusé de réception sont demeurés annexés aux présentsstatuts.

(Identité du conjoint du 2ème associé), ainsi régulièrement averti de l'ap-port et de la date de signature du présent acte, n'a pas notifié son inten-tion de devenir personnellement membre associé.

Par lettre en date du (Date de la lettre du conjoint consentant à l'apport debiens communs) demeurée ci-jointe et annexée, (Identité du conjoint du2ème associé) a expressément consenti à l'apport en numéraire effectuépar (Identité du 2ème associé) avec des deniers de la communauté, enapplication de l'article 1424 du Code civil.

(Identité du conjoint du 2ème associé), ainsi averti, a, par lettre recom-mandée en date du (Date de la lettre du conjoint notifiant ne pas vouloirdevenir associé), notifié son intention de ne pas vouloir être personnelle-ment membre associé et sa décision de renoncer à revendiquer cette qua-lité pour l'avenir, la qualité de membre associé devant être reconnue à sonconjoint seul pour la totalité des parts souscrites.

(Identité du conjoint du 2ème associé), ainsi averti, a, par lettre recom-mandée en date du (Date de la lettre du conjoint notifiant ne pas vouloirdevenir associé), notifié son intention de ne pas vouloir être personnelle-ment membre associé lors de la constitution du groupement, mais se réser-ver la faculté de revendiquer ultérieurement la qualité de membre associédans les conditions prévues par la loi et les présents statuts.

Par cette même notification, (Identité du conjoint du 2ème associé) aexpressément consenti à l'apport en numéraire effectué par (Identité du2ème associé) avec des deniers de la communauté, en application de l'ar-ticle 1424 du Code civil.

Intervention de (Identité du conjoint du 2ème associé), conjoint communen biens de (Identité du 2ème associé) :

(Identité du conjoint du 2ème associé), conjoint commun en biens de(Identité du 2ème associé), membre associé apporteur en numéraire avecdes deniers provenant de la communauté, intervient au présent acte etreconnaît avoir été averti, en application de l'article 1832-2 du Code civil,de l'apport envisagé et avoir reçu une information complète sur cet apport.

(Identité du conjoint du 2ème associé) déclare ne pas vouloir être person-nellement membre associé et renonce pour l'avenir à revendiquer cettequalité, la qualité de membre associé devant être reconnue à (Identité du2ème associé), son conjoint, pour la totalité des parts souscrites.

(Identité du conjoint du 2ème associé) déclare ne pas vouloir être person-nellement membre associé lors de la constitution du groupement mais seréserver la faculté de revendiquer ultérieurement la qualité de membreassocié dans les conditions prévues par la loi et les présents statuts.

(Identité du conjoint du 2ème associé) déclare vouloir que la qualité demembre associé dans le groupement lui soit personnellement reconnuepour la moitié des parts souscrites par son conjoint, ce qui est accepté parles autres membres associés, conformément à l'article 1832-2 du Codecivil.

Par ailleurs, (Identité du conjoint du 2ème associé) déclare consentirexpressément à l'apport en numéraire avec des deniers de la communautéeffectué par (Identité du 2ème associé), son conjoint, en application de l'ar-

ticle 1424 du Code civil.

Apports en nature :

Il est apporté en nature au groupement, sous les garanties ordinaires defait et de droit en pareille matière,

1° Par (Identité du 1er associé apporteur en nature de biens immobiliers) :

Les biens ci-après désignés :

Désignation :

(Désignation des biens immobiliers apportés par le 1er associé)

Tels que lesdits biens immobiliers existent, s'étendent, se poursuivent et secomportent, sans aucune exception ni réserve.

Origine de propriété :

(Origine de propriété des biens immobiliers apportés par le 1er associé).

Evaluation :

Lesdits biens immobiliers évalués à la somme de (Evaluation des biensimmobiliers apportés par le 1er associé) F.Passif grevant ces apports et transféré au groupement ou pris en chargepar lui :

(Nature et description du passif grevant les apports du 1er associé) surlequel il reste dû à ce jour la somme de (Montant du passif grevant lesapports du 1er associé (ex : 62.154,47)) F

Apport net : (Montant de l'apport net du 1er associé (ex : 25.000,00)) F2° Par (Identité du 2ème associé apporteur en nature de biens immobi-liers) :

Les biens ci-après désignés :

Désignation :

(Désignation des biens immobiliers apportés par le 2ème associé)



(Origine de propriété des biens immobiliers apportés par le 2ème asso-cié__________-).

Evaluation :

Lesdits biens immobiliers évalués à la somme de (Evaluation des biensimmobiliers apportés par le 2ème associé) F.Passif grevant ces apports et transféré au groupement ou pris en chargepar lui :

(Nature et description du passif grevant les apports du 2ème associé) surlequel il reste dû à ce jour la somme de (Montant du passif grevant lesapports du 2ème associé) F

Apport net : (Montant de l'apport net du 2ème associé) FIl est apporté en nature au groupement, sous les garanties ordinaires defait et de droit en pareille matière et sous les charges et conditions ci-aprèsstipulées, les droits indivis leur appartenant en pleine propriété, nue-pro-priété et usufruit dans les biens immobiliers ci-après désignés, savoir :

– par (Identité du 1er associé), (Quote-part indivise apportée par le 1erassocié),

– par (Identité du 2ème associé), (Quote-part indivise apportée par le 2èmeassocié),

Désignation :

(Désignation des biens immobiliers apportés en indivis).


Le tout d'une superficie totale inférieure à quinze fois la superficie mini-mum d'installation (SMI).


Les biens et droits immobiliers ci-dessus désignés et présentement appor-tés appartiennent en indivision à (Identité des associés apportant en natu-re des biens immobiliers indivis), (Origine de propriété des biens immobi-liers apportés en indivis).

Évaluation :

Lesdits biens immobiliers, nets de tout passif, évalués, d'un commun accordentre les parties, à la somme de (Estimation des biens immobiliers appor-tés en indivis) F.


Total des apports :

Les apports en numéraire s'élèvent à ....... (Montant des apports en numé-raire (ex : 132.000)) FLes apports en nature s'élèvent à ....... (Montant des apports en nature (ex: 840.000)) FLe montant total des apports s'élève à ....... (Montant total des apports(ex : 960.000)) F

Droit de préemption de la Safer :

En application de l'article L.322-8 du Code rural, l'apport immobilier objetdes présentes échappe au droit de préemption de la Safer.

Conformément aux dispositions de l'article R.143-4 du Code rural, le pro-jet d'apport des biens immobiliers a été communiqué à la Saferpar lettrerecommandée avec demande d'avis de réception en date du (Date de lalettre de communication du projet d'apport à la Safer) dont une copie cer-tifiée conforme et l'accusé de réception sont demeurés annexés aux pré-sentes.

La Safern'ayant pas notifié sa décision d'acquérir dans le délai de deuxmois qui lui est imparti pour prendre position, elle a implicitement renoncéà exercer son droit de préemption.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception en date du(Date de la lettre de la Saferrenonçant à son droit de préemption) dontl'original est demeuré ci-annexé, la Safera expressément renoncé à exercerson droit de préemption.

En application de l'article R.143-10 du Code rural, le notaire soussigné rap-pelle aux parties les dispositions du chapitre III du titre IV du livre I du Coderural et indique qu'elles ont été observées.

Propriété - Jouissance :

Le groupement foncier agricole aura la propriété des biens qui lui sontapportés et en prendra possession dès la date de son immatriculation auRegistre du commerce et des sociétés.

Il en aura la jouissance à compter du même jour par la prise de possessionréelle, lesdits biens apportés étant libres de toute location ou occupation.

Il en aura la jouissance à compter du même jour par la perception desloyers, les biens immobiliers apportés étant loués à (Identité du locatairedes biens immobiliers apportés) pour une durée de (Durée de la locationdes biens immobiliers apportés) ayant commencé à courir le (Date de débutde la location des biens immobiliers apportés) aux termes d'un acte(Nature de l'acte de location des biens immobiliers apportés) en date du(Date de l'acte de location des biens immobiliers apportés).

Charges et conditions de l'apport immobilier :

Les biens immobiliers ci-dessus désignés sont apportés dans leur étatactuel, sans garantie de la contenance indiquée, la différence avec celleréelle, même supérieure au vingtième, devant faire le profit ou la perte dugroupement.

Le groupement bénéficiaire de l'apport des biens immobiliers fera sonaffaire personnelle des servitudes actives et passives pouvant grever lesbiens immobiliers présentement apportés.

L'apporteur déclare que les biens immobiliers apportés ne sont grevésd'aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation natu-relle des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.

Les apporteurs déclarent que les biens immobiliers apportés ne sont grevésd'aucune autre servitude que celles pouvant résulter de la situation natu-relle des lieux, de la loi ou de l'urbanisme.

L'apporteur déclare que les biens immobiliers apportés sont grevés de laservitude suivante :

(Description de la servitude grevant les biens immobiliers apportés).

Les apporteurs déclarent que les biens immobiliers apportés sont grevés dela servitude suivante :

(Description de la servitude grevant les biens immobiliers apportés).

L'assiette et les modalités d'exercice de cette servitude ont été fixées de lamanière suivante dans le titre constitutif : "(- Rappel de la clause inséréedans l'acte constitutif de la servitude)".

L'apporteur ne sera pas tenu de la garantie des vices cachés pouvant affec-ter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

Les apporteurs ne seront pas tenus de la garantie des vices cachés pouvantaffecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments.

L'apporteur sera tenu à la garantie d'éviction dans les termes de droit.

Il s'oblige à rapporter à ses frais les certificats de radiation des inscriptionshypothécaires pouvant grever les biens immobiliers apportés.

Les apporteurs seront tenus à la garantie d'éviction dans les termes dedroit.

Ils s'obligent à rapporter à leurs frais les certificats de radiation des ins-criptions hypothécaires pouvent grever les biens immobiliers apportés.

Le groupement supportera à compter du jour de l'entrée en jouissance lesimpôts, contributions et autres charges auxquelles les biens immobiliersapportés sont assujettis.

Le groupement devra supporter l'indemnité éventuellement due au preneursortant pour améliorations apportées aux biens immobiliers apportés, dansles conditions prévues aux articles L.411-69, L.411-71 et L.411-73 duCode rural, ainsi que le notaire soussigné en a averti les fondateurs sous-signés en application de l'article L.411-69, alinéa 3, dudit code.

Contrôle des structures :

Le changement d'exploitant consécutif aux présentes est soumise à auto-risation préalable en application tant des articles L.331-1 et suivants duCode rural que du schéma directeur des structures du département(Département dont dépendent les immeubles apportés ( ex : de l'Ain)) endate du (Date du schéma directeur des structures du département) publiéau Journal Officiel le (Date de publication au J.O. du schéma directeur desstructures).

En conséquence, conformément aux dispositions de l'article L.331-6 duCode rural, une demande d'autorisation a été adressée au Préfet(Département dont dépendent les immeubles apportés ( ex : de l'Ain)), parlettre recommandée avec demande d'avis de réception dont une copie cer-tifiée conforme et l'accusé de réception sont demeurés ci-annexés.

Par décision en date du (Date de la décision du Préfet autorisant l'opéra-tion), dont une copie est demeurée ci-annexée, le Préfet a autorisé l'opé-ration projetée.

Le Préfet n'ayant pas fait connaître sa décision dans le délai de deux moiset quinze jours qui lui est imparti pour prendre position, il est réputé,conformément aux dispositions de l'article L.331-4 du Code rural, avoirtacitement autorisé l'opération projetée.

L'installation consécutive aux présentes est soumise à simple déclaration.

En effet :

– (Identité de l'exploitant des biens immobiliers) est titulaire du diplômesuivant : (Diplôme dont est titulaire l'exploitant des biens du groupement).

– (Identité de l'exploitant des biens immobiliers) a exercé la professionagricole en qualité de (Qualité en laquelle l'exploitant a déjà exercé la pro-fession agricole) sur un fonds d'une superficie de (Superficie du fonds surlequel l'exploitant a déjà exercé plus de 5 ans), supérieure à la moitié de lasurface minimum d'installation, du (Date de début de l'ancienne activitéagricole de l'exploitant) au (Date de fin de l'ancienne activité agricole del'exploitant), soit pendant plus de cinq ans, ainsi qu'il résulte d'une attes-tation délivrée par la Caisse de mutualité sociale agricole en date du (Datede l'attestation de la caisse de mutualité sociale agricole) demeurée ci-annexée.

– (Identité de l'exploitant des biens immobiliers) est titulaire du diplôme de(Diplôme dont est titulaire l'exploitant des biens du groupement) et a exer-cé la profession agricole en qualité de (Qualité en laquelle l'exploitant adéjà exercé la profession agricole) sur un fonds d'une superficie de(Superficie du fonds sur lequel l'exploitant a déjà exercé plus de 5 ans),supérieure à la moitié de la surface minimum d'installation, du (Date dedébut de l'ancienne activité agricole de l'exploitant) au (Date de fin de l'an-cienne activité agricole de l'exploitant), soit pendant plus de trois ans, ainsiqu'il résulte d'une attestation délivrée par la Caisse de mutualité socialeagricole en date du (Date de l'attestation de la caisse de mutualité socialeagricole) demeurée ci-annexée.

– (Identité de l'exploitant des biens immobiliers) n'a pas atteint l'âgeauquel les exploitants peuvent prétendre au bénéfice d'un avantage devieillesse agricole.

MO

DÈLE


MO

DÈLE

En outre, l'opération n'a pas pour effet :

– ni de supprimer un fonds d'une contenance supérieure ou égale à deuxfois la surface minimum d'installation ou d'en ramener la superficie endeçà de ce seuil ;

– ni de priver une exploitation d'un bâtiment essentiel à son fonctionne-ment.

En conséquence, conformément aux dispositions de l'article L.331-6 duCode rural, une déclaration a été adressée au Préfet du département(Département dont dépendent les immeubles apportés (ex : de l'Ain)), parlettre recommandée avec demande d'avis de réception, en date du (Datede la lettre de déclaration de l'opération au Préfet), dont une copie certi-fiée conforme et l'accusé de réception sont demeurés ci-annexés.

Le représentant de l'État dans le département n'ayant pas avisé le décla-rant dans le délai d'un mois à compter de la réception de la notificationque l'opération projetée relevait du régime d'autorisation prévu aux articlesL.331-2 et L.331-3 du Code rural, la déclaration est réputée enregistrée etl'opération correspondante peut être réalisée.

Formalité unique :

Le présent acte sera soumis à la formalité fusionnée d'enregistrement et depublicité foncière au bureau des hypothèques compétent.

Formalité d'enregistrement :

Le présent acte sera soumis à la formalité d'enregistrement à la recette desimpôts compétente.

Publicité foncière :

Le présent acte sera publié au bureau des hypothèques compétent par lessoins du notaire soussigné, dans les conditions et délais prévus par les dis-positions législatives et réglementaires.

Si lors de l'accomplissement de cette formalité ou postérieurement dans lesdélais prévus aux articles 2108, 2109 et 2111 du Code civil pour l'inscrip-tion des privilèges immobiliers spéciaux, il existe ou survient des inscrip-tions grevant les biens immobiliers ci-dessus apportés du chef des appor-teurs ou des précédents propriétaires, les apporteurs seront tenus d'en rap-porter les mainlevées et certificats de radiation à leurs frais, dans les qua-rante jours de la dénonciation amiable qui leur en sera faite au domicile ci-après élu.

Si lors de l'accomplissement de cette formalité ou postérieurement dans lesdélais prévus aux articles 2108, 2109 et 2111 du Code civil pour l'inscrip-tion des privilèges immobiliers spéciaux, il existe ou survient des inscriptiongrevant les biens immobiliers ci-dessus apportés du chef de l'apporteur oudes précédents propriétaires, l'apporteur sera tenu d'en rapporter les main-levées et certificats de radiation à ses frais, dans les quarante jours de ladénonciation amiable qui lui en sera faite au domicile ci-après élu.

ARTICLE 7 - CAPITAL SOCIAL :Le capital social est fixé à la somme de (Montant en lettres du capitalsocial) euros (.......), représentant le montant total des apports en numé-raire de tous les membres associés.

Le capital social est fixé à la somme de (Montant en lettres du capitalsocial) euros (.......), représentant le montant total des apports de tous lesmembres associés.

La collectivité des membres associés, par décision extraordinaire, peut, enune ou plusieurs fois, par création de parts nouvelles en représentationd'apports en nature ou en espèces, incorporation de réserves disponiblesou tout autre moyen, augmenter le capital social.

À toute époque et pour quelque cause que ce soit, la collectivité desmembres associés, par décision extraordinaire, peut également, selon toutmode approprié, notamment par voie de remboursement ou de rachat par-tiel de parts ou encore de diminution de leur valeur nominale ou de leurnombre, réduire le capital social.

Le capital social du groupement est variable. Son montant initial est fixé àla somme de (Montant en lettres du capital social) euros (.......). Il peut êtreporté jusqu'à un capital statutaire de (Montant du capital statutaire maxi-mum (en cas de capital variable)) ....... et peut être réduit jusqu'à (Montantdu capital statutaire minimum (en cas de capital variable)) ........

ARTICLE 8 - PARTS SOCIALES :Le capital social est divisé en (Nombre de parts sociales) parts de (Valeurnominale de chaque part) ....... chacune, portant les numéros 1 à ....... quisont attribuées aux membres associés en proportion de leurs apports,savoir :

Le capital social est divisé en (Nombre de parts sociales) parts sociales de(Valeur nominale de chaque part) ....... chacune, portant les numéros. 1 à[], attribuées et réparties entre les associés au prorata de la valeur de leursapports respectifs, savoir :

– (Identité du 1er associé) à concurrence de (Nombre de parts attribuéesau 1er associé) numérotées de ....... à ......., ci ......... ....... parts

– (Identité du 2ème associé) à concurrence de (Nombre de parts attribuéesau 2ème associé) numérotées de ....... à ......., ci ......... ....... parts

Total égal au nombre de parts composant le capital social : (Nombre departs composant le capital) parts

En aucun cas, les parts sociales ne peuvent être représentées par des titresnégociables ; les droits des membres associés résultent seulement des pré-sents statuts, des actes qui pourraient les modifier et des cessions ou muta-tions qui seraient ultérieurement et régulièrement consenties, constatées etpubliées.

Une copie de ces actes, certifiée conforme par un gérant, est délivrée à toutmembre associé qui en manifeste le désir. Les frais de délivrance sont à lacharge du groupement sur première demande et à celle des membres asso-ciés en cas de renouvellement de la demande.

Les parts sociales sont inscrites sur un registre des associés tenu au siègedu groupement conformément aux dispositions de l'article 51 du décret n°78-704 du 3 juillet 1978.

Ce registre est constitué par la réunion, dans l'ordre chronologique de leurétablissement, de feuillets identiques utilisés sur une seule face.

Chacun de ces feuillets est réservé à un titulaire de parts sociales à raisonde sa propriété ou à plusieurs titulaires à raison de leur copropriété, de leurnue-propriété ou de leur usufruit sur ces parts.

La gérance remet à chaque membre associé du groupement un certificatnominatif établi à son nom, ces titres délivrés par part sont intitulés "cer-tificat représentatif de parts" et barrés de la mention "non négociable".

La gérance remet à chaque membre associé du groupement des certificatsnominatifs établis à son nom, ces titres délivrés pour l'ensemble des partsdétenues par une même personne sont intitulés "certificat représentatif departs" et barrés de la mention "non négociable".

Les sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) peu-vent être membres associés, à titre transitoire, du groupement, à conditionde ne pas détenir plus de 30 % du capital et de n'exercer au sein du grou-pement aucune fonction de gestion, d'administration ou de direction. Ladurée de la participation au groupement ne peut excéder cinq ans. Ce délaiest néanmoins suspendu et il est susceptible d'être prorogé dans les cas etdans les conditions prévus à l'article 17 de la loi n° 60-808 du 5 août 1960d'orientation agricole.

De même, les sociétés civiles autorisées à faire publiquement appel àl'épargne en application de la loi n° 70-1300 du 31 décembre 1970 etagréées pour cet objet unique par arrêté conjoint du Ministre de l'écono-mie et du Ministre de l'agriculture, et les entreprises d'assurances et decapitalisation régies par le Code des assurances ou leurs groupementsconstitués à cet effet peuvent être membres associés du groupement. Cespersonnes morales ne peuvent y exercer aucune fonction de gestion, d'ad-ministration ou de direction.

Chaque part sociale donne droit, dans la propriété de l'actif social et dansla répartition des bénéfices et du boni de liquidation, à une fraction pro-portionnelle au nombre de parts existantes.

ARTICLE 9 - COMPTES COURANTS :Tout titulaire de parts peut, avec l'accord de la collectivité des membresassociés donné par décision ordinaire, consentir des avances au groupe-ment en vue de faciliter le financement des opérations sociales. Les condi-tions d'intérêt et de retrait sont fixées par la même décision.

Tout titulaire de parts peut, avec l'accord de la gérance, consentir desavances au groupement en vue de faciliter le financement des opérationssociales. Les conditions d'intérêt et de retrait sont fixées par la même déci-sion.


ARTICLE 10 - RECONNAISSANCE DE LA QUALITE DEMEMBRE ASSOCIE AU CONJOINT D'UN MEMBREASSOCIE :Jusqu'à la dissolution de la communauté, un époux ne peut, à peine de nul-lité, employer des biens communs pour faire apport au groupement ouacquérir des parts émises par celui-là sans que son conjoint en ait été aviséau moins un mois à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avisde réception ou par acte d'huissier de justice et sans qu'il en soit justifiédans l'acte.

La qualité de membre associé est reconnue à celui des époux qui fait l'ap-port ou réalise l'acquisition.

Le conjoint d'un membre associé peut se voir reconnaître la qualité demembre associé pour la moitié des parts sociales souscrites ou acquisessoit lors de l'apport de biens communs, soit postérieurement à l'apport deceux-ci, soit lors de l'acquisition de parts sociales au moyen de biens com-muns.

Il doit notifier son intention au groupement de devenir membre associé parlettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Si la notification a lieu au moment de l'apport ou de l'acquisition, l'accep-tation ou l'agrément vaut pour les deux époux.

Dans tous les cas, l'agrément est donné comme lorsqu'il est requis pourune cession de parts à titre onéreux. En cas d'intervention de la collectivi-té des membres associés, l'époux membre associé ne participe pas au vote.La décision est notifiée au conjoint dans le délai d'un mois à compter desa demande. À défaut de notification dans ce délai, l'agrément est réputéacquis.

L'époux membre associé ne participe pas au vote et les parts qu'il détientne sont pas prises en compte pour le calcul du quorum et de la majorité.

ARTICLE 11 - CESSION DE PARTS À TITRE ONEREUX :I - Forme de la cession :

Toute cession de parts doit être constatée par un acte écrit authentique ousous seings privés.

Elle n'est opposable au groupement qu'après qu'il l'ait accepté dans unacte authentique ou qu'elle lui ait été signifiée par acte extrajudiciaire, etaux tiers qu'après l'accomplissement de l'une de ces formalités et la publi-cation en annexe au Registre du commerce et des sociétés de deux copiesauthentiques de l'acte de cession s'il est notarié ou de deux originaux sousseings privés.

Elle n'est opposable au groupement qu'après qu'il l'ait accepté dans unacte authentique ou qu'elle lui ait été signifiée par acte extrajudiciaire etmention du transfert de propriété sur le registre des membres associés tenuau siège, et aux tiers qu'après l'accomplissement de cette formalité et lapublication en annexe au Registre du commerce et des sociétés de deuxcopies authentiques de l'acte de cession s'il est notarié ou de deux origi-naux sous seings privés.

Lorsque deux époux sont simultanément membres associés du groupe-ment, les cessions faites par l'un d'eux à l'autre doivent, pour être valables,résulter d'un acte notarié ou d'un acte sous seing privé ayant acquis datecertaine autrement que par le décès du cédant.

II - Modalités de la cession :

Les parts sociales ne peuvent être cédées qu'avec un agrément donné dansles conditions ci-dessous.

Sont dispensées d'agrément les cessions consenties à des membres déjàassociés ou au conjoint de l'un d'eux ou à des ascendants ou descendantsdu cédant.

L'agrément des membres associés est donné par une décision collective(Forme de la décision agréant un associé (unanime, ordinaire ou extraordi-naire)).

L'agrément est donné par la gérance du groupement.

Le projet de cession, accompagné de la demande d'agrément, est notifié àla gérance du groupement et à chacun des membres associés, en mention-nant les nom, prénoms, profession, date et lieu de naissance, domicile ducessionnaire, le nombre de parts qu'il a l'intention de céder et le prix conve-nu, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande

d'avis de réception.

Le projet de cession, accompagné de la demande d'agrément, est notifié àla gérance du groupement, en mentionnant les nom, prénoms, profession,date et lieu de naissance, domicile du cessionnaire, le nombre de parts qu'ila l'intention de céder et le prix convenu, par acte extrajudiciaire ou parlettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Dans le délai de quinze jours à compter de la réception de cette notifica-tion, la gérance convoque les membres associés en assemblée générale.

En cas d'inaction de la gérance, le membre associé le plus diligent, sansmise en demeure préalable, peut convoquer lui-même ou faire convoquerpar mandataire de justice l'assemblée générale.

L'assemblée statue dans le délai de deux mois suivant la notification augroupement du projet de cession et sa décision est notifiée au cédant parlettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans les quinzejours suivant.

Dans le délai de deux mois et quinze jours à compter de la réception decette notification, la gérance, par lettre recommandée avec demande d'avisde réception, porte sa décision à la connaissance du cédant et des autresassociés.

Lorsqu'elle est agréée, la cession doit être régularisée dans le délai d'unmois du jour de la notification de l'agrément.

Préalablement à tout refus d'agrément la gérance doit, par lettre recom-mandée, aviser les membres associés de la cession projetée et leur rappe-ler les dispositions tant des articles 1862 et 1863 du Code civil que du pré-sent article.

Cet avis doit être adressé dans le délai de quinze jours à compter de laréception de la notification du cédant.

En cas de refus d'agrément, chaque membre associé dispose d'un délaid'un mois à compter de la notification de la décision de l'assemblée géné-rale pour ce porter acquéreur des parts cédées.

En cas de refus d'agrément, chaque membre associé dispose d'un délaid'un mois à compter de la notification de la décision de la gérance pour ceporter acquéreur des parts cédées.

La proposition de rachat contenant indication du nombre de parts et duprix offert doit être adressée au groupement par lettre recommandée avecdemande d'avis de réception.

Lorsque plusieurs membres associés manifestent leur volonté d'acquérir,priorité est donnée en premier lieu à celui ou à ceux qui exploitent, par l'in-termédiaire d'un bail, les biens appartenant au groupement.

Dans le cas où les demandes ne peuvent être satisfaites dans leur intégra-lité, les parts cédées sont réparties, sauf convention contraire, entre lesmembres associés prioritaires à proportion du nombre de parts qu'ils déte-naient antérieurement au jour de la notification de la cession au groupe-ment.

Dans le cas où les demandes ne peuvent être satisfaites dans leur intégra-lité, les parts cédées sont réparties, sauf convention contraire, égalitaire-ment entre les membres associés prioritaires, indépendamment de la frac-tion de capital social détenue par chacun d'eux.

Si, au contraire, les offres faites par les membres associés prioritaires necouvrent pas celle du cédant, les autres personnes physiques qui ont régu-lièrement exprimé leur désir d'acquérir se partagent les parts qui n'ont pastrouvé preneur à proportion du nombre de parts qu'ils détenaient anté-rieurement au jour de la notification de la cession au groupement.

Si, au contraire, les offres faites par les membres associés prioritaires necouvrent pas celle du cédant, les autres personnes physiques qui ont régu-lièrement exprimé leur désir d'acquérir se partagent égalitairement lesparts qui n'ont pas trouvé preneur, indépendamment de la fraction de capi-tal social détenu par chacun d'eux.

Ce n'est qu'à titre subsidiaire que la transaction peut profiter aux per-sonnes morales.

Enfin, lorsque aucun membre associé ne se porte acquéreur ou lorsque lesoffres faites sont insuffisantes pour permettre la répartition de la totalitédes parts mises en vente, la collectivité des membres associés peut, pardécision (Forme de la décision agréant un associé (unanime, ordinaire ouextraordinaire)), soit les faire acquérir par un tiers, soit les faire racheter parle groupement en vue de leur annulation.

La gérance a pour mission de collecter les offres individuelles d'achat éma-nant des membres associés, puis, s'il y a lieu, de susciter l'offre de tiers oudu groupement.

MO

DÈLE


MO

DÈLE

Dans le délai de quatre mois à compter de la notification de son projet decession, le cédant est, par lettre recommandée avec demande d'avis deréception, informé du nom des acquéreurs proposés ainsi que du prix offertpar chacun d'eux. Il dispose alors d'un délai d'un mois pour refuser les pro-positions qui lui sont faites et renoncer à la cession.

À titre indicatif, les parts sociales sont évaluées chaque année, à la majori-té simple, lors de l'assemblée générale ordinaire appelée à statuer sur lescomptes de l'exercice écoulé.

Cette évaluation est déterminée d'après la situation active et passive dugroupement telle qu'elle résulte du bilan approuvé sans tenir compte desrésultats non encore définitifs de l'exercice en cours, ainsi que d'après lesvariations du prix des terrains agricoles de même nature indiqués annuel-lement dans les publications officielles.

La valeur ainsi déterminée sert de référence pour les transmissions entremembres associés et les rachats effectués par le groupement lui-même.

En cas de contestation sur le prix, celui-ci est fixé par un expert désigné,soit par les parties, soit, à défaut d'accord entre elles, par ordonnance duPrésident du Tribunal de grande instance statuant en la forme des référéset sans recours possible, le tout sans préjudice du droit du cédant deconserver ses parts.

L'expert notifie son rapport au groupement et à chacun des membres asso-ciés. Dès lors, le cédant et le candidat acquéreur disposent d'un délai dequinze jours pour faire connaître leur intention au groupement. S'ilsconservent le silence pendant la totalité du délai qui leur est imparti pourprendre position, ils sont réputés avoir accepté la cession au prix détermi-né par l'expert.

En refusant le prix fixé par le rapport d'expertise, le cédant renonce à l'alié-nation projetée.

Lorsqu’un ou plusieurs candidats à l'acquisition n'acceptent pas le prix fixépar l'expert dans son rapport, la gérance peut, soit pourvoir à leur rempla-cement, le cas échéant, en honorant en priorité les demandes des membresassociés qui n'auraient pu être initialement satisfaits, soit faire racheter lesparts invendues par le groupement en vue de leur annulation.

Les frais et honoraires d'expertise sont supportés par la partie qui renonceà la cession ou partagés par moitié entre cédant et cessionnaire.

Si aucune offre de rachat n'est faite au cédant dans un délai de six mois àcompter de la date de la dernière des notifications qu'il a faite au groupe-ment, l'agrément à la cession projetée est réputé acquis, à moins que lesautres membres associés, dans le même délai, n'aient décidé la dissolutiondu groupement.

Toutefois, cette décision est caduque si, dans le mois qui la suit, le cédant,par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, fait connaîtreau groupement son intention de renoncer à l'aliénation primitivement envi-sagée.

Sauf convention contraire, le prix est payable comptant dans les trois moisde sa fixation définitive.

Lorsque l'opération initialement prévue ne peut se réaliser et que les partssont rachetées par un membre associé, un tiers ou le groupement lui-même, la régularisation de la cession incombe à la gérance qui, en cas d'in-action ou d'opposition des intéressés peut leur faire sommation de com-paraître à jour fixe devant la notaire désigné par elle.

Si l'une des parties ne comparaît pas ou refuse de signer, la mutation peutêtre régularisée d'office par déclaration de la gérance en la forme authen-tique sans qu'il soit besoin du concours ni de la signature du défaillant.

En cas de refus de signer ou de non-comparution du cédant ou du ces-sionnaire, le groupement peut faire constater la mutation par le tribunalcompétent.

III - Cession de parts appartenant aux personnes morales :

Tout membre associé personne physique qui en fera la demande peut exi-ger l'acquisition des parts du groupement détenues par des personnesmorales depuis plus de (Délai après lequel un associé peut acquérir lesparts d'une pers. morale). Ce projet d'acquisition doit faire l'objet d'unenotification écrite adressée à la gérance et précisant le nombre de partsconvoitées et le prix offert. Dans un délai de quinze jours, la gérance noti-fie ce projet aux autres membres associés ; dans un délai de trente jours àcompter de la réception de cette notification, tout membre associé person-ne physique peut se porter acquéreur en signifiant son intention à la géran-ce et en indiquant le nombre de parts demandées et le prix offert.

À l'expiration de ce délai de trente jours, tout membre associé n'ayant pasrépondu est considéré comme renonçant.

Parmi les propositions d'acquisition recueillies par la gérance, la priorité estdonnée à celles émanant de membres associés participant à l'exploitationdes biens du groupement en vertu d'un bail. En cas de pluralité dedemandes, application sera faite des règles auxquelles obéissent les ces-sions de parts détenues par des personnes physiques.

Une convention particulière peut prévoir la possibilité pour les membresassociés participant à l'exploitation des biens du groupement en vertu d'unbail, d'exiger l'acquisition des parts détenues par des personnes moralesavant l'expiration du délai précité de (Délai après lequel un associé peutacquérir les parts d'une pers. morale).

ARTICLE 12 - TRANSMISSION DE PARTS À TITRE GRATUIT :I - Transmission entre vifs :

Toute transmission de parts entre vifs à titre gratuit est soumise à un agré-ment demandé selon les mêmes règles que celles prévues par les présentsstatuts pour l'agrément des cessions de parts à titre onéreux.

Les transmissions de parts entre vifs à titre gratuit s'opèrent librement auprofit du conjoint du donateur, des ascendants et descendants de ce der-nier et au profit des membres déjà associés du groupement.

Toute autre transmission entre vifs à titre gratuit est soumise à un agré-ment demandé selon les mêmes règles que celles prévues par les présentsstatuts pour l'agrément des cessions de parts à titre onéreux.

Cet agrément ne peut être obtenu que par une décision collective (Formede la décision agréant un associé (unanime, ordinaire ou extraordinaire))des membres associés ou par le défaut de réponse de la gérance du grou-pement, à l'issue d'un délai de deux mois et quinze jours à compter de laréception de la demande d'agrément.

En cas de refus d'agrément, le projet de transmission à titre gratuit ne peutêtre réalisé.

II - Transmission par décès :

Le groupement n'est pas dissous par le décès d'un membre associé, maiscontinue de plein droit avec son conjoint survivant et ses héritiers en lignedirecte.

Le groupement n'est pas dissous par le décès d'un membre associé, maisil continuera avec les seuls membres associés survivants.

Le groupement n'est pas dissous par le décès d'un membre associé, maisil continuera avec son conjoint survivant, ses héritiers et légataires.

Le groupement n'est pas dissous par le décès d'un membre associé, maisle conjoint survivant, les héritiers et légataires du membre associé décédédevront, pour devenir membres associés, obtenir l'agrément de la collecti-vité des autres membres associés donné par décision (Forme de la décisionagréant un associé (unanime, ordinaire ou extraordinaire)).

Pour exercer les droits attachés aux parts du membre associé décédé, sesayants droit devront justifier de leurs qualités héréditaires par la productiond'un acte de notoriété ou d'un extrait d'intitulé d'inventaire, sans préjudi-ce du droit pour la gérance, de requérir de tout notaire, la délivrance d'ex-péditions ou d'extraits de tous actes établissant lesdites qualités.

Tant qu'il n'aura pas été procédé entre les ayants droit au partage des partsdépendant de la succession du membre associé décédé, les droits attachésauxdites parts seront valablement exercés par l'un des indivisaires.

Tant qu'il n'aura pas été procédé entre les ayants droit au partage des partsdépendant de la succession du membre associé décédé, les droits attachésauxdites parts seront valablement exercés par l'un des indivisaires parmi leconjoint survivant et les héritiers en ligne directe.

Les ayants droit seront considérés individuellement comme membres asso-ciés dès qu'ils auront notifié au groupement un acte régulier de partage.

Tout autre héritier ou légataire devra, pour devenir membre associé, obte-nir l'agrément de la collectivité des autres membres associés donné pardécision (Forme de la décision agréant un associé (unanime, ordinaire ouextraordinaire)).

Le conjoint survivant, les héritiers ou légataires n'auront droit qu'à la valeurdes parts sociales de leur auteur.

Les autres héritiers ou légataires n'auront droit qu'à la valeur des partssociales de leur auteur.


La demande d'agrément devra être adressée au groupement par lettrerecommandée avec demande d'avis de réception et contenir la justificationdes qualités héréditaires du demandeur.

La décision de la collectivité des membres associés est notifiée aux conjointsurvivant, héritiers ou légataires par lettre recommandée avec demanded'avis de réception dans les deux mois et quinze jours de leur demande.

Jusqu'à l'intervention de l'agrément, la personne qui y est soumise nepourra participer avec voix délibérative aux décisions collectives.

Jusqu'à ce qu'il soit statué sur leur agrément, les ayants droit du membreassocié décédé participent aux décisions collectives avec les voix dont dis-posait le défunt, par l'intermédiaire de l'un d'eux qui les représente ou, s'ily a lieu, par l'intermédiaire de leur représentant légal. Le groupement estalors administré par le ou les membres associés survivants, à charge derendre compte de leur gestion aux ayants droit du membre associé décé-dé.

En cas de refus d'agrément, les héritiers et ayants droits de l'associé défuntne seront considérés que comme créanciers du groupement pour la valeurdes parts de leur auteur, déterminée conformément aux dispositions del'article 1843-4 du Code civil.

Sous réserve du respect des dispositions qui précèdent et relatives auxmodalités de cession, ces parts, pourront être, le cas échéant, soit acquisespar un autre membre déjà associé ou un tiers, soit rachetées par le grou-pement en vue de leur annulation.

La valeur de reprise est déterminée compte tenu de l'estimation résultantde la dernière assemblée générale ordinaire ayant précédé le décès. En casde contestation, elle est fixée par expert désigné par les parties ou, à défautd'accord entre elles, par ordonnance du Président du Tribunal de grandeinstance statuant en la forme des référés et sans recours possible.

Le prix de rachat doit être payé à l'héritier ou au légataire dans le délai detrois mois à compter de la décision de l'assemblée générale.

Lorsque la succession est dévolue à une personne morale, celle-ci ne pour-ra devenir membre associé ; en conséquence elle n'aura droit qu'au rem-boursement de la valeur des parts sociales détenues par le défunt.

ARTICLE 13 - NANTISSEMENT ET REALISATION FORCEE DES PARTS :Les parts sociales peuvent faire l'objet d'un nantissement constaté soit paracte authentique, soit par acte sous seing privé signifié au groupement ouaccepté par lui dans un acte authentique et donnant lieu à une publicitédont la date détermine le rang des créanciers nantis.

Le projet de nantissement peut être agréé par les autres membres associésdans les mêmes conditions que celles prévues par les présents statuts dansle cas d'une cession de parts à titre onéreux.

L'agrément du projet emporte celui du cessionnaire en cas de réalisationforcée.

Toute réalisation forcée de parts sociales doit être notifiée à la gérance aumoins un mois avant la vente. Tout membre associé peut se substituer àl'acquéreur dans un délai de cinq jours euros à compter de la vente ; si plu-sieurs membres associés se présentent, leurs droits sont répartis comme enmatière de cession de parts à titre onéreux. À défaut, le groupement peutdécider d'acquérir les parts en vue de leur annulation ; les membres asso-ciés peuvent décider dans le même délai la dissolution anticipée du grou-pement.

En cas de vente aux enchères publiques, en vertu d'un décision de justice,si l'adjudicataire n'est pas agréé par la gérance, le groupement sera tenude racheter ou de faire racheter ses parts dans un délai de cinq jours euros,à compter de l'adjudication.

Le non exercice de cette faculté de substitution emporte agrément de l'ad-judicataire.

ARTICLE 14 - RETRAIT D'UN MEMBRE ASSOCIE :Sans préjudice des droits des tiers, un membre associé peut se retirer tota-lement ou partiellement du groupement avec l'autorisation de la collectivi-té des autres membres associés donnée par décision (Forme de la décisionautorisant le retrait (unanime, ordinaire ou extraordinaire)).

Ce retrait peut également être autorisé pour justes motifs par une décisionde justice.

L'autorisation de retrait est de plein droit pour un gérant statutaire exploi-tant les biens du groupement et ayant fait l'objet d'une révocation.

Les retraits ne peuvent intervenir que tous les ans, à la fin de chaque exer-cice social.

La demande de retrait doit être notifiée par lettre recommandée avecdemande d'avis de réception au groupement et à chacun de ses membresassociés quatre mois avant la fin de l'exercice social en cours.

Les retraits ne peuvent intervenir que tous les (Périodicité autorisée pourles retraits (ex : 3 ans)), le premier jour de l'année civile.

La demande de retrait doit être notifiée par lettre recommandée avecdemande d'avis de réception au groupement et à chacun de ses membresassociés avant le 1er septembre de l'année qui précède celle de la prised'effet du retrait.

La gérance convoque, dans le délai de quinze jours à compter de la récep-tion de cette notification, une assemblée générale appelée à statuer sur lademande de retrait.

En cas d'inaction de la gérance, le membre associé le plus diligent peutconvoquer lui-même, ou faire convoquer par un mandataire de justice, l'as-semblée générale.

Lors de chaque échéance permise pour le retrait, la collectivité desmembres associés est tenue d'accepter les demandes de retrait tantqu'elles d'excèdent pas un tiers du capital social. Lorsque ce pourcentageest dépassé, il est opéré, sur chaque demande, une réduction proportion-nelle au nombre de parts détenues par les candidats au retrait.

La décision de la collectivité des membres associés est notifiée à la per-sonne qui a sollicité le retrait et à chacun des autres membres associés dugroupement, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception,dans le délai de deux mois à compter du jour de la réception de la deman-de de retrait.

À moins qu'il puisse, avec l'accord de la collectivité des membres associésdonné par décision unanime, se faire attribuer des biens sociaux à concur-rence de ses droits ou reprendre tout ou partie de ses apports en nature, lemembre associé dont le retrait est accepté a droit au remboursement de lavaleur de ses parts.

La valeur est déterminée compte tenu de l'estimation résultant de la der-nière assemblée générale ordinaire ayant précédé le retrait.

En cas de contestation, elle est fixée par un expert désigné par les parties,soit, à défaut d'accord entre elles, par ordonnance du Président du Tribunalde grande instance statuant en la forme des référés et sans recours pos-sible.

Sous réserve du respect des dispositions ci-dessus relatives au modalités decession de parts, les parts du retrayant peuvent être soit acquises par unautre membre déjà associé ou un tiers, soit rachetées par le groupement envue de leur annulation.

Chacun des membres associés dispose d'un délai d'un mois à compter dela notification faite au groupement pour faire connaître son intention deracheter les parts du membre associé qui se retire. Sa décision est notifiéeau groupement et au retrayant par lettre recommandée avec demanded'avis de réception.

Si plusieurs membres associés expriment leur volonté d'acquérir les partsdu retrayant, ils sont réputés acquéreurs à proportion du nombre de partsqu'ils détiennent dans le groupement ; la cession doit être régularisée dansun délai de trente jours à compter de la notification par le membre associéintéressé de son intention d'acquérir les parts du membre associé qui seretire. Le prix est payable au comptant au jour de la régularisation de l'ac-te.

À l'expiration du délai de trente jours précité, si tout ou partie des partspour lesquelles le retrait a été demandé, n'ont pas fait l'objet d'offre d'ac-quisition par les membres associés, le groupement est tenu de racheter lesparts ou de les faire racheter par un tiers. L'achat par le groupement ou lerachat par un tiers doit intervenir dans les deux mois suivants ; le prix estdéterminé par application des présents statuts et est payable au comptantle jour de la signature de l'acte en cas de rachat par un tiers, membre asso-cié ou non, et dans les six mois en cas de rachat par le groupement.

En cas de retrait compromettant gravement la poursuite normale de l'acti-vité du groupement, la collectivité des membres associés par décisionextraordinaire pourra retarder la reprise ou l'attribution de droits sociauxde trois ans ou demander l'échelonnement du remboursement de la valeurdes parts sur 5 ans assorti des intérêts légaux.

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ARTICLE 15 - ENGAGEMENT DES MEMBRES ASSO-CIES À L'EGARD DES TIERS :À l'égard des tiers, les membres associés répondent indéfiniment desdettes sociales à proportion de leur part dans le capital social à la date del'exigibilité ou au jour de la cessation des paiements.

Toutefois, les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement desdites dettescontre un membre associé qu'après avoir préalablement et vainementpoursuivi le groupement.

Dans les actes qui contiendraient des engagements au nom du groupe-ment, la gérance devra prévoir une clause de renonciation expresse descréanciers au droit d'exercer une action personnelle contre les membresassociés.

Conformément aux dispositions du décret n° 64-1194 du 3 décembre1964, chaque membre associé sera tenu sans limitation de responsabilitéet solidairement avec les autres membres associés du groupement au rem-boursement des prêts consentis par toute caisse de Crédit Agricole Mutuel.

Après établissement et approbation des comptes annuels, la répartitiond'une partie quelconque des bénéfices, même sous forme d'intérêts aucapital, est interdite tant que les prêts à court terme échus, consentis parces organismes, n'ont pas été remboursés et que les annuités échues desprêts à moyen et long terme n'ont pas été versées.

L'engagement de chaque membre associé survit à sa retraite ou à sondécès. Toutefois, en cas de retraite, le membre associé sortant peut deman-der à la caisse intéressée d'être déchargé de ses obligations. Il peut aussisolliciter la division du prêt dans la proportion des biens retirés du groupe-ment par rapport à l'ensemble de ceux affectés à la garantie. La caisse neprend alors hypothèque que pour l'obligation mise personnellement à lacharge du sociétaire partant ou donne mainlevée partielle si une hypo-thèque plus importante a été prise. Elle peut également exiger le warran-tage à son profit du cheptel ou des récoltes afférents aux biens repris.

En cas de décès d'un membre associé, l'effet de son engagement peut,sous réserve de l'accord unanime des autres membres associés, être limitéà celui ou à ceux de ses ayants droit qui adhèrent au groupement.

Dans ses rapports avec ses coassociés, chacun des membres associés n'esttenu des dettes sociales que dans la proportion du nombre des parts luiappartenant.

Toutes les actions contre les membres associés non liquidateurs ou leurshéritiers et ayants droit se prescrivent par cinq ans à compter de la disso-lution du groupement.

ARTICLE 16 - DROITS ET OBLIGATIONS DES MEMBRES ASSOCIES :Chaque part sociale ouvre droit à répartition des bénéfices, des réserves etdu boni de liquidation et fait obligation de supporter les pertes à propor-tion directe de la quotité de capital qu'elle représente.

Une fois par an, tout titulaire de parts a le droit d'obtenir communicationdes livres et des documents sociaux.

À tout moment, la gestion sociale peut faire l'objet de questions écritesauxquelles il doit être répondu par la même voie dans le délai d'un mois.

Tout membre associé a le droit de participer aux décisions collectives. Àchaque part est attachée une voix.

En cas de présence, parmi les membres associés d'une personne morale, undroit de vote double est attribué de plein droit aux parts détenues par despersonnes physiques.

À défaut d'accord exprès, un membre associé ne peut se voir imposerd'autres engagements que ceux définis aux présents statuts.

Les droits et obligations attachés à chaque part la suivent en quelque mainqu'elle passe.

Les héritiers, ayants cause ou les créanciers d'un membre associé ne peu-vent sous quelque prétexte que ce soit, requérir l'apposition des scellés surles biens et papiers du groupement, en demander le partage ou la licita-tion, ni s'immiscer d'aucune manière dans les actes de son administration.

- GERANCE -

ARTICLE 17 - NOMINATION DE LA GERANCE :Le groupement est géré par un ou plusieurs gérants personnes physiqueschoisis parmi les membres associés et nommés sans limitation de durée par

décision ordinaire de la collectivité des membres associés.

Le groupement est géré par un ou plusieurs gérants personnes physiqueschoisis parmi les membres associés ou en dehors d'eux et nommés sanslimitation de durée par décision ordinaire de la collectivité des membresassociés.

Le groupement est géré par un ou plusieurs gérants personnes physiqueschoisis parmi les membres associés et nommés pour une durée déterminéede (Durée du mandat de la gérance (ex : 9 ans)) renouvelable par décisionordinaire de la collectivité des membres associés.

Le groupement est géré par un ou plusieurs gérants personnes physiqueschoisis parmi les membres associés ou en dehors d'eux et nommés pourune durée déterminée de (Durée du mandat de la gérance (ex : 9 ans))renouvelable par décision ordinaire de la collectivité des membres associés.

Le groupement est géré par un ou plusieurs gérants personnes physiqueschoisis parmi les membres associés et nommés sans limitation de durée pardécision extraordinaire de la collectivité des membres associés.

Le groupement est géré par un ou plusieurs gérants personnes physiqueschoisis parmi les membres associés ou en dehors d'eux et nommés sanslimitation de durée par décision extraordinaire de la collectivité desmembres associés.

Le groupement est géré par un ou plusieurs gérants personnes physiqueschoisis parmi les membres associés et nommés pour une durée déterminéede (Durée du mandat de la gérance (ex : 9 ans)) renouvelable par décisionextraordinaire de la collectivité des membres associés.

Le groupement est géré par un ou plusieurs gérants personnes physiqueschoisis parmi les membres associés ou en dehors d'eux et nommés pourune durée déterminée de (Durée du mandat de la gérance (ex : 9 ans))renouvelable par décision extraordinaire de la collectivité des membresassociés.

Le groupement est géré par tous les membres associés personnes phy-siques qui participent directement à la mise en valeur des biens détenuspar le groupement et auxquels il est conféré la qualité de gérants statu-taires.

Le ou les gérants pourront, en cette qualité, agir au nom du groupement,dans les limites fixées ci-dessous par les présents statuts.

Est nommé en qualité de premier gérant du groupement sans limitation dedurée :

Sont nommés en qualité de premiers gérants du groupement sans limita-tion de durée :

Est nommé en qualité de premier gérant du groupement pour une durée de(Durée du mandat du gérant statutaire ( ex : 9 ans)) :

Sont nommés en qualité de premiers gérants du groupement pour unedurée de (Durée du mandat du gérant statutaire ( ex : 9 ans)) :

Est nommé en qualité de gérant statutaire du groupement sans limitationde durée :

Sont nommés en qualité de gérants statutaires du groupement sans limi-tation de durée :

(Identité du gérant (ex : Monsieur DUBOIS Jean)), (Profession du gérant),demeurant à (Adresse du gérant).

1° (Identité du gérant (ex : Monsieur DUBOIS Jean)), (Profession dugérant), demeurant à (Adresse du gérant).

2° (Identité du 2ème gérant (ex : Monsieur DURAND Pierre)), (Professiondu 2ème gérant), demeurant à (Adresse du 2ème gérant).

1° (Identité du gérant (ex : Monsieur DUBOIS Jean)), (Profession dugérant), demeurant à (Adresse du gérant).

2° (Identité du 2ème gérant (ex : Monsieur DURAND Pierre)), (Professiondu 2ème gérant), demeurant à (Adresse du 2ème gérant).

3° (Identité du 3ème gérant), (Profession du 3ème gérant), demeurant à(Adresse du 3ème gérant).

Le gérant ainsi nommé accepte les fonctions qui lui sont confiées et décla-re n'être atteint d'aucune incompatibilité ni d'aucune interdiction suscep-tibles d'empêcher sa nomination et l'exercice de ses fonctions.

Les gérants ainsi nommés acceptent les fonctions qui leur sont confiées etdéclarent, chacun en ce qui le concerne, n'être atteints d'aucune incompa-tibilité ni d'aucune interdiction susceptibles d'empêcher leur nomination etl'exercice de leurs fonctions.


ARTICLE 18 - REVOCATION :La collectivité des membres associés a la faculté, par décision ordinaire, demettre fin avant terme au mandat d'un gérant.

La collectivité des membres associés a la faculté, par décision extraordinai-re, de mettre fin avant terme au mandat d'un gérant.

Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dom-mages-intérêts.

La révocation peut également intervenir par voie de justice pour cause légi-time.

Tout membre associé, après qu'il ait été mis fin à ses fonctions de gérant,peut se retirer du groupement dans les conditions prévues ci-dessus.

La collectivité des membres associés qui prononce la révocation du gérantprocède immédiatement à son remplacement.

ARTICLE 19 - DEMISSION :Un gérant peut démissionner de ses fonctions sans justifier sa décision,mais après l'avoir notifiée à chaque membre associé par lettre recomman-dée avec demande d'avis de réception postée au moins trois mois avant ladate de clôture de l'exercice social en cours.

À condition de notifier leur décision à chacun des membres associés et desautres gérants, par lettre recommandée avec demande d'avis de réceptionpostée au moins six mois avant la date de clôture de l'exercice en cours, lesgérants qui exploitent les biens du groupement peuvent, sous réserve queleur décision soit motivée par un juste motif, cesser leurs fonctions à l'issuede cet exercice.

Lorsqu'ils démissionnent de leur fonction, les gérants statutaires renoncentà poursuivre l'exploitation du fonds dont le groupement est propriétaire.

La démission prend effet à la clôture de l'exercice en cours, sauf décisioncontraire de la collectivité des membres associés.

Si le gérant est unique, la notification de sa démission doit être accompa-gnée d'une convocation de l'assemblée des membres associés en vue denommer un ou plusieurs nouveaux gérants.

Si la cessation de ses fonctions cause un préjudice au groupement, legérant démissionnaire peut se voir réclamer des dommages-intérêts.

ARTICLE 20 - VACANCE :Si, pour quelque cause que ce soit, le groupement se trouve dépourvu degérant, tout membre associé pourra :

– provoquer une consultation de la collectivité des membres associés dansles plus brefs délais, et au maximum dans le délai d'un an de la vacance,pour procéder à une nouvelle nomination ;

– ou demander au Président du Tribunal de grande instance la désignationd'un mandataire chargé de consulter la collectivité des membres associésen vue de nommer un ou plusieurs gérants.

Lorsque le groupement est dépourvu de gérant pendant plus d'un an, le tri-bunal peut, à la demande de tout intéressé, prononcer sa dissolution anti-cipée.

Le décès, la démission, la révocation du ou des gérants n'entraînent pas ladissolution du groupement.

ARTICLE 21 - PUBLICITE :La nomination et la cessation des fonctions du ou des gérants donnent lieuà publication dans les conditions prévues par les dispositions réglemen-taires.

Dès lors que cette formalité a été accomplie, le groupement ou les tiers nepeuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégu-larité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leurs fonc-tions.

ARTICLE 22 - POUVOIRS ET OBLIGATIONS :a) - Pouvoirs :

Dans les rapports entre membres associés, la gérance peut accomplir tousles actes de gestion que demande l'intérêt du groupement.

Toutefois, à titre de règlement intérieur et sans que ces limitations soientopposables aux tiers, il est convenu que la gérance ne peut sans y avoir étéautorisée au préalable par une décision (Nature de la décision (ord. extra-ord. ou unanime) autorisant le gérant) de la collectivité des membres asso-ciés :

– acheter, vendre ou échanger tous immeubles ;

– contracter des emprunts pour le compte du groupement, autres que lesdécouverts normaux en banque ;

– effectuer tous travaux de construction, reconstruction, amélioration ouaménagement d'immeubles ;

– constituer une hypothèque sur un immeuble social ;

– conclure, modifier, renouveler et résilier tous baux ou locations ;

– et d'une manière générale, effectuer des opérations impliquant un enga-gement direct ou indirect du groupement supérieur à (Montant maximumdes engagements que le gérant peut contracter seul) F.Vis à vis des tiers, la gérance est investie des pouvoirs les plus étendus,pour agir au nom du groupement en vue de la réalisation de l'objet social.Le gérant a seul la signature sociale : celle-ci est donnée par l'appositionde la signature, par le gérant, de son propre nom, sous la mention "Pour leGroupement Foncier Agricole - Dénomination sociale - le gérant."

S'il y a plusieurs gérants, chacun exerce séparément ses pouvoirs, sauf ledroit, qui appartient à chacun d'eux, de s'opposer à une opération avantqu'elle ne soit conclue.

L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sanseffet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils aient eu connais-sance de cette opposition.

Sauf à respecter les dispositions ci-dessus, un gérant peut, sous sa propreresponsabilité, déléguer à toute personne de son choix, des pouvoirs limi-tés dans leur durée et par leur objet.

b) - Obligations :

Le ou les gérants exécutent les directives émanant des décisions collectives.

Ils doivent consacrer aux affaires sociales le temps et les soins nécessaires.

La gérance doit au moins une fois dans l'année rendre compte de sa ges-tion aux membres associés.

Cette reddition de comptes doit comporter un rapport écrit d'ensemble surl'activité du groupement au cours de l'exercice écoulé avec l'indication desbénéfices réalisés ou prévisibles, des pertes encourues ou prévues.

ARTICLE 23 - RESPONSABILITE :Chaque gérant est individuellement responsable envers le groupement etles tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit des fautes com-mises dans sa gestion, soit de la violation des statuts.

Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, ils sont solidairementresponsables à l'égard des tiers et des membres associés.

Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la part dechacun dans la réparation du dommage.

Le ou les gérants statutaires qui mettent en valeur les biens du groupementsont responsables de la bonne marche de l'entreprise agricole à la tête delaquelle ils se trouvent.

ARTICLE 24 - REMUNERATION :Le ou les gérants peuvent percevoir une rémunération dont le montant etles modalités de versement sont fixés par décision collective ordinaire de lacollectivité des membres associés.

Le ou les gérants peuvent percevoir une rémunération dont le montant etles modalités de versement sont fixés par décision collective extraordinairede la collectivité des membres associés.

Ils ont droit, en outre, sur présentation de toutes pièces justificatives, auremboursement des frais de déplacement et de représentation engagéspersonnellement pour l'exercice de leurs fonctions dans l'intérêt du grou-pement.

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- DECISIONS COLLECTIVES -

ARTICLE 25 - NATURE :Toutes décisions excédant les pouvoirs reconnus aux gérants par les pré-sents statuts doivent être prises collectivement par les membres associésdans les conditions fixées ci-dessous.

Les décisions collectives des membres associés sont prises, au choix de lagérance, soit par une assemblée générale, soit par une consultation par cor-respondance. Elles peuvent l'être également par le consentement unanimedes membres associés exprimé dans un acte authentique ou sous seingprivé.

La réunion d'une assemblée est obligatoire pour les décisions relatives àl'approbation des comptes annuels ainsi que si elle est demandée par unplusieurs membres associés représentant au moins (Quote-part de capitalnécessaire pour demander la réunion d'une assemblée) du capital social.

ARTICLE 26 - POUVOIRS :Les décisions collectives sont prises à l'initiative de la gérance.

En cas de pluralité de gérants et à défaut d'accord entre eux, le plus dili-gent fait arrêter l'ordre du jour et le texte des résolutions par le Présidentdu Tribunal de grande instance statuant en la forme des référés et sansrecours possible.

Dès lors qu'il n'est pas lui-même gérant, un membre associé peut, à toutmoment, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, solli-citer une délibération des membres associés sur une question déterminée.

Lorsqu'elle fait droit à une telle requête, la gérance doit convoquer l'as-semblée générale des membres associés, ou procéder à leur consultationpar écrit.

Sauf si la requête soulève un problème relatif au retard apporté par lagérance à l'accomplissement de l'une de ses obligations, la demande estconsidérée comme satisfaite lorsque la question est inscrite à l'ordre dujour de la prochaine assemblée générale ou consultation par écrit.

Si la gérance garde le silence ou s'oppose aux prétentions du demandeur,celui-ci peut, à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la réceptionde sa requête, solliciter du Président du Tribunal de grande instance sta-tuant en la forme des référés la désignation d'un mandataire chargé deprovoquer la délibération des membres associés.

ARTICLE 27 - ASSEMBLEES GENERALES :I - Convocations :

La réunion de l'assemblée s'effectue sans formalité par simple convocationverbale sous la condition que tous les membres associés soient présents oureprésentés lors de la réunion.

Dans les autres cas, les convocations à une assemblée sont faites parlettres recommandées avec demande d'avis de réception postées au moinsquinze jours avant la date fixée pour la réunion.

Les convocations indiquent l'ordre du jour de telle sorte que le contenu etla portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sansqu'il soit besoin de se reporter à d'autres documents.

Le texte du projet de résolutions, le ou les rapports établis pour être pré-sentés à l'assemblée et, s'il y a lieu, les documents nécessaires à l'infor-mation des membres associés sont joints à la lettre de convocation.

Dès l'envoi de la convocation, le texte des résolutions proposées, le ou lesrapports établis pour être présentés à l'assemblée ainsi que, le cas échéant,toutes autres pièces nécessaires à l'information des membres associés, sonttenues à leur disposition au siège social où ils ont la faculté d'en prendreconnaissance ou copie.

Les membres associés peuvent également demander que ces documentsleur soient adressés, soit par simple lettre, soit à leurs frais par lettrerecommandée.

II - Tenue :

L'assemblée a lieu au siège social ou à tout autre endroit indiqué dans laconvocation.

Elle est présidée par le gérant ou en cas de pluralité de gérants par legérant présent le plus âgé, le mandataire de justice ayant procédé à saréunion ou à leur défaut par le membre associé présent titulaire du plusgrand nombre de parts sociales.

Elle désigne un secrétaire de séance qui peut être pris en dehors des

membres associés.

Les membres associés ont la faculté de déléguer leurs pouvoirs à leurconjoint ou à un autre membre associé. Chaque mandataire ne peut repré-senter qu'une seule personne et doit justifier d'une procuration spéciale.

Les copropriétaires d'une part indivise sont représentés par un mandataireunique qui, en cas de désaccord, est désigné en justice à la demande duplus diligent d'entre eux.

Le nu-propriétaire est valablement représenté vis-à-vis du groupement parl'usufruitier qui est seul convoqué aux assemblées générales, quelles quesoient les décisions à prendre, et a seul le droit d'y assister et de prendrepart au vote.

Si une part est grevée d'un usufruit, le droit de vote appartient au nu-pro-priétaire, sauf pour les décisions relatives à l'affectation des bénéfices, oùil est réservé à l'usufruitier.

Il est tenu une feuille de présence qui est émargée par les membres asso-ciés présents ou leurs mandataires et qui indique les noms, prénoms etdomicile des membres associés présents ou représentés, le nombre desparts sociales possédées par chacun d'eux, et les noms, prénoms et domi-ciles des mandataires ou représentants des membres associés.

Les délibérations portent exclusivement sur les propositions figurant àl'ordre du jour.

Chaque part donne droit à une voix et est indivisible à l'égard du groupe-ment.

ARTICLE 28 - CONSULTATIONS ECRITES :Si la gérance le juge à propos, elle peut consulter la collectivité desmembres associés par écrit.

En ce cas, elle adresse à chaque membre associé, par lettre recommandéeavec demande d'avis de réception, le texte des résolutions proposéesaccompagné des documents nécessaires à son information.

Les membres associés disposent d'un délai de (Délai dont disposent lesassociés pour faire parvenir leur vote par écrit) à compter de la réceptionde cette lettre recommandée pour, dans les mêmes formes, faire parvenirleur décision au groupement.

Le vote ne peut résulter que de l'apposition au-dessous de chaque résolu-tion proposée de la mention "favorable" ou "défavorable".

Tout membre associé qui ne respecte pas les modalités de vote définies àl'alinéa précédent ou qui ne répond pas dans le délai fixé est réputé s'êtreabstenu.

ARTICLE 29 - FORME DES DECISIONS COLLECTIVES :Les décisions collectives sont qualifiées d'extraordinaires et d'ordinairesselon leur objet.

Les décisions extraordinaires sont celles qui, d'une manière générale, modi-fient, directement ou indirectement, le pacte social ; ce sont aussi celles quiinterviennent dans les domaines les plus importants de la vie sociale selonles précisions apportées par les présents statuts.

Les décisions extraordinaires ne sont valablement prises qu'autant qu'ellesont été adoptées par les membres associés à l'unanimité, sauf applicationd'une autre condition de majorité prévue de façon expresse par les pré-sents statuts ou par la loi.

Les décisions extraordinaires ne sont valablement prises qu'autant qu'ellesont été adoptées par un ou des membres associés représentant plus destrois quarts du capital social, sauf application d'une autre condition demajorité prévue de façon expresse par les présents statuts ou par la loi.

Toutes les autres décisions prises en assemblée générale ou lors desconsultations écrites sont qualifiées de décisions collectives ordinaires.

Il en est ainsi notamment de celles relatives à :

– l'examen du rapport d'ensemble sur l'activité du groupement ;

– l'approbation des comptes annuels ;

– l'affectation et de la répartition des bénéfices ;

– la fixation indicative du prix de cession des parts ;

– et en général, toutes propositions portées à l'ordre du jour et qui ne sontpas de la compétence de l'assemblée générale extraordinaire.


Les décisions ordinaires ne sont valablement prises qu'autant qu'elles ontété adoptées par un ou des membres associés représentant plus de la moi-tié du capital social, sauf application d'une autre condition de majorité pré-vue de façon expresse par les présents statuts ou par la loi.

Si le groupement vient à ne comprendre que deux membres associés,toutes les décisions collectives, ordinaires ou extraordinaires, sont prises encommun.

ARTICLE 30 - PROCES-VERBAUX :Les délibérations des membres associés font l'objet d'un procès-verbalindiquant la date et le lieu de la réunion, les nom et prénoms des membresassociés présents ou représentés, le nombre des parts détenues par chacund'eux, les documents et rapports soumis à l'assemblée, le texte des résolu-tions mises aux voix, les nom, prénoms et qualités du président, un résumédes débats et le résultat des votes.

En cas de consultation écrite, la réponse de chaque membre associé estannexée au procès-verbal, lequel doit également contenir justification durespect des formalités prévues.

Les procès-verbaux sont tenus dans les mêmes conditions que celles pré-vues pour les procès-verbaux d'assemblée, à l'exclusion de toutes les men-tions concernant la seule assemblée.

Il est mentionné que la consultation a été faite par écrit et justifié que lesformalités ont été respectées.

Les procès-verbaux sont établis et signés par le président de l'assemblée etle secrétaire, sur un registre spécial tenu au siège du groupement, coté etparaphé dans la forme ordinaire et sans frais, soit par un juge du Tribunalde commerce ou du Tribunal d'instance, soit par le maire ou un adjoint aumaire de la commune où est situé le siège du groupement.

Ils peuvent également être établis sur des feuillets mobiles numérotés sansdiscontinuité, paraphés dans les conditions prévues à l'alinéa précédent etrevêtus du sceau de l'autorité qui les a paraphés. Dès qu'un feuillet estrempli, même partiellement, il doit être joint à ceux précédemment utilisés.Toute addition, suppression, substitution, ou inversion de feuillets est inter-dite.

Lorsque la décision des membres associés résulte de leur consentementexprimé dans un acte, elle est mentionnée à sa date sur le registre des déli-bérations qui doit, en outre, contenir indication de la forme, de la nature etde l'objet de la transaction ainsi que de l'identité des signataires ducontrat.

L'acte lui-même, s'il est sous seing privé, ou sa copie authentique, s'il estnotarié, est conservé par le groupement de manière à permettre sa consul-tation en même temps que le registre des délibérations.

Les copies ou extraits de procès-verbaux des décisions collectives desmembres associés sont valablement certifiés conformes par un seul gérant.Après dissolution du groupement et pendant sa liquidation, ces copies ouextraits sont valablement signés par un seul liquidateur.

ARTICLE 31 - INFORMATION PERMANENTE DES MEMBRES ASSOCIES :Tout membre associé a le droit :

– d'obtenir au siège social, la délivrance d'une copie certifiée conforme desstatuts en vigueur au jour de la demande. Y est jointe la liste mise à jourdes membres associés et des gérants.

– de prendre par lui-même, deux fois par an, connaissance au siège socialde tout document établi par le groupement ou reçu par lui. Il peut égale-ment en prendre copie.

– de poser, par écrit, deux fois par an, à la gérance des questions concer-nant la gestion. Questions et réponses se feront par lettre recommandéeavec demande d'avis de réception.

- EXERCICE SOCIAL - COMPTES SOCIAUX -

ARTICLE 32 - EXERCICE SOCIAL :L'exercice social commence le premier janvier et finit le 31 décembre dechaque année.

L'exercice social commence le (Date d'ouverture de chaque exercice social(ex : 1er avril)) de chaque année et finit le (Date de clôture de chaque exer-cice social (ex : 31 mars)) de l'année suivante.

Par exception, le premier exercice social comprendra le temps écoulédepuis la date de l'immatriculation du groupement au Registre du com-merce et des sociétés jusqu'au (Date de clôture du premier exercice social).

ARTICLE 33 - COMPTES SOCIAUX :Il est tenu un livre-journal où sont inscrites jour après jour les recettes etles dépenses. La comptabilité pourra être tenue conformément aux règlescomptables en vigueur et aux obligations fiscales propres à l'activité d'ungroupement foncier agricole.

Par ailleurs, est tenu constamment à jour un état complet des empruntsapportant toutes précisions sur ceux-ci, en particulier sur les sûretés lesaccompagnant et l'état de leur remboursement.

En outre est dressé un tableau des immobilisations et des amortissements.

Les bénéfices nets sont constitués par les produits nets de l'exercice, sousdéduction des frais généraux et autres charges en ce compris toutes provi-sions et amortissements.

Le bénéfice distribuable pour la période de référence est constitué par lebénéfice net de l'exercice, diminué des pertes antérieures et augmenté desreports bénéficiaires.

Les comptes de l'exercice écoulé sont présentés aux membres associésdans un rapport écrit d'ensemble sur l'activité du groupement pendant cetexercice. Ce rapport indique avec précision l'excédent constaté, qualifié debénéfice, ou le déficit relevé, constituant la perte ; il est soumis auxmembres associés en assemblée ordinaire dans les six mois à compter dela clôture de l'exercice.

ARTICLE 34 - AFFECTATION DES RESULTATS :Après approbation des comptes de l'exercice écoulé et constatation del'existence d'un bénéfice distribuable, l'assemblée générale ordinaireannuelle des membres associés procède à toutes distributions, reports ànouveau, inscriptions à tous comptes de réserves dont elle relève l'affecta-tion et l'emploi.

Elle peut également décider la distribution de toutes les réserves.

Le bénéfice dégagé pour la période de référence est réparti entre lesmembres associés à proportion de leur participation dans le capital.

Les modalités de la mise en paiement sont fixées par la décision de répar-tition ou, à défaut, par la gérance.

Les pertes, s'il en existe, selon décision de la collectivité des membres asso-ciés, sont compensées avec les réserves existantes ou reportées à nouveau.

Les pertes peuvent également être imputées sur le capital ou prises encharge par les membres associés en proportion des parts détenues par cha-cun.

- DISSOLUTION - LIQUIDATION - PARTAGE -

ARTICLE 35 - DISSOLUTION :Le groupement pourra être dissous par anticipation si les membres asso-ciés le décident dans les formes et conditions retenues pour procéder à desmodifications statutaires.

Il pourra également prendre fin par la dissolution prononcée par le tribu-nal, à la demande d'un membre associé, pour justes motifs, notamment encas d'inexécution de ses obligations par un membre associé, ou de mésen-tente entre membres associés paralysant le fonctionnement du groupe-ment.

Le décès, l'absence, la démission ou l'exclusion d'un ou plusieurs membresassociés n'entraînent pas la dissolution du groupement. Celui-ci continue-ra de plein droit entre les membres associés restants, tant qu'ils seront aunombre de deux au moins.

La réunion de toutes les parts sociales en une seule main n'entraîne pas ladissolution de plein droit du groupement. Ce n'est que si la situation n'estpas régularisée dans le délai d'un an que tout intéressé peut solliciter ladissolution. Le tribunal a la faculté d'accorder au groupement un délaimaximal de six mois pour régulariser la situation. Il ne peut prononcer ladissolution si, au jour où il statue sur le fond, la régularisation a eu lieu.

L'appartenance de l'usufruit de toutes les parts sociales à la même per-sonne est sans conséquence sur l'existence du groupement.

MO

DÈLE


MO

DÈLE

Dans le cas de perte des trois quarts du capital social, la gérance consultela collectivité des membres associés afin qu'elle statue par décision extra-ordinaire sur la continuation ou la dissolution du groupement.

À défaut de consultation ou de décision prise par la collectivité desmembres associés, tout intéressé peut demander la dissolution du groupe-ment devant le tribunal compétent.

Après sa dissolution, la personnalité morale du groupement subsiste pourles besoins de la liquidation jusqu'à la publication de la clôture de celle-ci.

À compter du jour de sa dissolution, la mention "société en liquidation"suivie du nom du ou des liquidateurs doit figurer sur tous les actes et docu-ments destinés aux tiers.

La dissolution ne produit ses effets à l'égard des tiers qu'à partir du jour oùelle est régulièrement publiée.

La dissolution ne pourra prendre effet qu'à l'expiration d'un délai de dix-huit mois à compter de sa signification aux gérants statutaires.

ARTICLE 36 - LIQUIDATION :La collectivité des membres associés qui décide de la dissolution du grou-pement nomme un ou plusieurs liquidateurs dont elle détermine les pou-voirs et règle les modalités de liquidation.

À défaut et à moins que la dissolution ne résulte d'une décision judiciaire,le ou les liquidateurs sont désignés, à la demande de tout intéressé, parordonnance du Président du Tribunal de grande instance statuant surrequête.

L'acte décidant la dissolution du groupement et la nomination du ou desliquidateurs, quelle que soit sa forme, est publié dans le délai d'un moisdans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le départe-ment où est situé le siège social du groupement.

La collectivité des membres associés peut, par décision extraordinaire, révo-quer le ou les liquidateurs.

La nomination et la révocation des liquidateurs ne sont opposables auxtiers qu'à compter de leur publication.

Dès lors que cette formalité a été accomplie, le groupement et les tiers nepeuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégu-larité dans la nomination des liquidateurs.

Chaque liquidateur représente le groupement dans ses relations avec lestiers. À moins que ses pouvoirs ne soient déterminés avec précision par lacollectivité des membres associés lors de sa nomination, il peut céder touséléments d'actif, à l'amiable ou autrement, en bloc ou isolément, selontoutes conditions de prix et de règlements jugés opportunes, poursuivre lesaffaires en cours lors de la dissolution jusqu'à leur bonne fin, recevoir tousrèglements, donner valable quittance, payer les dettes sociales, consentirtous arrangements, compromis, transactions et plus généralement fairetout ce qui est nécessaire pour mener à bien les opérations de liquidation.

Chaque année, les liquidateurs rendent compte de l'accomplissement deleur mission en présentant aux membres associés un rapport écrit décrivantle travail effectué au cours de l'année précédente.

Si plusieurs liquidateurs ont été nommés, ils peuvent exercer leurs fonctionsséparément. Toutefois, les documents soumis aux membres associés sontétablis et présentés en commun.

Les liquidateurs ont droit à une rémunération fixée par la décision portantnomination ou, à défaut, par ordonnance sur requête du Président duTribunal de grande instance.

Pendant la liquidation, les membres associés conservent toutes leurs pré-rogatives, notamment celles relatives à l'information et la prise de déci-sions collectives.

La dissolution du groupement met fin aux fonctions du ou des gérants. Lacollectivité des membres associés conserve les mêmes attributions et pou-voirs de décision qu'avant la dissolution du groupement. Elle statue notam-ment, sur les modifications éventuelles à apporter à la nature et à l'éten-due des pouvoirs conférés aux liquidateurs, sur les comptes présentés pareux, sur le quitus à leur donner, et d'une manière générale sur tous les inté-rêts sociaux. La collectivité des membres associés est consultée par le oules liquidateurs et les assemblées générales sont présidées par eux ou lapersonne désignée par l'assemblée.

Lorsque la clôture de la liquidation n'est pas intervenue dans un délai detrois ans à compter de sa dissolution, le ministère public ou tout intéressépeut saisir le Tribunal de grande instance qui fait procéder à la liquidationou, si elle a été commencée, à son achèvement.

Après extinction du passif, les liquidateurs font approuver les comptes défi-nitifs de liquidation par la collectivité des membres associés qui constate laclôture des opérations de liquidation.

Si la consultation des membres associés s'avère impossible ou si leurapprobation ne peut être obtenue, il est à la demande du liquidateur ou detout intéressé, statué sur les comptes et, le cas échéant, sur la clôture de laliquidation par le Tribunal de grande instance.

Les comptes définitifs, la décision de la collectivité des membres associéset, s'il y a lieu, celle des juges, sont déposés au greffe du Tribunal de com-merce en annexe au Registre du commerce et des sociétés.

L'avis de clôture de la liquidation, signé des liquidateurs, est publié à la dili-gence de ces derniers dans le journal d'annonces légales qui a reçu lapublicité de leur acte de nomination.

Le groupement est radié du Registre du commerce et des sociétés sur jus-tification des formalités prescrites aux alinéas qui précèdent.

ARTICLE 37 - PARTAGE :Après approbation des comptes définitifs, le produit net de la liquidationest réparti entre les membres associés du groupement proportionnellementau nombre de parts détenues par chacun d'eux.

Lorsque tout ou partie des biens du groupement se retrouvent en naturedans la masse à partager, ils sont attribués, sur leur demande et à chargede soulte s'il y a lieu, aux membres associés qui en ont fait l'apport.

Cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentiel-le.

Les membres associés qui participaient ou ont participé à l'exploitationpourront solliciter le bénéfice de l'attribution préférentielle légale, confor-mément aux dispositions des articles 832 et suivants du Code civil.

Le mali de liquidation est réparti entre les membres associés proportion-nellement à leur part dans le capital social.

- DIVERS -

ARTICLE 38 - REGLEMENT INTERIEUR :Pour tout ce qui n'est pas prévu aux présents statuts, il sera établi un oudes règlements intérieurs par les soins de la gérance.

L'adhésion au groupement entraînera l'obligation de se conformer aux dis-positions de ce ou ces règlements.

ARTICLE 39 - PERSONNALITE MORALE :Le groupement ne jouira de la personnalité morale qu'à compter du jour deson immatriculation au Registre du commerce et des sociétés.

Jusqu'à l'accomplissement de cette formalité, les rapports entre lesmembres associés sont régis par les présents statuts et les principes géné-raux du droit applicables aux contrats et obligations.

ARTICLE 40 - ACTES ACCOMPLIS POUR LE COMPTEDU GROUPEMENT EN FORMATION :Après avoir été présenté aux membres associés, l'état des actes accomplispour le compte du groupement en formation, avec indication pour chacund'eux des engagements qui en résultent, est demeuré annexé aux présentsstatuts.

La signature du pacte social emportera reprise de ces engagements par legroupement dès son immatriculation.

En attendant l'accomplissement de la formalité d'immatriculation, les sous-signés donnent mandat exprès à (Identité du mandataire pour accomplirdes actes avant immatriculation), membre associé, à l'effet de prendre pourle compte du groupement les engagements qui sont décrits et dont lesmodalités sont précisées dans un état annexé aux présentes.L'immatriculation du groupement emportera, de plein droit, reprise par luides engagements décrits.


ARTICLE 41 - CONTESTATIONS :Toutes les contestations concernant les affaires sociales qui pourraients'élever entre les membres associés ou ces derniers et le groupement, pen-dant la durée de celui-ci et de sa liquidation, seront portées devant leTribunal de grande instance du siège social.

En conséquence, tout membre associé devra faire élection de son domiciledans le ressort du tribunal compétent du lieu du siège social et toute assi-gnation et signification seront régulièrement faites à ce domicile.

À défaut d'élection de domicile, les assignations et significations sont vala-blement faites au Parquet du Procureur de la République près le Tribunalde grande instance du siège social.

ARTICLE 42 - CONTESTATIONS - ARBITRAGE :Toute contestation qui surviendrait entre les membres associés, pendant ladurée du groupement et sa liquidation, relativement à des affaires concer-nant le groupement est soumise à arbitrage.

Dans le mois de la notification faite par l'un des membres associés à unautre de l'existence du conflit, les parties en présence devront se mettred'accord sur la désignation d'un arbitre unique choisi parmi les Experts-comptables inscrits au Tableau de l'Ordre de la région dans laquelle setrouve le siège du groupement.

À défaut d'accord dans ce délai, l'arbitre unique sera désigné par Monsieurle Président du Tribunal de grande instance du lieu du siège social du grou-pement, par ordonnance rendue à la requête de la partie la plus diligente.

L'instance arbitrale ne prendra pas fin par la révocation, le décès, l'empê-chement, l'abstention ou la récusation de l'arbitre. Un nouvel arbitre seradésigné par ordonnance, non susceptible de recours, du Président duTribunal de grande instance, saisi comme il est dit ci-dessus.

L'arbitre sera tenu de rendre la sentence dans le délai de deux mois de sadésignation.

L'arbitre aura la qualité d'amiable compositeur ; il statuera en dernier res-sort, les membres associés renonçant expressément à toute voie de recoursquelconque contre la sentence ainsi rendue.

L'arbitre aura la qualité d'amiable compositeur ; il statuera en premier res-sort, les membres associés convenant expressément de ne pas renoncer àla voie d'appel.

ARTICLE 43 - FRAIS :Tous les frais, droits et honoraires des présentes et de leurs suites serontsupportés par le groupement, portés en compte des frais généraux et amor-tis dans la première année.

Fait en autant d'exemplaires que requis par la loi,

À .......(Lieu de signature des statuts (ex : RETHEL (Ardennes)))

Le.......

DONT ACTE sur....... pages

Fait et passé en l'étude du notaire soussigné ;

La lecture du présent acte a été donnée aux parties et leurs signatures ontété recueillies par le notaire lui-même,

L'AN DEUX MILLE .......(Date de l'acte : unité de l'année (ex : DIX-SEPT)),

Le .......(Date : jour et mois (ex : dix-huit juin)),

Le notaire a signé le même jour.

MO

DÈLE

9-3-15Statuts type - SCI

MO

DÈLE

Statuts types de SCI de location

Société civile immobilière de …………… [dénomination sociale]

les soussignés :

– …………… [désignation de l’associé personne physique : nom, pré-noms, domicile, profession, date et lieu de naissance, nom de l’époux ou del’épouse et son état civil, date et lieu du mariage, régime matrimonial];

– …………… [désignation de l’associé personne morale : forme, déno-mination, capital social, siège, numéro RCS] représentée par M.…………… [qualité] nommé à ces fonctions par …………… [date etnature de la délibération] régulièrement publiée au RCS de ……………le ……………

Ont établi, ainsi qu’il suit, les statuts de la société civile immobilière delocation devant exister entre eux :

ARTICLE PREMIER FORMEIl est formé entre les propriétaires des parts sociales, ci-après créées et decelles qui pourraient l’être ultérieurement, une société civile régie par lesarticles 1832 et suivants du Code civil, par tous textes qui viendraient à lesmodifier ou les compléter et par les présents statuts.

ART. 2 OBJETLa société a pour objet la propriété, la gestion et plus généralement l’ex-ploitation par bail, location ou toute autre forme d’un immeuble que lasociété se propose d’acquérir [ou : apporté à la société] et toutes opéra-tions financières, mobilières ou immobilières de caractère purement civil etse rattachant à l’objet social.

Art. 3 Dénomination sociale

La société prend la dénomination de ……………

ART. 4 DURÉELa société est constituée pour une durée de quatre-vingt-dix-neuf annéesà compter de son immatriculation au registre du commerce et des sociétés,sauf cas de prorogation ou de dissolution anticipée.

Un an au moins avant le terme prévu par les présents statuts, les associésdevront être consultés sur la prorogation de la société. À défaut, tout asso-cié peut solliciter par voie de requête au président du tribunal de grandeinstance la désignation d’un mandataire de justice chargé de provoquer laconsultation ci-dessus mentionnée.

La prorogation résulte d’une décision collective des associés prises à lamajorité exigée par la modification des statuts.

La dissolution résulte de la survenance des événements suivants…………… [les indiquer], et de la décision collective des associés priseà cet effet à la majorité exigée pour la modification des statuts.

La dissolution ne résulte pas d’un événement affectant la qualité d’un desassociés tel que : décès, incapacité, règlement judiciaire, liquidation judi-ciaire, faillite personnelle, dissolution de la personne morale de l’associé.

ART. 5 SIÈGE SOCIALLe siège de la société est fixé à …………… [commune] rue ……………numéro …………….

Le siège social peut être transféré en un autre lieu de la même ville ou dumême département par décision de la gérance qui pourra en conséquencemodifier les statuts et partout ailleurs, sur décision collective extraordinai-re.

ART. 6 APPORTSLes apports faits par les associés sont les suivants :

6.1. Apport en numéraire

– M. …………… apporte à la société une somme en numéraire de……………

Ladite somme a été immédiatement déposée en numéraire dans la caissesociale, ce qui est reconnu par M. …………… désigné ci-après en quali-

té de gérant.

[ou]

Ladite somme a été versée sur le compte ouvert au nom de la société enformation auprès de …………… [désignation de l’organisme bancaire]ainsi que les associés le reconnaissent.

Il est déclaré par M. …………… que cet apport est fait de deniers qui luisont propres comme provenant …………… [indiquer l’origine desfonds], ledit apport tenant lieu d’emploi [ou : de réemploi].

[ou]

Il est déclaré par M. …………… que cet apport est fait de deniers préle-vés sur les fonds de la communauté existant entre l’apporteur et sonconjoint. L’associé apporteur justifie avoir averti son conjoint de cet apportpar lettre recommandée avec accusé de réception en date du ……………et reçue par ce dernier le …………….

6.2. Apport en nature

M. …………… apporte à la société sous les garanties ordinaires de droitet de fait un immeuble situé à …………… et évalué à la somme de……………

ART. 7 CAPITAL SOCIALLe capital social est fixé à la somme totale de …………… euros (soit…………… euros) se décomposant comme suit :

– apport en espèce de M. ……………, Pour une somme de ……………euros (soit …………… euros)

– apport en espèce de M. ……………, Pour une somme de…………… euros (soit …………… euros)

– apport en nature de M. ……………, Évalué à la somme de…………… euros (soit …………… euros)

total …………… euros (soit …………… euros )

Le capital social est divisé en …………… parts sociales de cent euroschacune numérotées de 1 à …………… et attribuées de la manière sui-vante.

Il est attribué à :

M. ……………, ………… parts, numérotées de 1 à …………… soit………… parts

M. ……………, ………… parts, numérotées de …………… à…………… soit ………… parts

M. ……………, ………… parts, numérotées de …………… à…………… soit ………… parts

total ………… parts

Les parts en numéraire sont intégralement libérées à la souscription.

[ou]

Les parts en numéraire ne sont libérées qu’à hauteur de ……………. Lesurplus sera versé à la société au fur et à mesure de la demande qui en serafaite par la gérance par lettre recommandée avec accusé de réception. Àdéfaut de règlement à la date indiquée, l’associé sera de plein droit rede-vable d’intérêt au taux de …………… % l’an sur les sommes non libé-rées, le tout sans préjudice du droit pour la société d’intenter toutes actionsappropriées et de solliciter tous dommages-intérêts. Un associé pourravalablement s’acquitter de son règlement envers la société par compensa-tion avec une créance liquide et exigible sur la société.

ART. 8 AUGMENTATION ET RÉDUCTION DU CAPITALLe capital pourra être augmenté en une ou plusieurs fois en vertu d’unedécision prise par les associés conformément à l’article 25 des présents sta-tuts, notamment par création de parts nouvelles attribuées en représenta-tion d’apports en nature ou d’apports en numéraire, ces derniers pouvantêtre libérés par compensation avec des créances liquides et exigibles sur lasociété; les attributaires des parts nouvelles, s’ils ne sont pas déjà associés,doivent être formellement agréés par les associés.

Le capital pourra aussi à toute époque être réduit soit par retrait d’apports,soit par des remboursements égaux sur toutes les parts, ou par achat etannulation de parts, le tout par décision collective des associés, conformé-ment à l’article 29 des présents statuts.


ART. 9 TITRE DES ASSOCIÉSLes parts sociales ne peuvent être représentées par des titres négociables.

Le titre de chaque associé résultera seulement des présentes, des actes quipourraient modifier le capital social et des cessions qui seraient ultérieure-ment consenties. Une copie ou un extrait de ces actes, certifié par un gérantsera délivré à chacun des associés sur sa demande et à ses frais.

ART. 10 DROITS ATTACHÉS AUX PARTSChaque part donne droit dans la propriété de l’actif social, dans la réparti-tion des bénéfices et dans le boni de liquidation, à une fraction propor-tionnelle au nombre de parts existantes. Les pertes ou le malus de liquida-tion, s’il en existe, sont supportés dans les mêmes conditions.

Elle donne également droit de participer aux décisions collectives des asso-ciés et d’y voter.

Les droits et obligations attachés à chaque part la suivent en quelquesmains qu’elle passe.

La propriété d’une part emporte de plein droit adhésion aux présents sta-tuts et aux décisions collectives des associés ou de la gérance régulière-ment prises.

ART. 11 INDIVISIBILITÉ DES PARTSChaque part est indivisible à l’égard de la société. Les propriétaires indivissont tenus de se faire représenter auprès de la société par un seul d’entreeux ou par un mandataire commun pris parmi les associés.

En cas de désaccord, le mandataire sera désigné en justice à la demandedu plus diligent.

Lorsque les parts sociales font l’objet d’un usufruit, le droit de vote appar-tient au nu-propriétaire sauf pour les décisions concernant l’affectation desbénéfices où il est réservé à l’usufruitier.

ART. 12 SCELLÉSLes héritiers et ayants droit ou créanciers d’un associé ne peuvent, sousquelque prétexte que ce soit, requérir l’apposition des scellés sur les bienset droits de la société, ou demander le partage ou la licitation, ni s’immis-cer d’aucune manière dans les actes de son administration.

ART. 13 RESPONSABILITÉ DES ASSOCIÉSLes associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion deleur part dans le capital social à la date de l’exigibilité ou au jour de la ces-sation des paiements.

L’associé qui n’a apporté que son industrie est tenu comme celui dont l’ap-port est le plus faible.

Les créanciers ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contreun associé qu’après avoir préalablement et vainement poursuivi la person-ne morale.

ART. 14 FAILLITE D’UN ASSOCIÉS’il y a déconfiture, faillite personnelle, liquidation des biens ou règlementjudiciaire atteignant l’un des associés et à moins que les autres ne décidentde dissoudre la société par anticipation, il est procédé au remboursementdes droits sociaux de l’intéressé, lequel perdra alors la qualité d’associé; lavaleur des droits sociaux est déterminée conformément à l’article 1843-4du Code civil.

ART. 15 CESSIONS DE PARTS15.1. La cession de parts sociales doit être constatée par écrit.

La cession n’est opposable à la société qu’autant qu’elle lui aura été signi-fiée par acte extrajudiciaire ou qu’elle aura été acceptée par elle dans unacte authentique. Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissementde cette formalité et après publication conformément à la loi.

15.2. Les cessions de parts entre associés, la cession de parts entre ascen-dants et descendants et, le cas échéant, les cessions de parts entreconjoints, interviennent librement; toutes autres cessions n’interviennentqu’après agrément du cessionnaire proposé par les associés se prononçantà la majorité des deux tiers au moins du capital social [ou : se prononçantà l’unanimité ou : se pro-nonçant à la majorité des trois quarts au moinsdu capital social].

[ou]

Toutes les cessions de parts même entre associés, ascendants et descen-dants et entre conjoints, n’interviennent qu’après agrément du cessionnai-re proposé par les associés se prononçant à la majorité des deux tiers aumoins du capital social [ou : se prononçant à l’unanimité ou : se pronon-çant à la majorité des trois quarts au moins du capital social].

15.3. À l’effet d’obtenir cet agrément, l’associé qui projette de céder toutou partie de ses parts doit en faire la notification à la société et à chacundes coassociés par lettre recommandée avec avis de réception indiquant lenombre de parts à céder, les nom, prénoms, nationalité, profession et domi-cile du cessionnaire proposé et demandant l’agrément dudit cessionnaire.

Dans le mois de la réception de cette lettre par la société, la société doitconvoquer les associés en assemblée, ou faire procéder à une consultationécrite des associés à l’effet de les voir se prononcer sur l’agrément sollici-té.

Lorsqu’ils refusent le cessionnaire proposé, les associés se portent acqué-reurs des parts; si plusieurs d’entre eux décident d’acquérir des parts, ilssont réputés acquéreurs à proportion des parts qu’ils détenaient antérieu-rement; si aucun associé ne se porte acquéreur ou si les offres des associésportent sur un nombre de parts inférieur à celui que le cédant entend céder,la société peut faire acquérir tout ou partie des parts par un tiers ou lesacquérir elle-même en vue de leur annulation.

Les offres d’achat sont notifiées au cédant par la gérance par lettre recom-mandée avec avis de réception indiquant les noms des acquéreurs propo-sés ou l’offre de rachat par la société ainsi que le prix offert. En cas decontestation sur le prix, celui-ci est fixé conformément à l’article 1843-4 duCode civil, sans préjudice du droit pour le cédant de conserver ses parts.

Si aucune offre d’achat n’est faite au cédant dans le délai de six mois àcompter de la dernière des notifications faite par lui à la société et à sescoassociés en vue de l’agrément du cessionnaire, l’agrément est réputéacquis à moins que ces coassociés ne décident, dans le même délai, la dis-solution de la société; le cédant peut toutefois rendre caduque la décisionen faisant connaître dans le mois de la décision, par lettre recommandéeavec avis de réception adressée à la société, qu’il renonce à la cession pro-jetée.

Lorsque l’agrément est donné ou est réputé acquis, la cession projetée doitêtre régularisée dans le délai de deux mois; passé ce délai, le cédant estréputé avoir renoncé à la cession.

15.4. Les dispositions des paragraphes 15.2 et 15.3 qui précèdent s’appli-quent à toutes les mutations entre vifs intervenant de gré à gré à titre oné-reux ou gratuit, aux apports en société.

ART. 16 TRANSMISSION PAR DÉCÈS OU EN SUITEDE LIQUIDATION DE COMMUNAUTÉ ENTRE ÉPOUXLes parts sociales sont librement transmissibles par voie de succession auprofit des héritiers en ligne directe du titulaire, lesquels devront, dans lesplus courts délais, justifier à la société de leur état civil, de leur qualité etde la propriété divise ou indivise des parts sociales du défunt par la pro-duction d’un certificat de propriété ou de tous autres actes probants.

Toute transmission de parts sociales par voie de succession ou suite à uneliquidation de communauté entre époux, au profit de personnes autres queles héritiers en ligne directe du défunt, ne pourra avoir lieu qu’avec l’agré-ment des associés se prononçant à la majorité des deux tiers du capitalsocial (ou à l’unanimité ou à la majorité des trois quarts du capital social).

Le conjoint survivant et les héritiers autres que les héritiers en ligne direc-te qui devront présenter toutes indications et justifications utiles sur leurétat civil et leurs qualités, sollicitent cet agrément de la manière prévue àl’article précédent.

À défaut d’agrément et conformément à l’article 1870-1 du Code civil lesintéressés sont seulement créanciers de la société et n’ont droit qu’à lavaleur des droits sociaux de leur auteur ou à leur part dans ces droits déter-minée dans les conditions fixées par l’article 1843-4 du Code civil.

ART. 17 ÉPOUX COMMUNS EN BIENSL’époux commun en biens qui apporte à la société un bien commun doitjustifier de l’avis donné à son conjoint, un mois à l’avance, par lettre recom-mandée avec accusé de réception.

Seul aura la qualité d’associé l’époux qui effectue l’apport.

Toutefois, la qualité d’associé pour la moitié des parts souscrites est égale-ment reconnue au conjoint de l’apporteur si celui-ci signifie à la société sa

MO

DÈLE


MO

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volonté d’être personnellement associé.

Si cette volonté est manifestée lors de l’apport, l’acceptation ou l’agrémentde la société vaut pour les deux époux; dans les autres cas, il sera fait appli-cation de l’article 15 des présents statuts.

ART. 18 RETRAIT D’UN ASSOCIÉTout associé peut se retirer totalement ou partiellement de la société avecl’accord unanime des associés [ou : avec l’accord des associés donné à lamajorité de ……………], ou par décision du président du tribunal degrande instance statuant en référé et autorisant le retrait pour justesmotifs.

L’associé qui se retire a droit au remboursement de la valeur de ses partsau jour du retrait. La valeur des parts est déterminée par accord entre lesassociés ou à défaut à dire d’expert en application des dispositions de l’ar-ticle 1843-4 du Code civil.

ART. 19 GÉRANCELa société est administrée par un ou plusieurs gérants choisis parmi lesassociés ou en dehors d’eux, par une décision collective des associés repré-sentant plus de la moitié des parts sociales [une majorité plus importantepeut être prévue].

M. ……………, Présent et acceptant, est nommé en qualité de premiergérant.

ART. 20 DURÉE D’EXERCICE DES FONCTIONS DEGÉRANTLes gérants sont nommés pour une durée illimitée [ou : pour une durée de…………… exercices comptables].

Les fonctions de gérant cessent par le décès, l’interdiction, la déconfiture,la faillite, la révocation ou la démission.

Le décès ou la cessation des fonctions d’un gérant pour quelque motif quece soit, n’entraîne ni dissolution de la société ni ouverture d’un droit deretrait pour l’associé gérant.

Les gérants sont révocables par décision ordinaire des associés mêmelorsque leur nom figure dans les statuts; si la révocation est décidée sansjuste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts.

Les gérants sont également révocables par les tribunaux pour cause légiti-me, à la demande de tout associé.

En rémunération de leurs fonctions, les gérants peuvent recevoir un salaireannuel dont le montant et les modalités sont fixés par les associés.

ART. 21 POUVOIRSDans les rapports entre associés, le gérant peut accomplir tous les actes degestion que demande l’intérêt de la société.

Dans les rapports avec les tiers, il engage la société par les actes entrantdans l’objet social.

S’il y a plusieurs gérants, ils exercent séparément ces pouvoirs, sauf le droitqui appartient à chacun d’eux de s’opposer à une opération avant qu’ellene soit conclue.

Cependant à l’égard des tiers, l’opposition formée par un gérant aux actesd’un autre gérant est sans effet, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en onteu connaissance.

ART. 22 RESPONSABILITÉChaque gérant est responsable individuellement envers la société et enversles tiers, soit des infractions aux lois et règlements, soit de la violation desstatuts, soit des fautes commises dans la gestion.

Si plusieurs gérants ont participé aux mêmes faits, leur responsabilité estsolidaire à l’égard des tiers et des associés.

Toutefois, dans leurs rapports entre eux, le tribunal détermine la partcontributive de chacun dans la réparation du dommage.

Si une personne morale exerce les fonctions de gérant, ses dirigeants sontsoumis aux mêmes conditions et obligations et encourent les mêmes res-ponsabilités civiles et pénales que s’ils étaient gérants en leur nom propre,sans préjudice de la responsabilité solidaire de la personne morale qu’ilsdirigent.

ART. 23 ACTION SOCIALEOutre l’action en réparation du préjudice subi personnellement, un ou plu-sieurs associés peuvent intenter l’action sociale en responsabilité contre lesgérants. Les demandeurs sont habilités à poursuivre la réparation du pré-judice subi par la société; en cas de condamnation du gérant les dom-mages-intérêts sont alloués à la société.

Aucune décision de l’assemblée des associés ne peut avoir pour effetd’éteindre une action en responsabilité contre les gérants pour la fautecommise dans l’accomplissement de leur mandat.

ART. 24 DÉCISIONS DES ASSOCIÉSLes décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prisespar les associés en assemblées générales.

Elles peuvent encore résulter du consentement de tous les associés expri-mé dans un acte, ou d’une consultation écrite.

ART. 25 ASSEMBLÉESL’assemblée des associés est convoquée au lieu du siège social ou toutautre lieu de la même ville à l’initiative de la gérance.

Toutefois, tout associé peut demander à la gérance de provoquer une déli-bération des associés sur une question déterminée.

Sauf si la question porte sur le retard de la gérance à remplir l’une de sesobligations, la demande est considérée comme satisfaite lorsque la géran-ce accepte que la question soit inscrite à l’ordre du jour de la prochaineassemblée.

Si le gérant s’oppose à la demande ou garde le silence, l’associé deman-deur peut, à l’expiration du délai d’un mois à dater de sa demande, sollici-ter du président du tribunal de grande instance, statuant en la forme desréférés, la désignation d’un mandataire chargé de provoquer la délibéra-tion des associés.

Les associés sont convoqués quinze jours au moins avant la réunion del’assemblée, par lettre recommandée; celle-ci indique l’ordre du jour detelle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscritesapparaissent clairement sans qu’il y ait lieu de se reporter à d’autres docu-ments.

Tous les associés, quel que soit le nombre de parts qu’ils possèdent ontaccès à l’assemblée.

Tout associé peut se faire représenter par un autre associé.

Chaque membre de l’assemblée dispose d’autant de voix qu’il possède oureprésente de parts sans limitation.

L’assemblée est présidée par le gérant ou l’un des gérants. Si aucun desgérants n’est associé, elle est présidée par l’associé présent qui possède oureprésente le plus grand nombre de parts sociales et qui accepte ces fonc-tions. Si deux associés qui possèdent ou représentent le même nombre departs sont acceptants, la présidence de l’assemblée est assurée par le plusâgé.

L’assemblée ne peut délibérer sur une question qui n’est pas inscrite àl’ordre du jour. Néanmoins elle peut, en toutes circonstances, révoquer unou plusieurs gérants et procéder à leur remplacement.

L’assemblée, régulièrement constituée, représente l’universalité des asso-ciés.

Ses délibérations prises conformément aux statuts obligent tous les asso-ciés même absents, dissidents ou incapables.

Toute délibération de l’assemblée des associés est constatée par un procès-verbal indiquant la date et le lieu de la réunion, les nom, prénoms et qua-lité du président, les nom et prénoms des associés présents ou représentés,le nombre de parts détenues par chacun d’eux, les documents et rapportssoumis aux associés, un résumé des débats, le texte des résolutions misesaux voix et le résultat des votes.

Les procès-verbaux sont établis et signés par les gérants et, s’il y a lieu parle président de l’assemblée, sur un registre spécial tenu au siège de lasociété, coté et paraphé dans la forme ordinaire et sans frais soit par unjuge du tribunal de commerce ou du tribunal d’instance, soit par le maireou un adjoint du maire de la commune du siège de la société.

Toutefois, les procès-verbaux peuvent être établis sur des feuilles mobilesnumérotées sans discontinuité, paraphées dans les conditions prévues àl’alinéa précédent et revêtues du sceau de l’autorité qui les a paraphées.Dès qu’une feuille a été remplie, même partiellement, elle doit être jointe à


celles précédemment utilisées. Toute addition, suppression, substitution ouinterversion de feuilles est interdite.

Les copies ou extraits de procès-verbaux des délibérations des associéssont valablement certifiés conformes par un seul gérant.

Au cours de la liquidation de la société, leur certification est valablementeffectuée par un seul liquidateur.

ART. 26 DÉCISION UNANIME DANS UN ACTELes associés peuvent prendre à l’unanimité toute décision collective paracte notarié ou sous seing privé.

Cette décision est mentionnée, à sa date, dans le registre des procès-ver-baux prévu à l’article 25 ci-dessus.

La mention dans le registre contient obligatoirement l’indication de laforme, de la nature, de l’objet et des signatures de l’acte.

L’acte lui-même, s’il est sous seing privé, ou sa copie authentique s’il estnotarié, est conservé par la société de manière à permettre sa consultationen même temps que le registre des délibérations.

ART. 27 CONSULTATION ÉCRITESi les associés sont consultés par écrit, la gérance notifie en double exem-plaire, à chaque associé, par lettre recommandée avec demande d’avis deréception, le texte du projet de chaque résolution ainsi que les documentsnécessaires à l’information des associés.

Chaque associé devra retourner un exemplaire daté et signé de chaquerésolution en indiquant pour chacune d’elles “ adoptée ” ou “ rejetée ”.

À défaut de ces mentions, ou en l’absence de réponse dans le délai prévu,l’associé est réputé s’être abstenu.

Chaque associé dispose d’un délai maximum de quinze jours à compter dela date de réception des documents nécessaires à son information pourémettre son vote.

ART. 28 DÉCISIONS ORDINAIRESLes décisions ordinaires sont essentiellement des décisions de gestion.

Elles concernent, d’une manière générale, toutes les questions qui n’em-portent pas modification des statuts ainsi que la nomination des gérantsou leur révocation même si leur nom figure dans les statuts.

Ces décisions sont valablement prises par un ou plusieurs associés repré-sentant plus de la moitié du capital.

ART. 29 DÉCISIONS EXTRAORDINAIRESLes décisions extraordinaires ont pour objet la modification des statutsdans toutes leurs dispositions.

Ces décisions ne sont valablement prises qu’autant qu’elles ont été adop-tées par les associés représentant les deux tiers au moins du capital social.

Toutefois, toute mesure emportant changement de la nationalité de lasociété ou encore augmentation de la responsabilité des associés à l’égarddes tiers, doit être prise à l’unanimité.

ART. 30 INFORMATION DES ASSOCIÉSDès que les associés sont convoqués à une assemblée, le texte des résolu-tions proposées et tout document nécessaire à l’information des associéssont tenus à leur disposition au siège social, où ils peuvent en prendreconnaissance ou copie.

Les associés peuvent demander que ces documents leur soient adresséssoit par lettre simple, soit à leurs frais, par lettre recommandée.

Lorsque l’ordre du jour de l’assemblée porte sur la reddition de compte desgérants, le rapport d’ensemble de la gérance sur l’activité de la société, letexte des résolutions proposées et tous autres documents nécessaires àl’information des associés sont adressés à chacun d’eux par lettre simple,quinze jours au moins avant la réunion de l’assemblée. Les mêmes docu-ments sont, pendant ce délai, tenus à la disposition des associés au siègesocial, où ils peuvent en prendre connaissance ou copie.

En outre tout associé a le droit, une fois par an, de prendre par lui-même,au siège social, connaissance ou copie de tous les livres et documentssociaux, des contrats, factures, correspondance, procès-verbaux et, plusgénéralement, de tout document établi par la société ou reçu par elle.

Dans l’exercice de ces droits, l’associé peut se faire assister d’un expert

choisi parmi les experts agréés par la cour de cassation ou les experts prèsune cour d’appel.

Tout associé a également, une fois par an, le droit de poser par écrit desquestions sur la gestion sociale auxquelles il devra être répondu par écritdans le délai d’un mois.

Enfin tout associé peut, après toute modification statutaire, demander à lasociété la délivrance d’une copie certifiée conforme des statuts en vigueurau jour de la demande. La société doit annexer à ce document la liste miseà jour des associés, ainsi que des gérants.

ART. 31 EXERCICE SOCIALL’exercice social commence au 1er janvier et finit le 31 décembre.

Par exception, le premier exercice social comprendra la période courueentre le jour de l’immatriculation de la société et le ……………. 200…

ART. 32 COMPTES SOCIAUX – RAPPORT DE LA GÉRANCE – APPROBATION DES COMPTESÀ la clôture de chaque exercice, la gérance établit l’inventaire, le compted’exploitation générale, le compte de profits et pertes et le bilan de lasociété.

La gérance doit, au moins une fois dans l’année, rendre compte de sa ges-tion aux associés.

Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble surl’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé compor-tant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encou-rues ou prévues.

Les associés doivent être convoqués en assemblée générale dans les sixmois de la clôture de l’exercice à l’effet de statuer sur les comptes de l’exer-cice écoulé et sur l’affectation des résultats.

ART. 33 AFFECTATION ET RÉPARTITION DES RÉSULTATSLes bénéfices nets sont constitués par les produits nets de l’exercice,déduction faite des frais généraux, des charges sociales, ainsi que de tousamortissements et de toutes provisions.

Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice net de l’exercice dimi-nué des pertes antérieures et augmenté des reports bénéficiaires.

Toutefois, avant toute distribution de ce bénéfice sous forme de dividendesproportionnellement au nombre de parts possédées par chacun d’eux, lesassociés peuvent décider de prélever toutes sommes qu’ils jugeront conve-nables pour les porter en tout ou partie à tous fonds de réserves ou enco-re pour les reporter à nouveau.

En outre, les associés peuvent décider la mise en distribution de sommesprélevées sur les réserves disponibles; en ce cas, la décision indique expres-sément les postes de réserve sur lesquels les prélèvements sont effectués.

Les modalités de mise en paiement des sommes distribuées sont fixées parles associés ou, à défaut, par la gérance.

Les pertes, s’il en existe, s’imputent d’abord sur les bénéfices non encorerépartis, ensuite sur les réserves, puis sur le capital; le solde, s’il y a lieu, estsupporté par les associés proportionnellement à leurs parts sociales.

ART. 34 DISSOLUTION – LIQUIDATIONLa société est en liquidation dès l’instant de sa dissolution quelle qu’en soitla cause.

Cependant, cette dissolution ne produit ses effets à l’égard des tiers qu’àcompter de la date à laquelle elle est publiée au registre du commerce etdes sociétés.

La personnalité morale de la société subsiste pour les besoins de la liqui-dation jusqu’à la clôture de celle-ci.

Toutefois, la mention “ société en liquidation ” ainsi que le nom du ou desliquidateurs doivent figurer sur tous actes et docu-ments émanant de lasociété et destinés aux tiers.

La liquidation est faite par un ou plusieurs liquidateurs pris parmi les asso-ciés, ou en dehors d’eux, et nommés par décision ordi-naire des associés,ou, à défaut, par ordonnance du président du tribunal de grande instancestatuant sur requête de tout intéressé.

Le liquidateur, ou chacun d’eux s’ils sont plusieurs, représente la société : ila les pouvoirs les plus étendus pour réaliser l’actif et acquitter le passif.

MO

DÈLE


MO

DÈLE

Le produit net de la liquidation, après l’extinction du passif et des chargessociales et le remboursement aux associés du montant nominal non amor-ti de leurs parts sociales, est partagé entre les associés proportionnellementau nombre de leurs parts.

ART. 35 CONTESTATIONSToute contestation qui pourrait s’élever pendant la durée de la société oulors de la liquidation entre associés, relativement aux affaires sociales, serasoumise au tribunal de grande instance territorialement compétent.

ART. 36 FRAISTous les frais, droits et honoraires entraînés par le présent acte et ses suites,dont une évaluation approximative figure dans l’état visé sous l’article 39,incomberont conjointement aux soussignés, au prorata de leurs apports,jusqu’à ce que la société soit imma-triculée au registre du commerce et dessociétés.

À compter de cette immatriculation, ils seront entièrement pris en chargede la société qui devra les amortir avant toute distribution du bénéfice.

ART. 37 POUVOIRSToutes les formalités requises par la loi à la suite des présentes, notammenten vue de l’immatriculation de la société au registre du commerce et dessociétés seront faites à la diligence et sous la responsabilité du gérant, avecfaculté de se substituer tout mandataire de son choix.

De plus, tous pouvoirs sont conférés au porteur d’un original ou d’unecopie des présentes pour toute formalité pouvant être accomplie par unepersonne autre que le gérant.

ART. 38 INTERVENTIONM. ……………, Époux commun en bien de Mme …………… a notifiéen date du …………… qu’il n’entend pas devenir associé.

[ou]

M. ……………, Époux commun en bien de Mme …………… n’a pasnotifié son intention de devenir associé, au plus tard le ……………, jourqui lui a été indiqué comme étant celui de la signature des présents sta-tuts.

[ou]

M. ……………, Époux commun en bien de Mme …………… a notifiéle ……………, son intention de devenir personnellement associé et enconséquence, intervient au présent acte.

ART. 39 ENGAGEMENTS CONTRACTÉS AU NOM DELA SOCIÉTÉ AVANT SON IMMATRICULATIONLes soussignés donnent mandat au gérant désigné pour contracter pour lecompte de la société en formation les engagements suivants :

1. Prendre en charge les frais, droits et honoraires relatifs à la constitutionde la société et évalués à la somme de …………… euros.

2. Acquérir d’ordre et pour le compte de la société en formation,……………

3. Contracter auprès de …………… un prêt de …………… euros (soit…………… euros) avec garantie hypothécaire sur les biens à acquérir.

Par ailleurs, est annexé aux présents statuts un état des actes accomplis parM. …………… Pour le compte de la société en formation par chacund’eux et des engagements qui en découlent pour la société.

L’immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétésemportera de plein droit reprise par elle-même des engagements ci-dessus.

Fait à ……………, le ……………, en quatre exemplaires.

9-4Outil prévisionnel

d’achat et de gestion Le fichier de tableur présenté ici est téléchar-geable sur :http://www.terredeliens.org/IMG/xls/Outil_prev._GFA.xls

Ce document a été conçu sur l’exemple d'un GFA,mais peut facilement s’adapter pour les SCI.

Ce document vous permettra de construire :

1. le plan de financement, 2. le calcul de l'emprunt, 3. le suivi de l'activité, 4. les résultats fiscaux, 5. la gestion de la TVA, 6. la trésorerie. Découvrons ensemble les feuilles qui le compo-sent.

La notice explicative :

OUTIL DE GESTION D'UN GFAVoici un petit outil Excel qui vous permettra degérer votre GFA, il comprend :

Le Plan de Financement :D'abord, il faut faire le plan de financement devotre GFA. Quels sont vos investissements pouracheter, réparer, aménager votre lieu. Pour celaallez à l'onglet Plan de Financ.

N'omettez pas de calculer la durée de l'amortisse-ment des immobilisations.

En face des besoins, il faut des ressources, c'est-à-dire de l'argent, que l'on peut trouver sousforme d'apport en capital, en compte courantd'associé, en réalisant un emprunt parfois, en sol-licitant une subvention, etc. Remplissez la partieRessources

L'emprunt : Pour financer vos investissements, vous aurezrecours la plupart du temps à un emprunt Le cal-culer

L'activité de la société :Votre GFA va devoir louer les locaux, les bâti-ments, les terres, la maison, etc… Voici unexemple de calcul de location auprès d'un fermierqui loue au GFA une maison d'habitation, desbâtiments, 2,3 ha de prairie et 8,5 ha de terreslabourables. Le loyer des bâtiments et de la mai-son d'habitation est mensuel et le fermage desterres est annuel en décembre de chaque année.En agriculture les loyers et fermages sont enca-drés par arrêté préfectoral en fonction de zones etde la qualité des biens loués. Les impôts foncierssont pris en charge à 50 % par le locataire Activité

Les Résultats :Les tableaux suivant permettent de calculer lerésultat de votre GFA. Attention il n'y a pas derapport entre le résultat comptable et le résultatfoncier. Ce dernier permet, une fois réparti entretous les associés, de connaître le montant àdéclarer aux Impôts dans la rubrique RevenuFoncier. Résultats

La Taxe sur le Valeur Ajoutée :Si votre GFA opte pour la TVA, voici un petittableau qui vous permettra d'estimer votre soldede TVA Attention, l'option TVA n'est intéressanteque lorsque vous achetez un bien neuf et/ou quevous avez beaucoup de travaux à réaliser. De plus,il faut que le locataire soit assujetti pour pouvoirla récupérer : La TVA

La trésorerie :Avec ce tableau, vous pourrez suivre votre situa-tion de trésorerie et anticipé ainsi les problèmes,La Trésorerie

9-4-1Outil prévisionnel d’achat et de gestion

Terre de liensQu'est ce que Terre de liens ?La terre, ce bien fragile et précieux qui permet deproduire tout ce dont l'humanité a besoin pours'alimenter, est actuellement de plus en plusconvoitée, exploitée, sujette à des spéculations detous ordres.

Pourrait-on un jour penser que la terre serait engrande partie utilisée pour le travail del'Homme ? Elle serait confiée, en conséquence, àcelles et ceux dont le destin est de la cultiver, enla respectant, pour produire des aliments quimaintiennent les consommateurs et l'environne-ment en bonne santé.

Actuellement, il est de plus en plus difficile d'ac-quérir le foncier, à moins de s'endetter à vie.L'agriculture actuelle est malade du manqued'hommes et de femmes qui s'en occupent.Devenir paysan ou paysanne, dans cette périodeoù la rentabilité est reine, est un défi irraison-nable. Chaque citoyen ou consommateur doit sesentir concerné et peut soutenir des projets quis’inscrivent contre cette tendance dominante.

Les buts de Terre de liensDepuis février 1998, un groupe d'acteurs et d’ac-trices se réunit, au sein de Relier, sur le sitehttp://www.relier.info, pour travailler sur les ini-tiatives collectives d'achat et de gestion du fon-cier et du bâti en milieu rural. Terre de liens a étécréée afin d'atteindre les objectifs suivants :

– recenser les GFA, SCI et associations en lienavec le foncier collectif et capitaliser leursexpériences ;

– diffuser l'information entre les groupes locauxet auprès des partenaires (apporteurs de partspotentiels, associations de consommateurs,GFA et SCI existants ...)

– soutenir et accompagner les porteurs et por-teuses de projet dans leur démarche d'acces-sion collective au foncier ;

– informer le grand public et permettre la collec-te d'épargne à destination du foncier collectif ;

– être force de propositions auprès des pouvoirspublics afin de faire évoluer la législation.

La charte de Terre de liens

L'usage du foncier et les projetsd'installation à soutenir

– Soutenir financièrement les initiatives et lesactivités individuelles et collectives en milieurural ;

– Libérer la terre de la spéculation foncière etimmobilière, permettre aux différents usagersde la terre et aux différentes activités de s'ex-primer par une gestion collective ;

– Permettre la création de projets collectifs, oul'installation en agriculture biologique et bio-dynamique ;

– Empêcher la disparition des fermes au profit del'agrandissement ;

– Favoriser la transmission de la terre et dessavoir-faire en assurant leur continuité ;

– Libérer le fermier du poids des institutionslocales et éviter le clientélisme.

Le lien et la solidarité entre acteurs– Permettre à chaque citoyen et chaque citoyenne

d'exercer sa responsabilité ;– Favoriser les relations entre consommateurs,

producteurs et acteurs d'un territoire ;– Favoriser l'expression des solidarités entre les

générations, entre le rural et l'urbain, entre lesmilieux socioprofessionnels ;

La gestion collective d'un territoire– Permettre l'implication de l'ensemble des

acteurs et des actrices dans la gestion du terri-toire ;

– Permettre la mise en place de contrats entre lesacteurs et le territoire et permettre de maîtriserl'urbanisation ;

– Fournir aux pouvoirs publics des expériencesqui puissent être la base d'évolutions ;

– Participer au renouvellement et au développe-ment des territoires ;

– Inciter les collectivités locales à s'in-vestir dans une autre gestion dufoncier.

9-5-1Contacts utiles

9-5Contacts utiles

RelierRéseau d’expérimentation et de liaison

des initiatives en espace rural

Le réseau Relier est une association nationaled'éducation populaire, née en 1984. Son but estde créer et d’animer des lieux d'échanges et demise en réseau des personnes qui, toutes profes-sions confondues, font le choix de s'installer pourvivre en milieu rural.

Mieux vaut mettre en valeur l’intelligence dulocal qu’encourager des modèles élitistes :Aujourd’hui, il est nécessaire de montrer et sou-tenir le développement d’autres activités à lacampagne. Mais il est aussi urgent, face auxinterrogations de notre société de donner un sensà ces pratiques : s’installer à la campagne, monterune entreprise rurale, c’est d’abord et avant toutfaire le choix d’un mode de vie. Ce sont autant dechoix pour témoigner du refus de certains excèsde notre société.

Les activités de Relier intègrent et mettent enexergue une des finalités que se donne l’associa-tion : créer des espaces d’échanges formels ouinformels, des espaces de liberté où la démarcheparticipative du groupe prime sur un résultatproductif (publications, revendications…).

Des activités d’animation• Organisation des rencontres « Ruraux etSociété » : En collaboration avec des associationslocales, les rencontres mettent en avant d’autresmodes de pensées et de faire. Autour de théma-tiques (projets de vie, solutions collectives…),elles constituent des moments d’échanges de pra-tiques et de démarches alternatives. Relier invitetous les ruraux à s’emparer de ces probléma-tiques et à confronter leurs expériences de vie etde travail.

• Animation de groupes de travail thématiquesfaisant suite à ces rencontres ou constitués pard’autres initiatives (voir détails ci-contre).

• Aide à la constitution d’associations autour deprojets associatifs relatifs au développement localrural.

• Constitution d’un centre de ressources sur lacréation d'activités innovantes en milieu rural(capitalisation d’expériences, documenta-tions …) : répondre aux sollicitations des por-teurs et porteuses de projets en les orientant versl’interlocuteur adapté, permettre une mise enrelation sur des problématiques (choix de statuts,activités culturelles, autoconstruction, énergiesrenouvelables...).


Nous avons alors cherché à cadrer les types d'in-terventions possibles. Nous serons confrontés àcinq types d’actions qui supposeront un soutienfinancier :

– le soutien de structures collectives existantes ;– l'achat de foncier uniquement ;

– l'achat de foncier et des bâtiments d'exploita-tion ;

– l'achat de foncier, des bâtiments d'exploitationet des habitations attenantes ;

– l'intervention sur des structures collectives cul-turelles.

Les associations qui ont réalisé ce travail


Des activités de publicationTravaux d’études concernant les dynamiquesd'installation en espace rural (à titre d’exemple,contribution à des travaux d’études sur les exploi-tants ruraux, sur la vente des produits fermiers,sur la viabilité des TPE (très petites entreprises).

Des activités d’expérimentationsActivités relatives à certains freins dans l’installa-tion de porteurs et porteuses de projet en milieurural, en collaboration avec les autres associa-tions membres de Peuple et culture.

Relier c’est : 100 membres adhérents en 2005 etune diffusion de l’information auprès d’un réseauconstitué de 3 000 adresses.

Les groupes de travail thématiquesde Relier

1. Des compétences en matière de statuts.

➮ Réalisation d’un guide pratique sur le choix desstatuts afin d’élaborer une activité en milieu rural

➮ Réalisation d’une étude sur le couplage de sta-tuts entre une association et une entreprise por-tant un projet social

➮ Mais aussi recueil d’expériences sur l’utilisationoriginale et innovante des statuts sociaux, juri-diques ou fiscaux (GFA, SCI, Scop, commodat …)

➮ Accompagnement d’associations dans desdémarches d’auto-emploi

2. Accès collectif et solidaire au foncier et aubâti.

Les Groupements fonciers agricoles (GFA) et lesSociétés civiles immobilières (SCI) sont-ils uneréponse pertinente à la demande en foncier etbâti des porteurs de projets. Confrontation desexpériences les plus anciennes, perspectives d'ac-tion et recherche de nouvelles formes (associa-tions foncières, contrats de gestion originaux…).Ce groupe de travail a donné naissance à l’asso-ciation Terre de liens en 2003 qui continue cestravaux.

3. Les formes d’organisations collectives.

Des organisations locales travaillent sur le thèmede l'emploi salarié (associations intermédiaires,groupements d'employeurs, groupement de sala-riés : lancement du collectif MauvaiZ’Herbes, lescouveuses d’activités etc.) pour supporter desparcours d'insertion locale (sociale comme éco-nomique) et la création d'activités nouvelles.

4. Les activités culturelles.

La multiplication des initiatives culturelles enmilieu rural induit une nécessité de mettre enréseau les individus qui les portent. Ces entre-prises culturelles posent de nouvelles questions,notamment sur la pluriactivité des acteurs etactrices et la lisibilité de leurs actions.

Et d’autres thèmes de prédilection : l’auto-construction, l’éco-habitat et les énergies renou-velables…

Relier – 10, Rue Archinard – 26400 Crest – Tel : 0475 25 44 90 – Fax : 04 75 25 60 86

Site : www.relier.info – mail : [email protected]

Avenir Nord Pas-de-Calais

Avenir en quelques mots…L'association, créée en 1995 et financée par leConseil régional et les Conseils généraux du Nordet du Pas-de-Calais, accompagne des porteurs etporteuses de projets agricoles exclus des aidesnationales à l'installation en agriculture. Elle aideles candidats et candidates à réfléchir et construi-re leur projet, en leur proposant des temps indi-viduels et collectifs de rencontres, adaptés à leurssituations et à leurs demandes.

Accompagner des installations réussies en agri-culture, c'est tendre vers une adéquation entre leprojet de vie et le projet professionnel de la per-sonne, c'est aussi l'aider à prendre saplace dans le milieu agricole et rurallocal.


La charte AvenirAvenir s'est doté d'une charte, qui cadre les typesde projets à soutenir :

« Nous avons la conviction que seule la réalisationde nombreux projets ruraux réduira le déséqui-libre entre la ville et la campagne et permettra unaménagement harmonieux de notre région. »

« Nous nous engageons donc à soutenir tout projetrural qui s'inscrit dans une démarche :

– plus autonome,– plus solidaire,– plus respectueuse de l'environnement,– qui tienne compte des réalités locales,- créatrice d'emplois, développant les relations avec

le milieu urbain.»

L'accompagnementL'accompagnement débute par une journée derencontre entre porteurs de projets en installa-tion, l'objectif étant de questionner les fonde-ments du projet. Cette journée permet au porteurou à la porteuse de projet de faire un premierbilan et de dégager des questions à creuser par lasuite. Un accompagnement personnalisé peutalors se mettre en place. Il est fait de temps indi-viduels avec une animatrice, de rencontres avecdes porteurs ou porteuses de projet installés ouencore de phases de travail collectifs.L'alternance de temps individuels et collectifs, larencontre entre porteurs de projets à différentsstades de l'installation permet une meilleurematuration des projets.

Un fonctionnement en réseauAvenir fait partie du « Collectif de l'envie au pro-jet », créé par des associations œuvrant dans lesens du développement durable et de la dynami-sation des territoires. Ce collectif soutient la créa-tion d'activités en milieu rural. Il s'appuie sur unréseau de porteurs et porteuses de projets, d'ac-trices et d’acteurs ruraux, de structures locales,régionales et nationales. Il permet de mobiliserdes compétences complémentaires afin derépondre au mieux aux demandes des créateurset créatrices d'activités en Nord Pas-de-Calais.

Avenir est membre du Réseau de promo-tion de l'agriculture paysanne qui

rassemble des structures œuvrant

pour un développement durable en agriculture.Elle est également intégrée dans le réseau del'Economie solidaire.

Un financement éventuelUne fois le projet construit, s'il est en adéquationavec la Charte d'Avenir, un prêt d'honneur d'unmaximum de 4 608 e sur trois ans peut êtreconsenti sur des fonds attribués par le Conseilrégional. L'association instruit les demandes deprêts d'honneur attribués par les Conseils géné-raux du Nord et du Pas-de-Calais, d'un montantde 7 650 e sur cinq ans. Le porteur de projet serasuivi pendant trois ans après son installation.

Les aides à l'agriculture sont traditionnellementversées sous forme de subventions et donc àfonds perdu. Le fait d'utiliser de l'argent publicremboursable est un pacte de solidarité entre lesfuturs installés et les contribuables.

Les installations aidées par AvenirAu 31 décembre 2003, cent dix-sept projetsaccompagnés se sont traduits par des installa-tions et ont bénéficié d'un prêt d'honneur.L'analyse de ces bénéficiaires montre que :

– 46 % sont dans une situation précaire (sans sta-tut, demandeurs d'emploi ou RMIstes),

– 52 % ne sont pas du milieu agricole ou leursparents sont à la retraite depuis plus de cinqans,

– 56 % s'installent en créant leur propre exploita-tion agricole,

– ces installations ont généré 128 emplois,– l'âge moyen à l'installation est de 34 ans,– 30 % des personnes installées sont des femmes.Contact :

Avenir – Maison des Paysans – 71 bis, Avenue RogerSalengro – 62223 Saint-Laurent Blangy

Tél. : 03 21 24 31 52 - Fax : 03 21 24 31 51Courriel : [email protected]


La fondation MacifLa fondation Macif accorde des subventions àdes associations, des Scop, des SCIC lors du mon-tage de projets dans le domaine de l'économiesociale.

Pour plus d'informations sur les fondations d’en-treprises, consultez le site de l'Admical103

(www.admical.org)

Fondation Macif - 37, Rue Jean Froissart 59200 Tourcoing

Tél. : 03 28 38 17 49 Site : www.fondation-macif.fr

Les CigalesLes Cigales sont constitués de groupes de per-sonnes qui épargnent en commun pour soutenirdes projets locaux et solidaires en prenant, pen-dant quelques années, une participation dans lecapital de la société qui réalise le projet.

Des Cigales peuvent s'unir pour soutenir des pro-jets plus importants.

Les Cigales interviennent principalement en prisede parts (apports de capitaux) dans des sociétéscommerciales de type SARL.

Les Cigales – 61, Rue Victor Hugo - 93500 PantinTél. : 01 49 91 90 91 - Site : www.cigales.asso.fr

AdieCréée à l’initiative de Maria Novack, l’Adie104 estune association qui propose des prêts avec inté-rêts aux personnes exclues du système bancaire.

Il existe des antennes locales de l'Adie. Elles sonta minima régionales, mais il existe parfois descorrespondants départementaux.

Adie - 4, Boulevard Poissonnière - 75009 Paris Site : www.adie.org

France initiative réseauFir regroupe plus de 230 Plates-formes d'initia-tives locales (PFIL) dans toute la France. Celles-ciaccordent des prêts d'honneur sans intérêt nigarantie pour la création d'entreprises indivi-duelles ou collectives.

France initiative réseau 14, Rue Delambre – 74014 Paris

Tél. : 01 40 64 10 20 - Site : www.fir.asso.fr

La NefLa Nef105 est une banque solidaire106 dont lesactions de financement et de placement répon-dent à des critères éthiques. Elle finance unique-ment des projets associatifs ou professionnels« respectueux de l'être humain et de son environ-nement ». Il s'agit : d'entreprises individuelles,d'associations ou de sociétés.

Les prêts sont à court ou à moyen terme pour unminimum 10 000 e.

La Nef - 114, Boulevard du 11 novembre 191869626 Villeurbanne Cedex

Tél. : 04 72 69 08 60 - Site : www.lanef.com

Les acteurs de l'Économie solidaire

Sont recensés ici un certain nombre d'acteurs qui peuvent intervenir d'une manière ou d'une autredans l'accès solidaire et collectif au foncier ou dans le montage du projet lui-même. Souvent, à dessources de financements, sont associés une aide au montage du dossier et un suivi après la créationde l'activité.

103) Admical = Association pour le développement du mécénat d’entreprise104) Adie = Association pour le droit à l'initiative économique105) Nef = Nouvelle économie fraternelle106) en fait, la Nef une société financière adossée au Crédit coopératif

Adasea Association départementale pour l’aménagement des structures d’exploitations agricoles

Adef Association des études foncières

Adie Association pour le droit à l’initiative économique

Admical Association pour le développement du mécénat industriel et commercial

AG Assemblée générale

AGO Assemblée générale ordinaire

Amap Association pour le maintien d’une agricultu re paysanne

Amexa Assurance maladie des exploitants agricoles

AMF Autorité des marchés financiers

Anah Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat

ASC Agriculture soutenue par la communauté

Asfodel Association de formation et de développement rural appliqué au local

ASL Association syndicale libre

Aspaari Association de soutien aux projets et activités agricoles et ruraux innovants

Assedic Association pour l'emploi dans l'industrie et le commerce

Avenir Association pour la valorisation économique des nouvelles initiatives rurales

BA Bénéfices agricoles

CA Conseil d’administration

CAD Contrat d'agriculture durable

CC Conseil constitutionnel

CCA compte courant d’associés

CCI Chambres de commerce et d’industrie

CDOA Commission départementale d'orientation agricole

CEC Contrat emploi consolidé

CES Conseil économique et social

CES Contrat emploi solidarité

CFE Centre de formalité des entreprises

CGI Code général des impôts

Cigales Club d'investisseurs pour une gestion alternative et locale de l'épargne solidaire

Civam Centre d’information et de valorisation agricoles et de machinismes

CMF Conseil des marchés financiers

Cnam Caisse nationale d’assurance-maladie

Cob Commission des opérations de bourse

Crefad Centre de recherche, d’études et de formation à l’animation et au développement

CSA Community supported agriculture

Cuma Coopérative d'utilisation du matériel agricole

Dasa Développement animation Sud Auvergne

Dass Direction de l’action sociale

Datar Délégation à l'aménagement du territoire et à l'action régionale

DCCRF Direction départementale de la concurrence,de la consommation et de la répression des fraudes

DDAF Direction départementale de l’agriculture et de la forêt

DDE Direction départementale de l’équipement

DDJS Direction départementale de la jeunesse et des sports

DGI Direction générale des impôts

DJA Dotation jeune agriculteur

DSV Direction des services vétérinaires

EARL Exploitation agricole à responsabilité limitée

EPF Etablissement public foncier

Ficia Fonds d’incitation et de communication pour l’installation en agriculture

FNSafer Fédération nationale des Safer

FNSEA Fédération nationale des syndicats d’exploitants agricoles

Gaec Groupement agricole d’exploitation en commun

GF Groupement forestier

GFA Groupement foncier agricole

GFAM Groupement foncier agricole mutuel

INRA Institut national de la recherche agronomique

IR Impôt sur le revenu

9-6-1Sigles utilisés

9-6 Liste des sigles


IS Impôt sur les sociétés

JAL Journal des annonces légales

LDD Licence de libre diffusion

LRAR Lettre recommandée avec accusé de réception

MRJC Mouvement rural des jeunesses chrétiennes

MSA Mutualité sociale agricole

Naf Nomenclature d’activité française

NDLR Notes de la rédaction

Nef Nouvelle économie fraternelle

PAC Politique agricole commune

Pad Plan d'agriculture départementale

Pidil Programme pour l’installation et le développement des initiatives locales

PLU Plan local d’urbanisme

POS Plan d’occupation des sols

RCS Registre du commerce et des sociétés

RDI Répertoire départemental à l’installation

RMI Revenu minimum d’insertion

RUP Reconnaissance d’utilité publique

SA Société anonyme

Safer Société d’aménagement foncier et d’établissement rural

Saferca Société d’aménagement foncier et d’établissement rural Champagne Ardenne

SARL Société anonyme à responsabilité limitée

SAU Surface agricole utile

SCEA Société civile d’exploitation agricole

SCI Société civile immobilière

Scop Société coopérative ouvrière de production

SCTL Société civile des terres du Larzac

SDDS Schéma départemental des structures

SEL Système d’échanges locaux

Siret Système informatisé du répertoire national des entreprises et des établissements

SMI Surface minimum d’installation

TFPNB Taxe foncière des propriétés non bâties

TGI Tribunal de grande Instance

TVA Taxe sur la valeur ajoutée

UGB Unité gros bétail

UR Unité de référence

WWOOF World-wide opportunities on organic farms


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9-7 Licence de libre diffusion des documents (LLDD)


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VINAS H. : « L'Association foncière pastorale deSainte-Eulalie » (n°27)

VALES L. : « Le GFA de Trescol » (n°27)

PIRAULT R. : « Les GFA du Larzac » (n°27)

COMBY J. : « Quinze ans de luttes foncières surle Larzac » (n°25)

COULOMB P. : « Feu les offices fonciers » (n°22)

PLAUCHU V., « Les groupements fonciers agri-coles, pratiques et enjeux », (n°18)

BARTHELEMY D., « La pratique des pas-de-porte en agriculture », (n°8)

T a b l e d e s m a t i è r e s

0 – Pourquoi ce guide et pour qui ?

Mode d'emploi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-2-1Les caractéristiques et les enjeux de l'épargne pour le foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-1

Les motivations très diverses des collectifs fonciers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-1Autour de porteurs et porteuses de projet… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-1… la nécessité d’une forte détermination . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-2

Quelques formes de collectifs fonciers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-2Des militants paysans ou ruraux en lutte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-2Des dynamiques d'installations individuelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-2Des « consom'acteurs » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-2Un cédant et un repreneur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-2Des acteurs de la société civile qui s’engagent dans le développement rural . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .0-3-3

1 – Trouver et financer du foncier et du bâtiLes interlocuteurs dans la recherche du foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-1

Les Safer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-1L'Adasea . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-1Les notaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-2Des associations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-2Et dans la Presse ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-2Au sein des collectivités locales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-2Les agents immobiliers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-2Mais encore ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-1-2

Repérer le foncier vacant : Les domaines de l'État . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-2-1Les domaines de l'État . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-2-1Les biens vacants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-2-1

Le financement de l’achat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1-3-1Combien coûte le lieu ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-3-1Y a-t-il d'autres investissements à prévoir ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-3-1Financer son projet d'achat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-3-1Équilibrer son plan de financement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-3-2Prévoir la gestion de votre GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .1-3-2

2 – Les statuts pour acquérir et gérer du foncierStatut juridique, social et fiscal : de quoi s’agit-il ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-1-1

Le statut juridique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-1-1Le statut social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-1-1Le statut fiscal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-1-2

La société civile immobilière (SCI) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-1Objet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-1Nombre d'associés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-1Le capital . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-1Part et pouvoir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-1La gérance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-1Les assemblées générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-1La cession de parts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-2Le prix de la part . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-2La responsabilité financière . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-2-2

Le groupement foncier agricole (GFA) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-1Objet d’un GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-1Associés de GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-1Les GFR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-1Cession de part de GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-1Part de GFA et droit de préemption Safer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-1

L’interdiction de l’appel public à l’épargne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-1L’utilisation de la SCI ou du GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-2

La SCI, remède aux insuffisances du GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-2La rémunération des apporteurs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-3-2

L'association porteuse de foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4-1La notion de patrimoine affecté . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4-1L'apport avec droit de reprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4-1Association, GFA ou SCI ? Et pourquoi pas un peu de chaque... . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4-2Les associations et les dons . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4-3Transformer une association en GIE ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4-3Pour finir… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-4-3

L'indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-5-1Quels avantages à recourir à l’indivision ? Quels inconvénients ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-5-1

La copropriété . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-6-1Indivision ou SCI ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-1

Les limites de l’indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-1Gestion à l'unanimité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-1Nul n’est tenu de rester dans l’indivision . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-1Compter avec les conjoints . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-1

SCI : S'organiser pour durer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-1La liberté offerte par l’aménagement des statuts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-2Fonctionnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-2Cession de droits sociaux . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-7-2

Les bonnes questions à se poser sur les statuts juridiques . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-8-1Société à capital variable ou à capital fixe ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-8-1Coupler plusieurs statuts pour un même projet ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-8-2Les rapports de pouvoir et d’argent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-8-3

Les aspects sociaux et fiscaux des statuts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-1Être ou ne pas être à la TVA? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2-9-1

GFA & TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-1SCI & TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-2

L'imposition d'un GFA ou d'une SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-2GFA ou SCI non soumis à l’impôt sur les sociétés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-2GFA ou SCI soumis à l’impôt sur les sociétés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-3Quel peut être l’intérêt pour une SCI d’opter pour l’IS ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-3

L'imposition sur les plus-values . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-3Statut social des gérants ou gérantes de GFA et SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-9-4

En guise de synthèse… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .2-10-1

3 – Contrat de location, baux et commodat Le bail rural et les formules dérogatoires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-1

Bail rural et statut du fermage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-1Le bail rural verbal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-2Le bail rural écrit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-2Le bail emphytéotique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-3Les petites parcelles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-3Les ventes d'herbe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-3Les conventions pluriannuelles d’exploitation ou de pâturage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-3L'occupation sans titre . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-1-3Le contrat d'entreprise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-2-1La mise à disposition à titre gratuit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-2-1

Le prêt à usage ou commodat . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-2-1Le bail commercial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .3-3-1Le fonds de commerce en agriculture : le chapeau et cessibilité du bail . . . . . . . . . . . .3-4-1

4 – Les démarches pratiques De l'idée à la vente… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-1-1

La vente et le compromis de vente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-1-1Que contient un compromis de vente ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-1-1Constituer sa SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-1-2

La gestion de votre structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-2-1Les formalités de publicité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-2-1La direction . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-2-2Les mesures de gestion ordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-2-2Les mesures de gestion extraordinaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-2-3

Trucs et astuces, Foire aux questions . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4-3-1

5 – Initiatives foncièresAspaari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-1-1

Une expérience en Bretagne : La Ferme Ecole de Concoret . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-1-1Projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-1-1L’association loi 1901 comme outil d'accès collectif au foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-1-2L'analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-1-2

Domaine de Beauthorey : SCI du « Sait-pas-tout » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-2-1Le mazet, la vigne et ses Sait-pas-tout ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-2-1

Louez vos ceps de vignes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-2-2Un arpent de vigne à chacun, un vigneron pour tous ! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-2-2

La SCI du « Sait-pas-tout » sur les rails . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-2-3Un hymne à la vigne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-2-3

« La Danse des Ceps » – Ouvrage – . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-2-4GFA Cecilatour . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-3-1

Assemblée Constitutive du GFA, le 27/02/93 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-3-2Qu'en est-il aujourd'hui ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-3-2

GFA Le Sillon vert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-4-1Les GFAM de Marne-Ardennes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-5-1

Les GFAM dans la Marne : la solution au problème foncier ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-5-1Les Groupements fonciers agricoles mutuels dans la Marne . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-5-2Le développement du mouvement mutualiste foncier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-5-2La vie d’un GFAM : Région de Bourgogne (nord du département de la Marne) . . . . . . . . . .5-5-2

Groupement forestier « Arbres et forêt de Soubreroche » . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6-1Comment le GF s’est-il créé ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6-1Pourquoi ce projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6-1Les buts de ce projet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6-1Les moyens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6-1Le montage financier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6-2Les associés du GF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6-2L’activité sur le GF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-6-2

Les GFA du Larzac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-1400 propriétaires non-exploitants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-2Stratégie des GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-2Des parts GFA non rémunérées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-2Aujourd'hui . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-2Des statuts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-3Une gérance commune . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-3Des apporteurs de parts, un capital social . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-3L'assemblée des associés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-7-3

La Société civile des terres du Larzac . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-8-1La SCTL : Une expérience pilote . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-8-1Genèse d'un office foncier : la SCTL . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-8-2Un vaste territoire à gérer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-8-2Une autogestion qui se construit depuis 20 ans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-8-2

La Sauce Baluet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-9-1Installation collective, forme juridique ? Passage obligé… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-9-3

SCI Domaine de Saint-Laurent . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-10-1GFA Amisio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-11-1Association À petits pas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-12-1SCI La Mérigue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-13-1D'autres initiatives intéressantes . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-14-1

Les Amap . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .5-14-1

6 – Les aspects légaux de la gestion foncièreLa Safer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-1-1Le contrôle des structures . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-2-1La CDOA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-1

Composition, rôle et fonctionnement de la CDOA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-1Composition . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-1Attributions : un rôle consultatif auprès du préfet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-1La possibilité de constituer des sections spécialisées . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-1Fonctionnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-2

Convocation et ordre du jour . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-2Quorum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-2Intérêt personnel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-2Confidentialité . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-2Procès-verbal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-2Conditions de recours . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-2Délais pour agir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .6-3-2

7 – Le bâti Les règles de constructibilité pour un projet agricole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7-1-1

Règles générales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7-1-1Bâtiments d'élevage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7-1-1

Pièces et conditions à réunir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7-1-1Logement d'exploitant agricole . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7-1-1Pièces et conditions à réunir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7-1-1

8 – Rôle des collectivités locales dans la gestion foncière

9 – AnnexesPour aller plus loin sur les SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-1

Constitution de la SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-1Acquisition de la personnalité morale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-1Le contrat de société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-1

Règles générales de validité des contrats : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-1Le consentement : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-1La capacité des associés : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-1L’objet de la société : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-1Cause du contrat : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-2La nullité du contrat : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-2La responsabilité des associés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-2La pluralité d’associés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-2Les apports . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-2La participation aux résultats . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-2L'affectio societatis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-2Les statuts de SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-2L’acquisition de la personnalité morale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-3

Fonctionnement d'une SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-4La gérance . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-4La nomination des gérants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-4La capacité du gérant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-4La publicité concernant le gérant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-4Les pouvoirs du gérant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-4Responsabilité du gérant . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-5Conventions entre la société et l’un de ses gérants . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-5Les décisions collectives . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-5Convocation des assemblées : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-5Formes et délais de convocation : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-5

Les associés d'une SCI et la gestion des parts sociales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-5La situation des associés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-5Les obligations des associés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-6Envers la SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-6Envers les tiers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-6Les parts sociales de SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-6

La fiscalité des SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7Les impôts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7Les SCI soumises à l’impôt sur le revenu . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7La TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7La taxe professionnelle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7La taxe sur les salaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7

Dissolution et liquidation d’une SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7Dissolution d’une SCI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7Liquidation de la société . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-1-7

Pour aller plus loin sur le GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-2-1La restriction de l’accès au capital social des GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-2-2La mobilité des parts sociales de groupements fonciers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9-2-2La surface maximale détenue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-2-3

Les statuts type . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-3-1Statuts type de GFA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-3-1Statuts types de SCI de location . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-3-15

Outil prévisionnel d’achat et de gestion . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4-1Plan de financement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4-2Calcul de l’emprunt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4-3Détail du chiffre d’affaires . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4-4Comptes de résultats prévisionnels et revenus fonciers prévisionnels . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4-5Plan de trésorerie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4-6TVA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-4-6

Contacts utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-1Terre de liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-1

Qu'est ce que Terre de liens ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-1Les buts de Terre de liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-1La charte de Terre de liens . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-1

Les associations qui ont réalisé ce travail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-2Relier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-2

Des activités d’animation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-2Des activités de publication . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-3Des activités d’expérimentations . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-3Les groupes de travail thématiques de Relier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-3

Avenir Nord/Pas-de-Calais . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-3Avenir en quelques mots… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-3La charte Avenir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-4L'accompagnement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-4Un fonctionnement en réseau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-4Un financement éventuel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-4Les installations aidées par Avenir . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-4

Les acteurs de l'Économie solidaire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-5La Fondation Macif . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-5Les Cigales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-5Adie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-5France initiative réseau . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-5La Nef . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-5-5

Liste des sigles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-6-1Licence de libre diffusion des documents (LLDD) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-7-1Bibliographie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-8-1

Ouvrages généraux, rapports, articles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-8-1Documents divers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .9-8-2

Table des matièresRemerciementsBulletin d’adhésion et de soutien à Terre de liens

Tout d’abord, je tiens à exprimer un immenseremerciement à Sjoerd Wartena, pour avoir ins-piré la naissance de Terre de liens, mais aussipour sa patience, son opiniâtreté et sa militancequi quotidiennement ont guidé nos actions.

Je tiens aussi à saluer l’investissement des admi-nistrateurs de Terre de liens et tout particulière-ment, Daniel Martel, Nicolas Bihan et MathieuLancry qui ont cru en cet ouvrage et en sa néces-sité.

Il ne faut pas oublier :

• Elsa Vidon, salariée de Terre de liens pour sontravail de recueil des témoignages,

• Thierry Mignot pour sa participation au projetet pour ses écrits,

• Serge Mevrel, pour ses conseils judicieux enmise en page, édition et graphisme,

• Brigitte Biche, pour ses relectures et sesconseils avisés,

• Franck Fiat, pour ses illustrations,

• Dominique Peyre de l’association Avenir.

Mais surtout, un grand merci à tous les groupesqui ont bien voulu témoigner de leursexpériences et apporter leurs encouragements.

Jérôme Deconinck

Animateur de Relier

La création, la mise en ligne et l’édition de ceguide méthodologique ont reçu le soutienfinancier de plusieurs organismes :

• Le Fonds social européen (FSE) dans le cadred'un projet EQUAL intitulé : Acor-tpe.t

• Le Conseil général du Pas-de-Calais

• Le Conseil général du Nord

• La Draf du Nord-Pas-de-Calais

• Le Conseil général du Nord

Remerciements

Ce guide est le fruit d’une écriture collective et nous voulons remercier lesinstigateurs de ce travail.

Classeur réalisé en matériau recyclable.Pages intérieures (sauf intercalaires) imprimées sur papier 100% recyclé « Cyclus print 90g »Fabrication : imprimerie Decombat – Z.A. des Pradeaux – 63360 GerzatDépôt légal 4e trimestre 2005

«Terre de liens»Rejoignez

AdhésionNom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Prénom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Adresse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Téléphone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Fax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Email . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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� J’adhère à « Terre de liens » en tant que :

� Structure porteuse de foncier (cotisation équivalente à 1‰ du capital social, dans la limite de 150 e – indiquez ci-après le montant de votre cotisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Z)� Association ou autre personne morale (cotisation minimum 30 Z ou cotisation normale 50 e – indiquez ci-après lemontant de votre cotisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Z)� Individu 20 e� Soutien (cotisation 80 Z, 150 Z ou autre – indiquez ci-après le montant de votre cotisation . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Z)

� Je désire recevoir par mail les informations du réseau� Je souhaite apporter mon expérience et mon histoire, en matière de foncier collectif, au réseau Terre de liens

Date . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Signature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Participation au fonds associatifNom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Prénom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Structure . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Adresse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Téléphone . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Fax . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Email . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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� Je souhaite souscrire au fonds associatif de « Terre de liens ». Je dépose une somme de : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .Z,pour une durée de :

� 2 ans � 5 ans � 10 ans � 99 ans � Autre (préciser la durée . . . . . . . . .ans)� Je désire un reçu fiscal – Quelle que soit la durée choisie, je recevrai une convention de dépôt au fonds associatif.

� Je désire recevoir au préalable une convention de dépôt au fonds associatif� Je souhaite recevoir par mail les informations du réseau

Date . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Signature . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Le fonds associatif de Terre de liens vient renforcer les réserves de l’association, donc son fondsde roulement : il permet d’éviter de recourir aux banques pour faire face aux difficultés structu-relles de trésorerie. Somme affectée pour une durée déterminée, le dépôt associatif assure audépositaire la reprise de son bien selon les modalités prévues dans une convention.

Bulletin(s) à retourner à: Terre de liens – 10, rue Archinard – 26400 Crest,accompagné(s) d’un chèque du montant de votre adhésion ou/et de votre participation

au fonds de soutien associatif, établi à l’ordre de « Terre de liens ».

Pour venir en aide aux projets d’acquisition et de gestion collective de foncier, Terre de liens abesoin de votre soutien. Plus nous serons solidaires dans cette aventure collective, plus il y aurad’installations permises par la création de collectifs fonciers ! Nous vous proposons plusieursformules de soutien :

l’adhésion à l’association et la souscription au fonds associatif.

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Notre association, Terre de liens et les associations avec lesquelles nous sommes enréseau travaillent depuis plusieurs années sur la question de l'accès au foncier. Ellesaccompagnent des personnes ou des collectifs qui s'installent en milieu rural pour ycréer leur activité.

Il peut s’agir d’expériences purement agricoles, mais aussi de projets agri-ruraux quiassocient accueil et hébergement touristiques, lieu de création ou résidence artistique,activités artisanales ou éducatives... C’est ce dynamisme du monde rural qui rend nosterritoires vivants, vivables et actifs.

Pourtant, l’accès au foncier, bâti ou non, constitue toujours un frein majeur àl'installation.

Pour remédier à ces difficultés, l'achat collectif de foncier est possible. C’est un moyende redonner à la société, aux paysans et aux paysannes et à l'ensemble des acteurs etactrices ruraux une certaine maîtrise de l'usage de la terre et de leur patrimoine bâti.

Ce guide, fruit d'une écriture collective, s'appuie sur des expériences pratiques decollectifs fonciers et des réseaux qui les ont accompagnés. Il veut être un guide desensibilisation, alliant des conseils pratiques et méthodologiques.

• Vous accompagnez des personnes qui souhaitent s'installer en agriculture ou sur d'autres activités en milieu rural ?

• Vous avez vous-même un projet d'installation ?• Vous souhaitez aider un nouveau paysan à s'installer ?• Vous êtes simplement curieux de cette forme d'accès au foncier ?

Vous trouverez dans ce guide les réponses aux questions que vous vous posez sur lesdifférents aspects de l’acquisition et de la gestion collective du foncier.

L’accès collectif et solidaireau foncier et au bâtiGuide méthodologique, juridique et financier

ISBN : 2-9525374-0-2 — Dépôt Légal 4e trimestre 2005

Édité par Terre de Liens

www.terredeliens.org – [email protected] de Liens – 10 rue Archinard – 26400 Crest

Tél. 04 75 59 69 35 – Fax : 04 75 25 60 86

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