La prospection foncire pour les nuls

Cette tape est cruciale et peut prendre beaucoup de temps. Mme si parfois, les

collectivits mettent disposition un terrain pour ce genre de projet, cela reste trs

occasionnel. Cest alors au groupe dentamer la prospection

foncire sur un terrain nu, ou avec un btiment existant.

La recherche de foncier est avant tout une affaire de contacts ! Le relationnel joue beaucoup car il est important de trouver des opportunits en proactif. Le but est de devancer les agences immobilires en allant la rencontre des propritaires et en ngociant.

Pour reprer un terrain, il faut avoir des contacts fiables, ainsi il est

judicieux de se faire connatre auprs des Service urbanisme des mairies Notaires Maires, reprsentants politiques Agents immobiliers

Le rseau des relations personnelles joue galement un rle important.

Astuce : le site internet www.cadastre.gouv.fr est souvent trs utile

Pour information : Prix moyen des terrains constructible au m Nationale : 125

Hrault : 250 Montpellier : 500

Le PLU :

Le PLU est un document tabli lchelle dune commune ou dun groupement de communes, qui fixe les rgles gnrales dutilisation du sol par zones, les servitudes durbanisme, ainsi que les orientations damnagement sur le territoire de la commune (ou du groupement de communes).

Il a t introduit par la loi SRU (Solidarit Renouvellement Urbain) pour remplacer terme les POS (Plans dOccupation des Sols) afin de rpondre aux exigences de la nouvelle loi.

Le PLU peut comporter :

- la dlimitation des zones urbaines ou urbaniser et des zones naturelles ou agricoles et forestires protger, des interdictions de construire

- des rgles spcifiques concernant l'implantation de certaines

constructions - l'affectation des sols - des rgles concernant l'aspect extrieur des constructions, leur dimension, la qualit architecturale - les tracs et caractristiques des voies de circulations - le coefficient d'occupation des sols qui dtermine la densit admise

des constructions.

Complment dinformations :

La rvision du PLU est obligatoire toutes les fois que les modifications des prescriptions nationales et locales le rendent incompatible. Les dispositions du PLU restent

valables pendant tout le temps que dure la procdure de rvision sans pouvoir toutefois excder 3 ans. Les POS en vigueur sont toujours valables, mais devront tre

progressivement remplacs par des PLU lors de leurs rvisions.

Le C.U :

Le certificat durbanisme est dlivr linitiative du propritaire sur la base dun projet (typologie et nombre de logements

Le C.O.S :

Le coefficient d'occupation des sols (COS) est fix par les communes et dtermine la surface constructible par rapport la superficie du terrain. Le COS fixe donc la densit maximale de construction autorise sur un terrain.

En multipliant ce coefficient par la surface du terrain, on obtient la SHON (surface hors uvre nette) constructible, c'est--dire la surface de plancher constructible sur le terrain en question.

Exemple :

Vous avez un terrain de 3000 m2. Le COS de la zone du POS o se trouve votre terrain est de 0,2. Vous avez le droit de construire 600 m2 de SHON (30000,2=1000).

Rfrentiel : COS en campagne : entre 0,1 et 0,3 (cible) COS proche ville : 0,8 (cible) COS centre-ville : 2 6

La S.H.O.N :

La SHOB dsigne la totalit de la surface de plancher de chaque niveau de la construction au nu extrieur des murs. La SHON dsigne la surface nette dun btiment, obtenue aprs certaines dductions de la SHOB.

Formules SHON = COS * surface du terrain = SHAB / 0,82

Le cadastre :

Rpertoire dtaill des parcelles numrotes dun territoire dune commune et du dcoupage des proprits foncires, remplit un rle dinformation matrialis depuis le dbut du 19me sicle.

Les informations sont reportes sur des plans cadastraux refltant, pour chaque section, les diffrentes parcelles avec leur numro et les constructions ventuelles quelles supportent.

Le service du cadastre relve de ladministration fiscale qui le tient jour. Ce document accessible au public est conserv en mairie.

Complment dinformations :

Le plan cadastral est une reproduction cartographique plusieurs chelles dtermines (par exemple au 1/500e ou au 1/2.500e) des diffrents biens immobiliers

(terrains ou parcelles construites) du territoire d'une commune. Chaque parcelle est reprise sous une section cadastrale et un numro propre, qui n'a rien voir avec le numro de police attribu l'immeuble dans la rue.

Ces sections constituent des zones constructibles ou non : U : urbanisme

Na1, Na2 : Rserve, possibilit de passer en urbanisme Nc, Nd : Non constructible

U1, U2 : Pour se reprer sur le plan

Astuce : La consultation du plan cadastral permettra de dterminer avec prcision l'emplacement de chaque parcelle. Le plan cadastral ne reprend cependant pas les

diffrentes courbes de niveau.

Quelques dfinitions connaitre :

Droit de premption : Droit de proprit dachat. Il donne ltat et aux

collectivits locales la priorit sur dautres acqureurs

potentiels pour devenir propritaire dun terrain ou dun bien

immobilier. Le locataire jouit aussi dun droit de premption

lorsque son propritaire dcide de vendre.

Lot : Parcelle dlimite et borne faisant partie dun lotissement.

Plan masse : Plan prsentant lemplacement du projet de

construction par rapport son voisinage immdiat et

indiquant les limites et lorientation du terrain, limplantation

et la hauteur de la construction, le trac des voies de desserte

et des raccordements.

Promoteur : Personne physique ou morale qui prend linitiative de

raliser des oprations immobilires e assume toute les

tapes et dmarches dun projet de construction.

SCOT : Le schma de cohrence territoriale est une document

durbanisme qui dtermine, lchelle de plusieurs

communes ou groupements de communes, un projet de

territoire visant mettre en cohrence lensemble des

politiques sectorielles notamment en matire durbanisme,

dhabitat, de dplacement et dquipement commerciaux,

dans un environnement prserv et valoris. Il a t instaur

par la loi SRU du 13 dcembre 2000.

Sites utiles :

EPF (tablissement public foncier) : http://www.epflr.fr/

SAFER (socit damnagement foncier et dtablissement rural) :

http://www.safer.fr/

Ministre de lconomie et des finances : http://www.economie.gouv.fr/

Le cadastre : http://www.cadastre.gouv.fr