L E GRAND GUIDE DE L IMMOBILIER - Accueil - … · La SCI est avant tout une société créée par...

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IMMOBILIER

Marthe G

ALLOIS

Nathalie G

IRAUD

Valérie S

AMSEL

Laurent L

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sous la direction de

Jean-Michel G

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GdGuidePAP.book Page III Vendredi, 12. mai 2006 6:56 18

© Groupe Eyrolles, 2006© De Particulier à Particulier, 2006

ISBN : 2-7081-3608-9

© Groupe Eyrolles

CHAPITRE 3

Les sociétésciviles immobilières

Bien des idées fausses circulent au sujet de ces fameuses sociétés civiles immobilières. Onvous a peut-être déjà conseillé de constituer votre propre SCI. Mais lorsqu’il s’agit d’envi-sager les raisons précises d’utiliser ce montage juridique plutôt qu’un autre, les plusconvaincus des conseillers deviennent moins convaincants.

Certes, la SCI a sa raison d’être ; mais en réalité, c’est une formule trop souvent utilisée.Elle a aussi ses contraintes, qu’il vaut mieux ne pas sous-estimer. La SCI n’est pas uneformule miracle qui permettrait d’éluder droits de succession ou droits de mutation.

Ce chapitre a pour objet de vous éclairer dans les méandres des différentes SCI etd’éliminer quelques idées fausses.

Règles générales des SCILa SCI est avant tout une société créée par deux personnes ou plus qui ont décidé demettre en commun des capitaux, des idées pour en partager les bénéfices et, le caséchéant, les pertes qui peuvent en résulter. La société est titulaire d’un patrimoine(souvent un immeuble) et ses membres disposent de parts qui représentent le capitalsocial.

Elle se distingue de la société commerciale car elle ne peut avoir aucune activité ou objetcommercial (par exemple : l’achat d’immeubles pour les revendre, la location meubléesauf à titre accessoire).

Il existe toute une palette de SCI :

– La SCI de gestion ou de location est constituée principalement pour faciliter la trans-mission des patrimoines dans une famille. L’immeuble familial est acquis par la sociétéet ses membres disposent de parts sociales (représentant le capital social) qu’ils peuventcéder ou léguer facilement.

– La SCI d’attribution se donne pour objectif d’acquérir ou de construire un immeuble,de le diviser en fractions et de le répartir entre les associés qui disposent d’un logement

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33338888 La transaction

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en étant titulaires de parts représentatives de l’appartement. On trouve encore sur lemarché immobilier des appartements vendus sous cette forme. Mais elle a étéremplacée aujourd’hui par la SCI de construction-vente.

– La SCI de multipropriété achète ou construit des immeubles et les gère. L’immeuble estdivisé en lots auxquels correspond un certain nombre de parts qui donnent droit à lajouissance d’un logement pour une période déterminée.

– Les SCPI occupent une place particulière car elles collectent des fonds auprès du publicen vendant des parts et investissent les sommes recueillies dans des immeubles, pour leslouer.

Avant d’évoquer les subtilités de ces SCI à statut particulier, nous allons détailler les règlesgénérales de formation et de fonctionnement de la SCI.

Pourquoi créer une SCI ?

Les raisons qui peuvent pousser à créer une SCI sont nombreuses. Acheter un logement àplusieurs, faire un investissement locatif, gérer ses locations, transmettre son patri-moine… De plus, l’idée de monter une société en famille ou entre amis pour réaliser uneopération immobilière que l’on ne pourrait pas mettre en œuvre seul est en soi séduisante.Or, s’il apparaît clairement qu’une SCI permet de transmettre des biens immobiliers avecplus de facilité, son intérêt est loin d’être évident dans les autres cas… Jugez-en !

La gestion d’un patrimoine familial

➤ Une SCI pour acheter

L’intérêt de constituer une SCI dans le but d’acquérir un immeuble pour l’habiter estlimité. Du point de vue pécuniaire, on peut même dire qu’il est déconseillé d’acheter sarésidence principale (ou secondaire) par ce biais. En d’autres termes, on privilégieral’acquisition en direct… sauf peut-être pour les concubins.

• Une solution financièrement discutable

En premier lieu, vous ne pouvez pas bénéficier des crédits d’impôts sur le revenu liées àl’habitation principale. Il s’agit principalement des dépenses en faveur du développementdurable ou de l’aide aux personnes âgées ou handicapées. En effet, ces crédits d’impôts nesont accordées qu’aux personnes physiques directement propriétaires de leur résidenceprincipale, et non à la SCI personne morale, ni même à ses associés. Notez au passagequ’il n’y a plus d’incidence en ce qui concerne les intérêts d’emprunt contractés pourl’acquisition du logement puisque la réduction d’impôt correspondante a été supprimée.

En second lieu, vous n’avez pas la possibilité d’obtenir un prêt d’épargne-logement pouracquérir un bien sous le couvert d’une SCI. De même, vous n’êtes pas en mesure de solli-citer l’octroi d’un prêt à taux zéro %, d’un prêt conventionné (PC) ou encore d’un prêt àl’accession sociale (PAS).

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Les sociétés civiles immobilières 33339999

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À SAVOIR

L’exonération de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de la résidence principales’applique désormais, même si l’immeuble en question est détenu par l’intermédiaire d’uneSCI.

• Une solution imparfaite pour les concubinsVous vivez maritalement et vous envisagez d’acheter un logement en commun. Alors,vous vous poserez inévitablement la question de savoir « comment acheter ». Et commentassurer au survivant la conservation du logement. En fait, plusieurs solutions existent,dont la SCI.

Si vous ne prenez aucune disposition particulière, le régime de l’indivision s’impose à vous demanière automatique. Avec tous les inconvénients qui en découlent. Tout d’abord, l’unanimité estrequise pour accomplir tous les actes importants. Illustration : le bien ne peut être loué ou vendusans l’accord de tous les indivisaires. D’où un risque de blocage évident qui oblige à recourir autribunal pour résoudre le conflit… Ensuite, le partage de l’indivision peut être demandé à toutmoment par chaque indivisaire qui souhaite récupérer sa part (article 815 du Code civil). D’où lerisque de voir le bien vendu aux enchères. Une précarité qui ne peut être atténuée que par la signa-ture d’une convention d’indivision dont la durée ne peut excéder cinq ans. Objectif : faciliter lagestion du bien (désignation d’un gérant) et aménager sa transmission. À moins que vous ne préfé-riez la SCI… dont la durée de vie est au maximum de 99 ans ! Avec cette formule, c’est la règle de lamajorité qui joue, et non l’unanimité. En outre, vous pouvez prévoir dans les statuts différentesmodalités de retrait. Bref, vous jouissez d’une grande liberté pour éviter les pièges de l’indivision !

Si vous décidez de mettre en place une SCI, cette dernière achètera le logement et endeviendra donc propriétaire. Le cas échéant et en complément des apports, la SCIempruntera afin de réunir les fonds nécessaires à l’opération. L’intérêt d’une telle formuleréside essentiellement dans sa souplesse d’utilisation. Sans parler du fait que vous évitezles contraintes de l’indivision (voir encadré). En effet, il peut être prévu dans les statutsdifférentes modalités favorables aux concubins, visant à faciliter leur retrait en cas de sépa-ration, et surtout à préserver les droits du compagnon survivant en cas de décès (claused’agrément, achat croisé ou clause tontine). En pratique, le recours à un professionnel(notaire ou avocat fiscaliste) est quasi indispensable pour mettre en place et rédiger cegenre de clauses…

➤ Une SCI pour louer

On peut affirmer sans risque que la création d’une SCI pour gérer ses logements neprésente pratiquement aucun intérêt… si ce n’est d’avoir à débourser inutilement des fraispour constituer ladite société.En effet, il n’y a aucune différence de taxation des loyers. En tant qu’associé, vous voustrouvez donc dans la même situation que si vous étiez propriétaire en direct. À savoir quevous serez imposé au titre des revenus fonciers à hauteur de la quote-part de capital quevous détenez dans la société. Autrement dit, c’est la SCI qui déclare les revenus fonciersmais ce sont les associés qui sont taxés à l’impôt sur le revenu pour leur quote-part respec-

INDIVISION OU SCI ?




tive. Notez que vous serez imposé même si les bénéfices tirés des locations ne sont pasdistribués, mais mis en réserve. Pour le reste, la SCI bénéficie des déductions classiquesaux revenus fonciers (intérêts d’emprunt, dépenses d’entretien et de réparation, primesd’assurances, etc.). Enfin, côté déficit, la création d’une SCI n’entraîne aucun avantageparticulier.

À SAVOIR

La création d’une SCI de location ne présente d’intérêt que pour certains gros propriétairesfonciers (qui sont également de gros contribuables…), à condition toutefois d’opter pourl’impôt sur les sociétés. À examiner donc avec votre notaire ou avec votre fiscaliste préféré…

En résumé, si intérêt il y a, il est plus d’ordre pratique que juridique. Il réside dans le faitde pouvoir acquérir à plusieurs (par exemple en famille) des logements en vue de les louer,sachant que cette opération aurait été impossible individuellement.

➤ Une SCI pour transmettre du patrimoine

La création d’une SCI peut se révéler particulièrement avantageuse si vous envisagez detransmettre un patrimoine immobilier relativement important. En clair, cette formulepeut vous aider à organiser votre succession et surtout à en diminuer la facture fiscale.En effet, depuis le 1er janvier 2006, vous pouvez transmettre tous les six ans et en fran-chise de droits, 50 000 € par enfant et par parent. Ainsi, si vous avez trois enfants, votreconjoint et vous pouvez leur donner 300 000 € tous les six ans sans payer d’impôt. Cessommes peuvent être représentées par des parts de SCI, ce qui ne manque pas d’intérêt.En premier lieu, la valeur des parts est généralement inférieure à la valeur de l’immeuble(du fait qu’elles sont plus difficiles à vendre que l’immeuble lui-même). Ce qui a poureffet de diminuer l’assiette des droits de mutation. Ensuite, il est possible d’avantager sadescendance par l’intermédiaire d’une SCI endettée. En effet, les droits sont calculés surla base de l’actif net de la SCI, c’est-à-dire sur la valeur de l’immeuble moins les dettes(emprunt, avance en compte courant).Enfin, notez que si la SCI permet de transmettre plus facilement son patrimoine de sonvivant, elle présente les mêmes intérêts en cas de succession.On peut donc affirmer qu’elle permet de recueillir une somme coquette sans verser desdroits de succession.

EXEMPLE

M. et Mme X. ont deux enfants. Ils décident de constituer une SCI familiale avec un capitalde 16 000 €. Chacun des enfants apporte en espèces 4 000 € et les parents 8 000 €. Lasociété acquiert un immeuble grâce au versement en compte courant de 200 000 € par lesparents.Cinq ans après, les associés décident de dissoudre la SCI. Comment se déroule laliquidation ? Le bien est vendu 500 000 €. Le partage s’effectue de la façon suivante :chacun récupère ce qu’il a versé. Les parents 8 000 € et 200 000 € (remboursement en



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compte courant). Premier enfant : 4 000 € (apport en espèces). Deuxième enfant :4 000 €. Total : 216 000 €.La somme à partager est donc calculée de la façon suivante : 500 000 – 216 000 =284 000 €. Elle se répartit ainsi : Parents : 50 % × 284 000 € = 142 000 €. Chaqueenfant : 25 % × 284 000 € = 71 000 €.Conclusion : les enfants obtiennent un profit identique à celui de leurs parents alors que cesderniers ont contribué à plus de 96 % pour l’opération (versement en compte courant +apports en espèces).

Certes, cette plus-value est imposable mais elle fera l’objet d’abattements (surtout dans lecas où la liquidation intervient de longues années après l’acquisition de l’immeuble).

PIÈGE

Ce système est moins attrayant si les enfants ont une tranche d’imposition élevée.

La SCI et l’immeuble de l’entreprise

Ce montage permet de créer un patrimoine distinct de l’entreprise et d’en faciliter latransmission. Cette séparation rendra plus aisée l’organisation de la succession.

➤ Vous êtes commerçant

Vous envisagez d’acquérir un local pour exercer votre activité.

Si vous achetez en nom propre (le bien entrera alors dans votre patrimoine privé), vous nepouvez vous accorder un bail à vous-même et, par conséquent, vous ne pourrez déduireles loyers des bénéfices de la société. Vous ne pourrez pas non plus amortir les construc-tions ou les frais d’acquisition, c’est-à-dire déduire chaque année un pourcentage de lavaleur de l’immeuble correspondant à sa dépréciation annuelle.

Une autre solution se présente à vous : vous devenez propriétaire de l’immeuble etl’inscrivez au bilan de l’entreprise. Vous ne pourrez toujours pas déduire le montant desloyers mais il vous sera possible de déduire les frais d’acquisition et les intérêts d’emprunt.

Par ailleurs, la cessation de votre activité entraînera un transfert de propriété, puisquel’immeuble passera du patrimoine professionnel à votre patrimoine privé, et la plus-valuequi en résulte sera imposée (plus-value professionnelle).

La solution de la SCI se révèle alors particulièrement séduisante : la SCI devient proprié-taire de l’immeuble qu’elle loue à l’entreprise commerciale. Par conséquent, vous pourrezdéduire le montant des loyers du revenu imposable. La cessation de l’activité n’entraîneaucune imposition au titre des plus-values. Par ailleurs, ce système facilitera la transmis-sion du patrimoine à vos descendants qui disposeront d’un droit à un certain nombre departs.

Cette scission entre le patrimoine professionnel et le patrimoine privé permettra aux héri-tiers non repreneurs de ne pas être lésés et de recevoir des revenus provenant de la locationdes locaux loués.




➤ Vous êtes gérant d’une entreprise commerciale

La gestion d’un patrimoine professionnel est particulièrement délicate. On se doitd’éviter toute généralisation lorsque l’on aborde cet aspect. Néanmoins, il est souventintéressant de créer deux entités distinctes : d’une part, la société commerciale propre-ment dite et, d’autre part, une SCI propriétaire des locaux occupés par l’entreprise.

Voici à quoi l’on est confronté en l’absence de SCI : si le patrimoine de la sociétécommerciale comprend des immeubles, son actif social (ce qu’elle possède) sera élevé et lacharge financière risque d’être lourde pour des repreneurs. Par conséquent, les acquéreurséventuels, en cas de cession, pourraient être moins nombreux face à des prix excessifs.

Un autre cas de figure possible, c’est que certains héritiers n’auront peut-être aucune enviede reprendre l’entreprise familiale alors que d’autres seront prêts à continuer. La succes-sion risque de poser un problème pour tous les héritiers si la société commerciale estpropriétaire de la quasi-totalité du patrimoine immobilier. Comment effectuer un telpartage ? Par ailleurs, le prononcé d’une procédure de redressement ou de liquidationjudiciaire peut être préjudiciable pour l’ensemble du patrimoine.

Une solution à ces tracas : la SCI propriétaire des immeubles. La cession des droitssociaux de la société commerciale sera faite au profit des seuls héritiers repreneurs etévitera ainsi l’éclatement de ces parts entre tous. Les héritiers non repreneurs disposerontalors des parts de la SCI et des revenus procurés par la location des locaux à la sociétécommerciale qui pourra les déduire de son revenu imposable.

Si la société commerciale fait l’objet d’une procédure de redressement ou de liquidationjudiciaire, les immeubles qui l’abritent n’en sont pas affectés (sauf si la SCI s’est portéegarante au profit de la société commerciale). Ils ne pourront donc être aliénés ou fairel’objet d’une saisie immobilière à la suite de ces procédures.

Cette solution présente des avantages indiscutables. Toutefois, elle ne constitue pas unremède miracle. Pourquoi ? Si la société commerciale n’est pas propriétaire des immeublesdans lesquels elle exerce son activité, elle offre à ses créanciers des garanties quelquefoisinsuffisantes. Ces derniers sont alors amenés à demander le cautionnement de la sociétécivile afin de garantir les prêts contractés par la société commerciale. Cela risque par lasuite d’entraîner une confusion des patrimoines et, le cas échéant, d’étendre à la SCI uneprocédure de redressement judiciaire déclenchée par la SARL.

CONSEIL

Avant de constituer une SCI, nous vous conseillons vivement de consulter les organismesfinanciers afin de connaître les garanties exigées.

La dissociation entre, d’une part, le patrimoine professionnel et, d’autre part, le patri-moine immobilier entraînera un formalisme plus lourd puisque l’on sera en présence dedeux sociétés : vous devrez prévoir deux assemblées générales régulières et tenir unecomptabilité détaillée pour chacune d’elles. Vous aurez par ailleurs à maîtriser des règlesde gestion propres à chaque société (fiscalité, rapports avec les associés…) ; vous devrezaussi préciser les conditions dans lesquelles la SCI louera à la société commerciale leslocaux dont elle dispose ; il sera par ailleurs nécessaire de fixer avec exactitude le montantdu loyer pour éviter toute observation de la part de l’administration fiscale.



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Comment constituer une SCI ?

Sur le plan juridique, cette société ne fait l’objet d’aucune réglementation particulière.Elle est donc soumise aux dispositions générales qui régissent les sociétés civiles (arti-cles 1845 à 1870.1 du Code civil) :– Vous devez définir un ou plusieurs objectifs (par exemple : constitution d’une SCI

pour la gestion d’un patrimoine immobilier, mise à disposition d’une maison enprévoyant les périodes de jouissance…).

– La constitution d’une SCI nécessite, comme pour tout autre type de société, l’établisse-ment de statuts qui consistent en un document écrit relatant les règles de fonctionne-ment de la société et ses objectifs.

Ces statuts doivent comporter un certain nombre de mentions obligatoires.

La forme des statuts

La loi, rappelons-le, impose la forme de l’écrit (article 1835 du Code civil). L’interventiondu notaire est obligatoire si l’apport comprend des immeubles. Pourquoi ? L’apport d’unimmeuble à une société fait nécessairement l’objet d’une publication à la conservation deshypothèques et l’acte constatant cet apport doit être dressé devant notaire. Il est doncessentiel que le notaire se charge de l’ensemble des formalités relatives à la constitution dela société.

Le contenu des statuts

Il est défini à l’article 1835 du Code civil. Il doit donc comprendre les mentions suivantesqui vont permettre de bien identifier la société et les raisons de son existence :– l’objet de la société,– la désignation (son appellation),– le siège social,– la durée,– les mentions concernant les associés,– la description des apports,– le capital social.

➤ L’objet de la société

La société ne doit pas avoir une activité commerciale. Toutefois, une SCI pourra, le caséchéant, faire de la location meublée si cette activité n’occupe qu’une place très réduitepar rapport à la location de locaux vides. Bien entendu, l’objet social doit être licite(conforme à l’ordre public et aux bonnes mœurs).

CONSEIL

Il faut bien prêter attention au libellé exact de l’objet social ; certes, il doit être relativementsouple afin de pouvoir être modifié au cours de la vie sociale si les associés prévoientd’autres orientations. Mais il doit permettre de bien encadrer les pouvoirs du gérant pourengager la société.




➤ Désignation de la société

Les statuts doivent déterminer l’appellation de la société, celle-ci étant connue sous uneraison sociale qui est généralement composée du nom des associés. Toutefois, la société estplus fréquemment identifiée par une dénomination sociale (par exemple : SCI du 1, bdVictor-Hugo). Le cas échéant, vous avez la possibilité de la personnaliser davantage enajoutant le nom d’un associé ou de la résidence.

La raison sociale devra figurer sur tous les actes ou documents émanant de la société etdestinés aux tiers.

➤ Le siège social

Sa mention est obligatoire dans les statuts. Il correspond au lieu où s’exerce la directioneffective de la société (lieu de réunion des assemblées).

➤ La durée

Dès la constitution de la société, vous devez déterminer sa durée qui ne pourra excéder99 ans. Le grand intérêt de la SCI réside dans le fait que vous pouvez organiser vosrapports entre associés pour une longue durée. Aussi, nous vous conseillons de prévoirune durée relativement longue (plus de 50 ans), avec la possibilité pour chaque associé dese retirer.

Les associés

Pour créer une SCI, il faut être au moins deux.

➤ Qui peut être associé ?

Pour être membre d’une SCI, il faut avoir la capacité civile, c’est-à-dire la possibilité demettre en œuvre soi-même ses droits et obligations (voter, signer des contrats, etc.), etplus exactement ici de reprendre des dettes éventuelles de la société sur ses biens person-nels.

Seuls le majeur et le mineur émancipé ont cette capacité.

➤ Cas particuliers

• Le mineur non émancipé

Bien qu’il n’ait pas la capacité civile, il peut faire partie d’une SCI. Toutefois, il ne pourraagir personnellement : le contrat de société sera signé par son représentant légal quil’assistera.

• Les majeurs sous tutelle ou curatelle

Ils pourront faire partie d’une SCI, mais ils seront assistés par leur tuteur ou curateur.

• Les époux

Deux époux peuvent être membres d’une même SCI, quel que soit leur régime matrimo-nial.



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Le capital social

La société civile immobilière est dotée de la personnalité morale. Que signifie avoir lapersonnalité morale ? Cela implique que la société est une entité qui a une existencepropre avec des droits et des obligations. Elle peut donc posséder un patrimoine distinctde celui des associés.Ce patrimoine est constitué par les apports effectués par les associés. Par conséquent, cepatrimoine ou capital social est constitué par l’ensemble des apports en numéraire(somme d’argent) et en nature (par exemple : un immeuble).La loi n’a imposé aucun capital minimal pour les SCI ; toutefois, il ne peut être inexistantpuisque son montant doit figurer dans les statuts. Vous pourriez être tenté de fixer uncapital faible et décider de verser les sommes complémentaires, nécessaires à la constitu-tion et au fonctionnement de la société en réalisant des versements sur un comptecourant.

PIÈGE

En fixant un capital faible à la SCI, vous risquez d’être confronté à une forte plus-value lorsde la cession des parts.

Les apports

Conformément à l’article 1835 du Code civil, vous devez effectuer des apports pourconcrétiser votre participation dans la société.

➤ Le régime juridique des apports

C’est en général une somme d’argent ou un immeuble dont vous transférez la propriétéau profit de la société et en contrepartie desquels vous recevez des parts. Les apports sontobligatoires pour tous les associés, mais il n’est pas nécessaire qu’ils soient d’égale impor-tance.

À SAVOIR

À défaut d’apport, le contrat de société est entaché de nullité.

➤ Les différentes catégories d’apport

Vous pouvez effectuer des apports en numéraire (somme d’argent). La date exacte de leurréalisation est fixée dans les statuts.

À SAVOIR

Si vous n’avez pas apporté en temps voulu une somme déterminée, vous devenez de pleindroit débiteur des intérêts de la somme à compter du jour où elle devait être payée, avec lerisque d’être condamné à verser des dommages et intérêts.

Vous préférez apporter un immeuble : il s’agit d’un apport en nature. Généralement, lasociété devient propriétaire à part entière des biens ; toutefois, il est possible de faire unapport en usufruit ou en nue-propriété.




Si vous n’apportez que l’usufruit, vous gardez la nue-propriété et résolvez de ce fait leproblème d’une éventuelle imposition au titre de la plus-value lorsque le bien sort devotre patrimoine. Par ailleurs, la société aura la possibilité de déduire de ses bénéfices lesréparations importantes et, le cas échéant, les intérêts d’emprunt.

On peut aussi rencontrer le cas particulier de l’apport d’un bien indivis : il est trèsfréquent que plusieurs personnes propriétaires d’un même bien (indivisaires) décident decréer une SCI. Pour qu’une telle opération se produise, il faut l’accord de tous. Cet apportpermettra à chacun d’obtenir un nombre de parts équivalant à ses droits indivis.

EXEMPLE

Soit une indivision entre 4 personnes (chacun possède 25 % du bien) qui décident de créerune SCI comprenant 1 000 parts. Chaque associé obtiendra donc 250 parts. L’indivisionprendra fin puisque chacun recevra un nombre de parts déterminées et individualisées.

Vous avez la possibilité d’apporter la quote-part que vous détenez sur un bien immobilierindivis.

Dans cette hypothèse, les autres indivisaires ne disposent pas d’un droit de préemptionsur cette quote-part puisque vous ne la vendez pas (article 815.14 du Code civil).

En revanche, le droit de préemption des collectivités publiques (le DPU) peut être exercé.

➤ L’apport d’un bien par l’époux

• Vous êtes marié sous le régime de la communauté

Vous pourrez apporter vos biens propres à la société sans obtenir aucune autorisation dela part de votre conjoint (sauf si c’est le logement de la famille). Les parts que vousobtiendrez resteront des biens propres.

• Vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens

Vous êtes libre de disposer de vos biens personnels sans demander aucune autorisation àvotre conjoint (sauf logement de la famille).

➤ Le régime fiscal des apports

• L’enregistrement des apports

Tous les apports purs et simples à des SCI (c’est-à-dire les biens transmis à la société, encontrepartie desquels vous recevez uniquement des parts) n’entraînent plus le paiementd’un droit d’enregistrement.

À SAVOIR

Il existe aussi des apports « à titre onéreux ». En contrepartie de ceux-ci, vous ne recevez pasde parts sociales, mais une somme d’argent ou la prise en charge d’un passif (par exemple :appartement en viager). Ces apports sont soumis aux droits de mutation ordinaires. Assezrare dans le cas qui nous concerne, ce type d’apport ne fera pas l’objet d’autres développe-ments.



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• Les plus-values sur les apports

Nous limiterons notre étude au régime des plus-values des particuliers. Vous avez décidéde créer une SCI et vous transférez dans son patrimoine un immeuble que vous possédez.Selon l’article 150UV du CGI relatif aux plus-values immobilières, l’apport en sociétéd’un immeuble est assimilé à une opération de vente dégageant généralement une plus-value. Vous êtes donc soumis à l’impôt que vous auriez dû acquitter si vous aviez vendu cebien (vous paierez cet impôt avec vos fonds personnels).Dans un certain nombre de cas, aucun impôt n’est dû si :– vous faites apport de votre résidence principale. Depuis la loi de finances pour 2004,

aucune durée de détention n’est exigée pour bénéficier de l’exonération ;– vous détenez le bien depuis plus de 15 ans ;– la valeur de l’immeuble ne dépasse pas 15 000 €.

➤ Modalités d’imposition

Si le bien apporté n’entre pas dans l’une de ces catégories, vous serez soumis à l’impôt surles plus-values (voir, pour leur calcul, le paragraphe « Les plus-values », p. 60).

Les formalités

Les statuts rédigés devront être signés par l’ensemble des associés. Même si, dès la signa-ture, la société existe, de nombreuses formalités devront encore être réglées afin d’acheverle processus de formation.

➤ L’enregistrement

Les statuts doivent être enregistrés à la recette des impôts dans un délai d’un mois àcompter de la date de l’acte.

À SAVOIR

Si l’acte constate un apport d’immeuble, il doit être déposé à la conservation des hypothè-ques du lieu de situation du bien pour la formalité de publicité foncière.

➤ La publication dans un journal d’annonces légales

Si l’acte de société a été fait devant un notaire, l’insertion devra être signée par ce dernierou par l’un des premiers associés ayant reçu un pouvoir spécial lorsque le notaire n’est pasintervenu.Un avis sera donc inséré dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans ledépartement du siège social.

➤ Le dépôt au greffe

Un certain nombre de documents doivent être déposés au greffe du tribunal decommerce du lieu du siège social :– deux copies des statuts, s’ils sont rédigés par un notaire, ou deux originaux s’ils sont

faits sous seing privé ;– deux copies des actes de nomination des organes de gestion.




➤ La demande d’immatriculation au registre du commerce

Cette demande est signée par le gérant ou son mandataire, et déposée au greffe dutribunal de commerce (elle devra contenir tous les renseignements relatifs à la société).

➤ Publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales)

Dans les huit jours de l’immatriculation, le greffier doit faire paraître un avis au Bulletinofficiel d’annonces civiles et commerciales. Ce dernier contient l’ensemble des élémentscaractéristiques de la société (adresse de la société, raison sociale, montant du capital, acti-vité de la société).

➤ Démarches auprès du centre des formalités des entreprises

Depuis le décret du 30.5.1984, une dernière étape s’impose avant l’achèvement des forma-lités de constitution auprès du centre des formalités des entreprises.Dans un même lieu (greffe du tribunal de commerce ou du tribunal de grande instance),vous pourrez souscrire sur un même document toutes les déclarations auxquelles vous êtestenu dans les domaines juridique, administratif, fiscal… (le gérant s’en chargera). Cedocument vaut déclaration auprès du service des impôts, de l’Urssaf, des Assedic.

Le gérant

La gestion de la SCI est obligatoirement assurée par un gérant (article 1846 du Code civil)qui sera chargé, entre autres, de réunir les associés au moins une fois par an, de lesinformer et d’établir un rapport comptable régulier.

Le statut du gérant

➤ Nomination

Les statuts fixent le mode de désignation du gérant (règles de majorité) qui est générale-ment choisi parmi les associés.

CONSEIL

Pour éviter toute formalité ultérieure, désignez un gérant quand vous établissez les statuts.Si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, il est important de prévoir la possibilité denommer des gérants non associés et d’imposer des compétences professionnelles pour lechoix du gérant. Toutefois, veillez à ne pas imposer des critères trop contraignants afind’éviter tout risque de blocage.

Que se passe-t-il si aucun gérant n’est désigné ?– Chacun des associés pourra demander au président du tribunal de grande instance la

désignation d’un mandataire chargé de réunir les associés en vue de nommer un gérant.– Si l’absence de gérant a perduré plus de un an, le tribunal pourra prononcer la dissolu-

tion anticipée à la demande de tout intéressé.On notera utilement que l’exercice d’une profession libérale est incompatible avec lesfonctions de gérant de SCI (cf. avocats, notaires, experts-comptables…). Toutefois, on



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trouve généralement des exceptions dans les textes qui réglementent ces professions pourla gestion des sociétés de famille.

➤ La cessation des fonctions

• La révocation

Elle est décidée par les associés selon les règles prévues par les statuts (par exemple : majo-rité des 2/3, majorité des associés présents ou représentés à l’assemblée générale). À défautde disposition particulière, le gérant sera révoqué par une décision des associés représen-tant plus de la moitié des parts sociales.

Que se passe-t-il si le gérant dispose de parts qui lui permettent d’obtenir la majorité pouréviter la révocation ? Celle-ci pourra être demandée en justice par les associés(article 1851, alinéa 2 du Code civil).

À SAVOIR

La révocation du gérant doit être motivée, sinon elle peut donner lieu au versement dedommages et intérêts au profit du gérant si les associés ne peuvent invoquer un juste motif(par exemple : incapacité notoire, non-respect des statuts…).

• La démission

Le gérant peut mettre fin à ses fonctions à tout moment sans avoir à invoquer un motiflégitime. Mais il sera tenu d’indemniser la société si sa démission lui cause un préjudice.

CONSEIL

Prévoyez un délai de préavis qui devra être respecté par le gérant dans le cas où il souhaite-rait démissionner afin de prévenir tout risque de départ inopiné.

• Autres causes de cessation des fonctions du gérant

Ce peut être l’expiration de son mandat, son décès ou la survenance d’une interdiction.

Les pouvoirs du gérant

Organe essentiel de la société civile, le gérant est chargé d’en assurer la gestion quoti-dienne (par exemple : il passe des contrats au nom de la société avec des entreprises pourla réalisation de travaux dans l’immeuble, il prend l’initiative de réunir les associés).

De façon générale, il assume toutes les obligations nécessaires à la bonne marche de lasociété.

Pour exercer sa mission, il est doté de pouvoirs étendus :

– Dans ses rapports avec les associés, les statuts définissent dans la plus grande liberté sesprérogatives afin qu’il ait les moyens d’assumer la gestion de la société.

– Dans ses rapports avec les tiers, ses pouvoirs sont définis par la loi et sont d’ordre public(on ne peut y déroger).




Le gérant et les associés

➤ Le principe

Il peut accomplir tous les actes de gestion que demande l’intérêt de la société, c’est-à-direà la fois des actes administratifs courants (par exemple : convocation des associés pour lesassemblées, déclarations fiscales…) et des actes de disposition (par exemple : vente debiens sociaux).

➤ L’aménagement du principe

Les termes de la loi étant imprécis, il est important de définir strictement les pouvoirsdont dispose le gérant pour exercer sa mission.

CONSEIL

Mieux vaut limiter les pouvoirs du gérant lorsqu’il s’agit d’engager financièrement la société(soumettre ces décisions à un vote de l’assemblée des associés) ou de vendre un bien social.N’hésitez donc pas à énumérer les cas où le gérant pourrait intervenir seul (petits travauxdans l’immeuble, demande de devis, appels de fonds) et ceux qui nécessitent l’interventionde l’assemblée (réfection d’une façade, d’une toiture).

➤ Les précautions à prendre

Vous êtes gérant ou vous allez le devenir : quelles sont les précautions à prendre ? Afin debien connaître l’étendue de votre mission, lisez très attentivement les clauses qui fixentvos pouvoirs. Votre responsabilité pourra être mise en jeu si vous ne les respectez pas (lenon-respect de ces clauses peut aussi entraîner votre révocation). Les établissements finan-ciers demandent fréquemment le cautionnement de la société civile lorsque des empruntssont contractés ; cette décision importante et délicate doit faire l’objet d’une étude appro-fondie avec un praticien avisé.

Le gérant et les tiers

Par principe, pour tous les actes qui entrent dans l’objet de la société, le gérant est engagéà l’égard des tiers.Quels sont ces actes ? Ce sont tous ceux qui se rattachent à la gestion courante de lasociété : l’engagement du personnel, la fixation des rémunérations, la souscription ou larésiliation des polices d’assurances, le paiement des sommes dues par la société, les acqui-sitions ou les ventes d’immeubles.Quant aux clauses à insérer dans les statuts, vous aurez tout intérêt à définir avec précisioncet objet afin de limiter ses pouvoirs et, par là même, les engagements de tous les associés,puisque le gérant engage la société à chaque fois qu’il accomplit des actes conformes àl’objet (par exemple : la gestion d’un immeuble, l’achat d’un terrain et la constructiond’une maison…).

À SAVOIR

Les clauses qui encadrent ses prérogatives à l’égard des associés n’ont aucun effet sur lestiers.



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La responsabilité du gérant

Conformément aux dispositions de l’article 1850 du Code civil, le gérant est responsablede toutes les infractions à la loi et aux stipulations prévues dans les statuts (par exemple :absence de communication d’informations aux associés, défaut de convocation à l’assem-blée annuelle, tenue d’une comptabilité incomplète…).Des actions en justice peuvent alors être exercées par les associés : si la faute du gérantvous cause un préjudice, vous disposez d’une action individuelle afin d’en demander laréparation conformément aux dispositions de l’article 1832 du Code civil.Si c’est la société elle-même qui subit un préjudice, un ou plusieurs associés peuventintenter une action en responsabilité contre le gérant (il pourrait alors être condamné àverser des dommages et intérêts à la société).Vous avez aussi la faculté de demander en justice (tribunal de commerce) la nominationd’un administrateur provisoire.

Droits et devoirs des associés

La SCI met en scène deux catégories d’acteurs qui interviendront tout au long de sa vie :les associés qui ont décidé de participer à un même objectif et un gérant (ou plus) quicoordonne l’ensemble des décisions, en ayant la possibilité d’agir au nom de la sociétédans certaines limites.L’attribution de parts de SCI confère aux associés des droits mais aussi des obligations.

Les droits des associés

En contrepartie des apports que vous avez effectués, vous recevez des parts sociales quiconcrétisent vos droits dans la société.Un certain nombre d’attributions vous sont alors conférées par la loi (Code civil) et lesstatuts qui précisent leurs modalités d’exercice.

➤ La participation à la vie sociale

Vous interviendrez nécessairement pour toutes les décisions importantes concernant lefonctionnement de la société (désignation du gérant et décisions excédant les pouvoirs decelui-ci).Le gérant doit vous réunir à titre d’associés au moins une fois par an et vous communi-quer l’ensemble des documents relatifs à la société (comptables et fiscaux) quinze joursavant l’assemblée.Par ailleurs, chacun de vous peut provoquer la réunion d’une assemblée pour une ques-tion déterminée (la demande est faite par lettre recommandée avec avis de réception) àlaquelle le gérant doit répondre en convoquant l’assemblée ou en les consultant par écrit.

À SAVOIR

La possibilité d’exercer votre droit de vote par écrit doit être expressément prévue par lesstatuts.




Si la gestion de la société suscite chez vous certaines interrogations, vous n’hésiterez pas àposer des questions par écrit au gérant qui devra vous répondre selon le même procédé.

Afin de participer pleinement à la vie de la société et à son fonctionnement, vous avez lapossibilité de consulter au siège social tous les documents établis par la société ou reçuspar elle (article 1855 du Code civil).

S’agissant des actions en justice, seul le gérant est habilité à entamer une action pourdéfendre les intérêts de la société.

Pour ce qui est de la modification des statuts, seuls les associés peuvent en prendre l’initia-tive en les modifiant par une décision d’assemblée. Il faudra alors respecter les règles demajorité prévues à cet effet dans les statuts. À défaut, l’unanimité est requise.

➤ Le droit de participer aux bénéfices

Grâce aux apports que vous avez effectués, chacun de vous dispose d’une partie du capitalde la société. Dès l’instant où la société fait des bénéfices (par exemple : revenus fonciersprovenant de la location de logements), il est normal que vous en profitiez au prorata desdroits que vous détenez dans le capital social.

EXEMPLE

Vous disposez de 30 % des parts d’une SCI qui loue plusieurs appartements qui lui permet-tent d’obtenir 15 000 € au titre des revenus fonciers. Vous percevez donc 4 500 €.

➤ Quand s’effectue la répartition ?

Les statuts prévoient la périodicité et les modalités de répartition des dividendes ; àdéfaut, la répartition s’effectue une fois par an.

➤ Que se passe-t-il quand une cession de parts intervient ?

À défaut de jurisprudence à ce sujet, nous vous conseillons de prévoir le sort des bénéficesà distribuer dans l’acte de cession. Deux solutions sont alors possibles : soit les bénéficesreviendront au cessionnaire, soit ils seront attribués au cédant et au cessionnaire propor-tionnellement au nombre de mois pendant lesquels ils sont ou ont été associés.

➤ Le droit de céder vos parts sociales

L’agrément doit être donné par tous les associés, car la SCI a été constituée en fonction dechacun des individus qui composent la société (contrat intuitu personae). Voilà pourquoiun nouvel associé ne peut être toléré sans l’accord des autres. Les statuts peuvent prévoirque l’agrément sera donné à une majorité définie, ou accordé par les gérants.

L’agrément est donné par une décision de l’assemblée ou dans l’acte de cession des parts.Si les associés ne se sont pas manifestés pendant le délai que vous leur avez accordé, vousbénéficiez d’un accord tacite.

Préalablement à la décision, vous devrez notifier le projet de cession aux associés avec lademande d’agrément du demandeur que vous proposez. Si cette règle n’est pas respectée,la procédure est sanctionnée par la nullité.



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Plusieurs cas de figure sont à distinguer.

• Les associés refusent l’agrément

Si c’est en raison du prix, ce dernier sera déterminé par un expert (comptable, conseilfinancier) désigné par les parties ou le président du tribunal de grande instance statuanten référé.

Si c’est en raison de la personnalité du cessionnaire, les autres associés peuvent décider deracheter les parts ; ils ont alors 6 mois pour le faire. Un acquéreur est proposé à l’unani-mité par les associés ou encore la société décide de racheter les parts en vue de leur annu-lation.

Les associés peuvent aussi décider la dissolution anticipée (rare car coûteuse). Par ailleurs,le cédant pourra alors s’y opposer en décidant de ne plus céder ses parts.

• Les associés donnent leur agrément

La cession est obligatoirement constatée par un écrit (sous seing privé ou authentique).Elle est rendue opposable à la société après avoir été acceptée par le gérant dans un acteauthentique ou signifiée par voie d’huissier (article 1690 du Code civil).

À SAVOIR

Les statuts peuvent prévoir que la cession sera rendue opposable par un transfert sur lesregistres de la société que l’on trouve nécessairement au siège social. Outre les formalitésqui viennent d’être décrites, la cession est opposable aux tiers si l’acte de cession est déposéau registre du commerce et des sociétés (deux copies si l’acte est authentique ou deux origi-naux si l’acte est fait sous seing privé).

• La transmission des parts par décès

Vous avez constitué une SCI avec vos parents. L’un d’eux décède. Que se passe-t-il ?

La société n’est pas dissoute par le décès de l’un des associés. Elle perdure avec les héritierset les légataires. Toutefois, les statuts peuvent y déroger en prévoyant que la société conti-nuera avec les seuls associés survivants ou avec les héritiers et légataires agréés par lesautres associés (cas le plus fréquent).

Vous êtes héritier ou légataire : on vous refuse la qualité d’associé. Quels sont vos droits ?

Si les statuts ont prévu ces restrictions, vous ne pouvez contester la décision des associés.Néanmoins, vous recevrez une somme qui correspondra à la valeur de ces parts (déter-minée au jour du décès) et qui sera acquittée par les nouveaux titulaires des parts.

• Les dérogations

Vous avez intérêt à prévoir des règles de majorité pour éviter un blocage. La cession estlibre entre ascendants ou descendants et l’associé cédant. Toutefois, les statuts peuvent lasoumettre à un agrément. Les statuts peuvent exclure l’agrément pour une cession departs entre l’associé cédant et son époux.

L’agrément sera donné par les associés réunis en assemblée, laquelle sera convoquéequinze jours avant par le gérant.




• Quel prix ?

Pour une vente classique d’immeuble, il suffit de faire une évaluation du bien. Pour lavente des parts d’une SCI, la connaissance de la valeur vénale de l’immeuble ne suffit pas ;il s’agit alors de faire une étude des comptes de la société et de déterminer la valeur nettecomptable du patrimoine social, c’est-à-dire de faire la différence entre la valeur actuellede l’immeuble et les dettes contractées pour son acquisition.

EXEMPLE

Vous vendez vos parts (30 % du capital social) d’une SCI propriétaire d’un immeuble évaluéà 500 000 €. Or il reste un prêt de 200 000 € contracté pour son acquisition. La valeurnette comptable s’élève donc à : 500 000 € – 200 000 € = 300 000 €. Possédant 30 %des parts, vous pourrez déterminer la valeur de vos parts à 300 000 € × 30 % = 90 000 €.

Ayant bien à l’esprit toutefois que cette évaluation est très schématique. Pour ajuster cemontant, il faut nécessairement tenir compte des possibilités offertes au titulaire desparts ; il s’avérera nécessaire de corriger sensiblement le montant si la société est trèsfermée (lorsque les statuts limitent strictement la participation), si la rentabilité est faible,ou bien lorsque la participation est minoritaire.

À SAVOIR

Les droits d’enregistrement exigibles au titre de la cession des parts de SCI sont de 5 %depuis le 1er janvier 2006.

Quels sont les droits à acquitter sur les parts transmises après décès ? Ce sont les droits desuccession sur la valeur des parts comme pour toute transmission à titre gratuit.Les prérogatives particulières des associés des sociétés d’attribution vont être développéesdans la suite de cette section.

Les obligations des associés

➤ Les apports

Nous ne reviendrons pas sur la nécessité de réaliser les apports dans les conditions prévuespar les statuts. Si vous ne versez pas cette « cotisation » dans les délais impartis, vous serezcondamné à payer des intérêts au taux légal à compter du jour où vous deviez exécutercette obligation.

➤ La responsabilité des associés

À l’égard des tiers, chacun des associés répond indéfiniment des dettes sociales(article 1857 du Code civil). Autrement dit, les créanciers de la société qui n’ont pas étépayés pourront se retourner contre les associés quand ils ont engagé une action infruc-tueuse contre la société.La répartition de la dette se fera proportionnellement à la part que l’associé possède dansla société. Le cas échéant, le patrimoine personnel de celui-ci sera utilisé pour acquittercette dette si ses avoirs dans la société sont insuffisants.



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EXEMPLE

Une SCI a une dette de 4 000 € qu’elle ne peut honorer. Après avoir vainement poursuivi lasociété, le créancier pourra se retourner contre vous (vous possédez 25 % des parts). Il seradonc en droit d’exiger de vous une participation à hauteur de 1 000 € qui pourra êtreprélevée sur votre patrimoine personnel.

Par conséquent, il est essentiel de connaître les points suivants avant de vous engager dansla voie de la SCI :– Vous faites partie d’une SCI dès sa constitution. Vous ne pourrez insérer dans les

statuts aucune clause supprimant ou limitant votre obligation à l’égard des créanciers.Seules des renonciations individuelles des créanciers à l’occasion de chaque contratconclu avec la société sont en principe valables.

– La SCI est déjà constituée. Avant de prendre votre décision, vous prendrez connais-sance de l’état des engagements pris par la société (engagements financiers résultant deprêts, travaux importants décidés dans l’immeuble social).

Dissolution

Les causes

Comme tout contrat de société, la SCI est soumise aux dispositions de l’article 1844.7 duCode civil qui énumère les causes susceptibles d’entraîner la dissolution.

➤ La société est constituée pour une durée limitée

À l’expiration de celle-ci, la société est dissoute. Toutefois, les associés auront la possibilitéde proroger la société (à la majorité requise par les statuts ou, à défaut, à l’unanimité).

➤ La société a été créée pour un objet précis

Si cet objet s’est réalisé (par exemple : construction de l’immeuble par une SCI de cons-truction) ou s’il n’existe plus (par exemple : vente de l’immeuble par une SCI de gestion),la société sera dissoute. Là aussi, vous pourrez décider par décision de l’assemblée généralede proroger la société en étendant son objet.

À SAVOIR

Cette assemblée devra intervenir avant la réalisation ou l’extinction de son objet.

➤ L’annulation du contrat de société

Le non-respect des règles essentielles concernant la constitution de la société entraînel’annulation du contrat de société. Ainsi en est-il de l’absence d’apports, de l’exclusion dela contribution aux pertes (non-respect de l’article 1832 du Code civil).

Les formalités relatives à la dissolution

La dissolution doit être publiée afin que les tiers puissent être informés (article 1844.8 duCode civil). À défaut, elle est censée poursuivre son activité.




Les formalités se décomposent de la façon suivante :– Elle fait l’objet d’une inscription dans un journal d’annonces légales dans le délai de un

mois à compter de la décision de dissolution.– Les actes et procès-verbaux constatant la dissolution doivent être déposés au greffe du

tribunal de commerce du lieu du siège social.– Une inscription modificative est effectuée au registre du commerce du siège social.

Les effets de la dissolution : la liquidation

➤ Aspect juridique

La décision de dissolution est suivie d’un ensemble d’opérations assurées par un liquida-teur choisi parmi les associés (il est fréquent que le gérant soit choisi). Ce dernier devraréaliser l’actif, c’est-à-dire transformer tout le patrimoine de la société en une sommed’argent (par exemple : poursuivre le recouvrement des créances de la société, vendre lesbiens mobiliers et immobiliers). Il devra aussi régler l’ensemble des dettes de la SCI.

➤ Aspect fiscal

La dissolution d’une SCI est une opération relativement coûteuse pour les associés.Vous serez soumis à deux catégories d’impôt :– les droits d’enregistrement ;– les plus-values.

• Droits d’enregistrement

L’acte de dissolution qui a été rédigé doit être enregistré dans le délai de un mois àcompter de sa date (art. 635.5 CGI). Il est soumis à un droit fixe de 375 € lorsque lasociété a un capital de moins de 225 000 € et à 500 € lorsque la société a un capital aumoins égal à ce montant (art. 811 CGI).Si aucun acte de dissolution n’a été rédigé, vous devez déposer une déclaration à la recettedes impôts dans le mois de sa réalisation. Le droit sera toujours de 375 ou 500 €.Quelle est la recette des impôts compétente ?– celle du lieu de situation du notaire si l’acte a été rédigé en la forme authentique ;– celle du siège social pour les autres cas.Le partage des biens entre les associés donne lieu au paiement de droits particuliers.

• Plus-values

La dissolution de la SCI entraîne une opération assimilable à une cession.Pour mémoire, si la SCI est propriétaire d’un immeuble, lors de la dissolution,l’immeuble sort du patrimoine de celle-ci pour être attaché à un ou plusieurs associés, ouvendu à des tiers.Cette opération est alors assimilée à la vente au regard de l’imposition sur les plus-values.La plus-value est égale à la différence entre la valeur de l’immeuble à la date du partage etle prix d’acquisition payé par la société. Elle sera ensuite imposée au nom des associés auprorata de leurs droits au jour de la liquidation.



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Règles particulières à chaque SCILes sociétés civiles immobilières sont nombreuses et variées. Nous avons choisi de vousprésenter en détail celles que l’on rencontre le plus souvent. Il s’agit d’abord des SCI delocation, c’est-à-dire celles que l’on constitue entre parents ou amis pour gérer un patri-moine immobilier plus ou moins important.Viennent ensuite les sociétés d’attribution qui sont les plus proches des copropriétés. Onen rencontre encore dans la pratique, même si aujourd’hui il ne s’en crée plus. Les SCId’attribution donnent droit pour chacun des associés à la jouissance d’un lot (apparte-ment, par exemple). Elles ont été remplacées aujourd’hui par les sociétés de construction-vente.Les sociétés de multipropriété sont les plus récentes et s’appliquent surtout à l’immobilierde loisir.

Les sociétés civiles immobilières de location

Fonctionnement

Les SCI de location sont les plus courantes. En même temps, ce sont celles qui sont lesplus proches du régime général des SCI que nous avons vu jusqu’à présent.L’objet de la SCI de location est d’acquérir et de gérer un ou des immeubles. Elle permetà plusieurs personnes de s’associer pour réaliser une acquisition que chacun ne pourraitacquérir individuellement, ou d’éviter un partage lors d’une succession.Les immeubles de la SCI sont loués à des personnes étrangères à la SCI ou mis à la dispo-sition (gratuite ou non) des associés.Pour les règles de constitution, vous pouvez vous reporter plus haut aux règles générales :il n’y a pas de régime spécial pour les SCI de location.Lorsque la SCI achète un immeuble, elle doit payer les mêmes droits qu’un particulier quien ferait l’achat. Il faut donc payer les droits d’enregistrement au taux de 5,09 % depuis le1er janvier 2006 (voir chapitre Les frais de notaire, p. 299). S’il s’agit d’acheter des loge-ments neufs, la mutation est soumise à TVA.Les SCI de location peuvent bénéficier des avantages fiscaux pour investissement locatifselon le dispositif Robien ou Besson.Les bénéfices en principe sont imposables comme revenus fonciers. Quant aux éventuellesplus-values lors de la vente des immeubles, elles sont imposables au nom de chaqueassocié, pour la quote-part correspondant à ses droits.Pour ce qui est des cessions de parts, elles donnent lieu à imposition des plus-values etobligent en outre l’acquéreur à verser des droits d’enregistrement au taux de 5 % depuis le1er janvier 2006. En matière de dissolution et de partage, ce sont aussi les règles généralesqui s’appliquent.Vous trouverez essentiellement dans cette rubrique des règles fiscales ; mais le fait que laSCI représente une entité supplémentaire par rapport aux associés nous oblige à distin-guer la fiscalité de la SCI de celle des associés.




Le régime fiscal des bénéfices

Les bénéfices que produit la SCI, c’est-à-dire essentiellement les loyers perçus, sontimposés directement pour chaque associé selon sa quote-part de droit dans la société.Chaque associé doit donc payer l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, dansles mêmes conditions qu’un particulier détenant directement le bien loué sans l’écrand’une société (voir chapitre Les revenus fonciers, p. 527). Toutefois, lorsque l’associé estlui-même une société passible de l’impôt sur les sociétés, c’est ce régime d’imposition quis’applique.

➤ Cas particuliers

– Si un des associés est lui-même une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés, lesbénéfices qu’il retire de la SCI sont imposés selon le régime des bénéfices industriels etcommerciaux (régime réel).

– Si les parts de la SCI sont affectées à l’usage d’une profession libérale, l’imposition se fait autitre des revenus fonciers.

– Si les parts de la SCI sont affectées à l’usage d’une profession commerciale, l’imposition sefait également au titre des revenus fonciers.

Lorsqu’il est procédé à l’imposition selon le régime des BIC, elle a lieu sur l’année civile,quelles que soient les dates choisies pour la détermination de l’exercice. La déterminationdu bénéfice s’effectue à partir de l’ensemble des loyers courus pendant l’année civile. Pourles dépenses, il faut tenir compte de toutes les dépenses engagées même si elles n’ont pasencore été acquittées. Les intérêts des dettes de la SCI à l’égard des tiers sont égalementdéductibles.

– Si des sommes sont attribuées à la personne chargée de la gérance de la SCI, ces charges sontdéductibles.

Envisageons enfin l’hypothèse fréquente où l’immeuble est mis à la disposition gratuited’un des associés.

Logements laissés gratuitement à l’usage d’un associé ou d’une autre personne

La société peut décider de laisser gratuitement l’usage d’un des logements lui appartenantà l’un des associés. L’administration considère qu’il n’est pas nécessaire, dans ce cas, dedéclarer la valeur locative du logement dans les revenus de la SCI (instruction du27 janvier 1976). Pour que cette solution soit admise, il faut toutefois que l’associédétienne les parts à titre privé. Mais, en contrepartie, la SCI ne peut pas déduire lescharges afférentes à ce logement.

Par conséquent, le propriétaire de parts sociales qui a l’usage du logement ne peut pasobtenir de réductions d’impôt liées à la résidence principale : réductions pour intérêtsd’emprunt, ravalement ou grosses réparations. De même, on ne peut pas bénéficier deréductions d’impôt pour investissement locatif dans l’immobilier neuf.

De ce point de vue, il est donc plus intéressant fiscalement d’être directement propriétairede sa résidence principale plutôt que l’être par l’intermédiaire d’une SCI.



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EXEMPLE : USAGE GRATUIT D’UN LOGEMENT APPARTENANT À UNE SCI

Monsieur et Madame X ont constitué la « SCI rue de Naples » avec leurs deux enfants Pierreet Jacques. La SCI possède plusieurs appartements dont l’un est occupé gratuitement parJacques. La SCI ne doit pas déclarer comme revenu le loyer qui aurait pu être perçu si lelogement avait été loué. L’appartement ayant besoin d’être mieux isolé, Jacques paie3 000 € de matériaux d’isolation phonique. Il ne peut pas demander de crédit d’impôtpour dépenses en faveur du développement durable car ce n’est pas lui mais la SCI qui estpropriétaire de sa résidence principale. Un ravalement est voté dans l’immeuble, la SCI paiela facture, elle ne peut pas déduire la dépense des revenus de la société.

Si l’associé qui occupe le logement paie un loyer mais qui ne correspond pas à la valeurréelle, l’administration peut réagir. En effet, il peut être tentant de louer le logement àl’associé pour un loyer faible, de façon à retrouver la possibilité de faire des déductions decharges et, le cas échéant, de faire apparaître un déficit.L’administration considère alors que l’associé qui occupe le logement pour un loyer plusbas bénéficie en fait d’un avantage en nature qui doit être réintégré dans ses revenus.

PIÈGE

Attention au bail fictif ! Nous avons vu que si le logement de la SCI est loué, la SCI, aprèsavoir déclaré en recettes les loyers, peut corrélativement en déduire les charges. Mais, danscertains cas, l’administration considère que le bail peut avoir un caractère fictif et qu’il n’aété prévu que pour permettre à la SCI de dégager des déficits. L’administration et les tribu-naux peuvent dans ce cas réprimer ce qu’elles considèrent comme un abus de droit (parexemple, Conseil d’État, 6 décembre 1972).

EXEMPLE : LOGEMENT DE LA SCI OCCUPÉ PAR UN DES ASSOCIÉS MOYENNANT UN LOYER ATTÉNUÉ

La « SCI avenue de Dantzig » loue à Charles, l’un des quatre associés, un de ses apparte-ments pour 1 500 €. Chaque associé dispose d’un quart du capital. La SCI déclare les1 500 € en recettes mais a des charges telles qu’il en résulte un déficit de 2 000 € répartipar quart entre les associés. Charles déclare donc comme les autres un déficit de 500 €.L’administration considère que la valeur locative est de 3 000 €. En conséquence, la diffé-rence entre le loyer perçu et la valeur locative, soit 1 500 €, doit être attribuée à Charlesqui bénéficie d’un avantage en nature. Au lieu d’un déficit de 500 €, il doit avoir un revenude 1 000 €.

La contribution sur les revenus locatifs et la TVA

La contribution sur les revenus locatifs et la TVA sont deux régimes qui s’excluent l’unl’autre.

➤ La contribution sur les revenus locatifs

La loi de finances pour 2006 a supprimé cette contribution pour les bailleurs particuliers àcompter des loyers perçus en 2006. Rappelons que la CRL n’était due que pour lesimmeubles achevés depuis plus de 15 ans. La contribution était calculée au taux de2,50 % sur le loyer hors charges perçu au cours de l’année d’imposition.




À SAVOIR

La CRL continue de s’appliquer aux conditions antérieures pour les SCI dont un associé aumoins est soumis à l’impôt sur les sociétés.

➤ La TVA

Le régime de la TVA dépend de la nature des immeubles qui sont loués par la SCI. Enmatière de logement, la location est exonérée de TVA, sans possibilité d’option. Enrevanche, pour les locaux commerciaux ou professionnels, la location est là encoreexonérée mais il est possible d’opter pour le paiement de la TVA.

• Immeubles loués nus

En principe, il n’y a donc pas de TVA à payer (l’exonération est prévue parl’article 261 D-2° du CGI). Elle vise aussi bien les locations d’immeubles d’habitation queceux qui sont à usage commercial ou industriel.

Il est possible d’opter pour le paiement de la TVA (au taux de 19,60 %). Mais ce choixn’est possible que pour les personnes qui donnent en location des immeubles nus pour lesbesoins de leurs activités ; autrement dit, pour la location d’immeuble à usage commer-cial, industriel ou professionnel.

On valide cette option moyennant une déclaration écrite jointe à la déclaration d’activité,laquelle doit être établie dans les quinze jours du début de l’assujettissement. Cette optionpeut être intéressante, notamment pour bénéficier du système des déductions de TVA.

Le régime de la TVA permet de déduire de la TVA due la TVA payée au titre des opéra-tions concernant ces locations, c’est-à-dire la TVA payée pour l’acquisition de l’immeubleou sa construction, ou encore les services utilisés pour la réalisation de ces opérations.

• Parkings

La location de parking est désormais exonérée de TVA à moins que vous n’en retiriez unrevenu supérieur à 27 000 €.

Nous venons de voir le régime fiscal concernant les opérations habituelles des SCI. Il resteà examiner celui des plus-values, le plus délicat.

Les plus-values

L’imposition des plus-values regroupe en fait deux situations différentes. La SCI peutvendre un immeuble qu’elle possède et réaliser un bénéfice, donc a priori une plus-valueimposable. Mais un associé pourrait désirer céder ses parts. Il peut, dans ce cas aussi,dégager une plus-value imposable.

➤ Plus-value réalisée par la SCI lors de la vente d’immeubles

Quand la SCI vend l’un de ses immeubles, ce n’est pas elle qui est soumise à l’impôt surles plus-values, mais, en raison de la transparence fiscale, chacun des associés à concur-rence de sa fraction de parts dans le capital.



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Chaque associé est imposé selon le régime des plus-values privées. Mais si les parts d’unassocié sont inscrites à l’actif d’une personne morale qui est soumise à l’impôt sur lessociétés, le régime fiscal change, et les plus-values sont imposées selon le régime des plus-values professionnelles.

La réglementation des plus-values privées est détaillée dans le chapitre Les plus-valuesimmobilières, p. 335, auquel il convient de se reporter.

Ce régime concerne les cessions à titre onéreux. Par là, il faut comprendre les ventes biensûr, mais aussi les échanges, les expropriations, les partages de société, les apports ensociété et la dissolution des sociétés.

Dans le cas de dissolution de la SCI, on calcule la plus-value à partir de la valeur réelle desbiens lors de la dissolution et le prix d’acquisition par la société.

EXEMPLE : PRINCIPE D’IMPOSITION DES PLUS-VALUES LORS DE LA VENTE D’UN IMMEUBLE PAR LA SCI

La SCI Alma-Austerlitz est constituée en 1996 par deux associés. Albert possède 60 % desparts et Bernard 40 %. Les parts sont d’une valeur de 61 €, il en est prévu 1 000. La SCIachète un appartement en 1997 au prix de 100 000 €. En 2006, l’appartement est vendupour le prix de 200 000 €. La plus-value brute est de : 200 000 € – 100 000 € =100 000 €. Cette plus-value est répartie entre les deux associés au prorata de leurs partsdans le capital de la SCI. Plus-value d’Albert : 100 000 € × 60 % = 60 000 €. Plus-value deBernard : 100 000 € × 40 % = 40 000 €.Attention ! Ces chiffres représentent la plus-value brute avant les abattements et non lemontant de l’impôt à payer.

Mais pour les associés qui ont acquis des parts au cours de la vie de la SCI, on admet quele calcul peut se faire à partir de la valeur qu’avait l’immeuble lors de l’achat des parts parcet associé.

De même, dans leur cas, on procède au calcul de la durée de détention (en cas de dissolu-tion de la société) à partir de la date d’acquisition de leurs parts.

EXEMPLE DE CALCUL DE LA PLUS-VALUE (CAS OÙ UN ASSOCIÉ EST ENTRÉ DANS LA SCI APRÈS LA DATE D’ACQUISITION DE L’IMMEUBLE VENDU)

Reprenons la même SCI Alma-Austerlitz constituée entre Albert et Bernard en 1996. Un troi-sième associé, Charles, entre dans la SCI en 2001. Il achète 10 % des parts à Albert et 10 %des parts à Bernard. L’appartement acheté en 1997 pour 100 000 € vaut, en 2006,200 000 €. Lors de la vente en 2006, la plus-value de 100 000 € (voir le calcul surl’exemple précédent) est en principe répartie entre les trois associés au prorata de leurs partsdans la SCI :Albert : 50 % ; soit 50 000 €Bernard : 30 % ; soit 30 000 €Charles : 20 % ; soit 20 000 €Mais Charles, qui n’est associé que depuis 2001, peut demander que sa plus-value soitlimitée à la plus-value qu’a prise l’appartement depuis qu’il est rentré dans la SCI, soit de2001 à 2006.




La plus-value pour Charles est calculée ainsi :Valeur de l’appartement en 2000 : 130 000 €.Plus-value : 200 000 € – 130 000 € = 70 000 €.Plus-value de Charles : 70 000 € × 20 % = 14 000 €.Charles est imposé sur une plus-value de 14 000 € au lieu de 20 000 €.

PIÈGE

Pour que ce régime des plus-values privées soit admis par l’administration, il convient d’enfaire la demande expresse.

• Les exonérations

Notez enfin qu’il existe toute une série d’exonérations. Vous les trouverez dans le chapitreLes plus-values immobilières, p. 335.

➤ Cession de titres par les associés de la SCI

La cession de parts de société qui ne sont pas cotées en bourse et dont l’actif est composéprincipalement d’immeubles relève du régime d’imposition des plus-values d’immeubles.

Il s’agit donc de sociétés dites à prépondérance immobilière.

Pour savoir si une société relève de ce régime, il faut comparer :

– la valeur des immeubles, sans tenir compte de ceux qui sont affectés à l’exercice del’activité de la société (location, gestion du patrimoine familial…) ;

– la valeur de tous les éléments d’actif y compris les immeubles.

Si le rapport excède 50 %, la société est à prépondérance immobilière, le régime des plus-values que nous avons envisagé dans la rubrique précédente (cession d’immeubles par laSCI) s’applique aussi pour la cession des parts.

Pour les SCI de location, c’est normalement le cas.

Pour le calcul de l’impôt sur la plus-value et les hypothèses d’exonération, vous pouvezdonc vous reporter aux règles de la rubrique précédente. Toutefois, il existe quelquesparticularités.

• Les exonérations

Pour les cessions de parts de SCI qui appartiennent à des entreprises, le régime des plus-values privées ne s’applique pas. Les cessions relèvent du régime des bénéfices profession-nels.

Parts représentant une résidence principale : Si vous vendez des parts de SCI et si votre rési-dence principale appartient à la SCI dans laquelle vous possédez des parts, vous pouvezprétendre au bénéfice de l’exonération prévue pour la vente des résidences principales.

• Le calcul de la plus-value

Calcul de la durée de possession et du prix d’acquisition : On calcule les délais de possessionpar période de douze mois à compter de l’acquisition. Pour déterminer le délai de posses-sion des parts, on part de la date de constitution de la société si l’on est associé depuisl’origine, ou bien de la date d’acquisition des parts si on les a achetées ultérieurement.



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Pour le prix d’acquisition, il faut tenir compte de la somme effectivement versée encontrepartie de la remise des parts. Si vous avez obtenu vos parts en contrepartie d’unapport, le prix d’acquisition est le suivant :– Vous avez fait un apport en numéraire, le prix d’acquisition est la valeur nominale des

parts (valeur initiale). À cette valeur on peut ajouter le droit de souscription ou lemontant de la prime d’émission.

– Vous avez fait un apport en nature, le prix d’acquisition est la valeur nominale des titresou leur valeur réelle si elle est supérieure. La valeur de la cession est déterminée enprenant en compte l’actif au jour de la cession (valeur du patrimoine) dont on déduitles dettes, et les sommes versées en compte courant. La plus-value est déterminée par ladifférence entre le montant défini plus haut et la valeur nouvelle des parts.

Après le calcul de la plus-value, il convient d’appliquer un abattement de 10 % par annéede possession au-delà de la cinquième année, puis d’effectuer l’abattement général de1 000 €.Enfin, une déclaration n° 2048 doit être déposée, comme dans le cas de la cession d’unimmeuble par la SCI.

EXEMPLE : PLUS-VALUE EN CAS DE CESSION DE PARTS DE SCI

La SCI Delta est constituée en 1996 entre Monsieur Plan et Monsieur Phase. Le capital est de1 000 € réparti ainsi :– Monsieur Plan : 30 parts de 20 € (60 % des parts).– Monsieur Phase : 20 parts de 20 € (40 % des parts).La SCI achète un appartement d’une valeur de 100 000 €. En 2006, l’appartementvaut 150 000 €. M. Plan revend ses parts pour une valeur de 90 000 €, soit150 000 € × 60 %.– Valeur des parts lors de la constitution : 20 € × 30 parts : 600 €– Plus-value brute : 90 000 € – 600 € = 89 400 €.– Abattement de 10 % par année de possession au-delà de la cinquième année : 10 % × 5 années = 50 %. Donc, 89 400 € × 50 % = 44 700 €. Autrement dit : – Plus-value nette : 89 400 € – 44 700 € = 44 700 €.– Abattement de 1 000 € : 44 700 € – 1 000 € = 43 700 €. On obtient ainsi la plus-valueimposable.

PIÈGE

Plus le montant des parts est faible au départ, plus la plus-value imposable est forte. Il estdonc important de ne pas prévoir un capital social trop faible au départ.

Par ailleurs, l’acheteur doit payer les droits d’enregistrement au taux de 5 % sur la valeurdes parts.

• Question-réponse

Est-il plus coûteux d’acheter un appartement en créant une SCI ou en l’achetantdirectement ?




Cela revient plus cher de passer par la création de la SCI à cause des frais de constitution(frais de rédaction des statuts, formalités de publicité) de la SCI. Ceux-ci sont variablesmais il faut prévoir en général de 2000 à 3000 € minimum.

Les sociétés d’attribution

Qu’est-ce qu’une société d’attribution ? C’est une société qui a pour objet d’acquérir oude construire des immeubles pour les diviser par fractions destinées à être attribuées auxassociés en propriété ou en jouissance, et, accessoirement, de gérer et d’entretenir cesimmeubles.

En fait, ces sociétés ont vocation à se transformer en copropriété : chaque associé peutdécider de se retirer de la société et il devient ainsi copropriétaire, la société étant elle-même copropriétaire pour les lots qui sont toujours sous le statut de la société d’attribu-tion.

Ce sont le plus souvent des sociétés civiles ou des sociétés anonymes. (Nous ne traiteronsici que des sociétés civiles.) Ces sociétés sont réglementées par les articles L.212-1 àL.212-13 du Code de la construction et de l’habitation (loi n° 579 du 16 juillet 1971).

Cette forme de société a été très utilisée dans le passé mais elle ne l’est plus aujourd’hui. Sinous évoquons néanmoins ces SCI, c’est que vous pouvez être amené à acheter un appar-tement dont l’immeuble est sous forme de société d’attribution.

Dans ce cas, vous achetez des parts de sociétés et non un appartement directement. Vousdevenez associé de la SCI et ce titre vous donne droit à l’utilisation d’un appartement.

Constitution

Les apports des associés constituent le capital de la société. En contrepartie de l’apport,vous recevez des parts sociales qui sont proportionnelles à la valeur des fractionsd’immeuble auxquelles vous avez droit.

Les statuts de la société déterminent les règles de constitution de la société, les obligationsdes associés lors des appels de fonds, les modalités de mise en vente des parts lorsqu’unassocié est défaillant.

Un état descriptif de division vous permet de savoir exactement à quelle fraction del’immeuble vous avez droit : il détermine les parties communes et les parties privatives.Un règlement de jouissance organise la gestion et l’entretien de l’immeuble. Il fixe notam-ment la quote-part de charges de chaque associé. Tous ces documents sont établis par unnotaire (hormis les statuts qui peuvent être rédigés sous seing privé).

Transparence fiscale

Les sociétés d’attribution sont normalement soumises au régime de la transparencefiscale. C’est-à-dire que du point de vue des impôts, vous êtes considéré comme directe-ment propriétaire de l’appartement et non comme porteur de parts (article 1655 ter duCode général des impôts).



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Il y a transparence fiscale car le but de la société est d’attribuer les lots aux associés (enpropriété ou en jouissance).

Fonctionnement

La société est administrée par un gérant dont les pouvoirs sont fixés par les statuts.

Les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant sont prises par les associés réunis enassemblée générale. Mais contrairement à une copropriété, il est possible de prendre desdécisions par un accord écrit de tous les associés (articles 1853 et 1854 du Code civil).

Toutefois, certaines décisions sont forcément prises par une assemblée générale des asso-ciés. Il s’agit de la vente forcée des parts des associés défaillants, de la dissolution de lasociété, de la constatation de l’achèvement de l’immeuble et de sa conformité avec l’étatdescriptif.

Les statuts fixent les règles de majorité. Mais pour les deux décisions suivantes, il fautréunir une majorité renforcée :

– Vente forcée des parts des associés défaillants : il faut la majorité des deux tiers ducapital social et, sur deuxième convocation, la majorité des deux tiers des parts dont lesassociés sont présents ou représentés (sans tenir compte des voix des associésdéfaillants).

– Dissolution de la société : double majorité des deux tiers des associés et des deux tiersdes voix.

Les associés

Comme associé, vous avez un droit de jouissance exclusif sur la fraction de l’immeublequi correspond à vos parts. Vous pouvez donc utiliser vous-même l’appartement ou lelouer, sous réserve naturellement de respecter les clauses de votre règlement.

Mais par ailleurs, vous avez vocation à l’attribution d’une part de l’immeuble enpropriété. Cette attribution peut avoir lieu lors de la dissolution de la société, mais vouspouvez aussi décider de vous retirer de la société. Dans ce cas, vous devenez directementpropriétaire de votre appartement et non plus associé de la société d’attribution.

Vous avez aussi des obligations en tant qu’associé. Vous devez notamment répondre auxappels de fonds pour la construction de l’immeuble. Les appels de fonds sont répartisentre les associés en proportion de leurs droits dans le capital (article L.212-3 du C.C.H.).

Vous pouvez réclamer le remboursement du trop-versé aux associés qui ont été avantagés par lamauvaise répartition. Mais pour pouvoir agir, il faut que la contribution mise à la charge d’unassocié dépasse de plus de un quart celle qu’elle devrait être.

Si vous pensez qu’un autre associé ne paie pas assez, vous pouvez aussi agir, mais les fonds qui sontainsi récupérés sont versés à la société (article L.212-5 du C.C.H.).

VOUS ESTIMEZ QUE VOTRE QUOTE-PART EST SUPÉRIEURE À CE QU’ELLE DEVRAIT ÊTRE ?




Votre situation fiscale en tant qu’associé

Vous êtes fiscalement considéré comme étant directement propriétaire du logement quevous possédez en tant que porteur de parts. C’est l’effet de la transparence fiscale.

Conclusion pratique :

– si vous donnez cet appartement en location, vous percevez des loyers que vous déclarezen principe dans la catégorie des revenus fonciers ;

– si vous occupez le logement comme résidence principale, vous pouvez obtenir desréductions d’impôt pour certaines dépenses (gros équipements, isolation thermique,régulation de chauffage, etc.) comme tout propriétaire ou occupant d’une résidenceprincipale.

Par ailleurs, vous supportez les impôts locaux directement.

La vente ou l’achat des parts

Si vous désirez vous séparer du logement pour lequel vous détenez des parts, vous devezfaire une cession de parts. Ce contrat est très proche d’une vente ordinaire, mais il fautaussi informer la société (article 1690 du Code civil). Consultez les statuts sur les moda-lités de la cession.

➤ À quel droit donne lieu la vente de parts ?

– Droits d’enregistrement : la cession des parts de société d’attribution est soumise aumême régime que la vente d’immeubles (article 728 du Code général des impôts).L’acquéreur paiera des droits d’enregistrement à un taux de 5,09 % (taux applicablespour un immeuble d’habitation).

L’acheteur doit aussi payer les émoluments du notaire. Leur montant est libre, mais leplus souvent calqué sur le barème de l’acquisition des logements (voir chapitre Les fraisde notaire, p. 299).

– TVA : les ventes de logements neufs ou récents (construits depuis moins de cinq ans)sont exonérées de droits d’enregistrement mais sont soumises à TVA. C’est le vendeurqui doit payer cette TVA.

Comme vendeur, vous pouvez avoir à payer l’impôt sur la plus-value. Mais vous pouvezvous considérer comme directement propriétaire du logement dont vous possédez lesparts et bénéficier des mêmes exonérations (exonérations des plus-values sur les ventes derésidence principale).

À SAVOIR

Si l’acquéreur d’un logement exige de son vendeur, titulaire de parts de société immobilièredite transparente, qu’il lui vende les murs et non les parts représentatives du bien, cedernier devra se retirer de la société (voir ci-après).

L’éventuelle plus-value ne résultera pas du partage ou du retrait qui ne sont en aucun casconsidérés comme une cession à titre onéreux donc non imposables, mais seulement de lavente si elle a lieu.



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De plus, le partage ou le retrait seront considérés comme inexistants tant pour le calculdes délais relatifs aux cas d’exonération de la plus-value que pour la détermination decelle-ci. Il conviendra de remonter à l’acte de cession des parts ayant fait rentrer le biendans le patrimoine du vendeur pour toutes les règles touchant au prix de revient et auxmajorations dont il peut faire l’objet.

Enfin, les frais de notaire payés par le cédant lors du partage ou du retrait ne pourrontêtre pris en compte pour la détermination du prix de revient.

Le retrait d’un associé

Comme associé, vous pouvez décider de vous retirer de la société d’attribution. Vousdevenez copropriétaire et non plus associé. La copropriété est alors constituée despersonnes qui se sont déjà retirées de la société et de la société d’attribution qui subsistetant que tous les associés ne s’en sont pas retirés. Vos parts sont annulées et le capital de lasociété est corrélativement réduit.

Mais le retrait de la société est nécessairement établi sur acte authentique, donc parl’intermédiaire d’un notaire. Il en résulte des frais. Ces frais comprennent des émolu-ments qui, bien que libres, sont le plus souvent calculés par rapport à la valeur de l’actifpartagé auquel on applique alors le barème suivant :

Vous devrez aussi payer un droit fixe d’enregistrement et le salaire du conservateur lors dela publication de l’acte à la conservation des hypothèques. Avec les frais divers (timbres,taxe de publicité foncière, copies, etc.), comptez environ 600 €. Ces frais sont payés parl’associé qui se retire de la société.

Les sociétés civiles de construction-vente

Réglementée depuis la loi du 16 juillet 1971, la SCI de construction-vente apporte uncadre juridique approprié aux opérations réalisées par les promoteurs. Ces derniers laconstituent lorsqu’ils décident de construire et commercialiser un immeuble divisé en lotsde copropriété avec l’aide financière d’investisseurs professionnels. Chacun d’eux estassocié tout au long de la construction de l’immeuble. Vous ne serez donc pas vous-mêmeassocié titulaire de parts représentant un appartement comme dans le cadre d’une sociétéd’attribution. Mais vous allez acquérir directement un lot dans un immeuble en copro-

Tranches de prix Pourcentage Calcul rapide ajouter

Jusqu’à 3 050 € 3,33 %

De 3 051 € à 6 100 € 2,20 % 34,46 €

De 6 101 € à 16 770 € 1,46 % 79,16 €

De 16 771 € à 121 960 € 0,73 % 201,58 €

Au-dessus de 121 961 € 0,40 % 604,04 €

TVA sur émoluments : ajouter 19,6 % du résultat obtenu ci-dessus




priété en bénéficiant des garanties offertes par les constructeurs (garanties décennale,biennale et de parfait achèvement). Nous ne reviendrons pas sur les règles de constitutionet de fonctionnement qui sont similaires à celles des sociétés étudiées précédemment.

Les sociétés de multipropriété (sociétés de jouissance à temps partagé)

Vous pouvez acheter huit jours de vacances à la mer ou une quinzaine à la montagne. Enfait, vous ne devenez pas propriétaire d’un logement mais associé d’une forme particulièrede société civile. En tant que porteur de parts, vous avez le droit d’utiliser le logementcorrespondant pendant une période de l’année.

Ces sociétés sont maintenant réglementées par la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986complétée par la loi n° 98-566 du 8 juillet 1998. Leur nom officiel est société civiled’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé. Dans la pratique, on utilise leterme de multipropriété ou celui de propriété à temps partagé. Et pourtant, depuis la loi de1986 modifiée, il est interdit dans les documents publicitaires de faire référence au termede propriété. L’article 33 de la loi du 6 juillet 1986 modifiée cherche en effet à ce que leconsommateur soit clairement informé qu’il ne devient pas propriétaire, mais seulementassocié d’une SCI.

La réglementation sur la multipropriété, qui résultait initialement d’une loi du 6 janvier 1986, a étécomplétée par la loi n° 98-566 du 8 juillet 1998. La loi française de 1986 était l’une des réglemen-tations les plus protectrices des intérêts de l’acquéreur… Pour autant, les problèmes surgissaient dèslors que le logement en question se situait, non pas en France, mais à l’étranger. La loi françaisen’était plus applicable, et les réglementations étrangères, à supposer que les acquéreurs en aientconnaissance (ce qui est loin d’être le cas), ne protègent pas toujours le consommateur. Enfin, letribunal compétent était celui du lieu de l’immeuble. Autant dire que l’acquéreur qui investissait àl’étranger, à l’occasion de ses vacances, se trouvait fort démuni en cas de problème.

La nouvelle loi quant à elle s’applique à tout contrat consenti à titre onéreux, par lequel un profes-sionnel confère à un consommateur la jouissance d’un bien à usage d’habitation pour une périodedonnée et pendant au moins trois ans. La loi entend ici s’appliquer à toutes les situations juridiques,la multipropriété n’ayant pas les mêmes fondements dans tous les pays. Pour autant, la loi de 1986continue à s’appliquer aux cessions de parts de sociétés d’attribution d’immeubles en jouissance àtemps partagé, en clair à la « multipropriété à la française ». Sans rentrer dans le détail du nouveaudispositif, notez qu’il renforce la protection de l’acquéreur : par une information accrue duconsommateur ; par des mentions obligatoires dans le contrat qui doit être rédigé dans la languede l’acquéreur ; par un délai de réflexion de sept jours pour l’acceptation de l’offre ; par la possibi-lité de se rétracter pendant dix jours. Le non-respect de ces obligations entraîne, selon le cas, lanullité du contrat ou des sanctions pénales (amende). Enfin, et c’était primordial, la loi de 1998détermine la loi applicable selon la situation du bien et la nationalité de l’acquéreur. L’objectif pour-suivi, c’est que le consommateur bénéficie d’une protection équivalente, quel que soit le pays danslequel le bien est implanté.

UNE LOI PLUS PROTECTRICE



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Constitution

L’objet particulier de ce type de société est de construire ou d’acheter des immeubles, deles aménager, de les administrer et de les gérer. L’immeuble est divisé en lots auxquels sontaffectés des groupes de parts donnant vocation à la jouissance de ces lots pendant unepériode déterminée.

L’organisation d’une telle société est donc nécessairement plus complexe que celle d’uneSCI ordinaire, et, afin que chacun sache exactement à quoi il a droit, des documentsprécis sont établis :

– Les statuts : en dehors des mentions habituelles, il doit y avoir des mentions sur lesobligations des associés en cas d’appel de fonds, les conditions de vente des parts desassociés qui ne paient pas les sommes dont ils sont redevables, les engagements desassociés au passif social, l’existence d’un représentant de période et les conditions denomination et de révocation des gérants.

– Un état descriptif de division qui délimite les parties communes et les parties priva-tives. Il doit y avoir en outre un tableau d’affectation des groupes de parts, ce quipermet de savoir exactement quelle personne a le droit d’occuper le logement pendantune période donnée.

– Un règlement qui précise les modalités d’utilisation des locaux et la répartition descharges.

Fonctionnement

Les associés réunis en assemblée doivent désigner un gérant, (le vote a lieu à la majoritédes parts sociales). Le gérant travaille sous le contrôle d’un conseil de surveillance, lequelest aussi désigné par l’assemblée générale. Le conseil donne son avis sur l’ensemble desquestions qui intéressent la vie de la société, il a accès à tous les documents intéressant lasociété. Un commissaire aux comptes est chargé du contrôle des comptes de la société.

Les décisions importantes sont prises par l’assemblée des associés. Mais du fait du nombredes associés, la loi a prévu un système original de représentation. Tous les associés d’unepériode choisissent un représentant de période. Par exemple, tous les associés de lapremière semaine de janvier désignent parmi eux un représentant de la première semainede janvier. Le représentant de période vote à l’assemblée pour tous les associés qu’il repré-sente sauf pour ceux qui sont présents à l’assemblée, lesquels votent pour eux-mêmes.

Toutefois, pour quelques décisions particulièrement importantes, les représentants depériode n’ont pas le pouvoir de voter, les associés devant y procéder eux-mêmes ; il s’agitde la modification des statuts, de l’établissement ou de la modification du règlement et,enfin, de la modification de la répartition des droits des associés et du tableau d’affecta-tion des lots.

➤ À quelle majorité faut-il adopter les décisions ?

Elles sont prises, en principe, à la majorité des voix des associés présents ou représentés.Toutefois, pour des décisions particulières, la loi demande des majorités renforcées.




Majorité de plus de la moitié des parts sociales :– nomination et révocation du gérant.Majorité des deux tiers des voix des associés présents ou représentés :– transformation d’éléments d’équipement existants ;– adjonction d’éléments nouveaux ;– aménagement ou création de locaux à usage commun.Majorité des deux tiers des voix des associés :– modification des statuts ;– établissement ou modification du règlement ;– actes de disposition sur des biens immobiliers ;– prorogation ou dissolution anticipée de la société ;– fixation des modalités de la liquidation.Majorité des deux tiers des voix des associés présents ou représentés et accord de chacundes associés concernés :– modification des droits attachés aux groupes de parts et du tableau d’affectation.Majorité des deux tiers du capital sur première convocation et majorité des deux tiers desparts dont les titulaires sont présents ou représentés (sans tenir compte des voix des asso-ciés défaillants) :– vente forcée des droits des associés défaillants.

Les associés

En tant qu’associé, vous avez le droit de jouissance sur le lot correspondant à vos partspendant la période considérée. Cela vous donne le droit d’occuper vous-même le loge-ment, mais aussi de le prêter ou de le louer. Lorsque vous arrivez dans le logement, vousdevez établir un état des lieux en présence du gérant. La même formalité doit être accom-plie lors de votre départ.Certaines sociétés organisent des services annexes tels que des bourses d’échange. Vouspouvez ainsi aller dans une autre station de vacances sans avoir à payer de somme complé-mentaire.Votre droit n’est donc pas un droit de propriété : vous bénéficiez d’un droit commeassocié uniquement. Ces droits supposent en contrepartie que vous respectiez un certainnombre d’obligations.

➤ Les charges

Vous devez répondre aux appels de fonds pour la construction ou les réparations del’immeuble et participer aux charges de l’immeuble.On distingue deux catégories de charges :

• Les charges générales

Ce sont les dépenses d’entretien, de conservation et d’administration de l’immeuble et lesdépenses de fonctionnement de la société. Ces charges sont réparties en fonction dunombre de parts de chaque associé.



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• Les charges résultant des services collectifs de l’immeuble

Ce sont les services collectifs analogues à ceux d’une copropriété (ascenseur, chauffage,etc.), mais aussi ceux qui sont spécifiques à la multipropriété (établissement des états deslieux et des inventaires). Parmi ces charges, le règlement doit fixer les charges communeset les charges liées à l’occupation (article 9 de la loi du 6 janvier 1986 modifiée). Seules lescharges communes doivent être payées en toutes circonstances. Mais les charges liées àl’occupation ne sont pas dues si le logement reste vide.En cas de défaillance dans le paiement des charges ou des appels de fonds, la société peutexercer des poursuites. Mais il est possible également de décider de la vente forcée desparts de l’associé défaillant. Le gérant doit alors adresser une mise en demeure de payerpar acte d’huissier. Cette mise en demeure est valable un mois. Si elle est infructueuse, legérant doit convoquer l’assemblée. Celle-ci décide alors la mise en vente des parts del’associé défaillant qui détermine la mise à prix. La décision doit être prise à la majoritédes deux tiers du capital et, sur deuxième convocation, à la majorité des deux tiers desparts des associés présents ou représentés (pour ce calcul, on ne tient pas compte des asso-ciés défaillants). Puis la décision est notifiée à l’associé défaillant (par lettre recommandéeavec accusé de réception). La vente a alors lieu par adjudication, donc devant le tribunal.

La vente des parts

Si vous avez épuisé les charmes de votre tranche temporelle de propriété, vous pouvezdécider de revendre vos parts. Il faut dans ce cas rédiger un acte de vente. Ce contrat peutêtre aussi bien un acte sous seing privé qu’un acte réalisé devant un notaire. Mais vousdevez impérativement préciser les mentions suivantes dans le contrat de vente.Vous devez indiquer la nature des droits attachés à la possession des parts. En clair, il fautque l’acquéreur sache sans aucune ambiguïté qu’il ne devient pas propriétaire d’un loge-ment mais qu’il se borne à acquérir des parts de société. Le contrat précise la période dejouissance attachée aux parts, le prix de vente, la situation comptable du vendeur et laréférence au dépôt chez un notaire du contrat d’origine (vente d’immeuble à construire,ou acte de vente précédent).De plus, il faut fournir à l’acheteur une liste de documents : les statuts de la société, l’étatdescriptif de division, le tableau d’affectation des parts, le règlement et une notesommaire indiquant les caractéristiques essentielles de l’immeuble. Il faut enfin préciser lemontant des charges de l’année précédente et le bilan du dernier exercice.

La fiscalité

La fiscalité intervient pour vous lorsque vous achetez les parts de société de multipro-priété, et lorsque vous décidez de revendre les parts. De manière générale, il faut savoirque ces sociétés ne bénéficient pas de la transparence fiscale (article 35 de la loi du6 janvier 1986 modifiée).Si vous achetez des parts après les cinq ans qui suivent l’achèvement, vous devez acquitter,en plus du prix, des droits d’enregistrement au taux normal. Si, au contraire, vous achetezdes parts correspondant à un logement neuf ou récent (achevé depuis moins de cinq ans),la vente est soumise à TVA. C’est le vendeur qui paie la TVA, tandis que l’acquéreur




bénéficie des frais de notaire réduits. Bref, il n’y a là rien de spécifique aux sociétés d’attri-bution en jouissance à temps partagé.Pour revendre vos parts, vous devez payer une TVA résiduelle si le logement correspon-dant à vos parts sociales a moins de cinq ans.Qu’en est-il des plus-values ? Vous vendez les parts de société de multipropriété et, parhypothèse, vous vendez plus cher que vous n’avez acheté. Vous réalisez donc une plus-value imposable.Depuis le 1er janvier 2004, les plus-values de cessions de titres de sociétés non transpa-rentes passibles de l’impôt sur les sociétés ne relèvent plus du régime des plus-valuesd’immeubles, mais du régime des plus-values de valeurs mobilières. En d’autres termes, sila société d’attribution en question est soumise à l’IS, en cas de vente de vos parts, vousêtes imposé comme pour la vente de valeurs mobilières. Ainsi, si le prix de vente nedépasse pas 15 000 €, vous ne payez pas d’impôt sur la plus-value. Au-delà de cemontant, la plus-value est imposée au taux de 27 %.En revanche, si la société n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, le régime des plus-values d’immeubles continue à s’appliquer. Dans ce cas, pour le détail des modalitésd’imposition, vous pouvez vous reporter aux précisions données pour les SCI de location.Quant aux impôts locaux, que ce soit la taxe foncière ou la taxe d’habitation, ils sont leplus souvent établis au nom de la société et pas au nom des associés. Le gérant les intègredans les charges.


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