Couverture : Studio Eyrolles © Éditions Eyrolles Illustration de couverture : © blindspot / Getty Images

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Véritable « phénomène de société », la SCI (Société Civile Immobilière) connaît depuis plusieurs décennies un succès tou-jours égal auprès des particuliers comme des chefs d’entreprise. À très juste titre, car elle rime souvent avec meilleure organisa-tion, meilleure protection et meilleure transmission du patrimoine immobilier, qu’il soit résidentiel, locatif ou professionnel. Pour autant, les points forts de la SCI ne sauraient occulter totalement ses points faibles.

• �Rédigé�par�un�spécialiste�de�la�fiscalité�du�patrimoine,�ce�livre�vous fait découvrir tous les avantages pouvant être retirés de l’utilisation�de�la�SCI�sur�le�plan�juridique,�fiscal�et�financier.

• En même temps, il met l’accent sur certains inconvénients de cette formule. Inconvénients qu’il faut savoir prendre en compte au moment de faire un choix.

Fabrice de Longevialle est conseiller d’organisations professionnelles.�Spécialiste�reconnu�de� la�fiscalité�du�pa-trimoine, il a publié de nombreux articles sur ce sujet dans les�grands�titres�de�la�presse�économique�et�financière.�Il�est�l’auteur du Guide fiscal du patrimoine (Éditions Groupe Revue Fiduciaire), ouvrage de référence paraissant chaque début d’année, et de Comment payer moins d’impôts (Eyrolles, 2018).

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vialle Fabrice de Longevialle

Éviter les pièges - Profiter des avantages

SCIPOURQUOI ? QUAND ? COMMENT ?

2e éditi

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Véritable « phénomène de société », la SCI (Société Civile Immobilière) connaît depuis plusieurs décennies un succès tou-jours égal auprès des particuliers comme des chefs d’entreprise. À très juste titre, car elle rime souvent avec meilleure organisa-tion, meilleure protection et meilleure transmission du patrimoine immobilier, qu’il soit résidentiel, locatif ou professionnel. Pour autant, les points forts de la SCI ne sauraient occulter totalement ses points faibles.

• �Rédigé�par�un�spécialiste�de�la�fiscalité�du�patrimoine,�ce�livre�vous fait découvrir tous les avantages pouvant être retirés de l’utilisation�de�la�SCI�sur�le�plan�juridique,�fiscal�et�financier.

• En même temps, il met l’accent sur certains inconvénients de cette formule. Inconvénients qu’il faut savoir prendre en compte au moment de faire un choix.

Fabrice de Longevialle est conseiller d’organisations professionnelles.�Spécialiste�reconnu�de� la�fiscalité�du�pa-trimoine, il a publié de nombreux articles sur ce sujet dans les�grands�titres�de�la�presse�économique�et�financière.�Il�est�l’auteur du Guide fiscal du patrimoine (Éditions Groupe Revue Fiduciaire), ouvrage de référence paraissant chaque début d’année, et de Comment payer moins d’impôts (Eyrolles, 2018).

Fabric

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vialle Fabrice de Longevialle

Éviter les pièges - Profiter des avantages

SCIPOURQUOI ? QUAND ? COMMENT ?

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SCI POURQUOI ? QUAND ?

COMMENT ?

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Éditions Eyrolles61, bd Saint -Germain75240 Paris Cedex 05

www.editions-eyrolles.com

Composition : Sandrine Escobar

Achevé d’imprimer : août 2018Imprimé en France par l’imprimerie SEPEC

Dépôt légal : août 2018

En application de la loi du 11 mars 1957, il est interdit de reproduire intégra-lement ou partiellement le présent ouvrage, sur quelque support que ce soit, sans autorisation de l’éditeur ou du Centre français d’exploitation du droit de copie, 20, rue des Grands-Augustins, 75006 Paris.

© Éditions Eyrolles, 2018ISBN : 978-2-212-57030-4

Fabrice de Longevialle

SCI POURQUOI ? QUAND ?

COMMENT ?

Éviter les pièges – Profiter des avantages

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Avant-propos ......................................................................... 11

Introduction ........................................................................... 13Un outil d’optimisation juridique, fiscale et financière .... 14Un instrument à manier avec précaution ......................... 15

Chapitre 1SCI et immobilier résidentiel ............................................... 21

La SCI est-elle toujours préférable à l’indivision ? ............ 21Deux vertus incontestables .......................................... 21Des risques de blocage .................................................. 23Providentielles clauses de sortie ................................... 25

Une réponse aux problèmes de gestion des biens des incapables ? ............................................................ 27

Une garantie de discrétion ? .............................................. 28Une protection du patrimoine privé de l’entrepreneur

individuel ? ................................................................... 29Une barrière totalement illusoire ................................. 29Échec à l’insaisissabilité de la résidence principale .... 33

Un outil incontournable de transmission du patrimoine immobilier ? .......................................... 34L’immobilier en parts plus facilement transmissible .... 34Transmettre la propriété, garder le pouvoir ................. 35Parer aux conflits entre héritiers ................................. 36Patrimoine grevé d’un passif : la SCI n’est plus la panacée pour déduire les dettes ............................... 37La « donation-apport », alternative à l’« apport-donation » .................................................. 38

Sommaire

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6 SCI – PourquoI ? quand ? Comment ?

Une réponse aux problèmes de transmission entre concubins ou partenaires d’un Pacs ? ................ 40

Le démembrement croisé ......................................... 41La clause de tontine .................................................. 42

La SCI est-elle financièrement compétitive ? .................... 45Un atout maître de la SCI ............................................. 45

La SCI est-elle fiscalement compétitive ? .......................... 47Le crédit d’impôt pour travaux .................................... 47L’exonération de la résidence principale ..................... 48L’exonération des accédants à la propriété.................. 50L’abattement de 30 % sur la résidence principale ....... 51Certaines « locations à soi-même » sévèrement sanctionnées ................................................................ 54Locations en meublé impossibles ! ................................ 56SCI ou indivision successorale ? ................................... 58

Chapitre 2SCI et immobilier locatif ....................................................... 61

La SCI est-elle juridiquement compétitive ? ...................... 61Les relations bailleur-locataire .................................... 61Investissements locatifs loi « Pinel » ............................... 62

La SCI est-elle financièrement compétitive ? .................... 65La pierre angulaire d’une superbe opération patrimoniale ................................................................ 65

La SCI est-elle fiscalement compétitive ? .......................... 68La faculté d’opter pour l’IS : un atout incontestable .... 68Des réveils souvent difficiles ......................................... 70Les charmes de la SCI « cash box » ................................ 73

Chapitre 3SCI et immobilier professionnel .......................................... 77

La SCI est-elle financièrement compétitive ? .................... 77La SCI protège-t-elle l’immobilier professionnel ? ............ 79La SCI est-elle fiscalement compétitive ? .......................... 81

Inutilité totale pour déduire un loyer ........................... 81La vogue des acquisitions en démembrement de propriété .................................................................. 85

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Sommaire 7

Quid en matière d’IFI ? ................................................. 88Les locaux détenus en SCI sont mis à la disposition d’une entreprise individuelle .................................... 89Les locaux détenus en SCI sont mis à la disposition d’une société ............................................................. 89

Droits de donation : une perte d’avantages considérable ................................................................. 90

Vade-mecum juridique de la SCI ......................................... 93Quelles formalités de constitution ? .................................. 93

Qui peut être associé d’une SCI ? .................................. 93Cas des mineurs ........................................................ 93Cas des majeurs protégés .......................................... 93

Les apports des associés ................................................ 93Apports en numéraire ............................................... 93Apports en nature ..................................................... 94

Élaboration des statuts ................................................. 94Chronologie des formalités .......................................... 94

Enregistrement des statuts ........................................ 94Publication d’un avis dans un journal d’annonces légales du département ......................... 94Demande d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés .................................... 95Publication d’un avis au bulletin des annonces civiles et commerciales (BODACC) ... 95

Le gérant : quels pouvoirs, quelles obligations ? .............. 95Désignation et révocation du gérant ........................... 95Les pouvoirs du gérant ................................................. 96

Pouvoirs du gérant dans les rapports avec les associés ........................................................ 96Pouvoirs du gérant dans les rapports avec les tiers .. 97Le gérant peut-il céder des immeubles de la SCI ? ... 97

Les obligations du gérant ............................................. 97Convocation des assemblées .................................... 97Information des associés .......................................... 98

Les associés : quels droits, quelle responsabilité pécuniaire ? ............................... 98Droit d’information ..................................................... 98

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8 SCI – PourquoI ? quand ? Comment ?

Droit de communication ........................................... 98Droit de poser des questions écrites ......................... 99

Droit de participer aux décisions ................................ 99Droit de convoquer l’assemblée générale ..................... 99Droit aux bénéfices ...................................................... 100Droit de se retirer de la société ..................................... 100Responsabilité pécuniaire des associés ........................ 101

Parts sociales : quelles modalités de transmission ? ......... 101Nécessité d’un agrément .............................................. 101Procédure d’agrément ................................................. 102Formalisme à respecter ................................................ 103

Nécessité d’un écrit ................................................... 103Opposabilité de la cession à la société ..................... 103Opposabilité de la cession aux tiers ......................... 103

Vade-mecum fiscal de la SCI ................................................ 105Quelle fiscalité sur les apports ? ........................................ 105Quelle fiscalité sur les acquisitions de parts ? ................... 106Comment sont imposés les revenus ? ............................... 107

Détermination du résultat de la SCI ............................ 107Détermination du revenu net foncier de chaque associé ......................................................... 109Modalités d’imposition du revenu net foncier ............. 110Quid en cas de déficit ? ................................................. 110

Comment sont imposées les plus-values ? ....................... 112Dans quelles circonstances y a-t-il imposition au titre des plus-values ? ............................................... 112Quelles sont les plus-values exonérées ? ....................... 113

Exonération en faveur de la résidence principale .... 113Exonération en faveur des personnes non propriétaires de leur résidence principale ........ 113Exonération liée au délai de détention ..................... 114

Comment sont imposées les plus-values sur immeubles sociaux ? .............................................. 114

Calcul de la plus-value brute .................................... 114Calcul de la plus-value nette imposable ................... 115Modalités d’imposition ............................................. 116

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Sommaire 9

Comment sont imposées les plus-values sur parts de SCI ? .......................................................... 117

Calcul de la plus-value brute .................................... 117Modalités d’imposition ............................................. 119

Quelle situation vis-à-vis de l’IFI ? .................................... 119Parts taxables : quelle valeur déclarer ? ....................... 120

Quelle situation vis-à-vis des droits de donation ou de succession ? ........................................................ 121

Quel régime fiscal pour les porteurs de parts en usufruit ou en nue-propriété ? ................................................... 123Qui supporte l’impôt sur les bénéfices de la SCI ? ......... 123Qui peut imputer les déficits de la SCI ? ........................ 123Qui supporte l’impôt sur les plus-values immobilières ? .............................................................. 124Qui supporte l’IFI ? ....................................................... 124

Cas des SCI soumises à l’impôt sur les sociétés.................. 127Quelles sont les sociétés concernées ? ............................. 127Quelles spécificités en matière de fiscalité

sur les apports ? ............................................................ 127Quelles spécificités en matière d’imposition

des bénéfices ? ............................................................. 128Règles de détermination des bénéfices  imposables à l’IS ........................................................... 128Règles d’imputation des déficits ................................... 129Taux d’imposition à l’IS ............................................... 129Régime d’imposition des dividendes distribués aux associés ................................................................. 129

Quelles spécificités en matière d’imposition des plus-values ? .......................................................... 131Plus-values réalisées par la société lors de la cession d’immeubles sociaux ................................................... 131Plus-values réalisées par les associés lors de la cession de leurs parts ................................................................ 131

Chapitre 4Les statuts de votre SCI : quelques points stratégiques .... 133

L’organisation de la gérance ............................................. 134Que dit la loi (article 1846 du Code civil) ? ................. 134

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10 SCI – PourquoI ? quand ? Comment ?

Quelles latitudes ? ......................................................... 134Les pouvoirs du gérant ..................................................... 135

Que dit la loi (articles 1848 et 1849 du Code civil) ? ... 135Quelles latitudes ? ......................................................... 135

Les règles de majorité ....................................................... 136Que dit la loi (article 1852 du Code civil) ? ................. 136Quelles latitudes ? ......................................................... 136

Les pouvoirs respectifs des titulaires de droits démembrés ................................................... 137Que dit la loi (article 1844, alinéa 3 du Code civil) ? .. 137Quelles latitudes ? ......................................................... 137

La transmission des parts .................................................. 138Que dit la loi (article 1861 du Code civil) ? ................. 138Quelles latitudes ? ......................................................... 138

Les possibilités de retrait des associés .............................. 139Que dit la loi  (article 1869 du Code civil) ? ................ 139Quelles latitudes ? ......................................................... 139

Conclusion ............................................................................. 141

Index ...................................................................................... 143

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avant-propoS

Dire que la société civile immobilière (SCI) jouit aujourd’hui d’un préjugé favorable serait un euphémisme. Dans tous les publics, elle est souvent perçue comme le nec plus ultra en matière de gestion patrimoniale, le synonyme de meilleure organisation, meilleure protection et meilleure transmission du patrimoine immobilier.

Cette réputation est-elle méritée ?

Alors que les nombreuses études consacrées à ce sujet ont sur-tout mis en relief les aspects positifs de la SCI, le présent ouvrage s’attache à en montrer toutes les facettes, bonnes mais aussi moins bonnes.

Car le choix du cadre de la SCI ne saurait être effectué en se focalisant uniquement sur les avantages de cette formule.

Constituant, certes, une réponse adaptée à des préoccupations de différents ordres, la SCI se révèle, à d’autres égards, totale-ment inutile.

Assurant, certes, la conservation des biens dans les familles, elle comporte en même temps son lot de contraintes.

Se prêtant, certes, à des stratégies d’optimisation fiscale, elle peut aussi entraîner la privation d’avantages très substantiels.

Loin de tout esprit polémique, ce livre se fixe pour unique but de permettre à chacun de porter un juste diagnostic sur l’adé-quation de la SCI à sa situation personnelle. Et donc de choisir cette formule en pleine connaissance de cause.

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