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Petit Guide desANNEES DE

CONSTRUCTIONpour bien Investir

Source: www.Capital.fr

17e SiècleLes logements du 17e siècle sont connus pour leur cachet. La présence de cheminés, de poutres apparentes ou de tommettes sont des éléments courants qui ajou-tent beaucoup de charme.

Cependant, à cette époque, le concept d'immeuble col-lectif est encore rare. C'est pourquoi la plupart des biens sont en fait des hôtels particuliers fractionnés en appar-tements. L'agencement est donc parfois peu optimal. Ab-sence de couloirs et pièces en en�lade sont courantes.

18e SiècleL'archétype du logement du 18e est l'appartement Haussmannien. A cette période le volume est le maître-mot. De larges fenêtres, de vastes halls d'entrée et sur-tout des hauts plafonds. Les murs extérieurs, épais, per-mettent une bonne isolation thermique.

A l'inverse, les cloisons internes, installées pour réaliser des découpes en plusieurs logements, sont souvent de mauvais isolateurs phoniques.

Notez qu'avant la �n du 19e les ascenseurs sont rares. Or aujourd'hui un appartement en étage sans ascenseur pourrait être di�cile à louer ou revendre.

Années 20Les années 20 c'est le temps des habitations bon marché. C'est également la période ou les courbes laissent la place aux lignes géométriques.

Les plans d'agencement sont idéaux. A tel point que cer-tains considèrent qu'ils n'ont jamais été égalés depuis !

Les super�cies sont généreuses, pratiques et agréables. Les salles de bain sont éclairées par la lumière du jour, les cuisines équipées de garde-manger.

Coté isolation, les performances restent acceptables puis se dégradent rapidement avec les premières construc-tions en béton.

Soyez vigilant aux traces d'humidité (absence de cave ou vide sanitaire) et aux canalisations en plomb.

Années 30-40La facilité apportée par le béton et les blocs-béton (parpaings) a permis l'urbanisme de masse allant de paire avec une perte de charme.

Puis la guerre et l'après-guerre imposent une pénurie de matériaux et donc l'utilisation de composants médio-cres, surtout dans les villes. C'est pour cela que les perfor-mances thermiques et phoniques sont souvent mau-vaises.

Les logements sont généralement denses, répondant au pic démographique d'alors.

Années 50Dans les années 50, c'est le début de la génération baby-boom. Cette période marque également l'apparition des "grands ensembles" ou l'objectif est de construire e�-cace. L'architecture reste relativement standardisée et peu originale.

Le début des 30 glorieuses insu�e un regain de con�-ance ainsi qu'une envie de grande consommation de la part des ménages. Les gens cherchent des appartements lumineux et spacieux.

Si vous en avez l’envie, ces biens sont aisés à rénover et isoler.

Années 60-70Cette période est marquée par une sur-utilisation du béton, de l'acier et des surfaces vitrées qui rendent les logements particulièrement mal isolés.

Heureusement la crise pétrolière de 1973 imposera une prise de conscience et une amélioration de l'e�cacité énergétique par la suite. Les surfaces diminuent: dispari-tion des halls, salles de bains aveugles...

En contrepartie, on trouve presque systématiquement parkings, ascenseurs et chau�age central. Mais quand les équipements collectifs augmentent, leur coût aussi...

Les charges dans les immeubles des années 1970 vous coûteront en moyenne 40% de plus que dans ceux des années précédentes.

Années 80Les surfaces diminuent et les réglementations se multi-plient. L’isolation phonique, s'améliore fortement au cours des années 1980.

Quand à l’isolation thermique, les performances sont ap-préciables. Mais si elles ne vous su�sent pas il sera di�-cile d'améliorer car les matériaux utilisés supportent peu les surisolations par l’extérieur. Progressivement le chau�age collectif disparait, réduisant mécaniquement les charges.

Néanmoins, lorsqu'un immeuble de cette période n'a pas encore subit les grosses rénovations (huisseries, équipements, façades, toits...) la facture des charges risque de monter vite rapidement.

Années 2000Les années 2000 voient le succès des programmes de dé�scalisation. La �n de ces programmes (9 ans mini-mum) s'accompagnent d'une a�uence de mises en ventes de biens a�chant des prix bradés.

Cela permet de trouver des bonnes a�aires qui ne man-quent pas d’atouts : matériaux de qualité, bonne isola-tions, terrasses, ascenseurs, parkings, accès sécurisés, cuisines américaines, ... Le tout avec des charges maitri-sées.

Revers de la médaille, certains biens construits à la hâte peuvent révéler de défauts de �nition, de solidité, voire de fonctionnement (chau�age mal réglé). Prêtez bien attention aux détails.