Impayés et préventIon des expulsIons locatIves : l’ action des

bailleurs sociaux lorrains

juin 2016

SOMMAIRE

• MOt dE JEAn-MARIE SCHLEREt, PRéSIdEnt d’ARELOR HLM P.4

• 1 - dES bAILLEuRS SOCIAux quI S’AdAPtEnt En COntInu à L’évOLutIOn RégLEMEntAIRE Et SOCIétALE P.5

• 2 - dES bAILLEuRS SOCIAux ORgAnISéS POuR ACCOMPAgnER LES MénAgES En dIffICuLtéS P.6

• 3 - LES PRInCIPALES étAPES du tRAItEMEnt dE L’IMPAyé : P.7

- Une prévention en amont de chaque attribution de logement P.7- Une activité amiable en progression P.7- Une activité contentieuse qui permet au maximum de prévenir l’expulsion P.8- Une problématique du surendettement plus prégnante en Lorraine P.9

• 4 - EvOLutIOn dES IMPAyéS EntRE 2007 Et 2013 : IndICAtEuRS fInAnCIERS P.9

• 5 - COnCLuSIOn généRALE P.10

(1) Méthodologie de l’enquête uSH sur le traitement des impayés en Lorraine

Livrables : indicateurs établis par région et pour la France entière au 31 décembre 2013 concernant le nombre de ménages en impayés, l’activité amiable, l’activité contentieuse, les effacements de dettes en cas de surendettement, le coût de l’impayé supporté par les organismes.

Champs de l’enquête uSH en Lorraine : 15 organismes répondants parmi les 22 OPH et ESH de la région, représentant 66% du parc ; L’enquête s’est déroulée entre septembre 2014 et janvier 2015 sur les données 2013 ; Les résultats ont été extrapolés à l’ensemble du parc Hlm de la région qui comporte 160 000 ménages au 31.12.2013, et mis en comparaison avec les résultats de l’ensemble du parc Hlm de France.

Cette enquête a été complétée par une étude qualitative menée en 2014 par le cabinet FORS RECHERCHE SOCIALE pour le compte de l’USH, auprès d’un panel de 10 organismes dont un est situé en Lorraine. Référence : téléchargeable sur le site de l’USH union-habitat.org » guide Repères n°7 – Juillet 2015 « Prévention des impayés et des expulsions : l’action des organismes Hlm »

faire face aux impayés : les bailleurs sociaux lorrains, acteurs de premier rang !

La gestion préventive des impayés et par conséquent des expulsions locatives, est une préoccupation majeure des organismes Hlm lorrains, quotidiennement confrontés aux difficultés de leurs clients locataires.

Ces derniers peuvent rencontrer diverses problématiques d’ordres économiques et sociales : éclatement de la cellule familiale, maladie physique ou psychologique, chômage, contrat de travail précaire, surendettement … Ces situations qui ne cessent de croître depuis une dizaine d’années sont autant de facteurs de risques en termes d’impayés de loyers et de charges locatives.

Dans ce contexte, l’enjeu principal de nos bailleurs sociaux est de tout mettre en œuvre pour maintenir dans son logement (ou au sein du parc social) chaque ménage en situation d’impayé et de bonne foi, tout en préservant l’équilibre financier global de l’organisme dont la principale ressource provient des loyers.

Pour autant, les solutions qui doivent être apportées à chacune des familles concernées nécessitent un travail de coordination avec l’ensemble des acteurs sociaux pour tendre vers une efficacité durable.

Face à ce double constat (augmentation des situations sujettes aux impayés et nécessité de trouver des solutions en partenariat), ARELOR Hlm a souhaité livrer son point de vue aux acteurs du Logement pour une meilleure compréhension et connaissance de l’activité amiable et contentieuse des bailleurs sociaux lorrains sur le sujet.

Cet ouvrage se base en grande partie sur les résultats de l’Observatoire des impayés et de la prévention des expulsions

(1) réalisé en 2013/2014 par l’Union sociale pour l’habitat, que nous vous présentons, à travers une sélection d’ indicateurs.

Mot de Jean-Marie SCHLeret, PréSident d’areLor HLM

La prévention des expulsions devient un axe majeur de l’action pour le logement des défavorisés. La loi organise une procédure qui fait du traitement des impayés une problématique collective sur un territoire, relevant des bailleurs, de la justice, des organismes payeurs des aides au logement, de l’Etat, des collectivités locales et des associations.Elle instaure une phase de précontentieux pour limiter les résiliations de bail par la recherche collégiale de solutions.

Elle crée un droit de recours pour les ménages menacés d’expulsion qui peuvent être reconnus « prioritaires et à reloger en urgence ». A la demande des associations, l’application de la loi a donné lieu à la publication d’une circulaire le 26 octobre 2012, demandant aux Préfets de ne pas procéder à l’expulsion sans relogement préalable pour les ménages reconnus prioritaires au titre du DALO.

Création de la CCAPEX (Commission de Coordination et d’Actions pour la Prévention des Expulsions), par département,comme instance partenariale pivot de la prévention des expulsions.

Elle instaure la possibilité de conserver le bénéfice de l’APL en cas de résiliation de bail, avec la signature d’un protocole entre le bailleur et le locataire.

Principales mesures en faveur de la lutte contre les expulsions

La circulaire du 29 août 2011 relative à la procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers, permet le rétablissement de l’APL en cas de décision de recevabilité d’un dossier « Banque de France ». Les dettes issues des charges courantes (dont les loyers) sont effacées en cas de plan de rétablissement personnel rendu exécutoire par le juge.

La loi renforce la coordination départementale des actions au travers des chartes de prévention des expulsions et des CCAPEX.Elle met également en place des mesures de protection des ménages menacés d’expulsions comme l’extension de la trêve hivernale.

LOI POuR L’ACCèS Au LOgEMEnt Et un uRbAnISME RénOvé du 23 MARS 2015 (ALUR)

LOI SuR LE dROIt Au LOgEMEnt OPPOSAbLE du 5 MARS 2007 (DALO)

LOI dE MObILISAtIOn POuR LE LOgEMEnt du 25 MARS 2009 (MOLLE)

LOI dE PROgRAMMAtIOn POuR LA COHéSIOn SOCIALE du 18 JAnvIER 2005 (BORLOO)

LOI dE LuttE COntRE LES ExCLuSIOnS du 29 JuILLEt 1998

IntItuLé dE LA LOI

5

En Lorraine, 38 % des ménages reconnus prioritaires pour un logement par la commission de médiation DALO l’ont été pour motifs « menacés d’expulsions » en 2013, contre 12% au niveau national ! La majorité de ces ménages proviennent du parc privé et finissent par être relogés dans le parc social. Le département de la Moselle est le plus concerné.

Source : DREAL Lorraine, enquête « Chiffres clés du DALO en Lorraine- 2013 »

LE SAvIEZvOuS?

1 • deS baiLLeurS SoCiaux qui S’adaPtent en Continu àL’évoLution régLeMentaire et SoCiétaLe

La dernière décennie a vu le nombre de décisions d’expulsion augmenter de manière importante à l’échelle nationale, tous parcs confondus : En 2001 près de 81 000 décisions de justice prononçaient l’expulsion locative, contre 120 500 en 2013, soit une hausse de 30%. Plus de la moitié de ces situations concerne le parc locatif privé, pour lequel les loyers sont plus élevés et l’accompagnement social moins structuré. Pour infléchir cette augmentation, deux axes sont privilégiés par les pouvoirs publics : renforcer la protection des ménages et mieux organiser l’action partenariale sur les territoires, en s’appuyant sur une série de lois et mesures législatives suivante :

LOI PORtAnt RéfORME du CRédIt à LA COnSOMMAtIOn du 1ER JuILLEt 2010 (LAGARDE)

2 • deS baiLLeurS SoCiaux organiSéS Pour aCCoMPagner LeS MénageS en diffiCuLtéS

Les organismes Hlm sont impactés à des degrés divers par la problématique des impayés, en fonction de leurs caractéristiques territoriales, patrimoniales, sociales de leur parc d’une part et de leur organisation interne et partenariale d’autre part.

Aujourd’hui, deux grands modèles d’organisation interne se dégagent au sein des bailleurs sociaux pour traiter les impayés : le modèle segmenté par phase, ou le modèle intégré.

La majorité des organismes dispose aujourd’hui des compétences d’un ou plusieurs travailleurs sociaux, chargé d’accompagner les ménages pour prévenir ou traiter à l’amiable les impayés. Ces missions peuvent aussi être externalisées auprès d’associations spécialisées.

Le schéma suivant identifie les diverses actions mises en place par les bailleurs sociaux, tout au long de l’impayé, par phase :

Ménages présents en retard de paiement

France entière Lorraine

Ménages présents en retard de paiement de 3 mois ou plus

Ménages présents en retard de paiement de plus de 12 mois

Part des ménages en impayés dans le parc Hlm au 31.12.2013

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

2 / LE tRAItEMEnt AMIAbLE OuPRéCOntEntIEux :

• Appel téléphonique, visite à domicile• Lettre de relance• Plan d’apurement• Examen en CCAPEX• Protocole de cohésion sociale

3 / LE tRAItEMEnt COntEntIEux

• Commandement de payer• Assignation en justice• Commandement de quitter les lieux• Examen en COMEX (commission des expulsions)• Demande du concours de la force publique

1 / PRévEntIOn dES IMPAyéS

• Rapprochement offre-demande en fonction des besoins et capacités financières des ménages

• Information, sensibilisation• Accompagnement social (accès et maintien dans le logement)

• Proposition de relogement

22,0%

882 000

28 800

285 000 10 300

57 000 2 600

18,3%

7,1% 7,2%

1,4% 1,3%

7

• Une activité soUtenUe en phase amiable

Les relances téléphoniques, les visites à domiciles, les propositions de relogements sont autant d’ actions possibles supplémentaires.

Lorraine en 2013France entière en 2013

nOMbRE dE COuRRIERS dE RELAnCE EnvOyéSSoit X courriers par ménages présents

226 900

1,3

6 240 000

1,5

440 000

11 000

17 000

520

PLAnS d’APuREMEnt AMIAbLES SIgnéS

PROtOCOLES « PLAn dE COHéSIOn SOCIALE » SIgnéS(concerne les bénéficiaires de l’APL)

Un locataire Hlm lorrain sur 2 est bénéficiaire de l’APL, perçue dans la majorité des cas directement par le bailleur. Dans ce cas, selon la CAF, l’impayé est constitué lorsque :

• 3 mois de loyers + charges – APL, consécutifs ou non sont totalement impayés• Ou leur équivalent en montant

La connaissance d’un impayé n’entraîne pas systématiquement la suppression du versement de l’APL : des solutions sont recherchées avec le locataire débiteur comme le plan d’apurement.

LE SAvIEZvOuS?

3 • LeS PrinCiPaLeS étaPeS du traiteMent de L’iMPayé Par LeS baiLLeurS SoCiaux

• Une prévention des impayés en amont de chaqUe attribUtion de logement

La mission principale du bailleur social est de proposer un logement correspondant aux besoins du ménage, et dans lequel il pourra s’insérer durablement. Pour cela, la CAL (Commission d’Attribution des Logements) doit apprécier la capacité du ménage à assumer le paiement obligatoire de son loyer et des charges, reposant sur l’évaluation du taux d’effort, et du reste à vivre. Un entretien préalable à la CAL est souvent proposé par le bailleur social au ménage, afin de compléter les informations obtenues dans le formulaire de demande de logement social, et de l’accompagner dans la constitution des demandes d’aides financières gérées par nos partenaires (CAF pour l’Aide Personnalisée au Logement, conseil départemental pour le Fonds Solidarité Logement, Action Logement pour le Locapass, etc.).Malgré ces précautions, de nombreux facteurs de déstabilisation budgétaires peuvent entrainer le locataire vers des difficultés à payer son loyer, qu’il soit plein (sans APL) ou résiduel (avec APL).

> Les actions de prévention des impayés se sont particulièrement renforcées autour des nouveaux entrants, qu’il s’agisse de l’attribution ou du suivi des premiers mois de location.

8

• Une activité contentieUse qUi permet aU maximUm d’éviter l’expUlsion

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Nombre decommandements

de payer

Nombre d’assignations

en justice

Nombre de baux résiliés

suite à uneassignation

Nombre decommandementsde quitter les lieux

Nombre deconcours de

la force publique

demandés

Nombre deconcours de

la force publique accordés

Nombre deconcours de la force publique exécutés dont

6 pour troubles de jouissance

4 300

2 100

1 400

1 000 630

300 220

Résultats par étape contentieuse dans le parc Hlm lorrain, année 2013

3,2%

0,2%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

3,5%

Ratios pour 100 ménages présents au 31.12.2013

Lorraine

Commandement de quitter les lieux

Commandement de payer

Assignationen justice

Concours de la force publique

demandés

Concours de la force publique accordés

Concours de la force publique exécutés

1,4%

0,7%0,2%0,5%

LorraineFrance entière

Indemnités réclamées à l’état en 2013

soit par ménages présents au 31-12-2013

CHIffRES ExtRAPOLéS à L’EnSEMbLE du PARC

21 000 000 €

5 €

520 000 €

4 €

22 000 000 €

5 €

550 000 €

4 €

Indemnités accordés par l’état en 2013 (y compris sur sommes réclamées antérieurement)

soit par ménages présents au 31-12-2013

Montant des indemnités réclamées par les bailleurs et accordées par l’Etat en cas de refus de concours de la force publique

Résultats par étape contentieuse dans le parc Hlm lorrain, année 2013

Ratios pour 100 ménages présents au 31.12.2013

LorraineFrance entière

Ménages concernés par des effacements de dette en 2013ramené au nombre de ménages présents au 31-12-2013

CHIffRES ExtRAPOLéS à L’EnSEMbLE du PARC

19 0000,5%

1 0000,7%

50 000 000 €12 €

2 430 €

2 310 000 €17 €

2 310 €

dette locative effacée pour surendettementramené au nombre de ménages présents au 31-12-2013

dette locative moyenne effacée par ménage concerné

• Une problématiqUe dU sUrendettement plUs prégnante en lorraine

4 • evoLution deS iMPayéS entre 2007 et 2013 : indiCateurS finanCierS

Les abandons de poursuite ou effacements de dettes de loyers sont en augmentation depuis 2007. Ces pertes définitives de loyers représentent un facteur de fragilisation de la santé financière d’un organisme Hlm (au même titre que la vacance de logements). Pour rappel, les effacements de dettes locatives en 2013 ont représentées une perte de 2 310 000 euros de loyers pour les organismes Hlm lorrains

Indicateurs sur les effacements de dettes en cas de surendettement suite à décision administrative ou judiciaire

une augmentation des pertes sur créances irrécouvrables, de l’année n / quittancement de l’année n, entre 2007 et 2013

Cumul des créances locatives ramenées au quittancement de l’année n

1,4%

1,2%

1,0%

0,8%

0,6%

0,4%

0,2%

0,0%

9,0%

8,0%

7,0%

6,0%

5,0%

4,0%

3,0%

2,0%

1,0%

0,0%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

FRANCE ENTIÈRE

LORRAINE

LORRAINE

FRANCE ENTIÈRE

ZOOM sur Les ménages partis :

7 800 locataires lorrains ont quitté leur logement social avec une dette non soldée en 2013, soit 5,2 % des locataires présents (contre 4,2% à l’échelle nationale) !

5 • ConCLuSion généraLe : L’iMPortanCe du Partenariat

La sélection d’indicateurs au sein de notre plaquette a pour ambition de mieux faire connaître le rôle et l’action des bailleurs sociaux à ses partenaires territoriaux, tout au long de la chaîne de traitement des impayés. Ces données consolidées par l’USH à l’échelle nationale et régionale n’ont pas permis d’extraction par département, bien que la politique de prévention des expulsions locatives soit menée et concertée à cette échelle (pilotage Etat / conseil départemental / caisse d’allocation familiale). Il s’agit d’une piste d’amélioration évidente de notre prochaine enquête.

Les bailleurs sociaux ont ainsi pleinement leur rôle à jouer dans la définition et la mise en œuvre des politiques sociales liées au logement de par leurs connaissances des locataires ou demandeurs de logements, leurs compétences internes et leur attachement au travail en réseau.

..........................

....................................

..............................

....................................

..........................

..........................

.............

.............................

.............................

..........................

........

.......................................

iMPayé

Conseil départemental- FSL

- Travailleur sociaux de secteur- Mesures d’accompagnement

Communes et ePCi- Connaissance des ménages

- CCAS Caf- Aides au logement

- Mesures d’accompagnement

état- Charte de prévention

des expulsions- Concours de la force publique

- DALO

banque de france- Commission de surendettement

- PRP

CCaPex- Coordination des actions

de prévention des expulsions locatives

Plan départementald’actions pour le

logement et l’Hébergementdes Personnes défavorisées

(PdaLHPd)

tribunal- Accès au droit

- Procédure judiciaire

- Travailleurs sociaux - Connaissance des ménages- Procédures amiables et contentieuses- Innovations sociales- Relogement et accueil des ménages expulsés

LoCataire baiLLeur SoCiaL

10

Les impayés : une problématique faisant appel aux compétences de nombreux partenaires locaux

POuR ALLER PLuS LOIn

Vous vous interrogez sur l’accompagnement social proposé par les organismes Hlm ? : Nous vous invitons à consulter le guide dédié à l’adresse suivante : www.arelor-habitat.org

créée en 1975, arelor Hlm regroupe tous les organismes de la région lorraine. elle fédère ainsi 12 offices publics de l’habitat (oPH), 11 entreprises sociales pour l’habitat (esH), 5 sociétés coopératives Hlm, 2 crédits immobiliers et 3 membres associés.

arelor Hlm est membre de la fédération nationale des associations régionales (Fnar), une des cinq fédérations composant l’union sociale pour l’Habitat. elle assure les 4 missions principales suivantes : animation professionnelle, représentation locale du mouvement Hlm, capitalisation / diffusion d’informations et de pratiques territorialisées, interface entre les organismes Hlm, les fédérations et l’union sociale pour l’Habitat.

Produisant chaque année environ 2 500 logements pour la location ou l’accession sociale à la propriété, réhabilitant près de 2 500 logements par an, les organismes Hlm gèrent près de 160 000 logements en lorraine. ils emploient plus de 2800 salariés en direct et plusieurs milliers à travers les chantiers dont ils sont les maîtres d’ouvrage. Véritable soutien de l’économie locale, avec une moyenne de 500 millions d’€ annuellement investis depuis 2005, les organismes Hlm proposent, dans un contexte de crise économique, un logement abordable dans un souci de dignité et de mixité.

contact : ARELOR Hlm - sonya GarbaYa, chargée de Missionconception et impression : www.agencezoo.fr / Photographie : rodolphe leboisdirecteur de la publication : Franck ceccato, directeurarelor Hlm association régionale des organismes H.l.M. de lorraine9 rue charlemagne / b.P. 50248 / 57006 Metz cedex 1 - tél. : 03.87.69.01.35 / Fax : 03.87.69.01.37 e-mail : arelor@union-habitat.org — Site : www.arelor-habitat.org