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18 avril 2017

IFRS 16 Contrats de locationConférence IMA

Etat des lieux des principales difficultés rencontrées

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Sommaire

1 Définition d’un contrat de location

2Evaluation initiale de la dette et du

droit d’utilisation

3 Options de transition

4 Autres questions



Définition d’un contrat de location



Définition d’un contrat de location : questions-clés

Non

Non

Non

Le contrat est ou contient un contrat de locationLe contrat ne contient pas

de contrat de location

Oui

Oui

Existence d’un actif identifié ?

Qui contrôle l’utilisation de l’actif ?

Le preneur obtient-il la quasi-totalité des avantages de l’utilisation ?

Explicitement ou implicitement

Physiquement distinct

Sans véritable droit de substitution

« Comment et dans quel but » l’actif est-il utilisé (Quoi, Quand, Où, Combien) ?

► Si utilisation prédéterminée : le preneur exploite-t-il l’actif ou a-t-il dirigé sa

conception ?

► Droits protectifs du fournisseur exclus de l’analyse

Oui

Le preneur dirige-t-il l’utilisation de l’actif ?

2A

1

2B



Critère de l’identification de l’actif loué : rempli

Critère de l’obtention de la quasi-totalité des avantages : rempli pour les servitudes

continues, non rempli pour les servitudes discontinues

Conclusion :

• Servitudes continues : location selon IFRS 16

• Servitudes discontinues : autre type de contrat

Contexte et enjeux

Servitudes sur un terrain

Nature des servitudes limitées dans le temps consenties par le propriétaire d’un terrain

(articles 686 et 688 du Code Civil) :

• Servitudes continues, exemples : canalisation sous un terrain (servitude de

tréfonds), passage des pales d’une éolienne (servitude de surplomb)

• Servitudes discontinues, exemple : droit de passage sur un terrain

Rémunération du propriétaire versée en une fois ou avec des redevances périodiques

Question : ces servitudes constituent-elles des locations selon IFRS 16 ?

Analyse technique à date



Actif clairement identifié dans le contrat : le terrain

Prérogatives du propriétaire attribuées au bénéficiaire de l’AOT : en principe, le

bénéficiaire obtient la quasi-totalité des avantages et décide du mode d’utilisation de

l’actif sous-jacent

Conclusion : l’AOT est une location selon IFRS 16 (sous réserve des clauses

particulières du contrat)

Contexte et enjeux

Autorisation d’occupation temporaire (AOT)

Droit d’occuper le domaine public consenti par une collectivité publique. Durée maximum

de 70 ans

• But : construction d’ouvrages en vue de leur exploitation par le bénéficiaire

• Confère au titulaire, dans certaines conditions et limites, les prérogatives et obligations du propriétaire

• En fin d’AOT, ouvrages à détruire ou à remettre gratuitement à la collectivité publique, selon son choix

• Rémunération constituée par des redevances et par la remise gratuite des ouvrages

Question : l’AOT est-elle une location selon IFRS 16 ?




Comparaison IFRIC 4 et IFRS 16

IFRIC 4Actif

spécifique

Droit d‘utilisation

Droit d’exploiter l’actif ou de contrôler son accès &

droit à une part plus que négligeable de la production

ou Droit à la quasi-totalité de la production et prix spécifique

Location+

IFRS 16Actif

identifiéLocation+

=

=Contrôle de l’utilisation de l’actif

Droit à la quasi-totalité des avantages économiques

et Droit de diriger l’utilisation de l’actif



Selon la définition d’IFRS 16 : le client doit disposer du droit de prendre les

décisions sur l’utilisation de l’actif

Cas du « take or pay » : souvent, condition non respectée

Conclusion : souvent, ce contrat ne contiendra pas de location selon IFRS 16 et

sera qualifié de contrat de service en totalité

Contexte et enjeux


Contrat de « take or pay »

Contrat de « take or pay » où le client a l’obligation de payer un montant spécifié,

qu’il prenne ou non livraison de la quasi-totalité de la production de l’actif

Traitement IFRIC 4 : si le prix par unité de production n’est pas fixe ou n’est pas au

marché le contrat contient une location

Question : la qualification location est-elle confirmée par IFRS 16 ?



Ces contrats sont d’une grande diversité et doivent être analysés au cas par cas, au

regard des critères IFRS 16 :• Quel actif identifié : logiciel, serveur, infrastructure réseau… ?

• Qui a le contrôle de l’utilisation de l’actif : obtention de la quasi-totalité des avantages

économiques et droit de diriger l’utilisation ?

Exemples de critères à prendre en considération : • Avantages économiques : pour un logiciel, caractère exclusif d’une licence ?...

• Droit de diriger l’utilisation de l’actif : pour des serveurs, qui décide de la configuration, de

leur capacité ?... (IFRS 16.E10)

Possibilité de ne pas appliquer IFRS 16 aux actifs incorporels, type licence de logiciel : dans ce cas, traitement selon IAS 38

Contexte et enjeux


Prestations informatiques ou « cloud computing »

Contrats de service d’externalisation informatique, par exemple :• Contrat SaaS (« Software as a Service ») : mise à disposition d’un logiciel à distance

• « Infrastructure as a service » : contenant les logiciels, les serveurs, le stockage…

Question : ces contrats de services informatiques contiennent-ils une location ?



Evaluation initiale de la dette et du droit d’utilisation



Evaluation initiale de la dette de loyers et du droit d’utilisation

Option

d’achat

Loyers

fixes, et

fixes en

substance

Pénalités

de

résiliation

selon

option

Garanties

de valeur

résiduelle

Loyers

variables

sur un

indice ou

un taux

Droit d’utilisation=

Dette de loyers « ajustée »

+ Coûts directs initiaux

+ Paiements d’avance

(-) Avantages reçus du bailleur

+ Coûts de remise en état et

démantèlement selon IAS 37

Dette de loyers=

Valeur actualisée des

paiements locatifs

génère

Si raisonnablement certain

Taux d’actualisation :

Taux implicite du contrat ou taux d’endettement marginal

Loyers

variables

basés

sur le CA

Durée de location

1

2

3



Périodes

optionnelles

postérieures à des

dates de résiliation

Périodes

optionnelles

de renouvellement+

Période

non

résiliable

Durée de la locationIndicateurs économiques du caractère “raisonnablement certain”

+

Preneur raisonnablement

certain d’exercer l’option

de renouvellement

Preneur raisonnablement

certain de ne pas exercer

l’option de résiliation

Indicateurs liés au contrat / au marché Indicateurs liés à l’actif

Actif spécialisé

LocalisationCoûts pour sortir du

contrat / pour obtenir

un nouvel actif

Agencements

réalisés par le

preneur

Conditions financières

pour des périodes

optionnelles

Option

conditionnelle

=Durée



Contexte et enjeux

Rappels sur le bail commercial (1/2)

Généralités

Bail commercial régi par le code de commerce et non par le code civil

Durée du bail minimale de 9 ans

Faculté de résiliation pour le preneur à la fin de chaque période triennale, sans

indemnité à verser au bailleur

• Exceptions : baux à usage exclusif de bureaux, baux de durée supérieure à 9 ans

Loyers fixés librement en début de bail, puis révision plafonnée par la loi

• Révisables en fin de chaque période triennale, mais révision plafonnée par le jeu

de l’indice prévu dans le bail (indices ILC ou ILAT)



Contexte et enjeux

Rappels sur le bail commercial (2/2)

Situation à la fin de la période de 9 ans

Pas de cessation du bail de plein droit

• Cessation du bail du fait d’une demande de congé ou de renouvellement

Cas 1. Initiatives prises par le bailleur ou le preneur avant le terme du bail

• Congé donné par le bailleur avec refus de renouvellement : versement d’une indemnité d’éviction

• Demande de renouvellement du preneur, si refus par le bailleur, paiement de l’indemnité d’éviction

Cas 2. Absence d’initiative : tacite prolongation du bail

• A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail se prolonge tacitement au-delà du

terme fixé par le contrat, selon les clauses et conditions contractuelles du contrat initial

• Durée indéterminée de la tacite prolongation : renouvellement susceptible d’être demandé à tout

moment par le preneur

• Si congé donné par le bailleur : obligation de payer l’indemnité d’éviction, préavis de 6 mois



Pendant la période de 9 ans (IFRS 16.18) :

Période non résiliable : 3 ans

Périodes optionnelles : liées au non-exercice par le preneur de son option de

résiliation en fin de période triennale

Contexte et enjeux

Appréciation de la durée du bail commercial (1/2)

Questions soulevées par un bail commercial selon IFRS 16 :

Quelle est la durée de la location à retenir : le bail prend-il fin au terme des 9 ans ?

Le raisonnement est-il différent en période de tacite prolongation ?




Au-delà de 9 ans, le preneur a-t-il une option de renouvellement exécutoire (« enforceable ») ?

• Vue 1 – Oui, parfois : Droit de refus du bailleur sans vraie substance si indemnité significative

Questions subsidiaires : caractère significatif côté preneur ou bailleur ? en valeur absolue ou relative ?

• Vue 2 – Oui, toujours : Le bailleur ne peut imposer au preneur la fin de la location sans avoir à

verser une pénalité « plus que négligeable » (l’indemnité d’éviction) (IFRS 16.B34)

• Vue 3 – Non, pas d’option : Le bailleur peut refuser le renouvellement même s’il doit payer

une indemnité (B34 non applicable car ne viserait que la période non résiliable hors options et BC 127)

Le raisonnement est-il différent en période de tacite prolongation ?

Le droit à renouvellement et l’indemnité d’éviction étant les mêmes, le raisonnement est similaire

Appréciation de la durée du bail commercial (2/2)Analyse technique à date

Durée raisonnablement certaine Maximum 9 ans

Non (bureaux)

(Indemnité = frais de déménagement) Oui

(Indemnité significative = fonds de commerce)

Emplacements commerciaux ?

Caractère raisonnablement certain de l’exercice de l’option ?

Maximum 9 ans dans tous les cas

Durée raisonnablement certaine ou max 6 mois (préavis en cas de congé) ?



Deux vues selon IFRS 16 en cours de discussion :

• Vue 1 - basée sur l’exemple 13 d’IFRS 16 : paiement à inclure dans le droit d’utilisation.

Amortissement selon IAS 16 – Droit au bail constitutif de la valeur résiduelle du droit

d’utilisation (à réestimer périodiquement)

• Vue 2 - basée sur la prise en compte de la spécificité juridique du droit au bail. Maintien de

l’analyse en immobilisation incorporelle selon IAS 38

Contexte et enjeux

Traitement du droit au bail

Montant payé par le nouveau preneur à l’ancien locataire dans un bail commercial et

constitutif d’un droit légal à des loyers préférentiels et d’un droit au renouvellement du

bail ou à une indemnité d’éviction

Droit cessible à un tiers dans le cadre d’une cession de fonds de commerce

Traitement fréquent en IAS 17 (avec toutefois des diversités en pratique) :• Immobilisation incorporelle distincte selon IAS 38

• Actif à durée indéfinie non amorti car faculté de renouvellement du bail commercial

Question : l’analyse est-elle remise en cause par IFRS 16 ?




Taux d’actualisation - définitions

OU

Taux d’intérêt implicite du contratsi facilement déterminable

Taux que le preneur obtiendrait pour

financer la valeur du droit d’utilisation

avec une durée, des garanties et dans un

environnement économique similaires

Taux d’endettement marginal du preneur



Non, les techniques d’évaluation fondées sur des estimations et des hypothèses

significatives ne sont pas compatibles avec le concept d’un taux « facilement

déterminable »

La difficulté de détermination du taux implicite, particulièrement dans le cas d’un actif

avec une valeur résiduelle significative, est identifiée par l’IASB (IFRS 16. BC 161)

Contexte et enjeux

Détermination du taux d’intérêt implicite du contrat

La valeur actualisée des paiements de loyers doit être calculée à l’aide du taux d’intérêt

implicite du contrat de location lorsqu’il est facilement déterminable (IFRS 16.26).

A défaut, le preneur doit utiliser son taux d’endettement marginal

Question : le preneur peut-il déterminer le taux implicite d’un contrat de location sur la

base d’estimations et d’hypothèses (évaluation interne ou évaluateurs externes) ?




Non a priori, toutefois le taux marginal d’endettement de la mère pourrait être utilisé

comme point de départ et être ajusté notamment des éléments suivants :

• Différence de risque de crédit de la filiale

• Prise en compte de l’environnement économique de la filiale : devise, taxes, autres

réglementations,…

Contexte et enjeux

Taux marginal – Financement groupe centralisé

Selon IFRS 16, si le preneur ne peut pas aisément déterminer le taux d’intérêt implicite

du contrat de location, il utilise son taux marginal d’emprunt (IFRS 16.26)

Cas d’un financement groupe centralisé : filiale n’ayant pas de fonction trésorerie

propre, gestion de tous les financements centralisée au niveau du groupe

Question : dans ce cas, est-il possible d’utiliser le taux marginal d’endettement de la

maison mère pour les filiales ?




Selon IFRS 16.B33 :

• Le preneur peut être tenu de payer au bailleur des coûts administratifs qui ne transfèrent pas des

biens ou services

• Coûts incorporés à la rémunération globale du contrat et répartis sur ses composantes, en

particulier une composante location

Nature fixe ou variable des remboursements de frais ?

• Vue 1 : montants non spécifiés dans le contrat (et non liés à un indice ou un taux) donc nature

variable : paiements exclus

• Vue 2 : qualifiés de fixes en substance ou variables en fonction d’un indice : paiements inclus

Contexte et enjeux

Remboursements de frais au bailleur

Preneur tenu de rembourser certaines catégories de frais au bailleur

• Exemples : taxes (impôt foncier…), primes d’assurance

Selon IAS 17 : remboursements exclus des paiements liés à la location

Question : cette solution est-elle aussi retenue par IFRS 16 ?

Enjeu : inclusion dans la dette de loyers et dans le droit d’utilisation




Options de transition



Transition contrats de location simple : preneur

Choix de l’option de

transition

Approche

rétrospective totale

Exemptions de faible

valeur / courte durée ?

Application de la

nouvelle définition aux

contrats en cours ?

IAS 8

Approche modifiée

(rattrapage cumulatif)

Allègements

Exclusion durée restante < 12 mois

Impairment = contrat onéreux

Exclusion des coûts initiaux …

Dette de loyersPaiements résiduels

Taux endettement au 1/1/2019

Droit d’utilisationOption 1 : Calcul rétrospectif

Option 2 : Dette +/- ajustements

2018

IFRS 16

2019

IFRS 16

2019

IFRS 16

2018

IAS 17

Contrats à retraiter ? Modalités d’application d’IFRS 16 ?



Transition IFRS 16 (IFRS 16.C19) : décomptabilisation à la date de 1ère application des

aspects favorables ou défavorables précédemment reconnus, en contrepartie du droit

d’utilisation – Pas d’impact sur le goodwill

Approche rétrospective totale – nouveau contrat de location à la date du PPA

• Taux d’actualisation : celui déterminé à la date du PPA et non à l’origine du contrat

Approche rétrospective modifiée :

• Taux d’endettement marginal à la date de 1ère application pour le calcul de la dette et

du droit d’utilisation

Contexte et enjeux

Contrats issus d’un regroupement d’entreprises (PPA)

Comptabilisation des contrats de location via un PPA (IFRS 3.28B) :• Dette de loyers : mesurée comme si les contrats acquis étaient des nouveaux contrats de

location en date d’acquisition

• Droit d’utilisation : égal à la dette, puis ajusté de l’aspect favorable ou défavorable du contrat

Question : quels sont les impacts de ces dispositions à la date de transition ?




A priori non, toute information comparative additionnelle doit être conforme aux IFRS

(IAS 1.38C), or IFRS 16.C7 interdit de retraiter l’information comparative dans ce cas

Principe de conformité aux IFRS des informations figurant en annexe rappelé par

l’AMF (recommandations 2016)

Solutions alternatives en discussion : • Information sectorielle IFRS 8 si information comparative dans le reporting interne

• Présentation en dehors des comptes (communiqués, présentations analystes)

Toutefois, des difficultés d’application se posent pour déterminer l’information

comparative retraitée selon la méthode modifiée : options et allègements, taux

d’actualisation à retenir

Contexte et enjeux

Approche rétrospective modifiée : chiffres comparatifs

IFRS 16.C7 interdit de retraiter l’information comparative (qui reste présentée selon

IAS 17) lorsque le preneur choisit d’appliquer la méthode rétrospective modifiée

Question : est-il possible de présenter cette information comparative dans les notes

annexes (IAS 1.17c et IAS 1.31) ?




Autres questions



Chez le bailleur intermédiaire

Comptabilisation de 2 contrats séparés :

Contrat de location principal (preneur) :

● exemption pour les actifs de faible valeur non

applicable (B7)

Contrat de sous-location (bailleur) :

● classement du contrat de sous-location sur la

base de l’actif « droit d’utilisation » issu du

contrat de location principal

Bailleur principal

Preneur initial /

Bailleur intermédiaire

Sous-locataire

Sous-locations

=> Davantage de sous-locations

analysées en location-financement

chez les bailleurs intermédiaires



Sans incidence au niveau des comptes consolidés du groupe car les locations

intragroupes sont éliminées, mais des décisions à prendre si :

• preneur et bailleur appartiennent à des secteurs différents pour la présentation de

l’information sectorielle IFRS 8

• un sous-groupe « preneur » présente des comptes consolidés stand-alone ou un

preneur applique les IFRS localement

Contexte et enjeux


Contrats de location ou sous- location intragroupes

Location et sous-location intragroupes, sources de dissymétrie comptable

• Cas où la location ou la sous-location est analysée par le bailleur comme une location simple :

absence de symétrie entre l’immobilisation du bailleur (ou le droit d’utilisation) et la dette de

loyers du preneur

• Cas où la location ou la sous-location est analysée comme une location-financement par le

bailleur : dissymétrie limitée à l’inégalité éventuelle entre la créance du bailleur et la dette du

preneur

Question : comment traiter ces dissymétries ?



Analyse similaire en IFRS 16

Néanmoins : différence entre le paiement et la juste valeur initiale traitée en tant que

complément du coût du droit d’utilisation

Contexte et enjeux

Dépôt de garantie

Dépôt payé par le preneur au bailleur en garantie de son engagement, remboursable

en fin de location, sans intérêts

Solution IAS 17 pour le preneur (location simple) :

• Dépôt = prêt autonome par rapport à la location (Actif financier - IAS 39)

• Différence entre le paiement du dépôt et la juste valeur initiale comptabilisée en charge constatée

d’avance et étalée en tant que complément de loyer sur la durée du contrat de location

Question : IFRS 16 modifie-t-elle cette analyse ?




IFRS 16

Autres difficultés d’application d’IFRS 16

IFRS 16 vs

IAS 38

Impôts

différés

Exemption

IAS 12

Activités

prédéterminées

Tests de

dépréciationObligation

démantèlement /

maintenance

Quasi-totalité

des avantages

économiques

Taux implicite

et IFRS 16.15



Questions ?

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