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GUIDE DU BAILLEUR

ÉDITION2018

Guide du Bailleur Directeur de la publication : Jean-Charles PITEAUElaboré conjointement par la caisse d’Allocations familiales de la Haute-Garonne et l’Adil de la Haute-GaronneConception graphique : Communication Caf de la Haute-Garonne / FS

Crédits photos : AdobeStock©K.Villalon - Alcelvision - C.Jossé - PuntoStudioFotoAG - PhotoComptoir - G.Duris -A.Tauzin - I.Bartussek - Ungermedian - Monet - MarieSacha - Hanahiki - StudioM - Milamon0 - Animaflora - Stock-PhotoPro - MonkeyBusiness - Aytuncoylum - Nomad Soul - Brad - F.Krawen - O.LeMoal - Pixarno - PatryssiaEdition : Imprimerie Caf de la Haute-Garonne - Janvier 2018

Guide du bailleur 2018 > 1

Un guide du bailleur : pourquoi ?

Ce guide a pour ambition de transmettre au propriétaire d’un logementdes clefs, des repères, des bonnes pratiques qui lui donneront de l’auto-nomie dans la relation administrative qu’il entretiendra avec son locatairemais aussi avec sa Caf et d’autres organismes.

Il s’agit notamment d’expliquer à un bailleur qui souhaite, pour la premièrefois, mettre un logement en location, quelles étapes il doit suivre, quelsdocuments il doit remplir ou quels services publics il doit prévenir notammentsi son locataire bénéficie d’une aide pour financer son loyer ou si il y a unimpayé de loyer.

Il lui faut ainsi avoir un minimum de connaissances sur les aides au logementproposées par la Caf, sur les critères minimum d’habitabilité du logement(surface, état du logement) sur les circuits d’alerte en cas d’incident depaiement du loyer, sur les principales dispositions de la réglementation enmatière de location.

Pour faciliter la lecture de ce guide, celui-ci a été découpé en trois grandesparties « chronologiques » : que faut-il savoir et entreprendre avant delouer, que faut-il communiquer pendant la location, que faut-il prévoir oumettre en œuvre à la fin du bail.

Ainsi, dès lors que les relations entre bailleur, locataire et caisse d’Allocationsfamiliales seront simplifiées, clarifiées et finalement sereines, nous espéronsque l’appréhension de mettre son logement en location sera amoindrie. Cette clarification des procédures, des relations, des informations devraientcontribuer à faciliter l’accès à un logement décent pour les locataires.

2 > Guide du bailleur 2018

Avant la location> Quel type de location puis-je proposer ou accepter ? . . . . . . . . . . . .4> Quelles conditions doit remplir mon logement pour être mis en location ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .7

> Quelles aides puis-je demander pour l’amélioration de mon logement ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11

> Quelles précautions prendre pour prévenir d’éventuels impayés de loyer ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12

> Comment formaliser le bail et l’état des lieux ? . . . . . . . . . . . . . . . . .14> Qui contacter pour avoir plus d’information ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .17

Pendant la location> Quelles sont mes obligations ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20> Que dois-je communiquer à la Caf ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22> A quelles aides le locataire peut-il prétendre ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23> Mon locataire ne paie plus son loyer : que faire ? . . . . . . . . . . . . . . . . .28> Que faire en cas de litige ? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33

A la fin de la location> Le renouvellement du bail . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35> Le congé . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37> Le départ du locataire . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38

Annexes> Les adresses utiles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .41> Exemple de plan d’apurement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .42> Extraits de la loi du 6 juillet 1989 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .43> Décret du 30 janvier 2002 sur la décence du logement . . . . . .46> Grille d’auto-évaluation de la décence d’un logement . . . . . . . . . .48> Lexique . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49

Sommaire

Avant la location

Avant la location


La location videLa location vide désigne la locationd’un bien immobilier non meublé,soumis à la loi du 6 juillet 1989. Le bail, pour une résidence principale,est conclu pour une durée de trois ansau minimum, tacitement reconductiblepour une nouvelle durée de trois années.Lorsque le bailleur est une personnemorale, la durée du contrat est de 6 ans(sauf SCI familiale). Quand un événement précis justifieque le bailleur ait à reprendre le localpour des raisons professionnelles ou familiales, les parties peuvent conclureun contrat d’une durée inférieure àtrois ans mais d’au moins une année.Le contrat doit mentionner les raisonset l’événement invoqués. Le bailleurdoit confirmer, deux mois au moinsavant le terme du contrat, la réalisationde l’événement. Dans les autres cas, ledélai de préavis applicable à la non reconduction du bail est de trois moislorsqu’il émane du locataire et de sixmois lorsqu’il émane du bailleur. Toutefois, sous certaines conditions, lelocataire peut bénéficier d’un préavisréduit à un mois.

La location meubléeUne location est meublée lorsque le logement (maison, appartement,chambre...) est garni d’un mobilier ennombre et en qualité suffisant pourpermettre la vie courante dont la listeest fixée par le décret n°2015-981 du31 juillet 2015 : lit ou canapé, table,chaises, luminaires, volets ou rideauxdans la chambre, plaque de cuisson oucuisinière, réfrigérateur, ustensiles decuisine, assiettes, couverts, verres, etc.Un inventaire doit donc être dressé.Toute personne qui loue un logementmeublé doit bénéficier d’un bail d’unedurée d’un an. A son expiration, ce bailest tacitement reconduit pour un an.

Quel type de location puis-je proposer ou accepter ?

Néanmoins, lorsque la location estconsentie à un étudiant, la durée dubail peut être réduite à neuf mois.Dans ce cas, la clause de reconductiontacite est inapplicable. Le bailleur quisouhaiterait modifier ou ne pas renou-veler le bail doit informer le locataireavec un préavis de trois mois. Il doitmotiver son refus de renouvellementdu bail, soit par sa décision de repren-dre ou de vendre le logement, soit parun motif légitime et sérieux, notam-ment l’inexécution par le locataire del’une des obligations lui incombant.

Attention ! Est considérée commechambre tout logement (y

compris en hôtel) composé d’unepièce unique et ne comportantpas de WC à l’intérieur. Sur l’at-testation de loyer, le bailleur doitdonc mentionner qu’il s’agit d’unechambre uniquement s’il loue unechambre dans un logement qu’iloccupe.

La colocationLa colocation consiste à partager un logement à plusieurs (au moins deuxpersonnes), chacun étant signataired’un contrat de location avec le mêmepropriétaire. La colocation correspond donc : b soit à la co-signature d’un même bailpar plusieurs occupants d’un mêmelogement (colocation solidaire).Dans ce cas, chaque colocataire estresponsable solidairement du paie-ment de la totalité du loyer et detoute somme due au bailleur(charges, réparations locatives). Lasolidarité joue pendant la durée dubail. Au départ d’un colocataire, lasolidarité se poursuit pendant maxi-mum 6 mois, sauf avenant au bailéteignant la solidarité dés lors qu’unnouveau colocataire remplace celuiqui est parti.

Dans ce type de colocation, l’espaceprivatif ne peut pas avoir une superficieinférieure à 9 m2.

Avant la location


Avant la location


b soit à la signature de plusieurs bauxpar au moins deux personnes consti-tuant des foyers distincts mais occu-pant le même logement. Dans ce cas,les colocataires ne sont pas solidairesdu non paiement du loyer d’un autrecolocataire. Chacun doit répondreaux obligations prévues dans son bailet payer la somme indiquée. En l’espèce, l’espace privatif ne peut pasavoir une superficie inférieure à 14m2.

Attention ! Quel que soit le type debail établi, (individuel ou

solidairement responsable, lebailleur doit indiquer précisémentle nombre de colocataire, la partde loyer acquittée par chacun etla sur face globale du logementsur l’attestation de loyer que voslocataires vous demandent decompléter.

La sous-location Le locataire ne peut sous-louer le logement qu’avec l’accord écrit dubailleur, y compris sur le prix du loyer.Le prix du loyer des locaux sous-louésne peut excéder celui payé par le locataire principal. En cas de cessationdu contrat principal, le sous-locatairene peut se prévaloir d’aucun droit àl’encontre du bailleur, ni d’aucun titred’occupation. La sous-location peutêtre partielle ou totale.

Attention !Le locataire en titre quisous-loue tout ou partie

de son logement ne peut plus prétendre à l’ALS (Allocation loge-ment sociale).

Avant la location


Il doit être en conformité avec certainesnormes et obligations de sécurité et desalubrité. En effet, selon la Loi SRU du 13 décembre2000 (Art.187), vous êtes tenu(e) de remettre au locataire un logement dé-cent ne laissant pas apparaître de risquesmanifestes pouvant porter atteinte à lasécurité physique ou à la santé et dotédes éléments de confort le rendantconforme à l’usage d’habitation.

Qu’est-ce qu’un logement décent ? Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002(lire page 46).

1 C’est un logement qui respecte lesconditions relatives à la salubrité :

b le logement ne doit pas être frappéd’un arrêté d’insalubrité ou de péril,(dans ce cas, il ne peut être loué) ;

b le logement ne doit pas être inhabitablepar nature (cave, garage, combles…)et doit se conformer au règlement sanitaire départemental.

2 C’est un logement qui répond auxconditions relatives à la sécurité età la santé :

b le gros œuvre, la couverture, les escaliers et les balcons doivent êtreen bon état ;

b les canalisations et revêtements nedoivent pas présenter de risque pourla santé ;

b les branchements de gaz, d’électri-cité, de chauffage et d’eau chaudedoivent être en conformité avec lesnormes de sécurité et en bon étatd’usage ;

b la ventilation et l’éclairage natureldoivent être suffisants.

Quelles conditions doit remplir monlogement pour être mis en location ?

Avant la location


3 C’est un logement qui respecte lesnormes minimales d’habitabilité.

La superficie doit être au moins égale à : b 9 m2 pour une personne seule ;b 16 m2 pour deux personnes (+ 9 m2

par personne supplémentaire) ; b 70 m2 pour huit personnes et plus ; b en outre, le logement doit comporter

au moins une pièce de 9 m2 et 2,20mètres de hauteur, soit un minimumde 20 m3.

4 C’est un logement qui présente leséléments d’équipement et deconfort suivants :

b installation complète permettant unchauffage normal ;

b installations d’eau potable et d’éva-cuation des eaux usées correctes sansrisque de refoulement ni d’odeur ;

b cuisine ou coin cuisine avec évier(avec eau froide et chaude) ;

b installation sanitaire intérieure au lo-gement comprenant un WC et unéquipement de toilette comportantdouche ou baignoire (avec eauxfroide et chaude) ;

b pour les logements d’une seulepièce, l’installation sanitaire peut selimiter à un WC extérieur au loge-ment mais situé dans le même bâti-ment et facilement accessible ;

b réseau électrique suffisant pourl’éclairage et le fonctionnement desappareils ménagers courants.

Que se passe t-il si le logement n’est pas décent ? Lorsqu’un logement non décent estsignalé à la Caf (par le locataire, lesservices sociaux...), un circuit est misen place :

1 Envoi d’une fiche d’auto-diagnosticau locataire et au bailleur qui doi-vent la renvoyer à la Caf.

2 Envoi d’un courrier au bailleur et aulocataire les informant de leursdroits et obligations et notammentdu risque de suspension du verse-ment de l’aide au logement.

3 Dés réception de la fiche d’auto-diag-nostic, établissement d’un pré-diag-nostic pour définir si les « désordres »relèvent de l’insalubrité ou de la nondécence.

4 En cas d’insalubrité, la Caf reçoitl’arrêté préfectoral : le loyer cessed’être dû et le propriétaire estcontraint de reloger ou d’héberger,à ses frais, le locataire plaignant. LaCaf ne verse plus l’aide au logement.

5 Si la non-décence est avérée, le pro-priétaire est informé par la Caf del’existence d’aides publiques pourréaliser les travaux et les lieux où ilpeut se renseigner. Il a 18 mois maxi-mum pour faire réaliser les travaux etl’ALS ou l’ALF est suspende maisconservée par la Caf. Si le bailleurréalise les travaux dans les délais qui

Avant la location


lui ont été impartis, l’aide qui a étéconservée lui est versée en totalité.S’il ne réalise pas les travaux, elle estdéfinitivement perdue.

6 Au terme des 18 mois, le maintiendes aides au logement peut être au-torisé à titre exceptionnel par la Cafsous certaines conditions (exemple :lorsque la mise en conformité est encours, lorsque le locataire a entreprisdes démarches judiciaires devant letribunal d’Instance afin d’exiger laréalisation des travaux ou lorsqu’ilest en attente d’un logement social.

En dehors de ces situations, l’aide estdéfinitivement perdue pour le bailleurau terme des 18 mois et le locatairedoit reprendre l’intégralité du paiementdu loyer.

En cas de litige, le locatairepourra-t-il suspendre le paiement du loyer ? Non, le locataire sera obligé de payerle loyer et les charges récupérablesselon les termes convenus dans lecontrat de bail. Même partiel, le défautde paiement des loyers est une causede résiliation du bail. Depuis la loi du24 mars 2014, le locataire peut saisirla Commission départementale deconciliation pour faire reconnaître lanon-décence de son logement.

Cependant, une fois toutes les formesde recours amiables épuisées, le loca-taire pourra se faire autoriser judiciai-rement par le juge du Tribunald’Instance à verser le paiement duloyer sur un compte bloqué à la Caissedes dépôts et consignations tant que lepropriétaire n’a pas exécuté ses obliga-tions (Loi 89-462 du 6 juin 89 « desrapports entre bailleurs et locataires »Art 20-1, modifié par la loi n°2007-290du 5 mars 2007). Il pourra obteniraussi du juge un délai d’exécution destravaux et/ou une pénalité attachée encas de non respect de délai et/ou unediminution de loyer ainsi que des dom-mages et intérêts.

Avant la location


Faut-il faire réaliser desdiagnostics du logement à louer ?Oui, effectivement, lors d’une locationvide ou meublée, le bailleur doit remettre à son locataire des diagnosticsimmobiliers lors de la signature ducontrat de bail qui sont regroupés ausein du dossier de diagnostic technique(DDT).

Ces diagnostics sont les suivants : b l’état des risques naturels et techno-logiques (ERNT) qui indique si le logement se situe ou non dans un périmètre d’exposition à un ou plu-sieurs risques ;

b le diagnostic de performance énergé-tique (DPE) qui renseigne sur le degréd’isolation thermique du logement etsur les charges prévisionnelles dechauffage ;

b le constat des risques d’exposition auplomb (CREP) qui indique si les revê-tements du logement contiennent ou non du plomb. Ces diagnosticsdoivent donc être réalisés en amontpar des organismes ou entreprisesagréés, idéalement avant même lepassage de l’annonce, puis remis aulocataire au moment de la signaturedu bail ;

b le métrage du logement ;b un diagnostic amiante selon l’année

de construction ;b à compter du 1er juillet 2017 et au

plus tard en janvier 2018, un diag-nostic électrique et gaz.

Avant la location


Les Subventions de l’Anah(Agence nationale de l’habitat)

L’Anah a pour mission de promouvoir ledéveloppement et la qualité des loge-ments privés. Elle apporte une aide fi-nancière aux locataires et propriétairesbailleurs ou occupants, sous certainesconditions, pour la réalisation de travauxd’amélioration de leur logement. En tantque propriétaire bailleur privé, après travaux, vous vous engagez à louer le logement pendant 9 ans minimum.

Quels travaux peuvent être financéspar cette subvention ? b Travaux d’amélioration de l’habitat

en matière de sécurité, de salubrité,d’équipement, d’accessibilité etd’adaptation aux personnes âgées ouhandicapées ;

b Transformation de locaux non affec-tés à l’habitation en logement (dèslors que ces logements sont utilisés àtitre de résidence principale) ;

b Travaux qui permettent d’économiserl’énergie et d’améliorer l’isolationphonique ;

b Travaux réalisés dans les parties priva-tives ou communes des immeubles.

Pour quel logement ?Le logement doit avoir plus de 15 ans etêtre la résidence principale du locataire.

Action LogementAction Logement a notamment pourobjectif d’accompagner les salariésdans leur parcours résidentiel. Il pro-pose une gamme de produits quis’adressent aussi bien aux locatairesqu’aux propriétaires bailleurs.

SOLIHASoliha est le premier réseau associatif auservice de l’habitat en France. Il a pourobjectif d’améliorer et de réhabiliterl’habitat pour assurer des conditions devie décentes pour tous, lutter contre la crise du logement et favoriser la cohésion et la mixité sociale sur le territoire urbain comme rural. Les 197associations et organismes Pact sontreconnus services sociaux d’intérêt général et peuvent accompagner lesbailleurs et locataires dans la réalisationde leurs projets habitat. Leur action est orientée dans quatre directions : 1 La réhabilitation accompagnée ;

2 L’accompagnement des personnes ;

3 La gestion locative sociale ;

4 La production d’habitat d’insertion.

Quelles aides puis-je demander pourl’amélioration de mon logement ?

Avant la location


Vérifier la solvabilité du futur locataireVérifiez que les ressources de votre locataire lui permettent de supporter leloyer et les charges en lui demandantses dernières fiches de paie et son dernier avis d’imposition, ou à défautsa dernière déclaration fiscale. Infor-mez-le du niveau prévisionnel descharges qui lui incomberont. Les documents qui peuvent être demandés sont désormais limitative-ment énumérés (Décret n° 2015-1437du 5 novembre 2015) : bulletins de salaire, avis d’imposition, contrat detravail, dernière quittance de loyer, etc.

Demander qu’un proche se porte « caution » La personne qui se porte caution (désignée sous le terme « la caution »)a la même fonction que l’assurance deloyers impayés : il doit payer les loyers,les charges et les dégradations loca-tives en cas de défaillance du locataire.C’est souvent un proche, un ami ou unparent du locataire.

La caution doit remplir et approuverpar sa signature un formulaire qui dé-finit l’étendue de ses obligations depaiement du loyer en cas de défail-lance du locataire ainsi que la durée deson engagement. Une fois l’acte decaution signé, la caution est engagée. Si le locataire vient à ne plus payer, lebailleur pourra la solliciter à sa placeimmédiatement s’il s’agit d’une cautionsolidaire, après recours formel contre le locataire s’il s’agit d’une cautionsimple. Des modèles de caution sont disponibles sur Internet ou vendus dansle commerce. Il n’y a pas de cumul possible avecl’assurance impayé de loyer sauf pourun étudiant ou apprenti.

Quelles précautions prendre pour prévenir d’éventuels impayés de loyer ?

Avant la location


Souscrire une assuranced’impayés de loyerVous pouvez vous assurer contre lesimpayés de loyers : b Le dipositif Visale (Action Logement)

est gratuit et s’adresse au moins de 30ans ou au plus de 30 ans nouvelle-ment embauchés depuis moins de 6 mois. La garantie porte sur les 3 premières années de loyers. La demande est faite en ligne par le locataire ou par le propriétaire.

b En vous adressant à l’assureur devotre choix et selon les conditionsproposées par celui-ci.

Renseignez-vous auprèsdes professionnels etcomparez les coûts et mo-

dalités de prise en chargequi vous sont proposés. Si vous avezpris la précaution de souscrire une assurance contre les impayés de loyer,vous ne pouvez pas demander la cau-tion d’un tiers aux locataires, sauf s’ils’agit d’un étudiant ou d’un apprenti.

Avant la location


Un bail écritIl doit être conforme à un modèle typedepuis la loi 24 mars 2014 (décretn°2015-587 du 29 mai 2015) et doitcomporter une notice d’information(arrêté du 29 mai 2015).Le bail, ou contrat de location, est undocument essentiel pour le propriétairecomme pour le locataire. En précisantclairement les droits et obligations dechacun, il favorise les bonnes relations.Le bail peut être établi directemententre le propriétaire et le locataire surpapier libre, éventuellement avec l’aided’un professionnel (agent immobilier,huissier, avocat). Les frais d’agence pourle locataire sont réglementés (décretn°2014-890 du 1 août 2014). Le baildoit être fait en autant d’exemplairesqu’il y a de parties.

En cas d’absence de bail, une location verbale reste, en principe,valable, mais cette situation crée

de nombreuses difficultés et neprofite pas au propriétaire qui ne

pourra pas invoquer la nullité du bailpour demander au locataire de quitterles lieux ou augmenter le loyer.

Un état des lieux conforme àprécis selon un modèle type(Décret n°2016-382 du30 mars 2016)L’état des lieux, est un documentcontradictoire qui décrit le logementloué pièce par pièce, ainsi que les équi-pements qu’il comporte. La loi a renduobligatoire son établissement en débutet en fin de location afin d’éviter deslitiges au départ du locataire. Lors del’état des lieux d’entrée établi par unprofessionnel immobilier, il sera facturéau locataire en fonction d’un montantplafond défini par décret (décretn° 2014-890 du 1er août 2014). L’étatdes lieux permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de lalocation et de déterminer, en cas deréparations nécessaires, celles qui incombent au propriétaire ou au loca-taire. C’est après comparaison des deux

Comment formaliser le bail et l’état des lieux ?

Avant la location


états des lieux que le propriétaire resti-tue au locataire son dépôt de garantie,déduction faite le cas échéant des dégradations dont le locataire pourraitêtre tenu responsable et des sommesrestant dues. Il doit être établi avec minutie à l’entrée des lieux entre le locataire et le propriétaire puis joint aucontrat de location. En cas d’absence d’état des lieux, lebailleur devra faire la preuve que les dé-gradations qu’il invoque, éventuelle-ment, en fin de bail, sont dues à la fautedu locataire. La vétusté est prise en compte selonune grille prise en référence.

Faire signer le bail par un ou plusieurs locatairesb Pour un couple marié, quel que soit

le régime matrimonial, la signatured’un seul conjoint engage l’autre. Lesépoux sont automatiquement cotitu-laires du bail, et ce, même si lecontrat n’a été consenti qu’à un seuldes deux époux ou encore si le baila été signé avant le mariage (dans cecas, le locataire doit le porter à laconnaissance du bailleur). De plus,cette co-titularité perdure même si lecouple se sépare.

b Pour un couple « Pacsé » ou enconcubinage, seul celui qui a signé lebail est titulaire du contrat. Dans cecas, les locataires ont la possibilité deformuler une demande conjointe de

cotitularité. En cas de cotitularité,chacun d’entre eux peut être tenu aupaiement de la totalité du loyer, descharges et de toute somme due aubailleur, jusqu’à la dissolution du Pacs.

b Pour un couple en union libre : la signature des deux vaut colocation. Encas de signature d’un seul bail, seulcelui qui a signé est titulaire du bail.

Souscrire une assurancemultirisque habitationLes locataires ont une obligation légalede s’assurer et de produire l’attestationannuelle au bailleur. Pour toutes les locations, le locataireest obligé de s’assurer contre lesrisques dont il doit répondre en sa qualité de locataire. Les garanties seprésentent généralement en deux volets : le premier protège votre loge-ment et son contenu, l’autre couvrevotre responsabilité civile. En complé-

Avant la location


ment des garanties de base contre l’in-cendie, le vol, le dégât des eaux, lesdégâts causés par la tempête, la grêle,la neige, etc., les assureurs proposentune garantie en responsabilité civile quicouvre les conséquences pécuniairesdes sinistres pour lesquels l’assuré voitsa responsabilité engagée. En cas de défaut d’assurance, le bail-leur peut souscrire pour le compte dulocataire une assurance aux frais de cedernier et à ses frais. Il peut aussi fairejouer la clause résolutoire du bail pourdéfaut d’assurance.Le bailleur est obligé aussi de souscrireune assurance non occupant.

Demander un dépôt de garantieLe propriétaire demande en principe leversement du dépôt de garantie dès lasignature du bail. Le montant du dépôtde garantie ne peut être supérieur à unmois de loyer en location vide, deuxmois en meublé.Le bailleur est en droit d’encaisser lechèque immédiatement. Le locataires’acquitte du premier mois de loyer aujour de l’entrée dans les lieux.

à retenir ! Le montant du dépôt degarantie ne peut être su-

périeur à un mois de loyer en lo-cation vide, deux mois en meublé.

Avant la location


L’Adil de la Haute-GaronneL’Adil (Agence Départementale d’Infor-mation sur le Logement) est un orga-nisme sous convention avec le Ministèreen charge du logement qui informe etconseille gratuitement sur tous les domaines du logement. Son rôleconsiste notamment à guider les parti-culiers dans leurs projets sans agir à leurplace. En matière de logement, l’Adilpropose des conseils complets sur : b les financements (prêts, aides, etc.) ;b la fiscalité (impôts locaux, avantages

fiscaux, etc.) ;b les contrats (de vente, de construction,

etc.) ;b les assurances ;b les relations avec les professionnels

de l’immobilier (notaires, architectes,syndics, etc.) ;

b la location (baux, loyers, charges, ré-parations locatives, démarches, etc.) ;

b la copropriété (charges, participationaux assemblées générales, etc.) ;

b les offres (de logements, de terrains).

Le rôle de l’Adil consiste également àaccompagner la mise en œuvre despolitiques publiques en matière de logement. Elle exerce ses missions entoute neutralité, indépendance et objectivité.

La chambre syndicale des propriétaires et des copropriétaireIl existe au moins une chambre syndi-cale de propriétaires par département.Elle sont toutes affiliées à l’Union na-tionale de la propriété immobilière(Unpi). Cette association de proprié-taires a pour pour objet de : b conseiller, accompagner et informer

ses adhérents en matière de propriétéimmobilière, de copropriété, de loca-tion (habitation, commerciale ouprofessionnelle) dans toutes leurs dé-marches et activités de propriétaireou copropriétaire ;

b aider ses adhérents à gérer leur patri-moine, à comprendre et vérifier lescomptes de copropriété, à rédigerdes baux ou courriers, à établir lesdéclarations fiscales… ;

b proposer des documents types (bauxde location, lettre de congés, etc).

Qui contacter pour avoir plus d’information ?

Avant la location


La chambre départementaledes huissiers de justiceCet organisme précise le rôle et lechamp d’intervention des huissiers. Il propose des annuaires qui vous permettront de contacter l’huissier devotre choix.

L’huissier de justiceL’huissier de justice est un offi-cier public et ministériel exerçant

une profession libérale réglemen-tée. Il a seul qualité pour exécuter lesdécisions de justice et délivrer desactes. Au centre de nombreux conflitsprivés, l’huissier de justice met sescompétences au service du particulier.Il veille au respect des règles dans denombreux domaines du quotidien etaccompagne le citoyen dans les évène-ments majeurs de sa vie. En matière derapport locatif, l’huissier de justicepeut guider le particulier dans la rédac-tion du bail (délivrance de congés, étatdes lieux, recouvrement des loyers).

Dans le cadre du suivi d’une procé-dure d’expulsion, il garantit les droitsrespectifs du bailleur et du locataire. En matière d’impayé de loyer, l’huissiergradue son intervention, du recouvre-ment amiable jusqu’à la procédure judiciaire simple et rapide. Un particu-lier peut demander à un huissier dejustice d’établir un constat à tout moment. Le constat d’huissier est unélément de preuve préalable à toutedémarche en justice.

Sur la Toile Ces organismes sont pré-sents sur Internet. Pouravoir accès à leurs infor-

mations et connaître les coordon-nées de leurs instances dansvotre département, consultez : > www.anil.org > www.unpi.org> www.huissier-justice.fr

Pendant la location

Pendant la location


La gestion courante du logement louéQuelle que soit le type de location quevous adoptez, la gestion courante d’unlogement loué comporte principale-ment : b les grosses réparations et celles dues

à la vétusté (les menues réparations etréparations d’entretien courant sont duressort du locataire - voir ci- contre) ;

b les actions de relance auprès du locataire en cas d’impayés ;

b la transmission gratuite d’une quit-tance à la demande du locataire, encontrepartie du paiement de sonloyer ;

b la déclaration de vos revenus tirés dela location (dans votre déclaration derevenus) ;

b les formalités pour signaler tout chan-gement de locataire au service desimpôts sous peine d’être tenu(e) res-ponsable du paiement de la taxed’habitation ;

b le signalement à la Caf du change-ment de locataire ou l’impayés deloyers.

La répartition des charges locativesLes charges locatives sont des dépenses,que le propriétaire paie et dont il demande le remboursement au locataire.

Les charges locatives sont : b les dépenses d’entretien : le ménage

des parties communes, l’entretien desespaces verts, l’éclairage des partiescommunes., etc. ;

b les menues réparations ; b les services dont le locataire profite

directement, tels que la taxe d’enlè-vement des ordures ménagères. Cettetaxe figure sur l’avis de taxe foncièreque reçoit le propriétaire. Générale-ment, il en demande le rembourse-ment en dehors de la provisionmensuelle.

Quelles sont mes obligations ?

Pendant la location


Si le locataire est responsable de l’entre-tien et des petites réparations du loge-ment, le propriétaire doit supporter lesréparations plus importantes. Ainsi, s’ilfaut remplacer le joint d’un robinet, c’estle locataire qui doit s’en charger. Si, enrevanche, il faut changer le robinet, c’estau propriétaire de s’en occuper.

Si l’immeuble est en copropriété, l’en-tretien et les réparations des partiescommunes sont prises en charge par le syndicat des copropriétaires et lesdépenses correspondantes sont factu-rées par le syndic au copropriétaire.Or, certaines dépenses sont relatives àl’utilisation des parties communes etaux services dont profite directementle locataire (concierge, ascenseur, ménage, entretien espace vert, éclai-rage collectif, etc.). Ces dépenses peu-vent être répercutées par le propriétairesur le locataire. A l’inverse, les chargesqui incombent uniquement au proprié-taire, comme les honoraires du syndic,ne sont pas récupérable sur le locataire.

Une fois par an, l’arrêté des comptesde la copropriété est votée par l’assem-blée générale et le syndic adresse aupropriétaire un relevé de comptes fai-sant apparaître les dépenses réelles dela copropriété. Les syndics indiquent lecaractère récupérable ou non descharges, ce qui simplifie la tâche desbailleurs. Le bailleur doit alors adresserau locataire un décompte de charges.Une régularisation s’opère sur le montantdes provisions versées par le locataire.

En location meublée, le propriétairepeut, en outre, fixer le montant descharges forfaitairement. Dans ce cas, lepropriétaire détermine dans le contratune somme fixe qui ne varie plus quelque soit le montant réel des charges,mais qui peut être indexée.

Taxe d’habitation C’est le locataire au 1er janvier qui est directe-ment redevable de la taxe

d’habitation auprès des Impôts.

Pendant la location


Si votre locataire demande une aide aulogement à la Caf, il devra constituer undossier de demande d’aide au logement.

Dans certains cas, il vous demanderade remplir une attestation de loyer quevous devrez lui retourner ou envoyerdirectement à la Caf. Vous avez la possibilité de demander,sur l’attestation de loyer, le versementen tiers payant de l’aide au logementde votre locataire, sans l’accord decelui-ci.

Par ailleurs, chaque année, en août,vous devrez communiquer à la Caf uneattestation de loyer pour chacun desbaux pour lesquels vos locataires demandent une aide au logement à laCaf. Cette démarche peut se faire enligne sur le caf.fr. Vous recevez pourcela un identifiant et un mot de passe.

Si vous percevez une aide au logementpour le compte de votre locataire (tierspayant) vous devez signaler dans lesmeilleurs délais à votre Caf : b le départ de votre locataire du loge-

ment ;b tout changement de votre situation

(changement d’adresse, de domicilia-tion bancaire) ;

b tout changement concernant votrelogement (vente, changement de gérance, travaux d’agrandissement,etc.) ;

b tout impayé de loyer dés lors qu’il ya deux mois d’impayés consécutifs(lire page 28).

Que dois-je communiquer à la Caf ?

Pendant la location


Pour l’accès au logement

b L’avance Loca-Pass L’avance Loca-Pass est une avance dudépôt de garantie accordée sous formede prêt à taux 0 par Action Logement.Il s’agit d’une avance remboursable surune durée maximum de 25 mois. Sonmontant est de 500 € maximum.

Qui peut en bénéficier ? Les jeunes de moins de 30 ans et auxsalariés du secteur privé non agricole.

Quelles sont les conditions ? b Signature du bail ;b Ne pas bénéficier d’une aide de

même nature accordée par le Fondsde solidarité logement.

b Le Fonds de solidarité logement Qui peut en bénéficier ? Le locataire peut solliciter une aide duFonds de solidarité logement pour fi-nancer ses frais d’accès au logementlocatif : b s’il a de faibles revenus ;b si l’avance Loca-Pass ne peut être

accordée ;b ou en complément de l’avance Loca-

Pass pour les autres charges.

Sur quoi la demande de FSL peut-elleporter ? b Le dépôt de garantie. b Le premier loyer (s’il n’a pas droit à

une aide au logement légale).b L’assurance multi-risque habitation. b Le fait que le FSL puisse se porter

caution pendant une année. (voir règlement intérieur du FSL).

En fonction de la situation personnelledu locataire, d’autres aides pourrontêtre mobilisées par le travailleur socialqui monte le dossier de demande avecle locataire.

Quelles sont les modalités de paiement ?b Les frais ne devront pas être réglés

avant le dépôt du dossier. b Une commission examine la situa-

tion et le projet puis informe le loca-taire des suites réservées à sademande.

b Toute attribution du FSL implique lepaiement des aides au logement entiers payant (directement au bailleur).

A quelles aides le locataire peut-il prétendre ?

Pendant la location


b La prime de déménagementQui peut en bénéficier ? Les familles : b ayant au moins 3 enfants à charge

(nés ou à naître) ;b qui déménagent entre le premier jour

du mois qui suit le troisième mois degrossesse et le dernier jour du moisprécédant le deuxième anniversairedu dernier enfant ;

b qui ont droit à l’allocation logementfamiliale (ALF) ou à l’aide personna-lisée au logement (APL) ;

b uniquement pour la nouvelle rési-dence et dans les six mois qui suiventle déménagement.

Quelles sont les démarches à effectuer ?Dans les six mois qui suivent le démé-nagement, le locataire doit demanderà la Caf : b une déclaration de situation ; b une demande de prime de déména-

gement.

Ces documents, disponibles sur caf.fr,doivent être soigneusement remplis puisrenvoyés à la Caf, accompagnés : b de la facture du déménageur (elle doit

avoir été payée) sur laquelle doiventfigurer l’adresse de chargement,l’adresse de livraison des meubles, lemode de paiement utilisé ;

b des justificatifs de frais si les locatairesont fait le déménagement eux-mêmes(location d’un véhicule, factures d’essence, etc.)

Quel est le montant de la prime de déménagement ? Il est égal aux dépenses réellement engagées pour le déménagement, dansla limite d’un plafond fixé annuellementpar décret (consultable sur caf.fr).

Les aides au logement de la Caf Si le logement loué est la résidenceprincipale des locataires et si les res-sources de ces derniers sont modestes,une aide au logement peut leur être attribuée par la Caf si les locataires enfont la demande. L’aide personnalisée au logement(APL), l’allocation de logement à caractère familial (ALF) et l’allocationde logement à caractère social (ALS)sont accordées sous certaines condi-tions et ne sont pas cumulables.

b L’aide personnalisée au logement(APL)

Si vous avez passé une convention avecl’Etat ou avec l’Anah pour le logementque vous mettez en location, votre locataire peut bénéficier de l’APL.

b L’allocation de logement familiale(ALF)

Elle concerne le locataire : b qui n’entre pas dans le champ

d’application de l’APL ;b qui a au moins une personne à charge ;b qui est considéré comme jeune

ménage (marié depuis moins de cinqans et conjoint ayant chacun moinsde 40 ans à la date du mariage).

Pendant la location


b L’allocation de logement sociale(ALS)

Elle concerne le locataire s’il ne peutpas bénéficier de l’APL ou de l’ALF.

Qui peut bénéficier des aides au logement ? Pour bénéficier de l’une de ces troisaides (APL, ALF, ALS), le locataire doit :b n’avoir aucun lien de famille avec le

propriétaire (parents, grands-parents,enfants, petits-enfants, de lui-mêmeou de son conjoint, concubin, parte-naire) ;

b habiter dans une maison, un apparte-ment, un foyer, un hôtel, un meublé,une résidence universitaire, en mai-son de retraite, en unité de soins delongue durée, chez un particulier ;

b occuper le logement au moins huitmois par an (le locataire, sonconjoint ou concubin ou toute autrepersonne à sa charge) ;

b avoir des ressources qui n’excèdentpas certains plafonds. Cela concerneles ressources du locataire et cellesdes personnes qui vivent sous son toit.

Quelles sont les démarches à effectuer ? Le locataire doit effectuer sa demanded’Aide au logement en ligne sur caf.fr.L’aide du logement sera calculée enfonction des éléments fournis par le locataire. L’attestation de loyer n’estplus indispensable pour traiter le docu-ment. Elle sera adressée en cas de besoin au bailleur par la Caf, notam-ment si le logement est conventionné.

Si le locataire n’a pas d’accès à Internet,il peut se rendre dans l’accueil de laCaf le plus proche de son domicile, unGestionnaire Conseil le guidera poureffectuer sa démarche en ligne.

Comment les aides sont-elles calculéeset versées ? La Caf calculera le montant de l’aideau logement en tenant compte de différents facteurs : b la situation familiale (couple ou

personne isolée) ;b le nombre d’enfants et des autres

personnes à charge ;b le lieu de résidence ;b le montant du loyer ;b les ressources du foyer, etc.

Pendant la location


A partir de quand calcule-t-on les aides ? L’allocation logement est due : b à compter du mois suivant celui au

cours duquel les conditions d’ouver-ture du droit sont remplies (en géné-ral, le mois suivant l’entrée dans lelogement) ;

b à compter du mois au cours duquella demande est déposée, mais uni-quement si les conditions d’ouverturesont antérieurement réunies.

Qui, du locataire ou du bailleur, perçoit les aides ? b l’APL est directement versée au pro-

priétaire qui doit la déduire du loyer ; b l’ALF et l’ALS sont versées directe-

ment au locataire mais peuvent êtreversées au propriétaire sous certainesconditions.

Si le montant de l’aide au logement quivous est versé est supérieur au montantdu loyer, vous devrez verser la diffé-rence à votre locataire.

Terme échu ? Le paiement intervient àterme échu (paiement

début février pour les droits de jan-vier). Le dernier paiement inter-vient généralement le moisprécédant le déménagement.

D’autres aides pour favoriserla bonne exécution du bail Orientez votre locataire vers un accompagnement social.Si votre locataire a des difficultés àfaire face au paiement du loyer et descharges, vous pouvez l’orienter vers untravailleur social de son quartier quiévaluera si votre locataire peut bénéfi-cier d’un suivi personnalisé pour l’aider à passer cette période difficile.

Pendant la location


b Dégressivité de l’Aide au logementEn application de l’article 140 de laLoi finance n° 2015-1785 pour 2016,une mesure dénommée « dégressivitédes aides au logement s’applique àcompter du 1er juillet 2016 aux Aidesau logement en secteur locatif.De nouveaux plafonds de loyer sontappliqués et deviennent variablesselon la configuration familiale et lazone géographique.Cette loi consiste à compter d’un premier seuil de plafond de loyer à réduire le montant de l’aide au loge-ment ; à compter d’un second seuil,les aides au logement deviennentnulles. L’objectif tel que présenté par les pouvoirs publics vise à mieux prendreen compte la capacité financière

effective et les besoins des ménagesau regard des règles sur les aides aulogement : cette mesure participe à la lutte contre les loyers élevés et àl’optimisation du parc du logement.

b Revenus du patrimoineL’ensemble du patrimoine mobilier etimmobilier est pris en compte dès lorsque la valeur globale déclarée par lefoyer est supérieur à 30 000,00 €.Les locataires doivent compléter cetterubrique sur le caf.fr.

b A compter du 1er janvier 2017, les personnes rattachées fiscalementà un parent assujetti à l’ISF (Impôtde Solidarité sur la Fortune) ne sont pas éligibles à une aide au logement.

Nouvelle réglementation en matière d’Aide au logement

Pendant la location


En cas d’incident de paiement, réagis-sez rapidement et, en priorité, recher-chez une solution amiable avec votrelocataire.

Trouver une solution amiableLe locataire est tenu de payer le loyeret les charges. Si le locataire ne paieplus le loyer, le propriétaire est en droitde demander la résiliation du contratde bail. Néanmoins, que le logementsoit loué vide ou meublé, le bailleurdoit respecter certaines étapes. Le pro-priétaire doit d’abord engager unephase amiable par téléphone, par mailou par lettre simple, afin de trouverune solution consensuelle pour le rem-boursement des loyers impayés : éche-lonnement de la dette, abandon d’unepartie de la créance, etc. Le propriétaire doit également faireappel à la caution pour obtenir le règlement des loyers.

Engager une procédurecontentieuseS’ il n’y a pas d’accord amiable, l’envoid’une lettre de mise en demeure au locataire et à sa caution par courrier re-commandé avec accusé de réceptionest la première étape de la procédurecontentieuse.

b Vous avez souscrit une assuranceloyers impayés

Si, après lui avoir fait parvenir cette let-tre de mise en demeure, le paiementn’est toujours pas effectif, vous pouveztransmettre à votre assurance une dé-claration de sinistre avec les pièces jus-tificatives. Celle-ci prend en charge l’indemnisa-tion du premier euro de loyer impayé.Le versement de l’indemnité est réalisédès le troisième mois suivant celui dupremier terme impayé. Vous devezinformer l’assureur des éventuels règle-ments effectués par le locataire posté-rieurement à la déclaration de sinistre. L’assureur se substituera au propriétaireet se retournera contre le locataire pourobtenir le paiement des sommes dues.

Mon locataire ne paie plus son loyer :que faire ?

Pendant la location


b Vous avez adhéré au dispositif VISALEb Vous déclarez l’impayé via l’espace

personnel Visale. Il convient de pro-duire les documents demandés. Uneréponse sur la prise en charge est rapidement donnée par Action Loge-ment. Si le dossier est complet et queles conditions sont respectées, ActionLogement adresse au propriétaire,une quittance subrogative précisantles sommes prises en charge et visantle recouvrement des impayés deloyer par Action Logement.

b Dès validation de la quittance subro-gative, Action Logement verse lessommes prises en charge.

b Le locataire reste redevable de sadette vis à vis d’Action Logement quiengagera une procédure de recou-vrement de l’impayé.

b Vous n’avez pas souscrit d’assuranceloyers impayés

Si, dans le délai imparti dans la miseen demeure au locataire et à la cau-tion, aucun paiement n’a été réalisé, lepropriétaire doit alors se rapprocherd’un huissier de justice qui délivrera uncommandement de payer au locataireet à sa caution. Si le locataire ne s’est pas exécuté dansles deux mois qui suivent, le proprié-taire peut l’assigner en justice afind’obtenir la résiliation du bail. Dès le début de ce délai de deux moisvous devez saisir la Caf (si votre loca-taire bénéficie d’aide au logement) oules services sociaux compétents.

Saisir votre CafSi votre locataire ne perçoit aucuneaide au logement, la Caf ne peut pasintervenir. Dans le cas contraire, vousdevez respecter des délais et desconditions de forme pour alerter la Caf.

Quand signaler un impayé de loyer ?

b En cas de versement d’une aide aulogement sans tiers payant

Votre locataire perçoit une allocationde logement. Il ne paie plus son loyeret le montant de la dette est au moinségal à deux fois le montant mensuel duloyer (avec charges).

Dès que deux mois d’impayés sontconstatés.Vous devez signaler l’impayé de loyerà la Caf le plus rapidement possible(dans les 2 mois suivant la constitutionde l’impayé).Si vous demandez à percevoir directe-ment l’aide au logement, celle-ci seramaintenue et vous sera versée. Dans lecas contraire, l’aide au logement seratoujours versée à votre locataire etvotre délai pour transmettre un pland’apurement est réduit à 2 mois.

b En cas de versement d’une aide aulogement avec tiers payant

Votre locataire perçoit une allocationde logement versée directement survotre compte. Il ne paie plus la part deloyer restant à sa charge et le montantde la dette est au moins égal à deuxfois le montant mensuel net du loyer etcharges (après déduction de l’aide aulogement).

Pendant la location


Dès que deux mois d’impayés sontconstatés.Vous devez signaler l’impayé de loyerà la Caf dans les 2 mois suivant saconstitution. En cas de signalement tar-dif, la Caf peut prononcer une pénalitédans la limite de 2 fois le plafond men-suel de la Sécurité Sociale ou 4 fois ceplafond en cas de récidive (article L. 114-17 du code de la Sécurité Sociale) - (montant du plafond au 1er

avril 2017 = 407,84 €).

Attention ! Le bailleur doit signalerl’impayé à la Caf même si

il a souscrit une assurance « Im-payé » ou que le locataire bénéfi-cie d’une caution solidaire.

Comment signaler un impayé de loyer ? b Signalez par écrit (courrier classique

ou électronique) l’impayé de loyer àvotre Caf.

b N’oubliez pas de préciser les nom,prénom, adresse, numéro d’alloca-taire de votre locataire (si vous leconnaissez) et d’indiquer le montantet la période de l’impayé.

Quelles sont les conséquences ? La Caf accuse réception de votre cour-rier et une procédure est mise en placevisant à aider le locataire à se mettre àjour de ses loyers et le bailleur à per-cevoir l’aide au logement. Suivant la situation sociale et finan-cière de l’allocataire ou le montant de

la dette, la Caf exigera un plan d’apu-rement, à fournir dans les six mois,signé par votre locataire et vous-même(ou 2 mois si vous refusez le tierspayant). Si aucun plan n’a pu être mis en placeou si votre locataire ne parvient pas àle respecter, la Caf peut solliciter leFonds de solidarité logement (FSL) afind’obtenir une aide ponctuelle pour régler tout ou partie de sa dette de loyer.Cette démarche ne peut s’entreprendreque : b si le projet du locataire est de rester

dans le logement ; b si le loyer courant est adapté à ses re-

venus ;b si le locataire a repris le paiement ré-

gulier du loyer depuis au moins deuxmois.

La démarche est à entreprendre par lelocataire auprès d’un travailleur socialdu Conseil départemental.

En cas d’échec de ces deux procé-dures, la Caf exigera un plan d’apure-ment par défaut. Il consiste à apurer ladette de manière échelonnée sur 36mois et ce, quel que soit le montant del’impayé (vous ne devez pas intégrerles frais de procédure).

Pendant la location


L’intervention de la CcapexCommission spécialisée de coordina-tion des actions de prévention des expulsions locatives.

Les Ccapex, créées dans chaque dé-partement, ont 2 types de missions :b une mission de pilotage consistante

à coordonner, évaluer et orienter ledispositif de prévention des expul-sions locatives défini par le plan dé-partemental d’action pour lelogement et l’hébergement des per-sonnes défavorisées et la charte pourla prévention de l’expulsion ;

b une mission de traitement des situa-tions individuelles : délivrer des aviset des recommandations à tout orga-nisme ou personne susceptible departiciper à la prévention de l’expul-sion, ainsi qu’aux bailleurs et aux lo-cataires concernés par une situationd’impayé ou de menace d’expulsion.

Pour l’exercice de cette seconde mis-sion, elles sont informées par le repré-sentant de l’État dans le départementdes situations faisant l’objet d’un com-mandement à libérer les locaux leurayant été signalés.Elles émettent également des avis etdes recommandations en matière d’at-tribution d’aides financières sous formede prêts ou de subventions et d’accom-pagnement social lié au logement, sui-vant la répartition des responsabilitésprévue par la charte de prévention del’expulsion. Elles peuvent être saisiespar un de leurs membres, par le bail-leur, par le locataire et par toute insti-tution ou personne y ayant intérêt ouvocation.

L’huissier de justice doit obligatoire-ment signaler à la Ccapex les comman-dements de payer pour le compte desbailleurs personnes physiques et SCIfamiliales et pour lesquels le montantet l’ancienneté de la dette sont supé-rieurs à certains seuils.

Le rôle de la Ccapex est d’examiner lesdossiers d’impayés particulièrementdélicats en faisant travailler ensembleles services de la Préfecture, duConseil départemental de la caissed’Allocations familiales, de l’Office départemental HLM, des mairies, de laMSA, mais aussi de l’Adil et de laChambre des copropriétaires. Les mé-nages menacés d’expulsion bénéficie-ront d’enquêtes sociales approfondiesafin de trouver des solutions adaptéesà chaque cas individuel (ex. : rééche-lonnement des impayés interventiondu FSL, etc.), avec le souci d’éviter leslitiges entre le bailleur et le locataire.Si la mise en œuvre des mécanismesde prévention des impayés reste sansrésultat, une décision judiciaire d’ex-pulsion sera demandée en réduisant ledélai de sursis à l’exécution de la dé-cision d’expulsion et ce, afin de proté-ger les propriétaires des impayés.


Pendant la location

La procédure d’expulsionUne procédure d’expulsion (article 61et suivants de la Loi n°91-650 du 9 juil-let 1991) vise à contraindre une per-sonne à quitter un lieu qu’elle occupesans droit (lorsqu’il a été mis fin au bailpar exemple). Le bailleur et le locatairesont convoqués à une audience pourprésenter leurs arguments au juged’instance. Le juge peut constater immédiatement la résiliation du bail etprononcer l’expulsion du locataire outemporiser la résiliation du bail et accorder des délais de paiement au locataire. Il sursoit donc à faire jouer laclause résolutoire du bail tant que lelocataire respecte le plan d’apurement.La procédure d’expulsion doit être miseen œuvre par un huissier. L’huissier peutannoncer préalablement sa visite, maisce n’est pas obligatoire. L’huissier doitse présenter au logement les jours ouvrables entre 6 heures et 21 heures.

Plusieurs cas de figure peuvent se pré-senter le jour de l’expulsion :b le locataire n’émet aucune protesta-tion pour quitter les lieux : l’huissierdresse un procès-verbal dans lequel ilprocède à l’inventaire des meubles etindique les lieux où ils sont déposéset récupère les clés du logement ;

b le locataire refuse d’ouvrir la porte :l’huissier dresse un procès-verbal detentative d’expulsion qui relate sonéchec et fait appel à une autorité depolice ;

b le locataire est absent le jour de l’expulsion : l’huissier ne peut péné-trer dans le logement que s’il est ac-compagné d’une autorité de police etd’un serrurier. L’huissier dresse ensuiteun procès-verbal d’expulsion, fait en-lever et stocker les meubles et changerla serrure. Il informe le locataire parune affiche placardée sur la porte par laquelle il lui signifie qu’il ne peutplus pénétrer dans le logement.

Attention !Le bailleur qui procède lui-même à l’expulsion d’un

locataire indélicat (expulsion illégale) est passible de 3 ans deprison et de 30 000 € d’amende.

Aucune expulsion ne peut intervenirpendant la période dite de trêve hiver-nale allant du 1er novembre au 31 mars

L’Adil 31 est l’antenne départementalede prévention des expulsions. Vous yserez conseillés sur les démarches àréaliser.

A retenir ! Dans tous les cas, si lebail a été résilié par déci-sion de justice et si votre

locataire occupe toujours votre logement, vous devez impérative-ment en informer la Caf.

Pendant la location


Saisir la Commission dépar-tementale de conciliationLa Commission départementale deconciliation (CDC) a pour objet deconcilier bailleurs et locataires enproie à un litige. Elle leur offre la possibilité de se rencontrer et de re-chercher ensemble une solution auconflit qui les oppose sans entrer sur leterrain judiciaire. Cette instance estplacéen sous l’autorité du Préfet et estcomposée, à part égale, de représen-tants des bailleurs et des locataires quisont nommés pour trois ans. La CDCest compétente pour intervenir sur deslitiges strictement définis par la loi, notamment ceux relatifs aux conflits denature individuelle : état des lieux,dépôt de garantie, charges et répara-tions locatives, réévaluation du loyerdans le parc privé lors du renouvelle-ment du bail si celui-ci est manifeste-ment sous-évalué, fixation du nouveauloyer proposé au locataire dans lecadre d’un bail dit « de sortie de la loi1948 », décence du logement.

Comment saisir la CDC ?Seul le bailleur, le locataire ou une association représentative des locatairesest habilité à saisir la CDC.Vous pouvez saisir la CDC en adressanttout simplement une lettre recomman-dée avec avis de réception au secrétariatde la CDC qui devra comporter :

b le nom et l’adresse de la personnequi saisit la commission et de la par-tie adverse ;

b l’objet du litige ;b la copie du bail ;b la lettre de réclamation adressée au

préalable à la partie adverse, pour larévision du loyer, la proposition derenouvellement du bail avec aug-mentation du loyer faite par le bail-leur ainsi que les éléments deréférence qui ont servi pour proposerl’augmentation.

http://www.haute-garonne.gouv.fr/Politiques-publiques/Habitat-logement-et-hebergement/Rapports-locatifs/La-commission-departementale-de-conciliation

Que faire en cas de litige ?

A la fin de la location



A l’expiration du bail, si le bailleur n’apas manifesté son souhait de reprendrele logement pour l’occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime (6 mois avant la fin du bail enlocation vide ou 3 mois pour une location meublée), la location avec lelocataire en place se poursuit.

Trois possibilités peuvent se présenter.

Renouvellement du bail dans les mêmes conditionsLe bail est reconduit tacitement pourtrois ans. L’augmentation du loyer nepeut être supérieure à la variation del’indice de référence des loyers publiépar l’INSEE, à condition toutefoisqu’une clause de révision figure dansle bail initial. Il n’est pas nécessaire derefaire un nouveau contrat : la recon-duction de la location se fait auxconditions du bail initial.

Etablissement d’un bail de courte durée pour une location videLe bailleur peut proposer un bail infé-rieur à trois ans, mais d’au moins unan, si un événement précis l’oblige àrécupérer son logement pour des rai-sons professionnelles ou familiales(exemple départ à la retraite, nécessitéde loger un membre de la famille). Ildoit avertir le locataire au moins sixmois avant la fin du bail. Un nouveaubail est établi ; il doit indiquer l’événe-ment précis qui justifie une durée delocation inférieure à trois ans. Le pro-priétaire devra confirmer au locatairela réalisation de l’événement deuxmois avant la fin du contrat par lettrerecommandée avec avis de réceptionou par acte d’huissier.

Le renouvellement du bail



Renouvellement du bail avec un nouveau loyer videou meubléLe propriétaire peut proposer une aug-mentation de loyer, uniquement si leloyer est manifestement sous-évaluépar rapport aux loyers habituellementconstatés dans le voisinage pour deslogements comparables. Il doit alorsadresser une proposition au locatairesix mois au moins avant la fin du bail.Elle doit contenir les références pré-cises qui justifient le nouveau loyer. b Si le locataire accepte la proposition

de nouveau loyer, il doit manifesterson accord par écrit.

b Si le locataire n’accepte pas la propo-sition, il peut en informer le bailleurpar écrit ou ne pas répondre quatremois avant la fin du bail. Le proprié-taire ou le locataire peuvent alors saisir la Commission départementale(lire page 26) de conciliation par lettre recommandée. La commissionde conciliation convoquera les partieset essaiera de trouver un accord dansun délai de deux mois.

b Si aucun accord n’intervient avant lafin du bail, le propriétaire peut alorssaisir le juge d’instance.

b Si avant l’expiration du contrat encours, le juge d’instance n’est passaisi et si aucun accord n’est inter-venu, le contrat est reconduit auxconditions antérieures, c’est-à-direavec le même loyer, pour trois ans etsi le propriétaire est un particulier.

Dans certaines zones, il y a un enca-drement de l’évolution de loyer(décret 2013-392 du 10 mai 2013) :b Lorsque le loyer est manifestementsous-évalué, l’augmentation est pla-fonnée à la moitié de la différenceentre le montant moyen d’un loyerreprésentatif du voisinage et le der-nier loyer appliqué. Cette hausse doits’appliquer progressivement dans letemps.

b Si le loyer est manifestement sous-évalué et en cas de réalisation de tra-vaux d’amélioration ou liés à ladécence du logement, la hausse duloyer annuel ne pourra excéder 15%du cout réel des travaux et le montantdes travaux devra être au moins égalà la dernière année de loyer.



Congé donné par le locataireLe locataire peut résilier le contrat à toutmoment. Le congé doit être notifié parlettre recommandée avec avis de réception ou par acte d’huissier ouremis en main propre contre signature.

b En location vide, le délai de préavisest de trois mois. Il est réduit à un moisen cas d’obtention d’un premier em-ploi, de mutation, de perte d’emploi oude nouvel emploi consécutif à uneperte d’emploi, en zone tendue, pourraison de santé, bénéficiaire de l’AAH,obtention d’un logement social enfinlorsque le locataire bénéficie du RSA.Le délai court à compter du jour de laréception de la lettre recommandée oude la signification de l’acte d’huissierou de la remise en main propre. Le locataire est redevable du loyer etdes charges pendant toute la durée dupréavis, sauf si, en accord avec le pro-priétaire, le logement est occupé avantla fin du préavis, par un autre locataire.

b En location meublée, le délai de préa-vis est d’un mois. Il est donné selon lesmêmes formes qu’une location vide.

Congé donné par le propriétaireLe bailleur ne peut donner congé(qu’au terme du contrat de locationéventuellement renouvelé) et dansl’une des trois hypothèses suivantes : b en vue de reprendre le logement ; b en vue de le vendre ; b pour un motif légitime et sérieux,

notamment l’inexécution par le loca-taire de l’une des obligations lui incombant.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec avis de réception,ou par acte d’huissier ou remis enmain propre contre émargement.Il doit indiquer, sous peine de nullité,le motif pour lequel il est donné. Le délai de préavis est de six mois. Ilcourt à compter du jour de la réceptionde la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou dela remise en main propre. Le locataire n’est redevable du loyer etdes charges que pendant le temps où iloccupe réellement le logement aprèsréception du congé donné par le propriétaire. Si le locataire est âgé de plus de 65 anset ne dispose que de faibles ressources,la loi prévoit des mesures de protection(relogement de l’occupant) qui nes’appliqueront pas si le propriétaire aplus de 65 ans ou des faibles ressources.

Le congé



Lorsque le locataire doit quitter le loge-ment, il doit convenir d’un rendez-vousavec le propriétaire pour l’établissementde l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux

Il est établi selon un modèle type (Décret n°2016-382 du 30 mars 2016)Le propriétaire compare l’état des lieuxde sortie avec l’état des lieux d’entréeen tenant compte de la durée du bailainsi que de l’ancienneté du logement.Cette comparaison lui permet de déter-miner si le locataire a rempli ses obli-gations en matière de réparation,d’entretien et de nettoyage. Quand l’état des lieux d’entrée n’a pasété établi, le locataire est réputé avoirpris possession d’un logement en bonétat. De même, en l’absence d’état des

lieux de sortie, le propriétaire est ré-puté récupérer le logement en bon étatet ne peut donc retenir aucune sommeau titre des dégradations.

La restitution du dépôt de garantieLe dépôt de garantie est restitué, dansun délai d’un mois lorsque l’état deslieux de sortie est conforme à celuid’entrée et dans un délai de 2 moislorsqu’il laisse apparaitre des diffé-rences, déduction faite éventuellementdes sommes restant dues au proprié-taire. A défaut de restitution dans ledélai prévu le dépôt de garantie estmajoré d’une somme égale à 10 % duloyer mensuel au principalEn cas de logement dégradé, la loi per-met au propriétaire de retenir sur ledépôt de garantie les sommes néces-saires à la réfection des lieux. Pour quela retenue soit valable, le propriétairedoit fournir au locataire les justificatifscorrespondants (les factures ou à dé-faut, les devis). Lorsqu’en cours de bail le logement achangé de propriétaire, la restitutiondu dépôt de garantie est toujours à lacharge du nouveau propriétaire. Si ledépôt de garantie est insuffisant pourcouvrir les dépenses consécutives aux

Le départ du locataire



dégradations, le propriétaire peut demander au locataire et/ou à la cau-tion de payer le solde. Si la solutionamiable échoue, le propriétaire peutsaisir la justice pour obtenir le rem-boursement des sommes qui lui sontdues. Le propriétaire peut conserverune partie du dépôt de garantie(jusqu’à 25 % de celui-ci) et ne resti-tuer le solde éventuellement dû, sansintérêts, qu’après la régularisation an-nuelle des charges, lorsqu’il n’est pasen mesure de procéder à cette régula-risation compte tenu de l’annualisationdes comptes.

Vis à vis de la Cafb Informez immédiatement la Caf de la

date du départ et de fin de bail dulocataire.

b Si des versements d’aide au logementen tiers payant ont lieu au-delà de ladate de fin de bail, ces montants seront intégralement réclamés aupropriétaire.

b Par contre, si le locataire pour quivous percevez une AL en tiers payantquitte son logement sans préavis, lessommes indues seront réclamées aulocataire.

Annexes

Annexes


Caisse d’allocations familiales de la Haute-Garonne24 rue Riquet • 31046 Toulouse Cedex 9 • 0 810 25 31 10 • www.caf.frwww.caf.fr/ma-caf/caf-de-la-haute-garonne/pages-communes/que-dois-je-faire-si-je-loueun-logement?

Conseil départemental de la Haute-Garonne1 boulevard de la Marquette • 31090 Toulouse Cedex 9 • 05 34 33 32 31www.hautegaronne.fr

Mairie de ToulousePlace du capitole • 31000 Toulouse • 05 61 22 29 22www.toulouse.fr/cadre-vie/habitat/amelioration-conditions

Agence départementale pour l’information sur le logement (Adil)4 rue Furgole • 31000 Toulouse • 05 61 22 46 22 • www.adil31.org

Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil)www.anil.org

Agence nationale de l’habitat (Anah)www.anah.fr • 0 820 15 15 15

Ministère du Logement et de l’habitat durablewww.developpement-durable.gouv.fr/-Logement-et-hebergement

Unpi 31 - Chambre syndicale des propriétaires et copropriétairesde Toulouse Midi-Pyrénées63 rue Alsace-Lorraine • 31009 Toulouse Cedex 6 • 05 62 30 15 30 • www.unpi31.fr

Action Logement8 avenue José Cabanis • 31130 Quint-Fonsegrives • 0 820 420 111www.interlogement.com • www.cil.com

Association pour l’accès aux garanties locatives (APAGL)33 avenue du Maine • BP 108 • 75755 Paris Cedex 1501 42 18 46 46 • Fax : 01 43 20 09 44 • 0811 36 01 02 (coût d’un appel local)[email protected] • www.apagl.fr

CLLAJ 31 (Comité local pour le logement autonome des jeunes)23 rue Albanie Regourd • 31000 Toulouse • 05 61 23 60 19 • Fax : 05 61 12 05 [email protected] • www.cllaj31.org/fr/proprietaires.html

Particulier à particulierwww.pap.fr

Les adresses utiles

Annexes


Entre le propriétaire du logement M. MARTIN, Jean Adresse

Et le locataire du logement M. DURAND, Michel Adresse

Il est convenu ce qui suit :

Monsieur DURAND s’engage à rembourser à Monsieur MARTIN la dette de loyerd’un montant de 400 euros représentant les loyers de janvier, février et mars 2017,conformément au tableau d’amortissements ci-dessous :

Fait à . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , le . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Le propriétaire, Le locataire,Signature précédée Signature précédée de « Lu et approuvé » de « Lu et approuvé »

Exemple de plan d’apurement

Date de paiement

Montant duloyer

Montant del’allocation

Montant dû par le locataire

Montant de la dette

Mensualitésversées

Mensualité totale due

05/10/2017 250 € 170 € 80 € 400 € 50 € 130 €

05/11/2017 250 € 170 € 80 € 400 € 50 € 130 €

05/12/2017 250 € 170 € 80 € 300 € 50 € 130 €

05/01/2018 250 € 170 € 80 € 250 € 50 € 130 €

05/02/2018 250 € 170 € 80 € 200 € 50 € 130 €

05/03/2018 250 € 170 € 80 € 150 € 50 € 130 €

05/04/2018 250 € 170 € 80 € 100 € 50 € 130 €

05/05/2018 250 € 170 € 80 € 50 € 50 € 130 €

05/06/2018 250 € 170 € 80 € 0 € 0 € 80 €

Annexes


Article 6 Le bailleur est tenu de remettre au lo-cataire un logement décent ne laissantpas apparaître de risques manifestespouvant porter atteinte à la sécuritéphysique ou à la santé répondant à uncritère de performance énergétique mi-nimale et doté des éléments le rendantconforme à l’usage d’habitation. Undécret en Conseil d’Etat définit le cri-tère de performance énergétique mini-male à respecter et un calendrier demise en œuvre échelonnée.Les caractéristiques correspondantessont définies par décret en Conseild’Etat pour les locaux à usage de rési-dence principale ou à usage mixtementionnés au deuxième alinéa de l’ar-ticle 2 et les locaux visés aux 1° à 3° dumême article, à l’exception des loge-ments-foyers et des logements destinésaux travailleurs agricoles qui sont sou-mis à des règlements spécifiques.et doté des éléments le rendantconforme à l’usage d’habitation. (...) Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logementen bon état d’usage et de réparationainsi que les équipements mentionnésau contrat de location en bon état defonctionnement ; toutefois, les partiespeuvent convenir par une clause ex-presse des travaux que le locataire exé-cutera ou fera exécuter et des modalitésde leur imputation sur le loyer (...) b) D’assurer au locataire la jouissance

paisible du logement et, sans préjudicedes dispositions de l’article 1721 ducode civil, de le garantir des vices oudéfauts de nature à y faire obstacle hor-mis ceux qui, consignés dans l’état deslieux, auraient fait l’objet de la clauseexpresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D’entretenir les locaux en état deservir à l’usage prévu par le contrat etd’y faire toutes les réparations, autresque locatives, nécessaires au maintienen état et à l’entretien normal des lo-caux loués ; d) De ne pas s’opposer aux aménage-ments réalisés par le locataire, dès lorsque ceux-ci ne constituent pas unetransformation de la chose louée. (...) Le texte intégral sur legifrance.gouv.fr

Article 7 Le locataire est obligé :a) De payer le loyer et les charges ré-cupérables aux termes convenus ; lepaiement mensuel est de droit lorsquele locataire en fait la demande. Le paie-ment partiel du loyer par le locataireréalisé en application des articles L.542-2 et L. 831-3 du code de la sécu-rité sociale ne peut être considérécomme un défaut de paiement du lo-cataire ;b) D’user paisiblement des locauxloués suivant la destination qui leur aété donnée par le contrat de location ;c) De répondre des dégradations et

pertes qui surviennent pendant la

Extraits de la loi du 6 juillet 1989

Annexes


durée du contrat dans les locaux dontil a la jouissance exclusive, à moinsqu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu parcas de force majeure, par la faute dubailleur ou par le fait d’un tiers qu’iln’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretiencourant du logement, des équipementsmentionnés au contrat et les menuesréparations ainsi que l’ensemble des ré-parations locatives définies par décreten Conseil d’Etat, sauf si elles sont oc-casionnées par vétusté, malfaçon, vicede construction, cas fortuit ou forcemajeure. Les modalités de prise encompte de la vétusté de la chose louéesont déterminées par décret en Conseild’Etat, après avis de la Commission na-tionale de concertation. Lorsque les or-ganismes bailleurs mentionnés àl’article L. 411-2 du code de laconstruction et de l’habitation ontconclu avec les représentants de leurslocataires des accords locaux portantsur les modalités de prise en compte dela vétusté et établissant des grilles devétusté applicables lors de l’état deslieux, le locataire peut demander à ceque les stipulations prévues par lesditsaccords soient appliquées ;e) De permettre l’accès aux lieux louéspour la préparation et l’exécution detravaux d’amélioration des parties com-munes ou des parties privatives dumême immeuble, de travaux néces-saires au maintien en état ou à l’entre-tien normal des locaux loués, detravaux d’amélioration de la perfor-mance énergétique à réaliser dans ces

locaux et de travaux qui permettent deremplir les obligations mentionnées aupremier alinéa de l’article 6. Les deuxderniers alinéas de l’article 1724 ducode civil sont applicables à ces tra-vaux sous réserve du respect de la loin° 67-561 du 12 juillet 1967 relative àl’amélioration de l’habitat. Avant ledébut des travaux, le locataire est in-formé par le bailleur de leur nature etdes modalités de leur exécution parune notification de travaux qui lui estremise en main propre ou par lettre re-commandée avec demande d’avis deréception. Aucuns travaux ne peuventêtre réalisés les samedis, dimanches etjours fériés sans l’accord exprès du lo-cataire. Si les travaux entrepris dans unlocal d’habitation occupé, ou leursconditions de réalisation, présentent uncaractère abusif ou vexatoire ou ne res-pectent pas les conditions définies dansla notification de préavis de travaux ousi leur exécution a pour effet de rendrel’utilisation du local impossible ou dan-gereuse, le juge peut prescrire, sur de-mande du locataire, l’interdiction oul’interruption des travaux entrepris ;f) De ne pas transformer les locaux etéquipements loués sans l’accord écritdu propriétaire ; à défaut de cet accord,ce dernier peut exiger du locataire, àson départ des lieux, leur remise enl’état ou conserver à son bénéfice lestransformations effectuées sans que lelocataire puisse réclamer une indemni-sation des frais engagés ; le bailleur atoutefois la faculté d’exiger aux frais dulocataire la remise immédiate des lieux

Annexes


en l’état lorsque les transformationsmettent en péril le bon fonctionnementdes équipements ou la sécurité dulocal. Toutefois, des travaux d’adapta-tion du logement aux personnes en si-tuation de handicap ou de perted’autonomie peuvent être réalisés auxfrais du locataire. Ces travaux font l’ob-jet d’une demande écrite par lettre re-commandée avec demande d’avis deréception auprès du bailleur. L’absencede réponse dans un délai de quatremois à compter de la date de réceptionde la demande vaut décision d’accep-tation du bailleur. Au départ du loca-taire, le bailleur ne peut pas exiger laremise des lieux en l’état. La liste destravaux ainsi que les modalités de miseen œuvre sont fixées par décret enConseil d’Etat ;g) De s’assurer contre les risques dontil doit répondre en sa qualité de loca-taire et d’en justifier lors de la remisedes clés puis, chaque année, à la de-mande du bailleur. La justification decette assurance résulte de la remise aubailleur d’une attestation de l’assureurou de son représentant.Toute clause prévoyant la résiliation deplein droit du contrat de location pourdéfaut d’assurance du locataire ne pro-duit effet qu’un mois après un comman-dement demeuré infructueux. Cecommandement reproduit, à peine denullité, les dispositions du présent alinéa.A défaut de la remise de l’attestationd’assurance et après un délai d’un moisà compter d’une mise en demeure nonsuivie d’effet, le bailleur peut souscrire

une assurance pour compte du loca-taire, récupérable auprès de celui-ci.Cette mise en demeure doit informer lelocataire de la volonté du bailleur desouscrire une assurance pour comptedu locataire et vaut renoncement à lamise en œuvre de la clause prévoyant,le cas échéant, la résiliation de pleindroit du contrat de location pour défautd’assurance du locataire.Cette assurance constitue une assu-rance pour compte au sens de l’articleL. 112-1 du code des assurances. Elleest limitée à la couverture de la respon-sabilité locative mentionnée au premieralinéa du présent g. Le montant total dela prime d’assurance annuelle, éven-tuellement majoré dans la limite d’unmontant fixé par décret en Conseild’Etat, est récupérable par le bailleurpar douzième à chaque paiement duloyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéanceet porté sur la quittance remise au lo-cataire.Une copie du contrat d’assurance esttransmise au locataire lors de la sous-cription et à chaque renouvellement ducontrat.Lorsque le locataire remet au bailleurune attestation d’assurance ou en casde départ du locataire avant le termedu contrat d’assurance, le bailleur rési-lie le contrat souscrit pour le compte dulocataire dans le délai le plus bref per-mis par la législation en vigueur. Laprime ou la fraction de prime exigibledans ce délai au titre de la garantie souscrite par le bailleur de-meure récupérable auprès du locataire.

Annexes


Article 1 Un logement décent est un logementqui répond aux caractéristiques défi-nies par le présent décret.

Article 2Le logement doit satisfaire aux condi-tions suivantes, au regard de la sécuritéphysique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros

oeuvre du logement et de ses accèsest en bon état d'entretien et de so-lidité et protège les locaux contre leseaux de ruissellement et les remon-tées d'eau. Les menuiseries exté-rieures et la couverture avec sesraccords et accessoires assurent laprotection contre les infiltrationsd'eau dans l'habitation. Pour les lo-gements situés dans les départe-ments d'outre-mer, il peut être tenucompte, pour l'appréciation desconditions relatives à la protectioncontre les infiltrations d'eau, desconditions climatiques spécifiques àces départements ;

2. Les dispositifs de retenue des per-sonnes, dans le logement et sesaccès, tels que garde-corps des fe-nêtres, escaliers, loggias et balcons,sont dans un état conforme à leurusage ;

3. La nature et l'état de conservation etd'entretien des matériaux deconstruction, des canalisations et

des revêtements du logement neprésentent pas de risques manifestespour la santé et la sécurité physiquedes locataires ;

4. Les réseaux et branchements d'élec-tricité et de gaz et les équipementsde chauffage et de production d'eauchaude sont conformes aux normesde sécurité définies par les lois et rè-glements et sont en bon état d'usageet de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d'ouverture et de ven-tilation des logements permettent unrenouvellement de l'air adapté auxbesoins d'une occupation normaledu logement et au fonctionnementdes équipements ; 6. Les piècesprincipales, au sens du troisième ali-néa de l'article R. 111-1 du code dela construction et de l'habitation,bénéficient d'un éclairement naturelsuffisant et d'un ouvrant donnant àl'air libre ou sur un volume vitrédonnant à l'air libre.

Article 3 Le logement comporte les élémentsd'équipement et de confort suivants : 1. Une installation permettant un

chauffage normal, munie des dispo-sitifs d'alimentation en énergie etd'évacuation des produits de com-bustion et adaptée aux caractéris-tiques du logement. Pour leslogements situés dans les départe-

Décret du 30 janvier 2002 sur la décence du logement

Annexes


ments d'outre-mer, il peut ne pasêtre fait application de ces disposi-tions lorsque les conditions clima-tiques le justifient ;

2. Une installation d'alimentation en eaupotable assurant à l'intérieur du loge-ment la distribution avec une pressionet un débit suffisants pour l'utilisationnormale de ses locataires ;

3. Des installations d'évacuation deseaux ménagères et des eaux-vannesempêchant le refoulement desodeurs et des effluents et munies desiphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisineaménagé de manière à recevoir unappareil de cuisson et comprenantun évier raccordé à une installationd'alimentation en eau chaude etfroide et à une installation d'évacua-tion des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieureau logement comprenant un w.-c.,séparé de la cuisine et de la pièceoù sont pris les repas, et un équipe-ment pour la toilette corporelle,comportant une baignoire ou unedouche, aménagé de manière à ga-rantir l'intimité personnelle, ali-menté en eau chaude et froide etmuni d'une évacuation des eauxusées. L'installation sanitaire d'unlogement d'une seule pièce peutêtre limitée à un w.-c. extérieur aulogement à condition que ce w.-c.

soit situé dans le même bâtiment etfacilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettantl'éclairage suffisant de toutes lespièces et des accès ainsi que le fonc-tionnement des appareils ménagerscourants indispensables à la viequotidienne. Dans les logements si-tués dans les départements d'outre-mer, les dispositions relatives àl'alimentation en eau chaude pré-vues aux 4 et 5 ci-dessus ne sont pasapplicables.

Article 4 Le logement dispose au moins d'unepièce principale ayant soit une surfacehabitable au moins égale à 9 mètrescarrés et une hauteur sous plafond aumoins égale à 2,20 mètres, soit un vo-lume habitable au moins égal à 20 mè-tres cubes. La surface habitable et levolume habitable sont déterminésconformément aux dispositions desdeuxième et troisième alinéas de l'ar-ticle R. 111-2 du code de la construc-tion et de l'habitation.

Article 5 Le logement qui fait l'objet d'un arrêtéd'insalubrité ou de péril ne peut êtreconsidéré comme un logement décent.

Annexes


Cette liste n’est pas exhaustive. Seul le décret du 30 janvier 2002 (pages précé-dentes) définit toutes les caractéristiques d’un logement décent.

Pour déterminer la décence ou non du logement, il faut le visiter en plusieursétapes :1. l’accès au logement dans son ensemble ; 2. les pièces principales (le salon, la salle à manger, les chambres) ; 3. la cuisine (ou coin cuisine) ;4. les sanitaires (la salle d’eau, les WC).

A chaque étape,il faut observer les différents désordres présents, en s’aidant de la fiche correspondante, et cocher les signes de non décence sur la grille d’autoévaluation reproduite ci-contre.

Attention !cette grille neconstitue ni uncertificat, ni une

attestation et n’ouvreaucun droit particulier.

Grille d’auto-évaluation de la décence d’un logement

L’immeuble et l’accès au logement� Les sols ne sont pas solides

� Les plafonds présentent un risque dechute de matériaux

� La toiture n’est pas étanche

� Les escaliers sont dangereux

� Les garde-corps sont descellés

� Les fenêtres ne sont pas étanches àl’eau

� Les fils électriques sont dénudés

� L’éclairage est défectueux

� Les canalisations de gaz sont détériorées

� Présence d’infiltrations ou remontées d’eau

Le logement dans sa globalité� Les sols ne sont pas solides

� Les plafonds présentent un risque de chute de matériaux

� Les escaliers sont dangereux

� Les garde-corps sont descellés

� Revêtements dégradés et présence de plomb dans les peintures

� Présence de flocage, calorifugeage ou faux-plafonds dégradés contenantde l’amiante

� Présence d’infiltrations ou remontéesd’eau

� L’installation électrique est dangereuse

� L’installation électrique ne permet pas le fonctionnement des appareilsménagers courants

� L’installation permettant un chauffagen’est pas adaptée

Les pièces principales� L’éclairement naturel est insuffisant

� Les fenêtres ne s’ouvrent pas sur l’extérieur

� Les ouvertures ne permettent pas unrenouvellement d’air suffisant

� L’éclairage électrique est défectueux

� Aucune pièce principale n’a un volu-me ou une surface suffisante

L’installation sanitaire� Il n’y a pas de séparation entre les

WC et la cuisine

� L’aménagement de la douche ou de la baignoire ne permet pas l’intimité(pour les logements de plus d’unepièce)

� La pression et le débit de l’eau sontinsuffisants

� Il n’y a pas d’eau chaude

� Il n’y a pas de siphon

� L’évacuation est défectueuse


La cuisine� Il n’y a pas d’évier

� Les plafonds présentent un risque de chute de matériaux

� Il n’y a pas d’évacuation des eauxusées

� La pression et le débit de l’eau sontinsuffisants

� Il n’y a pas d’alimentation en eaupotable

� Il n’y a pas d’alimentation en eauchaude

� L’aménagement ne permet pas derecevoir un appareil de cuisson


�

Annexes


AAH Allocation Adulte Handicapé

ADIL Agence Départementale pour l’Information sur le Logement

ALF Allocation de Logement Familiale

ALS Allocation de Logement Sociale

ALT Aide au Logement Temporaire

AML Aide à la Médiation Locative

ANAH Agence Nationale de l’Habitat

APL Aide Personnalisée au Logement

BAIL Bureau d’Aide à l’Insertion par le Logement

CCAS Centre Communal d’Action Sociale

CRA Commission de Recours Amiable

FSL Fonds de Solidarité Logement

MSA Mutualité Sociale Agricole

OPAH Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat

PLA Prêt Locatif Aidé

RIB Relevé d’Identité Bancaire

RSA Revenu de Solidarité Active

SRU Solidarité Renouvellement Urbain

SMIC Salaire Minimum Interprofessionnel de Croissance

TVA Taxe sur la Valeur Ajoutée

UDAF Union Départementale des Associations Familiales

Lexique

GUIDE DU BAILLEUR

Caf de la Haute-Garonne24 rue Riquet31049 Toulouse Cedex 90 810 25 31 10 (service 0,06 €/min + prix appel)

Adil de la Haute-Garonne4 rue Furgole - 31000 Toulouse05 61 22 46 22www.adil31.org

GUIDE DU BAILLEUR - Bienvenue sur Caf.fr · Il lui faut ainsi avoir un minimum de connaissances sur...

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