GUIDE DE TAXES APCHQ 2014

Guide de taxes APCHQ 2014 1

GUIDE DE TAXES APCHQ 2014


Note

Le présent guide a été préparé par les experts de la firme Lanoue, Taillefer, Audet Inc. à partir de questions

fournies par le Service économique et affaires publiques de l’APCHQ.

Les réponses sont établies en tenant compte d’un contexte décrit dans chaque cas. Les situations décrites sont

normalement rencontrées. S’il s’avère que des circonstances particulières doivent être signalées afin de s’assurer

que les conclusions demeurent valides, les membres sont invités à contacter l’APCHQ –Service économique et

affaires publiques - afin de valider.

En annexe du présent guide, vous trouverez des renseignements additionnels (Guide 2012) concernant d’autres

sujets toujours d’actualité, notamment :

Les rénovations majeures donnant droit à un remboursement de TVQ et de TPS

Les Flips immobiliers

La juste valeur marchande des immeubles locatifs

Les règles applicables lors de l’achat de terrains

L’utilisation de prête-noms, etc.

Pour toute question :

Composez le (514) 353-9960 pour les appels locaux ou le 1 (800) 468-8160, poste 240

Bonne lecture.


TABLE DES MATIÈRES

1- Définitions importantes en lien avec l’application des taxes à l’égard des immeubles résidentiels . 5

Constructeur ........................................................................................................................................ 5

Vente ................................................................................................................................................... 6

Location ............................................................................................................................................... 6

Règles de fourniture à soi-même ......................................................................................................... 6

Rénovations majeures .......................................................................................................................... 7

2- Les incidences d’une occupation temporaire à titre résidentiel d’un immeuble d’habitation neuf en vertu d’un accord ............................................................................................................................ 8

a) Avec option d’achat (ex. : bail) ...................................................................................................... 8

b) Avec promesse d’achat-vente ....................................................................................................... 8

c) Avec offre d’achat conditionnelle ................................................................................................... 9

Pratique risquée pour le constructeur ............................................................................................... 9

d) En vertu d’un acte de préoccupation pour un logement en copropriété ....................................... 10

3- Mesure d’assouplissement en TVQ lors de la fourniture à soi-même d’un immeuble d’habitation . 11

a) Mise en contexte ......................................................................................................................... 11

b) Assouplissement et les incidences .............................................................................................. 12

L'immeuble d’habitation visé est vendu* avant la fin de la période de report de 12 mois ................. 12

L'immeuble d'habitation visé n'est pas vendu* avant la fin de la période de report de 12 mois ....... 12

Versement de la TVQ en même temps que la production d'un choix .............................................. 13

c) Choix et formulaire ...................................................................................................................... 13

d) Question quiz .............................................................................................................................. 13

4- Incitatifs visant à favoriser l’achat d’un immeuble ......................................................................... 14

a) Incitatif monétaire ........................................................................................................................ 14

b) Incitatif en nature ......................................................................................................................... 15

5- Remboursements pour habitations neuves ................................................................................... 17

a) Définition de constructeur ............................................................................................................ 17

b) Définition de résidence habituelle ................................................................................................ 17

c) Responsabilités du constructeur (la jurisprudence) ..................................................................... 17

d) Règles spéciales s’il s’agit d’un duplex ........................................................................................ 19

6- Vente d’un immeuble en cours de construction (les incidences) ................................................... 20

a) Vente à un autre entrepreneur .................................................................................................... 20

b) Vente à un particulier .................................................................................................................. 20


7- Vous changez l’usage d’un immeuble et celui-ci devient un immeuble d’habitation ...................... 21

a) Définition d’un immeuble d’habitation .......................................................................................... 21

b) Les présomptions prévues et leurs incidences ............................................................................ 21

8- Vous réalisez un contrat de construction ou de rénovation ........................................................... 22

a) Entrepreneurs : attention à la définition de « constructeur » ........................................................ 22

b) Quand devez-vous verser la tps-tvq à l’égard de tels contrats ..................................................... 22

c) Quand devez-vous verser la tps-tvq à l’égard des retenues ........................................................ 23

9- Vous construisez une adjonction à votre immeuble d’habitation ................................................... 24

Application de la Loi ........................................................................................................................... 24

10- Vous transigez avec une personne liée, y a-t-il des règles particulières? ...................................... 25

Règles applicables ............................................................................................................................. 25

ANNEXE - ÉDITION 2012 DU GUIDE DE TAXES APCHQ .................................................................. 26

Introduction ........................................................................................................................................ 27

Les factures de complaisance ou la fausse facturation ....................................................................... 28

Renseignements nécessaires à une demande de CTI-RTI ................................................................ 29

Le taux de TVQ à 9,5 % depuis le 1er janvier 2012 – Règles transitoires ............................................ 30

Remboursements pour habitation neuve (RHN) ................................................................................. 33

Bonification du remboursement pour habitation neuve (RHN) en vigueur depuis janvier 2011 (TVQ

seulement) ......................................................................................................................................... 35

Achat d’immeubles ............................................................................................................................. 36

Achat d’un immeuble (ex. Un terrain) d’un particulier ......................................................................... 38

Indemnité (allocation) et remboursement de dépenses ...................................................................... 39

Utilisation d’une société prête-nom..................................................................................................... 40

Autoconstructeur d’un immeuble d’habitation? ................................................................................... 42

Juste valeur marchande (JVM) d’un immeuble d’habitation multilocatif .............................................. 44

Rénovation – votre entreprise réalise des « flips » : achat – réno – revente ....................................... 48


1- Définitions importantes en lien avec l’application des taxes à l’égard des immeubles résidentiels

Les modalités d’application des règles de taxes relatives à un immeuble d’habitation sont fort différentes si le constructeur vend l’immeuble ou s’il le loue. Il est donc primordial de bien distinguer la nature de la transaction. Dans un premier temps le transfert de possession d’un immeuble en vertu d'une entente prévoyant le transfert de la propriété de celui-ci doit être distingué d'un transfert de possession en vertu d'une entente tel un bail, une licence ou un accord semblable. Le premier constitue une vente tandis que le second représente habituellement une location. Dans un deuxième temps, il est important d’identifier à quel moment cette vente ou location est réputée s’effectuer en vertu de la Loi sur la taxe d’accise (TPS) et de la Loi sur la taxe de vente du Québec (TVQ). Ne pas connaître ces règles particulières expose habituellement le constructeur au risque de ne pas assujettir et/ou remettre les taxes en temps opportun à Revenu Québec et à se voir appliquer des intérêts et pénalités en conséquence.

CONSTRUCTEUR

Un constructeur est défini comme une personne dont l’activité consiste à construire ou à rénover, de façon majeure, un immeuble d’habitation sur un terrain qui lui appartient (ou qu’il loue à long terme). Voici des exemples :

La personne qui entreprend, elle-même ou par un intermédiaire, la construction ou la rénovation majeure d’un immeuble d’habitation sur son propre terrain;

La personne qui acquiert un droit sur un immeuble d’habitation avant que la

construction de celui-ci ne soit achevée en grande partie (90 % et +); Le fournisseur de maisons mobiles et de maisons flottantes; La personne qui acquiert un droit sur un immeuble d’habitation avant qu’il ne soit

occupé (ou dans le cas d’un logement en copropriété, au moment où l’immeuble d’habitation en copropriété n’est pas enregistré à titre d’un immeuble d’habitation en copropriété) en vue principalement de revendre l’immeuble, en tout ou en partie, ou un droit sur celui-ci, ou de fournir par bail, en tout ou en partie d’un immeuble d’habitation à des personnes, autres que des particuliers-consommateurs.

Cependant, n’est pas un « constructeur » la personne qui construit ou rénove de façon majeure un immeuble d’habitation qui sera habitée par elle ou par une personne qui lui est liée.


VENTE

Pour un constructeur, il y a deux situations où une vente peut se produire :

1) S’il y a transfert du titre de propriété :

Par le biais d’un acte de vente régulier.

Il n’est pas nécessaire que cela soit en vertu d’une entente précise. Dès qu’un transfert de propriété s’opère, il y a vente. Pensons au transfert de propriété qui s’opère de lui-même lorsqu’il y a donation ou suite à un décès.

2) S’il y a transfert de possession en vertu d'une entente écrite prévoyant le transfert du titre de la propriété de l’immeuble :

Dans ce cas, il faut une entente de transfert de propriété précise (ex. : offre d’achat/vente dûment acceptée, entente de préoccupation).

Pour évaluer si la possession de l’immeuble est transférée ou non, il s’agit d’une question de faits, mais voici quelques indices :

L'occupation n'est pas nécessaire pour qu'il y ait possession, pas plus qu'elle ne signifie nécessairement qu'il y a possession.

Une personne peut avoir la possession d'un immeuble si elle a le droit de détenir, de contrôler ou d'occuper l'immeuble avec ou sans le droit de propriété.

Des facteurs comme l’obligation du paiement des impôts fonciers, le droit de modifier le terrain, la plantation de récoltes ou d'arbres, la perception des loyers, les réparations à l'immeuble, l'entretien du terrain, etc. par la personne qui occupe l’habitation, sont des indicateurs qu’il y a possiblement transfert de possession.

Dans tous les cas, le seul transfert de la possession ne suffit pas à réaliser une fourniture par vente puisqu'une telle possession doit être effectuée en vertu d'une entente prévoyant le transfert de la propriété du bien.

LOCATION

Au Québec, la location résidentielle résulte d’un bail, qui est le contrat par lequel le locateur, s'engage envers le locataire à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d'une habitation, pendant un certain temps. Il peut également s’agir de tout autre accord semblable.

RÈGLES DE FOURNITURE À SOI-MÊME

Les règles de fourniture à soi-même s’appliquent aux immeubles d’habitation. Elles visent, entre autres, le constructeur, tel que défini, qui construit ou qui effectue la rénovation majeure d’un immeuble d’habitation et qui, par la suite, le loue (en tout ou en partie) ou, s’il est un particulier, l’occupe lui-même. Selon la loi, le constructeur est réputé avoir perçu les taxes calculées sur la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation à la date la plus tardive entre :

- la date où il y a transfert de possession ou occupation de l’immeuble, - la date de l’achèvement en grande partie (90 % et plus) des travaux.


RENOVATIONS MAJEURES

Rénovation ou transformation d'un bâtiment existant, au point où la totalité ou presque (90 % ou plus) a été enlevée ou remplacée, à l'exception des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers.


2- Les incidences d’une occupation temporaire à titre résidentiel d’un immeuble d’habitation neuf en vertu d’un accord

a) AVEC OPTION D’ACHAT (EX. : BAIL)

Une telle clause n’oblige pas le locateur à vendre l’immeuble d’habitation au locataire.

Ainsi, sur le plan des taxes, il n’y a aucune incidence qu’une telle clause soit présente ou non dans un accord de location. Au niveau de la loi, la location n’est pas considérée comme une vente. Dans un tel cas, ce sont les règles de fourniture à soi-même qui s’appliquent au constructeur. Ainsi, le constructeur est réputé avoir perçu et remis les taxes calculées sur la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation à un moment précis.

Le constructeur doit donc comptabiliser dans ses livres le montant des taxes à remettre sur la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation à la date la plus tardive entre :

- la date où il y a transfert de possession ou occupation de l’immeuble, - la date de l’achèvement en grande partie (90 % et plus) des travaux.

Par la suite, le constructeur qui vendra l’immeuble d’habitation effectuera une vente qui ne sera pas taxable. (Sous réserve d’un élément ou événement pouvant rendre la vente taxable, tel que des rénovations majeures ayant été effectuées sur l’immeuble entretemps.)

b) AVEC PROMESSE D’ACHAT-VENTE

Une telle clause oblige le propriétaire à vendre l’immeuble d’habitation à celui qui en a la possession ou qui l’occupe et ce dernier a l’obligation de l’acquérir. Sur le plan des taxes, une telle clause fait en sorte que le transfert de possession de l’immeuble ou l’occupation de l’immeuble doit être considérée comme une vente. Cette vente sera qualifiée de « vente avec transfert de propriété différé ». Le propriétaire doit alors percevoir les taxes sur le prix de vente auprès de l’occupant et les remettre à Revenu Québec au moment du transfert de possession de l’immeuble ou de l’occupation de l’immeuble. Dans cette situation, les règles de fourniture à soi-même, (applicables dans le cas où le constructeur loue l’immeuble d’habitation à des fins résidentielles), ne s’appliquent pas car on considère que l’immeuble est vendu, et non pas loué. Il faut tout de même que les conditions et modalités d’une vente soient réunies. Le Code civil du Québec défini la vente comme étant le contrat par lequel une personne, le vendeur, transfère la propriété d'un bien à une autre personne, l'acheteur, moyennant un prix en argent que cette dernière s'oblige à payer. Vous pouvez remplir avec votre client le formulaire FP-2190.c et, sujet au respect des conditions, créditer les remboursements pour habitations neuves comme vous le faites dans vos transactions usuelles de ventes. Votre remise de taxes sera donc nette des remboursements disponibles, comme d’habitude.


c) AVEC OFFRE D’ACHAT CONDITIONNELLE

Dans le cas d’une offre d’achat conditionnelle, la naissance de l’obligation d’acheter ne prend effet que si la condition est réalisée. Par exemple, si l’offre d’achat est conditionnelle à ce que l’acheteur obtienne le financement requis auprès d’une institution financière, la vente se réalisera uniquement si l’acheteur obtient ce financement bancaire. Si l’acheteur n’obtient pas son financement, on considérera qu’aucune vente n’a eu lieu. Pratique risquée pour le constructeur Le fait de permettre l’occupation de l’unité d’habitation comporte un risque pour le constructeur puisque les taxes seront exigibles au moment de l’occupation et ce, que la condition soit réalisée ou non ultérieurement. Ainsi les taxes seraient possiblement déjà dues par le constructeur; une situation de retard qui pourrait mener à des pénalités et intérêts Le traitement des taxes sera, de plus, différent selon que la condition soit réalisée ou non. Lorsque la condition n’est pas réalisée, on parlera d’autocotisation et de remboursement pour immeuble d’habitation locatif neuf, tandis que si la condition est réalisée, on parlera plutôt d’une vente taxable et d’un remboursement pour habitation neuve. Malheureusement, la distinction entre les deux traitements de taxes ne sera possible qu’au moment où la condition sera réalisée ou lors de son expiration si non réalisée. Voici le détail des deux situations: Condition non réalisée

Si la condition n’est pas réalisée et qu’il y a eu occupation, on considérera qu’il y a eu location ou accord semblable lors du transfert de possession.

Dans ce cas, le constructeur doit comptabiliser les taxes sur la juste valeur marchande à la date la plus tardive entre

la date où il y a transfert de possession ou occupation de l’immeuble,

la date de l’achèvement en grande partie (90 % et plus) des travaux.

Comme constructeur-locateur, sujet au respect des conditions, vous pouvez bénéficier des remboursements pour immeubles locatifs. Remplissez les formulaires FP-524 et VD-370.67. La vente ultérieure portera sur un immeuble existant, non taxable. Condition réalisée

Si la condition est réalisée, on considérera qu’il y a eu vente. Le constructeur doit donc percevoir les taxes sur le prix de vente et ce,

au moment du transfert de possession ou de l’occupation Vous pouvez remplir avec votre client le formulaire FP-2190.c et, sujet au respect des conditions, créditer les remboursements pour habitations neuves comme vous le faites dans vos transactions usuelles de ventes. Votre remise de taxes sera donc nette des remboursements disponibles, comme d’habitude.


d) EN VERTU D’UN ACTE DE PRÉOCCUPATION POUR UN LOGEMENT EN COPROPRIÉTÉ

Si la possession est transférée avant l’enregistrement de la déclaration de copropriété, la taxe est payable à la première des deux dates suivantes :

- le jour où la propriété est transférée à l’acheteur, - le 60e jour après l’enregistrement de l’immeuble en copropriété.

Note : S’il est mis fin au contrat de vente entre les parties, la TPS-TVQ calculée sur la juste valeur marchande de l’habitation devient exigible du constructeur au moment où il est mis fin au contrat.

Si la possession est transférée après l’enregistrement de la déclaration de copropriété, la taxe est payable à la première des deux dates suivantes :

- le jour où la propriété est transférée à l’acheteur, - le jour où la possession de l’immeuble ou l’occupation est donnée en vertu de la

convention.


3- Mesure d’assouplissement en TVQ lors de la fourniture à soi-même d’un immeuble d’habitation

a) MISE EN CONTEXTE

Un constructeur qui a construit un immeuble d’habitation à logement unique ou un logement en copropriété et qui ne trouve pas d’acheteur peut décider de le louer à des fins résidentielles.

Dans ce cas, les règles de la fourniture à soi-même s’appliquent et le constructeur est réputé avoir perçu les taxes calculées sur la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation, et ce, à la date la plus tardive entre :

- le jour où les travaux sont presque achevés (c'est-à-dire dans une proportion d'au moins 90 %),

- le jour où il transfère la possession ou l'utilisation de l'immeuble d’habitation à un tiers ou le jour où il l’occupe lui-même l'immeuble à titre de résidence.

Il est possible pour ce constructeur de reporter le versement de la TVQ qui est due en raison de l'application de la règle de la fourniture à soi-même d'un immeuble d’habitation jusqu’à une période maximale de 12 mois. Cette mesure d’assouplissement vise uniquement la TVQ et, conséquemment, le constructeur doit inclure dans le calcul de sa taxe nette la TPS qu'il est réputée avoir perçue à l'égard de l'immeuble d’habitation pour sa période de déclaration au cours de laquelle la règle de la fourniture à soi-même s'est appliquée. Toutefois, cette mesure d’assouplissement ne s’applique pas dans le cas où l’immeuble a fait l’objet de rénovations majeures.

Au moment de la location, concernant la TVQ, vous devez remplir le formulaire de choix VD-224.1. Vous ne pouvez pas compléter le formulaire FP-2190.c car l’immeuble est loué. En ce qui concerne le formulaire VD 370.67 concernant la TVQ, celui-ci ne pourra être complété avant de connaître le statut final de la transaction (un logement qui demeure en location après 12 mois ou une vente). Au moment de la location, concernant la TPS, les règles applicables lors de la location d’un immeuble s’appliquent (i.e. FP-524).


b) ASSOUPLISSEMENT ET LES INCIDENCES

Voici comment la TVQ doit être traitée selon les cas suivants :

L'immeuble d’habitation visé est vendu* avant la fin de la période de report de 12 mois

Lorsque le constructeur vend un immeuble d’habitation visé à l'intérieur des 12 mois suivant le jour où la règle de la fourniture à soi-même s'est appliquée et pour lequel un choix a été fait.

Calcul des intérêts Le constructeur doit payer les intérêts courus pour la période s'étendant du jour où la règle de la fourniture à soi-même s'est appliquée jusqu'au jour où la TVQ devient payable suite à la vente de l'immeuble d’habitation.

Versement de la TVQ et des intérêts Le constructeur doit verser les intérêts ainsi que la TVQ perçue de l'acquéreur de l'immeuble d’habitation visé à Revenu Québec, au plus tard le jour où il est tenu de produire sa déclaration pour la période de déclaration au cours de laquelle la TVQ est devenue payable à l'égard de la fourniture par vente de l'immeuble d’habitation.

* Sujet au respect des conditions, la partie TVQ du formulaire FP-2190.c peut être complétée à ce moment.

L'immeuble d'habitation visé n'est pas vendu* avant la fin de la période de report de 12 mois

Lorsque le constructeur ne réussit pas à vendre son immeuble d'habitation pour lequel un choix a été fait à l'intérieur des 12 mois suivant le jour où la règle de la fourniture à soi-même s'est appliquée, il doit inclure dans le calcul de sa taxe nette la TVQ qu'il est réputé avoir perçue à l'égard de l'immeuble d’habitation pour sa période de déclaration qui comprend le jour qui suit les 12 mois de la fourniture réputée effectuée de l'immeuble d’habitation.

Calcul des intérêts Le constructeur doit payer les intérêts courus pour la période de 12 mois suivant le jour où la règle de la fourniture à soi-même s'est appliquée.

Versement de la TVQ et des intérêts

Le constructeur doit verser les intérêts ainsi que la TVQ qu'il est réputé avoir perçue à l'égard de l'immeuble d’habitation visé à Revenu Québec, au plus tard le jour où il est tenu de produire sa déclaration pour la période de déclaration au cours de laquelle il est tenu d'inclure dans le calcul de sa taxe nette la TVQ qu'il est réputé avoir perçue à l'égard de l'immeuble d’habitation.

* Sujet au respect des conditions, le formulaire VD-370.67 peut être complété à ce moment.


Versement de la TVQ en même temps que la production d'un choix Un constructeur qui fait un choix afin de bénéficier de la mesure d'assouplissement à l'égard d'un immeuble d’habitation visé, peut verser à Revenu Québec la TVQ qu'il est réputé avoir perçue à l'égard de l'immeuble d’habitation en même temps qu'il produit son choix, auquel cas il ne sera pas tenu au paiement d'intérêts. Le constructeur peut également verser la TVQ à n'importe quel autre moment dans l'année qui suit l'application de la règle de la fourniture à soi-même, auquel cas les intérêts qu'il sera tenu de payer seront moindres. L'avantage pour le constructeur est que l'immeuble d’habitation visé conserve ainsi son caractère d'immeuble neuf (en matière de TVQ) au cas où celui-ci le vendait à l'intérieur des 12 mois suivant le jour où la règle de la fourniture à soi-même s'est appliquée. Si tel était le cas, le constructeur pourrait déduire le montant de la TVQ qu'il a versé à Revenu Québec en même temps qu'il a produit son choix, dans le calcul de sa taxe nette pour la période de déclaration au cours de laquelle la TVQ est devenue payable à l'égard de la fourniture par vente (réelle) de l'immeuble d’habitation visé.

c) CHOIX ET FORMULAIRE

Le constructeur qui désire bénéficier de cette mesure d'assouplissement en TVQ doit faire un choix à cet effet en faisant parvenir à Revenu Québec le formulaire VD-224.1-Choix de reporter le paiement de la taxe sur un immeuble d'habitation fourni à soi-même. Le choix doit être effectué au plus tard avant la fin du mois suivant celui où la règle de la fourniture à soi-même s'est appliquée.

d) QUESTION QUIZ

Les sommes perçues au cours de la période de location représentent des contreparties de fournitures exonérées. Dans la mesure où elles sont considérées comme une mise de fonds s’il y a vente, ces sommes deviendraient-elles taxables? La réponse est non. Supposons que l’entente entre les parties était à l’effet de créditer 50 % des sommes payées (1000 $/mois) au cours de l’occupation s’il y a achat par l’occupant. Alors, le traitement serait le suivant :

Prix de vente de l’immeuble 200 000 $

TVQ percevable 9,975 % 19 950

219,950

Remboursement de TVQ pour habitation neuve (9 975)

209 975

Crédit convenu (11 mois x 1000 $ x 50 %) (5 500)

Somme due par l’acheteur 204 475 $


4- Incitatifs visant à favoriser l’achat d’un immeuble (les règles applicables et les modalités à respecter)

a) INCITATIF MONÉTAIRE

Il arrive que le constructeur indique à un acheteur que ce dernier recevra après son achat une remise en argent. Dans un tel cas, si le constructeur accompagne sa remise en argent d'un écrit mentionnant qu'une partie de la remise représente un montant de taxe (TPS-TVQ), il pourra demander un CTI et un RTI égal à la fraction de taxe* de la remise au cours de sa période de déclaration qui comprend le moment du versement de la remise. Donnons-nous un exemple concret pour bien comprendre ce qui se passerait pour :

1) la vente d’un immeuble de 200 000 $; 2) des remboursements pour habitations neuves, indiqués dans l’acte notarié, de

3 600 $ en TPS et de 9 975 $ en TVQ; 3) une remise (chèque) de 10 000 $ au client.

Un écrit devrait accompagner le chèque de remise indiquant les informations suivantes :

La remise qui vous a été accordée avant la TPS-TVQ est de 9 243,21 $

La TPS qui vous a été remboursée et qui est dans la remise s’élève à 462,16

Votre remboursement de TPS pour habitations neuves a été réduit de (166,38) (A)

La TVQ qui vous a été remboursée et qui est dans la remise s’élève à 922,01

Votre remboursement de TVQ pour habitations neuves a été réduit de (461,01) (B)

La remise qui vous a été accordée, incluant la TPS-TVQ s’élève à 10 000,00 $

Si le particulier a obtenu directement ses remboursements pour habitations neuves (RHN), il a l’obligation de rembourser à Revenu Québec un montant égal à l'excédent des remboursements pour habitations neuves (RHN) qu’il a obtenu (montants (A) et (B)). Dans le cas où le constructeur avait préalablement accordé les remboursements pour habitations neuves (RHN) au particulier, il est solidairement tenu, avec le particulier, au paiement de l'excédent (montants (A) et (B)) à Revenu Québec. *2013

Fraction de la taxe en TPS = 5/105 x 10 000 $ 476,19 $

Fraction de la taxe en TVQ = 9,075/109,975 x 10 000 $ 907,02

1 383,21 $

Donc, le coût net de cette remise pour le constructeur sera de 10 000,00 $

(1 383,21)

8 616,79 $


b) INCITATIF EN NATURE

Il est possible également que le constructeur indique à un acheteur qu’il lui offrira des biens au moment de la signature du contrat d’achat (ex. : des électroménagers). Cette mesure n’entraîne pas d’impact particulier au niveau des taxes de vente calculées sur le prix de vente de l’immeuble d’habitation, ni sur les remboursements pour habitations neuves (RHN). Il s’agit plutôt d’une mesure promotionnelle, soit une dépense que le constructeur effectue dans le cours de ses affaires. Il aurait ainsi droit à ses CTI et ses RTI sur le prix d’acquisition de ces biens.

Octroi d’un crédit à un client Il arrive parfois que le client prenne à sa charge certains travaux originalement prévus au contrat. Il est alors possible d’octroyer un crédit au client. Voici la marche à suivre. FAITS

1) Contrat préliminaire de 300 000 $ avant les taxes – conclu entre un entrepreneur et un consommateur;

2) Demande de financement et financement basé sur la valeur du contrat préliminaire;

3) Contrat notarié rédigé en conformité avec le contrat préliminaire. Les taxes et les remboursements disponibles ont été calculés sur le prix indiqué au contrat notarié;

4) Les parties se sont données quittance au contrat notarié. Cependant, une entente est intervenue entre les parties et la somme de 17 000 $ sera créditée à l’acheteur en raison du recouvrement des planchers par lui.

VOTRE QUESTION Qu’est-ce qui devrait être fait au niveau des taxes et des remboursements ? NOTRE RÉPONSE La Loi sur la taxe d’accise permet au fournisseur de recouvrer le montant de TPS-TVQ rajusté, remboursé ou crédité à un client. Cet article s’applique dans le cas où une personne rajuste, rembourse ou crédite un montant de taxe perçue par erreur ou rembourse les taxes suite à une réduction ou une annulation de contrepartie. Le fournisseur doit délivrer, dans un délai raisonnable, une note de crédit contenant les renseignements réglementaires qui, sommairement, sont les suivants :

une déclaration que le document est une note de crédit;

le nom du fournisseur et son numéro d’inscription TPS-TVQ ;

le nom de l’acquéreur;

la date à laquelle la note est remise; et


le montant de la réduction de TPS-TVQ. et dans la présente situation, les ajustements apportés aux remboursements pour habitations neuves crédités. Finalement dans une telle circonstance, les formulaires de remboursements pour habitations neuves devraient être ajustés avant d’être transmis à Revenu Québec afin que les réels remboursements accordés y soient indiqués. Voir l’exemple ci-joint pour identifier les montants à inscrire sur la note de crédit et sur le formulaire FP 2190.c

Contrat original Crédit Montants aux fins du

formulaire FP-2190.c

Prix d'achat (avant les taxes): 300 000,00 $ 13 804,68 $ 286 195,32 $

TPS payée par le particulier (prix d’achat x 5 %) 15 000,00 $ 690,23 $ 14 309,77 $

Remboursement de TPS accordé au particulier 5 400,00 $ 248,48 $ 5 151,52 $

Sous total (après TPS et remboursement de TPS) : 309 600,00 $ 14 246,43 $ 295 353,57 $

TVQ payée par le particulier (prix d'achat X 9,975 %) 29 925,00 $ 1 377,02 $ 28 547,98 $

Remboursement de TVQ accordé au particulier - $ (1 376,55) $ 1 376,55 $

Prix d'achat net 339 525,00 $ 17 000,00 $ 322 525,00 $

Montants de réduction de TPS et de TVQ à indiquer dans la note de crédit

Montants à inscrire au formulaire FP-2190.c

Calcul des montants à indiquer dans une note de crédit

En cas d'émission d'une note de crédit au montant de 17 000$

Pour une habitation de 300 000$

Utilisez la calculatrice de taxes APCHQ pour déterminer les montants aux fins du formulaire FP-2190.c. Dans le cas présent,

on doit inscrire dans la calculatrice le prix incluant les taxes de 322 525$ soit 339 525$ originalement prévu moins le

montant du crédit de 17 000$. Cela vous permettra de retracer le prix avant taxes de 286 195,32 $ dans l'exemple, soit le

montant que vous devez inscrire dans le FP-2190.c.


5- Remboursements pour habitations neuves (Versés ou crédités par le constructeur)

a) DÉFINITION DE CONSTRUCTEUR

Veuillez vous référer à la section 1.

b) DÉFINITION DE RÉSIDENCE HABITUELLE

Il est important de retenir que la résidence habituelle aux fins des taxes de vente est un concept totalement différent du concept de résidence principale utilisée aux fins de l’impôt qui sert à déterminer l’exemption de gain en capital sur une telle résidence. En taxe de vente et aux fins des remboursements pour habitations neuves (RHN), il s’agit d’une question de fait, donc évaluable selon un ensemble de faits propre à chaque particulier à qui vous vendez une habitation.

Une même personne peut avoir plus d’un lieu de résidence, mais un seul de ces lieux peut être considéré comme son lieu de résidence habituel à un moment donné. Voici certains critères qui nous permettent généralement de déterminer s’il s’agit ou non d’un lieu de résidence habituelle :

l’intention du particulier d’utiliser l’habitation comme lieu de résidence habituel,

la durée pendant laquelle il habite ce lieu,

l’adresse qui figure sur ses documents personnels (son permis de conduire, par exemple).

Certains facteurs peuvent être vérifiés par les autorités fiscales afin de déterminer si la résidence pour laquelle le remboursement est demandé est la résidence habituelle d’une personne.

c) RESPONSABILITÉS DU CONSTRUCTEUR (LA JURISPRUDENCE)

Le constructeur d’un immeuble d’habitation à logement unique ou d’un logement en copropriété peut verser un remboursement pour habitations neuves (RHN) à un particulier, ou le porter à son crédit dans le cas où toutes les conditions suivantes sont rencontrées :

le constructeur a effectué la fourniture taxable de l’immeuble ou du logement par vente au particulier, pour qu’il en fasse sa résidence habituelle ou celle de l’un de ses proches (un « proche » inclut une personne liée à ce particulier, par exemple, un enfant, un conjoint et un ex-conjoint);

les taxes ont été payées ou sont payables par le particulier;

le particulier présente au constructeur le formulaire prescrit (FP-2190.C) dans les deux ans suivant le jour du transfert de la propriété de l’immeuble ou du logement;

le constructeur accepte de verser le remboursement pour habitations neuves (RHN) au

particulier ou de le porter à son crédit.


Obligation du constructeur Le constructeur doit transmettre la demande de remboursement à Revenu Québec avec la déclaration de taxes qu’il produit pour la période au cours de laquelle il verse le remboursement pour habitations neuves (RHN) au particulier ou le porte à son crédit. Obligation solidaire entre l’acheteur et le constructeur Il est important de savoir que le constructeur qui verse un remboursement pour habitations neuves (RHN) à un particulier, ou le porte à son crédit, alors qu’il sait ou devrait savoir que le particulier n’y a pas droit ou que le montant payé au particulier ou porté à son crédit excède le remboursement pour habitations neuves (RHN) auquel celui-ci a droit, est solidairement tenu, avec le particulier, au paiement du remboursement pour habitations neuves (RHN) ou de l’excédent à Revenu Québec. L’entrepreneur a donc un devoir de diligence pour s’assurer que les conditions donnant droit à ce remboursement sont rencontrées. Par exemple, le constructeur qui accorde le remboursement pour habitations neuves (RHN) à un acheteur qui est une société fait une erreur, puisque ce remboursement doit s’accorder uniquement à un particulier. De même, celui qui confond le remboursement pour habitations neuves (RHN) et le remboursement pour immeuble d’habitation locatif neuf (RIHLN) pourrait être cotisé par les autorités fiscales car le constructeur n’est jamais autorisé à accorder le remboursement pour immeuble d’habitation locatif neuf (RIHLN) au nom des autorités fiscales. Pour qu’un constructeur soit tenu solidairement responsable du remboursement versé ou crédité en trop (et sujet à être ainsi cotisé), il doit être dans une situation où il devait savoir ou aurait dû savoir que l’une ou l’autre des conditions d’admissibilités n’étaient pas remplies par l’acquéreur de la fourniture. Par exemple, un particulier ne peut avoir qu’une résidence habituelle à la fois pour lui-même. Ainsi, dans le cas ou un même particulier achetait plus d’un immeuble à la fois du même constructeur, ce dernier serait dans une position où il « devrait savoir » que la deuxième habitation ne peut constituer sa résidence habituelle et donc accorder un remboursement pour habitations neuves (RHN) sur une seule des deux habitations vendues. (Sous réserve que la deuxième habitation puisse être occupée à titre de résidence habituelle par l’un des proches du particulier.) À titre d’exemple, une personne achète un condo pour lui et une seconde unité pour sa fille. Sujet aux autres conditions à être satisfaites, le dossier demeure acceptable pour le constructeur et il peut créditer au père les remboursements de TPS-TVQ pour chacune des deux unités pourtant achetées le même jour.


d) RÈGLES SPÉCIALES S’IL S’AGIT D’UN DUPLEX

Un immeuble d’habitation à logement unique comprend, notamment, un immeuble d’habitation à logements multiples qui contient au plus deux habitations. Conséquemment, un duplex constitue un immeuble d’habitation donnant droit au remboursement pour habitations neuves (RHN) puisqu'il ne contient que deux habitations. Duplex acheté d'un constructeur Lorsqu'un particulier achète un duplex d'un constructeur et qu'une habitation de ce duplex lui sert de résidence habituelle ou à un particulier qui lui est lié ou à un ex-conjoint, il peut avoir droit au remboursement pour habitations neuves (RHN). Le particulier aura droit au remboursement d'une partie de la TPS payable à l'achat du duplex, peu importe la superficie de l'habitation qu'il occupe ou qui est occupée par l'une des personnes nommées précédemment (plus de 50 % ou non), si lui-même ou une de ces personnes est le premier particulier à occuper une des deux habitations du duplex et si les autres conditions nécessaires au remboursement sont satisfaites. Puisqu'un duplex constitue un seul immeuble d’habitation à logement unique, le remboursement pour habitations neuves (RHN) est accordé au particulier à l'égard de l'ensemble du duplex.


6- VENTE D’UN IMMEUBLE EN COURS DE CONSTRUCTION (LES INCIDENCES)

a) VENTE À UN AUTRE ENTREPRENEUR

Lorsqu’un constructeur vend un immeuble d’habitation en cours de construction, soit un immeuble achevé à moins de 90 %, à un autre constructeur, cette vente sera taxable et l’acheteur inscrit pourra habituellement réclamer les taxes payées et deviendra alors lui-même le « constructeur » au sens de la loi. Conséquemment, lors de la revente, le constructeur qui a acheté l’immeuble pourra accorder le remboursement pour habitations neuves (RHN) à un particulier qui achète l’immeuble.

b) VENTE À UN PARTICULIER

Lorsqu’un constructeur vend un immeuble d’habitation en cours de construction, soit un immeuble achevé à moins de 90 %, à un particulier qui l’acquiert à des fins personnelles, ce particulier ne devient pas un « constructeur » au sens de la loi. (Voir la section 1.) Conséquemment, le particulier qui a acheté l’immeuble devra lui-même demander le remboursement pour habitations neuves (RHN) directement à Revenu Québec. Donc, lors de la vente de cet immeuble, l’entrepreneur perçoit les deux taxes. Le particulier-autoconstructeur pourra continuer d’accumuler ses factures afférentes à la construction. En fait, il disposera de deux ans après l’achèvement des travaux ou de quatre ans après l’occupation (le premier des deux) pour demander les remboursements disponibles.


7- Vous changez l’usage d’un immeuble et celui-ci devient un immeuble d’habitation

a) DÉFINITION D’UN IMMEUBLE D’HABITATION

Bâtiment qui comprend une ou plusieurs habitations, y compris les aires communes, les dépendances et le fonds sur lequel il est construit.

b) LES PRÉSOMPTIONS PRÉVUES ET LEURS INCIDENCES

Si vous êtes une personne qui a convertit un immeuble non résidentiel en un immeuble d’habitation sans avoir procédé à des rénovations majeures, tel que définie à la section 1, vous pourriez être réputé en devenir le constructeur aux fins des lois fiscales et avoir fait des rénovations majeures à l’immeuble d’habitation. Les règles applicables en matière d’assujettissement et de remboursement dans une telle circonstance sont les mêmes que celles applicables lorsqu’un immeuble d’habitation neuf est fourni par son constructeur. Si vous commencez à utiliser un immeuble à titre résidentiel ou personnel, vous devez remettre les taxes calculées sur sa juste valeur marchande si les conditions suivantes sont réunies :

vous êtes un particulier et vous réservez un immeuble à votre usage personnel ou à celui d’une personne qui vous est liée, d’un ex-époux ou d’un ancien conjoint de fait;

l’immeuble était détenu pour vente ou location dans le cadre de votre entreprise ou de

votre activité commerciale, ou était une immobilisation utilisée ou détenue dans un tel cadre, immédiatement avant le début de son utilisation à titre résidentiel ou personnel;

l’immeuble n’était pas un immeuble d’habitation.

Si l’immeuble d’habitation devient votre résidence habituelle, vous pouvez avoir droit à un remboursement pour habitations neuves (RHN).


8- Vous réalisez un contrat de construction ou de rénovation

a) ENTREPRENEURS : ATTENTION À LA DÉFINITION DE « CONSTRUCTEUR »

Pour un entrepreneur en construction, les contrats de construction ou de rénovation qu’il réalise pour une autre personne sont des contrats d’entreprise. Dans ces cas, l’entrepreneur n’est pas un « constructeur » aux fins des règles en taxe de vente. Afin de savoir si vous répondez à la définition d’un « constructeur » au sens de la loi, référez-vous à la section 1.

b) QUAND DEVEZ-VOUS VERSER LA TPS-TVQ À L’ÉGARD DE TELS CONTRATS

La TPS devient payable par l’acquéreur à la première des deux dates suivantes :

- le jour où la contrepartie de la fourniture taxable est payée, ou - le jour où cette contrepartie devient due en vertu du contrat.

Une contrepartie est réputée devenir due le premier en date des jours suivants :

- le jour où le fournisseur délivre, pour la première fois, une facture pour tout ou partie de la contrepartie;

- le jour où l’acquéreur est tenu de payer toute ou une partie de la contrepartie de la fourniture conformément à une convention écrite.

En pratique, ceci signifie que la date d’émission d’une facture constitue habituellement le moment qui sert à déterminer la période au cours de laquelle le vendeur devra remettre la TPS-TVQ et pour l’acquéreur, celle qui lui permettrait normalement de réclamer un CTI-RTI. Paiement progressif Dans le domaine de la construction, la convention prévoit généralement une facturation progressive ou dite à l’avancement des travaux. La taxe devient payable à chacune des factures progressives émises selon les termes de la convention. Exception Dans le secteur de la construction, certaines conventions prévoient que toute demande de paiement soit préalablement approuvée par un ingénieur, un architecte ou une autre personne compétente attestant de l’avancement des travaux. Si la convention prévoit une mention à cet effet, la taxe ne deviendra due qu’au moment prévu à la convention, soit au moment de l’acceptation par l’ingénieur ou autre spécialiste ou aux dates indiquées dans cette convention.


c) QUAND DEVEZ-VOUS VERSER LA TPS-TVQ À L’ÉGARD DES RETENUES

Dans les cas d’un contrat portant sur la construction, la rénovation ou la réparation d’un immeuble ou d’un bateau ou autre bâtiment de mer, et à l’égard duquel contrat l’acquéreur retient une partie du prix demandé (retenue sur contrat), le fournisseur peut reporter la perception de la taxe sur cette retenue jusqu’au jour où cette retenue est payée ou du jour où elle devient payable conformément à la convention. Nous notons, par contre, souvent des erreurs dans la présentation des factures qui ne permettent pas de reporter la perception de la taxe. Pour reporter la perception de la taxe, la facture doit être présentée de la façon suivante :

Exemple

Contrat total 700 000 $

Facturation progressive 400 000 Facturation progressive 300 000

700 000 $

Ce qu’il faut faire :

Facturation progressive 300 000 $ Retenue 10 % (30 000)

270 000

TPS 5 % 13 500 TVQ 9,975 % 26 932

TOTAL : 310 432 $

Facturation des retenues 70 000 $ TPS 5 % 3 500 TVQ 9,975 % 6 982

TOTAL : 80 482 $

Ce qu’il ne faut pas faire :

Facturation progressive 400 000 $ TPS 5 % 20 000 TVQ 9,975 % 39 900

TOTAL : 459 900 $ Retenue 10 % (45 990)

TOTAL : 413 910 $

Facturation progressive 400 000 $ Retenue 10 % (40 000)

360 000 TPS 5 % 18 000 TVQ 9,975 % 35 910

TOTAL : 413 910 $


9- Vous construisez une adjonction à votre immeuble d’habitation (ex. : une résidence pour ainées)

Application de la Loi

Lorsqu'un constructeur construit une adjonction à un immeuble d'habitation à logements multiples déjà existant, que cette adjonction est presque achevée et que le constructeur donne la possession ou l'utilisation d'une habitation située dans cette adjonction à une personne en vertu d'un contrat de louage, d'une licence ou d'un accord semblable conclu en vue de l'occupation de l'habitation par un particulier à titre de résidence, les règles de la fourniture à soi-même s'appliquent. Il en est de même lorsqu'un constructeur, étant lui-même un particulier, occupe une habitation située dans l'adjonction à titre de résidence. Ainsi, dans de telles situations, le constructeur est réputé avoir effectué et reçu une fourniture taxable de l'adjonction par vente et avoir payé à titre d'acquéreur et avoir perçu à titre de fournisseur les taxes à l'égard de cette fourniture. La taxe est calculée sur la juste valeur marchande de l'adjonction à la plus tardive des dates suivantes :

- le jour où la construction de l'adjonction est presque achevée;

- le jour où la possession ou l'utilisation d'une habitation située dans l'adjonction est donnée en vertu d'un contrat de louage, d'une licence ou d'un accord semblable ou le jour où une habitation est occupée pour la première fois par le constructeur, s'il est un particulier.

La juste valeur marchande de l'adjonction comprendra uniquement la valeur de l'ajout au bâtiment dans le cas où la construction de l'adjonction se fait sur le terrain initial qui était raisonnablement nécessaire à l'usage résidentiel du bâtiment existant. Par ailleurs, lorsque l'ajout au bâtiment existant nécessite une superficie de terrain raisonnablement nécessaire à l'usage résidentiel plus vaste que le terrain initial, la juste valeur marchande de l'adjonction comprendra la valeur de l'ajout au bâtiment et la valeur de la portion du terrain qui devient raisonnablement nécessaire à l'usage résidentiel du bâtiment agrandi, compte tenu de l'ajout. Également, dans le cas où un terrain contigu au terrain initial est acquis dans le but de construire l'ajout au bâtiment, la juste valeur marchande comprendra la valeur de l'ajout au bâtiment ainsi que la valeur de la portion du nouveau terrain qui devient, en plus du terrain initial, raisonnablement nécessaire à l'usage résidentiel du bâtiment agrandi. Enfin, lorsqu'un constructeur d'une adjonction à un immeuble d'habitation à logements multiples vend l'immeuble avant qu'une habitation située dans l'adjonction ne soit occupée (c'est-à-dire avant que la règle de la fourniture à soi-même ne s'applique à l'adjonction) et que la fourniture de l'immeuble aurait été exonérée si l'adjonction n'avait pas été construite, l'adjonction et l'autre partie de l'immeuble sont réputées chacune être des biens distincts. En conséquence, la fourniture de l'immeuble (excluant l'adjonction) est exonérée. La fourniture de l'adjonction est, quant à elle, taxable car celle-ci sera considérée comme une fourniture distincte de la vente du reste de l'immeuble. La taxe est donc payable exclusivement à l'égard de l'adjonction puisque celle-ci n'a pas été assujettie à la taxe en vertu des règles relatives à la fourniture à soi-même.


10- Vous transigez avec une personne liée, y a-t-il des règles particulières?

Règles applicables

Lorsque vous transigez avec une personne liée qui n’est pas inscrite aux fins de la TPS et de la TVQ ou qui n’exerce pas d’activités commerciales, vous devez obligatoirement transiger à la juste valeur marchande avec cette personne. Dans le cas où un constructeur-particulier a construit un immeuble ou un adjonction à celui-ci ou y a effectué des rénovations majeures et que le premier usage de cet immeuble est d’être utilisé principalement à titre résidentiel par lui ou un ex-époux, son ancien conjoint de fait ou un particulier qui est lié au constructeur, les règles de fourniture à soi-même ne s’appliquent pas, pour autant que le constructeur n’ait pas réclamé de CTI-RTI à l’égard de l’acquisition de l’immeuble ou des améliorations qui y ont été apportées.


ANNEXE - ÉDITION 2012 DU GUIDE DE TAXES APCHQ


RECUEIL EN MATIÈRE DE TAXES À LA CONSOMMATION 2012

Introduction

Le présente guide a été préparé par les experts de la firme Lanoue, Taillefer, Audet Inc. à partir de

questions fournies par le Service économique et affaires publiques de l’APCHQ.

Les réponses sont établies en tenant compte d’un contexte décrit dans chaque cas. Les

situations décrites sont normalement rencontrées. S’il s’avère que des circonstances

particulières doivent être signalées afin de s’assurer que les conclusions demeurent valides, les

membres sont invité à contacter l’APCHQ –Service économique et affaires publiques - afin de

valider.


Les factures de complaisance ou la fausse facturation

Quoi faire pour minimiser vos risques? Revenu Québec (RQ) émet régulièrement d’importantes cotisations en refusant des crédits de taxes sur les intrants (CTI) et des remboursements de taxes sur les intrants (RTI) au motif que des fournisseurs avec lesquels ils ont fait affaires n’ont pas versé leurs taxes (TPS-TVQ) aux autorités fiscales. Les lois et la règlementation fiscale obligent tout inscrit à obtenir tous les renseignements nécessaires préalablement à la réclamation des CTI et des RTI. Lorsque votre entreprise réclame des CTI-RTI à partir de factures des fournisseurs, il est important de s’assurer que tous les renseignements nécessaires sont obtenus et que ces renseignements sont exacts (voir le tableau ci-après). Vous devriez également vous assurer que les numéros d’inscription obtenus du fournisseur sont valides au moment de la transaction. Cette validation peut se faire facilement sur les sites Internet de RQ et de l’ARC. Il est conseillé de conserver le résultat de la recherche qui démontre que les numéros de taxes obtenus étaient valides lors de la transaction concernée. Dans une situation où des informations incomplètes ou non valides sont obtenues, il faut envisager de retarder le paiement de la facture du fournisseur jusqu’à ce que celui-ci fournisse les renseignements demandés. Cette vérification n’est pas obligatoire pour chaque transaction d’achat. Toutefois, une politique de vérification devrait être mise en place et intégrée à vos processus de validation des factures ou des comptes payables. Dans l’éventualité d’une vérification fiscale, cette procédure n’est pas une garantie absolue de non-cotisation, surtout s’il arrivait qu’un de vos fournisseurs n’ait pas fait la remise des taxes que vous lui avez payées. Une documentation appropriée du dossier des fournisseurs et des procédures bien établies de validation pourraient certainement vous aider à défendre votre dossier devant RQ. Une grande vigilance est requise puisque le secteur de la construction est parfois infiltré de personnes peu scrupuleuses qui n’ont pas l’intention de verser les taxes, pas plus qu’elles n’ont l’intention de rencontrer leurs autres obligations fiscales (déductions à la source, impôt, etc.) en utilisant différents stratagèmes. Une attention toute particulière devrait être apportée aux fournisseurs qui ont les caractéristiques suivantes :

Les nouveaux fournisseurs;

La société qui vous facture change mais le fournisseur (une autre société) de services ou de biens reste le même;

Le fournisseur n’encaisse pas les chèques que vous faites dans une institution financière reconnue mais plutôt dans un centre d’encaissement;

Le fournisseur a des demandes particulières quant aux paiements à lui faire (comptant, chèque certifié, etc.) qui ne sont pas habituelles parmi vos autres fournisseurs.


Renseignements nécessaires à une demande de CTI-RTI

VENTE TOTALE

INFÉRIEURE À

30 $

VENTE TOTALE

DE

30 $ À 150 $

VENTE TOTALE

SUPÉRIEURE À

150 $

Le nom du fournisseur, son nom commercial ou celui de son intermédiaire

X X X

La date à laquelle la TPS et la TVQ ont été payées ou sont payables

X X X

Le montant total à payer ou payable X X X

Une indication des éléments assujettis à la TPS et à la TVQ et le montant total des taxes facturées ou un énoncé indiquant que les prix comprennent les taxes

X X X

Les numéros d’inscription du fournisseur aux fins de la TPS et de la TVQ, ou ceux de son intermédiaire

X X

Le nom de l’acheteur ou sa raison sociale, le nom du mandataire ou de son représentant autorisé

X

Les conditions de vente (au comptant ou à crédit) X

Une brève description des produits ou services fournis

X


Le taux de TVQ à 9,5 % depuis le 1er janvier 2012 – Règles transitoires

Quelles sont les règles transitoires applicables?

Les règles transitoires au 1er janvier 2012 sont exactement les mêmes que les règles en vigueur pour le changement de taux survenu au début de 2011. Ces règles sont réparties en deux grandes catégories : la règle pour les biens meubles et les services et la règle relative aux immeubles (incluant les travaux sur immeuble).

a) Biens meubles et services La fourniture taxable d’un bien meuble ou d’un service est assujettie à la TVQ au taux de 9,5 %, si la totalité de sa contrepartie devient due après le 31 décembre 2011 et qu’elle n’est pas payée avant le 1er janvier 2012. La TVQ au taux de 9,5 % s’applique également à l’égard de toute partie de la contrepartie d’une telle fourniture qui devient due après le 31 décembre 2011 et qui n’est pas payée avant le 1er janvier 2012. Exemple 1 : Taux de la TVQ applicable à un contrat pour des services de nettoyage Si la date de la facture est avant le 1er janvier 2012, la TVQ s’applique au taux de 8,5 % car la TVQ est devenue due avant le 1er janvier 2012. Si la facture est datée du 15 janvier 2012, mais comprend un acompte versé le 15 décembre 2011, alors le taux de la TVQ applicable est de 8,5 % pour les paiements effectués avant le 1er janvier 2012 (l’acompte) et de 9,5 % pour les sommes qui sont payées après le 31 décembre 2011. Exemple 2 : Taux de la TVQ applicable à la vente d’un bien meuble corporel (BMC) Un vendeur de matériaux de construction se demande quel est le taux de la TVQ applicable à la vente d’un BMC dont le contrat a été conclu le 24 décembre 2011 et qui est livré le 5 janvier 2012 à son client. Le contrat prévoit que le prix du bien est payable à la date de signature du contrat. L’assujettissement a lieu lors de la conclusion du contrat et le taux de la TVQ est de 8,5 % puisque le moment d’assujettissement à la TVQ est le 24 décembre 2011.

b) Immeubles

i) Fourniture par vente La fourniture taxable d’un immeuble par vente est assujettie à la TVQ au taux de 9,5 %, si elle est effectuée en vertu d’une convention écrite conclue après le 31 décembre 2011 selon laquelle la propriété et la possession de l’immeuble sont transférées à l’acquéreur après cette date. À quel moment faut-il considérer qu’il y a conclusion d’une convention écrite? Dans le cas de la vente d’un immeuble d’habitation neuf, RQ considère qu’il y a contrat lorsque les parties concluent le contrat préliminaire. Ainsi, si un constructeur et un acheteur concluent en septembre 2011 un contrat préliminaire pour la construction d’une habitation laquelle sera livrée en 2012, c’est le taux de la TVQ à 8,5 % qui s’applique à la transaction.


ii) Fourniture autrement que par vente (par location) Les règles décrites précédemment à l’égard de la fourniture taxable d’un bien meuble ou d’un service s’appliquent à l’égard de la fourniture taxable d’un immeuble effectuée autrement que par vente.

iii) Fourniture relative à la construction, à la rénovation, à la transformation ou à la réparation d’un immeuble La fourniture taxable effectuée en vertu d’une convention écrite qui porte sur la construction, la rénovation, la transformation ou la réparation d’un immeuble est assujettie à la TVQ au taux de 9,5 % si la convention relative à la fourniture est conclue après le 31 décembre 2011. Par ailleurs, si la convention écrite a été conclue en 2011, cette fourniture est assujettie au taux de 8,5 %. De plus, si la convention écrite a été conclue avant le 1er janvier 2011, cette fourniture est assujettie au taux de 7,5 % La convention écrite à l’égard de la construction, la rénovation, la transformation ou la réparation d’un immeuble n’est soumise à aucune forme particulière si ce n’est que d’être un écrit. Ainsi, la date de signature de la convention écrite, peu importe la forme, détermine le moment de conclusion de la convention écrite. Il n’y a aucune date limite pour effectuer les travaux prévus au contrat signé avant le 1er janvier 2011 pour bénéficier de l’application du taux de 7,5 % ou pour le taux de 8,5 %, si signé en 2011. Exemple Un entrepreneur spécialisé en rénovation générale a signé, le 1er novembre 2011, avec son client, un contrat d’entreprise prévoyant divers travaux de rénovation qui chevaucheront les deux années (2011-2012). La question : Le taux de TVQ applicable est-il de 8,5 % pour les travaux réalisés en 2011 et de 9,5 % pour ceux réalisés en 2012? La réponse est non. Puisque le contrat a été signé en 2011, c’est cette date qui compte pour déterminer le taux de TVQ qui est applicable (8,5 %) à l’ensemble des versements, et ce, même si aucun des travaux n’avait débuté dans l’année 2011. Un entrepreneur qui a signé des contrats pour chacune des années 2010, 2011 et 2012, lesquels contrats comportent des travaux à effectuer sur de longues périodes (plus de deux ans) pourrait devoir gérer les trois taux de taxes (7,5 %, 8,5 % et 9,5 %) dans son système de facturation pour l’année 2012.

iv) Retenues relatives à un contrat Le taux de la TVQ applicable à une retenue relative à un contrat de construction, de rénovation, de transformation ou de réparation d’un immeuble est déterminé selon la date de la conclusion de la convention écrite relative à ce contrat. Ainsi, les modalités de paiement et le moment où la retenue est payée ou devient payable n’ont aucune influence sur le taux de la TVQ applicable à la fourniture. Exemple Pour un contrat de construction signé en 2011 mais réalisé en tout ou en partie en 2012, les retenues relatives à ce contrat seront assujetties à une TVQ au taux de 8,5 %.


v) Travaux supplémentaires ou modifications des travaux en cours Lorsque les parties liées par une convention écrite portant sur la construction, la rénovation, la transformation ou la réparation d’un immeuble conviennent d’effectuer des travaux supplémentaires ou des modifications aux travaux en cours qui ne changent pas l’essence du contrat, ces travaux ou ces modifications sont considérés comme étant exécutés en vertu du contrat initial. Ainsi, la date de la conclusion du contrat initial détermine le taux de la TVQ applicable aux travaux relatifs à ces ajouts ou à ces modifications. Par contre, lorsque les ajouts ou les modifications sont importants, par exemple, l’ajout d’un bâtiment distinct non prévu dans le contrat de construction initial, les travaux ne sont pas considérés comme étant exécutés en vertu du contrat initial, mais plutôt comme étant exécutés en vertu d’un nouveau contrat. Le taux de la TVQ applicable à ces travaux est déterminé en fonction de la date de la signature de l’entente afférente à ces ajouts ou modifications.


Remboursements pour habitation neuve (RHN)

Quelles sont les conditions à respecter pour permettre au constructeur de créditer directement à l’acheteur d’une maison neuve le remboursement pour habitation neuve (RHN)?

Que devrait faire le constructeur pour se protéger? Le constructeur d’un immeuble d’habitation à logement unique (une maison unifamiliale ou un duplex) ou d’un logement en copropriété (un condo) peut verser un RHN à l’acheteur, ou le porter à son crédit, à certaines conditions seulement. Le RHN s’applique seulement dans le cas où l’acheteur est un particulier. Si l’acheteur était une personne autre qu’un particulier (une société, par exemple), un autre mécanisme de remboursement serait possible, soit le remboursement pour immeuble d’habitation locatif neuf (RIHLN). Les conditions d’admissibilité au RIHLN sont très différentes du RHN et le constructeur ne peut créditer directement un tel remboursement à l’acheteur. Plusieurs conditions doivent être rencontrées pour que le constructeur puisse créditer le RHN:

a) Le constructeur a effectué la fourniture taxable par vente de l’immeuble ou du logement au particulier;

b) Les taxes ont été payées ou sont payables par le particulier;

c) Le particulier présente au constructeur le formulaire prescrit (FP-2190.C) dans les deux ans suivant le jour du transfert de la propriété de l’immeuble ou du logement. En complétant ce formulaire, le particulier confirme que l’habitation servira de lieu de résidence habituel pour lui ou un proche et qu’il en est le premier occupant. Il est important pour le particulier de bien lire le formulaire puisqu’il doit attester par signature que tous les renseignements fournis sont exacts et complets. Le constructeur aurait tout intérêt à bien comprendre la portée de ce formulaire et s’assurer que le particulier comprenne également bien son contenu;

d) Le constructeur accepte de verser le RHN au particulier, ou de le porter à son crédit. Le constructeur doit absolument transmettre le formulaire FP-2190.C dûment complété et signé à RQ avec la déclaration de taxes qu’il produit pour la période au cours de laquelle il verse le RHN au particulier ou le porte à son crédit. Le constructeur qui verse un RHN à un particulier, ou le porte à son crédit, alors qu’il sait ou devrait savoir que le particulier n’y a pas droit ou que le montant payé au particulier ou porté à son crédit excède le RHN auquel celui-ci a droit, est solidairement tenu, avec le particulier, au remboursement du RHN (ou de l’excédent) à RQ. L’entrepreneur a donc un devoir de diligence pour s’assurer que les conditions donnant droit au RHN sont rencontrées. Si les conditions donnant droit au RHN ne sont pas respectées, RQ pourra refuser le crédit demandé par le constructeur lors de la production de sa déclaration et le cotiser en conséquence. Même plusieurs mois après la transaction, RQ pourrait émettre des avis de cotisation au constructeur lorsque l’acquéreur de l’immeuble d’habitation n’a pas utilisé pour lui-même ou un de ses proches l’habitation à titre de résidence habituelle. Le constructeur est lié au particulier-acheteur par la règle de la responsabilité solidaire, et ce, même si certains constructeurs ont prévu des clauses spécifiques à l’acte notarié mentionnant le droit de l’acquéreur à un RHN.


Pour déterminer si l’acquéreur a droit au RHN, RQ procède par différents procédés, notamment le croisement de fichiers (adresse aux fins de l’impôt ou aux fins de certaines prestations), le travail de l’acheteur et si l’acquéreur a fait l’acquisition de deux immeubles d’habitation en même temps, etc. Dans de telles circonstances, nous pouvons nous questionner sur le degré de diligence dont le constructeur doit faire preuve pour s’assurer que l’acquéreur a bel et bien droit au RHN. Devrait-on prévoir au contrat de vente l’engagement de l’acquéreur d’indemniser le vendeur dans le cas où RQ refuse le RHN accordé à l’acheteur par le vendeur? Ce serait prudent de le faire.


Bonification du remboursement pour habitation neuve (RHN) en vigueur depuis janvier 2011 (TVQ seulement)

Quels sont les changements apportés au RHN?

À quel type d’immeuble s’applique cette bonification? En considération de la hausse du taux de la TVQ à 8,5 % survenue le 1er janvier 2011 et de l’évolution du marché résidentiel au cours des dernières années, la valeur maximale à partir de laquelle le remboursement pour habitation neuve (RHN) n’est plus disponible pour la TVQ a été haussée à 300 000 $ à compter du 1er janvier 2011. Le plafond précédent était de 225 000 $. Par ailleurs, le taux de remboursement partiel de la TVQ qui était de 36 % depuis 1992 (soit le même taux de remboursement que pour la TPS) est passé à 50 %, également à compter du 1er janvier 2011. Tenant compte de ce nouveau seuil et du nouveau taux, le remboursement maximal de la TVQ qui peut être obtenu est de 8 772 $ pour une TVQ payée à 8,5 % et de 9 804 $ pour une TVQ payée à 9,5 %. Ces bonifications s’appliquent également aux habitations résidentielles neuves situées sur un fond loué et à l’égard d’une part sociale d’une coopérative d’habitation. Ces bonifications ne concernent que les RHN payables à un particulier qui achète une habitation neuve à laquelle le nouveau taux de TVQ (soit 8,5 % ou 9,5 %) s’applique, tenant compte des règles transitoires prévues à cet effet. Ces bonifications de seuil et de taux ne concernent également que le RHN visant un logement unique ou un logement en copropriété acquis ou autoconstruit dans le but de servir de résidence habituelle au particulier-acheteur ou à un proche de celui-ci (soit un autre particulier lié, un ex-époux ou un ancien conjoint de fait). Par conséquent, ces bonifications ne s’appliquent pas aux immeubles d’habitation à logements multiples, aux immeubles d’habitation à logement unique ni aux logements en copropriété (condos) lorsque l’immeuble en question est plutôt admissible au remboursement pour immeuble d’habitation locatif neuf (RIHLN). Pour les immeubles voués à la location, le taux de remboursement et le plafond demeurent à 36 % et à 225 000 $, respectivement. Les constructeurs d’habitations qui effectuent la location d’immeubles d’habitation à logement unique et les locateurs d’immeubles d’habitation à logements multiples sont donc plus durement touchés par les hausses de la TVQ puisque les deux bonifications annoncées ne leur sont pas applicables.


Achat d’immeubles

Quelles sont les règles applicables en matière de TPS/TVQ lorsque vous effectuez l’achat d’un immeuble taxable?

Quand, en tant qu’acheteur, devez-vous verser les taxes au vendeur?

Que devez-vous faire lorsque vous devez autodéclarer les taxes à RQ?

Que devriez-vous faire si les modalités n’ont pas été respectées dans le passé? Le législateur a prévu une mesure particulière afin de faciliter le transfert d’immeubles et éviter les problèmes de trésorerie autrement liés à ces transactions. La Loi sur la taxe d’accise (LTA) et la Loi sur la taxe de vente du Québec (LTVQ) prévoient une exception à la règle générale. La règle générale établit que toute personne qui effectue une fourniture taxable (le fournisseur) doit percevoir et verser les taxes applicables au gouvernement. En vertu de l’exception visant la fourniture d’un immeuble par vente, le fournisseur n'est pas tenu de percevoir les taxes de l'acquéreur si celui-ci est un inscrit à la TPS et à la TVQ, et s’il ne s’agit pas d’un particulier qui acquiert un immeuble d'habitation. De même, lorsque le fournisseur est une personne non résidente, et ce, même si l’acquéreur n’est pas inscrit, l’acquéreur devra rendre compte lui-même des taxes directement à RQ et non au vendeur non résident. Lorsque la disposition d’allègement s'applique, le fournisseur ne doit pas percevoir la TPS ni la TVQ à l’égard de la fourniture de l’immeuble. La responsabilité du paiement de la TPS et de la TVQ incombe à l’acquéreur qui doit déclarer les taxes, et s’il y a lieu de les verser, directement à RQ selon les modalités de déclaration décrites ci-après. Si le fournisseur perçoit la TPS et la TVQ alors que la mesure d’exception s’appliquait, il devra les inclure dans sa taxe nette à verser comme toute autre taxe perçue par erreur. D’autre part, même dans une telle circonstance, l'acquéreur continue d'être tenu responsable de déclarer les taxes, et s’il y a lieu de les verser, directement à RQ, selon les modalités de déclaration décrites ci-après. Modalités de déclaration Les acheteurs d’immeubles visés par les dispositions d’allègement doivent déclarer les taxes payables à RQ à l’aide soit du formulaire de déclaration FP-500 ou du formulaire FP-505, selon le cas. Le formulaire « Calculs détaillés » FP-500 comporte une section intitulé « Déclaration concernant un immeuble ». Auparavant, vous receviez ce formulaire en même temps que le formulaire de déclaration FPZ-500. Avec la production électronique des déclarations, vous ne recevez plus les formulaires papier par la poste. Il faut donc se le procurer ou l’imprimer à partir du site Internet de RQ. Le formulaire FP-500 doit être complété, signé et produit en même temps que la déclaration régulière FPZ-500 lorsque l’immeuble a été acquis pour être utilisé ou fourni principalement (c'est-à-dire, dans une proportion de plus de 50 %) dans le cadre des activités commerciales de l’entreprise. Comme pour la plupart des inscrits, vous produisez maintenant vos déclarations courantes de façon électronique, le formulaire FP-500 dûment complété devra être mis à la poste ou déposé aux bureaux de RQ. Si l’immeuble a été acquis pour être utilisé ou fourni dans une proportion de 50 % et moins dans le cadre des activités commerciales de l’entreprise, c’est le formulaire FP-505 « Formulaire


de déclaration particulière » qui devra être produit, et ce, au plus tard, le dernier jour du mois civil suivant celui où la taxe est devenue payable à l’égard de l’acquisition de l’immeuble. Les inscrits qui produisent selon une périodicité autre que mensuelle sont également tenus à cette règle. Il est à noter que ces formulaires constituent la pièce justificative permettant à l’acquéreur d’appuyer sa réclamation de CTI et RTI. Production tardive Jusqu’à présent, RQ accepte de traiter les déclarations afférentes à l’acquisition d’immeubles produites tardivement, et ce, sans intérêt ni pénalité, dans la mesure où l’acheteur a droit à des CTI et des RTI complets. Pour ce faire, l’inscrit doit présenter le formulaire FP-500 requis ainsi qu’une demande de modification de la déclaration de taxe nette pour la période concernée à l’aide du formulaire FPZ-2500. Si le redressement est requis par RQ dans le cadre d’une vérification, une pénalité minimale équivalant à 4 % des droits pourrait être appliquée. Enfin, les demandes de traitement rétroactif ayant des incidences fiscales devraient être traitées par l’intermédiaire du Service des divulgations volontaire de RQ pour éviter l’application de pénalités. Diligence Compte tenu des sommes de taxes associées aux transactions immobilières, le vendeur et l’acquéreur devraient prendre les mesures nécessaires afin de s’assurer que les conditions d’application de la mesure d’allégement sont rencontrées. Par exemple, une validation des numéros d’inscription à la TPS et à la TVQ de l’acquéreur par le vendeur est de mise, à la date effective de la transaction. Une preuve de cette validation devrait être conservée. De la même façon, l’acquéreur qui, à priori, n’a pas le droit à la mesure d’allégement et qui doit verser les taxes au vendeur, serait bien avisé d’obtenir au préalable, en cas de doute, une confirmation du statut de résidence du vendeur afin d’éviter que la seconde situation d’exception indiquée précédemment ne s’applique à la transaction, laquelle requiert de l’acheteur le versement des taxes directement à RQ lorsque le vendeur est un non-résident du Québec et/ou du Canada.


Achat d’un immeuble (ex. un terrain) d’un particulier

Connaissez-vous les situations où il pourrait être avantageux pour vous de faire en sorte que l’acquisition d’un immeuble (ex. un terrain) d’un particulier représente une fourniture taxable? Diverses situations peuvent faire en sorte que la fourniture par vente d’un terrain par un particulier se qualifie d’une fourniture exonérée. L’entrepreneur en construction est généralement indifférent d’acquérir un terrain d’un particulier dont la fourniture est soit taxable, soit exonérée, puisque le terrain sera utilisé dans le cadre de son entreprise et qu’il aura droit en général à des CTI-RTI. Tel que discuté précédemment, les mécanismes liés à l’inscription aux fichiers de la TPS et de la TVQ lui permettront habituellement de ne pas verser la taxe, et ce, même si la fourniture était taxable. L’entrepreneur sera cependant moins indifférent de payer un prix supérieur pour le terrain du fait que le particulier a précédemment acquis ledit terrain en payant les taxes sans pouvoir les récupérer. Par ailleurs, le particulier pourrait vouloir augmenter son profit à la vente du terrain s’il pouvait trouver un mécanisme lui permettant de récupérer les taxes précédemment payées. Une planification peut être faite, par l’intermédiaire d’un choix fiscal, pour arriver à cette fin. En effet, une disposition particulière d’exception aux exonérations visant les ventes d’immeubles par un particulier est disponible lorsqu’il y a vente d’un immeuble dans le cadre d’un projet à risques ou d’une affaire à caractère commercial et qu’un choix est fait pour que la vente de l’immeuble, par ailleurs exonérée, soit traitée comme une fourniture taxable. Le choix se fait à l’aide du formulaire prescrit FP-2022 « Choix de faire considérer comme taxable la vente d’un immeuble ». Il n’est pas nécessaire que le vendeur soit un inscrit aux fins de la TPS-TVQ pour faire ce choix. Cependant, le choix doit être exercé avant que la vente ait lieu, et il doit être produit à RQ avant le transfert de possession en vertu du contrat de vente, ou le transfert de propriété légal de l’immeuble. Par ailleurs, les autorités fiscales considèrent qu’une intention principale ou secondaire de revente, au moment de l’acquisition du bien jusqu’au moment de son aliénation, constitue un préalable pour que la revente soit considérée comme étant réalisée à titre de projet à risques ou d’affaire à caractère commercial. L’intention de vente ne suffit pas à elle seule à établir qu’une vente a été effectuée dans le cadre d’une entreprise ou à titre de projet à risques ou d’affaires à caractère commercial. Demande de remboursement par le particulier Subséquemment à la vente du terrain visé par le choix, le particulier non inscrit devra produire une demande de remboursement pour récupérer la taxe payée lors de l’acquisition antérieure. Cette demande se fait à l’aide des formulaires FP-189 et VD-403 « Demande générale de remboursement ». Le particulier, s’il est inscrit, pourra réclamer la taxe par la production de sa déclaration de taxes régulière. Tel que mentionné précédemment, le formulaire de choix FP-2022 doit avoir été produit au préalable.


Indemnité (allocation) et remboursement de dépenses

À quelles conditions pourriez-vous être admissibles à des CTI/RTI si vous versez des indemnités ou remboursez des dépenses à vos employés?

Les règles sont-elles différentes si vous remboursez des dépenses à un sous-traitant plutôt qu’un employé? Les dépenses engagées par un salarié, lesquelles lui sont remboursées par son employeur (un inscrit), ont un traitement bien particulier aux fins des réclamations de CTI et de RTI. Comme l’acquéreur du bien ou du service taxable est légalement le salarié et non pas l’employeur, le législateur a prévu des dispositions spécifiques pour permettre à l’employeur de réclamer des CTI et des RTI. Ainsi la personne qui verse une indemnité ou qui rembourse les dépenses engagées par son salarié est réputée avoir reçu une fourniture des biens ou des services acquis par le salarié et avoir acquitté la TPS-TVQ à l’égard de ceux-ci. Les inscrits peuvent donc obtenir, sous certaines conditions, des CTI et des RTI à l’égard de ces remboursements et/ou indemnités versées. Les inscrits qui remboursent des dépenses ou versent une indemnité à l’égard d’aliments, de boissons et de divertissements doivent généralement respecter les dispositions fiscales qui limitent à 50 % le montant du CTI et du RTI disponibles. D’autres règles particulières s’appliquent pour les RTI, notamment les restrictions visant les grandes entreprises (10 millions $ et plus). Un sous-traitant ou le salarié d’un sous-traitant ne peut pas être assimilé à un salarié, de sorte que le mécanisme de réclamation des CTI et des RTI décrits aux paragraphes précédents, ne s’applique pas aux personnes qui ne sont pas salariés (ou employés) de l’entreprise. Le sous-traitant possède ses propres numéros d’inscription aux fichiers de la TPS et de la TVQ, à moins qu’il ne soit un petit fournisseur (moins de 30 000 $ de fournitures taxables annuellement). À titre d’inscrit, le sous-traitant devra lui-même réclamer ses CTI et ses RTI pour les dépenses engagées par lui et par ses employés, s’il y a lieu. Lorsqu’un sous-traitant refacture des frais de déplacement ou autres frais semblables, il ne fait que facturer un montant supplémentaire pour les services rendus. Il ne faut pas traiter ce document comme les rapports de dépenses de vos employés. Les critères pour réclamer un CTI et un RTI pour les frais que vous remboursez à votre sous-traitant sont les mêmes que pour les factures émises dans le cadre du contrat conclu avec le sous-traitant en question.


Utilisation d’une société prête-nom

Connaissez-vous les incidences d’utiliser une société prête-nom dans le cadre de l’acquisition, l’exploitation et/ou la vente d’un immeuble? Le contrat de prête-nom est un mandat par lequel le mandataire traite pour le compte du mandant, mais en laissant croire qu’il agit en son propre nom. Pour que le contrat de prête-nom soit reconnu sur le plan fiscal, le contrat doit être divulgué à RQ. Acquisition d'un immeuble par un prête-nom Lorsqu'une personne acquiert un immeuble (dans le cadre d’une fourniture taxable) par l'entremise d'un prête-nom, le fournisseur de l'immeuble est justifié d'agir en fonction des déclarations du prête-nom. Ainsi, si le prête-nom déclare qu'il n'est pas inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ, le fournisseur de l'immeuble devra en général percevoir du prête-nom la TPS et la TVQ à l'égard de la fourniture et les remettre lui-même aux autorités fiscales. Si le prête-nom-acquéreur déclare au vendeur qu'il est inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ et que ses numéros d'inscription à ces taxes sont en vigueur, il sera tenu de déclarer lui-même la TPS et la TVQ payables à l'égard de l’acquisition de l’immeuble, à moins qu'il ne divulgue son mandat à RQ. Dans ce dernier cas, seul le mandant sera tenu à la déclaration des taxes à RQ à l'égard de la fourniture acquise, et ce, qu'il soit ou non inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ. Le contrat de vente intervenu entre le fournisseur de l'immeuble et le prête-nom, ainsi que le contrat de mandat intervenu entre le mandant et le prête-nom pour l'acquisition de l'immeuble, seront nécessaires afin d'établir que le mandant est l'acquéreur de la fourniture et donc que c’est lui qui a droit à un CTI-RTI. Gestion d'un immeuble par un prête-nom Lorsque le propriétaire d'un immeuble confie à un prête-nom la gestion de son immeuble, incluant le pouvoir de le représenter aux fins de la conclusion des baux et de la perception des loyers (actes juridiques), les fournitures d'immeubles par bail effectuées par l'entremise du prête-nom continuent à être considérées comme étant effectuées par le propriétaire de l'immeuble. Dans l'éventualité où les fournitures d'immeubles par bail effectuées par l'entremise du prête-nom sont taxables, le prête-nom facturera les taxes à l'égard de ces fournitures et devra en faire rapport au propriétaire de l'immeuble. Le propriétaire de l'immeuble conserve donc son obligation d'inclure les taxes ainsi perçues par le prête-nom dans le calcul de sa taxe nette. Le propriétaire de l'immeuble peut cependant effectuer un choix prévu dans la LTA et la LTVQ, conjointement avec le prête-nom, pour que la TPS et la TVQ percevables à l'égard des fournitures d'immeubles par bail effectuées par l'entremise du prête-nom soient incluses dans le calcul de la taxe nette du prête-nom, et non dans sa déclaration. Ce choix peut être effectué seulement si le prête-nom est dûment inscrit aux fichiers de la TPS et de la TVQ et s'il effectue les fournitures à titre de mandataire dans le cadre d'une de ses activités commerciales. Le choix doit être effectué à l’aide du formulaire FP-2506. Il n’est pas demandé de produire le formulaire de choix à RQ, mais de le garder dûment complété aux dossiers respectifs du mandant et du mandataire. En ce qui concerne les renseignements que doit obtenir l'acquéreur de la fourniture taxable d'un immeuble par bail (le locataire) pour demander un CTI-RTI, la réglementation fiscale permet que


le nom et le numéro d'inscription de l'inscrit qui agit à titre de mandataire du fournisseur à l'égard de la fourniture, en l'occurrence le prête-nom, apparaissent sur les documents justifiant la demande de CTI-RTI. Vente d'un immeuble par un prête-nom Lorsque le propriétaire d'un immeuble effectue la fourniture taxable de celui-ci par vente par l'entremise d'un prête-nom, le propriétaire de l'immeuble conserve son obligation d'inclure les taxes perçues par le prête-nom dans le calcul de sa taxe nette. Il est à noter que les situations où le fournisseur est dégagé de son obligation de percevoir les taxes de l’acheteur (voir question 5) peuvent également trouver application dans une telle circonstance. Tel que mentionné précédemment, le propriétaire de l'immeuble peut effectuer un choix, conjointement avec le prête-nom, pour que la TPS et la TVQ payables à l'égard de la fourniture de l'immeuble par vente effectuée par l'entremise du prête-nom soient incluses dans le calcul de la taxe nette du prête-nom. Si tel est le cas, le propriétaire de l'immeuble demeure tout de même responsable, solidairement avec le prête-nom, des obligations qui découlent de la perception et du versement de la TPS-TVQ à RQ.


Autoconstructeur d’un immeuble d’habitation?

Connaissez-vous les règles particulières applicables en matière de TPS/TVQ lorsqu’une personne autoconstruit un immeuble d’habitation dans le but de le vendre ou de le louer? Encore aujourd’hui, après plus de 20 ans d’application de la TPS en sol canadien, des entrepreneurs dans le domaine immobilier résidentiel sont surpris d’apprendre qu’ils sont assujettis à une règle spéciale d’autocotisation lorsqu’ils construisent un immeuble d’habitation destiné à la location résidentielle à des tiers. Les principales justifications à la non-autocotisation (toutes mauvaises) qui sont données par les personnes concernées sont les suivantes :

« L’autoconstruction de cet immeuble d’habitation n’a pas été faite dans le cadre d’une entreprise. C’était un hobby pour moi. D’ailleurs, je n’ai aucune licence d’entrepreneur. »

« Je n’ai pas réclamé de crédits de taxes sur les intrants (CTI) ni de remboursements de taxe sur les intrants (RTI). Je n’ai donc pas à m’autocotiser. »

« Je ne suis pas inscrit à la TPS-TVQ, donc je n’ai pas à m’autocotiser. » Le législateur oblige un autoconstructeur à s’autocotiser sur la juste valeur marchande (JVM) de l’immeuble d’habitation qu’il vient de construire afin qu’il paie un montant équivalant de TPS et de TVQ à la personne qui aurait acheté d’un entrepreneur un tel immeuble pour les mêmes fins. Le législateur tient à ce que toute personne qui se construit un immeuble d’habitation en vue d’en faire la location en tout ou en partie à des fins résidentielles, paie la TPS et la TVQ sur un montant qui correspond à la JVM de l’immeuble, et ce, au moment de sa première occupation à titre résidentiel. Ainsi, toute personne qui construit un immeuble d’habitation sur un terrain lui appartenant dans le but de le louer en tout ou en partie à un tiers, est un constructeur au sens de la LTA et la LTVQ et est visée par la règle d’autocotisation touchant les immeubles résidentiels. Par ailleurs, la LTA et la LTVQ excluent de ces règles uniquement la personne qui s’autoconstruit un tel immeuble pour son propre usage résidentiel et/ou pour celui d’une personne qui lui est liée. L’autoconstructeur non inscrit qui construit un immeuble d’habitation et qui est tenu à l’autocotisation pourra réclamer les taxes qu’il a payées à l’égard de l’acquisition du terrain et de la construction du bâtiment, et ce, lorsqu’il sera tenu de déclarer les taxes sur la JVM de l’immeuble (première occupation). Il peut être avantageux de s’inscrire aux fichiers de la TPS et de la TVQ dès le début de la construction ou préalablement à l’acquisition du terrain en vue de récupérer, dès le départ et tout au long de la construction, les taxes applicables à l’égard de l’acquisition du terrain et à l’égard de la construction de l’immeuble. Par ailleurs, l’autocotisation permet habituellement au propriétaire de demander le remboursement pour immeuble d’habitation locatif neuf (RIHLN – 36 %). Cas particulier L’application des lois fiscales dans un contexte d’autoconstruction entraîne dans certains cas des résultats inattendus le plus souvent lorsqu’un triplex est en cause. Pour l’illustrer, prenons l’exemple d’un particulier-constructeur non inscrit qui construit un triplex dont un (1) logement est destiné à son propre usage (résidence habituelle), un (1) autre pour une personne qui lui est liée (par exemple, son fils) et le troisième logement du triplex pour un tiers. Selon le sens commun donné au terme principalement (> 50 %), on peut déduire de notre


mise en situation que l’usage principal de l’immeuble sera aux fins du propriétaire et d’une personne qui lui est liée. Ainsi, dans une telle circonstance, aucune autocotisation ne serait requise, selon une disposition d’allégement prévue dans la loi, puisque l’immeuble servira principalement au particulier-constructeur et à un autre particulier qui lui est lié.

Sommairement, pour avoir droit à un RIHLN, il faut avoir payé les taxes soit au constructeur d’un immeuble neuf (lors d’un achat), soit à RQ par voie d’autocotisation. Dans notre exemple, l’autoconstructeur en question ne peut donc pas bénéficier du RIHLN puisqu’il n’y a pas d’autocotisation de requise. L’autoconstructeur n’a pas droit non plus au remboursement pour immeuble d’habitation neuf (RHN) puisque l’immeuble ne se qualifie pas à titre d’immeuble d’habitation à logement unique (au plus deux habitations). À titre de planification, nous suggérons aux particuliers qui projettent de construire un immeuble d’habitation à logements multiples qui leur servira principalement (> 50 %) à titre de résidence habituelle pour lui-même et une (1) ou des personnes liées, de s’inscrire à la TPS-TVQ dès l’acquisition du terrain ou dès le début de la construction et de réclamer les CTI et RTI à l’égard de l’acquisition du terrain et de la construction du bâtiment. En ce faisant, ils contourneront la mesure d’allégement et permettront l’application de la règle d’autocotisation. Une personne est également soumise aux règles mentionnées précédemment lors de la conversion d’un immeuble (autre que d’habitation) en un immeuble d’habitation et lorsqu’un immeuble d’habitation fait l’objet de « rénovations majeures » selon le sens donné à cette expression dans la LTA et la LTVQ.


Juste valeur marchande (JVM) d’un immeuble d’habitation multilocatif

Quelles sont les situations pour lesquelles une JVM doit être établie?

Quels renseignements vous devez obtenir au départ?

Quels sont les suggestions de RQ et de Revenu Canada à cet égard?

Voici un aperçu des développements récents en matière d’établissement de la JVM d’un immeuble d’habitation multilocatif dans un contexte d’application de la règle de fourniture à soi-même (ou règle d’autocotisation). Le bulletin TVQ. 225-1 du 30 septembre 2010 Dans ce bulletin, RQ souhaite préciser le sens de l’expression « juste valeur marchande » aux fins des règles de fourniture à soi-même. RQ a publié peu de documents administratifs à ce sujet, préférant généralement s’en remettre aux lignes directrices émanant des tribunaux. Le bulletin aborde tout particulièrement la question de l’évaluation d’une résidence pour personnes âgées. Une résidence pour personnes âgées comporte l’exploitation d’un immeuble de façon très active par rapport à un immeuble locatif conventionnel. En plus de bénéficier de l’utilisation des nombreux espaces communs (salles de divertissement, salle à manger, salle de conditionnement physique, etc.), des services variés et un milieu de vie sont offerts aux résidents. Le paragraphe 10 du bulletin mentionne à ce sujet : « Lors de l’évaluation d’une résidence pour personnes âgées, celle-ci ne doit porter que sur l’immeuble et sur les revenus associés à cet immeuble, le cas échéant. En conséquence, les revenus et les dépenses provenant de la fourniture de biens ou de la prestation de services qui ne sont pas reliés à l’occupation et à la jouissance de l’immeuble par ses résidents – tels que, par exemple, les services ménagers et les services de santé – ne doivent pas être pris en compte lors de l’établissement de la juste valeur marchande. » Comment interpréter le sens de l’expression « relié ou pas à l’occupation et à la jouissance de l’immeuble par ses résidents »? Est-ce le cas du service d’accueil offert à la réception de l’immeuble et de l’animation offerte dans les diverses salles de divertissement? Un autre sujet de controverse concerne le degré d’achèvement des travaux au moment d’établir la JVM de l’immeuble. Selon la règle générale, la taxe devient payable à un moment où, à la fois, les travaux sont achevés en grande partie et lorsqu’il y a première occupation à titre résidentiel de l’immeuble. Ce moment est déterminant aux fins de calculer et établir les CTI et les RTI qui peuvent être réclamés sur les travaux à être effectués en vue de compléter la construction de l’immeuble (finition des logements au fur et à mesure des demandes de location, terrassement, etc.). Généralement, les autorités fiscales considèrent que les travaux effectués après la date où la taxe devient payable, en vertu des règles de fourniture à soi-même, ne sont plus imputables aux activités commerciales de l’inscrit et, en conséquence, aucun CTI-RTI ne peut être réclamé sur les taxes payées à cet égard. Au paragraphe 13 de son bulletin, RQ mentionne que : « …il n’existe pas nécessairement de lien entre le pourcentage d’achèvement des travaux et la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation dont la construction ou les rénovations majeures sont presque achevées. Par exemple, la juste valeur marchande d’un immeuble d’habitation dont la construction du bâtiment est achevée à 90 % ne correspond pas nécessairement à 90 % de la juste valeur marchande de l’immeuble d’habitation. »


Si le paragraphe 13 du bulletin devait être interprété de telle façon que l’établissement de la JVM de l’immeuble d’habitation ne doive subir aucun ajustement du fait qu’il n’est pas complété à 100 % et, qu’au surplus, les autorités fiscales ne permettent pas la réclamation de CTI-RTI sur la portion des travaux non complétés, cela mènerait directement à une double taxation. Dans son esprit et ses principes généraux, il semble évident que la LTA a été élaborée pour éviter les situations de double taxation. La jurisprudence récente De nombreuses décisions ont été rendues ces dernières années sur le sens de l’expression « juste valeur marchande » aux fins de l’application des règles d’autocotisation (en référence au paragraphe 191(3) de la LTA). Une telle décision est celle dans l’affaire Stéphane Desjardins (2009-1051(GST) datée du 15 octobre 2010). Qu’il s’agisse d’une résidence pour personnes âgées avec services ou d’un immeuble d’habitation locatif conventionnel sans service, le paragraphe 191(3) de la LTA ne fait aucune distinction entre ces deux catégories d’immeuble. Les règles d’autocotisation et de JVM s’appliquent pareillement dans les deux cas. Dans l’affaire Desjardins, l’immeuble comprend 180 unités de logements avec structure de béton et des stationnements au sous-sol. L’immeuble multirésidentiel est destiné à la location conventionnelle. Desjardins n’a pas appliqué la règle de fourniture à soi-même au moment opportun. En conséquence, le ministre a établi une cotisation en appliquant les paramètres du paragraphe 191(3) de la LTA. Le ministre a établi la JVM de l’immeuble en fonction de la méthode du coût de remplacement, soit une valeur d’environ 16M $. Desjardins a produit sa propre expertise appuyée par une évaluation établie en fonction de la méthode du revenu, soit une valeur d’environ 14,8M $. L’écart de 1,2M $ entre les deux évaluations laisse croire à une importante dépréciation économique que Desjardins toutefois n’a pas réussi à démontrer à la cour. La décision Desjardins a confirmé, qu’en matière de bâtiments neufs, la méthode du coût, ajusté s’il y a lieu pour tenir compte de circonstances particulières, donne généralement une évaluation juste aux fins d’application des règles de fourniture à soi-même. D’autres décisions antérieures des tribunaux citées dans cette cause convergent dans cette direction. Une autre décision intéressante, moins récente cependant, a abordé la problématique du degré d’achèvement des travaux au moment de l’autocotisation et la réclamation de CTI sur les travaux à être complétés. Voici un extrait de la décision rendue dans l’affaire Kimm Holdings Ltd c. La Reine – 2004-4062 (GST) du 10 mars 2006 : « L’autocotisation vise à obtenir la juste valeur marchande la plus exacte possible. S’appuyer sur un chiffre moyen de 90 pour 100 alors qu’il pourrait s’agir de 88 pour 100 dans un cas ou de 96 pour 100 dans un autre cas est totalement contraire à l’objet visé, à savoir déterminer la valeur le plus exactement possible. À mon sens, il est plus réaliste, dans les cas qui le permettent, de prévoir un redressement au titre du coût des travaux qu’il reste à effectuer. L’acheteur sans lien de dépendance d’un immeuble évalué à 7 050 000 $, une fois terminé, déduira de ce prix le coût des travaux nécessaires à son achèvement et non une somme arbitraire de 10 pour 100. »


Dans sa décision, le juge en vient à la conclusion que l’approche la plus réaliste, lorsque possible, consiste à ajuster la JVM en fonction des coûts qu’il reste à être engagés en date de l’autocotisation.

Le point de vue d’un évaluateur agréé Lors du Symposium sur les taxes à la consommation de l’Association de planification fiscale et financière (APFF) de mai 2011, Monsieur Steve Gilbert, E.A., évaluateur agréé et directeur sénior chez Groupe Altus, a prononcé une conférence en lien avec une étude qu’il a réalisée pour l’Association provinciale des constructeurs d’habitations du Québec Inc. (APCHQ). Les opinions émises dans cette étude résultent d’une réflexion de l’auteur et ont pour objectif d’apporter un argumentaire sur les méthodologies d’évaluation applicables dans le contexte d’application de la TPS et de la TVQ. Les trois méthodes d’évaluation ont été passées en revue, soit la méthode du coût, la méthode de comparaison et la méthode du revenu. La méthode du coût implique l’évaluation de deux composantes essentielles à savoir le terrain et le bâtiment. Pour l’évaluation d’un terrain destiné à accueillir un immeuble d’habitation, deux indices de comparaison peuvent être employés, en l’occurrence un taux unitaire au pied carré de terrain et un taux unitaire par unité de logement. Pour les immeubles d’habitation locatifs, cette seconde approche est d’ailleurs fréquemment utilisée en milieu urbain et a l’avantage de considérer le potentiel de construction du site et d’éviter des iniquités lorsque le site offre des portions excédentaires. D’autre part, la valeur marchande du terrain doit tenir compte des contraintes relatives à sa mise en valeur (par exemple, capacité portante, inclinaison). Pour l’établissement du coût d’un bâtiment neuf, la ventilation détaillée de tous les coûts de construction fournie par l’entrepreneur s’avère essentielle. Il appartient cependant à l’évaluateur de s’assurer que tous les coûts directs et indirects (architectes, ingénieurs, notaire, financement intérimaire) ont été considérés. Le profit du constructeur (mais non du promoteur) doit aussi être ajouté, lequel se calcule généralement en fonction d’un pourcentage des coûts directs. Ce pourcentage peut varier en fonction de la complexité du projet mais également en fonction des cycles économiques. D’autres facteurs sont à considérer, tels des coûts extraordinaires qui pourraient entraîner une désuétude fonctionnelle. Monsieur Gilbert a aussi expliqué longuement les facteurs à tenir en compte pour la méthode de comparaison et la méthode des revenus. En ce qui concerne un immeuble d’habitation multilocatif conventionnel, la conclusion de ce dernier est la suivante : « L’analyse de chacune des méthodes d’évaluation permet de constater que chacune d’elle conduit à un résultat similaire si tous les paramètres sont bien contrôlés. Toutefois, force est de constater que l’application des méthodes de comparaison et du revenu requiert de nombreux ajustements, lesquels sont parfois difficiles à quantifier avec objectivité. Dans la mesure où les coûts de construction sont paritaires et que la valeur du terrain ainsi que les désuétudes applicables sont quantifiées adéquatement, nous sommes d’opinion que la méthode du coût se révèle, dans un contexte d’autocotisation, l’approche la plus représentative pour estimer la juste valeur marchande d’un immeuble d’habitation à logements multiples. »


Monsieur Gilbert a aussi analysé de façon détaillée les problématiques d’évaluation relatives aux immeubles exploités comme résidences pour personnes âgées. En conclusion, celui-ci ajoute ceci :

« …nous avons pu constater que ce type de propriété comprend une portion non immobilière qu’il convient de traiter adéquatement lors de l’application des méthodes du revenu et de comparaison. Il faut convenir toutefois que la réalisation de la méthode du revenu et de la méthode de comparaison nécessite un processus d’ajustements assez élaboré. La méthode du coût constitue quant à elle une approche beaucoup plus directe et probante, car d’une part, elle requiert peu d’ajustements et que, d’autre part, la composante non immobilière n’influence pas son résultat. Par conséquent, nous sommes d’opinion, dans le cadre de l’application des règles relatives à la TPS et la TVQ, que l’indication dégagée par la méthode du coût a préséance sur les deux autres approches usuelles pour estimer la JVM d’une résidence pour personnes âgées. »


Rénovation – votre entreprise réalise des « flips » : achat – réno – revente

Comment procéder pour réclamer des CTI-RTI et, plus généralement, pour l’application de la

TPS/TVQ sur les travaux de rénovation réalisés sur un immeuble d’habitation (IH) ainsi qu’au moment de sa revente? Il convient tout d’abord d’établir une distinction d’importance entre « rénovation majeure » et « rénovation mineure » car les conséquences fiscales diffèrent selon que l’on est en présence de l’une ou de l’autre forme de rénovation.

a) Rénovations majeures

Qu’est-ce qu’une rénovation majeure aux fins de la TPS/TVQ? La loi contient une définition très explicite qui va comme suit : « Fait l’objet de rénovations majeures le bâtiment qui est rénové ou transformé au point où la totalité, ou presque (i), du bâtiment qui existait immédiatement avant les travaux ii), exception faite (iii) des fondations, des murs extérieurs, des murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers, a été enlevé ou remplacé (iv), dans le cas où, après l’achèvement des travaux, le bâtiment constitue un IH ou fait partie d’un tel immeuble ». Attardons-nous plus en détails sur les quatre expressions identifiées de la définition étant donné qu’il s’agit des éléments clés.

i) La totalité ou presque Cette exigence s’applique à l’intérieur du bâtiment. La totalité ou presque signifie que 90 % ou plus du bâtiment existant a fait l’objet de rénovation. Toute méthode juste et raisonnable est acceptable pour déterminer si la totalité ou presque du bâtiment a été rénovée. Les exemples de méthodes qui peuvent être utilisées à cette fin sont :

superficie en pieds carrés de plancher rénovée par rapport à la superficie totale du plancher du bâtiment;

superficie en pieds carrés de plancher et de murs des pièces rénovées par rapport à la superficie totale du plancher et de murs du bâtiment;

nombre de pièces rénovées par rapport au nombre total de pièces du bâtiment. Il faut noter que le coût des rénovations ou la JVM des améliorations apportées ne sont pas des méthodes acceptables pour déterminer si l’exigence de la totalité ou presque est satisfaite. Cette exigence est fondée sur les rénovations matérielles faites au bâtiment plutôt que sur la valeur de ces rénovations.

ii) Du bâtiment existant

C’est le bâtiment qui existait immédiatement avant les travaux qui doit faire l’objet de rénovations majeures. Cela signifie que des ajouts au bâtiment existant ne sont pas pris en considération au moment de déterminer si des rénovations majeures ont été faites.

Seule la surface habitable doit être prise en considération pour établir si le bâtiment a fait l’objet de rénovations majeures. En plus de la surface habitable du rez-de-chaussée, la surface habitable inclut les sous-sols finis et les greniers habités. Une chambre d’amis ou un garage isolé serait également un exemple d’une surface habitable du bâtiment. Pour être considéré


comme habitable, un grenier doit être doté d’un accès permanent, comme un escalier ou une rampe, et avoir des murs finis, un plafond, un couvre-plancher et des câblages électriques. Si, dans le cadre d’un projet de rénovations, une partie d’un sous-sol non fini est fermée au moyen d’un mur fini et qu’elle est utilisée comme salle familiale par exemple, cette partie peut être traitée comme une partie habitable et peut être prise en considération pour déterminer si une partie suffisante de la maison a fait l’objet de rénovations majeures. Exemple La superficie du rez-de-chaussée d’une maison est de 1 000 p.c., tout comme celle de son sous-sol non fini. Dans le cadre d’un projet de rénovations, une superficie de 850 p.c. du rez-de-chaussée est entièrement remplacée. De plus, une superficie de 700 p.c. du sous-sol est entièrement rénovée (les murs finis, le couvre-plancher, les prises de courant) pour servir de salle familiale. Dans cette situation, la partie finie du sous-sol peut être subdivisée pour déterminer si la totalité ou presque de la maison a été rénovée, c’est à dire : Superficie rénovée : 850 + 700 = 1 550 p.c. Superficie totale considérée : 1 000 + 700 = 1 700 p.c. Pourcentage de l’espace rénové : 1 550 = 91 % 1 700

iii) Éléments exclus

L’expression « rénovations majeures » désigne la rénovation d’un bâtiment au point où la totalité ou presque du bâtiment est enlevée ou remplacée sauf pour les fondations, les murs extérieurs, les murs intérieurs de soutien, des planchers, du toit et des escaliers. Ces parties du bâtiment sont désignées comme étant les éléments exclus. Ces éléments exclus comprennent les éléments structuraux de base du bâtiment. Étant donné qu’ils sont exclus de la définition de « rénovations majeures », il est possible de faire des rénovations majeures à un bâtiment sans modifier ces éléments structuraux. C’est à dire que les parties du bâtiment qui doivent être enlevées ou remplacées ne comprennent pas ces éléments. Même si on peut ignorer les éléments exclus au moment d’établir si des rénovations majeures ont été effectuées, on peut parfois tenir compte de l’enlèvement ou du remplacement de ces éléments au moment de déterminer si des rénovations majeures ont été faites. Ainsi, même si les planchers sont un élément exclu, le remplacement des planchers peut être pris en compte pour établir que le bâtiment fait l’objet de rénovations majeures.

iv) Doit être enlevé ou rénové Cette exigence vise le genre ou la nature des rénovations requises pour être conforme à la définition de « rénovations majeures ». Les renseignements qui suivent précisent ce qui doit, selon les autorités fiscales, au minimum, être enlevé ou remplacé pour que les exigences énoncées dans la définition de « rénovations majeures » soient satisfaites. En règle générale, tous les murs intérieurs (par exemple, les plaques de plâtre) dans l’ensemble de la partie visée, c’est à dire au moins 90 % du bâtiment devrait être enlevés ou remplacés. Autrement dit, le revêtement des murs devrait être enlevé et les murs doivent être remis à neuf avec des plaques de plâtre. Dans le cas des habitations plus vieilles, il serait suffisant de couvrir les murs de plâtre avec des plaques de plâtre neuves. Cependant, il ne serait pas suffisant de seulement enlever ou remplacer les murs. Pour que les exigences minimales soient satisfaites, il faudrait enlever


ou remplacer les murs et les plafonds ou les planchers dans l’ensemble de la partie visée. Il ne serait pas nécessaire de remplacer en entier les systèmes de chauffage, d’électricité et de plomberie. Il est à noter que l’enlèvement ou le remplacement ne comprend pas la réparation. Par exemple, le colmatage des murs en plaques de plâtre, la peinture des surfaces ou le sablage d’un plancher en bois franc ne constituent pas l’enlèvement ou le remplacement auquel fait allusion la définition de « rénovations majeures ». La question de savoir si la totalité ou presque du bâtiment a été enlevée ou remplacée peut ainsi dépendre de la méthode utilisée pour l’établir. Exemple Une maison compte dix pièces. Huit des pièces sont entièrement vidées et reconstruites. En ce qui concerne les deux pièces restantes, les seules rénovations à la chambre à coucher A consistent à remplacer le couvre-plancher, et les seules rénovations à la chambre à coucher B consistent à remplacer le couvre-plancher et un mur. Si on inclut ces deux chambres à coucher, plus de 90 % de la superficie totale des planchers et des murs de la maison est enlevée ou remplacée. Dans cet exemple, si la méthode utilisée pour déterminer la totalité ou presque est basée sur le nombre de pièces rénovées, aucune des deux chambres à coucher n’aurait satisfait à l’exigence. C’est à dire que seulement huit des dix pièces satisfont à cette exigence, ce qui est inférieur à l’exigence des 90 %. Cependant, si la méthode utilisée est basée sur le pourcentage de superficie totale de plancher et de mur de la maison qui est enlevé ou remplacé, les rénovations aux planchers des deux chambres à coucher et le mur de la chambre à coucher B seraient incluses dans la superficie qui est enlevée ou remplacée. Si on tient compte de ces parties, plus de 90 % de la superficie totale de plancher et de mur de la maison est enlevé et remplacé de sorte qu’il est raisonnable de conclure que la maison a fait l’objet de rénovations majeures.

a) Rénovations mineures (ou non majeures) Une règle d’autocotisation peut trouver application lorsque des rénovations mineures (ou non majeures) sont effectuées à un IH. Ainsi, imaginons qu’un promoteur immobilier, qui exploite une entreprise consistant à fournir des immeubles, acquiert un IH non neuf et y effectue des rénovations mineures dans le but de le revendre. Sous un tel scénario, le promoteur immobilier sera considéré avoir vendu l’IH pour un montant équivalent à l’ensemble des coûts non taxables imputables aux travaux de rénovation (sauf les frais de financement et le coût initial reliés à l’achat de l’immeuble). Les salaires pour la main-d’œuvre utilisée lors de la réalisation sont particulièrement visés par cette mesure d’autocotisation. En vertu de cette règle, la vente de l’IH sera considérée avoir été effectuée au premier en date du moment où les rénovations sont achevées en grande partie ou du moment où la propriété de l’immeuble est transférée. Par conséquent, le promoteur serait tenu de remettre la TPS/TVQ sur les frais de main-d’œuvre engagés pour rénover l’IH qu’il a acquis en vue de le fournir par vente ou par bail. Par contre, en vertu de cette disposition, aucune taxe ne serait perçue sur les coûts sur lesquels la TPS/TVQ a déjà été payée (tels que les matériaux et les services confiés à forfait).


Cette règle s’applique uniquement aux frais de rénovation et ne comprend pas les coûts de réparation et d’entretien habituels qui n’entrent pas dans le coût de l’immeuble aux fins de l’impôt sur le revenu.

b) Illustrations – 3 situations Illustrons les concepts fiscaux à l’aide de trois situations différentes puisque, tel que vu, les conséquences fiscales sont différentes selon que les travaux réalisés sur un IH rencontrent la définition de rénovation majeure ou non. Le scénario général est le suivant. Un entrepreneur en construction achète une maison unifamiliale d’un particulier pour 200 000 $. La maison nécessite des rénovations mais le terrain est grand et le secteur est recherché. Les possibilités de revente sont excellentes. Vous ne paierez pas de TPS-TVQ à l’acquisition de cette maison, celle-ci constituant une vente exonérée d’un immeuble par une personne qui n’en est pas le constructeur. Le genre de travaux de rénovation que vous effectuerez sur cet immeuble influencera le traitement fiscal à venir. SITUATION 1 Vous décidez de procéder à des rénovations à la maison de l’ordre de 50 000 $ (30 000 $ pour l’achat des matériaux taxables et 20 000 $ pour les salaires de vos employés). Entre autres choses, la cuisine est refaite au complet, toutes les pièces de la maison sont repeintes et toutes les fenêtres sont remplacées. La maison est vendue 300 000 $, générant un profit de 50 000 $. S’agit-il de travaux de rénovation majeure? En vertu des conditions d’application de la définition de rénovation majeure, la réponse est non car la totalité ou presque du bâtiment existant avant les travaux n’a pas été enlevé ou remplacé. Dans ce cas, la revente de la maison par votre entreprise sera une vente exonérée. Pourquoi? D’une part, vous n’êtes pas le constructeur initial de la maison et, d’autre part, vous n’avez pas effectué de rénovations majeures. Cependant, s’agit-il d’une rénovation mineure aux fins de l’application de la règle d’autocotisation? En vertu des conditions d’application de la définition de rénovation mineure, la réponse est oui. Puisque vous exploitez une entreprise qui consiste à vendre des IH, vous êtes présumé avoir acquis cet immeuble à des fins de revente. Par conséquent, vous êtes considéré avoir effectué une vente de l’immeuble pour un prix équivalent à l’ensemble des coûts non taxables imputables aux travaux de rénovation, excluant les frais de financement et le coût initial de la maison. La TPS/TVQ devra donc être calculée et remise sur les coûts relatifs aux salaires des employés soit 20 000 $. Cette vente est présumée avoir eu lieu selon la première des éventualités suivantes : le moment où les travaux de rénovation ont été achevés en grande partie et le moment où la propriété de l’immeuble est transférée. De plus, puisqu’il s’agit d’une transaction entièrement exonérée de taxes, votre entreprise ne pourra réclamer aucun CTI-RTI en regard de la TPS et de la TVQ payées sur l’ensemble des travaux de rénovation.


SITUATION 2 Vous décidez de procéder à une reconfiguration complète de la maison, y compris un agrandissement. Les travaux sont importants puisque la cuisine et la salle de bain sont déplacées et refaites au complet. Autant la finition intérieure qu’extérieure, incluant les portes et fenêtres est refaite. Les travaux effectués sont de l’ordre de 100 000 $. La maison est vendue à 375 000 $, générant un profit de 75 000 $. La revente de cette nouvelle maison par votre entreprise est, dans ce cas, une fourniture taxable. Pourquoi? Parce que vous avez effectué des rénovations majeures, selon le sens qu’il faut donner à cette expression aux fins des taxes. Vous êtes donc devenu le constructeur d’une nouvelle maison. Étant une fourniture taxable, votre entreprise pourra réclamer des CTI-RTI sur les coûts engendrés pour effectuer les rénovations majeures. Le remboursement pour habitation neuve pourra être demandé, en TPS seulement, puisque le seuil de 300 000 $ est dépassé en TVQ, sous réserve du respect de toutes les conditions. SITUATION 3 Le terrain est suffisamment grand pour permettre une subdivision en deux lots. La maison existante subira des rénovations mineures semblables aux travaux décrits dans la situation 1. Le nouveau lot voisin accueillera une construction neuve. La revente de la maison existante constituera une fourniture exonérée pour les mêmes raisons qu’expliquées dans la situation 1. Aucun CTI-RTI ne pourra être réclamé. La vente de la maison neuve constitue par ailleurs une fourniture taxable comme toute autre vente de maison neuve. Des CTI-RTI peuvent être réclamés, le remboursement pour habitation neuve est disponible en autant que toutes les conditions sont rencontrées.

GUIDE DE TAXES APCHQ 2014

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