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Gérer le risque de taux d’intérêt d’un immobilier de rendement Ce document présente une approche visant à évaluer le risque de taux d’intérêt propre à chaque investissement immobilier et propose les bases d’une politique applicable dans l’ensemble des situations.

Présentation

Février 2013

CE DOCUMENT N’A AUCUNE VALEUR CONTRACTUELLE, CHAQUE TRANSACTION EST DOCUMENTÉE PAR DES CONTRATS SPÉCIFIQUES. L’IMPACT FISCAL ET PATRIMONIAL DES TRANSACTIONS EST EXCLU DE CE COURT DESCRIPTIF. LES CONTRATS DOCUMENTANT LES TRANSACTIONS DÉCRITES SONT COMPLEXES. EN CONSÉQUENCE RMG THE RISK

MANAGEMENT GROUP (SUISSE) SA, SES SOCIÉTÉS AFFILIÉES ET SES EMPLOYÉS VOUS RECOMMANDENT DE PRENDRE CONSEIL AUPRÈS DE VOS CONSEILLERS FINANCIERS, FISCALISTES ET AVOCATS AVANT DE METTRE EN PLACE DES

TRANSACTIONS SIMILAIRES A CELLES DÉCRITES DANS CE DOCUMENT.

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Contexte et objectifs

Contexte

! Le recours à l’emprunt est un des élément essentiels d’une stratégie d’investissement immobilier. La sensibilité aux taux d’intérêt qui en découle représente un des principaux facteurs de variation du rendement sur fonds propres, or la gestion de ce risque est rarement abordée de façon structurée.

! Les professionnels de l’immobilier se limitent généralement à l’utilisation d’instruments hypothécaires pour gérer ce risque.

Objectifs

! Ce document présente:

§  Une approche simple visant à évaluer le risque de taux d’intérêt propres à chaque investissement immobilier et propose les bases d’une politique applicable dans l’ensemble des situations.

§  Une illustration des principaux contextes dans lesquels produits dérivés sont applicables: –  Sécurisation des financements à taux variables, –  Sécurisation d’un taux de financement futur d’un projet en développement, –  Réduction d’un taux de financement jugé trop élevé, –  Prolongation avant la maturité d’un financement à taux fixe

! 5 paramètres influent sur la sensibilité d’un projet immobilier aux mouvement de taux d’intérêt : §  Ratio de fonds propres: plus les fonds propres sont réduits

plus la sensibilité à un mouvement de taux d’intérêt est élevée. §  Horizon de détention: plus la maturité est longue plus la

sensibilité à un mouvement de taux d’intérêt est élevée. §  Taux de rendement net immobilier: plus le taux de

rendement de l’immobilier est faible plus grande est la sensibilité du projet à un mouvement de taux d’intérêt.

§  Ratio de financement à taux variable: plus le pourcentage de financement à taux variable est élevé plus la sensibilité des frais financiers à la hausse des taux d’intérêts est élevée.

§  Niveau des taux d’intérêts à 10 ans: plus les taux d’intérêt à long terme sont bas plus le mouvement de hausse peut être élevé.

! Sur la base de ces 5 paramètres RMG a construit un indice (de 0 à 10) permettant d’évaluer le degré d’exposition d’un bien immobilier aux taux d’intérêts. §  Un score inférieur à 3 reflète un risque modéré lié au taux

d’intérêt. Des possibilités d’optimisation sont possibles. §  Un score entre 3 et 6 reflète un risque modéré lié au taux

d’intérêt. Des solutions sont disponibles pour réduire le risque. §  Un score supérieur à 6 reflète un risque élevé. Il est

recommandé d’agir pour réduire le risque lié aux taux d’intérêts.

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Appréciation du risque Méthodologie

Score 2.9 4.9 6.2 7.8

Maturité/Horizon 12ans 6 ans 4 ans 2 ans

Fonds propres 35% 25% 20% 20%

Ratio couverture 90% 80% 60% 20%

Taux 10 ans 1.0% 1.0% 1.0% 1.0%

Rendement net 7.0% 5.0% 4.0% 2.5%

Maturité/Horizon Ratio FP

Ratio Couverture Taux 10 ans

Rendement net

Échelle des risques

Quelques exemples

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Sensibilité du rendement immobilier au taux d’intérêt Illustration

Taux  de  financement  sans  marge  

Rend

emen

t  sur  fo

nds  p

ropres  

Objectif: supprimer ou limiter la zone de risque tout en conservant au maximum les opportunités de rendement grâce au levier.

Évolution du rendement sur fonds propres en fonction du taux de financement et du ratio de fonds propres

Ra#o  fonds  propres  

! La sensibilité du rendement sur fonds propres à l’évolution des taux d’intérêt dépend directement du ratio d’endettement.

Description Valeur

Valeur immobilière 50’000’000

Rendement net de charge 4.0% 2’000’000

Fonds propres 20% 10’000’000

Emprunt hypothécaire 80% 40’000’000

Taux de financement annuel (Libor) 0.05% 20’000

Marge bancaire annuelle 1.00% 400’000

Total des frais financiers annuels 1.05% 420’000

Marge financière nette 1’580’000

Rendement sur fonds propres 15.8%

Echelle de risque RMG 6.1

Sensibilité actuelle du rendement 4x

Résultats en cas de hausse du taux de financement de 1.00%

Marge financière nette 1’180’000

Rendement sur fonds propres 11.8%

Exemple du calcul de sensibilité:

L’ende/ement  dégrade  le  rendement  sur  fonds  propres  

L’ende/ement  améliore  le  rendement  sur  fonds  propres  

Description Valeur

Valeur immobilière 50’000’000

Rendement net de charge 4.0% 2’000’000

Fonds propres 20% 10’000’000

Emprunt hypothécaire 80% 40’000’000

Taux de financement annuel 3.00% 1’200’000

Marge bancaire annuelle 1.00% 400’000

Total des frais financiers 4.00% 1’600’000

Marge financière nette 400’000

Rendement sur fonds propres 4.0%

Echelle de risque RMG 6.1

Sensibilité actuelle du rendement 4x

Résultat en cas de hausse du taux de financement de 1%

Marge financière nette -

Rendement sur fonds propres 0%

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Capacité d’absorption du risque Illustration

Taux  de  financement  sans  marge  

Hausse  des  ta

ux  m

axim

um  

Évolution de la capacité d’absorption en fonction du taux de financement

Calcul du «point mort» de capacité d’absorption

! La capacité d’absorption du risque est fonction du différentiel entre le taux de rendement net de charges de l’actif immobilier et du taux de financement hypothécaire.

Capacité  d’absorp#

on  

Capacité  d’absorp#on  de  2.00%  

Capacité  d’absorp#on  de  1.00%  

«Point  mort»;    Au-­‐delà  la  de/e  contribue  néga#vement  au  rendement  sur  fonds  propres  

! La mise en place d’une politique de gestion des risques financiers doit permettre une approche structurée de la gestion des investissements immobiliers et devrait suivre le processus suivant:

§  Analyse de la situation permettant d’avoir une vision claire des risques encourus. –  Identification des différents risques financiers inhérents aux investissements, –  Analyse de la sensibilité aux différents risques, –  Impact de différents évènements sur le profil financier.

§  Formalisation des objectifs de gestion sur le long terme. –  Assurer dans tous les cas le respects des engagements contractuels, –  Sécuriser les charges d’intérêt à un niveau inférieur aux taux de rendement net de l’investissement.

§  Mise en place d’outils de prospective et de suivi –  Le taux de rendement, –  Les instruments de couverture.

§  Mise en place d’un reporting pour –  Faciliter la prise de décision, –  Améliorer la communication.

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Politique de gestion des risques financiers

! Le graphique suivant illustre la sensibilité du taux de rendement sur fonds propre projeté du bien immobilier en fonction de 3 scénarios de hausse des taux d’intérêts. §  Dans le contexte de taux actuel l’endettement permet d’obtenir un rendement projeté supérieur à l’objectif sur

le long terme. §  Une hausse des taux d’un peu plus de 1.00% annulerait la contribution positive de la dette sur le taux de

rendement des fonds propres. C’est ce niveau «bascule» que la politique doit viser à sécuriser.

§  Une hausse des taux de 2.00% créerait une situation dans laquelle l’endettement contribuerait négativement au rendement des fonds propres.

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Sensibilité du taux de rendement Scénarios de mouvements parallèles de la courbe des taux

Objectif de rendement minimum

Taux de rendement projeté dans la situation actuelle

En cas de hausse de la courbe actuelle de 3.00%

En cas de hausse de la courbe actuelle de 1.00%

Rend

emen

t su

r fo

nds

prop

res

Sensibilité du taux de rendement de l’investissement immobilier

En cas de hausse de la courbe actuelle de 2.00%

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Les services de RMG

Recommandations

§  Propositions de couvertures personnalisées à la situation et aux objectifs

§  Analyse de l’impact sur le profil de rendement

§  Accompagnement à l’implémentation des solutions de couvertures

! L’intervention de RMG s’effectue en 4 étapes itératives:

Diagnostic

§  Compréhension des enjeux

§  Analyse quantitative du profil financier

Stratégie

§  Aide à la définition d’une politique de gestion

§  Recommandations d’amélioration du profil financier

Suivi permanent

§  Veille permanente du marché et des opportunités

§  Reporting des risques de marché et des performance des couvertures.

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Contexte de marché Historique des conditions de marché

§  Le taux variable Libor à 3 mois est actuellement proche de 0%.

§  H i s t o r i q u e m e n t d e s h a u s s e s importantes du taux Libor se sont produites à la suite de périodes prolongées de taux faibles.

§  La volatilité des taux fixes à long terme est plus importante que le taux Libor.

§  La corrélation entre le taux Libor et le niveau des taux longs est importante.

! Les conditions de marchés actuelles sont favorables à une sécurisation à long terme des risques liés aux financements hypothécaires: §  Le niveaux des taux longs (10 ans et supérieur) permettent soit de fixer les frais financiers à des niveaux

historiquement bas ou de plafonner les taux variables à des niveaux très attractifs.

Taux   Min   Max   Moyenne   Fév.  2013  Libor  3  mois   0.01%   4.19%   1.43%   0.02%  Taux  fixe  5  ans   0.22%   5.58%   2.54%   0.48%  Taux  fixe  10  ans   0.82%   5.87%   3.14%   1.14%  Taux  fixe  20  ans   1.18%   4.91%   3.32%   1.55%  

Ø  Sécuriser des financements à taux variables: Lorsqu’un financement n’a pas été sécurisé lors de sa conclusion, les instruments de couverture permettent de couvrir les risques de manière indépendante du contrat de financement hypothécaire: -  La séparation des instruments de couverture et des instruments de financement apporte plus de flexibilité et de

transparence dans la gestion. Il est possible de procéder à des réinvestissements sans modifier les instruments de couverture et subir des coûts d’annulation.

-  Une capacité à couvrir des maturités longues (>10ans) avec les produits dérivés même si le financement actuel présente une maturité plus courte.

-  Pas de modification du contrat hypothécaire, ceci évite de négocier à nouveau la marge de financement.

-  Les produits dérivés permettent de personnaliser le profil de financement. Les possibilités offertes sont plus nombreuses et flexibles qu’avec les produits hypothécaires.

Ø  Sécuriser le taux de financement futur d’un projet en développement: Les instruments dérivés permettent de sécuriser le risque de taux d’intérêt lié au financement d’un projet dès le début de sa programmation ce que les outils hypothécaires ne permettent pas.

-  Les produits dérivés permettent de couvrir le risque de taux pour des projets futurs, même lorsque le financement n’est pas encore réalisé.

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Instruments de couvertures Exemples d’utilisation

Ø  Réduire un taux de financement jugé trop élevé / Prolonger la maturité d’un financement à taux fixe: Les hypothèques dont le taux fixe est supérieur à 3% avec une maturité résiduelle de quelques années peuvent paraitre défavorables. Le taux de financement est nettement supérieur aux conditions de marché actuelles et le risque de voir remonter les taux d’intérêts d’ici l’échéance de l’hypothèque est grande.

-  Les produits dérivés offrent une capacité de structuration permettant d’optimiser le taux de financement en modifiant le profil de financement sans rembourser l’hypothèque actuelle. Un remboursement anticipé de l’hypothèque actuelle impliquerait de devoir payer la marge commerciale de la banque sur les années résiduelles.

-  Il est possible de prolonger la couverture dès aujourd’hui et de profiter des conditions favorables des taux d’intérêts sans attendre la fin de l’hypothèque actuelle. Cette opération peut aussi permettre de réduire le niveau du taux fixe payé actuellement.

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Instruments de couvertures Exemples d’utilisation

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