Future Ambassade du Canada, État actuel 130 rue du ......Portefeuille immobilier à Paris: 1....
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Future Ambassade du Canada, État actuel
130 rue du Faubourg Saint-Honoré, Paris
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Missions du Canada à Paris
Portefeuille immobilier à Paris:
1. Ambassade du Canada
2. Centre culturel
3. Résidence officielle
4. Mission OCDE
5. Mission UNESCO
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Palais de l’Élysée
Affaires étrangères
Assemblée nationale
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• Chancellerie située au 35-37 avenue Montaigne
• Construction 35 Montaigne: 1946-1958
• Dernière rénovation majeure: 1978, achat de la
propriété adjacente, Siège Kodak, 37 Montaigne
Chancellerie canadienne à Paris
La Chancellerie est composée de 3 immeubles
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▪La Chancellerie à Paris est en grand besoin d’une mise à niveau:
▪ Immeubles dysfonctionnels; programmes et opérations de la mission inefficaces
▪ Systèmes vétustes: systèmes électriques, mécaniques, eaux potables et usés(coût de la mise à
niveau estimé à $170M +)
▪ Espaces vacants suite aux réductions de programmes (Immigration par ex.); non-conforme à la
norme de milieu de travail 2.0
▪ Image de l’avenue Montaigne a évolué depuis la construction de l’immeuble; produits de luxe
▪ La valeur de l’immeuble est moins assujetti aux fluctuations du marché parisien
Chancellerie – État actuel
Systèmes électriques et mécaniques vétustes
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▪ Le Centre culturel canadien est en besoin
d’une mise à niveau pour améliorer les
systèmes du bâtiment et optimiser la
fonctionnalité et l’usage des espaces
▪ L’espace n’est pas adapté aux besoins
actuels
▪ Systèmes obsolètes desservant les
évènements, expositions et conférences
▪ Espaces vacants suite aux réductions
des programmes (ONF par ex.)
▪ Les espaces de travail ne rencontrent pas
la norme de milieu de travail 2.0
Centre – État actuel
• Centre culturel canadien, 5 rue Constantine
• Inauguré 1971
• Rénovation importante 1995
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Contexte politique et gouvernemental du projet
Mission de Catégorie 1 – Expression de la relation France – Canada
Présence unique d’un Centre culturel
Projet à haut profil
L’Ambassadeur est l’ancien Ministre des Affaires étrangères
Haute gestion du gouvernement impliquée
Objectifs du plan d’affaires
Projet à coût neutre – pas de nouvelle dépense
Consolider les immeubles là où réalisable – rationalisation du portefeuille immobilier
Rencontrer la norme de milieu de travail 2.0 – diminution des surfaces
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Selon une structure de “Projet majeur de la couronne” :
Comité de Gouvernance assurant la direction stratégique et décisionnel du projet: (Ambassadeur, Ambassadeur-adjoint, Consul général, SMA Plateforme internationale, SMA Géographique, DG Bureau des ressources physiques, Directeur CANAFE)
Vision
Chartre du projet
Plan d’affaires
Plan de communication
Sélection du site
Présentation au CT
Entente finale
Directeur exécutif responsable pour: Élaboration d’une stratégie immobilière
Élaboration du Plan d’affaires, du plan de communications, de la présentation au CT, Entente
Réalisation du projet
Gouvernance et organisation du projet
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Deux options majeures furent analysées dans le contexte du mandat, les objectifs de projet et le marché parisien: Maintenir l’adresse sur Montaigne ou une Relocalisation
▪Option 1: Rénovation de la Chancellerie existante
▪ Projet coûteux, sources des fonds à être identifiée (analyse des ventes des immeubles)
▪ Aménagement d’un espace intérimaire nécessaire pendant la rénovation (ambassade provisoire)
▪ Nombreuses approbations et autorisations (Conseil du Trésor, Contrats, Permis, etc.)
▪ Durée du projet ≥ 5 ans
▪ Ne rencontre pas l’objectif d’un projet à coût neutre
▪Option 2: Achat d’une nouvelle chancellerie et aliénation des immeubles
▪ Projet auto financé par l’entremise des produits de la vente
▪ Pas d’espace provisoire requis
▪ Un déménagement
▪ Nombreuses approbations et autorisations (Conseil du Trésor, Contrats, Permis, etc.)
▪ Durée du projet ≤ 5 ans
▪ Rencontre l’objectif d’un projet à coût neutre: analyse d’options complémentaires
Stratégie immobilière – Analyse des options
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Option 2a: Approche traditionnelle
Ph1: Courtier Aliénation/Acquisition & Ph2: Conception/Appel d’offre/Construction
• Services d’un courtier en immobilier pour vendre les immeubles et trouver une propriété
rencontrant les besoins de l’ambassade
• Des propriétés seraient proposées et évaluées contre les exigences
• Dès qu’une propriété est choisie et acquise le ministère retient les services des experts-conseils en architecture et génie pour élaborer le cahier des charges pour le nouvel immeuble
• Par la suite un appel d’offre est lancé pour la construction
• Une approche Conception/Construction pourrait être considéré afin d’accélérer la réalisation.
Stratégie immobilière : Options d’aliénation et d’acquisition
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Option 2b: Approche d’un échange immobilier
Échange de la Chancellerie pour un immeuble clé en main
• Sélection de promoteurs potentiels ayant la capacité financière d’acheter l’immeuble sur Montaigne
et la capacité technique de fournir en échange un immeuble clé en main qui rencontre les exigences de l’ambassade
• Les promoteurs choisis proposent un immeuble ou site répondant à une description détaillée de la vision et des paramètres financiers et techniques (Cahier des Charges).
• Les offres seraient évaluées contre les exigences. Le promoteur devient responsable de la conception et de la construction du nouvel immeuble.
• La valeur de nos propriétés financent le nouvel immeuble (pas de financement relais requis).
Stratégie immobilière : Options d’aliénation et d’acquisition
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Considérations :
• Financement relais requis – sujet à l’approbation du CT
• Appel d’offre sur les marchés publiques pour un courtier (le projet devient publique)
• Frais de courtage (5%)
• Possibilité d’un bail de la chancellerie si la vente doit être réalisée avant que le nouvel
immeuble soit terminé
• La vente de l’immeuble peut tarder
• Nombreux interlocuteurs
• Nombreux contrats
• 2-3 présentation au Conseil du Trésor
• Délai de réalisation prolongé
Stratégie immobilière : Option 2a – Approche traditionnelle
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Passation des marchés:
• Avocats spécialisés et conseils en immobilier (par invitation)
Contrats majeurs sur les marchés publiques:
• Courtier
• Services en conception et assurance qualité (A&G)
• Construction
• BET (technique -France)
• SPS (santé/sécurité-France)
• Assistant de Maîtrise d’ouvrage (Gestion de projet)
• Économiste en construction
Risques: • Conditions du marché immobilier
• Règlementaire
• Délais approbations du CT
• Délais de passation des marchés
• Délais, réclamations, disputes, imputabilités associés à la conception et la construction
• Changements politiques au cours de d’un délai prolongé (local, mission, gouvernement)
Stratégie immobilière : Option 2a - Approche traditionnelle
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Considérations :
• Auto financé
• Pas de frais de courtage mais des frais de financement peuvent s’appliquer
• La majorité des risques deviennent la responsabilité du promoteur
• Incitatif à réaliser le nouvel immeuble le plus rapidement possible
• Incitatif à réaliser un produit de qualité
• Flexibilité des solutions trouvées, le marché est ratissé
• Moins d’interlocuteurs, peu de contrats et d’approbations
• 1 approbation au CT: une fois une solution et les coûts confirmés la présentation au CT
demande les autorités de projet, engagement des fonds et de transaction.
Stratégie immobilière : Option 2b - Approche d’un échange immobilier
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Passation des marchés:
• Avocats spécialisés et conseils en immobilier (par invitation)
Contrats majeurs sur les marchés publiques:
• Services en conception et assurance qualité (A&G)
• Assistant de Maîtrise d’ouvrage (Gestion de projet)
• Économiste en construction
Risques: la majorité étant responsabilité du promoteur
• Fluctuations du marché immobilier
• Financier
• Règlementaire
• Échéancier
• Passation des marchés
• Gestion de projet
• Risques associés à la conception et construction
• Locataires
Stratégie immobilière : Option 2b - Approche d’un échange immobilier
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• La stratégie d’un échange immobilier est privilégiée par le Comité de Gouvernance
pour la relocalisation de la Chancellerie canadienne à Paris
• Six phases requises pour finaliser la relocalisation de la Chancellerie au sein d’un
stratégie d’échange immobilier
1. Manifestation d’intérêt
2. Évaluation des manifestations d’intérêts et sélection de une ou plusieurs options
3. Consultations avec le Ministre et le Premier Ministre
4. Approbation du Conseil du Trésor
5. Négociations avec le promoteur ayant la solution privilégiée
6. Conception et construction
Stratégie immobilière : Échange immobilier et les phases du projet
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Demande de manifestation d’intérêt:
• Plan d’affaires entériné par le Comité de gouvernance
– Consolidation du Cultural Centre au sein de l’ambassade
– Missions de l’OECD et l’UNESCO à ne pas intégrer
• Élaboration du Cahier des Charges; 3 volets:
– Volet qualitatif: Vision
– Volet administratif:
• Financier: valeur actuelle et valeur nouvelle affectation
• Cadre juridique: Accord d’Échange avec 2 ententes sous-jacentes (Acte de Réalisation et Acte de
Transfert)
– Volet technique et exigences fonctionnelles
• Équipe juridique invite100+ sociétés spécialisées en immobilier (promoteurs,
propriétaires, entreprises, gestionnaires de portefeuille) (aucune mention de l’ambassade ou du projet)
– Équipes ayant une capacité financière et technique prouvée
– Évaluation et liste restreinte d’équipes potentielles
– Liste entérinée par le Comité de Gouvernance
Stratégie immobilière : Échange immobilier Phase 1
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Évaluations des manifestations d’intérêt et sélection des options privilégiées
• 18 candidatures pré-qualifiées selon leur capacité de réalisation (financier, commercial, technique
et gestion).
• Cahier des charges remis aux candidats
– Moins de 3 mois pour élaborer une solution
• L’élaboration du Cahier des Charges et l’évaluation appuyé par des tiers experts
– Financier et immobilier
– Juridique / Notaire
– Économistes en construction
– Architecture et urbanisme
• + 40 immeubles/sites évalués; 32 ne rencontrent pas les critères du Cahier des charges
(localisation, surfaces, exigences techniques, etc.).
Stratégie immobilière : Échange immobilier Phase 2
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Évaluations des manifestations d’intérêt et sélection des options privilégiées
• 8 propositions reçues et évaluées selon:
– Les exigences du programme et des considérations de sécurité
– Offre financière et les coûts
– Cadre juridique
– Vision de la future Chancellerie (optimisation des espaces, flexibilité des espaces, image)
– Localisation et visibilité
• Présentation des offres par les regroupements, suite aux visites de sites, au Comité de
Gouvernance
• Deux options retenues par le Comité de Gouvernance comme ayant rencontrées les exigences
Stratégie immobilière : Échange immobilier Phase 2
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Consultations avec le Ministre et Premier Ministre
• Les deux options proposées en conformité avec le mandat et objectifs:
– localisation, image et vision
– espace selon la norme
– Consolidation des programmes
– Épargnes opérationnels et capitaux
• Une option privilégiée pour présenter au Conseil du Trésor
Approbation du Conseil du Trésor (4 décembre 2014)
• Stratégie immobilière d’un échange ne « rentre pas » dans le cadre des politiques
– Manifestation d’intérêt vs Proposition
– Gestion et mitigation des risques
• Une présentation pour les autorités de projet, engagement des fonds et transaction
Stratégie immobilière : Échange immobilier Phases 3 & 4
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Négociations avec le promoteur ayant la solution privilégiée
• Négociations avec le promoteur pour revoir le cadre financier et juridique au sein des autorités
• Accord d’échange immobilier signé (12 décembre 2014) suivant l’approbation du Conseil du Trésor
Stratégie immobilière : Échange immobilier Phase 5
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Option retenue: 130 rue du Faubourg Saint-Honoré, Paris
Points saillants:
Restructuration/Rénovation d’un immeuble existant
Réduction de surface (de11,000m2 à 7,300m2) - norme 2.0
Intégration du Centre culturel
Adresse prestigieuse avec bonne visibilité
Modification à la façade limitée
Proximité au Palais de l’Élysée et des ambassades des ÉU et GB
Proximité à la Résidence officielle du Canada
Proposition financière:
Offre pour nos propriété (Chancellerie et Centre culturel) au-delà de l’évaluation immobilière
Travaux spécialisés financés par le revenu de la vente ($ 30M: sécurité physique, TI,
gestion de projet, taxes)
Revenu additionnel important pour le gouvernement
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Option retenue : 130 rue du Faubourg Saint-Honoré, Paris en relation au G7
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Option retenue : 130 rue du Faubourg Saint Honoré
Architecture typique haussmannienne
130 rue du Faubourg Saint Honoré − F a ç a d e
Façade
modernisée de la
futur
Chancellerie et
Centre culturel
Entrée Centre culturel Entrée Chancellerie
130 rue du Faubourg Saint Honoré − G a l e r i e d ’ e x p o s i t i o n
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En cours
• Permis de construction obtenu et dossier de consultation des entreprises finalisé
• Acte de Réalisation à être signé le 1er décembre 2015
• 5 janvier 2016: début de la construction
• Transfert des titres de propriété – une fois l’ambassade et le Centre culturel aménagés en 2017
Leçons apprises
• Gérer les attentes du secteur public
• Gérer les perceptions du secteur privé
• Définition détaillée des exigences et paramètres techniques et fonctionnels
• Comité directeur pour entériner les décisions et documents clés
• Appui des tiers experts
• Entente juridique détaillée: Attribution, droit de regard conception, processus de changement, garanties et
assurances, échéancier
• Discussion en amont avec les analystes du Conseil du Trésor
Stratégie d’un échange immobilier : Leçons apprises
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