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FONDEMENTS PRATIQUES DE L’IMMOBILIERÜnsal Özdilek

Extrait de la publication

FONDEMENTS PRATIQUES DE L’IMMOBILIER


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Catalogage avant publication de Bibliothèque et Archives nationales du Québec et Bibliothèque et Archives Canada

Özdilek, Ünsal, 1971-

Fondements pratiques de l’immobilier

Comprend des références bibliographiques.

ISBN 978-2-7605-3952-5

1. Biens réels - Évaluation. I. Titre.

HD1387.O92 2013 333.33’82 C2013-942048-7

Les Presses de l’Université du Québec reconnaissent l’aide financière du gouvernement du Canada par l’entremise du Fonds du livre du Canada et du Conseil des Arts du Canada pour leurs activités d’édition.

Elles remercient également la Société de développement des entreprises culturelles (SODEC) pour son soutien financier.

Conception graphique Michèle Blondeau

Image de couverture iStock

Mise en pages Interscript

Dépôtlégal:1ertrimestre2014 › Bibliothèque et Archives nationales du Québec › Bibliothèque et Archives Canada

©2014–Pressesdel’UniversitéduQuébec Tous droits de reproduction, de traduction et d’adaptation réservés

Imprimé au Canada


Avant-propos

Notre bien-être est grandement influencé par le fonctionnement du système économique. Il est impossible de s’y soustraire, à moins de vivre dans de rares environnements naturels sauvages, loin de l’humanité. Il est tout de même inté-ressant de voir que, grâce à des règles simples semblables à celles d’un jeu de hasard, ce système fonctionne assez bien.

Il est dans notre intérêt d’agir de façon rationnelle et d’apprendre à jouer à ce jeu si nous souhaitons améliorer la qualité de notre vie. Que nous soyons en faveur ou non des divers systèmes économiques, nous participons à ce jeu qui, malgré la simplicité de ses bases, doit être pris au sérieux, car notre bonheur en dépend. Tout un système d’encadrement et de règles de fonctionnement est organisé autour de stratégies, de modèles et de méthodes d’analyse pour accep-ter et bien connaître le jeu du système économique, car c’est de cela dont il s’agit.

En tant qu’individus, nous faisons partie d’une société au sein de laquelle des décisions plus ou moins éclairées sont prises, en fonction de nos connais-sances, de nos valeurs et de nos états psychiques. Ensemble, la réalité des marchés et celle des individus qui y participent forment un monde de déséqui-libres et de risques paradoxalement indispensables au fonctionnement du système économique. Certains saisissent les opportunités qu’offre ce système, alors que d’autres les laissent passer.

Ce jeu comporte tout de même une règle absolue de fonctionnement qui ne saurait être modifiée : il doit être libre de toute entrave étrangère, car s’il est entièrement ou partiellement arrangé, les joueurs s’en détourneront et le jeu n’aura plus aucune raison d’être.


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C’est donc la « valeur » qui est au cœur de ce jeu. À la fois séduisante et inconnue, elle est rattachée aux biens et services, tangibles et intangibles, offerts sur le marché. Chacun de ces biens promet un certain niveau d’utilité, qui est l’essence même de la valeur, aux participants sur le marché.

La valeur échappe à notre connaissance empirique même si nous en pres-sentons la grandeur, dans une certaine mesure, que ce soit par son importance ou son utilité. C’est notre système biologique qui régule nos comportements les plus utilitaristes ; il est sensible et vulnérable aux utilités promises par la valeur. Nous voulons tout avoir, en très peu de temps et sans trop d’efforts. Pourtant, au lieu d’accorder plus de valeur aux choses offertes en abondance sur le marché, nous apprécions plutôt les biens difficilement accessibles, d’où le sens du terme « paradoxe de la valeur ».

Ce paradoxe « naturel » de la valeur impose qu’elle soit obtenue en pro-portions équilibrées et raisonnables. Il en faut assez pour survivre, mais pas trop pour perdre le sens de la vie. Ce « dosage » biologique est régulé par les proprié-tés mystérieuses de la valeur. La valeur promise donne naissance à un mécanisme « chaotique » de dosage et de motivation sur le marché des utilités. Plus elle est chaotique, plus les possibilités de réaliser des gains (ou des pertes) sont accrues.

Faire des profits dans un système économique chaotique n’est pas auto-matique, car le sens du concours est très élevé. Cependant, grâce à la connaissance du fonctionnement de ce système et surtout à la disponibilité des informations objectives, les agents économiques ont plus de facilité à imaginer où se trouve la valeur et, de ce fait, réalisent des profits. Lorsque le système est transparent ou moins chaotique, les profits diminuent, tout comme les besoins en analyse et en évaluation des valeurs.

Cet ouvrage, qui succède à un autre portant sur les Fondements analytiques de l’immobilier (Guérin, 2013), s’intéresse au contexte d’analyse et d’évaluation de la valeur des biens en examinant les méthodes et les procédés disponibles. Sur ce point, il convient de souligner que les définitions et les concepts de base relatifs aux méthodes et aux déterminants de la valeur peuvent se répéter dans les deux ouvrages lorsque nécessaire. Bien que le sujet soit centré sur les propriétés immo-bilières et les méthodes traditionnelles d’évaluation, le présent ouvrage offre aussi une perspective d’évaluation des biens meubles, à travers l’application d’approches plus modernes.

La présentation des aspects « techniques » demeure semblable à ce que l’on trouve dans d’autres ouvrages et manuels d’évaluation immobilière. Toutefois, le contenu est mis à jour, parfois avec une approche moins orthodoxe par rapport au cadre des connaissances habituelles. L’objectif du présent ouvrage est d’éclairer les fondements de l’immobilier et de rendre compte de l’utilité des méthodes, de leur profondeur, de leurs liens et de leur applicabilité dans divers contextes pratiques.

Table des matières

Avant-propos .............................................................................................. vii

Liste des figures ........................................................................................... xiii

Liste des tableaux ........................................................................................ xv

Liste des sigles............................................................................................. xvii

Introduction ................................................................................................ 1

CHAP ITRE I

Système évaluatif .................................................................................. 7

1. Comportement d’utilité ................................................................................ 10

2. Rôle du temps et de l’espace ........................................................................ 16

3. Concepts importants .................................................................................... 20

4. Mécanismes régulateurs de la valeur ............................................................ 29

5. Système d’évaluation ................................................................................... 33

Conclusion ................................................................................................... 43

Références ................................................................................................... 45

CHAP ITRE I I

Déterminants de la valeur .................................................................. 49

1. Caractéristiques du sol et du bâtiment .......................................................... 52

2. Déterminants de la valeur du sol .................................................................. 56


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3. Déterminants de la valeur du bâtiment ......................................................... 63

4. Relevé des données sur les déterminants ...................................................... 75

Conclusion ................................................................................................... 77

Références ................................................................................................... 78

CHAP ITRE I I I

Méthode de prix .................................................................................... 81

1. Collecte des données.................................................................................... 84

2. Validation des prix ....................................................................................... 87

3. Dynamiques temporelles du marché ............................................................. 88

4. Processus de rajustements ........................................................................... 91

5. Exemple d’évaluation par la méthode de prix ................................................ 102

6. Évaluation de la valeur des terrains .............................................................. 112

7. Sources des données .................................................................................... 119

Conclusion ................................................................................................... 119

Références ................................................................................................... 121

CHAP ITRE IV

Méthode de revenu ............................................................................... 123

1. Deux profils d’évaluation par le revenu ......................................................... 126

2. Revenus et dépenses d’exploitation .............................................................. 128

3. Notions et calculs financiers de base ............................................................ 131

4. Réserves pour remplacement ....................................................................... 139

5. Définition et estimation du TGC ................................................................... 140

6. Évaluation par capitalisation directe ............................................................. 143

7. Analyse de rentabilité d’un projet immobilier ................................................ 147

8. Évaluation de la valeur des terrains .............................................................. 152

9. Données financières ..................................................................................... 156

Conclusion ................................................................................................... 157

Références ................................................................................................... 158

CHAP ITRE V

Méthode de coût ................................................................................... 161

1. Méthodes d’estimation du coût neuf ............................................................ 164

2. Types de dépréciations ................................................................................. 171

3. Méthodes d’estimation de la dépréciation ..................................................... 177


Table des matières

› xi

4. Estimation du coût en évaluation de masse .................................................. 187

5. Quelques sources de données sur les coûts neufs .......................................... 195

Conclusion ................................................................................................... 196

Références ................................................................................................... 198

CHAP ITRE V I

Méthode statistique ............................................................................. 201

1. Bases de la modélisation .............................................................................. 205

2. Modélisation dans la pratique ...................................................................... 209

3. Spécification du modèle de régression .......................................................... 212

4. Postulats théoriques et conditions ................................................................ 215

5. Exemple d’un modèle à une variable ............................................................. 226

6. Calcul et analyse des résultats ...................................................................... 231

7. Exemple pratique en évaluation ................................................................... 250

Conclusion ................................................................................................... 251

Références ................................................................................................... 253

CHAP ITRE V I I

Évaluation mobilière ............................................................................ 261

1. Classification des biens meubles ................................................................... 264

2. Exemples de biens meubles .......................................................................... 266

3. Méthodes d’évaluation classique .................................................................. 269

4. Méthodes d’évaluation boursière .................................................................. 278

5. Marché des œuvres d’art .............................................................................. 282

Conclusion ................................................................................................... 292

Références ................................................................................................... 294

CHAP ITRE V I I I

Rapport d’évaluation ............................................................................ 297

1. Consignes de base ....................................................................................... 300

2. Types de rapports ........................................................................................ 303

3. Contenu d’un rapport narratif....................................................................... 307

Conclusion ................................................................................................... 322

Références ................................................................................................... 323

Conclusion ................................................................................................... 325


1.1. Effets miroir des marchés ............................................................................ 15

1.2. Coexistence spatio-temporelle du prix, du coût et du revenu ........................ 22

1.3. Schéma de formation de la valeur marchande ............................................... 27

1.4. Interactions entre le prix, le coût, le revenu et la valeur ................................ 30

1.5. Schéma général de l’évaluation immobilière ................................................. 35

1.6. Coexistence spatio-temporelle des méthodes ............................................... 41

2.1. Variations des rendements par secteur et par usage ...................................... 55

2.2. Unité de construction ................................................................................... 64

2.3. Exemple de croquis d’une propriété .............................................................. 76

3.1. Concept de terrain-éponge .......................................................................... 94

3.2. Rajustements spatial et structurel ................................................................ 95

5.1. Estimation du coût par Marshall & Swift ....................................................... 172

5.2. Croquis et image de la propriété-sujet ......................................................... 189

5.3. Fiche paramétrique ...................................................................................... 192

6.1. Paradigmes de modélisation ......................................................................... 213

6.2. Formes des courbes de distribution .............................................................. 217

6.3. Arrondissements de Montréal ....................................................................... 223

6.4. Segments de marché de copropriétés ............................................................ 224

6.5. Nuage de points de prix observés et prévus .................................................. 228

6.6. Configuration des prix de vente sur l’île de Montréal ..................................... 234

6.7. Courbe de fréquences des prix ...................................................................... 241

Liste des figures

1.1. Quelques principes généraux en analyse de la valeur ..................................... 20

2.1. Propriétés du sol et du bâtiment .................................................................. 54

3.1. Facteurs et montants des rajustements ........................................................ 105

3.2. Grille de rajustement des ventes ................................................................... 106

3.3. Réconciliation des indicateurs de valeurs ...................................................... 112

3.4. Évaluation de la valeur d’un terrain .............................................................. 115

3.5. Corrélation des indicateurs de valeurs ........................................................... 117

3.6. Ratios typiques de la valeur terrain/bâtiment................................................ 118

3.7. Exemple de la technique d’allocation ............................................................ 118

4.1. Comparaison de taux d’intérêt effectif .......................................................... 133

4.2. Provisions annuelles de réserves pour remplacement .................................... 140

4.3. TGC dérivé par les ventes de propriétés comparables .................................... 141

4.4. Estimation d’un TGC composite .................................................................... 143

4.5. Exemple de la technique de développement .................................................. 154

4.6. Estimation des valeurs séparées du terrain et du bâtiment ............................ 155

5.1. Coût d’un cottage ordinaire .......................................................................... 168

5.2. Explications des renvois de la figure 5.1 ........................................................ 174

5.3. Estimation de la dépréciation par le procédé détaillé ..................................... 183

5.4. Éléments de dépréciation physique curables et incurables ............................. 184

6.1. Calculs des paramètres de la régression ........................................................ 227

6.2. Calculs de tests statistiques de la régression ................................................. 229

6.3. Statistiques de la régression simple .............................................................. 230

Liste des tableaux


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6.4. Définition et codification des variables ......................................................... 237

6.5. Statistiques descriptives des prix de vente .................................................... 240

6.6. Corrélation des variables .............................................................................. 243

6.7. Résultats du modèle de régression multiple .................................................. 245

7.1. Définition et codification des variables ......................................................... 290

7.2. Résultats du modèle de régression ............................................................... 291


Liste des sigles

ACQ Association de la construction du Québec

ACQC Association des consommateurs pour la qualité dans la construction

AIC Appraisal Institute of Canada

AMF Autorité des marchés financiers

ANCC Actif net comptable corrigé

ANCCE Actif net comptable corrigé d’exploitation

AQFSB Association québécoise des fabricants de structures de bois

CCB Conseil canadien du bois

CIGM Chambre immobilière du Grand Montréal

CMPC Coût moyen pondéré du capital

CPNE Capitaux permanents nécessaires à l’exploitation

EVA Economic Value Added

FCIQ Fédération des chambres immobilières du Québec

FDCA Florida Department of Community Affairs

FIV Facteur d’inflation de la variance

GWR Geographically Weighted Regression

HC Historica Canada

HPM Hedonic Price Method

IAAO International Association of Assessing Officers



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IFRS International Financial Reporting Standards

MAMROT Ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire

MAMSL Ministère des Affaires municipales, du Sport et du Loisir

MBAA Mortgage Bankers Association of America

MEDAF Modèle d’équilibre des actifs financiers

MLS Multiple Listing Service

MRB Multiplicateur de revenu brut

OLS Ordinary Least Squares

OSB Oriented Standard Board Panels

PER Price Earning Ratio

PSR Price Sales Ratio

RBE Revenu brut effectif

RBP Revenu brut potentiel

RNE Revenu net d’exploitation

RSM Repeat Sales Method

SCHL Société canadienne d’hypothèques et de logement

SEE Standard Error of Estimate

SIA Service interagences

SIG Systèmes d’information géographique

SPSS Statistical Package for the Social Sciences

TGC Taux global de capitalisation

TPS Taxe sur les produits et services

TRI Taux de rendement interne

TVQ Taxe de vente du Québec

UEC Union européenne des experts-comptables économiques et financiers

USPAP Uniform Standards of Professional Appraisal Practice

VAN Valeur actuelle nette

VF Valeur future

VMA Market Value Added

VP Valeur présente


Introduction

Pour les professionnels, la pratique de l’évaluation immobilière est passionnante. Estimer la valeur des biens immobiliers ou mobiliers sollicite inévitablement plu-sieurs domaines de savoirs et pose des défis intéressants.

Contrairement aux autres biens et à leur marché, les biens immobiliers ont la particularité d’être fortement reliés au bien-être de l’homme et à ses diverses activités. Outre de constituer le patrimoine social et individuel défini par une compo-sition hétérogène, ils ont généralement une longue durée de vie et une impor tance financière élevée. À cause des aléas du marché et pour une multitude d’autres raisons, la valeur de ce patrimoine change constamment et doit être estimée par des experts ayant les qualités et les compétences nécessaires.

Penser l’immobilier à partir de ses agencements physiques est une chose et le penser à partir de sa valeur en est une autre. Malgré son aspect physique dominant, l’immobilier est avant tout un regroupement de connaissances formées autour de l’analyse et de l’évaluation rationnelles de sa valeur.

Cette valeur, qui est le fondement essentiel de l’immobilier, engage un système de concepts, de définitions et de méthodes cohérentes. Même si en pratique cette cohérence est réduite à la mesure chiffrée de la valeur des terrains et des bâtiments, le contenu de l’immobilier est plus large ; il réunit des savoirs multidisciplinaires, notamment en économie, en finance, en géographie et en droit. C’est dans cette perspective qu’il faut comprendre l’analyse et la mesure empirique de la valeur, qu’elles visent des biens meubles ou immeubles.



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Ce constat mène alors aux difficultés que posent l’analyse et l’évaluation de la valeur. Cet état serait mieux éclairé si l’on établissait un parallèle avec le domaine de la physique, qui repose en grande partie sur la notion du « temps » et de l’« espace ». Que signifie le temps ? Comment le définir et quelles sont les méthodes d’analyse ? Voilà les questions fondamentales que se posent les phy-siciens par rapport au temps. C’est justement la profondeur de cette notion, tout comme celle de l’espace, qui constitue la richesse sur laquelle repose la science physique. Imaginons ce que serait cette science si elle avait mis de côté ces pré-occupations et ne s’était concentrée que sur les besoins immédiats de l’industrie, par exemple sur la réduction du temps de productivité en usine.

Par comparaison avec la physique, le domaine de l’analyse et de l’évaluation immobilière s’est beaucoup plus développé en réponse aux besoins de l’industrie par des définitions élaborées pour rendre fonctionnelles certaines pratiques. Pour faire de l’immobilier une discipline scientifique reconnue, on doit réfléchir à la manière de s’approprier ses fondements, en commençant par celui de la valeur.

La valeur des biens provient, en gros, de leur utilité. Et cette utilité dépend des agents économiques, chacun ayant son propre jugement sur la valeur de l’objet ou du sujet convoité (dans la vente, l’achat, la construction ou l’inves-tissement). Individuellement, chaque agent attribue une mesure vaguement pressentie à cette utilité. La somme des mesures d’utilités individuelles, si elles étaient précises, donnerait une valeur exacte, que nous pourrions appeler « valeur universelle ». Comme les jugements des valeurs individuelles ne sont pas précis, il est impossible d’avoir une mesure exacte de la valeur universelle. En d’autres termes, la valeur est chaotique à son origine et est déterminée par les décisions de chacun des agents économiques.

À part les représentations individuelles inintelligibles de la valeur, d’autres causes participent à l’imperfection des marchés : la qualité de l’information dis-ponible, les contextes des échanges sur le marché, les compétences des experts et des professionnels en analyse et évaluation, les pouvoirs et les interventions politiques ou, simplement, les aléas de la nature.

Dans ce contexte, toute tentative de mesure de la valeur a plus ou moins de succès puisqu’il est impossible de trouver la valeur universelle, ce qui est plu-tôt favorable au fonctionnement du marché. Si le chaos décisionnel individuel n’existait plus et que l’on connaissait avec exactitude les valeurs, le besoin en évaluation et analyse économique disparaîtrait.

Les différentes méthodes présentées dans cet ouvrage tentent d’établir le mieux possible la valeur réelle des propriétés immobilières, bien que les estima-tions restent toujours approximatives. Par l’usage d’un cadre analytique et de méthodes applicables, l’objectif du professionnel est d’émettre une opinion sur la

Introduction

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valeur de façon à réduire les imprécisions pour son client, autant que faire se peut. Bien qu’elle soit mystérieuse, la valeur laisse trois empreintes concurrentes pour le professionnel qui tente de la discerner : le prix, le coût et le revenu. Elle trans-paraît à travers chacune de celles-ci, exprimées plus ou moins rationnellement sur le marché.

Les méthodes en pratique d’évaluation sont au nombre de trois et sont traditionnellement reconnues comme étant : la méthode de comparaison (ou de « parité », telle qu’on la connaît au Québec), la méthode de coût et la méthode de revenu. D’abord, il convient de rappeler que toutes les méthodes sont com-paratives : les prix, les coûts et les revenus des propriétés « comparables » sont confrontés à ceux des propriétés évaluées (appelées « sujets »). L’idée de parité est une fausse interprétation, puisque la parité provient de la notion de rajuste-ment ou de contribution isolée de chacun des paramètres de la propriété (et probablement aussi de l’usage des méthodes statistiques, notamment la régres-sion multiple). Il est alors plus juste de l’appeler la « méthode de prix ».

Les trois méthodes recourent à diverses sources de données provenant du marché. La méthode de prix utilise les prix des transactions relatives à des pro-priétés comparables. Celle de coût se sert des données concernant les coûts des matériaux au jour de l’évaluation. La méthode de revenu se base, quant à elle, sur les flux monétaires engendrés par les revenus des loyers. Il est vrai que chacune utilise parfois les données des autres méthodes, par exemple dans les rajuste-ments des prix, en considérant la contribution en coût d’une composante en particulier, comme le rajustement du garage estimé par le répertoire de Marshall & Swift. Par ailleurs, on estime la valeur d’une propriété-sujet par la méthode de coût à laquelle on apporte des ajustements par la suite en se basant sur l’évolu-tion des prix. Ces deux exemples vont à l’encontre des fondements originaux des méthodes, en confondant et en altérant les résultats.

Cette mixité des sources de données dans l’usage des méthodes dénote une certaine confusion dans les notions fondamentales qui définissent chacune d’elles. Pour les professionnels qui sont chargés de mesurer la valeur, il est très important qu’ils sachent bien distinguer les notions de prix, de coût et de revenu. Les uni-versitaires et les économistes concernés ont le devoir d’expliquer clairement la signification réelle de chacune de ces notions.

Pour le prix, nous verrons qu’il s’agit d’une source d’information passée, observée, et qu’il est déterminé à la suite d’un échange entre au moins deux parties. Les prix sont des références directes de l’estimation de la valeur de la propriété-sujet. La connaissance des coûts de production d’un bien est au temps réel puisqu’on sait combien coûte chaque matériau pour la construction de la propriété-sujet. Le revenu est formé par les bénéfices futurs que pourra procurer la propriété. Ces définitions suggèrent que les décisions concernant à la fois les



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prix, les coûts et les revenus s’expriment dans des dimensions non seulement temporelles, mais aussi spatiales. Une décision déjà prise et exprimée par le prix n’est pas l’équivalent d’une autre qui serait basée sur le revenu probable anticipé.

Évidemment, chaque décision à prendre à un moment donné passe par une confrontation des évaluations sur les trois sources de données. Mais lorsqu’une décision est prise, elle reflète un contexte de marché et de négociation qui n’est pas le même dans les trois périodes du temps. C’est pourquoi l’application concur-rente des trois méthodes est appropriée pour tenir compte, justement, des variations décisionnelles exprimées à travers le temps.

Rappelons que l’usage des données sur le prix, le coût et le revenu a pour objectif de s’approcher le plus possible de la valeur réelle (ou universelle), ce que l’usage d’une seule méthode ne permet pas, car elle crée un état de marché insuf-fisant. En théorie, lorsque les données sur les trois notions sont corrélées, les estimations des méthodes devraient converger. Les résultats produisent cependant des valeurs différentes par les trois méthodes ; cela n’a rien d’étonnant puisqu’elles reflètent des régions décisionnelles et contextuelles différentes également. Dans ce moment précis, surtout à l’étape de la corrélation, le professionnel doit être en mesure de comprendre l’origine de ces différences et d’expliquer au client les raisons sous-jacentes.

Il faut noter que l’emploi des trois méthodes en pratique n’est pas auto-matique puisque tout dépend de l’information disponible sur le marché. Si celle-ci est manquante ou de qualité médiocre, l’usage des méthodes n’est pas opportun. La pertinence de leur usage repose donc sur la qualité de l’information disponible. Pour certains types de propriétés, comme celles qui sont rarement transigées, le professionnel ne peut pas utiliser la méthode de prix. Il peut toutefois se servir de la méthode de revenu si la propriété engendre des revenus ; sinon, il peut toujours estimer la valeur par la méthode de coût. C’est pourquoi, en pratique, le professionnel fonde son opinion sur la valeur le plus souvent en se référant aux résultats d’une méthode en particulier et rarement en employant plus d’une méthode à la fois.

Dans la présentation des méthodes, cet ouvrage se base sur la propriété résidentielle unifamiliale. L’objectif n’est pas d’entrer dans le détail des calculs techniques qui peuvent varier selon le type de propriétés et de marché, mais plutôt de saisir les fondements pratiques communs de l’évaluation immobilière. Les définitions, les procédés et la méthodologie présentés permettent d’éclairer les quelques fondements pratiques de l’évaluation immobilière. Pour une évalua-tion visant un type particulier de propriétés, il existe d’autres ouvrages sur le marché, qui ne feront pas nécessairement une synthèse des fondements pratiques de l’évaluation. En outre, les types de propriétés à évaluer peuvent être complexes et requérir des connaissances détaillées sur le sujet, comme c’est le cas des mines

Introduction

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d’exploitation. Soulignons également que la matière proposée dans cet ouvrage concernant le domaine de l’évaluation immobilière se rapporte au contexte canadien et québécois, en particulier.

Cet ouvrage comprend huit chapitres organisés comme suit. D’abord, dans le premier chapitre, il sera question des lois, des principes et des concepts de base en pratique d’évaluation qui permettent au professionnel de fournir des explica-tions sur les tendances, l’origine et les causes des variations de la valeur des biens et de produire des estimations justifiables par les trois méthodes.

Le deuxième chapitre définit les multiples déterminants de la propriété à évaluer. Ces déterminants sont différenciés pour le terrain et le bâtiment, les deux composants principaux de la propriété immobilière. Le terrain fournit essentiel-lement des services d’emplacement alors que le bâtiment résidentiel offre des services d’habitation. Comme la liste des déterminants peut être longue et dépendre du type de propriétés, ce chapitre se concentre sur les propriétés rési-dentielles, en regroupant les principaux déterminants.

Le troisième chapitre présente les définitions, les théories et les concepts de la méthode de prix du système d’évaluation immobilière. Des exemples d’appli-cation concernant l’évaluation des bâtiments et des terrains sont proposés et le concept de rajustement des prix est expliqué avec détails et exemples.

La méthode de revenu est la plus utilisée par les professionnels pour établir la valeur de divers éléments d’actif. Dans le domaine de l’immobilier, cette méthode s’applique aux propriétés avec revenu, fourni typiquement par les loyers. On a recours à cette méthode surtout lorsque celles de prix et de coût ne peuvent être utilisées. Le quatrième chapitre décrit l’application de la méthode de revenu, au moyen de quelques exemples. Une section soulignera les différences entre l’évaluation immobilière et l’analyse financière, cette dernière se concentrant sur la rentabilité des projets d’investissement, notamment par l’analyse de la valeur actuelle nette (VAN) et du taux de rendement interne (TRI). Par ailleurs, quelques notions de base en analyse financière seront introduites et explicitées.

L’approche par le coût est plus objective et mieux comprise par le grand public. Cette méthode s’applique lorsque le marché est pauvre en données de ventes, surtout dans le cas des propriétés singulières. La difficulté de cette méthode provient de l’estimation de la dépréciation du bâtiment qui a atteint un certain âge. Une autre particularité de cette méthode est qu’elle porte uniquement sur l’estimation de la valeur du bâtiment, le terrain étant évalué par une autre méthode. Le cinquième chapitre s’attarde sur la méthode d’estimation du coût neuf des propriétés, de leur dépréciation et des facteurs éventuels de rajustement. Il propose quelques techniques et procédés du coût, accompagnés d’exemples. Une attention particulière est accordée aux répertoires des coûts de Marshall &



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Swift, fréquemment utilisés en évaluation au cas par cas, et celui du ministère des Affaires municipales, des Régions et de l’Occupation du territoire (MAMROT), employé en évaluation de masse au Québec.

Les trois méthodes d’évaluation présentées dans les chapitres précédents sont devenues classiques dans le domaine. L’objectif du sixième chapitre consiste à montrer comment l’évaluation peut aussi se faire par une approche statistique et moderne, souvent appelée l’approche hédonique. Ce chapitre aborde divers aspects de cette méthode reposant sur l’usage des prix seulement et pouvant s’appliquer également dans l’estimation du coût et du revenu de la propriété- sujet. Il couvre brièvement les prémisses conceptuelles, l’usage d’une base de données opérationnelle, l’application d’un modèle statistique, l’analyse et la présentation des résultats d’une manière à la fois descriptive et analytique.

De façon générale, l’enseignement, la recherche et la pratique se sont penchés sur l’évaluation de la valeur des biens immeubles en accordant peu d’at-tention aux biens meubles. Le marché des biens meubles, en plus d’être très complexe, requiert presque une spécialisation dans chaque catégorie. C’est pour-quoi l’analyse et l’évaluation de ces biens n’ont pas connu une évolution aussi remarquable que celles de l’immobilier. Pourtant, tout comme pour les biens immobiliers, la demande est là et plusieurs approches permettent d’établir leur valeur. Si des publications, des programmes universitaires d’enseignement et une pratique en analyse mobilière existent, il n’en demeure pas moins que les connaissances dans ce domaine restent assez limitées, parfois même quelque peu confuses. Le septième chapitre traite de l’estimation de la valeur des biens meubles, en particulier celle des œuvres d’art. Les définitions, concepts et prin-cipales méthodes employés en pratique sont présentés brièvement, soulignant les différences essentielles avec le marché des biens immobiliers. Ce chapitre permettra d’avoir une compréhension générale de la pratique d’évaluation des biens meubles à travers certaines réflexions qui en découlent.

Le dernier chapitre donne un aperçu des divers types de rapports établissant les résultats estimés par les méthodes d’évaluation. Son contenu aurait pu figu-rer dans l’un des chapitres précédents, mais étant donné sa densité, un chapitre entier lui a été consacré. Les professionnels utilisent des formats et des rapports types, souvent proposés par leur organisme d’encadrement. Certains bureaux d’évaluation et certaines municipalités fournissent des formulaires prêts à être remplis. Plusieurs autres formats de rapports d’analyse et de présentation des résultats existent, et le huitième chapitre trace un portrait général du contenu de la plupart des rapports d’évaluation.

PUQ.CA

ISBN 978-2-7605-3952-5

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LE DOMAINE DE L’ÉVALUATION IMMOBILIÈRE ET MOBILIÈRE REPOSE sur la notion de la « valeur » économique, qu’il importe d’estimer correctement. Néanmoins, cette valeur échappe à notre connaissance empirique, même si nous en pressentons la grandeur, dans une cer-taine mesure, que ce soit par son importance ou son utilité. La nature passionnante et inintelligible de la « valeur » dans son universalité, les jugements chaotiques des agents économiques et les aléas du marché demandent aux professionnels de posséder des compétences solides en pratique d’évaluation.

Pour parvenir à une opinion justi� able de la valeur des biens, les professionnels recourent à ses expressions, qui transparaissent à travers le prix, le coût et le revenu, dont chacune sous-tend une méthode d’évaluation particulière. Cet ouvrage présente ces trois méthodes reconnues : la méthode de prix (qui utilise les prix observés relatifs à des propriétés comparables), la méthode de coût (qui fait appel au résultat des coûts en vigueur des composants structuraux) et la méthode de revenu (qui se base sur les � ux monétaires en-gendrés par les revenus de loyers). À l’aide de nombreux exemples, l’auteur explique comment et dans quelles circonstances utiliser cha-cune de ces méthodes. Il prend soin, auparavant, d’exposer les lois, les principes et les concepts de base de la pratique de l’évaluation, de même que les multiples déterminants de la valeur d’une propriété. Il montre aussi comment réaliser une évaluation dans une approche sta-tistique et moderne, appelée approche « hédonique », qui consiste à créer une base de données opérationnelle et à y appliquer une approche statistique. Par ailleurs, il aborde aussi l’estimation de biens mobi-liers en traitant particulièrement le cas des œuvres d’art. Les divers types de rapports pouvant être utilisés pour donner les résultats d’une évaluation sont également présentés.

Les futurs professionnels de l’évaluation et les passionnés de l’immobilier, tout comme les professionnels en exercice, trouveront dans cet ouvrage les outils indispensables à leur pratique.

Ünsal Özdilek, Ph. D., est professeur à l’École

des sciences de la gestion de l’Université du Québec

à Montréal. Il est le directeur du programme

en immobilier et se spécialise notamment en modélisation

des valeurs.


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