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L’expertise de la valeur vénale immobilière

Evaluer la valeur de son bien immobilier

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1980

3.000.000 francs

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2014

?.???.??? euros

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Un expert neutre et indépendant qui sécurise vos transactions immobilières

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La valeur vénale

La valeur vénale immobilière correspond à la valeur marchande d'un bien immobilier, à un instant t. C’est-à-dire le juste prix auquel il pourrait être acheté ou vendu, dans des conditions normales de libre marché, dans le délai normal de réalisation d’une vente. Il ne faut pas confondre la valeur vénale avec la notion de prix, qui est arbitraire.

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Valeur vénale versus prix

• La valeur vénale est le juste prix d’un bien immobilier, à un instant t, dans des conditions normales de libre marché.

• A ne pas confondre avec le prix affiché par le vendeur, qui est souvent subjectif et arbitraire.

• Lorsqu’on vend une maison, par exemple, la valeur affective aura tendance à influer sur le prix de vente.

• Un contexte de divorce : la partie qui rachète le bien peut être tentée d’évaluer le prix du bien à la baisse, tandis que celle qui vend en attend un prix maximum.

• Un propriétaire aura tendance à vouloir vendre son bien le plus cher possible, à l’inverse de l’acquéreur, qui voudra l’acheter au prix le plus bas possible.

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Estimation : notaire, expert ou agent immobilier ?

Agent immobilier Notaire Expert immobilier

Atouts • Evaluation gratuite • Bonne connaissance du

marché local

• Importante base de données statistiques à l’échelle nationale

• Neutralité, indépendance• Avis de valeur reconnu• Double compétence (technique

et économique)• Importante base de données,

comportant des critères quantitatifs et qualitatifs

Inconvénients • Manque d’indépendance, car intérêt commercial dans la transaction

• Avis de valeur non formel

• Évaluation reposant uniquement sur des critères quantitatifs

• Absence de compétences techniques

• Expertise payante

• Expertise payante

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Dans quels cas a-t-on besoin

d’une évaluation de la valeur

vénale ?

L’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier est utile dans de nombreux cas. Elle peut même se révéler indispensable, en cas de litige dans un contexte patrimonial (donation, divorce, succession difficile par exemple), ou encore pour être certain que son achat immobilier est un bon investissement, au regard du marché immobilier actuel.

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Les contextes transactionnels

• Dans le cadre d’une vente ou d’un achat, il est utile de connaître la véritable valeur du bien immobilier pour plusieurs raisons :

Réussir à vendre son bien. Si le prix est surestimé par rapport au marché immobilier, le bien peut rester des mois, voire des années sans trouver preneur. Pire, l’annonce peut perdre toute crédibilité et le bien paraitre invendable, si le bien reste trop longtemps sur le marché.

Vendre son bien au meilleur prix possible. A l’inverse, si le bien est sous estimé, il partira rapidement, mais le propriétaire aura perdu de l’argent.

Sécuriser un achat immobilier. Avant de se lancer dans l’acquisition d’une maison, il est nécessaire de savoir si l’achat envisagé est une bonne affaire et si le prix correspond à ceux du marché immobilier, compte tenu de l’état technique du bâtiment et de sa localisation.

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Les contextes familiaux

• Une estimation de la valeur vénale d’un bien immobilier est indispensable dans certains contextes de partage, dans le cadre d’une SCI ou d’une indivision, par exemple, notamment pour éviter les conflits et défendre les intérêts du requérant :

Un divorce. L’époux qui rachète la part de son conjoint, peut avoir tendance à minimiser la valeur pour réduire le montant de la soulte à débourser, alors que celui qui la cède, peut être tenté d’en exiger un prix irréaliste.

Une succession ou une donation. Lorsqu’on hérite de biens immobiliers à plusieurs, le partage peut être à l’origine de querelles entre cohéritiers. On s’expose également, en cas de sous-estimation de la valeur, à un redressement fiscal. En effet, des droits (droit de succession et d’enregistrement, entre autres) sont dus à l’administration, et la taxation repose sur la valeur vénale réelle du bien immobilier légué en héritage ou en donation, et non sur la déclaration.

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Les contextes fiscaux

• Pour éviter un redressement fiscal parfois douloureux et apporter des preuves valables à l’administration fiscale, faites appel à un expert de la valeur vénale dans les contextes de :

Déclaration ISF. Le calcul de l’Impôt Sur la Fortune prend en compte les biens déclarés par le contribuable, mobiliers et immobiliers. Ainsi, les particuliers doivent estimer la valeur de leurs différents biens, afin de pouvoir les déclarer dans leur totalité. Il faut savoir que les particuliers sont responsables de la valeur qu’ils déclarent. Une expertise de valeur leur permet de transférer cette responsabilité à l’expert immobilier.

La taxation des plus-values immobilières. La réforme sur les plus-values immobilières concerne les résidences secondaires, les parkings, et les logements mis en location. Ces plus-values sont taxées à l’impôt de 19 %, et aux prélèvements sociaux de 15.5%, ce qui représente 34.5% d’imposition au total.

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Les contextes fiscaux

Les frais de mutation. Les frais de mutation comprennent les débours (ce sont les avances faites par le notaire pour les différents frais), les émoluments (ce sont les honoraires), les impôts et taxes dues au Trésor Public (imposition sur une vente, par exemple, TVA ou droits d’enregistrement). Ils sont communément appelés « frais de notaire » comme ils sont perçus par celui-ci le jour de la signature de l’acte authentique.

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Les contextes d’investissement

• Une expertise de valeur vénale peut également être utile pour sécuriser un investissement :

Investissement Duflot. La loi Duflot permet aux investisseurs locatifs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu attrayante. Avant l’achat d’un logement, dans un objectif de location, mieux vaut être bien informé sur le rendement locatif qu’il est susceptible de générer. Pour ce faire, il est conseillé de connaître la valeur vénale du bien et donc d’estimer le rendement locatif qu’il est en mesure de générer par la suite.

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Les autres contextes

• On peut faire appel à un expert de la valeur vénale dans des cas, par exemple, de :

Tutelle et curatelle. Lorsqu’un individu est protégé juridiquement et que sa maison doit être vendue, il est nécessaire d’avoir une estimation de valeur, ou expertise de valeur afin de fixer sa mise à prix. Une estimation immobilière, réalisée par un expert agréé, peut, par exemple, être demandée, soit par le juge des tutelles lui-même, soit par le tuteur ou encore le notaire du vendeur.

Expropriation. Le propriétaire peut négocier le montant d’une indemnisation. Une expertise de la valeur vénale de son bien (maison, terrain, etc.) est indispensable pour disposer des armes pour contester le montant de la contrepartie financière à la cession forcée, si celle-ci s’avère injuste.

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Les autres contextes

Viager. Le principe de la vente en viager repose sur le paiement d’une rente viagère du débirentier au(x) crédirentier(s). Ce versement s’effectue jusqu’au décès du (ou du dernier survivant des deux) crédirentier(s), à date fixe. La détermination du montant de la rente viagère dépend en premier lieu de la valeur de cession du logement, mais aussi :

du mode de viager (libre ou occupé) ; de l’espérance de vie du ou des vendeur(s) (viager sur une ou deux

têtes) ;du bouquet ;du taux de rendement retenu, pour la partie du prix, payable à terme.

L’estimation de la valeur vénale immobilière est donc stratégique et constitue un préalable indispensable à l’étude de tout projet de vente ou d’achat en viager.

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Pour aller plus loin…

Pour en savoir plus sur l’expertise de la valeur vénale à destination des particuliers : www.lamy-expertise.fr

L’expertise de la valeur vénale à destination des professionnels : www.lamy-entreprise.com

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Les méthodes d’évaluation de

la valeur vénale

Plusieurs méthodes existent, pour évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier. Après visite sur site et collecte des informations utiles à l’expertise (constatations portant sur le bâtiment et son environnement), l’expert utilise des méthodes adaptées au contexte de l’expertise, et à la demande du requérant. Voici les méthodes les plus courantes.

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La méthode par comparaison directe

• L’estimation par la méthode par comparaison consiste à se procurer des références pertinentes de prix de vente (relevés sur des cessions récentes) de biens qui sont, de nature, de consistance, de qualité, de situation et d'état analogue au bien à estimer.

≃ ≃

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La méthode par capitalisation du revenu

• La méthode par capitalisation du revenu évalue un bien immobilier au regard de son attractivité pour de potentiels investisseurs, à travers un taux de rendement qui correspond à un loyer réel ou vraisemblable.

• Cette méthode est souvent employée en complément de la méthode par comparaison directe, afin de déterminer une valeur moyenne (théorique).

% €€

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La méthode promoteur

• La méthode promoteur permet d’estimer la valeur d’un terrain en fonction du potentiel urbanistique (constructibilité) de la parcelle concernée, à travers le retour sur investissement optimum, pour un promoteur, associé à un projet de construction ou restructuration immobilière.

2014 2018

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Les facteurs valorisant un

bien immobilier

Plusieurs facteurs jouent un rôle incontournable dans l’évaluation de la valeur vénale d’un bien immobilier : les caractéristiques du bien, son environnement et son état technique. L’expert doit prendre en compte tous ces éléments pour évaluer le juste prix de la maison ou de l’appartement.

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Les caractéristiques propres du bien immobilier

• Pour estimer la valeur d’un bien immobilier, l’expert passe en revue, de façon précise et systématique, ses principales caractéristiques, comme par exemple :

la surface habitable ;

le nombre de pièces et le nombre d’étages ;

l’aménagement de la maison ;

l’état général et l’entretien du bâtiment ;

la qualité de l’architecture et de la façade ;

la qualité des matériaux de construction.

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L’environnement du bien immobilier

• L’immobilier est un marché où se rencontrent une offre et une demande. Localement certains critères ont plus de poids que d’autres. Ainsi, les experts immobiliers classent les critères de valorisation d’une maison, en gardant en tête que ceux-ci sont relatifs à l’environnement, comme par exemple :

la proximité des écoles et des commerces ;

l’accessibilité en transport ;

l’attractivité du quartier ;

la présence d’un jardin dans des grandes villes ;

l’ensoleillement et la vue, etc.

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L’état technique du bien immobilier

• Plus un bien immobilier est en bon état, plus il aura de chances d’être bien valorisé. L’état technique d’un bien immobilier est donc important, dans l’estimation de sa valeur vénale. Des désordres ou des malfaçons de la construction, peuvent, en effet, avoir un impact négatif significatif sur la valeur du bien immobilier. De plus, dans le cadre d’une vente, les fissures sont dissuasives et provoquent souvent la fuite des acquéreurs potentiels. Quelques exemples :

des fissures ;

des problèmes d’humidité (moisissures, taches, champignons, etc.) ;

des malfaçons de la construction (un escalier, des portes non conformes, une charpente ayant un problème au niveau des fermes, etc.).

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L’expertise de la valeur vénale

immobilière

L’expertise de la valeur vénale est une spécialité de LAMY Expertise. Elle se déroule en trois étapes : le déplacement de l’expert immobilier sur site, les recherches documentaires de l’expert et la rédaction d’un rapport d’expertise engageant sa responsabilité professionnelle.

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Le déplacement de l’expert sur site

• L’expert se déplace sur site, afin d’observer le bien immobilier. La première étape d’une expertise de valeur vénale consiste en :

Un déplacement unique de l’expert ;

Des relevés, mesures et toutes autres constatations nécessaires à la compréhension et l’interprétation des éléments techniques et économiques du bâtiment ;

Un reportage photographique.

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Les recherches documentaires

• L’expert collecte des documents auprès du requérant et recherche des informations lui permettant d’estimer la valeur du bien. Ainsi, le travail de l’expert, dans cette phase de sa mission, consiste à :

analyser les observations collectées sur site ;

étudier les documents remis par le requérant (plans, titre de propriété, tout bail ou contrat de leasing, etc.) ;

étudier le marché local et rechercher des références de valeur (base de données internes et externes).

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Le rapport d’expertise

• A l’issue de sa mission d’expertise de valeur vénale, l’expert remet au requérant un rapport d’expertise. Ce rapport d’expertise récapitule les différentes phases de l’évaluation immobilière. Il engage la responsabilité de l’expert, responsabilité couverte par des assurances spécifiques. C’est un gage de sérieux pour le requérant. Le rapport d’expertise a une valeur auprès de tiers, comme une banque ou un tribunal, par exemple. Il contient :

la description détaillée du bien et de son état technique ;

l’analyse de l’environnement et ses observations ;

ses conclusions et son avis de valeur vénale.

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Le rôle de l’expert

immobilier indépendant

En donnant un avis sur la valeur de marché du bien immobilier, l’expert immobilier se positionne souvent comme un médiateur neutre, indépendant et impartial. Il permet ainsi de résoudre les litiges, dans le cadre d’un divorce ou d’une succession. Son avis est également utile pour sécuriser un investissement ou réussir la vente de son bien immobilier.

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Un professionnel aux côtés du requérant

• L’expert immobilier LAMY Expertise travaille pour son requérant, dans la défense de ses intérêts, en prenant en compte sa situation et les enjeux liés à l’expertise.

• L’expert immobilier LAMY Expertise a des compétences non seulement économiques, mais aussi techniques. Il est ainsi polyvalent et évalue la valeur sur des critères quantitatifs et qualitatifs.

• L’expert est neutre et indépendant. Il n’a aucun but commercial, contrairement à un agent immobilier, par exemple, ce qui garantit la fiabilité de son avis économique. En cas de litige, il fait office de médiateur.

• Par la remise d’un rapport d’expertise, l’expert formalise ses observations et ses conclusions et engage sa responsabilité professionnelle au travers de sa signature. Il dispose d’une assurance professionnelle qui garantit la responsabilité de son intervention.

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Les 6 atouts de l’expert immobilier LAMY Expertise

La double compétence : ingénieur qualifié en bâtiment et en immobilier

L’expérience : expert immobilier depuis 1982

L’indépendance : zéro conflit d’intérêt

La neutralité : avis objectif et sans parti pris

Un rapport reconnu : conclusion formelle de l’expert et signature reconnue

La responsabilité : engagement de responsabilité professionnelle

Contactez-nous : http://bit.ly/1cvn51O