Etienne GAILLARD

Architecte dipl. HES – Lic. ès Sciences commerciales Membre de la Chambre suisse d’experts en estimations immobilières CEI / USPI

4 chemin des Bois Saint-Victor CH – 1236 Cartigny / Genève Tél. +41 (0)22 735.12.68 E-mail eg@gaillard-archi.ch

RAPPORT D’EXPERTISE

Appartement situé à la rue Carqueron No 8 à Vernier GE

Janvier 2015

Etienne GAILLARD, Architecte Expertise appt. 8 rue Carqueron

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Appartement situé à la rue Carqueron No 8 à Vernier, GE

Part de PPE No 2835-115,

parties Nos 9.16 appartement et 1.66 cave, représentant les 4,28/1’000èmes du fonds de base No 2 835, de 2 344 m2, avec immeuble de

dépendance No 2836 de 2 269 m2, commune de Vernier

propriété de Monsieur Ortenzio MERCURIO (quote-part pour ½, PPE No 2835-115-1) et Maria Dolores MERCURIO (quote-part pour ½, PPE No 2835-115-2)

Servitudes : Plusieurs servitudes inscrites sur le feuillet de base, destinées à régler les rapports de voisinage avec les immeubles contigus.

Mentions : Règlement de PPE, et sur fonds de base, préemption en faveur de l’Etat et de la commune (LGL) Zone de construction : Zone de développement 3 La présente notice est établie à la demande de l’Office des poursuites, afin de déterminer la valeur vénale du bien. L’appartement est loué à un tiers. Situation, description : Les Avanchets, ensemble d’immeubles locatifs de caractère populaire situé entre le centre commercial de Balexert et l’aéroport. Commerces de première nécessité dans le voisinage, transports publics à proximité immédiate, permettant une liaison rapide avec le centre ville. Le bâtiment fait partie d’une rangée de dix immeubles contigus de 9 étages chacun, le bloc en question est en 3e position du côté de la route de Meyrin. Il s’agit d’un appartement traversant de 3 pièces, situé au 6e étage d’un bâtiment d’habitation de neuf niveaux construit vers le milieu des années 1980. Le dix immeubles de ce complexe sont tous en PPE (179 lots). Un vaste parc entoure les immeubles, avec jardin d’agrément et un garage souterrain côté Jura. Construction Immeuble et communs : Construction traditionnelle et massive, de qualité moyenne, datant des années 1980. Structure et dalles en béton armé, façades massives réalisées en maçonnerie avec habillage extérieur en plaques d’Eternit de couleurs variées, toiture plate refaite en 2003. Centrale de chauffe commune au gaz, pour l’ensemble des Avanchets, gestion par les SIG. La sous station de l’immeuble vient d’être remplacée. Distribution de chaleur dans l’appartement par radiateurs. Les tuyauteries sanitaires et canalisations datent de la construction d’origine, mais sont en bon état.

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Entrée d’immeuble de bon standing , rénovée récemment : sol et parois en carrelage, escalier en béton préfabriqué avec revêtement plastique, contrôle d’accès par code et portier « Telpass », ascenseur de marque Thyssen , cabine rénovée avec habillage en acier inox et câbles remplacés récemment. L’immeuble et les communs sont régulièrement entretenus. Selon la régie Cogérim, il n’y a pas de problèmes techniques particuliers, ni de gros travaux à prévoir dans un proche avenir. Des travaux courants sont envisagés et budgetés à moyen terme : pose de containers à ordures enterrés et remplacement des faux plafonds au niveau du rez. Le fonds de rénovation est suffisamment alimenté pour faire face à ces dépenses.

Appartement : Revêtements de sols sols en carrelage pour l’entrée, la cuisine et les locaux sanitaires, chambres en parquet mosaïque, murs en crépissage à petit grain de teinte blanche, sanitaires partiellement en carrelage. Stores en aluminium thermolaqué et tente de soleil devant le balcon. Les fenêtres datent de plus de trente ans, elles sont obsolètes (doubles-vitrages, chassis en bois) et nécessitent un remplacement. S’agissant de parties privatives, ces travaux sont à la charge des propriétaires d’appartement (budget Fr. 6'700 pour le cas présent). Cuisine avec meubles en stratifié et certains appareils encastrés (cuisinière et frigo) datant des années 2000, standard courant. Salle de bains et WC de standard simple, appareils blancs. L’isolation phonique à l’intérieur du bâtiment est convenable, mais le bruit de la circulation sur la route de Meyrin est gênant (le bruit sera grandement atténué après le remplacement des fenêtres). L’appartement est dans un bon état, il a été rénové il y a une dizaine d’années, avec notamment remplacement de l’ensemble des carrelages. La peinture est légèrement défraîchie. Distribution :

Appartement traversant de 3 pièces (mentionné comme 3 ½ P dans cahier PPE), situé au 6e étage. Surface PPE 76 m2 + balcon /loggia de 9 m2 . Surface locative environ 67 m2 + balcon. Orientation est (côté séjour) / ouest (côté chambre).

• Hall d’entrée / couloir de distribution

• Cuisine env. 13 m2

• Séjour 21 m2

• Belle terrasse/loggia env. 9 m2

• WC

• Petite salle de bains

• Réduit

• Chambre env.13,5 m2

• Place de parking dans garage souterrain Distribution agréable avec séparation des zones jour/nuit, pièces de bonnes dimensions.

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Estimation : I VALEUR PPE

- Unité d’étage 9.16 au 6e étage et cave No 1.66 76 m2 + terrasse de 9 m2 et servitude de parking dans garage souterrain Surfaces pondérées, calcul de la valeur Appartement 76 m2 + terrasse 9 m2 comptée pour ½ = 80,5 m2 à Fr. 6’250/m2 = 503’000 Servitude de parking dans garage 27’000 Total valeur PPE Fr. 530’000 Les prix par m2 PPE ont été fixés en tenant compte des prix régnant sur le marché pour des immeubles de cette catégorie. L’acompte mensuel de charges de copropriété est de Fr. 315. L’immeuble en PPE est géré par la régie COGERIM, l’appartement par BERSIER & Cie.

II VALEUR DE RENDEMENT L’appartement est loué à un tiers, mais le bail a été résilié par le bailleur pour le 28 février 2015. Le loyer mensuel est de Fr. 1’650, plus une somme forfaitaire de Fr. 110 pour le chauffage. L’état locatif annuel brut se monte ainsi à Fr. 19'800. Ce montant est conforme aux prix du marché. Les charges de copropriété se montent à Fr. 3'783 plus frais de gestion de l’appartement environ Fr. 2'000.

• Valeur de rendement sur base du rendement brut : Fr. 19'800 capitalisé au taux de 5 % = Fr. 396’000

• Valeur de rendement sur base du rendement net : env. Fr. 14’000 capitalisé au taux de 3,5 % = Fr. 400’000

• Valeur de rendement retenue Fr. 400’000 Cette méthode d’estimation est peu appropriée pour un appartement en PPE, elle est mentionnée afin de donner un ordre de grandeur plancher.

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III VALEUR VENALE L’ensemble des Avanchets est peu recherché par les acquéreurs de PPE, mais les appartements bénéficient toutefois de certains atouts : proximité du centre ville, qualité de construction robuste et bonne conception des appartements. On constate que les prix de vente restent dans le bas de la fourchette sur le canton, ce qui peut ainsi permettre une acquisition à un montant raisonnable. L’analyse des transactions montre 6 à 7 ventes par année pour le bloc 1-10 rue Carqueron, principalement des 4,5 et 5,5 pièces. Les prix dépendent évidemment de la taille du lot, mais également de l’étage et de l’emplacement. Il s’est vendu en avril 2014 un 31/2 P dans un étage inférieur au prix de Fr. 500'000. En fonction des éléments précités et au vu de l'état actuel du marché immobilier, l'expert estime la valeur de cet appartement et du garage à la somme de :

Fr. 530’000

Etienne GAILLARD

Genève, le 22 janvier 2015

Façade ouest, vue depuis la route de Meyrin Vue vers le sud-est, depuis le balcon

chambre suisse d’experts en estimations immobilières

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SITUATION / PLAN CADASTRAL

Plan du lot PPE 9.16 selon

le cahier de répartition des

locaux

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EXTRAIT DU RF POUR L’APPARTEMENT

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Balcon, et vue sur les immeubles vis-à-vis Vue depuis la chambre, vers le sud-ouest

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Cuisine Salle-de-bains

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Extrait du cahier de répartition des locaux

Séjour Chambre

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PLAN DE L’APPARTEMENT

22.01.2015 EG