eei N47:e 04/11/2015 10:00 Page1 N°47 NOVEMBRE Régions … · 2015. 11. 10. · prend les rênes...

Nouveauté AilleursRégions

Alsace-Lorraine

un marché immobilier

à deux vitessesAnne HIDALGO, Maire de Paris,

signe la première convention

«Multiloc’» avec L’ADRESSE

N°47NOVEMBR

E

DECEMBRE 2015

Grèce :le bon moment

pour investir

Le FICHIER AMEPI

le fichier de mandats exclusifs

partagés, l’avenir de la profession

Hervé BLÉRY,Président et

Philippe GODET,Directeur Exécutif.

expression N47:new 04/11/2015 10:00 Page1

NouveautéAilleurs

Régions

Alsace-Lorraineun marché immobilierà deux vitesses Anne HIDALGO, Maire de Paris,

signe la première convention«Multiloc’» avec L’ADRESSE

N°47NOVEMBREDECEMBRE 2015

Grèce :le bon momentpour investir

Le FICHIER AMEPI le fichier de mandats exclusifs partagés, l’avenir de la profession

Hervé BLÉRY,Président et

Philippe GODET,Directeur Exécutif.

N°47 novembre/décembre 2015 | Expression P.5

P. 7 E D I t O• 2016, l’année de tous les possibles

P.8 A C t u A L I t é•Actualités immobilières •Nominations-Anne Warsmann-Florence Mebrouk -Jean Pène -Khalil Mseddi •Baromètre

P.12 R é G I O N S• Alsace-Lorraine, un marché

immobilier à deux vitesses

P.14 F O C u S• L’éthique et la transparence

P.16 A L E R t E• La loi Macron et les réseaux de

franchise

P.17 I N N O vAt I O N• Comment gérer la vacance d’un

bâtiment

P.18 S u C C è S• Le FICHIER AMEPI le fichier de

mandats exclusifs partagés,l’avenir de la profession

P.20 N O u v E A u t é• Anne HIDALGO, Maire de Paris,

signe la première convention«Multiloc’» avec L’ADRESSE

P.22 F I S C A L I t é• L’administration fiscale prive les

marchands de biens d’une récupération immédiate de la TVA

P.24 A C t u A L I t é• Budget 2016 : les mesures pour le

logement

P.26 t E N D A N C E• Développement durable : des

obligations qui font bouger laprofession

P.28 A I L L E u R S• Grèce : le bon moment pour

investir ?

P.30 E N Q u Êt E• L'immobilier de prestige français

à nouveau dans la course

ACHETER-LOUER.FRSA au capital de 4 558 531,20 eRCS EVRY B394 052 211SIRET 394 052 211 000 31

Président du directoire :Laurent CampagnoloDirecteur général :Norbert AlvarezDirecteur de la publication :Norbert Alvarez

Siège social :Parc Technopolis ZA de Courtaboeuf3, avenue du CanadaBât Alpha - 91940 LES ULIS

Tél : 01 60 92 96 00Fax : 01 60 92 96 01Email :[email protected]éation, conception,réalisation & diffusion :ACHETER-LOUER.FRSA au capital de 4 531 641,20 eRCS EVRY B394 052 211SIRET 394 052 211 000 31

Rédacteur en chef :Norbert Alvarez

Journalistes :Boris RouahFranck SeguinMarie HéraultCandide LouniangouGraphiste maquettiste :Sophie BretonAssistante de fabrication :Véronique Gauer

Diffusion : 25 000 exemplairesN° ISSN : 1964-9940

P.12 P.14 P.18

P.20 P.24 P.28

Est édité par la société

Sommaire novembre/décembre 2015

N°47

Crédits photos : DR

P.18

Hervé BLÉRY, Président et Philippe GODET, Directeur Exécutif.


Edito

2016, L'ANNéE DE tOuS LES POSSIbLES

Expression

Lannée 2015 est sur le point de se conclure et

nous laisse comme un goût d'inachevé.

Certes, la ligne politique suivie par le gouver-

nement depuis un an a ouvert de nouvelles pers-

pectives pour notre profession mais de nombreuses

questions restent encore en suspens. Le rebond

observé au cours des 10 premiers mois se

poursuivra-t-il en 2016 ? Une hausse des taux de

l’immobilier est-elle à craindre ? Le secteur de

l'immobilier saura-t-il s'adapter aux évolutions du

marché ? De nature optimiste, nous faisons le pari,

à Expression, que l'année à venir sera placée sous le

signe de l'embellie.

Mais avant de repartir de bon pied, nous avons

décidé de faire le point sur la nouvelle loi de

finances très controversée – dont la première partie

vient d'être adoptée - et ses conséquences sur le

secteur de l'immobilier.

Actualité oblige, la COP21 est également à

l'honneur de ce dernier numéro de l'année.

Les nombreuses mesures incitatives pour favoriser

la transition énergétique nous amènent naturel-

lement à réfléchir sur le rôle de l'immobilier face aux

changements climatiques.

Enfin, tous ceux prêts à investir à l'étranger auront

le regard tourner vers la Grèce où les opportunités

pullulent.

Heureuse fin d'année à vous tous et bonne

lecture !

Norbert AlvarezDirecteur de la publication



APLREvALoRisAtioN dEsPARAmètREs

Mardi 27 octobre, les arrêtés publiés au Journalofficiel ont confirmé que les paramètres, qui aidentau calcul de l’aide personnalisée au logement(APL), ont été revalorisés en fonction del’évolution annuelle de l’indice de référence desloyers, fixé à +0,08% pour le second trimestre2015. Les bénéficiaires résidant dans un logement-foyer et ceux en accession à la propriété et ensecteur locatif sont concernés. Ces paramètresactualisés sont applicables aux prestations dues àcompter du mois d’octobre.

CoNstRUCtioNUn nouveau PLU

Afin de relancer la construction, Sylvia Pinel,ministre du Logement, de l’Egalité des territoires etde la Ruralité, s’est exprimée devant les acteurs del’urbanisme. Certaines mesures ont été présentéespour la refonte du Plan local d’urbanisme (PLU),qui n’avait connu aucune évolution depuis 50 ans.Ce nouveau règlement, issu d’une concertationmenée entre les collectivités et les professionnels,sera applicable dès le 1er janvier 2016. Son but estde répondre aux enjeux actuels de l’aména-gement des territoires.

stRAsBoURGLancement des travaux de troisgrandes tours

Le promoteur Icade vient de lancer la constructionde trois grandes tours près du centre deStrasbourg. Elles feront chacune 50 mètres dehaut. Ce projet de 30 000 m², pour un coût de100 millions d’euros, est censé incarner la politique

de développement urbain de la ville alsacienne.Baptisé « Black Swans » (cygnes noirs), ceprogramme a été inauguré par la direction d’Icade,l’architecte du projet, Anne Demians, et RolandRies, maire (PS) de Strasbourg.

LoGEmENtPARis LANCE « mULtiLoC’ »

Dans la capitale, la demande de logement estparticulièrement élevée. Mais Paris compte encorebeaucoup de logements privés vacants. AnneHidalgo, maire de Paris, et son adjoint Ian Brossatont donc décidé de créer « Multiloc’ », undispositif qui incite les propriétaires à remettre ceslogements privés sur le marché, avec l’aide desagences. Les propriétaires se verront proposer uneaide à la mise en location de leur logement avecune prime d’entrée dans le dispositif, au momentde la captation, un soutien à la réalisation destravaux de remise en état et de la mise auxnormes, ainsi qu’une prise en charge de lacotisation à la garantie des risques locatifs. Encontrepartie, les propriétaires devront mettre surle marché leurs biens à un loyer inférieur d’aumoins 20% au loyer médian du quartier.

GRANd PARisL’EtAt vEUt CRéER six oiN

A l’issue d’un comité interministériel du GrandParis, le gouvernement a annoncé vouloir créer six« Opérations d’intérêt national » (OIN) afin derelancer la construction de logements en Ile-de-France. Ces OIN permettent à l’Etat d’accélérer laconstruction de logements franciliens en passantoutre les prérogatives des maires, notamment lorsde la signature des permis de construire. Ces sixOIN concerneraient le Val d’Oise (Argenteuil), laSeine-Saint-Denis (Roissy-Nord, Aulnay-sous-Bois), le Val-de-Marne (Champigny-sur-Marne,Villejuif) et l’Essonne (Porte Sud du Grand Paris).Les périmètres et les systèmes de gouvernance deces OIN seront proposés au Conseil d’Etat début2016.

mEdiCis PAtRimoiNEUNE offRE dE LUxE

Med́icis Patrimoine lance sa filiale spécialisée dansle luxe, Médicis Immobilier Neuf Prestige.Appartenant au groupe Médicis Patrimoine,Médicis Immobilier de Prestige est né de la volontéde Yohann Saccucci et Didier Vitet d’offrir uneoffre toujours plus large à leur clientèle. La sociétése munit donc d’une nouvelle corde à son arc, celledu luxe. Avec plus de 50 résidences et 100appartements en Ile-de-France, le choix est large,mais surtout inédit.

Actu News

N°47 novembre/décembre 2015 | ExpressionP.8

credit photo : DR

@ Ingimage

@ Inimage


Anne Warsmannnommée directrice générale del’Immobilière Rhône-Alpes

Elle a été nommée par le Conseil d’administrationd’Immobilière Rhône-Alpes, filiale de 3F/groupeSolendi, le 16 octobre dernier au poste de directricegénérale. Diplômée de l’EM LYON et titulaire d’unemaîtrise de sciences et techniques en aménagement etdéveloppement économique, elle travaille depuis 27 ans dans le secteur du logementsocial et de la promotion immobilière. Entre 1988 et 1993, elle est responsable desprogrammes immobiliers chez Investor. En 1995, elle devient chargée de missions àl’Opac du Rhône pour évoluer rapidement au poste de directrice de la stratégie patri-moniale. De 2003 à 2008, elle prend la direction des programmes chez Onyx PromotionImmobilière. En 2008, elle intègre HMF en Rhône-Alpes en qualité de directrice du déve-loppement et de la maîtrise d’ouvrage. Depuis la fusion-absorption en 2013 de HMF parImmobilière Rhône-Alpes, toutes deux filiales de 3F/groupe Solendi, elle agissait en tantque directrice du développement et de la construction au sein de l’un des acteurs majeursdu logement social en Rhône-Alpes et 2ème société ESH de la région.

Florence Mebrouk

nommée managing director de

Christie+Co FranceFlorence Mebrouk est titulaire d’un D.E.A. enéconomie et finances de l’Université Paris-Dauphineet de l’Advanced Certificate in Hospitality Real EstateFinance de l’ESSEC, elle a mené sa carrière dans l’in-vestissement et le financement immobilier sur tous lesproduits immobiliers et pour le compte de clients nationaux et internationaux. Elle a ainsinotamment travaillé pour Archon Group (filiale immobilière de Goldman Sachs) etCurzon Partners, respectivement à Paris et à Londres.Dernièrement, elle a travaillé au sein de l’équipe de financements immobiliers de RBS.Pendant 11 années, elle a participé au développement de la succursale parisienne vial’origination de financements pour le compte de fonds d’investissements de SIIC et d’in-vestisseurs privés intervenant sur tous les secteurs, y compris l’hôtellerie. Plus récemment,en tant que directeur, elle a eu pour mission de restructurer le portefeuille de prêts etintervenait dans le cadre de négociations majeures.

Jean Pène prend les rênes d’Imodeus

A 45 ans, il devient Directeur Général d’Imodeus, lafiliale de promotion immobilière du Groupe OmniumFinance. Ingénieur en génie civil de formation etdiplômé de l’École Centrale de Paris, il a occupé despostes à responsabilités au sein de groupes nationaux(Veritas, Socotec, Nexity Georges V). Au sein deNexity Georges V Midi-Pyrénées, il a successivement exercé les fonctions de DirecteurTechnique, Directeur de Promotion puis de Directeur Général. Il a également officié entant que président de l’Association AMO (Architecte/ Maitre d’Ouvrage de la régionMidi-Pyrénées). Fort d’une expérience de 13 ans dans la promotion immobilière etreconnu pour ses qualités managériales, il a pour mission de définir la politique de déve-loppement et la politique commerciale de cette filiale, en accord avec Xavier Chausson,fondateur et Président du Groupe Omnium Finance et Serge Paul, son Directeur Général.

Khalil Mseddi rejoint bPD Marignan au poste de Directeur du Développement

Il a intégré le 1er septembre l’équipe Immobilierd’Entreprises de BPD Marignan, dirigée par PierreArcens, en qualité de directeur du développement. A38 ans, diplômé de l’Ecole Centrale Paris, il a démarrésa carrière chez Bouygues Construction avant de se spécialiser dans la promotion tertiaire.Il a notamment occupé des postes de programmes et de développement chez Icade, INGReal Estate et Sogeprom. Avant de rejoindre BPD Marignan, Khalil était directeur dudéveloppement Immobilier d’Entreprises au sein de « Les Nouveaux Constructeurs ».

Nominations

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actuLes événements de la profession

CHAQuE MOIS, LES RENDEZ-vOuS QuE vOuSNE DEvEZ PAS MANQuER !

PoUR vos RENdEZ-voUsPRofEssioNNELsPARis du 2 au 4 décembre 2015simi - salon de l’immobilier des entreprisesPalais des CongrèsEntrée payante

PARis du 14 au 15 décembre 2015CoNGREs dE L’immoBiLiER fNAim Palais des CongrèsEntrée payante

A CoNsEiLLER A vos CLiENtsRENNEs le 3 décembre 2015ARCHYtEKinnovations technologiquesLa Halle MaternotEntrée gratuite

Zoom sur le Salon Solutions Copropriétésdu 13 au 14 novembre 2015Nice – Côte d’AzurEntrée gratuite

Les 13 et 14 novembre 2015 à Nice se tiendra le 20ème salon SolutionsCopropriétés pour les copropriétaires, les syndics, et les gestionnaires debâtiments. Une centaine de professionnels de tous secteurs d’activitésprésenteront leur savoir-faire autour de 4 thèmes majeurs : maîtrise descharges, entretien et rénovation, innovation et confort et habitat durable.Partenaires du salon, les syndics de l’UNIS et de la FNAIM animerontl’Espace Conseil Copropriétaires, et répondront aux questions, notammentsur la loi ALUR. Le salon accueille également un Village juridique, etplusieurs stands dédiés aux informations Energie et Habitat. Diversesconférences auront lieu durant les deux jours d’exposition. Ce salons’adresse autant aux copropriétaires qu’aux futurs copropriétairesconcernés par la qualité de vie, les charges inhérentes, les changements deloi… Rendez-vous au Palais Acropolis de Nice.

A votRE sERviCE

AUxERREdu 20 au 22 nov. 2015sALoN dE L’HABitAtAuxerre CongrexpoEntrée gratuite

BREssUiREdu 14 au 15 nov. 2015sALoN dE L’HABitAtsalle PepsiEntrée gratuite

News



Baromètre


10 ans 15 ans 20 ans 25 anstaux fixes lesplus bas 1,45% ↑ 1,75% ↑ 1,90% ↑ 2,22% ↑

négociés

taux fixes lesplus hauts 1,70 % ↑ 2,05% ↑ 2,25% ↑ 2,75% ↑

pratiqués

taux nationauxmoyens sur 2,03% ↑ 2,34% ↑ 2,63% ↑ 3,14% ↑

le marché

LES CHIFFRES DE NOS EXPERtS POuR PILOtER vOS vENtES

DES PERSPECtIvES JuGéES RASSuRANtES

taux fixes des prêtsnégociés par CAFPI en avril

. source : CAfPi – www.cafpi.fr

Les taux les plus hauts négociés parCAFPI restent inférieurs de 0,35% enmoyenne par rapport aux taux dumarché.

ANCIEN NEuF

Le retour des transactions dans l’ancien n’est pas unefausse promesse. En effet, selon la dernière étudemenée par Crédit Agricole Immobilier, les ventes ontaugmenté d’environ 10% sur 1 an. Olivier Eluère,l’analyste de la banque verte, insiste sur l’inflexion dumarché, et surtout les taux de crédit habitat très bas.Leur baisse s’est confirmée au premier semestre del’année 2015. Dans un avenir proche, ils pourraientremonter. La hausse en vue des taux d’intérêt pour-rait donc débloquer les projets, et par la mêmeoccasion stimuler les ventes de l’ancien. Mais ce neserait qu’un effet d’aubaine. La fin de l’année restesuspendue à l’évolution de la tendance des prix et destaux d’intérêt. En 2016, les volumes de vente connaî-traient un faible repli de 4%, tout comme les prix dontla baisse par an serait d’environ 1% en fin d’année.Entre 2011 et 2016, la baisse cumulée serait donc de9%. Toutefois, des signes de raffermissement vien-nent d’actualiser cette projection de prix. Il y a encorequelques mois, l’économiste évoquait une baisse de3% en 2016.

La tendance au redressement se confirme sur le marchédu neuf. Au premier semestre de l’année 2015, desvolumes de vente ont progressé de 19% sur un an dansle secteur promoteurs, et de 16% dans les maisons indi-viduelles hors promoteurs. Le nombre de logementsautorisés a augmenté de 8,7% entre juin et août parrapport au trimestre précédent. Les mises en chantiersont également en hausse de 0,7%. Les réservations, deleur côté, séduisent de plus en plus les clients avec unehausse de 21,8% sur 1 an. L’année 2016 pourraitconfirmer ce rebond. Les volumes de transactions dansle marché du neuf pourraient augmenter de 8%. Cettehausse peut s’expliquer par l’abattement de 30% sur lesplus-values de cessions de terrain (jusqu’à la fin del’année), l’élargissement de l’accès au PTZ, mais aussi lamise en place du dispositif Pinel qui a séduit les investis-seurs, à l’inverse de son prédécesseur, le Duflot. En revanche, selon la dernière enquête promoteurs del’Insee, la demande de logements neufs pourrait baisser,ce qui laisse craindre, pour certains professionnels, unmanque de vigueur pour cette fin d’année 2015 parrapport au premier semestre, jugé bon.

vers une belle année 2016Un léger refroidissement ? C’est normal aumoment des changements de saison ! Les tauxont certes connu un mouvement haussier à larentrée. Mais il s’agissait en réalité d’un réajuste-ment technique de la part des établissementsprêteurs, et en aucun cas d’un changement detendance macroéconomique. Les taux sur vingt etvingt-cinq ans sont d’ailleurs en baisse. Ils permet-tent d’emprunter dans une fourchette compriseentre 2,6% et 3%. Voire moins pour les clients deCafpi, qui obtiennent des financements inférieursen moyenne de 0, 23% aux tarifs du marché.

Politique commerciale des banquesLes quelques hausses observées ne doivent pasdonner lieu à des conclusions hâtives. La tendancen’est pas inversée. La preuve en est que l’établis-sement qui avait été le premier à relever ses tauxa aussi été le premier à les abaisser et pour tous lesprofils !En fait, les banques s’étaient trouvées engorgéesau cours de l’été. Désormais, elles ont fini detraiter cet afflux de dossiers. Elles veulent ànouveau manifester leur présence vis-à-vis de lademande. C’est pourquoi elles attaquent cetterentrée avec appétit. Elles sont d’autant plus

accommodantes qu’elles sont rassurées par lesperspectives économiques. Les indicateursconjoncturels ne devraient pas variés dans lesprochains mois. Seul un retour de l’inflationdéclenchera une vraie hausse des taux.

L’immobilier, meilleur allié du gouvernement dans sa lutte pour l’emploiPour gagner sa bataille de l’emploi, le gouverne-ment sait qu’il peut compter sur un secteur qui nepratique pas les délocalisations : la constructionde logements. Le projet de loi de finances pour2016 montre bien que nos dirigeants ont choisi desoutenir l’immobilier.

Ainsi, l’Aide personnalisée au Logement est main-tenue dans sa version accession, alors qu’il avaitété question de la supprimer. Le PTZ dans l’ancienest élargi à 30 000 communes. Ce n’est certes pasencore parfait, car ce prêt reste trop concentré surdes zones qui ne connaissent pas de tensions auniveau de la demande. Il ne reste au gouverne-ment plus qu’une étape à franchir, réintroduire lePTZ ancien sous conditions de travaux en zonestendues, pour appliquer les propositions formuléesde longue date par Cafpi.

Une bonne fin d’année pour Cafpi Avec le retour du financement de l’accession,Cafpi envisage de finir l’année avec une hausse de20 % en volume d’affaires, et de 40% en nombrede montages de dossiers. Le rachat de crédits continue à faire des émulesparmi des emprunteurs. Il reste encore des dossierspour lesquels les taux actuels permettent d’obtenirde meilleures conditions que celles négociées lorsde la signature de leurs crédits. Cependant le flux,important en début d’année, se tarit un peu.Le maintien des taux bas incite également les parti-culiers à demander le regroupement de leursdifférents crédits en un seul afin de plus payerqu’une seule mensualité. Ils s’offrent ainsi un peude pouvoir d’achat.

Et pour l’assurance emprunteur ? La Fiche Sécurisée d’Information (FSI) est entréeen vigueur le 1er octobre. Le gouvernement n’adonc pas cédé aux banques qui lui enjoignaient deretarder cette date. Cafpi s’en réjouit. Cette ficheva offrir davantage de transparence sur les garanties nécessaires aux emprunteurs pourassurer leurs crédits. Ils pourront ainsi mieux négocier une délégation d’assurance.

EN bREF



En Alsace-Lorraine, le marché repart à lahausse, même si les prix régionaux observéssont inférieurs à la moyenne nationale(1872€/m² dans l’ancien contre 3211€/m²en France et 2476€/m² dans le neuf contre3655€/m² au niveau national). En septembredernier, le Salon de l’immobilier strasbour-geois semblait confirmer cette reprise : dansle neuf, la plupart des professionnels présentsont en effet enregistré nombre de contacts -avec un projet concret et des prises d’optionferme - en comparaison avec une année2014 plutôt morose. Un retour des investis-seurs dû, notamment, à la loi Pinel. L’embelliepourrait cependant être de courte durée :« Les taux d’intérêts pratiqués par lesbanques pourraient calmer cette tendances’ils devaient encore augmenter, constateYoann Povedano, de Century 21 Etoile àStrasbourg. Et récemment, les investisseursont constaté une augmentation importantedes taxes foncières. »

strasbourg, au centre de toutesles attentionsSelon une étude du Crédit Foncier parue enseptembre, l’agglomération strasbourgeoisecapte la majorité des mises en vente de larégion et près de 60 % des réservations delogements neufs avec des prix qui continuentà progresser. Les acquéreurs sont en majoritéconstitués de primo-accédants ou d’investis-seurs souhaitant réaliser un placement dansla pierre. Dans l’ancien, les prix redécollentpour les quartiers les plus demandés :Orangerie, Contades, République, Petite-

France, Finkwiller et les quais de la Krutenau,où les logements situés dans les immeublesbourgeois ou à colombage se négocientparfois jusqu’à 4500€/m².Le secteur du Neudorf reste, quant à lui, trèsprisé des investisseurs soucieux de placer leurargent dans un quartier coté. Il y existe peude logements sociaux, d’où une moyenne deprix assez élevée. Il faut en effet compterentre 2000 et 2500€/m² en moyenne, aveccertaines exceptions à 3000€/m² dans l’an-cien (logements disposant d’une terrasse,stationnement, rénovation récente, standing,très proche centre ville, etc.) Autre quartieren vue : la Meinau, au Sud-Ouest de laville... avec de fortes disparités « On peuts’y’offrir une maison de 120-140 m² avecjardin, proche du centre ville, du tram et del’autoroute pour un budget de 320 000 à

350 000€, explique Yoann Povedano. Et surla partie Sud de ce quartier, trouver desappartements dont les prix de vente varie-ront jusqu’à 40%, selon leur emplacementet le type de construction ! » A l’exempled’un spacieux F3-F4 d’environ 80m² avecstationnement dans une petite copropriétédébut Meinau, aux alentours de 215 000€…qui sera proposé à 130 000€ dans unimmeuble des années 1970. « Les biens quidatent de ces années là sont des passoiresénergétiques, déclare Gérard Durr, le prési-dent de la FNAIM du Bas-Rhin. Les travauxd’isolation, de mises aux normes ou deconfort qu’il va falloir y entreprendreexplique les baisses de 10 à 15% de leur prixde vente. »Au Sud-Est, le secteur du Neuhof souffreencore d’une ancienne réputation négative.A tort : de nombreux aménagements y onten effet été réalisés et profitent au quartier :réfection des immeubles sociaux, démolitionde grandes tours, apparition du tram,nouvelle piscine de la Kibitzenau, etc. Aumilieu du Neuhof, le Stockfeld, un quartier àl’esprit de village entre verdure et quiétude,déclenche souvent un coup de cœur. On ytrouve des logements variés et accessibles(entre 1500€ et 2200€ du m²) et desmaisons de plus 120m² sous le seuil fatidiquedes 300 000€.Malgré des loyers à la baisse depuis deux ans,le marché locatif strasbourgeois peut paraîtrequant à lui serré, avec beaucoup dedemandes et peu de biens sur le marché enrapport avec la capacité financière des

En cette fin d’année 2015, le ciel du marchéimmobilier français se dégage et tous lesindicateurs sont au vert. En Alsace-Lorraine, l’activité immobilière suit lamême dynamique : les volumes d’affairessont en hausse et les prix se maintiennent.Pour autant de forts contrastes appa-raissent entre les territoires.

Journaliste : Marie Hérault

ALSACE-LORRAINE, uN MARCHé IMMObILIER à DEuX vItESSES

AilleursRegions

Quartiers historiquesRénovationDisparités

MOTS-CLéS

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demandeurs. « Nous constatons beaucoupd’erreur de la part des particuliers quant à larédaction hasardeuse des différents docu-ments et diagnostics, déplore YoannPovedano. Les récentes modifications dansles baux de location, par exemple, restentencore méconnues des bailleurs. »

Une Alsace contrastéeHors Strasbourg et Euro-métropole, degrandes disparités apparaissent entre lessecteurs. Certaines zones, industrielles oufrontalières, connaissent en effet des diffi-cultés et un manque de ressourcesfinancières importantes comme le territoireHaguenau - Wissembourg (Bas-Rhin),Mulhouse ou Sélestat. « Historiquement, cesterritoires n’ont jamais été très riches,explique Gérard Durr. Ils ont été encore plusfortement impactés par la crise et lesproblèmes de chômage. Les habitants quitravaillaient en Allemagne ont été lespremiers touchés. » Quant à Colmar, le taux de rotation des biensà la vente dans l’ancien y est très faible, lemarché étant principalement constitué debelles demeures patrimoniales qui restentdans le giron familial. Dans le neuf, denouveaux projets pourraient redynamiser lemarché. Le Domaine des Cépages, en coursde réalisation, proposera ainsi progressive-ment (jusqu’en 2018) quelques 260logements disposés en petits ensembles àquelques minutes du centre-ville. La frontière Suisse et la région du Sundgau

en revanche, ne connaissent pas la crise.Economiquement prospère, ce territoireprivilégié propose un cadre de vie excep-tionnel et riche de collines verdoyantes,d’étangs et de villages chargés d’histoire.Mais ce petit paradis a un prix, les logementsse négociant en moyenne entre 3000 et4000€/m².

des transactions à moins de200 000€ en Lorraine Dans l’ensemble de la région lorraine, les prixdemeurent homogènes grâce au dynamismedes grandes villes : Thionville, Metz, Nancy,Sarreguemines et Epinal, où de grands plansde modernisation ont été lancés afin de réha-biliter certains quartiers. Parmi les régions lesmoins chères de France, la Lorraine attiredavantage d’acquéreurs qu’auparavantnotamment parmi les primo-accédants enrecherche de biens à moins de 200 000€ oud’investisseurs souhaitant réaliser un place-ment. Seule la Meuse, à l’Ouest, fait grisemine avec un marché immobilier plutôtmorose. A Metz, le marché reprend descouleurs avec des variations allant de 600 à3100€/m² selon la situation ou le type delogement. « L’offre y est supérieure à lademande, se réjouit Cédric Lavaud de SorecImmobilier. Il y a du stock, du choix et desnouveaux projets. Les logements partentfacilement en moins de trois mois, dès lorsque le produit correspond aux attentesréelles des demandeurs et que nous faisonspreuve d’une connaissance approfondie du

marché. » Les produits qui demanderont destravaux devront, en revanche, revoir leur prixde vente à la baisse. C’est notamment le casdes appartements en copropriété datant desannées 1970, même s’ils sont situés dans desquartiers cotés. Parmi les secteurs prisésjustement, la Vacquinière, Sainte-Thérèse,Queuleu et Le Sablon sont les plus demandésen raison de la qualité du bâti, de l’environ-nement paysagé ou de la proximité avec lecentre-ville.Le marché locatif surfe sur la même vague devigueur avec une offre supérieure à lademande et une baisse conséquente desloyers d’environ 10%. « Pour louer, lespropriétaires doivent proposer des biens enexcellent état répondant aux dernières régle-mentations en matière d’isolation ou deconfort, avec des cuisines équipées et debelles salles de bains, explique PhilippeLavaux, le président de la FNAIM deLorraine. Les occupants souhaitent désor-mais pouvoir poser leurs meubles et ne rienentreprendre en termes de travaux. » Les T3ont la cote, le phénomène de la collocationprenant de plus en plus d’ampleur.A Nancy, un marché à deux vitesses sedessine avec d’une part des logements dontles prix de vente se stabilisent (en très bonétat ou en centre-ville) et d’autre part, desbiens des années 1960-1970 qui partentdifficilement sans une baisse de 6 à 15 %. Làaussi, la majorité des transactions se négocieà moins de 200 000€.

Crédit photo : DR

P.13N°47 novembre/décembre 2015 | Expression


Focus


Depuis le vote de la loi Alur en mars 2014, cetexte était attendu par les professionnels del’immobilier. Depuis le 1er septembre, ils sonttenus de respecter un code de déontologie,institué par un décret de 12 articles. Syndicsde copropriété, administrateurs de biens etagents immobiliers, marchands de listes,exerçant « les activités de transaction et degestions des immeubles et des fonds decommerce » ont l’obligation désormais derespecter les règles édictées par le décretn°2015-1090, paru au Journal officiel le 30août dernier. L’objectif de ce code : « permettre l’exercice des activités detransaction et de gestion immobilière dansdes conditions conformes aux intérêts desclients et d’assurer le respect de bonnespratiques commerciales par tous les profes-sionnels ».

Loyauté, dignité, éthiqueLe code d’éthique rappelle que les profes-sionnels de l’immobilier sont tenus derespecter la loi. Pour cela, ils doivent nonseulement faire preuve de « prudence et dediscrétion dans l’utilisation des données àcaractère personnel et des informationsrelatives à leurs mandats », mais aussi « s’abstenir de toute discrimination » et «veiller au respect des obligations en matière

de lutte contre le blanchiment des capitaux etle financement du terrorisme et refuser leurconcours en cas de sollicitation pour l’élabo-ration d’actes frauduleux ». Le texte imposeà la profession de travailler « avec conscience,loyauté, sincérité et probité » et ainsi donnerla meilleure image possible en s’interdisant « tout comportement, action ou omissionsusceptible de porter préjudice à l’ensemblede la profession ». Dans l’exercice d’activitésannexes ou dans des opérations qui lui sontconfiées, le professionnel doit veiller « à ne pas se trouver en conflit d’intérêts »avec son mandat. Il doit impérativement « s’efforcer de résoudre à l’amiable » leséventuels conflits l’opposant à des clients ou àdes confrères.

des compétences obligatoiresLe décret souligne que les personnes,exerçant dans le domaine de l’immobilier,doivent « posséder les connaissancesthéoriques et pratiques nécessaires àl’exercice de leurs activités » et également setenir informées, en permanence, desévolutions législatives et réglementaires liéesà la pratique de leur métier. De plus, lesprofessionnels doivent prendre les mesuresnécessaires au respect de leur obligation deformation continue mais aussi celle de leurs

collaborateurs, habilités à négocier ets’engager pour leur compte, ainsi qu’à leursdirecteurs d’établissement.

transparenceDans le respect des obligations légales etréglementaires, les personnes, mentionnées àl’article 1er du décret, doivent donner « aupublic, à leurs mandants et aux autres partiesaux opérations pour lesquelles elles ont étémandatés une information exacte, intelligibleet complètes de leurs activités profession-nelles, y compris des services rendus à titreaccessoire ou complémentaires, desmontants, des modes de calculs de leurshonoraires pratiqués, de leurs compétences etde leurs qualifications professionnelles ».

Depuis le 1er septembre dernier, les professionnels de l’immobilier sont tenus de respecter des obligations déontologiques. Un décret de 12 articles, prévu dans la loi Alur, dont voici les principaux points.

L’étHIQuE Et LA tRANSPARENCE

Loi alurAgents immobilierséthique

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Journaliste : Franck Seguin

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Focus

En outre, elles ont l’obligation de présenterleur carte professionnelle à la demande depersonne intéressée, de se tenir à ladisposition de leurs mandants, decommuniquer les coordonnées de leurassureur de responsabilité civile profes-sionnelle à la première demande, et d’établir,en cas de sollicitation, un avis de valeur etinformer le client que cet avis n’est pas uneexpertise.

sanctionsEn cas de manquement aux règles de cecode déontologie ou « de négligence grave »dans l’exercice de leurs fonctions, les profes-sionnels de l’immobilier devront seconformer « aux décisions rendues par lacommission » ou « la juridiction adminis-trative en matière disciplinaire ».L’organisation, sa composition et lesmodalités de saisine de la Commission de

contrôle des activités de transaction et degestion immobilières, prévue par la loi Alur,seront précisées dans un prochain décret.

Quel accueil dans la profession ?Comme le souligne, dans une tribune, Jean-François Buet, président de la FNAIM, cecode déontologique est « un geste fort pourchanger le regard des ménages sur lesprofessionnels de la transaction et de lagestion et pour améliorer la réalité ».

Il précise notamment que ce décret a atteintson objectif « en mêlant des rappels à larèglementation et des contraintes extra-règlementaires. En matière de respect duclient, de prévention des conflits d'intérêt, derégulation des relations interprofessionnelles,ce code marque des avancées notables »,ajoute-t-il. Ensuite, « ce texte élargit leréférentiel sur lequel la future Commissionde contrôle tranchera les différends entreparticuliers et professionnels : désormais, lesagents immobiliers et les administrateurs debiens pourront être jugés autant surl'orthodoxie de leur comportement que sur lalicéité de leurs pratiques. C'est, pour lepublic, la garantie d'une exigence majoréedu corps professionnel envers lui-même ».

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La loi pour la croissance, l’activitéet l’égalité des chances écono-miques du 6 août 2015 (LoiMacron) a introduit dans le Codede commerce deux articles (L341-1 et L341-2) posant deuxnouvelles règles applicables àcertains types de contrats conclusentre certains opérateurs.

Un domaine d’applicationencore incertain

D’un côté, sont concernés lesréseaux de distribution ou de fran-chise (« personne morale mettant àdisposition les services mentionnésà l’alinéa 1 de l’article L330-3 duCode de commerce », c’est-à-diremettant à disposition un nomcommercial, une marque ou uneenseigne).

De l’autre côté, sont concernéesuniquement les personnes exploi-tant un magasin de commercedétail. La loi ne définit pas stricte-ment ce qu’est un magasin decommerce de détail. Notonssimplement que l’Autorité de laConcurrence y voit, de façon certestraditionnelle, un magasin quieffectue essentiellement de lavente de marchandises à desconsommateurs. Quoiqu’il en soit,

les juges devront poser une défini-tion précise et déterminer si lesfranchises de services sont ou nonconcernées par cette nouvelleréglementation.

En outre, cette réglementation nes’applique qu’à un certain type decontrats conclus entre les partiesprécitées. Pour être appréhendéspar cette nouvelle réglementation,les contrats doivent d’une partavoir pour but commun l’exploita-tion de ce magasin et d’autre partcomporter des clauses susceptiblesde limiter la liberté d'exercice parl'exploitant de son activitécommerciale.

Sont cependant exclus de cettedéfinition les contrats de bail, d'association et de société civile,commerciale ou coopérative. Il estdonc possible d’en déduire que lesfranchises participatives ne sontpas directement appréhendées parcette réglementation.

Première règle :échéance commune en casde pluralité de contrats

La nouvelle règle posée par l'articleL341-1 est a priori claire en sonprincipe : tous les contrats précé-

demment définis ci-dessus doiventavoir une échéance commune. En pratique, et au-delà de la rédac-tion un peu maladroite de l’article,il semble raisonnable de considérerque le non renouvellement d’uncontrat ou sa résiliation entraînerala fin des autres contrats qu’ilssoient à durée indéterminée ou àdurée déterminée.

La jurisprudence devra certaine-ment affiner ce régime notammentdans des hypothèses pluscomplexes comme par exemple encas de cocontractants multiples ouen cas de résiliation intervenantdans le but de frauder les droits del'une des parties.

seconde règle : validité limitée desclauses restreignant la liberté d'activité post-contractuelle

Selon l'article L341-2, les clausesayant pour effet de restreindre laliberté d’exercice de l’activitécommerciale après la fin du contratsont réputées non écrites. Cetarticle vise très certainement lesclauses de non-concurrence post-contractuelle et de non réaffi-liation. La pratique jurisprudentielle

déterminera si d’autres clausestelles que par exemple les pactesde préférence, les clauses deneutralisation, etc. sont appréhen-dées par cet article.

Dorénavant, pour être valable, detelles clauses doivent respecterquatre conditions cumulatives :

• Concerner les biens ou servicesqui faisaient l'objet du contrat,

• être limitées au local à partirduquel l'exploitant exerçait sonactivité antérieure,

• être indispensables à la protec-tion du savoir-faire, défini par laloi comme devant être substan-tiel, spécifique, secret et transmisdans le cadre de l'exécution ducontrat en cause,

• être limitées à un an après la findu contrat.

Ces deux nouvelles règles entre-ront en vigueur le 6 août 2016 ets’appliqueront à tous les nouveauxcontrats de franchise conclus aprèscette date. La question se posecependant de l’application de cenouveau dispositif aux contrats defranchise alors en cours dans lamesure où la loi Macron est silen-cieuse sur ce point.

LA LOI MACRON DU 6 AOUT2015 POSE DEUX NOUVELLESREGLES REGISSANT, SOUSCERTAINES CONDITIONS, LA FIN DES CONTRATS DEFRANCHISE.


Par : Christophe Héry, avocat associé - Ornella Edon, avocat.

LA LOI MACRON Et LESRESEAuX DE FRANCHISE

Alerte

Loi MacronConcurrenceFranchise

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Quatre millions de mètres carrés ! C’est lasurface de l’immobilier vacant, rien qu’en Ile-de-France en 2015. Le potentiel est là, à lafois énorme et peu exploité. « Et ce chiffrene concerne que l’immobilier inoccupé enoffre immédiate. Il y a aussi l’immobiliercaché, celui en travaux. La capacité d’offreest énorme », explique Olivier Berbudeau,directeur de développement chez CamelotProperty. Créée en 1993 aux Pays-Bas, cettesociété, européenne spécialisée dans laprotection et la gestion des immobiliersvacants, s’est implantée en France en 2011.Et après trois ans d’exercice dans l’Hexagone,elle est à présent « rentable ». « Et sur unprojet innovant, c’est plutôt rare d’êtrerentable en seulement trois ans. Notre crois-sance était de 100% en 2014. Nousprévoyons qu’elle soit à 200% fin 2015 ».L’activité innovante : éviter une vacance troplongue des bâtiments privés et publics en lestransformant en des logements temporaires.Un principe développé sur une politique du« gagnant-gagnant » avec un loyer attractifpour le locataire temporaire et une occupa-tion du site vacant pour le propriétaire. Leconstat de départ est simple : « Les sitesvacants se heurtent à énormément derisques et surtout à des coûts, développeOlivier Berbudeau. Par exemple, un site nonoccupé génère des frais de gardiennage ouune alarme. Mais ce ne sont que des solu-tions passives. De plus, un bâtiment vacantest toujours propice aux squats, aux vols,avec son lot de problèmes. Le propriétairepeut voir ses projets retarder car son bâti-ment s’est abîmé. Un mobilier vide sedégrade plus rapidement que s’il estoccupé ».

Limiter le risque de dégradationCamelot Property entend donc convaincreles propriétaires de limiter la vacance de leurbâtiment en y installant, provisoirement, deslocataires. « Notre offre s’adresse auxpropriétaires dont les bâtiments sont tempo-rairement vides, dans la perspective de lesvendre ou d’y effectuer des travaux.Souvent, ces délais d’attente, entre la déci-sion et la finalisation du projet, peuventprendre 18 mois. En immobilier, le tempsest précieux. Nous leur proposons des solu-tions actives en leur trouvant des locatairesqui vont occuper leurs bâtiments. Celaconcerne autant des biens privés que publics.Il peut s’agir de bureaux, d’une ancienneécole, d’une usine, d’un hôpital... Ces bâti-ments sont rarement vides pour un moisseulement. Notre rôle est de les mainteniroccupés avec des « gardiens résidents »pour un faible coût ». Un dispositif totale-ment légal, à la faveur de l’article 101 de laloi Molle sur la mobilisation pour le logementet la lutte contre l’exclusion, sorti en 2010.

Un tarif avantageuxEt cela donne donc une offre à une rede-vance, et non pas loyer, de 200 euros parmois, charges comprises, pour une chambrequi, par exemple, peut dépasser les 60 mètres carrés en plein Paris. Un moyen delutter contre la précarité ou une alternativeaux logements sociaux ? « Non », OlivierBerbudeau réfute catégoriquement cetteidée malgré un tarif 3,5 fois inférieur à lamoyenne du marché. Les « gardiens rési-dents » doivent répondre à des critères bienprécis : « Par exemple, on ne prend pas defamille. Il peut s’agir de salariés en mobilité

géographique, de free-lances, parfois d’étudiants stagiaires. On refuse systémati-quement les dossiers des personnes engrande difficulté. Chaque résident retenudoit avoir une solution de repli ». En effet, iln’est pas possible de savoir précisémentcombien de temps les locataires peuventséjourner dans le bâtiment. « Le propriétairea un mois de préavis avant de récupérer sonlogement, le locataire, qui souhaite partir, aquant lui 15 jours. Le propriétaire a toujoursl’assurance de récupérer son bien au plusvite ». Et dans le meilleur état possible.

Un potentiel énormeChaque résidant est soumis à des règles,comme l’interdiction de fumer ou d’avoir unanimal. « Chaque mois, une visite du bâti-ment loué est prévue pour rassurer lepropriétaire », ajoute Olivier Berbudeau,persuadé que son activité offre de sérieusesperspectives. « Aux Pays-Bas, ces logementstemporaires concernent entre 50 et 100 000personnes. En France, cela pourrait êtrebeaucoup plus. A l’avenir, il pourrait y avoirdes vacances structurelles de bâtiments, avecpar exemple la loi sur la réforme des Régions.L’immobilier public est énorme, et pourtant ilne concerne que 10% de notre activité ».Aussi, à l’inverse des Pays-Bas ou del’Angleterre où plusieurs sociétés se disputentle marché, la société Camelot Property estquasiment seule, en France, à surfer encoresur la vague de ce principe innovant, avec lagestion d’une trentaine de sites, dont lamoitié en région parisienne. Mais pourcombien de temps encore ? « Le potentielest tellement énorme qu’il nous sera impos-sible de tout gérer seuls… »

Pour limiter les risques de dégradation des bâti-ments durant une vacance, la société CamelotProperty développe une activité innovante en yinstallant temporairement des locataires. Habiterprovisoirement dans un bureau ou dans uneancienne école primaire : ce principe est déjàrépandu en Grande-Bretagne ou aux Pays-Bas où laconcurrence est instaurée. A l’inverse de la France.


COMMENt GéRER LA vACANCE D’uN bâtIMENt

ImmobiliervacanceGestion

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Innovation


Qu’est-ce que le fiCHiER AmEPi ?Créé en 2004 à l’initiative des grands acteursdu marché de la transaction et des troissyndicats nationaux, et issu de l’union du SIAet du FFIP, le FICHIER AMEPI fédèrelocalement les agences immobilières,adhérentes, détentrices de mandats exclusifs.Organisé en association Loi 1901, il est ouvertà tous les agents immobiliers, qu’ils soient ounon membres d’un réseau commercial et/oud’un syndicat professionnel. L’objectif duFICHIER AMEPI est de permettre aux agents

immobiliers d’offrir à leurs clients un serviceplus lisible, plus transparent, plus efficace :- Aux vendeurs, la possibilité au travers d’un

interlocuteur professionnel unique etresponsable, d’élargir la diffusion de leurbien, de multiplier leurs chances de vendredans un délai raccourci

- Aux acquéreurs, d’obtenir de la part d’uninterlocuteur unique un choix élargi de biens,au prix du marché et de bénéficier d’uneinformation exhaustive et transparente.

Cet outil, au travers de ces « avantages

clients », permet aux agents immobiliersmembres d’une association locale FICHIERAMEPI, d’augmenter le nombre de leursmandats exclusifs, et donc, mécaniquementleur chiffre d’affaires.

toujours soucieux de répondre auxdemandes de la Profession, le fiCHiERAmEPi s’étendra prochainement auxmandats exclusifs de location. Cette basedes biens à louer devrait être déployée aucours du premier semestre 2016.


Succès

LE FICHIER AMEPI LE FICHIER DE MANDAtS EXCLuSIFS PARtAGéS, L’AvENIR DE LA PROFESSION

PartageMandatsExclusivité

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Confronté à un marché immobilier extrêmementconcurrentiel et diversifié, l’agent immobilier n’ad’autre solution que de toujours mieux servir sesclients, qu’ils soient vendeurs ou acquéreurs.Aujourd’hui seul le mandat exclusif permet auxprofessionnels de déployer tous les moyens néces-saires à la promotion d’un bien et donc à la réussitedu projet immobilier de chaque client.Entretien avec Hervé BLÉRY, Président et PhilippeGODET, Directeur Exécutif.


Quelques chiffres ?A ce jour, le FICHIERAMEPI est composé de174 associations localesavec plus de 3000adhérents et comptecomme sociétaires : lesorganisations profession-nelles (UNIS, SNPI etFNAIM), les organisationscommerciales (Century 21,Orpi, Guy Hoquet, ERA, l’Adresse, Laforêt,Cimm, Solvimo, Avis, Immo de France), et lesassociations locales FICHIER AMEPI.

Pourquoi en mode associatif ?Le FICHIER AMEPI n’est pas une structurecommerciale, mais une association à but nonlucratif. Gérée et administrée par les organi-sations professionnelles, l’associationnationale est financièrement et juridi-quement autonome. Nous n’avons pasvocation à réaliser du profit. Le FICHIERAMEPI évolue au fil du temps et répond à unmarché sans cesse en mutation.

dans la pratique ?Le FICHIER AMEPI, créé par et pour lesprofessionnels, est non seulement une basedes biens à vendre de plus de 55.000mandats exclusifs en stock permanent, maiségalement une base des biens vendus, avec170.000 références sur une année.Quand un bien est vendu en mandat exclusif,le prix de vente est immédiatement référencédans notre base. L’agent immobilier bénéficiealors d'un outil d’estimation complet pourprendre un bien au prix du marché, enmandat exclusif. Pour faire une analogie, le FICHIER AMEPI,c’est un peu comme le processeur « Intelinside » des agences immobilières.

Comment les honoraires sont-ilsrépartis ? La règle est toute simple, c’est essentiel-lement du 50/50 au niveau des honoraires.Dans notre jargon, nous appelons ça unetransaction « en inter-cabinet » et celan’engendre pas de frais supplémentaires pourles clients.

Pourquoi l'acquéreur a t’il intérêt àsolliciter une agence adhérente ? La réponse est triple : un gain de tempsconsidérable, un prix juste et enfin une offre

exhaustive. Bien souvent,l'acquéreur a plus d’affinitésavec un agent installé danssa ville ou dans son quartier.Néanmoins, quand les offresconcernent des biens enmandat simple, il doitpousser de nombreusesportes avant de trouver unbien correspondant à sescritères et il peut être

perturbé par des informations discordantesainsi que des prix inexplicablement disparates..Lorsqu'il s’adresse à un membre du FICHIERAMEPI, l’acquéreur dispose d'un choix élargiavec un interlocuteur unique qui gèreral’opération de bout en bout.

Et pour le vendeur ?L’intérêt pour ce dernier est de voir son bienproposé à une plus large clientèle. A l’instarde l'acquéreur, il n'aura pas besoin demultiplier les rendez-vous avec des agentsimmobiliers. Il évite ainsi de perdre son temps avec des estimations discordantes. En mandat simple, un bien estdécrédibilisé : N prix, Ndescriptions, N annonces etc…. Sans oublier qu'un mandatexclusif se vend deux fois plusvite qu’un mandat simple.Aujourd'hui, les chiffres parlentd'eux-mêmes : la duréemoyenne d’écoulement d’unmandat exclusif partagé est de77 jours contre 87 jours pour un mandatexclusif hors FICHIER AMEPI. Et 147 jourspour un mandat simple !

Quels bénéfices peuvent espérerles agents immobiliers membresdu fiCHiER AmEPi ?Selon les études effectuées par quatre grandsréseaux, faire partie du FICHIER AMEPIpermet non seulement de doubler le nombrede mandats exclusifs au cours de la premièreannée d’adhésion, mais également degénérer un chiffre d’affaires additionnelannuel de 53 000 euros HT en moyenne.C’est un cercle vertueux !

Existe-t-il une charte de fonction-nement pour éviter les éventuelsconflits entre adhérents ?Il y a évidemment une saine concurrenceentre nos adhérents ! Le FICHIER AMEPI est

un outil de coopération afin de booster lebusiness en collant aux attentes des clients.Notre association dispose de statuts typesavec un règlement intérieur. En cas de souciinterne entre adhérents, une commissiond’arbitrage peut intervenir pour gérer lelitige.

A terme, le fiCHiER AmEPi nerisque-t-il pas d’uniformiser lemarché de l’immobilier ?Non, il n’y aura pas « d'uniformisation » despratiques en agences. Le consommateurn’aime pas le monopole. L’outil est utilisé à lafois par des indépendants, des réseaux et desagences syndiquées. Ils partagent l’exclu-sivité, mais derrière, leur nom, leur notoriété,leur expérience, leur savoir-faire et laformation de leurs équipes vont faire ladifférence. La qualité de service est unenotion primordiale dans notre métier.Le FICHIER AMEPI n’est pas une marquemais un outil de « coopétition » (collabo-ration entre concurrents). On observe unevraie prise de conscience avec Internet et

récemment avec l’apparitionde nouveaux formatséconomiques et « l’ubéri-sation » de certains métiers.Dans notre profession, il fautêtre propriétaire de sesdonnées.La géo localisation est d’ores etdéjà incontournable, les clientsla réclament et l’apprécient.

Cette géolocalisation est impensable avec desmandats simples.

L’avenir du fiCHiER AmEPiconcernera-t-il un jour lesmandats simples ? Non ! Le mandat simple ne permet pasd’offrir un bon service aux vendeurs ou auxacquéreurs. L’exemple de certains payscomme les Etats-Unis, la Suède ou les Pays-Bas nous montre le chemin. Ils ont compris etont opté pour un seul mandat, l’exclusif.L’avenir sera difficile pour les professionnelshexagonaux qui ont encore une politique dumandat simple. A terme, le FICHIER AMEPIdevrait permettre aux agences de travailler à100% en exclusivité. Tel est notre objectif.Le travail en mandat exclusif et la propriétéexclusive des données sont une question desurvie pour la profession.


Succès

Non ! Le mandatsimple ne permetpas d’offrir un bon

service auxvendeurs ou aux

acquéreurs



Le vendredi 16 octobre dernier, Anne Hidalgo,Maire de Paris, accompagnée de son adjoint IanBrossat, du Président de la FNAIM du GrandParis, Gilles Ricour de Bourgies, et de BriceCardi, PDG du Réseau immobilier L’ADRESSE, ontsigné la première convention « Multiloc’ »,dans une Agence L’ADRESSE (Paris 16ème).

ANNE HIDALGO, MAIRE DEPARIS, SIGNE LA PREMIèRECONvENtION «MuLtILOC’»AvEC L’ADRESSE

Nouveauté

MultilocDispositifLocation

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Brice CARdi, pouvez-vous nousexpliquer ce dispositif ?« Multiloc’» est un dispositif innovant, initiépar Anne Hidalgo et son adjoint Ian Brossat,en charge du logement et de l’hébergementd’urgence, qui devrait inciter les proprié-taires à remettre leur logement vacant surle marché avec le soutien des agencesimmobilières.Il constitue une mesure concrète en faveurdu retour des classes moyennes et desjeunes actifs à Paris.

Concrètement, cela se traduitcomment ?« Multiloc’ » prévoit plusieurs aides pour

les propriétaires bailleurs : une prime d’en-trée dans le dispositif de 2.000 euros, puisun soutien à la réalisation des travaux pourla remise en état et l’embellissement de l’ap-partement, allant de 2.000 à 3.000 eurospour les logements vacants depuis moins desix mois, et de 9.000 à 11.000 euros pourceux vacants depuis plus de six mois. Parailleurs, les propriétaires du dispositif profi-teront d’un accompagnement personnalisétout au long de la location et d’une prise encharge de la cotisation à la garantie desrisques locatifs, ainsi que les frais des diag-nostics obligatoires.En contrepartie, les propriétaires acceptentde mettre sur le marché leurs biens à un

loyer inférieur de 20% au loyer médian duquartier, et d’enrichir ainsi l’offre de loge-ments accessibles dans le parc privé.

Quel est l'intérêt d'une tellemesure ?A Paris, 40 000 biens privés sont vacantsdepuis plus de six mois. Une large partie deces logements est aujourd’hui inoccupéefaute de travaux de remise en état et deremise aux normes. Dans le même temps,le marché locatif parisien est de plus en plustendu. En qualité de PDG du Réseau L'ADRESSE, jesalue cette initiative de la Maire de Paris, quiincite les bailleurs à remettre leurs biens surle marché, et les accompagne avec des aidesqui vont permettre de compenser la réduc-tion de leur loyer.Pour les locataires, c’est la possibilité derevenir se loger dans Paris dans des loge-ments décents et à des loyers attractifs.

Ce nouveau dispositif public-privé est une réussite ?Je reste persuadé que ce travail collaboratifpublic/privé ne peut être qu'une réussite !"Multiloc" répond aux attentes des bailleursgrâce au professionnalisme des Agentsimmobiliers et aux subventions du dispositif,tout en respectant les critères fixés par laMairie de Paris concernant la sélection et lechoix des locataires.Je salue par la même occasion, le travailcollectif entre la FNAIM et la Mairie de Paris,qui encourage les bailleurs à revaloriser desappartements difficilement louables pour

cause de vétusté, grâce à des subventionsqui incitent les travaux de remise en état etd’embellissement.

Est ce que multiLoc ne s'adressequ'aux Parisiens ?Oui dans l'immédiat, "Multiloc" est un dispositif réservé à la ville de Paris. J'espèreque ce dispositif pourra s'étendre sur d'autres agglomérations ! En tout cas je l'espère fortement.

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Considérant qu’une société n’est pas endroit de déduire la TVA qui lui a étéfacturée à l’occasion de l’acquisition d’unbien immobilier destiné à la revente etcomptabilisé ainsi en stock, l’adminis-tration rejette les demandes deremboursement de crédit de TVA desmarchands de biens.


Par : Réginald Legenre - Avocat Of Counsel

L’ADMINIStRAtION FISCALE PRIvE LES MARCHANDS DE bIENS D’uNE RéCuPéRAtIONIMMéDIAtE DE LA tvA

Fiscalité

Marchand de bienstvADéduction

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des rectificationsfondées sur des dispositions obsolètes

Selon l’administration fiscale, dèslors que la revente d’unimmeuble achevé depuis plus decinq ans ne peut être soumise àla TVA que sur option, lesmarchands de biens ne peuventdéduire ni la TVA grevant l’acqui-sition d’un immeuble ni cellegrevant les travaux de rénovationtant qu’ils n’ont pas revendu lebien en TVA, l’option devant êtreexercée dans l’acte de revente. Laposition de l’administration estidentique lorsque le bien est louéen TVA dans l’attente de sarevente.

Au soutien de sa position, l’admi-nistration fiscale invoque lerégime TVA des marchands debiens antérieur à la loi n°2010-237 du 9 mars 2010, etnotamment l’article 206 IV-2-9°de l’annexe II au CGI qui inter-disait aux marchands de biens dedéduire la TVA sur marge enprévoyant que le coefficientd’admission des immeubles dont

ils faisaient l’acquisition était nul,ainsi qu’une décision de rescrit du24 juillet 2007 n°2007/27.

Or, la loi précitée a procédé à laréécriture totale des dispositionsrelatives à la TVA sur les activitésimmobilières en vue de mettre enconformité la législation avec ladirective 2006/112/CE du 28novembre 2006. Elle anotamment mis fin au statutparticulier des marchands debiens au regard de la TVA. Quantà l’article 206 IV-2-9° de l’annexeII cité par le Service, il a étémodifié par un décret n°2010-1075 du 10 septembre 2010 quia supprimé toute référence auxopérations de livraisons d’im-meubles. Par ailleurs, le rescrit citépar l’administration doit êtreconsidéré comme rapporté dèslors que l’administration ne l’apas repris dans le BOFIP.

Les règles tvA justifientla déduction immédiatede la tvA sur marge

L’article 16 de la loi 2010-237 du9 mars 2010 est venu mettre finau statut particulier des

marchands de biens au regard dela TVA. Un marchand de biensrelève désormais du régime dedroit commun. Les règles de TVAsont ainsi déterminées par lesopérations réalisées et non par lestatut spécifique de l’opérateur.Les commentaires administratifsconfirment clairement l’appli-cation des règles de TVA de droitcommun. S’agissant desimmeubles conservés en stock ouen attente de cession, il estprécisé qu’« un immeubleconservé en stock parce qu'il avocation à être cédé à plus oumoins court terme doit êtreconsidéré comme utilisé en vuede cette livraison. Nonobstant le2 du IV de l'article 207 del'annexe II au CGI, cette qualifi-cation ouvre un droit à déductionimmédiat de la taxe ayant grevéles dépenses engagées initia-lement, qu'il s'agisse de laconstruction ou de l'acquisition.Cette situation n'a pas à êtreremise en cause tant que l'im-meuble, ou la fraction d'im-meuble considérée, n'est affectéà aucune utilisation. » Les règlesTVA justifient donc la récupé-ration immédiate de la TVA.

Une nouvelle insécuritéjuridique

Une fois de plus, il appartiendraaux juridictions de dire si laposition de l’administration estconforme à la directive TVA.Dans cette attente, le finan-cement et le coût de portage dela TVA devront être pris en consi-dération pour calculer la renta-bilité des opérations. Laréalisation de travaux rendantl’immeuble à l’état neufpermettra néanmoins d’évitercette position administrative, lacession étant en ce cas soumisede plein droit à la TVA.

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L’APL diminuéeLe budget consacré aux Aides personnelles aulogement (APL) des locataires baissera de 185 millions d’euros en 2016, et de 274millions d’euros en 2017. Ces économiesproviendront de certaines mesures précises.Tout d’abord, un loyer plafond sera fixé, à unniveau assez élevé, ce qui permettra à l’APLd’être dégressive. Fixé par décret, il devraitcorrespondre à 200% du loyer plafond actuel.Cela évitera certaines situations anormales depersonnes payant un loyer très cher grâce à « des ressources cachées » selon le ministère.Sur les 6,5 millions de bénéficiaires des APL,500 000 ménages seraient concernés. Uneautre mesure concerne les salariés de moinsde 25 ans. Même s’ils viennent de trouver unemploi, ils ne bénéficieront plus d’une déro-gation. Ils verront, en outre, pris en compteleur revenu annuel réel et non plus celuidéclaré l’année précédente. En revanche, lesAPL versées aux étudiants sont préservées.Enfin, le patrimoine d’un demandeur entreradans le calcul de son nouveau revenu fiscal deréférence, indispensable pour déterminer lemontant de l’APL auquel il a droit. Cettemesure est déjà appliquée pour le versementdu Revenu de solidarité active (RSA). Undécret doit prochainement fixer les contoursde ce calcul, notamment au niveau des moda-lités et surtout du patrimoine qui sera pris encompte (Livre A, assurance-vie, PEL, résidencesecondaire…).

L’APL accession reconduiteL’annonce a été faite par François Hollande.L’APL accession, longtemps en sursis, est fina-lement maintenu pour 2016. Cette aide auxménages accédant à la propriété concerne

500 000 foyers et coûte 900 millions d’eurospar an.

L’élargissement du PtZAfin de « faciliter l’accès à la propriété » grâceà un élargissement du prêt à taux zéro (PTZ),François Hollande a annoncé certainesmesures, le 29 octobre, lors d’un déplacementen Lorraine. Le PTZ concernera désormais « laquasi-totalité du territoire » et les « logementsanciens, à condition qu’il y ait des travaux ».Actuellement, le PTZ ne concerne que leslogements neufs. L’Elysée précise que lemontant du PTZ sera désormais « portéjusqu’à 40% » de l’emprunt (aujourd’hui, ilest limité dans une fourchette de 18 à 26%).François Hollande a pour objectif d’élargir lenombre de ménages éligibles au PTZ.Certaines mesures, annoncées par Sylvia Pinel,Ministre du Logement et de l’Egalité desTerritoires, allaient déjà dans ce sens. Le PTZpourra ainsi financer les ménages désireuxd’acheter un logement ancien, et avectravaux, dans toute la zone C du dispositif(communes de moins de 50 000 habitantshors Ile-de-France, Genevois français et Côted’Azur). 30 000 villes, contre 6 000aujourd’hui, sont ainsi concernées. De plus,dans le neuf comme dans l’ancien, il serapossible au bénéficiaire d’un PTZ de mettre enlocation son logement au bout de six ans. Il nesera ainsi plus obligé d’occuper son logementà titre de résidence principale jusqu’à la fin duremboursement.

L’éco-PtZ prolongé de deux ansLe montant de l’éco-PTZ se rembourse sur dixou quinze ans. Ce crédit gratuit varie de 10 000 à 30 000 euros en fonction des

travaux. Il devait s’arrêté à la fin de l’annéemais est finalement prolongé jusqu’au 31 décembre 2018. Cette prolongation s’explique par la volonté de cumuler plus faci-lement l’éco-PTZ et les aides de l’Agencenationale pour l’amélioration de l’habitat(Anah) avec la création d’un micro-crédit àtaux zéro.

Le CitE prolongé d’un anLe Crédit d’impôt pour la transition énergé-tique (CITE), octroyé aux ménages pourrénover leur résidence principale au plan éner-gétique, est reconduit pour un an ets’appliquera donc jusqu’au 31 décembre2016.

où en est La loi Pinel ?Le projet de budget 2016 ne l’évoque pas, cequi sous-entend que cet avantage fiscal serareconduit. Les particuliers, effectuant un inves-tissement locatif neuf, pourront donccontinuer à déduire 63 000 euros de leursimpôts sur douze ans maximum.

150 millions d’euros « d’aide à lapierre » et 120 millions pour lesréfugiésDeux dépenses ont été décidées tardivementet ne sont pas encore intégrées dans le projetde budget 2016. 150 millions d’euros « d’aideà la pierre », sous forme de subventions,seront versées aux bailleurs sociaux pour laconstruction de logements HLM, dans unFonds nationale d’aides à la pierre (FNAP).Aussi, 120 millions d’Euros seront destinés àrenforcer les capacités d’accueil des sans-abriset des réfugiés.


Actualité

Le projet de budget de loi de finance, présenté enconseil des ministres, impacte le secteur immobilier.Il compte des nouveautés comme l’extension du PTZà l’ancien dans toutes les zones rurales, le maintiende l’APL accession ou l’amélioration des aides à larénovation énergétique.

buDGEt 2016 : LES MESuRES POuR LE LOGEMENt

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Depuis le 1er janvier 2011, les agences immo-bilières ont l’obligation d’afficher laperformance énergétique dans leursannonces. Cette mesure a dans le mêmetemps conduit les propriétaires à faire réaliserun diagnostic de performance énergétique(DPE) en amont de la diffusion de l’annoncede vente ou de location. Ce classement de Aà G « met à nu » les logements quant à leurscapacités et dépenses énergétiques poten-tielles (consommation en chauffage individuelet en production d’eau chaude, émissions degaz à effet de serre). Autre démarche, rendueobligatoire par la loi Grenelle II pour lesimmeubles construits avant 2001 : les copro-priétés de plus de 50 lots - incluant parking etcaves, et équipées d’un système collectif dechauffage ou de refroidissement - ont quant àelles jusqu’au 1er janvier 2017 pour faireréaliser un audit énergétique. L’objectif estd’encourager les propriétaires à faire destravaux afin d’améliorer la qualité énergétiquedu bâtiment.Pour les professionnels du secteur, il a fallus’adapter à ces obligations et aux nouvellesréglementations qui y sont liées (RT2005, puis2012 et bientôt 2020 avec des bâtiments àénergie positive). « Le DPE et l’audit ont faitbouger les lignes, constate Benoît Fauchard,administrateur FNAIM et membre du bureaude l’exécutif en charge du développementdurable. Ces mesures ont d’abord eu un fortimpact sur le choix des consommateurs et surles patrimoines que nous avons à gérer, Mêmes’il y a eu une prise de conscience réelle de

la société concernant le réchauffement limatique, beaucoup de propriétaires ou debailleurs ont d’abord pensé en termes d’éco-nomie et de valorisation de leur patrimoine.Pour ceux dont le bien était classé en G, et dece fait difficile à louer, cela les a incités à entre-prendre des travaux. Les futurs locataires sontde plus en plus attentifs. Cela a évidemmentdes conséquences sur les prix des loyers, saufen zones tendues comme à Paris.»

L’immobilier d’entreprise aussiLe développement durable a également forte-ment impacté l’immobilier d’entreprise où lesbâtiments sont rapidement considérés obso-lescents. Beaucoup d’entreprises n’ont en effetpas attendu la loi sur le Grenelle de l’environ-nement pour adhérer à des solutionsarchitecturales et techniques inscrites dans unedémarche HQE (Haute qualité environne-mentale) : isolation thermique et acoustique,systèmes d’aération non polluants, etc. enconstruction ou en rénovation. « Si le bâti-ment semble coûter plus cher dansl’immédiat… à moyen ou à long termes, ilpermettra de réaliser des économies puisqu’ilsera moins énergivore, assure Philippe Flatres,le directeur de l’Immobilière d’entreprise. Lesbureaux ou les bâtiments industriels quicontiennent encore de l’amiante ou ne dispo-sent que d’une simple peau isolante resterontsur le carreau plus longtemps. Notre rôle estd’accompagner les propriétaires pour qu’ilspuissent répondre aux attentes des preneurs.C’est d’autant plus important pour des entre-

prises ou des collectivités qui ont l’obligationde rendre des comptes ou qui s’inscrivent dansune démarche RSE (Responsabilité sociétaledes entreprises). »

Un métier en mutationLa question environnementale devenantincontournable, les agences immobilièresdoivent désormais s’ouvrir à de nouvellescompétences et aller aux devant des bureauxd’études ou des diagnostiqueurs. « Alorsqu’on avait l’impression de prêcher dans ledésert il y a encore quinze ans, une prise deconscience s’est peu à peu faite dans la profes-sion, explique Philippe Flatres. Il a donc fallus’adapter, se former et s’informer auprès del’Ademe (Agence de l’environnement et de lamaîtrise de l’énergie), de la presse spécialiséeou des syndicats professionnels. »L’évolution des consciences et des réglemen-tations ont créé une nouvelle demande auprèsdes consommateurs. Aujourd’hui, les agentsimmobiliers ont donc l’obligation de mieux lesaccompagner pour mieux répondre à leursattentes. « C’est très positif, se réjouit BenoîtFauchard. Notre rôle de conseiller s’en trouverenforcé. On accompagne nos clients dansl’objectif de rendre les logements toujours plushabitables, toujours plus confortables. Jepense que cela pousse les agents, les vendeurset les acheteurs à plus de concertation. Au-delà de la performance énergétique, celanous pousse à parler tous ensemble de l’avenirdu patrimoine immobilier. »


Tendance

Plus que quelques semaines avant la Cop21 – ouconférence sur le climat - qui se déroulera à Paris du30 novembre au 11 décembre prochains. La questionenvironnementale et la lutte contre le réchauffe-ment climatique sont devenues incontournables ettouchent tous les domaines d’activités. L’immobilieraussi est concerné. De quelle manière les nouvellesobligations en matière de développement durableimpactent-elle le secteur ?

DévELOPPEMENt DuRAbLE :DES ObLIGAtIONS QuI FONtbOuGER LA PROFESSION

Cop21Réglementations Conseil

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Crise économique oblige, beaucoup depropriétaires helléniques ont été obligés devendre leur patrimoine immobilier pourpouvoir vivre. Quant aux acheteurs grecs, ilsse font plus rares. « Après avoir connu unecroissance effrénée dans les années 2000, lemarché immobilier est plombé depuis cinqans, constate Ellen Sannier, agent immobilierfrançais pour Mobilia Real Estate, installéeen Grèce depuis plus de 20 ans. En moins dedix ans, les transactions ont été divisées pardix ! Cela a logiquement entrainé une chutevertigineuse des prix de vente. » Une situa-tion qui n’a pas échappé à beaucoupd’investisseurs étrangers. Car si la Grèce atoujours attiré les acheteurs européens etinternationaux, elle peut aujourd’hui fairefigure d’Eldorado.

Les biens de prestige peu touchés« La crise a surtout impacté les biens d'entréeet moyens de gamme avec de très fortesdécotes, observe Nicolas Mugni, le fondateurde l’agence Demeures de Grèce. Mais lesvendeurs sont plus flexibles et certains profilsacceptent des offres agressives. Récemment,cela a permis à plusieurs clients de faire debelles affaires. » Depuis les accords de juilletet la négociation d’un nouveau plan d’aidesà la Grèce, l’intérêt des acheteurs est repartià la hausse. C’est notamment le cas des îles- Santorin, Corfou, Mykonos, Hydra, Paros,etc. - qui font toujours rêvées. « Malgré lacrise et la couverture médiatique qui peutêtre trompeuse, le très haut de gamme dansdes îles privilégiées n’est pas vraimentaffecté, déclare Nicolas Mugni. Crise ou pascrise, il y a autant de yachts en Mer Egée quepar le passé. » Dans des fourchettes de prixcomprises entre 500 000 et 1 millionsd’euros, les acheteurs sont en effet bien

présents. Selon Nicolas Mugni, l’obstacleprincipal consiste plutôt à trouver un bien quifasse la différence et qui corresponde auxattentes de ces clients, plus exigeants.

Autres créneaux porteurs : l’hôtellerie et lescomplexes résidentiels. « De nombreuxinvestisseurs étrangers sont attirés par lesbonnes affaires et certains, même, sontvenus faire “leurs courses”, explique EllenSannier, de Mobilia Real Estate. Des fondsd’investissements (principalement améri-cains, japonais, israéliens, libanais et émiratis)et des groupes de l’hôtellerie de luxe telsqu’Aman Resorts, Four Seasons Hotels andResorts, Ritz-Carlton s’intéressent à cesinvestissements lourds. »

investir pour louerLes familles et les retraités, dont beaucoup deFrançais, se sont également tournés vers laGrèce, souhaitant profiter de ses attraitsclimatiques ou culturels ainsi que d’un coûtde la vie courante inférieur à leur pays. Cesparticuliers s’intéressent essentiellement àl’achat de maisons secondaires - en bord demer, en Attique, dans le Péloponnèse, sur lesîles - ou d’un appartement athénien. En2014, le prix au mètre carré dans les quar-tiers résidentiels du centre de la capitale senégociait entre 500€ (pour des logements aupremier étage) et 1700€ (pour des apparte-

ments situés aux derniers étages avec vue surl’Acropole). « Tous ont profité de l’incroyablebaisse des prix des dernières années, expliqueEllen Sannier. Qui plus est, ils savent que d’iciquelques années, le marché reprendra à lahausse et qu’ainsi, ils réaliseront une plusvalue. » Bien souvent, ces acheteurs occuperont leurbien une partie de l’été, puis le reste dutemps, le loueront afin de payer les fraisannuels. La fréquentation touristique ne sedémentant pas (le tourisme ayant mêmebattu un record cette année, avec 24 millionsde visiteurs), les revenus locatifs peuvent semontrer très intéressants. A Mykonos parexemple, une villa de standing se loue entre1500€ et 4000€ par jour, (l'équivalent d'unhôtel 5 étoiles selon N.Mugni).

fiscalité et démarches d’achatPour un citoyen européen, l’achat d’un bienimmobilier sur le territoire grec se révèleassez simple : « Les règles sont sensible-ment identiques à celles qui sont pratiquéesen France, déclare Ellen Sannier. Il suffit d’êtrebien conseillé et accompagné. » La signa-ture du contrat de vente devant notairenotamment, se fera obligatoirement avecl’assistance d'un avocat. En termes de fiscalité, une taxe foncière est appliquéedepuis quatre ans. Elle reste cependant trèsinferieure aux taxes françaises. Et sur les îles,les avantages fiscaux peuvent être attractifsavec, pour un bien de 1 million d’euros, destaxes annuelles de l’ordre de 1500€ par an.Par ailleurs, il n’existe pour le moment pas detaxe sur la plus-value. Une règle qui évolueraà partir de 2017 à hauteur de 15%. Pourinvestir, c’est donc maintenant.

300 jours d’ensoleillement par an, merturquoise, patrimoine culturel et historiqueexceptionnel… la Grèce a tout pour elle. Maissur ce fond de carte postale, le quotidienéconomique est difficile et la crise touche tousles secteurs, y compris l’immobilier… sauf pourles investisseurs étrangers.

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Gexpression N47:new 04/11/2015 10:01 Page29


La dernière étude publiée cet été par leportail d'annonces immobilières haut degamme Lux-Residence.com a été accueilliavec enthousiasme par les professionnels dusecteur et a confirmé l'embellie observée aucours des deux premiers trimestres 2015. Si le moral des futurs acquéreurs se situaitencore au plus bas il y a quelques mois, cesderniers sont désormais nombreux à être ànouveau frappés par la fièvre immobilière. 9 acheteurs sur 10 se disent en effetconfiants quant à la concrétisation de leurprojet au cours des 12 prochains mois, etpour 73% d'entre eux, le moment de fairel'acquisition d'un bien immobilier de prestigeen France est opportun. Résultat, les chiffress'envolent. « Cette année, le marché françaisa enregistré une augmentation de +15% desventes », se réjouit Richard Dzipine,Directeur Général de Barnes Immobilier.« Chez Barnes, le haut de gamme est repartiencore plus fort avec +30% sur le haut degamme. »

Le retour des acheteurs en quêtede bonnes affairesEffrayés par certaines mesures fiscales prisesau cours du quinquennat, de nombreuxacheteurs avaient déserté la France cesdernières années pour se tourner vers d'autres marchés à fort potentiel comme ceuxproposés à Miami ou encore à New York.Mais depuis le début de l'année, on observeun retour significatif des étrangers sur lemarché tricolore. Les raisons : une quasiparité du dollar et de l'euro, des tauxd'intérêts historiquement bas et un largechoix de propriétés mises en vente. De nombreux expatriés préparent égalementleur retour et surfent sur cette vaguefavorable pour acheter. « Tous ces acheteursse positionnent en attendant une hausse du

marché prévue pour 2017. On a atteint unplancher sur lequel on va stagner pendantdeux ans jusqu'à la prochaine électionprésidentielle. On observera ensuite unehausse qui trouvera probablement sonapogée en 2020 », analyse LaurentDemeure, Président de Coldwell BankerFrance. Quelle que soit l'origine de cesacheteurs, ils s'accordent pour mettre enavant la qualité du bien, salocalisation et surtout sonprix. 72% des acquéreursont aujourd'hui le sentimentque les prix des biensimmobiliers haut de gammeen France ne sont pasréalistes. « Hormis quelquesétrangers « hors norme » qui achetaient àdes prix exorbitants et ont fait flambercertaines régions, les riches comme les trèsriches rationalisent désormais leurs achats. Larègle d'or pour un vendeur : positionnercorrectement son prix. Un bien haut degamme peut être vendu en 24 heurescomme en 24 mois », précise RichardDzipine.

Le charme du sud-ouestSi l'encadrement des loyers à Paris a fait fuirde nombreux investisseurs, la recrudescenced'étrangers - notamment les Américains - surle marché du luxe a permis aux ventes derepartir à la hausse. « Les Anglo-Saxons ont

été les premiers à s'emparer du marchéparisien au cours des deux premierstrimestres. A partir du 3ème trimestre, lareprise a commencé à se diffuser sur lesautres régions. Les mois de septembre etoctobre ont confirmé cette tendancegénérale avec le retour des Hollandais, desSuisses, des Belges et des Anglais », poursuitLaurent Demeure. Parmi les régions ayant levent en poupe, le Pays Basque se démarqueet voit ses ventes multipliées par deux parrapport à 2013. Bordeaux et ses alentours nesont pas non plus en reste. La capitalemondiale du vin continue de séduire lesamateurs d'oenologie et attire également unenouvelle catégorie d'acheteurs. « Les Chinoissont particulièrement friands de cette régionpour le vin. Ils ont une réelle appétence pourles vignobles. De plus, Bordeaux est une

véritable locomotiveéconomique dans la région etest en passe de devenir le SanFrancisco européen avec undéveloppement sur les starts-up,une population en forteaugmentation et l'arrivée duTGV. Investir sur Bordeaux et

aux alentours a aujourd'hui une réellepertinence. »

Un potentiel exponentielSi la politique économique a un tempsperturbé le marché de l'immobilier deprestige, la France continue néanmoins defaire rêver aux quatre coins du monde. Sesatouts sont indéniables et son patrimoineimmobilier reste l'un des plus beaux et desplus prestigieux. « Le discours politique aévolué positivement depuis un an et ramèneles acheteurs. L'image de la France a étéécornée mais elle est tellement forte que celava vite s'oublier », conclut LaurentDemeure.

Après plusieurs années blanches, l'immobilier deprestige français est en train de reprendre descouleurs dopé par une nuée de signaux écono-miques encourageants. Une tendance qui n'est paspour déplaire aux acteurs de ce marché de niche,essoufflés par le maelström de la crise.

Journaliste : Boris Rouah

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AilleursEnquête

Chez barnes, le hautde gamme est repartiencore plus fort avec+30% sur le haut de

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