Edition Spéciale en plein boom Le Marché des Seniors...Images de synthèse : Images Créations -...

N°13 - Nov/Dec 2013

Edition Spéciale Le Marché des SeniorsSeniors, un marché

en plein boom

Le référencement des résidences seniors passé au crible

Métier

Montana Levallois-Perret

Focus

PLF 2014 et fiscalité immobilière

Droit et Fiscalité

EF-cerenicimo-A4-nov13.pdf 1 29/10/2013 16:29:19

EditoSommaire

Par Benjamin NICAISE

Président de CERENICIMO

Les informations ou photographies figurant dans ce document vous sont communiquées à titre d’information et n’ont pas valeur contractuelle - Crédits photos : Fotolia - M. Joncheray - M. Jolyot. Images de synthèse : Images Créations - Epsilon 3D - Arodie Damian Architectures - nov. 2013.

Seniors, un marché en plein boomRésidences seniors, le point de vue de l'exploitant

P. 4P. 6

Economie & Marchés

Suivi des Acquisitions Zoom résidence livrée : Les Jardins d'Arcadie à Nantes P. 25

Montana Levallois-Perret P. 10

Focus

PLF 2014 et fiscalité immobilière P. 12

Droit et Fiscalité

Le référencement des résidences seniors passé au crible P. 8

Métier

P. 26P. 26P. 27

Soirée Investisseurs Congrès InauguralMyCerenicimo

Actualité & Rendez-vous

Catalogue Produits

Résidences TourismeRésidences AffairesRésidences EtudiantesRésidences SeniorsRésidences EHPADRésidences Dispositif DuflotRésidences Outre-MerOpportunités revente Cerenicimo Asset

P. 14P. 16P. 16P. 18P. 19P. 20P. 21P. 22

CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013 | 3

Si les revirements de situation font souvent de très bons scénarios sur le plan cinématographique, sur le plan fiscal, ils ont plutôt tendance à lasser, voire à agacer.

Baisse annoncée de l'impôt sur les sociétés finalement devenue une hausse, augmentation de la TVA après avoir annulé celle mise en place par le précédent gouvernement, remise en cause du plafonnement à 75 % de l’impôt pourtant imposé par le Conseil Constitutionnel en intégrant les revenus de l’assurance-vie, intégration au revenu imposable des cotisations versées dans le cadre des complémentaires santé, etc, etc… tout ici semble réuni pour le meilleur des films catastrophes de cette fin d’année, La France au bord de la crise de nerf fiscale.

Concernant un des placements les plus populaires, l’alourdissement rétroactif des prélèvements sociaux sur la seule assurance-vie en euro conduit à un seuil limite d'acceptabilité fiscale, du point de vue des épargnants.

Notre gouvernement aura au moins réussi à rassembler riches, moins riches, jeunes générations et moins jeunes, salariés et entreprises… dans le même état d’exaspération, pour des problématiques néanmoins diverses.

Nous ne contestons pas qu’il soit urgent d’essayer de rétablir un semblant d’équilibre dans nos finances publiques. Face à ce diagnostic, le gouvernement actuel semble pourtant n’avoir pour seule thérapie que la taxation et l’imposition frénétique. Au risque de détruire toute reprise de la demande intérieure et de démotiver l’ensemble des agents économiques qui ont fait la richesse de notre beau pays.

On semble entendre des voix au loin " soyez patients voyons, la reprise mondiale est là, la courbe du chômage s’infléchit, le déficit public pourrait même parvenir à se réduire un peu. Laissons passer l’orage et courbons l’échine encore quelques temps… ". Mais à trop la baisser, nous ne pourrons bientôt plus nous relever.

Le mouvement des bonnets rouges en Bretagne est ainsi le révélateur du climat social actuel, chefs d’entreprises et ouvriers manifestant côte à côte, dépassant les clivages traditionnels travailleurs/patrons, riches/pauvres, gauche/droite. La solution est peut-être celle de la révolte antifiscale des bonnets rouges en 1675, dépasser les antagonismes dans un seul but : le développement, ou du moins la survie économique.

Dans ce contexte soulignons cependant un élément positif : le Projet de Loi de finances pour 2014 ne prévoit pas de bouleversements majeurs sur la fiscalité immobilière, ni de remise en question des modalités du statut de Loueur en Meublé. De quoi rassurer sur un marché de la résidence services offrant, lui au moins, de belles promesses d'avenir.

Vous souhaitez : Soumettre une thématique d’article Témoigner dans le prochain numéro de Cerinews Formuler une remarque ou une suggestion

Adressez-nous un email à [email protected]

" Le vieillissement est le phénomène qui structurera le monde dans les

années à venir ", relève l'économiste Jean-Hervé Lorenzi.

Ce n’est effectivement un secret pour personne, notre pays doit faire face

depuis plusieurs années maintenant à un vieillissement sans précédent de

sa population. Et ce phénomène n’en est qu’à son commencement…

L’Insee prévoit à l’horizon 2050 qu’un tiers de la population de l’hexagone

sera alors âgé de plus de 60 ans, soit près de 25 millions de personnes. Il

en résulte certes une augmentation des besoins de prise en charge, mais

surtout, grâce à l’allongement de l’espérance de vie et à l’amélioration

Economie & Marchés

Seniors, un marché en plein boom

globale de la santé, une croissance exponentielle de cette population dite

des Seniors. Ils occupent une part considérable dans notre société, vivent

en meilleure santé et leur dynamisme repousse bien loin l’image des

grands-parents immobiles au coin du feu. Autonomes, actifs, en pleine

forme et consommateurs avérés, ces seniors représentent une source de

croissance lucrative attirant les convoitises de nombreux entrepreneurs.

Alors, effet de mode ou marché solide et durable ?

La séniorisation de la société

On compte 900 millions de personnes âgées dans le monde, et d'ores et

déjà 15 millions en France. La population française continue de vieillir sous

le double effet de l’augmentation de l’espérance de vie et de l’avancée

en âge des générations nombreuses du baby-boom, c’est un fait. Depuis

2006 et jusqu’à 2025, les vagues de départ à la retraite vont donc vite

se transformer en raz de marée (chaque année, 700 000 baby-boomers

Par Sonia LAROCHE

Chef de projets Communication

CERENICIMO

4 | CERINEWS n° 13| novembre/décembre 2013

arrivent à la retraite) transformant rapidement les paysages sociaux,

économiques et culturels.

Comme l’indique le sociologue Serge Guérin, nous voyons apparaître

" une nouvelle société des seniors, une société où le vieillissement

peut être considéré comme un véritable levier de changement. "

Indépendamment des problématiques de niveaux de pension de retraite

pour les catégories les plus modestes, les seniors ne sont pas qu’une

charge pour la société. Sur les 15 millions de personnes âgées de 60 ans

et plus aujourd’hui, 92 % ne sont pas en perte d’autonomie, ou plutôt

pas en situation de dépendance notable. Un formidable progrès sanitaire

et social augurant de nouvelles perspectives.

L’économie des cheveux gris, une opportunité de croissance

Les seniors sont partout : magazines, associations, salons, clubs de loisirs,

sites de rencontres, agences de voyages dédiées… Les entreprises

partent à la conquête des Baby-Boomers ! Cette population dispose en

effet globalement d'un pouvoir d'achat et d'une épargne qui constituent

un marché potentiel pour tous les secteurs de l'économie liés à l'âge

(bien-être, adaptation et sécurisation du domicile, logements dédiés,

transports, loisirs, santé...). Ces seniors représentent donc une clientèle

intéressante, car bons consommateurs pendant toute leur vie, ils sont de

plus en plus nombreux, plus aisés financièrement, en meilleure santé et

disposant de temps libre. Le temps de la retraite a ainsi triplé, multipliant

donc par trois les opportunités de consommation.

Les pouvoirs publics l’ont bien compris. Pour faire face à ce

bouleversement démographique et sociologique, Michèle Delaunay,

ministre déléguée aux Personnes âgées et de l’Autonomie, a lancé en avril

2013 la Silver Economy, c'est-à-dire l’économie argentée, filière porteuse

d’emplois et d’opportunités pour les entreprises " qui pourrait rapporter

0,25 % de croissance annuelle à la France ". Selon une étude de 2010,

du Centre de recherche pour l'étude et l'observation des conditions de

vie (Credoc), les seniors assureront une majorité de dépenses (54 %)

sur les différents marchés à compter de 2015. Créateur d’emplois et

de nouveaux secteurs, ce marché va immanquablement prendre de

l'ampleur.

L’accroissement exponentiel des personnes âgées autonomes et leurs

aspirations font notamment surgir une problématique essentielle : la

question de l’habitat des seniors.

Perspectives sur le segment de marché des résidences seniors

Même si plus de 80 % des personnes déclarent vouloir rester le plus

longtemps possible chez elles, à défaut d’aménager les logements, ce

serait plus de 100 000 places d’hébergement qu’il faudrait offrir dans les

prochaines années. Le marché des résidences seniors comptait environ

380 établissements et plus de 30 000 logements en exploitation à fin

2012 selon Xerfi-Precepta. Une goutte d'eau comparée aux 2 750

établissements d'hébergement pour personnes âgées autonomes

(EHPA) et aux 7 000 établissements d'hébergement pour personnes

âgées dépendantes (EHPAD). Une poussière comparée aux 10 millions

de personnes âgées de 65 ans et plus qui demeurent locataires ou

propriétaires de leur logement " historique ". Mais après des débuts

laborieux et douloureux pour nombre de promoteurs et d'exploitants,

le marché trouve progressivement sa place dans le paysage résidentiel

des seniors. Ainsi, plus de 200 résidences seniors devraient entrer en

exploitation d'ici fin 2015 et bien plus encore à l'horizon 2020 selon les

prévisions et l'analyse prospective de Xerfi-Precepta.

Nombre de résidences seniors exploitées à la fin des années 2012, 2015 et 2020

Si les résidences avec services Seniors font l’objet d’un intérêt croissant

des opérateurs de l’immobilier, la démographie, on l’a vu, démontre

que ce type de concept a de belles années devant lui. Mais il convient

néanmoins de faire appel à des intervenants à la fois exigeants et

expérimentés sur ce secteur.

1400

1200

1000

800

600

400

200

0 2012 2015 2020

374

580

1000


Sources Insee, CREDOC, Xerfi-Precepta

A l’horizon 2050, le nombre de personnes de 60 ans et + devrait

augmenter de 80 %.

Les 60 ans et + représenteront 32 % de la population en France

Métropolitaine, soit près de 25 millions de personnes.

Toutes les 37 secondes, un senior naît en France.

Les seniors réalisent 50 % des dépenses de consommation alors qu’ils ne

représentent que 20 % de la population.

La dernière étude XERFI estime que ce marché va passer de

380 résidences seniors en 2012 à plus de 1 000 résidences

opérationnelles à horizon 2020 pour un total de 83 000 logements.

Les Seniors, des chiffres et des lettres

Source : Estimations Xerfi-Precepta d'après données opérateurs

Richard CLAVERIE

Co-fondateur Groupe STEVA

Propos recueillis par Sonia LAROCHEChef de projets Communication - CERENICIMO

charge lourde de personnes âgées devenues dépendantes. Nous

voulons davantage être " le Club Med de la maison de retraite ", c'est-à-

dire un endroit où vous avez une promesse d’expérience de vie, et pas

seulement une résolution à des problèmes.

Que diriez-vous alors à ma grand-mère pour la convaincre de venir vivre dans une résidence Montana ?

Je lui ferais tout d’abord la promesse Montana, c'est-à-dire la promesse

d’indépendance, de tranquillité et de liberté. Ce qui pourra se vérifier

rapidement car votre grand-mère sera dans un bon quartier, dans une

ville vivante, connectée à la vie, connectée à la ville, aux transports,

aux offres médicales, aux commerces, etc. Elle ne sera donc pas

dans un établissement mais dans un vrai lieu de vie. Elle occupera un

appartement parfaitement adapté à ses besoins, ni trop grand, ni trop

petit, avec la domotique nécessaire. Votre grand-mère sera entourée

en permanence, elle aura des relations avec ses voisins, elle pourra

profiter des 800 m2 de parties communes et se sentira chez elle, à la

piscine, dans le cinéma, dans le salon de coiffure, dans l’atelier de loisirs

créatifs. Elle pourra aller au restaurant tous les jours si elle en a envie…

C’est donc une vie dans un domicile nouveau qui décuple ses possibilités

d’indépendance et de tranquillité.

Ces parties services sont donc très importantes et représentent des charges lourdes pour le locataire. On peut s’interroger sur le caractère pérenne de la solvabilité des clients…

Il est vrai que lorsqu’on liste tous les services, piscine, bibliothèque,

cinéma, etc… cela peut paraître délirant et luxueux. Mais c’est finalement

assez abordable car, à l’exception de certaines résidences, une Montana

Economie & Marchés

Le marché de la résidence seniors connaît un développement fulgurant

depuis quelques années et soulève de nombreuses interrogations sur

la pérennité et la qualité de ce type d’établissement. Nous avons donc

souhaité interroger Richard CLAVERIE, co-fondateur du Groupe Steva,

exploitant de résidences seniors depuis bientôt 10 ans, afin qu’il nous

livre son regard sur ce marché et ses perspectives.

Les résidences seniors font l’objet d’un intérêt croissant de la part des opérateurs de l’immobilier. En quoi se démarque le groupe Steva ?

Par notre histoire et notre identité. Nous avons une stratégie de

croissance établie sur la résidence seniors tout en possédant également

une grande expertise de l’EHPAD. Nos " grands frères " ne maîtrisent

pas réellement ce secteur, et inversement les groupes d’EHPAD, tel

ORPEA ou DomusVi, ne montrent pas pour l’instant de stratégie très

claire sur la résidence seniors. Cela nous permet de comprendre

qu’au-delà des apparences, la demande clients n’est finalement pas

si différente en EHPAD qu'en résidence seniors. Bien évidemment

l’EHPAD répond à des problèmes médicaux et offre des solutions à

des familles, aux enfants de personnes âgées devenues dépendantes.

Mais dans les résidences Montana, la promesse de sécurité, de santé,

ou du moins d’accompagnement dans les questions de santé, y est tout

à fait fondamentale. Alors que j’imaginais, avant de lancer la première

résidence Montana, que le résident typique serait un senior de 70 ans

bon pied bon œil, les locataires sont finalement plus âgés, en grande

majorité des femmes, avec une attitude positive par rapport à la vieillesse

et des interrogations concernant leur sécurité.

En résumé, l’approche de Steva avec Montana, c’est réellement de

proposer une offre de services et de logements à des clients que

j’appelle avec affection " Grands seniors valides ", mais avec tout notre

savoir-faire, notre compréhension du " très grand âge " et la prise en

Résidences seniors, le point de vue de l'exploitant


c’est 110-120 appartements, nous avons donc une mutualisation pour

financer ces équipements. Le rapport qualité / prix reste ainsi favorable.

Certes les niveaux de loyers peuvent sembler plus élevés par rapport

à la possibilité moyenne des individus, mais on en a vraiment pour son

argent, ce n’est pas du luxe. Et pour être encore plus précis dans notre

démarche, nous n’avons pas vocation à répondre à une problématique

sociétale. Je suis convaincu qu’il y a une demande réelle et une clientèle

importante pour un produit Montana, lequel est positionné Premium.

Mon souci n’est pas de savoir si la société française a la capacité de s’offrir

une location Montana. A chaque fois que nous nous implantons sur un

nouveau projet, mon obsession est celle du gestionnaire, c'est-à-dire de

vérifier que j’ai des clients de qualité, solvables et capables de payer sur

le long terme.

Quels sont alors les critères essentiels pour attirer et pérenniser une clientèle seniors, et donc sécuriser un investissement en résidences seniors ?

Il y a des conditions de réussite incontournables : la taille de

l’agglomération, l’emplacement dans les zones résidentielles, la

connexion à la ville, aux commerces, aux transports, et l’existence

d’un gestionnaire solide, avec une notion de seuil critique en

terme de taille : une résidence ne peut fonctionner en dessous

de 80 appartements. L’opération que nous venons de lancer avec

Cerenicimo à Levallois-Perret (70 appartements) est finalement

une exception dans notre portefeuille. Mais sur cette ville, il y a

une telle distorsion liée à la valeur individuelle des appartements

que nous avons suffisamment de chiffre d’affaires pour établir une équipe

de cuisine permanente et toute l’équipe Montana nécessaire.

La localisation reste tout de même le critère principal. Quand on a

40-50 ans, on préfère vivre dans de grandes maisons en banlieue ou

dans un environnement plus calme, mais quand on a 70-80 ans, on veut

revenir dans les centres, là où il y a du monde, de la vie, là où on peut

être entouré.

Beaucoup de personnes âgées souhaitent tout de même continuer à vivre à domicile et ne veulent pas renoncer à leur « chez-soi »…

Je ne pense pas que les gens renoncent à l’appartement ou à la maison

dans laquelle ils ont vécu de longues années avec leurs enfants. Il est

important de préciser que la génération de nos clients Montana est

la première génération dans l’histoire de l’humanité qui a connu le

problème de la vieillesse, et de la dépendance dans certains cas, pour

leurs propres parents. Ils sont donc conscients de cette difficulté. Leurs

enfants et petits-enfants sont bien souvent dans une autre région, et de

toute façon, ils ne veulent pas leur imposer ce qu’eux-mêmes ont vécu.

Comment voyez-vous le développement et l’évolution des résidences seniors dans les 15 prochaines années ?

Je pense qu’il sera nécessaire de médicaliser une partie des résidences

seniors car des résidents deviendront dépendants et ne souhaiteront

pas quitter le lieu dans lequel ils ont vécu de belles années. Mais

heureusement pour nous la dépendance ne va pas considérablement

augmenter. Les personnes vivent de plus en plus âgées certes, mais elles

vivent de plus en plus en autonomie. Vous et moi avons une probabilité

de seulement 15 % de devenir un jour dépendants. Les personnes

âgées dépendantes en France représentent aujourd’hui environ

1 million de personnes, les personnes âgées en général c’est 12 fois

plus. Donc d’un point de vue de la croissance des marchés, l’arrivée

de personnes très âgées en recherche de services mais qui pour autant

n’auront pas besoin d’un EHPAD est beaucoup plus importante que

l’arrivée de français dépendants.

Les résidences services seniors n’étant pas soumises à un fort niveau de réglementation, contrairement aux EHPAD, doit-on redouter des dérives et quels sont alors les points de vigilance ?

Effectivement, c’est une question que se posent souvent les CGP car on

voit apparaître pléthore de résidences seniors. Je pense qu’il y a deux

catégories d’acteurs sur le marché. Il y a ceux qui, comme nous, sont

des gestionnaires qui répondent à la demande clients, c’est-à-dire une

demande d’immobilier et de services. Il faut donc être en mesure de

proposer une offre de restauration, d’activités, d’animation, etc. Et il y

a des opportunistes qui proposent du " senior " parce que c’est à la

mode mais ils ne seront pas capables d’obtenir des services et n’auront

d’ailleurs probablement pas l’agrément qualité. Il faut donc savoir faire la

part des choses. Il est vrai que c’est un marché récent, il y a de la place

pour beaucoup d’acteurs. Des initiatives de la profession sont en cours

pour encadrer, labelliser et établir des normes, je pense que nous en

avons effectivement besoin.


Le référencementdes résidences seniors passé au crible

Par François-Xavier SECHER

Responsable Développement Produits

CERENICIMO

sur les ventes investisseurs) en comparaison de l’année 2011 et l’année

2013 affichera encore un recul d’activité.

Ainsi, depuis 18 mois, pas une semaine ne s’écoule sans son lot

de projets dédiés à " l’habitat seniors ". Cependant, si le modèle

économique a évolué, ce marché n’est pas nouveau… Des promoteurs

importants s’étaient positionnés sur ce marché dans les années 1980

avec des concepts tels les Hespérides… Mais le modèle économique

propiétaires occupants, particulièrement fragile, avait sonné le glas de ce

type d’opération pendant plusieurs années.

Dans ce marché renaissant, alimenté par l’accroissement du nombre

de seniors lié au vieillissement de la population, les chiffres sont utilisés

comme des armes de persuasion commerciale : moins de 200

résidences seniors privées en France, moins de 1 % de la population

Métier

Quel est le type de projet pour lequel vous êtes le plus sollicités ? La

question nous est souvent posée et la réponse s’impose sans hésitation :

les résidences services seniors.

Quel maire n’a en effet pas réservé implicitement ou explicitement un

foncier voué à accueillir ses habitants les plus âgés ? Quel promoteur

n’a pas eu envie de profiter d’une aubaine qui pourrait lui permettre

de compenser une baisse d’activité importante sur sa production

traditionnelle ? Car rappelons un chiffre : l’année 2012 a vu les

réservations chuter de 28 % pour les promoteurs (et même - 42 %


seniors vit en résidences services… Le potentiel est donc bien réel mais

ce constat ne se suffit pas à lui-même.

Dès lors, que pèsent les dizaines de programmes actuellement à la

vente, les plus de 6 000 logements proposés par les principaux acteurs

du marché ? En théorie, peu de choses face aux évolutions sociétales,

démographiques, qui sont là pour soutenir la demande. En pratique,

s’agissant d’un support immobilier " en vogue ", nous faisons face à un

marché qui montre des signes d’effervescence et donc de fébrilité. Je

prends souvent pour exemple les projets que nous avons pu recevoir

(et refuser) de promoteurs " tankés* " sur une opération classique et qui

tentaient de la reconfigurer en produit seniors pour lui trouver un second

souffle. La résidence services seniors n’est nullement la cour des miracles

et cette reconfiguration est vaine si dès l’origine elle n’a pas été conçue

comme telle.

La galaxie des gestionnaires est encore très morcelée ; même si

quelques acteurs de référence se détachent, leur taille n’est pas comparable

avec les opérateurs qu’on peut trouver sur les autres segments d’activités

en résidences services (EHPAD, Tourisme).

La vérité du marché est-elle dans le haut de gamme pour des seniors qui

ont le pouvoir d’achat pour consommer des services ? Le besoin n’est-il

pas majoritairement celui d’ainés modestes mais néanmoins en recherche

de solutions de logements adaptés ? Vraisemblablement, de cette " marre

primitive " émergeront au fil du temps les concepts durables, les modèles

pérennes.

En attendant, face au caractère atomisé et fébrile du secteur, notre

vigilance reste optimale sur ce type d’opérations.

Rappelons ce qui prévaut dans notre modèle de référencement :

Clef de voûte de l’opération, le gestionnaire. Critère décisif de

sélection sur un dossier. On analysera ainsi son expertise métier, sa

solidité financière, son approche du marché (Concept ? Quelle cible pour

quels tarifs ? Bilan prévisionnel d’exploitation).

A ce titre, nous privilégions des gestionnaires offrant une visibilité sur leur

modèle et une vraie légitimité.

A l’inverse, on trouvera un certain nombre d’exploitants créés dans le

giron de promoteurs. Ce modèle, potentiellement générateur de conflits

d’intérêt, nous paraît sujet à caution.

Un bail commercial optimisé. La négociation de Cerenicimo avec

l’exploitant repose sur des pré-requis incontournables dans tous les

baux commerciaux que nous mettons en place, en respectant l’équation

sécurité fiscale / sécurité juridique / risque économique.

Une vigilance particulière est ainsi opérée sur les impacts directs et

indirects des modalités du bail commercial pour l’investisseur.

- La répartition des charges : prise en charge par le preneur à bail des

charges définies par l’article 605 et 606 du Code Civil (alors que

certains baux concurrents fixent la répartition des charges selon le

Décret 87-712 du 26 août 1987, le preneur à bail ne prenant alors

à sa charge que les menues réparations).

- L’indexation des loyers.

- Le niveau de loyers : la base de données que nous constituons

depuis maintenant plus de 4 ans sur le marché des seniors permet

par exemple de déterminer assez rapidement si le niveau de loyer

à servir par le gestionnaire est acceptable au regard du poids qu’il

représente sur le CA prévisionnel global.

Un emplacement pertinent. Sur ce point, nous enfonçons bien

souvent des portes ouvertes, et pourtant au regard de certaines

opérations actuellement à la vente sur le marché, les évidences ont

encore de l’avenir. Proximité des commodités de la vie quotidienne,

qualité de l’environnement et du cadre de vie, caractère dédié ou

non du site seront validés par une visite sur site systématique. Les sites

retenus sont nécessairement de grande qualité et donc très convoités,

raréfiant de fait le nombre de fonciers éligibles.

Un prix de vente corrélé. Pierre angulaire de notre approche, la

référence au marché immobilier de la ville, aux valeurs hypothécaires

du quartier, est prépondérante dans l’analyse du produit. S’il y a une

chose que nous ne pouvons pas connaître, c’est le niveau du prix de

l’immobilier dans les 10 ans à venir. En revanche, ce que nous sommes

capables de mesurer c’est la pertinence du niveau de prix au moment

d’entrer sur le marché.

Indépendamment de la prise en compte de chaque critère

d’appréciation, c’est la mise en perspective de l’ensemble qui doit

présenter une équation globale juste. Le bon emplacement au bon

prix pour un projet qui sera exploité par un expert dans le cadre

d’un bail équilibré offrant à la fois performance et pérennité aux

investisseurs. C’est bien là tout le sens du travail et des négociations

souvent longues que nous effectuons en amont avant de vous proposer

un programme.

Le référencement apparaît comme le socle d’une prescription

commerciale sécurisée. A condition d’adopter une stratégie prudentielle,

le produit seniors constitue un investissement porteur à la fois de valeur,

de rendement pour l’investisseur et de solutions de logement en

adéquation avec une tendance sociétale de fond.

*en panne dans la commercialisation


habitants un cadre privilégié avec plus de 41 hectares d’espaces verts,

caractéristique rare pour une localisation proche de la capitale.

Levallois-Perret dispose enfin de nombreux équipements sportifs et d’un

patrimoine culturel riche. Son club réputé de la Planchette, son centre

culturel, sa médiathèque interactive unique ou son conservatoire…

autant d’éléments qui en font une commune vivante et attractive.

Un projet d’envergure pour une résidence d’exception

Idéalement située à 500 mètres de la mairie et moins d’un kilomètre à

pied des bords de Seine, la résidence Montana Levallois bénéficie d’un

environnement privilégié. Proche de tous les commerces et services

ainsi que du parc de la Planchette, concept inédit de club de loisirs pour

seniors, l’établissement invite à la découverte.

Les résidents profiteront de l’accès rapide à la ligne 3 du métro à moins

de 400 m et aux Champs-Elysées à seulement quelques stations.

L’architecture de la résidence est d’inspiration art déco : lignes épurées

et contemporaines, façades en pierre de taille et terrasses végétalisées…

L’établissement se distingue ainsi par sa singularité tout en s’intégrant

harmonieusement aux constructions locales.

La résidence Montana propose 70 appartements, déclinés du studio au

T3 et disposant de balcons ou de terrasses. La décoration chaleureuse

et les équipements de qualité, adaptés à la clientèle seniors, en font une

résidence de grand standing.

Focus

Versailles, Maisons-Laffitte, Deauville… Cerenicimo fait le choix de résidences seniors implantées sur des marchés porteurs et surtout sécurisants. Ces villes rassemblent en effet une population de seniors en demande pour ce type d'établissement. C'est dans cette continuité que fut lancée la commercialisation de la toute nouvelle résidence Montana à Levallois-Perret, exploitée par le groupe Steva.

Levallois-Perret : ville prisée des bords de Seine

Commune du département des Hauts-de-Seine au nord-ouest de la

capitale, Levallois-Perret est aujourd'hui, avec Neuilly, la commune la

plus recherchée de l'Ouest de Paris au point de dépasser de nombreux

arrondissements parisiens. Elle offre en effet un cadre de vie haut de

gamme particulièrement prisé.

Avec 65 000 habitants, la ville se différencie par un équilibre entre

espaces résidentiels, secteurs commerçants et immobilier d’entreprises

lui permettant de maintenir et de développer un environnement

harmonieux et accueillant.

La proximité de Levallois-Perret avec le quartier d'affaires de la Défense

participe activement à l’attractivité économique de la ville, accueillant

ainsi plus de 6 000 entreprises et un bassin d’activité de 60 000

emplois.

Idéalement située sur les bords de Seine, la ville offre également à ses

Montana Levallois-PerretOpportunité rare, localisation d’exception


dispose également d’une bibliothèque et d’un salon avec cheminée,

d’un restaurant avec bar, d’un atelier artistique ou encore d’une salle de

cinéma. Un espace bien-être vient compléter l’ensemble avec piscine,

jacuzzi et fitness, éléments particulièrement recherchés des seniors

actifs.

Une gestion signée Steva

La résidence Montana Levallois-Perret sera gérée par Steva, groupe

indépendant, concepteur et gestionnaire de lieux de vie innovants pour

seniors, offrant à ses clients la redécouverte du plaisir de vivre.

Son positionnement exclusif, tant en termes d’architecture que de

prestations permet au groupe d’être classé régulièrement parmi les

meilleurs exploitants de l'hébergement seniors.

Les résidences Steva proposent ainsi des logements parfaitement

adaptés où l’accent est mis sur la recherche d’espaces de vie généreux,

confortables, sécurisés et favorisant la convivialité entre résidents tout en

incluant un accès facilité à de nombreux services.

Au cœur d’une des villes les plus prisées des bords de Seine, un projet immobilier d’envergure au prix et au rendement ultra compétitifs, le tout par un gestionnaire expert et haut de gamme : la résidence Montana Levallois-Perret saura séduire les investisseurs les plus exigeants.

Un soin tout particulier a en effet été porté aux détails avec une volonté

de faire de cette résidence un lieu d’exception aux prestations haut de

gamme : chef cuisinier au quotidien, vastes espaces communs ainsi que

3 patios végétalisés. Tout a été pensé pour offrir aux résidents un lieu de

vie préservé au cœur de la région parisienne.

Favorisant la détente et les loisirs de ses occupants, l’établissement


Projet de Loi de Finances 2014et fiscalité immobilière

Droit et Fiscalité

Par Me Delphine ALLARTet Me Jean-Louis LE BOULC'H

Avocate / Avocat fiscaliste, AGIK'A

La réforme de la taxation des plus-values immobilières entérinée

Si les modalités en sont connues depuis le mois d’août et si le nouveau

régime est applicable depuis le 1er septembre 2013, le projet de Loi de

Finances pour 2014 entérine la réforme de la taxation des plus-values

immobilières des particuliers.

Le délai de détention nécessaire pour bénéficier d’une exonération totale

de l’impôt forfaitaire de 19 % passe de 30 à 22 ans. Les prélèvements

sociaux ne seront quant à eux totalement exonérés qu’après un délai de

30 ans. Les abattements s’appliqueront donc selon le rythme suivant :

Le projet de Loi de Finances 2014 est actuellement en cours d’examen

devant l’Assemblée Nationale. Il ne contient aucune disposition affectant

la fiscalité de l’investissement immobilier à vocation locative.

Un point mérite cependant d’être relevé relatif au régime de taxation

des plus-values immobilières susceptible de concerner les loueurs en

meublé non professionnels.

Sous réserve des modifications que pourrait apporter la navette

parlementaire, récapitulons les dispositions qui affectent la fiscalité

immobilière.

La 22ème année de détention

Après 22 années de détention

De la 5ème à la 21ème année de détention

Abattement au titre de l’IR

4 % par an

Exonération totale

6 % par an

Abattement au titre des prélèvements sociaux

1,65 % par an

1,60 % par an

9 % par an - Puis exonération totale après 30 ans


Découvrez l'analyse du contexte fiscal de Me LE BOULC'H, lors du Congrès Inaugural Cerenicimo, le 16 janvier 2014, à partir de 14h - Salons Hoche, Paris


En conséquence, les personnes concernées qui souhaitent réaliser leur

bien ont tout intérêt à vendre d'ici le 1er mars 2014 pour bénéficier des

abattements actuels !

Hausse des frais sur les transactions immobilières

Les frais d'acquisition supportés par l'acheteur lors de toute transaction

immobilière appelés communément " frais de notaire " représentent de

6 à 7 % du prix d'achat dans l'ancien. Ces frais sont constitués en grande

partie par l'impôt, à savoir les " droits de mutation à titre onéreux " ou

" droits d'enregistrement ".

Le taux global de cet impôt est aujourd'hui de 5,09 % du prix du bien,

dont un droit départemental d'un montant maximal de 3,80 % du prix.

Les droits de mutation à titre onéreux sur les transactions immobilières

conclues entre le 1er mars 2014 et le 29 février 2016, pourraient être

portés par les conseils généraux de 3,80 % à 4,50 % maximum, soit,

dans ce dernier cas, une hausse de 0,7 point.

Dans cette hypothèse, le surcoût pour l'acheteur serait de 1 400 € pour

un bien de 200 000 €, de 3 500 € pour un bien de 500 000 € et de

7 000 € pour un bien de 1 000 000 €.

Cette mesure n’est à l’évidence pas cohérente avec la volonté de fluidifier

le marché immobilier.

Le rapporteur du Budget, Christian Eckert, a retiré en séance publique

son amendement, adopté en Commission des finances, prévoyant la

suppression des abattements sur les prélèvements sociaux au-delà de

22 ans de détention pour les ventes intervenant à partir du 1er janvier

2014.

En outre, afin de relancer le marché immobilier et créer ainsi un

" choc d’offres ", un abattement exceptionnel supplémentaire de 25 %

s’applique aux cessions réalisées depuis le 1er septembre 2013 jusqu’au

31 août 2014.

Cet allègement concerne tous les logements autres que la résidence

principale (résidence secondaire, immobilier locatif) ainsi que tous les

autres biens immobiliers à l’exception des terrains à bâtir. Rappelons que

la vente d’une résidence principale est systématiquement exonérée de

taxation sur la plus-value.

Lors de l’examen du projet de loi, les députés ont également assoupli

l'exonération d'impôt sur la plus-value pour les non-résidents. Jusqu'à

présent, ceux-ci peuvent être exonérés d'impôt sur la plus-value

immobilière lors de la cession d'un logement qui constitue en France

leur habitation. En l’état actuel du projet de Loi de Finances, à partir du

1er janvier 2014, l'exonération ne concernera pas seulement la cession

de l'habitation en France des intéressés, mais, plus généralement, toute

cession de logement (un bien locatif par exemple).

Toutefois, la plus-value serait exonérée dans une limite de 150 000 euros.

L'exonération porterait sur les cessions réalisées :

- au plus tard le 31 décembre de la cinquième année suivant celle du

transfert par le cédant de son domicile fiscal hors de France ;

- sans condition de délai, lorsque le cédant a la libre disposition du bien

(c'est-à-dire que le bien n'est pas loué) au moins depuis le 1er janvier

de l'année qui précède celle de la cession.

Report de la suppression de l’abattement sur les plus-values de terrains à bâtir

Afin de lutter contre la " rétention foncière ", qui consiste à conserver

son terrain le plus longtemps possible pour bénéficier d’un abattement

important de la taxation sur la plus-value, voire d’être totalement

exonéré et de libérer en conséquence des terrains pour la construction

de logements, le projet de Loi de Finances prévoit la suppression des

abattements pour durée de détention à compter du 1er janvier 2014.

En effet, à compter de cette date, l'intérêt de conserver un terrain sera

fiscalement nul.

Toutefois, il convient de signaler un amendement, adopté en première

lecture à l’Assemblée Nationale, qui reporte du 1er janvier au 1er mars

2014 l'entrée en vigueur de cet aménagement du régime d’imposition

des plus-values de cession de terrains à bâtir. Selon l'exposé des motifs,

" ce report permettra aux contribuables qui cèdent leur bien au début de

l'année 2014 de bénéficier des abattements prévus par le droit en vigueur ".


Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences Tourisme

35

2

7

1

46

(1) Rendement moyen arrondi au dixième le plus proche. (2) Pour l’ensemble des garanties, des exclusions et des modalités de fonctionnement, se référer expressément aux conditions générales des contrats valant notice d’information.

Catalogue Produits - Programmes à la commercialisation

8

A partir de 119 000 € HTRendement mobilier inclus 4,80 % HT/HT

Rendement hors mobilier 5,00 % HT/HT (1)

Formule d’occupation possible

Les Bergers II Pra Loup (04)5LMNP C l a s s i q u e

Livré

Engagement

Liqu

idité

(2)

Les Balcons d’Auréa Auris en Oisans (38)1




• Un domaine unique : L'Alpe d'Huez • Un rendement exceptionnel de 5 % HT/HT

• Un prix immobilier particulièrement compétitif

Engagement

Liqu

idité

(2)

LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e




Le Chastillon Isola 2000 (06)4

Engagement

Liqu

idité

(2)


Livraison 2013



La Forêt La Colle sur Loup (06)2Engagement

Liqu

idité

(2)

LMNP C l a s s i q u e

Livré




La Perle de l’Océan Lège-Cap-Ferret (33)3LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e


A partir de 193 250 € HTRendement mobilier inclus jusqu’à 4,00 % HT/HT

Rendement hors mobilier jusqu’à 4,10 % HT/HT (1)


Résidence de la Plage II La Baule/Pornichet (44)7LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Livraison 2013




Domaine de la Baie II Audierne (29)8LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Livraison 2013

EngagementLi

quid

ité

(2)


Résidence de Tourisme***

Nouvelle Opportunité

Sud de la France

A partir de 117 300 € HT Rendement mobilier inclus 4,60 % HT/HT



Les Mas des Alpilles III Le Paradou (13)6LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Engagement

Liqu

idité

(2)

Une situation recherchée au cœur de la Provence sur un domaine de plus de 3 hectares.

Des prestations de grande qualité : piscine intérieure, sauna, hammam, fitness center…

Un prix de vente immobilier particulièrement compétitif au regard du marché local.

Un rendement particulièrement compétitif de 4,60 % HT/HT.

Une gestion Odalys au savoir-faire reconnu, gage de pérennité de l’exploitation.

Des possibilités d’occupations pour un investissement plaisir.

Accès direct à la plage


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* Selon les conditions du promoteur, pour un contrat de réservation signé avant le 31/12/2013, et un acte définitif avant le 31/03/2014. Nombre de lots limités.


3

1

42



Parc d’Affaires Vannes-Golfe Vannes (56)3LMNP C l a s s i q u e

Livré



Odalys City Rennes (35)4LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Engagement

Liqu

idité

(2)

Dans la 3ème ville étudiante française, une résidence située à seulement 10 minutes de la place du Capitole au sein d’un quartier en pleine mutation parmi les plus conviviaux et les plus prisés de Toulouse.

246 studios conçus pour une clientèle étudiante de plus en plus exigeante à la recherche de confort et de fonctionnalité.

Un prix de vente compétitif tant au niveau du quartier que de la ville à partir de 84 800 € HT (hors frais d’acquisition).

Un projet ambitieux au rendement attractif de 4,10 % HT/HT (1).

Une gestion assurée par un expert de la résidence étudiante fort de plus de 20 ans d’expérience.

(1) Rendement mobilier inclus soit 4,20 % HT/HT hors mobilier (rendement moyen arrondi au dixième le plus proche).

Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences Etudiantes



Le Cerdana Toulouse (31)1LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Engagement

Liqu

idité

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LOGEMENT et SERVICESÉTUDIANTS



L'Odéon Nîmes (30)1



Park & Suites Prestige Velizy - Villacoublay (78)2LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Engagement

Liqu

idité

(2)

Dispositif de pré-loyers*

1


Au cœur de Nîmes avec vue imprenable sur les Arènes

Un bâtiment haussmannien, un investissement rare et raffiné

Un rendement de 4,5 % HT/HT

Une résidence**** aux prestations de haut niveau associant luxe et sens du détail

A partir de 87 000 € HT

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Une exclusivité



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(1) Rendement moyen arrondi au dixième le plus proche.



Eugénie Chambray-Lès-Tours (37)2LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Montana Levallois-Perret (92)1LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Jardins d’Arcadie Maisons-Laffitte (78)4LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Montana Bouc-Bel-Air (13)3LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Steva Montana, en tête du classement France Info 2013des maisons de retraite

Sur 10 400 établissements notés, seuls 64 ont obtenu la note absolue de 10/10, dont la Résidence Montana Cholet. Cette résidence commercialisée par Cerenicimo et livrée fin décembre 2011, offre des prestations de qualité, comme toutes les résidences du groupe Steva, de la marque Montana.

En cœur de ville, les résidences Montana sont les résidences services des seniors d’aujourd’hui. Elles offrent le domicile, le confort, la sécurité et les services pour une vie autonome. Plus précisément destinées aux grands seniors indépendants, elles proposent de satisfaire les besoins entre le domicile qui n’est plus adapté (malgré l’aide à domicile) et les établissements dédiés à la dépendance.

Tous les établissements du Groupe Steva ont obtenu des notes exceptionnelles, ce qui fait de Steva le gestionnaire qui obtient la meilleure notation moyenne : 9,75 sur 10.




Montana Deauville (14)5LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e


Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences EHPAD

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(1) Rendement moyen arrondi au dixième le plus proche.



Les Monts d'Aurelle Montpellier (34)1LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Sainte Anne Bagneux-Saumur (49)2LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e

Un emplacement à 3 minutes de l’hyper-centre de Nevers, au sein d’un environnement arboré.

79 chambres dont 7 chambres d’hôtes au sein d’un bâtiment contemporain développé dans un vaste parc paysager.

De nombreux services permettent d’agrémenter la vie des résidents.

Des espaces de vie pourvus de grandes baies vitrées et de terrasses viennent compléter les atouts de cette résidence.

Une livraison au 4ème trimestre 2014.

Une gestion Orpea, leader dans la prise en charge de la dépendance.A partir de 151 650 € HT Rendement mobilier inclus 4,40 % HT/HT


Orpéa Nevers (58)5LMNP Censi-BouvardC l a s s i q u e



Résidence du Lac Saint-Palais-sur-Mer (17)3



Pastel Saint-Germain-Village (27)4LMNP C l a s s i q u e




Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences Dispositif Duflot

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Esprit Mer Saint-Nazaire (44)1

A partir de 85 100 € TTC (hors frais d’acquisition)Rendement brut moyen 4,15 % TTC/TTC

VEFA, Livraison 4ème trimestre 2014 BBCE n g a g e m e n tP r o m o t e u r

Une situation privilégiée à 10 minutes de la Baie de la Baule•

Un quartier novateur à proximité immédiate des commerces et services•

Un prix au m² particulièrement compétitif au regard du marché de l’ancien•

Une définition immobilière attractive et un remplissage optimal•

Un gestionnaire au savoir-faire reconnu dans l’administration de biens de proximité depuis plus de 20 ans•

Villa d’Asty Château d’Olonne (85)2

A partir de 147 000 € TTC (hors frais d’acquisition)Rendement brut moyen 3,25 % TTC/TTC

VEFA, Livraison 2ème trimestre 2015 BBCE n g a g e m e n tP r o m o t e u r • Un quartier plein de charme près de la mer

• Une résidence intimiste aux prestations de qualité



A partir de 144 800 € TTC (hors frais d’acquisition)VEFA, Livraison 4ème trimestre 2014

Ryal Sainte-Clotilde - La Réunion1

Nous contacter : 02 28 21 05 10 | www.cerenicimo.frRésidences Outre-Mer

1 32

Outre-merduflOt

girardin

A partir de 172 000 € TTCVEFA, Livraison 4ème trimestre 2014

Florice La Possession - La Réunion2

A partir de 90 000 € TTCVEFA, Livraison 4ème trimestre 2014

Lyris Sainte-Clotilde - La Réunion3Outre-mer

duflOtgirardin

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Honfleur : 7ème ville touristique française avec plus de 3,5 millions de touristes par an *

Une résidence implantée dans un parc boisé de 3 ha avec piscine extérieure chauffée, espace fitness, ...

Une gestion Odalys, acteur à dimension nationale et au savoir-faire reconnu, gage de pérennité de l’exploitation

Un rendement de 4,50 % pour un prix de 144 400 € (mobilier compris)1 lotPrix : 144 400 € HT (avec mobilier)Rendement : 4,50 % HT/HT

Le Château de Pretreville Gonneville sur Honfleur (14)1

5 lotsPrix : à partir de 101 513 €Rendement : jusqu'à 5,50 % HT/HT

Kermael Saint-Briac (35)2

6 lotsPrix : à partir de 138 284 €Rendement : 4,00 % HT/HT

Les Jardins d'Arcadie Annecy (74)3

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Au cœur du Calvados, à 5 km du port d'Honfleur et des plages normandes de la Côte Fleurie, proche des stations réputées que sont Deauville, Trouville ou Cabourg, la résidence " Le Château de Pretreville " bénéficie d'un environnement privilégié.

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LivraisonOctobre 2013

Soucieux de vous apporter un service toujours plus complet et optimal, nous avons mis en place une rubrique Suivi des Acquisitions. Sa

vocation est simple : communiquer sur la vie des opérations que nous avons commercialisées et vous informer sur l’actualité des livraisons.

Pour ce numéro, nous vous proposons un zoom sur la résidence Les Jardins d'Arcadie à Nantes

Les Jardins d'Arcadie Nantes (44)ZOOM

Suivi des Acquisitions

Les Jardins d'Arcadie

Une localisation privilégiée au cœur d'un quartier très prisé de l'hyper-centre de Nantes

Un établissement très rare à l'architecture exceptionnelle et de caractère

Une résidence aux prestations qualitatives et aux agencements fonctionnels favorisant l'autonomie et le bien-être des seniors

Actualité & Rendez-vous

28 NOVEMbRE Soirée Investisseurs - Levallois-Perret

Une réunion « clé en main » organisée et financée par Cerenicimo pour une soirée investisseurs dans des conditions optimales

Une présentation orientée clients sur le marché des seniors, l’expertise Steva, ...

Des outils de communication mis à votre disposition pour inviter vos clients en toute simplicité

16 JANVIER 2014 Congrès Inaugural 2014

Ne manquez pas l'événement majeur du début de l'année 2014, le 16 janvier à partir de 14h - Salons Hoche, Paris.

Découvrez les analyses exclusives de personnalités et experts de premier plan, invités spécialement pour cette conférence. Cette année, participation exceptionnelle de Laurence PARISOT

Analyse macro-économique par Laurence PARISOT, vice-présidente Ifop PME, ancienne présidente du MEDEF

Baromètre Ifop Cerenicimo 2014 - Présentation de l’étude sur le comportement d’épargne des Français par Frédéric DABI, Directeur Général Adjoint Ifop

Décryptage du contexte fiscal par Me Jean-Louis LE BOULC’H, Avocat fiscaliste, cabinet Agik'a

Perspectives 2014 par Benjamin NICAISE, Président de Cerenicimo

A vos agendas

www.cerenicimo.fr/reunion-investisseurs-levalloisPlus d’informations sur cet événement

www.cerenicimo.fr/congresinaugural2014Inscription à partir du 20 novembre - attention, nombre de places limité


SOIREE InVESTISSEURS EXCEPTIONNELLELe 28 novembre - 20h00Hôtel Saint James Albany, Paris 1er

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Découvrez VOTRE CERENICIMOMyCerenicimo est votre nouvel espace personnalisé vous permettant de suivre votre activité en toute autonomie

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Edition Spéciale en plein boom Le Marché des Seniors...Images de synthèse : Images Créations -...

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