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DOSSIER DÉTAILLÉ

Basse FlaqueNeufchâtel-Hardelot (62)

SAS HOMUNITY – 42 RUE FAUBOURG POISSONNIERE 75010 PARIS – RCS PARIS 804 388 627

Objectif de collecte :

Montant de l'obligation :

Nombre d'obligations :

Taux d'intérêt annuel :

Durée prévisionnelle :

Type de projet :

Localisation :

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Opérateur :


Les investisseurs sont informés que ce document ne donne pas lieu à un prospectus soumis auvisa de l’Autorité des marchés financiers.

* Des risques inhérents à l’illiquidité, à la perte partielle ou totale des montants investis existent,n’investissez que dans ce que vous comprenez. Les performances passées ne préjugent pas desperformances futures. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque de perte en capital oud'impayé des intérêts est important. Des frais de 8 € vous seront facturés en cas de paiement parCB. Si vous souhaitez payer par virement, aucuns frais ne sont prélevés.

La réponse à un besoin

La problématique du promoteur immobilier

Un investissement gagnant - gagnant

Vous financez l'économie française !

1 logement construit =

2 emplois sauvegardés

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La promotion immobilière est une activité qui nécessite paressence beaucoup de fonds propres. Études préalables,architecte, lancement commercial, autant de dépenses que lepromoteur doit financer seul !

Les banques n'accordent des crédits que lorsque le promoteur adéjà commercialisé à 50 % le programme. Avec les accords deBâle III et le contexte économique actuel, les banquesdemandent au promoteur d'apporter plus de fonds : elles prêtentmoins !

Pour financer un programme immobilier, le promoteur peut faireappel à des investisseurs professionnels mais la procédure estlongue, coûteuse et tous les promoteurs n'y ont pas accès.

Le crowdfunding immobilier permet aux promoteurs immobiliersde financer rapidement et pour un coût maîtrisé une partie desfonds demandés par la banque pour un programme immobilierqui a un besoin de financement.

Le crowdfunding immobilier permet aux Français d'accéder à unnouveau type d'investissement qui était jusqu'alors réservé auxinvestisseurs professionnels. De plus, il est accessible dès 1 000 €.

Selon la Fédération française du bâtiment, un logement construit équivaut à deuxemplois créés ou maintenus. En participant au financement de programmesimmobiliers, vous apportez votre pierre à l’économie française !


Notre intervention

Le promoteur immobilier PM3C est une structure connue chez HOMUNITY et quiconnaît une importante phase de développement. À titre d’information et pourrépondre à sa stratégie de développement, l’opérateur a déjà fait appel aucrowdfunding immobilier dans le cadre des opérations suivantes :

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Actuellement, son en-cours total est donc de 1,32 m€ dont 1 m€ avec HOMUNITY.

Comme vous pouvez le constater, l’opérateur a déjà fait appel au crowdfundingimmobilier via HOMUNITY dans le cadre du financement de la structure « FinancementPM3C ». Ce financement de structure mettait en avant le financement de deux projetsencore immatures* mais représentatifs de leur savoir-faire : St-Étienne-au-Mont etBasse Flaque.

À la suite d’une situation administrative évolutive totalement indépendante de lavolonté de l’opérateur l’ayant conduit à modifier le permis de construire (PC) del’opération, il se trouve que le programme Basse Flaque a connu une modification dunombre de logements et une modification calendaire. Ainsi PM3C n’a pas encore puacquérir le foncier et lancer l’opération. En revanche le PC ayant été obtenu et purgé, lacommercialisation est désormais sécurisée avec 98 % des lots écoulés en volume.

Il n’est donc pas incohérent pour Homunity de vous présenter ce dossier pour unfinancement de projet.

* Les opérations immatures sont des opérations ne disposant pas de toutes les prérogatives au financementau moment de notre intervention : purge de l’ensemble des éléments administratifs, foncier sous promesse,pré-commercialisation significative…

Plateforme Nom du projetDate de

collecte

Montant

collecté Taux Durée

Projet

Remboursé

Date de

Remboursement

Financement PM3C août-18 1 000 000 € 10% 24 mois NON août-20

Le Clos du Chapeau Rouge mai-17 650 000 € 9% 12 mois OUI mai-18

IMMOCRATIE Le Clos du Chapeau Rouge 2 mars-18 320 000 € 12% 18 mois NON sept-19

HexagonE Le Rihour mars-16 220 000 € 10% 18 mois OUI juil-17

HOMUNITY

Neufchâtel-Hardelot, entre mer et campagne


Neufchâtel-Hardelot est une commune française située dans l’ouest du département du Pas-de-Calais enrégion des Hauts-de-France et comptant plus de 3 700 habitants (chiffres INSEE, 2015). La commune se situe àmi-chemin entre Boulogne-sur-Mer et Le Touquet-Paris-Plage.

Cette proximité est renforcée par le fait que Neufchâtel-Hardelot fait partie de la Communautéd’Agglomération du Boulonnais (CAB) regroupant 22 communes françaises et plus de 116 000 habitants(chiffres 2015*). La ville fait également partie intégrante de la Côte d'Opale, à l'embouchure de la Becqued'Hardelot.

Neufchâtel-Hardelot est divisée en deux espaces distincts géographiquement et différents en ce qui concernel’aspect socio-économique : le village de Neufchâtel et la station balnéaire « huppée » d'Hardelot-Plage,éloignés l’un de l’autre de 5 km.

Le programme présenté dans ce dossier se trouve dans le village de Neufchâtel et donc à proximité immédiatede la côte, au cœur du Parc naturel régional des caps et marais d’Opale.

*http://www.agglo-boulonnais.fr/

http://www.agglo-boulonnais.fr/

Le marché immobilier

La commune de Neufchâtel-Hardelot bénéficie de sa réputation balnéaire ce qui en fait un emplacementprivilégié du nord de la France en bordure de la Manche.

Pour votre information, les tarifs moyens de cette commune dans l’ancien sont les suivants : le prix moyen aum² pour un appartement est de 3 687 € (écart-type de 1 843 €/m² à 5 205 €/m²) (source:meilleursagents.com).

Au regard de la commercialisation de ce dossier (cf. « La Commercialisation »), il n’a pas été nécessaire demener une étude de la concurrence sur le programme.


Basse Flaque

Commodités

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Cette opération à taille humaine est située à proximité de toutes les commodités nécessairesdans un rayon de 2,5 km.

Supermarché ……..…………….………. 2 kmPharmacie ………………………………. 1,4 km

Salle des sports …………………….. 1,5 kmGolf d’Hardelot ………………………… 4 km

Arrêt de bus « Chemin » ……........ 200 mGare TER Neufchatel-Hardelot .. 1,6 km

Mairie …………………………………... 2,5 kmÉcole ………………………….…………….. 1 km


Focus sur l’emplacement


Les caractéristiques du programme

Présentation

Le projet consiste en la construction d’un ensemble immobilier de 58 logements répartis de lamanière suivante :

- 12 logements collectifs du T2 au T3 en accession sociale- 45 logements individuels de type maison T4 en accession sociale- 1 logement individuel de type maison T4 en accession privée

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Nombre de lots 58

Type de lots Logements collectifs (12) et individuels (46)

Typologie Du T1 au T4

Destination des lots Social (57) & accession privée (1)

Nombre de bâtiments 7

Nombre d’étages R+1

Surface habitable 4 746 m²

Présence de sous-sol Non

Adresse 180 rue de la Basse Flaque – 62152 Neufchâtel-Hardelot

Numéro de cadastre ZA52, AE725 & AE822


Situation

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Cadastre


Visuel & insertion du projet


Plan de masse


Les étapes

25/06/2019 – 24/07/2019Campagne de crowdfunding

Août 2021Remboursement des investisseurs

Durée du projet Homunity :

24 mois

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Juillet 2019Acquisition foncier

Le délai de 24 mois est contractuel mais néanmoins le promoteur pourrait rembourser plus tôtle montant collecté avec un délai minimum de 6 mois. Il dispose également de la faculté deproroger ce délai de 6 mois supplémentaires. Ces conditions s’appliquent donc égalementdirectement aux investisseurs.

La flexibilité proposée au promoteur immobilier concernant l’échéance de remboursement luipermet d’aborder sereinement la question de la commercialisation.

Le calcul des intérêts pour les investisseurs se fera donc au prorata temporis de ce délai. Leplanning est prévisionnel et peut être amené à évoluer.


Septembre 2019Début des travaux

Juillet 2020Fin du gros œuvre

Mars 2021Livraison

La commercialisation


Typologie Au lancement Réservé Stock

Logements collectifs en social 12 12 0

Appartements T2 4 4 0

Appartements T3 8 8 0

Logements individuels en social 45 45 0

Maison T4 45 45 0

Logement individuel en accession 1 0 1

Maison T4 1 0 1

TOTAL 58 57 1

Chiffre d'affaires TTC Prix moyen € TTC / m²

Prévisionnel Réservé Stock Prévisionnel Réservé Stock

Logements collectifs en social

Appartements T2

Appartements T3

Logements individuels en social

Maison T4

Logements en social 8 457 900 € 8 457 900 € 0 € 1 815 € / m² 1 815 € / m² 0 € / m²

Logement individuel en accession 201 240 € 0 € 201 240 € 2 340 € / m² 0 € / m² 2 340 € / m²

Maison T4 201 240 € 0 € 201 240 € 2 340 € / m² 0 € / m² 2 340 € / m²

Logements en accession 201 240 € 0 € 201 240 € 2 340 € / m² 0 € / m² 2 340 € / m²

TOTAL 8 659 140 € 8 457 900 € 201 240 €

En volume

En valeur

La commercialisation du programme Basse Flaque est un succès puisqu’à date 98 % duprogramme a d’ores et déjà été réservé par un bailleur social.

Volume Valeur

Le budget prévisionnel (HT)

5,7 %Taux de marge

(sur CA TTC et hors honoraires)

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Le résultat prévisionnel est bon et les différents postes du budget sont cohérents. La marge estcorrecte pour cet opérateur qui maîtrise son risque technique.

En considérant les honoraires de gestion du promoteur lui revenant pour la gestion du projet, lecash-flow immobilier est de 962 k€, soit 11,1 % du chiffre d’affaires TTC.

Étant donné qu’il reste en stock 1 lot, nous avons décidé, par hypothèse pessimiste, d’appliquerune dégradation de 10 % du prix de vente du lot en stock. Cette hypothèse conduirait lepromoteur à obtenir un cash-flow de 10,9 % pour près de 946 k€.

Le budget total présenté reste toutefois prévisionnel et peut être amené à évoluer.

11,1 %Cash-flow immobilier(marges + honoraires de gestion en direct)

Charge foncière 610 160 €

Coût de construction et aléas 5 188 190 €

Honoraires techniques 509 138 €

Assurances, GFA 148 099 €

Frais financiers (dont Homunity) 149 500 €

Commercialisation 259 774 €

Honoraires de gestion 471 402 €

Divers 30 000 €

Total des charges 7 366 263 €

Vente des lots 7 856 700 €

Marge nette après TVA 490 437 €

Cash-flow immobilier 961 839 €


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La couverture du prix de revient

Le point mort

107 %Taux de

couverture

Le financement de l'opération

Répartition des fonds propres apportés

80 %

20 %

Investisseurs Homunity

Coût total de l'opération (TTC) 8 686 096 €

Commercialisation actable (TTC) 8 457 900 €

Crédit bancaire* 0 €

Fonds propres promoteur 153 000 €

Apport Homunity 650 000 €

Crowdfunding Homunity

Fonds propres promoteur

Prix de revient

107 %

En l’état, la couverture du prix de revient estbonne puisqu’elle se situe à 107 %.L’opération est principalement couverte enraison de la bonne commercialisation.

Commercialisation

PM3C


En l’état, la marge du projet ne réside pas dans la vente du dernier lot.

Au regard des éléments ci-dessous présentant le coût total et la commercialisation en TTC, il est possible deconstater que la commercialisation du programme Basse Flaque ne semble pas couvrir intégralement lesfrais engagés pour ce projet.

Cet élément est tout à fait normal dans le cadre d’un projet à caractère social qui valorise la « création » dela marge via le montage fiscal de l’opération avec la récupération de crédit de TVA. Cet élément a déjà étéconstaté par les équipes d’HOMUNITY sur d’autres dossiers et cette pratique n’est pas un cas isolé de laprofession ; cela n’appelle pas à des commentaires additionnels.

AMO Oui

Architecte Mission complète

Corps d'état Corps d'état séparés Entreprise générale

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Principaux marchés

Surface de plancher (SDP) 5 370 m²

Surface habitable (SHAB) 4 746 m²

SHAB / SDP 88 %

Coût de construction / m² 1 093 € HT /m² SHAB

Type de fondations préconisées par l’ES

Fondations superficielles

Démolition En cours

Gros œuvre En cours

Menuiseries extérieures En cours

Charpente En cours

Électricité En cours

Plomberie En cours

Peinture En cours

Principales caractéristiques


Les sociétés impliquées

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Société de promotion – Société financée

Société : ........................................................ SARL PM3CSiren : ......................................... RCS PARIS 388 080 723Siège social : ………….. 25 rue de Ponthieu – 75008 ParisGérant : ………………………….……………... M. Michel PERSYNCapital : ........................................................ 1 500 000 €Date d’immatriculation : ….......................... 28/07/1992

50,00%50,00%


Mme Catherine PERSYN

Société associée

Société : ............................................ SAS MP COMPANYSiren : ......................................... RCS PARIS 750 036 386Siège social : ………. 42 avenue Montaigne – 75008 ParisPrésident : ……………….………..………..... M. Michel PERSYNCapital : ............................................................. 10 000 €Date d’immatriculation : ............................. 02/03/2012

Mme Christine PERSYN

50,00%50,00%

M. Michel PERSYN

Mme Claudine PERSYN

Société de projet & société caution

Société : ............................................................. SAS RBFSiren : ......................................... RCS PARIS 840 243 463Siège social : ………. 115 rue St-Dominique – 75007 ParisPrésident : ………………….….………..….... M. Michel PERSYNCapital : ............................................................... 2 000 €Date d’immatriculation : ............................. 08/06/2018

50,00%50,00%

SARL PM3C

SAS MP COMPANY

Les assurances et garanties

Assurances et autorisations

Garanties

Permis de construire Obtenu Purgé de tout recours

Foncier Sous promesseSous promesse

expiréeActé

TRC Accord de principe Obtenue

DO Accord de principe Obtenue

GFA Accord de principe Obtenue

Nous finançons directement la SARL PM3C pour 650 000 € via une émission de bonde caisse.

La caution solidaire est prise sur la société SAS RBF, la société du projet.



Groupe familial, toujours dirigé par son fondateur M. Michel PERSYN, le groupe PM3C était initialementspécialisé dans le domaine de la promotion immobilière de résidences hôtelières et de commerces.

Le groupe PM3C a mené entre 2000 et 2012, 7 opérations de promotion pour des programmesimmobiliers de 38 à 221 logements, pour un total de 786 logements, auxquels s’ajoutent descommerces (4 restaurants, 4 magasins de sport, une supérette, et 2 centres de balnéothérapie).

À partir de 2013, les groupes PM3C et MP COMPANY ont étendu leur domaine d’activité au secteur dulogement social pour l’essentiel et ont recentré leurs activités sur la région Nord-Pas-de-Calais. À partirde 2019, le groupe prévoit la réalisation de 300 logements par an dans l’Hexagone.

En constitution de ce dossier, nous avons eu l’occasion d’analyser l’historique des opérations de lastructure PM3C nous ayant permis de considérer son savoir-faire sur ce type d’opérations.

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Les points forts

Les points faibles

Pré-commercialisation atteignant 98 % en volume ;

Expertise du promoteur depuis plus de 30 ans et connaissance du marché local ;

Il subsiste encore un lot disponible à la vente en accession privée. PM3C disposede la capacité commerciale suffisante afin d’atteindre une commercialisationpositive d’ici la fin de l’opération.


L'émission d'obligations à travers une SAS

Points essentiels de ce montage

CAP IMMO 129 est uniquement dédiée au programme immobilier « Basse Flaque». Cette SAS n’émet qu’un seul type d’obligations, celles auxquelles vous avez lapossibilité de souscrire.

CAP IMMO 129 apporte les fonds à la SARL PM3C via la souscription à un bon decaisse émis par cette dernière avec les mêmes conditions que les obligationsinvestisseurs.

La date de remboursement et le taux d’intérêt sont déterminés au préalable àtravers le contrat d’émission d’obligations réalisé par CAP IMMO 129.

Homunity est président de CAP IMMO 129 et représente ainsi les investisseursauprès du promoteur immobilier.

En cas de défaillance de la SARL PM3C, CAP IMMO 129 se retournera contre lasociété caution, à savoir la SAS RBF.

SARL PM3C et SAS CAP IMMO 129 ont la possibilité de rembourser dès le 7ème moisou de proroger de 6 mois la durée de l’obligation.

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Remboursementdes obligations +

intérêts dus

Souscription àl’emprunt obligataire

Compte bancaireinvestisseur

SAS CAP IMMO 129 Véhicule

d'investissementSARL PM3C

Cautionsolidaire

SAS RBF


Souscription à un bon de caisse

Remboursementdu bon de caisse +

intérêts dus

Durée du projet

Période de souscription

La durée de l’opération est de 24 mois.

Dans le cadre de cette opération, le taux d’intérêt des obligations est fixé à 9 %*annuel sur une période de 24 mois. La société d’investissement et le promoteur ontla possibilité de rembourser dès le 7ème mois, et de prolonger le contrat de 6 moissupplémentaires si besoin est.

La période de souscription est ouverte entre le 25/06/2019 et le 24/07/2019. Lapériode de souscription pourra être close dès que l’ensemble des obligations émisesseront souscrites.

Caractéristiques de l'émission

Titres émis

Chaque emprunt obligataire est déterminé en amont par un prix d’émission, unnombre d’obligations émises, un taux d’intérêt, ainsi qu’une période de souscriptionet de remboursement.

La SAS CAP IMMO 129 émet 650 obligations de 1 000 € payables dans leurintégralité lors de la souscription.

Le taux d’intérêt de 9 %* annuel définit la rémunération des investisseursHomunity. Le remboursement du nominal (capital) et des intérêts une fois la dated’échéance atteinte est prévu dès l’émission d’obligations.

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* Des risques inhérents à l’illiquidité, à la perte partielle ou totale des montants investis existent,n’investissez que dans ce que vous comprenez. Les performances passées ne préjugent pas desperformances futures. Plus le taux d’intérêt est élevé, plus le risque de perte en capital ou d'impayé desintérêts est important. Des frais de 8 € vous seront facturés en cas de paiement par CB. Si vous souhaitezpayer par virement, aucuns frais ne sont prélevés.


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L’objectif de l’équipe Homunity est de faire une sélection pointue des différentsprojets afin de s’assurer que vous n’investissiez que dans des programmes dequalité. Néanmoins, tout investissement comporte des risques ; nous avons listéceux que vous supportez en tant qu’investisseur :

Différents types de risques

Compte tenu de la connaissance de ces différents risques, il convient de lesétudier un par un, afin d’être en mesure de proposer un projet sérieux et dequalité. Malgré l’ensemble de ces analyses, le risque de perte partielle voiretotale de votre investissement, ainsi qu’un risque d’illiquidité existent toujours.

N’investissez que dans ce que vous comprenez et l’argent qui ne vous est pasvital.

Avant chaque investissement, merci de prendre connaissance de l’onglet« Conseil » disponible au sein de votre espace personnel.

N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet !

Tout retard pourrait engendrer des pénalités venant dégrader le bilan.

Une mauvaise évaluation du bilan pourrait porter

un risque opérateur.

Un lot subsiste à la vente et pourrait affecter la marge de l’opération.


Les étapes clés

Pour pouvoir accéder à l’ensemble des informations, vous devezcompléter votre profil sur votre espace personnel. Sans cela, vousn’aurez pas accès aux projets et ne pourrez investir. Une fois votreprofil complet, nous vous formulons des recommandations sur letype de projet adapté à votre situation. Vous pouvez à présentchoisir d’investir dans un des projets Homunity.

Il faut ensuite attendre que d’autres investisseurs s’engagent à fairecomme vous pour réunir les fonds nécessaires afin que le minimumde souscription soit atteint. Si ce montant n’est pas atteint,l’ensemble de vos fonds vous est restitué sans frais. Vous n’aurezrien dépensé.

Une fois la souscription close et les obligations souscrites, les fondssont mis à disposition du promoteur afin de pouvoir réaliser leprojet. L’échéance étant spécifiée lors de cette émission, vous n’avezplus qu’à suivre l’évolution du projet sur votre espace personnel enattendant le remboursement du capital et des intérêts. Tout au longde votre investissement, l’équipe Homunity est à votre disposition.

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Le mode d'emploi

Il vous suffit de compléter intégralement votre profil investisseur sur votre espacepersonnel. Après avoir analysé le dossier détaillé, vous pourrez télécharger ledossier investisseur qui se remplira automatiquement avec les informationsrenseignées.

Vous n’avez plus qu’à signer électroniquement le bulletin de souscription et lecontrat d’émission en quelques clics et verser les fonds par virement ou cartebancaire. Le paiement par carte bancaire engendre 8 € de frais à votre charge quiseront prélevés lors du paiement et le maximum est de 2 000 €. En cas de paiementpar virement, aucuns frais ne sont prélevés.


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Est-il possible de perdre plus que son investissement ? Non, en investissant à travers une SASémettant des obligations, vous nepouvez pas perdre plus que lemontant investi, vous n’êtes pas nonplus associé de la SAS.

Une société peut-elle investir ?Oui, elle doit alors fournir des piècesdifférentes : pièce d’identité du dirigeant, unKbis datant de moins de 3 mois, ainsi que lespièces d’identité des associés détenant plusde 10 % de la société.Contactez-nous pour plus d’informations.

Pourquoi la rémunération peut être supérieure à la marge de l’opération ? Les deux rentabilités n’ont aucune corrélation, la margede l’opération est obtenue en soustrayant aux ventestoutes les charges que le promoteur doit payer :acquisition du terrain, travaux… Les intérêts que vouspercevez constituent une charge pour le promoteur quivient diminuer le résultat de l’opération.

Quelle est l’imposition pour ce type de revenu ?Les intérêts perçus sont à déclarer dans la case des revenusmobiliers. Conformément à la réglementation en vigueur, Homunityeffectue un prélèvement à la source des prélèvements sociaux dusde 17,2 % et d’un prélèvement forfaitaire de 12,8 %. Unerégularisation sera ensuite à effectuer dans votre déclarationd’impôt si votre taux marginal d’imposition est inférieur,l’administration fiscale vous devant donc de l’argent.Compte tenu de la mise en place du prélèvement forfaitaire unique,votre imposition ne peut pas excéder 30 %.Ces derniers étant prélevés à la source, vous n’aurez ainsi pas àpayer d’impôts supplémentaires par la suite.


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Homunity prélève une commission de 5 % des montants apportés. Par exemple,pour un projet de 200 000 €, Homunity percevra 10 000 € HT.

La rémunération par le promoteur :

Les frais investisseurs :

Homunity facture des frais liés au paiement. En cas de paiement par CB, vousdevrez payer 8 € de frais, quel que soit le montant investi. En cas de paiement parchèque ou virement, aucuns frais ne sont prélevés.

Homunity est une contraction des mots maison et communauté, en anglais.

Homunity a ainsi pour ambition de devenir un nouveau concept d’investissementimmobilier en France qui s’inspire d’un modèle déjà éprouvé aux États-Unis et auRoyaume Uni.

Comment Homunity se rémunère ?


N'hésitez pas à nous contacter pourtoute information supplémentaire !

01 85 09 28 12

[email protected]

SAS HOMUNITY42, rue du Faubourg Poissonnière - 75010 PARIS

par téléphone au

par e-mail

ou par courrier

En participant au financement de programmes immobiliers,vous apportez votre pierre à l’économie française !

1 logement construit = 2 emplois sauvegardés


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