DOC Mars 2012 - cheuvreux-notaires.fr · Fruit d’une réflexion murie et développée en commun,...

Le Bulletin

� Du côté de votre notaire

� Du côté du parlement

� Point de vueAppartement meublé loué à Paris

� Stratégie patrimoniale L’entrepreneur et ses patrimoines

� Le point sur La partie réglementaire du code général de la propriété des personnes publiques

� Le dossierUrbanisme et environnement :Les réformes à retenir

� Du côté des tribunaux- Copropriété- Droit bancaire et financier- Droit public - Stratégie patrimoniale- Immobilier institutionnel et Promotion immobilière

- Urbanisme et Aménagement

- Environnement- Droit des affaires - Droit fiscal

� Conjoncture :- Les Indices- L’Immobilier parisien

N° 01 - 2012 (mars 2012) - 17ème année

DE CHEUVREUX

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Directeur de la publication : Maître Ronan BOURGESOnt participé à ce Bulletin : Sylvie Alonso, Isabelle Arnold, Malory Baron, Adila Berramdane, Sophie Bolela, Ronan Bourges, Louis Coquillette, Thierry Croizé, Ségolène de La Rivière, Dorothée Delpeyroux, Cécile de Bodman, Maël De Champsavin, Arielle Desert, Malicia Donniou, Pierre-Yves Fauconnier, Murielle Gamet, Charlotte Fouquere, Romain Leblond-Masson, Marie-AnneLe Floch, Marie-Anna Lejeune, Raphaël Leonetti, Coralie Leveneur, Carole Lvovschi-Blanc, Catherina Makosso, Thibault Martini,Mathilde Maurey, Mathilde Perinet-Marquet, Rémy Nerrière, Alix d'Ocagne, Cathérina Makosso, Raoul Prely, Albane Rey-Jouvin,Mylène Rolle, Michèle Raunet, Frédéric Recq, Antoine Urvoy, Thomas Vajou, Fleur-Marie Voyron, Jeanne Yvon.

Le Bulletin de Cheuvreux N° 1 - 2012 est édité par l’Etude CheuvreuxImpression : La Renaissance Lochoise - 1 ter rue de la Tour 37601 LochesConception graphique : L.C création - 01 42 60 04 50ISSN : N°1764-3015 - Dépot légal : Premier trimestre 2012Le Bulletin de Cheuvreux© est protégé par les règles de la propriété littéraire et artistique.Toute reproduction est strictement interdite sauf accord exprès de l’Etude CHEUVREUX.

ETUDE CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr

L’ÉDITO

L ’ Etude a notamment deux caractéristiques culturelles auxquelles tant les notaires que les collaborateurs sontattachés :

– initier et développer des projets, – travailler en équipe.

Ces deux traits, qui formatent nos esprits, ont trouvé vie dansla rédaction d’un livre : « L’Entrepreneur et ses Patrimoines ». Imaginé et coordonnépar l’étude. Il est le résultat d’un réel travail d’équipe, effectué non seulement parles juristes de l’équipe patrimoniale, mais aussi en lien avec nos correspondantshabituels et amis, avec lesquels nous travaillons au quotidien : Maître Claude MARECHAL, Maître Pierre-Jacques CASTANET et Monsieur le ProfesseurHervé LECUYER.

Ces différents acteurs que nous sommes ont su, tout comme dans leurs dossiersquotidiens, se rassembler et s’unir pour présenter de manière pratique et concrèteles problématiques tant civiles, fiscales que sociales, auxquelles un entrepreneurpeut être confronté tout au long de sa vie professionnelle.

Fruit d’une réflexion murie et développée en commun, ce livre concrétise ainsi lessavoir-faire de l’étude en droit patrimonial et fiscal.

Puisse sa lecture faire vibrer la fibre entrepreneuriale qui sommeille en chacun denous, et aider à soulever le poids des problématiques juridiques et de la complexitéfiscale pour faire éclore la passion créatrice !

Xavier Boutiron

N° QUAL / 2003 / 20002

Office certifié ISOpar

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u côté de l’Étude

Le BulletinDE CHEUVREUX

u côté du parlement

Réforme du DPE applicable au plus tard au 1er janvier 2013 Le diagnostic de performance énergétique (DPE) des bâtiments d'habitationest un document établi par un professionnel qui permet de comparer et d'estimer la performance énergétique d'un logement, et donc sa consom-mation en chauffage par exemple. Il permet d'évaluer la consommationd'énergie du logement et son impact en termes d'émission de gaz à effet deserre. Obligatoire lors de la vente d'un logement mais également lors de samise en location, le DPE indique clairement, soit la quantité d'énergie effecti-vement consommée, soit la quantité d'énergie estimée pour une utilisationstandardisée du bâtiment ou du logement. Il est accompagné de recom-mandations devant améliorer cette performance. Il est donc important queson contenu soit connu du locataire ou de l'acquéreur avant de prendreposition. Les pouvoirs publics ont souhaité l’améliorer afin qu’il soit plus efficace. Deux arrêtés du 8 février 2012 ont été publiés en ce sens au JournalOfficiel du 15 mars 2012. L’un concerne la vente et l’autre la location d’unbâtiment à usage d’habitation.

Dans le détail, le diagnostic de performance énergétique intègrera, au plustard le 1er janvier 2013, les éléments suivants : • une fiche technique destinée à informer le particulier sur les nombreuses

données recueillies lors du DPE et sur les divers éléments de contrôle• un champ d’expertise élargi, le nombre de points de contrôle visés par le

diagnostiqueur passant ainsi de 30 à 60• les outils (logiciels) utilisés par le professionnel en charge d’un DPE sont

désormais soumis à la validation de l’Ademe (Agence de l’Environnementet de la Maîtrise de l’Energie). Cette supervision préalable a pour but de limiter les écarts de résultats pouvant être constatés entre deux diagnos-tics d’un même bien (voir sur ce sujet l’arrêté du 27 janvier 2012 relatif àl'utilisation réglementaire des logiciels pour l'élaboration des diagnosticsde performance énergétique suivant la méthode de calcul 3CL-DPE version 2012).

Les deux arrêtés ne concernent pas les centres commerciaux, ayant une

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

CHEUVREUX

Bruno Cheuvreux est l’auteur d’un article intitulé « les dangers de la locationmeublée » paru dans l’Actua de février 2012 (newsletter d’informations juridiques et fiscales de CLC avocats.) Lire à ce sujet notre « Point de vue » en p. 7.

Malicia Donniou, Raphaël Leonetti et Rémy Nerrière ont animé deux journées de formation (21 et 22 mars 2012) pour le compte des adhérentsde JURISUP sur le thème de « l’immobilier universitaire ». Ont été abordésnotamment l’occupation des biens du domaine public et privé, la valorisa-tion et la cession des immeubles appartenant à l’université mais aussi lesaspects contractuels (baux civils et commerciaux…). Malicia Donniou etRaphaël Leonetti sont par ailleurs intervenus lors des 7ème journées nationales du réseau Jurisup le 26 janvier dernier sur le thème des enjeuxjuridiques de la maîtrise du patrimoine universitaire (dévolution, non dévolution, partenariats, assurances).

Sophie Droller-Bolela et Rémy Nerrière ont animé une formation organiséepar Le Moniteur les 25 et 26 janvier 2012 sur le thème du « vocabulaire del’immobilier ».

Alix d’Ocagne est intervenue le 13 mars 2012 lors de l’Université Régionaledu Notariat qui a réuni 3 000 notaires et employés de notaires au Palais desCongrès. Son intervention a porté sur la récente loi de modernisation des professions juridiques et plus particulièrement sur le rôle primordial del’acte authentique.

Le numéro du mois de décembre de la revue Etude Foncière a publié plusieurs articles de l’Etude sur le thème général du patrimoine public :

– « Techniques contractuelles et garanties des intérêts publics » par Bruno Cheuvreux – « Valorisation du patrimoine universitaire » par Michèle Raunet, Malicia Donniou et Raphaël Leonetti

Michèle Raunet et Malicia Donniou ont rédigé un article pour le Bulletin de Jurisprudence de Droit de l’Urbanisme (BJDU) du mois de décembre intitulé : « Grand Paris - une nouvelle vision de la gouvernance de l'aména-gement en Ile de France ».

Bruno Cheuvreux a été longuement interrogé sur la question de l’évolutiondu marché immobilier parisien dans le Figaro du 23 février 2012 dans unarticle intitulé : « la qualité va dominer le marché parisien ».

L’Etude Cheuvreux, entourée d’un professeur de droit et de deux avocats spécialistes de la matière sociale pour l’un et fiscale pour l’autre, a souhaitéconsacrer un ouvrage complet sur la thématique de l’entrepreneur et « ses »patrimoines. L’un des objectifs de cet ouvrage est de démontrer que peuventcoexister, en dépit de qualifications juridiques contraires, deux patrimoinespour une seule et même personne : un patrimoine personnel et un patrimoine professionnel articulé autour de l’entreprise (L'entrepreneur etses patrimoines – Lextenso Editions – mars 2012). Lire sur ce sujet en p. 9l’interview de Xavier Boutiron.

Xavier Boutiron est intervenu auprès du Professeur Hervé Lécuyer lors des8ème Etats généraux du droit de la famille qui se sont tenus le 27 janvier2012 à la Maison de la Chimie (Paris 7ème). Son intervention a porté sur ledivorce de l’entrepreneur.

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gestion particulière, différente des autres bâtiments tertiaires. Un autre arrêté établira prochainement un DPE dédié à ce type de bâtiment. Ces dispositions devront aussi être appliquées au plus tard le 1er janvier 2013.

Loi de finances rectificative pour 2012 : TVA sociale et autres mesures La loi n°2012-354 du 14 mars 2012 de finances rectificative pour 2012 a étépubliée au Journal officiel du 15 mars. Ce texte contient plusieurs mesures,notamment la mise en place d'une TVA sociale à compter du 1er octobreprochain, d’une taxe sur les transactions financières, un durcissement dessanctions en cas de fraude et d'évasion fiscales et le retour en arrière sur ledroit d’enregistrement pour les cessions d’actions. Le taux normal de 19,6 %sera relevé à 21,2 % à compter du 1er octobre 2012. Des règles particulières sont cependant prévues pour les ventes d'immeublesà construire et les contrats de construction d'une maison individuelle. Cesventes et ces contrats resteront, en effet, soumis à la TVA au taux de 19,6 %lorsque le contrat préliminaire ou le contrat a été enregistré chez un notaireou auprès d'un service des impôts avant la date de publication de la loi (loipubliée au JO du 15 mars). En revanche, pour les ventes d'immeubles à construire ou contrats deconstruction de maison individuelle dont l'avant-contrat ou le contrat a été enregistré après la date de publication de la loi, le taux de 19,6 % nes'appliquera qu'aux paiements encaissés avant le 1er octobre 2012, les paie-ments encaissés après cette date étant soumis au nouveau taux de 21,2 %. Il est à noter également que le taux d’imposition global des plus-valuesimmobilières passera à 34,5 % (19 % +15,5 %) contre 32,5 % actuellementau 1er juillet 2012.

Projets soumis à étude d’impact : des précisions bienvenues Le décret n°2011-2019 du 29 décembre 2011 modifie le champ d’applicationdes études d’impact : n’y sont plus soumises que les catégories d’aménage-ments, d’ouvrages et de travaux explicitement listées en annexe de l’article R. 122-2 du Code de l’environnement, laquelle indique les projets soumis àétude d’impact systématique, et ceux pour qui seul un examen par l’autoritécompétente au cas par cas les soumet à cette exigence. Par exemple, les ZAC de 40 000 mètres carrés de SHON ou 10 hectares desuperficie relèvent de la première catégorie, celles n’atteignant pas ces seuilsrelèvent de la seconde. Ces dispositions s’appliqueront aux projets dont le dépôt de demande d’autorisation, d’approbation ou d’agrément est déposé auprès de l’autoritécompétente à partir du 1er juin 2012. (Lire à ce sujet le dossier p. 13)

L’ILAT … enfin ! Très attendu depuis sa création par la loi du 17 mai 2011, l’Indice des Loyersdes Activités Tertiaires (ILAT) est enfin entré en vigueur le 31 décembre 2011(décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011). Désormais, cet indice peut servir de référence pour la révision des loyers des baux (commerciaux, professionnels ou civils) du secteur tertiaire (bureaux, professions libérales etentrepôts logistiques) et constitue une alternative à l’indice du coût de laconstruction. L’ILAT est calculé en additionnant la moyenne de l’indice desprix à la consommation (hors tabac et loyer) pondérée à 50%, la moyennede l’indice du coût de la construction et la moyenne du Produit Intérieur Brut(PIB) en valeur pondérés chacun à 25%. Pour chaque composante, la moyenne 100 est retenue pour le 1er trimestre 2010. L’INSEE publiera cetindice trimestriellement.

Diagnostiqueurs : vers plus de compétences Par trois arrêtés en date des 7, 13 et 15 décembre 2011, le Gouvernement amodifié les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant un état relatif à la présence de termites, un diagnosticde performance énergétique, un constat de risque d’exposition au plomb ouun état de l’installation intérieure de gaz, ainsi que les critères d’accréditationdes organismes de certification. Pour le diagnostic de performance énergétique et le constat de risque d’ex-position au plomb, on distingue désormais deux niveaux de certifications : – la certification dite « sans mention », limitée à la réalisation du diagnostic

de performance énergétique pour les locaux d’habitation et à l’établisse-ment du constat de risque d’exposition au plomb ;

– la certification dite « avec mention », qui permet au diagnostiqueur de réaliser des diagnostics de performance énergétique pour tous types de bâtiment, des diagnostics du risque d’intoxication par le plomb despeintures et des contrôles après travaux en présence de plomb.

Le bail commercial passe au vert ! La loi Grenelle II portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010 a introduit l’obligation d’insérer une annexe environnementaleaux baux des locaux à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2 000 m2.Attendu avec impatience, le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011 précise le contenu de cette annexe environnementale et met à la charge tant du bailleur que du preneur, selon que les équipements concernés sontexploités par l’un ou par l’autre, des obligations d’information portant sur : – les caractéristiques des équipements présents dans le bâtiment ou les

locaux loués, relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroi-dissement, à la ventilation et à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système liéaux spécificités du bâtiment ou des activités exploitées dans le bâtiment ;

– les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes exploités dans le bâtiment et les locaux loués ;

– les consommations annuelles d’eau des locaux loués et des équipementset systèmes exploités dans le bâtiment et les locaux loués ; et

– la quantité de déchets générés par le bâtiment et par les locaux loués.

Par ailleurs, ce décret impose également au bailleur et au preneur d’établirpériodiquement un bilan de l’évolution de la performance énergétique etenvironnementale du bâtiment et des locaux loués afin de déterminerensemble un programme d’actions ayant pour objectif l’amélioration decette performance énergétique et environnementale. Les dispositions de ce décret s’appliquent d’ores et déjà aux baux conclus ourenouvelés à partir du 1er janvier 2012 et s’appliqueront, à compter du 14juillet 2013, à tous les baux en cours.

Le mode de fonctionnement des EPA et des EPF précisé Second volet de la réforme des établissements publics fonciers (EPF), des établissements publics d’aménagement (EPA) et de l’agence foncière et technique de la région parisienne (AFTRP), initiée par la loi Grenelle II, ledécret n°2011-1900 du 20 décembre 2011 précise les conditions d’applicationde l’ordonnance du 8 septembre dernier qui avait réorganisé les missions respectives de ces établissements. Après avoir rappelé que les EPF, les EPA et l’AFTRP sont des établissementspublics à caractère industriel et commercial placés sous la tutelle du Ministreen charge de l’urbanisme, ce texte précise les éléments devant nécessaire-ment être indiqués dans leurs décrets constitutifs, à savoir leur objet et leurpérimètre de compétence. Leurs statuts doivent également prévoir, dans lerespect des principes posés par le décret, la composition des différents

N° 01 - 2012 (Mars) 4Le BulletinDE CHEUVREUX

organes de ces établissements (conseil d’administration, bureau), leurs pouvoirs respectifs, les délégations possibles, ainsi que les modalités depublicité des délibérations et décisions prises. Le décret précise en outre les modalités de contrôle de l’État sur ces établissements. Ce texte introduit par ailleurs, la possibilité pour les EPA et les EPF de transiger, et pour l’AFTRP de compromettre. Afin de mieux définir les objectifs et la stratégie de chaque établissement,l’ordonnance avait introduit l’obligation pour ces établissements d’élaborerun projet stratégique et opérationnel. Il est désormais précisé que ce document, qui doit être approuvé dans un délai de deux ans suivant la créa-tion de l’établissement, ou pour les établissements publics déjà constitués,dans un délai de 2 ans à compter de la publication de l’ordonnance, doitcomprendre un document planifiant sur le long terme les orientations stratégiques et opérationnelles de l’établissement, et un document programmant, à moyen terme les actions, opérations et projets à réaliser. Ce décret est entré en vigueur le 22 décembre 2011. Le mandat des directeurs généraux des EPF et des EPA qui ont préalablement été nommés,doit prendre fin, au plus tard, cinq ans après cette date.

Précisions sur l’audit énergétique des immeubles en copropriété En vue de l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments,objectif de la loi Grenelle 2, un audit énergétique doit être réalisé dans certains immeubles en copropriété. Ses modalités ont été précisées par ledécret n°2012-111 du 27 janvier 2012 (art. R.134-14 et s. CCH). L’obligationne concerne que les bâtiments à usage principal d’habitation comprenant50 lots ou plus, peu important leur affectation, équipés d’une installationcollective de chauffage ou de refroidissement, et dont la demande de permisde construire a été déposée avant le 1er juin 2001. Dans les copropriétés nerépondant pas à ces critères, seul un DPE classique est nécessaire. L’auditdevra comprendre : – un descriptif du bâtiment et des installations collectives (chauffage,

refroidissement, production d’eau chaude sanitaire, ventilation, éclairage) ; – une enquête auprès des occupants sur leurs consommations d’énergie ; – la visite d’un échantillon de logements ; – l’estimation des quantités annuelles d’énergie consommées et leur coût ; – le classement énergétique du bâtiment et le classement des émissions de

GAS sur les échelles de référence ; – des préconisations pour optimiser l’utilisation des équipements collectifs

ainsi que des propositions de travaux visant à améliorer la performanceénergétique ;

– un rapport de synthèse permettant aux copropriétaires d’apprécier la qualité de leur bâtiment et de juger la pertinence des travaux proposés.

Pratiquement, le syndic devra inscrire la réalisation de l’audit à l’ordre du jourde l’assemblée générale des copropriétaires, puis mandater un professionnelqualifié pour l’effectuer, ce avant le 31 décembre 2016. A cette fin, plusieursdocuments devront lui être fournis (consommations annuelles, renseigne-ments sur les installations collectives et leur mode de gestion, contrats, der-nier rapport de contrôle). Une fois l’audit réalisé, le rapport de synthèsedevra être joint à la convocation à la prochaine assemblée générale et sa présentation inscrite à l’ordre du jour.

Nouvelle notion de surface de plancher Dans le cadre de la réforme de la surface de plancher qui est entrée envigueur le 1er mars, le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 précise la

définition de la nouvelle notion de surface de plancher de la construction etnotamment les déductions de surfaces à opérer. Le décret introduit par ailleurs la notion complémentaire d’emprise au sol,qui correspond à la projection verticale du volume de la construction, tousdébords et surplombs inclus. Lire à ce sujet notre dossier en p. 13.Une circulaire du 3 février 2012 établie par le Ministère de l'écologie, dudéveloppement durable, des transports et du logement précise les modalitésd'application de l'ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relati-ve à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit del’urbanisme et de son décret d’application n° 2011-2054 du 29 décembre2011.

A cette fin : – elle apporte des éclairages sur la définition retenue par cette nouvelle

réglementation (présentation de visuels) ; – elle donne des précisions sur les modalités d’entrée en vigueur de la

réforme de la surface ; – elle explique les impacts de la surface de plancher en matière d'applica-

tion du droit des sols. Par ailleurs, de nouveaux formulaires pour les demandes d'autorisationsd'urbanisme ont été adoptés par un arrêté du 10 février 2012 pour tenircompte des réformes intervenues en matière d’autorisation d’urbanisme.

Documents d’urbanisme : simplification des procédures Prise sur le fondement de la loi portant engagement national pour l’envi-ronnement du 12 juillet 2010, l’ordonnance n°2012-11 du 5 janvier 2012propose de clarifier et simplifier les procédures d’élaboration et d’évolutiondes schémas de cohérence territoriale (SCOT), des plans locaux d’urbanisme(PLU) et des cartes communales en redéfinissant plus nettement le champd’application de chacune des procédures et leurs modalités de déroulement. Lire à ce sujet notre dossier en p. 13.Le décret n° 2012-290 du 29 février 2012 a pour objet principal d’adopterles mesures règlementaires nécessaires à la mise en œuvre de cette réforme.Ses dispositions concernent presque exclusivement le contenu des docu-ments d’urbanisme et sont immédiatement applicables.

Réforme de la publicité extérieure : esthétique et développement durable Afin d’améliorer la qualité des paysages, la loi Grenelle 2 a engagé une réforme de la publicité extérieure, dans un objectif de diminution des dispo-sitifs publicitaires. Le décret n°2012-118 du 30 janvier 2012 vient compléterce dispositif. Parmi les principes retenus, on peut citer la diminution des formats des dispositifs publicitaires en fonction de la taille des agglomérations, l’instau-ration d’une règle de densité des publicités le long des voies publiques oul’obligation d’éteindre les dispositifs publicitaires lumineux la nuit dans lesvilles de moins de 800 000 habitants. Les dispositions introduites par cedécret entrent en vigueur le 1er juillet 2012. Les règlements locaux de publi-cité doivent être mis en conformité avant le 13 juillet 2020.

Déchets issus de la démolition : le contenu du diagnostic précisé Sous l’impulsion de la loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010, le décret du 31 mai2011 a introduit l’obligation pour les maîtres d’ouvrage de réaliser un diagnostic portant sur les déchets issus des travaux de démolition de certains bâtiments, préalablement à la demande de permis de démolir et àl’acceptation des devis ou à la passation des marchés. A cet effet, l’arrêté du19 décembre 2011 vient préciser les modalités de réalisation de ce diagnostic


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ainsi que le contenu du rapport. D’une part, le diagnostic doit être réalisé ensuivant une méthodologie particulière. Il doit ainsi contenir un inventairedétaillé des matériaux, produits de construction et équipements ; préciser lespossibilités de réemploi sur site et à défaut, les filières de gestion des déchets,et enfin indiquer la qualification et la quantification des matériaux pouvantêtre réemployés sur site et à défaut, celles des déchets. Cet arrêté concerneles démolitions de bâtiments pour lesquelles la date de dépôt de la demandede permis de démolir, ou à défaut, la date d’acceptation des devis ou de passation des marchés relatifs aux travaux de démolition est postérieure au1er mars 2012.

Immeuble de grande hauteur : la sécurité avant tout Dix ans après les attentats du World Trade Center, un arrêté daté du 30 décembre 2011 intervient pour améliorer la sécurité des immeubles degrande hauteur et prendre en compte les évolutions des modes de construc-tion et de conception des installations techniques et de sécurité. Il introduitla notion d’évacuation immédiate et générale de l’immeuble (l’évacuationdevra ainsi concerner tous les étages et non plus seulement l’étage sinistréet les étages directement adjacents). Il formalise les règles d’installation dessystèmes de détection et de mise en sécurité incendie. Enfin, il pose de nouvelles règles en ce qui concerne la construction des immeubles de trèsgrande hauteur (plus de 200 mètres). Il entrera en vigueur le 2 avril 2012.

Réforme de la fiscalité de l’urbanisme : taxe d’aménagement et VSD Motivée par une double logique de simplification et de lutte contre l’étale-ment urbain, la loi de finances rectificative pour 2010 a opéré une refontetotale de la fiscalité de l’urbanisme en instaurant deux taxes qui se substituent aux nombreuses taxes et participations existantes: la taxe d’amé-nagement, pilier de la réforme, et le versement pour sous-densité. Pour permettre l’application aux demandes d’autorisation déposées à compter du 1er mars 2012 comme l’a prévu la loi, il était nécessaire que les décrets d’application venant préciser ses modalités d’application inter-viennent rapidement. Le pouvoir règlementaire a approuvé deux décrets d’application (décretn°2012-87 et n°2012-88 du 25 janvier 2012) qui viennent préciser les éléments d’application. Lire à ce sujet notre dossier en p. 13.

Publication de l’ordonnance réformant le régime des lotissements L’ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 vient simplifier l’instruc-tion des permis de construire des établissements recevant du public et surtout le régime du lotissement. Son entrée en vigueur est intervenue le 1er mars 2012. Une première mesure introduit davantage de souplesse dans le cadre des permis de construire des équipements recevant du public. Lire à ce sujet notre dossier complet en p. 13.Le décret n° 2012-274 du 28 février est venu compléter l’ordonnance en clarifiant notamment le régime des lotissements et en appliquant les correc-tions au régime des autorisations d’urbanisme aux demandes d’autorisationd’urbanisme déposées à partir du 1er mars. Le périmètre des lotissements (qui peuvent désormais comporter plusieursunités foncières contigües) est précisé et leur définition est simplifiée. Parailleurs, les lots issus d'un permis d'aménager peuvent être subdivisés, sursimple accord du lotisseur, sans qu'il soit nécessaire de recueillir l'accord desautres co-lotis.Le décret relève le seuil de dispense de formalité des travaux de construction: les travaux dont la surface est inférieure ou égale à 5 mètres carrés sont

dispensés de formalité, contre 2 mètres carrés auparavant. Il procède à laréduction de certains délais d'instruction. Enfin, le décret régularise la pratique des « coquilles vides » pour les établis-sements recevant du public (ERP). Lorsque l’aménagement intérieur d’un telétablissement n’est pas connu lors de la demande de permis de construire,celui-ci devra indiquer qu’une autorisation complémentaire doit être deman-dée et obtenue au titre de l’article L.111-8 du Code de la construction et del'habitation.

Dispositif Scellier : fixation des plafonds de prix de revient par mètrecarré et du niveau de performance énergétique La réduction d'impôt sur le revenu Scellier était jusqu'à présent calculée sur le prix de revient du logement sans pouvoir dépasser 300 000 € parlogement et par an. Pour les seuls investissements Scellier réalisés en 2012,le prix de revient du logement est désormais également soumis à des plafonds de prix par m2 de surface habitable variant en fonction de la localisation géographique du logement. Le décret n°2012-305 du 5 mars 2012établit les plafonds de prix de revient. Les plafonds varient en fonction de lalocalisation géographique du logement. Ils sont ainsi fixés à 5 000 euros par mètre carré de surface habitable pour les logements situés en zone A, à 4 000 euros en zone B1 et en outre-mer, à 2 100 euros en zone B2 et à 2 000 euros en zone C. Ces dispositions s'appliquent aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2012. Le même décret, complété par un arrêté du même jour, détermine égalementle niveau de performance énergétique globale des logements exigé pour lebénéfice du dispositif « Scellier ». Ces dispositions du décret s'appliquent aux opérations faisant l'objet d'undépôt de demande de permis de construire en 2012.

Vidéosurveillance et parties communes des immeubles Le décret n° 2012-112 du 27 janvier 2012 encadre le transfert d’images portant sur les parties communes des immeubles à usage d’habitation versdes services chargés du maintien de l’ordre, autorisé par la loi n°2011-267du 14 mars 2011, dite LOPPSI 2. Ce texte précise notamment les éléments devant figurer dans la conventionconclue au titre de l’article L. 126-1-1 du Code de la construction et de l’habitation entre le préfet, le gestionnaire de l’immeuble (logement social)ou le syndic et le maire, le cas échéant.

Taxe annuelle sur les locations des « chambres de bonnes » l'article 79 de la loi n° 2011-1977 du 28 décembre 2011 de finances pour2012 a institué, dans certaines communes, une taxe annuelle sur les logements donnés en location nue ou meublée pour une durée minimale deneuf mois, à l'exception des résidences avec services, dont la surface habitable au sens du code de la construction et de l'habitation est inférieureou égale à 14 mètres carrés, lorsque le montant du loyer mensuel, chargesnon comprises, excède un montant fixé par décret, ci-après dénommé « loyerde référence ». Le taux de la taxe varie en fonction de l'écart constaté entre le loyer pratiqué et le loyer de référence. Le décret n° 2011-2060 du 30 décembre 2011 précise que les communesdans lesquelles la taxe est applicable sont celles qui sont situées dans lazone A prévue pour l'application de certaines aides au logement. Il fixe, pourl'année 2012, la valeur mensuelle, par mètre carré de surface habitable, duloyer de référence à 40 €, cette valeur faisant l'objet d'une révision annuelle.


Qualité de l’air intérieur et ERP Le décret n° 2011-1728 du 2 décembre 2011 est pris en application de la loiGrenelle 2 du 12 juillet 2010. Le propriétaire ou l’exploitant d’un ERP recevant des populations sensibles (mineurs, personnes handicapées, âgéesou hospitalisées, jeunes délinquants, etc.) ou encore abritant des activitéssportives aquatiques couvertes, a l’obligation de faire procéder à l’évaluationdes moyens d’aération et à l’analyse des polluants à l’intérieur de ces bâtiments. La surveillance doit être opérée tous les 7 ans, sauf pollution spécifiqueconstatée et dont le préfet est informé. Le propriétaire, ou l’exploitant, doitalors engager toute expertise afin d’en identifier les causes et les mesures de correction pérennes et adaptées. Différentes échéances d’application sont prévues en fonction des ERPconcernés : les crèches et les écoles maternelles devront se conformer à ces mesures avant le 1er janvier 2015 ; les écoles élémentaires avant le 1er janvier 2018 ; les accueils de loisirs et établissements d’enseignement dusecond degré avant le 1er janvier 2020 ; les autres établissements avant le1er janvier 2023. Le décret n°2012-14 du 5 janvier 2012 définit les modalitésde réalisation du contrôle concernant les établissements scolaires.

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Circulaire – guide des bonnes pratiques en matière de marchés publics Une circulaire du ministère de l’économie en date du 14 février 2012 relativeau guide des bonnes pratiques en matière de marchés publics vient actualiserle précédent guide (abrogation de la circulaire du 29 décembre 2009) au vudes modifications récentes du droit de la commande publique (notammentpar le décret n° 2011-1000 du 25 août 2011 commenté dans le précédentnuméro du Bulletin) et des précisions apportées par la jurisprudence.

Sous-location de sa résidence – précisions fiscales Une instruction du 30 janvier 2012 publiée au bulletin officiel des impôtsprécise les dispositions particulières d’exonération d’impôt sur le revenu pourles produits de la location ou de la sous-location d’une partie de la résidencedu bailleur consentie à un prix raisonnable. Les revenus provenant de la location de locaux d’habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l’impôt sur le revenu dans lacatégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Conformément aux dispositions du I de l’article 35 bis du code général desimpôts, les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublésont exonérés : – si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale

du bailleur, étant précisé que l’exonération s’applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu’elles occupent dans leurlogement principal ;

– si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;

– si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

Au titre de l’année 2012, la condition selon laquelle le prix de location doitdemeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyerannuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excè-de pas un plafond fixé à 177 euros en Ile-de-France (contre 174 euros en 2011) et 129 euros dans les autres régions (contre 127 euros en 2011). BOI 4 F-1-12 n° 12 du 7 février 2012

REPONSES MINISTERIELLES

Plan local d’urbanisme – disparition programmée de la participation pourla réalisation d’aires de stationnement – conséquences Interrogée sur les implications de la suppression, par la loi de finances rectificative du 29 décembre 2010, de la participation pour réalisationd’aires de stationnement, la ministre chargée de l’Ecologie rappelle que cettedernière est due en cas d’impossibilité de satisfaire aux obligations en matière de stationnement prévue par l’article 12 du règlement du documentd’urbanisme. Cette participation ne doit intervenir qu’en dernier ressort,lorsque le pétitionnaire ne peut ni réaliser les places de parking sur son terrain, ni acquérir des places ou des concessions, dans un parc privé oupublic de stationnement situé à proximité. La disparition de cette participa-tion, programmée le 1er janvier 2015, n’empêchera pas le fonctionnementdes différentes alternatives précitées. En outre, la taxe d’aménagement pourra être dans ce cas majorée « afin de financer les parcs publics de stationnement dans les secteurs qui requièrent des besoins. » Rép.min, n°116330, JOAN 3 janvier 2012, p. 51, Jurishebdo n°464, 31 janvier 2012

Permis de construire – annulation judiciaire – obligation d’instruire ànouveau – oui – obligation pour le pétitionnaire de produire un dossiervierge – non L’annulation judiciaire d’un refus de permis de construire entraîne l’annulationrétroactive de cette décision. Dans cette hypothèse, l’autorité compétentedemeure saisie de la demande et doit procéder d’office à une nouvelle instruction, sans attendre que le pétitionnaire ne manifeste une telle volonténi que le juge l’y enjoigne. L’autorité compétente ne peut, par conséquent,exiger du pétitionnaire la production d’un dossier vierge mais doit statuer surla demande initiale d’autorisation. Rép.min, n°118423, JOAN 10 janvier 2012, p. 289, Jurishebdo n°464, 31 janvier 2012

Lotissement – absence de gestionnaire de la voirie – rétrocession de lavoirie à la commune – conditions Faisant suite à une question sur les conditions de rétrocession de la voiried’un lotissement au sein du domaine public d’une commune, dans le cas oùle promoteur est introuvable, le ministère de l’Ecologie apporte plusieurs précisions. Afin d’éviter toute ambiguïté, le sort des voies du lotissement doiten principe être réglé avant même que le lotissement ne soit autorisé :convention de transfert des voies à la commune ou constitution d’une association syndicale chargée de gérer les voiries. Toutefois, dans le cas oùrien n’a été prévu, la voirie ne peut se voir appliquer la procédure prévuepour les biens vacants ou sans maître afin d’être directement intégrée audomaine public de la commune. Dans cette hypothèse, il convient d’engagerla procédure de classement prévue par l’article L 141-3 du Code de la voirieroutière ou d’user de l’article L 318-3 du Code de l’urbanisme qui permet,après enquête publique, le transfert d’office des voies dans le domainepublic de la commune. Rép.min, n° 16741, JO Sénat Q 20 octobre 2011, p. 2694,Construction–Urbanisme n° 12, Décembre 2011, alerte 114


N° 01 - 2012 (Mars)

« Droit immobilier »

Appartement meublé loué pour decourtes durées à PARIS :

pratique et points de vigilance Murielle GAMET Groupe immobilier

Carole LVOVSCHI-BLANC Groupe Droit Public Immobilier

oint de vue

37 000 000 nuitées en hôtellerie à Paris pour l’année 2011... Le chiffre d’affaires généré rend envieux les propriétaires de logements meublés quipour rentabiliser leur bien souhaitent le mettre à disposition des touristes etdes hommes d’affaires. Mais si la location de courte durée est soumise àun régime civil et fiscal très attractif, il convient de souligner que les pouvoirs publics, qui considèrent que la mise à disposition de ces logementsdiminue le nombre de logements disponibles pour loger les personnes souhaitant habiter de façon pérenne à Paris, règlementent et contrôlent cetype de location. Indépendamment des obligations issues du Code de tourisme (1), la transformation et l’usage de logements meublés de courtedurée sont soumis à des contraintes civiles et administratives.

– 1 – Qu’est-ce qu’un logement meublé ?

Il n’existe aucune définition légale de la location meublée. La loi a défini lanotion de loueur en meublé professionnel considérant qu’exerce cette pro-fession, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés,que la location s’accompagne ou non de prestations secondaires telles quelocation de linge ou ménage quotidien. Si nous faisions une analyse acontrario, les prestations annexes ne sont donc pas un élément d’identifi-cation d’une location en meublé professionnelle et la location de deux logements au moins est un minimum pour être considéré comme profes-sionnel. La loi a exclu expressément de cette législation la mise à disposition de pièces dans sa résidence principale. Quels sont les élémentsnécessaires pour considérer un logement meublé ? Cette notion s’apprécieau cas par cas en fonction de la taille du logement mais il doit être suffi-samment meublé pour qu’un locataire puisse s’y installer sa valise à la main.La jurisprudence a défini des prérequis. Par exemple, un lit (2), des ustensilesde cuisine (3), de la vaisselle (4) , une table et des chaises, une chambre équipée de rideaux, lustre, table, lampe de chevet et buffet. (5)

– 2 – Quelles sont les conséquences au regard du contrat de bail ?

C’est la durée de mise à disposition du local et l’usage du bien qui défini-rent le type de bail à conclure. Depuis la loi du 18 janvier 2005, la locationen meublé affectée par le locataire à titre de résidence principale est enca-drée. Le bail doit reprendre des dispositions précises et le locataire bénéficied’une législation qui lui assure une certaine protection. Par exemple, ladurée de son bail est de un an renouvelable par tacite reconduction tandis

que pour un étudiant elle sera de neuf mois sans reconduction. Le bailleurpourra donner congé trois mois à l’avance et motiver son refus de renouvel-lement soit par une décision de vendre le logement, soit de le reprendre ouenfin pour un motif légitime et sérieux comme la non-exécution du bail parle locataire (non-paiement des loyers). Si le logement est mis à disposition pour un court séjour ou à titre de rési-dence secondaire, le bail est régi par la convention des parties et à titre sup-plétif par les dispositions du code civil. Aucune disposition impérative nes’applique et la liberté est totale. Si le logement est loué à titre de location saisonnière, le bail fait l’objetd’une réglementation spécifique au titre des articles L 324-2 et s. du Codede tourisme mais les contraintes concernent surtout le versement d’undépôt de garantie. Ce sont donc ces deux dernières situations qui sont concernées par les régle-mentations sur l’usage et sur la copropriété développées ci-après.

– 3 – Quelles sont les conséquences administratives ?

Au regard du changement d’usage : La ville de Paris est notamment soumise aux dispositions des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Cetteréglementation, instituée au lendemain de la seconde guerre mondiale envue de remédier à la crise du logement a pour objectif de maintenir l’inté-gralité des surfaces de logements et d’éviter de voir disparaître les loge-ments dans les quartiers déjà à prédominance de bureaux.

Cet article nous rappelle notamment que « Constituent des locaux destinésà l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y comprisles logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, loge-ments de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locauxmeublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1».

La définition des logements réputés à usage d’habitation se fait au 1er jan-vier 1970. Ainsi cette disposition précise qu’« un local est réputé à usaged'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affec-tation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits oufaisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la desti-nation postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pourlequel la construction ou les travaux sont autorisés.

(1) Article L 324-4-1-1 du Code de Tourisme : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé. » (2) CA Paris 25 mai 1992 n°91-13887 Loyers et Coprop 1992, 339 (3) CA Grenoble 9 avril 1992 n°91-3410 AJPI 1993, 348 (4) CA Bordeaux 1er ch 13 mars 200 n°97/3179 BPIM 2/01 inf 158 (5) CA Paris 8 mars 1994 Loyers et Coprop 1994 n°228.


Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une com-pensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usaged'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changerd'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usagerésultant de l'autorisation. »

La cour d’appel de Paris s’est interrogée sur le fait de savoir si la transfor-mation d’un bien à usage d’habitation en une location meublée de courtedurée était soumise à ce texte. Par un arrêt remarqué du 24 mai 2011 (6),elle a considéré « qu’il résulte de la combinaison de ces textes [L631-7 ets du CCH] que les logements donnés en location meublée ne sont réputés locaux d’habitation au sens de l’article L 631-7 du code de laconstruction et de l’habitation que si le bail répond aux conditions de l’article L 632-1 de ce même code, à savoir la location pour une duréed’une année à titre de résidence principale. ». Ainsi, la location de courtedurée est soumise au respect de cette réglementation sur l’usage. Mais quelle est la procédure de changement d’usage ?

La loi est venue préciser que dans chaque commune où cet article est appli-cable et notamment Paris, une délibération du conseil municipal doit fixerles conditions dans lesquelles les autorisations sont délivrées et les modali-tés dans lesquelles les compensations sont déterminées. A Paris, ce sont lesdélibérations du conseil municipal des 15, 16 et 17 décembre 2008 modi-fiées par celles des 6 et 7 février 2011 qui fixent les règles. Le maire de Parisaprès avis du maire d’arrondissement a compétence pour autoriser le chan-gement d’usage. Il faut noter que si son autorisation de changement d’usa-ge n’a pas à être motivée, en revanche son refus doit l’être. Elle peut êtresubordonnée à une compensation sous la forme de la transformation conco-mitante en habitation de locaux ayant un autre usage. La compensation estdonc l’affectation d’un local équivalent autre que d’habitation, en surfaceet en qualité à celui qui perdra cet usage. Ce local ne doit pas avoir déjà faitl’objet d’une compensation et doit être situé dans le même arrondissementque le local bénéficiaire. Toutefois, pour un secteur géographique précisédans le règlement municipal couvrant essentiellement l’ouest et le centre dela capitale, les locaux présentés en compensation devront représenter unesurface double de celle faisant l’objet du changement d’usage, sauf si leslocaux compensés sont transformés en logements sociaux ou si des locauxsont transformés ou compensés par un même propriétaire dans une mêmeunité foncière.

Quelles sont les sanctions applicables à ce défaut d’autorisation de changement d’usage ? Outre le fait que « les accords conclus en violationde ces dispositions sont nuls », l’amende est dissuasive. Elle s’élève à 25 000 € et le président du tribunal de grande instance peut ordonnersous astreinte le retour à l’habitation moyennant le paiement maximum de1 000 € par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés

Au regard du changement de destination :

Cette notion propre au droit de l’urbanisme, appliquée à Paris, par le PlanLocal d’Urbanisme de Paris (PLU), souligne qu’il y a changement de desti-nation lorsqu’on passe d’une destination à une autre destination visée à l’article R 123-9 du Code de l’Urbanisme. Celui-ci dispose notamment que « les règles édictées dans le présent article peuvent être différentes, dansune même zone, selon que les constructions sont destinées à l'habitation,à l'hébergement hôtelier, aux bureaux, au commerce, à l'artisanat,

à l'industrie, à l'exploitation agricole ou forestière ou à la fonction d'entrepôt. »

En application des dispositions de l’article R 421-17 du Code de l’urbanisme« Doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont passoumis à permis de construire en application des articles R. 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l'ex-ception des travaux d'entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants : ( …)

b) Les changements de destination d'un bâtiment existant entre les dif-férentes destinations définies à l'article R. 123-9 ; pour l'application duprésent alinéa, les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir lamême destination que le local principal. »

Le PLU de Paris précise, dans les dispositions générales de son règlement,que la destination « hébergement hôtelier » comprend également les loge-ments meublés donnés en location qui ne relèvent pas de l’article L.632-1du Code de la construction et de l’habitation. En conséquence, le change-ment de destination de surfaces de logement en hébergement hôtelier sanstravaux est soumis au dépôt seul d’une déclaration préalable.

– 4 – Quelles sont les conséquences au regard de la copropriété ?

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que tout copropriétaire a ledroit d’utiliser son lot comme il le souhaite. Tout copropriétaire d’un lot, apar son acquisition accepté les termes du règlement de copropriété et doitpar exemple, respecter la destination des parties privatives que ce documenta fixée. S’il s’agit d’un immeuble de standing exclusivement d’habitationbourgeoise, aucune activité professionnelle ou commerciale ne peut êtretolérée. Ainsi la location meublée court séjour ne peut être pratiquée dansun tel immeuble sauf à obtenir de l’assemblée générale des copropriétairesun vote autorisant le changement d’usage à l’unanimité. Toutefois, si l’im-meuble n’est pas d’habitation bourgeoise et que le règlement de copropriétécomporte une clause interdisant la location en meublée, celle-ci est ineffi-cace. La Cour de cassation a rendu un arrêt (7) au vu de cette distinction auxtermes duquel « l'autorisation préalable de location meublée par la copro-priété est considérée comme une clause non écrite des règlements decopropriétés » dans la mesure où il était exercé dans l’immeuble des professions libérales. En conséquence, soit le règlement de copropriété autorisera la location en meublée de court séjour, soit il faudra obtenir unvote de l’assemblée générale des copropriétaires. En tout état de cause,cette autorisation devra être déposée à l’appui d’une demande de change-ment d’usage. (8)

– 5 – Quelles sont les conséquences fiscales de la location en meublé ?

La location en meublé à titre habituel est une activité commerciale qui relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux et non des revenus fonciers.Lorsque l’activité génère des revenus imposables, son régime dépend dumontant des recettes annuelles. Si les recettes sont inférieures à 32 600 €en 2011 et exonérées de TVA, le bailleur relève pour l’impôt sur le revenudu régime micro BIC. Les revenus sont déclarés après un abattement de 50 % pour frais réputé prendre en compte tous les frais. Si les recettes sont supérieures à ce montant, deux régimes coexistent. Soit le régime réel

(6) CA PARIS 24 mai 2011 n°10/23802 Carrara/Procureur de la République AJDI juillet Aout 2011, 532 (7) Cass Civ 3ème, n°694, 8 Juin 2011, D 2011, 1761 (8) Article 7 du Règlement Municipal de PARIS


N° 01 - 2012 (Mars)

tratégie patrimoniale€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

L’ENTREPRENEUR et ses PATRIMOINES

Un entrepreneur n’est défini par aucunenorme juridique. Animé par un désir dedéveloppement, de production, ainsi quepar une passion créatrice, il va mettre enjeu son patrimoine personnel dans l’ob-jectif de réaliser son projet professionnel,engageant ainsi ses proches et son statutsocial.

L’entrepreneur doit donc définir une véritable stratégie patrimoniale enfonction du développement de son entreprise.

Notre pratique quotidienne de notaires nous amène à nous interroger sur ladualité entre la vie personnelle de l’entrepreneur et la vie de son entreprise,qui interfèrent plus ou moins fortement l’une envers l’autre. La gestion deces deux patrimoines va le confronter à des problématiques opérationnellesde nature civile, fiscale et sociale qui doivent être appréhendées, analyséeset anticipées dans leur globalité.

L’Etude Cheuvreux, entourée d’un professeur de droit et deux avocats spécialistes de la matière sociale pour l’un et fiscale pour l’autre, a souhaitéconsacré un ouvrage complet sur cette thématique.

L’un des objectifs de cet ouvrage est de démontrer que peuvent coexister, endépit de qualifications juridiques contraires, deux patrimoines pour uneseule et même personne : un patrimoine personnel et un patrimoine professionnel articulé autour de l’entreprise.

Trois phases chronologiques ont été identifiées : la naissance (création ou reprise), le développement (restructuration, financement, transfert derichesse) et la transmission (organisée ou subie).

L’une des originalités de ce livre tient au fait que plusieurs auteurs d’originesprofessionnelles différentes présentent de manière concrète les probléma-tiques civiles, fiscales et sociales, auxquelles l’entrepreneur est confrontétout au long de sa vie professionnelle. À jour des quatre lois de finances rectificatives pour l’année 2011 ainsi que de la loi de finances pour 2012, ilest destiné tant aux chefs d’entreprise qu’à leurs différents conseils.

La Rédaction du Bulletin de Cheuvreux a souhaité rencontrer un des co-auteurs en la personne de Xavier Boutiron, notaire, en charge de la stratégie patrimoniale à l’Etude.

Le Bulletin de Cheuvreux : Quand la décision d’écrire unlivre a-t-elle été prise par l’Etude ?

Xavier BOUTIRON : Nous travaillons avec les différents auteurs en affron-tant nos points de vue sur les problématiques concrètes auxquelles noussommes confrontés, lors des réunions mensuelle du Groupe Patrimoine. Aufur et à mesure, l’idée à germé d’associer nos savoir-faire au sein d’un livresur la thématique des patrimoines de l’entrepreneur.

simplifié pour les revenus inférieurs à 777 000 € soit le régime réel normal. Le régime d’imposition dépend de la qualité de professionnel ou non duloueur. Il est professionnel si trois conditions se cumulent, à savoir : – un membre du foyer fiscal inscrit au registre du commerce et des sociétés, – les recettes annuelles tirées de cette activité sont supérieures à 23 000 €– ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal.

Si le loueur est professionnel, il pourra imputer les déficits produits par sonactivité de façon illimitée sur son revenu global et il bénéficiera du régime desplus-values professionnelles. Si le loueur n’est pas professionnel, il ne pourraimputer le déficit que des revenus de même nature sur les dix années à venir. Lorsque le bien loué en meublé appartient à une société civile immobilière,celle-ci relève normalement de l’impôt sur les sociétés et non des revenusfonciers. Une SCI dont l’une des activités a une nature commerciale peutcependant ne pas être imposable à l’impôt sur les sociétés si le chiffre

d’affaires de cette activité reste inférieur à 10 % des recettes totales de laSCI et la cour d’appel de Marseille (9) a rendu un arrêt tolérant dans lequelelle a considéré qu’une SCI qui louait en meublé pendant une période dequinze jours à un mois par an durant les trois dernières années n’était passoumise à l’impôt sur les sociétés.

La location en meublé de courte durée à Paris est attractive mais le bailleurdoit avoir une connaissance précise de ses obligations à ce titre. Ce type delocation répond à des besoins spécifiques et, à notre sens, il faudra que lespouvoirs publics et les bailleurs trouvent un équilibre pour ne pas pousserles propriétaires à transformer définitivement leurs biens à usage d’habita-tion en un bien à un autre usage, tel est déjà l’objectif de la réglementationsur l’usage. Enfin, les propriétaires devront équilibrer leur patrimoine et leursrevenus et adapter le type de location en fonction de la fiscalité dont ils souhaitent bénéficier.

(9) CAA Marseille, 3ème ch, 3 févr 2011, n°08MA03685, SCI le Mas des Sources c/Direction contrôle fiscal Sud Est


LBC : Est-ce le premier livre écrit par l’Etude ? XB : Il s’agit du premier livre initié et coordonné par l’Etude, auquel toutel’équipe patrimoniale a participé.

LBC : Comment a été composé le groupe de rédacteurs ? XB : Nous confrontons régulièrement les différentes problématiques ren-contrées dans nos dossiers qui débordent le cadre naturel de nos compé-tences respectives, ou méritent un certain approfondissement. Nous avonsainsi su nous rassembler et nous unir pour présenter de manière pratiqueles problématiques tant civiles, fiscales que sociales, auxquelles un entre-preneur peut être confronté tout au long de sa vie professionnelle.

LBC : Comment s’est fait le choix de l’éditeur ? XB : Lextenso Editions est l’un des acteurs majeurs du monde de l’éditionjuridique. Sa collection « Les intégrales » dans laquelle s’inscrit cet ouvrage,a vocation à présenter un thème de manière concrète et non juridique ausens strict du terme.

LBC : A qui s’adresse l’ouvrage ? Faut-il être juriste pour le lire ? XB : Il s’agit d’un ouvrage « pratique » présentant les problématiques de manière tangible, avec, au-delà de la norme juridique, des exemples illustrant nos propos. En ce sens, il s’adresse à la fois aux entrepreneurs ainsiqu’à leurs différents conseils

LBC : De quoi est composé l’ouvrage ? Quels sont les thèmes abordés ? XB : Focalisé sur le développement de son entreprise, le chef d’entreprisepeut ne pas accorder assez d’attention à l’organisation de ses patrimoinespersonnels et professionnels, afin de protéger sa famille, optimiser sa fisca-lité, sa protection sociale, et déjà anticiper une cession ou une transmissionmême lointaine. L’objet du livre est de poser les problématiques qui peuvent se présenter à

différents stades du développement afin d’inciter l’entrepreneur à se poserles bonnes questions.

LBC : Dans quel contexte juridique et économique intervient cet ouvrage ? XB : D’un point de vue juridique, le droit français, organisé traditionnelle-ment selon le principe « un homme, un patrimoine », commence à admettredepuis quelques années la notion de patrimoine dédié ou affecté, issu dudroit anglo-saxon. Ainsi par exemple, l’introduction de la fiducie, ou encorela création de l’EIRL. Se fait donc jour l’idée de séparation des patrimoines entre celui personnelet celui professionnel, devant permettre d’offrir une meilleure protection del’entrepreneur, des meilleurs garanties en contrepartie de financement, etune certaine optimisation fiscale. Economiquement, 2011 a connu quatre lois de finances rectificatives en l’es-pace de 6 mois. Le patrimoine a été l’un des secteurs les plus touchés, avecnotamment les modifications des règles en matière de transmission à titregratuit, d’ISF, l’augmentation des prélèvement sociaux sur les revenus dupatrimoine (affectant notamment la perception de dividendes, les plus-values), la réforme des plus-values immobilières des particuliers, l’augmen-tation du droit de partage…

A jour de ces quatre lois de finances rectificatives, ainsi que de la loi definances pour 2012, ce livre offre notamment un bon décryptage des nouvelles donnes en matière de fiscalité.

LBC : En conclusion, que retenez-vous de cette aventure ? XB : Une aventure humaine certaine, qui a conforté notre certitude desbienfaits du travail d’équipe. Nous avons vécu en 2011 au gré des lois de finances rectificatives, quatre ! Le Parlement n’a jamais été autant proli-fique en la matière, ne nous épargnant pas dans notre tâche.

e point sur« Droit public »

Le décret n°2011-1612 du 22 novembre 2011 (1) publie la partie réglemen-taire du code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), désormais en vigueur depuis le 25 novembre 2011.

Est ainsi complétée l’entreprise de simplification et de codification du droitdes biens publics, plus de cinq ans après l’adoption de l’ordonnance

n°2006-460 du 21 avril 2006 relative à la partie législative du même code. Conformément aux règles de la codification, le pouvoir réglementaire a respecté l’architecture retenue pour la partie législative et a procédé àl’abrogation des textes épars qu’il a regroupés (2). Par ailleurs, toujours dansun souci de cohérence, des dispositions de nature réglementaire qui avaientété adoptées par le législateur sont « déclassées » pour être intégrées

La partie réglementaire du code généralde la propriété des personnes publiques :

quelles évolutions ? Raphaël LEONETTI Groupe Droit Public Immobilier

(1) JO 24 nov. 2011, texte n°49. Ce décret procède également à l’actualisation et la mise en cohérence d’autres codes (code de l'environnement, code général des collectivités territoriales, code forestier, code rural et de lapêche maritime, code du tourisme et code de l'urbanisme). On notera en particulier les modifications apportées au CGCT en matière de baux et actes de vente, dont il est affirmé qu’ils sont passés – après autorisation desorganes délibérants – par le maire et les présidents des conseils général et régional, respectivement au nom de la commune, du département et de la région (CGCT, art. R. 2241-1, R. 3213-1 et R. 4221-1). (2) V. notamment : sur l’avis des domaines (D. n°86-455 du 14 mars 1986 repris aux articles R. 1211-1 et suivants, pour les acquisitions, et R. 4111-1 et suivants, pour les prises en location) ; sur les conventions d’utilisation(D. n°2008-1248 du 1er décembre 2008 repris aux articles R. 2313-1 et suivants) ; sur la délivrance des autorisations d’occupation du domaine de l’Etat constitutives de droits réels (D. n°95-595 du 6 mai 1995 repris auxarticles R. 2122-9 et suivants).


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dans la partie correspondant à leur niveau normatif. Il s’agit notamment, etil convient d’attirer l’attention sur ce point, des dispositions de la partielégislative du code du domaine de l’Etat qui avaient justement été mainte-nues en vigueur, après l’adoption de l’ordonnance du 21 avril 2006, jusqu’àla publication des dispositions réglementaires du CG3P.

On notera par ailleurs que l’application de la partie législative du CG3Pdemeure incomplète : la Vème partie relative à l’outre-mer n’a pas été adop-tée, et les règles du niveau de l’arrêté (qui seront identifiées par un « A »)n’étaient pas concernées par le chantier du gouvernement. Ce dernier point,d’ailleurs, n’est pas sans poser de sérieuses difficultés dans la mesure où certaines dispositions de la partie législative du CG3P impliquent l’adoptiond’arrêtés pour être applicables. C’est notamment le cas de l’article L. 2125-4 ducode qui permet la capitalisation des redevances d’occupation du domainepublic sur toute la durée de l’occupation lorsque celle-ci n’excède pas cinqans, ou par périodes quinquennales dans le cas contraire.

Aussi, parmi les dispositifs majeurs introduits en 2006, certains n’appelaientpas de mesures réglementaires d’application. C’est le cas notamment pourles dérogations au principe d’inaliénabilité prévues aux articles L. 3112-1 àL. 3112-3 (3). Cependant, pour les dispositions devant être précisées, la partie réglementaire est pour le moins modeste. Ainsi, à propos des diffé-rentes modalités de gestion du domaine public, la partie réglementaireindique simplement quelles sont les autorités compétentes pour décider destransferts de gestion, superpositions d’affectations, ou pour passer desconventions de gestion, conventions pour lesquelles le CG3P reprend les dispositions du code du domaine de l’Etat. Pouvait-on en attendre davantage de la part du pouvoir réglementaire ? Malgré les difficultés del’exercice, on était peut-être en droit d’espérer des clarifications sur la liaisonentre transfert de gestion et changement d’affectation, ou sur l’articulationentre les polices de la conservation et de la circulation dans le cadre dessuperpositions d’affectations. Et il aurait également été important de préciser l’étendue des pouvoirs du bénéficiaire d’un transfert de gestion,notamment en ce qui concerne la délivrance de titres constitutifs de droitsréels (v. infra).

Si l’entreprise du gouvernement était donc limitée, il convient cependant derelever les quelques mises au point qu’elle comporte.

Dons et legs au profit de l’Etat. Le CG3P reprend les dispositions du Codedu domaine de l’Etat aux termes desquelles « la réclamation concernant unlegs en faveur de l'Etat, formulée par les héritiers légaux, est recevableauprès du ministre compétent dans un délai de six mois à compter de l'ouverture du testament » et que « lorsque la réclamation est formulée aprèsl'expiration du délai mentionné au premier alinéa ou émane de personnesautres que les héritiers légaux, l'accusé de réception fait mention de son irrecevabilité » (art. R. 1121-3). Le pouvoir réglementaire a cependant apportéune précision de taille en indiquant que « l'autorité compétente statue surl'acceptation ou le refus du legs dans les douze mois suivant la transmissionpar le notaire prévue à l'article R. 1121-2. Le silence gardé par l'autorité com-pétente au-delà du délai défini au présent alinéa vaut refus de la libéralité ».

Cessions d’immeubles de l’Etat. Sont repris les principes de publicité et de mise en concurrence, et les dérogations qui étaient prévues à l’article R. 129-5 du Code du domaine de l’Etat, avec une actualisation quant auxautorités compétentes (art. R. 3211-2 et s.). Le pouvoir réglementaire confirme par ailleurs qu’une cession d’un immeuble du domaine privéimplique, au préalable, que celui-ci ait été déclaré inutile par le service oula personne qui en est attributaire (art. R. 2313-5). L’inutilité du bien seradésormais matérialisée par la fin de la mise à disposition dans le cadre desconventions d’utilisation qui se substituent au régime de l’affectation desimmeubles de l’Etat (cf. articles R. 2313-1 et s.) (4).

Passation des locations constitutives de droits réels. Il est désormais certain que les règles de publicité et de mise en concurrence qui s’imposenten matière d’aliénation d’immeubles de l’Etat ne s’appliquent pas aux loca-tions constitutives de droit réel. L’ancien article R. 66 du Code du domainede l’Etat avait fait naître un doute à cet égard en précisant que ces locations« sont autorisées dans les conditions prévues pour les aliénations. » Se posaitdonc la question de savoir si cette formule renvoyait au principe de publicitéet de mise en concurrence applicables aux aliénations. Ce débat est aujour-d’hui définitivement tranché puisque le nouvel article R. 2222-1 du CG3Pdispose que « La location d’un immeuble du domaine privé de l’Etat estconsentie par le préfet, après fixation par le directeur départemental des finances publiques des conditions financières du contrat. Toutefois, leslocations constitutives de droits réels sont autorisées par le ministre chargédu domaine lorsque la valeur vénale de l’immeuble, déterminée par le direc-teur départemental des finances publiques, est supérieure au montant fixépar l’arrêté du ministre chargé du domaine mentionné au dernier alinéa del’article R. 3211-6. » On comprend donc que les conditions auxquelles faisaitréférence l’ancien article R. 66 étaient celles relatives aux compétences susvisées.

Délivrance des autorisations d’occupation du domaine public, fixationdu montant des redevances et superpositions d’affectations. Il ressortdes articles R. 2122-2 et R. 2122-5 de du CG3P que les établissementspublics ou organismes privés (concessionnaire de service public parexemple) gestionnaires d’immeubles du domaine public de l’Etat ne peuvent délivrer d’AOT simplement compatibles avec l’affectation du domai-ne qu’à partir du moment où le « texte qui leur confie ou concède la gestion» de ce domaine leur a expressément donné ce pouvoir (5). Il nous semblequ’il s’agit là d’une modification des règles issues de la jurisprudence et nond’une interprétation de l’état du droit (cf. CE, 8 juillet 1996, n°121520 ; CE,Sect. 29 avril 1966, Affichage Giraudy ; v. également, postérieurement àl’entrée en vigueur de la partie réglementaire du CG3P : CE, 1er févr. 2012,SA RTE EDF Transport, n°338665, signalé dans le présent numéro duBulletin). Il conviendrait donc désormais de s’assurer que les gestionnairesdu domaine de l’Etat ont bien reçu un tel pouvoir par un « texte » leurconfiant ou concédant cette gestion, ce qui pourrait poser problème, d’unepart, pour les mises à disposition anciennes qui n’avaient pas nécessaire-ment été rédigées ainsi, puis, d’autre part, pour les mises à dispositionfutures, en particulier sur le point de savoir ce qu’il faut entendre par « texte »confiant ou concédant la gestion (par exemple, est-ce qu’un acte de transfert

(3) Concernant les échanges, l’article R. 3211-46 précise toutefois que les dispositions – d’ordre procédural – des articles R. 3211-43 à R.3211-45 sont applicables aux échanges sans déclassement de deux biens du domainepublic, ou aux échanges avec un bien du domaine public qui sera déclassé sans être immédiatement désaffecté. (4) Rappelons toutefois que, par dérogation au principe posé, le législateur a autorisé la cession d’immeubles à usage de bureaux encore occupés par des services de l’Etat (CG3P, art. L. 3211-2 ; v. également CG3P, art. L. 3211-13 pour les immeubles des établissements publics de l’Etat). (5) On rappellera que les mêmes dispositions existent à propos de la délivrance des titres constitutifs de droits réels, mais il s’agit d’une reprise des dispositions qui figuraient déjà dans le code du domaine de l’Etat (cf. CG3P,art. R. 2122-12 et R. 2122-15).


de gestion peut constituer un tel texte ?). Aussi, en toute logique, « les condi-tions financières de l'occupation ou de l'utilisation du domaine public del'Etat confié en gestion à un établissement public de l'Etat sont fixées, saufsi son statut en dispose autrement, par l'autorité compétente de l'établisse-ment gestionnaire dès lors que celui-ci tient expressément du texte qui luiconfie ou concède la gestion du domaine le pouvoir d'y délivrer des titresd'occupation » (art. R. 2125-1, der. al.). On notera toutefois que le pouvoirréglementaire a adopté une solution différente en ce qui concerne la décision de procéder à une superposition d’affectation : la convention fixantles modalités de cette superposition est passée, après avis du propriétaire,par l'autorité compétente de l'établissement gestionnaire du domaine sauf disposition contraire du texte qui lui en confie ou concède la gestion(art. R. 2123-15, al. 2).

Indemnisation en cas de retrait du titre d’occupation du domaine public.L’article R. 2125-5 du CG3P dispose : « Lorsque l'autorisation d'occupationou d'utilisation du domaine public est retirée, avant l'expiration du termefixé, pour un motif d'intérêt général, le titulaire évincé peut prétendre, outreà la restitution de la partie de la redevance versée d'avance et correspondantà la période restant à courir, à une indemnité égale, sous déduction del'amortissement calculé dans les conditions fixées par le titre d'autorisation,au montant des dépenses exposées pour la réalisation des équipements etinstallations expressément autorisés, dans la mesure où ceux-ci subsistent àla date du retrait. » Cette disposition abroge implicitement l’article A 26 ducode du domaine de l’Etat et hisse au niveau du décret les règles relativesaux conséquences indemnitaires d’une fin anticipée de l’autorisation d’occupation.

On sait cependant que le Conseil d’Etat considère qu'en l'absence de clause contraire, l'occupant est en droit d'obtenir réparation du préjudicedirect et certain résultant de la résiliation, « tel que la perte des bénéficesdécoulant d'une occupation du domaine conforme aux prescriptions de laconvention et des dépenses exposées pour l'occupation normale du domaine, qui auraient dû être couvertes au terme de cette occupation » (CE, 31 juill. 2009, n° 316534, Sté Jonathan Loisirs). Le principe jurispru-dentiel semble donc plus favorable à l’occupant, mais la doctrine a pu considérer que cette solution devait être cantonnée aux occupationscontractuelles (cf. F. Alhama, « L'indemnisation en cas de fin anticipée desautorisations domaniales », AJDA 2010, p. 1515), ce que semble d’ailleursconfirmer la rédaction des considérants de l’arrêt qui ne visent que lescontrats d’occupation. Et on notera donc que, en bonne logique, le pouvoirréglementaire n’envisage à l’article R. 2125-5 que l’hypothèse du « retrait »du titre et non d’une résiliation, renvoyant ainsi aux seules autorisations unilatérales. On regrettera toutefois le maintien d’un régime juridique distinct pour deux types de titres d’occupation dont la différenciationdemeure, en pratique, pour le moins délicate.

Les évolutions contenues dans la partie réglementaire du CG3P concernentl’Etat et ses établissements publics. Par souci de cohérence, les pouvoirspublics ont en effet voulu que le CGCT reste le volume de référence pour lagestion et l’administration des biens des collectivités territoriales, de leursétablissements publics et leurs groupements. Mais ce code connaît égale-ment des transformations et développements. A cet égard, il faut signaler lapublication du décret n°2011-2065 du 30 décembre 2011 relatif aux règlesde passation des baux emphytéotiques administratifs (v. sur ce décret lecommentaire de G. Clamour, Contrats et Marchés Publics, n°2, février 2012,comm. 35). Le nouvel article R. 1311-2 du CGCT précise désormais quelorsque ces baux sont susceptibles d’être requalifiés en marchés publics,délégations de service public, concessions de travaux publics ou contrats departenariat, du fait des clauses qu’ils comportent ou des conventions nondétachables qui les accompagnent, leur passation doit être précédée desmesures de publicité et de mise en concurrence prévues par les dispositionsapplicables à ces contrats. Cette affirmation n’est qu’une transposition dessolutions jurisprudentielles classiques et n’apporte donc aucune nouvelleobligation de publicité et de mise en concurrence.

On peut toutefois se demander pourquoi le pouvoir réglementaire a fait référence à la définition des marchés publics issue du code du même nomalors que, contrairement à la définition communautaire, le droit françaissubordonne la qualification en marché public de travaux à la condition quela maîtrise d’ouvrage des travaux relève du pouvoir adjudicateur. En effet, sicette condition ne sera pas remplie dans le cadre d’un BEA, celui-ci pourranéanmoins être qualifié de marché public de travaux au sens des directivescommunautaires. Reste que la référence au code des marchés publics estpertinente s’agissant des marchés publics de services que pourraient consti-tuer les conventions non détachables d’un BEA ou que l’on pourrait décelerdans certaines clauses de ces baux.

Le décret du 30 décembre 2011 constitue également la première modifica-tion de la partie réglementaire du CG3P puisqu’il était nécessaire d’adapterles références à aux nouveaux articles du CGCT. Et cette première modifica-tion n’est déjà plus la seule puisque, moins de trois mois après son entréeen vigueur, la partie réglementaire du CG3P a de nouveau été modifiée –de façon plus substantielle cette-fois-ci – par le décret n°2012-203 du 10 février 2012 relatif à la commission pour la transparence et la qualité desopérations immobilières de l’Etat, qui élargit notamment les compétencesde cette commission et prévoit qu’elle doit être obligatoirement consultéeavant toute cession de gré à gré d’un immeuble appartenant à l’Etat dontla valeur vénale estimée est supérieure à deux millions d’euros (troisième alinéa de l’article R. 3211-6 ajouté par l’article 5 du décret précité).

e point sur - suite« Droit public »


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Le DossierURBANISME ET ENVIRONNEMENT

Urbanisme et environnement: les réformes à retenir

S’agissant des modalités d’élaboration des SCOT et des PLU, l’ordonnancea principalement pour objet de clarifier les procédures en distinguant lesdifférentes étapes. Deux éléments peuvent être soulignés.En premier lieu, l’ordonnance procède à une réécriture de l’article L. 121-4du Code de l’urbanisme relatif aux « personnes publiques associées » endistinguant plus nettement les personnes qui sont associées à l’élabora-tion de tous les documents d’urbanisme, de celles associées uniquementà l’élaboration des SCOT ou des PLU.En second lieu, la procédure du « porter à connaissance », qui impose aux préfets de transmettre aux communes et à leurs groupements lesinformations nécessaires à l'exercice de leurs compétences en matièred'urbanisme, est précisée. Les préfets doivent ainsi leur indiquer le cadrelégislatif et réglementaire à respecter, les projets des collectivités territo-riales et de l'État en cours d'élaboration ou existants, et leur transmettre,à titre d’information, l'ensemble des études techniques dont ils disposent.

L’ordonnance réorganise également les procédures d’évolution des SCOTet des PLU en distinguant la procédure de révision générale, les procé-dures de modification de droit commun et de modification simplifiée etles procédures de mise en compatibilité des documents soit avec un projet présentant un caractère d’intérêt général ou d’utilité publique, soitavec un autre document.

S’agissant des SCOT, une procédure de modification simplifiée (calquéesur la procédure applicable au PLU) est introduite. Son champ d’applicationest résiduel et permet notamment la rectification d’erreurs matérielles.

En ce qui concerne les procédures d’évolution des PLU, il convient demettre en exergue que la procédure de révision simplifiée des PLU est supprimée pour être remplacée par celle de déclaration de projet valantmise en compatibilité.Par ailleurs, les possibilités de majoration des droits de construire pourpermettre la construction de bâtiments à usage d'habitation, la réalisation de programmes de logements sociaux ou la construction debâtiments écologiquement performants sont désormais inscrites dans lerèglement des PLU par le biais de procédures de modifications simplifiées.

S’agissant des cartes communales, l’ordonnance met également en placeune procédure de modification simplifiée pour permettre de rectifier leserreurs matérielles.

Le droit de l’urbanisme et le droit de l’environnement font en ce débutd’année l’objet de nombreuses réformes qui sont guidées par deuxdémarches : en urbanisme de projet pour le premier et le Grenelle II del'environnement pour le second. De nombreux pans du droit de l’urbanisme et de l’environnement sont eneffet impactés cette année par des changements mineurs ou majeurs :documents d’urbanisme, lotissement, surfaces, fiscalité de l’urbanisme,études d’impact et enquêtes publiques.

– I – Urbanisme : mise en œuvre des premières mesures de la

démarche « pour un urbanisme de projet »

Depuis quelques mois, le ministre chargé du Logement, Benoit Apparu aengagé la démarche « pour un urbanisme de projet » qui constitue unedémarche participative et vise principalement à permettre de passer d’unurbanisme de normes à un urbanisme de projets, ce qui implique notam-ment de simplifier la réglementation pour libérer l’initiative et permettrede construire plus. Tous les aspects du droit de l’urbanisme sont concernés :quatre groupes de travail ont été constitués pour réfléchir sur les thèmessuivants : stratégie foncière, fiscalité de l’urbanisme et financement del’aménagement, documents d’urbanisme, mise en œuvre opérationnelledes projets.

L’année 2012 marque le début de la concrétisation de certaines proposi-tions faites dans le cadre de ces groupes de travail.

La date du 1er mars 2012 est une date charnière car elle marque l’entréeen application de la nouvelle surface de plancher de construction et de lataxe d’aménagement qui se substitue à la taxe locale d’équipement.

� I.1. Documents d’urbanisme : clarification des procédures d’évolutiondes documents d’urbanisme

Prise sur le fondement de la loi Grenelle II, l’ordonnance du 5 janvier 2012 (1)

propose de clarifier et de simplifier les procédures d’élaboration et d’évolution des schémas de cohérence territoriale (SCOT), des planslocaux d’urbanisme (PLU) et des cartes communales en redéfinissant plusnettement le champ d’application de chacune des procédures et leursmodalités de déroulement. Ce texte doit être complété par un décret d’application, en attente de parution.

Par l’Equipe Conseil, Groupe droit public immobilier

(1) Ordonnance n° 2012-11 du 5 janvier 2012 portant clarification et simplification des procédures d’élaboration, de modification et de révision des documents d’urbanisme.


Par ailleurs, afin de tenir compte de la jurisprudence du Conseil d’État (2),l’ordonnance prévoit qu’à l’issue de l’enquête publique, les projets dedocuments d’urbanisme ne peuvent être modifiés que si les évolutions ontpour objet de prendre en compte les avis qui ont été joints au dossier, lesobservations du public ou le rapport du commissaire ou de la commissiond’enquête.

Enfin, l’ordonnance modifie les dispositions de l’article L. 300-2 du Codede l’urbanisme relatif à la concertation. Son champ d’application resteidentique, toutefois l’ordonnance précise les personnes qui doivent êtreconcertées (les habitants, les associations locales ainsi que « les autrespersonnes concernées ») et introduit la possibilité d’organiser des procédures de concertation de manière facultative.

Ce texte s’appliquera aux procédures qui seront engagées à compterd’une date qui sera déterminée par décret en Conseil d’État et au plustard le 1er janvier 2013.

� I.2. Lotissement : nouvelle définition et simplification des critères dedétermination de l’autorisation de diviser

L’ordonnance du 22 décembre 2011 (3) complétée par le décret n°2012-274 du 28 février 2012 relatif à certaines corrections à apporterau régime des autorisations d’urbanisme ont modifié la définition et lerégime des lotissements. Ces nouvelles dispositions sont entrées en vigueur le 1er mars 2012. Lesprincipaux changements portent sur les points suivants :

• Divisions constitutives de lotissementUne nouvelle définition du lotissement est donnée par l’article L. 442-1du code de l’urbanisme, aux termes duquel « constitue un lotissement ladivision en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieursunités foncières contiguës ayant pour objet d’en détacher un ou plusieurslots destinés à être bâtis ».

La notion d’unité foncière bien définie par la jurisprudence administrati-ve remplace désormais celle de « propriété foncière ». Il est désormaisconfirmé que le lotissement peut être la division de plusieurs unités foncières à la condition qu’elles soient contiguës. La rédaction confirme lapossibilité de co-lotissement à l’exclusion des lotissements dits « multi-sites ».

– La suppression du délai de référence de dix ansL’ancienne définition du lotissement visait l’opération qui avait pour « objet ou pour effet » la création de lots à bâtir sur une période de 10 ans.Le délai de référence de dix ans pour la comptabilité des lots a été supprimé entraînant par voie de conséquence la disparition du lotisse-ment « effet ». La nouvelle définition ne vise maintenant que la divisionayant pour objet le détachement d’un ou plusieurs lots à bâtir.

– La confirmation de l’entrée dans le lotissement dès la première divisionCette précision met fin aux incertitudes doctrinales ou jurisprudentiellessur le nombre de lots constitutifs d’un lotissement. La rédaction du texteconfirme que le détachement d’un seul lot à bâtir constitue un lotissement.

Le détachement doit porter sur « un ou plusieurs lots destinés à être bâtis »et non plus sur des « lots destinés à l’implantation de bâtiments ». Resteà savoir si cette modification terminologique aura des incidences pratiques car on peut penser que les deux expressions sont synonymes.

• Divisions non constitutives de lotissementsSur le fondement de l’article L 442-1-1 du code de l’urbanisme, le nouvelarticle R 442-1 énumère les divisions qui ne sont pas constitutives delotissement, même si elles sont faites en vue de bâtir, en raison de leurobjet particulier ou de leur contrôle au titre d’une autre procédure. Cesdivisions ne sont soumises ni à déclaration préalable ni à permis d’amé-nager. Cette précision met fin à certaines incertitudes qui découlaient dela rédaction de l’ancien article R 442-2.

Les divisions exemptées de contrôle en raison de leur objet particuliersont :– les détachements de terrains bâtis supportant des bâtiments qui ne

sont pas destinés à être démolis ;– les « détachements-rattachements », c’est-à-dire le détachement de

terrain d’une propriété en vue du rattachement à une propriété contiguë ;– les détachements forcés ou incités.

Les divisions contrôlées au titre d’une autre procédure sont :– les « divisions primaires », – les divisions effectuées dans le cadre d’un remembrement administrati-

vement contrôlé ;– les divisions réalisées par l’aménageur à l’intérieur d’une zone d’amé-

nagement concerté ;– les divisions de terrains effectuées conformément à un permis de

construire valant division.

•Périmètre du lotissementLa détermination du périmètre du lotissement posait deux types de diffi-cultés : le lotissement partiel, n’intéressant qu’une partie de l’unité ou desunités foncières concernées dans le cadre des lotissements déclarés, etcelui de l’inclusion dans le périmètre des lotissements des parties déjàbâties de l’unité ou des unités foncières concernées.

L’article L 442-1-2 du code de l’urbanisme met fin à ces difficultés puisqu’il prévoit que : « Le périmètre du lotissement comprend le ou les lotsdestinés à l’implantation de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voiesde desserte et les équipements communs à ces lots. Le lotisseur peut toutefois choisir d’inclure dans le périmètre du lotissement des parties déjàbâties de l’unité foncière ou des unités foncières concernées. »

Il est désormais permis au lotisseur de fixer librement le périmètre du lotis-sement, qu’il soit soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable,dès lors que ce périmètre « comprend le ou les lots destinés à l’implanta-tion de bâtiments ainsi que, s’ils sont prévus, les voies de desserte et les équipements communs à ces lots ». Cette liberté dans le choix du périmètre du lotissement est en outre assortie de la possibilité d’inclurevolontairement dans ce périmètre des parties déjà bâties afin de faciliterla gestion de la densité et d’optimiser les droits à construire sur le lotissement dans l’hypothèse notamment où les parties bâties seraientédifiées en sous-densité.

• Le reliquat d’une opération partielleLe lotissement partiel d’une unité foncière a toujours suscité des difficul-tés juridiques et pratiques s’agissant du statut du reliquat. Ce reliquatétait-il constructible ou fallait-il régulariser sa situation pour qu’il le soit ?Dans cette dernière hypothèse, il se posait la question de savoir quelleprocédure mettre en œuvre et comment réintégrer rétroactivement le reliquat dans un périmètre de lotissement. Ces interrogations n’avaient

(2) CE, 12 mars 2010, Communauté urbaine de Lille Métropole, req. n°312108.(3) Ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d’urbanisme


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(SHOB / SHON) et de surfaces habitables pour leur substituer, dans un souci de simplification du calcul des surfaces, la notion unique de surface de plancher de la construction.Cette surface, définie à l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme, corres-pond à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des surfaces suivantes : – les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embra-

sures des portes et des fenêtres donnant sur l’extérieur ;– les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ; – les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale

à 1,80 mètre ; – les surfaces aménagées en vue du stationnement des véhicules (en ce

compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres) ;– les surfaces de plancher des combles non aménageables ;– les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au

fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autrequ’une maison individuelle ;

– les caves et celliers annexes aux logements et qui ne sont desservis que par des parties communes ;

– une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation, dès lors que les logements sont desservis par des partiescommunes intérieures.

Il convient ici de préciser que cette définition permet de déduire plus desurfaces que la notion de surface de construction, qui détermine l’assiettede la taxe d’aménagement (art. L. 331-10 du Code de l’urbanisme).

La mise en place de cette nouvelle notion doit contribuer à l’objectifd’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. En effet,l’épaisseur des murs n’étant plus prise en compte dans le calcul de la surface de plancher de la construction, les techniques d’isolation faisantappel à des murs épais ne devraient plus être pénalisées.En permettant un gain de constructibilité d’environ 10% par rapport aucalcul des droits de construire en SHON, cette nouvelle règlementationpermet également de densifier les projets et de lutter contre l’étalementurbain.

Par ailleurs, afin de maintenir un contrôle préalable sur certainesconstructions qui sont exclues du calcul de la surface de plancher(constructions non closes ou couvertes comme les hangars ou construc-tions dédiées au stationnement), le décret a introduit une notion complémentaire à celle de la surface de plancher de construction : lanotion d’emprise au sol, qui correspond à la projection verticale du volu-me de la construction, tous débords et surplombs inclus.L’application cumulée de ces deux notions doit permettre de déterminersi une construction peut être dispensée du recours obligatoire à un archi-tecte, ainsi que le régime de la construction au titre du Code de l’urba-nisme (exonération de toute formalité, déclaration préalable ou permis deconstruire).

La nouvelle définition des surfaces s’applique aux demandes d’autorisa-tion qui sont déposées à compter du 1er mars 2012. Des dispositions transitoires ont été prévues pour les zones d’aménage-ment concerté et les lotissements créés avant l’entrée en vigueur de cetteréforme.Ainsi, si avant le 1er mars 2012, un cahier des charges de cession de terrains d’une ZAC a été signé, ou un lotissement – au sein duquel la

jamais reçu de réponses claires et définitives. Le nouvel article R 442-2du code de l’urbanisme apporte une solution au problème du reliquataprès lotissement partiel puisqu’il est prévu que : « lorsqu’une construc-tion est édifiée sur une partie d’une unité foncière qui a fait l’objet d’une division, la demande de permis de construire tient lieu de déclarationpréalable de lotissement dès lors que la demande indique que le terrain estissu d’une division ».

• Simplification des critères de détermination des champs d’applicationrespectifs du permis d’aménager et de la déclaration préalable

Aux termes du nouvel article R 421-19 du Code de l’urbanisme, « doiventêtre précédés de la délivrance d’un permis d’aménager : a) les lotissements :– qui prévoient la création ou l’aménagement de voies, d’espaces ou d’équi-pements communs internes au lotissement ; – ou qui sont situés dans un site classé ou dans un secteur sauvegardé dont le périmètre a été délimité ».

Toutes les divisions en vue de bâtir, même si elles consistent en un détachement d’un seul lot, sont soumises à permis d’aménager si le lotissement est situé dans un site classé ou un périmètre de secteur sauvegardé. En dehors de ces espaces protégés, le lotissement est soumisà permis d’aménager dès lors qu’il y création ou aménagement de voies,d’espaces ou d’équipements communs internes au lotissement. Ces voies,espaces et équipements devant être communs à plusieurs lots, le péri-mètre du lotissement soumis à permis d’aménager comprendra au moinsdeux lots. A défaut de l’un de ces critères, le lotissement est soumis à simple décla-ration préalable. Ainsi, le critère du nombre de lots n’est-il plus déterminant pour déterminerl’autorisation de diviser requise.

– La délivrance des autorisations de construire en lotissements autoriséspar un permis d’aménager :

la délivrance des permis de construire sur les lots devient possible dès la délivrance du permis d’aménager « sous réserve que le permis deconstruire ne soit mis en œuvre que lorsque les équipements desservant lelot seront achevés ; cette possibilité n’est pas ouverte lorsque la construc-tion est une maison individuelle » (Nouvel article R 442-18 c du Code del’urbanisme);

– La subdivision des lots de lotissements autorisés par un permis d’amé-nager :

les lots issus d’un permis d’aménager peuvent être subdivisés, sur simpleaccord du lotisseur, sans qu’il soit nécessaire de recueillir l’accord desautres colotis (R 431-22-1 du Code de l’urbanisme) comme cela était lecas antérieurement.

� I.3. Surfaces de plancher de construction : simplification et densification

L’ordonnance du 16 novembre 2011 – prise sur habilitation donnée par laloi Grenelle II – propose une nouvelle définition des surfaces de plancher.Cette ordonnance est accompagnée d’un décret d’application du 29 décembre 2011 (4).

Ces textes suppriment les notions de surfaces hors œuvre brute et nette

(4) Ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme. Décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 pris pour l’application de l’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011.


surface a été librement répartie par le lotisseur -– a été autorisé, toutes lesvaleurs exprimées en SHON/SHOB doivent en principe s’entendre, àcompter de cette date, en valeurs exprimées en surface de plancher.Toutefois, si l’application de la réforme se traduit par une perte deconstructibilité de leurs terrains, les acquéreurs ont la faculté de demander,lors du dépôt de leurs demandes de permis, le maintien du calcul de leursdroits à construire en SHON.

Enfin, notons que pour permettre une prise en compte rapide de cetteréglementation, l’ordonnance prévoit que les évolutions des documentsd’urbanisme ayant pour seul objet de tenir compte de cette nouvellenotion pourront se faire dans le cadre de modifications simplifiées.

� I.4. Fiscalité de l’urbanisme : la taxe d’aménagement, pivot du nouveau systèmeMotivée par une double logique de simplification et de lutte contre l’étalement urbain, la réforme opère une refonte totale de la fiscalité del’urbanisme en instaurant deux taxes qui se substituent aux taxes et à certaines participations existantes : la taxe d’aménagement, pilier de laréforme, et le versement pour sous-densité. Ces taxes ont été instituéespar la loi de finances rectificative pour 2010 du 29 décembre 2010 et précisées par deux décrets du 25 janvier 2012 (5).

La nouvelle taxe d’aménagement remplace la taxe locale d’équipementainsi que quatre taxes additionnelles : la taxe complémentaire à la TLEapplicable en Ile-de-France, la taxe départementale des espaces naturelssensibles, la taxe départementale pour le financement des CAUE et lataxe spéciale d’équipement du département de Savoie.

Régie par les articles L. 331-1 et suivants et R.331-1 et suivants du Codede l’urbanisme, elle a pour objet de financer les actions et opérationscontribuant à la réalisation des principes fondamentaux qui s’imposent,en application de l’article L. 121-1 du Code de l’urbanisme, à tous lesdocuments d’urbanisme : principes d’équilibre, de diversité des fonctionsurbaines et de mixité sociale et de respect de l’environnement.

Cette taxe est ventilée en plusieurs parts : communale et intercommunale(1 à 5 %), départementale (jusqu’à 2,5 %) et régionale (jusqu’à 1 %).S’agissant de la part communale ou intercommunale, les collectivités ont la possibilité de porter à 20 % le taux applicable dans certains secteurs par une délibération motivée, si la réalisation de travaux sub-stantiels de voirie ou de réseaux ou la création d’équipements publicsgénéraux est rendue nécessaire en raison de l’importance des construc-tions nouvelles édifiées dans le secteur. On relèvera qu’en cas de projet deconstruction situé à cheval sur plusieurs zones comportant des taux detaxes différents, il convient d’appliquer le taux le plus bas.

La définition de la base d’imposition est simplifiée dans la mesure où lavaleur forfaitaire au mètre carré des constructions assujetties est fixée defaçon uniforme (693 € hors Ile-de-France, 785 € en Ile-de-France pourl’année 2012) et non plus selon la catégorie des constructions commecela était le cas pour la TLE.La base d’imposition de la taxe est élargie, elle est due pour les opérationsd'aménagement et les opérations de construction, de reconstruction etd'agrandissement des bâtiments, installations ou aménagements detoute nature soumises à un régime d'autorisation en vertu du code del’urbanisme. Le texte prévoit toutefois des exceptions : constructions etaménagements destinés à être affectés à un service public ou d'utilité

publique et périmètre d’opération d’intérêt national ou de zone d’amé-nagement concerté, lorsque certains équipements publics ont été mis àla charge des constructeurs.

Les textes indiquent par ailleurs qui est l’autorité compétente pour fixer lesbases d’imposition et liquider la taxe d’aménagement : il s’agit des agentsdes directions départementales des territoires (DDT) et, en Ile-de-France,des unités territoriales de la Direction régionale et interdépartementalede l’équipement et de l’aménagement (DRIEA).

Le fait générateur de la taxe reste la délivrance de l’autorisation ou de ladécision de non-opposition en cas de déclaration préalable. Contrairement à la TLE qui est assise sur la SHON, la base de calcul de laTA sera la surface de la construction. Cette surface correspond, en appli-cation de l’article L. 331-10 du Code de l’urbanisme, à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafondsupérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâti-ment, déduction faite des vides et des trémies. On notera toutefois que lasurface de plancher taxable est plus large que la surface de plancherprise en compte pour les autorisations d’urbanisme puisqu’elle inclutnotamment les caves, parkings et combles non aménageables.

Le montant de la TA est calculé en multipliant la surface de la construc-tion, la base d’imposition et le taux fixé par la Commune.

Cette nouvelle taxe est applicable aux demandes d’autorisation déposées à compter du 1er mars 2012. Les collectivités avaient l’obliga-tion de délibérer avant le 30 novembre 2011 pour que la taxe puisse êtreapplicable au 1er mars 2012. Notons par ailleurs, que pour les communesdotées d’un PLU ou d’un POS couvrant la totalité du territoire communalet pour les communautés urbaines, la taxe est instituée de plein droit autaux de 1 % à défaut de délibération expresse. On relèvera enfin que laRégion Ile-de-France a retenu le taux de 1 % pour la part régionale de lataxe d’aménagement par une délibération du 17 novembre 2011.

S’agissant des participations, le législateur maintient les participationsalternatives en ZAC et la convention de projet urbain partenarial maissupprime le programme d’aménagement d’ensemble. Toutefois, les PAEapprouvés avant le 1er mars 2012 resteront applicables jusqu’à ce que leConseil municipal décide de clôturer le PAE.

En revanche, les participations additionnelles sont largement réduitespuisqu’à l’exception de la participation au financement d’équipementspublics exceptionnels, toutes les autres participations sont supprimées(participation pour voirie et réseaux, participation pour raccordement à l’égout, ...), à compter du 1er mars 2012 dans les secteurs où les assemblées délibérantes compétentes auront décidé d’appliquer les tauxmajorés de la taxe d’aménagement, et dans tous les cas, à compter du1er janvier 2015.

Pour compléter ce dispositif et dans la continuité de la politique actuellevisant à favoriser la densification des centres urbains, le législateur choisit d’instaurer une nouvelle taxe, le versement pour sous-densité envue d’inciter les constructeurs à consommer intégralement la constructi-bilité d’un terrain. Cette taxe, dont le régime est partiellement calqué surla taxe d’aménagement, est instaurée de manière facultative par les communes et les EPCI compétents en matière de PLU qui doivent alorsdéterminer un seuil minimal de densité (SMD). La taxe est due par les

(5) Article 28 de la loi n°2010-1658 du 29 décembre 2010 de finances rectificative pour 2010. Décrets n° 2012-87 et 2012-88 du 25 janvier 2012.


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R. 122-2 du Code de l’environnement, qui distingue les projets soumis defaçon systématique à étude d’impact de ceux soumis après un « examenau cas par cas ».

En effet, la loi « Grenelle II » a introduit un régime intermédiaire qui nesoumet certains projets à étude d'impact qu’après leur « examen au caspar cas » par une autorité administrative qui apprécie de manière circonstanciée l’opportunité de les soumettre ou non à une telle étude.Cet examen est exercé par l'autorité administrative de l'Etat compétenteen matière d'environnement, couramment appelée « AutoritéEnvironnementale ».

Le nouvel article R. 122-3 du Code de l’environnement prévoit que le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage soumet son projet à l'AutoritéEnvironnementale qui dispose d'un délai de trente-cinq jours à compterde la réception de la demande d’examen pour informer, par décision motivée, le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage de la nécessité ou non deréaliser une étude d'impact.

L'absence de réponse au terme de ce délai vaut obligation de réaliser uneétude d'impact. Il apparaît dès lors que, dans les faits, tous les plans, pro-grammes ou projets désignés par le tableau annexé à l’article R. 122-2 duCode de l’environnement doivent faire l’objet d’une étude d’impact, saufà ce qu’une décision administrative dispense explicitement et individuel-lement l’un des projets à l’issue de « l’examen au cas par cas ». Le champd’application de l’étude d’impact apparaît ainsi profondément redéfini.Cette redéfinition a une portée déterminante car elle entraîne égalementcelle du champ de l’enquête publique environnementale. En effet, le nouveau champ d’application de l’enquête publique régie par le Code del’environnement englobe celui de l’étude d’impact (sans pour autant s’yréduire) (10).

Le nouvel article L. 123-2 I du Code de l’environnement dispose que « Font l'objet d'une enquête publique […] les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements exécutés par des personnes publiques ouprivées devant comporter une étude d'impact […] ».A cet égard le nouvel article R. 123-1 du Code de l’environnement précise que les projets soumis à enquête publique sont non seulementceux soumis de façon systématique à la réalisation d'une étude d'impact,mais aussi ceux qui, à l'issue de l'examen au cas par cas, sont soumis àla réalisation d'une telle étude.Le même article fixe par ailleurs la liste des projets qui, par exception, sontsoumis à étude d’impact mais exclus du champ de l’enquête publique. Il s’agit d’une part des projets de création de zones d’aménagementconcerté, de l’autre des projets de faible envergure, dont les demandesd’autorisation temporaires faites au titre de la loi sur l’eau ou des ICPE,ou encore les travaux d’entretien, de maintenance et de grosses réparations.

Notons enfin que tant la réforme de l’étude d’impact que celle de l’enquête publique tendent à favoriser une appréhension globale des projets et de leurs atteintes à l’environnement : – le nouvel article L. 122-1 II du Code de l'environnement dispose

que l’étude d'impact d’un projet qui s’inscrit dans un « programme detravaux » doit porter sur l’ensemble du programme lorsque les projets

constructeurs qui n’atteignent pas ce seuil et correspond à la moitié de lavaleur du terrain non utilisée. La formule de calcul du VSD, que ce soitpour un projet de construction ou dans le périmètre d’un lotissement, aété précisée par le décret d’application. La valeur vénale des terrains – quipermet de calculer le montant de la taxe si le seuil minimal de densitén’est pas atteint – fera l’objet d’une déclaration du pétitionnaire et devraêtre appréciée à la date du dépôt de la demande d’autorisation ou dedéclaration. Par ailleurs, une procédure de rescrit est mise en place en casde demande d’éclaircissement sur les modalités de calcul du montant du VSD.

– II – Environnement : zoom sur les études d’impact et enquêtes publiques

Les projets de travaux, d'ouvrages ou d'aménagements susceptiblesd'avoir des incidences notables sur l'environnement sont soumis à deuxdispositifs spécifiques que l’évolution du droit de l’environnement a renforcés : l’obligation préalable de réaliser une étude de l’impact du projet sur l’environnement, et celle de soumettre ce projet et son évalua-tion à enquête publique. Ces deux dispositifs ont été récemment réforméspar les articles 230 et 236 de la loi « Grenelle II » (6).La réforme de l’étude d’impact et de l’enquête publique amorcée par le Grenelle de l’environnement entrera en vigueur à compter du 1er juin 2012 (7).

• Des champs d'application clarifiés et unifiésL'un des points majeurs de la réforme engagée par la loi « Grenelle II »est d’avoir harmonisé le champ d’application de l’enquête publique pour la protection de l’environnement avec celui de l’étude d’impact, leprincipe étant de soumettre à enquête publique tous les projets qui ontfait l’objet d’une étude d’impact.

Le champ d’application de l’étude d’impact, qui apparaît dès lors commel’un des pivots de l’évaluation et de l’information environnementales, afait l’objet dans le même temps d’une redéfinition et d’un élargissement.Avant l'adoption de la loi « Grenelle II », l'étude d'impact était la règleet la dispense l'exception : tous les travaux et aménagements entreprispar une collectivité publique ou donnant lieu à autorisation ou approba-tion devaient faire l'objet d'une étude d'impact (8) dès lors qu'ils nebénéficiaient pas de l'une des dispenses spécifiques (9) ou de la dispenseliée à un coût de travaux inférieur à 1 900 000 euros.

La mise en œuvre de ces exceptions s'est révélée complexe et laCommission européenne a condamné l'exclusion systématique d'unensemble de projets sur la base d'un unique seuil financier. Il a dès lorsété choisi d'adopter une approche inverse et de définir positivement lechamp d'application de l'étude d'impact.

Ainsi, le nouvel article R. 122-2 du Code de l’environnement fixe la listelimitative des projets de travaux et d'aménagements – auxquels sontajoutés les projets d'ouvrage – qui doivent faire l'objet d'une étuded'impact, sur le fondement de critères et seuils techniques. Cette liste est présentée sous la forme d’un tableau, annexé à l’article

(6) Loi n°2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement.(7) Décrets n°2011-2018 et n°2011-2019 du 29 décembre 2011.(8) Ancien art. L 122-1 du code de l’environnement. (9) Dispenses prévues par les articles R. 122-5 et R. 122-6 du code de l'environnement. (10) Sont également soumis à enquête publique, au titre du nouvel article L. 123-2 du Code de l’environnement, « les plans, schémas, programmes et autres documents de planification soumis à une évaluation environne-mentale », « les projets de création d'un parc national, d'un parc naturel marin, les projets de charte d'un parc national ou d'un parc naturel régional, les projets d'inscription ou de classement de sites et les projets de classement en réserve naturelle et de détermination de leur périmètre de protection », ou encore « les autres documents d'urbanisme et les décisions portant sur des travaux, ouvrages, aménagements, plans, schémas et programmes soumises par les dispositions particulières qui leur sont applicables à une enquête publique ».


étudiés concourent à la réalisation d'un même programme de travaux,d'aménagements ou d'ouvrages et lorsque ces projets sont réalisés demanière simultanée, qu’ils soient réalisés par un ou plusieurs maîtresd'ouvrage dès lors qu’ils constituent une unité fonctionnelle ;

– le nouvel article R. 122-8 du Code de l’environnement prévoit parailleurs que lorsque un pétitionnaire ou un maître d'ouvrage déposeplusieurs demandes d'autorisation de manière concomitante pour unmême projet soumis à étude d'impact en application de plusieursrubriques du tableau annexé à l'article R. 122-2, il peut demander à ceque l'Autorité Environnementale se prononce par un « avis unique » ;

– dans la même hypothèse, le nouvel article L. 123-6 du Code de l'envi-ronnement prévoit qu’il peut être procédé à une « enquête unique »(remplaçant l’enquête conjointe) lorsque la réalisation d'un projet, planou programme est soumise à l'organisation de plusieurs enquêtespubliques dont l'une au moins en application de l'article L. 123-2, etdès lors que les autorités compétentes désignent d'un commun accordcelle qui sera chargée d'ouvrir et d'organiser cette enquête.

Cette approche globale des projets et de leurs impacts constitue de faitl’une des nouvelles exigences qui portent sur le contenu de l’étude d’im-pact et du dossier d’enquête publique.

• Des contenus précisés et étendusLes éléments qui composent l’étude d’impact et le dossier d’enquêtepublique ne sont pas fondamentalement modifiés par la réforme, maiscomplétés de parties qui doivent permettre d’analyser et de mesurer demanière dynamique l’interaction des effets du projet étudié avec tous lesfacteurs qui l’entourent.Ainsi le nouvel article R. 123-8 6° du Code de l’environnement préciseque le dossier d’enquête publique doit comporter l’indication des autori-sations susceptibles d’être délivrées à l’issue de l’enquête, mais égalementla mention des autres autorisations nécessaires pour réaliser le projet,plan ou programme, que ce soit en application de la loi sur l’eau, de laréglementation des monuments naturels ou sites classés, de celle desespèces protégées, ou encore en matière de défrichement.

De même, le nouvel article R. 122-5 du Code de l’environnement prévoitque l’étude d’impact doit désormais exposer une analyse :– des effets cumulés du projet avec d'autres projets connus (11) ;– de son articulation avec les plans, schémas et programmes mentionnés

à l'article R. 122-17 (tels que les schémas d’aménagement et de gestiondes eaux ou les plans d’élimination des déchets), et la prise en comptedu schéma régional de cohérence écologique dans les cas mentionnésà l'article L. 371-3 (trames vertes et bleues introduites par la loi Grenelle II) (12) ;

– de l'addition et l'interaction entre eux des effets négatifs et positifs,directs et indirects, temporaires permanents, à court, moyen et longterme, du projet sur l'environnement (13).

Cette ouverture de l’étude d’impact sur les éléments qui encadrent le projet, mais aussi sur l’évolution du projet dans l’avenir, pourrait avoir uneportée infiniment étendue.Néanmoins deux éléments permettent de limiter cet effet : le nouvel

article R. 122-5 du Code de l’environnement dispose à titre préliminaireque le contenu de l'étude d'impact est déterminé par un principe de proportionnalité ; par ailleurs le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage a lapossibilité de solliciter « un cadrage préalable » de l'étude d'impact qu’ilva réaliser. Le regard des autorités locales et étatiques sur l’élaboration et le dérou-lement des études d’impact et enquêtes publiques est, de fait, l’un des éléments développés par la réforme.

• Des contrôles et avis renforcésL’« Autorité Environnementale » (14) est désormais amenée à émettre unavis sur tous les projets entrant dans le champ d’application de l’étuded’impact : lorsqu’elle n’a pas été saisie en amont de l’étude d’impact dans le cadre d’un examen au cas par cas, elle doit, pour les projets obligatoirement soumis à étude d'impact, être saisie pour avis en aval par le maître d'ouvrage qui lui transmet un dossier présentant le projet,comprenant l'étude d'impact et la demande d'autorisation (15).

Le cas échéant, et dans toutes les hypothèses où l’avis d’une autoritéadministrative est obligatoire, les avis émis sur le projet doivent être jointsau dossier d’enquête publique (16).

En outre, la portée de l’avis de l’Autorité Environnementale est renforcéepar le principe posé par le nouvel article L. 122-1, IV du Code de l’envi-ronnement, aux termes duquel : « la décision de l'autorité compétente quiautorise le pétitionnaire ou le maître d'ouvrage à réaliser le projet prenden considération l'étude d'impact, l'avis de l'autorité administrative del'Etat compétente en matière d'environnement et le résultat de la consul-tation du public ».Cette même disposition manifeste l’importance que les autorités déci-sionnaires doivent désormais accorder à l’information et à la participationdu public.

• Une information et une participation du public développéesLa publicité de l’étude d'impact des projets qui ne sont soumis ni à enquêtepublique, ni à une autre procédure de consultation du public, est garantiepar un nouvel article L. 122-1-1 du Code de l'environnement aux termesduquel l'étude d'impact de tels projets doit être mise à la disposition dupublic par le pétitionnaire ou le maître de l'ouvrage avant toute décisiond'autorisation, d'approbation ou d'exécution relative au projet. Lesconditions d’application de cette mise à disposition sont définies par lenouvel article R. 122-11 du Code de l’environnement.

De même la dernière partie du nouvel article L. 122-1 du Code de l'en-vironnement pose une règle générale aux termes de laquelle l'autoritécompétente doit informer le public de toute décision d'octroi ou de refusde l'autorisation, de l'approbation ou de l'exécution d'un projet soumisà étude d'impact.

Par ailleurs, le renforcement de l’information et de la participation dupublic au cours de l’enquête publique est l’un des aspects majeurs de saréforme. A cet effet, plusieurs dispositions sont introduites :– création par le nouvel article L. 121-16 du Code de l’environnement

(11) Article R. 122-5 4°.(12) Article R. 122-5 6°.(13) Article R. 122-5 3°.(14) L'autorité administrative de l'Etat compétente en matière d'environnement, couramment appelée « Autorité Environnementale », est, selon la nature des projets définis par le nouvel article R. 122-6 du Code de l’environnement, soit le ministre chargé de l'environnement, soit une formation spécifique du Conseil général de l'environnement et du développement durable, soit le préfet de région. (15) Article. L 122-1, III.(16) Article R. 123-8.(17) Nouvel article L. 123-10 du code de l’environnement.(18) Décret n°2011-2021 du 29 décembre 2011.(19) Nouveaux articles R. 123-14 à R. 123-17 du code de l’environnement.


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d’une concertation préalable à l’enquête publique, organisée à l’initia-tive de la personne responsable du projet ou de l’autorité compétentepour autoriser ce projet, mais qui demeure néanmoins optionnelle ;

– renforcement de la publicité préalable à l’enquête publique, qui doitêtre assurée par « tous moyens appropriés » (17) et, notamment, parvoie électronique pour un certain nombre de projets définis (18) ;

– précision des modalités d’information complémentaire au cours del’enquête (19) (communication des documents ajoutés au dossier d’en-quête, visite des lieux et audition des participants par le commissaireenquêteur, organisation de réunions d’information et d’échange avec lepublic) ;

– amélioration de la prise en considération des observations formuléespar le public (20), en donnant la possibilité à la personne responsable duprojet de produire des observations sur les remarques formulées par lepublic durant l’enquête, voire de modifier son projet en conséquence.

Ce dernier point est en effet favorisé par l’introduction de mécanismes quipermettent au responsable de faire évoluer son projet au cours de l’en-quête publique, ce qui constitue une innovation à part entière.

• Une flexibilité et une évolution des projets intégrées L’évolution des projets soumis à étude d’impact et enquête publique estun paramètre que la réforme a volontairement intégré.Ainsi, un nouvel article L. 123-14 du Code de l’environnement a créé deuxmécanismes qui élargissent la possibilité de modifier un projet au coursou à l’issue de l’enquête publique. Avant l’adoption de la loi Grenelle II, la modification d’un projet soumisà enquête publique ne pouvait avoir lieu que si elle avait un caractèremineur. Toute autre modification ne pouvait être faite qu'avec la clôturede la première enquête et l'ouverture d'une nouvelle enquête sur le projet modifié.

Désormais, le responsable du projet aura la possibilité de demander soit lasuspension de l’enquête publique en cours pour une durée maximale desix mois au cours de laquelle le projet pourra faire l’objet de modificationssubstantielles présentées lors de la reprise de l’enquête (21), soit l’ouver-ture d’une enquête publique complémentaire après la clôture de l’enquête initiale, afin de soumettre des changements qui modifient l’économie générale du projet (22).

Enfin l’appréhension des évolutions d’un projet soumis à étude d’impactest également au cœur d’un nouveau mécanisme mis en place par laréforme. Les nouveaux articles R. 122-14 et R. 122-15 du Code de l’envi-ronnement disposent que lorsqu’un projet a été soumis à l’obligation deréaliser une étude d'impact, la décision autorisant celui-ci mentionne lesmesures d’évitement, de réduction et de compensation à la charge dupétitionnaire et précise les modalités de leur suivi.

Ainsi la mise en œuvre des mesures compensatoires que le responsablede projet aura déclaré mettre en œuvre dans le cadre de l’étude d’impact(nouvel article R. 122-5 7° du Code de l’environnement) pourra êtrecontrôlée postérieurement à la délivrance de l’autorisation délivrée sur lefondement de l’étude. Néanmoins cette projection dans l’avenir est encadrée par des disposi-tions qui permettent de tenir compte des évolutions du projet et de garantir la flexibilité du dispositif de suivi (23).

ConclusionA peine les praticiens se seront-ils habitués à ces nouvelles règlementa-tions qu’il conviendra d’être en mesure d’absorber les projets en cours. Eneffet, la démarche « pour un urbanisme de projet » n’a semble-t-il pasencore produit tous ses effets. On attend encore des textes sur les recourscontentieux abusifs, les secteurs de projets, les projets d’initiative privée, ...Les échéances électorales pourraient retarder leur mise en œuvre mais ilsemble qu’il y ait un consensus fort sur la nécessité de faire évoluer encorele droit de l’urbanisme pour favoriser la construction de logements etassurer efficacement la protection de l’environnement.

Par ailleurs, on peut signaler d’ores et déjà le projet de loi relatif à la majoration des droits à construire qui fait l’objet d’une procédure accélé-rée et a été adopté en 1ère lecture le 22 février 2012 par l’Assembléenationale. Ce projet vise principalement à permettre une augmentationde 30 % des règles de gabarit, de hauteur, d’emprise au sol ou de coeffi-cient d’occupation des sols prévues par les documents d’urbanisme pourles demandes d’autorisations d’urbanisme concernant la construction delogements déposées avant le 1er janvier 2016.

(20) Avec notamment la redéfinition par le nouvel article R. 123-18 du code de l’environnement des modalités de clôture de l’enquête(21) Nouvel article R. 123-22 du code de l’environnement.(22) Nouvel article R. 123-23 du code de l’environnement.(23) Le nouvel article R. 122-15 du code de l’environnement dispose :« I. — Le suivi des mesures prévues au 1° du I de l'article R. 122-14 consiste en une présentation de l'état de réalisation de ces mesures, à travers un ou plusieurs bilans, permettant de vérifier le degré d'efficacité et la pérennité de ces mesures, sur une période donnée.« II. — Au vu du ou des bilans du suivi des effets du projet sur l'environnement, une poursuite de ce suivi peut être envisagée par l'autorité qui a autorisé ou approuvé le projet.»

- CHEUVREUX INFO -

Pour obtenir la copie d’un texte réglementaire ou d’une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin- Rémy NERRIERE -

Tél. : 01 44 90 14 33 - [email protected]

tableau récapitulatif des reformes en matière d’urbanisme et d’environnement

UR

BA

NIS

ME

EN

VIR

ON

NE

ME

NT

DOCUMENTS D’URBANISME

LOTISSEMENTS

SURFACES DE PLANCHER

FISCALITÉ DE L’URBANISME

ENQUÊTE PUBLIQUE

ETUDE D’IMPACT

Codification

Articles L. 121-2, L. 121-4, L. 122-4,

L. 122-6 à L. 122-18, L. 123-1 à L. 123-19,

L. 124-2, L. 300-2, L. 311-7,L. 313-1

du Code de l’urbanisme

Articles L. 442-1 à L. 442-14

du Code de l’urbanisme

Articles L. 112-1, R. 112-1

et R. 112-2 du Code de l’urbanisme

Articles L.331-1 et suivants et R.331-1

et suivants du Code de l’urbanisme

ArticlesL. 123-1 à L. 123-16

et R. 123-1 à R. 123-27 duCode de l’environnement

Articles L. 122-1 à L. 122-3-5

et R. 122-1 à R. 122-15 du Code de l’environnement

Textes

Ordonnance n°2012-11 du 5 janvier 2012

Ordonnance n°2011-1916 du 22 décembre 2011

Ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011Décret n°2011-2054

du 29 décembre 2011

Article 28 de la loi n°2010-1658du 29 décembre 2010 de finances

rectificative pour 2010Décrets n° 2012-87 et 2012-88

du 25 janvier 2012.

Articles 236 et s. de la loi Grenelle IIDécret n°2011-2018


Articles 230 et s. de la loi Grenelle IIDécret n°2011-2019


Entrée en vigueur/Dispositionstransitoires

En attente de décret d’applicationet au plus tard le 1er janvier 2013

En attente de décret d’application.Applicable au plus tard aux

demandes d’autorisation déposéeà compter du 1er juillet 2012.

1er mars 2012

Applicable aux demandes d’autori-sation déposées à compter

du 1er mars 2012Disparition des participations

additionnelles au 1er janvier 2015

Application aux enquêtespubliques dont l’arrêté d’ouverture

et d’organisation est publié àcompter du 1er juin 2012.

Application aux projets dont ledossier de demande d’autorisation,d’approbation ou d’exécution est

déposé auprès de l’autorité compé-tente à compter du 1er juin 2012.Applications aux projets pour les-quels l’autorité compétente est lemaître d’ouvrage, aux projets dontl’enquête publique est ouverte à

compter du 1er juin 2012



N° 01 - 2012 (Mars)

u côté des tribunaux

ETAT DESCRIPTIF DE DIVISION

Etat descriptif de division – valeur contractuelle (non)

La jurisprudence, après avoir affirmé le caractèrecontractuel de l’EDD a retenu (cass 3e civ, 8 juillet 1992, n°90-11.578, Bull. civ. III, n° 241)qu’il n’était dressé que pour les besoins de lapublicité foncière et n’avait donc pas de carac-tère contractuel.Bien que quelques décisions ultérieures de laCour de cassation aient semé le doute (voirnotamment cass 3e civ. du 20 mai 2008), dans une décision du 7 septembre 2011, la 3e

chambre civile de la Cour de cassation vientjuger que « la publication postérieurement auRCP d’un nouvel EDD non contesté ne luidonne pas de valeur contractuelle. »Cass. 3éme civ, 7 septembre 2001, n°10-14.154- Bull.Lamy Immo.n°196 , octobre 2011

PARTIES COMMUNES/PRIVATIVES

Parties ayant intérêt à agir en cas d’annexion de parties communes

– nécessité d’une assemblée générale(non)

Des copropriétaires estimant que des partiescommunes avaient été indûment annexées puisvendues ont, conjointement avec le syndicat des copropriétaires, assigné le nouveau copro-priétaire et son vendeur en annulation et inop-posabilité de la vente, et restitution. La Cour de cassation casse l’arrêt de la courd’appel au visa de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 et rappelle que l’action d’uncopropriétaire en restitution des parties communes qu’un copropriétaire s’est indûmentappropriées n’est pas subordonnée à la justifica-tion d’un vote de l’assemblée générale préalable. Cass. 3éme civ. 6 septembre 2011 n°10-20.258JurisData n°2011-018187 - JCP N n°38 du 23 septembre 2011

ASSEMBLEE GENERALE

Annulation d’une assemblée généralepar un copropriétaire représenté

– distinction copropriétaires opposantsou défaillants

Des copropriétaires qui étaient représentés lors d’une assemblée générale ont assigné lesyndicat des copropriétaires en annulation decette dernière. La Cour de cassation, au visa de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, casse l’arrêt de la cour d’appel qui avait accueilli leurdemande, en rappelant que les actions qui ontpour objet de contester les décisions d’assem-blée générale doivent être introduites par lescopropriétaires opposants ou défaillants ; or enl’espèce les copropriétaires ayant demandé l’annulation n’étaient pas opposants. Cass. 3éme civ. 7 septembre 2011 n° 10-18.312 ;JurisData n°2011-018186 - JCP N n°37 du 16 septembre 2011

COPROPRIÉTÉ

un mandat tacite de gérance à son conjoint en n’émettant aucune réserve sur les ordresconcernés. La Cour de cassation censure cette analyse etrappelle la force de l’autonomie bancaire desépoux : « les règles relatives à la représentationmutuelle des époux dans leurs rapports avec lestiers sont sans application à l’égard du banquierdépositaire qui est tenu, en sa qualité de professionnel, de ne restituer les fonds déposésqu’à celui au nom duquel le dépôt a été fait oucelui qui a été indiqué pour les recevoir ». Afin de ne pas dénaturer l’article 221 du Codecivil, elle conserve une vision très restrictive dumandat apparent en la matière, vision d’autantplus justifiée que le banquier est un profession-nel tenu de procéder à la vérification des pouvoirs de la personne souhaitant agir sur uncompte, quelle que soit sa qualité. Cass.1ère civ. 29 juin 2011, n°10-11.683, F-D :JurisData n°2011-012924 - RDBF n°6Novembre-décembre 2011 p. 20

AVENANT DE PRÊTET TEG

Le débiteur d’un prêt se voit consentir par labanque un avenant afin d’étaler le rembourse-ment de son crédit. Cet avenant ne mentionnant pas le TEG, le débiteur se prévalut de cet élément pour invo-quer la nullité de la stipulation d’intérêt, sanction de l’erreur affectant le calcul du TEG.Il estimait en effet qu’un nouveau TEG aurait dûêtre mentionné, prenant en compte les fraisnotariés d’établissement de cet avenant. La Cour de cassation le déboute et confirme saposition en la matière : dès lors que l’avenant nemodifie pas les conditions initiales du prêt, il n’apas à mentionner le TEG. Et le coût de l’avenant, sollicité par l’emprunteur,ne modifiant en rien les conditions financières

imposées par le prêteur pour l’octroi du prêt, ilne pouvait être considéré comme un élémentnouveau qui aurait nécessité un nouveau calculdu TEG. Cass.com. 31 mai 2011 n°10-15.854, F-D :JurisData n°2011-010653 - RDBF n°6Novembre-Décembre 2011 p. 24

AUTONOMIE BANCAIRE DES

ÉPOUX

Une cour d’appel avait refusé l’indemnisationdemandée par un époux séparé de biens quicontestait des mouvements passés sur soncompte personnel par son conjoint sans procu-ration, estimant notamment qu’il avait conféré

DROIT BANCAIRE ET FINANCIER


MARCHES PUBLICS

MAPA – libre choix du cocontractant

– offre irrégulière

A l’occasion d’un contentieux relatif à une opération de désamiantage, le juge a été amenéà préciser les règles de procédures applicablesaux marchés à procédure adaptée. Le jugeconsidère en effet que si « le pouvoir adjudica-teur, dans le cadre d'une procédure adaptée,décide de recourir à une négociation, peutlibrement choisir les candidats avec lesquels ilsouhaite négocier et peut en conséquence,dans le respect du principe d'égalité de traite-ment entre les candidats, admettre à la négo-ciation les candidats ayant remis des offresinappropriées, irrégulières ou inacceptables etne pas les éliminer d'emblée ; il doit cepen-dant, à l'issue de la négociation, rejeter sansles classer les offres qui sont demeurées inappropriées, irrégulières ou inacceptables ». En outre, « il n’est pas tenu » d’accepter detelles offres irrégulières. Ainsi une sociétéayant vu son offre rejetée ne peut pas « soute-nir qu'en ne l'admettant pas à la phase denégociation au motif que son offre était irré-gulière, le ministre a manqué à ses obligationsde mise en concurrence ». CE, 30 novembre 2011, Ministre de la défenseet des anciens combattants c. EURL Qualitech,353121, note G. Eckert, Contrats et Marchéspublics, janvier 2012, p.38

Indemnisation – prestations supplémentaires

Le Conseil d’Etat détermine les conditions danslesquelles le cocontractant peut prétendre à l’indemnisation dans l’hypothèse particulière oùle contrat qui a permis l’exécution des prestationsest annulé. Sur le principe de l’indemnisation, lecocontractant peut prétendre, sur un terrainquasi-contractuel, au remboursement desdépenses prévues au contrat qui ont été utiles àla collectivité. Les fautes éventuellement commises par le cocontractant avant la signa-ture du contrat sont sans incidence sur son droità indemnisation au titre de l'enrichissementsans cause de la collectivité (sauf si le contrat aété obtenu dans des conditions de nature àvicier le consentement de l'administration). Si lanullité du contrat résulte d'une faute de l'administration, le cocontractant peut prétendre

à la réparation du dommage imputable à cettefaute (sous réserve du partage de responsabilitédécoulant le cas échéant de ses propres fautes). Sur le contenu de l’indemnité, le cocontractantpeut demander le paiement des sommes corres-pondant aux autres dépenses exposées par luipour l'exécution du contrat et aux gains dont ila été privé par sa nullité (à condition que l'indemnité à laquelle il a droit sur un terrainquasi-contractuel ne lui assure pas déjà unerémunération supérieure à celle que l'exécutiondu contrat lui aurait procurée). Enfin, le juge considère que si le cocontractanta lui-même commis une faute grave en passantun marché dont, compte-tenu de son expérience,il ne pouvait ignorer l'illégalité et que cettefaute constitue la cause directe de la perte dubénéfice attendu du contrat, il ne peut pasdemander l'indemnisation de ce préjudice. CE, 18 novembre 2011, Communauté de com-munes de Verdun, 342642, note F. Brenet,Droit administratif, janvier 2012, p. 42

Marché public de service – critère du risque

Une juridiction lettone a saisi la CJUE d’unequestion préjudicielle afin de savoir s’il fallaitappliquer la directive « Marchés » à une conces-sion de service. La CJUE s’est alors intéresséeaux définitions respectives du marché et de laconcession. Elle en a retenu que le critère principal distinguant les deux contrats était lerisque économique, conformément aux conclu-sions de l’avocat général pour qui « l’élémentréellement déterminant est la prise en chargedu risque ». La Cour a alors considéré que « le risque lié à l’exploitation doit être compriscomme le risque d’exposition aux aléas du marché ». Or, elle relève qu’en l’espèce la conces-sion prévoyait l’indemnisation par le pouvoiradjudicateur des pertes d’exploitation du service objet du contrat. L’avocat généralconclut alors « qu’il y a lieu de considérer enprincipe comme un marché de services publicsle contrat en vertu duquel l’adjudicataireobtient en contrepartie le droit d’exploiter desservices de transport public, le pouvoir adjudi-cateur l’indemnisant des pertes résultant de laprestation de services et le risque d’exploitationdu service étant limité par les dispositions dedroit public réglementant la prestation du service et par les dispositions contractuelles ». La Cour ajoute in fine « qu’il ne lui appartientpas de qualifier concrètement l’opération,

une telle qualification relevant de la seule compétence du juge national. Le rôle de la Course cantonne à fournir à ce dernier une interpré-tation du droit de l’Union (…). Le juge nationalest seul en mesure, d’une part d’interpréter lesdispositions du droit national et, d’autre part,d’évaluer la part du risque qui est concrètementassumée par le cocontractant ». CJUE, 10 novembre 2011, Norma-A SIA,Dekom SIA c/ Latgales planosanas regions, C-348/10, note W. Zimmer, Contrats et marchéspublics, janvier 2012, p. 34

Distinction pouvoir adjudicateur/entité adjudicatrice

Une communauté d’agglomération a lancé uneprocédure adaptée pour un marché d’exploita-tion de transport de personnes à mobilité réduite. Le Conseil d’Etat a alors eu à savoir sicette exploitation des transports relève d’uneactivité d’exploitation en réseau au sens de l’article 135 du Code des marchés publics afinde savoir si la communauté d’agglomération estun pouvoir adjudicateur ou une entité adjudi-catrice. La haute juridiction a indiqué que « le juge des référés du tribunal administratif acommis une erreur de droit en jugeant que l'acte par lequel la communauté d'agglomérationse proposait de confier à un tiers l'exécution duservice de transport des personnes à mobilitéréduite était constitutif d'une activité d'exploi-tation de réseau au sens de l'article 135 duCode marchés publics, et qu'ainsi la commu-nauté d'agglomération devait être regardéecomme une entité adjudicatrice». En effet, leConseil d’Etat considère que « les actes par lesquels une personne publique confie à un tiersl'exploitation de l'un des réseaux fixes agitainsi en qualité de pouvoir adjudicateur et nonen qualité d'entité adjudicatrice et que parsuite, le marché litigieux devait être passé non pas sur le fondement des dispositions del'article 135 du Code des marchés publics maissur celui des dispositions de la première partiede ce code et, eu égard à son objet et son montant, selon la procédure formalisée prévuepar ces dispositions ». CE, 23 novembre 2011, Société GIHP LorraineTransports, 349746, note W. Zimmer, Contratset marchés publics, janvier 2012, p. 35

DROIT PUBLIC


N° 01 - 2012 (Mars)

DROIT PUBLIC - SUITE

DOMAINE PUBLIC

Injonction d’enlever un ouvrage irrégulièrement planté

– compétence du juge administratif (oui) – absence de nécessité de service

public

La requérante est propriétaire de parcelles sur lesquelles sont implantés les socles d’untransformateur d’ERDF ainsi que des poteauxélectriques. Le Conseil d’Etat rappelle que lejuge administratif est « compétent pour constater une emprise irrégulière et statuer sur la demande d'injonction consécutive ». Il distingue ensuite les ouvrages inutilisés, pourlesquels « il y a lieu d'enjoindre à ERDF de procéder à leur enlèvement dans un délai d'unmois à compter de la notification de la présentedécision, sous astreinte de 200 euros par jourde retard », des quatre autres poteaux, pour lesquels il constate qu’ERDF a seulement faitétat des inconvénients qui pourraient résulterpour le voisinage de leur déplacement, sans jus-tifier ni même invoquer un risque d’interruptiondu service public ou tout autre motif d’intérêtgénéral susceptible de faire obstacle à unemodification de l’implantation de ces poteaux,et qu’il y a donc lieu de l’enjoindre de procéderà leur enlèvement dans les mêmes conditionsque pour les ouvrages actuellement inutilisés,dans le délai de quatre mois à compter de lanotification de la présente décision, sousastreinte de 200 euros par jour de retard. Sansréférence à la notion d’ouvrage public, on com-prend dans cet arrêt que les nécessités du service public pourraient impliquer le maintiend’une emprise irrégulière. CE, 9 décembre 2011, Mme B, 333756

Occupation du domaine public – montant de la redevance

– fixation du montant par le gestion-naire du domaine

L'établissement public pour l'aménagement deLa Défense (EPAD) a accordé au service Réseaude Transport d'Electricité de France (RTE) uneautorisation d'occupation temporaire dudomaine public – notamment des galeries techniques et autres ouvrages souterrainsempruntés par le réseau de transport et de distribution d'électricité – moyennant le verse-ment d'une redevance. Or, un concessionnaire

du réseau de distribution et de transport del’électricité peut occuper le domaine sans autori-sation afin de réaliser ses missions de servicepublic conformément à une loi du 15 juillet1906. RTE contestait notamment, sur ce fonde-ment, le paiement d’une redevance d’occupa-tion. Le Conseil d’Etat considère que la loi « n'instaure pas une dérogation au principe dupaiement d'une redevance pour l'occupationdu domaine public » et qu’elle n’a « ni pourobjet ni pour effet d'attribuer à RTE le droitd'occuper à titre gratuit les ouvrages enterréssous ces voies ». Cette redevance est classique-ment fixée en tenant compte des avantages detoute nature que l’occupant est susceptible deretirer de l'occupation du domaine public. LeConseil d’Etat considère également que, sur ledomaine géré par l’EPAD mais dont il n’est pas propriétaire, cet établissement devait, enl’asence de dispositions contraires, être regardécomme ayant le droit d'y délivrer des autorisa-tions d'occupation domaniale et de fixer lemontant des redevances correspondantes. Onnotera cependant que les dispositions de la partie réglementaire du CGPPP reviennent surce principe (articles R 2122-2 et R 2122-5 duCGPPP). CE, 1er février 2012, SA RTE EDF Transport,338665

Contravention de grande voirie – responsabilité

– exonération pour force majeure (non)

Un rocher de plusieurs tonnes s’est décroché ets'est écrasé sur la voie ferrée en provoquant ledéraillement d'un train. Un procès-verbal decontravention de grande voirie a été dressé àl'encontre du propriétaire de ce terrain. LeConseil d’Etat rappelle que « lorsque le jugeadministratif est saisi d'un procès-verbal decontravention de grande voirie, il ne peut légalement décharger le contrevenant de l'obligation de réparer les atteintes portées audomaine public qu'au cas où le contrevenantproduit des éléments de nature à établir que ledommage est imputable, de façon exclusive, àun cas de force majeure ou à un fait de l'admi-nistration assimilable à un cas de force majeure ».En l’espèce, il considère que le fait pour la SNCFde ne pas avoir pris de mesures pour prévenir la chute d’un rocher en provenanced’un terrain ne lui appartenant pas, alors même

qu’elle avait fait installer des dispositifs de protection pour limiter les risques de cette nature sur d’autres parcelles surplombant lavoie, ne saurait être regardé comme une fauteassimilable à un cas de force majeure. CE, 30 décembre 2011, SNCF, 336193

DOMAINE PRIVE

Occupation précaire du domaine privé– clause exorbitante (non)

– compétence du juge judiciaire

Une convention avait été passée entre une sociétéet la commune de Nouméa ayant pour objetl’occupation par la société d’une parcelle de terrain. Dans la droite ligne de sa jurisprudence,le tribunal des conflits juge que ni la clause, quiautorise chacune des parties à mettre fin, sousréserve d’un certain préavis, à la conventiond’occupation précaire, ni celle prévoyant leréajustement du loyer en fonction de la tarifica-tion municipale générale, ne constituent uneclause exorbitante de droit commun. En consé-quence, les litiges relatifs à cette conventiond’occupation précaire relèvent de la compétencedu juge judiciaire. . TC, 12 décembre 2011, Commune de Nouméac. SARL Lima, C3824

CONTENTIEUX

Déféré préfectoral formé contre un contrat

– qualification du déféré en recours de plein contentieux – oui

Dans deux affaires jugées le même jour, leConseil d’ Etat a été appelé à se prononcer surdeux référés que le préfet du Nord avait formésdevant le tribunal administratif de Lille en vued’obtenir l’annulation, d’une part de quatre marchés de travaux d’assainissement et d’autrepart d’un marché pour la rénovation de canali-sations d’eau potable conclus par les régies dedeux syndicats intercommunaux du Nord. Lepréfet soutenait que la compétence des organesdélibérants de ces établissements publics devaitse limiter à celle de la gestion des affaires courantes pendant la période du renouvellementdes conseils généraux. En conséquence, les marchés n’avaient pu être légalement attribués.Débouté en première instance puis en appel, leministre de l’Intérieur finit par obtenir gain de cause devant le juge de cassation qui a considéré que la conclusion de marchés n’entre


N° 01 - 2012 (Mars)

pas dans la gestion des affaires courantes auregard d’une part du coût du volume et de ladurée des travaux prévus et d’autre part de l’absence d’urgence particulière. Le préfet étaitdonc fondé à soutenir que ces décisions avaientété prises par des organes incompétents et àdemander l’annulation des marchés. Le Conseild’Etat a considéré que « eu égard à son objet, untel recours formé à l’encontre d’un contrat relèvedu contentieux de pleine juridiction ». La recon-naissance par le juge de la qualification derecours de pleine juridiction au déféré préfectoral lui assure désormais des pourvoiesidentiques à ceux qu’il tient dans les recours formés par des candidats évincés (arrêt TropicTravaux signalisation).CE 23 décembre 2011, Ministre de l’intérieur,Outre-mer, Collectivité territoriales etImmigration, 348648 et 348647.

Référé contractuel – entente entre collectivités territoriales – exclusion du droit de la commande

publique

Une communauté d’agglomération et une commune ont conclu une convention ayant pourobjet d’instaurer une entente entre-elles dans lesconditions définies par les dispositions desarticles L. 5221-1 et L. 5221-2 du CGCT concernantl'exploitation du service public de distributiond'eau potable sur le territoire de la commune parla communauté d’agglomération. La Lyonnaisedes Eaux a demandé l’annulation de cetteconvention au motif qu'elle était constitutived'une délégation de service public, conclue enméconnaissance des obligations de publicité etde mise en concurrence inhérentes à la passationde telles conventions. Le TA de Grenoble a fait

droit à la Lyonnaise des Eaux, la commune sepourvoit en cassation contre l’ordonnance. LeConseil d’Etat considère que les deux collectivitéspeuvent « conclure hors règles de la commandepublique (…) une convention constitutive d'uneentente (…) à la condition que cette entente nepermette pas une intervention à des fins lucra-tives de l'une de ces personnes publiques, agissanttel un opérateur sur un marché concurrentiel ».Ainsi, le Conseil d’Etat considère que « la com-munauté d'agglomération ne peut être regardéecomme agissant tel un opérateur sur un marchéconcurrentiel (…) et qu’ainsi la convention liti-gieuse, conclue à des fins des coopération entrepersonnes publiques dans le cadre de relationsqui ne sont pas celles du marché, n'était pas soumise aux règles de la commande publique ». CE, 3 février 2012, Commune de Veyrier-du-Lac,353737

REGIMES MATRIMONIAUX

Legs avant mariage – incidence sur la quotité disponible

(non)

Un homme lègue par testament en 1993 l’usu-fruit de ses biens à sa concubine et à ses deuxenfants. Un an plus tard, il épouse sa concubine.Plusieurs mois après, il décède laissant pour luisuccéder les enfants nés du couple et deuxautres d’un premier lit. Les enfants issus d’uneprécédente union ont assigné les enfants de ladeuxième union en ouverture de la succession.La cour d’appel considère que l’épouse ne peutprétendre qu’à un tiers de l’usufruit des biensaprès réduction au regard de la quotité dispo-nible et ajoute que la libéralité résultant du testament ne pouvait rentrer dans le champ del’article 1094-1 du Code civil car ce texte ne s’applique qu’aux dispositions faites entreépoux soit lors du contrat de mariage soit pendant le mariage. La cour d’appel en déduit que la libéralité nepeut être appréhendée qu’au titre de l’article913 dans sa rédaction antérieure à la loi du 23 juin 2006, texte relatif à l’étendue de la quotité disponible. La Cour de cassation censurecette décision en affirmant que ce bénéficedevait être considéré au regard de l’article1094-1 sur la quotité disponible spéciale entreépoux. Le fait que la libéralité ait été consentieavant le mariage est donc sans incidence sur le

traitement de cette libéralité. Cass. 1ère civ. 26 octobre 2011 – n°10-20.217 -Droit et Pat. Hebdo n°853 du 21 novembre2011

Epoux associés d’une SCI – cession de parts sans accord de

l’autre (non)

Une personne mariée sous le régime légal estassociée dans une SCI et cède ses parts à un deses co-associés sans le consentement de sonconjoint. La Cour de cassation, constante danssa jurisprudence, rappelle que le consentementde l’époux est requis pour une telle cession, lesparts sociales étant des droits sociaux non négo-ciables. Cass. 1ère civ. 9 novembre 2011 – n°10-12.123- Droit et Pat. Hebdo n°855 du 5 décembre2011

Acquisition avec clause de tontine

Des époux ont acquis un immeuble avec uneclause de tontine. Cette clause stipule le droitpour les époux de jouir indivisément et concur-remment du bien jusqu’au décès de l’un d’entreeux. Par la suite, le mari ayant eu la jouissanceexclusive de l’immeuble, sa femme demande leversement d’une indemnité d’occupation. Sur la question de savoir si cette indemnité étaitdue à l’épouse, ou bien à l’indivision, la Cour decassation s’est prononcée en faveur de la

première, aux motifs que la tontine est exclusivede l’indivision. Il n’y a pas d’indivision entre lesépoux de leur vivant à tous deux, mais seule-ment des droits concurrents. Cass. 1ère civ. 9 novembre 2011 – n°10-21.710- Droit et Pat. Hebdo n°855 du 5 décembre2011

DONATION

Rappel du principe de prohibition despactes sur succession future

Une sœur avait dans un acte sous seing privédéclaré céder à titre onéreux à sa sœur et aumari de celle-ci un terrain « revenant d’un partagede famille » c'est-à-dire appartenant à son père,dont elle comptait hériter. Quelques mois plus tard, elle reçoit ledit terrainaux termes d’un acte de donation partage stipulant une réserve d’usufruit au profit dudonateur et de son épouse ainsi qu’une inter-diction d’aliéner et d’hypothéquer. Le père étant décédé et l’épouse ayant renoncéà son usufruit, la sœur et son époux bénéfi-ciaires de la convention sous seing privé ontassigné la donataire en régularisation de lavente. La cour d’appel déclare la vente parfaiteet demande à la donataire de signer l’acteauthentique de vente. La cour de cassation la censure d’avoir retenuque la convention s’analysait en une promessede vente dont la réalisation était conditionnée

STRATÉGIE PATRIMONIALE


N° 01 - 2012 (Mars)

convaincu de recel successoral au sens de l’article 778 du Code civil ? La Cour de cassation a répondu par la négativeà cette question. En effet, pour qu’un tel délit soit caractérisé,trois conditions doivent être remplies : – un élément matériel consistant en une dissi-

mulation des fonds, – un élément intentionnel, – et l’existence d’un partage successoral : le

recel doit émaner d’un héritier qui est appeléau partage.

Si les deux premières conditions étaient réuniesen l’espèce la dernière faisait défaut, le conjointusufruitier universel n’ayant pas vocation àvenir au partage. Cass, 1ère Civ, 29 juin 2011, n°10-13-807,F+P+B+I : Juris data n°2011-012934 - JCPFiscalité Notariale N°12 Décembre 2011

USUFRUIT/ NUE-PROPRIETE

La renonciation à un usufruit – imposition aux droits de mutation

à titre gratuit (oui)

Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappellequ’un abandon d’usufruit peut être requalifié en une donation et être taxable à ce titre si l’intention libérale de l’usufruitier d’une part etl’acception du nu-propriétaire d’autre part sontdéterminées. Cass. Com, 21 juin 2011, n°10-21.461,F-P+B,Marette C/DGFP : juris data n°2011-012354 -JCP Fiscalité Notariale N°1 Janvier 2012-02-11

par la donation partage et par la réunion de lapleine propriété par la renonciation des usufrui-tiers. La Cour de cassation énonce qu’en l’absence declause expresse différant la réalisation de lavente au jour du décès du donateur ou de larenonciation de ce dernier et de son épouse àleur usufruit, l’acte litigieux constituait un pactesur succession future (article 1130 du Codecivil). Cass. 1er Civ. 26 octobre 2011 n°10-11.894 -JCP N n°45 du 11 novembre 2011 - Droit etPat. Hebdo n°852 du 14 novembre 2011

Clause d’interdiction d’aliéner et d’hypothéquer avec réserve d’usufruit – influence sur la valeur réelle du bien

(oui)

A l’occasion d’un redressement fiscal et enallant à l’encontre de la position de la Cour decassation, la cour d’appel a accordé la prise encompte d’une clause d’interdiction d’aliéner etd’hypothéquer pour amoindrir l’évaluation d’unbien donné avec réserve d’usufruit.Justifiée par l’absence de valeur vénale du bienqu’engendre cette clause, qui par définition nepeut être ni aliéné, ni saisi, et par le caractèrefacultatif de la levée de cette interdiction par ledonateur, la cour d’appel estime à 10% la déco-te praticable à partir de la valeur réelle du bienafin d’amoindrir les droits de donation. CA Colmar 25 mars 2011 n°05/02094,2èch.Civ. B - Solution Notaires-n°5, décembre 2011,page 14

SUCCESSION

Créance de salaire différé – débiteur marié sous la communauté

universelle – conséquence au jour du décès

Un agriculteur et son épouse mariés sanscontrat de mariage, optent pour une commu-nauté universelle de biens avec attribution intégrale au survivant. L’époux décède. Puis sonépouse. L’une des filles du couple bénéficie alors d’undroit de créance de salaire différé ayant travaillésur l’exploitation du vivant de son père. Le litige se porte sur la personne du débiteur decette créance, et donc la question de savoir si

cette créance peut être prélevée sur la successionde la mère. La Cour de cassation considère que la créance,née du vivant de l’exploitant, est une dette personnelle à l’exploitant, et constitue unedette future que la communauté universelledoit supporter. Le régime matrimonial desépoux étant la communauté universelle avecattribution intégrale au survivant, elle a ététransmise à la succession de l’épouse. Cass. com. 18 janvier 2012 – n°10-24.892 -Droit et Pat. Hebdo n°861 du 30 janvier 2012

ASSURANCE-VIE

Une succession déficitaire ne s’imputepas sur les primes imposables aux

droits de succession

Une succession déficitaire peut-elle s’imputersur les primes taxables dans le cadre de l’article757 B du Code général des impôts ? Rappelons que l’article 757B du Code généraldes impôts dispose que « Le sommes, rentes ouvaleurs quelconques dues directement ou indi-rectement par un assureur, à raison du décès de l’assuré, donnent ouverture aux droits demutation par décès suivant le degré de parentéexistant entre le bénéficiaire à titre gratuit et l’assuré à concurrence de la fraction des primesversées après l’âge de soixante-dix ans qui excède 30 500 €. » Le régime de taxation des capitaux décès est unrégime autonome même s’il peut être soumis àune fiscalité analogue aux droits de succession. En se fondant sur le caractère autonome ducontrat d’assurance-vie, les juges ont à juste titreindiqué que les primes taxables dans le cadrede l’article 757B ne peuvent venir en compen-sation d’un passif de succession. CA Angers Ch A, 21 juin 2011, n°10/00567,C ; c/DGFP représentée par le directeur desservices fiscaux du Maine et Loire - JCPFiscalité Notariale N°11 novembre 2011

La protection du nu-propriétaire en cas de prélèvement de fonds par

l’usufruitier ne passe pas par le recelsuccessoral

Un conjoint optant pour l’universalité des biensen usufruit et n’ayant pas révélé aux autres héritiers l’existence de liquidités peut-il être

Le Bulletin de cheuvreux Tous les trimestres, toute

l’actualité juridique !

STRATÉGIE PATRIMONIALE


PROMESSE DE VENTE

Promesse unilatérale de vente – qualification de l’obligation

du promettant

Suite à son arrêt du 11 mai 2011, la Cour de cas-sation vient une nouvelle fois confirmer dans lesmêmes termes sa jurisprudence en matière derétractation du promettant dans une promesseunilatérale de vente. Dès lors que le bénéficiaire n’a pas levé l’option,la rétractation du promettant rend impossibletoute rencontre des volontés réciproques devendre et d’acquérir, et la réalisation forcée ducontrat ne peut être obtenue. L’obligation du promettant dans une promessede vente unilatérale n’est finalement pour laCour de cassation qu’une obligation de maintenirson offre. Cass. com. 13 septembre 2011, n° 10-19526,Rép Déf n° 20 du 30 novembre 2011

BAIL COMMERCIAL

Bail commercial – travaux de mise aux normes

– clause spécifique à insérer (oui)

En l’espèce, le propriétaire d’un local commer-cial a délivré au locataire une sommationd’avoir à réaliser divers travaux puis l’a assignéen constatation de la résiliation du bail.Par arrêt rendu le 20 octobre 2009, la Courd’appel de Lyon accueille cette demande aprèsavoir relevé qu’il résultait des constations faitespar un huissier de justice que les revêtementsdes sols, murs et plafonds étaient vétustes, quel’électricité et la plomberie des lieux étaient horsnormes. L’arrêt retient que la constatation de larésiliation est justifiée par le non-respect del’obligation faite au locataire aux termes du bailde maintenir en bon état d’entretien l’ensembledes biens loués.La troisième chambre civile a réaffirmé sa posi-tion quant à la nécessité d’une clause expressede transfert des travaux de mises aux normessur le fondement des articles 1719 et 1720 duCode civil. Le bailleur est tenu des travaux de mises auxnormes d’une installation électrique, dès lors

montant de la moyenne supérieure des prix devente dans l’arrondissement ». Cass. 3ème civ. 4 mai 2011, n°06-72.396(n°501-FS-D)- Massoni c/Saint-MichelImmobilière (Sté) – AJDI Décembre 2011Cahier spécial Dalo page 868.

GARANTIES DUCONSTRUCTEUR

Appréciation de la prescription enmatière de garantie décennale

Des époux avaient constaté, postérieurement àl’acquisition de leur maison, des désordrestenant à la présence de matériaux contenant del’amiante ainsi que des fuites dans la toiture. Ils ont alors assigné le vendeur, le diagnosti-queur ainsi que l’agent immobilier en garantiede leur préjudice. La cour d’appel afin de les indemniser avaitconsidéré, compte tenu de la réalisation de travaux importants sur des éléments essentielsde la construction, que le vendeur en sa qualitéde constructeur pouvait voir sa responsabilitédécennale engagée. La cour d’appel considère qu’à défaut de rapporter la preuve que les travaux avaient ététerminés 10 ans auparavant, l’action en garantiedécennale n’était pas prescrite au jour de lavente. La cour de cassation casse l’arrêt de la courd’appel en rappelant que la date à prendre encompte afin d’apprécier la prescription de lagarantie décennale était la date à laquelle lesacquéreurs avaient engagé leur action et non ladate de la vente. Cass 3éme civ. 7 septembre 2011 n°2011-018182 - JCP N n°41 du 14 octobre 2011

PACTE DE PREFERENCE

Vente d’immeuble – bail contenant un pacte

de préférence avec effet rétroactif – nullité (oui)

Une société « A » qui exerce une activité de marchand de biens, consent une promessesynallagmatique de vente à une société B

que le bailleur ne met pas expressément cetteobligation à la charge du locataire. Ainsi, le bailleur qui souhaite se décharger destravaux de mises en conformité doit faire preuvede précaution dans la rédaction de la clause ducontrat. Ex : prévoir que le transfert vaut pour lesnormes présentes et futures, certaines mises enconformité spécifiques notamment le désa-miantage, l’accessibilité des personnes handica-pées. Transmettre au locataire les rapports desbureaux de contrôle (électricité, climatisation,ascenseur). Cass. 3ème civ. 18 mai 2011, n°10-15.946(n°573-FS-D)- Ouerghi c/Cabeza – AJDIDécembre 2011 Cahier spécial Dalo page 865

Le déplafonnement du loyer d’un bail commercial

La Cour de cassation, en cassant l’arrêt de lacour d’appel de Rennes, rappelle que s’il est possible de déplafonner les loyers du bail commercial en cas de modification notable desfacteurs locaux de commercialité, ce déplafon-nement est soumis à la condition que cettemodification notable soit de nature à avoir uneincidence favorable sur l’activité commercialeexercée par le preneur. Cass 3éme civ. 14 septembre 2011 n°10-300.825 JurisData n°2011-018701 - JCP Nn°39 du 30 septembre 2011

DROIT DE PREEMPTION DU LOCATAIRE

Bail d’habitation– congé pour vendre – prix excessif

Le congé est nul lorsque l’offre de vente qu’ilcontient a été faite à un prix volontairement dissuasif dans le but d’empêcher les locatairesd’exercer leur droit légal de préemption. Lecaractère dissuasif du prix relève de l’apprécia-tion des juges du fond. La Cour de cassationexerce un contrôle sur les motifs. En l’espèce, la troisième chambre civile a réaf-firmé sa position : « est censuré un arrêt d’appelayant validé un congé pour vendre tout en rele-vant que l’appartement souffre d’inconvénientsqualifiés de certains et en constatant que le prix proposé est largement plus élevé que le

IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE


Cass. 3ème civ. 9 novembre 2011 – n°10-30.291 - Droit et Pat. Hebdo n°854 du 28novembre 2011

BAIL A CONSTRUCTION

Prix dérisoire de la convention – nullité relative (oui)

Il résulte des articles L251-1 et suivants du CCHque le bail à construction est nécessairement uncontrat à titre onéreux. Ainsi, la contrepartiedue par le preneur ne doit pas être dérisoire. En l’espèce, une commune (Cannes) avaitconsenti à une société privée hôtelière un bail àconstruction d’une durée de 75 ans sur un terrain. La société devait en contrepartieconstruire un hôtel et ses dépendances, quireviendraient en fin de bail à la ville de Cannessans contrepartie, et payer un loyer annuel de762,25 euros. A la suite de difficultés financières, le preneur àbail a perdu ses droits. La commune bailleressea décidé d’agir en justice soutenant que le loyern’était ni réel ni substantiel, le bail ne lui offrantaucune contrepartie économique. Elle demandeainsi à ce que soit reconnue l’inexistence ducontrat et invoque subsidiairement sa nullitéabsolue. Bien que le caractère inexistant de lacontrepartie financière soit contestable, lesjuges du fond et la cour d’appel rejettent sonaction comme étant prescrite. Un pourvoi estformé par la commune. La Cour de cassation lerejette, au motif que le contrat de bail àconstruction conclu pour un prix dérisoire ou viln’est pas inexistant mais nul pour défaut decause. Or, la nullité relevait d’intérêt privé, etétait donc nécessairement relative. L’action étaitainsi prescrite, le délai de cinq ans pour agirétant dépassé. (A noter : l’action aurait était soumise à uneprescription de cinq ans au lieu de trente si lanullité avait été absolue, ayant été introduiteavant l’entrée en vigueur de la loi du 17 juin2008.) Cass.3ème civ. 21 septembre 2011 – Bull.LamyImmo.n°198 de décembre 2011

portant sur un immeuble commercial. Quelques mois plus tard, elle consent sur lemême bien, un bail commercial à une autresociété « C » avec un effet rétrocatif quelquesjours avant le jour de signature de la promesseet stipulant un droit de préférence. La réitération authentique de la vente au profitde la société B est intervenue et informée del’exsitence de l’acte, la société preneur à bail ademandé l’annulation de la vente. La cour d’appel prononce la nullité du contratde vente, décide que la société C était substi-tuée par la société acquéreur et ordonne la réalisation de la vente à son profit. Celle-ci a constaté que la société acquéreur B,avait connaissance lorsqu’elle a contracté lavente authentique de l’existence d’un pacte depréférence au profit du locataire commercial etde l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. La Cour de cassation l’approuve et retient que « la promesse synallgamatique ne pouvait priverd’effet le pacte de préférence dès lors que lecontrat de bail prenait effet en toutes sesclauses et conditions antérieurement. » Cettesolution s’explique notamment par le fait queles sociétés B et A étaient représentées par lesmême personnes donc ne pouvaient ignorer lepacte et l’intention de s’en prévaloir. Cass 3ème Civ. 3 novembre 2011 n°10-20.936-JCP N n°46 du 18 novembre 2011 - Droit etPat. Hebdo n°853 du 21 novembre 2011

Pacte de préférence – vente du local

– absence de notification de la vente au preneur

– renonciation tacite possible du preneur (oui)

Le bénéficiaire d’un droit de préférence étaitaussi preneur à bail commercial d’un mêmeimmeuble. Cet immeuble est vendu par lebailleur en 1997 puis revendu en 2001. Le preneur, en vertu du bénéfice de son pacte depréférence, aurait alors du être informé de l’intention de vendre du bailleur par lettrerecommandée avec avis de réception. Or, cesformes n’ont pas été respectées. Le preneurintente donc une action en 2005, en vue d’obtenir l’annulation de la vente. La Cour decassation relève alors que le preneur avait euconnaissance de ces ventes en 2000 lors d’uneinstance l’ayant opposé à la bailleresse, et en2002 lors de la procédure de fixation du loyer

renouvelé. Le paiement des loyers avait parailleurs bien été effectué par le preneur au nouveau bailleur. Le preneur n’ayant jamais émis de protestationconcernant les ventes, la Cour de cassation déci-de que « ces actes s’analysai[en]t en une renon-ciation tacite, certaine et non équivoque de lalocataire à se prévaloir du pacte de préférence ». La renonciation à un pacte de préférence peutdonc être tacite, quand bien même l’informa-tion au bénéficiaire du pacte concernant lavente n’avait pas été faite en conformité avec laclause contractuelle. Cass. 3ème civ. 3 novembre 2011, n°1279 -Jurishebdo n°456 du 15 novembre 2011 -Solution Notaires-n°1, janvier 2012, page 5

Bail commercial plusieurs fois renouvelé – action possible du preneur pour

défaut de délivrance portant sur les locaux accessoires

– (oui)

Un bail commercial avait été conclu en 1982 etrenouvelé plusieurs fois. Le preneur assigne enjustice le bailleur en 2007, pour non-délivrancedes locaux loués, au motif qu’une cave et un WCmentionnés dans le bail n’avaient jamais étémis à sa disposition. La Cour d’appel accueille la demande du preneur en retenant qu’il y a bien violation del’obligation de délivrance du bailleur lorsquetous les locaux prévus dans le bail ne sont pasremis au preneur, même si la non-délivrance neporte que sur des locaux accessoires. CA Paris, 26 octobre 2011, n° 09/14804 -Jurishebdo n°458 du 29 novembre 2011

Bail renouvelé avec loyer déplafonné – preneur étranger

– droit au renouvellement discriminatoire (oui)

Des locaux commerciaux sont donnés à bail àune personne de nationalité turque. A l’occa-sion d’un des renouvellements du bail, lebailleur fait une offre de renouvellement avecun loyer déplafonné.A l’occasion de ce contentieux, la Cour de cassation a affirmé que l’article L.145-13 duCode de commerce était une disposition discri-minatoire car le droit au renouvellement du bailcommercial obéit à un régime différent selon lesnationalités des preneurs.

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VICES-CACHÉS

Erreur de mesurage – diminution de prix – recours en garantie

contre le diagnostiqueur (non)

Cet arrêt de la troisième chambre civile de laCour de cassation confime la jurisprudence decelle dégagée par plusieurs arrêts précédents.La restitution du prix à laquelle le vendeur estcondamné à la suite de la diminution du prixrésultant de la délivrance d’une moindre mesurepar rapport à la superficie convenue ne constituepas, par elle-même, un préjudice indemnisablepermettant une action en garantie contre l’au-teur du mesurage ; la réduction n’ayant pourconséquence que de ramener le prix de vente aumontant que la venderesse aurait dû normale-ment percevoir. L’analyse jurisprudentielle ne tenant pas comp-te du fait que l’acquéreur aurait pu acquérir sonlot de copropriété malgré la moindre superficiepour d’autres considérations telle la localisationdu bien, ce qui aurait permis au vendeur uneaction contre le professionnel en prétendantqu’il a perdu une chance de conserver un prixobtenu de l’acquéreur de façon « valable et irré-versible ». Cet argument est repoussé par laCour de cassation préférant l’analyse purementarithmétique que dénonce une partie de la doctrine. Cass. 3éme civ. 1er mars 2011– Cabinet Orzatc/ Guiot (Cts) - n°10-30.214 (n°229 F-D) -AJDI novembre 2011 p 801

Superficie erronée dans le seul acte de vente

– simple erreur matérielle – action de l’acquéreur (non)

Cet arrêt de la cour d’appel de Pau nous indiqueque bien qu’un acte authentique de vente rapporte une superficie Carrez supérieure, ce quirésultait manifestement d’une erreur matérielle,il y a lieu de constater qu’à la suite de l’actesous-seing privé préalablement conclu entre lesparties, la vente était parfaite au terme des dis-positions de l’article 1583 du code civil et quedans cet acte la superficie effective étant correctement indiquée, l’acquéreur ne rappor-tait pas la preuve d’un préjudice en relationavec l’existence d’une diminution de plus du1/20e de la surface de l’immeuble qu’il aacquis susceptible d’entraîner une minorationdu prix de vente.CA PAU 29 avril 2011 – Affaire n°10/01875 -AJDI novembre 2011 p 804

VENTE

Origine de propriété – obligation de remonter au-delà

de 30 ans (non) – appréciation des circonstances

de l’acte

Le notaire doit vérifier l’origine de propriété d’unbien et mentionner les charges qui le grèvent.Cependant cette obligation est enserrée danscertaines limites rappelées utilement dans unarrêt de la Cour de cassation. Les faits sont les suivants : à la suite d’une venteconclue le 9 juillet 1999, un acquéreur découvreque les parcelles acquises sont grevées d’uneservitude résultant d’un acte en date du 18 mars1893. Ce dernier intente une action en respon-sabilité contre son notaire pour n’avoir pas men-tionné cette servitude dans le titre d’acquisitionalors que celle-ci était relatée dans un acteconcernant une parcelle voisine, rédigé par cemême notaire, dix ans auparavant. Le notaire avait bien effectué les démarchesd’usage avant la passation de son acte, il avaitconsulté les titres relatifs à la propriété venduesur une période de trente ans et levé un étathypothécaire sur la même période mais ces derniers ne révélaient pas la présence de la servitude de 1893. La Cour de cassation a confirmé que le notaireavait satisfait à son obligation et qu’il n’étaitpas tenu de vérifier l’origine de propriété au-delà de trente ans, infirmant le jugement de lacour d’appel selon laquelle la responsabilité dunotaire était engagée, celui-ci ne s’étant livré àaucune recherche approfondie ni diligence utileconcernant le voisinage le plus proche. Rappelons cependant qu’il est de bonne pra-tique de ne pas tenir compte des actes simple-ment déclaratifs de propriété pour calculer ledélai de trente ans et de remonter au-delàlorsque les actes translatifs de propriété sontrares ou espacés. Cass. 1ère Civ. 17 novembre 2011, n°10-25583 (non publié au Bulletin) -Rep.déf n°1 du 15 janvier 2012

Absence de délimitation de terrain – objet incertain de la vente

(non)

La Cour de cassation a retenu que l’absence de délimitation du terrain ne constitue pasnécessairement un obstacle à la vente en ce queles parties s’étaient mises d’accord sur la conte-nance du terrain vendu, sa localisation et sonprix et que l’absence de délimitation du terrain

ne constituait pas une indétermination de l’objet de la vente ; dès lors que la situationcadastrale du lot principal et la contenance dela parcelle à détacher étaient précisées, la courd’appel a pu déduire de ces seuls motifs que lavente était parfaite. Cass. 3éme civ. 20 septembre 2011 - affairen°10-20.350 (n°1090 F-D) AJDI janvier 2012p 63

Calcul de la surface Carrez – local d’habitation désigné

dans le règlement de copropriété – local utilisé à usage de garage – prise en compte dans la surface

(oui)

En l’espèce, les époux X le 19 décembre 2003ont acquis un immeuble ancien dont la desti-nation a plusieurs fois changé, composé d'une maison en façade, une cour et une constructionau fond de la cour. La superficie privative dubien immobilier vendu au sens de l'article 46de la loi du 10 juillet 1965 est déclarée par les vendeurs comme étant de 220 m2.Le local en rez-de-chaussée en façade sur rue quiest un local d'habitation a été utilisé commegarage par le vendeur qui y exposait des voituresde collection. Il est mentionné à l'acte de ventecomme garage « originairement consistant enun local à usage d'habitation » alors que lerèglement de copropriété le définit comme unlocal à usage d'habitation et que son affectationen local d'habitation n'avait pas été modifiéepar le règlement de copropriété.Les acquéreurs, se prévalant de l’alinéa 3 de l’article 46 de la loi sus-visée et demandent uneréduction du prix de vente. La surface privativene comprend pas les caves, garages, emplace-ments de stationnement.Les déboutant de leur demande, la troisièmechambre civile retient que le local litigieux, mentionné à l'acte de vente comme un garage,originairement consistant en un local à usaged'habitation, bien qu'utilisé pour garer desvéhicules de collection, pouvait à tout momentrevenir à son affectation initiale d'habitationqui résultait du règlement de copropriété, lacour d'appel a pu en déduire que sa superficiedevait, en application de l'article 46 de la loi du10 juillet 1965, être comptée dans la surfacehabitable du bien.Cass. 3ème civ. 18 octobre 2011, n°10-22.733(n°1231-F-D) – AJDI Décembre 2011 Cahierspécial Dalo page 872

N° 01 - 2012 (Mars) 23Le BulletinDE CHEUVREUX 29Le BulletinDE CHEUVREUX

PERMIS DE CONSTRUIRE

Permis de construire – risque pour la sécurité publique

– espèce (non)

Un permis de construire portant sur l’édificationd’un pôle intercommunal de la petite enfance aété délivré à proximité d’une route départemen-tale classée à grande circulation, laquelle estrégulièrement empruntée par des camionstransportant des matières dangereuses. Saisid’un recours à l’encontre de ce permis, le tribunaladministratif procède à son annulation sur lefondement de l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme, au motif du risque d’explosion desmatières dangereuses. Si la cour administratived’appel ne nie pas qu’en cas d’accident d’uncamion transportant des matières dangereuses,il existe un risque létal dans un rayon de 90 mètres, elle considère toutefois qu’en l’espèce« la probabilité de survenance d’un accident decette nature, à l’endroit où la construction estenvisagée est extrêmement faible » et estimedonc que l’autorité compétente n’a pas entachésa décision d’erreur manifeste d’appréciation endélivrant le permis de construire.CAA Lyon, 11 octobre 2011, Communauté de communes de l’Isle-Crémieu, Commune de Villemoirieu, n°10LY01577, AJDA 26 décembre 2011 p.2544

Permis de construire – disparition de la destination d’un

bâtiment par non usage et écoulementdu temps (non)

Une demande de permis de construire est déposée pour l’extension et la réhabilitation, àdestination d’habitation, d’un bâtiment implantéen zone agricole ; étant ici précisé que cetteconstruction n’était pas utilisée pour l’habitationdepuis de nombreuses années. Le permis estrefusé au motif que le POS n’autorisait pas untel projet. La cour administrative d’appel entérinecette interprétation en considérant que les dis-positions du POS de la commune n’autorisentque l’extension et la réhabilitation des seulesconstructions « effectivement » utilisées à usaged’habitation à la date de la demande d’autori-sation, condition non remplie en l’espèce.Revenant sur la jurisprudence Auclerc du 20 mai 1996, le Conseil d’Etat casse et annule

cet arrêt au motif que « doivent être regardéscomme des constructions à usage d’habitation[…] les édifices destinés, compte tenu de leurscaractéristiques propres, à l’habitation ; que la circonstance qu’une construction à usaged’habitation n’aurait pas été occupée durantune longue période, n’est pas par elle-même denature à changer sa destination ».CE 9 décembre 2011, M. Riou, n° 335707,AJDA 19 décembre 2011, p. 2444

ZAC – dossier de création – étude d’impact

– complétude – possibilité limitée decompléter l’étude au stade du dossier

de réalisation

Le dossier de création d’une ZAC doit nécessai-rement comporter, en application des disposi-tions de l’article R. 311-2 du Code de l’urbanis-me, une étude d’impact. En l’espèce, l’étude d’impact jointe au dossier decréation de la ZAC précisait que certains milieuxnaturels présents sur le site n’avaient pas étéprécisément caractérisés et feraient l’objet decompléments qui seraient ultérieurement inté-grés à l’étude d’impact. Le juge administratif sanctionne cette pratiqueen estimant que les carences d’une étude d’im-pact ne peuvent pas être suppléées par des com-pléments intégrés au dossier de réalisation de laZAC ; lesquels ne peuvent porter que sur des élé-ments qui ne pouvaient être connus lors de laconstitution du dossier de création de la ZAC. CAA Nantes, 14 octobre 2011, n°10NT00602,Construction-Urbanisme n°12, Décembre2011, comm. 174

PLAN LOCAL D’URBANISME

Plan local d’urbanisme – révision simplifiée – opération privée – intérêt général – espèce – non

L’article L.123-13 du Code de l’urbanisme permet de faire évoluer les dispositions d’unPLU par le biais d’une procédure de révision dite« simplifiée » lorsque celle-ci concerne « la réali-sation d’une construction ou d’une opération, àcaractère public ou privé, présentant un intérêt

général notamment pour la commune ou touteautre collectivité ». En l’espèce, une procédure derévision simplifiée a été mise en œuvre afin d’ou-vrir à l’urbanisation des terrains appartenant àun propriétaire privé, classés en zone naturelleinconstructible, dans le but de répondre auxbesoins en logements de la commune. Le juge administratif se refuse à reconnaître l’intérêt général de cette opération privée enrelevant que d’autres secteurs « dont la communea pour partie la maîtrise foncière, restent à ouvrirà l’urbanisation et sont aptes à répondre auxbesoins de la commune en la matière ; que dansces conditions, […] l’ouverture à l’urbanisationdudit secteur appartenant essentiellement à un seul propriétaire pour une opération deconstruction ne présentant pas de caractéris-tiques particulières ne peut être regardée commeconstituant […] une opération à caractère privéprésentant un intérêt général. »CAA Lyon, 12 avril 2011, M. et Mme Wormser,n°09LY02545, AJDA, 5 décembre 2011,p.2376

DROIT DE PREEMPTION

URBAIN

Droit de préemption d’un immeuble à usage d’habitation

– maintien dans les lieux des locataires

– limitation aux habitations de plus de dix logements

(non)

La loi du 13 juin 2006 relative au droit de préemption et à la protection des locataires encas de vente d’un immeuble a introduit unarticle 10-1 à la loi du 31 décembre 1975 impo-sant aux bailleurs de proposer en priorité lavente des logements aux locataires en place,préalablement à la vente, dans sa totalité et enune seule fois, d'un immeuble à usage d'habi-tation de plus de dix logements au profit d'unacquéreur ne s'engageant pas à proroger lescontrats de bail en cours. Cette même loi aintroduit, dans le code de l’urbanisme, un articleL. 210-2 qui dispose que « en cas de vente d'unimmeuble à usage d'habitation, la communepeut faire usage de son droit de préemption pourassurer le maintien dans les lieux des locataires ».Le Conseil d’Etat précise que le droit de préemption issu de l’article L. 210-2 précité s’applique à tous les immeubles à usage d’ha-bitation et non pas seulement aux immeubles

URBANISME ET AMÉNAGEMENT


N° 01 - 2012 (Mars)

de plus de dix logements, visés uniquement parl’article 10-1 de loi du 31 décembre 1975. CE 2 décembre 2011, M. Bourgeois, n°343104,JCP A n°50, 12 décembre 2011, comm. 769

CONTENTIEUX

Permis de construire – recours – association de défense de

l’environnement – intérêt à agir – champ d’action géographique

– agrément

Suite à la délivrance d’un permis de construirepour une maison d’habitation dans les dunes forestières du Touquet, l’association « Groupement pour la défense de l’environne-ment dans l’arrondissement de Montreuil-sur-Mer » engage un recours en annulation contrece permis devant le tribunal administratif,lequel fait droit à sa demande. En appel, la couradministrative relève que l’absence de limitationgéographique dans les statuts de l’associationlui confère nécessairement un objet national « quelque soit sa dénomination », ce qui devraiten principe être de nature à l’empêcher d’inter-

dans le périmètre d’une ZAC a été assujetti aupaiement de la taxe locale d’équipement. Suiteà un recours contre cet assujettissement, le tribunal administratif a déduit des pièces finan-cières (bilan financier prévisionnel et plan de tré-sorerie) de la convention d’aménagement deZAC, lesquelles précisaient que le financementdes équipements publics nécessaires au fonc-tionnement de la zone devait être assuré par lacommercialisation des terrains situés dans laZAC, que le coût des équipements publics réali-sés était « nécessairement incorporé au prix desterrains payés par les constructeurs ». Le Conseild’Etat annule en l’espèce ce jugement au motifque le juge aurait du rechercher si, au regarddes pièces du dossier relatives à la transactionen cause, le coût des équipements publics avait été « effectivement incorporé » au prix desterrains acquis par le constructeur. En l’absenced’une telle vérification, rien ne permettait d’éta-blir la justification de l’exonération du paiementde la TLE prévue par l’article 1585 C du Codegénéral des impôts.CE 13 juillet 2011, Ministre des transports, del’équipement, du tourisme et de la mer c/ SCIInter Ivry, n° 313888, AJDA 19 décembre2011, p. 2496

venir contre un projet géographiquement limité.Toutefois, dans la mesure où l’association a étéagréée pour la protection de l’environnementpour l’ensemble de la commune de Montreuil-sur-mer, site d’implantation du projet litigieux, lejuge estime qu’elle justifie d’un intérêt lui donnant qualité à agir contre ce dernier.CAA Douai, 13 octobre 2011, Commune du Touquet-Paris-Plage, n°11DA00339,Construction-Urbanisme n°12, décembre2011, comm. 179

FISCALITE DE L’URBANISME

ZAC – exonération du paiement de la TLE

– contrôle in concreto

L’article 1585 C 2° du Code général des impôtsprécise que sont exclues du champ d’applica-tion de la taxe locale d’équipement « lesconstructions édifiées dans les zones d’aména-gement concerté […] lorsque le coût des équipe-ments a été mis à la charge des constructeurs ».À l’occasion d’une demande de permis deconstruire, un constructeur d’un terrain inclus

ENVIRONNEMENT

ANTENNES RELAIS

Antennes relais – principe de précaution

– implantation – pouvoirs de police du maire

Le principe de précaution, consacré par l’article5 de la Charte de l’environnement, ne permetau maire d’une commune sur le fondement deses pouvoirs de police générale ni d’adopter uneréglementation locale portant sur l’implantationdes antennes relais, ni de s’opposer à la décla-ration préalable d’implantation d’une telle installation sur le territoire de sa commune sansapporter la preuve de la gravité des risquesencourus. Ainsi, par trois arrêts rendus le 26 octobre 2011 et un le 30 janvier 2012, leConseil d’Etat tranche plusieurs litiges opposantmaires et opérateurs de téléphonie mobile.Concernant l’adoption d’arrêtés municipauxréglementant l’implantation d’antennes relais,la Haute juridiction précise que ce pouvoir deréglementation générale a été confié par le

législateur à l’Etat, en particulier au ministrechargé des communications électroniques, àl’Autorité de Régulation des CommunicationsElectroniques et des Postes (ARCEP) et àl’Agence Nationale des Fréquences (ANFR), etnon aux maires qui sont à cet égard incompé-tents au titre de leurs pouvoirs de police générale, y compris en se fondant sur le princi-pe de précaution. Concernant l’opposition d’unmaire à la déclaration préalable d’implantationd’une antenne relais, le Conseil d’Etat reconnaîtqu’il appartient aux autorités compétentes deprendre en compte le principe de précautiondans la délivrance des autorisations administra-tives, mais considère en l’espèce que ce principene permet pas au maire de refuser légalementla délivrance d’une autorisation d’urbanisme « en l’absence d’éléments circonstanciés faisantapparaître, en l’état des connaissances scienti-fiques, des risques, même incertains, de natureà justifier un tel refus ».CE 26 octobre 2011, n°326492, n°341767 et 341768, n°329904, JCP Environnementn°1- Janvier 2012, Bulletin Code permanent

Environnement Décembre 2011 CE 30 janvier 2012, n°344992, Journal del’environnement 1er février 2012, DallozActualité 6 février 2012

ICPE

ICPE – liberté d’entreprendre

– droit de propriété -– QPC

L’exploitant d’une ICPE soumise à déclaration ademandé l’annulation d’un arrêté préfectoral luiimposant des prescriptions spéciales, au motifque ce pouvoir de prescription et de suspensionde l’activité des ICPE aurait porté une atteintedisproportionnée à la liberté d’entreprise et audroit de propriété. Le requérant a ainsi soulevéune question prioritaire de constitutionnalité(QPC) portant sur la conformité aux articles 4 et17 de la Déclaration des droits de l’homme du


N° 01 - 2012 (Mars)

26 août 1789 des dispositions législativesconférant au préfet ses pouvoirs de prescriptionset de sanctions en matière d’ICPE soumises àdéclaration. Le Conseil d’Etat a refusé de ren-voyer cette question au Conseil constitutionnel,considérant « d’une part que les dispositionscontestées n’ont ni pour objet ni pour effet de permettre une dépossession des biens de l’exploitant d’une ICPE ; que, par suite, elles n’en-traînent pas de privation du droit de propriétéau sens de l’article 17 de la Déclaration desdroits de l’homme […] d’autre part que les dispositions critiquées obéissent à des motifsd’intérêt général de préservation de la santé, dela sécurité, de la salubrité publiques, ainsi quede protection de la nature, de l’environnement etdes paysages et des autres intérêts visés à l’article L. 511-1 du Code de l’environnement, [et]que le législateur a défini les mesures que le préfet peut ordonner aux fins de protection deces intérêts et énoncé les conditions de leur miseen œuvre avec suffisamment de précision ; […]qu’en confiant de tels pouvoirs à l’autorité admi-nistrative compétente, le législateur n’a pas […]porté une atteinte excessive à la liberté d’entre-prendre garantie par l’article 4 de la Déclarationdes droits de l’homme […] ».CE 23 décembre 2011, n°344992, Journal del’environnement 27 janvier 2012

ICPE – demande d’autorisation d’exploiter

– PLU – opposabilité

L’exploitation d’une carrière avait été autoriséepar le préfet dans une zone agricole (classéezone A par le PLU applicable). Il convient de rappeler que l’article L. 123-5 du Code de l’urbanisme reconnaît la possibilité de refuserl’ouverture d’une carrière au regard des disposi-tions du PLU. Les communes avoisinantes exerçaient sur ce fondement un recours en nul-lité à l’encontre de l’autorisation d’exploitationde la carrière, mais l’exploitant contestait d’unepart le classement de son site d’implantation enzone A (excipant de l’illégalité du PLU), del’autre soutenait que le règlement de la zone Adu PLU applicable permettait l’exploitation decette ICPE dès lors qu’il autorisait les installa-tions d’intérêt public. La cour administratived’appel de Lyon répond qu’en l’espèce le classement des parcelles litigieuses en zone A

n’est pas illégal, et précise par ailleurs que « l’exploitation d’une carrière est, par nature,incompatible avec la vocation des zones A définies par les dispositions de l’article R. 123-7du Code de l’urbanisme ; qu’en outre, une carrière ne constitue pas une installation néces-saire aux services publics ou d’intérêt collectif ausens des dispositions du même article ».CAA Lyon 18 octobre 2011, n° 09LY01538,JCP Environnement n°12- Décembre 2011,Commentaire 132

DECHETS

Obligation d’élimination – débiteur

– défaillance ancien exploitant ICPE – police des déchets

– propriétaire du terrain

Dans le prolongement de l’arrêt remarqué du26 juillet 2011 par lequel le Conseil d’Etat avaitjugé que le propriétaire d’un terrain pollué parl’exploitation d’une ICPE pouvait être mis endemeure de remettre le site en état sur le fondement de l’obligation d’élimination desdéchets (Bulletin de décembre 2011), la hautejuridiction a refusé d’indemniser une sociétéd’aménagement qui avait été mise en demeurepar le préfet de remettre en état le site dont elleétait propriétaire sur le fondement de la législa-tion des ICPE, alors que cette société n’avaitjamais été exploitante de l’ICPE en cause. LeConseil d’Etat reconnaît en effet que l’arrêtépréfectoral en cause était illégal, le propriétairenon exploitant ne pouvant être contraint dedépolluer son terrain sur le fondement de lalégislation des ICPE, mais juge que cette fautedu préfet n’avait pas causé de préjudice au pro-priétaire car ce dernier aurait pu, et en l’espèceaurait dû, être mis en demeure de réaliser lesmêmes mesures de remise en état sur le fonde-ment de la législation des déchets : « il ressortdes pièces […] que la société M. pouvait êtreregardée comme le détenteur des déchets encause au sens des dispositions de l’article L. 541-2 du Code de l’environnement ; par suite, le préfet aurait dû, sur le fondement des dispositions de l’article L. 541-3, en se substi-tuant au maire défaillant, imposer à la sociétéM. l’élimination des déchets et la remise en étatdu site ». Le Conseil d’Etat écarte ainsi la

responsabilité de l’Etat du fait de l’illégalité del’arrêté préfectoral attaqué. Notons qu’en l’espèce la pollution en cause était « une pollu-tion par mercure du sol du terrain », qualifiéepar le Conseil d’Etat dans cet arrêt de déchet,alors que le Code de l’environnement disposeque « les sols non excavés, y compris les sols pollués non excavés » ne sont pas soumis à législation des déchets (article L. 541-4-1 C. env.).Cette solution manifeste l’interprétation de plusen plus extensive de la notion de déchet par lajurisprudence. CE 23 novembre 2011, n°325334, BulletinCode permanent Environnement Janvier 2012

ETUDE D’IMPACT

ICPE – autorisation d’exploiter

– insuffisance de l’étude d’impact – caractère substantiel

A l’heure de la réforme de l’étude d’impact initiée par la loi Grenelle II, le Conseil d’Etatvient de préciser les conditions de sanction del’insuffisance d’une étude d’impact. En effet, parun arrêt du 14 octobre 2011, le Conseil d’Etat aérigé en principe une solution dégagée jusqu’icipar les cours administratives d’appel : « lesinexactitudes, omissions ou insuffisances d’uneétude d’impact ne sont susceptibles de vicier laprocédure et donc d’entraîner l’illégalité de ladécision prise au vu de cette étude que si ellesont pu avoir pour effet de nuire à l’informationcomplète de la population ou si elles ont été denature à exercer une influence sur la décision del’autorité administrative ». Ainsi, l’insuffisanced’une étude d’impact ne peut entraîner la nullité de la décision prise sur son fondementque si elle présente un caractère substantiel, cequi était en l’espèce le cas d’une étude d’impactqui ne mentionnait pas la dangerosité desdéchets produits par une ICPE et ne fournissaitaucune précision sur les effets possibles de cetteICPE, située notamment dans une zone à dominante agricole, sur les cultures maraî-chères, sur les arbres fruitiers ou encore sur lesanimaux d’élevage.CE 14 octobre 2011, n°323257, JCPEnvironnement n°12- Décembre 2011,Commentaire 134

ENVIRONNEMENT


SOCIETE CIVILE

Inscription d’une sureté sur le seulimmeuble de la société

– nécessité d’une décision unanime et conforme à l’intérêt social

En l’espèce, une SCI ne possédant qu’un seulbien immobilier, l’avait, par décision collective etunanime des associés, donné en garantie. La Cour de cassation rappelle ici que pour êtrevalable, l’inscription d’une sûreté, n’entrant pasdans l’objet social d’une société de personnesdoit impérativement ne pas porter atteinte àl’intérêt de celle-ci. En l’espèce, ce n’était pas lecas, puisqu’elle allait jusqu’à menacer l’existen-ce même de la société, ne lui apportait aucuneressource et grevait fortement son patrimoine.Les deux conditions cumulatives essentielles àun acte n’entrant pas dans l’objet de la sociétésont donc la prise de décision à l’unanimité etsa conformité à l’intérêt social.Cass. Com. 8 novembre 2011 n°10-24-438-Solution Notaires-n°2, février 2012, page 19

Pouvoir du gérant – vente d’un des immeubles

– acte du gérant entrant dans l’objet social (non)

– nécessité d’une modification des statuts (oui)

Le gérant d’une société civile ne peut pasvendre l’un de ses immeubles lorsque cettesociété a pour objet social « l’acquisition, la propriété, l’administration, la mise en location,la gestion et l’exploitation de tous immeubles etgénéralement toutes opérations quelconques serattachant directement ou indirectement à cetobjet et toutes opérations immobilières quelconques concernant tous les autresimmeubles pourvu que les opérations ne modifient pas le caractère de la société ». La décision ne pouvait être prise qu’avec l’accord des associés délibérant à la majoritérequise pour la modification des statuts. Les termes « gestion […] de tous les immeubles »sont ici interprétés comme la gestion courantede chaque immeuble, et non pas la gestion globale d’un portefeuille immobilier. Il n’en serait pas allé de même si les statutsavaient intégré la possibilité de « disposer dupatrimoine immobilier ». Rappelons que lorsque l’acte du dirigeant entredans l’objet social, celui-ci engage en principe la

– et qu’un mandataire ad hoc, désigné en caused’appel pour représenter la société radiée, estintervenu volontairement à l’instance, de sorteque cette société était valablement représentée. Dans cette affaire, l’ordonnance ayant désignéle mandataire avait été délivrée postérieure-ment à l’expiration du délai d’appel. La hautejuridiction a jugé que cette circonstance n’étaitpas de nature à rendre irrecevable le recours enappel : il suffit que le mandataire soit désignéen temps utile pour assurer la représentation dela société pour la durée de la procédure d’appel. Cass. com. 2 novembre 2011 - n° 10-25.130 –Dict. Permanent Droit des Affaires n°771 janvier 2012

Société en formation – reprise des actes après immatriculation – obligation de respecter les formalités

légales de reprise de contrat

Le fondateur d’une SARL en formation avaitpassé commande d’un matériel. Après sonimmatriculation, la SARL avait payé au fournis-seur une partie du prix et conclu un contrat decrédit-bail pour financer le reste. La cour d’appel de Rennes l’avait condamnée àpayer le solde du prix au fournisseur. Selon elle,cette société avait repris la commande enpayant une partie du prix et en signant uncontrat de crédit-bail qui se rattachait nécessai-rement au contrat de fourniture. La Cour de cassation a censuré cette décision.La cour d’appel n’avait pas constaté l’accom-plissement régulier de l’une ou de l’autre desformalités légales de reprise d’un acte par unesociété en formation. La Cour de cassation rappelle ici son attache-ment au respect des procédés légaux de reprisedes actes d’une société en formation. Elle confir-me ici que l’exécution par la société d’un engagement pris par son fondateur ne vaut pasreprise. [NOTE : Les fondateurs sont tenus personnelle-ment des engagements qu’ils concluent pour lecompte de la société en formation à moins quecelle-ci ne les reprenne par l’un des procédés sui-vants : signature des statuts auxquels estannexé un état des engagements ; mandatdonné par les associés avant l’immatriculationau RCS ; décision prise par la majorité des associés après l’immatriculation. (Article L210-6du Code de Commerce).] Cass. com. 13 décembre 2011 – Affaire « Sté leBoulanger c/ Sté Komatsu France » n°11-10.699 - BRDA n°2/12 – 30 janvier 2012

société même s’il porte sur les éléments d’actifsles plus importants, sauf si l’acte en cause apour conséquence de modifier directement l’objet social ou d’empêcher son accomplissement. Cass. 3ème civ., 6 septembre 2011, « SCI DUPARC » - n°10-21815 - Bull. Joly Sociétés -numéro 12 : décembre 2011, p.982

Associé de SCP – action en responsabilité contre la

SCP et/ou l’associé (oui)

Chaque associé d’une société civile profession-nelle (SCP) répond, sur l’ensemble de son patrimoine, des actes professionnels qu’ilaccomplit et la société est solidairement responsable avec lui des conséquences domma-geables de ces actes. Il en résulte, vient de rappeler la Cour de cassation dans cet arrêt, que le client d’un associé de SCP peut agir indif-féremment en responsabilité contre la sociétéou l’associé concerné ou encore contre les deux. Par suite, c’est à tort qu’une cour d’appel avaitdéclaré irrecevable l’action en réparation enga-gée par le client d’un avocat associé contre cedernier en retenant que l’avocat était intervenuau procès auquel son client était partie, non pasà titre individuel, mais en tant que membre dela SCP. Par cette nouvelle décision, la Cour de cassationrappelle fermement le principe énoncé dans sonarrêt du 3 juillet 2001. Cass. 1ere civ. 15 décembre 2011 – Affaire « StéBüchel et Co c/ Sté Cabinet d’avocats LovellsPartnership » n°09-16.196 – BRDA n°24/11 –31 décembre 2011

SOCIETE COMMERCIALE

Recours en appel formé contre unesociété liquidée et radiée du RCS

Une société fait appel d’un jugement lacondamnant à verser une indemnité à uneautre société, qui a été liquidée et radiée duRCS à la suite de sa dissolution anticipée aucours de la première instance. L’appel ainsi formé contre une société n’ayantplus d’existence juridique est-il recevable ?La Cour de cassation répond par l’affirmative,en constatant : – que l’appelante a formé son recours dans ledélai légal,

DROIT DES AFFAIRES


N° 01 - 2012 (Mars)

La solution ci-dessus, qui vaut aussi pour lesactionnaires de sociétés par actions, est moinscertaine pour les associés de sociétés de per-sonnes : certains auteurs estiment que le fortintuitus personae qui caractérise ces sociétéspourrait fonder une obligation de non-concur-rence à la charge de chacun des associés. Cass. com. 15 novembre 2011 – Affaire « DLFinances c/Albiac » n°10-15.049 - BRDAn°23/11 – 15 décembre 2011

Effets de la reprise d’un bail par une société en formation

– immatriculation postérieure au congé– rétroactivité de la personnalité

morale (oui)

Dans cette affaire, quelques jours après que lesfondateurs d’une société avaient acquis, pourson compte, un fonds de commerce comprenantun bail commercial, le bailleur avait délivré à lasociété un congé sans renouvellement ni indem-nité d’éviction car elle n’était pas immatriculée. En effet, pour bénéficier du statut des bauxcommerciaux, le locataire doit être immatriculéau RCS à la date de délivrance du congé par lebailleur et à la date d’effet du congé, c'est-à-direà l’expiration du bail. Une cour d’appel avait validé ce congé en retenant que l’immatriculation, postérieure à cecongé, même si elle permet à la société dereprendre dès l’origine les actes passés en sonnom, ne pouvait pas priver le bailleur d’un droitacquis dès la notification du congé. A tort, juge la Cour de cassation : du fait de lareprise des engagements souscrits en son nom,la société était réputée avoir, à la date de ces-sion du fonds de commerce et donc à la date dedélivrance du congé, la personnalité moraleconférée par l’immatriculation. Il résulte de cet arrêt que même lorsque l’imma-triculation intervient après le congé, les effetsde l’immatriculation à l’égard du bailleur rétroagissent à la date d’achat. Cass. 3ème civ. 7 décembre 2011 – Affaire « StéBlouniz c/ Etchart » n°10-26.726 – BRDAn°1/12 - 15 janvier 2012

Confusion de patrimoines – sociétés situées dans

des Etats différents – extension de la règle nationale à la

seconde société – conditions

Une juridiction d’un Etat membre de l’UnionEuropéenne (A) qui a ouvert une procédure principale d’insolvabilité à l’encontre d’unesociété, en retenant que le centre des intérêtsprincipaux de celle-ci est situé sur le territoire decet Etat, ne peut étendre, en application d’unerègle de son droit national, cette procédure àune deuxième société, dont le siège statutaireest situé dans un autre Etat membre (B), qu’à lacondition qu’il soit démontré que le centre des

intérêts principaux de cette dernière se trouvedans l’Etat A. La seule constatation de la confusion de patri-moines de ces sociétés ne suffit pas à démontrerque le centre des intérêts principaux de la société ayant son siège dans l’Etat B se trouveégalement dans l’Etat A. Il est nécessaire, pour renverser la présomptionselon laquelle ce centre se trouve au lieu dusiège statutaire qu’une appréciation globale del’ensemble des élements pertinents permetted’établir que le centre effectif de direction et decontrôle de la société visée par l’action aux finsd’extension, se trouve dans l’Etat A. CJUE. 1ere ch . 15 décembre 2011 – Affaire « Rastelli Davide Snc c/Hidoux » n°191-10 –BRDA n°24/11 – 31 décembre 2011

Associé d’une SARL exerçant une activité concurrente

– responsabilité de l’associé (non)

Sauf stipulation contraire des statuts, un associéde SARL n’est pas, en cette qualité, tenu des’abstenir d’exercer une activité concurrente decelle de la société ni d’informer celle-ci d’unetelle activité. Il doit seulement s’abstenir d’actesde concurrence déloyale. Par suite, l’associé d’une SARL de constructionqui, sans en informer ses associés, avait entre-pris pour le compte d’une société civile immobi-lière un projet de constructions concurrent decelui de la SARL n’avait pas commis de fauteengageant sa responsabilité à l’égard de sescoassociés. C’est la première fois que la Cour de cassationénonce aussi nettement ce principe. Une cour d’appel avait déjà écarté la responsa-bilité d’un associé de SARL ayant concurrencécelle-ci mais elle avait apprécié l’obligation deloyauté de l’associé par rapport à l’importancede son rôle dans la société : l’intéressé qui déte-nait seulement 6% du capital, n’avait pas eu derôle prépondérant et la cour en avait déduitqu’il n’était pas lié à la SARL par une clause denon-concurrence « implicite ».Dans l’arrêt rapporté, au contraire, la Coursuprême ne prend pas en compte le rôle de l’associé dans la société et pose comme principeque l’associé qui concurrence celle-ci ne commetpas de faute, à condition de ne pas commettred’actes de concurrence déloyale (par exemple,en débauchant des salariés) et de ne pas violerde clause statutaire de non-concurrence.

ISF

ISF – droits de mutation à titre gratuit

– exonération – société holding animatrice de groupe

Le régime d’exonération partielle des droits demutation à titre gratuit de l’article 787 B duCode général des Impôts (abattement de 75 %sur la valeur des titres sociaux transmis pardonation ou succession à la triple condition quela transmission porte sur des titres d’une sociétéayant une activité industrielle, commerciale,artisanale, agricole ou libérale, que différentsengagements de conservation soient souscritset que l’un des signataires reprenne la directionde la société) peut s’appliquer en cas de dona-tion des titres d’une société holding animatricesi le contribuable établit la réalité de cette activité d’animation. Ce n’est pas le cas lorsque les actes juridiquesessentiels à la mise en œuvre de celle-ci sontconcomitants à la donation et que le dossier necomporte aucun indice matériel des prestationsde management alléguées. L’exonération vise la transmission d’entreprises,ce qui exclut les sociétés ayant pour objet la gestion de leur propre patrimoine mobilier ouimmobilier. En somme, pour bénéficier du régime de faveur,le contribuable doit « démontrer que la sociétéholding ne se contente pas d’exercer les préro-gatives associées à la qualité d’associé (droit devote, droit d’information, droits financiers) maisexerce une véritable fonction des sociétés opérationnelles dont elle détient les titres »,comme le souligne le Professeur DEBOISSY. Il s’agit ici d’une solution déjà consacrée par lajurisprudence en matière d’exonération d’ISF. Cass. Com., 21 juin 2011, « société JBFB »,n°10-19770 - Bull. Joly Sociétés – n°12décembre 2011, p.1017

DROIT DES AFFAIRES - SUITE

DROIT FISCAL

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Cabinet Richard


N° 04 - 2011 (Décembre)

LES INDICES

En brefImmobilier : les prix en baisse de 5 à 10 % en2012 [Les Echos - Lundi 12 mars 2012] Selon SeLoger.com et meilleurtaux.com, les prixcomme le nombre de ventes devraient sensible-ment diminuer en 2012. Mais l'intérêt desacquéreurs pour l'immobilier reste entier. Les prix de l'immobilier pourraient se replier de5 à 10 % en 2012, selon le site SeLoger.com(dans le cadre de L'Observatoire du créditimmobilier meilleurtaux.com). Tout en soulignantque la baisse serait loin d'être homogène. « Pour Paris, on peut s'attendre à une baisse trèslégère, entre 0 et 5 % dans l'année. Puis pourde grandes villes de province comme Lille ouBordeaux une baisse de l'ordre de 5 %. Sur desmarchés moins tendus, les prix pourraient chuter entre 5 et 10 % », commente RolandTripard, président du directoire de SeLoger.com. Volumes en baisse En parallèle, le nombre de vente pourrait lui aussi marquer le pas. « Nous anticipons de670 000 à 700 000 transactions cette année,en baisse de 15 %, voire 20 % par rapport à2011 », commente Roland Tripard. Ce recul estdéjà visible, selon SeLoger.com, qui a interrogéun panel représentatif de 3 000 agences. Ces dernières ont signé en janvier 20 % de com-promis de vente de moins qu'en janvier 2011.En février, le recul est de 13 %. Si ces chiffres témoignent bien d'un ralentisse-ment du marché immobilier, ils n'annoncentpas non plus un effondrement des prix. « Nousne verrons pas de bulle immobilière éclater, car il n'y a pas de bulle », estime Roland Tripard.« Le marché reste soutenu par une demande

très forte : le nombre de foyers continue à progresser, alors que le nombre de logementsdisponibles est lui assez faible ». Acquéreurs motivés mais prudents

Chute brutale des mises en chantier de logements en janvier [Les Echos - Mardi 28 février 2012] Les ventes de logements neufs ont baissé de10,5% l'an dernier. En janvier, les mises enchantier ont baissé de 14 000 unités. Une chuteinédite depuis la création de la statistique. La France a connu une chute historique desmises en chantier de logements neufs en janvier, par rapport au mois de décembre précédent, après avoir enregistré une baisse de10,5% des ventes en 2011, ce qui laisse entrevoir une diminution de plus de 7% surl'ensemble de 2012. «C'est une chute histo-rique pour un mois de janvier par rapport àdécembre. On n'avait jamais vu cela depuis ledébut des années 80», souligne auprès de l'AFPMichel Mouillart, professeur d'économie àl'Université Paris-Ouest, après la publicationmardi par le ministère du Logement des statistiques mensuelles. Avec un total de 29 659, le nombre de mises enchantier de logements neufs en janvier 2012accuse une baisse de plus de 14 000 unités, soit un plongeon d'environ un tiers, par rapportà décembre 2011 et revient au niveau de janvier2010, qui était déja très bas. Pour l'ensemble del'année 2012, M. Mouillart table sur des misesen chantier comprises entre 345 000 et350.000 (contre 378.561 en 2011), le plus basniveau depuis 2004, à l'exception de la catas-trophique année 2009 (299.913), conséquencede la crise des «subprimes» américains.

CONJONCTURE

CONSOMMATION

Indices des prix à la consommation (sources : INSEE)Février 2012 Variation en %

Ens. des ménages : 125,16 mensuel : +0,4 annuel : +2,3Ens. des ménages : Hors Tabac 123,58 mensuel : +0,4 annuel : +2,2Ménages urbains : 125,74 mensuel : +0,4 annuel : +2,3Ménages urbainsHors tabac : 123,42 mensuel : +0,4 annuel : +2,2

CONSTRUCTION

Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01)Novembre 2011 Variation en %

862,7 mensuel : + 029 annuel : + 3,86

Indice coût de la construction (sources : INSEE)3ème trim. 2011 Variation Variation Variation

sur 1 an sur 3 ans sur 9 ans

1 624 + 6,84 % + 1,88 % + 38,80 %

Indice de référence des loyers

4ème trim. 2011 Variation annuelle

121,68 + 2,11 %

INDICES BOURSIERS

Au 20 mars 2012 Variation VariationIndice Immobilier : depuis le 01/01/11 depuis 1 an(code Sicovam : QS0011018098)

1 327,10 + 14,22 % – 1,73 %

CAC 40 : 3 530,24 + 11,72 % – 7,35 %

TAUX MONÉTAIRESTaux de Base Bancaire

Variat. annuelleInchangé depuis le 31/12/2009 : 6,60 %

Taux d'intérêt légalPour 2012 : 0,71 %

Argent au jour le jour (T4M) : Au 1er mars. 2012 : 0,37 %

PIB : 1998 : +3,4 %1999 : +2,9 %2000 : +3,6 %2001 : +2,0 %2002 : +1,2 %

CROISSANCE2003 : +0,8 %2004 : +2,3 %2005 : +1,2 %2006 : +2,1 %2007 : +1,9 %

2008 : +0,8 %2009 : – 2,2 %2010 : +1,6 %2011 : +1,7 %

3,53

2,52

1,51

0,50

- 0,5- 1

- 1,5- 2

- 2,5 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

Confiance des ménages (Mai 2008 - Nov. 2011)Capacité future à épargnerOpportunité de faire des achats importantsIndicateur résumé opinion des ménages

8

6

4

2

0

- 2

- 4

- 6

10

0

- 10

- 20

- 30

- 40

- 501996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

© Etude CHEUVREUX

Juil. 08

Sept. 0

8Nov.

08Jan

v. 09

Mars 09

Mai 09

Juil. 09

Sept. 0

9Nov.

09Jan

v. 10

Mars 10

Mai 10

Janv. 1

1Mars

11Mai 1

1Juil

. 11Sep

t. 11

Nov. 11

Janv. 1

2

0

- 5

- 10

- 15

- 20

- 25

- 30

- 35

- 40

- 45

- 50

Confiance des ménages et achat immobilierIl existe une forte corrélation depuis de nombreuses années entre l'évolution des prix des logements et l’indice d’opinion des ménages tel qu’il est déterminé par l’INSEE. Ce dernier a connu une forte chute en débutd'année 2008, anticipant la baisse des prix, avant de remonter sensiblement de la même manière que l'évolution des prix, qui, elle, s’est accélérée fortement en 2010. La fin 2011 a vu l’évolution des prix s’arrêtébrutalement diminuant ainsi l’écart les séparant (voir tableau n°1). Serait-ce le signe de l’éclatement d’unebulle immobilière ou le juste retour à l’équilibre ? L’évolution des prix est en tous les cas fortement en baisseen cette fin 2011 alors que l’indice de confiance des ménages regagne de la vigueur (voir tableau n°2).

Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1996 - 4ème trim. 2011)Evolutions des prix des logements anciens à Paris au m2

(Echelle de gauche)

Confiance des ménages - Indice INSEE (Echelle de droite)

Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart. de Programmes dans l’Arrdt disponibles

4ème 2 11 945 € 39

6ème 1 25 015 € 4

7ème 2 19 768 € 15

8ème 1 13 833 € 7

11ème 5 12 191 € 41

12ème 1 9 333 € 4

Arrdt Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart. de Programmes dans l’Arrdt disponibles

13ème 4 11 178 € 21

15ème 5 14 016 € 26

17ème 2 11 000 € 10

18ème 5 9 669€ 26

19ème 4 9 487€ 47

20ème 3 9 832€ 15

PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT

QUELQUES PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS

L’IMMOBILIER PARISIEN

Paris 13ème � LE 4 PONSCARME

4 rue Ponscarme FEAU

Paris 13ème � CUBISM

Quartier des Gobelins COGEDIM

Paris 15ème � VILLA THORETON

8 villa Thoreton CATELLA RESIDENTIAL

Paris 15ème � VILLA DES SCIENCES

33 rue du Docteur Roux QUANIM

Paris 17ème � CARDINET 17

5 boulevard Pereire VINCI IMMOBILIER

Paris 18ème � LA RUELLE

6 passage Ruelle CAP CREDIT

Paris 18ème � MARIE BLANCHE

Quartier Montmartre COGEDIM

Paris 19ème � VILLA DUVERGIER

Métro Crimée PIERRE INVEST

Paris 20ème � LES HAUTS DE VILLIERS

49 rue Villiers de l’Isle Adam EDOUARD DENIS

L’IMMOBILIER PARISIENConjoncture

4ème trimestre 2011130,3*

Variation annuelle+ 14,7 %

Variation sur 3 mois+ 0,2 %

© Etude CHEUVREUX

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Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris. Février 2012 - Source : « Indicateur BERTRAND ». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Albane REY-JOUVIN

Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)

* Nouvelle base 100 au 1er trimestre 2010

Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite CouronneSource : Evolution au 4ème trimestre 2011 de la Chambre des Notaires de Paris www.paris.notaires.fr

Transactions immobilières Volume Chiffre d’AffairesTotal : – 22 % + 10,6 %

Dont :

Appartements anciens libres – 18 % + 10,6 %Appartements neufs – 30 % + 2 %Maisons anciennes – 20 % + 5,7 %Maisons neuves – 50 % + 1 %

DOC Mars 2012 - cheuvreux-notaires.fr · Fruit d’une réflexion murie et développée en commun,...

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