Le Bulletin

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et Promotion immobilière- Environnement- Droit public- Urbanisme

et Aménagement

■ Conjoncture :- Les Indices- L’Immobilier parisien

N° 03 - 2002 (Septembre) - 7 ème année

DE CHEUVREUX

L’ É D I T O

Au moment où je vous écris, le constat que peut effectuer uninvestisseur privé est simple : la tendance boursière est à labaisse, le marché immobilier de la région parisienne esth a u s s i e r, celui des œuvres d'art se maintient.

Mais un tel constat est une photographie du passé.Qu'en sera-t-il demain ?

C e rtains éléments incitent à cro i re que la donne changera profondément. Le taux de c roissance annoncé par les experts économiques est révisé jour après jour. La situationactuelle des ratios boursiers fait que le prix des actions redevient attractif. Le seuil des3000 points pour les entreprises du CAC 40 sera-t-il un plancher ?Dans le domaine de l’immobilier, imaginons que deux facteurs se cumulent : que l’indicede confiance des ménages continue de baisser, et que les taux d’intérêt remontent, ce m a rché sera alors transformé et de plus en plus sélectif.Les prix des œuvres d'art, quant à eux, pro s p è rent mieux dans une économie générale dec ro i s s a n c e .

En d'autres termes, ma conviction est que nous arrivons dans une période très mouvante,où il faudra agir, et où l'investissement patrimonial devra être part i c u l i è rement analysé,réfléchi et sélectionné.

Toute la stratégie de notre Etude consiste à offrir à nos clients un fort label de sécurité etde qualité pour leur perm e t t re de voir l'avenir avec sérénité.

Tel est l'esprit qui doit régner au quotidien dans nos équipes.

Bruno Cheuvreux

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Ont collaboré à ce numéro :Bruno CHEUVREUX, Marie-Laure BAFFOY, Céline BRUN-NEY, Séverine LEBOVICI,Murielle GAMET, Virginie JACQUET, Julien P A U C H E T , Michèle RAUNET, Sophie AMIEL, Sophie De KERHALIC, Carole LVOVSCHI, Nathalie C H A C U N ,

Raymond-Xavier BOURGES, Alix d'O C A G N E , François GAUTHIER, Catherine DESMONTS, Nathalie CLEMENT, Thierry CROIZE, Rémy NERRIERERédacteur en chef : Maître Ronan Bourges

CHEUVREUX : 77, boulevard Malesherbes - 75008 Paris - Tél : (33) 01 44 90 14 14 - Fax : (33) 01 44 90 14 15Le Bulletin sur internet : http://www.cheuvreux-associes.fr

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■ Michèle Raunet participera le lundi 21 octobre 2002 à une form a t i o nEFE sur le thème suivant : «Comment optimiser aujourd'hui la gestiondu domaine public ?». Elle interviendra plus part i c u l i è rement sur lesd i ff é rents outils contractuels d'occupation du domaine public.

■ B runo Cheuvreux est l'auteur d'un article «A propos de quelquesobstacles au renouvellement urbain» publié dans le bulletin d'actuali-té de juillet 2002 du Code Pratique de l'Urbanisme (Editions LeM o n i t e u r ) .

■ Pour la 4ème année, la conférence GRIDAUH - Chambre desN o t a i res se tiendra à l'hôtel Méridien (Paris 17ème) le 20 novembre

2002 sur le thème «Du POS au PLU». Pour rappel, le GRIDAUH estle Groupement de Recherche sur les Institutions et le Droit del'Aménagement, de l'Urbanisme et de l'Habitat et Bruno Cheuvreux estm e m b re délégué de la Chambre des Notaires de Paris auprès de ceto rganisme depuis sa création.

■ B runo Cheuvreux participera au 32ème congrès de la FNPC(Fédération Nationale des Promoteurs Constructeurs ) qui se déro u l e r aau Palais des congrès de Strasbourg les 26 et 27 septembre. Il inter-viendra notamment lors d'une table ronde ayant pour thème «Quelsoutils pour constru i re demain ?».

■ Dans le cadre d'une opération de fusion absorption danslaquelle figure un patrimoine immobilier, les dispositions et lestextes relatifs à la lutte contre les termites, au saturnisme et àl'amiante sont-ils applicables ?

La fusion entre deux sociétés opère la transmission universelle dupatrimoine de la société absorbée vers la société absorbante sans liquidation de la pre m i è re mais dissolution. Tous les droits et obliga-tions de cette société sont transférés à la société absorbante sans qu'ily ait novation (article L 236-2 et L236-14 du code de Commerce). Cetteopération peut être comparée à une transmission successorale.Lorsque figurent au patrimoine transféré des actifs immobiliers, on doit enre g i s t rer la mutation au Registre des hypothèques. Il ne s'agitnéanmoins pas d'une vente d'immeuble.

C o n c e rnant la réglementation relative aux termites, plomb et amiante,tous les textes mentionnent l'obligation d'informer l'acquéreur dansl'avant-contrat (promesse de vente) ou dans la vente elle-même lors-qu'il n'y a pas d'avant-contrat. La doctrine en a déduit que seule lavente était concernée : on doit écarter les opérations qui n'ont pas cec a r a c t è re, par exemple un partage, un apport pur et simple en société,les cessions de parts sociales ou d'actions de sociétés immobilière s . . .Lors d'une fusion, il n'y a pas aliénation du bien, aucune vente d'immeubles n'intervenant. Il n'y a donc pas lieu d'appliquer les textesrelatifs à l'amiante, au plomb ou aux term i t e s .

■ Je suis domicilié à Londres, et je dois donner procuration à unnotaire français en vue de consentir une hypothèque sur unappartement que j'ai acheté en France au moyen d'un crédit

bancaire. On me conseille d'aller au Consulat de France. Mon frèreest également concerné par cet achat mais il réside aux Etats-Unisloin des Consulats de France. N'y a t il pas une autre solution ?

Selon le principe de la correspondance des formes, il est nécessaireque la procuration soit passée dans la même forme que le contrat quele mandataire signera. En l'espèce, la forme authentique («notariée»)est nécessaire pour que la procuration soit valable. La difficulté résidedans le fait que les pays anglo-saxons ignorent la notion d'«authenti-cité» au sens du notariat latin. En vertu du décret du 7 février 1991, les consuls de France sont compétents pour dresser des procurations, elles ont la valeur d'une p rocuration notariée. Les Français et les étrangers peuvent bénéficierde cette prestation s'il s'agit d'actes qui sont destinés à être produits ent e rr i t o i re français.Dans les pays qui ont signé la convention de La Haye du 5 octobre1961, il est possible de recourir à une pro c é d u re simplifiée : la form a-lité de l'apostille. La procuration est établie par un homme de loi puislégalisée par l'apposition d'une apostille qui certifie les signatures desp a rties à l'acte en apposant le sceau de l'homme de loi.Les Etats-Unis et le Royaume-Uni ont signé la convention de La Haye.Une réponse ministérielle du 25 septembre 1989 (n°17784) confirm eque l'on peut recourir au «notary public» au Royaume-Uni.C o n c e rnant les Etats-Unis, le «notary public» n'a pas de compétencejuridique. Il convient de faire dresser l'acte par un «lawyer» puis de lef a i re certifier et légalisée par l'apostille d'un «notary public». Il n'estalors plus nécessaire de vous re n d re au Consulat de France. En dernier lieu, il faut savoir que si la procuration est écrite en langue étrangère, il est indispensable de la faire traduire par un t r a d u c t e u r- j u r é .

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u côté de votre notaire

L’actualité de CHEUVREUX

Des clients nous ont demandé...

CHEUVREUX

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a noter au Journal Officiel :

F o rmalités d’inscription au RCS des sociétés civilesconstituées avant 1978Un décret n° 2002-1085 du 7 août 2002, publié au Journal Officiel du11 août, modifie le décret n° 84-406 du 30 mai 1984 relatif au re g i s t redu commerce et des sociétés.Il ajoute un article 83-1 relatif aux sociétés civiles constituées avant le1er juillet 1978, lesquelles ont l’obligation de s’immatriculer en appli-cation de la loi NRE avant le 1er novembre prochain. Ces dern i è re sdoivent déposer “en annexe au RCS, au plus tard en même temps quela demande d’immatriculation, deux exemplaires des statuts mis à jour,établis sur papier libre”. Les sociétés déclarées dans ces conditionss e ront dispensées des formalités de publication dans un journal d'an-nonces légales.

Révision du prix de base au mètre carré des loyers delocaux d'habitation ou à usage professionnel Le décret (n°2002-1092) du 7 août 2002, modifie comme chaqueannée, le décret (n°48-1881) du 10 décembre 1948 déterminant lesprix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage pro f e s-sionnel. A compter du 1er juillet 2002, les loyers des baux soumis à laloi de 1948, peuvent être augmentés, dans certaines limites. Le loyerest majoré chaque année d'une fraction du loyer applicable au cours dud e rnier mois de la période précédente, dont le taux de majoration estfixé à compter du 1er juillet 2002 à 5%. S'ils sont établis selon la sur-face corrigée, les loyers peuvent être augmentés au maximum de 6%dans l'agglomération parisienne, et 4% dans les autres zones. L'application de ces augmentations ne peut entraîner un dépassementdes prix de base de la valeur locative mensuelle des locaux fixés parle décre t .

Lutte contre le saturnisme re n f o rc é eLe gouvernement met en place une gestion informatisée des inform a-

tions relatives aux risques liés à la présence de plomb dans l'habitatdégradé ( arrêté du 25 juill. 2002 - JO du 6 août). Chaque DDASS etchaque DDE disposeront de l'ensemble des données inform a t i q u e sc o n c e rnant son département (immeubles concernés et nom des occupants). Ces informations seront également accessibles aux d i ff é rents services engagés dans la lutte contre le saturnisme. Cet a rrêté fait suite à une circ u l a i re n° 2002-35 du 30 avril 2002 (BO duM i n i s t è re de l'Equipement) relative au suivi et à l'évaluation de la miseen œuvre des mesures d'urgence contre le saturn i s m e .

Vente de logements HLM : décret d'application de la loiS R ULa loi SRU, complétée par un décret et un arrêté du 3 mai 2002, ouvreaux OPAC, aux SA d'HLM, aujourd'hui dénommées «entre p r i s e ssociales pour l'habitat ” (ESH) et aux sociétés coopératives de pro d u c-tion d'HLM la possibilité de pro d u i re des logements (constru c t i o n ,acquisition-amélioration) destinés à des personnes aux re v e n u smodestes, en vue de leur vente aux occupants ou à des bailleurs qui lesl o u e ront dans le cadre des dispositifs Besson ou Lienemann. Cettem e s u re est applicable aux contrats de réservation conclus depuis le 5 mai 2002. Le décret fixe les conditions de re s s o u rces et les modalités de fixation du prix.

Entrée en vigueur du principe de pérennité du parclocatif social Les logements locatifs HLM qui changent de pro p r i é t a i re restent désor-mais soumis aux règles d’attribution sous conditions de re s s o u rces etde loyer maximum. Afin d’assurer la pérennité du parc locatif social, laloi SRU du 13 décembre 2000 a posé le principe du maintien desrègles d’attribution pro p res à ce parc (conditions de re s s o u rces et plafonds de loyer) en cas de transfert de propriété de certains loge-ments sociaux appartenant ou ayant appartenu aux organismes d’HLM.Ce dispositif est entré en vigueur le 18 juillet 2002 avec la parution dud é c ret n°2002-995 du 9 juillet 2002 qui en fixe les modalités et l’applique aux logements HLM construits ou acquis (avec ou sans

u côté du parlement

Nouveau contenu du livret de famille suite à la réforme des droits du conjoint survivant

La loi n°2001-1135 du 3 décembre 2001 relative aux droits du conjoint survivant et des enfants adultérins et modernisant diversesdispositions de droit successoral, a prévu en son article 22, d'adapter les mentions figurant dans le livret de famille à la nouvellesituation en vigueur depuis le 1er juillet 2002. Désormais, une information sur le droit de la famille, notamment sur les droits du conjoint survivant, est délivrée au moment de l'accomplissement des formalités préalables au mariage. Un document d ' i n f o rmation sur le droit de la famille sera annexé au livret de famille, dont la teneur et les modalités de délivrance sont préci-sées par l'arrêté du 26 juillet 2002 (JO du 6 août 2002).Ces renseignements portent notamment sur l'état civil et la délivrance des copies ou extraits d'actes de l'état civil, d'acte demariage, mais également sur les diff é rents régimes matrimoniaux, la filiation, la transmission du nom patronymique, les droits de

l'enfant naturel qui sont désormais les mêmes que ceux de l'enfant légitime.

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amélioration) avec l’aide financière de l’Etat ou conventionnés à l’APL.Le dispositif prévoit le maintien de l’attribution sous conditions de re s s o u rces et de l'encadrement des loyers. Les baux successifs doiventc o m p o rter des mentions obligatoire s .

S i g n a t u re électronique : arrêté relatif aux pre s t a t a i re sde certification L’ a rrêté du 31 mai 2002 relatif à la reconnaissance de la qualification

des pre s t a t a i res de certification électronique et à l'accréditation deso rganismes chargés de l’évaluation est paru au Journal Officiel du 8 juin 2002. Cet arrêté achève pour la France le dispositif de signatureé l e c t ronique harmonisé au niveau européen. Des organismes d’évalua-tion accrédités par le COFRAC (Comité Français d’Accréditation)d é l i v re ront notamment les qualifications. Elles s’eff e c t u e ront selon lesspécifications techniques reconnues en la matière et perm e t t ront degarantir le niveau de confiance des passeports numériques utiliséspour les transactions électro n i q u e s .Par ailleurs, ce schéma de qualification pourra être étendu à l’ensembledes activités de tiers de confiance.

Associations et opérations de prêtsLe décret n° 2002-652 du 30 avril 2002 définit la pro c é d u re et le régime de l’habilitation requis pour la réalisation d’opérations de prêtsà titre onéreux par les associations. Cette habilitation est délivrée parun comité d’habilitation institué auprès du ministre chargé de l’écono-mie. Les obligations et les caractéristiques des prêts consentis par lesassociations habilitées sont précisées. Ces prêts ne peuvent êtrealloués que durant les cinq pre m i è res années suivant la création del ’ e n t reprise. Durant ce délai, un seul prêt peut être consenti par entre-prise. Il ne peut excéder 10 000 . Ces associations ont égalementl’obligation de provisionner les prêts contentieux ou douteux à hauteurdes pertes pro b a b l e s .

M e s u res de sécurité re n f o rcées dans les HLM et lesc o p ro p r i é t é sLes bailleurs sociaux devront, à compter du 1er janvier 2003, mettreen place dans les immeubles collectifs des mesures de sécurité afind ' a s s u rer la tranquillité des résidents. Pour bénéficier de l'intervention des forces de l'ord re prévue par l ' a rticle L. 126-2 du CCH en cas de troubles dans les immeubles collectifs, les bailleurs de certains immeubles sont tenus d'organiser leg a rdiennage et la surveillance des bâtiments et de pre n d re les mesure sp ro p res à éviter des risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux. Les conditions de mise en œuvre de l'obligationde gardiennage ont déjà été définies. Restaient à déterminer les dispositifs de sécurité que ces mêmes bailleurs sociaux doivent installer dans l'immeuble. C'est chose faite avec le décret du 3 mai2002 n° 2002-824 dont l'entrée en vigueur est fixée au 1er janvier2003 qui fixe notamment les règles concernant la limitation des accèsaux immeubles et aux parkings ainsi que leur éclairage.

a noter aux Bulletins Officiels :

A p p o rt pur et simple d’un immeuble personnel à l’undes futurs époux L'administration vient d'apporter des précisions sur les modalités detaxation à la taxe de publicité foncière de l’apport à la communautéd’un immeuble personnel à l’un des futurs époux lors de la conclusiond'un contrat de mariage.Dans l'hypothèse d'un apport d'un immeuble pro p re par l'un des épouxpar contrat de mariage, ce changement a pour effet de conférer à l’immeuble le statut d’immeuble commun et d’attribuer ainsi sur cebien à l’autre époux des droits réels immobiliers. Cette mutation doitê t re publiée au bureau des hypothèques et soumise à une taxation àhauteur de la moitié de la valeur du bien apporté. En ce qui concerne un apport d'un immeuble indivis, lorsque les futursépoux ont déjà acquis un immeuble préalablement à leur union, il y alieu de tenir compte de la fraction de droits détenus par chacun desfuturs conjoints. Seul est taxable l'apport à la communauté d'un bienindivis détenu dans des pro p o rtions inégales avant le mariage. En eff e t ,le futur époux qui disposait de la quotité de droit indivis la plus faiblea désormais vocation à la moitié du bien et bénéficie ainsi de dro i t sréels nouveaux. Par conséquent, dans cette situation, il y a taxation àhauteur des droits réels auxquels l’époux bénéficiaire a désorm a i sv o c a t i o n .Les précisions apportées sur l’assiette de la taxe de publicité foncièresont également applicables à l’assiette des salaires du conservateur desh y p o t h è q u e s .BOI 10 G-1-02 n° 90, 17 mai 2002

C i rc u l a i re relative à l'archéologie préventiveLe Bulletin Officiel du ministère de la Culture et de la Communicationn°129 (mai 2002) publie une circ u l a i re n° 2002/005 du 25 février2002 adressée aux Préfets. Elle concerne les modalités de leur pouvoir de prescription en matière d'archéologie préventive (champd'application, contenu, moment d'intervention et effets). Ces pre s c r i p-tions interviennent à l'occasion des projets d'aménagement et ont pourobjet de perm e t t re la détection, la conservation ou la sauvegarde parl'étude scientifique des éléments du patrimoine archéologique aff e c t é sou susceptibles d'être affectés par des travaux d'aménagement.

C i rc u l a i re relative au retrait des décisions administrativesLe Conseil d’Etat a modifié, dans un arrêt du 26 octobre 2001, lesrègles de retrait des décisions individuelles explicites créatrices ded roits lorsqu’elles sont illégales. Sous réserves de dispositionsc o n t r a i res, le retrait ne peut intervenir désormais uniquement dans ledélai de 4 mois après la prise de décision (signature de l’acte ou déli-bération). Ce délai ne se confond plus, ni avec le délai de re c o u r scontentieux, ni avec la possibilité pour une administration de re t i rer àtous moments un acte créateur de droits illégal.

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Une récente circ u l a i re commente toutes les conséquences de ce re v i rement de jurisprudence au re g a rd des autorisations de constru i re( p e rmis de constru i re, de démolir... explicite ou implicite), des autori-sations d’urbanisme (certificat d’urbanisme, déclaration de travaux...)C i rc. N°2002-27 du 23 avril 2002 (BO du ministère de l'Equipementn ° 2 0 0 2 - 9 ) .

Réponses ministérielles :

C o p ropriété - vente d’un local accessoire et droit depréemption urbain (DPU)Une réponse du Secrétaire d’Etat au Logement du 6 août 2001 (RMN°60165) semble ro m p re avec l’incertitude sur la situation de la ventedu local accessoire d’une copropriété au re g a rd du champ d’applicationdu DPU re n f o rcé. Madame la Secrétaire d’Etat apporte une solutionprécise et utile : dès lors qu’il ne possède qu’un local accessoire dansun immeuble soumis au régime de la copropriété depuis plus de 10ans, son pro p r i é t a i re n’est pas tenu à la purge du droit de préemptionnon re n f o rc é .S o u rce : étude par Damien DUTRIEUX JCP ed N. du 1er février 2002.

En projet :

Une refonte de la loi SRU à l'automne Devant le Sénat, Jean-Pierre Raffarin est revenu sur les grandes lignesde sa politique générale en y apportant quelques précisions. LeP remier Ministre a notamment promis une réforme de la loi SRU dansle cadre d'un projet de loi visant à inscrire la région dans laConstitution et à autoriser l'expérimentation locale. De plus, le ministredélégué aux Libertés locales Patrick Devedjian a évoqué une révision«dans le sens de la simplicité et de la facilité d'exécution» des lois surl ' i n t e rcommunalité, sur l'aménagement du terr i t o i re et sur la solidaritéet le renouvellement urbains (SRU).

Fin de l'indice du coût de la construction Le Ministre du Logement, Gilles de Robien, a demandé à la commis-sion nationale de concertation qui réunit les représentants desbailleurs et des locataires de lui adresser un avis sur la constitutiond'un nouvel indice du coût de la construction (ICC) avant fin s e p t e m b re. Cet indice devrait «avoir une évolution plus lisse» quecelle de l'actuel indice du coût de la construction «afin d'éviter les s o u b resauts que les loyers ont connus ces dern i è res années», a expli-qué le ministère dans un communiqué.

Monument historique et rôle des collectivités localesLe ministère de la culture vient de mettre en place une commissiondestinée à examiner les conditions d'évolution de la répartition descompétences dans le domaine du patrimoine entre l'Etat, les collecti-

vités locales, les associations et les pro p r i é t a i res publics et privés, etl'amélioration des partenariats actuels. Cette commission s’inscrit dansla perspective d'une loi de programme sur les monuments historiqueset dans le cadre des réflexions sur la décentralisation engagées par leP remier Ministre. Son rapport devra être remis pour le 15 novembre .

Nouvelle proposition de loi portant réforme du droit dessuccessions Les sénateurs Jean-Jacques Hyest et Nicolas About ont déposé auSénat une nouvelle proposition de loi portant réforme du droit des successions. Elle comporte notamment une importante réorg a n i s a t i o ndu régime de l'acceptation bénéficiaire de nature à mieux protéger lescréanciers tout en donnant plus de souplesse aux héritiers. Elle r a c c o u rcit les délais de l'option héréditaire, permet l'administrationt e m p o r a i re de la succession par un mandataire qualifié et assouplit lesrègles du partage. La proposition de loi qui s'appuie notamment sur lestravaux du doyen Carbonnier et du professeur Catala, propose der é é c r i re complètement le titre Ier du livre troisième du Code civil relatif aux successions de manière, à la fois, à clarifier les règles d ' o u v e rt u re, de transmission, de liquidation et de partage des succes-sions et à apporter d'utiles modifications de fond.

P rescription généralisée à 10 ansLa Cour de cassation, dans son rapport annuel pour l'année 2001, p ropose de fixer à dix ans la durée maximale de prescription desactions obligations et de rapprocher ainsi la prescription généralecontractuelle de trente ans de la prescription délictuelle afin de mettreun terme aux nombreuses incohérences. En effet, cette disparitéconduit à appliquer des délais de prescription diff é rents pour les victimes d'un même acte selon qu'il existe ou non un lien contractuele n t re elles et le responsable du dommage. Par là même, les court e sp rescriptions qui concernent, entre autres, les loyers et les salaire sseraient rallongées de cinq à dix ans.

R é f o rme de la réglementation applicable aux agentsi m m o b i l i e r sB e rn a rd Wo rms, directeur de l'agence nationale d'information sur lelogement (ANIL), a établi un rapport* à la demande du secrétariatd'Etat au logement sur les réformes à apporter à la loi Hoguet réglementant les professions d'agents immobiliers, administrateurs debiens et syndics de copropriété. Il préconise une modernisation de laréglementation, et notamment une simplification des cartes pro f e s s i o n-nelles, des garanties re n f o rcées et une plus grande transparence dansl ' e x e rcice professionnel. Le bon de visite serait ainsi interdit. Cert a i n snouveaux services (mesurage Carrez, aides au déménagement...) p o u rraient faire l'objet d'une facturation distincte de la rémunérationd ' e n t remise. Les transactions portant sur des locaux autres que l'habitation ne relèveraient plus de la loi Hoguet mais de la libert écontractuelle. A suivre... * L i v re blanc «Moderniser la réglementation des activités immobilière s »

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A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL DES COMMUNAUTES EUROPEENNES

Adoption définitive de la directive sur les garantiesf i n a n c i è res (juin 2002)La nouvelle directive crée un cadre juridique communautaire uniform evisant à limiter le risque de crédit associé aux opérations financière spar la constitution de garanties prenant la forme de valeurs mobilière sou d’espèces. Le nouveau texte devrait perm e t t re de stimuler les transactions transfro n t a l i è res et contribuer à l’intégration des marc h é sfinanciers de l’Union ; il re n f o rcera la stabilité financière et rendra lesconditions d’emprunt plus aisées.Cette nouvelle directive devrait être rapidement publiée et elle doitê t re transposée aux Etats membres dans un délai de 18 mois après sapublication au JO, soit aux environs de la fin de l’année 2003.

Adoption définitive de la directive sur la vente à distance de services financiersLe Conseil des ministres des Quinze vient d'adopter définitivement lad i rective sur la vente à distance de services financiers à des consom-mateurs. Le texte qui complète la directive du 20 mai 1977 (n°97/9/CE), relative aux contrats négociés à distance, donne un cadrejuridique à la vente de produits financiers (cartes de crédit, fonds d'investissements, plans de retraite...) proposés par téléphone, télécopie ou Internet. Les fournisseurs seront tenus de donner auxconsommateurs une information complète pendant la phase précon-tractuelle et d'offrir un droit de rétractation.La directive, qui interdit les pratiques abusives et le démarchage nonsollicité par e-mail ou par téléphone, entrera en vigueur d'ici deux ans.

J U R I S P R U D E N C E

Transposition d'une directive en droit nationalLa marge d’appréciation dont disposent les Etats membres pour transposer une directive européenne en droit national est entière m e n td é t e rminée par la directive elle-même et doit être déduite de son libellé,de son objectif et de son économie. La Cour constate par exemple que

la directive 93/13 du 5 avril 1993 concernant les clauses abusivesdans les contrats conclus avec les consommateurs contient des dispo-sitions autorisant explicitement les Etats membres à adopter ou àmaintenir des dispositions plus strictes que son contenu pour assure run niveau de protection plus élevé au consommateur. En revanche, laD i rective 85/374 du 25 juillet 1985 relative au régime de re s p o n s a b i l i-té du fait des produits défectueux poursuit une harmonisation totale etne laisse aux Etats membres qu’une faible marge d’appréciation.CJCE – 25 avril 2002 Commission /France

Compétence judiciaire - obligation contractuelle de ne pas faireEn matière contractuelle, le tribunal compétent est celui du lieu oùl’obligation qui sert de base à la demande a été ou doit être exécutée( a rticle 5-1 de la convention de Bruxelles). Cette règle ne tro u v ecependant pas à s’appliquer lorsque le lieu d’exécution de l’obligationqui sert de base à la demande en justice ne peut pas être déterm i n é ,en raison du fait que l’obligation contractuelle litigieuse consiste en unengagement de ne pas faire qui ne comporte aucune limitation géogra-phique et se caractérise par une multiplicité des endroits où elle a étéou devait être exécutée. Il s'agissait en l'espèce d'une clause de non-c o n c u rrence qui n'avait pas été respectée. Le tribunal compétent doit être alors désigné par les règles généralesde l'article 2 de la convention de Bruxelles à savoir le tribunal dudomicile du défendeur.Solution inédite. CJCE – 19 février 2002 Besix

C O N J O N C T U R E

Lente amélioration de la cro i s s a n c eLa croissance du PIB européen au premier trimestre a été révisée trèsl é g è rement à la hausse à +0,3%. Si l’Europe est en phase de sortie de crise, il faudra sans doute attendre la fin de l’année pour parler deréelle reprise. Cette augmentation de 0,3% est due aux bonnes perf o r-mances de la Belgique et de l’Espagne (+0,5%) et à la meilleure p e rf o rmance que prévue des Pays Bas (+0,2%). L’ e u rope est toutefoise n c o re très loin des perf o rmances américaines. En effet, la zone euroest handicapée par l’Allemagne qui ne parvient pas à sortir de la crise.

Par un arrêt en date du 25 juillet 2002 (Unión de Pequeños Agricultores, aff. C-50/00 P), la Cour de Justice des Communautés euro p é e n n e sa rappelé la définition de « p a rticulier individuellement concerné» pouvant demander l'annulation d'un acte de portée générale, telle que prévue par l'article 230 CE. Elle réaff i rme sa jurisprudence constante depuis 1963, selon laquelle le particulier doit présenter certaines qualités le caractérisant ou l'individualisant d'une manière analogue à celle d'un destinataire. La Cour refuse donc d'ouvrir le recours en annulation dans l'hypothèse où le requérant ne disposerait d'aucune voie de recours interne permettant de contester l'acte litigieux, comme l'y invitait cependant l'Avocat général et comme l'avait fait le Tribunal de pre m i è re instance dans son arrêt du 3 mai 2002 (Jégo-Quéré, a ff. T-177/01). Ce dernier avait - dans le but d’assurer une protection juridictionnelle effective des particuliers - donné une nouvelle définitiondu caractère «individuellement concerné» en le définissant comme «toute disposition communautaire de portée générale qui concer-ne directement une personne, si la disposition en question affecte, d’une manière certaine et actuelle, sa situation juridiqueen restreignant ses droits ou en lui imposant des obligations.»

Conditions d’accès des particuliers au juge communautaire

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Vous pouvez retrouver cette rubrique sur le site du GEIE Notaries’ European Task Force : w w w. n e t - e e i g . c o m

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PAYS PAR PAYS

ITA L I EVente du domaine public pour financerles grands travauxLe gouvernement italien qui a mis en œuvreun important programme de grands travaux

- 126 milliards d'investissements sur 10 ans - est contraintde vendre le patrimoine immobilier de l'Etat pour éviterd'aggraver un déficit qui s'élève déjà à 16,6 milliards d'eu-ros. La loi du 13 juin 2002, la loi «salva deficit» («sauver ledéficit») permet au gouvernement de créer deux entitéscontrôlées à 100% par le ministère de l'économie - Patrimoine Spa et Infrastru c t u res Spa - chargées de tire run meilleur revenu des biens de l'Etat et financer les grandstravaux d'infrastru c t u res. Le gouvernement italien mettraainsi en vente, en septembre, 5000 immeubles de luxe p ropriété de l'Etat. Le ministère de l'Economie compteencaisser 7 milliards dans cette opération qui perm e t t r anotamment de vendre nombre de casernes - environ 2500 -d é s a ffectées et 9000 bâtiments des chemins de fer.

Le nouveau dispositif italien anti-évasion fiscaleLa nouvelle législation fiscale italienne applicable auxsociétés établies dans un pays à fiscalité privilégiée estentrée en vigueur le 23 novembre 2001 (article 127 bis duCode des Impôts italien). Selon cette nouvelle législation,p a rtiellement inspirée du dispositif français prévu à l’art i c l e209B CGI, les revenus réalisés par des exploitations étran-g è res localisées dans des paradis fiscaux sont attribuésd i rectement à la personne résidente en Italie, indépendam-ment de toute distribution. Cette législation italienne évitec e rtains des écueils français, au niveau essentiellement de sa compatibilité avec les engagements intern a t i o n a u xbilatéraux signés par la France ainsi que des règles résultant de l’application du traité de Rome.

PO R T U G A LLutte contre le blanchimentDe nouvelles professions sont soumises à des obligations spécifiques pour la détection du

blanchiment de l’argent, dès lors que les montants concern é sexcédent 124.699,47 euro s .Il s’agit notamment des experts-comptables et auditeurse x t e rnes ainsi que les sociétés de transport de fonds quisont tenues d’identifier leurs clients, de conserver pendant10 ans copies des justificatifs et de faire des déclarations desoupçon aux autorités judiciaire s .Les notaires et les conservateurs des re g i s t res interv e n a n t

dans les transactions immobilières ou d’aff a i res sont tenus auxmêmes obligations de diligence et de déclaration de soupçonlorsque les opérations portent sur les valeurs m o b i l i è res et leséléments de l’actif de leurs clients, l’ouvert u re ou la gestion decomptes bancaires ou la gestion d’entre p r i s e s .Loi 10/2002 du 11 février 2002 modifiant le décret du 2d é c e m b re en matière de blanchiment de capitaux et loi du 11 janvier 2002 sur la lutte contre la criminalité org a n i s é ef i n a n c i è re et économique.

AL L E M A G N EActivité commerciale et ventes de biensi m m o b i l i e r sJusqu'à un arrêt récent de la Cour Fédérale des

finances, la jurisprudence considérait que la réalisation par unp a rticulier de plus de trois ventes de biens immobiliers dans undélai de 5 ans était constitutive d'une activité commerc i a l e ,mais que la construction d'une habitation sur un terrain nonbâti et sa vente subséquente l'était d'office. Aujourd'hui, lac o n s t ruction d'un immeuble et la vente qui s'ensuit ne comp-tent que pour une transaction dans la règle des trois ventes. BFH du 10 décembre 2001 - Bull. Européen et int. N°4-2002.

BE L G I Q U ELutte anti-blanchimentUne loi du 3 mai 2002 et un arrêté du 10 juin2002 re n f o rcent le dispositif anti-blanchiment à

l ' é g a rd des pays non coopératifs dans la lutte contre le blanchiment de capitaux. L'obligation d'information peut êtreétendue par les pouvoirs publics aux opérations et aux faitsc o n c e rnant des personnes physiques ou morales, domiciliéesou établies dans un Etat dont la législation est reconnue insuf-fisante en la matière .

ES PA G N EImmobilier : ralentissement de la haussedes prixLe prix moyen du mètre carré des logements

neufs dans les grandes villes espagnoles a augmenté de 4,4%au premier semestre 2002, à 1517 euros, contre 5,5% aus e m e s t re antérieur. Ce ralentissement marque une ru p t u re detendance dans l'évolution des prix, le prix moyen du mètrec a rré devant cro î t re de 8 à 8,5% sur l'ensemble de l'année2002. La cause de ce ralentissement serait la diminution de lademande du fait de celle du revenu réel disponible desménages et de l'augmentation des taux d'intérêt. S o u rce : étude réalisée par le cabinet Societad de Ta s a c i o n .

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8N° 03 - 2002 (Septembre)

u côté de l’Europe (suite)

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Le CAPEB milite pour le maintien de la TVA à 5.5%dans le bâtiment et son extension à l'Euro p eS’appuyant sur une étude indiquant que 55 000 emplois sont dire c t e-ment liés au maintien de la TVA à 5,5 % dans le bâtiment, laConfédération de l’Artisanat et des Petites Entreprises du Bâtiment(CAPEB) multiplie les initiatives auprès des instances dirigeantesfrançaises et européennes pour l’extension de cette mesure au niveaue u ro p é e n .

EN PROJET

M o d e rnisation des formalités de publicité des sociétésLa Commission Européenne a récemment présenté une proposition ded i rective modifiant le régime issu de la pre m i è re directive de droit dessociétés (68/151/CEE). Cette réforme a pour objectif d’améliorer l’accès au public des informations sur les sociétés et de simplifier lesf o rmalités de publicité auxquelles elles sont astreintes, en faisantappel aux nouvelles technologies.Selon ce texte, les Etats membres devront impérativement autoriser lessociétés à déposer leurs actes et indications par voie électronique àp a rtir du 1er janvier 2005. A compter de cette date, les sociétés auro n tla possibilité de choisir entre le support papier et la voie électro n i q u epour s’acquitter de leurs obligations.

La réforme proposera notamment q u e :■ O u t re la publicité obligatoire effectuée dans l’une des langues auto-

risées dans leur Etat membre, les sociétés pourront publier les actes

dans n’importe laquelle d’une langue officielle de l’UE.■ Les Etats membres seront tenus de pre n d re toutes mesures néces-

s a i res pour qu’un accès électronique soit organisé dans chacune deslangues dans lesquelles la société a choisi d’assurer sa publicité.

Nouveau régime de TVA pour les services fournis parvoie électro n i q u eLe Conseil des Ministres Européens de l’Economie et des Finances aa p p rouvé le 7 mai dernier le projet de directive concernant un nouveaurégime de TVA applicable aux services fournis par voie électro n i q u e .A partir du 1er juillet 2003, les internautes européens devront s’acquitter de la TVA pour pouvoir acheter en ligne certains pro d u i t sc o m m e rcialisés en dehors de l’Union. Cette nouvelle disposition viseles produits directement téléchargeables sur Internet (jeux vidéos,logiciels, fichiers musicaux) et non les éléments matériels (comme lesDVD ou logiciels vendus en version «boites»).Les pre s t a t a i res des pays tiers seront tenus de s’immatriculer auprèsd’une autorité fiscale dans l’Etat membre de leur choix et facturer laT VA au taux applicable dans l’Etat membre où réside le consommateur.

Refonte de la législation sur l'assurance vieLe Conseil a adopté une proposition de directive simplifiant le cadrelégislatif européen de l’assurance vie, par la refonte en un texte uniquede toutes les directives existant dans ce domaine. Cette directive facilitera la compréhension et l’application des directives d’assurancevie en les refondant dans un texte juridique clair, cohérent et complet.Le parlement européen doit se prononcer sur cette proposition endeuxième lecture .

PAYS PAR PAYS

RO YA U M E - UN IPrix de l'immobilier en forte hausseLes prix de l'immobilier ont connu en mai 2002leur plus forte hausse sur un mois depuis près devingt ans (+ 4,2% par rapport à avril et +18,5% sur

les douze derniers mois). Les prix sont soutenus par des tauxd'intérêts au plus bas, un taux d'emploi au plus haut et uneo ff re insuffisante. Cette flambée réveille le spectre d'un crashsemblable à celui qui avait balayé le pays au début desannées 90.

GR È C ELa nouvelle réglementation du COSAprès 6 ans de blocage (après annulation del’ancienne réglementation par le Conseild’Etat) de la réglementation du transfert

de COS, des nouvelles mesures sont préparées dans un nouveau projet de loi actuellement en discussion à l’assemblée nationale.Conditions du transfert : I n t e rdiction de transfert de COS dans les zones du littoral, deszones de «haut danger» de présence des vestiges arc h é o l o-

giques, des zones naturelles et des espaces sensibles et pro t é g é s .Dans les zones urbanisées, le COS transféré dans chaqueimmeuble bénéficiant de la réglementation ne doit pas dépassé 20% du COS existant dans la zone. Dans les zonesessentiellement occupées de maisons de vacances, le COStransféré ne doit pas dépasser 20% du COS prévu pour la zone.Dans tous les cas :■ La surface maximale de plancher ne doit pas dépasser, après

le transfert, la surface instaurée pour la zone ;■ I n t e rdiction de dépassement de la hauteur maximale

réglementée ;■ Respect de la distance «D» relative à la hauteur de la

c o n s t ruction ;■ Obligation de création de places de stationnement supplé-

m e n t a i res résultant du transfert du COS ;■ Le terrain bénéficiant du transfert doit être constru c t i b l e .

Le nouveau projet de loi prévoit que le transfert du COS ne s'appliquera pas aux immeubles classés ou inscrits ou pour ceuxsusceptible d’expropriation. La mesure du transfert du COS seraappliquée à l’intérieur des zones spéciales pré-délimitées et uniquement dans les limites de la même commune. Ces zonesre c e v ront la dénomination de «zone d’accueil de COS».

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u côté d’internet■ «L'Europe, l'Europe, l'Europe...»

Les institutions communautaires comme les institutions françaises et lesa u t res Etats membres ont créé leur site web, on y trouve leurs activités,leurs publications et leurs agendas et communiqués. Il est parfois diff i c i l ede s'y re t rouver parmi la centaine de sites communautaires. Nous vous donnons donc ici une sélection de sites avec leur adresse directe. To u t e ssont accessible à partir du portail des communautés européennes :

w w w. e u r o p a . e u . i n t .

A noter que le site portail du droit français w w w. l e g i f r a n c e . g o u v. f r dans sanouvelle version devrait donner accès à l'intégralité des textes et de laj u r i s p rudence communautaires, et non simplement comme aujourd'hui àl'actualité récente. Nous vous en re p a r l e rons dans le prochain Bulletin.

SITES JURIDIQUES

Tout le droit communautaire récent est en ligne :

■ Législation en vigueur :- Les Traités : h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / a b c / o b j / t re a t i e s / f r / f rt o c . h t m

(texte intégral des traités)- EUR-lex: h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / e u r- l e x / f r / i n d e x . h t m l : Journal off i c i e l

des Communautés européennes des 45 derniers jours, textes consoli-dés classés par rubrique, jurisprudence récente de la Cour de justiceet du tribunal de pre m i è re instance. Recherche par mot-clé et date.Texte intégral de la législation en vigueur et diffusion des actes p r é p a r a t o i res de la législation européenne. Reprend depuis le 31 mai2001 les services commerciaux fournis auparavant par EUDOR

- Celex : h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / c e l e x / h t m / c e l e x _ f r. h t m : traités, dro i tdérivé, transposition, avis et résolutions des institutions de l'Unione u ropéenne, jurisprudence depuis l'origine des Communautés e u ropéennes. Service sur abonnement. Recherche par mot-clé, date,type de documents

- C o m p t e - rendus des derniers Conseils de l'Union européenne indiquant les textes adoptés ou en débat :h t t p : / / u e . e u . i n t / n e w s ro o m / m a i n . c f m ? L A N G = 2

- Décisions de la Commission européenne concernant la concurre n c e ,les fusions et concentrations, les aides d'Etat :h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / c o m m / c o m p e t i t i o n / i n d e x _ f r. h t m l :

législation nationale, autorités nationales et décisions de la Commission

- Fiches de synthèses sur les actes législatifs : h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / s c a d p l u s /

■ P ropositions de textes et documents de travail :- PRELEX: h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / p re l e x / a p c n e t . c f m : base des textes

en cours de discussion au cours de la pro c é d u re .- RAPID: h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / r a p i d / s t a rt / w e l c o m e . h t m : communi-

qués de presse, propositions de textes adoptées par la Commissione u ropéenne et compte-rendus du Conseil de l'Union euro p é e n n e

- Documents de travail de la Commission européenne: h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / c o m m / o ff / i n d e x _ f r. h t m : p rogrammes de travail,plan d'actions, recommandations, rapport, communications

- Livres blancs : h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / c o m m / o ff / w h i t e / i n d e x _ f r. h t m- Livres verts : h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t / c o m m / o ff / g re e n / i n d e x _ f r. h t m- OEIL , Observ a t o i re législatif du Parlement européen :

h t t p : / / w w w d b . e u ro p a r l . e u . i n t / d o r s / o e i l / f r / d e f a u l t . h t m- Avis du CES : h t t p : / / w w w. c e s . e u . i n t / p a g e s / f r / h o m e . h t m- Avis du Comité des régions : h t t p : / / w w w. c o r. e u . i n t / c o rz _ f r. h t m

■ J u r i s p rudence :- J u r i s p rudence récente de la Cour de justice européenne et du tribunal

de pre m i è re instance européen : h t t p : / / c u r i a . e u . i n t / f r / recdoc/index.htm

- J u r i s p rudence (intégralité) de la Cour européenne des Droits del'Homme : h t t p : / / w w w. e c h r. c o e . i n t / F r / J u d g m e n t s . h t m

SITES INSTITUTIONNELS

- Commission européenne : h t t p : / / e u ro p a . e u . i n t :- Parlement européen : h t t p : / / w w w. e u ro p a r l . e u . i n t /- Conseil de l'Union européenne : http://ue.eu.int - Médiateur européen :

http://www.euro-ombudsman.eu.int/: formulaire de plainte, rapports- Cour de justice européenne : h t t p : / / c u r i a . e u . i n t- Cour européenne des Droits de l'Homme : h t t p : / / w w w. e c h r. c o e . i n t /- Cour des comptes européenne : h t t p : / / w w w. e c a . e u . i n t- Comité économique et social européen : h t t p : / / w w w. c e s . e u . i n t- Comité des régions : h t t p : / / w w w. c o r. e u . i n t- Banque centrale européenne : h t t p : / / w w w.ecb.int - Banque européenne d'investissement : h t t p : / / w w w. b e i . o rg

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OINT DE VUE

Une commune peut-elle encore vendre des terrains à l’euro symbolique ou à un prix inférieur aux conditions du marché

à une entreprise pour attirer des emplois sur son territoire ?

L’ a rticle L.1511-1 du Code général des col-lectivités territoriales (CGCT) dispose : «lescollectivités territoriales et leurs gro u p e m e n t speuvent, lorsque leur intervention a pourobjet la création ou l’extension d’activités éco-nomiques, accorder des aides directes oui n d i rectes à des entreprises (...)».

Toutefois, comme le rappelle l’article L.2251-1 CGCT «L’Etat a la responsabilité de laconduite de la politique économique et socia-le ainsi que de la défense de l’emploi», il dis-pose, par conséquent, d’une compétence pre-m i è re et incontestable en la matière, et lescollectivités territoriales jouissent de la facul-té d’intervenir dans le domaine économique àla condition de respecter les trois principessuivants :■ la liberté du commerce et de l’industrie,■ l’égalité des citoyens devant la loi,■ les règles de l’aménagement du terr i t o i re

définies par la loi approuvant le plan.

Sous réserve du respect de ces diff é re n t e sconditions, les collectivités locales vont pou-voir accorder des aides aux entre p r i s e s .Celles-ci pre n d ront la forme soit d’aidesd i rectes, soit d’aides indire c t e s .

Les aides directes sont les interventions descollectivités locales qui se traduisent par unt r a n s f e rt financier au profit d’une entre p r i s e .Elles permettent le financement de tout oup a rtie de certaines activités ou de cert a i n e sc h a rges de l’entreprise. Les aides indire c t e ss e ront celles qui, tout en conférant un avanta-ge à l’entreprise, n’opèrent cependant pas det r a n s f e rt monétaire immédiat.

La distinction des aides directes et des aidesi n d i rectes revêt une importance capitale.Elles sont en effet régies par des régimes trèsd i ff é rents. A titre d’exemple, les départ e m e n t s

et les communes ne pourront accorder d’aidesd i rectes qu’en complément de celle octro y é epar la région et à la condition que son inter-vention n’ait pas atteint le plafond fixé pard é c ret (art. L. 1511-2 CGCT).

La vente d’un immeuble à l’euro symboliqueou à des conditions inférieures à celles dum a rché par les collectivités terr i t o r i a l e sconstitue, quant à elle, une aide indire c t e .Cette pratique est courante ; il s’agit en eff e tpar ce biais de susciter l’implantation d’entre-prise sur le terr i t o i re communal.

Les règles applicables à la vente d’un bâti-ment doivent être distinguées de celles appli-cables à la vente d’un terrain nu. En effet, auxt e rmes de l’article L. 1511-3 du CGCT «larevente ou la location de bâtiments par lescollectivités territoriales ou leurs gro u p e-ments doit se faire aux conditions du marc h é .Toutefois, il peut être consenti des rabais surces conditions ainsi que des abattements surles charges de rénovation de bâtiments indus-triels suivant les règles de plafond et de zoneprévues par un décret» en Conseil d’Etat. Led e rnier alinéa de cet article précise que lesa u t res aides indirectes sont libres. En consé-quence, la vente de terrain nu échappe au dis-positif décrit ci-dessus.

La pratique des ventes d’immeubles à l’eurosymbolique ou à un prix inférieur à celui dum a rché est en contradiction avec la jurispru-dence du Conseil Constitutionnel. Celui-ciénonce en effet dans sa décision des 25 et 26juin 1986 relative aux privatisations «que laConstitution s’oppose à ce que des biens oudes entreprises faisant partie de patrimoinespublics soient cédés à des personnes poursui-vant des fins d’intérêt privé pour des prix infé-rieurs à leur valeur ; que cette règle découledu principe d’égalité invoqué par les députés

auteurs de la saisine ; qu’elle ne trouve pasmoins un fondement dans les dispositions dela déclaration des Droits de l’Homme de 1789relatives au droit de propriété et à la pro t e c-tion qui lui est due ; que cette protection nec o n c e rne pas seulement la propriété privéedes particuliers mais aussi, à titre égal, la pro-priété de l’Etat et des autres personnesp u b l i q u e s » .

En vertu de cette décision, il serait donc inter-dit aux collectivités territoriales de vendre desbiens relevant de leur domaine privé à un prixinférieur à leur valeur vénale.

La sanction de cette jurisprudence est toute-fois hypothétique compte tenu de la théorie dela loi-écran à laquelle le juge administratif estsoumis et qui l’empêche de sanctionner dire c-tement sur le fondement d’une norme consti-tutionnelle une opération que la loi autorise.C’est la raison pour laquelle la pratique desventes d’immeubles à un prix symbolique ouà des conditions inférieures à celles du mar-ché perd u re .

Le Conseil d’Etat a admis que la cession d’unt e rrain nu au franc symbolique constituait uneaide indirecte légale, il a toutefois soumiscette dern i è re à certaines conditions. Dansson arrêt en date du 3 novembre 1997,Commune de Fougerolles, le Conseil d’Etat,relativisant la portée de la jurisprudence duConseil Constitutionnel évoquée plus haut,sans pour autant la nier, va estimer que «lacession par une commune d’un terrain à unee n t reprise pour un prix inférieur à sa valeurne saurait être re g a rdée comme méconnais-sant le principe selon lequel une collectivitépublique ne peut céder un élément de sonpatrimoine à un prix inférieur à sa valeur àune personne poursuivant des fins d’intérêtprivé lorsque la cession est justifiée par des

«DROIT DES COLLECTIVITÉS LOCALES»

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11N° 03 - 2002 (Septembre)

motifs d’intérêt général et comporte desc o n t re p a rties suffisantes». La cession encause, qui trouvait sa contre p a rtie dans l’en-gagement de l’entreprise à «créer cinqemplois dans le délai de trois ans, assorti, encas d’inexécution de cet engagement, del’obligation de rembourser à la commune leprix du terrain tel qu’il a été évalué par le ser-vice des domaines, soit environ 36 000 F»,apparaissait ainsi légitime.

Il re s s o rt de cette analyse qu’à l’heure actuel-le, rien n’empêche une collectivité locale dep rocéder à la vente pour un prix symboliqued’un terrain dépendant de son domaine privé,sous réserve, bien entendu, de respecter lesconditions posées par le Conseil d’Etat.

Cette situation est cependant susceptibled’évoluer en raison de la récente publicationde la circ u l a i re du Ministre de l’Intérieur du 7 janvier 2002 qui, prenant acte de la positionc o m m u n a u t a i re, opère un changementd’orientation de la politique del’Administration sur cette question.

Si le juge administratif se refuse à sanctionnerd i rectement sur le fondement d’une règleconstitutionnelle une opération que la loiautorise, il en va autrement en matière den o rmes issues de traités internationaux aux-quels l’art. 55 de la Constitution du 4 octobre1958 confère une valeur supérieure à celledes lois. Depuis son célèbre arrêt Nicolorendu le 20 octobre 1989, le Conseil d’Etat esten effet compétent pour apprécier la confor-mité d’une loi à un traité international, cecontrôle est dit de «conventionnalité».

La circ u l a i re du 7 janvier 2002 modifie consi-dérablement l’approche de l’administrationsur le problème des ventes d’immeubles àl ’ e u ro symbolique ou à un prix inférieur àcelui pratiqué sur le marché. En effet, laCommission européenne a estimé dans unedécision datée du 12 juillet 2000 que la vented’un terrain à un prix inférieur à sa valeur àune entreprise par deux collectivités locales,constituait, au sens de l’art. 88-3 du traité CE,une aide à l’investissement soumise à notifi-cation et à accord préalable de la Commissione u ropéenne. Les dispositions de l’art. 88-3n’ayant pas été respectées en l’espèce, cettevente est par conséquent entachée d’illégalité.

Conscient de l’influence croissante du dro i tc o m m u n a u t a i re sur le droit national, leM i n i s t re de l’Intérieur, dans la circ u l a i re du 7 janvier 2002, préconise aux collectivitést e rritoriales, lorsqu’elles entendent procéder àune vente de terrain à un prix inférieur à celuidu marché de s’assurer de la conformité deleur opération avec le droit communautaire etnotamment les art. 87 et 88 du traité CE (1) .

La Commission européenne estimant quecette vente a le caractère d’une aide à l’inves-tissement, elles doivent par conséquent enrespecter le régime. Selon la circ u l a i re, ellesdoivent :■ soit entrer dans le cadre de l’application du

règlement d’exemption n°69/2001 sur lesaides «de minimis» du 12 janvier 2001 quiautorise une aide de 100 000 euros pare n t reprise sur trois ans sans notification nia p p robation préalable de la commission ;

■ soit respecter les modalités de mise enœ u v re d’un régime d’aide à l’investissementa p p rouvé par la Commission euro p é e n n e » .

Il convient également de noter ici que ces dis-positions ne s’appliqueront pas de la mêmefaçon selon que l’on est en présence d’unePME ou d’une grande entre p r i s e .

Ainsi, sans pour autant l’interd i re, le Ministrede l’Intérieur ajoute aux conditions régissantla vente de terrains à l’euro symbolique ou àdes conditions inférieures à celles du marc h é .

Michèle RAUNET et Julien BERNARD

(1) Article 87 (ex-article 92) 1. Sauf dérogations prévues par le présent traité, sontincompatibles avec le marché commun, dans la mesure oùelles affectent les échanges entre Etats membres, les aidesa c c o rdées par les États ou au moyen de re s s o u rces d'Etatsous quelque forme que ce soit qui faussent ou qui mena-cent de fausser la concurrence en favorisant cert a i n e se n t reprises ou certaines pro d u c t i o n s .2. Sont compatibles avec le marché commun :a) les aides à caractère social octroyées aux consommateursindividuels, à condition qu'elles soient accordées sans dis-crimination liée à l'origine des pro d u i t s ,b) les aides destinées à remédier aux dommages causés parles calamités naturelles ou par d'autres événements extra-o rd i n a i re s ,c) les aides octroyées à l'économie de certaines régions dela République Fédérale d'Allemagne affectées par la divi-sion de l'Allemagne, dans la mesure où elles sont néces-

s a i res pour compenser les désavantages économiques causés par cette division.3. Peuvent être considérées comme compatibles avec lem a rché commun :a) les aides destinées à favoriser le développement écono-mique de régions dans lesquelles le niveau de vie est anor-malement bas ou dans lesquelles sévit un grave sous-e m p l o i ,b) les aides destinées à promouvoir la réalisation d'un pro-jet important d'intérêt européen commun ou à remédier àune perturbation grave de l'économie d'un Etat membre ,c) les aides destinées à faciliter le développement de c e rtaines activités ou de certaines régions économiques,quand elles n'altèrent pas les conditions des échanges dansune mesure contraire à l'intérêt commun,d) les aides destinées à promouvoir la culture et la conser-vation du patrimoine, quand elles n'altèrent pas les conditions des échanges et de la concurrence dans laCommunauté dans une mesure contraire à l'intérêt c o m m u n ,e) les autres catégories d'aides déterminées par décision duConseil statuant à la majorité qualifiée sur proposition de laC o m m i s s i o n .

A rticle 88 (ex-article 93) 1. La Commission procède avec les Etats membres à l'exa-men permanent des régimes d'aides existant dans ces Etats.Elle propose à ceux-ci les mesures utiles exigées par ledéveloppement pro g ressif ou le fonctionnement du marc h éc o m m u n .2. Si, après avoir mis les intéressés en demeure de présen-ter leurs observations, la Commission constate qu'une aidea c c o rdée par un Etat ou au moyen de re s s o u rces d'Etat n'estpas compatible avec le marché commun aux termes de l'ar-ticle 87, ou que cette aide est appliquée de façon abusive,elle décide que l'Etat intéressé doit la supprimer ou lamodifier dans le délai qu'elle déterm i n e .Si l'Etat en cause ne se conforme pas à cette décision dansle délai imparti, la Commission ou tout autre Etat intére s s épeut saisir directement la Cour de justice, par déro g a t i o naux articles 226 et 227.Sur demande d'un Etat membre, le Conseil, statuant àl'unanimité, peut décider qu'une aide, instituée ou à insti-tuer par cet Etat, doit être considérée comme compatibleavec le marché commun, en dérogation des dispositions del ' a rticle 87 ou des règlements prévus à l'article 89, si desc i rconstances exceptionnelles justifient une telle décision.Si, à l'égard de cette aide, la Commission a ouvert la pro c é-d u re prévue au présent paragraphe, premier alinéa, lademande de l'Etat intéressé adressée au Conseil aura poure ffet de suspendre ladite pro c é d u re jusqu'à la prise de position du Conseil.Toutefois, si le Conseil n'a pas pris position dans un délaide trois mois à compter de la demande, la Commission s t a t u e .3. La Commission est informée, en temps utile pour présenter ses observations, des projets tendant à instituerou à modifier des aides. Si elle estime qu'un projet n'est pascompatible avec le marché commun, aux termes de l'art i c l e87, elle ouvre sans délai la pro c é d u re prévue au paragrapheprécédent. L'Etat membre intéressé ne peut mettre à exécution les mesures projetées, avant que cette pro c é d u reait abouti à une décision finale.

A rticle 89 (ex-article 94) Le Conseil, statuant à la majorité qualifiée sur pro p o s i t i o nde la Commission et après consultation du Parlement euro-péen, peut pre n d re tous règlements utiles en vue de l'app l i-cation des articles 87 et 88 et fixer notamment les conditionsd'application de l'article 88, paragraphe 3, et les catégories d'aides qui sont dispensées de cette pro c é d u re .

CHEUVREUX

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12N° 03 - 2002 (Septembre)

Le fait pour un chef d'entreprise de ne pas préparer la transmission de son entreprise de sonvivant peut être fatal à celle-ci.

Fiscalement tout d'abord car le poids des impôts dus lors du décès du chef d'entreprise est impor-tant. Le décès d'un contribuable entraîne l'imposition immédiate des revenus dont il a disposé pendant l'année de son décès et des bénéfices industriels et commerciaux qu'il a réalisés depuis lafin du dernier exercice taxé. Humainement ensuite car les héritiers se retrouvent en indivision et doivent ainsi au moins pourun moment gérer ensemble l'entreprise, sauf aménagement conventionnel. Or la gestion d'uneentreprise à plusieurs n'est pas l'idéal.

Deux options s'off rent au chef d'entreprise désirantt r a n s m e t t re son entreprise : la transmission sans réalisation immédiate ou avec réalisation immédiate.

Dans la pre m i è re hypothèse, le chef d'entreprise utilisera un testament afin de prévoir le partage de sesbiens et éventuellement le pouvoir de direction desb é n é f i c i a i res du testament sur l'entreprise. Même siles opérations de règlement peuvent être longues etainsi porter préjudice au bon fonctionnement de l'entreprise, la révocabilité du testament permetl'adaptation à la situation familiale. Le chef d'entre p r i-se peut encore utiliser le contrat de mariage et prévoirdans celui-ci une clause d'entrée en communauté dubien professionnel ou une clause d'attribution auconjoint survivant. L'utilisation d'un contrat d'assuran-ce vie peut encore fournir aux héritiers les moyensd'acquitter les coûts entraînés par la disparition.

Dans la seconde hypothèse, qui seule retiendra notreattention, le chef d'entreprise donne son entreprise, etla réalisation de la transmission est immédiate.

Si l'entre p reneur n'a qu'un seul enfant la transmissionp o u rra s'effectuer par une donation simple. S'il a plu-sieurs enfants deux solutions s'off rent à lui : la dona-t i o n - p a rtage à tous ses enfants ou la donation simple auseul enfant re p reneur de l'entreprise.

- I - Les avantages de la donation.

La transmission par donation présente tout d'abord l'avantage d'éviter tout désac-cord entre les enfants à propos de la succession après la disparition du chef d'entreprise et à garantir la relève de celui-ci dans les meilleures conditions. Eneffet la transmission s'effectue dans cette hypothèse sous l'autorité morale duchef d'entreprise.

Un autre avantage de la donation-partage réside dans l'évaluation de l'entreprise àla date de l'acte de donation-partage et non à la date du décès pour le calcul de lar é s e rve et l'imputation des libéralités. Cette disposition dont le principal intérêt estde perm e t t re aux héritiers de bénéficier des plus-values sur le bien, ne joue toute-fois que si tous les enfants ont été gratifiés dans la donation-partage. Dans le casc o n t r a i re ou dans l'hypothèse d'une donation simple, les autres héritiers seraient end roit d'exiger une réduction de la donation en cas de plus-value.

La donation–partage permet également au donateur de gratifier l'un de ses enfantsde l'entreprise ou tout au moins de la majorité au sein de celle-ci en utilisant la quotité disponible. Si celle-ci s'avère insuffisante, le gratifié devra une soulte à auxa u t res héritiers.Afin d'éviter au re p reneur le versement de cette contre p a rtie financière, des auteursont imaginé la création d'une holding familiale lui permettant de détenir seul le pouvoir alors que des droits identiques ont été versé à la base. En effet dans cettehypothèse les mêmes droits sont transmis aux enfants. Par la suite ceux-ci apport e n tchacun une partie de leurs droits à la holding afin que celle-ci détienne plus de lamoitié du capital de l'entreprise. L'enfant qui a apporté la plus grande part i c i p a t i o ndans la holding détiendra ainsi seul le pouvoir dans l'entreprise.

Le Dossier« S T R ATÉGIE PAT R I M O N I A L E »

donner son entreprise : un choix stratégique

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13N° 03 - 2002 (Septembre)

- II - Les conséquences fiscales de la donation.

La donation de l'entreprise provoque deux types d'imposition, le paie-ment de l'impôt sur le revenu et des droits de mutation à titre gratuit.

■ Le paiement de l'impôt sur le revenu.

La donation de l'entreprise entraîne, comme la vente de l'entre p r i s e ,l'imposition des bénéfices réalisés non encore taxés et des plus-values. Toutefois l'exploitant d'une entreprise individuelle a la possibilitéd'échapper à la taxation des plus-values aff é rentes aux éléments del'actif immobilisé compris dans la donation, grâce au régime defaveur de l'article 41 du Code Général des Impôts (CGI).Selon cet article, les plus-values constatées lors de la transmissionsont en effet exonérées de manière pro v i s o i re. Il s'agit en fait d'unmécanisme de sursis d'imposition des plus-values à la conditiond'une part que les successeurs n'apportent aucune modification àl'évaluation des éléments d'actif transmis, ce qui aura pour consé-quence que l'amortissement de ces biens et les plus-values ulté-r i e u res, re s t e ront calculées sur ces bases inchangées, et qu'ils re n o n-cent à former une société pour l'exploitation de l'entreprise (saufapplication du régime spécial de l'article 151 octies du CGI)De plus, si le chiff re d'aff a i re annuel de l'entreprise n'excède pas ledouble des limites du régime des micro - e n t reprises, les plus-valueslatentes sont exonérées.

■ Le paiement des droits de mutation à titre gratuit.

A- L'évaluation de l'entreprise.Il convient de distinguer si l'entreprise est exploitée sous forme individuelle ou sous forme sociale. En effet, dans le premier casl'évaluation à retenir pour le calcul des droits s'effectue sans déduc-tion du passif existant alors que lors des donations de titres sociauxles titres sont évalués en prenant en compte le passif social. Ceci peuts'expliquer par le fait que les associés sont tenus du passif social.Les dirigeants d’entreprises qui projettent de faire une donation debiens professionnels peuvent demander à l’administration fiscale dese pro n o n c e r, préalablement à l’opération envisagée, sur la valeurvénale de l’entreprise ou des titres qui sert de base au calcul desd roits de donation. L'évaluation retenue ne pourra plus être re m i s een cause si la donation intervient dans les trois mois de l'accord del'administration (qui intervient dans les 9 mois de la demande). Cettep ro c é d u re est pro rogée jusqu’au 30 juin 2006.

B- Les donations sont taxables selon un barème par tranchesp r o g r e s s i v e s .Un abattement est effectué sur la valeur du bien donné. Il est actuel-lement de 46 000 si le donataire est un enfant et de 15 000 s ' i ls'agit d'un petit-enfant. Des réductions de droits sont ensuite accordées suivant l'âge dud o n a t a i re, de 50% jusqu'à 65 ans, puis de 30% entre 65 et 75 ans.Depuis le 1er septembre 1998 les réductions de droits de mutationsont les mêmes quel que soit le type de donation, simple ou part a g e ,et quelle que soit la qualité du donataire, héritier ou étranger.Ces allégements (abattement, tranches basses du tarif, réduction)peuvent s'appliquer à plusieurs donations successives à conditionque 10 années se soient écoulées depuis la précédente.

Si les donataires doivent en principe supporter les droits et frais dela donation ou de la donation-partage, il est possible de prévoir dans

l'acte que ceux-ci seront supportés par le donateur. Cette prise enc h a rge des droits n'entraîne aucune perception complémentaire carle fisc admet qu'il ne s'agit pas d'une donation supplémentaire. Elleest également possible lorsque le paiement différé et fractionné desd roits est demandé.

C- La déductibilité des droits.Il convient de distinguer si l'entreprise relève de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés.Dans l'hypothèse de la donation d'une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu, entreprise individuelle ou parts de sociétés de personne, le donataire peut déduire du résultat imposable lesd roits exigibles. Or ce privilège ne joue pas si la société relève de l'impôt sur less o c i é t é s .

D- Le paiement différé et fractionné des droits.Si en principe les droits de mutation dus à l'occasion d'une donationou d'une donation-partage sont payés comptant, préalablement à laf o rmalité de l'enre g i s t rement, une dérogation est prévue lorsque ladonation porte sur une entreprise individuelle exploitée par le dona-teur ou sur les parts ou actions d'une société exerçant une activitéindustrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale.Sous certaines conditions, le paiement des droits peut être diff é r épendant cinq ans puis fractionné sur dix ans, soit au total quinze ans.

Une loi du 5 janvier 1988 autorise la transmission d'une entre p r i s epar donation-partage à toute personne, même non-parente, parexemple un salarié de l'entreprise. Cette possibilité n'existe toutefoisque pour une entreprise individuelle, à la condition que le donateurait au moins deux enfants ou deux descendants d'un enfant uniquedécédé. Ces transmissions anticipées bénéficient d'un allégementsubstantiel des droits de mutation à titre gratuit même quand il s'agitde donations à des non-héritiers.

Des aménagements peuvent ensuite être apporté à la donation, telque l'apport en société suivi de la donation des titres afin d'éviter uneindivision entre les donataires et d'éviter l'imposition des plus-values dégagées sur les éléments amortissables qui seront réintégrées dans le résultat imposable de la société sur une périodemaximale de cinq ans, à la condition d'opter pour le régime fiscalp a rticulier de l'article 151 octies du CGI. Avec cette option, les plus-values aff é rentes aux éléments non amortissables sont quant àelles momentanément placées en sursis.

Julien Pauchet

Ce qu'il faut retenir :■ La transmission par donation présente l'avantage d'éviter toutd é s a c c o rd entre les enfants à propos de la succession après la disparition du chef d'entreprise et - en cas de donation-partage- de perm e t t re l'évaluation de l'entreprise à la date de l'acte de d o n a t i o n - p a rtage et non à la date du décès, permettant ainsi aux héritiers de bénéficier des plus-values éventuelles.■ La donation de l'entreprise provoque deux types d'imposition, lepaiement de l'impôt sur le revenu et des droits de mutation à titreg r a t u i t .■ Il est possible sous certaines conditions de bénéficier du sursisd'imposition des plus-values, d'un paiement différé puis fractionnédes droits ainsi que de la déductibilité de ceux-ci.

CHEUVREUX

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14N° 03 - 2002 (Septembre)

u côté des tribunaux

STRATÉGIE PATRIMONIALE

S u c c e s s i o n

Généalogiste - droit à la commission

- signature du contrat de révélation

Dans une décision rendue le 31 janvier2002, la Cour d'Appel de Paris a jugé que,même mandaté par le notaire chargé durèglement de la succession, un généalogiste

ne pouvait percevoir de rémunérationqu'après la signature d'un contrat de révéla-tion conclu avec l'héritière. En l'espèce,cette dern i è re, informée de sa qualité par len o t a i re en charge du règlement de la suc-cession, avait toujours refusé de conclure untel contrat avec le généalogiste mandaté parle notaire chargé d'établir la dévolution suc-cessorale du défunt. La Cour a rappelé qu'enl'absence de tout contrat, le généalogiste nepouvait demander une rémunération à l'hé-r i t i è re. Il n'était en outre nullement fondé àinvoquer à son encontre un enrichissementsans cause, dès lors que l'enrichissementt rouvait sa cause en sa seule qualité d'héri-t i è re. Cour d'appel de Paris, 2e chambre B,31 janvier 2002 - JCP notarial, 2002,n° 17, 26 avril, En bref, 78, p. 620

S u c c e s s i o n s- délit commis au préjudice du

de cujus par son légataire

Une personne décédée avait légué une mai-son à l’un de ces neveux, auquel il avaitdonné procuration pour ses comptes. Despoursuites pénales ont été engagées contrece neveu pour détournement de sommes surces comptes.La Cour d’Appel a prononcé la révocation dulegs se fondant sur les articles 955 et 1046 ducode civil. Cette décision a été approuvée parla Cour de cassation, considérant que la per-sonne décédée était la pre m i è re victime del'abus de confiance, les héritiers étaient doncfondés à demander la révocation du legs.Cass. 1ère civ. 3 avril 2002 - Droit etPatrimoine Hebdo n° 428 – 29mai 2002

Pacte sur succession future- conditions

- naissance d’un droit postérieurement au décès

Aux termes d’un acte authentique, une per-sonne s’est reconnue débitrice d’une cert a i-ne somme d'argent envers une seconde per-sonne, les parents du débiteur s’étant port é scaution solidaire et ayant donné un bien engarantie. La convention prévoyait que la

dette serait remboursée au décès du dern i e rdes débiteurs. Le débiteur principal décèdele dernier ; son fils assigne le créancier enannulation de la convention.Visant l’article 1134 du Code civil, la Courde cassation énonce que «ne constitue pasun pacte sur succession future prohibé laconvention qui fait naître au profit de sonb é n é f i c i a i re un droit actuel de créance quis ’ e x e rce contre la succession de son débi-teur», seule l’exécution de la conventionétait différée à l’ouvert u re de la succession.Cass. 1ère civ 3 avril 2002 - Droit etpatrimoine Hebdo n° 429 – 5 juin 2002

D O N AT I O N

Don manuel - chèque - remise effective

Le donateur doit procéder à la remise maté-rielle du chèque au bénéficiaire de sonvivant. Si le don manuel peut être fait aumoyen d'un chèque qui réalise la traditionpar le dessaisissement irrévocable du tire u rau profit du bénéficiaire qui acquiert immé-diatement la propriété de la provision, enco-re faut-il que le donateur ait procédé à laremise matérielle de son vivant de cechèque au bénéficiaire .La Cour d'Appel ayant relevé que le chèqueavait été déposé dans un coff re dont il n'étaitpas établi que le bénéficiaire ait eu l'accèset qu'ainsi il n'y avait pas eu de remise duchèque au bénéficiaire avant le décès, en adéduit, à bon droit, l'absence du donm a n u e l .Cass. 1re civ., 3 avr. 2002, B. c/ A. :Juris-Data n° 2002-013782

Assurance vie - requalification - contrat de capitalisation - notion

Dans un arrêt rendu le 25 septembre2001, la Cour d'Appel de Paris a confirm ésa jurisprudence selon laquelle lescontrats d'assurance présentant un aléa liéà la vie humaine ne pouvaient pas êtreconsidérés comme des contrats de capita-lisation, mais pouvaient toutefois bénéfi-cier de réduction de primes lorsque cesd e rn i è res se révélaient excessives. Pourmotiver son refus de requalifier un contratd'assurance vie en contrat de capitalisa-tion, la Cour d'Appel de Paris avait rappe-lé qu'un contrat d'assurance vie avait pourobjectif d'avantager un «tiers bénéficiaireen cas du décès du souscripteur assuréavant l'échéance, à la diff é rence du contratde capitalisation où l'attributaire du capi-tal à l'échéance est le souscripteur». Sur lemême thème, dans un arrêt rendu le 29janvier 2002, la Cour de cassation avaitc o n f i rmé la requalification de contratsd'assurance vie en des opérations de purecapitalisation, dont l'attribution du bénéfi-ce constituait une donation déguisée, nonsoumise au formalisme de l'acceptationprévue par l'article 932 du Code civil,mais qui devait être rapportée à la succes-sion comme le prescrit le premier alinéade l'article 843 du même Code.

Cour de cassation, 1re chambre civi-le, 29 janvier 2002 (pourvoi n° 00-12.967, arrêt n° 133 FS-P), Revuede droit bancaire et financier, 2002,n° 2, mars-avril, actualité 44, p. 67

- Le Bulletin de cheuvreux -

Tous les trimestrestoute l’actualité

juridique !

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15N° 03 - 2002 (Septembre)

opposable aux créanciers inscrits, le nouveau régime matrimonial et les clausesspécifiques qu’il contient, doivent avoir étépubliés à la Conservation des hypothèques,une seule mention en marge de l’extraitd’acte de mariage est insuff i s a n t e .CA Paris, 2ème ch., sect. B, 13 sep-tembre 2001. Rép Defr. N°12 p. 829

1re civ., 15 mai 2002, nº 00-15.298,nº 747 P + B + R + I ; Cass. 1re civ. ,15 mai 2002, nº 99-21.464, nº 746 P+ B + R + I)

D I V O R C E

Divorce - date d'effet du jugement

quant aux biens - fixation

Si un jugement de divorce même irr é v o c a b l ene contient pas de disposition relative aure p o rt de la date de ses effets quant auxbiens, la demande peut en être faite au coursde l’instance ultérieure en liquidationdevant le tribunal de Grande Instance. Enl’espèce, les effets du divorce ont été re p o r-tés à la date de la séparation de corps.Cass. Civ. 1ère, 19 février 2002. RépD e f r. N°10 p. 687

U S U F R U I T

Usufruitier - pouvoir de renouveler

un bail ruralEn vertu de l’article 595 du Code Civil,l ’ u s u f ruitier ne peut sans le concours du nu-p ro p r i é t a i re donner à bail un fonds ru r a l .Toutefois, cet arrêt énonce que ce concoursn’est pas nécessaire en cas de re n o u v e l l e-m e n t .C i v.3, 10 avril 2002, Swartvaegher /Timmerman, Dict.Perm.Entr. A g r i c o l e ,Bull 336, 1500

REGIME M AT R I M O N I A L

Opposabilité aux tiers des modifications du régime

matrimonial et publication

En l’espèce, deux époux mariés sous le régi-me de la communauté réduite aux acquêtsont changé de régime matrimonial pouradopter le régime de la participation auxacquêts. Leur nouveau contrat de mariagestipulait notamment une convention d’indivision sur les immeubles appart e n a n taux époux.Ils opposaient cette clause à un créancier dumari antérieur au changement de régimepour faire obstacle à la saisie d’un bien o r i g i n a i rement commun au motif qu’il n’estpas possible de saisir une part dans un bieni n d i v i s .La Cour d’Appel rappelle que pour être

C A U T I O N E M E N TFA M I L I A L

Cautionnement donné par un époux - nantissement

- article 1415 du Code civil

Par trois arrêts rendus le même jour, la Courde cassation revient sur la notion de sûre t édonnée par un époux en communauté.La Cour de cassation consacre une interpré-tation extensive de l'article 1415 du Codecivil en assimilant le nantissement devaleurs personnelles constitué en faveurd'un établissement de crédit par un tiers(dirigeant social) pour le débiteur (son épou-se) à un cautionnement réel. Le consente-ment de l'épouse est donc nécessaire .De même, pour que l'efficacité du nantisse-ment porte sur les biens communs, il estn é c e s s a i re d'obtenir le consentement desdeux époux sur un même acte, l'un et l'autres'engageant récipro q u e m e n t .Cass. 1re civ., 15 mai 2002, nº 00-13.527, nº 745 P + B + R + I ; Cass.

Les donations entre épouxaprès la loi du 3 décembre2001

La loi n° 2001-1135 du 3 décembre 2001ayant augmenté les droits du conjoint s u rvivant il convenait de s’interroger surl’utilité des donations entre époux.Dans de nombreuses hypothèses les dispo-sitions prises au profit du conjoint surv i-vant ne méritent pas d’être modifiées, lavolonté des époux s’accorde des nouveauxd roits dévolus au conjoint surv i v a n t .Néanmoins dans certains cas, il est utiled ’ a p p o rter des correctifs :- Droit de retour des collatéraux privilégiés :pour éviter une indivision inopportune ilconvient de donner ou léguer l’universalitéde ses biens au conjoint surv i v a n t .- Existence d’enfants d’un premier lit,cumul de l’usufruit prévu à la donatione n t re époux et du quart en pleine pro p r i é-té accordé par la nouvelle loi, volonté dedonner un ou plusieurs biens précis : dansces hypothèses, afin d’éviter toutes diff i-cultés, les époux devront faire une dona-tion en prévoyant notamment l’exclusionde l’usufruit ou du quart légal. Ces amé-nagements ne sont possibles que s’iln’existe ni descendant ni ascendant. Etude de Jean HUGOT et Jean-François PILLEBOUT- JCP éd. Not.du 14 juin 2002 – page 875

Assurance-vie et abus dedroit : où est la frontière ?

Deux avis rendus par le Comité consultatifpour la répression d’abus de droit perm e t-tent de mieux cerner les contours de l’abusde droit en matière d’assurance-vie. Al’examen de ces deux avis il sembleraitque deux conditions cumulatives soientn é c e s s a i res pour valider la mise en œuvrede la pro c é d u re de répression des abus ded roit : la complicité du bénéficiaire (enp rouvant que la souscription ou les verse-ments ont été faits par le bénéficiaire ouune personne interposée) et la prévisibili-té du décès du souscripteur au jour de la souscription du contrat (en pro u v a n tl’absence d’aléa).Etude de Daniel Faucher- JCP du 17mai 2002 page 726

Assurance-vie : notaires etassureurs sur la voie desa c c o r d s .

Il existe depuis plusieurs années desd i v e rgences d’appréciation entre lesn o t a i res et les assureurs concernant l’as-surance-vie, ce qui peut poser des pro-blèmes aux assurés. Un groupe de travails’est constitué pour pallier ces diver-gences. La pre m i è re proposition concern eles effets de l’acceptation par le bénéfi-c i a i re de l’assurance-vie, et la faculté derachat du contrat par son souscripteur. Lathèse majoritaire estime qu’après accepta-tion par le bénéficiaire, le souscripteur nepeut plus exercer sa faculté de rachat. Lathèse minoritaire estime qu’aucun textelégal ne stipule que l’acceptationempêche le rachat. Il a été proposé par leg roupe de travail la solution suivante : saufrenonciation expresse du souscripteur,l’acceptation du bénéficiaire ne prive pasle souscripteur de sa faculté de rachat.Plusieurs autres divergences sont étudiéespar le groupe de travail, notamment la ques-tion d’atteinte à la réserve successorale.Me DELFOSSE – Jeanne ROUSSEL -Droit et Pat. N°106 - Juin 2002

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16N° 03 - 2002 (Septembre)

Succession de l'usufruitier - don manuel

- enregistrement - présomption de propriété

(article 751 du CGI)

La déclaration du don manuel, suivie del’enregistrement de l’acte la constatant,est-elle de nature à faire échec à l’applica-tion, par l’administration fiscale, de la pré-somption de l’article 751 du Code Généraldes Impôts ? Selon cet article, fait partiede la succession de l'usufruitier tout bienmeuble ou immeuble lui appartenant enusufruit à moins qu'il n'y ait eu donationr é g u l i è re consentie plus de trois moisavant le décès.

Selon une réponse ministérielle, sera consi-dérée comme donation régulière le donmanuel constaté dans un acte notarié dont ladate est antérieure de plus de trois mois audécès ou dans un acte sous seings privése n registré plus de trois mois avant le décèsde l’usufru i t i e r. Il en est de même pour ledon manuel déclaré au moyen de l’imprimén° 2735 dès lors que ce dernier aura étédéposé à la recette des impôts compétenteplus de trois mois avant le décès de l’usu-f ru i t i e r.Rép. Defr. n°9, article 37544 page6 3 6

REVENUS FONCIERS

Déficits fonciers résultant d'une opération de restauration

i m m o b i l i è r e

Ne sont pas déductibles du revenu global,en tant que déficits fonciers, les dépensesexposées par le pro p r i é t a i re d'un immeubleayant fait l'objet de travaux exécutés dans lec a d re d'une opération de restauration immo-b i l i è re lorsqu'il s'agit soit de travaux dec o n s t ruction, de re c o n s t ruction ou d'agran-dissement, soit de travaux qui en sont indis-sociables. Doivent être re g a rdés comme destravaux de construction ou de re c o n s t ru c t i o nles travaux destinés à transformer un appar-tement à usage de bureau en un logement àusage d'habitation dès lors qu'il n'est pasétabli qu'un appartement a été primitive-ment aménagé à usage d'habitation et quecet aménagement a été maintenu lors de l'af-fectation à usage professionnel. CE, 22 février 2002 n°214385, Cohen

INSTRUCTIONS ADMINISTRATIVES

RECENTES

Réduction d'impôt pour investissements forestiers

L ' a rticle 9 de la loi d’orientation sur la forêt(n°2001-602) du 9 juillet 2001 institue unenouvelle réduction d'impôt au profit des per-sonnes physiques qui, jusqu'au 31d é c e m b re 2010, acquièrent des terrains enn a t u re de bois et forêts ou des terrains à boi-s e r, ou bien acquièrent ou souscrivent desp a rts de groupements forestiers ou de socié-tés d'épargne fore s t i è re .Ces personnes peuvent bénéficier d'uneréduction d'impôt égale à 25% du montantde l'investissement retenu dans la limiteannuelle de 5 700 Euros pour une personnec é l i b a t a i re, veuve ou divorcée, et de 11 400E u ros pour un couple marié soumis à impo-sition commune. En cas d'acquisition ou desouscription de parts de sociétés d'éparg n ef o re s t i è re, l'investissement est en outre re t e-nu dans la limite de 60% de son montant.L ' i n s t ruction du 6 mai 2002 (BOI n°5 B-10-02) commente ces nouvelles dispositions.

Prestation compensatoire et régime fiscal

L’ a rticle 2 de la loi de finance rectificative ah a rmonisé le régime fiscal des pre s t a t i o n sc o m p e n s a t o i res versées en totalité sousf o rme de rentes qu’il s’agisse d’un divorc econtentieux ou sur requête conjointe. Ainsi,quelle que soit la forme du divorce, lesrentes versées au titre de la prestation com-p e n s a t o i re sont déductibles pour celui qui laverse et imposables selon le régime des pen-sions pour celui qui la re ç o i t .En outre, ce même article 2 prévoit dansl’hypothèse où la prestation est pour part i eversée sous forme de capital libéré dans les12 mois du jugement et pour partie sousf o rme de rente, que la réduction prévue àl ’ a rticle 199 octodecies du CGI (réductiond’impôt de 25 % sur les sommes verséesdans la limite de 30 500 ) ne s’appliquepas à la fraction du capital, en revanche lessommes versées à titre de rente re s t e n tdéductibles du revenu du débiteur et impo-sables pour le bénéficiaire .Instruction du 25 avril 2002 - applica-tion de l’article 278 du Code Civil–JCP du 17 mai 2002 page 702

IMPOT SUR LE REVENU

Investissement Méhaignerie - réduction d'impôt

- déclaration commune après mariage

Une personne célibataire a acheté un loge-ment neuf, ce qui lui ouvrait droit à uneréduction d'impôt sur le revenu, telle que per-mise par la loi Méhaignerie de 1984. Lamême année, cette personne se marie etimpute la totalité de l'avantage fiscal acquissur la déclaration commune. La CourAdministrative d'Appel de Paris lui donneraison en précisant que la déclaration person-nelle de l'intéressé précédant le mariage nelui permettait pas «d'absorber la totalité de laq u o t e - p a rt de réduction à laquelle celui-ci ad roit au titre de la pre m i è re année». Cettedécision - contraire à la doctrine administra-tive - fait l'objet d'un pourvoi devant leConseil d'Etat.CAA Paris, 11 octobre 2001 - Ministrec/ Boutillot

D I V E R S

Application du régime des entreprises nouvelles aux agents immobiliers

Le Conseil d'Etat a infirmé la position del'administration fiscale en admettant l'éligi-bilité des agents immobiliers au régimed'exonération des entreprises nouvelles. Cerégime prévoit une exonération totale oup a rtielle d'impôt sur les bénéfices d'unedurée de cinq ans en faveur des entre p r i s e snouvelles créées dans certaines zones priori-t a i res d'aménagement du terr i t o i re .CE, 29 avril 2002 req. N°234133 -Feuillet rap. Fisc.-Soc. 2002, n°29

Conventions fiscales internationales :notion de «biens immobiliers»

Selon le Conseil d'Etat, l'expression «biensimmobiliers» figurant dans les conventionsfiscales internationales désigne, au sens dela législation fiscale française, lesimmeubles par nature et non les«immeubles par destination».CE, 27 mai 2002, nº 125959

DROIT FISCAL

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17N° 03 - 2002 (Septembre)

L O T

Lot - réserve d'un droit de construire

sur une partie commune - délai

Dès lors que, selon le règlement de copro-priété, le pro p r i é t a i re d’un lot constitué dud roit d’utiliser une surface qualifiée de par-tie commune, s’était accordé à lui-mêmedans ce règlement de copropriété dont ilétait l’auteur, l’autorisation de constru i re surcette surface des bâtiments à usage d’habi-tation et de garage, cette autorisation, den a t u re conventionnelle au sens de l’art i c l e37 de la loi du 10 juillet 1965 était devenuecaduque, faute pour ce copro p r i é t a i red’avoir mis en œuvre l’autorisation accord é edans les dix ans de l’entrée en vigueur de laloi de 1965.Cass civ 3ème 6 mars 2002 - Rép.D e f r. N°12-13, article 37577 page9 4 1

L o t s- réunion

- conditions

Pour qu’un lot de copropriété s’incorpore àun autre, il faut que le règlement de copro-priété et l’état descriptif de division aient étémodifiés en conséquence. Un copro p r i é t a i reavait réuni matériellement deux lots en abat-tant la cloison puis revendu les 2 lots à deuxa c q u é reurs diff é rents. Faute de modificationdu règlement et de l’état descriptif de divi-

sion, les deux lots avaient conservé, en dro i tleur existence distincte.Cass civ 3ème 6 février 2002 - Rép.D e f r. N°12-13, article 37577 page 942

CHARGES DEC O P R O P R I E T E

Annulation des assemblées géné-rales et paiement des charges

L’annulation des assemblées générales dec o p ro p r i é t a i res reste sans influence surl’obligation du copro p r i é t a i re de régler lesc h a rges résultant du règlement de copro-priété et la demande du copro p r i é t a i re enrestitution de l’indu doit être re j e t é e .Cass civ 12 décembre 2001 - AJDIMars 2002

Vente à terme - débiteur des charges

- vendeur

Dans le cadre d'une vente à terme dans lesecteur HLM, le vendeur demeure pro p r i é-t a i re des biens vendus jusqu'au completpaiement du prix, qui peut n'interv e n i rqu'après de longues années. Entre-temps, levendeur a établi un règlement de copro p r i é-té auquel les acquéreurs, devenus membre sdu syndicat sans pour autant être copro p r i é-t a i re, sont soumis. La société vendere s s eavait prévu dans le règlement de copro p r i é-té que les débiteurs des charges seraient lesa c q u é reurs. Cette disposition ne repose enfait sur aucun texte déro g a t o i re et estc o n t r a i re au principe selon lequel seuls lesc o p ro p r i é t a i res sont débiteurs des charg e s .C'est la société venderesse qui reste donctenue du paiement des charges envers lesyndicat. Solution inédite très favorable auxa c q u é reurs. Cass civ 29 mai 2002, n°00-17446 -Dict. Perm. Gest. Immob. Bull. 329

ASSEMBLEE G E N E R A L E

Election du Président - formalité substantielle

- délai de dix ans pour agir

Le procès verbal de l'assemblée généraledoit faire re s s o rtir clairement les conditions

de désignation du président de l'assemblée.A défaut, il n'y a pas de véritable «décision»d'élection du président, et s'agissant d'unef o rmalité substantielle de la validité de l'assemblée, la nullité de celle-ci peut êtredemandée pendant dix ans. En effet, la pre s-cription de deux mois vise uniquement lesactions en contestation des décisions de l'assemblée générale. Le champ d'applica-tion de cette solution inédite devra être p r é c i s é .Cour d'Appel de Paris 7 mars 2002 -Dict. Perman. Gest. Immob. Bull. 327

S Y N D I C

Autorisation d'ester en justice - précision de l'objet de la demande

L'autorisation d'agir en justice donnée par lesyndicat des copro p r i é t a i res au syndic doitindiquer précisément les désord res dont ilest demandé réparation au nom de la copro-priété. En l'espèce, l'autorisation se conten-tait de renvoyer à un rapport d'expert i s e ,préalablement transmis au conseil syndical,pour connaître la nature des troubles. LaCour de cassation a considéré que cettelacune ne pouvait être comblée par la com-munication du rapport d'expert i s e .L'habilitation n'a donc pas été jugée valableau re g a rd de l'article 55 du décret de 1967.Cass civ, 12 juin 2002 n° 00-19824 -Dict Perm. Gest. Immob. Bull. n°329

S Y N D I C AT DEC O P R O P R I E T E

Action personnelle contre le constructeur

- interruption de la prescription au bénéfice du syndicat

Lorsqu’un copro p r i é t a i re intente une actionc o n t re le constructeur de l’immeuble, pourdes désord res affectant les parties com-munes lui causant un préjudice personnel,l ’ i n t e rruption de la prescription qui s’ensuitbénéficie également au syndicat de copro-priété. Il s’agit en effet d’actions en répara-tion du même vice. Cet arrêt de la Cour decassation semble fixer une jurispru d e n c ejusqu’alors incert a i n eCass. Civ. 3ème, 20 mars 2002 – RDIn°3 mai-juin 2002 p.239

COPROPRIÉTÉ ET ORGANISATION JURIDIQUE DES ENSEMBLES IMMOBILIERS

Décision d'assemblée générale - demande d'annulation

- délai d'exercice de l'action

L ' e x e rcice de l'action en nullité d'unedécision de l'assemblée générale découlede la délivrance de l'assignation au défen-deur et non de son placement au secréta-r i a t - g re ffe du tribunal. La Cour de cassa-tion met fin à une controverse entre lesjuges du fond et notamment la position dela 23ème chambre B de la Cour d'Appelde Paris. La demande en justice est doncf o rmée par assignation (avec significationau défendeur) et non par le placement aus e c r é t a r i a t - g re ff e .Cass civ 15 mai 2002, n°00-22175,n°856 P+B

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20N° 03 - 2002 (Septembre) 18

munes et aux charges liées à l'occupationdu local, étant toutefois précisé qu'il n'apas à payer ces dern i è res s'il n'occupe pasle local pendant la période où il en a lajouissance (art 9 al. 2 et 3 - Loi 86-18 du 6janvier 1986). Un décret qui n'est jamaisp a ru devait, aux termes de l'article 9, al. 1de la loi, lister ces deux catégories dec h a rg e s .La Troisième chambre civile de la Cour decassation vient de juger, qu'en l'absence dece décret, le règlement intérieur d'unesociété avait légitimement inclus dans lacatégorie charges communes des frais cor-respondant à un «forfait loisir» négocié parla société avec des pre s t a t a i res de serv i c edès lors que ce forfait avait été réglé entotalité par cette dern i è re indépendammentde l'occupation réelle des locaux par lesa s s o c i é s .Par conséquent, pour pouvoir réclamer lepaiement des charges à un associé qui n'apas occupé le local, la société doit établir,par la production d'un décompte, quecelles-ci n'entrent pas dans la catégorie desc h a rges liées à l'occupation mais dans celledes charges communes.Cass. 3ème civ. 29 mai 2002 n°944Merlot c/ SCI Résidence multivacancesAv o r i a zBRDA 12/02 n°7

GROUPEMENT D'INTERET

E C O N O M I Q U E

Nullité des GIE - effet de la codification

Avant d'être codifié à l'article L 251-5 duCode de commerce, l'article 3-1 de l'ord o n-nance 67-21 du 23 septembre 1967 sur lesg roupements d'intérêt économique (GIE)précisait que le régime des nullités appli-cable à ces derniers était celui prévu aux« a rticles 1844-12 à 1844-17 du Code civil».Or l'article L 251-5 prévoit désormais quesont applicables au GIE les «articles 1844-12 et 1844-17 du Code civil»La Cour de cassation vient de préciser quela codification n'a pas eu pour effet de modi-fier les dispositions d'origine de l'article 3-1p r é c i t é .Ainsi, elle a jugé que le délai de pre s c r i p-tion de l'action en nullité d'une décision del'assemblée générale d'un GIE était le délaide trois ans prévu à l'article 1844-14 du

Code civil et non le délai de trente ans del ' a rticle 2262 de ce code.CA Paris 26 février 2002 n°01-134513ème ch. A. - SA K2 c/ Baronnie esq u a iBRDA 9/02 n°5

BAIL COMMERCIAL

Soumission volontaire au statut des baux commerciaux

- application de la totalité du statut

Les parties peuvent décider de soumettre aurégime du statut des baux commerciaux unbail normalement exclu de son champ d'ap-plication (Cass. 3ème civ 11 décembre1996). Dans ce cas, la Cour de cassationvient de préciser clairement que le choix dustatut emporte soumission à toutes les dispo-sitions impératives de celui-ci parmi les-quelles figurent, outre les règles applicablesau congé, celles relatives notamment à larévision du loyer, à la déspécialisation, aud roit au renouvellement, à la cession.A rrêt de principe.Cass. ass. Plén. 17 mai 2002 n°488Caporal c/ Sté Groupe RibourelBRDA 11/02 n°9

Location à usage commercial et d'habitation

- dirigeant de la société occupant - sous-location interdite (non)

Un bailleur avait refusé le re n o u v e l l e m e n td'un bail commercial à une personne mora-le, au motif que l'occupation par le dirigeantde la société d'un appartement faisant part i ed'un tout commercial, constituait une sous-location interdite. Après avoir relevé qu'unepersonne morale ne peut pas, par elle-même«habiter» bourgeoisement un appart e m e n t ,la Cour de cassation a jugé que la facultédonnée à une société d'occuper à usaged'habitation un appartement supposaitn é c e s s a i rement l'autorisation d'en accord e rla jouissance à l'un des représentants per-sonnes physiques. Par suite, la mise à dis-position litigieuse ne constituait pas un motifgrave et légitime de non-renouvellement dubail privant la société locataire de son dro i tà indemnité d'éviction.Cass.3ème civ. 23 mai 2002 n°866SCI Patrimfrance c/ Sté Pierre Eté BRDA 11/02 n°10

A R B I T R A G E

Autonomie de la clause d'arbitrage interne

En matière d'arbitrage interne, la claused'arbitrage est autonome par rapport aucontrat dans lequel elle est insérée, des o rte qu'elle n'est pas affectée par uneéventuelle inefficacité du contrat sauf sti-pulation contraire. L'anéantissement d'uncontrat dans lequel est insérée une claused'arbitrage interdit désormais aux jugesétatiques de se prononcer sur le litige, saufdans l'hypothèse où les parties auraient,dans une stipulation contraire, souhaitélier le sort de la clause à celui du contrat. R e v i rement de jurisprudence qui re p re n dla solution adoptée en matière d'arbitragei n t e rn a t i o n a l .Cass.2ème civ. 4 avril 2002 n°356 etCass.com. 9 avril 2002 n°839BRDA 9/02 n°8

S O C I E T E

Société en formation - mandat donné à un associé

d'acquérir un fonds - condition de la reprise

Justifie légalement sa décision une Courd’Appel qui, après avoir constaté que lesassociés d’une société ont, à l’unanimité,donné mandat à l’un des associés, par acteséparé postérieur à la signature des statuts,d’acquérir pour le compte de la société unfonds artisanal précisément identifié, dont leprix et les modalités de financement, parrecours à un emprunt, étaient déterm i n é sdans un document mentionné et annexé auxstatuts, décide qu’il résulte de ces constata-tions que l’engagement objet du mandat étaitd é t e rminé et que ses modalités étaient pré-cisées. Elle en déduit que l’immatriculationde la société avait emporté la reprise par ellede l’acquisition du fonds litigieux faite pourson compte par l’associé mandataire .Cass com, 9 octobre 2001 - Rép. Defr.n°9, article 37536 page 612

Société de multipropriété - charges communes

- notion

L'associé d'une société dite de multipro p r i é-té est tenu de participer aux charges com-

DROIT DES AFFAIRES

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21N° 03 - 2002 (Septembre) 19

l'étranger se voit refuser par un distributeurautomatique la possibilité de re t i rer de l'ar-gent en raison du caractère illisible de sac a rte bancaire. La Cour d'Appel de Paris ajugé, qu'en l'absence de preuve d'une fautedans la conservation de la carte par son titu-l a i re, la banque était responsable du dys-fonctionnement constaté dès lors qu'elle af o u rni à son client une carte impro p re àl'usage à laquelle elle était destinée.CA Paris, 11 mai 2001 - Contrat -concurrence- consommation, 2002n°4, Av r i l

CAUTIONNEMENT

Mode de preuve de l'informationannuelle des cautions

En vertu de l'article L.313-22 du Codem o n é t a i re et financier, les banques sonttenues d'informer annuellement la cautionlorsqu'elles concernent des crédits alloués àune entreprise. L'inexécution de cette obli-gation emporte pour l'établissement de cré-dit la déchéance du droit aux intérêts autaux conventionnel. Il n'appartient pas à labanque d'apporter la preuve de la réceptiondes lettres informant la caution, les jugesdevant indiquer les présomptions perm e t-tant de douter de leur envoi.Cass civ 26 juin 2001 - JCP Gén. 13mars 2002, n°11, II, jurisprudence, n°1 0 0 4 3

O B L I G ATION DE CONSEIL

Opérations immobilières - échec d'un achat défiscalisant

- responsabilité (non)

La banque qui finance à la fois l'achat d'unimmeuble par le vendeur et l'acquisition dulot du couple d'investisseurs, n'est pas re s-ponsable du préjudice subi par ces dern i e r sdans un programme dit de «micro - h ô t e l l e-rie». Les investisseurs disposaient en eff e tde tous les éléments d'information indispen-sables et leurs professions (expert - c o m p-table et contrôleur financier) les mettaienten mesure de compre n d re le mécanisme del'opération et les risques en découlant.CA Paris, 18 septembre 2001 -Construction-urbanisme 2002 n°4

Investissement immobilier - échec d'un achat défiscalisant

- responsabilité (oui)

Un établissement de crédit avait proposé àdes clients d'effectuer des investissementsimmobiliers leur permettant de bénéficierdes avantages fiscaux de la loi Malraux.L'opération avait donné lieu à des abus deconfiance et n'avait pas permis aux investis-seurs d'obtenir les résultats financiersescomptés. La responsabilité de l'établisse-ment de crédit est retenue car, même enqualité de simple interm é d i a i re, il devaiti n f o rmer ses clients de ce qu'il n'exerçaitpas sa vigilance sur la société chargée de laréalisation du projet immobilier.CA Paris, 1er février 2002n°1999/02437 - Dict. perm. Droit desaff. Bull 572

LETTRE D ' I N T E N T I O N

Lettre d'intention - approbation du Conseil

d'Administration - obligation de moyen

La lettre d'intention par laquelle une s o c i é t é - m è re ne fait qu'aff i rmer la capacitéde sa filiale à faire face à ses engagementsenvers une banque et qu'elle surveillera la gestion de celle-ci ne contient qu'uneobligation de moyens et non de résultat. Lefait qu'elle ait été soumise à l'approbation duConseil d'Administration n'a aucune impor-tance quant à sa qualification.CA Versailles 7 mars 2002 - BRDA2002 n° 9 - 15 mai

Lettre de confort - cautionnement (non)

- obligation de résultat (oui)

La lettre de confort rédigée par la société-m è re au profit de sa filiale en ces termes :«Nous vous confirmons que nous veillero n sau bon déroulement de cette opération etque nous ferons, envers vous, le nécessairepour la mener à bonne fin», ne s'analyse pascomme un cautionnement mais comport eune obligation de résultat.Cass com 9 juillet 2002 - JCP Gén2002, act n°31-35

Contrat de construction de maison individuelle

- nature juridique de l'opération - obligation de vérification (non)

Avant de proposer une off re de prêt, labanque est tenue légalement de vérifierque le contrat de construction individuellequi lui est soumis comporte les mentionso b l i g a t o i res légales. Cette obligation decontrôle ne vise que la construction demaison individuelle avec fourn i t u re deplan. Dès lors, la banque n'a pas à vérifierla nature réelle de l'opération pour savoirsi elle doit ou non effectuer ce contrôle. Enl'espèce, une maîtrise d'œuvre adossée àt rois marchés d'entreprise maquillait uncontrat de construction de maison indivi-duelle. La banque ne doit faire qu'uncontrôle formel de l'existence des men-tions légales, sans faire l'analyse ducontrat, ni procéder au contrôle de sa léga-lité. Arrêt de principe qui apaise lescraintes des établissements financiers.Cass com 9 juillet 2002 n°99-15650- Dict perm. const. et urb. Bull 322

COMPTE BANCAIRE

Compte joint - décès d'un co-titulaire - fin du compte (non)

Le décès d'un co-titulaire d'un compte jointne met pas fin au fonctionnement du comp-te. Dans la mesure où un compte joint avaitcontinué de fonctionner sans oppositionaprès le décès de l'un des co-titulaires et enl'absence de toute dénonciation de laconvention, la banque était fondée à eff e c-t u e r, au vu d'un mandat comportant la seules i g n a t u re du titulaire survivant, un ord re deretrait, même s'il était relatif à des fondsi n d i v i s .Cass civ 15 janvier 2002 - Revue dedroit bancaire et financier 2002, n°2mars-avril, p.66

CARTE BANCAIRE

Carte bancaire défectueuse - responsabilité de la banque

Ti t u l a i re d'une carte bancaire de paiementi n t e rnational, une cliente en voyage à

DROIT BANCAIRE ET FINANCIER

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20N° 03 - 2002 (Septembre)

ver l'existence d'un lien de causalité entre lafaute commise et le préjudice. Hors, il appa-raît que la surface de l'appartement à vendren'avait pas été déterminante dans le choixd'acquérir l'appartement, la promesse devente ne comportant aucune indication des u rface. Le demandeur n'aura donc droit àaucun dommages intérêts.CA Paris 3 juillet 2001 n°99-12345 -RJDA 2002 - n°2-février

PROMESSE DE VENTE

Indemnité d'immobilisation - qualification de clause pénale (non)

L ' a rrêt rendu par la troisième chambre civilede la Cour de cassation, le 30 avril 2002,vient confirmer une solution classique tenantà la délimitation de la qualification de clau-se pénale. Après avoir rappelé qu'aux term e sde l'article 1226 du Code Civil : «la clausepénale est celle par laquelle une personne,pour assurer l'exécution d'une convention,s'engage à quelque chose en cas d'inexécu-tion», l'arrêt en conclut logiquement que lastipulation d'une indemnité d'immobilisationdans une promesse unilatérale de vente, «quin'a pas pour objet de faire assurer par l'unedes parties l'exécution de son obligation, neconstitue pas une clause pénale». Aussi l'in-demnité d'immobilisation ne peut-elle fairel'objet d'une révision judiciaire en applica-tion de l'article 1152, alinéa 2, du Code civilalors même que le montant de l'indemnitéserait manifestement excessif ou dérisoire .Cass civ 30 avril 2002 - JCP Ed Not du12 juillet 2002

Promesse unilatérale de vente - enregistrement

- ensemble d'obligations réciproques - lien de dépendance

Ayant relevé qu’une promesse de venteconstatée par acte sous seings privés necontenait pas d’engagement d’acquérir lebien, une cour d’appel ne peut la soustraireà la formalité de l’enre g i s t rement, au motifqu’elle figurait dans un accord comport a n tun ensemble d’obligations contractuellesr é c i p roques, sans re c h e rcher s’il existait unlien de dépendance nécessaire entre cesdiverses obligations susceptible de modifierles caractéristiques de la promesse de vente.Selon la Cour de cassation, pour qu’une pro-

messe unilatérale soit soustraite à l’obliga-tion d’enre g i s t rement sous dix jours, il fau-drait que cette promesse ne soit que l’unedes pièces d’une opération d’une autre natu-re et que cela constitue un tout indivisible.Cass com 15 janvier 2002 - Rép Defr.n°11, article 37558 page 765

Condition suspensive d'obtentionde prêts et contenu de la preuve

des refus de prêt

Le jeu de la condition suspensive d'obten-tion de prêt, qui permet à l'acquéreur de sedésister d'un avant-contrat de vente si sademande de financement bancaire est re f u-sée, connaît des limites. C'est à l'acquére u rb é n é f i c i a i re de la condition suspensive definancement prévue par l'article L. 312-16du code de la consommation de démontre rqu'il a sollicité un prêt conforme aux carac-téristiques définies dans l'avant-contrat devente. La Cour de cassation juge que cettep reuve n'est pas rapportée lorsque l'acqué-reur se contente de communiquer ses tro i sd e rniers avis d'imposition qui ne coïncidentpas avec la date de signature du compro m i s ,et des attestations de refus de prêt debanques qui ne précisent pas les élémentsd ' i n f o rmation qui leur ont été fournis pouraboutir au rejet des demandes de prêt. Cass. 1re civ., 7 mai 2002, nº 99-17.520, nº 642 F-P

BAIL D'HABITAT I O N

Etat des lieux rédigé en un seul exemplaire

- validité (oui) - acte sous-seing privé(non)

Les actes sous seing privé qui contiennentles conventions synallagmatiques ne sontvalables qu’autant qu’ils ont été faits enautant d’originaux qu’il y a de parties ayantun intérêt distinct. Un tribunal a jugé quel’établissement d'un état des lieux dans ununique acte détenu par le bailleur ôte à cedocument sa valeur probante sans que lep reneur ait besoin de rapporter la pre u v ed’une éventuelle falsification. En statuantainsi, alors qu’un état des lieux établi contra-d i c t o i rement par le bailleur et le preneur seb o rne à constater une situation de fait, le tri-bunal a violé l’article 1325 du Code civil.Cass. 3e civ., 23 mai 2002 ; B. c/ M. :Juris-Data n° 2002-014439.

BAIL COMMERCIAL

Propriété des constructions édifiées par le locataire

- résiliation anticipée due à une expropriation

Le preneur reste pro p r i é t a i re pendant ladurée de la location des constructions qu'il ar é g u l i è rement édifiées sur le terrain loué.Justifie légalement sa décision la cour d'ap-pel qui, après avoir relevé qu'en applicationde l'article 555 du Code civil le preneur re s-tait pro p r i é t a i re, pendant la durée de la loca-tion, des constructions qu'il avait régulière-ment édifiées sur le terrain loué et que laclause d'accession insérée au bail prévoyantque le bailleur deviendrait pro p r i é t a i re des-dites constructions ne pouvait jouer qu'à lafin du bail et à défaut de re n o u v e l l e m e n t ,retient que la résiliation anticipée du bailc o m m e rcial du fait de l'expropriation nepouvait priver le locataire de son droit àindemnité pour ces constru c t i o n s .Cass. 3e civ., 4 avr. 2002, Cne de L. c/SA Éts H. : Juris-Data n° 2002-013795

Cession de bail - garantie solidaire sur les loyers

- étendue - bail tacitement reconduit

Lors d'une cession de bail commercial, laclause de garantie solidaire donnée pour leloyer est nécessairement limitée à la duréedu bail initial sauf dispositions expre s s e sc o n t r a i res. Toutefois, si à son expiration, lebail est tacitement reconduit, la clause degarantie doit s'appliquer jusqu'à la fin detacite reconduction. C'est la diff é rence avecle bail renouvelé pour lequel le garant nepeut être re c h e rché, sauf clauses contraire s .Cass 5 juin 2002, n°00-20806 -BRDA n°12/02 n°8

V E N T E

Publication d'une annonce - erreur de superficie - publicité trompeuse

Le fait, pour un part i c u l i e r, de publier uneannonce pour la vente d'un appart e m e n td'une superficie de 60 m2, alors que celui-ci mesure en réalité 52,57 m2, est constitu-tif du délit de publicité trompeuse. Pourobtenir réparation, le demandeur doit pro u-

IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE

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21N° 03 - 2002 (Septembre)

C O N S T R U C T I O N

Responsabilité du constructeur - faute du maître de l'ouvrage

par immixtion - compétence

Pour qu’un constructeur puisse être exonéréde sa responsabilité en cas d’immixtion fau-tive du maître de l’ouvrage, il faut que celui-ci soit notoirement compétent.Cass. Civ. 3ème, 6 mars 2002 – RDIn°3 mai-juin 2002 p.236

GARANTIE DUC O N S T R U C T E U R

Garantie décennale - mise en jeu (non)

- vices apparents acceptés à lar é c e p t i o n

Dans le cadre d’un contrat de vente d’im-meubles à constru i re, des désord res sonta p p a rus avant la livraison, et ces défauts ontété signalés auprès du maître d’ouvrage lorsde la livraison. Aucune réserve n'a été posée.La cour d’appel puis la cour de cassation ontmis l'assureur décennal de l'entre p re n e u rhors de cause, précisant que les désord re sayant été signalés au maître d’ouvrage, et laréception des travaux ayant été ainsi étéacceptée, la garantie décennale était alorsexclue puisque les vices n'étaient pas cachés.Ces malfaçons relèvent de la garantie dep a rfait achèvement.Cass. 3ème civ. 4 avril 2002 - Droit etpatrimoine Hebdo - n° 430 – 12 juin2 0 0 2

C R E D I T - B A I L

Défaut de publication - inopposabilité aux tiers

- créancier représenté par le liquidateur

Le contrat de crédit-bail immobilier d’unedurée supérieure à 12 ans doit être publié àla conservation des hypothèques. A défaut,ce contrat est inopposable aux tiers. La Courde cassation aff i rme dans cet arrêt que lescréanciers du crédit preneur représentés parun liquidateur ne sont pas des tiers. Lecontrat de crédit bail non-publié leur estdonc opposable. Cass. Com, 15 mai 2001. Rép Defr.N°12 p. 836

PUBLICITE F O N C I E R E

Publicité - principe d'antériorité

sauf fraude

Dans cet arrêt la cour de cassation rappellele principe classique de l’antériorité depublicité en vertu duquel lorsque plusieursd roits réels immobiliers concurrents ont étéconférés sur le même bien, préférence estdonnée au premier publié.Cette règle est toutefois écartée lorsque lapersonne qui a publié la pre m i è re l’a faitfrauduleusement, le seul fait d’avoir euconnaissance de la cession antérieure estconstitutif de fraude.Cass. Civ 3è, 20 février 2002. RépD e f r. N°12 p. 839

S E RV I T U D E

Servitude - empiétement

- prescription acquisitive (non)

Une servitude n’est qu’une charge grevant lefonds servant. Elle ne peut conférer le dro i td’empiéter sur la propriété d’autrui et ne seconfond pas avec cette notion d’empiète-ment qui permettrait à l’occupant d’acquérirla propriété aux termes de trente annéesd ’ o c c u p a t i o n .C i v.3, 27 juin 2001 Société les frégates/ Epoux Brec et autres, RDI n°2, 141

AGENT IMMOBILIER

Commission - versement

- personne mentionnée dans l'engagement des parties

L'agent immobilier, qui détient un mandatde vente, ne peut recevoir de commissionsd'une personne autre que celles mention-nées comme en ayant la charge dans lemandat ou l'engagement des parties. Lemandat de vente mentionnait bien, en l'es-pèce, que la commission serait à la chargede l'acquéreur mais le contrat de vente nele mentionnait pas. La signature d'un bonde visite mentionnant que l'acquére u ravait été informé de la clause du mandatne peut suppléer à cette care n c e .L'acquéreur est donc en droit de refuser derégler la commission.Cass civ. 3 avril 2002 - Juris-Data n° 2002-013784

Signature de plusieurs mandats sans exclusivité

- droit à commission pour l'agent qui a effectivement

conclu l'affaire

Lorsqu'une personne a donné à plusieursagences un mandat non exclusif de vente,elle n'est tenue de payer une rémunérationqu'à celle de l'entremise de laquelle l'opéra-tion a été effectivement conclue, et celamême si l'acquéreur lui avait été précédem-ment présenté par un autre agent immobi-l i e r. Ce dernier peut éventuellement obtenirdes dommages intérêts s'il prouve une fautedu vendeur qui l'aurait privé de la réalisa-tion de la vente. Principe rappelé par deuxa rrêts du même jour.Cass civ 9 juillet 2002 n°00-13410 etn°01-00627 - Dict. Perm. Gest. ImmoBull n°330

D I V E R S

Action en revendication - empiétement

- prescription extinctive (non)

L'action en revendication n'est pas susceptible de prescription extinctive.L'empiétement d'une construction sur unep ropriété voisine ayant duré plus de tre n t eans peut être sanctionné par l'exercice del'action en revendication. En effet, la pro-priété ne se perdant pas par le non-usage,cette action n'est pas susceptible de pre s-cription extinctive.Cass civ 5 juin 2002 n°00-16077

Sort des frais d'établisse-ment d'état des lieux parun agent immobilier

En pratique, il n’est pas rare que les fraisd’agence pour l’établissement de l’état deslieux fasse l’objet d’une répartition entre lebailleur et le locataire. L’auteur conteste lalégalité de cette pratique en s’appuyantsur le caractère d’ord re public de la loi du6 juillet 1989 qui interdit d’aggraver lesobligations des locataire s .- AJDJ – n°7-8/2002 p.497 – Pointde vue de David TAT E

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Permis de construire - opposabilité d'un plan de préven-tion des risques naturels prévisibles

Un maire ne peut refuser une demande dep e rmis de constru i re, déposée après l'an-nulation juridictionnelle d'un pre m i e rrefus, sur le fondement d'un plan de pré-vention des risques naturels prévisiblesa p p rouvé postérieurement à la décisionannulée. Le Conseil d'État constate que les PPR ont«pour objet et pour effet de délimiter deszones exposées à des risques naturels àl'intérieur desquelles s'appliquent descontraintes d'urbanisme importantes s'im-posant directement aux personnespubliques et aux personnes privées». Ilsconstituent donc bien des documents d'urbanisme, nonobstant le fait qu'ilsvalent servitudes d'utilité publique lors-qu'ils sont approuvés en application del ' a rticle L. 562-4 du Code de l'enviro n n e-ment. Ainsi, les PPR sont inopposables aup é t i t i o n n a i re bénéficiaire de l'annulationd'un précédent refus de permis dec o n s t ru i re. CE, 12 juin 2002, nº 244634, Préfetde la Charente-MaritimeLe Moniteur des travaux publicsn°5146 du 12 juillet 2002, page 59

I N S TA L L AT I O N SC L A S S E E S

Notion d'installation - sites distincts

- unité économique

L ' e x e rcice simultané par un même exploitantde plusieurs activités classées sur des sitesd i ff é rents est sans incidence sur le classe-ment de chacune de ses activités. C'est en cest e rmes de principe qu'est rejeté le re c o u r sdirigé contre des récépissés de déclaration dep o rcheries, distantes entre elles de quelquesk i l o m è t res, et dont il était soutenu qu'ellesconstituaient en réalité, de par leur complé-mentarité fonctionnelle et leur même exploi-tant, une seule unité économique.TA de Limoges, 23 mai 2002, n°00-1280, Association Eaux et Terres duBerry c/ Préfet de l'IndreCode permanent Envir. et nuis., bulle-tin 299, juin 2002, p. 4820

Modifications et extensions - nécessité d’une nouvelle autorisation

Le tribunal administratif de Rouen énonceque lorsque est implantée, sur le site d’uneinstallation déjà autorisée, une nouvelle ins-tallation elle-même soumise à autorisation, lepréfet ne peut se borner à édicter un arr ê t éc o m p l é m e n t a i re pris sur le fondement de l’ar-ticle 18 du décret du 21 septembre 1977, maisil doit instru i re une nouvelle demande d’auto-risation relative à la nouvelle installation.TA Rouen, 25 avril. 2002, n0 01-2795. Association Écologie pour leHavre c/ préfet de la Seine-MaritimeCode permanent Envir. et nuis., bulle-tin 299, juin 2002, p. 4822

Interruption pendant deux ans - appréciation stricte de la caducité de l’autorisation

Une activité d’exploitation de carr i è re trèsréduite, voire nulle, ne permet pas deconstater la caducité d’une autorisation.Seul un défaut total d’exploitation de la car-r i è re ou, le cas échéant, la réalisation de tra-vaux dans le seul but d’échapper aux dispo-sitions de l’article 24 du décret du 21 sep-t e m b re 1977, sont de nature à emporter lacaducité de l’autorisation. CE, 17 mai 2002, n° 235062 et235290. Code permanent Envir. etnuis., bulletin 299, juin 2002, p. 4822

des apports par une autre société différait del’activité d’entreposage, et que dès lors, il n’yavait pas eu de substitution d’exploitant. Il enétait de même s’agissant de l’exploitationactuelle, sur le site, d’une décharge munici-pale et de deux centrales à béton.Sur le second point, il a été rappelé quel’établissement public ne pouvait, en saseule qualité de pro p r i é t a i re du terr a i nd’emprise, se voir imposer la remise en état,et que le pro p r i é t a i re n’aurait pu être re g a r-dé comme le détenteur du site qu’à défautd’exploitant présent et solvable, ce quin’était pas le cas en l’espèce.CAA Marseille, 5 mars 2002, n098MA00654, Société Alusuisse LonzaF r a n c eCode permanent Envir. et nuis., bulle-tin 299, juin 2002, p. 4823

Vente d’un terrain pollué - limites de l’obligation d’informer

- installation classée- vice caché

- clause de non garantie

L’ a rticle 1643 du Code civil stipule que levendeur «est tenu des vices cachés, quandmême il ne les aurait pas connus, à moinsque, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne seraobligé à aucune garantie». Or, en l’espèce,une société avait vendu à une autre unefriche industrielle dont le sous-sol se tro u-vait être pollué, du fait de l’activité du pré-cédent occupant. Le contrat était toutefoisa s s o rti d’une clause de non garantie desvices cachés s’appliquant à la pollution dut e rrain, acceptée par l’acheteur. La sociétépouvait s’en prévaloir, même si elle connais-sait le risque de pollution créé par l’activitée x e rcée par la société qui occupait précé-demment le terrain. Rien ne prouvait ene ffet que le terrain ait été effectivement pol-lué, or seule la connaissance par le vendeurde l’existence effective d’un vice, et nond’une simple éventualité, prive d’eff i c a c i t éla clause de non garantie des vices cachés.Si l’article 1602 du Code civil fait peser surle vendeur une obligation d’information, lasociété qui achète un tel bien ne peut cepen-dant se prévaloir d’un défaut d’inform a t i o nsi rien ne prouve que la société vendeusesavait que le terrain était pollué et si elle n’arien dissimulé des éléments susceptibles derévéler un risque de pollution.Cass civ. 3ème ch., 19 décembre2001, n° 00-12022Le Moniteur, 2002, n0 5135, 26 avril,Jurisprudence, p. 93

P O L L U T I O N

Personnes responsables de la remise en état du site

La Cour administrative d’appel de Marseillea rejeté le recours dirigé contre les mesure sde remise en état d’un crassier de bouesrouges provenant d’une usine de traitementde la bauxite (extraction d’aluminium), quiavaient été mises à la charge de l’ancienexploitant. Pour contester le bien-fondé de sa mise encause, l’ancien exploitant soutenait d’unep a rt que d’autres exploitants lui avaient suc-cédé sur le site et d’autre part qu’un établis-sement public d’aménagement, acquére u rdu site (en 1976), devait être de ce fait re g a r-dé comme exploitant.Sur le premier point, après avoir apprécié queles risques de pollution (résultant de l’exis-tence même des boues rouges) devaient êtrere g a rdés comme se rattachant directement àl’activité industrielle de l’ancien exploitant, laCour a considéré que l’activité d’extractiondes boues rouges exercée après la cessation

ENVIRONNEMENT

20N° 03 - 2002 (Septembre) 22

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Réalisation d’équipement public - VEFA

- conditions de recours pour les collectivités locales

La Cour administrative d'appel deB o rdeaux admet le recours à la vente enl'état futur d'achèvement (VEFA) pour laréalisation, par la communauté urbaine deB o rdeaux, d'un parc public de stationne-ment. Cet arrêt est le premier rendu aprèsl ’ a rrêt du Conseil d’Etat «Région MidiPyrénées» et l'avis du Conseil d'Etat du31 janvier 1995. La Cour précise que lecontrat de VEFA ne constitue pas un mar-ché de travaux irr é g u l i è rement conclu dèslors que le contrat n’a pas pour objet lac o n s t ruction d’un immeuble que laCommunauté Urbaine aurait conçu enfonction de ses besoins pro p res et selon lescaractéristiques qu’elle aurait elle-mêmedéfinies et que la vente ne concern a i tqu’une partie d’un ensemble immobiliersur l’édification duquel la CommunautéUrbaine n'exerçait aucun contrôle ni s u rveillance part i c u l i è re. CAA Bordeaux (2ème ch), 19 mars

2002, Communauté urbaine deBordeaux, n° 97BX01384, MmeViard, Rapp. – M. Rey, C. du G.

21N° 03 - 2002 (Septembre) 25

tion et la fourn i t u re de prestations de ser-vices pour le compte de la collectivité loca-le entre dans le champ d’application du Codedes marchés, même si les prestations four-nies ne donnent pas lieu directement au ver-sement d’une rémunération par la commune.Les avantages consentis par cette dern i è redu fait d’une part, de l’autorisation donnée àl ’ e n t reprise d’exploiter à titre exclusif, unep a rtie des surfaces off e rtes par le mobilierurbain à des fins publicitaires et, d’autrep a rt, de l’exonération de tout versement deredevance pour occupation du domainepublic, doivent être re g a rdés comme re p r é-sentant le prix acquitté par la commune enc o n t re p a rtie desdites pre s t a t i o n s .CAA Paris 26 mars 2002, Sté JC.Decaux, n° 97PA03073 et 01PA 0 0 2 3 2AJDA, juin 2002, page 519

Contrats de services - droit communautaire

- association - contrat in house

Un contrat par lequel, la CommunautéUrbaine confie à une association la confec-tion d’un plan de déplacement urbain neconstitue pas un «contrat in house» parc equ’il re s s o rt des pièces du dossier que lacommunauté urbaine de Bordeaux n’exerc epas sur l’association un contrôle analogue àcelui qu’elle exerce sur ses proposes ser-vices. Notamment, cette dern i è re peut pro-céder en vertu de ses statuts à des étudespour des collectivités publiques, des établis-sements publics ou même des part i c u l i e r stant en France qu’à l’étranger. Elle constitueainsi une entité distincte de la CommunautéU r b a i n e .CAA Bordeaux 19 mars 2002 Teisseire, DA juillet 2002, n° 123

23

MARCHES PUBLICS

Marché à forfait - nombreuses modifications

- dénaturation

Un marché à forfait a été l’objet de modifi-cations résultant de onze avenants.L’ e n t re p reneur exerce une action en paie-ment en raison des bouleversements del’économie du contrat. Il a été jugé que lan a t u re, le coût et l’ampleur des modifica-tions ont fait perd re à ce marché sa naturef o rf a i t a i re justifiant l’action en paiement del ’ e n t re p re n e u r.C i v.3, 20 mars 2002, Société CentreCommercial du Triangle des Gares / StéBarbot Dict.Perm.Urban Const, Bull 321, 1420

Régie intéressée - Marché public

- Délégation de service public

Un contrat de régie intéressée ne constituepas une délégation de service public dès lorsque le cocontractant de la personnepublique n’encourt que des risques limitéset que l’intéressement prévu dans le contratn’était pas de nature à re n d re la rémunéra-tion «comme substantiellement assurée parles résultats de l’exploitation».TA Besançon, ordonnance 26novembre 2001, Sté Gesclub c/Communauté de communes du Val deMorteau, n° 01-1800AJDA, avril 2002, page 338

Droit communautaire- marchés situés en dessous

des seuils - règles applicables

Les marchés situés en dessous des seuilsfixés par les directives européennes doiventégalement respecter les règles du Traité etnotamment l’article 28. Ainsi, ils ne peuventpas comporter des clauses exigeant pourl’exécution du marché, l’utilisation d’un pro-duit ou d’une marque déterminée si cetteclause n’est pas accompagnée de la mention«ou équivalent». CJCE, ord. 3 décembre 2001, BentMousten Vestergaard, aff. C-59/00Droit administratif – mai 2002, page 21

Marché public - dérogation à un CCAG

en cours d’exécution du contrat

Les parties à un marché public peuventl i b rement déroger à un CCAG auquel ellesse sont référées par un accord conclu encours d’exécution du contrat.CE 25 mars 2002, Sté GRM-International – Sté GTM-Réunion :Juris-data n° 2002-063587Droit administratif - mai 2002, page 22

Contrats de mobilier urbain - qualification de marchés publics

Un contrat de mobilier urbain, par sa natu-re et par son objet, qui comporte la réalisa-

DROIT PUBLIC

A LIRE

Nous invitons nos lecteurs à lire l'article deMichèle Raunet et Julien Bern a rd .

"Une commune peut-elle encore vendredes terrains à l’euro symbolique ou à unprix inférieur aux conditions du marché àune entreprise pour attirer des emplois surson terr i t o i re ?" en page 10 et 11 de ce présent Bulletin.

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21N° 03 - 2002 (Septembre) 2524

DOMAINE PRIVEDOMAINE PUBLIC

Contrat de cession - procédure facultative

de concours - illégalité de l’exclusion

d’un candidat décidée en mécon-naissance du règlement de

c o n c o u r s

Le juge considère qu’à partir du momentoù l’Etat décide d’établir un règlement deconsultation pour procéder à la vente etl’aménagement d’un terrain appartenant àson domaine privé, il est lié. Il ne peutdonc exclure légalement de la consulta-tion des sociétés ayant respecté les règlesde la consultation. CAA Paris 20 novembre 2001,Société Unibail et Gelabert, n° 98-0 3 3 0 1B J C P, n° 22, page 243

Pose d'une canalisation - sous-sol d'un particulier

- emprise irrégulière

Cet arrêt rappelle qu’une opération de travaux menée par une commune, consis-tant en la pose d’une canalisation dans lesous-sol d’une parcelle appartenant à unp a rt i c u l i e r, constitue une emprise irr é g u-l i è re à défaut soit d’accord amiable avecles pro p r i é t a i res, soit de mise en œuvred’une pro c é d u re d’expropriation pourcause d’utilité publique, soit de l’institu-tion de servitude d’utilité publique.CE 8 mars 2002, Commune d ’ A r l o s ,Le Mon. 31 mai 2002, p. 79

C O L L E C T I V I T E SL O C A L E S

Liberté du commerce et de l’industrie

- liberté d’entreprendre- référé-liberté

Lors d’un référé à propos de l’exer-cice par une commune du droit depréemption sur des terrains loués àune société qui y exerçait une acti-vité de crémation animalière, leConseil d’Etat a jugé que l’exerc i c edu droit de préemption n’affecte nile droit de bail dont est titulairecette société, ni l’autorisationqu’elle a obtenue au titre de lalégislation sur les installationsclassées et qu’ainsi la délibérationlitigieuse ne peut être re g a rd é ecomme portant une atteinte grave àla liberté du commerce et de l’in-dustrie qui est composante de lal i b e rté fondamentale d’entre-p re n d re. A contrario, une atteintegrave à cette liberté pourrait justi-fier la mise en œuvre des disposi-tions de l’article L. 521-2 du Code de justicea d m i n i s t r a t i v e .CE ord, 12 novembre 2001Commune de Montreuil-BellayDA février 2002, p. 35.

DROIT PUBLIC (suite)

Moderniser les sociétés d’écono-mie mixte

Les auteurs font un point sur les nouveautés enm a t i è re de SEM introduites tant par la loi du 15mai 2001 sur les nouvelles réglementations écono-miques (NRE) que par la loi du 2 janvier 2002 ten-dant à moderniser le statut des SEM locales. Paul Lignières et Karine Marc i a n oDroit administratif – avril 2002, page 37

La réforme de l’intercommunalité :quelles perspectives pour les agglo-mérations urbaines ?

La loi Chevènement a connu un vif succès.Notamment de nombreuses communautés d’agglo-mération ont été créées. L’auteur examine l’applica-tion de cette loi sous trois aspects : les compétences,les périmètres et les institutions. Gérard Marc o uAJDA, avril 2002, page 305

Les six armes contentieuses contreles marchés illégaux

L’auteur dresse la liste de l’ensemble des re c o u r ssusceptibles d’être intentés contre les marc h é spublics illégaux. Il recense six types de re c o u r spossibles. Patrice CossalterLe Moniteur, 12 avril 2002, page 86

Délégations de service public : lecontrôle des chambres régionalesdes comptes en pratique

Cet article est part i c u l i è rement instructif puisqu’ilrappelle la nature du contrôle des chambres régio-nales des comptes et le type d’observations que ceso rganismes financiers formulent lorsqu’ils analy-sent les contrats de délégation de service public.Jean-Luc Bœuf et Martine Te x i e rB J C P, n° 20, page 10

- CHEUVREUX INFO -

Pour obtenir la copie d’un texte réglementaire ou d’une jurisprudence mentionnés dans le Bulletin

Rémy NERRIERE - Tél : 01 44 90 14 33 • r.nerriere@cheuvreux-associes.fr

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21N° 03 - 2002 (Septembre) 2525

constitue pas un programme d’aménagementd’ensemble, un programme de travauxconsistant en la création d’une voie départ e-mentale entre deux carrefours et de voiescommunales adjacentes, et la réalisation del’assainissement au fur et à mesure desbesoins induits par les constructions à usaged ’ a c t i v i t é .TA Versailles 23 octobre 2001, SCIJeancel c/ Département des Yv e l i n e s ,req. n° 96-1814 et n° 96-1819BJDU – 1/2002, page 67

L O T I S S E M E N T

Rectification de limites entre deux lots :

confirmation de l’exigence d’unaccord préalable des colotis

- rectification de limite - L. 315-3

- lot - lotissement

Toute rectification de limite entre deux lotscontigus d’un lotissement, qu’elle interv i e n-ne par la voie d’une vente, d’un échange oupar un autre moyen, et quelle que soit las u p e rficie de la bande de terrain concern é e ,suppose l’accord préalable d’une majoritéqualifiée de colotis ainsi qu’un arrêté modi-fiant le cahier des charges. Cass. 3ème civ., 19 février 2002,Lamothe c/ Gastalidi, n° 280 F-DConstruction-Urbanisme - juin 2002,page 22

Vente du lot - opposabilité des restrictions

au droit de propriété - acte de vente

On est censé avoir stipulé pour soi et pourses ayants cause, à moins que le contraire nesoit exprimé ou ne résulte de la nature de laconvention. Les restrictions au droit de pro-priété des colotis ne s’imposent à l ’ a c q u é reur du lot qu’à la condition qu’ellessoient mentionnées dans l’acte de vente ouqu’il soit établi que l’acquéreur en a euconnaissance et y a consenti.Cass civ 3ème, 23 janvier 2002 Rép.D e f r. N°12-13, article 37577 page 936

FISCALITE DE L’URBANISME

Versement pour dépassement du plafond légal de densité

- transfert du permis de construire- redevable.

En cas de transfert du permis de constru i re ,le nouveau titulaire devient redevable duversement pour dépassement du plafondlégal de densité, dont il est le débiteur principal. SCI Résidence du hameau, 1ère ch B,16 mai 2002, n° 98PA 0 0 7 7 2Lettre de la Cour Administratived’Appel de Paris, n° 43, juin 2002,page 4

POS / PLU

Le POS peut-il prévoir pour les bâtiments existants un COSsupérieur à celui normalement

a p p l i c a b l e ?

Un POS ne peut légalement prévoir lapossibilité de majorer de 10% la surf a c ehors œuvre nette des constructions existantes qui dépassent d’ores et déjà lec o e fficient d’occupation des sols

n o rmalement applicable dans la zone.CE 21 décembre 2001, Sociétéimmobilière pour l’automobile et lamécanique, n° 179211,M. Pignerol, Rapp. – Mme Roul, C. du G.BJDU, 2/2002, page 93 - RDI n°3mai-juin 2002 p.253

Loi Littoral - bande des 100m

- zone NA

La Cour administrative d’appel considèrequ’il n’est pas possible de prévoir une zoneNA dans la bande des 100m, même si lerèglement de la zone prévoit l’inconstru c t i-bilité de cet espace. CAA Nantes (2ème ch) 13 novembre2001, Commune de Grandcamp-Maisy (Calvados), n° 00-1526, M . Billaud, Rapp. – M. Lalauze, C. du G. BJDU, 2/2002, page 85

CONTENTIEUX DEL ’ U R B A N I S M E

Certificat d’urbanisme - procédures de référé- condition d’urgence

- appréciation

Le certificat d’urbanisme négatif lorsqu’ilprive le pétitionnaire de la possibilité dev e n d re ses terrains crée une situation d’ur-gence justifiant sa suspension au titre del ’ a rticle L. 521-1 du Code de justice admi-n i s t r a t i v e .CE 5 décembre 2001, Commune deContes, req. n° 237189BJDU – 1/2002, page 60

FINANCEMENT DEL ’ U R B A N I S M E

Programme d’aménagement d’ensemble

- notion

Ce jugement du tribunal administratifconstitue un exemple intéressant de PA Ei rr é g u l i e r. Il a en effet considéré, que ne

URBANISME ET AMÉNAGEMENT

Permis de construire - absence de retrait

- PC modificatif

Un arrêté retirant un permis de constru i reet délivrant un autre permis identique aup remier sauf sur un point ne vaut pasretrait du premier permis, mais doit êtrere g a rdé comme un simple permis modifi-catif. En conséquence, le juge des référésne pouvait pas considérer que la demandede suspension du permis initial avaitp e rdu son objet et en conséquence pro-noncer un non-lieu à statuer. CE 6 mars 2002, Mme Besombes, n°2 3 8 4 7 8Construction-Urbanisme – juin 2002,page 22

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26N° 03 - 2002 (Septembre)

URBANISME ET AMÉNAGEMENT

Nouveau droit de l’urba-nisme - Les POS ne sontpas devenus des PLU

La discussion sur le point de savoir com-ment il faut désormais appeler les POS estde nouveau relancée par l’article de P.H o c re i t è re. Pour lui, il ne fait aucun douteque les POS ne sont pas devenus des PLU.A la lecture des nouvelles dispositions duCode de l’urbanisme, la situation ne paraîtpas aussi limpide.P. Hocre i t è re, Le Moniteur, 28 juin 2002, p. 82

La mise en compatibilitédes SCOT et des PLU - démocratie de proximité

- nouvelles zones d’urbanisme

L’auteur fait le point sur les modificationsa p p o rtées par la loi du 27 février 2002 à laloi SRU. Cette loi crée notamment un régime de mise en compatibilité des docu-ments des SCOT et des PLU en cas de p rojets déclarés d'intérêt général. L a u rent Ducro u xLe Moniteur, 7 juin 2002, page 88

La Loi Littoral devant les Cours Administrativesd’Appel

Cet article fait un point tout à fait intére s-sant sur l’état de la jurisprudence descours administratives d’appel sur les principales notions de la loi littorale ;notions d’espaces urbanisés, d’espacesre m a rq u a b l e s . . .Lilian Benoit, Evelyne Coënt-Bochard ,P i e rre Larroumec. AJDA, juillet août 2002, p. 600

PERMIS DEC O N S T R U I R E

Demande de permis modificatif et justification d'un titre l'habilitant à construire

Aux termes de l’article R. 421-1 du Code del’urbanisme, seul le pro p r i é t a i re, son man-d a t a i re ou une personne justifiant d’un titrel’habilitant à constru i re peut déposer unedemande de permis de constru i re. Ledemandeur d’un permis modificatif doit jus-tifier d’un titre à cette occasion, même s’ilavait déjà justifié cette qualité lors de lademande du permis initial.CE 8 mars 2002, M. Bréault, n°215190, Mme Laigneau, Rapp. – M.A u s t r y, C. du G.BJDU, 2/2002, page 115

Indivision perpétuelle et forcée- notion d’unité foncière

Le Conseil d’Etat juge qu’une parcelle enpleine propriété et une parcelle limitro p h een indivision forcée constituent ensembleune même unité foncière. Ainsi, pour l’ap-préciation des règles du POS/PLU re l a t i v e sà l’implantation des constructions par rap-p o rt aux limites séparatives, ces dern i è re ssont situées à l’extérieur de cet ensemble. CE 8 mars 2002, Société civile immo-bilière Telemark, n° 226631, MleRobineau, Rapp. – M. Austry, C. du G.BJDU, 2/2002, page 121

Preuve de la continuité de l’affichage du permis de

construire sur le terrain

Le bénéficiaire d’un permis de constru i redoit faire la preuve que le permis a été aff i-ché sur le terrain conformément aux pre s-criptions de l’article R. 421-39 du Code del’urbanisme. En revanche, il appartient aujuge d’apprécier la continuité de l’aff i c h a g een examinant l’ensemble des pièces quif i g u rent au dossier qui lui est soumis et enp a rticulier la valeur probante des attesta-tions contradictoires qui peuvent être pro-duites par les part i e s .CE 25 mars 2002, M. et Mme Antson,n° 219409 et n° 219353Le Moniteur, 31 mai 2002, page 79

Reconstruction d'un bâtimentdétruit après sinistre et permis de

c o n s t r u i r e

Le nouvel article L.111-3 du Code de l’ur-banisme issu de la loi SRU autorise lare c o n s t ruction à l’identique d’un bâtimentd é t ruit par un sinistre, dès lors qu’il a étér é g u l i è rement édifié. Le Conseil d’Etat pré-cise que cette disposition ne dispense par lep ro p r i é t a i re de la délivrance d’un permis dec o n s t ru i re .Conseil d’Etat 20 février 2002 - RDIn°3 mai-juin 2002 p.256

Consultation par DamienDutrieux sur l’opposabilité

des conditions contenues dans uneD.I.A

La question était de savoir si toutes lesclauses contenues dans une déclarationd'intention d'aliéner (DIA) ou dans undocument clairement annexé à la DIA sontopposables au titulaire du droit de pré-emption, même dans l’hypothèse où laclause à pour effet d’empêcher le titulairedu droit de réaliser son pro j e t .L’opposabilité de ces clauses a été rappe-lée à plusieurs reprises par les tribunaux,néanmoins qu’en est-il lorsque la clauserend impossible le projet pour lequel leb é n é f i c i a i re a exercé son droit de préemp-tion. En l'espèce, il s'agissait d'une clausede non concurrence qui rendait impossiblel'objectif de la mairie qui était de conser-ver un commerce alimentaire. MonsieurDutrieux précise que le contenu de la DIAlui sera opposable dans son intégralitédans l’hypothèse où le bénéficiaire pré-empte aux prix et condition de la DIA, quiest assimilée à une off re de vente.JCP du 17 mai 2002 page 708

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27N° 03 - 2002 (Septembre)

LES INDICES

Confiance des ménages et achat immobilierIl existe une forte corrélation entre l'achat d'un logement et l'indice d'opiniondes ménages tel qu'il est déterminé par l'INSEE (voir le tableau n°1). La bais-se de l'évolution des prix constatée depuis le début de l'année était annoncéedepuis quelques mois par la baisse de la confiance des ménages qui tenda u j o u rd'hui à se stabiliser dans des valeurs négatives (voir tableau n°2).

En brefConfirmation du ralentissement de lac o n s t r u c t i o nAu 31 juillet 2002, les autorisations delogements étaient en recul de 1,2% surt rois mois, et de 1,7% sur un an, selon lesd e rn i è res statistiques du ministère. Lamaison individuelle enre g i s t re pour laseconde fois de moins bonnes perf o r-mances que le logement collectif. La bais-se des permis de constru i re de bureaux estaussi confirmée : sur trois mois, la chuteest de 22,5% et sur un an, la baisse atteint14,7%. En 2001, ce secteur avait fort e-ment pro g ressé (+8,2%) et avait été lemoteur de la croissance de la constru c t i o n .

Un marché de l'ancien dynamiqueAu cours du 2ème trimestre 2002, laFNAIM mentionne que le marché de l'an-cien a fait preuve d'un dynamisme mar-qué. L'année 2002 devrait donc enre g i s-t rer une nouvelle hausse des transactionsdans l'ancien. Ce secteur profite plus auxmaisons individuelles dont le port e f e u i l l edisponible a pro g ressé de 17,1%. Cetteévolution est évidemment à replacer dansle contexte du ralentissement de la haussedes prix (voir tableau de gauche).

Bonne tenue du marché parisienLe marché immobilier parisien résiste auxi n c e rtitudes économiques, affichant unep ro g ression de son activité et des prix (voir

page suivante). La Chambre des Notaire sde Paris estime néanmoins que les som-mets sont quasiment atteints et qu'unestagnation pourrait se dessiner pro c h a i n e-ment. Cette bonne tenue du marché s'ex-plique par le bas niveau des taux d'inté-rêts, l'allongement de la durée de re m-boursement des crédits bancaires et lapénurie d'off res locatives. On constate undéplacement de la clientèle de la capitalevers la grande couronne, où les prix ontmoins pro g ressé au cours des dern i è re sannées que dans Paris. C o n c e rnant le marché des bureaux en Ile-de-France, il devrait rester dynamiqueselon le cabinet Atis Auguste-Thouard dufait d'une hausse de l'off re et de la deman-de sans risque de sur- o ff re grâce à unediminution des permis de constru i re. Lesp r é - c o m m e rcialisations augmentent égale-ment alors que le taux de vacance surParis est en dessous des 4%.

Hausse de la vente de logementsn e u f sLe ministère de l'Equipement indique queles ventes de logements neufs ont augmen-té de 5,6 % au deuxième trimestre 2002par rapport à la même période de l'annéeprécédente. Les ventes de maisons indi-viduelles ont pro g ressé plus fort e m e n t(+9,6 % par rapport au premier semestre2001) que celles de logements enimmeubles collectifs (+5,1 %).

CONJONCTURE

© Etude CHEUVREUX

CONSOMMATION

Indices des prix à la consommation (sources : INSEE)Juillet 2002 Variation en %

Ens. des ménages : 105,9 mensuel : 0 annuel : +1,6Ens. des ménages : Hors Tabac 105,5 mensuel : 0 annuel : +1,4Ménages urbains : 106,1 mensuel : - 0,1 annuel : +1,8Ménages urbainsHors tabac : 105,5 mensuel : - 0,1 annuel : +1,5

CONSTRUCTION

Indice Nat. Bâtiment Tous corps d'Etat (BT01)Avril 2002 Variation en %

611,9 mensuel : +0,53 annuel : +3,12

Indice coût de la construction (sources : INSEE)1 er trim. 2002 Variation Variation Variation

sur 1 an sur 3 ans sur 9 ans

1159 +3,02% +8,22% +13,41%

Moyenne associée des 4 derniers trimestres

1145,75 +3,36%

INDICES BOURSIERS

Au 27 Aoû 2002 Variation depuis le 01/01/02Indice Immobilier :(code Sicovam : 350939)

1046,23 - 2,07 %

CAC 40 :3559,15 - 23,04 %

TAUX MONÉTAIRES

Taux de Base Bancaire Variat. annuelleAu 15/10/2001 :

6,60% Taux d'intérêt légalPour 2002:

4,26 % Argent au jour le jour (T4M)Août 2002 :

3,2981 %

CROISSANCE

PIB : 1998 : +3,4% 1999 : +2,9%2000 : +3,6% 2001 : +1,8%

3,53

2,52

1,51

0,50

1998 1999 2000 2001

Prix des logements parisiens et opinion des ménages (1991 - début 2002)

Confiance des ménages (Juil. 2001 - Jjuil. 2002)

15

10

5

0

- 5

- 10

- 15

- 20

- 25janv. 02 mars. 02 mai 02 juil. 02juil 01 sept. 01 nov. 01

0

- 5

- 10

- 15

- 20

- 25

Opportunité d’acheterCapacité future à épargner (échelle de gauche)Indicateur résumé opinion des ménages

5

4

3

2

1

0

- 1

- 2

- 3

- 4

- 5

- 6

10

5

0

- 5

- 10

- 15

- 20

- 25

- 30

- 35

- 401991 92 93 94 95 96 97 98 99 2000 2001

Evolutions des prix des logementsanciens à Paris au m2

Confiance des ménages - Indice INSEE

Doc pdf sept 2002 8/10/02 12:23 Page 27

A r r d t Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart. de Programmes dans l’Arrdt d i s p o n i b l e s

5è m e 1 9.600 8

6è m e 1 7.546 1 1

7è m e 1 7.927 4

8è m e 2 7.393 8

1 0è m e 2 3.405 1 2

1 1è m e 4 4.490 2 2

1 2è m e 9 4.622 1 1 6

1 3è m e 5 4.742 4 6

A r r d t Nombre Prix moyen au M2 Nombre d’appart. de Programmes dans l’Arrdt d i s p o n i b l e s

1 4è m e 1 4.283 9

1 5è m e 7 5.896 7 6

1 6è m e 5 6.626 1 0 2

1 7è m e 5 3.635 4 8

1 8è m e 1 3.658 6

1 9è m e 4 3.246 1 7 7

2 0è m e 6 3.417 4 9

PROGRAMMES NEUFS DANS PARIS PAR ARRONDISSEMENT

QUELQUES NOUVEAUX PROGRAMMES IMMOBILIERS NEUFS DANS PARIS ( L a n c e m e n t )

L’IMMOBILIER PA R I S I E N

Paris 8 è m e■ Avenue de Vi l l i e r s

p roximité Place du Brésil ( H A R O U E )■ Rue d'Amsterd a m

M é t ro Liège ( H A R O U E )

Paris 1 2 è m e■ Les Jardins de Saint Mandé74 bis avenue de Saint Mandé (FINANCIERE COLISEE)■ Les Jardins Daumesnil12-14 rue de la Véga ( C O G E D I M )

Paris 1 3 è m e■ Le Clos Jeanne d'Arc7/7bis rue Dunois et 10 rue Xaintrailles ( C P M )■ Villa du Squareangle avenue Auguste Blanqui et rue E. Gondinet ( O G I C )

Paris 1 5 è m e■ 48 Montparn a s s e48-50 boulevard du Montparn a s s e ( PA RT H E N A )■ Villa Suff ren Garibaldi2/4 rue Jean Daudin ( S E P I M O / C O G E D E M )■ Q u a rtier Pasteur/Va u g i r a rd ( H A R O U E )

Paris 1 6 è m e■ Villa Duban10 rue Duban ( C I R PA / GEORGE V)

Paris 1 7 è m e■ 14 rue des Epinettes ( F B I )■ Rue de la Jonquièreq u a rtier des Epinettes ( H A R O U E )

Paris 2 0 è m e■ Le Carré Loft76 rue des Cascades ( I N O VA L I S )

L’IMMOBILIER PA R I S I E NC o n j o n c t u r e

1 e r trimestre 20021 1 7 , 4

Variation annuelle+ 7,4%

Variation sur 3 mois+ 0,5%

© Etude CHEUVREUX

5

4

3

2

1

0

- 1

- 2

- 3

- 4

- 5

- 6

Ceci constitue un aperçu des programmes immobiliers neufs dans Paris. Août 2002 - Source : «Indicateur BERTRAND». Référence de l’Etude : Service d’expertise et de négociation immobilière, Thierry CROIZÉ / Nathalie CLÉMENT.

Indice Notaire / INSEE Paris (prix/m2 Appartements anciens)

Evolution des prix et des volumes dans Paris et Petite CouronneSource : Bilan Année 2001 de la Chambre des Notaires de Paris w w w. p a r i s . n o t a i r e s . f r

Transactions immobilières Volume Chiffre d’AffaireTotal : + 1,4% + 0%

Dont :

Appartements anciens libres + 4,2 % - 8,5 %Appartements neufs + 4,3 % - 10,8 %Maisons anciennes + 1,6 % + 6,3 %Maisons neuves - 11,1 % + 16,8 %Terrains - 7,7 % - 38,9 %Immeuble entier - 6,5 % - 7,7 %

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