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SYLVIE CHABHJLLAl..

ExPERT PRÈS LA COUR D'APPEL DE TOUL.DUSE

OESS DROIT DE L'URBANISME ET DE LA CONSTRUCïlON

RAPPORT D' EXPERTISE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

DOSSIER: SDF XXX

Date de la visite des lieux : Jcudî 22 Janvier 2009

Biens immeubles et fonciers situés : 11Le village'' "Peyroutet". "Bilaoute" et "Lanusse" 31370 SAVERES

48, Rue Je1111 Jaurès 31150 FENOUILLET - Tél. 05 61371617 - Fax. OS 62 75 2117 - E-mail: schabrillat@free.fr Mcmlre d'Unc �on apée Le règlcmuit du hoiicniru p:ic chèques est :accepté.

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SOMMAIRE RAPPORT D'EXPERTISE - a. -

.J

Nombre de Pages : 1/15 Pièces annexes : 4

1} DECISION

Mission -Prrsents

2) OPERATIONS D'EXPERTISE

1.1 Situation des lieu,c - urbanisme

1.2 Description des lieux

3) EVALUATION DU BŒN IMMEUBŒ

3.1 Evaluation dans le cadre d'une cession amiable

3.2 Evaluation dans le cadre dune cession par adjudication

4} CONCLUSION

PIECES ANNEXES

Dossier XXX

Pages:

Pages

2

4

s

8

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15

1

l)DECISION

Par suite de l'ordonnance délivrée par· le Juge-Commissaire du Tribunal de Commerce Monsieur Jacques PICARD, inscrite sous Je n° 2008 OP 1928 en date du 18/11/08:

Dans la procédure de redressement judiciaire de :

- Messieurs XXX

Sur requête du Mandataire Judiciaire, Maître REY, en date du 3/11/08. afin de procéder à révaluation de biens sis :

- "Le village", "Peyroutet", "Bilaoute" et "Lanusse" 313 70 SAVERES

Le Tribunal fait droit à la requête d'expertise et nomme pour la diligenter l'expert :

Sylvie CHABRIILAC 48, rue Jean Jaurès 31150 FENOUILLET

Mission:

Evaluation des biens suivants dam Je cadre d'une adjudication amiable ou d'une vente par saisie immobilière: B 148 à 152, B 474, BC 265 à 271, C 277, C 279, C 353.

Déterminer l'état des risques naturels et technologiques visé par les articles L 125"5 et R 125-6 du Code de l'environnement

Convocation

Monsieur XXX a été joint à son domicile de SAVERES et rendez-vous a été pris pour la visite des lieux-le jeudi 22 Janvier 2009 à 14 H 30.

Les présents-conditions d'exécution:

A cet effet, nous nous sommes rendus sur le site afin de procéder à nos constatations, le 22 Janvier

2009, en présence de Monsieur XXX

Aucun document de recherche d'amiante, termites et plomb n'ayant été commwûqué, l'évaluation sera réalisée sous la réserve expresse que fimmeuble ne nécessite pas de travaux significatifs préconisés par Jes documents précités. Il a également été considéré que les biens étudiés répondent aux obligations légales ou réglementaires tenant à la construction et à l'environnement. Les évaluations du rapports' entendent à la date du mois de Février 2009 et ne samaient valoir pour les périodes à venir.

Dossier XXX

-----·---------·-----------------------

2

--

2) OPERATIONS D'EXPERTISE

Désignation - Titre de propriété

Adresse des parcelles bâties : "Le village11 313 70 SAVERES.

Les parcelles suivantes dépendent de l'indivision regroupant les cohéritiers de Monsieur XXX

Section Numéro Natme

A 313 / Taillis sous futaie 8653 B 148 / Jardin 533 B 149 ,, Sol 1602

B 150 I 3 a 16 ca 316

B 151 86ca 86

B 152 / 1 a 26 ca 126 C 265 41 a47 ca 4147 C 268 ,, Pré classe2 1 ha 48 a 76 ca 14876 C 269 / oute Terre classe 3 15 a 60 ca 1560 C 270 Bilaoute Terre classe 3 13 a24ca 131A

C Bihoute Terre classe 3 68 a 75 ca 6875 C Bilaoute Terre classe 3 12 a 14 ca C Bilaoute 17a3lca

La parcelle suivante appartient en pl�e propriété à Monsieur XXX et figure en matrice cadastrale comme suit

Lieudit

Situation juridique

Etat d'occupation de l'immeuble : les biens sont occupés par les frères XXX et sont libres d'occupation locative.

Oos,çcr XXX 3

2.1 Situation des lieux - Urbanisme

Environnement direct - Situation par rapport au Centre :

Les biens sont situés sur la conunwie de SAVERES en Haute-GaroMe, à 46 kilomètres environ au Sud-Ouest du centre de TOULOUSE. Les commerces et Je bureau de poste sont à 6 kilomètres à RIEUMES, la commune de SAVERES étant dépourwe d'équipements commerciaux. Intérêt touristique : grand lac, château. Ecole primaire : au bourg. Collège : RIEUMES. Lycée : MURET. Facultés : multidisciplines à TOULOUSE.

Transports

)il,- Autobus : ramassage scolaire vers RIEUMES & MURET, bus hebdomadaire pour les personnes âgées en vue de rejoindre RIEUMES Je jeudi pour le marché de plein vent

);i,- Réseau SNCF : gare de MURET. > Aéroport de TOULOUSE- BLAGNAC.> Desserte routière: CD 58, CD 73.

Recensement - Facteurs économiques :

1990: 155 habitants 1999: 157 " Principaux pôles d1activités économiques proches : MURET, TOULOUSE.Conjoncture économique peu fu.vorable sur le secteur considéré.

Urbanisme:

A défàut de réglementation d'urbanisme (carte communale en cours d'élaboration), le Règlement National d'Urbanisme s'applique ainsi que les dispositions de constructibilité limitée issues de rarticle 38 de 1a loi du 7 janvier 1983 relative à la décentralisation en matière d'urbanisme et inscrites dans Je code de l'urbanisme sous l'article L 111-1-2.. Plusieurs parcelles étant susceptfüJes d'être intégrées par la carte communale dans la partie constructible de la commune. nous étudierons les deux hypothèses pour ces terrains, la situation en

zone agricole actuelle ou en z.one constructible éventuelle. Il s'agit des parcelles n° C 265 et 268 à 271. La Mairie a été également interrogée le 23 JaIIVier 2009 par nos soins sur la possibilité de construction sur la parcelle B 474 de 198 m2 (hangar ouvert).Sur le premier point, Monsieur Le Maire nous a indiqué souhaiter favoriser une demande de

certificat d\Jrbanisme à déposer par Monsieur XXX sur la parcelle n° 268 proche des réseaux d'eau et d'électricité et bénêficiant d'un chemin d'accès (la demande de certificat d'urbanisme a été déposée fin janvier 2009). Il précise toutefois que les autres parcelles ne seront pas retenues et la

parcelle n° 265 présente une configuration peu mvorable à la construction pour une telle demande.

Dossier XXX 4

. -'--""-------------------------�

Quoi qu'il en soit, il ajoute que ces terrains ont peu de chance d'être intégrés à la carte communale prochainement adoptée mais que la municipalité se portera sans doute acquéreur de ces parcelles dans les quinze années à v.cnir afin de créer des réserves foncières. Enfin. il ajoute que la parcelle 474 {hangar) n'est pas constructible en elle-même car en l'absence de RNU, une surmce minimale de 2500 m2 est requise, mais la parcelle étant bâtie, un changement de destination sera possible et la parcelle de 198 m2 peut donc être considérée constructible.

Nature du marché immobilier et foncier de SAVERES :

Marché imtnobilier peu soutenu. Facilité de réalisation : moins fitvorablc actuellement. Appréciation sur l'activité immobilière du secteur considéré : peu mvorable. La commune présente un volume de cessions annuel très linûté. On note, à l'instar du marché imtnobilicr natîona� une diminution notable des prix de cession qui fait suite à une importante hausse.

2.2 Description des lieux

* Configuration: parcelles bâties attenantes (148 à 152) à iàçade sur voie de 84 mètres linéairesenviron et parcelle (474) non attenante à fa.ça.de sur voie de 9 mètres linéaires environ;parcelles agricoles attenantes à accès chemin départemental de Montpezat et non attenantes àa� chemin de Montpe7at et enclavée pour la parcelle n° 313.

* Date présumée de construction: 1800/1880. 1965 pour le hangar garage de mécaniqueautomobile,

* De.rtination : habitation et garage de mécanique automobile.• Viabilité ensemble immobilier: eau. électricité. assainissement individuel par fosse étanche.* Niveaux : rez-de-chaussée, grenier au-dessus de la maison aménageable pour partie.

SURFACES:

Surface des parcelles d'assiette des biens: 2663 m:z pour les parcelles n° 148 à 152 et 198 m:z pour la parcelle n° 474.

·cotes et terrains éventuellement urbanisables: 4 hectares 11 ares 85 centiares.

Dans le cadre de nos calculs, nous iviser artificiellement les parcelles 148 à 152 en deux lots : le lot A de 2.410 m2 pour la maison et toutes ses <IamdaJJ;a:s attenantes ou non et Je lot B de 253 m2- assiette du hangar à destination de garage automobile avec let itué devant côté rue.

DOSS1cr XXX s

SURF ACE lITll.E LOT A sur 2410 m2

C0EFFIORNT SURFACE� PJE� SURFACE UTILE (m1) DE PONDERE mz)PONDERATION

Entrée •• l 12.27 1 1:n.1

Cuisine 16.89 1 ./16.89Ran2CtIJCDt 0.24 l / 0.24Snllc à mant?Cr 1 8,27 1 / 18.27 Chambre 1 20.15 1 / 20.15 Cbambrc2 15.96 1 / 15.96Pièce de passage non chauffée 46.60 0,8/ 37.28 Local machines 214 V 2,14Salle d'eau 4.00 /1 4.00 W-c 2.20 / 1 2.20 SURFACE UllLE TOTALE 138,72 V 129,40 /

SURFACE DEPENDANCES LOT A:co1r.mamr

LOCAUX SURF/<� DE SURFACE PONDEREE (m 2)PONDERATION Grenier (surf ace à hauleur / 28,00 0.4 11,20 soru olafond > 1 80 mi�)Ancien at.clic:r attenant / 135,00 04 54.00 Auvent arrière /,, 15.00 0.2 3.00Rc:miscs sur rue / 88.00 0.2 17.60 Auvent remise sur� 40.00 0 0

Remise arrière / 24.00 0.1 2.40 SURFACE T�E 88,20SURFA 1fuœPONDEREETOTALELOT A: 129 40 m1 +8820 nr ......................... 217 60 mJ

;:z: tmlE GARAG�AUTOMOBILELOTB: :20 m'.SURFACEHANGAROUVER.TSURLAPARCEI.LEN

°474: 80 m2

Descriptif:Ensemble immobilier de construction traditionnelle-1"800/1880 en briques de terre cuite et crue et galets édifié en retrait de 4 mèttes-�port à la voie avec dépendances attenantes et nonattenantes et garage auto_!!!Q.bile-t!iibriques cimentées de construction 1965 attenant Maison individu�e toulousaine à simple rez-de--cbaussée habitable (grenier partiellement· eablliccès par escalier béton cctérieur, actuellement utilisé pour rangement). Dossier XXX 6

f

Charpente bois et couverture de tuiles mécaniques récemment rénovée, isolation et étanchéité ltJ.r film feutre; façades de briques apparentes et ancien enduit CII11ent à rem.ire Gros-a:uvre . état d'entretien extérieur à réviser.

Menuiseries : volets bois et fenêtres pvo doubles vitrages. Installation électrique encastrée à rénover. Eléments d'équipement et de confort : convecteurs électriques vétustes. Revêtements sols - murs : carrelages grès, parquet Second-Œuvre: état d'entretien intérieur à réviser

Entrée dégagement partiellement lambrissé, cuisine simple (évier double), chambre 1 (cheminée bois), pJacard, chambre 2 (cheminée de marbre), salle à manger, piècé de passage non chauffée àsol de ciment (portes sur l'extérieur), local maclûncs (cellier non ch(uffé), salle d'eau (lavabo, bac douche), w-c non chauffé. Ancien atelier attenant (électricité présente, sol terre), auvent à l'arrière, remises indépendantes à

l'arrière et côté rue avec auvent. /

Garage attenant équipé en garage de mécanique automô'bile (sol béton. électricité, eau, fosse), menuiseries à réviser (vitres cassées).

Désordres - Travaux: : :œçades à rénover, électriêrté à refaire, menuiseries et toit pièce de passage à refàire avec chauffàge à installer dans la pièce, enduits et peintures pièce de passage et salle d'eau / w-c à refaire, humidité salle d'eau, menuistfries gatage à réviser.

Jardin arboré non clos et potager sur la' parcelle n° 148.

Parcelle indépendante (474) av�7nangar ouvert en briques et galets à toiture remaniée (couverture

en tuiles canal), bâti en limite séparative.

Réserves- dUes des partie(: la parcelle 474 supportant le hangar est susceptible d'être cédée ind6pendamment car plumeurs voisins ont exprimé Je souhait de s'en porter acquéreur, Monsieur XXX a précisé tols de la réunion d'expertise sa volonté de se renseigner sur d'éventuelles offres_

/ Terres agricole. :

Elles so�e nature boulbène sur les coteaux. La parcelle C 265 est de surmce plane, située en bordure de voie ( chemin de Montpezat) sur cot�u à proximité des poteaux électriques et du réseau d'eau, et à 200 mètres environ d'une petite ,-6ne d'habitat diffus. Pour l'heure, à défaut de carte conmmna.le, le RN.U. s'applique (cf supra) mais le :Maire a été interrogé sur cc point et nous avons envisagé les dewc hypothèses dans nos calculs.

Dossier XXX 7

�

La même problématique se pose pow- les parcelles attenantes n° C 268 à �à- ccès par chemin insuff1Sammeot empierré, à proximité de la parcelle 265. Ce lot présent! une surfuce en légère déclivité, l'eau et son compteur sont présents sur Ja parcegCj �t bordée par plusieurs poteaux électriques. A noter qu'un certificat dilrbanisme)l-étédéposé par Je Maire du bow-g fin janvier 2009 en we d'obtenir Wle réponse favoi;able � la parœlle 268, dont il estime la constructt'bilité cohérente. ...-

,..,,..

Les parœlles�77 et 279 sont plantées d'épineux et taillis, les parcelles A 313 et C 353 est � constituée de taillis, elles sont non attenantes, en déclivité et leur valeur c.rt faible.

3) EVALUATION DU BIEN IMMEUBLE ET DES BIENS FONCIERS

AVIS DE L'EXPERT:

Caractères favorables : M'aison de type toulousaine en périphérie du bourg avec plusieurs dépendances et un hangar non attenant, garage de mécanique automobile équipé. Terres agricoles C 265 & 268 à 271 situées à proximité des réseaux et d'un pôle d'habitat diffus. La parceJle 268 a fart l'objet d'un avis fàvorable du Maire quant à sa constructibilité éventuelle, ce dernier ayant déposé un certificat d1w-banisme. Caractères défavorables : Plusieurs travaux sont à réaliser et quelques parcelles agricoles C 277,279 et 353 sont de faièle surface, non attenantes et constituées par des taillis, en déclivité.

3.1.l ME'rnODECOMPARATIVB:

Cette méthode vise à estimer les locaux.. terrain intégré. Les prix au m� sont appréciés à l'aide de termes de comparaison fournis par les transactions intéressant des immeubles à caractéristiques similaires.

Notre étude nous a permis de constater les prix de cession suivants en matière d'immeubles à caractéristiques rendues comparables dans le secteur :

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1. POUCHARRAMET 11Haumaunt , ferme ancienne à rénover entièrement (120 m2 utiles environ), dépendances, terrains d'l ha 12 a 45 ca. 45.735 € (381 € le nr utile) 2. PUYDANIEL, rue du Comminges maison ancienne mitoyenne de 160 m:i utiles sur 362 m1 de terrain, quelques travaux à prévoir, vente 2008, 110.000 € (688 € Je or)

Dossier XXX 8

3. PUYDANIEL. 11 av. Pyrénées, grande toulousaine mitoyenne, étage, 140 nr util� environ,parcelle de 1053 m2, quelques travaux à prévoir, vente 2007: 227.000 € + 5.000 €Jfais d'agence,

soit 1.657 € le or utile 4. RIEUMES ch d'Antioquc. maison ancienne de 91 m2 à rénover entièr�ent, parcelle de 3.000ml. vente 2008: 78.000 € (857 € le nr)5. RIEUMES, 40 rue du Carrey. maison de bourg 1880 à étage, travaux à prévoir, 100 m:z utiles,parcelle de 491 m:z, vente 2008: 120.000 € (1200 € le m1 utile) /6. RIEUMES, 4 place de l'église, maison ancienne mitoyenne de1.65 rrr utiles à étage surparcelle de 260 m', dépendances, quelques travaux à 7"'" 2008 · 139.000 € (842 € lem') MoyeMe des références comparatives au m2 utile terrain intégré : 937 € Valeur de la maisoa el des dép<odan.,,,L m' (lot A) retenue au m' selon lescaractéristiques précitées : valeur moycrme de 937 € Nous retiendrons 1a surface utile pofa'ée de la maison seulement soit 129,40 m1

• 129,40 m:: utiles x 937 € /4.248 € Valeur du garage aaZe sur 253 m' (lot B) - � /�Roch, garage de 90 m' sur 93 m' de parcelle, veule 2008 : 70. 000 € (778 € le��-av. de la Bure, garage de 191 m2 i démolir ou rénover entièrement. parcelle de 332m2 7te 2008: 90.000 € (471 € le m:z)

/-agissant d'une commune non équipée (à la différence de RIEUMES}, nous appliquerons un battement de 35 % sur la valeur moyenne de 62S €, soit 406 €.120 m2 X 406 € = 48. 720 € Valeur du hangar sur la parcelle B 474: Notre étude nous a pennis de recenser les mutations de biens suivants dans le secteur - terrains libres à la construction en habitat avec démolitions - PUYDANIEL, 6 impasse des coteaux, maison ancienne mitoyenne à démolir ou rénoverentièrement (34 m2 au so� R+I) sur 199 m1 de terrain. vente 2008: 30.000 € (151 € le m2 deterrain)- LHERM 38 rte de Toulouse Terrain de 124 m2 (zone UA; A 1381), murets à démolir, vente au5/03/05 : 6.100 € soit 7.960 € réactualisés ( 63 € le nr)- RIEUMES, 35 bd des écoles, remises à démolir de 33 et 7 m1 sur parcelle de 398 m1

, vente 2008 43.000 € {108 € Je m1 de terrain) Dossier XXX 9

Valeur moyenne de 107 € le ml à laquelle nous appbquerons un abattement de 40 % pour absence d'équipement de la commune, soit 64 €

198 m2 x 64 € = 12.672 €, arrondis à 12.670 €

Valeur des parcelles de terre C 265 & C 268 à 271 dans l'hypothèse où elles demeureraient non constructibles (zone agricole) :

Valeur moyenne des terres agricoles libres zone de SAVERES. coteaux du Gers (source SAFER): 5.200 € l'hectare. Nous avons également recensé les ventes suivantes 2007/2008 de terres agricoles louées à RIEUMES;

- Lieudit Rioutort 6 ha 22 a 20 ca pour 18.666 € soit 3000 € J'hectare loué- Lieudit Beaupuy 3 ha 34 a 95 ca pour 6.600 € soit 1970 € l'bect.are loué- Lieudit Houillaron 12 a 20 ca pour 500 € soit 4.098 € l'hectare libre

Considérant la situation proche d'un petit secteur d'habitat et les réseaux proches, nous appliquerons une plus-value de 30 % à la valeur moyenne de 5.200 €l'hectare.soit 6.240 €:

C n° 265 de 0,4147 ha x 6.240 € = 2.�88 € C 268 à 271 de 2,4535 ha x 6.240 € = l�.372 € Soit au total ................................................ 17.960 €

Valeur des parcelles de terre C 265 & C 268 à 271 dans l'hypothèse où elles intégreraient la zone constmctible de la carie communale en cours d'élaboration:

- Terrain constructible non viabilisé rte de Bérat à RIEUMES 1445 nt, vente 2008:80.000 € soit 55 €lent

- Terrain constructible non viabilisé Gratencq à RIEUMES, 2500 mi, UB, vente 2008 :85.000 € (34 € le mZ)

- Terrain constructible non viabilisé à PUYDANIEL, 9103 ml, 87.880 € (I 1 € Je nf)

Valeur moyenne des références comparatives : 33 € Je m:z de terrain. Considérant la grande surmce et la configuration peu rationnelle du terrain d1

espèœ'n° 265, la situation extérieure de la commune. par ailleurs dépourvue d'équipements publics ou connnerciaux, nous appliquerons tme moins-value de 70 % à la valeur moyenne (10 €) et � raison du chemin à empierrer et de la surfàce très conséquente, nous apphquerons un abattement dè,oo % (3 €) pour Je terrain sis à l'arrière

C 265: 4.147 orx 10€ = 41.470 € C 268 à 271 : 24.535 m2 x 3 € = 73.605 €

Dossier XXX 10

totale terrains urbanisables C 265. 268 à 271 : 115. 075 € (sous réserve d'un certificatd'urbanisms..posmf)

Notons toutefois qu'u.oè·dÏ'(ision des parcelles en surface moins conséquente imposerait uneaugmentation du prix au mi. ' .._

�Valeur des parcdles de terre C 277, 279 et 353'-et 4 313 (taillis) :C277 de 0,1214 ha. C279 de 0,1731 ha C 353 de 0,0805 haèl�13 de0,8653 ha sait 1,2403ha. Valeur fixée à 1. 500 € le nr :

1,2403 ha X 1.500 € = 1.860 €

3.1.2 METIIODE ANALYTIQUE D'EVALUATION PAR SOL ET CONSTRUCTION :

Cette méthode opère une distinction entre terrain et constructions. Après évaluation du ten-ain immobilisé. le coût de construction est reconstitué en appliquant à une surface pondérée le coût de conmuctton à neuf, avant abattement paur vétusté et application d'un coefficient d'adaptatian économique. Le coût des travaux)i�est mentionné qu'à titre indicanf dans la mesure où seules des études (!TTlanant des professio';;;,�a,, bâtiment pemiettraient de préciser ces coûts.

Valeur de la maison avec d�dances sur 2410 m2 de terrain

TerrainValeur du nt de terrain 1U1 et hbre viabilisé fixé à . 29 €

2.410 IIr X 29 € = 69.890 € Abattement pour immobilisation fixé à 40 %

69.890 € -27.956 € = 41.934 €

Constructions

Sudàce Utile Pondérée totale : 217,60 nr Coût de construction : 680 € le m:z de S.U.P.

217,60 Dr X 680 € = 147.968 €

Dossier XXX Il

/ REPARTITION

%DE %,RETENU % RESIDUEL

CORPS D'ETAT Ancien

VETUSTE I

Fondaticms - macanncrie 32% 50% 16% l6 C!....�- 7% 30% 4.9% /2.1 Couverture 7% 5% 6.65% / 0.35 Plâtrerie - Isolation 2% 25% 1.5% I 0.5 Mcnuiscrics extérieures 8% 25% 6% I 2 Isolation 3% 25% 2,25 %/ 0,75 McmJiseries intéricurtS 3% 20% 2.4 o/l 0.6 Serrurerie 1% 5% 095'% 0,05 Carrelal!CS - rcvêtcmcots sol 8¾ 20% V.4% 1.6 Cbauffaize 7% 20% 5.6% 1.4 Plomberie- Sanitaire 6% 25% I 4.5% 1.5 Electricité 6% 30% ., 4.2% 18 ,

Peinture 5% 25% I 3.75% 1.25 Eouincmcnt cuisine 4% 20%/ 3.2% 0.8

Assainissement l % 20%' 0.8% 0.2 TOTAL 30,90

ABATIEMEITTPOUR VETUSTE: 147.968€-45.7rr{-= 102.246€

Terrain + Construction

41.934€+ 102.246€ -144.180€

COEFFI@:NT D' ADAPIATION ECONOMIQUE : il est destiné à prendre en compte Je dynamisme du marché, l'emplo� les transports, les' équipements, l'attractivité de la commune ainsi que différents paramètres tels que le voisinago/1es wes, la mitoyenneté, le bruit, l'insécurité ...

Emploi (de O à 50 %) : 0 Scolarité (de 0 à 40 %) : 5Transports (de O à 15 %)': 0 Equipements de la comfuune ( de O à 25 % ) : 0 Voisinage (de O à 25 %) : 0 Nuisances ou agr;ncnts particuliers ( de - 40 à 25 % ) . - 30 ( commune sans commerce)

Soit au total -2sf 600 ou -4,2 % : 6. 056 €

144.180 €- 6.056 € = 138.124 €, valeur de la maison et de ses dépendances sur 2410 nr de terrain.

/

Dossier XXX 12

3 1 3 PONDERATION DES MElHODF.S D'EVALUATION-VALEUR VENALEDF.S BIFNS · . .

Valeur de la maison avec dépendanas sur2410 m'deten-�METHODE RESULTAT DELA P�E.RATION TOTAL(€) METHODE Comoarntive 121.248 2 242496

Sol et construction 138.124 ./ l 138124 Total 3 380620 Moyc:nne/3 126.873 € arrondis à 126.000€

Valeur d"'.garage automobile sur 253 m2 {lot B) ...... . ................... .... ......... ..... 48.720 € Valeur du hangar surla parcelle B 474 . .................... ...................... ........... .. 12.670 € -.Valeur des parcelles de terre C 265 & C 268 à 271 dans l'hypothèse où elles demeureraient non constructibles (zone agricole) ... ............................................. ............... 17.960 € Valeur des parcelles de tern C 265 & C 268 à 271 dans l'hypothèse où elles intégreraient la zone constructible de la �e communale en cours d'élaboration ..... ....... ...... .... 115.075 € Valeur des pan:elles de terre C 277,279 et 353 et A 313 (taillis) .............. ..................... 1.860 € Valeur globale de l'ensemble irmnobilier et foncier (hypothèse t, terres agricoles) ........ 201.210 € ........... Valeur globale de l'ensemble immobilier et foncier (hypothèse 2 teqes urœniyhte,s) ..... 304.325 €

3.2 Evaluation dans le cadre d'une vente par adjudication Une vente sur adjudication dam l'hypothèse 1 pourrait raisonnablement voir fixée la mise à prix à : 124.000 € En cas de carence d'enchères dans l'hypothèse 1, lllle prenüère baisse de mise à prix pourrait être fixée à : 74. 000 € Hypothèse 2 : première mise à prix fixée à 183. 000 € � baisse de mise à prix à : 1 I O. 000 € Dœsicr XXX 13

4) CONCLUSION

� Surmce du terrain d'assiette des biens innneubles : 2663 nr et 198 m2

q Surmce utile 129,40 m1 pour 1a maison et 120 m2 pour le_garage automobile� Urbanisme ............ _RN.U.

Facteurs physiques Maison de type touJousaine en péri!?hirie du bourg avec plusieurs dépendances et un hangar non attenant, garage de mécanique ,utomobile équipé. Terres agricolesC 265 & 268 à 271 situées à proximité des réseaux et d'un _pole d'habitat diffus Plusieurs travaux sont toutefois à réaliser et quelques pa;éelles agricoles C 277,279 et 353 sont defuible surface, non attenantes et constituées par des taillis, en déclivité.

Facteurs économiques

Facteurs juridiques

/

Marché immobili4"u soutenu

· é libre de toute occupation

èse 1 terres

207.210€

réserve d'un certifü;at d'urbanisme positit);

304.325€

Tel est notre rapport rédigé à FENOUillET, le 6 février 2009 et tr mis à nos mandants pourservir et valoir ce que de droit,

/

Dossier XXX 14

PIECES ANNEXES

1. Plan de situation

2. Extraits de matrices cadastrales (2)

3. Extraits de plans cadastraux (3)

4. Photographies (6 pages)

Dossier XXX 15

il '·

ENSEMBLE lMMOBIUER SUR. PAR.CELLES 148-JSl COTE RUE

MAISON D'HABITATION SUR RUE/ PARCELLES 148-152

. .... . -_:..-·:,.. ... ------- .

..

.. ,

... --·· -·

-

_::--

--- ,..

ANCIEN ATELIERETHANGARCOTERUE/PARCEUES 1-48-152

. .-

HANGAR GARAGE ATTENANT COTE RUE/ PARCEU.ES 148-152

REMISE INDEPENDANTE COTE RUE / PARCELLES 148/152

FAÇADE LATERALE MAISON D'HABITATION COTE POTAGER.

ARRIERE MAISON D'HABITATION /PARCELLES 148-UJ

FAÇADE ARRIERE ANCIEN ATEUER.&:HANGAR/ PARCELLES 148-152

REMJSElNDEPENDANTEAL'ARRlERE/PARCfil.I..ES 148-152

ARRIERE HANOAR GARAGE MECANIQUE/ PARCEILES 141-152

ARRIERE ET COTE REMISE INDEPENDANTE/ PARC!LLES 148-152

CUISINE MAISON D'HABITATION/ PARCELLES 148/ln

SALLE A MANGER.MAISON D'HABITATION I PAR.CELLES 14&-lSl

HANOAR. OUVERT 4 PARCELLE 474

________________ "'-""" _____________________ '--""2 _______________________ '--"" ________ _

PARCELŒS 268-271 -PARCELLES AVEC EAU ET ELECTRICITE

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..

PARCELLE 26S EN BORD DE ROUTE