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Dans la même collection :� Traitement de l’habitat indigne en opérations programmées

� Maîtrise de l’énergie et précarité énergétique en opération programmées

� Traitement des copropriétés en difficulté en opérations programmées

Analyse réalisée par la

SARL/EURLBouche Double

Les Opérationsde Restauration Immobilière(ORI)

LES GUIDES MÉTHODOLOGIQUES

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Sommaire1. Introduction 41.1 L’intervention de l’Anah sur les

quartiers anciens dégradés ...................................................... 41.2 Le périmètre de restauration

immobilière (PRI) .......................................................................................... 51.3 Les opérations de restauration

immobilière (ORI)......................................................................................... 5

2. La procédure de restaurationimmobilière 7

2.1 Le champ de la restauration immobilière ............................................................................................................... 7

2.2 Le déroulé de la procédure ................................................. 102.3 Procédures applicables à certaines

situations particulières.................................................................. 182.4 Les effets de droit de l’ORI ................................................... 22

3. Éclairages opérationnels 293.1 Les contextes et stratégies de recours

à l’ORI .............................................................................................................................. 293.2 Les processus opérationnels ............................................ 35

4. Conclusion 42

5. Notes de bas de page 44Références juridiques .................................................................... 47

L’intervention sur les quartiers anciens dégradés est aucœur des missions historiques de l’Anah à travers lesopérations programmées d’amélioration de l’habitat derenouvellement urbain (OPAH-RU). Porté par la collectivitélocale, ce dispositif constitue le cadre pour mettre enœuvre une stratégie opérationnelle globale correspondantà la déclinaison d’un projet sur l’habitat, mais aussi urbain,économique et social. La lutte contre l’habitat indigne,l’accompagnement des propriétaires occupants modestes,notamment en situation de précarité énergétique, dehandicap ou d’adaptation au vieillissement, y sont desobjectifs prioritaires.

En quartiers anciens, la typologie du bâti, la morphologieurbaine, leur valeur patrimoniale ou historique, le morcel-lement de la propriété sont autant de facteurs qui

L’intervention de l’Anahsur les quartiers anciensdégradés

1.1nécessitent une approche spécifique de l’interventionpublique à travers des combinaisons d’outils et de leviersd’actions multiples. L’enjeu est de mobiliser des outilsconciliant patrimoine et évolution du parc de logementsadapté aux besoins des habitants.

Il s’agit ainsi de développer à la fois des actions incitativesmais également coercitives qui se traduisent généralementpar des injonctions ou des prescriptions de travaux auxpropriétaires, soit en application d’une procédure de policeau titre de la santé ou de la sécurité (arrêtés d’insalubritéou de péril), soit par des actions de transformationimmobilière et d’aménagement (opérations de RHI,opérations de restauration immobilière ou DUP d’aména-gement classique...).

L’Anah contribue au volet incitatif par ses subventionsaux bailleurs et propriétaires occupants modestes et aufinancement de l’ingénierie nécessaire à la mise en œuvrede ses programmes. Elle contribue également au volet coercitif

1. Introduction

par le financement des travaux d’office mais aussi aufinancement du déficit d’opérations de résorption del’habitat insalubre (RHI), et en cas d’acquisition publiqueà l’occasion d’un traitement d’un immeuble insalubre oudangereux ou dans le cadre d’une opération de restaurationimmobilière (THIRORI).

Dans ce cadre, la présente note expose les processus utiles,tant sur le plan juridique que sur le plan opérationnel etfinancier, pour réaliser une opération de restaurationimmobilière (ORI) telle que prévue par l’ordonnance du8 décembre 2005 et par le décret d’application du 11 mai2007.

Le périmètre de restauration immobilière (PRI) avait étéinstitué par la loi du 4 août 1962 comme alternative à laRénovation Urbaine, alors menée comme mode opératoireunique de traitement des quartiers anciens dégradés parla démolition suivie d’une reconstruction à neuf, aprèsexpropriation.

Le PRI était un mécanisme juridique contraignant de droitpublic, dédié à la réhabilitation d’ensemble d’immeubleset d’îlots dégradés qui permit le premier traitement opéra-tionnel d’îlots de quartiers anciens par les “opérations

Le périmètre de restaurationimmobilière (PRI)1.2

groupées de restauration immobilière“ (OGRI) dont ledéficit du bilan était subventionné par l’État, à l’instar desopérations de Rénovation Urbaine.

Les OGRI tombèrent en désuétude à la suite de l’institutiondu Fond d’aménagement urbain (FAU) et des OPAH quimarquent, aussi, la fin du financement public du déficitdes bilans d’opération1.

La loi dite “Aménagement“ du 18 juillet 1985 a modifié lechamp du PRI en prévoyant explicitement la possibilité dedélimiter un périmètre sur un seul immeuble.Les PRI retrouvèrent une actualité grâce la fiscalitédérogatoire instituée par la réforme fiscale de 1977, impro-prement appelé “Malraux“ : les PRI étaient devenus unpur produit fiscal, indépendant de toute action réelled’aménagement. Ils ont été fortement mis en cause sousle double effet de cette fiscalité mal contrôlée, elle-mêmefragilisée par un important contentieux fiscal, et par lesimprécisions et ambiguïtés de la procédure qui, malutilisée, a eu de nombreux effets néfastes.

Ces considérations ont amené, dans un premier temps,le législateur, en 1994, à restreindre la fiscalité “Malraux“aux seuls PRI en zone de protection du patrimoine

Les opérations de restaurationimmobilière (ORI)1.3

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1- Voir notes de bas de page p. 44

6architectural, urbain et paysagé (ZPPAUP), puis, dans unsecond temps, à modifier sensiblement la procédure elle-même : les opérations de restauration immobilière (ORI)succèdent aux PRI. Les principales novations sont lasuppression du périmètre, la dissociation obligatoire entrel’enquête publique préalable à la déclaration d’utilitépublique (DUP) et l’enquête parcellaire, lieu obligatoire dela notification individuelle des travaux aux propriétaires, etla simplification du régime des travaux.

Depuis lors, la fiscalité dite “Malraux“ a fait l’objet d’unnouveau mode de calcul, d’un nouvel encadrement dansles secteurs protégés et a été étendue aux quartiers retenusdans le cadre du Programme national de requalificationdes quartiers anciens dégradés (PNRQAD).

Les ORI constituent des opérations d’aménagementfoncier au sens du titre III du Code de l’urbanisme, avec lesconséquences afférentes en droit de l’aménagement, quipermettent à la collectivité publique d’enclencher laréalisation de travaux importants de réhabilitationcomplète d’immeubles ou d’îlots dégradés, dans le cadrede politiques locales volontaristes d’amélioration del’habitat ou de lutte contre l’habitat indigne. Outil coercitifen tant que les travaux déclarés d’utilité publique etnotifiés aux propriétaires entraînent pour ceux-ci uneobligation de faire, sous peine d’expropriation, l’ORI,comme le PRI, doit être distinguée des simples opérationsà caractère incitatif et financier, que sont souvent lesOPAH, ainsi que de l’exercice des pouvoirs de police admi-

nistrative exercés par les maires et les préfets en matièrede sécurité et de salubrité publiques. Cependant, lecouplage de l’ORI avec l’OPAH ou les outils de traitementde l’insalubrité ou du péril est recommandé, avec quelquesprécautions à prendre. La fiscalité propre dont pourrontbénéficier certains propriétaires bailleurs n’est qu’un outilfinancier, ouvert parmi d’autres, dont l’usage doit êtreévalué : le seul levier fiscal ne saurait tenir lieu de projeturbain.

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Il est défini par l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme,en ces termes :

“Les opérations de restauration immobilière consistent endes travaux de remise en état, de modernisation ou dedémolition ayant pour objet ou pour effet la transforma-tion des conditions d’habitabilité d’un immeuble ou d’unensemble d’immeubles.”

Le champ de la restaurationimmobilière2.1

2.1.1 Les immeubles concernés

La loi ne les définit pas et c’est donc à partir de la notiond’habitabilité que les immeubles sont concernés. Toustypes d’immeubles ayant une quelconque fonction2

d’habitation, soit du fait de leur construction, soit decelui de leur aménagement, entrent dans le champ dela procédure sans que celle-ci soit restreinte auximmeubles d’habitation stricto sensu, tels que hôtels,hospices, séminaires, casernes... à l’exclusion de locauxà statut et fonction exclusivement commerciaux. Lestravaux d’habitabilité seront conformes à l’usage actueldu bâtiment et n’ont pas vocation à les transformer en

2.

2 - Voir notes de bas de page p. 44

La procédurede restaurationimmobilière

8logements. Sont inclus les immeubles à usage d’habitationcomprenant des locaux annexes ou des rez-de-chausséecommerciaux, ainsi que ceux dont tous les étagespeuvent être sous bail commercial, sauf preuve contraire3.

Entrent dans le champ un immeuble isolé ou plusieursimmeubles, ou encore un îlot de plusieurs immeubles,incluant les bâtiments et leur assiette foncière4. Cesimmeubles peuvent être collectifs ou non, enmonopropriété ou en copropriété, vacants ou occupés,appartenant à tous types de propriétaires, mais dans unétat de dégradation suffisant pour que, au regard desconditions d’habitabilité, soit justifiés des travauxrelevant de l’utilité publique : on ne peut inclure dansune ORI un immeuble en bon état, ou relativement enbon état, même si l’on considère qu’il fait partie d’un îlot,dès lors que l’on ne peut justifier son expropriation enapplication de la théorie jurisprudentielle dite du bilan5.

Tous immeubles dans tous quartiers sont concernés, ycompris dans un “secteur sauvegardé“ : il n’y a aucuneimpossibilité juridique de prescrire des travaux derestauration immobilière, sous déclaration d’utilitépublique, dans ces secteurs. En effet, l’article L. 313-4dispose que : “Lorsqu’elles ne sont pas prévues par unplan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, ellesdoivent être déclarées d’utilité publique“.

Les immeubles concernés ne doivent, évidemment, pasappartenir en totalité à la personne expropriante : une

collectivité ne peut se prescrire à elle-même des travaux,sous menace d’expropriation, pas plus qu’elle ne peut lescéder, sous cette condition, puisqu’elle en est encorepropriétaire6. Le même raisonnement s’applique à sonconcessionnaire si son ou ses seuls immeubles sontconcernés, sous peine de détournement de procédure.En revanche, dans un immeuble en copropriété ou dansun ensemble d’immeubles faisant l’objet du projet,certains lots ou immeubles peuvent déjà se trouver sousla main de la collectivité, ou de son concessionnaire, etcela n’empêche pas l’engagement de l’ORI sur ceux-ci,pour des raisons de cohérence du projet.

2.1.2 Travaux de restaurationimmobilière pouvant êtredéclarés d’utilité publique

Ils sont définis par la loi comme relevant de la : “remiseen état, de la modernisation ou de la démolition ayantpour objet ou pour effet la transformation des conditionsd’habitabilité“.

Cette définition implique la réalisation de travauximportants concernant généralement les intérieurs etles extérieurs des bâtiments. À cet effet, la visite desintérieurs des immeubles, des logements, du moins enpartie, est souvent utile, faute de quoi leur niveau dedégradation et d’habitabilité ne peut être évalué. Onrappelle que si les logements sont occupés, ce sont lesoccupants7 qui doivent autoriser l’entrée (et non les

3 - 4 - 5 - 6 - 7 - Voir notes de bas de page p. 44

Les immeubles doivent être dansun état de dégradation suffisantpour être inclus dans une ORI =l’expropriation doit être justifiéeau regard de la théoriejurisprudentielle dite du bilan5.

Des travaux d’utilité publique

Les travaux de restaurationimmobilière visent généralementles parties communes et privativesd’un immeuble. Ils peuvent incluredes travaux relevant de la mise endécence, de la mise en conformitéavec le règlement sanitaire départemental et de la sortie d’insalubrité ou de péril.

Un objectifde restauration

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9bailleurs) et, s’ils sont vacants, les propriétaires. Sil’opérateur rencontre des difficultés pour visiter, laprocédure formalisée du droit de visite des hommes del’art, prévue pour les immeubles en restaurationimmobilière par l’article L. 313-10 et les articles R. 313-33 et suivants du CU, devra être mise en œuvre dans lesconditions d’exercice précisées par ces articles8. En casde refus des uns ou des autres, la collectivité devrademander au juge des référés9 l’autorisation de visiteren justifiant cette demande par le projet et l’étatdégradé (éventuellement dangereux) de l’immeuble.

Les travaux déclarés d’utilité publique peuventexplicitement prévoir des démolitions, partielles outotales, nécessaires à l’habitabilité : celle-ci peuts’apprécier pour un seul bâtiment, une assiette foncièreou un îlot, ce qui légitime la démolition de locaux àusage divers dont la présence est néfaste à l’habitabilité.

Les travaux déclarés d’utilité publique faisant l’objet del’ORI ne doivent pas être impossibles à réaliser pour lespropriétaires : si l’objet est une restructuration totale desimmeubles, impossible à réaliser par chacun sur sa seulepropriété, l’expropriation de droit commun doit être alorsmise en œuvre.

On ne peut pas, non plus, imposer à un propriétaire,même unique, des travaux qui excèdent ce qui relève del’habitabilité10 (incluant, évidemment, la salubrité et lasécurité) ou répondant à la cohérence technique des

travaux dans l’immeuble, ce qui limite les souhaitsd’imposer des restructurations non justifiées parl’habitabilité11. Le risque incendie doit être pris encompte. Dans les immeubles existants faisant l’objet deréhabilitation, les dispositions de l’arrêté du 31 janvier198612 ne sont pas opposables et la seule référence estla circulaire du 13 décembre 1982 : certes, ce n’estqu’une circulaire, mais il est fortement recommandé del’appliquer. Si le non respect de la circulaire ne peut pasconstituer, en soi, un délit pénal, le fait d’en avoirscrupuleusement respecté les recommandationspermettra, en principe, de mieux se défendre au pénalen cas d’accident. On rappelle, aussi, que si le rez-de-chaussée est ouvert au public, il doit être séparé desétages d’habitation par un plafond coupe-feu 2h (au titrede la réglementation des ERP) et ceux-ci doivent avoir –évidemment – un accès séparé.

Enfin, les travaux prévus, en application de l’articleR.313-24 du CU, doivent relever de la transformation desconditions d’habitabilité et de la mise en valeur dupatrimoine. Cette dernière disposition permet de prévoirles travaux nécessaires à la conservation des élémentsarchitecturaux existants et repérés (escaliers, boiseries,stucs, menuiseries, huisseries, balcons, rambardes…)ainsi que les matériaux à utiliser (ou à proscrire). Ensecteur sauvegardé, des travaux plus contraignants,relevant, par exemple, de la restitution du patrimoineintérieur des immeubles, peuvent être prévus.

8 - 9 - 10 - 11 - 12 - Voir notes de bas de page p. 44

10

2.2.1 Le démarrage de l’opération

Une opération de restauration immobilière devant êtredéclarée d’utilité publique est engagée à l’initiative13

d’une commune ou d’un EPCI compétent en la matière14,par délibération, présentant et explicitant le projet,notamment en ce qu’il justifie la demande de déclarationd’utilité publique.

En application des articles L. 300-2 et R. 300-1 du CU,lorsque l’ORI concerne des bâtiments15 dont la SHOBcumulée est de plus de 5 000 m2, elle est soumise àconcertation préalable, dans les communes qui ne sontpas dotées d’un plan local d’urbanisme, d’un plan desauvegarde et de mise en valeur ou d’un ancien pland’occupation des sols, déjà soumis à l’obligation deconcertation, et dans la mesure où la ou les opérationsde restauration immobilière figurent au projet d’amé-nagement et de développement durable (PADD). Si larestauration ne porte que sur quelques immeublesponctuels, la discussion avec les propriétaires et leshabitants suffira. Si elle porte sur tout un secteur de lacommune, elle devra être prévue par le PADD et doncincluse dans la concertation sur le PLU.

L’assemblée délibérante de la collectivité délibère sur lesobjectifs définis et sur les modalités d’une concertation,

Le déroulé de la procédure2.2associant les habitants et les associations, pendant toutela durée de l’étude du projet. À l’issue de celle-ci,l’autorité exécutive de la collectivité en présente le bilandevant l’assemblée délibérante, qui délibère. La collectivité arrête le dossier définitif de l’opération, quiest tenu à la disposition du public. Lorsqu’une ORI estprévue en plusieurs tranches et en moins de 5 ans, leseuil de 5 000 m2 concerne le programme complet. Laconcertation concerne donc des opérations d’unecertaine importance, susceptibles de modifier substan-tiellement le cadre de vie, ce qui est l’objectif mêmed’une ORI intéressant plusieurs immeubles. Au-delà de laformalité, c’est un moyen de rappeler aux propriétaireset aux divers occupants, leurs droits et devoirs, souventméconnus. Les questions de relogement doivent, parexemple, être prévues.

Enfin, la concertation doit être engagée avant l’enquêtepréalable à la déclaration d’utilité publique et doncavant la définition arrêtée du programme de l’opérationde restauration immobilière.

2.2.2 La déclaration d’utilité publique(DUP)

La collectivité compétente constitue un dossier qui serasoumis à l’enquête préalable à la DUP, organisée par lepréfet (art R. 313-23 du CU) dans les formes16 prévues parle Code de l’expropriation.

À partir du lancement de la DUP lespropriétaires concernés sont ainsiinformés de la nécessité d’engagerdes travaux importants et de leurnature, sans pour autant que cestravaux leurs soient déjà notifiés.

Pendant cette phase, le rôle del’opérateur est primordial pourengager une animation renforcéevis-à-vis des propriétaires et les inciter à engager les travauxnécessaires. En termesopérationnels, le lancement d’une ORI dans le cadre d’uneOPAH permettra de proposer lesaides incitatives de l’Anah et de la collectivité locale.

...

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MémoL’accompagnement et le suivi des propriétaires

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11Le contenu du dossier d’enquête est précisé par l’articleR. 313-24 du CU : il comprend, outre un plan de situation,la désignation du ou des immeubles concernés,indiquant leur caractère vacant ou occupé, une noticeexplicative qui précise l’objet de l’opération, présente leprogramme global des travaux par bâtiment, y compris,s’il y a lieu, les démolitions rendues nécessaires par leprojet. Si l’opération s’inscrit dans un projet plus vasteprévoyant d’autres ORI, la notice présente également leprojet d’ensemble. La notice indique, enfin, la situationde droit, ou de fait, de l’occupation du ou des bâtiments,que ce soit à titre d’habitation ou à titre commercial ouprofessionnel pour certaines parties d’immeubles : cesdonnées sont importantes car tous les occupants ont desdroits, précisés par la loi.

Enfin, comme tout dossier d’expropriation, le dossiercomporte des données financières relatives auximmeubles concernés ; dans le cas d’une ORI, le texteprécise que, outre l’estimation de la valeur desimmeubles avant restauration effectuée par le servicedes Domaines, le dossier doit comporter une évaluationsommaire du coût des travaux de restauration : en effet,la collectivité doit être en mesure de montrer sa capacitéfinancière à mener à bien l’opération d’aménagementet donc à exproprier. Ceci implique qu’un programme detravaux soit individualisé pour chaque immeuble,indiquant sommairement l’essentiel à prévoir, portantsur le gros œuvre et les intérieurs, et qu’il ne saurait êtresimplement libellé comme des “travaux de réhabilitation

complète“ ou de “mise aux normes d’habitabilité“ sansautre précision. De plus, comme un programme précisdoit être notifié lors de l’enquête parcellaire, un proprié-taire, qui découvrirait alors que la nature des travaux àfaire excéde sensiblement le prévisionnel exposé lors del’enquête préalable, serait fondé à attaquer la DUP.

Le maire (ou le président de l’EPCI compétent) informele conseil municipal des résultats de l’enquête et desconclusions du commissaire enquêteur. En effet, selonceux-ci, le conseil municipal peut décider de poursuivrel’opération et habiliter le maire à la poursuivre, ou non.

La procédure se poursuit normalement par la déclarationd’utilité publique de l’opération par arrêté du préfet, auvu du rapport d’enquête du commissaire enquêteur17.

Le délai de validité de la DUP est de 5 ans, comme pourtoute DUP. Si les travaux ne sont pas terminés dans cedélai, la DUP peut être prorogée une fois par le préfetpour une durée équivalente18.

17 - 18 - Voir notes de bas de page p. 45

...Il est donc important decoordonner les calendriers desopérations et de prévoirexplicitement les rôles et les liensentre l’opérateur d’ORI etl’opérateur d’OPAH éventuel.

En fonction de la réaction despropriétaires et de leurmobilisation, la collectivité etl’opérateur chargé de l’ORI seronten position d’appréhender plusprécisément la stratégieopérationnelle et de poursuivre laphase d’enquête parcellaire.

122.2.3 La notification des travaux

et l’enquête parcellaire

Après le prononcé de la DUP, l’article L. 313-4-2 du CUdispose que : “la personne qui en a pris l’initiative arrête,pour chaque immeuble à restaurer, le programme destravaux à réaliser dans un délai qu’elle fixe”.

Aucun délai n’est prévu, ou précisé, entre la DUP etl’ouverture de l’enquête parcellaire : il est donc à ladiscrétion de la collectivité pour mettre au point le détaildes travaux par immeuble.

Il appartient à l’autorité exécutive de la collectivité19

d’arrêter le programme des travaux ainsi que le délaifixé pour leur réalisation effective, lequel doit êtrecompatible avec celui de la validité de la DUP. L’arrêté du maire, ou du président de l’EPCI, est publié et affiché.Cet arrêté n’a aucun effet de droit par lui-même.

Ce programme de travaux doit être individualisé pourchaque immeuble et suffisamment précis pour que lepropriétaire connaisse ses obligations, dans le respectde la maîtrise d’ouvrage et de la maîtrise d’œuvre : iln’est pas la simple reprise du descriptif sommaire figurantau dossier de l’enquête préalable à la DUP20. Celaimplique que les services de la ville, ou toute autrepersonne mandatée pour ce faire, aient effectué untravail technique immeuble par immeuble, précisant auxpropriétaires les travaux obligatoires, notamment les

démolitions, et les aspects importants de mise en œuvre(matériaux, couleurs, éléments à préserver, volumes àrespecter ou à reprendre, démolitions de locaux ouadjonctions diverses, traitement des cours, des circula-tions, des jardins...) incluant les équipements nécessaires(sanitaires, chauffage, isolation, réseaux, sécuritéincendie...) et, en tant que de besoin, le traitement desrez-de-chaussée commerciaux.

Une fois ce programme de travaux arrêté, la collectivitépoursuit la procédure en demandant au préfetl’ouverture de l’enquête parcellaire21. Son objet estd’identifier les propriétaires et les titulaires de droitsréels et d’autres conventions : elle est préalable à l’arrêtéde cessibilité.

Dans la procédure de l’ORI, l’enquête parcellaire est lelieu obligatoire de la notification aux propriétaires destravaux qu’ils auront à effectuer, sous peine d’expro-priation. La rédaction de l’article L. 313-4-2 impose, eneffet, que les enquêtes d’utilité publique et parcellairessoient disjointes22.

L’article *R. 313-27 du CU précise que l’autorité expro-priante, à l’initiative de la DUP (le maire ou le présidentde l’EPCI) notifie à chaque propriétaire23 le programmedétaillé des travaux à réaliser sur le bâtiment et sonterrain d’assiette24, ainsi que le délai de réalisation25.Même si le texte ne le précise pas, il est utile de notifierces travaux aux preneurs de baux commerciaux (lorsqu’ils

19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 - 25 - Voir notes de bas de page p. 45

Une DUP de restaurationimmobilière effectuée sur le

fondement de la législationprécédente, dans le cadre d’unPRI, reste-t-elle valable ?

Oui – évidemment si son délai devalidité n’est pas échu – dès lorsque le dossier d’enquête préalablerépondait aux conditions del’article R. 313-24 nouveau du CUet qu’elle comportait les élémentsd’évaluation financière de toutdossier d’expropriation.Beaucoup de DUP dont les dossiersétaient complets et lorsqu’ilsconcernaient des bâtiments vacantsrépondaient à ces conditions etdemeurent valides. Une enquêteparcellaire peut donc être engagéesur le fondement de cette DUP.

Nota

Les propriétaires ne sont tenus à l’obligation d’effectuer destravaux de restaurationimmobilière que dans la mesureoù ceux-ci leur sont notifiés lorsde l’enquête parcellaire,nonobstant le fait qu’ils aient étédéclarés d’utilité publique :l’enquête parcellaire est donc uneobligation légale, faute de quoi,les propriétaires ne sont pas tenusd’effectuer les travaux déclarésd’utilité publique.

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13sont connus) pour leur information. Le délai de réalisationdoit être raisonnable et suffisant pour que le propriétairepuisse effectivement assurer les démarches techniques,administratives et financières préalables aux travaux.

Lorsque les bâtiments sont occupés et que la nature destravaux imposera le départ définitif des occupants, ledélai doit permettre le respect des baux d’habitation oucommerciaux : un propriétaire ne peut être tenu d’avoirréalisé des travaux sous 18 mois alors que les bauxlocatifs sont en cours pour une durée minimale de 3 ans(ou de 6 ans, selon le cas). En revanche, si la nature destravaux n’impose pas le départ définitif des occupants,l’autorité publique peut fixer des délais plus courts.

La notification des travaux est effectuée à l’occasion dela notification individuelle26 du dépôt en mairie dudossier de l’enquête parcellaire rappelé ci-dessus.

Rien n’oblige la collectivité à avoir précisé le détail destravaux pour tous les immeubles compris dans la DUPet à les notifier à tous dans le cadre de la même enquêteparcellaire : la collectivité peut établir des prioritésopérationnelles.

C’est lors de cette enquête parcellaire que les proprié-taires, en réponse à la notification individuelle destravaux qu’ils auront à réaliser, font connaitre leurintention de réaliser ou non les travaux qui leur ont éténotifiés. En effet, l’article L. 313-4-2 du CU dispose que :

“Si un propriétaire fait connaître [lors de l’enquêteparcellaire] son intention de réaliser les travaux dont ledétail lui a été notifié, ou d’en confier la réalisation àl’organisme chargé de la restauration, son immeublen’est pas compris dans l’arrêté de cessibilité“.

À ce stade, les propriétaires qui ont répondu avoirl’intention de faire les travaux dont le détail leur a éténotifié n’ont pas de dossier à fournir. À la suite del’enquête parcellaire, ces propriétaires devront produireà la collectivité une note précisant l’échéancier prévi-sionnel et le délai maximal d’exécution des travaux (quine peut être supérieur à celui fixé par la collectivité) etla date d’échéance des baux (s’il y a lieu, les offres faitesaux locataires de reporter leur bail sur un localéquivalent, dans les conditions prévues à l’article L. 313-7du CU27). Ils doivent fournir ces éléments dans un délairaisonnable, aucun délai n’étant précisé par les textes,sachant qu’un propriétaire qui n’enverrait ces élémentsqu’à une date proche de la date d’échéance de laréalisation des travaux ne pourrait raisonnablementremplir ses obligations.


14

Démarrage Déclaration d’utilité publique (DUP) Enquête parcellaire et notifications individuelles

Délibération -concertationéventuelle

Enquête préalableorganisée par le préfet

Plandésignation immeubleOccupationNotice avec programmeglobal de travaux parimmeubleEstimation sommairedes travauxEstimation des valeursdes immeubles par lesservices des domaines

Arrêté de DUPpar le préfet, à la demande dela collectivité(valable 5 ans)

Mise au point duprogramme précisdes travaux par immeuble

Fixation des délaisde réalisation

Un arrêté du maireou du président del’EPCI, qui précise ledétail des travaux et les délais par immeuble, est publiéet affiché.

Enquête parcellaireouverte par le préfet,à la demande de lacollectivité

Identification despropriétaires, notificationsindividuelles destravaux et délaisd’exécution

Réponses despropriétaires quipeuvent s’engager à réaliser les travaux, refuser oune pas répondre.

8 mois environPas de délai contraint

Étalement possible des enquêtes parcellaires (1 an, 2 ans)

Déroulé sommaire d’une opération de restauration immobilière

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Que se passe-t-il si le propriétaire effectue des travauxavant l’enquête parcellaire, dès la DUP ?

Si le propriétaire a effectué des travaux correspondant àceux qui figurent au dossier de la DUP et que l’immeubleest en bon état d’habitabilité, son immeuble ne peutfaire l’objet d’un arrêté de cessibilité, la collectivitépublique n’ayant plus de motif de poursuivre laprocédure d’expropriation, le résultat souhaité étantatteint.

La collectivité publique n’a pas toujours le moyen desavoir si le propriétaire a réalisé des travaux ou non, dequelle nature ou importance, les travaux n’étant soumisà déclaration ou à permis que dans le cadre du régimegénéral ; en particulier, les travaux intérieurs échappentà toute procédure et une déclaration de travaux portantsur une façade ne présume pas de la réalisation desautres travaux éventuellement nécessaires.

Par ailleurs, à supposer même que le propriétaire aiteffectué des travaux, rien ne présume qu’ils soientsuffisants pour assurer la restauration complète del’immeuble (parties collectives, cours et appentis oulocaux annexes inclus, qui peuvent ressortir de la notifi-cation individuelle et non de la DUP ) et cela n’évite pasles travaux insuffisants et de type “bricolage”.

Il est alors utile de procéder à la notification individuelledans le cadre de l’enquête parcellaire, d’une part parce

que c’est le lieu qui permet de préciser les travaux prévusdans la DUP et, d’autre part parce que c’est ce quipermet au propriétaire d’expliquer qu’il a déjà effectuéles travaux nécessaires, justificatifs à l’appui (ce que lacollectivité publique peut contrôler, y compris sur place),et d’être donc exclu de l’arrêté de cessibilité. Cetteprocédure permet d’éviter les risques juridiques, tant pourles propriétaires de bonne foi que pour la collectivité.

Face à un propriétaire “de mauvaise foi”, la collectivitépublique pourra poursuivre la procédure afin d’obtenirune réhabilitation complète de l’immeuble en justifiantque les travaux effectués – bien que compatibles avec laDUP – ne constituent pas la restauration complète etpérenne telle que l’arrêté de l’autorité administrative l’aprécisé.

2.2.4 La clôture de l’enquête parcellaireet l’arrêté de cessibilité

À l’expiration du délai de l’enquête, à la clôture desregistres par l’autorité exécutive et à la transmission dudossier au commissaire enquêteur, celui-ci donne son aviset dresse le procès-verbal de l’opération ; il transmet ledossier au préfet. Sur le vu du procès-verbal et desdocuments annexés, le préfet, par arrêté, déclare cessiblesles propriétés ou parties de propriétés dont la cession estnécessaire (art R. 11-28 du Code de l’expropriation28).

16Aucun délai n’est fixé entre l’enquête parcellaire etl’arrêté de cessibilité et celui-ci peut intervenir ultérieu-rement, au regard, notamment, de l’évolution decertaines situations et des choix définitifs de la collectivité.

Il résulte des dispositions de l’article L. 313-4-2 que lespropriétaires qui n’ont pas répondu lors de l’enquêteparcellaire sont considérés comme ayant refuséd’exécuter les travaux : leurs immeubles seront comprisdans l’arrêté de cessibilité, comme pour ceux qui ontexplicitement refusé.

De même, si un propriétaire n’a pas envoyé son dossierdans un délai raisonnable – à apprécier au cas par cas –son immeuble sera cessible à la date d’expiration dudélai de réalisation des travaux.

L’arrêté de cessibilité est-il obligatoire lorsqu’un propriétairea refusé de faire des travaux lors de l’enquête parcellaire oulorsqu’il n’a pas répondu ?

Non, en droit, la collectivité n’est jamais obligée depoursuivre une expropriation et, dans une ORI, elle peutrenoncer à demander au préfet la prise de l’arrêté decessibilité.

Cependant, dans tous les cas où la réalisation destravaux implique nécessairement l’action de tous (casdes copropriétés29 ou des SCI à l’immeuble, cas d’îlotscomplexes où tous les bâtiments doivent être traités

pour aboutir à la transformation des conditions d’habitabilité de l’ensemble) et où un ou plusieurspropriétaires, par leur refus ou leur abstention, bloquentl’opération, alors que les autres propriétaires se sontengagés à faire les travaux et y sont prêts : l’arrêté decessibilité devra alors obligatoirement être pris.

Dans les cas où la réalisation des travaux (par exemplesur un bâtiment en monopropriété) ne dépend que d’unseul propriétaire, l’autorité expropriante peut renoncer àpoursuivre l’expropriation.

Il en est de même si le propriétaire, qui s’est engagé, n’a pas entrepris les travaux dans le délai imparti.

Qu’en est-il si le propriétaire a commencé les travaux etn’a pas terminé dans le délai imparti ?

Le propriétaire peut justifier, de bonne foi30, son retard, et il n’y a, alors, pas lieu de lui notifier un arrêté decessibilité. Si le propriétaire n’a, de toute évidence, pasl’intention de poursuivre les travaux mais semble n’avoircommencé que pour éviter l’arrêté de cessibilité, l’arrêtépeut être pris à son encontre dès lors que les délais fixéspour la réalisation desdits travaux sont dépassés.


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Réponses et actions des propriétaires Action de la collectivité

Intention de réaliserles travaux

Fournit un dossier détaillé dans un délai raisonnablepuis réalise les travaux

Suivi et contrôle

Fournit un dossier détaillé dans un délai raisonnableet prend du retard dans la réalisation des travaux

Suivi et contrôle, report des délaispossible en cas de propriétaire debonne foi

Intention de réaliserles travaux

Ne fournit pas son dossier détaillé dans un délai raisonnable

Expropriation possible ou obligatoire dans certains casN’a pas l’intention de les réaliser

Ne répond pas

Droit de délaissement (qui peut être exercé dès la DUP) Obligation d’acquérir

Les aspects opérationnels qui complètent les aspects juridiques sont traités au paragraphe 3.2 “Les processusopérationnels“.

Suites de l’enquête parcellaire

18

2.3.1 L’ORI dans un périmètre protégéau titre du patrimoine urbain

L’ORI dans les immeubles situés en secteur sauvegardé.

Le second alinéa de l’article L. 313-4 du CU dispose que : “Lorsqu’elles [les opérations de restauration immobilière]ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de miseen valeur approuvé, elles doivent être déclarées d’utilitépublique“.

Il résulte de ces dispositions les situations suivantes :

• lorsque le ou les immeubles concernés sont situés dansun secteur sauvegardé dont le plan de sauvegarde etde mise en valeur (PSMV) n’a pas été encore approuvé,ou lorsque le plan de sauvegarde, approuvé, n’a pasexplicitement prévu d’opérations de restaurationimmobilière, l’ORI est conduite selon la procédure dedroit commun exposée plus haut, donc sous DUP. Dansces cas, les travaux prévus dans la DUP puis notifiésaux propriétaires devront respecter les dispositions duPSMV lorsque celui-ci est opposable, et recueillirl’accord de l’architecte des bâtiments de France (ABF)dans tous les cas. Celui-ci doit être associé à la procéduredans la mesure où il devra donner son accord sur les

Procédures applicables à certaines situationsparticulières

2.3travaux projetés (art* R. 313-29) : il devra êtreconsulté sur la définition des travaux par immeuble,tel qu’arrêtés par l’autorité administrative enapplication de l’article L. 313-4-2. Pour éviter toutedifficulté ultérieure, il est donc recommandé de leconsulter dès le dossier de DUP, notamment si desdémolitions sont prévues ;

• lorsqu’un plan de sauvegarde, approuvé, a expli-citement prévu des opérations de restaurationimmobilière, celles-ci peuvent être menées hors dela procédure de droit commun. Cela signifie qu’unPSMV peut prévoir, pour certains immeubles ouîlots dont l’état de dégradation le justifie, destravaux de restauration immobilière qui devrontêtre effectués par les propriétaires. Pour que cettedisposition soit opérationnelle, il est nécessaireque ces travaux, relatifs à l’habitabilité, à lasécurité et à la mise en valeur du patrimoine,soient mentionnés avec un niveau de précisionéquivalent à celui qui aurait relevé de la notificationlors de l’enquête parcellaire, si celle-ci avait éténécessaire. Dans ce cadre, l’enquête publiquepréalable à l’approbation du PSMV31 est communeà celle des travaux de restauration immobilièreprévus. En revanche, aucun délai de réalisationn’est fixé, ni aucun engagement formel demandéaux propriétaires. Simplement, lorsqu’ils feront lestravaux, les propriétaires devront les effectuerconformément aux dispositions prévues.


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Si, dans un délai correspondant au projet de la ville et àsa politique locale, celle-ci constate que les travaux nesont pas engagés ou ont peu de chances de l’être, ellepeut engager la procédure de restauration immobilièrede droit commun, sous DUP, vis-à-vis des propriétaires.

Dans ce cas, doit-elle faire une enquête publiquepréalable à la DUP, ou l’enquête publique préalable àl’approbation du PSMV permet-elle de déclarer l’utilitépublique de la restauration immobilière des immeublesprévue au PSMV ?

Oui, cette dernière possibilité est ouverte par le 3e alinéade l’article R. 313-11 du CU qui prévoit cette hypothèseet, sachant que l’ORI est une expropriation, dispose que :

• “L’enquête concernant un plan de sauvegarde et de miseen valeur vaut enquête préalable à la déclarationpublique des opérations, acquisitions ou expropriationsprévues à ce plan lorsque le dossier soumis à l’enquêtecomprend, en outre, les pièces mentionnées au I del’article R. 11-3 du Code de l’expropriation pour caused’utilité publique. Dans ce cas, l’enquête publiqueest organisée dans les formes prévues par les articles R. 11-14-1 et suivants du Code de l’expropriation pourcause d’utilité publique.“

Le dossier prévu par l’article R. 11-3 du Code de l’expro-priation comprend une notice explicative, le plan desituation, le plan général des travaux, les caractéristiques

principales des ouvrages les plus importants et l’appré-ciation sommaire des dépenses ; pour être cohérent avecle décret relatif aux ORI, devraient figurer au dossierd’enquête publique préalable à l’approbation du PSMVles éléments précis prévus à l’article R. 313-24 du CU.

L’ORI dans une ZPPAUP

L’ORI est conduite selon la procédure de droit communexposée plus haut, donc sous DUP. Dans ces cas, lestravaux prévus dans la DUP, puis notifiés aux propriétairesdevront respecter, en tant que de besoin, les dispositionsdu règlement de la ZPPAUP (démolitions, matériaux,couleurs, autres éléments protégés…). L’architecte desbâtiments de France doit être associé à la procédure dansla mesure où il devra donner son accord sur les travauxprojetés (art* R. 313-29). La même procédure seraapplicable dans les aires de mise en valeur de l’architec-ture et du patrimoine32 appelées à succéder et à sesubstituer aux ZPPAUP.

2.3.2 L’ORI dans les immeublesen copropriété

L’article R. 313-27 prévoit que, lors de l’enquête parcellaire,la notification des travaux à effectuer est faite, en tantque de besoin, aux copropriétaires. Il est nécessaire de lefaire aussi au syndicat des copropriétaires, même si ledécret ne le précise pas, compte tenu de la législationpropre à la copropriété. Lorsque la procédure de restau-

20ration immobilière s’applique à des immeubles soumisau statut de la copropriété, tous les copropriétaires sont,nominativement, appelés à s’engager à réaliser les travauxtels qu’ils leur sont notifiés lors de l’enquête parcellaire.S’ils font connaître leur intention d’effectuer les travaux,ils pourront monter – (ou adhérer à) – une associationfoncière urbaine libre33 (AFUL) pour les effectuer34, l’AFUétant le seul maître d’ouvrage compétent pour réaliserles travaux portant à la fois sur les parties privatives etles parties communes35. Dans ce cas, l’AFU, de fait, estamenée à se substituer à la copropriété, sachant que lacoordination entre les législations afférentes aux AFU etau statut de la copropriété n’étant ni prévue ni organisée,il est prudent de respecter l’ensemble des textesapplicables. L’AFU se substitue-t-elle, en droit, à lacopropriété ? Rien ne permet, ni selon les textes ni dufait de la jurisprudence, de l’affirmer : aussi est-il prudentd’organiser la régularité juridique des travaux au regarddes deux législations. Il est recommandé de faire voterpar l’assemblée générale des copropriétaires lesmodalités de mise en œuvre des travaux prescrits sousDUP, au sens du e) de l’article 25 de la loi “copropriété“et de lui demander de donner mandat à l’AFU de réaliserla partie des travaux qui concerne les parties communes.Le syndic doit alors être mandaté pour représenter lacopropriété à l’assemblée générale de l’AFU. On peut seréférer à l’article L.322-9-1 du CU qui dispose que :“Lorsqu’un ou plusieurs des immeubles compris dans lepérimètre d’une association foncière urbaine sont régis

par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut dela copropriété des immeubles bâtis, les travaux surlesquels porte l’objet de l’association sont réputésrendus obligatoires au sens de l’article 25 de ladite loi.Chaque syndicat de copropriété est représenté àl’assemblée générale de l’association par son syndicdûment mandaté à cet effet“.

Afin de faciliter l’organisation des chantiers et éviter lesdifficultés ultérieures, il est vivement conseillé, au planjuridique et opérationnel, d’organiser en même tempset le même jour, l’assemblée générale de la copropriétéet celle de l’AFUL, sachant que la seconde requiertl’unanimité des membres, ce qui se répercute surl’assemblée générale de la copropriété : ceci permetd’acter que l’engagement des copropriétaires à effectuerles travaux qui leur ont été notifiés entraîne nécessaire-ment leur engagement à réaliser la partie “travaux surles parties communes“ de la copropriété.

Le même montage par une AFUL36 est normalementconstitué pour assurer la maîtrise d’ouvrage directe detous les travaux à faire si la copropriété n’est pas encoreconstituée entre les acquéreurs d’un immeuble vacant.

En application de la procédure de mise en œuvre de l’ORI,il appartient à chaque copropriétaire, ou à l’AFU, si elleest constituée, de fournir les éléments exigés par l’articleR. 313-28 : échéancier prévisionnel et délai minimum

33 - 34 - 35 - 36 - Voir notes de bas de page p. 46

Lorsque pour créer desconditions correctes d’habita-bilité dans des bâtiments encopropriété, par exemple dans untissu urbain très contraignant, ilparaît nécessaire de démolir desparties privatives d’éléments bâtisaboutissant à mettre en cause laconsistance même du bien ou toutusage, la collectivité ne peutl’imposer aux copropriétaires,mais elle peut exproprier les lotscorrespondants et demander quela DUP prévoie son retrait de lapropriété initiale39.

Nota

37 - 38 - 39 - Voir notes de bas de page p. 46

d’exécution des travaux, dates d’échéance des baux.Si tous les copropriétaires ont refusé de s’engager àeffectuer les travaux lors de l’enquête parcellaire, la collec-tivité pourra poursuivre l’expropriation de l’ensemble del’immeuble (tous bâtiments inclus dans la copropriété).

Si seulement certains copropriétaires ont refusé des’engager à effectuer les travaux notifiés37 (ou n’ont pasrépondu), les autres ayant manifesté leur intention deles exécuter, la collectivité devra poursuivre l’expropria-tion des lots correspondants de l’immeuble, entrer dansla copropriété et dans l’AFUL. On rappelle, en effet,qu’un seul lot de copropriété peut être exproprié(comportant nécessairement ses parties privatives et sesparties communes) dans un immeuble en copropriété : lerefus – ou la défaillance – d’un seul ne doit pas porteratteinte aux droits des autres, et ceux-ci pourraientmettre en demeure la collectivité publique de poursuivrel’opération sur laquelle elle s’est engagée ou mettre encause sa responsabilité, alors qu’eux-mêmes ont pris desengagements juridiques, y compris financiers.

Certains opérateurs, pour éviter le passage par lemontage d’une AFUL (cas où tous les copropriétairessont d’accord pour réaliser les travaux sur l’ensemble duou des bâtiments concernés) traitent directement destravaux à faire avec les copropriétaires – pour leursparties privatives – et avec le syndicat des copropriétairespour les travaux concernant les parties communes,

faisant voter à celui-ci les modalités de réalisation deces travaux. Ces opérateurs s’efforcent, par la suite, defaire assurer la coordination technique et financière destravaux entre les copropriétaires sur leurs partiesprivatives – et le syndicat des copropriétaires pour lesparties communes. Cette pratique peut se heurter à ladifficulté de faire voter des travaux par le syndicat descopropriétaires, alors que celui-ci est supposé êtreunanime lorsque tous les copropriétaires ont fait part deleur intention de faire les travaux (portant nécessaire-ment sur les parties privatives et les parties communes)dans le cadre de l’enquête parcellaire ; or, il n’est pasrare que des copropriétaires, ayant réalisé – après noti-fication dans le cadre de l’enquête parcellaire – lestravaux sur leurs parties privatives, se rétractent pourvoter ou répondre aux appels de fonds du syndicnécessaires à la réalisation des travaux sur les partiescommunes. Dans ce cas, ces copropriétaires doivent êtreconsidérés comme ayant refusé de réaliser les travauxqui leur ont été notifiés et leurs lots38 devront êtreexpropriés par la collectivité.

Ce montage oblige donc le syndicat des copropriétairesà s’engager, parallèlement à chacun des copropriétaires,à effectuer la partie des travaux dont il serait maîtred’ouvrage – après l’avoir fait voter. Des difficultéspeuvent alors survenir, relatives à la cohérence technique,voire financière de l’ensemble.

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Dès la DUP, le propriétairepeut exercer un droit de

délaissement = il peut mettre endemeure la collectivité d’acquérirson bien. La collectivité est alorsobligée d’y procéder.

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2.4.1 Les effets de la déclarationd’utilité publique

Comme toute DUP, la DUP de restauration immobilièreouvre un droit de délaissement40 aux propriétaires etcopropriétaires, opposable à la collectivité à l’initiative dela procédure. Ce droit de délaissement est mis en œuvredans les conditions de droit commun.

Les immeubles sous DUP peuvent être cédés à des tiers,sachant que la DUP suit l’immeuble et que celle-ci leurest opposable.

En matière de travaux41, les immeubles sous DUP sontsoumis au régime général : les travaux que peuventeffectuer les propriétaires, notamment s’ils relèvent d’unpermis de construire, de démolir ou d’une déclaration detravaux, doivent être compatibles avec le contenu de laDUP (article R. 313-25). Il faut noter que cet article viseexplicitement le permis de démolir, lequel est, de droit,exigible dans les ORI, en application de l’article R.* 421-28,et donc dès la publication de la DUP de restaurationimmobilière.

De même, si le propriétaire conserve toute la jouissancede son bien, il ne peut donner à bail les locaux concernés(sauf à titre temporaire).

Les effets de droit de l’ORI2.4Ces dispositions intéressent tous les propriétaires, avantnotification des travaux de restauration immobilière, ouavant réalisation de ceux-ci, ou, encore, les propriétairesqui n’ont pas fait connaître leur intention d’effectuer lestravaux qui leur ont été notifiés, avant arrêté de cessibilité.

2.4.2 Les effets de la notificationdes travaux de restaurationimmobilière et de l’engagementdes propriétaires

Les travaux de restauration immobilière à effectuer parle propriétaire sont ceux qui lui ont été notifiés et ilsdoivent l’être dans le délai prévu.

Ces travaux, dans leur ensemble, relèvent du régimedu permis de construire, en application du d) de l’article*R. 421-14 du CU qui précise que :

“Sont soumis à permis de construire les travaux suivants,exécutés sur des constructions existantes, à l’exceptiondes travaux d’entretien ou de réparations ordinaires :(…) d) Les travaux nécessaires à la réalisation d’uneopération de restauration immobilière au sens del’article L. 313-4“.

Les articles R. 431-11 et R. 431-14 du CU remplacentl’ancienne autorisation spéciale de travaux (AST), qui aété supprimée.

40 -41 - Voir notes de bas de page p. 46

Dès la DUP, les immeublessont soumis au régime généralde travaux et au permis dedémolir. C’est à partir de la notifi-cation de l’enquête parcellaire que le régime du permis de construires’applique aux travaux de restauration immobilière.

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Les articles R. 431-11 et R. 431-14 du CU remplacentl’ancienne autorisation spéciale de travaux (AST), qui aété supprimée.

L’article R. 431-11 mentionne que le dossier relatif auxtravaux nécessaires à la réalisation d’une ORI comprendle projet architectural complété d’un documentgraphique faisant apparaître l’état initial et l’état futurdu bâtiment considéré ; l’article R. 431-14 ajoute que lanotice mentionnée à l’article R. 431-8 doit indiquer lesmatériaux utilisés et les modalités d’exécution destravaux.

L’autorité compétente peut refuser, ou soumettre à desprescriptions particulières, le permis de construire, ou lepermis de démolir42, si les travaux ne sont pas conformesà ceux qui ont été arrêtés puis notifiés aux propriétaireset sur lesquels ceux-ci se sont engagés.

Ces travaux sont soumis au contrôle de conformité prévuaux articles *R. 462-1 et suivants du CU : le bénéficiairedu permis est tenu de signer une déclaration d’achève-ment des travaux et de l’envoyer au maire de lacommune qui dispose d’un délai de 3 mois pour contesterla conformité des travaux au permis, ou de 5 mois lorsquele récolement est obligatoire : c’est le cas lorsquel’immeuble est situé dans un secteur sauvegardé et il esteffectué en liaison avec l’ABF. Lorsque les travauxconcernent un immeuble en ORI situé dans une ZPPAUP,il est souhaitable de consulter l’ABF sur la conformité.

Lorsque les propriétaires peuvent prétendre au bénéficedu 3° du I de l’article 156 du Code général des impôts,l’architecte des bâtiments de France (ABF) certifie queles travaux constituent la restauration complète del’immeuble concerné.

Les immeubles dont les propriétaires ont fait connaîtreleur intention de réaliser les travaux qui leur ont éténotifiés peuvent faire l’objet de cession : dans ce cas, lenouveau propriétaire doit être avisé, sauf dol, par sonvendeur43 de l’existence de l’engagement pris à réaliserles travaux qui lui avaient été notifiés. Si l’acquéreur nereprend pas cette obligation à son compte, il doit savoirque l’immeuble pourra être compris dans l’arrêté decessibilité.

2.4.3 Les effets sur les droits desoccupants des logements, deslocaux commerciaux et artisanaux

Le droit des occupants est régi par la combinaison desarticles L. 313-5 à L.3 13-15 et L. 314-1 à L. 314-844 duCU. Les articles L. 313-5 à L. 313-7 sont spécifiques auxORI et aux secteurs sauvegardés et s’appliquent auxrapports entre bailleurs et occupants ; les articles L. 314-1et suivants s’appliquent à la collectivité à l’initiative detoute opération d’aménagement.

24Les divers occupants visés – ceux des locaux d’habitation,les preneurs de baux professionnels, commerciaux etruraux – ne peuvent s’opposer à la réalisation destravaux ; si nécessaire, ils doivent évacuer tout ou partiedes locaux, à la suite d’un préavis de 6 mois envoyé parle bailleur (article L. 313-6).

Le principe de la responsabilité de la personne publiqueà l’initiative de l’ORI en matière de protection desoccupants est posé par l’article L. 314-1 : cela ne signifiepas, pour autant, que cela libère les bailleurs de leurspropres obligations.

Les occupants des locaux à usage d’habitation sontdéfinis à l’article L. 314-1 qui renvoie à la définition del’article L. 521-1 du CCH, lequel dispose que :

“L’occupant est le titulaire d’un droit réel conférantl’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant debonne foi des locaux à usage d’habitation et de locauxd’hébergement constituant son habitation principale.“

Cette définition inclut, notamment, les “baux verbaux“,les occupants des “hôtels meublés“ ; elle n’exclut que lesoccupants ne disposant plus de droit ni titre d’occupationà la suite d’une expulsion devenue définitive et lessquatteurs.

Dispositions applicables aux occupants de locaux àusage d’habitation :

Obligations des propriétaires et des occupants :

L’obligation pour les propriétaires d’effectuer les travauxnotifiés et sur lesquels ils se sont engagés ne leur permetnullement de déroger aux droits des occupants.

Plusieurs situations sont à considérer selon que l’exécutiondes travaux nécessite, ou non, le départ des occupants :

• La nature des travaux n’impose pas le départ définitifdes occupants et les travaux peuvent être exécutés enprésence des occupants : ceux-ci ont droit au maintiensur place ; ils doivent, soit permettre l’accès au local,soit évacuer la partie des locaux nécessaires auxtravaux. Pendant la durée des travaux, ils ont droit àune réduction du loyer en application de l’article 1724 duCode civil, dont le coût est à la charge de la collectivitéou de son concessionnaire (art L. 314-4).

• Les travaux nécessitent une évacuation provisoire desoccupants : ceux-ci doivent s’y conformer dès lors queleur bailleur la leur a notifié avec un préavis de 6 mois(article L.313-6 du CU) sauf si celui-ci est apte à leuroffrir un relogement définitif (article L.313-7 du CU).Les occupants ont droit à réintégration, sachant queleur bail a été suspendu et reprend son cours à la réin-tégration.

Le relogement des occupantsqui doivent quitter leur

logement dans le cadre d’une ORIne relève pas du DALO puisqu’ilsdisposent déjà d’un droitopposable à la collectivité ou àson concessionnaire enapplication des articles susvisésdu CU.

Nota

En terme d’accompagnement del’opération, l’opérateur, ou lacollectivité locale, pourra prévoirla mise en place de logementspermettant l’hébergementtemporaire des locataires, afin defaciliter la réalisation des travaux.Par ailleurs, en cas de relogementdéfinitif, il peut être utilementnégocié de réserver certainslogements réhabilités auxrelogements des ménagesoccupant des logements nonencore traités. L’opérateur pourradévelopper un rôle de médiationet d’accompagnement social desoccupants en cas d’hébergementou de relogement définitif.

L’organisation durelogement et

de l’hébergement

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La nature des travaux nécessite l’évacuation définitivedes occupants : congé ne peut être donné aux occupantsqu’à l’échéance de leur bail, dans la mesure où lestravaux imposés au propriétaire constituent un “motiflégitime et sérieux“ de congé et de non reconductiondu bail. L’obligation de réaliser les travaux notifiés nesignifie pas que le bailleur puisse résilier un bail encours avant son échéance : dans tous les cas, celui-cidoit respecter les formes de la loi de 1989 ou desarticles L. 632-1 et L. 632-2 du Code de la constructionet de l’habitation45.

La seule exception à cette interdiction est prévue parl’article L. 313-7 du CU qui dispose que congé peut êtredonné en cours de bail si le bailleur offre de reporter lebail sur un logement équivalent. Cette offre doit avoir éténotifiée au moins un an à l’avance et le locataire doitavoir accepté ou saisi le juge dans le délai de 2 mois. Cettedisposition ne fait pas obstacle à son droit à réintégration(cas d’une évacuation provisoire).

Obligations de la collectivité à l’initiative de l’ORI,ou de son concessionnaire :

Lorsque les travaux nécessitent une évacuation provisoiredes occupants de locaux à usage d’habitation, la collec-tivité publique, ou son concessionnaire, pourvoit aurelogement provisoire des occupants dans un localcompatible avec leurs besoins, leurs ressources et leuractivité (article L. 314-3 du CU).

Lorsque les travaux nécessitent l’évacuation définitive desoccupants et que ce motif a justifié le congé, la collectivité,ou son concessionnaire, doit faire aux occupants au moinsdeux offres de logement, répondant aux caractéristiquesde la décence et aux conditions de localisation préciséesà l’article 13 bis de la loi de 1948 (article L. 314-2 du CU).Cette disposition s’applique aux propriétaires occupants,sachant que si les travaux nécessitent leur départ définitif,c’est qu’ils sont expropriés.

Dispositions applicables aux occupants de locaux àusage professionnel ou mixte :

Le propriétaire tenu d’exécuter les travaux prescrits dansune ORI peut donner congé à échéance du bailcommercial et ne pas le renouveler, en application del’article L. 145-18 du Code de commerce46 ; dans ce cas, ilest tenu de payer au locataire évincé l’indemnitéd’éviction prévue à l’article L.145-14 du même Code, saufs’il lui offre un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent (articleL. 145-18 47) .

Le propriétaire peut donner congé en cours de bail (ou aucours d’un bail renouvelé) et reprendre les lieux, en toutou partie, pour exécuter des travaux nécessitant l’éva-cuation des lieux compris dans une ORI, s’il offre dereporter le bail sur un local équivalent dans le mêmeimmeuble ou dans un autre immeuble. L’offre doit êtrenotifiée un an à l’avance et le locataire doit, dans un délai

26de deux mois, soit faire connaître son acceptation, soitavoir saisi la juridiction compétente, faute de quoi il estréputé avoir accepté l’offre (article L.145-6 du Code decommerce48).

Les dispositions des articles L.313-7, L.314-2, L.314-3 etL.314-4 visées ci-dessus, s’appliquent également auxpreneurs de baux professionnels ou mixtes, dans lesconditions précisées ci-dessus : obligation d’évacuer toutou partie des locaux si les travaux l’exigent, réduction duloyer, reprise en cours de bail et offre de report sur un autrelocal, relogement provisoire ou définitif, droit à réintégration.Les pertes financières dues à l’opération sont à la chargede la collectivité ou de son concessionnaire, ainsi que, lecas échéant, le relogement des occupants titulaires debaux commerciaux, professionnels ou ruraux.

• L’article L.314-7 précise les formes des offres derelogement définitif ou provisoire, de la réintégrationlorsque les occupants y ont droit, ainsi que celles de ladécision de l’occupant ;

• En sus et ce sont des dispositions propres auxcommerçants et professionnels, les titulaires de bauxprofessionnels sont également protégés par desdispositions spécifiques : lorsque leur réinstallationprovisoire n’est pas possible, ces professionnelsbénéficient d’une indemnité des pertes financièresrésultant de la cessation temporaire d’activité (articleL. 314-3) et celle-ci est à la charge de la collectivité

publique (ou de son concessionnaire).

En cas d’évacuation définitive, les professionnels ont undroit de priorité pour attribution de locaux d’activité demême nature dans l’opération ainsi que, le cas échéant,pour acquérir des locaux dans l’opération dès lors quel’activité est compatible avec le document d’urbanisme.(article L. 314-5). Cet article précise que si le professionnela exercé son droit de priorité ou s’il lui a été offert un local équivalent, les dispositions du 2e alinéa de l’articleL. 13-20 du Code de l’expropriation s’appliquent : il peutbénéficier d’une indemnité de déménagement et d’uneindemnité compensatrice de sa privation de jouissance. Il résulte de la combinaison de ces dispositions que leprofessionnel à qui aucune offre de relogement n’a étéfaite (dans ou hors de l’opération) doit être indemnisé parla collectivité publique (ou son concessionnaire) commetout expropriant, en application de l’article 13-20 du Codede l’expropriation.

• Enfin, l’article L.314-6 prévoit les conditions d’indem-nisation des commerçants et artisans pour l’activitéafférente à l’immeuble exproprié ou acquis en vue desa démolition dans le cadre de l’opération : dans ce cas,le commerçant qui ne peut exercer son activité du faitde la démolition et des modifications des éléments decommercialité, peut opter pour une indemnisationimmédiate, avec l’engagement de ne pas se réinstallerdans l’opération d’aménagement. Le montant del’indemnité est fixé au vu de la situation du professionnel


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27avant le démarrage de l’opération. Cette indemnité està la charge de la collectivité ou de son concessionnaire.

2.4.3 Le régime de la cession des biens expropriés

Au titre du 2° bis de l’article L. 21-1 du Code de l’expro-priation49, les immeubles expropriés en vue de leurrestauration en application de l’article L. 313-4-1 du CU,peuvent être cédés de gré à gré ou concédés temporaire-ment à des personnes de droit privé ou de droit public etsous condition que ces personnes les utilisent aux finsprescrites par le cahier des charges annexé à l’acte decession ou de concession temporaire (en application dudécret de 1955 relatif aux cahiers des charges type).


28

Effets de la DUP surtous les propriétaires

Droit de délaissement pour les propriétaires et copropriétaires.

Immeubles pouvant être cédés à des tiers, la DUP suit l’immeuble et leur est opposable.

Régime de travaux général. Les travaux, notamment ceux qui relèvent d’une déclaration de travaux, d’un permis de construire ou d’un permis de démolir doiventêtre compatibles avec la DUP ; le permis de démolir est obligatoire dès cette étape.

Le propriétaire ne peut donner à bail ses locaux.

Effets de l’enquête parcellaire

L’ensemble des travaux sont soumis au régime du permis de construire et de démolir le cas échéant.

Effets sur le droit des occupants des locaux à usage d’habitation lorsque les propriétairesse sont engagés à réaliser les travaux :

Si les travaux n’imposent pas le départ des occupants :

Les occupants peuvent rester en permettant l’accès, et bénéficient d’uneréduction du loyer à la charge de l’autorité ayant initié l’ORI.

Si les travaux nécessitent une évacuation provisoire :

Si nécessaire, ils doivent évacuer tout ou partie des locaux – un préavis de 6 mois doit être envoyé par le bailleur.

L’offre d’un local adapté, provisoire, est à la charge de l’autorité ayant initié l’ORI.

Les locataires ont droit à réintégration à la fin des travaux.

Si les travaux nécessitent une évacuation définitive :

Le bailleur peut donner congé à échéance du bail d’habitation(en cours de bail, il doit assurer le relogement).

L’autorité ayant engagé l’ORI doit reloger et faire deux offresde logements adaptés.

Les effets de droit de l’ORI

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3. Éclairagesopérationnels

3.1.1 Où et comment utiliser l’ORI ?

L’ORI est une procédure au maniement relativementdélicat, dont les effets immobiliers et sociaux doiventêtre anticipés, lorsqu’elle concerne un ensembled’immeubles, majoritairement occupés (locaux à usaged’habitation, locaux professionnels et commerciaux) ouaux statuts immobiliers complexes : effets sur unepopulation modeste de propriétaires ou copropriétairesoccupants, sur le tissu commercial et artisanal, risques de

Les contextes et stratégiesde recours à l’ORI3.1

rupture de liens sociaux, de suppression d’une certainemixité sociale, risques d’éviction brutale (et illégale) deslocataires modestes pour “libérer“ des bâtiments à céder,pression au relogement de populations ne pouvant resterdans le quartier. Tous ces effets doivent être étudiés etanticipés dans le cadre d’études approfondies dessituations à traiter ou du quartier, lors des étudespréalables : le choix du projet urbain et social de lacollectivité doit les avoir pris en compte.

Pour ces raisons, l’ORI doit être lancée comme un outild’intervention parmi d’autres, et si possible ne pas êtrele seul : il est judicieux de l’inscrire dans une approche

L’ORI peut viser diversobjectifs = restauration

d’immeubles avec maintien despropriétaires en place, lutte contrela vacance, lutte contre lesmarchands de sommeil, déblocagede copropriété, etc. Généralement,cet outil doit être mobilisé encomplément d’une OPAH-RU et desoutils de lutte contre l’habitatindigne.

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30taires est le droit de délaissement à la charge de lacollectivité, des obligations de relogement, provisoire ou définitif, des différents occupants et des coûts d’indemnisation au titre des activités professionnelles,commerciales ou artisanales. Elle doit donc être engagéeen toute connaissance de cause.

L’ORI doit répondre à des objectifs précisés qui peuventêtre divers : débloquer des situations ponctuelles, faciliterdes mutations, lutter contre la vacance d’immeubles stratégiques dans un quartier, favoriser la venue denouveaux propriétaires, faire évoluer des copropriétés.

Dans des quartiers en voie d’insalubrisation, l’ORI peutêtre utilisée comme outil complémentaire de la luttecontre l’insalubrité.

Il faut cependant prendre garde aux risques demutations brutales de populations et d’activités, dedépart de tous les propriétaires occupants modestes, des locataires pauvres, de suppression d’une certaine mixité sociale existante, des commerces de proximitésubsistants : transformer un quartier ancien en quartierexclusivement locatif sous un marché d’investisseurs,commercial et touristique, via l’arrivée de commercesanomaux remplaçant des commerces de proximité , n’estpas gage d’un bon équilibre urbain.

Trop souvent limitée au réinvestissement d’immeublesvacants et comme seul levier fiscal, l’ORI constitue,

complète du quartier et donc dans une OPAH, qui assurela présence d’une conduite de projet, d’un accompa-gnement des propriétaires et des occupants et definancements des travaux en amélioration de l’habitat.C’est une procédure à utiliser comme levier pourrenforcer l’action publique là où les processus incitatifshabituels de l’OPAH sont insuffisants : c’est doncnotamment un des outils de l’OPAH-RU. Cela impliqueaussi que l’ingénierie et les financements de l’OPAHsoient pensés et utilisés pour faciliter la réalisation destravaux de restauration immobilière imposés auxpropriétaires. L’ORI peut aussi s’avérer nécessaire pourrégler des situations bien identifiées, qui n’ont pu êtretraitées dans l’OPAH simplement incitative.

Ces considérations ne valent pas si seuls quelquesimmeubles sont ponctuellement concernés, ou desimmeubles vacants, et pas non plus lorsque l’ORI a faitl’objet de négociations avec les propriétaires ou leursacquéreurs. Cependant, même dans des cas ponctuels, laquestion du choix de l’outil peut se poser : si unimmeuble, locatif, est occupé dans des conditionsindignes, il pourra être préférable de recourir à ladéclaration d’insalubrité ; s’il est vacant et à l’abandon,on peut recourir à la procédure de déclaration d’étatmanifeste d’abandon.

On rappelle que l’ORI est une procédure exigeante pourla collectivité, ou son concessionnaire, dans la mesureoù la contrepartie des obligations imposées aux proprié-

Le principal intérêt ducouplage entre un arrêté depolice et la restaurationimmobilière est de permettre laréhabilitation complète d’unimmeuble, d’en améliorer substan-tiellement les conditionsd’habitabilité et de décence, ceque ne peut faire un arrêté depolice. On rappelle qu’en policeadministrative l’autorité publiquene peut imposer que des travauxdont le coût est inférieur à celuide la reconstruction del’immeuble. Enfin, si un arrêtéd’insalubrité peut prescrire ladécence des logements, un arrêtéde péril ne peut le faire. Aussi,dans ce dernier cas, le couplageavec une ORI est-il intéressant.

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31distincts, la coordination juridique – avec ses consé-quences sociales et financières – doit être organisée aucas par cas.

Face à des immeubles locatifs, ou des copropriétés majo-ritairement locatives, offrant des conditions d’habitatindignes – insalubrité des parties communes et ouprivatives – dangers des installations collectives, et faceà des bâtiments dont l’état expose les occupants, ou lepublic, à des risques pour leur sécurité physique, toutessituations où la situation des occupants doit prioritaire-ment être prise en compte, le choix de l’outil juridiquedoit être réfléchi.

Une procédure de police administrative, d’insalubrité oude péril, permet d’imposer au propriétaire des travaux,sans droit de délaissement à son profit et sans chargefinancière finale pour la commune. Elle garantit laprotection des occupants des locaux d’habitation(suspension du bail, suspension des loyers, droit àhébergement ou relogement) ; la charge de l’hébergementet du relogement pèse sur le propriétaire (du moins sacontrepartie financière) et non sur la collectivité. Enfin,les travaux obligatoires et non exécutés sont déductiblesde la valeur de l’immeuble en cas d’acquisition par lacollectivité : un arrêté d’insalubrité ou de péril se traduitpar des prix fonciers peu élevés, alors que la restaurationimmobilière à objectif fiscal peut contribuer à l’aug-mentation sensible des prix fonciers.

cependant, le seul outil coercitif permettant de réglerdes situations immobilières difficiles et il faut l’utilisercomme tel.

Par ailleurs, la procédure elle-même, pour être correcte-ment menée, implique que la taille des opérations soitmaîtrisée : rien ne sert de mettre sous DUP un trop grandnombre d’immeubles car l’opérationnalité implique unréel engagement de la collectivité et un travail approfondià l’immeuble.

3.1.2 Restauration immobilière etarrêtés de police en insalubritéou péril

Dans le cadre d’actions complexes à mener, soit pouraboutir à des réhabilitations complètes et pérennesd’immeubles très dégradés, soit pour mieux lutter contrecertains propriétaires indélicats, soit pour favoriser desopérations de revalorisation d’immeubles et d’îlots dansdes quartiers en forte dévalorisation, l’utilisationconjointe et coordonnée de procédures relevant despolices de l’insalubrité et de péril et de la restaurationimmobilière présente un grand intérêt.

Le couplage de ces procédures doit être effectué enrespectant quelques principes tenant à l’autonomie dechaque législation. Les logiques juridiques propres et les champs d’application de chacune étant totalement

Le choix de la procéduren’est pas neutre : il répond à desconsidérations tactiques, socialeset financières, sachant que seuleune mesure de policeadministrative permet de traiterles situations d’urgence. C’est à l’issue de l’étudepré-opérationnelle du quartier,que ce choix peut être fait enfonction de l’évaluation destravaux nécessaires, du profil depropriété, des caractéristiquessocio-économiques des occupantset des objectifs opérationnels dela collectivité.

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Choix de laprocédure

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32Face à certaines situations, il ne faut pas se tromper d’outilet, notamment, éviter de reporter les responsabilités despropriétaires sur la collectivité, non plus que d’aboutir àdes acquisitions foncières surévaluées.

Est-il juridiquement possible d’engager une ORI surdes bâtiments frappés d’un arrêté de péril ou d’insa-lubrité ? Ou concomitamment ?

Oui, et on peut distinguer plusieurs cas sur le plan juridique :

• Bâtiments frappés d’un arrêté prescrivant destravaux de réparation (en péril ou en insalubritéremédiable)

- Les travaux notifiés au titre de la restauration immobilièredoivent être distincts des travaux prescrits par la mesurede police : toute superposition est facteur de risquejuridique pour la collectivité ou de transfert indu deresponsabilité du propriétaire sur la collectivité. Eneffet, les travaux prescrits par un arrêté de police sontune obligation qui n’ouvre pas de droit de délaisse-ment. Ils sont sanctionnés par l’exécution d’office auxfrais du propriétaire défaillant, ainsi que par l’héber-gement provisoire des occupants. Si la commune estamenée à exproprier dans le cadre de l’ORI, le montantdes mesures obligatoires non effectuées par le proprié-taire peut être déduit de l’indemnité d’expropriation50

: aussi les travaux et obligations afférents à chaqueprocédure doivent-ils être distincts.

- Pour des raisons de cohérence et de sécurité juridique,les travaux de restauration immobilière affectant unbâtiment sous arrêté d’insalubrité remédiable doiventêtre précis et ne pas constituer des prescriptionsgénérales du type “remise en état d’habitabilité deslogements“, qui risquent de doubler des travaux desortie d’insalubrité.

- Il faut également être attentif à la cohérence descalendriers d’exécution des travaux entre les deuxprocédures.

- La superposition des procédures doit également tenircompte de l’autorité compétente : si le maire est, dedroit, compétent pour faire assurer l’exécution destravaux en matière de péril et d’insalubrité, mieux vautque la commune soit à l’initiative de l’ORI pour éviterl’intervention de 2 autorités différentes en matière detravaux, d’expropriation et de relogement.

• Bâtiments frappés d’un arrêté de type “irrémédiable“

- En droit, les procédures d’insalubrité irrémédiable, oude péril grave, et de restauration immobilière, ne sontpas incompatibles, au regard de l’autonomie des légis-lations. Si cette superposition peut être justifiée danscertains processus opérationnels (un immeuble vacant, degrande qualité architecturale, en cours de mutation...),elle ne l’est guère si l’objectif final ou la sortie opéra-tionnelle prévisible est l’expropriation, car le recours à


...Pour les immeubles dont lepropriétaire se contente d’engagerdes travaux a minima afin d’éviterles procédures de police, ounotamment, en cas de typologiede bâti non adaptée aux besoinsactuels (maintien de WCcommuns, immeubles divisés enlogements trop petits), l’opérationde restauration immobilière seraparticulièrement adaptée pourpermettre l’engagement d’unprogramme de travaux pérenne.

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33la “loi Vivien“ est plus intéressant pour la collectivité :en effet, dans ce cas, la collectivité acquiert au prix ditde la récupération foncière, c’est-à-dire au coût duterrain nu, frais de démolition déduits. Elle ne l’est pas,non plus, si l’immeuble est occupé, car l’ORI transfèrela responsabilité du relogement à la collectivité (ou àson concessionnaire) alors qu’elle incombe, en réalitéou par compensation financière, au propriétaire.

• Cas de la division d’immeubles

- On rappelle que la division d’un immeuble, notammentpar mise en copropriété, est interdite lorsque celui-ciest frappé d’un arrêté de péril ou d’insalubrité, enapplication de l’article L. 111-6-1 du Code de laconstruction et de l’habitation. Cet article prévoit uneexception qui autorise sur ces immeubles la division sielle résulte d’une opération de restauration immobilière.Cet article précise que :

“La division d’un immeuble bâti ou d’un grouped’immeubles bâtis, entre plusieurs personnes, par lotscomprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes est néanmoins autoriséelorsqu’il s’agit d’y réaliser des travaux de restaurationimmobilière déclarés d’utilité publique en applicationde l’article L. 313-4 du Code de l’urbanisme.“

Inversement, un arrêté d’insalubrité ou de péril peut-ilêtre pris sur un immeuble inclus dans une ORI ?

Oui : s’il y a danger pour la sécurité ou la salubritépubliques, ou pour celle des occupants, dans un immeublefaisant l’objet d’une DUP de restauration immobilière –que le propriétaire se soit engagé à réaliser les travaux quilui ont été notifiés, ou non – le maire, ou le préfet, est tenude prendre la mesure nécessaire pour que le propriétairemette fin aux désordres constatés. Celui-ci devra exécuterles travaux de réparation prescrits par l’arrêté et, sinécessaire, assurer l’hébergement des occupants, voireleur relogement si l’arrêté est de type “irrémédiable“ avecinterdiction définitive d’habiter ; il ne peut arguer qu’il al’intention de faire des travaux de restauration immobilièreultérieurement.

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Polices spéciales“remédiables“

Polices spéciales“irrémédiables”

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Types de travaux

Risques santé / sécuritéIncontournable en cas d’urgence

Interdiction à l’habitationÉventuelle prescription de démolition

Plus complet : modernisation,remise en état, démolitiontransformant l’habitabilité

Travaux obligatoires à la chargedu propriétaire (travaux d’officerecouvrables)

Travaux empêchant l’accès,voire démolition – obligatoires

Travaux déclarés d’utilité publique

Effetsde droits

Pas de droit de délaissement Pas de droit de délaissement Droit de délaissement

Hébergement à la charge dupropriétaire (recouvrable)

Relogement à la charge dupropriétaire (recouvrable)

Charge financière finale pour la collectivité (acquisitions, relogement...)

Modalités d’acquisitionséventuelles

Acquisition amiable ou expropriation classique

Acquisition amiable ou expropriation classique ou expropriation Vivien

Acquisition amiable ou à lasuite de délaissement ou expro-priation dans le cadre de l’ORI

Travaux non exécutés déductibles de la valeur vénale

Si loi Vivien : valeur derécupération foncière

Valeur vénale, risque desurévaluation des prix

Tableau comparatif des outils coercitifs favorisant la réhabilitation de l’habitat privé

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3.2.1 L’ingénierie nécessaire à l’ORI dansune stratégie sur un quartier

Préalablement au lancement d’une ORI, les étudespréalables et préopérationnelles sur le quartier considéré,dans le cadre d’une OPAH, notamment, doivent avoir étéengagées et avoir fait apparaître la nécessité d’engagerune ou plusieurs ORI sur certains immeubles ou îlots,compte tenu de leur état. Sur ces immeubles pré-identifiés, des études de faisabilité doivent alors êtreeffectuées pour évaluer les montages opérationnels etfinanciers nécessaires, ainsi que les éventuels relogementsdes occupants et activités, en tenant compte desdonnées socio-économiques du quartier (structures dela propriété, capacités locales d’investissement, marchéimmobilier local, peuplement), ainsi que les éléments debilan de l’opération, de coût pour la collectivité. L’analyseà l’immeuble permet de sélectionner ceux que l’oninclura dans l’ORI, d’évaluer la nature et le coût destravaux, les capacités de réinvestissement des proprié-taires actuels ou de nouveaux investisseurs. Selon le cas,on choisira de faire une DUP sur un ensemble d’immeublesrelativement homogènes en termes d’état et de besoinsde restauration, permettant d’évaluer un coût global, ouune DUP à l’immeuble si celui-ci présente de fortesspécificités, exigeant d’évaluer un coût individualisé.

Les processus opérationnels3.2Une “conduite de projet“ doit accompagner les proprié-taires actuels ou futurs et aider les occupants.

Ainsi le rôle de l’opérateur dédié à l’ORI51 est importantdans le cadre même de la procédure.

• En premier lieu, il doit s’attacher à convaincre lespropriétaires de s’engager à faire les travaux en leurexplicitant leurs droits et obligations, en leur présentantles aides financières disponibles, puis en assurant leursoutien au cours de la procédure et, si nécessaire, dansla réalisation des travaux (programmation, phasage...).Il assurera ensuite le contrôle de leur réalisation etrappellera si nécessaire aux propriétaires leurs obligationsvis-à-vis de leurs occupants, tant pour les locaux d’habi-tation que pour les locaux commerciaux. Dans ces deuxcas, il facilitera les relogements, temporaires ou définitifsdes occupants, dans le cadre de l’opération.

• Si le propriétaire s’est engagé à réaliser les travaux maisne les exécute pas dans les délais impartis, l’opérateurdevra analyser la situation, les raisons du retard etapportera soit un soutien au propriétaire pour les menerà bien (report de délais, appui technique...) soit, en casde blocage, une solution de mutation ; celle-ci peut êtreune acquisition amiable ou la poursuite de l’expropria-tion. Dans ces cas, l’opérateur assure le portageimmobilier et peut, soit vendre en état futur derénovation, soit revendre sous DUP avec le programmeprécis des travaux à réaliser – ce à quoi l’acquéreurdevra lui-même s’engager, sous peine d’expropriation.


36• Si le propriétaire n’a pas répondu dans le cadre de

l’enquête parcellaire et ne s’est pas engagé à réaliserles travaux déclarés d’utilité publique, ou s’il a refusé,l’opérateur devra assurer un suivi de l’immeuble afind’éviter de mettre en péril la cohérence de l’opération :contrôle des travaux éventuellement effectués par lepropriétaire avant l’enquête parcellaire (soumis, selonleur nature, à déclaration ou à permis de construire et obligatoirement à permis de démolir), vérification que les travaux sont compatibles avec la DUP.Si l’immeuble est vendu à un tiers, l’opérateur devrarappeler au vendeur et à l’acquéreur que la DUP suitl’immeuble52 et que l’acquéreur devra s’engager àréaliser les travaux sous peine de risquer l’expropria-tion. Dans ce cas de figure, l’opérateur a intérêt àacquérir, soit à l’amiable, soit en utilisant le droit depréemption dont il peut être bénéficiaire dans le cadrede l’opération.

• En cas d’immobilisme du propriétaire ou de situationsbloquées (indivisions, successions non réglées,comportements de marchands de sommeil ou despéculateurs...), la réalisation des travaux devra passerpar la poursuite de l’expropriation (arrêté decessibilité). Lorsqu’un blocage intervient dans unecopropriété ou sur un immeuble dont le traitement estindispensable à la réalisation des travaux par les autrespropriétaires ou copropriétaires, l’expropriation devraêtre engagée et l’opérateur devra la préparer à la suitede l’échec des solutions amiables.

Si l’opérateur doit apporter tout son soutien aux proprié-taires et copropriétaires pour la réalisation des travauxainsi qu’aux acquéreurs, investisseurs ou accédants à lapropriété, il ne se substitue pas pour autant à ceux-cidans leur rôle normal de maîtres d’ouvrage. De même,s’il doit se préoccuper des droits des occupants, il ne sesubstitue pas aux bailleurs et doit être à même de leurrappeler leurs propres obligations.

Si l’opérateur a été amené à acquérir un immeuble – ouun lot de copropriété – sous DUP, il exerce toutes lesresponsabilités d’un propriétaire, notamment vis-à-vis desoccupants, mais aussi en matière de travaux. L’acquisitiond’un immeuble entier peut en permettre la restructurationcomplète au-delà même des prescriptions de la DUP – maisles travaux doivent demeurer compatibles avec celle-ci :c’est juridiquement le seul moyen de restructurer desbâtiments vétustes et mal distribués (agrandir les logements,reprendre la distribution des circulations et réseaux…).L’opérateur peut ensuite organiser la revente de l’immeubleaprès avoir engagé les processus juridiques et opération-nels nécessaires (division en lots, état descriptif de division,préparation de l’AFU, futur règlement de copropriété…).

Dans un immeuble en copropriété, le rôle de l’opérateurpeut être stratégique pour faire “sortir“ le dossier :convaincre chacun des copropriétaires et le syndic. Il devra organiser et veiller, avec le syndic, au bondéroulement des différentes phases de procédure qui


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37peuvent consister à :

- Si tous les copropriétaires se sont engagés à réaliserles travaux qui leur ont été notifiés dans le cadre del’enquête parcellaire, organiser les votes de l’assembléegénérale de la copropriété et concomitamment organiserla constitution (ou l’adhésion) de l’AFUL, avec mandatde la première à la seconde d’effectuer les travaux sur les parties communes (en sus de ceux sur les parties privatives) au cours d’une assemblée généralerassemblant les mêmes personnes qui statuera succes-sivement pour les deux organisations. L’opérateurpourra anticiper les modifications du règlement decopropriété éventuellement nécessaires ultérieurement,lesquelles peuvent aussi relever de l’unanimité.

- Si certains copropriétaires ont refusé de s’engager àréaliser les travaux, ou n’ont pas répondu, négocier uneacquisition amiable du ou des lots concernés, voirepréempter ce lot (DPU renforcé) ou encore, en cas deblocage définitif, monter le dossier d’expropriation(arrêté de cessibilité). Dans ces cas, l’opérateur seracopropriétaire, tenu à assurer l’engagement de réaliserles travaux et participer à la réalisation de ceux-ci. Ilpourra aussi revendre son lot en s’assurant quel’acquéreur reprendra les obligations à sa charge.

En second lieu, l’opérateur doit contribuer à faciliter lesrelogements provisoires ou définitifs des différentsoccupants, indispensables à la réalisation de l’opération :

logements tiroirs, réservations ou logements pour unrelogement définitif, négociation avec les professionnelset commerçants, offre de locaux commerciaux à titreprovisoire ou définitif, selon le programme de travaux. Ildoit avoir mesuré et anticipé les besoins et organisé ledéroulement des phases de procédure (DUP, enquêteparcellaire) pour tenir compte de ces contraintes.

Une ORI doit intégrer la dimension sociale, économiqueet la question des relogements : l’ORI ne doit en aucuncas aboutir à une expulsion des occupants du quartier,des habitants comme des commerces de proximité quifont le tissu social du quartier, même si celui-ci estappelé à évoluer. Pour toutes ces raisons, l’ORI s’inscritpréférentiellement dans une OPAH ou dans un PIG.

En troisième lieu, dans le cas de situations urbaines et sociales marquées par une forte vétusté, proche de l’insalubrité ou du péril, l’opérateur devra susciter etpréparer les dossiers qui, de toute évidence, doivent êtretraités prioritairement ou concomitamment par desmesures de police de l’insalubrité, du péril ou de sécuritépour les hôtels meublés. Il s’attachera à veiller à lacohérence technique et juridique de ces arrêtés avec larestauration immobilière. Il expliquera aux propriétaires,bailleurs ou non, leurs obligations et les aides dont ilspeuvent bénéficier à ce titre. Il assurera un suivi desoccupants et du respect de leurs droits.

383.2.2 Les processus de mise en

œuvre d’une ORI et les questions d’aménagement

Comme toute opération d’aménagement, l’ORI, en toutou en partie, peut être menée par la collectivité en régie,sous mandat ou sous concession.

Dans les deux premiers cas, les charges financières etcelles du relogement sont imputables directement aubudget de la collectivité. En cas de concession, elles sontà la charge du concessionnaire et selon les stipulationsdu cahier des charges.

On rappelle que ni une collectivité ni son concessionnairene peuvent engager une ORI sur des immeubles dont ilssont déjà en totalité propriétaires et que la vente souscondition de DUP de restauration immobilière constitueun détournement de procédure. Si la collectivité (ou sonconcessionnaire) veut vendre un immeuble et s’assurerde la réalisation de travaux de réhabilitation parl’acquéreur, elle peut le préciser dans l’acte de vente ouvendre en état futur de rénovation (article L. 262-1 etsuivants du CCH). En revanche, si elle n’est propriétaireque d’immeubles ou de parties d’immeubles dans unensemble, elle peut engager une ORI sur l’ensemble,pour des raisons de cohérence du projet.

On rappelle aussi que la collectivité (ou son concession-naire) peut acquérir des immeubles sous DUP et les

revendre, la DUP suit l’immeuble. Elle peut aussi acquériret revendre des immeubles ayant fait l’objet d’une notification de travaux, l’acquéreur étant avisé de cetteobligation qu’il devra reprendre à son compte, souspeine d’être exproprié. Rien n’empêche, non plus, lacollectivité (ou son concessionnaire) d’effectuer destravaux dans l’immeuble à revendre, par exemple pourorganiser préalablement une restructuration lourde dubâtiment ou en redistribuer certains éléments (déplacementd’escaliers, sorties de secours, libération de cours), dèslors que ces travaux restent compatibles avec la DUP :ces travaux sont souvent indispensables pour retrouverde l’habitabilité urbaine dans certains quartiershistoriques, ces travaux ne pouvant être imposés auxprécédents propriétaires du bâtiment.

Dans le même souci de créer de l’habitabilité urbaine,d’aérer le tissu urbain, de trouver des voies de desserte oude dégagement dans des îlots denses, se pose la questiondes outils utilisables : l’AFU de restauration immobilièrepeut-elle permettre ces aménagements urbains ?

L’ORI et l’AFU de restauration immobilière ne sont pasfaites pour cela et ces aménagements impliquent le plussouvent que des immeubles, ou des parties significativesd’immeubles, soient démolis, et donc purement etsimplement expropriés : le mode opératoire le plussimple est alors d’engager une DUP d’aménagement dedroit commun, qui complète le projet de restaurationimmobilière sous ses aspects urbains.

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39Enfin, on rappelle qu’on peut coupler restaurationimmobilière et ZAC.

3.2.3 Le financement des travaux dansune ORI

• Subventions aux propriétaires

Les travaux entrepris par les propriétaires et coproprié-taires privés, bailleurs ou occupants, bénéficient dessubventions de droit commun ouvertes par l’Anah dansles différentes situations, selon le règlement général del’Agence.

Pour les propriétaires occupants ou bailleurs, si lelogement ou le bâtiment concerné est dans un étatassimilable à de l’insalubrité (même sans arrêté), ou enpéril (avec arrêté), ou considéré comme “très dégradé“dans le cadre défini par l’Anah, il peut bénéficier demodalités de financement majoré de l’Anah.

Dans le cadre d’opérations programmées, notammenten OPAH-RU, un abondement des financements par lacollectivité est en outre fréquent.

• Les opérations publiques de restauration immobilière

Le bénéfice de subventions de l’Anah est ouvert auxcollectivités, ou à leurs concessionnaires, pour traiter desimmeubles qu’elles ont acquis dans le cadre d’une ORI

en application de l’article R.* 321-12 du CCH, nouveau,introduit par le décret du 24 décembre 2009.

Le 1° du V de l’article R.* 321-12 du CCH stipule que :V. - L’agence peut accorder aux collectivités territoriales,à leurs groupements, aux sociétés de construction danslesquelles l’État détient la majorité du capital, et à tout organisme ayant vocation à être bénéficiaire del’expropriation ainsi qu’aux concessionnaires desopérations d’aménagement mentionnées à l’articleL. 300-4 du Code de l’urbanisme, des subventions :

1° Pour la réalisation d’opérations de traitement, parappropriation publique, d’immeubles dans le cadred’opérations de restauration immobilière prévues auxarticles L. 313-4 et suivants du Code de l’urbanismeayant fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique etdestinés à la production de logements dans un objectifde mixité sociale ;

Le dispositif financier de ces opérations, appelé“THIRORI“ figure dans le règlement général de l’Anah53

et dans la délibération du conseil d’administration du 2 juin 2010. Il est notamment précisé que, pour êtreéligibles au financement de l’Agence, ces opérationsdoivent concerner des immeubles ou ensemblesd’immeubles, significativement occupés, faisant l’objetd’un traitement coordonné et appartenant à un projetglobal de traitement de l’habitat indigne et de requali-fication urbaine, dont les objectifs sociaux sont rappelés.


40Les dépenses éligibles à la subvention de l’Agencecomprennent l’ensemble des frais d’étude et dediagnostic, d’accompagnement social et de relogement,d’acquisitions foncières, de démolition et de restructu-ration, de maîtrise d’ouvrage et de maîtrise d’œuvre. Lesmontants subventionnables et les taux de subvention sontprécisés dans la délibération susmentionnée.

3.2.4 L’apport de la fiscalité dite“Malraux”

Lorsqu’une ORI est effectuée dans un secteur sauvegardéou dans une ZPPAUP, ou encore dans les quartiersretenus dans le PNRQAD (s’ils ne sont pas déjà ensecteur sauvegardé ou en ZPPAUP), les propriétairesbailleurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux, impro-prement dénommés “Malraux“, qui ont fait l’objet deplusieurs réformes, notamment en 2009, puis en 2010.

Le régime actuellement applicable – en 2010 – est préciséà l’article 156 du CGI. Il consiste en une réduction d’impôtde la totalité des dépenses supportées en vue de larestauration complète d’un immeuble bâti dans la limiteannuelle de 100 000 € de travaux par foyer fiscal :

- égale à 30 % en ZPPAUP lorsque la restauration aété déclarée d’utilité publique ;

- à 40 % en secteur sauvegardé (en ORI sous DUP ounon, lorsque le PSMV est approuvé) ;

- à 40 % dans un quartier ancien dégradé inscrit dansle PNRQAD, lorsque la restauration a été déclaréed’utilité publique.

Les mêmes avantages fiscaux sont ouverts dans les airesde mise en valeur de l’architecture et du patrimoine,créées en application du nouvel article L. 642-1 du Codedu patrimoine et appelées à se substituer aux ZPPAUP(article 28 de la loi du 12 juillet 2010 portant engagementnational pour l’environnement).

Cette réduction est prise en compte pour le plafonne-ment global des niches fiscales à 20 000 € plus 8 % durevenu imposable en 2010. Les dépenses prises encompte dans le calcul de la réduction d’impôt ne sontpas déductibles des revenus fonciers.

Les travaux (charges) pouvant être pris en compte dansle revenu global sont :

- les frais d’adhésion aux Associations foncièresurbaines de restauration (AFU) ;

- les travaux de réparation, qui ne constituent pasdes travaux de construction, de reconstruction oud’agrandissement ;

- les travaux de démolition imposés par l’autorité quidélivre le permis de construire et prévus par le PSMVou la DUP de restauration immobilière ;

- les travaux de reconstitution de toiture ou de mursextérieurs d’immeubles existants rendus nécessaires

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41par les démolitions imposées dans les conditionsdéfinies ci-dessus ;

- les travaux de transformation en logement de toutou partie d’un immeuble, dans le volume bâtiexistant dont la conservation est conforme au PSMVou à la DUP de restauration immobilière (comblesou greniers rendus habitables) ;

- les travaux rendant habitables et réaffectant à l’ha-bitation un immeuble originellement destiné àl’habitation et ayant ensuite été affecté à un autreusage (bureaux, commerces notamment) et qui asubi, de ce fait, des modifications (conception,aménagement ou équipements) : par dérogation audroit commun, ces travaux ne sont pas assimilés àdes travaux de reconstruction.

Les travaux de transformation en logement doiventimpérativement être effectués dans le volume bâtiexistant du bâtiment et être conformes aux prescriptionsdu PSMV ou de la DUP de restauration immobilière.

Les travaux doivent être effectués à l’initiative des propriétaires ou à celle d’une collectivité publiqueou d’un organisme chargé par elle de l’opération. Si cette collectivité ou son concessionnaire vendl’immeuble à rénover en application des articles L. 262-1et suivants du CCH, l’acquéreur peut bénéficier de cerégime fiscal.

Pour bénéficier de ce régime fiscal, les propriétairesdoivent :

- le louer à usage d’habitation, pendant une duréeminimale de 9 ans, à titre de résidence principale dulocataire ;

- la location doit prendre effet dans les 12 moissuivant l’achèvement des travaux de restauration.

Les avantages fiscaux en faveur des opérations derestauration immobilière sont cumulables, pour lesmêmes logements, avec le bénéfice des déductionsmajorées (déductions forfaitaires, crédits d’impôt) maisà l’exclusion des dispositifs d’amortissement.

Le bailleur peut cumuler cet avantage fiscal avec unesubvention de l’Anah (notamment s’il loue à un loyermaîtrisé) et avec les avantages fiscaux liés au conven-tionnement avec l’Anah.

4.Pratiquement toutes les opérations de restaurationimmobilière engagées depuis près de 30 ans se sontfortement appuyées sur le levier fiscal, par recyclaged’immeubles vacants ou quasi vacants, avec des résultatsde qualités diverses, tant en offre de logements adaptés aumarché local, qu’au niveau technique et architectural. Lerecours au financement d’opérations lourdes grâce à lafiscalité a été positif partout où les opérations ont étépréalablement étudiées, puis conduites ou suivies par lacollectivité publique ou son concessionnaire, généralementdans une approche du quartier, liée à une OPAH où larestauration immobilière fiscale n’a été qu’un des outilsd’intervention. Pour pallier les dérives possibles liées à lafiscalité, il est prudent d’y avoir recours comme leviercomplémentaire de financement pour des opérationscomplexes ou difficiles à équilibrer et dans une actiond’ensemble sur le quartier qui fasse appel à d’autressources de financement.

La qualité et la pérennité des travaux dépendent largementde la qualité des études préalables et des études defaisabilité, puis du contrôle exercé sur les programmes etréalisations.

Il est ainsi important que la collectivité publique exerceun contrôle et un suivi des opérations de restaurationimmobilière, souvent associé à une politique d’acquisitionfoncière permettant de maîtriser, en partie, l’augmentationdes coûts fonciers et de “sortir“ des immeubles à des prixacceptables dans le marché immobilier local. Ce suiviassure, aussi, une qualité technique et architecturale destravaux, qui est un gage de pérennité des opérations dans une stratégie de revalorisation durable des quartiersconcernés.

Enfin, suivi et contrôle permettent de gérer les aspectssociaux – respect des droits des occupants, relogement,

Conclusion

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43mixité sociale – et économiques – maintien ou dévelop-pement d’activités commerciales, commerces de proximité. Ces opérations peuvent être menées en régie ou parconcession à des SEM locales. Ainsi, on constate quecertaines ont maîtrisé elles-mêmes des opérations,ponctuelles, qui se sont succédé dans le temps, au gré desopportunités, soit sur leur patrimoine propre, soit enconseil direct d’investisseurs avec un strict contrôle destravaux. D’autres – et c’est la majorité – ont confié cesopérations à des SEM, sous concession. La qualité desrésultats, sur tous les plans, dépend et de la compétencedes équipes de la SEM et du suivi ou pilotage assuré parla collectivité.

Pour assurer un contrôle et un suivi de ces opérations,il faut que les termes de la convention et les conditions de pilotage de l’opération soient suffisamment clairs,surtout lorsque les villes participent au bilan financier del’opération. Dans ce cadre, la qualité des études defaisabilité est essentielle.

La restauration immobilière doit bien être considéréecomme un projet d’aménagement s’inscrivant dans unprojet urbain, social et économique et non utiliséeseulement comme simple support d’opérations fiscales aubénéfice d’investisseurs à la recherche de produits dits dedéfiscalisation (“le Malraux“).

Une telle dérive a entraîné ou contribué, dans certainesvilles, à une augmentation sensible des prix fonciers des

immeubles vétustes. La recherche systématique d’immeublesvacants (ou rendus tels au mépris du droit des occupants),qui a généré l’intervention d’intermédiaires spécialisésdans le montage des opérations et leur commercialisation,aux rémunérations élevées (incluses dans les prix de venteou le montant des travaux), a abouti à une augmentationglobale du coût des opérations rendant, in fine, difficileleur équilibre financier, compte tenu du niveau des loyerslocaux. Enfin, nombre de ces investisseurs se sont peuoccupés de la gestion de leur bien, d’où quelquesdifficultés subséquentes. L’augmentation des priximmobiliers de cet habitat vétuste renchérit le coût de l’appropriation publique, privant alors la collectivité d’unmoyen d’action essentiel et bloquant, de fait, la poursuitede véritables opérations de restauration immobilière.

1 - Compensée en quelque sorte par le régime fiscal dérogatoiredes déficits fonciers issu de la réforme fiscale de 1977.

2 - La notion de fonction est appréciée au regarddes caractéristiques propres du bâtiment ou des aména-gements l’ayant rendu volontairement propre à un usaged’habitation ; elle doit être distinguée de la notion juridiquede destination de bâtiment d’habitation visée à l’article R.123-9 du Code de l’urbanisme. Mais un bâtiment quelconque(garage, entrepôt, cinéma ou autre…) utilisé de fait commehabitat, par exemple par des squatteurs, ne devient pas,pour autant, un bâtiment d’habitation, car non construitou réaménagé spécifiquement aux fins d’habitation.

3 - Il appartiendra au propriétaire d’arguer que le bailcommercial exclut toute possibilité d’habitation (les étagesinclus dans le bail commercial sont généralement à usaged’habitation du commerçant, même si celui-ci ne l’utilisepas ou comme simple dépôt).

4 - On rappelle que, sur le plan juridique, un immeuble est uneunité de propriété d’un seul tenant appartenant à un seulpropriétaire, ce qui inclut l’ensemble des bâtiments etespaces non construits présents sur le terrain.

5 - La théorie du bilan veut qu’une opération ne puisse êtrelégalement déclarée d’utilité publique que si les atteintes àla propriété privée, le coût financier et éventuellement lesinconvénients sociaux, ou encore l’atteinte à d’autres intérêts

publics qu’elle comporte ne soient pas excessifs par rapportà l’intérêt qu’elle présente. En d’autres termes, il faut que lesavantages de l’opération l’emportent sur ses inconvénients.

6 - La collectivité ou son concessionnaire peut vendre souscondition de réaliser des travaux précisés ou en état futurde rénovation.

7 - Au titre de la protection du domicile : art. 9 du Code civilet art. 8 du protocole n°1 additionnel à la Conventioneuropéenne des droits de l’homme.

8 - Peuvent être choisis comme “hommes de l’art“ tousarchitectes, ingénieurs, fonctionnaires ou anciens fonction-naires, de l’État ou des collectivités locales, spécialementhabilités par un arrêté du maire et titulaires d’un ordre demission. Le refus de visite est sanctionné par une amendede 750 € correspondant à une amende de 4e classe.

9 - C’est le président du TGI saisi par assignation.

10 - Sauf accord du propriétaire.

11 - Ceci n’empêche évidemment pas le propriétaire d’effectuerlui-même les redistributions de son immeuble.

12 - L’arrêté de 1986, pris en application de l’article R. 111-13,s’applique à la construction de bâtiments d’habitationnouveaux ainsi qu’aux surélévations de bâtiments d’habi-tation anciens et aux additions à ces bâtiments, en

5. Notes de bas de page

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45application de l’article R. 111-1-1 du CCH. N’entrent doncpas dans le champ de cet arrêté les travaux de restaurationimmobilière, nonobstant le fait qu’ils soient aujourd’huisoumis à permis de construire.

13 - Elle peut être engagée par l’État avec l’accord de lacommune ou de l’EPCI compétent en matière de plan locald’urbanisme : ce peut être le cas dans une opérationd’intérêt national (OIN), par exemple.

14 - Dénommés “la collectivité“ dans la présente note.

15 - On rappelle qu’un immeuble est une unité de propriétéd’un seul tenant et qu’il peut comporter plusieursbâtiments ; les 5000 m² de SHOB s’appliquent auxbâtiments.

16 - Articles R. 11-4 et suivants du Code de l’expropriation :voir références juridiques §2.

17 - Si le rapport du commissaire enquêteur est défavorable auprojet, le préfet peut, ou non, prononcer la DUP et passeroutre, après échange avec la collectivité.

18 - Une seconde prolongation ne peut être effectuée que pardécret en Conseil d’État (art L.11-15 du Code de l’expro-priation).

19 - Ceci suppose que l’autorité exécutive soit habilitée parl’assemblée délibérante.

20 - Sauf dans les cas où, par exemple, dans une ORI àl’immeuble, les travaux à effectuer ont été suffisammentprécisés dans la DUP.

21 - L’art *R. 313-26 rappelle que l’enquête parcellaire estorganisée par le préfet dans les formes prévues par lesarticles R. 11-19 à R. 11-26 et R. 11-28 à R. 11-30 du Codede l’expropriation (voir réf. juridiques §2).

22 - L’article R11-21 du Code de l’expropriation, qui dispose que“Lorsque l’expropriant est en mesure, avant la déclarationd’utilité publique, de déterminer les parcelles à exproprier etde dresser le plan parcellaire et la liste des propriétaires,l’enquête parcellaire peut être faite soit en même temps quel’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique, soitpostérieurement“, n’est pas applicable aux ORI.

23 - Le propriétaire doit être entendu au sens du Code civil etdu fichier immobilier : cela inclut les situations de démem-brement de propriété, usufruits, successions.

24 - Incluant spécifiquement les cours, accès, jardins et autresannexes présents sur l’emprise foncière.

25 - Ce sont, évidemment, les mêmes que ceux qui figurentdans l’arrêté du maire ou du président de l’EPCI.

26 - Concrètement, cela signifie que la notification effectuéepar le maire comporte à la fois mention du dépôt en mairiedu dossier de l’enquête parcellaire et du programme précisdes travaux à réaliser dans un délai fixé.

27 - Voir références juridiques §3.


29 - On rappelle qu’un seul lot de copropriété peut être exproprié(comportant nécessairement ses parties privatives et sesparties communes) dans un immeuble en copropriété.

30 - Ces délais de travaux sont évidemment négociables pourtenir compte des diverses situations individuelles ; celapermet aussi d’évaluer la bonne foi du propriétaire ou del’acquéreur.

31 - Ou de sa modification ou de sa révision.

32 - Instituées par l’article 28 de la loi du 12 juillet 2010portant engagement national pour l’environnement.

4633 - On ne traitera pas dans cette note des AFU autorisées

lorsqu’une personne refuse d’adhérer à l’AFU, mécanismeassez complexe sur le plan de la procédure et qui crée undroit de délaissement au profit du défaillant. Cependant,rien ne s’oppose à ce qu’une AFUL soit autorisée par lepréfet dans un second temps, ce qui a l’avantage depermettre le recouvrement des quote-parts des travauxcomme en matière de contributions directes, enapplication de l’article L.322-9-2 du CU. Par ailleurs, laconstitution d’une association syndicale de propriétaires(ASP) peut également être envisagée.

34 - Explicitement prévue au 5° de l’article L. 322-2 du CU.

35 - Le syndicat de copropriétaires n’est pas compétent pourengager des travaux sur les parties privatives del’immeuble.

36 - Mais dans ce cas, l’AFUL n’est pas obligatoire et une SCIpeut être maître d’ouvrage.

37 - Et nécessairement à la fois pour leurs parties privatives etleur quote-part de parties communes : ils ne peuvent paschoisir.

38 - Comportant nécessairement les parties privatives et lesparties communes ; il est évidemment impossible dans untel cas à la collectivité de n’exproprier que des tantièmesindivis de parties communes, lesquels sont indifférenciésdans une copropriété entre les copropriétaires et liés à lajouissance d’un lot privatif.

39 - Art L. 11-5-1 du Code de l’expropriation.

40 - Le droit de délaissement est celui qui permet à un proprié-taire – ou un copropriétaire – de mettre en demeure lacollectivité publique d’acquérir son bien (même si celui-ciest un seul lot de copropriété) et celle-ci doit y procéder.

41 - Voir textes en références juridiques §1.

42 - Le permis de démolir est obligatoire pour effectuer desdémolitions, imposées ou non par la DUP, en applicationde l’article *R421-28.

43 - Et par le notaire qui doit vérifier les servitudes et conventionsgrevant un immeuble.


45 - Pour les locaux loués meublés, hôtels meublés inclus.



48 - Voir références juridiques §3. Ce texte n’est que la reprisede l’article L.313-7 du CU au Code de commerce.


50 - Art R. 523-1 du CCH – voir références juridiques.

51 - Ou la collectivité à l’initiative de l’ORI si elle souhaite suivrel’opération en régie. L’opérateur dédié au suivi de l’opérationimmobilière peut être ou non le même que l’opérateur del’éventuelle OPAH. Dans tous les cas, les missions relatives àl’OPAH doivent être distinguées de celles relatives à l’ORI.

52 - Une vente sans que l’acquéreur ait connaissance de laDUP et des obligations qui en découlent serait attaquablepour dol ; le notaire serait aussi mis en cause pour défautde conseil et de diligence.

53 - Délibération du CA de l’Anah du 5 mai 2010.

Références juridiques

1 - Les textes du Code de l’urbanisme intéressant la restauration immobilièrePartie législative : Articles L. 313-4, L. 313-4-1, L. 313-4-2, L. 313-4-3, L. 313-4-4Partie réglementaire : Articles R. 313-23, R. 313-24, R. 313-25, R. 313-26, R. 313-27, R. 313-28, R. 313-29Partie “ autorisations ”- extraits du décret du 11 mai 2007 : Articles *R. 421-14, R. 431-11, R. 431-14, *R. 421-28

2 - Les textes utiles du Code de l’expropriationDéclaration d’utilité publique / Procédure d’enquête préalable de droit commun : Articles **R. 11-4, **R. 11-5, R. 11-6-1, **R. 11-7, **R. 11-8, **R. 11-9, *R. 11-10, **R. 11-11, **R. 11-12, **R. 11-13, **R. 11-14Arrêté de cessibilité : Articles **R. 11-19, R. 11-20, **R. 11-21, **R. 11-22, **R. 11-23, **R. 11-24, **R. 11-25, **R. 11-26, **R. 11-28, **R. 11-29, **R. 11-30

3 - Le droit des occupants dans les ORI - Code de l’urbanisme et Code de commerceCode de l’urbanisme - Textes spécifiques applicables aux opérations de restauration immobilière et aux secteurs sauvegardésArticles L. 313-5, L. 313-6, L. 313-7.Dispositions applicables à toutes les opérations d’aménagement (du livre III)Articles L. 314-1, L. 314-2, L. 314-3, L. 314-4, L. 314-5, L. 314-6, L. 314-7, L. 314-8, L. 314-9Code de commerceArticle L. 145-6, Article L. 145-18, Article L. 145-28

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