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PRÉSENT DANS

DANS LE

COMMUNES DEPUIS 20189090

RAPPORT D’ACTIVITÉ 2018

3

Cette année revêt un caractère particulièrement atypique avec la mise en œuvre des réformes issues de la loi de finances 2018. En effet, la législation HLM a subi une fois de plus de profondes mutations qui ont sensiblement déstabilisé son mode de fonctionnement et d’intervention.

Avec la baisse des loyers, la création de la Réduction de Loyer de Solidarité

« RLS », le relèvement du taux de TVA de 5,5 % à 10 %, et de fortes hausses

des cotisations à la CGLLS pour abonder le Fonds National des Aides à

la Pierre « FNAP », l’année s’annonçait particulièrement difficile.

Compte tenu de ces évolutions réglementaires, Côte d’Azur Habitat avait

adopté les mesures nécessaires pour intégrer ces nouvelles contraintes,

lui permettant ainsi d’assurer le difficile équilibre en anticipant entre la

diminution des recettes et l’accroissement des contributions obligatoires.

Les équipes de l’Office ont heureusement bien compris toutes les difficultés

qui pèsent continuellement sur le monde HLM et on fait preuve d’une

réelle faculté d’adaptation. Les besoins budgétaires ont dès lors été

ajustés de manière à garantir des conditions de travail favorables et à

maintenir la qualité de service rendu aux locataires.

Les revenus locatifs, principale ressource de l’organisme, ont sensible-

ment été affectés par la mise en œuvre de la RLS (-3,6 M €, -3,71 % des

loyers), baisse qui a toutefois été contenue par la revalorisation régle-

mentaire de loyers (+0,75 % en 2018) et par les diverses actions patrimo-

niales réalisées (baisse de la vacance, maîtrise des délais de relocation,

livraison de nouvelles résidences…).

Rappelons également que sans les nombreux efforts déjà menés par le

passé pour optimiser les ressources et rationaliser les dépenses, l’Office

n’aurait jamais pu tenir ses engagements patrimoniaux. Avec les diverses

actions entreprises, des marges de manœuvre complémentaires ont pu

être dégagées pour pérenniser l’activité.

C’est notamment le cas du travail fructueux engagé pour lutter efficace-

ment contre la vacance des logements (97 logements au 31 décembre,

0,5 %), faire baisser les impayés locatifs et contenir les coûts de fonction-

nement.

Pour compléter ces interventions, l’Office s’était engagé dans un

processus de réaménagement de ses emprunts en 2016 (allongement de

durée et baisses de marge). Cette démarche relativement longue en

termes de processus a procuré ses effets favorables en 2018, dès son

passage effectif en gestion, emportant par ailleurs des effets rétroactifs.

Des remboursements anticipés de financements 1 % ont également été

effectués. Ces aménagements se sont donc traduits par des allègements

d’annuités et l’établissement de produits à caractère exceptionnel.

Toutes ces mesures ont bien évidemment répondu à un objectif essentiel

de dégagement de marges de manœuvre financière complémentaires

indispensables à la poursuite de nos missions.

Il faut également noter l’absence de prélèvement de la Mutualisation

HLM en 2018 (1,1 M € en 2017), alors même qu’elle était annoncée en

forte hausse pour surabonder le Fonds National des Aides à la Pierre

« FNAP ». Les cotisations CGLLS, pour lesquelles les taux de contribution

inscrits dans la loi de finances 2018, et reportés dans les budgets de

l’Office pour leur plafond, n’ont finalement pas été aux niveaux annoncés,

permettant ainsi une économie notable.

Même si l’Office a maintenu sa politique de cession patrimoniale de loge-

ments diffus à des locataires ou tiers pour renforcer ses fonds propres et

participer ainsi au financement des nouveaux programmes immobiliers,

il n’en demeure pas moins essentiel de constituer un niveau d’autofinan-

cement positif, en mesure d’assurer la couverture des dépenses et de

générer des ressources elles-mêmes réaffectées au financement des opé-

rations d’investissement.

Tous ces facteurs ont ainsi contribué à des résultats que l’on peut qualifier

d’exceptionnels compte tenu du contexte économique que nous traversons.

S’agissant de la programmation immobilière, l’Office a soutenu ses inves-

tissements en poursuivant ses objectifs de développement de l’offre

(livraison de 68 nouveaux logements) et en améliorant l’état de son patri-

moine avec la réhabilitation de 1 446 appartements.

Même si Côte d’Azur Habitat continue de faire face à un foncier rare et

coûteux sur le territoire, de nombreux chantiers sont en cours et d’autres

opérations, au stade d’étude avancée.

La construction de nouvelles résidences ainsi que de nombreux travaux

de rénovation ont été programmés, aussi bien en investissement qu’en

exploitation. Ces interventions ont par ailleurs été retranscrites dans

le Plan Stratégique de Patrimoine « PSP » actualisé et voté en 2018.

L’ensemble de ces actions démontre une fois de plus toute l’implication

de Côte d’Azur Habitat pour maintenir des objectifs ambitieux.

LE PRÉSIDENT DE CÔTE D’AZUR HABITAT

Conseiller de la Métropole Nice Côte d’AzurPremier Adjoint

au Maire de Nice

LA PRÉSIDENTE DE LA COMMISSION D’ATTRIBUTION DES LOGEMENTS

Sénateur des Alpes-MaritimesConseillère de la Métropole

Nice Côte d’Azur Conseillère municipale de la Ville de Nice

édito

4

✓ 13 représentants de la Métropole Nice Côte d'Azur

- 6 membres du Conseil Métropolitain,

collectivité territoriale de rattachement.

- 7 personnalités qualifiées dont 2 au moins doivent avoir la qualité

d’élu local d’une collectivité autre que celle de rattachement.

✓ 1 membre désigné par la CAF du département du siège de l’Office.

✓ 1 membre désigné par l’union départementale des associations familiales du département du siège de l’Office.

✓ 1 membre désigné par les associations des collecteurs de la participation des employeurs à l’effort de construction

dans le département du siège de l’Office.

✓ 2 membres désignés par les organisations syndicales de salariés

les plus représentatives dans le département du siège de l’Office.

✓ 1 membre représentant les associations

dont l’un des objets est l’insertion ou le logement des personnes défavorisées.

✓ 4 membres sont les représentants élus par les locataires.

La constructionPour la location et l’accession à la propriété de :

- logements collectifs et individuels,

- dépendances (garages, locaux divers et annexes),

- équipements nécessaires à la vie économique et sociale (commerces, bureaux, foyers…).

La gestion Côte d’Azur Habitat assure la location et l’entretien des logements, des équipements

des parties communes et des annexes. Il veille à l’accompagnement et au suivi social

de ses « clients locataires ».

L’amélioration et la réhabilitationCôte d’Azur Habitat rénove, restructure et réhabilite du bâti ancien, il veille à l’améliora-

tion du patrimoine existant.

La prestation de serviceCôte d’Azur Habitat réalise des études de projets ainsi que leur suivi et exécution. La

réception de travaux, la coordination de sécurité ou la conduite d’opérations, pour son

propre compte ou celui des collectivités locales, sont partie intégrante de ses missions.

L’aménagementCôte d’Azur Habitat a désormais une nouvelle mission. Il peut à présent également aménager.

Structure de l’établissementLe Conseil d’Administration est constitué de 23 membres :

Nos missions

5

Au total, 440 agents*

191 au siège

249 dans les agences

*Effectifs au 31/12/2018

Adresses des agences

AGENCE ANTIBESRésidence Le Laetitia 43, avenue Philippe Rochat06600 Antibes

AGENCE CARROS8, rue des Bosquets - Bât. 806510 Carros

AGENCE ST AUGUSTIN57, boulevard Paul Montel06200 Nice

AGENCE LAS PLANAS84, bd Henri Sappia - Bât. 806100 Nice

AGENCE BON VOYAGE151 bis, route de Turin - Tour 2106300 Nice

ANTENNE DE L’ARIANEPlace de l’Ariane - Résidence Les Sitelles06300 Nice

AGENCE MENTON 185, avenue St Roman - Le St Roman06500 Menton

AGENCE FORUM11, boulevard Louis Braille06300 Nice

Pour une écoute de proximité, ces agences sont réparties au plus près du patrimoine…

... et la majorité des agents sont sur le terrain, au service des locataires.

AGENCE MENTON

AGENCE CARROS

ALPES-MARITIMES

NICE

AGENCE ANTIBES

AGENCE BON VOYAGE

AGENCE ST AUGUSTIN

Siège socialOffice Public de l’Habitat de la Métropole

Nice Côte d’Azur et des Alpes-Maritimes

53, boulevard René Cassin

06282 NICE Cedex 3

Tél. : 04 93 18 75 00

Email : [email protected]

www.cda-habitat.fr

Notre implantation

AGENCE LAS PLANAS AGENCE FORUM

ANTENNE DE L’ARIANE

logements20 792(19 787 logements + 1 005 foyers et gendarmeries)*

dans les autres communes du 06*4 340 équivalents logements

16 452 sur la Métropole Nice Côte d’Azur*

équivalents logements

Cartographie

AGENCEMENTON-L'ARIANE

AGENCE ANTIBES

AGENCE CARROS

6

* au 31 décembre 2018

7

Les attributions de logements

22 commissions d’attribution de logements se sont réunies au cours de l’année 2018 et ont

procédé à l’examen de 3 310 dossiers.

1 097 logements ont fait l’objet d’une signature de bail en 2018 dont :

✓ 87 mutations,

✓ 31 signatures de baux effectuées par des associations,

✓ 15 glissements de baux au profit des occupants,

✓ 90 candidats relèvant de la Commission DALO,

✓ 379 candidats relevant du 1er quartile ont signé un bail dont 237 hors QPV.

COMPOSITION FAMILIALE

43,11 % sont des familles avec une ou 2 personnes à charge (dont 27,84 % de familles mono-

parentales. 33, 66 % sont des personnes isolées.

ÂGE

Concernant l’âge des nouveaux entrants, on constate que ces personnes sont relativement

jeunes puisque 44,72 % ont moins de 40 ans (18,29 % ont moins de 30 ans et 26,43 % ont entre

30 et 39 ans). Un tiers des nouveaux entrants (31,16 %) sont des seniors (plus de 50 ans).

RESSOURCES

< 20 % du plafond HLM : 21, 61 %

Entre 20 % et 59 % du plafond HLM : 52,05 %

Entre 60 % et 100 % des plafonds HLM : 26,34 %

Près des 3/4 des ménages disposent de revenus inférieurs à 60 % du plafond de ressources HLM.

55, 45 % des nouveaux locataires ont un emploi dont 40,63 % ont un contrat en CDI. 9,27 %

des nouveaux entrants sont des retraités. Le taux de rotation pour l’année 2017 était de 5,52 %

et 5,12 % pour l’année 2018. En ce qui concerne les OPH de province avec plus de 20 000

logements, le taux de rotation est de 8,80 %.

Vente de logements

Taux de recouvrement

des loyers

23 logements

Vacance

97logements

Réclamations

32 515réclamations

32 089 réclamations classées

soit un taux de 98,69 %* 17 728 réclamations clôturées

en moins de 15 jours (soit 54,52 %)

98,33 %pour les locataires présents

8

Côte d’Azur Habitat contribue à l’activité économique et à l’emploi

dans les secteurs de la construction, du service aux entreprises ou

encore de la maintenance. Cet impact significatif indéniable assure

une visibilité économique, sociale et environnementale, comme le

démontre la liste des entreprises qui ont travaillé pour l’Office au

cours de l’année 2018.

Recensement des marchés notifiés

GROUPEMENT COMPTOIR PEINTURES ANTIBOISES / CP AZUREEN Fourniture de peinture pour l’ensemble des agences et régies de Côte d’Azur Habitat

Marchés de fournitures > Marchés de 25 000 € HT à 89 999 € HT

Mission MOE Démolition Porte de France à St Laurent du Var, démolition de

38 logements et locaux d’activités

Assistance à Maîtrise Ouvrage et Maîtrise d’Oeuvre technique acquisition amélioration

de 13 logements et 1 commerce rue Marceau

Assurance responsabilité civile des dirigeants

Conception graphique de l’ensemble des 3 sites Internet, Intranet et Extranet,

y compris template site Extranet, et réalisation internet intranet

Installation d’un dispositif de géolocalistion pour les véhicules de la flotte automobile de CAH

Services d’interconnexion de sites pour le Siège et les Agences de CAH

Prestations de gardiennage de locaux, logements, bâtiments inoccupés siège et agences de CAH

P2+P3 base électrique Haut et Moyen pays niçois et travaux sur les installations de

chauffage

PROJECT INGENIERIE CONSEIL

PROJECT INGENIERIE CONSEIL

GROUPEMENT SIACI SAINT HONORE / LYBERTY MUTUAL INSURANCE

AGENCE WACAN

SOLUSTOP

STELLA TELECOM

HM SECURITE

DALKIA FRANCE

Assurance responsabilité civile et risques annexes

Réalisation du site Extranet sécurisé et sa maintenance

Acquisition des modules Ulis NG socle mobile et état des lieux mobiles

Prestations de nettoyage et manipulation de conteneurs

Entretien, maintenance,& grosses réparations des ascenseurs et monte-charge de CAH

Entretien, maintenance amélioration et grosses réparations des ascenseurs et

monte-charge de CAH

Maintenance P2 P3 des chauffe-eau électriques avec travaux ponctuels de

remplacements d’appareils

Impression et routage des avis échéances mensuels des loyers, enquêtes EOS et SLS,

avis de notifications de charges

GROUPEMENT COLLECTEAM / ALLIANZ

VEOLIA ENERGIE FRANCE

ENGIE COFELY

GROUPEMENT CABINET HATREL/MMA

ASSAINISSEMENT SERVICES

GRAS SAVOYE / AXA FRANCE IARD

SOPRA STERIA GROUP

SOPRA STERIA GROUP

REMANENCE

PACA ASCENSEURS SERVICES

OTIS

GPT TGE / FRIZIERO

EDOKIAL

> Marchés de 90 000 € HT à 220 999,99 € HT

> Marchés de 221 000 € HT et plus

Marchés de services> Marchés de 25 000 € HT à 89 999 € HT

Assurance de « Complémentaire Santé » pour l’ensemble du personnel de CAH

Exploitation chauffage type PFI, entretien, renouvellement de matériel sur installations collectives

Chauffage urbain St Augustin, exploitation type MCI avec gros entretien

Assurance construction

Prestations de désinsectisation, dératisation, désinfection sur le patrimoine de CAH

Marchés de travaux> Marchés de 25 000 € HT à 89 999 € HT

SUD PEINTURE BATIMENT 83

EUROP TP ENERGIE ETPE

TGE TECHNIQUE GENIE ELECTRIQUE

L ART NOUVEAU

Réhabilitation technique de 17 résidences - Peinture

Réhabilitation technique de 17 résidences du patrimoine - Ventilation

Travaux de courants faibles, télévision et interphonie

Travaux d’entretien annuel - Menuiserie bois et vitrerie

> Marchés de 90 000 € HT et plus

CEG

LES ZELLES

BATITEC

SOTEC SOCIETE TECHNIQUE D’EQUIPEMENT CHAUFFAGE


LES ZELLES

L ART NOUVEAU

GPT AZUR JARDINS / CAVALLO / MARIA / FRANCE ELAGAGE

GROUPEMENT AUGIER/VANNUCCI


GROUPEMENT VANNUCCI AUGIER

EUROP TP ENERGIE ETPE

GPT FRIZIERO / GENTY

ROMEO PATRICK PLOMBERIE

AZ CONSTRUCTION ET RENOVATION

GPT ST ROCH PEINTURE BATIMENT/ART NOUVEAU/TGE-TGB/ACSE

Réhabilitation technique de 17 résidences du patrimoine - Toitures

Réhabilitation technique de 17 résidences du patrimoine - Menuiseries extérieures

Réhabilitation énergétique 186 logements Cité du Soleil Vallauris




Travaux d’entretien annuel - Menuiserie bois et vitrerie

Entretien espaces verts, élagage, abattage, échenillage, débroussaillement patrimoine CAH

Travaux de maçonnerie sur le patrimoine de CAH



Travaux de voirie et réseaux divers sur l’ensemble de CAH

Entretien du patrimoine - Travaux de Plomberie



Remise en état des logements vacants - T01

En 2018, Côte d’Azur Habitat, c’est notamment...

Interventions dans les logements/locaux304 conventions de remise sur travaux : 186 000 €

75 interventions en parties communes ou logements

pour travaux d’aménagement PMR : 320 000 €

Travaux pour relocation : 684 logements

> 1 200 000 €

Réfections totales de logements :

171 logements > 1 700 000 €

Mise aux normes, réfection de locaux : 110 000 €

Travaux dans les parties communesSuppression de colonnes vide ordure / Créations d’aires

conteneurs extérieures : 44 000 €

Débarrassage des parties communes : 58 000 €

Remplacements / réhabilitation de portes palières :

112 000 €

Réfection d’isolation, d’étanchéité et de toitures :

330 000 €

Travaux de voirie : 100 000 €

REMISE EN ÉTAT DES PARTIES COMMUNES

Remplacement de portes de hall, résidentialisation,

éclairage extérieur, peinture : 356 000 €

Reprise des réseaux d’eaux pluviales, usées,

chaude/froide : 150 000 €

Entretien/rénovation des ascenseurs et portes automatique de garages

ASCENSEURS

Réparation suite vandalisme : 148 000 €Gros entretien des appareils : 166 000 €Rénovation complète des appareils :

1 560 000 €

PORTES AUTOMATIQUES DE GARAGES

Rénovations / créations : 11 000 €Entretiens des équipements : 42 000 €Réparations suite vandalisme : 55 000 €

9

Mise en sécurité du PatrimoineMise en sécurité incendie :

247 000 €

Mise en sécurité des biens :

345 000 €

10

En 2018, Côte d’Azur Habitat c’est aussi*...

Composition des ménages

Familles avec3 enfants et +dont 4,4 % de familles monoparentales

12,5 %

34,7 %Isolés

5 % Autres

13,1 %Couples

sans enfant

34,7 %Familles avec 1 ou 2 enfantsdont 20,2 % de familles monoparentales

11

Répartition des ménages par âge du locataire en titre

Revenus déclarés par les ménages

< 60 % du plafond HLM 54,6 %

entre 60 et 100 % du plafond HLM 30,3 %

> 100 % du plafond HLM 15,1 %dont les ménages assujettis au supplément de loyer de solidarité qui ne concerne que 720 familles.

Bénéficiaires de l’APL 51,5 %

*Données de l’enquête OPS 2018

- de 30 ans

3,7 %de 50 à 64 ans

33,9 %

+ de 64 ans

33,1 %

de 40 à 49 ans

18,4 %de 30 à 39 ans

10,9 %

35

5

10

15

20

25

30

12

Le développement 2018On constate une progression de + 50 Logements Locatifs Sociaux (LLS).L’activité 2018 de la Direction des Services Techniques (DST) sur le patrimoine bâti ce sont 13 opérations neuves, représentant 444 LLS et pesant 70 000 000 €, comme suit :- 68 logements en VEFA livrés,- 9 autres opérations neuves représentant 376 LLS en cours de construction,

dont le lancement de 4 opérations nouvelles pour 178 LLS.Ainsi, les équipes du Service Production et ANRU ont donné en gestion les résidences suivantes :

VEFA Cœur Laurentin I 14 logements

ADRESSE : 198, avenue des Pignatières à St-Laurent-du-Var

LABEL ÉNERGÉTIQUE : RT 2012

CONDUCTEUR D’OPÉRATION : Sandrine Dublanc

COÛT DE L’OPÉRATION : 2 080 936 € TTC

soit 148 638 € TTC par logement (2 600 € TTC/m²)

DÉMARRAGE DES TRAVAUX : mars 2016

MISE EN SERVICE : 27 février 2018

VEFA L’Avant Mer I 13 logements

ADRESSE : 33, avenue des Mouettesà St-Laurent-du-Var


CONDUCTEUR D’OPÉRATION : Jean-Luc Barisain

COÛT DE L’OPÉRATION : 1 800 648 € TTC soit 138 511 € TTC par logement (2 400 € TTC/m²)

DÉMARRAGE DES TRAVAUX : octobre 2016

MISE EN SERVICE : 1er août 2018

13

La Direction des Services Techniques (DST) assure le développement du patrimoine par la livraison de programmes neufs correspondant aux besoins du territoire. La DST c’est aussi l’entretien et la valorisation du patrimoine, de par le suivi et l’exploitation des équipements tech-niques, mais aussi par la veille technique du parc qui se traduit par des opérations de réhabilitation et de remplacement de composants.

VEFA Le Saint Claude I 14 logements

ADRESSE : Place saint Claude à Aspremont


CONDUCTEUR D’OPÉRATION : Jean-Luc Barisain


DÉMARRAGE DES TRAVAUX : mars 2017

MISE EN SERVICE : 3 octobre 2018

VEFA Gare du Sud I 27 logements

ADRESSE : 1, allée Charles Pasqua à Nice

LABEL ÉNERGÉTIQUE : RT 2012 - Habitat Environnement Profil A

CONDUCTEUR D’OPÉRATION : Olivier Bénathan


DÉMARRAGE DES TRAVAUX : septembre 2014

MISE EN SERVICE : 20 novembre 2018

2018 c’est également le retour de la Maîtrise d’Ouvrage Interne

avec les opérations Le Folio et les Jardins de la Californie.

Et en 2019, la Direction des Services Techniques livrera 198

Logements Locatifs Sociaux pour permettre d’accompagner

l’effort du territoire sur l’offre nouvelle.

14

L’entretien & la valorisation du patrimoine 2018

« L’entretien et la valorisation du patrimoine », est une activité majeure de la Direction des Services Techniques qui permet d’offrir aux locataires une modernisation de leur loge-ment, qui tend à offrir un cadre de vie similaire à l’habitat neuf. Pour les opérations ANRU ou celles issues du Plan Stratégique du Patrimoine, Côte d’Azur Habitat, par un investissement de plus de 41 000 000 €, a contribué à la rénovation de son parc habité.

Le Conseil d’Administration de Côte d’Azur Habitat a voté le Plan Stratégique du Patrimoine le 29 octobre 2018. Ce document unifié, validé par les services de l’État, est la représentation des besoins croisés entre l’état du patrimoine bâti, et donc la politique d’entretien de l’Établissement, et les capacités d’investissements financiers de Côte d’Azur Habitat. Ce PSP est le document de référence de la politique patrimoniale de Côte d’Azur Habitat.

Livraison de la réhabilitation et la résidentialisation « Les Moulins Tranche 2 » I 518 logements

LOCALISATION : Bâtiments 1, 2, 3, 4, 5, 12 et 21,

Quartier les Moulins à Nice


COÛT DE L’OPÉRATION : 12 288 300 € TTC DÉMARRAGE DES TRAVAUX : 1er juin 2016

RÉCEPTION : 29 mai 2018

Livraison de la réhabilitation et la résidentialisation « Les Moulins Tranche 3 » I 487 logements

LOCALISATION : Bâtiments 8, 9, 11, 13, 14, 43 et 44,

Quartier les Moulins à Nice


COÛT DE L’OPÉRATION : 11 638 167 € TTC DÉMARRAGE DES TRAVAUX : 1er septembre 2016

RÉCEPTION : 12 juillet 2018

✓ 3 opérations ANRU livrées pour près de 1 300 LLS, pesant plus de 35 000 000 €

Le Plan Stratégique du Patrimoine 2018 (PSP)

Livraison de la réhabilitation et la résidentialisation « Ariane Paillon » I 293 logements

LOCALISATION : Bâtiments 1, 2, 3, 5, 6 et 7,

Boulevard de l’Ariane à Nice

CONDUCTEUR D’OPÉRATION : Taoufik El Marhoum

COÛT DE L’OPÉRATION : 11 551 200 € TTC DÉMARRAGE DES TRAVAUX : 17 octobre 2016

RÉCEPTION : 31 août 2018

15

✓ « Modernisations techniques » des résidences pour plus de 7 000 000 €

Investis dans la modernisation de notre parc, afin d’offrir une qualité de service accrue pour plus de 1 400 logements.

QUI ? ONT BÉNÉFICIÉ DE QUOI ? AVANTAGE ? POUR COMBIEN ?

Près de 186 logements

Réhabilitation lourde : isolation par l’extérieur, remplacement des menuiseries et équipement de chauffage et de production d’eau chaude…

Confort thermique et acoustique + diminution des charges individuelles de chauffage.

4 500 000 €

Près de 500 logements de 12 résidences

Réhabilitation thématique : fenêtre, ventilation, couverture.

Confort thermique et acoustique + dimi-nution des charges individuelles de chauffage.

1 600 000 €

Près de 730 logementsRemplacement de chaudières individuelles « opération coup de pouce ».

Modernisation du matériel + meilleures performances + diminution des charges individuelles de chauffage.

1 000 000 €

16

✓ Renégociation des marchés d’entretien par voie d’appel d’offres

Côte d’Azur Habitat est tenu de par son statut d’EPIC de mettre en concurrence ses marchés d’entretien à

cycle régulier.

Chauffage Collectif – réseau privé de chaleur / les Moulins :

La chaufferie des « Moulins » alimente un réseau de chaleur privé pour le quartier de Saint-Augustin sur Nice,

constitué principalement de logements appartenant à Côte d’Azur Habitat (2 417 logements sur 31 bâti-

ments / données 2018), mais aussi pour Les bâtiments communaux de la ville de Nice - groupe scolaire du

Bois de Boulogne et la piscine « Saint-Augustin » qui sont dépourvus de chaufferie.

La remise en concurrence du contrat a vu l’arrivée d’un nouvel exploitant, Cofely, en lieu et place de Dalkia

qui exploitait cet équipement depuis l’origine.

Zoom sur le NPNRU

Depuis la signature du protocole de préfiguration le 1er décembre 2017, le Nouveau Programme National de

Renouvellement Urbain (NPNRU) a été engagé sur 3 quartiers prioritaires de la politique de la ville :

les Moulins, l’Ariane et Les Liserons.

En tant que bailleur principal sur ces 3 quartiers, Côte d’Azur Habitat s’est imposé comme un opérateur de premier rang dans le processus de transformation en profondeur de ces zones urbaines.En collaboration avec NCA, Villes, Etat-DDTM, ANRU, Région, CDC, Côte d’Azur Habitat a participé activement à l’élaboration des futurs projets de renouvellement urbain, par la réalisation de diagnostics et analyses dans des domaines variés tels que le social, le technique, l’économique, le foncier, le patrimonial…Les conclusions de ces études urbaines, menées en coconstruction avec les habitants des quartiers, ont été exposées aux Comités de Pilotage du 4 juin 2018 et du 27 septembre 2018, en présence des différents partenaires et élus. A l’issue de ces comités, les scénarios urbains pour chaque quartier ont été approfondis, avec pour objectif d’aboutir, pour le 1er trimestre 2019, à un dossier composé d’un plan guide d’aménage-ment et des maquettes financières afférentes, pour présentation à l’ANRU.Côte d’Azur Habitat est impliqué sur un total de 2 635 logements pour l’ensemble des 3 programmes de

renouvellement urbain :

- 875 LLS démolitions (5% du parc),- 1 760 LLS réhabilitations,- reconstitutions de LLS (en dehors des QPV). C’est un investissement de près de 200 000 000 € pour Côte d’Azur Habitat ; somme qui certes sera com-pensée pour partie par des subventions – mais ces subventions arrivant tardivement, Côte d’Azur Habitat devra en faire l’avance pendant plusieurs mois.Ce NPNRU est un enjeu majeur pour Côte d’Azur Habitat car il faudra bien anticiper et en superviser les

différentes phases tant le poids relatif sur l’investissement de l’Etablissement est important.

17

Zoom sur les appels à projets

De plus en plus souvent, les territoires lancent des Appels à Projets (AAP) afin de choisir un groupement de

constructeurs (promoteurs, bailleurs sociaux, etc.) en vue de la réalisation d’un programme complet et

complexe, logements – commerces…

Côte d’Azur Habitat se lance avec ses

différents partenaires sur ce type de captation de futurs marchés afin d’ouvrir au plus large le champ des

possibles en matière de développement de l’offre.

Ainsi, en 2018, la métropole NCA a lancé 2 AAP, ilot des maraichers (quartier Mérida) et ilot du nettoiement

(quartier Bon Voyage) tous deux situés sur Nice.

Il est à noter que sur le premier AAP, Côte d’Azur Habitat fait partie du groupement avec Icade mais pour ce

qui est du second, Côte d’Azur Habitat est, avec son groupement, lauréat de cette opération. La consultation

était toujours en cours au moment de l’impression de ce document.

De l’ilot du nettoiement à ARTMONY

Situé à l’ouest de la Route de Turin à Nice, en bordure du Paillon, à proximité des locaux du « 109 » (les anciens

abattoirs), le projet « ARTMONY » a été présenté par l’équipe Côte D’azur Habitat – Logirem - Bouygues

Immobilier – Linkcity - Fevrier, Petitdidierprioux, Scau architectes, et a été déclaré lauréat (avril 2019).

Ce programme contiendra 65 logements locatifs sociaux et 60 logements étudiants à réaliser par Côte d’Azur

Habitat en maîtrise d’ouvrage directe, ainsi que des logements sociaux et en accession à la propriété (Logirem),

des logements libres, bureaux, commerces et crèches (Bouygues, Linkcity).

Côte d’Azur Habitat et Logirem uniront leurs forces et leurs savoir-faire, à travers une Maitrise d’Ouvrage

partagée (groupement de commandes ou autres…) et ensuite via une gestion commune du site.

✓ Renégociation des marchés d’entretien par voie d’appel d’offres

18

Le service politique de la ville a

développé en 2018, la concer-

tation locative et la relation de

proximité entre le bailleur Côte

d’Azur Habitat & ses locataires.

Dans le cadre du plan de concertation locative ✓ 8 conseils de concertation locative.

✓ 3 conseils de concertation du patrimoine.

✓ Une réactualisation du « document-cadre »

et signature avec les associations de locataires,

intervenue en décembre 2018, pour une

application au 1er janvier 2019.

Amélioration du cadre de vie✓ Conventions de gestion urbaine de proximité à Nice

(l’Ariane, Moulins. aux Liserons, à Grasse, à Carros,

à St-Laurent-du-Var, à la Trinité).

✓ Opérations oxygènes : l’Ariane, Moulins. aux Liserons,

à Grasse, à Carros, à St-Laurent-du-Var, à la Trinité, las

Planas.

✓ Mise en œuvre d’un chantier-école à St-Laurent-du-Var.

✓ Suivi des actions menées au titre de l’exonération

de la TFBP (bilans, prévisionnels) sur les métropoles

de Nice et de Grasse.

✓ Dispositif ABEIL avec l’association Galice ( travaux

d’embellissement de logements avec baux glissants)

sur Nice Est.

Financement d’actions de médiation ✓ Accueil de services civiques pour mettre en

œuvre des actions en pieds d’immeubles.

✓ Médiation de nuit à Nice ouest (Moulins).

✓ Médiation de nuit à Nice est (Loggias du Paillon

et Bon Voyage).

✓ Médiation de nuit à Carros.

✓ Médiation de jour Nice Est ( Roquebillière).

Mise en place de locataires référents ✓ Référent ascenseurs à Nice Ouest, quartier

des Moulins.

✓ Référents d’immeuble à Nice Ouest, quartier

des Moulins.

✓ Référents d’immeuble à Nice Est, quartiers

St Roch, St Roch extension, les Chênes.

✓ Avec un partenariat associatif, mise en œuvre de

jardins partagés à Nice (Las Planas, Nice Est au

Vélodrome, Nice ouest aux Serres, et aux Moulins).

Concertation locative & relation de proximité

Formation des locataires aux éco gestes et à l’amélioration de leur cadre de vie✓ Dispositif CLIINK à Grasse.

✓ Dispositif HAPI à Nice est (St Roch) et Carros.

✓ Partenariat avec UNICITE (Nice, Antibes, Carros,

Cannes la Bocca, le Cannet).

✓ Recyclerie à Nice Ouest, partenariat avec Galice

(Moulins).

19

Côte d’Azur Habitat, une gestion financière rigoureuseCôte d’Azur Habitat a poursuivi son rythme soutenu sa politique d’investissement aussi bien en faveur de la production que de la rénovation du parc immobilier.

Même si le foncier reste localement rare et coûteux et que le changement du taux de TVA rend plus difficile

l’équilibre des montages financiers, de nombreuses opérations de construction continuent d’être étudiées,

aussi bien en maîtrise d’ouvrage interne qu’en VEFA. Ainsi, pas moins de 472 nouveaux logements sont d’ores

et déjà programmés pour des livraisons échelonnées jusqu’en 2021, sans compter les demandes d’agrément

à venir pour 250 autres, ainsi que les futurs projets qui seront contractualisés durant cette période.

S’agissant des travaux de rénovation, même si les aides financières octroyées sont subordonnées aux

performances énergétiques, et que les interventions nécessaires impliquent des coûts supplémentaires,

les prestations réalisées s’inscrivent largement dans les normes environnementales. De nombreux loge-

ments ont par ailleurs bénéficié de ces prestations qui permettent de surcroît d’assurer la longévité des

infrastructures et d’offrir un plus grand confort de vie aux locataires. 1 446 logements ont ainsi été rénovés

et réceptionnés en 2018.

L’ensemble des dépenses réalisées témoigne de cette volonté avec 38 000 000 € enregistrés en 2018, dont

16 000 000 € au bénéfice de la production neuve, acquisitions foncières comprises, et 22 000 000 € au profit

de l’amélioration du patrimoine et des remplacements de composants (menuiseries, étanchéité, chauffage...).

L’Office a par ailleurs procédé à l’actualisation de son Plan Stratégique de Patrimoine « PSP », outil qui

retranscrit les interventions prévisionnelles pour les 9 prochaines années en matière de production,

d’amélioration, de démolition, de cession et de maintenance.

20

Du côté de l’exploitation

La situation financière

115 000

120 000

110 000

100 000

105 000

125 000

2015 2016 2017 2018

116 544120 597 121 881 122 917

CHIFFRES D’AFFAIRES EN K €

Le chiffre d’affaires composé pour l’essentiel des loyers et de la récupération des charges locatives, a sensiblement été impacté

compte tenu de l’instauration de la Réduction de Loyer de Solidarité « RLS » d’un montant pour Côte d’Azur Habitat de -3 600 000 €

(- 3,71 % des loyers). Cette diminution a toutefois été contenue grâce aux nombreuses actions patrimoniales menées (hausse régle-

mentaire des loyers de + 0,75 %, poursuite des efforts de lutte contre la vacance, livraisons de nouvelles résidences…).

Son évolution traduit également une meilleure maîtrise des dépenses récupérables et un réajustement des provisions pour charges

locatives, occasionnant mécaniquement une diminution des montants de charges récupérées auprès des locataires.

21


Dans une pareille configuration, le budget de l’organisme avait été construit de manière prévoyante de façon à intégrer l’ensemble

des contraintes de la loi de finances 2018 et permettre ainsi la couverture des dépenses prévisionnelles. Il est par ailleurs essentiel

de rappeler, que sans les efforts importants déjà menés par le passé, et toujours poursuivis, en matière de maîtrise, voire de baisse des

dépenses de fonctionnement, Côte d’Azur Habitat n’aurait jamais pu tenir ses engagements. Les dépenses de maintenance du patri-

moine ont été rationalisées corrélativement aux travaux d’amélioration investis. La majeure partie des autres postes a

également été ajustée de manière à tendre vers une stabilisation ou une baisse, et ainsi permettre l’absorption de la diminution des

recettes locatives suite à la mise en place de la RLS. Le poids des services extérieurs a de ce fait été contenu comparativement à 2017

(-7 %). Outre le fait que certaines dépenses de fonctionnement aient été ajustées en conséquence pour pallier l’augmentation de

certains postes de dépenses obligatoires annoncées à la hausse (CGLLS, Mutualisation HLM, TFPB, cotisations salariales,…), d’autres

facteurs ont également contribué à ces résultats d’ordre exceptionnel dans ce contexte économique actuel très contraint. Cela est

notamment le cas des efforts menés pour lutter efficacement contre les impayés, contenir les charges de personnel, maîtriser et

réorganiser les effectifs. Le réaménagement des emprunts Caisse des Dépôts et Consignations opéré en 2016, et dont la mise en

gestion effective est intervenue en 2018, accompagné d’une campagne de remboursement par anticipation des prêts 1 % auprès

d’Action Logement, ont fortement participé à l’amélioration des résultats. Le bilan favorable des actions opérées en matière de rallon-

gement de durée et d’abaissement des marges bancaires, dont une partie a emporté des effets rétroactifs sur 3 années, s’est traduit

par l’allégement des annuités d’emprunt. Les gains ou économies ainsi réalisés apparaîssent aussi bien en exploitation avec

la comptabilisation de produits exceptionnels supplémentaires pour + 1 500 000 €, qu’en investissement avec l’allégement des rem-

boursements en capital de -1 600 000 €. Il en est de même concernant le remboursement par anticipation de 72 lignes de prêt 1 %

pour un montant de 5 800 000 € avec un impact sur les comptes 2018 de - 450 000 € de capital et - 50 000 € d’intérêts courus.

PROFIL D’EXTINCTION DES ANNUITÉS 2016-2064 EN M €

15

10

5

0

20

25

30

35

2016 2020 2024 2028 2032 2036 2040 2044 2048 2052 2056 2060 2064

Extinction des annuités

40

Économie d’annuités Réaménagement de la dette


La gestion active de la trésorerie (liquidités bancaires placées règlementairement sur Livret A) a également permis de dégager des

ressources complémentaires.

La combinaison de tous ces devis, dont certains à caractère ponctuel, ont ainsi contribué à l’amélioration de l’autofinancement net

HLM, indicateur clef de l’activité de l’établissement.

Il faut noter l’absence de prélèvement de la Mutualisation HLM sur 2018 (1 100 000 € en 2017) pourtant annoncée en forte hausse

pour surabonder le Fonds National des Aides à la Pierre « FNAP ». Et enfin, des taux de contribution CGLLS moins élevés que ceux

inscrits dans la loi de finances 2018, permettant ainsi une économie notable.

En vertu d’une gestion saine et rigoureuse, la capacité d’autofinancement PCG s’établit dès lors à 34 400 000 € et l’autofinancement

net HLM à 9 400 000 € (ratio prudentiel de 9,98 % sur l’exercice, et de 8,50 % en moyenne sur les trois derniers exercices, respectant

les seuils prudentiels de fragilité requis).

5 000

7 500

2 5003 565

6 224

8 636

0

2015 2016 2017 2018

AUTOFINANCEMENT NET HLM EN K €

9 358

10 000

Autofinancement net HLM

22

Premier bailleur social des Alpes-Maritimes, Côte d’Azur

Habitat vous remercie d’avoir pris le temps de consulter

les principaux indicateurs qui reflètent l’activité de l’année

écoulée.

Exercice incontournable dans la vie d’un établissement

public comme le nôtre, ce document permet aussi de

remercier les acteurs œuvrant au quotidien pour le bon

fonctionnement de l’Office.

Merci aux collaborateurs de notre établissement, à nos

partenaires et à nos fournisseurs, qui concourent à

l’accomplissement des missions de Côte d’Azur Habitat

pour l’amélioration de la qualité de vie de nos locataires.

Remerciements

Retrouvez toutes les informations deCôte d’Azur Habitat sur le site Internet

www.cda-habitat.fr

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