Coûts de construction d'une maison à ossature bois · - "Indicateurs" avec la mise en place d'un...

Coûts de construction

d'une maison à ossature bois

Novembre 2010

Préambule

Dans le cadre de l'Observatoire des Produits Bois Construction en Bretagne(1), mis en place en partenariat entre lesorganisations professionnelles, le Conseil régional de Bretagne et l'État, la Cellule Économique de Bretagne a enga-gé d'importants travaux d'analyse de la demande en construction bois qui ont montré la montée en régime de cematériau dans la construction. Par exemple, la part de marché de la maison à ossature bois est passée de 9 % à11 % du marché de la maison individuelle en secteur diffus entre 2007 et 2009. À l'issue de ces travaux sur la de-mande, les organisations professionnelles et les partenaires publics ont souhaité approfondir la connaissance de laconstruction bois par une approche des coûts de construction.

Cette étude sur les coûts, inédite en France, s'est concentrée sur la construction neuve de maisons à ossature boisterminées en 2009 en Bretagne. Pour réaliser ce travail, une enquête a été menée auprès des acteurs intervenantsur le marché de la maison à ossature bois (architectes, constructeurs de maisons individuelles, charpentiers) d'unepart, et auprès des organismes sociaux, d'autre part. La mise au point d'un questionnaire très détaillé a permis d'ap-préhender finement la structure des coûts et leurs montants. Le premier constat à l'issue de ce travail est toutd'abord la difficulté à mobiliser des informations financières par le biais d'enquêtes : 25 opérations ont été analy-sées, ce qui peut paraître négligeable au regard du poids que ce type d'opération représente sur le marché de lamaison individuelle pure en Bretagne en 2009, soit 11 % c'est-à-dire environ 1 300 maisons à ossature bois cons-truites dans l'année. Néanmoins, ce travail préfigure la mise en place à plus long terme d'une base de données surles coûts de construction et permet d'entamer la réflexion avec les différents acteurs. Il convient de préciser égale-ment que cette étude s'intéresse uniquement au coût de construction d'une maison à ossature bois et n'a donc pasintégré la notion de coût global(2), notamment en raison de l'étroitesse de l'échantillon.

Les analyses réalisées dans ce document permettent de :- établir un coût moyen au m2 d'une maison à ossature bois, - appréhender la structuration des coûts entre les différents macro-lots et lots ainsi que leurs montants moyens, - étudier la nature des caractéristiques techniques et leur influence sur les coûts, - réaliser un zoom sur le logement social.

Il convient ici de remercier l'ensemble des personnes qui ont apporté leur contribution à cette étude.

Cellule Economique de Bretagne ■ Coûts de construction d'une maison à ossature bois ■ Novembre 2010

(1) l'Observatoire des Produits Bois Construction s'articule autour de trois axes : - "Indicateurs" avec la mise en place d'un tableau de bord trimestriel de conjoncture sur l'activité des entreprises bretonnes de charpente et menuiserie d'unepart, et sur l'activité des négociants de produits bois d'autre part ;- "Études" et notamment de la demande en construction bois de différents maîtres d'ouvrage ;- "Centre de ressources" avec une veille technologique et réglementaire ainsi que le recensement de l'offre et des besoins en formation bois construction.(2) : le coût global prend en compte non seulement le coût de la conception et de la construction mais également le coût de fonctionnement du bâtiment toutau long de sa vie.

Page

Méthodologie 3Déroulement de l'enquête 3Questionnaire à compléter pour chaque opération 3Méthode de présentation des résultats 5Les opérations analysées 6

Analyse 7Structure des coûts 7Analyse des coûts 9Quelques repères en termes de coût 14

Sommaire

Cellule Economique de Bretagne ■ Coûts de construction d'une maison à ossature bois ■ Novembre 2010 1

1 - Déroulement de l'enquête●●●● ÉchantillonLa base Sitadel recensant les permisde construire délivrés n'a pu être ex-ploitée car le permis de construire dé-livré ne précise pas la nature du modeconstructif. La base de données des contacts adonc été constituée à partir de diffé-rents fichiers :- les adhérents du réseau breton desprofessionnels du bois, Abibois, pré-sents dans les catégories d'activitésuivantes : entreprises / architectes /bureaux d'études ;- les entreprises répondant à l'en-quête trimestrielle de conjoncture surl'activité des entreprises de char-pente et menuiserie(1) et indiquantréaliser des maisons à ossature bois ;- les architectes inscrits à l'Ordre desArchitectes de Bretagne ;

- les économistes de la constructionadhérents du syndicat UNTEC Bre-tagne(2) ;soit au total 390 entitées enquêtées,auxquelles s'ajoutent 25 organismessociaux (liste communiquée par l'or-ganisme Aro-Habitat Bretagne) afind'étudier les opérations de loge-ments sociaux en construction bois.Un questionnaire leur a été adressépar voie postale en mai 2010. Ce questionnaire a également étérelayé en termes d'envoi par Abi-bois, le CREPA Bretagne(3), l'Ordredes Architectes de Bretagne et leSYNAMOB(4) à leurs adhérents.

●●●● Taux de réponseAprès plusieurs relances, le retourdes contacts pris auprès des archi-tectes, constructeurs de maisons in-

dividuelles, des économistes de laconstruction et des charpentiers estde 145 réponses sur 390, soit 37 %.131 répondants indiquaient ne pasavoir construit de maisons à ossa-ture bois en 2009. 14 répondantsentraient dans le champ de l'étude ;ils ont renseigné 25 questionnairessur la base de leurs réalisations.

En ce qui concerne les bailleurs so-ciaux, 16 ont répondu sur les 25 in-terrogés, soit 64 %. Quatorze orga-nismes n'avaient pas terminé d'opé-rations de construction bois en loge-ment individuel (pur et groupé) en2009 ; deux organismes ont com-plété le questionnaire, représentantau total 22 logements.

2 - Questionnaire à compléter pour chaque opération●●●● Identification de l'opérationLe questionnaire soumis aux diffé-rents acteurs concernés (reproduitpage suivante) comprenait les élé-ments suivants :- l'identification de l'opération et parti-culièrement le lieu de l'opération, lecode postal et le secteur géographi-que (ville, péri-urbain, rural, côtier)

ainsi que les différents types de sur-faces de l'opération (SHOB, SHON et SHAB) (voir définitions ci-après) ;- le descriptif sommaire de l'opéra-tion en termes de type d'habitat, dechauffage, d'existence de label, dedéperditions de l'enveloppe Ubat ;- la date de consultation des entrepri-ses (DCE), l'année de signature des

marchés et la date de mise en chan-tier ; les opérations prises en comptedans l'analyse doivent avoir étéachevées en 2009.

●●●● Définition des surfacesLa notion de surface est nécessairepour élaborer des ratios de coûts.Toutefois, l'existence de nombreuses

Coûts de construction d'une maison à ossature bois

Méthodologie


(1) : autre volet de l'Observatoire des Produits Bois Construction, lettre disponible sur le site www.cellule-eco-bretagne.asso.fr - rubrique base docu-mentaire(2) : UNTEC : Union Nationale des Économistes de la Construction(3) : CREPA : Centre de REssources Professionnelles en Architecture(4) : SYNAMOB : Organisation professionnelle de l'Architecture et de la Maîtrise d'Oeuvre en Bâtiment


Méthodologie



Méthodologie

définitions (SHOB, SHON, SHAB, SUsurface utile, SDO surface dans oeu-vre) peut générer des biais importants.Seules quelques-unes des surfacessont réglementairement définies dansle code de l'urbanisme (article R 112-2) ; ce sont ces surfaces qui ont été pri-ses en compte dans cette étude.

SHOB (Surface Hors Oeuvre Brute)La surface hors oeuvre brute d'uneconstruction est égale à la somme dessurfaces de plancher de chaque ni-veau de la construction, c'est-à-dire aunu extérieur des murs de pourtour.

SHON (Surface Hors Oeuvre Nette)La surface de plancher hors oeuvrenette d'une construction est égale à laSHOB de cette construction après dé-duction :- des surfaces de plancher hors oeuvredes combles et des sous-sols nonaménageables pour l'habitation oupour des activités à caractère profes-sionnel, artisanal, industriel ou com-mercial ;- des surfaces de plancher hors oeuvredes toitures-terrasses, des balcons,des loggias ainsi que des surfaces noncloses situées en rez-de-chaussée ;- des surfaces de plancher hors oeuvre

des bâtiments ou des parties de bâti-ments aménagés en vue du stationne-ment des véhicules.La SHON est la surface de référencepour de nombreuses opérations, enparticulier lorsque la dimension régle-mentaire ou juridique est présente,comme par exemple les documentsd'urbanisme, le permis de cons-truire... .

SHAB (Surface Habitable)Selon le code de la construction (articleR111-2), la surface habitable d'un lo-gement est la surface de plancherconstruite, après déduction des surfa-ces occupées par les murs, cloisons,marches et cages d'escaliers, gaines,embrasures de portes et de fenêtres ;le volume habitable correspond au to-tal des surfaces habitables ainsi défi-nies multipliées par les hauteurs sousplafond. Il n'est pas tenu compte de lasuperficie des combles non aména-gés, caves, sous-sols, remises, gara-ges, terrasses, loggias, balcons, sé-choirs extérieurs au logement, véran-das, volumes vitrés, locaux communset autres dépendances des logements,ni des parties de locaux d'une hauteurinférieure à 1,80 m.

Au vu de ces définitions et des écartsentre les différents types de surface, ilest important d'indiquer les valeurs decoûts en précisant la surface prise encompte.

●●●● Prix de constructionLes prix de construction sont exprimésen euros HT (hors terrain, hors raccor-dements et honoraires).Le répondant devait préciser le mon-tant des différents lots selon un décou-page de 16 lots prédéfini avec l'aidedes professionnels.Les prix indiqués correspondent àceux des marchés signés et concer-nent l'année 2009.Des précisions ont également été de-mandées en ce qui concerne les lotsgros oeuvre/maçonnerie, charpente,structure, bardage, couverture, menui-series extérieures, électricité/ventila-tion et équipements. Ces caractéristi-ques peuvent en effet influencer lecoût. Bien évidemment, ce découpagen'était pas figé et le répondant a puadapter ses réponses en fonction del'attribution des lots. Les regroupe-ments de lots sont également intéres-sants à analyser afin d'examiner la fa-çon de travailler des professionnels.

3 - Méthode de présentation des résultats●●●● Diagramme de dispersionOutre les valeurs moyennes, des dia-grammes de dispersion (ou box-plot)sont réalisés dans ce document. Ilspermettent de présenter l'éventail desvaleurs prises par un indicateur, enl'occurrence les coûts, relatif à unéchantillon. En effet, l'analyse montreque chaque opération est quasimentunique quant au découpage des lots,aux techniques mises en oeuvre ...,d'où une dispersion des valeurs et unemoyenne peu représentative de la di-versité des opérations. Dans ce type de diagramme, les va-leurs de l'échantillon sont ainsi répar-


la valeur minimale

la valeur maximale

50 % des opérations ont un coût moyen de leur clos couvertinférieur à cette valeur = 1 050 €/m2 SHAB

75 % des opérations ont un coût moyen de leur clos couvertinférieur à cette valeur = 1 182 €/m2 SHAB

25 % des opérations ont un coût moyen de leur clos couvertinférieur à cette valeur = 930 €/m2 SHAB

AIDE À LA LECTURE D'UN DIAGRAMME DE DISPERSION


Méthodologie

ties, par ordre croissant, sur un axegradué en quatre "quartiles", chaquequartile correspondant à un quart del'échantillon étudié. Sur ces graphi-ques, figurent les valeurs suivantes :- la valeur minimale de notre échan-tillon ;- le premier quartile : 25 % des opéra-tions ont un coût inférieur à cette va-leur ;- la médiane : 50 % des opérations ontun coût inférieur à cette valeur ;

- le troisième quartile : 75 % des opé-rations ont un coût inférieur à cette va-leur ;- la valeur maximale de notre échan-tillon.

●●●● Valeur moyenneLa valeur moyenne peut être représen-tée et sa position par rapport à la mé-diane reflète la (dis)symétrie des va-leurs de la distribution. Par exemple, sile coût moyen est supérieur au coût

médian , cela signifie qu'un grand nom-bre de maisons ont été réalisées à descoûts élevés entraînant un coût moyenélevé.

●●●● Écart-typeL'écart-type indique la dispersion desvaleurs d'une série autour de la valeurmoyenne : plus l'écart-type est grand,plus la dispersion est grande. L'écart-type est donc fortement influencé parles valeurs aberrantes.

4 - Les opérations analyséesL'analyse porte sur 25 questionnairesrenseignés (dont 86 % par des archi-tectes et maîtres d'oeuvre et 14 % pardes constructeurs de maisons indivi-duelles).

●●●● Répartition par département etpar secteur géographiqueSept opérations sont situées dans lesCôtes d'Armor, une seule dans le Fi-nistère, huit en Ille-et-Vilaine et neufdans le Morbihan.Par secteur géographique, 40 % setrouvent en zone côtière, 36 % en zonerurale, 24 % en zone péri-urbaine. Au-cune construction neuve étudiée ne sesitue en ville.

●●●● Les principales caractéristiquesen termes de surfaceLes 25 opérations analysées repré-sentent une surface totale SHOB égaleà 5 000 m2, soit une moyenne de200 m2 de SHOB par habitation. Lasurface SHON moyenne des loge-ments est égale à 151 m2 et la surfacehabitable moyenne par opération estde 131 m2. L'enquête sur les prix des terrains àbâtir (EPBT)(1) réalisée par la DREALBretagne pour l'année 2009 établit à130 m2 de SHON la surface moyenned'une maison individuelle pure en Bre-tagne comme au niveau France en-

tière, soit 16 % de moins que la sur-face SHON moyenne des opérationsanalysées.La valeur moyenne du ratio SHON/SHOB est égale à 76 % tandis que leratio SHAB/SHON atteint 87 %.70 % des habitations analysées com-portent un étage pour une surfacemoyenne totale de 163 m2 de SHON.30 % sont de plain-pied avec une sur-face moyenne égale à 117 m2 deSHON.

●●●● Le type de chauffageLes types de chauffage les plus ins-tallés sont les pompes à chaleur (unpeu plus de la moitié) et le poêle àbois (19 %). À noter aussi le cou-plage des deux dans 10 % des cas.Ceci montre que le choix des éner-gies renouvelables comme mode dechauffage est privilégié dans unemaison à ossature bois.


(1) : le 4 pages complet est téléchargeable sur le site www.bretagne.developpement-durable.gouv.fr

Les caractéristiques des opérations analysées

En nombre

En m2

SHOB

SHON

25

5 002

3 767

SHAB

SHOB/logement

SHON/logement

SHAB/logement

En %

En %

SHON / SHOB

SHAB / SHON

TYPE DE CHAUFFAGE

gaz

électricité

3 268

200

151

131

75

87

5

14

poêle à bois

pompe à chaleur PAC

PAC + poêle à bois

19

52

10

1 - Structure des coûts

●●●● Répartition des coûts par macro-lotAfin d'étudier la répartition descoûts, trois regroupements de lot oumacro-lots ont été opérés :- le clos/couvert qui comprend leslots fondation-dalle béton, char-pente, mur ossature bois, bardage,couverture-étanchéité et menuise-ries extérieures ;- le second oeuvre aménagementavec les lots menuiseries intérieu-res, serrurerie-métallerie, cloisonsintérieures, revêtements de sols-murs, faïence et peinture ;- le second oeuvre technique com-prenant les lots plomberie sanitaire,chauffage et électricité-ventilation.

C'est le clos/couvert qui représentele poids le plus important, soit lesdeux tiers du coût total de construc-tion. À titre de comparaison, la Cel-lule Économique de Bretagne a ana-lysé les prix de construction des lo-gements neufs en Bretagne réalisésen 2005, 2006 et 2007 (1) et, pourune large part d'entre eux, utilisantle parpaing comme système cons-tructif : le poids du clos/couvert attei-gnait alors 62 %. Le second oeuvre aménagement estle deuxième poste, représentant20 % du coût total de construction.

L'étude précédemment citée indique24 % pour le second oeuvre aména-gement pour la construction de loge-ments neufs qualifiés de "tradition-nels".Enfin, le second oeuvre techniquereprésente 14 % du coût total deconstruction, proportion identique àcelle pour la construction de loge-ments neufs qualifiés de "tradition-nels".

La sur-représentativité du macro-lotclos/couvert dans une constructionbois peut s'expliquer d'une part, parla nature même du système cons-tructif et les différences de prix cor-respondants et, d'autre part, par letype de menuiseries extérieures ;dans une maison à ossature bois,elles sont majoritairement en alumi-nium, en bois ou mixte bois/alu, cequi représente un niveau de prixplus élevé que les menuiseries exté-rieures communément installéesdans les logements neufs "tradition-nels", qui sont en PVC.La faiblesse du macro-lot secondoeuvre aménagement dans lesconstruction bois peut se justifier parune part plus importante d'auto-construction pour ce type de travaux,particulièrement le lot revêtementsde sols-murs, faïence et peinture.

●●●● Répartition des coûts par lotL'analyse plus fine de la structuredes coûts de construction par lot estdétaillée page suivante. Il convientde préciser que la comparaison de lastructure par lot est à prendre avecprécaution, particulièrement dans lecas d'une maison à ossature bois. Eneffet, de nombreux regroupementsde lots ont lieu, ce qui peut "gonfler"un lot par rapport à un autre ou aucontraire le diminuer. Ainsi, dans lesréalisations prises en compte danscette étude, on constate que :- le lot charpente peut inclure lesmurs ossature bois et les menuise-ries extérieures ainsi que le lot bar-dage. Le lot couverture peut égale-ment y être intégré ;- les lots menuiseries extérieures etintérieures peuvent être associés ;- le lot menuiseries intérieures peutêtre compris avec celui des cloisonsintérieures.


Analyse


(1) : "Analyse des prix de construction des logements neufs en Bretagne - Collectif et individuel groupé" - septembre 2008

La structure du coût de constructionpar macro-lot

en %

Clos/couvert

Second oeuvre aménagement

Second oeuvre technique

TOTAL

66

20

14

100


Analyse

Néanmoins, pour analyser la struc-ture des coûts par lot, seules les opé-rations avec la même décompositiondes lots de travaux ont été retenues.Les lots étanchéité et couverture, dis-tincts dans le questionnaire, ont étéassociés pour l'analyse car ils avaientrarement été renseignés séparémentdans les réponses. Pour les mêmesraisons, ont également été associésles lots revêtements de sols/faïence,d'une part, et peinture/revêtementsmuraux, d'autre part. Enfin, le lotéquipements prévu dans le question-naire n'a pas été analysé par manqued'homogénéité des réponses.

En poids, c'est le lot mur ossaturebois qui est le plus important (près de20 %) suivi des lots fondation-dallebéton et menuiseries extérieures,chacun étant supérieur à 10 %. En neconsidérant que les lots à orientationbois (à savoir charpente, ossature,bardage), leur poids représente prèsdu tiers du coût total de la construc-tion (32,4 %).Dans le second oeuvre aménage-ment, le lot cloisons intérieures repré-sente le poids le plus important de cemacro-lot à plus de 7 %. Les lots sui-vants sont les menuiseries intérieures(6 %) puis les revêtements de sols etmurs, faïence et peinture (5,2 %).

En ce qui concerne le second oeuvretechnique, le poids des différents lots

est assez similaire, compris entre 4 et6 %.


Décomposition de la structure du coût de construction par lot (en %)

FONDATION-DALLE BÉTON 13,0

CLOS

COUVERT

(65,7 %)

CHARPENTE

MUR OSSATURE BOIS

5,7

19,9

BARDAGE

COUVERTURE ETANCHÉITÉ

6,8

7,5

MENUISERIES EXTÉRIEURES

MENUISERIES INTÉRIEURES

12,8

6,0

SECOND OEUVRE

AMÉNAGEMENT(20 %)

SERRURERIE MÉTALLERIE

CLOISONS INTÉRIEURES

1,4

7,4

REVÊTEMENTS SOLS ET MURS FAÏENCE PEINTURE

PLOMBERIE SANITAIRE

5,2

5,6SECOND OEUVRE

TECHNIQUE

(14,3 %)

CHAUFFAGE

ÉLECTRICITÉ VENTILATION

4,2

4,5

TOTAL 100,0%


Analyse

2 - Analyse des coûts

●●●● Analyse des coûts de construc-tion au m2En fonction de la surface prise encompte, le coût moyen total de cons-truction est égal à :- 1 000 € HT par m2 de SHOB, - 1 319 € HT par m2 de SHON,- 1 510 € HT par m2 de SHAB. Il existe cependant des écarts très im-portants de coût entre les réalisationsétudiées. Le diagramme de dispersionreprésenté ci-contre permet de visuali-ser ces écarts.L'analyse selon la surface SHOBmontre que (voir page 5 pour l'aide à lalecture des graphiques) :- 25 % des réalisations ont un coût infé-rieur à 781 € HT par m2 ;- 50 % ont un coût inférieur à 990 € HTpar m2 ;- 75 % des réalisations ont un coût infé-rieur à 1 197 € HT par m2 ;- le coût minimal est égal à 660 € HTpar m2 et le coût maximal à 1 416 € HTpar m2. Le coût minimal correspond à la mêmeréalisation, quelle que soit la surfaceprise en compte. Il s'agit d'une réalisa-tion située en zone péri-urbaine trèscompacte, à toit plat (le lot couvertureest seulement réduit au lot étanchéité).Le lot bois comprenant la charpente,les murs ossature bois et le bardageest groupé et réalisé par la même en-treprise, ce qui peut expliquer un coûttotal inférieur.Le coût maximal correspond à uneopération mixte béton-bois de grandesurface (SHOB = 280 m2) et située enzone côtière : le rez-de-chaussée estréalisé en parpaing et bardage bois,l'étage étant en ossature et bardagebois ; cette caractéristique justifie lepoids du lot fondation-dalle béton plusimportant que la moyenne (33 % du to-tal). De plus, le lot revêtement, égal à10 % du total, témoigne d'un niveau definition plus élevé que la moyenne.

L'écart-type est égal à 237 € HT parm2 de SHOB.

L'analyse selon la surface SHONmontre que :- 25 % des réalisations ont un coût in-férieur à 1 024 € HT par m2 ;- 50 % des réalisations ont un coût in-férieur à 1 291 € HT par m2 ;- 75 % ont un coût inférieur à 1 580 €HT par m2 ;- les coûts des réalisations étudiéesvarient de 868 € à 1 778 € HT par m2.Le coût maximal correspond à uneréalisation située en zone côtière.L'analyse plus précise des lots mon-tre, d'une part, un lot revêtement su-périeur à la moyenne (16 %), d'où unniveau de finition estimé élevé, etd'autre part, un lot couverture-étan-chéité également supérieur (9 %). Laréalisation comprenait, en effet, enplus d'un toit en ardoise, un toit ter-rasse accessible.L'écart-type est égal à 312 € HT parm2 de SHON.

En ce qui concerne la surface habi-table SHAB, l'analyse montre que :

- 25 % des réalisations ont un coût in-férieur à 1 165 € HT par m2 ;- 50 % des réalisations ont un coût infé-rieur à 1 439 € HT par m2 ;- 75 % ont un coût inférieur à 1 848 €HT par m2 ;- les coûts des réalisations étudiéesvarient de 1 165 € à 2 209 € HT par m2.L'opération ayant le coût maximal rap-porté à la SHAB est de plain-pied, si-tuée en zone côtière. Le lot clos/cou-vert est un lot groupé, réalisé par lamême entreprise, le bardage est enbois massif et l'isolant est naturel (lainede mouton).L'écart-type est égal à 383 € HT parm2 de SHAB. On note que la disper-sion des coûts est plus grande quandc'est la surface habitable qui est priseen compte.

●●●● Analyse des coûts de construc-tion au m2 par macro-lotLe prix moyen de construction du ma-cro-lot clos/couvert (voir tableaupage 11) est de :- 657 € HT par m2 de SHOB, - 866 € HT par m2 de SHON,- 992 € HT par m2 de SHAB.


Diagramme de dispersion des coûts totaux de construction en € par m2 de surface SHOB, SHON et SHAB

660

868

1416

1778

2209

11651024

781

1013

14391291

990

1848

1580

1197

0

500

1000

1500

2000

2500

SHOB SHON SHAB

surface prise en compte

en € par m2 de surface

Le diagramme de dispersion montreque la moitié des opérations analyséesont un coût inférieur à :- 606 € HT par m2 de SHOB, - 853 € HT par m2 de SHON, - 968 € HT par m2 de SHAB. Plusieurs caractéristiques techniquespeuvent influencer le coût de ce ma-cro-lot comme :- le type de plancher bas (dalle surterre-plein, vide sanitaire, plot)- les caractéristiques de l'ossature ain-si que l'épaisseur et la nature de l'iso-lant ;- le nombre de menuiseries, leur gran-deur et leur type ;- le type de couverture.L'influence de ces éléments sera dé-taillée dans l'analyse par lot.Les valeurs extrêmes du macro-lotclos/couvert correspondent aux mê-mes réalisations, quelle que soit la sur-face prise en compte. Celle ayant lecoût minimal est une opération à unétage en zone rurale. Trois lots sont unpeu plus faibles que la moyenne : ils'agit du lot fondation-dalle béton(constitué par un dallage sur terre-plein), du lot couverture (bac acier) etdu lot menuiseries extérieures (en alu-minium, leur nombre n'est pas connu).La réalisation ayant le coût maximal estde plain-pied, située en zone côtière.Le plancher bas est constitué d'un videsanitaire, la charpente est une mono-pente et le bardage en bois massif.

En ce qui concerne le second oeuvreaménagement, son coût moyen estde :- 200 € HT par m2 de SHOB,- 264 € HT par m2 de SHON,- 302 € HT par m2 de SHAB. La moitié des constructions analyséesont un coût inférieur à :- 178 € HT par m2 de SHOB, - 228 € HT par m2 de SHON,- 244 € HT par m2 de SHAB.La réalisation ayant le coût minimal estla même quelle que soit la surfaceprise en compte. Il s'agit en l'occur-rence de la réalisation ayant le coûtmaximal du macro-lot clos/couvert.


Diagramme de dispersion des coûts de construction par macro-lot

- en € par m2 de SHOB -

- en € par m2 de SHON -

- en € par m2 de SHAB -

114137

540

6923

399

148178

606

223

1045

421

165

255

787

0

200

400

600

800

1000

1200

Clos Couvert Second Œuvre Aménagement Second Œuvre Technique

en € HT par m2 de SHOB

160182

705

8634

533

198228

853

254

1577

575

219307

992

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800


en € HT par m2 de SHON

174205

813

9943

596

225244

968

309

1963

613

250362

1137

0

500

1000

1500

2000

2500


en € HT par m2 de SHAB


Analyse

Les réalisations ayant le coût maximalsont des réalisations de grande sur-face pour lesquelles les différents lotsde ce macro-lot sont tous renseignés,montrant ainsi une part d'auto-cons-truction très réduite et un niveau de fi-nition élevé.

Le coût moyen du second oeuvretechnique est de :- 143 € HT par m2 de SHOB,- 189 € HT par m2 de SHON,- 216 € HT par m2 de SHAB.La moitié des constructions analyséesont un coût inférieur à :- 148 € HT par m2 de SHOB,- 198 € HT par m2 de SHON,- 225 € HT par m2 de SHAB. La réalisation ayant le coût minimal estla même quelle que soit la surfaceprise en compte. Il s'agit d'une maisonen zone rurale, avec un lot chauffageréduit à des convecteurs pour la sallede bain, le mode de chauffage principalétant le poële à bois.La réalisation ayant le coût maximalutilise une chaudière à condensationcomme mode de chauffage.

Il est à noter que ces deux derniers ma-cro-lots sont fortement influencés parle niveau de finition, de gamme etd'équipement choisi. Le détail de cesprestations n'est pas connu, le juge-ment étant fait uniquement à partir dumontant des lots. Tout ou une partie deces lots peuvent également être réali-sés en auto-construction. On note éga-lement que la dispersion de leurs va-leurs est moins importante que celle dumacro-lot clos/couvert, fortement in-fluencé par les caractéristiques techni-ques de la construction et représentant66 % du coût total de construction.

De plus, l'analyse montre que les va-leurs extrêmes des différents macro-lots ne concernent pas les mêmes opé-rations. Cela signifie que les maîtresd'ouvrage effectuent des arbitrages enprivilégiant un niveau de technicitéd'un macro-lot (le plus souvent le clos/couvert) et en réalisant une partie destravaux des autres lots en auto-cons-truction ou en les différant.

●●●● Analyse des coûts de construc-tion au m2 par lotL'analyse fine des coûts de construc-tion par lot (voir tableau page suivante)permet de dégager quelques ensei-gnements :

- le montant du lot fondation-dalle bé-ton varie en fonction du type de plan-cher bas construit. Ce type de presta-tion dépend de la nature du terrain.

- la charpente monopente et le toit platsont les types de charpente les plussouvent rencontrés dans les réalisa-tions étudiées. Une particularité inté-ressante à noter est la présence d'unecharpente mixte pour un tiers d'entreelles, soit monopente et traditionnelle,soit traditionnelle et plat.

- le coût de l'ossature dépend de nom-breuses caractéristiques techniquescomme la nature et les sections dubois, l'épaisseur et la nature de l'iso-lant, le pare-vapeur utilisé ... . Ces dif-férentes caractéristiques n'étaient pasdemandées dans l'enquête, à part desprécisions sur l'isolant. Ce sont lesisolants naturels (ouate, bois ...) quisont le plus utilisés (53 %), devant lesisolants minéraux (fibre de verre, ro-che...) (37 %) et mixtes (10 %).

- le bois massif est le type de bardagele plus utilisé parmi les réalisationsétudiées (65 %).

- la couverture en ardoise est la plusrépandue (50 %), suivie du zinc, de latoiture végétalisée et du bac acier.

- le montant du lot menuiseries exté-rieures dépend du nombre de menui-series, de leur grandeur et leur type ;toutes les réalisations étudiées ontdes menuiseries extérieures en alumi-nium, en bois ou mixte bois/alu. Lenombre de menuiseries n'était pas de-mandé dans l'enquête.

- le montant du lot bois (charpente, os-sature, bardage) est égal à :- 324 € HT par m2 de SHOB,- 427 € HT par m2 de SHON,- 489 € HT par m2 de SHAB,représentant 50 % du montant du ma-cro-lot clos/couvert.

- les montants des lots revêtementsde sols-murs-peinture sont très hété-rogènes, des différences de prix im-portants apparaissant selon la qualitédes produits mis en oeuvre et le ni-veau de finition. De plus, ces lots nesont pas toujours renseignés car réali-sés en partie ou totalement en auto-construction.

- le lot chauffage varie en fonction dutype de chauffage installé : l'équipe-ment le plus installé est la pompe àchaleur (52 %), complée (10 %) ounon (19 %) à un poêle à bois. On noteainsi le recours accru aux énergies re-nouvelables comme mode de chauf-fage dans les constructions bois.

- le lot électricité/ventilation peut êtredans certains cas intégré dans les lotsplomberie-sanitaire ou bien chauffage.Le type de ventilation le plus utilisédans les opérations étudiées est laventilation simple flux hygro B (60 %)devant la VMC double flux.


Coût moyen de construction par macro-lot selon la surface en € HT/m2

Prix 2009 SHOB SHON SHABClos/couvertSecond oeuvre aménagementSecond oeuvre techniqueTOTAL

657200

866264

1431 000

1891 319

992302216

1 510


Analyse


Analyse


Les coûts moyens des opérations analysées au m2 par lot (prix 2009)

Données sur l'échantillon

d'opérations analysées

En nombre d'opérations 25

En m2SHOB 5 002SHONSHAB

3 7673 268

CLOS/

COUVERT

En €/m2 FONDATION-DALLE BÉTON

En €/m2 CHARPENTE

En €/m2 MUR OSSATURE BOIS

SHOBSHON

130171

SHABSHOB

19657

SHONSHAB

7586

SHOBSHON

199262

En €/m2 BARDAGE

En €/m2 COUVERTURE ÉTANCHÉITÉ

En €/m2 MENUISERIESEXTÉRIEURES

SHABSHOB

30068

SHONSHAB

90103

SHOBSHON

7599

SHABSHOB

113128

En €/m2 CLOS/COUVERT

SECOND

OEUVRE

AMÉNAGEMENT

En €/m2 MENUISERIESINTERIEURES

SHONSHAB

169194

SHOBSHON

657866

SHABSHOB

99260

SHONSHAB

7991

En €/m2 SERRURIE - MÉTALLERIE

En €/m2 CLOISONS INTÉRIEURES

En €/m2 REVÊTEMENTS SOLS ET MURS FAÏENCE PEINTURE

SHOBSHON

1418

SHABSHOB

2174

SHONSHAB

98112

SHOBSHON

5269

En €/m2SECOND OEUVRE AMÉNAGEMENT

SECOND

OEUVRE

TECHNIQUE

En €/m2 PLOMBERIE SANITAIRE

En €/m2 CHAUFFAGE

SHABSHOB

78200

SHONSHAB

264302

SHOBSHON

5674

SHABSHOB

8542

En €/m2 ÉLECTRICITÉ VENTILATION

En €/m2 SECOND OEUVRE TECHNIQUE

SHONSHAB

5563

SHOBSHON

4560

SHABSHOB

68143

SHONSHAB

189216

En €/m2 TOTALSHOBSHON

1 0001 319

SHAB 1 510


Analyse

●●●● Zoom sur le logement socialPeu d'opérations de logement socialentraient dans le champ de la présenteétude (c'est-à-dire construites en boiset achevées en 2009). Nous avons ce-pendant noté une montée en régimedes réalisations en construction boisen cours d'achèvement ou en projetsur l'année 2010. Il conviendra donc desuivre ces réalisations à moyen terme.Néanmoins, à titre d'information, deuxorganismes sociaux ont accepté decommuniquer les coûts de construc-tion de deux de leurs opérations :- une opération de 12 maisons enaccession à la propriété à Langouët(35) (par l'organisme Habitation Fami-liale),- une opération de 10 maisons en loca-tif à St Domineuc (35) (par l'organismeHLM La Rance).Le tableau ci-contre montre que cesont principalement les lots clos/cou-vert et second oeuvre technique quidifférencient les coûts de ces deuxopérations puisque les montants deslots second oeuvre aménagement ra-menés à la surface sont assez similai-res.Par ailleurs, lors de la visite du chantierde quatre logements T3 (de surfaceSHON totale égale à 297 m2) à St-Léry(56) réalisés par le promoteur Habio-zone pour le compte de l'organismesocial Bretagne Sud Habitat et labelli-sés BBC-Effinergie et PassivHaus, lecoût de construction de ce projet a été

communiqué, soit 1 490 € HT par m2de SHAB. Ce coût doit être mis en pa-rallèle avec un niveau d'ingénierie trèspoussé pour élaborer le projet ; dans le

cas d'opérations reproductibles utili-sant les mêmes techniques de cons-truction, ces coûts peuvent baisser.


Coûts de construction de deux opérations de logements sociaux

12 MAISONS 10 MAISONS

SHON (m2)

SHAB (m2)

LANGOUET (35)

Accession à la propriété

SAINT-DOMINEUC (35)

Locatif social

1 290

1 058

803

642

Surface moyenne par logement (m2 SHON)Surface moyenne par logement(m2 SHAB)

Coût Clos/Couvert (€ HT)

107,5

88,2

80,3

64,2

870 422 440 149

€/m2 SHON

€/m2 SHAB

Coût Second Oeuvre Aménagement (€ HT)

€/m2 SHON

675

823

548

685

237 293

184

148 180

185€/m2 SHAB

Coût Second Oeuvre Technique (€ HT)

€/m2 SHON

€/m2 SHAB

224

213 959

231

78 007

166

202

97

121Coût total construction (€ HT)

€/m2 SHON

€/m2 SHAB

Année de signature des marchés

1 321 674

1 025

666 336

830

1 249

2008-2009

1 037

2009

Source : Habitation Familiale, HLM La Rance


Analyse

3 - Quelques repères en termes de coût

Des études ont été réalisées pour esti-mer le coût de construction d'un loge-ment (en bois ou non). Néanmoins, ilconvient de préciser que les comparai-sons s'avèrent délicates. Ce ne sontsouvent pas les mêmes paramètres(HT, TTC, prix de vente, prix de cons-truction, hors ou avec terrain....) ou lesmêmes surfaces qui sont comparés.

●●●● Coût de construction d'un loge-ment en individuel groupéL'étude de la Cellule Économique deBretagne précédemment citée fournitun coût de construction pour un loge-ment en individuel groupé avec des ni-veaux de prix correspondant à l'année2006, soit un coût de 588 € HT par m2de SHOB, 843 € HT par m2 de SHONet 1 010 € HT par m2 de SHAB.L'actualisation des coûts à l'aide de l'in-dice BT01 donne pour l'année 2009 :- 653 € HT par m2 de SHOB ;- 936 € HT par m2 de SHON ;- 1 121 € HT par m2 de SHAB.

●●●● Enquête sur le prix des terrainsà bâtir (EPTB)L'enquête réalisée par la DREAL Bre-tagne donne pour l'année 2009 :- un prix moyen de construction pourune maison individuelle en secteur dif-fus égal à 1 074 € par m2 de SHON(contre 1 053 € niveau France en-tière) ;- un prix médian(1) égal à 1 000 €/m2de SHON (contre 923 € niveauFrance entière).Cette même enquête indique que leprix dépend du professionnel encharge de la construction (architecte,entrepreneur, constructeur de mai-sons individuelles, auto-construction).En ce qui concerne les maisons con-çues par des architectes, majoritaire-

ment représentées dans notre échan-tillon, elles coûtent en moyenne198 160 €, soit un coût moyen égal à1 239 € par m2 de SHON et sont éga-lement plus grandes que la moyenne(160 m2 de SHON).

●●●● Observatoire BBCLe MEEDDM(2), l'Ademe et l'associa-tion Effinergie ont développé un outilde partage d'expériences sur les opé-rations de bâtiments basse consom-mation appelé Observatoire BBC, l'ob-jectif étant de constituer une base dedonnées nationale de référence de bâ-timents BBC(3).L'expertise de 124 projets de construc-tion neuve lauréats du PREBAT (indivi-duel, collectif, tertiaire) montre la faisa-bilité de la basse consommation à descoûts maîtrisés ; le surcoût d'un bâti-ment BBC serait de l'ordre de 10 à15 % du prix de construction. Il doit êtremis en regard avec les économiesd'énergies réalisées sur la durée de viedu bâtiment. Ce surcoût concerne leslogements atteigant les performancesénergétiques du label BBC, ce qui neprésuppose pas d'une construction en

bois. Une analyse rapide des 6 fichesde maisons individuelles en ossaturebois mises en ligne sur le site de l'Ob-servatoire BBC(4) (sur 23 maisons pré-sentées) aboutit à un coût moyen destravaux de 1 494 € HT par m2 deSHON, toutes régions confondues.Aucune de ces maisons à ossaturebois n'est située en Bretagne(5).

●●●● Étude "Construction et Dévelop-pement Durable - le logement neuf"2007La Cellule Économique de Bretagne aentamé en 2007 une série d'études surle thème "Construction et Développe-ment Durable", avec un premier voletportant sur le logement neuf(6). Une en-quête téléphonique a été menée dansce cadre en septembre 2007 auprèsd'un échantillon de 499 ménages bre-tons ayant obtenu un permis de cons-truire d'une maison individuelle entrejanvier et juin 2007. Le bois arrive entroisième position (8 %) comme maté-riau de construction derrière le par-paing (70 %) et la brique traditionnelle(16 %) (voir tableau ci-contre). Par fi-lière de construction, les projets de


Le matériau principal de construction selon la filière de construction

(en %) cmiste architectes entrepr autoconst TOTAL

parpaing

brique traditionnelle

BOIS

monomur, terre cuite

77,2

17,1

61,3

16,9

3,3

1,4

9,9

7,0

67,5

15,6

67,1

11,4

11,7

2,6

14,3

2,9

69,7

16,0

8,0

3,4

plaque béton préfab.

autre

ensemble

1,0

0,0

1,4

3,5

100 100

0,0

2,6

0,0

4,3

100 100

0,8

2,0

100

Source : enquête réalisée en 2007 pour l'étude "Construction et développement Durable - le logement neuf"

(1) : le prix médian correspond au prix auquel la moitié des maisons vendues ont été achetées.(2) : Ministère de l'Écologie, de l'Environnement, du Développement Durable et de la Mer(3) : L'Observatoire regroupe les projets suivants : lauréats des appels à projets bâtiments démonstrateurs PREBAT atteignant le niveau BBC, labellisés BBC-Effinergie, les opéra-tions Minergie ou Passiv-Hauss, ou tout autre projet atteignant le niveau BBC sous réserve de l'accord du comité de pilotage de l'observatoire.(4) : www.observatoireBBC.org(5) : une seule réalisation située en Bretagne est présentée sur ce site : il s'agit d'une maison en mur béton, isolée par l'intérieur et l'extérieur.(6) : "Construction & Développemnt Durable - le logement neuf" - Novembre 2007 (synthèse et étude complète sur le site www.cellule-eco-bretagne.asso.fr / rubrique base documen-taire)


Analyse

construction bois de l'échantillon sontd'abord réalisés en auto-constructionpartielle (dans 14 % des cas), puis parune entreprise en direct (12 %). Vien-nent ensuite les architectes puis lesconstructeurs de maisons individuel-les. Dans cette enquête, une questionconcernait le coût de la maison seule(TVA comprise, hors terrain, hors fraisde raccordement). La part du boiscomme matériau de construction aug-mente lorsque l'on grimpe dansl'échelle des prix de construction : 14 %des constructions ayant un coût initialsupérieur à 200 000 € TTC sont réali-sées en ossature bois contre 7 % lors-que le coût est inférieur à 100 000 €,soit le double. Lorsqu'on s'intéresseuniquement aux coûts des construc-tion bois, un quart des réalisations boiscoûtent entre 150 000 et 200 000 €TTC. Viennent ensuite, pour 20 % cha-cune, les réalisations à moins de100 000 € et celles supérieures à200 000 €. Ceci montre la grande di-versité des coûts d'une constructionbois. Des exploitations supplémentairesaxées sur les constructions bois mon-trent que :- la majorité des particuliers ayantconstruits en bois ne sont pas des pri-mo-accédants : seuls 39 % des parti-culiers ayant construits en bois lesont ;- la moyenne d'âge de ces propriétai-res est de 43 ans ;- les catégories socio-professionnellesles plus représentées sont les profes-sions intermédiaires (26 %), les cadreset les professions intellectuelles supé-rieures (21 %).

●●●● Étude Fibra Rhone-AlpesL'association interprofessionnelle dela filière bois en Rhône-Alpes, Fibra, aréalisé une enquête en 2009 auprèsdes constructeurs de maisons bois afinde mieux connaître la structure de cemarché. Parmi les données recueillies,le prix moyen de vente d'une maisonbois est indiqué à 1 566 € TTC par m2habitable.

●●●● Comparatif réalisé par le bureaud'études Fiabitat ConceptLe bureau d'études Fiabitat Concept(1)

a présenté une étude comparative decoût de différentes constructions lorsdes journées "Construisons Positif" or-ganisées en avril 2009 par Abibois et leCREPA Bretagne à St-Brieuc (22).

La comparaison entre la constructiond'une maison conventionnelle (produitmoyen de gamme en parpaing proposépar des constructeurs) et une maison àossature bois de même surface habita-ble (110 m2) aboutit à un surcoût deconstruction de 10 % (voir le détail descoûts dans le tableau ci-dessus).


(1) : www.fiabitat.com

Coûts de construction de deux opérations de 110 m2 habitable

prix 2006 en € TTC MAISON À OSSATURE BOIS MAISON CONVENTIONNELLE

Coût Terrassements + fondations

Coût Maçonnerie + ossature bois

Coût Charpente + couverture

27 249 26 255

42 247

20 157

22 586

21 727

Coût Menuiseries extérieures

Coût Second Oeuvre (plâtre, isolation, électricité, plomberie)

Coût Chauffage

TOTAL (TTC)

17 867

43 990

9 800

55 219

7 187

158 711

8 804

144 394

TOTAL (HT)

Coût en € HT par m2 de SHAB

132 700

1 206

120 730

1 098

Source : Fiabitat Concept

< 100 000 € 100-150 000 € 151-200 000 € > 200 000 €

85,9%76,0%

50,6% 52,9%

5,1%13,4%

30,1% 19,6%

7,1% 5,1%10,8%

13,7%

0,0% 2,8% 6,0% 9,8%

0,9% 2,2% 1,3% 2,0%

parpaing

brique traditionnelle

plaque béton préfab.

bois

monomur, terre cuite

autre

Le matériau principal de construction selon le coût initial de la maison

Source : enquête réalisée en 2007 pour l'étude "Construction et développement Durable - le logement neuf"

Coûts de construction d'une maison à ossature bois · - "Indicateurs" avec la mise en place d'un...

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