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Tribunal de Grande Instance d’Albertville Référé-rétractation Audience du 3 août 2010 à 14 heures

POUR :

1) Monsieur Roger FURON

2) Madame Anne-Marie RONDEAU, épouse de M. Roger FURON

demeurant ensemble à CHANGE (53810) – 10, rue Bel Air

3) Monsieur Pierre FURON

4) Madame Marina DAVOUST, épouse de M. Pierre FURON

demeurant ensemble à VILLAINES LA JUHEL (53700) – 1, rue des Châtaigniers

5) Monsieur Olivier RONDEAU,

demeurant à PARIS 9ème 83, rue du Faubourg Poissonnière

6) Monsieur Nicolas RONDEAU,

demeurant à MARSEILLE (13004) 7, avenue Maréchal Foch

Défendeurs Maître Daniel-Jean VERNE

SCP VERNE BORDET ORSI TETREAU Avocat au Barreau de Lyon

CONCLUSIONS

96 DIV 251

VERNE BORDET ORSI TETREAU -----------AVOCATS-----------

Société Civile Professionnelle 86, rue Paul Bert – 69446 LYON Cedex 03

Téléphone 04 78 71 06 73 – Télécopie 04 78 71 07 37 e-mail contact@vbot-avocats.com

Palais T. 680

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CONTRE :

1) Monsieur Jules MUGNIER

2) Madame Marie-Josèphe DUPERIER, épouse MUGNIER

demeurant ensemble à LE BETTAIX – SAINT MARTIN DE BELLEVILLE (73440)

3) La SCI L’EDELWEISS

dont le siège social est à CHAMAGNIEU (Isére) Chemin du Grasset

Demandeurs Maître Nathalie VIARD

SCP COUTIN VIARD HERISSON GARIN Avocat au Barreau d’Albertville EN PRESENCE DE : Monsieur Michel BERNARD, pris en sa qualité d’Admnistrateur judiciaire provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE BRELIN selon ordonnance du Président du TGI d’Albertville du 1er juillet 2010. Défendeur Maître Anne-Lise FALDA BUSCAIOT Avocat au Barreau d’Albertville

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Plaise au Juge des référés Les époux MUGNIER et la SCI L’EDELWEISS demandent au Juge des référés de :

Dire et juger atteinte de nullité de fond la requête déposée pour Monsieur Roger FURON, Madame Monique RONDEAU épouse FURON, Monsieur Pierre FURON, Madame Marina DAVOUST épouse FURON, Monsieur Olivier RONDEAU et Monsieur Nicolas RONDEAU ; Dire et juger en conséquence que l’intégralité de la procédure subséquente est atteinte de la même nullité de fond, en ce compris l’ordonnance rendue sur le fondement de cette requête ; A titre subsidiaire, sur le fond, constater l’existence d’une carte professionnelle en bonne et due forme au nom de M. LAZARE et rétracter l’ordonnance en date du 1er juillet 2010 reposant sur une requête non seulement atteinte de nullité mais encore abusive quant à l’argument développé de l’absence de carte professionnelle du représentant du syndic ; Dire et juger que cette ordonnance sera opposable à Monsieur Michel BERNARD, pris en sa qualité d’Administateur provisoire de la copropriété « LE BRELIN » Condammner Monsieur Roger FURON, Madame Monique RONDEAU épouse FURON, Monsieur Pierre FURON, Madame Marina DAVOUST épouse FURON, Monsieur Olivier RONDEAU et Monsieur Nicolas RONDEAU à verser aux requérants ensemble une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre la condamnation des mêmes pareillement aux entiers dépens.

Il apparait en conséquence que les demandeurs, en saisissant le Juge des référés, entendaient en réalité saisir Monsieur le Président du Tribunal de céans d’une demande de rétractation de l’Ordonnance qu’Il a rendue sur requête le 1er juillet 2010 La motivation de cette demande de rétraction ne résiste pas à l’examen. C’est ainsi que la prétendue nullité de la requête est à l’évidence imputable à une erreur matérielle du Greffe que le Juge qui a rendu l’Ordonnance critiquée aurait même pu rectifier d’office en application de l’article 462 du Code de Procédure Civile. Quant à la justification de la requête elle est incontestable dans la mesure où il est établi que tant à la date de sa présentation qu’à la date de l’Ordonnance critiquée la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA était dépourvue de carte professionnelle valide avec les conséquences graves qui peuvent en résulter pour le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE BRELIN et pour chacun des copropriétaires. Il s’ensuit que la demande de rétractation ne pourra qu’être rejetée.

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LES FAITS

et LA PROCEDURE

La copropriété « LE BRELIN » est un très important ensemble immobilier de la station des MENUIRES sur la Commune de SAINT MARTIN DE BELLEVILLE (73) édifié il y une quarantaine d’année. Il comprend 563 appartements répartis en 10 bâtiments :

La Cherferie Les Combes La Tougnette Les Trois Marches Les Evons Côte Brune Nant Benoît Le Danchet La Challe Pra Coutin

outre une galerie marchande, l’hôtel-restaurant « Pierre Blanche » et l’hôtel « Crest-Voland ». La société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA était syndic de cette très importante copropriété depuis de nombreuses années. Dès la fin de l’année 2000, la réfection des réseaux d’eau froide et d’eau chaude a été envisagée et le Bureau d’Etudes ETEC 73 a été chargé d’établir le projet qu’il a chiffré entre 1.289.065 € et 1.044.636 € selon la solution retenue.

Pièces n° 1 & 2 L’assemblée générale des copropriétaires réunie le 29 décembre 2002 a retenu la solution chiffrée à 1.044.636 € TTC et a voté ce budget.

Pièce n° 3 L’entreprise YVROUD a été retenue pour réaliser les travaux de plomberie-sanitaire sous la direction et le contrôle du BET ETEC 73. Alors qu’elle s’était engagée dans le cadre d’un marché à forfait et que les travaux étaient en cours, l’entreprise YVROUD a exigé un supplément de près de 150.000 € pour les poursuivre de sorte qu’une procédure a du être engagée par la copropriété aboutissant à un jugement du Tribunal de céans du 4 avril 2006 prononçant la résiliation du marché aux torts de l’entreprise et autorisant la copropriété à poursuivre les travaux avec l’entreprise de son choix.

Pièce n° 4

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La société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA a alors confié les travaux de plomberie-sanitaire à l’entreprise MERCIER et en a informé l’assemblée générale du 29 décembre 2007.

Pièce n° 5 Les travaux ont ensuite repris par tranches et, lors de l’assemblée générale du 29 décembre 2008, la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA a annoncé une note de synthèse technique et financière qu’elle devait adresser à tous les copropriétaires. Cette note annoncée n’a jamais été diffusée.

Pièce n° 6 Une nouvelle assemblée générale a été convoquée par la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA le 28 décembre 2009.

Pièce n° 7 Alors qu’elle était depuis plusieurs années représentée par Monsieur ESSAYAN aux assemblées générales, c’est Monsieur Patrick LAZARE qui est intervenu lors de cette assemblée en précisant qu’il était le nouveau Directeur Général de la société dont le mandat venait à échéance. La société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA n’a été élue en qualité de syndic qu’à la faveur d’un second vote dans le cadre de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, et son contrat n’a été approuvé que dans les mêmes conditions, de nombreux copropriétaires ayant voté contre ou s’étant abstenus. Alors que la copropriété avait un compte séparé, Monsieur Patrice LAZARE a sollicité une dispense de le maintenir et l’autorisation de déposer les fonds de la copropriété sur un compte ouvert au nom de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA, mais nommément affecté à la copropriété… Pour inciter les copropriétaires à voter cette résolution, le projet de contrat annexé à la convocation faisait apparaitre une réduction des honoraires de 7.101 € TTC par rapport à ceux prévus en cas de maintien du compte séparé (on comprendra plus tard l’intérêt pour lui de l’absence de compte séparé mais aussi les dangers qui en résultent pour les copropriétaires)…

Pièce n° 7 page 22 Mais là encore, il n’a obtenu satisfaction qu’à la faveur d’un second vote dans les conditions prévues par l’article 25-1, car de nombreux copropriétaires ont voté contre et d’autres se sont abstenus.

Pièce n° 8

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En revanche, il n’a fait aucune observation particulière sur les travaux en cours, invitant simplement les copropriétaires à ne pas laisser d’objets de valeur dans leurs appartements et leur rappelant qu’ils ne pouvaient s’opposer à l’exécution des travaux par les entreprises missionnées par lui… C’est dans ces conditions qu’un nouveau contrat de syndic, sans compte séparé, a été signé par M. LAZARE, déclarant représenter la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA, pour une durée de 15 mois à compter du 28 décembre 2009 jusqu’au 31 mars 2011.

Pièce n° 9 Par courrier du 9 mars 2010 le BET ETEC 73 a informé le Président du Conseil Syndical que M. LAZARE avait un comportement incompatible avec la poursuite de sa mission (celui-ci donnant des directives, proférant des menaces et usant de méthodes d’intimidation) et qu’il refusait de lui régler sa facture du 22/12/2009, de sorte que malgré la diplomatie de Monsieur MUGNIER – employé de M. LAZARE sur place – la rupture du contrat était définitive sauf :

remplacement de M. LAZARE règlement de sa dernière facture et signature d’un contrat d’ingéniérie pour l’achèvement de sa mission

Pièce n° 10 Cette situation ne manquait pas d’être inquiétante alors que le chantier est délicat, d’autant plus que si le BET ETEC 73 conseillait de poursuivre les travaux de plomberie sanitaire avec l’entreprise MERCIER, il déconseillait de poursuivre les travaux annexes (menuiseries, percements, plafonds et faux-plafonds) avec la société M 2000 dont le responsable (Monsieur GARNIER) ne tenait pas ses promesses et employait du personnel intérimaire peu qualifié et constamment remplacé. L’inquiétude s’est trouvée aggravée lors d’une réunion du Conseil Syndical le 7 avril 2010 au cours de laquelle M. LAZARE, plutôt que de rechercher un compromis avec le BET ETEC 73, a annoncé qu’il avait pris acte de sa décision de rompre le contrat et qu’après réflexion il avait décidé – pour la poursuite des travaux – que :

« La société URBANIA ….. s’engage donc à remplacer la société ETEC et à suivre et coordonner les travaux sous sa seule responsabilité. Le suivi de travaux sera confié à Messieurs LATOUR et MUGNIER. »

Et que :

« La société M2000 (était conservée) : pour la réalisation du lot « finitions » avec la mise en place de Marcel BROCARD pour la direction, la coordination et le suivi du chantier. »

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Mais aussi que :

« Suite à un manque de trésorerie récurrent annoncé lors du dernier Conseil Syndical, le Syndic s’est aperçu que le budget appelé pour les travaux de rénovation des colonnes d’eau n’avait pas été réactualisé lors du passage de la société YVROUD à la société MERCIER, et qui plus est ne tenait pas compte des réactualisations tarifaires liées au retard pris pendant l’arrêt des travaux. »

Il apparaissait qu’un budget complémentaire de l’ordre de 450.000 € à 500.000 € serait nécessaire pour achever les travaux…

Pièce n° 11 Cette situation a conduit l’un des membres du Conseil Syndical à interroger M. LAZARE sur son assurance de responsabilité civile professionnelle, car il paraissait notamment difficile qu’un syndic de copropriété puisse remplir la mission d’un Bureau d’Etudes Techniques, sauf à être couvert par une police de responsabilité décennale. Il a fourni une attestation délivrée par le GAN le 9 février 2010 précisant que la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA était représentée par :

Monsieur Robert PALMERINI, Président

Monsieur Patrick LAZARE, Directeur Général et que l’activité professionnelle garantie est limitée à celle de « Gestion Immobilière » et non de Maître d’œuvre ou Bureau d’Etudes Techniques.

Pièce n° 12 Dans les jours qui ont suivi cette réunion du Conseil Syndical, la presse s’est fait l’écho de graves difficultés opposant le Groupe URBANIA à la Société Générale et d’une enquête du Parquet de Paris à la suite d’une plainte qu’elle avait déposée pour abus de confiance aboutissant à un détournement de fonds de l’ordre de 200 millions d’euros dans le cadre de ce qu’il est convenu d’appeler « les comptes reflet »…. Il s’agit de l’opération consistant pour le syndic à placer les provisions sur charges versées par les copropriétaires sur un compte général ouvert au nom du syndic, et d’obtenir de la banque un prêt correspondant au montant déposé qui est alors généralement placé sur un compte rémunéré d’où son nom de « compte reflet » ou « compte miroir ». Or le Groupe URBANIA aurait utilisé les prêts, obtenus en contrepartie du dépôt des comptes clients dans diverses banques, pour acquérir des fonds de commerce ou des participations dans des sociétés exerçant l’activité de gestion immobilière.

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En considérant les « comptes reflet » de la société URBANIA dans les autres banques, la presse évoquait une somme globale de l’ordre 500 millions d’euros…

Pièces n° 13 à 16 De nombreux copropriétaires n’ont pu qu’être inquiets à la suite de cette information. Ceux de la copropriété LE BRELIN avaient d’autant plus lieu de l’être qu’ils avaient appris que Monsieur PALMERINI, Président de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA, avait démissionné le 30 avril 2010 et que Monsieur LAZARE avait été nommé pour le remplacer à compter de cette date.

Pièces n° 17 à 20 L’attestation d’assurance délivrée par le GAN précisant que :

« La garantie ne s’exerce qu’à la condition expresse que l’Assuré soit bien titulaire, au moment du fait dommageable, de la carte professionnelle instituée par le décret du 20 juillet 1972 et correspondant aux activités déclarées. »

il était essentiel de vérifier que Monsieur LAZARE était bien titulaire de cette carte car une personne morale ne peut être considérée comme exerçant régulièrement l’une des activités visées par la loi HOGUET que si son dirigeant, personne physique, est titulaire de la carte professionnelle.

Pièces n° 12 Questionnée sur ce point, la Préfecture de Savoie a répondu le 11 mai 2010 que la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA avait fait une demande de carte professionnelle gestion immobilière et transaction immobilière pour M. Patrick LAZARE, en qualité de Directeur Général de cette société, le 23 décembre 2009 mais que cette demande était toujours en cours d’instruction…

Pièce n° 21 Or, depuis le 30 avril 2010, Monsieur LAZARE était le seul dirigeant de ladite société de sorte que, faute par lui d’être titulaire à cette date de la carte professionnelle, elle ne pouvait plus exercer légalement la profession de syndic de copropriété.

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C’est dans ces conditions que les consorts FURON-RONDEAU-DAVOUST ont chargé Maître VIALLE du Barreau d’Annecy, avec le concours de Maître SAUTHIER du Barreau d’Alberville, de présenter une requête en désignation d’un administrateur provisoire de la copropriété LE BRELIN qui était dépourvue d’un syndic pouvant exercer cette fonction. Cette requête, datée du 28 mai 2010, a été enregistrée au Greffe le 2 juin 2010.

Pièce n° 22 L’exercice de manière habituelle de la profession de syndic sans respecter les exigences de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET, et celles de son décret d’application du 20 juillet 1972, étant sanctionné pénalement, une copie de cette requête a été adressée au Parquet par lettre RAR du 28 mai 2010, reçue par le Parquet le 3 juin 2010.

Pièce n° 23 Par Ordonnance du 4 juin 2010, elle a été rejetée.

Pièce n° 24 Mais sur la base de la même requête, une nouvelle Ordonnance a été rendue le 1er juillet 2010 désignant Monsieur Michel BERNARD en qualité d’Administrateur provisoire de la copropriété LE BRELIN.

Pièce n° 25 Avant même que cette Ordonnance sur requête ne soit notifiée aux copropriétaires par Monsieur BERNARD, deux d’entre eux ont pris l’initiative de la présente procédure :

Monsieur et Madame Jules MUGNIER, d’une part ;

La SCI L’EDELWEISS d’autre part. étant précisé que Monsieur Jules MUGNIER est l’un des salariés de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA que Monsieur LAZARE avait affecté au suivi des travaux de rénovation des réseaux d’eau froide et d’eau chaude de la copropriété lors de la réunion du Conseil Syndical du 7 avril 2010 en remplacement du BET ETEC 73.

Pièce n° 11 Quant à la SCI L’EDELWEISS, il est intéressant de savoir que ses associés sont les époux GARNIER car Monsieur Patrick GARNIER est par ailleurs gérant de la société M2000 à laquelle Monsieur LAZARE a confié la poursuite des travaux de finitions du même chantier, malgré l’avis contraire du BET ETEC 73, et qui a été déclarée en redressement judiciaire par jugement du 7 juin 2010 du Tribunal de Commerce de Chambéry, avec cessation des paiements au 31 janvier 2010…

Pièces n° 26 & 27

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C’est en cet état qu’il convient d’examiner les arguments développés par les demandeurs au soutien de leur demande tendant à voir déclarer nulle l’Ordonnance du 1er juillet 2010 pour défaut de signature de la requête par Maître SAUTHIER et, à titre subsidiaire, sollicitant sa rétractation au motif que Monsieur Patrick LAZARE est aujourd’hui titulaire de la carte professionnelle.

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DISCUSSION

I/ La régularité de la requête et l’erreur matérielle manifeste affectant l’Ordonnance du 1er juillet 2010 : Les demandeurs à la rétractation invoquent le fait que la requête à laquelle est annexée l’Ordonnance du 1er juillet 2010 n’est pas signée, alors qu’elle doit impérativement l’être par un Avocat inscrit au Barreau du Tribunal auquel appartient le Magistrat saisi de la requête. S’appuyant sur un Arrêt de la 2ème Chambre civile de la Cour de Cassation du 24 février 2005, ils en déduisent que la requête est nulle et que, par voie de conséquence, l’Ordonnance du 1er juillet 2010 le serait également, la nullité de la requête entraînant la nullité de la procédure subséquente. Or, il est aisé de constater que c’est par une erreur purement matérielle que l’Ordonnance du 1er Juillet 2010 a été annexée à un exemplaire de la requête du 28 mai 2010 non signé par les Avocats. Il suffit, à cet égard, de se reporter à la première Ordonnance rendue le 4 juin 2010 sur la même requête du 28 mai 2010 pour constater que l’original de la requête, enregistré au greffe le 2 juin 2010, était bien signé tant par Maître SAUTHIER, Avocat postulant inscrite au Barreau d’Albertville, que par Maître VIALLE, Avocat plaidant inscrite au Barreau d’Annecy. Par une première Ordonnance du 4 juin 2010, le Président de ce Tribunal avait rejeté cette requête.

Pièce n° 24 Mais, usant de la faculté qui lui est reconnue par l’article 497 du code de procédure civile, et ayant vraisemblablement recueilli d’autres informations sur la situation de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA – peut-être par l’intermédiaire du Parquet – le même Magistrat a rétracté la première Ordonnance qu’il avait rendue le 4 juin 2010, par laquelle il avait rejeté la requête, pour prendre une nouvelle Ordonnance le 1er juillet 2010 faisant droit à la demande de désignation d’un Administrateur Provisoire judiciaire de la copropriété « LE BRELIN » qui se trouvait bel et bien dépourvue d’un syndic habilité à exercer de manière licite sa fonction.

Pièce n° 25 Par suite d’une erreur matérielle manifeste, cette nouvelle Ordonnance a été annexée à une copie non signée de la même requête du 28 mai 2010 plutôt que d’être annexée à l’original signé comme l’avait été celle du 4 juin 2010.

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Cette erreur matérielle s’explique vraisemblablement par le fait que Maître VIALLE avait jugé opportun de communiquer une copie de la requête au Parquet par courrier du 28 mai 2010, dès lors que la situation exposait la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA et son dirigeant, Monsieur LAZARE à des poursuites pénales. Elle avait évidemment joint à sa lettre RAR au Parquet du 28 mai 2010 une copie non signée de la requête. Il est établi que ce courrier est parvenu au Parquet le 3 juin 2010, date à laquelle l’accusé de réception a été signé.

Pièce n° 23 Il est vraisemblable que le Parquet a transmis ses observations au Président du Tribunal saisi de la requête en y annexant la copie non signée de la requête qu’il avait reçue le 3 juin 2010, ce qui est confirmé par le timbre d’enregistrement apposé sur cet exemplaire non signé. Le dossier, à partir de cet instant, comportait à la fois l’original signé de la requête et la copie reçue par le Parquet le 3 juin 2010. Par suite d’une erreur matérielle, l’Ordonnance du 1er juillet 2010 a été annexée à la copie non signée de la requête reçue par le Parquet le 3 juin 2010. Il suffit, en conséquence, de réparer cette erreur matérielle, au besoin par application de l’article 462 du code de procédure civile pour réparer cette erreur matérielle. Il s’ensuit que l’Ordonnance du 1er juillet 2010 a bien été rendue sur la base d’une requête régulière en la forme car signée tant par Maître SAUTHIER, Avocat postulant du Barreau d’Albertville que par Maître VIALLE, Avocat plaidant du Barreau d’Annecy. Par voie de conséquence, le premier moyen développé par les demandeurs au soutien de leur demande d’annulation de l’Ordonnance du 1er juillet 2010 ne pourra qu’être rejeté.

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II/ La justification de la requête et de l’Ordonnance du 1er juillet 2010 : Les demandeurs n’hésitent pas à prétendre que l’Ordonnance du 1er juillet 2010 devrait être rétractée au motif qu’elle reposerait « sur une requête non seulement atteinte de nullité, mais encore abusive quant à l’argument développé de l’absence de carte professionnelle du représentant du syndic ». A cet effet, ils produisent aux débats une carte professionnelle établie au nom d’URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA représentée par Monsieur LAZARE Patrick et curieusement datée du 13 septembre 2006 !

Pièce adverse n° 5 Ils paraissent en déduire que la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA a toujours exercé régulièrement sa fonction de syndic de la copropriété « LE BRELIN ». Or, tel n’est malheureusement pas le cas. Il convient de rappeler que la loi du 2 janvier 1970, dite « Loi HOGUET » s’applique aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives, notamment, à la gestion immobilière.

Article 1 – 6° de la Loi L’exercice de la profession habituelle de syndic de copropriété relève de la gestion immobilière. Il s’ensuit que cette activité ne peut être exercée que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée par le Préfet, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir.

Article 1 – 6° de la Loi L’article 3 de la loi précise ensuite que :

« La carte n’est délivrée aux personnes morales que si lesdites personnes satisfont aux conditions prévues aux 2e et 3e ci-dessus (garantie financière et assurance de responsabilité civile professionnelle) et que si leurs représentants légaux et statutaires satisfont aux conditions prévues au 1er et 4e ci-dessus (aptitude professionnelle et absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer).

Article 3 de la Loi

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L’article 2 du décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application de la loi du 2 janvier 1970 confirme que :

« La délivrance de la carte professionnelle est sollicitée par la personne physique ou par le ou les représentants légaux ou statutaires de la personne morale qui se livre ou prête son concours aux opérations énumérées par l’article 1er de la Loi susvisée du 2 janvier 1970 … Lorsque la demande est présentée au nom d’une personne morale, elle indique la dénomination, la forme juridique, le siège, l’objet de la personne morale ainsi que l’état civil, le domicile, la profession et la qualité du ou des représentants légaux ou statutaires. »

Il s’ensuit qu’une personne morale ne peut exercer de manière habituelle la profession de syndic de copropriété qu’à la condition que son représentant légal et statutaire justifie de son aptitude professionnelle, et qu’il n’est pas frappé d’une incapacité ou d’une interdiction d’exercer. Une personne morale ne peut donc par elle-même être titulaire de la carte professionnelle prévue par la Loi du 2 janvier 1970 et il est impératif que son représentant légal et statutaire remplissant les conditions prévues par l’article 3, soit mentionné sur la carte professionnelle délivrée à la personne morale qu’il représente. A défaut, elle-même et son représentant légal et statutaire s’exposent aux sanctions pénales prévues par l’article 14 de la loi qui dispose que :

« Est puni de six mois d’emprisonnement et de 7.500 euros d’amende le fait :

a) De se livrer ou prêter son concours, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l’article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l’article 3… »

Tandis que l’article 18 dispose que :

« Les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l’article 121-2 du Code Pénal, des infractions définies aux articles 14, 15, 16 et 17…. »

Il est tellement indispensable que le représentant légal ou statutaire d’une personne morale remplisse les conditions pour que cette dernière puisse être titulaire d’une carte professionnelle, que l’article 6 du décret du 20 juillet 1972 précise que :

« Une demande de modification doit être faite en cas de changement dans l’identité du ou des représentants légaux ou statutaires, dans la dénomination ou la forme de la personne morale, dans l’identité du garant ou de l’assureur de responsabilité civile. Il est alors délivré une nouvelle carte sur remise de l’ancienne ».

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Jusqu’au 30 avril 2010, date de sa démission, la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA était titulaire de la carte professionnelle délivrée au nom de son Président, Monsieur PALMERINI qui avait succédé à Monsieur ESSAYAN.

Pièces n° 21 & 28 A compter de la démission de Monsieur PALMERINI, il était impératif, pour qu’elle puisse exercer de manière licite la profession de Syndic de copropriété, qu’elle soit titulaire d’une nouvelle carte établie au nom de son nouveau représentant légal ou statutaire, Monsieur Patrick LAZARE, et qu’elle restitue l’ancienne carte établie au nom de Monsieur PALMERINI conformément à l’article 6 du décret du 20 juillet 1972. Or, à la date du dépôt de la requête datée du 28 mai 2010, enregistrée au greffe de ce Tribunal le 2 juin 2010, Monsieur Patrick LAZARE était dans l’incapacité de justifier d’une carte professionnelle de gestion immobilière, la Préfecture de Savoie indiquant que la société URBANIA avait fait une demande de carte professionnelle pour Monsieur Patrick LAZARE le 23 décembre 2009, mais que la demande était en cours d’instruction…

Pièce n° 21 Il s’ensuit que la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA exerçait, à cette époque, la profession de syndic de copropriété de manière illicite, sans être titulaire d’une carte professionnelle valide. La situation était inchangée le 1er juillet 2010. En effet, questionnée par courriel du 2 juillet 2010, la Préfecture de Savoie – en la personne du Chef du bureau de la règlementation – précisait que la carte d’Agent Immobilier au nom de l’Agence URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA était détenue par Monsieur Robert PALMERINI.

Pièce n° 29 Or, à cette date, Monsieur Robert PALMERINI n’était plus le représentant légal ou statutaire de cette société puisqu’il avait démissionné le 30 avril 2010. Monsieur Patrick LAZARE, nouveau Président de ladite société depuis le 30 avril 2010 ne détenait aucune carte professionnelle le 2 juillet 2010, soit plus de deux mois après sa désignation. La demande de carte professionnelle présentée par Monsieur Patrick LAZARE, en qualité de Président de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA, n’a en effet été reçue par les Services de la Préfecture que le 22 juin 2010. Elle était en cours d’instruction le 2 juillet 2010.

Pièce n° 30

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La société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA exerçait donc depuis le 30 avril 2010 la profession de syndic de copropriété dans des conditions illicites, ce qui est d’autant plus grave que cette absence de carte professionnelle permet à l’assureur de refuser sa garantie au titre de la responsabilité civile professionnelle dès l’instant que la police qu’il a délivrée le précise clairement.

A contrario : C.A. 2e Ch. Civ. 13/07/2006 Pourvoi n° 05 – 14556

Or, la police délivrée par le GAN comporte précisément une clause d’exclusion de garantie pour tout fait dommageable survenant pendant une période durant laquelle l’assuré ne détient pas une carte professionnelle en cours de validité.

Pièce n° 12 Cette situation est d’autant plus grave que Monsieur Patrick LAZARE, alors qu’il ne détenait aucune carte professionnelle, a pris des initiatives extraordinairement dangereuses à la suite de son litige avec le bureau d’études ETEC 73 en décidant que la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA remplacerait désormais, sous sa seule responsabilité, le bureau d’études ETEC 73.

Pièce n° 11 Le fait que Monsieur Patrick LAZARE soit aujourd’hui en mesure de justifier d’une carte professionnelle en qualité de Président de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA n’a pas pour effet de faire disparaître ce risque. Il est d’abord surprenant que cette carte, versée aux débats par les demandeurs, avec lesquels il entretient des liens privilégiés, soit datée du 13 septembre 2006, alors qu’il est établi par un courriel du Chef du bureau de la règlementation de la Préfecture de Savoie que la carte demandée par Monsieur LAZARE était en cours d’instruction le 2 juillet 2010 !

Pièce n° 29 De plus, à la date du 13 septembre 2006, Monsieur LAZARE n’était même pas dans le réseau URBANIA qu’il n’a intégré que début 2008, selon le curriculum vitae qu’il diffuse lui-même par INTERNET.

Pièce n° 31

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Il apparait en fait que la date du 13 septembre 2006 correspond à celle de la délivrance de la carte professionnelle à Monsieur Georges ESSAYAN alors qu’il était Président Directeur Général de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA, qualité qu’il a conservée jusqu’en juin 2009.

Pièce n° 28 En conséquence, et conformément au 2e alinéa de l’article 6 du décret du 20 juillet 1972, la Préfecture de Savoie aurait dû délivrer une nouvelle carte sur remise de l’ancienne délivrée à Monsieur PALMERINI. La délivrance de cette nouvelle carte est nécessairement intervenue postérieurement au 2 juillet 2010, date à laquelle la Préfecture précisait que la demande de Monsieur LAZARE était en cours d’instruction. Il s’ensuit que du 30 avril 2010 jusqu’à une date ignorée mais postérieure au 2 juillet 2010, la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA a exercé de manière illicite la profession de syndic de copropriété. La requête datée du 28 mai 2010 et enregistrée au greffe le 2 juin 2010 était donc particulièrement justifiée. De la même manière, l’Ordonnance du 1er juillet 2010 l’est tout autant puisqu’à cette date, Monsieur LAZARE ne détenait aucune carte professionnelle valide, de sorte que depuis plus de deux mois, la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA exerçait la profession de syndic de copropriété dans des conditions illicites, avec les conséquences graves qui peuvent en découler pour le syndicat des copropriétaires « LE BRELIN » Il convient, en effet, de rappeler que l’assureur de la responsabilité civile professionnelle de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA n’accorde sa garantie qu’à la condition expresse que l’assuré soit bien titulaire, au moment du fait dommageable, de la carte professionnelle. Or tel n’était plus le cas dès le 30 avril 2010 et jusqu’à une date postérieure au 2 juillet 2010, alors que les articles 2 et 49 de la loi du 2 janvier 1970 impose cette garantie de la responsabilité civile professionnelle pour exercer la profession de syndic de copropriété de manière licite. Ne pouvant exercer la profession de syndic à partir du 30 avril 2010, la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA a perdu sa qualité de syndic de la copropriété « LE BRELIN », ce qui justifie l’Ordonnance rendue le 1er juillet 2010.

Cass. 3e Ch. Civ. 4 janvier 1996 – Bull. n° 1 Cass. 3e Ch. Civ. 2 juillet 2008 – Bull. N° 117

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Ayant perdu sa qualité de syndic de la copropriété “LE BRELIN”, seule l’assemblée générale qui sera réunie à l’initiative de Monsieur Michel BERNARD, désigné en qualité d’Administrateur provisioire de la copropriété, pourra éventuellement à nouveau designer la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA en qualité de syndic.

Cass. Ch. Com. 30 mai 2000 – Bull. N° 113

En conséquence, les demandeurs sont bien malvenus de solliciter la rétractation de l’Ordonnance du 1er juillet 2010. Leur demande sera rejetée purement et simplement comme injustifiée et contraire aux intérêts du syndicat des copropriétaires qui reste exposé – par la faute de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA – à un refus de garantie pour les actes accomplis par elle, en la personne de Monsieur LAZARE, entre le 30 avril 2010 et la date de délivrance de sa carte professionnelle qui, il convient de le rappeler, est nécessairement postérieure au 2 juillet 2010.

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III/ L’application de l’article 700 et les dépens : Les demandeurs n’hésitent pas à prétendre à une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au motif que la requête du 28 mai 2010, enregistrée au greffe le 2 juin 2010, aurait été « abusive quant à l’argument développé de l’absence de carte professionnelle du représentant du syndic ». Manifestement, l’intérêt personnel des demandeurs, dont il convient de rappeler qu’ils sont très proches de la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA, les égare. Ils n’osent eux-mêmes pas soutenir que Monsieur LAZARE, nouveau représentant légal de cette société, était détenteur d’une carte professionnelle à la date de la présentation de la requête et de l’Ordonnance du 1er juillet 2010. Il est dès lors inadmissible qu’ils prétendent que la requête aurait été abusive quant à son argumentation qui se révèle, au contraire, parfaitement justifiée d’autant plus que cette absence de carte pendant plus de deux mois expose le syndicat des copropriétaires « LE BRELIN » à un refus de garantie de l’assureur en responsabilité civile professionnelle de cette société pour les faits commis pendant cette période. En conséquence, il ne sera non seulement pas inéquitable qu’ils conservent à leur charge les frais de la procédure, qu’ils ont cru devoir initier, mais il serait au contraire inéquitable que les consorts FURON-RONDEAU-DAVOUST conservent à leur charge ceux qu’ils ont été contraints d’exposer par cette surprenante procédure. Ils sont dès lors bien fondés à solliciter une juste indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la charge des demandeurs, comme le syndicat des copropriétaires « LE BRELIN » sera bien fondé à agir contre la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA pour obtenir le remboursement des frais de l’administration provisoire qu’elle a provoqués par sa faute. Il s’ensuit que les dépens de la présente procédure seront en outre mis à la charge des demandeurs.

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PAR CES MOTIFS Vu les pièces versées aux débats ; Statuant sur l’exception de nullité de la requête soulevée par les époux MUGNIER et la SCI L’EDELWEISS : Constater que la requête des consorts FURON/RONDEAU/DAVOUST, datée du 28 mai 2010 a été enregistrée par le Greffe le 2 juin 2010 et qu’elle est bien signée tant par Maître VIALLE, avocat au Barreau d’Annecy, que par Maître SAUTHIER, avocat au Barreau d’Albertville ; Constater qu’une copie non signée de la même requête, fondée sur un motif susceptible de justifier des poursuites pénales, avait été communiquée au Parquet par courrier RAR du 28 mai 2010 parvenu au Parquet le 3 juin 2010 ; Vu au besoin les dispositions de l’article 462 du Code de Procédure Civile ; Dire et juger que c’est par suite d’une erreur purement matérielle que l’Ordonnance rendue le 1er juillet 2010 a été annexée à la copie non signée de la requête datée du 28 mai 2010 et ordonner au besoin la rectification qui s’impose ; En conséquence, Rejeter comme aussi injustifiée que malfondée l’exception de nullité de la requête ; Statuant sur la demande de rétractation de l’Ordonnance du 1er juillet 2010 : Vu la loi du 2 janvier 1970, dite Loi HOGUET, et notamment ses articles 1, 2, 3, 14, 18 et 49 ; Vu le décret du 20 juillet 1972 pris pour l’application de ladite loi, et notamment ses articles 2 et 6 ; Constater qu’il est établi que la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA a exercé de manière habituelle la profession de syndic de copropriété à compter du 30 avril 2010, date à laquelle Monsieur Patrick LAZARE est devenu son unique représentant légal et statutaire en sa qualité de Président de ladite société sans être titulaire d’une carte professionnelle « Gestion Immobilière » et cela jusqu’à une date nécessairement postérieure au 2 juillet 2010, date à laquelle la Préfecture de Savoie a précisé que sa demande de carte professionnelle reçue le 22 juin 2010 était en cours d’instruction ; Dire et juger en conséquence que tant à la date du dépôt de la requête qu’à la date de l’Ordonnance du 1er juillet 2010 la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA exerçait de manière habituelle la profession de syndic de copropriété sans être titulaire d’une carte professionnelle valide, de sorte que la copropriété LE BRELIN était dépourvue d’un syndic habilité à la représenter et à la gérer, ce qui justifiait la désignation d’un administrateur judiciaire dans les conditions prévues par l’article 47 du décret du 17 mars 1967 ;

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Dire et juger que la situation était d’autant plus grave, que la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA, en l’absence de carte professionnelle valide au moment du fait dommageable n’était plus garantie au titre de sa responsabilité civile professionnelle, pourtant obligatoire en application des articles 2 et 49 de la loi du 2 janvier 1970, ce qui justifie d’autant plus la requête et l’Ordonnance du 1er juillet 1970 alors que son représentant légal et statutaire, Monsieur Patrick LAZARE, a pris le 7 avril 2010 des engagements et des responsabilités surprenantes à l’occasion de son litige avec le Bureau d’Etudes Techniques ETEC 73 en décidant que la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA remplacerait ce Bureau d’Etudes dans le cadre d’un important chantier en cours dont le coût s’élève à plus de 1.000.000 euros; Dire et juger qu’il en résulte un risque important qui perdure pour le Syndicat des Copropriétaires LE BRELIN ; En conséquence, Dire et juger qu’ayant ainsi, par sa faute, perdu la qualité de syndic de la copropriété LE BRELIN, la société URBANIA BOURG SAINT MAURICE SOGEPA ne pourra éventuellement recouvrer cette qualité que par une décision de l’assemblée générale que Monsieur Michel BERNARD, désigné en qualité d’administrateur provisoire par l’Ordonnance du 1er juillet 2010, ne manquera pas de convoquer à cet effet ; Par suite, Rejeter comme injustifiée la demande de rétractation de l’Ordonnance du 1er juillet 2010 et dire que Monsieur Michel BERNARD, désigné par elle en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété LE BRELIN, devra poursuivre sa mission jusqu’à désignation d’un nouveau syndic par l’Assemblée Générale des copropriétaires ; Statuant sur l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens : Rejeter comme injustifiée la demande d’application de l’article 700 au profit des époux MUGNIER/DUPERIER et de la SCI L’EDELWEISS ; Dire et juger qu’il serait en revanche inéquitable que les consorts FURON/RONDEAU/DAVOUST, qui ont agi dans l’intérêt du Syndicat des Copropriétaires LE BRELIN, conserve à leur charge l’intégralité des frais de leur défense non compris dans les dépens ; En conséquence, condamner solidairement les époux MUGNIER/DUPERIER et la SCI L’EDELWEISS à payer aux consorts FURON/RONDEAU/DAVOUST, solidairement entre eux, une indemnité de 3.000 euros par application de l’article 700 ; Condamner les mêmes solidairement aux entiers dépens.

Sous toutes réserves Lyon, le 2 août 2010

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Bordereau des pièces versées aux débats à l’appui des présentes conclusions

1) Avant Projet Sommaire des travaux de réfection des colonnes d’eau chaude sanitaire et

d’eau froide établi par le BET ETEC 73 le 2 juillet 2001

2) Chiffrage par le BET ETEC 73 des 2 solutions

3) PV de l’assemblée générale du 29 décembre 2002

4) Jugement du 4 avril 2006

5) PV de l’assemblée générale du 29 décembre 2007

6) PV de l’assemblée générale du 29 décembre 2008

7) Extraits de la convocation de l’assemblée générale du 29 décembre 2009

8) Extraits du PV de l’assemblée générale du 29 décembre 2009

9) Contrat de syndic signé à la suite de cette assemblée

10) Lettre du BET ETEC 73 au Président du Conseil Syndical du 9 mars 2010

11) Compte-rendu de la réunion du Conseil Syndical du 7 avril 2010

12) Attestation d’assurance délivrée par le GAN le 9 février 2010

13) Article « La Justice enquête sur Urbania » paru dans le FIGARO le 4 mai 2010

14) Article « Les pratiques comptables d’Urbania sont dénoncées par la Société Générale » paru dans l’AGEFI du 4 mai 2010

15) Article « L’administrateur de biens Urbania visé par une plainte de la Société Générale » paru dans LE MONDE le 5 mai 2010

16) Article « La Générale contre Urbania » paru dans VALEURS ACTUELLES le 13 mai 2010

17) PV de décision de l’associé unique de la société URBANAI BOURG SAINT MAURICE SOGEPA du 30 avril 2010, prenant acte de la démission de M. PALMERINI et désignant M. LAZARE en qualité de Président

18) Extrait Kbis de la société URBANAI BOURG SAINT MAURICE SOGEPA

19) PV de décision de l’associé unique de la société URBANAI BOURG SAINT MAURICE GACON du 30 avril 2010, prenant acte de la démission de M. PALMERINI et désignant M. LAZARE en qualité de Président

20) Extrait Kbis de la société URBANAI BOURG SAINT MAURICE GACON

21) Courriel du Chef du bureau de la réglementation de la Préfecture de Savoie du 11 mai 2010

22) Requête du 28 mai 2010 enregistrée au Greffe le 2 juin 2010

23) Lettre RAR de Maître VIALLE à Monsieur le Procureur de la République d’Albertville du 28 mai 2010 avec l’accusé de réception signé le 3 juin 2010

24) Ordonnance du 4 juin 2010

25) Ordonnance du 1er juillet 2010

26) Extrait Kbis de la SCI L’EDELWEISS

27) Extrait Kbis de la société M2000

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28) Attestation de la Préfecture de la Savoie du 14 septembre 2009

29) Courriel du Chef du Bureau de la Réglementation de la Préfecture de la Savoie du 2 juillet 2010

30) Lettre d’URBANIA TARENTAISE, sous la signature de M. Patrick LAZARE, adressée à Madame DUPASQUIER, Préfecture de Savoie, Bureau de l’Administration Générale, le 21 juin 2010

31) CV de M. Patrick LAZARE sur le site Viadeo.com