2 ème atelier du chantier régional sur les filières de production de logements

Comment accélérer la production de logements ?

2 ème atelier du chantier régional sur les filières de production de logements

Comment accélérer la production de logements ?

Chantier régional sur les filières de production de logements Atelier sur les délais – 25 mars 2016

du Logement et de l’Habitat durable

PérimètreFinalitésOrganisation

I. Introduction

Géraldine Biau - DREAL PACA

Diminuer le risque contentieux

Éléments de diagnostic (plénière)

Travaux en sous-groupe sur les leviers

Partage des actions identifiées

Raccourcir les délais des instructions

Reconstitution collective des différentes instructions et de leurs problématiques

Identification d’actions permettant d’optimiser l’instruction

II.Diminuer le risque contentieux

Éléments de diagnostic

Brigitte Vautrin - DREAL PACA

Le cadre législatif et ses dernières évolutions

Un permis peut être attaqué au tribunal administratif dans les 2 mois qui suivent l’affichage du PC sur le terrain ...

- par l’Etat (cadre du contrôle de légalité)

- par les collectivités et leurs groupements concernés

- par des associations (objet social urbanistique ou environnemental, suffisamment précis et limité sur le plan territorial)

- par un tiers ayant un intérêt à agir

L’encadrement de l’intérêt à agir

Encadrement de l’intérêt à agir pour des tiers suite à l’ordonnance du 18 juillet 2013 (à l’issue du rapport Labetoulle) :

«  … que si la construction, l’aménagement ou les travaux sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement »

Le cadre législatif et ses dernières évolutions

Recours abusif et indemnisation

Ordonnance du 18 / 07/ 2013 : possibilité de condamner le requérant à allouer des dommages et intérêts en raison de l’incidence de ce recours sur sa situation individuelle

Avant : → Un procès au TA qui juge de la légalité de l’acte ; un juge administratif qui, se son initiative, pouvait condamner le requérant à une amende pour recours abusif de 3000 €

→ Un autre procès devant le juge civil pour dénoncer l’abus de droit et demander à être indemnisé

Aujourd’hui, tout se fait au niveau du juge administratif

Le cadre législatif et ses dernières évolutions

Amélioration des délais par le décret du 1er octobre 2013 relatif au contentieux de l’urbanisme

Suppression de l’appel en zone tendue

Ce décret donne compétence aux tribunaux administratifs pour connaître en premier et dernier ressort, pendant une période de cinq ans (01/12/2013 – 01/12/2018), des contentieux portant sur les autorisations de construire des logements ou sur les permis d'aménager des lotissements, et ce dans les communes marquées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements.

Cristallisation des moyens

Il permet également au juge de fixer une date limite au-delà de laquelle de nouveaux moyens ne pourront plus être soulevés par le requérant.

Le cadre législatif et ses dernières évolutions

La limitation de l’action en démolition suite à la loi Macron

La loi Macron (loi du 6 août 2015) limite les possibilités de recourir à une action en démolition qu’à certaines zones protégées (cf liste)

Art L480-13 du code de l’urbanisme :

Lorsqu’une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné à la démolir que si le permis a été annulé pour excès de pouvoir par le TA et si la construction est située dans une zone bénéficiant d’un régime de protection particulier (sites remarquables, bande littorale, coeur des parcs nationaux, réserves naturelles, sites inscrits ou classés, sites Natura 2000, zone où la construction est limitée par des PPRT ou PPRN, servitudes environnementales, AVAP ...)

Susceptible de sécuriser les projets urbains soumis à des recours abusifs notamment

Risque de ne plus pouvoir agir sur des constructions illégales en zone agricole par exemple ?

Cartographie de quelques uns des zonages cités par la loi Macron

Les principales problématiques des recours contre permis

Pas de statistiques régionales, mais de nombreux témoignages convergents :

→ L’enjeu des permis attaqués de façon très récurrente, voire quasi-systématique, concerne principalement les départements littoraux

→ Marseille semble avoir le record en proportion de permis attaqués, et dénonciation d’un système mafieux sur les recours …

La fréquence des recours

Le premier adjoint au maire de Marseille (interview presse en 2011) : « 70% des permis délivrés par la mairie de Marseille sont attaqués »

Un bailleur social (2015) : " Sur Marseille, les attaques sont quasi-systématiques. D’ailleurs tous nos projets sont bloqués par des recours en ce moment sur Marseille."

Un promoteur (2015) : "70 % de nos permis sont attaqués "

Une collectivité des Alpes-Maritimes : « les permis de construire sont systématiquement attaqués dès lors qu’ils comportent du logement social … même si le motif n’est pas affiché clairement »

Les principales problématiques des recours contre permis

La fréquence des recours (suite)

Analyse issue du tribunal administratif de Marseille (2013) : --> environ 10 % des recours dirigés contre des PC à Marseille (pour projet > 1000m²) donnent lieu à une annulation totale ou partielle

--> chiffres 2012 : 34 permis de construire représentant 3 200 logements ont été attaqués à Marseille (sur les 5 000 logements autorisés en 2012)Parmi ces 34 projets, 20 ont été bloqués par des recours qualifiés d'abusifs.

Source : Bulletin de jurisprudence du droit de l’urbanisme 4/2013, « Recours bloquants contre des projets immobilières : l’expérience de la chambre de l’urbanisme du tribunal administratif de Marseille », Renaud Thiele, premier conseiller au tribunal administratif de Marseille

Les principales problématiques des recours contre permis

Les délais d’instruction par le tribunal administratif

Aujourd’hui le délai de traitement des recours en matière d’urbanisme est d’un an et 11 mois (moyenne nationale, Rapport Goldberg 2016)

Une organisation au niveau du tribunal administratif de Marseille pour essayer de raccourcir les délais d’instruction, avec notamment la mise en place d’un dispositif de demande de régularisation, pour écarter les requérants dénués d’intérêt à agir (requête rejetée pour irrecevabilité dans le cas d’un défaut de justification si le requérant n’apporte par les justificatifs nécessaires dans les 15 jours)

Les principales problématiques des recours contre permis

Le blocage des projets

Lorsqu’un permis est attaqué :

- prudence des notaires chargés de rédiger les actes de vente(les notaires ont la responsabilité d’éclairer leurs clients sur les risques possibles …)

- réserve des établissements financiers pour octroyer les garanties financières d’achèvement

Plusieurs initiatives pour permettre d’éviter le blocage de ces projets :

→ démarche commerciale de la part du secteur des assurances (cf Garantie Permis de construire proposée depuis 2011 par la SMA BTP)... qui n'a pas connu le succès escompté

→ démarche législative pour diminuer le risque de démolition (cf Loi Macron)... qui rencontre des difficultés de mise en œuvre

Différentes typologies de recours ?

● Le recours abusif, de type « mafieux »

● Le recours du riverain inquiet

Dévalorisation pressentie de leurs biens, « peur » du nouveau voisinage

Parfois lié à un chantage (retrait du recours contre versement)Visiblement mal intentionné

D’autres cas de figure emblématiques ?

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Travaux en sous-groupe

Le recours abusif, de type « mafieux »

Le recours du riverain inquiet

Quels leviers d’action pour limiter ces recours et réduire leurs effets sur le ralentissement du chantier ? ?

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III.Raccourcir les délais des instructions

Diagnostic collectif et propositions

A quelles procédures administratives peut être confrontée une opération de logements ?

Le permis de construire

Modification / révision du PLU

Autorisations liées aux contraintes urbaines, architecturales, patrimoniales

Autorisations liées aux enjeux environnementaux

Procédures liées aux risques spécifiques

Des outils de simplification issu du code de l’urbanisme

* La déclaration du projet (ordonnance du 5 janvier 2012 et décret d’application du 14 février 2012 → L. 300-6 du code de l’urbanisme)

Permet la mise en compatibilité des documents d’urbanisme dans un délai de 6 à 9 mois (l’enquête publique porte à la fois sur l’intérêt général du projet et sur la mise en compatibilité du PLU qui en est la conséquence)

* La procédure intégrée pour le logement (ordonnance du 3 octobre 2013 → L. 300-6-1 du code de l’urbanisme)

Permet d’adapter tous les documents ou servitudes d’urbanisme (SDRIF, ScoT, PLU, SDAGE, PCET...), les AVAP, les DTA, les PDU, les PLH (et sous certaines conditions les PPR) par une instruction simultanée

En cours d’expérimentation dans certaines régions, le certificat de projet :il permet de renseigner le porteur de projet sur l’ensemble des procédures applicables dès lors qu’au moins une autorisation au titre du code de l’environnement, du code de l’urbanisme ou du code forestier est requise

IV. Prochaines étapes

Poursuite des travaux sur les délais :

Envoi du compte-rendu de l’atelier aux participantsFormalisation du plan d’actions (modalités de travail à définir)

Dates des prochains ateliers :

Mercredi 30 mars après-midi à Nice (CADAM): Comment produire plus de logements sociaux ? Optimisation des filières existantes et développement de nouvelles filières : comment tirer parti de la VEFA, et développer des produits tels que le PSLA ?

Vendredi 22 avril matin à Aix-en-Provence (CVRH) : Comment construire autrement ? Aménagement et formes urbaines ; Quels moyens pour développer les opérations d'aménagement d'ensemble ? Quelles filières pour une production de maisons individuelles plus denses ?

Modalités de poursuite des travaux

Objectifs à fin juillet 2016

Au niveau régional :

● Synthèse régionale sur les filières de production de logements et leurs difficultés issue du chantier

● Un plan d'actions régional issu des 4 ateliers de travail

Au niveau national :

● Diagnostic transverse des freins à la production de logements

● Recommandations pour dynamiser la production de logements et plan d’actions associé

● Capitalisation sur les méthodes de concertation existantes pour mobiliser les acteurs dans les territoires