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CIRCUMEOOu faire le tour de l’actualité immobilière

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É D I T O R I A L

La crise est sujette à réflexion dit-on. Et à action. Fort de cette idée, nous avons décidé d’étoffer notre offre de lecture, avec la refonte d’un circumeo.com nouvelle formule en septembre dernier. Et l’audience recueillie nous conforte dans ce choix. Choix commercial également, avec la capacité pour Circumeo de proposer aux fournisseurs de la profession et annonceurs de nouveaux canaux de communication publicitaire tournés davantage vers tout ce que peut proposer aujourd’hui internet.

L’une de ses nouveautés en ce début d’année 2012 est CircumeoHebdo, une newsletter que vous recevrez chaque semaine, chaque vendredi matin depuis le 13 janvier.

Ce nouveau support a pour vocation de vous proposer la lecture sur notre site www.circumeo.com de ce qui aura constitué l’actualité de la semaine écoulée. Et ce sans créer de redondance à la désormais classique édition mensuel créée en 2004.

Nous nous réjouissons de vous faire bénéficier de ces nouveaux supports en 2012 et espérons que ces derniers sauront vous accompagner dans votre quotidien professionnel.

Charles-Éric Petit, Circumeo

L’essent ie l de l ’ac tual i té > numéro 90 - janvier 2012

Nouveau souffleA C T U A L I T É S

Garder le cap Benoist Apparu, secrétaire d’État chargé au logement et à l’urbanisme ouvre cette année d’interviews dans Circumeo.

Il revient sur l’essentiel des questions posées et interrogations exprimées par les professionnels de l’immobilier. Et commente pour vous les dernières propositions exposées en matière de logement par Nicolas Sarkozy à quelques mois de la présidentielle.

Circumeo : Quelles sont les questions prioritaires que vous souhaiteriez boucler avant l’échéance présidentielle sur le dossier du logement ?

Benoist Apparu : L’enjeu principal est d’accroitre l’offre de logements. D’ailleurs, durant ce quinquennat près de 2 millions ont été fais dont 600 000 logements sociaux qui ont été financés contre 265 000 entre 1997 et 2002. Une preuve des efforts de l’État en la matière. Mais le manque de logements est encore présent, notamment dans les zones tendues comme l’Ile-de-France. C’est la raison pour laquelle le Président de la République vient de s’engager à prendre des mesures fortes en faveur de la construction notamment avec la majoration de 30 % de la constructibilité pendant trois ans, pour permettre d’accroitre la construction et l’agrandissement de logements. Cette mesure va permettre de construire 40 000 logements supplémentaires chaque année. Nicolas Sarkozy a également annoncé la cession immédiate de tous les terrains disponibles de l’État. En Ile-de-France, un plan de cessions a été acté pour 2012-2016, ce qui permettra la construction de 130 000 logements dont la moitié en Ile de France. 55 000 logements ont déjà été mis en chantier dans le cadre de cession des terrains de l’État sur la période 2008-2012 !

Circumeo : La suppression des dispositifs fiscaux (PTZ+ et Scellier) combiné au dossier « réforme de la plus value immobilière pour les résidences secondaires » risque-elle d’être une entrave selon vous à l’acquisition immobilière des Français en 2012, ce que redoutent les professionnels de l’immobilier ?

Benoist Apparu : Tout d’abord, en 2012, le PTZ+ n’est pas supprimé mais recentré sur l’acquisition de logements neufs afin justement d’inciter à la construction et donc de soutenir la croissance et l’emploi. Quant au dispositif Scellier, il ne se terminera qu’à la fin 2012, comme prévu initialement. L’investissement dans le neuf a été privilégié dans les choix gouvernementaux, car il faut combler le manque tout en construisant la où cela est nécessaire, c’est-à-dire essentiellement dans les zones tendues. C’est pourquoi le Président de la République a voulu prendre des mesures permettant de faciliter la sortie des projets immobiliers, notamment en zone tendue, où le foncier est cher.

Circumeo : Le projet de loi visant à renforcer la protection des consommateurs semble devoir à terme imposer une série d’amendements portant entre autre sur le dépôt de garantie et l’état des lieux. Ces dispositions obligeraient entre autre les bailleurs à fournir des factures justificatives des sommes retenues sur le dépôt de garantie versé par le locataire. Etes-vous favorable à l’orientation que semble devoir prendre ce texte et, surtout, pensez-vous que ce texte, sous cette forme, ait de réelles chances d’être adopté définitivement comme tel ?

Benoist Apparu : Je ne suis pas favorable à toutes les dispositions adoptées pendant les discussions au Sénat, en particulier sur l’encadrement des loyers ou encore la réduction à un mois du préavis, qui font basculer l’équilibre des relations bailleurs-locataires très clairement et de façon forte en faveur du seul locataire. L’encadrement des loyers serait une erreur économique lourde avec deux conséquences négatives : moins de biens en location et des logements moins bien entretenus. Au-delà de toutes les dispositions d’aide à l’investissement locatif que pourrait prendre l’État, l’assurance d’un équilibre de ces relations est essentielle dans une politique d’investissement locatif. Avec une réglementation trop aux dépends

du bailleur, on prend le risque de perdre les investisseurs.

Circumeo : Le livre blanc issu des États Généraux de l’Immobilier proposé par les syndicats professionnels FNAIM et UNIS ne semble pas avoir reçu l’écho escompté auprès de deux des trois autorités de tutelle de la profession (Chancellerie et Bercy). Quant est-il de votre propre appréciation sur le sujet ?

Benoist Apparu : Certaines propositions des fédérations FNAIM et UNIS sont intéressantes. Je pense notamment au code de déontologie, commission de discipline, au renforcement des compétences professionnelles avec la formation, etc. Cette amélioration de la régulation des professions de syndic a été d’ailleurs reprise dans le rapport de Dominique Braye sur les copropriétés dégradées, avec d’autres mesures peut être moins partagées. Les concertations sur ces questions n’ont pas encore parfaitement abouti et c’est un chantier qui reste ouvert.

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Défaillance dans le secteur immobilier : les chiffresPar Thierry Millon, responsable études Altares

Amiante : ce qui sera applicable au 1er février et ce qui ne le sera pas

C O N J O N C T U R E

V E I L L E J U R I D I Q U E

En 2011, en France, l’ensemble des défaillances d’entreprises (RJ/LJ) se stabilisent à un niveau élevé proche de 60 000. L’immobilier s’inscrit en amélioration encore sensible.Depuis le début de la décennie, le secteur de l’immobilier comptabilisait chaque année environ 1 500 défaillances d’entreprises. Ce nombre avait brusquement augmenté en 2008 (+ 48 %) jusqu’à atteindre le chiffre record de près de 2 800 (+ 23 %) en 2009. Les défaillances d’entreprises augmentaient trois fois plus vite dans l’immobilier que sur l’ensemble des autres activités françaises. En seulement trois ans, le nombre de dépôts de bilan avaient doublé. 2010 amorçait un

net redressement (- 17 %) ; 2011 poursuit ce mouvement (- 7%). Néanmoins, le seuil des 2000 défaillances reste dépassé, c’est encore 600 de plus qu’avant crise.Les agences immobilières, qui avaient payé un lourd tribut, enregistraient dès 2010 une amélioration significative (- 39 %) ; 2011 reste très bien orienté (- 13 %). La Promotion immobilière s’inscrit sur une baisse deux fois plus rapide en 2011 (- 27 %) après une année 2010 déjà clairement dans le vert (- 15 %).Confirmation du redressement, l’ensemble des entreprises défaillantes dans l’immobilier représentait 6000 emplois en danger en 2009 ; ce nombre est retombé à 4400 en 2010 puis 3900 en 2011.

Au 1er février 2012 au plus tard, tout propriétaire d’un appartement construit avant le 1er juillet 1997 devra posséder un diagnostic amiante intitulé « Dossier Amiante Partie Privative (DAPP) ».Tout occupant devra être informé de l’existence de ce rapport et devra pouvoir le consulter. Il devra être également remis à toute entreprise intervenant dans le bien, cette remise devant être consignée par écrit. À la demande d’un locataire ne pouvant consulter ce document, le Préfet pourra exiger la remise de ce diagnostic auprès du propriétaire à l’occupant du bien.En cas de non établissement de ce diagnostic, des sanctions financières significatives sont prévues par le décret « amiante » n°2011-629 du 3 juin 2011. Toutefois, les professionnels du diagnostic technique immobilier restent toujours dans l’attente de plusieurs arrêtés complémentaires à ce décret, notamment les arrêtés relatifs aux critères d’évaluation de l’état de conservation des matériaux et produits repérés.

Le secrétariat d’état à la santé a même publié une note en date du 20 janvier pour rappeler que les dispositions de ce décret « dont la mise en application est directement ou indirectement subordonnée à l’édiction d’un arrêté, ne sont pas applicables avant la publication de cet arrêté ».La Direction Générale de la Santé complète ce courrier par un calendrier estimatif de publication des arrêtés, qui prévoit une mise en application dès avril 2012. Le report à avril 2012 concerne :> les critères d’évaluations de l’état de conservation des matériaux et produits des listes A, B et C comportant de l’amiante.> Le contenu du rapport de recommandation générale et le contenu de la fiche récapitulative du Dossier Technique Amiante.Les modalités de transmission des rapports en préfecture sont quant à eux repoussés au mois du juillet 2012.En attendant, c’est bien la réglementation actuellement en vigueur qui continue de s’appliquer sur la question de l’amiante.

Modalités de réalisation de l’audit énergétique des bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, et aménagement des dispositions relatives à la réglementation thermique des bâtiments neufs.Entrée en vigueur : l’audit énergétique prévu par le décret doit être réalisé dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012.Notice : les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus, équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 doivent faire l’objet d’un audit énergétique. Le décret en précise les modalités. Il appartient au syndic de copropriété d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la réalisation de cet audit. L’audit doit comporter des propositions de travaux destinés à améliorer la performance énergétique du bâtiment. Il doit être réalisé par une personne qualifiée et indépendante.Le décret aménage par ailleurs les dispositions relatives à la réglementation thermique des bâtiments, afin de préciser qu’elles s’appliquent aux logements neufs en accession sociale situés dans les zones de rénovation urbaine et à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers.

ACTIVITÉS 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Évolution 2011 Vs 2010

IMMOBILIER 1 587 1 570 1 453 1 456 1 333 1 532 2 270 2 788 2 308 2 137 -7,4%

TOTAL FRANCE 44 933 46 950 48 342 49 295 47 091 49 850 56 162 61 595 58 674 58 195 -0,8%

2009 2010 Évolution 2011 Évolution

Promotion immobilière 416 355 -14,7% 260 -26,8%

Agences immobilières 1 199 737 -38,5% 641 -13%

Autres activités immobilières 1 173 1 217 3,8% 1 236 1,6%

TOTAL IMMOBILIER 2 788 2 309 -17,2% 2 137 -7,4%

Décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012 relatif à

l’obligation de réalisation d’un audit énergétique pour les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété de cinquante lots ou plus et à la réglementation thermique des bâtiments neufs

CIRCUMEO

Lettre mensuelle d’informations vendue par abonnement.

Circumeo est une publication de la société Chep Presse & Com. 5 rue Bugeaud - 69006 Lyon

SIREN 453 459 018 R.C.S. Lyon - Code NAF 924 Z N° ISSN 1767-4972 17 000 ex. PDF par mail.

Dépôt légal : à parution Maquette : Gaëlle Bouché

Rédacteur en chef/ Responsable Commercial : Charle-Éric Petit

Téléphone de la rédaction : 06 86 30 33 31 E-mail : chep@circumeo.com Consultez notre site : www.circumeo.com

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Mise en copropriété, État descriptif de division : Mode d’emploi Quelles sont les règles, en cas de vente d’un immeuble par un propriétaire pour effectuer une mise en copropriété dans les règles de l’art ? Pour qui et par qui doit-être effectué l’état descriptif de division ? Pour nous répondre, Circumeo a demandé une analyse et explication de texte à Mme Annabel Gregot, responsable juridique de la société Opéra Groupe, intervenant sur ces missions.

E N T R E - N O U S S O I T D I T

Circumeo : Première question somme toute assez basique mais qu’entend-on, dans sa définition, par une mise en copropriété ?Annabel Gregot : Il faut revenir à une notion importante qui est celle du statut de la copropriété pour introduire ici le propos. Ce statut de la copropriété s’applique, en termes juridiques, à tout immeuble ou groupe d’immeuble bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. L’immeuble est alors divisé en plusieurs lots comprenant chacun une partie privative et une quote part de partie commune. La partie privative est ce qui appartient en propre à chaque copropriétaire et est réservé à son usage exclusif, typiquement le logement. Les parties communes de l’immeuble sont la propriété de l’ensemble des copropriétaires et sont destinées à l’usage de tous. Ces parties communes sont gérées pa! r l’ensemble des copropriétaires par des décisions prises en assemblées selon différentes règles de majorité.Le règlement de copropriété est un document obligatoire établi soit au moment de la construction de l’immeuble par le promoteur

immobilier, soit au moment de sa division en lot par le propriétaire. Généralement rédigé par un professionnel, il est obligatoirement publié par le notaire à la conservation des hypothèques comme toutes les modifications ultérieures éventuelles qui lui sont apportées. C’est pourquoi il s’impose aux copropriétaires, aux occupants de l’immeuble et aux futurs acquéreurs.Il précise les droits et obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de la copropriété. C’est lui qui en définitive détermine ce que sont les parties privatives et les parties communes, leur destination, leur condition d’utilisation et leur administration. C’est aussi ce document qui inscrit ce que seront les différentes catégories de charges auxquelles les copropriétaires devront contribuer.Circumeo : Passons à présent à la définition de l’état descriptif de division. Dans sa nature, à quoi sert-il et comment se compose-t-il ?Annabel Gregot : L’état descriptif de division est intégré dans le règlement de copropriété. Il partage l’immeuble en plusieurs lots numérotés.

À chaque lot correspond un n° d’identification, la description de sa situation, sa consistance (usage), sa quote-part de parties commune en millième ou tantième. Tout comme le règlement de copropriété, l’EDD doit être publié à la conservation des hypothèques.En outre, il est consultable sur demande, par tout candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété, ce pour quoi nous sommes sollicités pour intervenir sur ce type de mission.Circumeo : Qui sont les utilisateurs finaux de ce document ? Par qui ce type de mission peut-il être réalisé ?Annabel Gregot : On peut citer ici bien sûr les administrateurs de biens pour leurs mandataires et tout acquéreur lors de la première vente d’un lot issu de la division. Les intervenants doivent être tous des professionnels du métrage : architectes, métreurs ou géomètres. C’est ce travail à la fois juridique et technique que nous proposons depuis à présent dix ans sur ces questions à nos clients, le plus souvent au moment de la division en lot par le propriétaire d’un immeuble.

L’annexe environnementale des baux portant sur des locaux de plus de 2000 m² à usage de bureaux ou de commerces : vers une optimisation des consommations énergétiques Blandine Berger, Département Recherche & Veille juridique - Selarl Huglo Lepage

V E I L L E J U R I D I Q U E

L’article 8 de la loi Grenelle II prévoit que les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er janvier 2012 (14 juillet 2013 pour les baux en cours) portant sur des locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces comportent désormais une annexe environnementale. L’idée de ce document est que le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le décret 2011-2058 du 30 décembre 2011 (JO 31 déc. 2011) en précise le contenu.Le bailleur doit fournir la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existants dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage ; les consommations annuelles énergétiques

réelles des équipements et systèmes ; les consommations annuelles d’eau des locaux loués ; la quantité annuelle de déchets générée par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.Le preneur, quant à lui, donne la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu’il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au refroidissement, à la ventilation, à l’éclairage ainsi qu’à tout autre système lié à son activité spécifique ; les consommations annuelles énergétiques réelles, les consommations d’eau annuelles, la quantité annuelle des déchets.Le preneur doit permettre au bailleur l’accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d’amélioration de la performance

énergétique. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés. Le preneur et le bailleur établissent, en outre, un bilan de l’évolution de la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués. Sur la base de ce bilan, les deux parties s’engagent sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale du bâtiment et des locaux loués.Néanmoins, ni la loi, ni son décret d’application ne précise ce qu’il adviendra de ces données, fournies par les parties, qui peuvent évoluer dans un sens ou dans un autre. Une réduction de charges ou de loyer serait-elle envisageable ? Dans les deux cas, il est fortement conseillé aux parties de le prévoir dans le contrat de bail.

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