Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin...

Chapitre 13 version 2004 Toute reproduction interdite sans l'autorisation écrite de Beauchemin Éditeur.

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Le louage

Chapitre 13

Jean-Pierre Archambault, auteur Michel Laflamme, concepteur


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Bibliographie

Louage Chapitres

Archambault 13

Brisset 10.2

Montreuil 11

Tousignant 11


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Table des matières

Questionset cas :

Phrases à compléter

Vrai ou faux

Questions à choix multiples

Études de cas

Cas liés à Internet

1. Caractéristiques

2. Conditions

3. Catégories

4. Droits et obligations

5. Sous-location

6. Fin du bail

7. Bail d’un logement

8. Recours

9. Bail immobilier commercial


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Signets Internet

Ce chapitre renvoie aux sites Internetdes organismes suivants :

Code civil du Québec

Régie du logement

http://www.canlii.org/qc/loi/ccq/tout.html

http://www.rdl.gouv.qc.ca/


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MISES EN SITUATION

Patrice Tremblay, un des frères de Rosaire, a toujours rêvé d’ouvrir une boutique de cadeaux aux Promenades Saint-Bruno. En se promenant dans le mail, il constate qu’il y a effectivement un espace à louer.

Il rencontre le directeur du centre commercial qui lui confirme que le local est disponible mais qu’il a déjà reçu plusieurs appels de personnes intéressées. Il lui remet un formulaire intitulé «Offre de location » qui indique la durée du bail et le numéro du local, et qui comporte un engagement à signer la formule de bail standard du locateur. Patrice prend la formule et vient vous consulter.


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MISES EN SITUATION

Claude est propriétaire d’un triplex dont il occupe le rez-de-chaussée. Les deux autreslogements sont occupés par deux locataires.

Claude voudrait reprendre possession de l’un des deux logements pour y loger ses parents qui vieillissent. Il se demande comment faire.

Vous recevez un avis de votre propriétaire, daté du 15 janvier, vous avisant qu’à compter du 1er juillet votre loyer sera augmenté de25 $ par mois.


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MISES EN SITUATION

Quels sont vos recours?

Votre locateur vous propose d’ajouter une clause escalatoire à votre bail commercial.

Vous voulez savoir de quoi il s’agit au juste.


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1. Les caractéristiquesdu louage

Art. 1851 C.c.Q. Le louage, aussi appelé bail, est le Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain immeuble, pendant un certain temps. Le bail est à durée fixe ou temps. Le bail est à durée fixe ou indéterminée.indéterminée.


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1. Les caractéristiquesdu contrat de louage

Synallagmatique ou bilatéral;Onéreux;À durée fixe ou indéterminée;Verbal, écrit ou par tolérance;À caractère temporaire;À exécution successive;Applicable à un bien meuble ouimmeuble, un logement ou unlocal commercial ou industriel.


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2. Les conditionsde formation du contrat

Sujets qui suivent :

2.1 Les conditions de fond;

2.2 Les conditions de forme.


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2.1 Les conditions de fond

Cinq conditions :

1. La capacité;

2. Le consentement;

3. L’objet;

4. La cause;

5. La forme.

Déjà vu avant

Sous-location Lorsque l’objet loué par le locateur appartient à autrui.


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2.2 Les conditions de forme

Même pour le bail d’un logement, il peut être verbal.

Cependant, le C.c.Q. oblige le locateur à remettre au locataire un écrit reproduisant les articles obligatoires du Code civil (art. 1895 C.c.Q.).


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Art. 1895Le locateur est tenu, dans les dix jours de Le locateur est tenu, dans les dix jours de la conclusion du bail, la conclusion du bail, de remettre un de remettre un exemplaire du bailexemplaire du bail au locataire ou, dans au locataire ou, dans le cas d'un bail verbal, de lui remettre le cas d'un bail verbal, de lui remettre un un écritécrit indiquant le nom et l'adresse du indiquant le nom et l'adresse du locateur, le nom du locataire, le loyer et locateur, le nom du locataire, le loyer et l'adresse du logement loué et l'adresse du logement loué et reproduisant les mentions prescrites par reproduisant les mentions prescrites par les règlements pris par le gouvernement. les règlements pris par le gouvernement. Cet écrit fait partie du bail.Cet écrit fait partie du bail.


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Art. 1895 suite

Le bail ou l'écrit doit être Le bail ou l'écrit doit être fait sur le fait sur le formulaireformulaire dont l'utilisation est rendue dont l'utilisation est rendue obligatoire par les règlements pris par le obligatoire par les règlements pris par le gouvernement.gouvernement.

Il est aussi tenu, lorsque le bail est Il est aussi tenu, lorsque le bail est reconduit et que les parties conviennent reconduit et que les parties conviennent de le modifier, de remettre au locataire, de le modifier, de remettre au locataire, avant le début de la reconduction, avant le début de la reconduction, un un écrit qui constate les modifications au écrit qui constate les modifications au bail initialbail initial..


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En matière de bail immobilier, l’article 1853 du Code civil reconnaît l’existence d’un bail par tolérance à une durée indéterminée.

En matière mobilière, le bail ne se présume pas, et la personne qui utilise le bien, avec la tolérance du propriétaire, est présumée l’avoir emprunté en vertu d’un prêt à usage.


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3. Les catégoriesde louage

3.1 Le louage de meubles;

3.2 Le louage d’immeubles.


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3. Les catégoriesde louage


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3.1 Le louage de meubles

L’article189 LPCexclus :

Studio de santé;Collèges;Commissions scolaires;Universités;

En mettant fin à son contrat, enretournant à l’entreprise le

formulaired’annulation joint à son contrat.

Voir: Chap. 12Section 7.10Diapo 57Loi sur la protection du consommateur.


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3.2 Le louage d’immeubles

Ce type de bailpeut prendre deuxformes :

Le bail de logement;Au Qc – Régie = bail type

Le bail dans le cadrede l’exploitation d’uneentreprise;La loi du marché jouera.

Bail dans le cadre de l’exploitation d’une entrepriseEnsemble des baux signés par des commerçants entrepreneurs et des gens d’affaires pour louer des biens ou les locaux dans lesquels ils exploitent leur entreprise. Cette catégorie comprend les baux pour la location de bureaux, d’équipements, de locaux commerciaux et industriels, et d’entrepôts.


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4. Les droits et les obligations résultant du louage


4.1 Les obligations du locateur;

4.2 Les obligations du locataire;

4.3 Les recours du locataire etdu locateur.


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4.1 Les obligations du locateur


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4.2 Les obligations du locataire


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4.2 Les obligations du locataire


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4.3 Les recours du locataire et du locateur

Art. 1863 C.c.Q. L’inexécution d’une L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre l’autre le droit de demander, outre des des dommages-intérêts, l’exécution en naturedommages-intérêts, l’exécution en nature, , dans les cas qui le permettent.dans les cas qui le permettent.

Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la demander la résiliation du bailrésiliation du bail..

+ Diminution de loyer.+ Diminution de loyer.

Réparations : Art. 1864 à 1869 du C.c.Q.

http://www.canlii.org/qc/loi/lcqc/20030530/c.c.q./partie5.html

http://www.canlii.org/qc/loi/lcqc/20030530/c.c.q./partie5.html


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5. La sous-locationet la cession de bail


5.1 La sous-location;

5.2 La cession de bail;

5.3 Le bail de logement;

5.4 Le bail dans le cadre del’exploitation d’une entreprise.


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5. La sous-locationet la cession de bail

2 exceptions:

Résidencesd’étudiants(art. 1981 C.c.Q.);

Logementà loyer modique(art. 1995 C.c.Q.).

Art. 1870 C.c.Q.

Le locataire peut sous-louer Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors ou céder le bail. Il est alors tenu d’aviser le locateur de tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui son intention, de lui indiquer le nom et indiquer le nom et l’adresse de la personne à l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et bien ou céder le bail et obtenir le consentement du obtenir le consentement du locateur à la sous-location locateur à la sous-location ou à la cession.ou à la cession.


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5.1 La sous-location

30Sous-locationLa sous-location du bien loué implique que le bail principal subsiste entre le locateur et le locataire. Ce dernier signe un nouveau contrat de bail en vertu duquel il loue le bien loué à une autre personne appelée le sous-locataire. Les obligations du locataire envers le locateur subsistent jusqu’à la fin du bail principal, et le locataire est responsable des dommages causés au bien loué par le sous-locataire.


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5.2 La cession de bail

30Cession de bailLa cession de bail implique que le locateur et le locataire conviennent de résilier le bail existant pour l’avenir, et que le locateur signe un nouveau bail avec le nouveau locataire proposé, ou bien que le bail du locataire-cédant peut être assumé tel quel par le locataire-cessionnaire. Dans un tel cas de bail de logement, il y a novation par l’effet de la loi, et le locataire-cédant n’encourt aucune responsabilité concernant les dommages ou le non-paiement du loyer par le nouveau locataire.


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5.3 Le bail de logement

Art. 1870 et 1871 C.c.Q. sont d’ordre public. Donc le locataire a le droit de sous-louer son logement ou céder son bail si le locataire envoie l’avis prévu à l’article 1870;

Le locateur ne peut refuser sans motif sérieux;

Si refus, 15 jours pour aviser des motifs;

Sans avis = consentement.


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5.4 Le bail dans le cadre de l’exploitation d’une entreprise

Pour les baux commerciaux, les parties peuvent prévoir que le locataire peut ou ne peut pas sous-louer le local ou céder le bail.

Cependant, en utilisant une cie à numéro en tant que locataire, vous pouvez vendre la cie …


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6. La fin du bail


6.1 L’expiration du terme et l’avis;

6.2 La reconduction du bail;

6.3 La vente ou l’expropriation du bien loué.


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6.1 L’expiration du terme et l’avis

Art. 1877 C.c.Q. Le bail à durée fixe Le bail à durée fixe cesse de plein droit à l’arrivée du cesse de plein droit à l’arrivée du terme. Le bail à durée indéterminée terme. Le bail à durée indéterminée cesse lorsqu’il est résilié par l’une ou cesse lorsqu’il est résilié par l’une ou l’autre des parties.l’autre des parties.

Le locateur peut obtenir l’expulsion du locataire.


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Art. 1878 C.c.Q. Le bail à durée fixe peut Le bail à durée fixe peut être reconduit. Cette reconduction doit être reconduit. Cette reconduction doit être expresse, à moins qu’il ne s’agisse du être expresse, à moins qu’il ne s’agisse du bail d’un immeuble, auquel cas elle peut bail d’un immeuble, auquel cas elle peut être tacite. être tacite.

Le décès du locataire ou du locateur n’entraîne pas la résiliation du bail (art. 1884 C.c.Q.).


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Art. 1879 C.c.Q. Le bail est reconduit Le bail est reconduit tacitement lorsque le locataire tacitement lorsque le locataire continue, sans opposition de la part du continue, sans opposition de la part du locateur, d’occuper les lieux plus de locateur, d’occuper les lieux plus de 10 jours après l’expiration du bail. 10 jours après l’expiration du bail. Dans ce cas, le bail est reconduit pour Dans ce cas, le bail est reconduit pour un an ou pour la durée du bail initial, un an ou pour la durée du bail initial, si celle-ci était inférieure à un an, aux si celle-ci était inférieure à un an, aux mêmes conditions. Le bail reconduit mêmes conditions. Le bail reconduit est lui-même sujet à reconduction. est lui-même sujet à reconduction.


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6.2 La reconduction du bail

Si le locataire occupe les lieux plus de 10 jours sans l’opposition du locateur, après l’expiration du bail.

Pour contrer la reconduction:Avis de non renouvellement.Action en expulsion.

Négocier n’annule pas l’avis.

Règles particulière pour le bail résidentiel.


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6.3 La venteou l’expropriation du bien loué

Art. 1887 C.c.Q. L’acquéreur ou celui qui L’acquéreur ou celui qui bénéficie de l’extinction du titre peut bénéficie de l’extinction du titre peut résilier le bail à durée indéterminée en résilier le bail à durée indéterminée en suivant les règles ordinaires de résiliation suivant les règles ordinaires de résiliation prévues à la présente section. S’il s’agit prévues à la présente section. S’il s’agit d’un bail immobilier à durée fixe et qu’il d’un bail immobilier à durée fixe et qu’il reste à courir plus de 12 mois à compter de reste à courir plus de 12 mois à compter de l’aliénation ou de l’extinction du titre, il l’aliénation ou de l’extinction du titre, il peut le résilier à l’expiration de ces 12 peut le résilier à l’expiration de ces 12 mois en donnant par écrit un préavis de 6 mois en donnant par écrit un préavis de 6 mois au locataire. Si le bail a été inscrit au mois au locataire. Si le bail a été inscrit au Bureau de la publicité des droits avant que Bureau de la publicité des droits avant que l’ait été l’acte d’aliénation ou l’acte à l’ait été l’acte d’aliénation ou l’acte à l’origine de l’extinction du titre, il ne peut l’origine de l’extinction du titre, il ne peut résilier le bail. résilier le bail. S’il s’agit d’un bail mobilier à durée fixe, S’il s’agit d’un bail mobilier à durée fixe, l’avis est de un mois.l’avis est de un mois.

La vente ne met pas fin au bail.


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6.3 La venteou l’expropriation du bien loué

Art. 1888 C.c.Q. En cas En cas d’expropriation partielle, le d’expropriation partielle, le locataire peut, suivant les locataire peut, suivant les circonstances, obtenir une circonstances, obtenir une diminution de loyer ou la diminution de loyer ou la résiliation du bail.résiliation du bail.

L’expropriation met fin au bail.


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Présomptions

L’emprunt d’un bien meuble n’est L’emprunt d’un bien meuble n’est pas une location. pas une location. 1853 C.c.Q.

L’occupation d’un immeuble est L’occupation d’un immeuble est présumée une location.présumée une location. 1853 C.c.Q.


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7. Les règles particulièresdu bail d’un logement

7.1 Le bail de logement;7.2 La régie du logement;7.3 Le bail type;7.4 Les formalités du bail;7.5 Le loyer;7.6 L’état du logement;7.7 Les réparations et les modifications

apportées au logement;7.8 L’accès au logement et la visite des lieux;7.9 Le droit au maintien dans les lieux;7.10 La reprise de possession;7.11 La reconduction et la modification du bail.



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7. Les règles particulièresdu bail d’un logement

Art. 1893 C.c.Q. Est sans effet la clause Est sans effet la clause d’un bail portant sur un logement, qui d’un bail portant sur un logement, qui déroge aux dispositions de la présente déroge aux dispositions de la présente section, à celles du deuxième alinéa de section, à celles du deuxième alinéa de l’article 1854 ou à celles des articles l’article 1854 ou à celles des articles 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1856 à 1858, 1860 à 1863, 1865, 1866, 1868 à 1872, 1875, 1876 et 1883.1868 à 1872, 1875, 1876 et 1883.

On dit de ces articles qu’ils sont d’ordre p______?


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7.1 Le bail de logement

Assimilés à un bail de logement :Le bail d’une chambre;Le bail d’une maison mobile placée sur un châssis, qu’elle ait ou non une fondation permanente; Le bail d’un terrain destiné à recevoir une maison mobile;Le bail relatif aux services, accessoires et dépendances

d’un logement,d’une chambre,de la maison mobile,du terrain.


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Exclus de la définition d’un bail de logementLogement loué à des fins de villégiature;Logement dont plus 1/3 est utilisé à un autre usage que l’habitation;Chambre dans un établissement hôtelier;Chambre dans la résidence principale du locateur, lorsque deux chambres au maximum y sont louées ou offertes en location et que la chambre ne possède ni sortie distincte donnant sur l’extérieur, ni installations sanitaires indépendantes de celles utilisées par le locateur;Chambre dans un établissement de santé et de services sociaux, sauf en application de l’article 1974 du C.c.Q.

7.1 Le bailde logement

http://publicationsduquebec.gouv.qc.ca/home.php


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7.2 La Régie du logement

Tribunal administratif;Régler les différends d’un bail d’un logement;Avec ou sans avocat;Litige < 70 000 $;Fixation ou révision de loyer, reprise de possession, modalité du bail…;Logement à loyer modique;Aliénation, conservation, conversion (copropriété).

http://www.rdl.gouv.qc.ca/


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Rôle de la Régie

Plus de 1,2 million de logements, dont la moitié se trouvent à Montréal sont soumis au contrôle de la Régie du logement du Québec. 77 000 (un sur 16) se retrouvent effectivement chaque année devant les régisseurs, dont moins de 14 000 (1% du stock locatif) pour une fixation du loyer. Seuls les immeubles âgés de moins de cinq ans (5% du stock) échappent au contrôle.

L'Ontario a aboli le contrôle en 1998 et plus de 63 000 familles torontoises à bas revenu paient un loyer exorbitant.

À New-York, où les 2/3 des 2 millions de logements locatifs sont soumis au contrôle municipal, la différence moyenne est de 70% entre les loyers contrôlés et ceux qui ne le sont pas. La ville connaît une crise de logement où des loyers sont gonflés en catimini.Sources: Régie du logement du Québec The Toronto Star, The Economist


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7.3 Le bail type

Voir sur le site de l’Éditeur

beaucheminediteur.com/droitdesaffaires

http://www.beaucheminediteur.com/droitdesaffaires




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7.4 Les formalités du bail

Remettre les règlements de l’immeuble en français ou selon la volonté des parties;

Copie du bail art. 1895 diapo # 12;

Le montant du loyer le plus bas payé au cours des 12 mois précédant ou fixé par la Régie du logement;

Éviter le harcèlement et la discrimination selon l’article 1899 C.c.Q. diapo suivante


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DISCRIMINATION Art. 1899 C.c.Q.Le locateur ne peut refuser de Le locateur ne peut refuser de consentir un bail à une personne, consentir un bail à une personne, refuser de la maintenir dans ses droits refuser de la maintenir dans ses droits ou lui imposer des conditions plus ou lui imposer des conditions plus onéreuses pour le seul motif qu’elle onéreuses pour le seul motif qu’elle estestEnceinteEnceinteou qu’elle a un ou plusieurs enfantsou qu’elle a un ou plusieurs enfantsà moins que son refus ne soit justifié à moins que son refus ne soit justifié par les dimensions du logement; par les dimensions du logement; […][…]

Il peut être attribué des dommages-Il peut être attribué des dommages-intérêts punitifs en cas de violation de intérêts punitifs en cas de violation de cette disposition.cette disposition.


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NOMBRE D’OCCUPANTS Art. 1900(2)

Est aussi sans effet la clause visant à Est aussi sans effet la clause visant à modifier les droits du locataire en raison modifier les droits du locataire en raison dede

l’augmentation du nombre d’occupantsl’augmentation du nombre d’occupants,,

à moins que les dimensions du logement à moins que les dimensions du logement n’en justifient l’application, ou la clause n’en justifient l’application, ou la clause limitant le droit du locataire d’acheter des limitant le droit du locataire d’acheter des biens ou d’obtenir des services de biens ou d’obtenir des services de personnes de son choix, suivant les personnes de son choix, suivant les modalités dont lui-même convient.modalités dont lui-même convient.


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HARCÈLEMENT Art. 1902 C.c.Q.

Le locateur ou toute autre personne ne Le locateur ou toute autre personne ne peut user de harcèlement envers un peut user de harcèlement envers un locataire de manière à restreindre son locataire de manière à restreindre son droit à la jouissance paisible des lieux ou à droit à la jouissance paisible des lieux ou à obtenir qu’il quitte le logement.obtenir qu’il quitte le logement.

Le locataire, s’il est harcelé, peut Le locataire, s’il est harcelé, peut demander que le locateur, ou toute autre demander que le locateur, ou toute autre personne qui a usé de harcèlement, soit personne qui a usé de harcèlement, soit condamné à des dommages-intérêts condamné à des dommages-intérêts punitifs. Les dommages- intérêts punitifs punitifs. Les dommages- intérêts punitifs seront fixés par le tribunal.seront fixés par le tribunal.


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7.5 Le loyer

Montant du bail;Payable le 1er jour;Versements égaux;Pas de chèques postdatés;Retard de 3 semaines OK,mais pas fréquemment (art. 1971 C.c.Q.);Peut toujours payer avant jugement mais avec frais et intérêts.

$$$$


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7.6 L’état du logement

Locateur : Remettre et conserver le loge-ment habitable et propre.

Locataire doit :Maintenir le logement propre;Aviser le proprio des défec-tuosités ou détériorations;N’a pas à prendre possessiond’un logement impropre;Ne peut pas posséder unesubstance incendiaire ouexplosive 1919 C.c.Q.;Ne pas loger trop d'occupantsMaintenir des conditions nor-males de confort et de salubrité. Art. 1920 C.c.Q.

Logement impropre à l’habitationLogement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou qui a été déclaré tel par le tribunal ou une autorité compétente (art. 1913 C.c.Q.).


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7.7 Les réparationset les modifications apportées au logement

Locateur :responsable des réparations majeures assurant l’habitabilité.

Locataire :responsable des réparations mineures;peut effectuer une réparation urgente si le locateur refuse ou néglige de la faire (art.1868);peut retenir sur son loyer les montants mais doit remettre les pièces justificatives (art.1869).


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7.7 Les réparationset améliorations majeures mais non urgentes.

Locateur :Avis 10 jours pour 1 semaines de travaux;Avis 3 mois pour des travaux de + 1 semaine;Avis : nature des travaux, date de début, durée;Si évacuation : durée et indemnité;Doit remettre les lieux en bon état de propreté.

Locataire :10 jours pour contester les conditions mais pas la nature des travaux (art. 1922, 1923,1924); Ne peut pas refuser l’accès au logement.


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7.8 L’accès au logementet la visite des lieux

Locateur :Avis de 24 heures pour visite sauf urgence;Avis 3 mois pour des travaux de + 1 semaine;Avis : nature des travaux, date de début, duréeSi évacuation : durée et indemnité;Doit remettre les lieux en bon état de propreté;Ne peut pas changer les serrures;

Locataire doit permettre :D’afficher À LOUER ou À VENDRE;La visite du logement entre 9h et 21h;Les réparations entre 7h et 19h Sauf urgence;

Peut exiger la présence du locateur ou de son représentant;Ne peut pas changer les serrures.


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7.9 Le droit au maintiendans les lieux

Locataire :Ne peut être évincé que dans les

cas prévus par la loi.

Le sous-locataire ne bénéficie pas du droit au maintien dans les lieux loués après l’expiration du bail;Avis de 10 jours par le locateur ou le locataire principal.


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7.9 Le droit au maintiendans les lieux

Si le locataire quitteou meurt:

Conjoint, concubin (6 mois), parent, allié peuvent rester s’ils

avisent le locateur dans les 2 mois, il deviennent locataire.

Si le locateur n’a pas reçu d’avis, il a 2 mois pour aviser qu’il résilie le bail. Art.1938


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7.10 La reprise de possession

Pour qui ?

Le locateur lui-même;Le père et la mère du locateur;les enfants du locateur;Parent ou allié à sa charge;Son ex si principal soutien (art. 1957);Avis: date nom, motif, lien et degré de parenté (art. 1961).

Éviction : subdiviser le logement ou en changer l’affectation (articles 1958 à 1967).


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Article 1960 C.c.Q.


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Indemnité

Trois mois de loyer;Frais de déménagementavec pièces justificativespayables à l’expiration du bail (art.

1965).

Si le locateur agit de mauvaise foi, dommages-intérêts punitifs (art. 1968).


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7.11 La reconductionet la modification du bail

Art. 1941 C.c.Q.Le locataire qui a droit auLe locataire qui a droit aumaintien dans les lieux amaintien dans les lieux adroit à la reconduction dedroit à la reconduction deplein droit du bail à durée fixe lorsque celui-plein droit du bail à durée fixe lorsque celui-ci prend fin. Le bail est, à son terme, ci prend fin. Le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée ou, si la durée du bail excède même durée ou, si la durée du bail excède 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les 12 mois, pour une durée de 12 mois. Les parties peuvent, cependant, convenir d’un parties peuvent, cependant, convenir d’un terme de reconduction différent.terme de reconduction différent.

Le locataire qui désire quitter les lieux à l’expiration du bail doit en aviser son locateur par écrit.

ReconductionRenouvellement automatique du bailà son expiration.


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Articles 1942 et 1945 C.c.Q.


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Augmentation du loyer Art. 1941 à 1956 C.c.Q.

L’avis doit indiquer l’augmentation en dollars ou en pourcentage, et la durée du bail;Locataire doit répondre dans le mois,si non = acceptation;Pour refuser, il doit en aviser par écrit le locateur;Le locateur doit s’adresser dans le mois suivant à la Régie du logement pour obtenir une décision en sa faveur.


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8. Les recoursdu locateur et du locataire

8.1 Du locateur;

8.2 Du locataire.

Déposer son loyer au tribunal


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9. Les règles du bail immobilierdans le cadre de l’exploitation d’une entreprise

9.1 L’offre de location;

9.2 Les sortes de baux;

9.3 Les clauses importantes.

Sujets qui suivent : Contrat d’adhésionLes clauses abusivespourraient s’appliquer.Art. 1437.


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9.1 L’offre de location

Document généralement préparé sur une formule type du locateur qui stipule que cette offre de location est conditionnelle à l’approbation du propriétaire.

Si l’offre de location est approuvée, le locataire potentiel s’engage à signer le bail type du locateur.

Ajouter une clause conditionnelle liée à l’article 1435 du C.c.Q.


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9.2 Les sortes de bauxBail brut

Le bail brut est le moinscomplexe et celui quis’apparente le plus au bailrésidentiel. En vertu de cebail, le locataire s’engageà payer un loyer fixe à sonlocateur. Il n’a aucune autreobligation à l’exception decelles stipulées dans le Codecivil. Le locateur est responsable de toutes les dépenses, des frais d’entretien, du chauffage et des réparations.

Loyer de baseLoyer initial que doit payer le loca-taire. C’est la même notion que celle que l’on trouve dans le bail résidentiel.


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9.2 Les sortes de bauxBail brut avec clause escalatoire

Le bail brut avecclause escalatoireest un bail brut auquelon ajouté une clauserelative à l’augmentationdes dépenses pour lesannées subséquentes enfonction du pourcentagede l’espace qu’il occupedans l’immeuble.

Clause escalatoireClause relative à l’augmentation des dépenses d’exploita-tion des immeubles pour les années subséquentes à la première année du bail.


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9.2 Les sortes de bauxBail net

Le bail net stipule quele bailleur est propriétaired’un espace locatifgénéralement situé dansun centre commercial,un immeuble de bureauxou un parc industrielet qu’il assume lesgrosses réparations lestaxes et les fraisd’exploitation. Les fraisd’entretien sont à lacharge du locataire.

Loyer additionnelLe loyer additionnel est habituellement formé des sommes additionnelles que le locataire s’engage à payer en vertu de son bail (par exemple taxes foncières, chauffage, électricité, frais communs d’entretien, de publicité et de réparations, pourcentage de ses revenus, etc.).


69

9.2 Les sortes de bauxBail net, net

Le bail net, net stipule que le locatairesupporte, en plus de sonloyer de base et des fraisd’exploitation, le coût desgrosses réparations (saufcelles de la structure) etun pourcentage de sesrecettes.

Clause de loyer proportionnelou à pourcentageC’est une clause qui stipule qu’un loyer doit être versé en fonction du chiffre d’affaires du locataire.


70

9.3 Les clauses importantes

L’exclusivité et la non-concurrence;

Les clauses escalatoires et les clauses d’indexation;

Le renouvellement;

La sous-location et la vente du commerce.


71

DROIT INTERNATIONAL

Le contrat de louage est soumis aux lois du lieu où les biens demeurent et donc régie par la loi du tribunal saisi de la cause.

S’il s’agit d’un arbitrage visant à régler un litige,l’article 3133 du C.c.Q. s’applique.

Art. 3133 C.c.Q La procédure de l’arbitrage est La procédure de l’arbitrage est régie par la loi de l’État où il se déroule lorsque régie par la loi de l’État où il se déroule lorsque les parties n’ont pas désigné soit la loi d’un les parties n’ont pas désigné soit la loi d’un autre État, soit un règlement d’arbitrage autre État, soit un règlement d’arbitrage institutionnel ou particulier.institutionnel ou particulier.


72

DROIT INTERNATIONAL

LA COMPÉTENCE INTERNATIONALE DU QUÉBEC

Les tribunaux du Québec ont-ils compétence pour entendre une cause?

Il ne sert à rien d’intenter une action au Québec si le défendeur qu’on poursuit n’a pas de domicile ou d’actifs à saisir au Québec.

En matière d’urgence, de mesures provisoires ou conservatoires ou d’inconvénients importants, les autorités québécoises peuvent intervenir et rendre des jugements et des ordonnances appropriés.


73

DROIT INTERNATIONAL

Art. 3134 C.c.Q. En l’absence de disposition En l’absence de disposition particulière, les autorités du Québec sont particulière, les autorités du Québec sont compétentes lorsque le défendeur a son compétentes lorsque le défendeur a son domicile au Québec.domicile au Québec.

Art. 3138 C.c.Q. L’autorité québécoise peut L’autorité québécoise peut ordonner des mesures provisoires ou conser-ordonner des mesures provisoires ou conser-vatoires, même si elle n’est pas compétente vatoires, même si elle n’est pas compétente pour connaître le fond du litige. pour connaître le fond du litige.

Art. 3140 C.c.Q. En cas d’urgence ou d’incon-En cas d’urgence ou d’incon-vénients sérieux, les autorités québécoises vénients sérieux, les autorités québécoises sont compétentes pour prendre les mesures sont compétentes pour prendre les mesures qu’elles estiment nécessaires à la protection qu’elles estiment nécessaires à la protection d’une personne qui se trouve au Québec ou à la d’une personne qui se trouve au Québec ou à la protection de ses biens s’ils y sont situés. protection de ses biens s’ils y sont situés.


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Réseau de concepts


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Réseau de concepts (suite)


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Modèles de lettres

Avis de résiliation par le locataire; Demande de réparations;

Deuxième demande de réparations;

Demande de remboursement pour des réparations d'urgence;

Deuxième demande de remboursement pour des réparations d'urgence;

Plainte à l'égard d'un autre locataire;

Demande d'autorisation de peindre ou modifier un logement.

www.schl.ca

http://www.schl.ca/fr/acloclo/loclo/vogulolo/fimole/index.cfm


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ÉVALUEZ VOS CONNAISSANCES


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Louage

Montreuil

Cas pratique


79

Montreuil Cas pratique 11.11a

Louise ne peut pas déménager immédiatement et obtenir une résiliation automatique de son bail sans se présenter devant la Régie du logement ou sans une entente avec le locateur.

Idéalement, Louise discute du problème avec le locateur et si ce dernier est d'accord, Louise pourra quitter ce logement sans compensation.

Si le locateur demande une compensation, elle ne peut cependant pas dépasser le solde du bail : s'il ne reste que deux mois à courir au bail, la pénalité ne peut pas dépasser deux mois puisque, de toute manière, le locateur ne pourra encaisser plus de deux termes de loyer.


80

Montreuil Cas pratique 11.11b

Cependant, s'il reste huit mois au bail, la pénalité pourrait s'élever jusqu'à huit mois de loyer.

Dans ce cas?ci, Louise doit mettre le locateur en demeure de prendre les dispositions nécessaires pour que cesse le bruit, à défaut de quoi elle devra s'adresser à la Régie du logement.

Devant la Régie, Louise devra prouver qu'elle subit un trouble de jouissance. Si cette preuve est faite, Louise sera en droit de demander la résiliation du bail, en vertu de l'article 1863 C.c.Q.

Elle pourrait aussi sous-louer son logement ou céder son bail à un tiers.


81

Montreuil Cas pratique 11.12

Le locataire peut, en vertu de l'article 1863 C.c.Q., poursuivre le locateur pour demander l'exécution en nature, la résiliation du contrat ou une diminution de loyer, sans compter les dommages-intérêts, s'il y a lieu. Il est évident que l'accident a eu lieu à la suite d'un manque d'entretien de la ponceuse et, par conséquent, le locateur sera condamné. Dans le présent cas, la Loi sur la protection du consommateur s'applique, en plus du Code civil. En vertu des articles 37 et 38 L.P.C., le locateur doit fournir un bien en bon état, ce qu'il n'a pas fait. De plus, l'article 53 L.P.C. ajoute une présomption selon laquelle le locateur est présumé connaître les défauts cachés des objets vendus ou loués puisqu'il est un commerçant, c'est-à-dire un expert en la matière. Par conséquent, Marcel peut intenter son action en vertu de l'article 54 L.P.C. et demander des dommages-intérêts en vertu des articles 272 L.P.C. et 1854 et 1863 C.c.Q. Marcel pourra donc récupérer les 450 $ de dommages causés à son mur. De plus, il pourra certainement obtenir la résiliation du contrat ou une diminution de loyer. Il déposera son action devant la Division des petites créances de la Cour du Québec en vertu de l'article 953 C.p.c


82


Zellers doit exercer son recours contre Place Laurier devant la Cour supérieure en vertu des articles 31 et 34 C.p.c. puisque Zellers n'a pas de liens juridiques avec Wal-Mart. Zellers demandera normalement l'exécution en nature prévue à l'article 1863 C.c.Q. afin de déloger Wal-Mart de Place Laurier.

Évidemment, Zellers peut aussi obtenir une diminution de loyer qui pourra atteindre des millions de dollars puisque l'article 1863 C.c.Q. lui donne ouverture à cette possibilité; mais l'intérêt de Zellers n'est pas tant de faire baisser son loyer que de se débarrasser d'un concurrent. C'est la raison pour laquelle Zellers va plutôt tenter de faire respecter son bail. De toute manière, l'article 1863 C.c.Q. permet également à Zellers de demander des dommages-intérêts.


83


Au cours du contrat de location, la destination du bien loué a été changée. Le véhicule de promenade est devenu un véhicule pour course de démolition (destination), contrairement à ce qui était prévu dans le contrat de location.

De plus, le bien n'a pas été conservé à l'abri des pertes puisqu'il a été démoli.

Finalement, le bien n'a pas été utilisé avec prudence et diligence. Tout autre locataire normal et prudent n'aurait jamais inscrit un véhicule loué à une course de démolition.


84

Montreuil Cas pratique 11.15.1 et 2

1- Élisabeth peut continuer d'occuper son logement, car en matière de bail de logement, la tacite reconduction (renouvellement) du bail pour une nouvelle période est la règle.

Donc la locataire (Élisabeth) a droit à la reconduction de plein droit de son bail à durée fixe (six mois), le tout conformément à l'article 1941 (1) C.c.Q.

2- Élisabeth continuera d'habiter son logement pour une nouvelle période de six mois. En vertu de l'article 1941 (2) C.c.Q., le bail est, à son terme, reconduit aux mêmes conditions et pour la même durée. Comme la durée du bail initial était de six mois, la nouvelle période est aussi de six mois.


85

Montreuil Cas pratique 11.16.1

Comme les parties n'ont convenu d'aucun terme, il s'agit d'un bail à durée déterminée.

Dans ce cas, si Ronald veut modifier le bail, il devra envoyer un avis à Normand d'au moins un mois, mais d'au plus deux mois, selon l'article 1942 (2) C.c.Q


86


Comme la situation ne nécessitait pas d'urgence, Ronald aurait dû avertir Normand.

Ainsi, en vertu de l'article 1931 C.c.Q., le locateur est tenu de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de le faire visiter par un acquéreur éventuel.

Ce préavis n'a pas à être donné par écrit. Un préavis verbal suffit.


87


Non, le locateur n'aura pas à obtenir l'autorisation du tribunal car il s'agit de réparations urgentes.

Un local incendié nécessite une réparation rapide pour la jouissance de la partie de l'immeuble.

Ainsi, selon l'article 1865 (2) C.c.Q., le locateur qui doit faire ces réparations urgentes peut exiger l'évacuation du locataire.


88


À cause de la gravité des dommages causés à l'immeuble, Linda devra fermer son bureau durant deux mois. Cela va lui occasionner la perte de jouissance totale de son bureau. Elle est devenue insatisfaite des lieux loués à cause d'un incendie. De plus, en fermant aussi longtemps, sa clientèle et son chiffre d'affaires vont diminuer.

Alors, pour toutes ces considérations, il faut lui recommander la résiliation du bail en vertu de l'article 1865 (3) C.c.Q..

Peut-elle réclamer des dommages et intérêts?


89


Le bail d'Arthur et de Geneviève prendra fin le 10 mars 1999 car dans le bail, le terme est fixé au 10 mars 1999. Il s'agit d'un bail commercial dont la durée est fixe puisque le terme est de cinq ans.

Comme il n'y a pas d'option de renouvellement et qu'ils ont l'intention de partir après l'écoulement des cinq ans, le bail à durée fixe cesse de plein droit à l'arrivée du terme en vertu de l'article 1877 C.c.Q..

En matière commerciale, la tacite reconduction n’existe pas.


90

Montreuil Cas pratique 11.18.2a

Calcul du loyer payable par Arthur et Geneviève :

Le loyer minimum est établi en fonction de la superficie. La salon de bronzage a une superficie de 240 mètres carrés à un coût de 100 $ le mètre carré par année. Ainsi, 240 m 2 x 100 $/m 2 = 24 000 $ par année. Il suffit de diviser par 12 mois pour obtenir le loyer minimum mensuel de 2 000 $.

Le loyer additionnel représente une quotte-part des dépenses d'exploitation et d'administration. Le local loué représente 240 m 2 sur une possibilité de 2 400 m 2, soit la superficie totale du centre commercial. Il doit donc supporter une proportion de 10 % des dépenses, lesquelles sont de 360 000 $, soit 36 000 $ pour l'année. Il suffit de diviser par 12 pour trouver le loyer additionnel de 3 000 $.

Total 5 000 $ par mois.


91

Montreuil Cas pratique 11.18.2b

Le loyer à pourcentage est un montant égal à un certain pourcentage du chiffre d'affaires. 8 % x 540 000 $ = 43 200 $ pour l'année. Si on divise par 12 ce montant, nous obtenons 3 600 $ par mois.

Comme le loyer à pourcentage mensuel de 3 600 $ est supérieur au loyer minimum mensuel de 2 000 $, il faut soustraire ce dernier montant à payer obligatoirement du loyer à pourcentage de 3 600 $ ?

3 600 $ - 2 000 $ = 1 600 $ par mois de loyer à pourcentage à payer en plus du 2 000 $

En conclusion, le loyer mensuel payable sera doncde 3 000 $ + 3 600 $ = 6 600 $.


92

Louage

Archambault

Cas pratique


93

Archambault Cas pratique 9.1a

1.a)

Non, car il n'a jamais vu ni examiné le bail type du locateur et celui‑ci peut contenir des clauses dangereuses pour Claude. C'est un peu comme signer un chèque en blanc.


94

Archambault Cas pratique 9.1b

b)

Vous pourriez lui suggérer d'ajouter une clause conditionnelle dans l'offre de location à l'effet que l'offre est conditionnelle à la reprise par le locateur d'une copie de son bail type à Claude pour que ce dernier et ses avocats l'examinent et y suggèrent des modifications à leur satisfaction dans un délai de cinq ou dix jours, à défaut de quoi l'offre de location sera nulle. De plus, il pourra profiter de ce délai pour calculer les autres coûts afférents à son bail tels l'entretien, les taxes, les frais communs.


95

Archambault Cas pratique 9.1c•c)

•Il sera responsable des dépenses communes dans la même proportion que son local représente par rapport au centre commercial soit 3 %.

•Une première suggestion d'ajout sera d'ajouter une clause de renouvellement du bail pour deux autres périodes de cinq ans. La fixation du loyer pour ces années additionnelles pourrait se faire par le biais d'une clause d'indexation au coût de la vie.

•Le bail pourrait aussi inclure une clause d'exclusivité pour la vente de chaussures ou tout au moins une clause limitant le nombre supplémentaire de tels magasins dans le centre commercial.


96

Archambault Cas pratique 9.2.1

i) En ce qui concerne son projet de reprendre possession du rez-de-chaussée et du sous-sol et du premier étage :

• Nancy Lavallée ayant procédé à la publication de son bail au Bureau de la publicité des droits, ce bail est opposable à tout acquéreur subséquent de l'immeuble et Nancy pourrait vouloir exercer son option de renouvellement de cinq ans pour le sous-sol. Il lui faudra donc tenter de désintéresser Nancy de renouveler son bail.

• Quant au rez-de-chaussée, le Code stipule à l'article 1887 que dans le cas d'un bail à durée fixe comme c'est le cas du bail de Cyclo Nouveautés, auquel il reste 15 mois à courir, le nouvel acquéreur a le droit de le résilier à l'expiration de 12 mois, en donnant un avis écrit de six mois de son intention au locataire.


97


• Quant au bail du premier étage de Amable Beauchesne, il devra lui faire parvenir un avis écrit de son intention de reprendre possession du logement six mois avant la fin du bail. Si Amable Beauchesne ne répond pas à l'avis, il sera présumé avoir refusé de quitter le logement. Il appartiendra alors au propriétaire de s'adresser à la Régie du logement dans le mois qui suit pour obtenir la permission de reprendre possession du logement.


98


ii) En ce qui concerne son projet d'installer sa fille Catherine dans le logement de Fred Dubois :

Malheureusement pour Yvan, dans le cas d'un bail à durée fixe de plus de six mois, le locateur qui veut en reprendre possession pour y localiser un membre de sa famille telle sa fille doit envoyer un avis écrit de son intention au locataire six mois avant la fin du bail. Comme il reste cinq mois avant la fin du bail, il est trop tard et le bail de Fred Dubois sera renouvelé automatiquement aux mêmes conditions pour un an.Par ailleurs, il pourrait offrir à Fred Dubois de mettre fin à son bail en lui offrant une indemnité égale à trois mois de loyer et des frais raisonnables de déménagement comme il l'aurait fait s'il avait été à l'intérieur des délais. Fred n'est pas obligé d'accepter cette offre.


99


iii) En ce qui concerne son projet de subdiviser l'appartement de Léon Bouillon en deux logements :

Dans le cas de Léon Bouillon, Yvan est encore à l'intérieur du délai de six mois pour envoyer son avis de reprise de possession pour subdiviser le logement.Léon aura droit à une indemnité égale à trois mois de loyer et à des frais raisonnables de déménagement. Le locateur doit verser l'indemnité à l'expiration du bail et les frais de déménagement sous présentation des pièces justificatives.

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