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CAHIER DES CHARGES DESCRIPTIF

de l’immeuble B du projet des ‘Résidences BAORY’ Avenue NEEF, 17-21 à 4130 TILFF

Promotion de la S.A. LEM-ON

Le présent descriptif est un condensé du cahier spécial des charges établi par l’architecte auquel les entrepreneurs soumissionnaires doivent se conformer, tant au point de vue de l’exécution du marché, que des fournitures et des mises en oeuvre.

A/ PARTENARIATS PROMOTION : S.A. LEM-ON Rue du Roua, 48 4140 SPRIMONT France LEMMENS (Contact) : france@lem-on.be / T. : 04/228.85.35 ENTREPRENEUR : S.A. Les Entreprises Gilles MOURY Rue du Moulin, 320 4020 LIEGE Alexandre GERARD et Daniel SANDRA (gestionnaire et conducteur projet) ARCHITECTE : DERU ALAIN Avenue NEEF, 31 4130 ESNEUX-TILFF Collaborateurs : Manon LONCHAY et Denis RAGIN / T. : 04/388.16.08

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STABILITE : BUREAU D’ETUDES LEMAIRE SPRL Route du Condroz, 404 4031 LIEGE-ANGLEUR Olivier de LANDSHEERE (gestionnaire projet) ACOUSTIQUE : CORNET SERGE Rue Montagne Sainte-Walburge, 267 4000 LIEGE PEB et COORDINATION-SECURITE : ABEO GROUP SPRL Rue Champanette, 17 4300 WAREMME Frédéric OLIVIER (gérant) B/ PREREQUIS

1. CONTEXTE GENERAL L’immeuble B est l’un des 5 bâtiments de logements prévus sur le site des anciens établissements LEMMENS situés entre l’avenue NEEF, l’Ourthe et son RAVEL, et les résidences (promotions précédentes) de l’Ile du Moulin, le HERNA, le BIEF et le PORCHE. Il comporte 24 appartements sur trois niveaux, tous avec terrasse, répartis comme suit : - rez-de-chaussée : 4 appartements 3 chambres et deux appartements 1 chambre ; - 1er étage : 1 appartement 3 chambres, 5 appartements 2 chambres et 3

appartements 2 chambres ; - 2ème étage : 1 appartement 3 chambres, 5 appartements 2 chambres et 3

appartements 2 chambres Le permis d’urbanisme a été délivré pour l’ensemble des constructions projetées et

l’aménagement du site.

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L’ordre des constructions des différentes résidences a été établi comme suit : B > D > C

> E > A. Cette ordre n’est ni contractuel, ni une obligation administrative. L’immeuble D comporte 12 appartements + un duplex, tandis que les immeubles C et E

comportent chacun 9 appartements. L’immeuble A est une « résidence-services » de 43 appartements avec un restaurant.

Les informations et illustrations figurant dans le présent cahier de charges sont basées

sur les caractéristiques choisies initialement par le Promoteur. Dans le cadre d’une politique d’amélioration constante, celui-ci se réserve le droit d’apporter, en cours de construction, les changements qu’il jugerait utiles et nécessaires.

2. ARCHITECTE ET INGENIEUR

L’architecte “auteur de projet” chargé du contrôle des travaux est : Monsieur DERU Alain domicilié à Avenue NEEF, 31 à 4130 TILFF.

Toutes demandes de la part des acquéreurs concernant des précisions complémentaires, des modifications, des suppléments et/ou des simplifications doivent être adressées à la S.A. LEM-ON. Celle-ci devra répercuter ces demandes à l’architecte. L’étude de stabilité est confiée au: Bureau d’étude LEMAIRE, Route du Condroz, 404 à 4031 LIEGE

Le bureau d’étude a en charge des obligations de résultat. Cependant, vu que quelques

murs anciens sont conservés, les moyens à mettre en oeuvre pourraient être modifiés en cours d’exécution en fonction des nécessités inhérentes au site. Ses interventions sont coordonnées par l’architecte.

C/ REALISATION 1. DEMOLITIONS Les démolitions, tant sur le site que sur le bâtiment concerné, se doivent de ne

pas déstabiliser ou dégrader les éléments conservés. Les déblais inertes et non polluants sont nivelés sur le site sous les zones de jardins et de voiries, les vieux sols ayant été défoncés au préalable pour permettre la percolation des eaux et la pénétration des racines.

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2. RAGREAGES EXTERIEURS Les maçonneries extérieures sont ragréées en respectant l’appareillage des

maçonneries existantes (réouvertures et bouchage de baies, abaissement de seuils, réparation des anciens scellements). Les maçonneries ne sont pas remises à neuf, c’est-à-dire que les briques écornées et épaufrées ne sont pas remplacées. Les façades du bâtiment traditionnel ne sont pas déjointoyées, sablées et rejointoyées, mais les joints des réparations s’approchent des existants.

3. TRAITEMENT CONTRE L’HUMIDITE Toutes les maçonneries du bâtiment qui sont conservées, vu qu’elles

n’apparaissent que dans le sous-sol de garages, ne sont pas traitées par injection de produit hydrofuge contre les remontées d’humidité ascensionnelle.

Toutes les nouvelles maçonneries sont isolées contre l’humidité ascensionnelle par des membranes étanches.

4. EGOUTTAGE Le système d’égouttage est non séparatif, c’est-à-dire que toutes les eaux usées

sont évacuées vers l’égout public qui les achemine à la station d’épuration d’Embourg.

5. TERRES Les zones de jardins et d’espaces verts sur les anciens fonds sont recouvertes d’une

couche d’argile de 20 cm d’épaisseur et d’une couche finale de terre arable de 15 cm d’épaisseur. Dans les zones de plantation de haies et d’arbres, des poches de terre plus importantes sont pratiquées.

6. GAINES Il est prévu les passages de conduites d’égouttage et d’eau, les passages de câbles

d’électricité, de téléphonie et de télédistribution. 7. OUVRAGES EN BETON ARME Les escaliers sont en béton armé préfabriqué lisse (faces supérieures et côtés), le

bas est en béton taloché. Tous les planchers sont en hourdis et prédalles.

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8. MACONNERIES Les maçonneries portantes sont en blocs de béton lourd suivant les épaisseurs

reprises aux plans (ou en blocs de silicate : épaisseurs réduites). La plupart des cloisons séparatives entre les appartements sont des maçonneries

doubles en blocs de béton lourd et en blocs de plâtre lourds (ou de silicate), une isolation de laine de roche de 5 cm d’épaisseur est posée entre les deux murs. Les épaisseurs de murs sont reprises aux plans.

Les nouvelles maçonneries extérieures sont isolées par une épaisseur de 12 cm de

polyuréthane (derrière les parements de pierre et de briques) et de 18 cm de polystyrène derrière les crépis.

9. PAREMENTS Les maçonneries des pignons (petits côtés) sont habillées d’un parement en

briques nouvelles imitant les briques anciennes. Les façades des trois avancées reçoivent un nouveau parement en plaques de petit

granit. Le couronnement de la totalité du bâtiment est habillé d’un bardage zinc à joints

« debout » de ton quartz. Le reste des maçonneries (c’est-à-dire la plupart des murs principaux) est couvert

d’un crépis sur isolant de ton blanc à blanc crème. 10. SEUILS Les seuils sont en petit granit dans les parements en maçonnerie et en aluminium

laqué dans les façades crépies. 11. CHEMINEES PRIVEES Il n’est pas prévu de conduits de cheminée privés autres que ceux des chaudières

« gaz » individuelles. Les demandes pour des conduits individuels pour recevoir des foyers à gaz et/ou

à bois peuvent être étudiées, mais uniquement pour les appartements du 2° étage.

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12. TOITURE PLATE Les toitures plates sont posées sur dalle de béton (hourdis et prédalles). L’isolation

est de 12 cm de polyuréthane. L’étanchéité est faite d’une membrane de PVC soudée.

13. BALCONS ET TERRASSES Les balcons sont en béton préfabriqué s’ils ne couvrent pas des pièces de vie

situées aux étages inférieurs. Les balcons qui sont situés au-dessus de pièce de vie, ainsi que ceux situés au-dessus des garages, sont en dalle de béton avec un plancher en bois.

14. CHASSIS Les châssis sont en PVC gris. Les vitrages sont doubles, K=1,1. 15. CHAPES Les chapes au rez sont classiques sur isolant thermique de 8 cm d’épaisseur. Les chapes du 1° étage, du 2° étage et des communs sont flottantes. Elles sont

composées d’une première chape d’isolation acoustique en mousse de polyuréthane souple, et d’une chape de finition légèrement armée de 7 cm d’épaisseur. Les rencontres avec les murs sont également désolidarisées par une isolation.

16. CARRELAGES Les communs sont carrelés de grès cérame. Les appartements, les vestibules, les cuisines, les buanderies et les salles de bains

sont carrelées de grès cérame pour une valeur de 35,00 €/M² H.T.V.A. (prix brut). Les plinthes sont du même type pour une valeur de 10,00€/M² H.T.V.A. (prix brut). Les murs des salles de bains sont carrelés jusqu’à 1m80 de haut de faïences

émaillées blanc pour une valeur de 15,00 €/M2 H.T.V.A. (prix brut).

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Les espaces horizontaux entre meubles de cuisine (cuisine de base) reçoivent une

crédence du même type que les plans de travail. Les tablettes des fenêtres sont en petit granit adouci. 17. CLOISONS Les cloisons non portantes sont légères. Elles sont, soit en blocs de plâtre, soit en

plaques de plâtre (MS 100 A) avec augmentation des performances acoustiques. 18. PLAFONDS Les plafonds sont réalisés, soit par plafonnage des dalles de béton armé, soit en

plaques de plâtre fixées à des ossatures. 19. PLAFONNAGES Toutes les maçonneries, qu’elles soient nouvelles ou existantes, sont plafonnées,

hormis celles donnant dans les garages et locaux techniques. 20. PORTES Les portes d’entrée des appartements et des gaines techniques sont résistantes au

feu 1/2 H. Les portes d’entrée sont anti-effraction avec dormants métalliques (elles sont donc blindées). Elles ne sont pas peintes.

Les portes intérieures des appartements sont des portes à âme pleine (panneau

de particules de bois, surfacées de panneaux d’aggloméré) à peindre. Elles sont détalonnées pour le passage d’air. 21. PARQUETS et TAPIS Les chapes des séjours et des chambres sont revêtues de parquets collés type: 3

plis préfabriqués (c’est-à-dire massif sur 3mm), traités d’usine pour une valeur de 55,00 €/M² H.T.V.A. (prix brut). Les plinthes sont préfabriquées en bois massif du même type que le parquet.

Le choix de demander une variante « tapis » est possible moyennant une demande

d’offre. 22. BOITES AUX LETTRES

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Les boîtes aux lettres sont regroupées au pied des 3 escaliers extérieurs. Elles sont

en inox. 23. PEINTURES INTERIEURES Seules les cages d’escaliers communes sont peintes d’une couleur acrylique. 24. ABORDS Les voiries ont un revêtement en tarmac. Les zones de parcages sont en dalles

béton-gazon. Les zones de jardins sont aménagées en pelouses. Les haies sont plantées de buissons type “parc et jardin”. Il n’est pas prévu d’aménagement de terrasses privées.

25. SANITAIRES Le réseau sanitaire est séparé ; chaque appartement dispose de son propre

compteur. L’appareillage sanitaire est le suivant:

o Les WC et les lave-mains sont des DURAVIT D-CODE avec chasse encastrée murale GEBERIT.

o Les lave-mains sont des VMO Bali avec robinet HANSA Pinto. o Les lavabos sont des meubles INTRO Sky avec vasque et robinetterie HANSA

Pinto. o Les baignoires sont des INTRO Combi II 170/75. Toutes les baignoires sont

équipées de mitigeurs thermostatiques GROHTHERM 1000. o Les douches sont des MARIANA ou VMO Esqu ; elles sont équipées de

mitigeurs thermostatiques GROHTHERM 1000 et d’une garniture de douche (barre, flexible et pommeau).

o Les portes de douche sont de type NOVELLINI Giada Les décharges et les ventilations sont munies de manchon coupe-feu RF 1 H. Les salles de bains, les buanderies et les WC sont ventilés. Les buanderies ont un tuyau encastré en chape pour l’évacuation de l’air des

séchoirs. 26. CHAUFFAGE

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Chaque appartement dispose de sa chaudière individuelle de marque: REMEHA Tzerra.

Elle produit également l’eau chaude sanitaire. Chaque appartement est équipé de radiateurs à plaques et les salles de bains d’un

sèche-serviette JAGA Accolade 50/89. Tous les appareils sont équipés de vannes thermostatiques. De plus, chaque appartement est équipé d’un thermostat d’ambiance. Le système est bi-tube.

27. ELECTRICITE Chaque appartement possède un compteur électrique monophasé bi-horaire

placé dans un local au rez et un tableau divisionnaire placé dans l’appartement. Un compteur pour les communs de la résidence est placé dans un local au rez. Les installations sont réceptionnées par un organisme agréé. Le matériel électrique (prises et interrupteurs) est de marque NIKO ; tous les

appartements sont au minimum équipés dans chaque pièce de 3 prises, un point lumineux central, trois prises RJ45 et trois prises co-axiales ; les plans des équipements électriques peuvent être demandés à tout moment.

Les communs sont équipés d’appareils d’éclairage et de lampes de secours sur

batterie. Tous les appartements sont équipés d’un système de vidéo-parlophonie avec

ouvre-porte. 28. RACCORDEMENTS L’immeuble est livré, raccordé à l’égouttage privé, aux réseaux d’électricité et de

distribution d’eau. Les démarches pour l’ouverture des compteurs privés doivent être faites en temps utile et aux frais de l’acquéreur.

L’immeuble est également pré-raccordé aux réseaux de téléphonie et de

télédistribution, c’est-à-dire que les boitiers généraux sont placés et qu’il appartient à chaque acquéreur de faire les démarches de raccordement et de supporter les frais qui y sont liés.

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29. VENTILATION Chaque appartement est équipé d’une ventilation double flux individuelle de

marque SWEGON. L’air vicié est extrait des locaux humides et l’air neuf est pulsé dans les pièces de vie.

30. CUISINE Les appartements sont livrés avec une cuisine équipée, de marque EGGO,

comprenant au minimum : un frigo, un lave-vaisselle, un évier, une taque vitrocéramique, une hotte, un four et un four à micro-ondes, les électroménagers étant de marque Bosch. Les plans de la cuisine de base standard peuvent être demandés à tout moment et ils peuvent être modifiés, suivant des modalités à convenir.

31. ASCENSEURS L’immeuble est équipé de trois ascenseurs KONE Monospace: 630 kilos, 8

personnes, accessibles aux personnes handicapées, desservant l’immeuble du sous-sol au 2ème étage.

32. GARAGES Le sous-sol reçoit les locaux techniques et le garage à voitures (15 garages fermés

et 24 emplacements ouverts ; 6 garages ont une cave privée adjacente). Ce sous-sol est éclairé comme les communs. L’ accès au sous-sol est fermé par

une porte sectionnelle motorisée à ouverture automatique permettant le passage des véhicules (décrire) ; une télécommande sera fournie à chaque acquéreur ; deux portes piétonnes (de secours) sont également prévues.

Les portes des garages individuels sont métalliques de marque: HORMANN Berry

à débordement. Il n’est pas prévu de prise de courant, mais la demande peut être étudiée en se

raccordant sur le compteur de l’appartement du même propriétaire selon devis à établir.

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D/ FRAIS DIVERS COMPLEMENTAIRES Les prix ne comprennent pas :

o Les frais d’abonnement et de raccordement particulier aux impétrants (eau, électricité, téléphone, télédistribution) et d’égouttage (si le raccordement au réseau communal est soumis à une taxe à charge du premier propriétaire) ;

o Les taxes nationales, régionales ou communales imposées par les autorités compétentes ;

o La taxe sur la valeur ajoutée et les frais d’enregistrement et de notaire ; o Les impôts fonciers dus par l’acquéreur ; o Les travaux supplémentaires demandés par l’acquéreur ; o Les placards (et autres mobiliers dessinés sur les illustrations 3D) et la

peinture ; o Toutes demandes, taxes ou impositions d’instances publiques inconnues du

Promoteur à la date de l’édition du présent cahier de charges. E/ MODIFICATIONS DES CHOIX TECHNIQUES

Pour l’aménagement intérieur du logement, l’acquéreur devra porter une attention particulière sur certains points cruciaux, tels que le plan électrique, le positionnements des cloisons et des portes, …

Il devra également choisir les carrelages, parquets, équipements sanitaires, ainsi que la

cuisine parmi les gammes standards proposées par le Promoteur, dans des délais butoirs qui lui seront imposés par le Promoteur.

Il lui sera dès lors demandé d’apporter toute diligence dans l’exercice de ses choix afin

de ne pas retarder le bon déroulement du chantier. Toute modification peut être envisagée pour autant que l’état d’avancement des

travaux le permette et qu’elle soit techniquement possible. L’acquéreur pourra donc choisir d’autres revêtements de sol et équipements sanitaires

et de cuisine que ceux proposés dans les gammes standards mais ceux-ci feront l’objet de décompte en plus ou en moins selon les desiderata de l’acquéreur. Ce décompte reprendra l’offre complémentaire du fournisseur, à laquelle s’ajouteront des frais de gestion du Promoteur et de l’architecte d’un montant forfaitaire de 20 % calculés sur la différence entre les prix standards (compris dans la base) et les prix de ces suppléments.

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Le bureau d’architecte a une mission de contrôle de l’exécution des travaux relatifs à

l’architecture jusqu’à la finition complète et pour cela, il est payé directement par le Promoteur.

Par-delà la mission évoquée, sont à charge de l’acquéreur les travaux complémentaires

(et non pas de simples modifications de plans) nécessitant la mise au point de plans détaillés spécifiques.

Ces travaux donneront lieu à des décomptes justifiant les prestations supplémentaires de l’architecte lorsqu’il sort de sa mission normale vis-à-vis du Promoteur.

F/ CONDITIONS PARTICULIERES

Les règles relative à la copropriété des parties communes aux 5 bâtiments et des parties communes à l’immeuble B seront contenues dans deux actes de base, établis par l’Etude du notaire Ariane DENIS.

La facturation des travaux par tranches sera soumise aux conditions particulières de

l’acte de vente.

Les éventuels travaux complémentaires devront faire l’objet d’un accord préalable écrit. La réception provisoire des travaux sera effectuée en présence de l’architecte,

préalablement à la remise des clés. Pour ce faire, toutes les factures auront été honorées et les comptes régularisés avant l’autorisation d’occupation et la remise des clés.