C O N C L U S I O N S · Dans le PLU de Toulouse, cette opération urbaine s’inscrit logiquement...

Dossier n° E18000056/31 –Décision du 05/04/2018 1

Département de la Haute Garonne

Toulouse Métropole

-------------------------

- ENQUETE PUBLIQUE -

ZAC de Malepère

Mise en compatibilité

du Plan local d’urbanisme (PLU)

nécessaire pour la réalisation de la

ZAC de Malepère à Toulouse

---------------------------------------

C O N C L U S I O N S

De la commission d'enquête composée de trois commissaires enquêteurs :

- Monsieur Robert CLARACO, Président

- Monsieur Jean-Louis BRESSOLES, membre ,

- Monsieur Joseph FINOTTO, membre,

sur l'enquête publique effectuée du 7 juin au 17 juillet 2018.

Destinataires

- Monsieur le Préfet de la Région Occitanie, Préfet de la Haute Garonne à TOULOUSE

- Monsieur le Président du Tribunal Administratif à TOULOUSE


Préambule Le présent rapport concerne les conclusions et l’avis de la Commission d’enquête à propos de :

La mise en compatibilité du PLU1 de Toulouse

Suite à l’enquête unique qui s’est déroulée du 7 juin au 17 juillet 2018 pour la réalisation de la zone

d’aménagement concerté (ZAC) de Malepère à TOULOUSE.

Cette enquête unique qui regroupe quatre enquêtes :

- déclaration d’utilité publique ;

- mise en compatibilité du PLU de Toulouse ;

- enquête parcellaire pour expropriation ;

- autorisation unique environnementale ;

a fait l’objet d’un rapport unique d’enquête de la part de la Commission d’enquête en date du XX août 2018.

1 : PLU = Plan local d’urbanisme


Sommaire Préambule .......................................................................................................................................................... 2

I – Le projet ......................................................................................................................................................... 4

Les dates principales ...................................................................................................................................... 5

II – Les aspects spécifiques du projet et de l’enquête publique concernant la mise en compatibilité du PLU

de Toulouse ........................................................................................................................................................ 5

a)-Le cadre juridique de l’enquête publique .................................................................................................. 5

b)-Les aspects techniques du projet concernés par la mise en compatibilité ............................................... 5

Les objectifs de la programmation ............................................................................................................. 6

La programmation ...................................................................................................................................... 6

Quelques autres points de l’OAP ................................................................................................................ 7

Incidences du projet sur le PLU actuel ....................................................................................................... 7

Modifications apportées au PLU pour assurer la mise en compatibilité ....................................................... 8

III- Le déroulement de l’enquête publique ........................................................................................................ 9

IV- Le dossier .................................................................................................................................................... 10

V – La synthèse des avis ................................................................................................................................... 11

Du public ....................................................................................................................................................... 11

De l’autorité environnementale ................................................................................................................... 15

Des personnes publiques ............................................................................................................................. 15

Les réserves ...................................................................................................................................................... 16

Les recommandations ...................................................................................................................................... 16

Les membres de la Commission portent personnellement le jugement suivant sur la mise en

compatibilité du PLU : .................................................................................................................................. 17

Les points positifs : ....................................................................................................................................... 17

Les points négatifs : ...................................................................................................................................... 17

VII - L’avis de la commission d’enquête publique ............................................................................................ 19


I – Le projet

La Métropole Toulouse Métropole envisage la réalisation d’une ZAC dans le secteur de MALEPERE -

MARCAISSONNE, situé au sud-est de la commune de TOULOUSE, à 6 km du centre-ville.

Entouré par les communes de Balma, Quint - Fonsegrives, Saint Orens de Gameville et LABEGE, ce secteur

présente une urbanisation désordonnée, peu dense, mêlée à des zones naturelles et des friches agricoles, à

côté de pôles d’activités tertiaires très importantes et de très haut niveau. Il s’agit donc d’une réserve foncière

à l’extérieur du périphérique routier de TOULOUSE, bénéficiant d’une situation attractive au carrefour de

plusieurs pôles d’activité.

Cette ZAC de 113 ha constitue donc un projet pour redonner de la cohérence et de l’équilibre à une

urbanisation hétérogène, en créant un véritable faubourg toulousain. L’enjeu est de mettre en valeur le

potentiel urbain et paysager du secteur par l’aménagement d’espaces bâtis de qualité, le renforcement des

transports, la programmation d’équipements et de services de proximité pour ses habitants, la préservation et

la valorisation de ces espaces naturels de l’Hers et de la Marcaissonne, les deux petits cours d’eau qui

constituent les limites nord et sud-est.

Pour ce faire, Toulouse Métropole a concédé à la SEM OPPIDEA la mise en œuvre du projet de ZAC, qui se

singularise par le fait d’une maîtrise foncière partagée entre le concessionnaire public et les opérateurs

privés. Cependant OPPIDEA assure l’encadrement de cette opération publique en s’appuyant sur une charte

partenariale avec les opérateurs. Il procédera aux acquisitions foncières nécessaires aux équipements publics,

les opérateurs privés feront leurs acquisitions directement auprès des propriétaires fonciers. Ce processus qui

se déroule jusqu’à la réalisation des projets immobiliers repose sur un dialogue et une concertation

permanente des acteurs.

La réalisation s’étalera sur une durée de 20 ans environ selon cinq étapes réparties sur deux tranches :

• la tranche 1 va développer le noyau central du faubourg et transformer les routes de Revel et de

Labège en véritables artères urbaines ;

•la tranche 2 concerne le périmètre du faubourg et va établir la continuité entre le centre dense et les

quartiers pavillonnaires périphériques.

Le quartier devrait totaliser à terme 6700 logements pour 450 4000 m² de plancher, avec une volonté de

mixité sociale répartie sur 30 % de locatif social, 15 % d’accession sociale et 55 % de logements libres.

La conception reposera sur des logements traversants (2 façades), des vues depuis les fenêtres, des terrasses

et balcons, une haute qualité énergétique. Un soin sera apporté à la qualité architecturale et paysagère.

Afin de diminuer les déplacements et de créer une véritable ambiance de faubourg, les équipements publics

nécessaires à la vie locale seront réalisés et les commerces de proximité seront développés. Ainsi il sera

réservé près de 2000 m² de plancher pour les équipements publics et 90 000 m² pour les activités

commerciales et économiques.

Les voies publiques existantes seront requalifiées et il sera créé un maillage de voies secondaires nécessaires

au désenclavement foncier et à l’organisation urbaine du faubourg.

Pour faciliter les déplacements journaliers, il est prévu une amélioration de la desserte en transport en

compte, facilitée par la transformation de la route de Revel. Hors cadre de la ZAC, deux projets importants

Dossier n° E18000056/31 –Décision du 05/04/2018 5 sont actuellement à l’étude : la création d’une 3

ème ligne de métro et l’aménagement d’un échangeur

supplémentaire sur le périphérique.

Les dates principales • les concertations publiques (article L300-2 du code de l’urbanisme) : 8 décembre 2006 et 11 octobre 2012;

• création de la ZAC : délibération du 20 décembre 2012 ;

• concession à OPPIDEA : 20 février 2014 ;

• approbation du dossier de réalisation : 13 avril 2017 avec le programme des équipements publics ;

• demande d’enquête publique par OPPIDEA: 20 novembre 2017 ;

• arrêté préfectoral portant ouverture de l’enquête publique : 4 mai 2018 ;

• avis de l’autorité environnementale : 25 mai 2018.

II – Les aspects spécifiques du projet et de l’enquête publique

concernant la mise en compatibilité du PLU de Toulouse

a)-Le cadre juridique de l’enquête publique La mise en compatibilité du PLU de Toulouse consiste à prendre en compte le projet de la ZAC de Malepère

dans les dispositions réglementaires du PLU pour permettre sa réalisation vis-à-vis de la réglementation de

l’urbanisme.

Ce dispositif réglementaire relève des dispositions des articles L 153-54 et suivants du code de l’urbanisme.

Il ne peut se faire que si le projet est déclaré d’utilité publique (ou déclaré d’intérêt général) après enquête

publique accompagnée d’une évaluation environnementale, si nécessaire . La mise en compatibilité est

précédée d’un examen conjoint de l’État, l’EPCI ou la commune, et des personnes publiques associées.

Dans le cas présent l’évaluation environnementale est obligatoire puisque le territoire communal comprend

un site Natura 2000 et que certaines modifications proposées (réduction d’un espace boisé classé EBC et de

zones naturelles) relèvent normalement de la révision (article L 153 – 31 du code de l’urbanisme). Dans ces

conditions la mise en compatibilité emporte révision.

b)-Les aspects techniques du projet concernés par la mise en compatibilité La ZAC a été créée sur un périmètre très large et une surface importante de 113 ha pour répondre aux

différents enjeux : maillage des espaces naturels, prise en compte de toutes les contraintes

environnementales, promotion de la qualité urbaine d’ensemble, création de quartier d’habitat familial

empreint d’une bonne qualité paysagère.

Dans le SCOT, le projet urbaine de la ZAC est rattaché au territoire de la ville centre tout en étant en position

d’interface avec l’est et le sud-est de la Métropole. Cette ZAC s’inscrit donc dans une volonté de quartier

mixte à vocation principale d’habitat, porté par des grandes entités socio-économiques.

Pour ce faire, l’urbanisation et l’aménagement envisagé vont faire évoluer les emprises bâties ainsi :

• aujourd’hui : 800 logements soient 7 logement/ha, une vingtaine de bâtiments collectifs, environ

130 bâtiments de type individuel et 40 entrepôts d’activité ;


• demain: + 6700 logements, 5 à 600 logements existants conservés, soit une densité de 65

logements/ha.

A terme la répartition des surfaces se présentera ainsi :

Bâti existant conservé 4 ha

Emprises construites (45%) Bâti créé 23,2 ha

Voirie publique 23,8 ha

Espaces verts (55%)

Bois de l'Hers et

Parc de la Marcaissonne17 ha

Autres espaces de pleine terre 45 ha

Dans le PLU de Toulouse, cette opération urbaine s’inscrit logiquement dans une nouvelle ORIENTATION

d’AMENAGEMENT et de PROGRAMMATION (OAP), qui devra être créée. :

Les objectifs de la programmation

Prendre en compte sur ce vaste secteur, plusieurs types d’aménagement :

• des rez-de-chaussée actifs : commerces, activités, stationnement. Les sous-sols sont limités dans les

zones souterraines polluées. Hauteur jusqu’à R+7, majoritairement R+5 / R+6 ;

• un cœur de quartier : avec une place publique jardin et des liaisons vers le bois de l’Hers et le parc

de la Marcaissonne. Des équipements publics et des rez-de-chaussée s’articulent sur l’allée centrale

du quartier. La route de Revel et celle de Labège deviennent des avenues urbaines ;

• un secteur d’activité à responsabilité urbaine où des activités présentes pourront s’intégrer à la

trame urbaine en valorisant leurs emprises foncières ;

• une densification horizontale.

La programmation

- Le projet prévoit la création de 107 ilots de taille variée et adaptable. Le COS visé est de 1, avec

une moyenne de 110 logements par ilots. Les densités sont réparties en fonction des axes principaux

et de certaines centralités.

- La typologie des logements sera globalement de 60 % collectifs, 25 % intermédiaires et 15 %

individuels.

- Les commerces se concentrent près de la LMSE et de la place centrale.

- Les équipements publics, déficitaires actuellement, seront répartis le long d’un axe est-ouest reliant

les deux parcs.

- Le caractère routier des 3 grands carrefour de la zone sera limité.

- Le renforcement des berges de l’Hers et de la Marcaissonne pour la création de deux grands

espaces de nature, détente et loisirs.

- Les enjeux écologiques et compensation associée :

pour compenser la perte de 25,5 ha de milieu naturel périurbain qui doit être construit, dont

14ha sont considérés comme enjeux modérés en raison de la présence d’espèces protégées

communes, la zone de la Marcaissonne servira de réservoir de compensation en raison de son

caractère naturel, de la proximité de la ZAC et de la présence d’espèces. Il existe déjà 12ha

sous maîtrise foncière publique.

Le projet de ZAC concerne 5,26 ha de terres agricoles. Une partie ne sera pas urbanisée et l’autre

partie fera l’objet d’une mesure de compensation.


Quelques autres points de l’OAP

• statut des logements : 55 % accession libres, 30 % location sociale, 15 % accession sociale ;

• deux espaces de loisirs : le long de l’Hers et de la Marcaissonne;

• pour les espaces autour des polarités : 60 à 75 % d’habitat collectif, 25 à 40 % d’habitat

intermédiaire. Le gabarit variera de R+2 à R+4 ;

• ailleurs en particulier pour assurer la liaison avec les zones pavillonnaires voisines : 25 à 50 % de

logements collectifs, 35 à 50 % intermédiaires, 15 à 25 % individuels. Le gabarit sera de R+2 ;

Incidences du projet sur le PLU actuel

• compatibilité avec le PADD: pas de modifications nécessaires ;

•les zones actuellement fermées à l’urbanisation seront partiellement ouvertes sur la base de

l’Orientation d’Aménagement et de Programmation ;

• le territoire de la ZAC actuellement classée en « territoires de diversité dans la ville » deviendra un

« territoire à maîtrise d’aménagement (T4) ».


Modifications apportées au PLU pour assurer la mise en compatibilité

Pour que le projet soit réalisable vis-à-vis des règles d’urbanisme communales, la mise en compatibilité se

traduira par les modifications suivantes :

• élaboration d’une orientation d’aménagement de programmation, destinée à définir les conditions

d’aménagement et d’équipement de la ZAC ;

• modification des pièces réglementaires :

- ouverture à l’urbanisation des secteurs classés AU0 par classement en zone 1AU et 1AUc

afin de permettre une urbanisation progressive liée à la mise en place de la viabilité

- création d’un nouveau règlement pour la zone1AU ;

- adaptation du zonage UE1c aux futures zones d’activités et aux entrepôts existants ;

- reclassement de zone UM1, UM1c, UE1c située en tranche 1 en zone UP2c plus adaptée à

une zone de projet

- reclassement en zone NS de secteurs NL1, enjeux naturel et ajustement des zonages aux

seules zones à potentiel de développement de loisirs ;

- reprise des emplacements réservés et servitudes d’équipements publics sur l’ensemble de la

ZAC pour répondre au plan d’aménagement projeté ;

- suppression de deux espaces boisés classés (EBC) correspondant à des éléments boisés qui

ne sont pas réellement ;

- réduction du périmètre de recul minimal par rapport aux infrastructures routières ;

- suppression de linéaire d’implantation possible du bâti;

- suppression de graphique de détail le long des axes structurants ;

- classement du périmètre de la ZAC en « territoire à maîtrise d’aménagement T4 » ;

- création d’une zone au titre de la compensation sur l’environnement à l’extérieur de la

ZAC.

A cet effet les pièces suivantes seront modifiées :

- Création d’une O.A.P.,

- Document graphique : 4B,

- Règlement : 4A,

- Pièces : 4C


III- Le déroulement de l’enquête publique

Les modalités d’organisation de l’enquête ont été arrêtées d’un commun accord entre la Commission

d’enquête et les services de la préfecture de Haute-Garonne. L’enquête a été prescrite par arrêté préfectoral

du 4 mai 2018 pour une durée de 41 jours du 7 juin au 17 juillet 2018.

Le dossier pouvait être consulté au siège de Toulouse métropole, dans les mairies de Quint-Fonsegrives,

Labège et Saint Orens de Gameville et à la mairie annexe de Toulouse-Les Ormaux. Le public pouvait noter

sur les registres d’enquête ses observations et propositions. De plus le dossier d’enquête pouvait être consulté

sur le site internet des services de l’Etat en Haute Garonne. Sur ce même site, le public pouvait adresser un

courrier numérique faisant part de ses observations ou propositions.

Le nombre de permanences de la Commission d’enquête a été fixé à 7, à savoir :

- le jeudi 7 juin 2018 de 09H00 à 12H00 à la mairie de quartier de l’Ormeau,

- le vendredi 15 juin 2018 de 15H00 à 18H00 au siège de Toulouse Métropole,

- le samedi 30 juin 2018 de 09H00 à 12H00 à la mairie de quartier de l’Ormeau,

- le mercredi 4 juillet 2018 de 14H00 à 17H00 à la mairie de Saint-Orens-de Gameville,

- le lundi 9 juillet 2018 de 09H00 à 12H00 à la mairie de Quint-Fonsegrives,

- le mardi 10 juillet 2018 de 14H00 à 17H00 à la mairie de Labège,

- le mardi 17 juillet 2018 de 15H00 à 18H00 au siège de Toulouse Métropole.

Et se sont correctement déroulées avec une participation relativement importante du public.

La publicité a été effectuée de manière régulière dans la presse locale : la Dépêche du Midi (17 mai et 8 juin

2018) et le Journal toulousain (17 mai et 7 juin 2018)

L’affichage a été effectué correctement par Toulouse métropole, dans les Mairies et mairie annexe et sur le

site de Malepère par OPPIDEA (49 affiches). Les commissaires enquêteurs l’ont constaté pendant

l’enquête sur le site. De plus OPPIDEA a fait dresser les 24 mai, 22juin et 6 juillet 2018, des constats

d’huissier sur la mise à disposition du dossier au public et sur l’affichage de l’avis d’enquête.

L’enquête a bien été clôturée le 17 juillet 2018

A signaler deux incidents :

Le 27 juin 2018 une erreur d'adressage est signalée sur le site OPPIDEA. Ce site complète l'information

officielle à l'attention du public en plus des obligations légales. L'erreur a été corrigée immédiatement. Le

contributeur ayant signalé ce dysfonctionnement a pu néanmoins effectuer son observation sur le site officiel.

S'agissant d'une erreur signalée sur un site hors du site officiel, et constatant que le formulaire réglementaire

permettant d'inscrire les observations a toujours été disponible, la commission d'enquête considère cette

erreur passagère sans conséquence au regard de la publicité légale réalisée.

Un second incident concerne deux observations faites par courriels et non apparues dans la boîte dédiée.

L'une du 27/06/2018 (conseil syndical les Trémières) et la seconde du 17/07/2018 à 15h43 (société Airbus),

soit pour les deux, dans le temps de l'enquête publique. Ces courriers ont été trouvés le 24/07/2018 dans la

boîte des courriers indésirables pour un motif que la commission d'enquête ne peut expliquer. Après débat

entre les membres de la commission, il est apparu que ces deux observations ont été faites dans le temps de

l'enquête publique – en respectant la procédure – ont été enregistrés, mais ne sont pas apparues. La

Dossier n° E18000056/31 –Décision du 05/04/2018 10 commission d'enquête estimant qu'il s'agit là d'un incident technique lié à ce registre dématérialisé, décide de

prendre en compte ces observations et de les joindre aux autres participations du public.

L’enquête s’est déroulée sereinement. De nombreuses visites ont eu lieu lors des permanences. Au total il y a

eu 38 intervenants pour 47 interventions et 79 observations.

IV- Le dossier Le dossier soumis à l’enquête publique était constitué d’un document de 80 pages au format A3 intitulé :

Dossier 5 : mise en compatibilité du plan local d’urbanisme de Toulouse Métropole

–commune de Toulouse

et des documents communs à l’enquête unique :

Dossier 1 : dossier de présentation

Dossier 2 : pièces communes (comportant l’étude d’impact et ses annexes, l’avis des

personnes consultées et les bilans des consultations du public).

Le dossier 5 expose la procédure de la mise en compatibilité, la réglementation qui s’y attache et les

dispositions envisagées pour modifier le PLU de Toulouse, avec l’argumentaire qui s’y attache. Il faut

néanmoins posséder quelques connaissances dans ce domaine pour comprendre la démarche envisagée.

La description technique du projet est présentée synthétiquement de manière claire et bien illustrée. Par

contre la présentation des incidences du projet sur le PLU n’est pas toujours simple avec des répétitions

qui peuvent entrainer la confusion, des plans à trop petite échelle qui illustre l’exposé mais qui ne sont

repris dans les documents composant la mise en compatibilité, des plans encore à trop petite échelle qui

eux représentent les modifications de zonage mais qui sont presqu’illisibles ! Dans la partie consacrée à

l’intégration dans le futur PLUi-H, la présentation encore ne facilite pas la lecture, avec une succession

de plans qui voudrait montrer l’évolution prévisible mais chaque fois que l’on veut comparer les

différences, il faut tourner la page ! Cela peut paraître un petit détail mais beaucoup de personnes ont

demandé aux commissaires enquêteurs de les aider à comprendre.

En conclusion la Commission estime que ce dossier était suffisant pour être mis à la disposition du public

mais nécessitait beaucoup de patience pour le consulter.


V – La synthèse des avis

Du public Au cours de l’enquête le public a fait connaitre ses observations et son avis. Ces contributions concernent

principalement la localisation du projet, sa nature, ses dispositions techniques principalement les transports et

la desserte. Elles concernent donc surtout l’UTILITE PUBLIQUE du projet.

Par conséquent peu d’observations concernent directement la mise en compatibilité du PLU : 16

interventions mais 7 concernent 2 projets immobiliers.

Cependant la Commission a retenu les points suivants :

la difficulté d’apprécier la constructibilité d’une parcelle en particulier si elle est située dans une

zone UP. Un intervenant s’exprime ainsi :

Les droits à construire sont encadrés par l'OAP «Faubourg Malepère » dont le schéma

d'aménagement ne permet pas de les déterminer précisément. En effet, le schéma d'aménagement de

l'OAP ne comprend pas de fond cadastral pour qu'un propriétaire puisse situer le degré

d'intensification du bâti (faible, moyen ou fort) qui serait possible. La spéculation foncière sera donc

renforcée par le fait que les propriétaires auront pour la plupart aucune possibilité de connaître

précisément la valeur constructible de leurs terrains et ils seront totalement dépendant des

promoteurs dans leurs estimations.

Une autre située dans l’ilot BO4 ne comprend pas pourquoi la hauteur de son projet est limitée à R+4

et par voie de conséquence sa densité inférieure à 1 alors que sur l’ilot voisin la densité admise est

bien supérieure à 1, tous les deux étant situés dans la même future zone du PLU soit la zone UP. Et

bien sûr elle enchaine sur d’autres cas en particulier celui de l’ilot CO1 bien mieux loti quelle, sur la

pénalisation qu’elle subit alors que la hauteur est limitée à 25m, ou sur la perte de surface de

plancher parce qu’elle est expropriée d’une superficie non négligeable pour créer la voie R.

Ces observations représentent très bien l’incertitude qui pèse sur la constructibilité du foncier privé,

autant pour le propriétaire d’une maison individuelle que pour le propriétaire foncier important qui a

des projets de valorisation de son patrimoine.

Ces observations ont amené OPPIDEA à fournir les explications suivantes que la Commission se

doit de rappeler dans son intégralité, du fait de leur importance pour la compréhension de

l’articulation « objectifs de l’OAP – règlement du PLU » :


Le projet de Faubourg Malepère n’étant pas compatible avec le PLU de Toulouse Métropole – commune de Toulouse, une notice de

mise en compatibilité du PLU a été établie et présentée dans le cadre de l’enquête publique unique.

Les modifications apportées concernent la création d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation, les règlements

graphiques et écrits et la liste des emplacements réservés ou servitudes pour équipements publics.

L’OAP est un outil prépondérant du projet d’aménagement…. Son rôle consiste à renforcer la qualité architecturale, urbaine et

paysagère du secteur et être le support de la durabilité du projet.

Aussi, l’OAP du Faubourg Malepère propose des formes urbaines qui respectent les qualités du quartier et traite les transitions entre

les nouvelles constructions et celles préexistant ou encore et le paysage qui les entoure. C’est cet outil qui est prévu, par les articles

L151-6 et suivants du Code de l’urbanisme pour intégrer les engagements qualitatifs liés à la ZAC, et non les plans figurant au plan

d’actions des Ateliers Lion dont le caractère prescriptif peut ne pas apparaître distinctement.

Ainsi les précisions suivantes figurent au sein de l’OAP : taille des logements, typologie, garantie de la construction des 30 % de

logements locatifs sociaux, intégration paysagère, prise en compte des déplacements multimodaux etc.

La mise en compatibilité du PLU de Toulouse Métropole – commune de Toulouse a permis la définition de 3 niveaux de priorité :

• les invariants non négociables placés dans le règlement,

• les invariants négociables à la marge (fond ou forme) intégrés dans l’OAP,

• le reste trouve sa place dans le plan d’actions, normalement en portion congrue et doit être explicité par Toulouse

Métropole et Oppidea dans le cadre des instances de gouvernance du projet qu’ils ont mis en place pour garantir la parfaite

information de chacun.

Un porteur de projet sera en mesure de demander à la Mairie de Toulouse un certificat d’information d’urbanisme. Ce premier

certificat renseigne sur les règles d'urbanisme applicables à un terrain donné (règles issues des règlements écrit et graphique), les

limitations administratives au droit de propriété (par exemple, servitudes d'utilité publique, droit de préemption, zone de protection

dans le périmètre d'un monument historique) ainsi que la liste des taxes et participations d'urbanisme (par exemple, participation

au financement d'équipements publics).

…/… Concernant les constructeurs préexistants, n’ayant pas acquis leur terrain de l’aménageur, ceux-ci seront soumis aux règles du PLU

sauf à conclure avec l’aménageur une convention par laquelle ils s’engageront contractuellement à prendre en compte les objectifs

de la ZAC (conventions dites de l’article L.311-5 du code de l’urbanisme). Pour ces constructeurs le certificat d’urbanisme retrouve

son intérêt (sauf en ce qui concerne la « participation » financière au coût des équipements exigée de ces constructeurs au titre des

articles L.311-4 et L.331-7 (5°) du code).

Pour aller plus avant dans la confirmation des constructibilités associées à chaque foncier, Toulouse Métropole et Oppidea ont

décidé de mettre en place un processus partenarial de validation des projets immobiliers.

Ce processus est décrit dans la charte partenariale approuvée par Toulouse Métropole en avril 2018 qui explicite les étapes de

l’élaboration d’un projet immobilier en vue de l’atteinte des objectifs qualitatifs du Faubourg Malepère sur les terrains laissés à

l’initiative privée. Sans que ce document soit opposable, il sert de référence à l’ensemble des acteurs de la promotion immobilière

souhaitant intervenir sur le Faubourg Malepère pour leur garantir l’obtention des autorisations d’urbanisme :

- Avant de s’engager contractuellement avec un propriétaire et d’acquérir un foncier, l'opérateur devra rencontrer Toulouse

Métropole et Oppidea dans le cadre des ateliers d’échanges pour convenir notamment du niveau de constructibilité, des critères de

qualité architecturales, urbaines, paysagères et environnementales et de l'échéance de réalisation de son programme. Il est précisé

ici que l'ensemble de ces sujets seront décrits dans un cahier des prescriptions urbaines, architecturales, paysagères et

environnementales (CPUAPE).

…/…

- Avant de déposer un permis de construire, l'opérateur s'engage à participer aux réunions de mise au point de projets et signer la

convention financière L311-4 qui est une pièce obligatoire pour le dépôt de la demande de permis de construire. A cet étape,

Oppidea sera amené à émettre un avis sur le permis de construire en coordination avec l'urbaniste en chef de la ZAC et l'AMO

environnemental.

…/…

L’ensemble de ces règles d’intervention ont été décrites aux opérateurs et propriétaires à de multiples occasions. Chaque opérateur

est en outre conscient des outils coercitifs dont disposent Toulouse Métropole et son aménageur, Oppidea, pour maîtriser les

possibilités de spéculation sur les terrains inscrits dans le périmètre de ZAC par l’exercice du droit de préemption s’il s’avérait

nécessaire ou le refus de l‘autorisation d’urbanisme.

Outre le processus règlementaire de concertation préalable à la création de la ZAC, Toulouse Métropole et Oppidea organisent de

façon périodique des réunions publiques permettant de présenter l’avancement du projet urbain à la population et des projets

d’infrastructure à proximité (Jonction Est / ouverture de la LMSE à la circulation automobile) comme cela est indiqué au sein de la

notice de Déclaration d’utilité Publique (DUP) dans sa partie 1.6.

Dossier n° E18000056/31 –Décision du 05/04/2018 13 Chaque réunion publique organisée en 2015 et 2016 ont réuni autour de deux cents personnes. Les orientations prises au titre du

plan d’actions, le potentiel de mutation foncière tout comme les constructibilités ou encore le maillage viaire projeté ont pu être

présentés à la population.

Ces réunions publiques ont permis à Oppidea d’être identifié comme l’interlocuteur privilégié et des propositions de rendez-vous

individuels ont été faites à toute personne en ayant fait la demande.

Ces rendez-vous individuels se tiennent dans le cadre des Ateliers d’échanges qui étaient depuis 2012 conduits directement par

Toulouse Métropole et poursuivis par Oppidea dès 2015. Ils sont organisés sous le format de rencontres associant la personne ou la

structure demanderesse, le chargé d'opérations foncières d'Oppidea, l'assistante du projet pour Oppidea et des représentants de

Toulouse Métropole (Directions des Opérations d'Aménagement et Foncières).

L'objectif de ces ateliers est de développer une pédagogie autour du projet, et notamment sur la stratégie de maîtrise foncière

partielle et ainsi informer les propriétaires, opérateurs et acteurs économiques. Les grandes phases de l'aménagement de la ZAC

Malepère sont également présentées. L'enjeu de la viabilisation des grands tènements fonciers composant le périmètre de la ZAC,

que ce soit en zone UM/UE ou en zone AU leur sont également expliqués avec pédagogie. Par ailleurs, le plan de composition

urbaine défini au titre du Plan d'actions leur est présenté : zones d'intensité, zones d'accompagnement du tissu urbain existant,

liaison des deux espaces de nature etc.

En 2017 et 2018, près d’une centaine d’ateliers d’échanges ont été organisés avec toute personne en faisant la demande.

Enfin, Toulouse Métropole et Oppidea souhaitent multiplier les formes d’échanges directs avec la population à l’instar de la journée

du 24 juin 2017 qui a réuni dans le Parc de la Marcaissonne une cinquantaine de participants.

La méthode mise en œuvre dans le cadre de cette journée est décrite en partie 3.1 de la notice de DUP…. Les résultats de cette

expression citoyenne sont également présentés au sein de la notice de DUP.

Développement permettant de répondre aux observations RNU 11, RT0 9, COR 5

Les niveaux de densité projetés aussi bien sur les lots C01 ou B03 permettent d’organiser ces polarités urbaines par des programmes

immobiliers présentant des typologies de bâtiments variées sans forcément atteindre le plafond des 25 mètres pour chacun des

éléments composant l’îlot. Les coefficients d’occupation du sol de ces deux sont effectivement supérieurs à 1. L’îlot B04 (terrain

propriété de Madame Pagès et Monsieur Crouzet) est affecté de constructibilités très légèrement inférieures au lot B03 voisin afin

d’opérer une transition plus douce avec le tissu urbain environnant et le parc de la Marcaissonne, le coefficient d’occupation des sols

projeté ici est de 0.9.

Développement répondant aux observations RNU 2, RNU 3, RNU 7, RSO 1 et RSO 9, RSO 1, RSO 2, RT0 1, RTO 9

la hauteur maximale autorisée (de 25 m) qui soulève de nombreuses réprobations, fondée sur

le caractère périurbain, voire champêtre du secteur, l’existence d’une urbanisation faite de

maisons individuelles ;

la hauteur autorisée à proximité immédiate des maisons existantes qui s’alarme de la perte de

leur tranquillité et de la vue que l’on aura sur leur intimité ;

Sur les remarques concernant les hauteurs, OPPIDEA a donné la réponse suivante :

En effet, le zonage du PLU mis en compatibilité permet la création de bâtiments pouvant atteindre 25 m.

A proximité du tissu pavillonnaire, sont généralement projetés des bâtiments intermédiaires et individuels d’une hauteur maximale

de 3 étages (R+3).

…/…

Le plan d’actions des Ateliers LION prévoit en effet des constructibilités plus importantes au niveau des croisements principaux pour

marquer des polarités urbaines et des lieux d’intensité et de rencontres (croisement route de Revel et route de Labège, LMSE / route

de Revel et LMSE / route de Labège).

Les niveaux de densité projetés aussi bien sur les lots C01 ou B03 permettent d’organiser ces polarités urbaines par des programmes

immobiliers présentant des typologies de bâtiments variées sans forcément atteindre le plafond des 25 mètres pour chacun des

éléments composant l’îlot. Les coefficients d’occupation du sol de ces deux sont effectivement supérieurs à 1.

…/…

Développement répondant aux observations RNU 2, RNU 3, RNU 7, RSO 1 et RSO 9, RSO 1, RSO 2, RT0 1, RTO 9


La Commission constate que l’OAP qui reprend les idées directrices des urbanistes, est relativement

explicite mais que le règlement est beaucoup trop laconique sur la fixation des hauteurs.

la demande du Conseil départemental de réserver une surface de terrain de 3ha pour la

construction d’un collège, qui a donné la réponse suivante de la part d’OPPIDEA :

Toulouse Métropole et Oppidea ont bien pris note de la demande du Conseil Départemental de la Haute-Garonne. Ils se félicitent

que cette collectivité partenaire fasse le choix de l’implantation d’un tel équipement structurant sur ce secteur de la métropole.

L’implantation d’un collège dans le cœur du futur Faubourg Malepère n’apparaît cependant pas réalisable en l’état de la

programmation des équipements publics de la ZAC et des enjeux de composition urbaine du futur cœur de quartier La disponibilité

foncière nécessaire à un tel équipement est très importante alors qu’il est prévu que le bouquet d’équipements publics accueille des

bâtiments moins consommateurs en espace afin que ceux-ci s’insèrent de façon optimale à la future trame urbaine.

Toulouse Métropole confirme en outre qu’une recherche de foncier est en cours pour l’implantation du futur collège sur le site de la

Marcaissonne et en dehors du périmètre de ZAC. Il sera fait en sorte que la desserte par les transports en commun de cet

équipement éducatif soit assurée par une offre performante. Conformément au programme des équipements publics, le cœur du

Faubourg Malepère accueillera un gymnase et un city stade. Comme cela peut être le cas dans d’autres quartiers de la Ville de

Toulouse, des dispositions visant à mutualiser ces équipements entre associations et utilisateurs scolaires pourront être définies.

Développement répondant aux observations RNU 4.

La Commission prend acte de cette réponse.

la demande de AIRBUS de transformer une partie de la zone UM1 située au sud de la ZAC

en zone UP1 afin de pouvoir étendre son activité qui devrait prendre un essor important dans

le monde du numérique dans les années à venir, qui a donné la réponse suivante de la part

d’OPPIDEA :

Concernant la contribution formulée par la Société Airbus Defence And Space (ADS) et dans l’esprit du Pacte qui lie Toulouse

Métropole à cette dernière, des représentants d’ADS ont été rencontrés à plusieurs reprises afin d’échanger sur son projet de

développement. Le programme prévisionnel présenté par ADS a fait l’objet d’une analyse par les Ateliers Lion, urbaniste en chef du

Faubourg Malepère

Les Ateliers Lion indiquent que ce projet a la possibilité d’être optimisé afin de s’insérer sur les fonciers d’ores et déjà maîtrisés par

ADS. A été également souligné l’intérêt de créer des programmes résidentiels le long de la Route de Labège à l’Est du site ADS qui

pourront opportunément participer à l’accueil des salariés des zones d’activités environnantes.

De plus, il est proposé à ADS de se développer économiquement sur la ZAC Toulouse Aerospace qui est à proximité immédiate du

site actuel de la rue des Cosmonautes.

Si toutefois ces propositions n’étaient pas retenues par cette société, une modification du zonage du PLU permettant l’extension des

programmes immobiliers au contact de la Route de Labège peut être envisagée par une évolution du graphique de détail de l’UM10

à UP1 et du schéma de l’OAP.

Concernant le tissu bâti existant, des conventions d’association définies à l’article L 311-5 du code de l’urbanisme pourront être

signées entre Oppidea et les propriétaires en vue de garantir la cohérence entre les aménagements ou travaux réalisés par le

propriétaire, et ceux réalisés, par Oppidea aménageur de la ZAC.

Développement répondant à l’observation COR 8.

La Commission conclue donc que sur cette demande, la Maitrise d’ouvrage renvoie à une

modification ultérieure du PLU si ADS ne suit pas les conseils qui lui sont donnés.


De l’autorité environnementale Dans son avis du 25 mai 2018, l’autorité environnementale a formulé les observations suivantes qui peuvent

être rattachées à la mise en compatibilité du PLU :

• lever l’ambiguïté sur le classement de la zone de compensation en NS dans le PLU et le classement

dans le futur PLUi-H ; et inscrire la totalité de la zone de compensation en zone NS ;

• clarifier le positionnement respectif de la mesure compensatoire au titre du défrichement et du

bassin de rétention ;

• comment le projet respecte-t-il la prescription P9 du SCOT: maintien d’une bande de 50 m le long

des cours d’eau ;

• classer en EBC( ou autre zonage protecteur) , la mesure compensatoire de défrichement ;

• produire un tableau synthétique de correspondance sur la nature des zonages et le rappel de leurs

destinations, les autorisations et les interdictions en matière d’urbanisme, avant et après mise en

compatibilité, afin de mieux comprendre les évolutions.

Le maitre d’ouvrage OPPIDEA a répondu dans un mémoire 14STO 013 de juin 2018, point par point.

La Commission a jugé que globalement cette réponse semblait satisfaire la demande de l’Autorité

environnementale. Cependant elle ne partage pas l’avis de l’Autorité environnementale sur la

superposition de la zone de défrichement compensatoire sur le bassin de rétention des eaux pluviales. Par

contre elle appuie fermement la demande de classement de la zone de compensation du défrichage en

zone NS.

Des personnes publiques Lors de la réunion du 22 mai 2018, les personnes publiques associées à la démarche de mise en compatibilité

ont fait part des observations suivantes :

- Forte inquiétude de la part des communes voisines au quartier de Malepère sur les conditions de

circulation sur les routes de Revel et de Labège, déjà fortement perturbées ;

- Doute sur l’efficience des transports en commun actuels et à venir avec l’arrivée de près de 15.000

habitants et de pôles d’activité très importants ;

- Respect des recommandations du SCOT en particulier sur la densité en logements (70 logt/ha)

- La faible occupation des parkings résidentiels constatée sur Toulouse, en raison de leur coût de

location.

Hormis la densité en logement, ces observations relèvent davantage de l’utilité publique de l’opération, et de

la gestion immobilière de la commune.


VI – Les conclusions de la commission d’enquête

- Considérant l’avis favorable émis par la Commission pour l’enquête préalable à la déclaration d’utilité

publique, avec :

Les réserves 1) * Prévoir une période d'essai sur plusieurs mois pour confirmer l'apport en fluidité du trafic,

par une circulation en sens unique route de Revel en direction de Toulouse jusqu'au rond-point avec

la route de Labège, et poursuivre le sens unique sur la route de Labège jusqu'à la LMSE, puis

poursuivre le sens unique sur la LMSE pour revenir au rond-point de la route de Revel.

2) *Prescrire au règlement du PLU un espace de pleine-terre de 30% minimum dans chaque

unité foncière des zones UP et AU

3) * dans la ZAC réduire au minimum le nombre d'immeubles de 25 m de haut et en interdire la

construction sur les terrains contigus des résidences pavillonnaires existantes et à construire.

Les recommandations

4) *la forêt de l'Hers est impénétrable. Prévoir une partie du budget consacré à la compensation

des milieux naturels détruits, pour nettoyer cette forêt afin d'en faire un lieu de loisirs pour les

toulousains.

5) *la voie réservée au bus doit rester prioritaire dans les ronds-points, les carrefours avec ou

sans feux rouges, afin que la durée du trajet soit garantie au mieux.

6) *prévoir des routes cyclables c'est à dire plus larges et non pas des pistes cyclables de 1,50m

ne permettant pas une circulation aisée des vélos.

- Considérant les avis émis par les personnes publiques associées et l’Autorité environnementale ;

-Considérant que les observations du public ne s’opposent pas fondamentalement au projet de mise en

compatibilité du PLU;

- Après étude du dossier, constatations effectuées sur le terrain,


Les membres de la Commission portent personnellement le jugement suivant

sur la mise en compatibilité du PLU :

Les points positifs : - Des concepts d’urbanisation repris dans l’OAP, qui vont permettre d’obtenir une très bonne mixité

sociale, un bâti architecturalement et esthétiquement varié, des automobiles à l’arrêt globalement

hors des rues, des espaces verts en continu

- La prise en compte des contraintes fortes de l’environnement dans le cadre d’action de

l’Orientation d’Aménagement et de Programmation (O.A.P.). En particulier un soin important est

apporté au milieu végétal et à la végétalisation des projets de construction : minimum de 30% des

espaces de pleine terre, préservation des alignements et des espaces boisés, traitement végétalisés

dans les espaces publics et en limite de propriété, espaces plantés entre le rez de chaussée des

bâtiments et l’espace public, inconstructibilité des zones naturelles telles les abords de la

Marcaissonne et le bois de l’Hers. Ainsi près de 110 000 m2 de zonage NL (naturelle de loisirs) sont

transformés en zone NS (naturelle stricte) ;

- La limitation des vis-à-vis, des gabarits d’immeubles modulés, des terrasses et balcons devraient

contribuer à promouvoir une diversité architecturale favorable à la création d’un ensemble bâti

dépourvu de la monotonie habituelle des grandes zones d’urbanisation concertée. Ces principes

seront confortés par des variations de type d’habitats (collectifs, individuels, intermédiaires) et des

hauteurs variables ;

- L’incitation à la création de petits commerces de proximité et la création d’équipements publics de

première nécessité dont les espaces seront réservés comme le sont les espaces de nature, détente et

loisirs;

- La prise en compte de la pollution des sols et des prescriptions de la servitude « Carnaud Metal

Box » ;

- La prise en compte comme il se doit, dans les documents règlementaires du PLU, de règles et d’un

zonage correspondant aux objectifs de l’OPA . Cependant cette prise en compte n’est pas exempte de

faiblesses comme ce sera abordé dans les points négatifs ;

- La prise en compte des éléments de desserte, désenclavement et accès du foncier pour permettre

l’urbanisation équilibrée du quartier : créations, modifications, restructurations des voies, trottoirs,

liaisons piétonnes et cyclables inscrits dans les emplacements réservés et les servitudes

d’équipements publics (33 ajouts, 4 modifications, 2 suppression);

Les points négatifs : -Des objectifs de création de logements très élevés dans l’OAP: 6700 logements pour 113 ha

auxquels il faut ajouter les 500 logements qui seront conservés. Cela donne 64 logements à l’hectare.

Mais en fait ces logements seront localisés sur 27,2 ha ce qui fait un ratio de 265 logements à

l’hectare, 1 logement pour 38 m2 ! Heureusement il y a beaucoup d’espaces végétalisés et naturels

mais ils ont le défaut d’être relativement éloignés de l’habitat. Par conséquent les espaces verts

prévus dans les rues devront être réalisés et entretenus car il ne faudra pas tomber dans la manie

qu’ont prise les « autoroutiers » de bétonner les terre-pleins centraux pour supprimer l’entretien des

parties végétalisées.


- Une hauteur maximum autorisée de 25m, démesurée dans un milieu qui va garder sur une grande

partie de sa périphérie un caractère champêtre, boisé, et pavillonnaire, telle qu’elle figure dans le

règlement.

- Des objectifs (OAP) et des règles pour définir la constructibilité et la densité des parcelles, sujette à

discussion voire contestation, car l’aménageur ne maitrise pas tout le foncier. Ainsi le découpage

zonal n’est pas assez fin pour définir avec plus de précision la constructibilité des parcelles du

foncier privé. On citera un exemple significatif : pour la hauteur des bâtiments, la hauteur maximale

est de 25 m sur les 2 principales zones UP et AU où vont se situer les réalisations importantes. Mais

l’OPA annonce des principes qui vont moduler les hauteurs par le nombre de niveaux admis pour

créer un tissu urbain en continuité du tissu existant. Or la combinaison des deux critères « emprise au

sol-espaces libres » et « hauteur » donnent une capacité en m2 de planchers à construire qui par voie

de conséquence définissent la valeur de l’unité foncière. Si ce processus est correct pour la foncier

sous maitrise publique, il parait difficile à appliquer pour le foncier privé. En effet chacun des

propriétaires et acheteurs ne manqueront pas de se livrer à des comparaisons du prix au m2 de terrain

qui inévitablement vont fluctuer selon la constructibilité de l’unité foncière alors qu’ils sont situés

dans la même zone du PLU. Autre exemple : il est dit dans l’OAP à propos des principes d’insertion

dans le tissu urbain environnant que « les gabarits supérieurs à R+4 seront disposés de façon

ponctuelle et dans des surfaces suffisamment limitées pour constituer des émergences qui soient

cohérentes avec les gabarits et échelles développés dans le faubourg de Malepère ». L’inconvénient

est que l’urbanisation est peu développée hors des deux axes routiers, qu’il existe de nombreux

propriétaires et qu’il faut presque tout créer (6700 logements à construire contre 700 existants). Alors

il y aura des heureux bénéficiaires de la possibilité de construire R+5, R+6 ou R+7, car on n’est pas

dans un secteur où il faut boucher les « dents creuses ». Donc des différences de traitement alors le

règlement sera identique sur la densité et les hauteurs dans les zones UP1 et AUP1.

Avec une Maitrise foncière partagée publique et privée, déséquilibrée quantitativement en surface en

faveur de la maitrise foncière privée, une surface non bâtie très importante mais en passe de devenir

à bâtir, la situation nous parait ouvrir la porte à des discussions systématiques qui aboutiront à terme

à du clientélisme et au final en contentieux. Il serait donc nécessaire sans détourner l’esprit de la loi

et des objectifs de l’OPA qui nous paraissent très bien adaptés à la création du faubourg de Malepère,

de mieux encadrer (ou définir) ces règles au minimum pour les hauteurs.

- La présentation du projet, la charte partenariale, le plan d’action des urbanistes, les objectifs de

l’OAP font une large place aux espaces végétalisés. Ils citent souvent des espaces libres de 50% et

des espaces de pleine terre de 30%, mais cette volonté n’est pas reprise dans le règlement du PLU

pour les zones UP1 et AUP1alors qu’elle ne peut être négociable.

- La demande de l’Autorité environnementale de protéger la zone de compensation du défrichement,

n’ pas été prise en compte.

Par conséquent la commission d’enquête estime que les AVANTAGES du PROJET de mise

en compatibilité du PLU de Toulouse, sont SUPERIEURS à ses POINTS FAIBLES et que

ceux-ci peuvent être évités ou réduits moyennant des modifications qui seront dictées en

réserve.


VII - L’avis de la commission d’enquête publique

CONSIDERANT QUE :

- l’enquête publique s’est déroulée correctement et en respectant la réglementation et les dispositions de

l’arrêté préfectoral du 4 mai 2018;

- la publicité, l’affichage, la tenue des permanences, la réception du public et des observations, l’information

du maître d’ouvrage et sa réponse ont été effectués normalement et dans les délais impartis ;

- le dossier d’enquête mis à la disposition du public était suffisamment explicite pour que celui-ci puisse

apprécier les éléments constitutifs du projet ;

- les conclusions personnelles de la Commission d’enquête exposées dans le chapitre précédent par

lesquelles elle estime que les aspects positifs du projet sont supérieurs aux points faibles qu’elle a décelés.

Ainsi :

- les objectifs énoncés dans l’OAP reprennent bien le projet faisant l’objet de l’enquête préalable à

la déclaration d’utilité publique (DUP) ;

- une large place a été faite à la valorisation, la protection et à la reconstruction par mesure de

compensation des espaces végétalisées ;

-les nouvelles règles du PLU amènent globalement la souplesse nécessaire pour créer un quartier à

l’urbanisation, l’architecture et l’aménagement varié, rompant avec la monotonie des grands

ensembles d’il y a 50 ans,

Mais considérant :

- la difficulté qui risque d’apparaître ponctuellement pour l’application de ces règles vis-à-vis de la

maitrise foncière privée très importante dans un secteur où les possibilités de construire vont

s’ouvrir grandement;

- que la hauteur maximale autorisée ne parait pas adaptée au contexte périurbain et devrait être

réduite ;

- qu’il faut être plus ferme pour la présence de végétation sur les terrains privés ;

- que la compensation du défrichage doit être protégée ;


La Commission d’enquête émet un AVIS FAVORABLE à la mise en compatibilité du PLU de

Toulouse pour permettre la réalisation du projet de la ZAC de Malepère, avec les réserves

suivantes :

Dans le règlement des zones UP1 et AUP1, la hauteur maximum sera limitée à

15m (R+4), avec la possibilité de monter exceptionnellement jusqu’à 25 m selon

les principes définis aux 2 derniers alinéas du paragraphe concernant

l’insertion dans le tissu urbain environnant de l’OAP et justifications

mentionnées dans l’autorisation de construire;

Dans le règlement des zones UP1 et AUP1, à l’article 13 il sera mentionné que

les espaces de pleine terre végétalisés seront au moine de 30% ;

Le terrain de 5000m2 environ retenu pour la compensation de la zone de

défrichement sera classé en zone NS;

Fait à TOULOUSE le 17 août 2018

Robert Claraco Joseph Finotto Jean-Louis Bressolles

Président

(Signé Robert Claraco) (Signé Joseph Finotto) (Signé Jean Louis Bressoles)

C O N C L U S I O N S · Dans le PLU de Toulouse, cette opération urbaine s’inscrit logiquement...

Documents

Transcript of C O N C L U S I O N S · Dans le PLU de Toulouse, cette opération urbaine s’inscrit logiquement...