Conférence de consensus – Janvier 2018

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Avant-projet de loi logement (ELAN)

Les propositions et commentaires suivent la trame de l’avant-projet de loi. L’UNPI s’oppose à tout

passage en force via des habilitations pour certaines mesures de cet avant-projet de loi.

Titre 1er : Construire plus, mieux, et moins cher

Chapitre 4 : simplifier et améliorer les procédures d’urbanisme

Article supplémentaire : Supprimer le permis de construire dans les zones urbaines

Nous avons envisagé dans plusieurs livres blancs d’adapter la réglementation pour limiter les

contraintes liées à la construction. Mais il s’agit aussi de réfléchir à une remise en cause plus drastique

du cadre législatif qui nous emprisonne : pourquoi ne pas supprimer le permis de construire dans les

zones urbaines ? Les collectivités territoriales, dans l'élaboration de leurs documents d'urbanisme

établissent déjà des contraintes très précises d'utilisation du sol.

Elles interdisent la construction dans certains secteurs et programment le développement des autres.

Dans ces conditions on pourrait imaginer, tout en conservant quelques règles fondamentales comme

la hauteur maximale ou l’alignement, de supprimer le permis de construire des secteurs voués à

l'urbanisation. Les constructions étant toujours autorisées sous réserve du droit des tiers, cela

n'interdirait pas aux voisins, le cas échéant, de faire respecter leurs droits.

Cette libération forte de l'acte de construire permettrait de doper la construction de façon sensible et

donc de diminuer le prix des terrains à bâtir. Cela permettrait de laisser les opérateurs responsables

de la construction et de mettre en évidence les freins apportés par les élus eux-mêmes à la faculté de

bâtir lorsqu'ils limitent trop étroitement les zones constructibles. Le risque de la liberté d’édifier des

bâtiments est de la responsabilité du constructeur ; en cas de non-respect des textes en vigueur, une

seule solution : la démolition. Cette libération de l’acte de construire serait ainsi équilibrée par un

renforcement de la sanction attachée aux constructions illicites : la certitude de la sanction inciterait

le constructeur à respecter la règle. Il faudrait donc que la sanction de la démolition soit effectivement

appliquée.

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Chapitre 5 simplifier l’acte de construire

Article 23 : droit de visite – commentaires de l’UNPI

- Dans la nouvelle rédaction proposée des articles L. 461-1 et suivants du Code de l’urbanisme,

et L. 461-2 et suivants du Code de la construction et de l’habitation, il est systématiquement

question de « l’occupant ». Nous recommandons de remplacer ce terme par « le

propriétaire ».

- Il est aussi proposé une possibilité de contrôle pendant 6 ans après l’achèvement des travaux,

ce qui est trop long. Nous recommandons de laisser cette durée à 3 ans comme prévu

actuellement.

Article supplémentaire : l’habitat essentiel, un outil de logement pour tous

Les logements « essentiels » à bas coût

Un exemple tiré du secteur des transports devrait donner matière à réfléchir à ceux qui inspirent la

politique du logement. Il s'agit du transport aérien. En quelques années, ce secteur a subi une véritable

révolution. Alors que le marché était détenu par des compagnies nationales, il a été bouleversé par

l'arrivée de nouveaux opérateurs qui ont proposé un service minimum à prix réduit. Ce système a

rencontré un tel succès que les compagnies traditionnelles ont dû s'adapter.

On a ainsi réalisé qu'une partie de la clientèle était disposée à se contenter de services annexes conçus

au plus juste, pour bénéficier d'un tarif global très faible. Cette manière d'envisager le marché a aussi

permis son développement, attirant de nouvelles catégories de clientèles qui n'étaient pas jusqu'alors

adeptes du transport aérien.

Il serait souhaitable que le secteur du logement connaisse une telle évolution. Mais une telle approche

suppose en réalité un changement dans la manière d'envisager le logement.

La tendance générale de l'évolution de la législation et de la réglementation dans notre secteur est de

lui imposer toujours davantage de contraintes. L'objectif est bien entendu de permettre une

amélioration générale de la qualité de l'habitat. Tout le monde souhaite spontanément occuper un

logement toujours mieux équipé, de meilleure qualité, mieux situé… Il s'ajoute à cette considération

la volonté de réduire la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre réputées

dangereuses pour l'avenir de la planète.

Mais l'amélioration de la qualité a évidemment un coût et ce coût est nécessairement répercuté in fine

sur l'utilisateur. Or la situation économique des habitants est au moins pour une partie d'entre eux,

malmenée par la crise que nous traversons. Il y a donc une inadéquation forte entre la volonté publique

de favoriser la hausse de la qualité et la réalité de la capacité économique des ménages.

Pouvoir loger tout le monde, dans un logement « essentiel ».

L'UNPI estime au contraire qu'il y a la place, à côté des logements de haute qualité promus par les

réglementations de toute sorte, pour la construction de logements à bas coût et donc à loyers faibles.

L'UNPI reconnaît que la hausse des prix des logements est insupportable pour une fraction importante

de la population, mais elle conteste qu'il soit nécessaire d'imposer à tous les qualités de logement les

plus élevées. Nous estimons qu'il est préférable de loger tous les habitants de notre pays, fut-ce dans

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des logements moins luxueux, que de laisser à la rue des milliers de personnes qui n'ont pas les moyens

d'y accéder.

Nous préconisons la mise en place d'un groupe de travail associant les promoteurs, les aménageurs,

les élus, les bailleurs et les locataires pour discuter des modalités de la construction de logements à

bas coût et à loyers faibles.

Il serait aussi souhaitable de pouvoir associer l'occupant à la réalisation d'une partie des travaux afin

qu'il participe par son travail à une partie de l'achèvement de la construction.

Cette dynamique se conçoit bien sûr plus aisément dans l'accession à la propriété où l'accédant

s'investit concrètement dans l'achèvement de son logement, en économisant la dépense des travaux

qu'il assume directement. Mais des pistes doivent aussi être explorées dans le domaine du locatif, ici

pour le domaine de la rénovation.

De nombreux logements nécessitent des travaux de rénovation et le bailleur n'a pas forcément les

moyens d'y faire face pour la remise en location. Mais la loi encadre trop strictement les modalités

d'autorisation de prise en charge des travaux par un locataire en compensation d'un loyer réduit ou

d'une franchise de loyer pendant un délai à négocier ; il faut favoriser ce type d'accord qui est profitable

aux deux partenaires de la relation locative. La loi interdit par exemple ce genre de convention pour

un logement qui n'est pas décent au sens du décret du 30 janvier 2002 (article 6 a de la loi du 6 juillet

1989).

En pratique, cela limite très fortement la portée d'un tel accord. Le secteur du transport aérien est

évidemment très soucieux de la sécurité. S'il a été possible de prévoir une prestation de transport à

moindre coût pour un service de qualité, il doit être possible de transposer cette adaptation au secteur

du logement.

Un exemple peut être tiré de l’idée par le groupe indien Tata de lancer une maison à 509 euros. Ce

groupe industriel s'est illustré aussi par le lancement d'une voiture à bas coût, à 1 782 euros. Pour le

logement, le groupe propose une formule de base de 20 m2 pour 509 euros ou une formule de 30 m2

avec panneau solaire et véranda. Il s'agit d'une maison en kit, à monter par l'acquéreur en 7 jours Elle

est livrée avec portes, fenêtres et toit avec jute ou fibre de coco pour habiller les murs. La cible visée

est celle des pays où les habitants gagnent moins de 2 dollars par jours en milieu rural, ou en périphérie

des grandes agglomérations.

Cette innovation est intéressante : elle montre qu'il est possible d'apporter une réponse concrète à un

problème d'insuffisance de logements y compris pour une population qui dispose de très faibles

ressources.

Serait-on capable en France d'accepter une telle solution ? On peut très sérieusement en douter. Et

pourtant n'est-il pas préférable de permettre à tous de se loger, même sans luxe, dans un logement

essentiel, plutôt que de laisser des centaines de milliers de personnes sans logement ?

Néanmoins, l'UNPI lance le débat. Il ne s'agit pas de discuter sur tel ou tel point de la réglementation

qui ferait gagner 2 % de coût sur telle ou telle dépense mais de créer un concept entièrement nouveau.

L'objectif est de permettre de fournir des logements à moins de 1 000 € le m2. Il faut recourir par

exemple à des systèmes de préfabrication et à des procédés innovants de construction comme

l’impression 3D. Certains matériaux peu coûteux doivent être privilégiés. Par exemple, on peut recourir

au béton peint dans des salles de bains, plutôt que d'utiliser systématiquement du carrelage. Il faut

aussi prendre conscience du fait que certains locataires préféreraient disposer de logements à loyers

plus faibles quitte à ce qu'ils soient moins équipés. La technique des logements à finir gagnerait aussi

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à être à nouveau utilisée. Dans le domaine des rapports locatifs, cette technique permet d'ailleurs un

accord grâce auquel le bailleur accepte une réduction temporaire de loyer en échange de la prise en

charge par le preneur par exemple de la mise en place de certains équipements.

Enfin, il est également nécessaire de favoriser la baisse du coût du foncier, qui peut être obtenue par

une libéralisation des autorisations d’urbanisme. La suppression de la rareté du foncier constructible

serait un puissant facteur de diminution du coût global du logement neuf.

Proposition : Organiser les modalités de production de « logements essentiels » à bas coût, à

moins de 1 000 € le m2

Article supplémentaire : Création d’un nouveau produit bancaire : le Plan d’Epargne

Reconstruction / Rénovation

Le plan épargne “renouvellement logement”, pour les bailleurs

Sur le plan du logement privé, il serait judicieux de trouver les outils adéquats pour favoriser le

lancement de cette dynamique. Sur le modèle de l'épargne-logement, on pourrait créer, à destination

des bailleurs, le concept suivant :

Le bailleur épargne pendant une certaine période avec un mécanisme incitatif qui l'invite à

l'épargne par une défiscalisation de ses loyers, avec exonération d’ISF et de taxe foncière.

Dans l’hypothèse où les taux d’emprunt remonteraient sensiblement, le bailleur obtiendrait un

prêt à taux bonifié qu'il consacrerait à la reconstruction d'un logement neuf après la démolition de

l'immeuble existant, ou à la réfection intégrale d’un immeuble ancien.

Ce moyen peut être associé à un mécanisme favorisant la construction de logements à loyers maîtrisés.

Il peut en effet se compléter d'une offre plus incitative si elle est assortie d'un engagement de loyer

pendant une durée de 9 ans à loyer plafonné.

L'incitation peut être assurée fiscalement : dans la phase d'épargne, le bailleur pourrait par exemple

être exonéré d'impôt sur le revenu pour les sommes issues de loyers qu'il affecte aux plans d'épargne.

On peut aussi prévoir une exonération temporaire de taxe foncière pour le logement qui est

reconstruit ou intégralement rénové.

Proposition : Créer un plan d'épargne défiscalisé pour favoriser la démolition reconstruction.

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Titre 2 : répondre aux besoins de chacun et favoriser la mixité sociale

Chapitre 1er : favoriser la mobilité dans le parc social et le parc privé

Article 29 : Création d’un bail mobilité – commentaires de l’UNPI

- La garantie VISALE : définir dans quelles conditions la garantie dommages est mise en place.

Jusqu’à quel montant cette garantie couvre-t-elle la remise en état du logement.

- Le congé du locataire : le bailleur doit pouvoir prévoir au bail des pénalités de départ anticipé

du locataire dans la limité de 10% des loyers restant dus sur la période restante initialement

prévue au bail.

- Supprimer le II de l’article 48-1 excluant la solidarité des colocataires.

- Compléter l’article 48-2 : à l’expiration d’une durée maximale de 10 mois consécutifs, les

parties ne peuvent plus conclure de nouveau bail mobilité sur le même logement meublé. Elles

peuvent cependant conclure autant de renouvellements de bail dans la limité de ces 10 mois

consécutifs si le locataire en émet le souhait.

- Compléter l’article 48-3 : il est impératif de prévoir la résiliation du bail par le bailleur et non

seulement par le locataire. L’équilibre des rapports locatifs doit être préservé.

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Chapitre 3 : améliorer les relations locataires bailleurs et favoriser la

production de logements intermédiaires

Article supplémentaire : sécuriser et faciliter le conventionnement ANAH (avec ou sans travaux)

pour développer l’offre locative intermédiaire.

Le conventionnement entre les propriétaires et l’Agence nationale de l’habitat est une clef du

développement de l’offre locative intermédiaire, notamment en zone très tendue.

Cependant, conventionner un logement en respectant les règles est aujourd’hui trop complexe pour

les bailleurs, ce qui explique les faibles chiffres du conventionnement communiqués par l’ANAH dans

son rapport annuel : 7865 logements à loyer maîtrisé en 2015 (avec ou sans travaux).

Causes de cette faible attractivité : une grande complexité, une faible lisibilité, et une mauvaise

information du bailleur à deux niveaux :

- L’existence même du conventionnement (malgré tous les efforts de l’UNPI pour mettre en

avant ces dispositifs) ;

- et la mise en place concrète de celui-ci.

Il est annoncé dans cet avant-projet de loi la volonté de développer l’offre de logements intermédiaires

(Titre II, chap. 3). Il n’y a pour le moment aucun article évoquant la production de logement

intermédiaires via le développement du conventionnement. L’UNPI est très favorable au

développement de ce type de logements dans le stock et le flux de logements arrivant sur le marché.

Un dispositif spécifique de conventionnement pourrait être créé en IDF afin de trouver les bons leviers

de mobilisation du parc privé pour le logement intermédiaire, en remplacement du système

d’encadrement des loyers non pertinent. Pour mobiliser le parc privé, les bailleurs doivent trouver un

juste retour sur investissement afin de les inciter à la fois à investir (flux), mais aussi à remettre des

biens qui sont hors du marché ou dans l’offre locative libre (stock). Un véritable choc d’offre doit

impérativement s’inscrire dans le développement d’une offre locative adaptée aux classes moyennes,

notamment à Paris et petite couronne.

Nous proposons un certain nombre d’évolutions pour améliorer le système : au niveau de la

transparence, de la fluidité et de la sécurisation juridique du conventionnement. Cela sera possible au

travers du développement d’un applicatif consultable directement en ligne, avec un soutien par

téléphone et dans les délégations locales de l’ANAH. Enfin, il est impératif de revoir la sortie du

conventionnement et l’établissement du nouveau loyer en fin de bail.

I. TRANSPARENCE : le propriétaire bailleur doit être mieux informé

Le montant des loyers plafonds doit être plus transparent car il existe aujourd’hui une double

information contradictoire :

Une au niveau national, disponible en ligne sur le BoFiP

(http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/10130-PGP) ou sur le site internet de l’ANAH

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(http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/les-plafonds-de-loyers/). Mais

ces chiffres ne sont pas toujours disponibles dès le 1er janvier de chaque année.

Une seconde au niveau local, non publiée en ligne et disponible dans la délégation ANAH

plusieurs mois après le début de l’année civile (ceci serait justifié par le temps de l’étude

réalisée localement, notamment).

Il faut alors contacter la délégation locale pour connaitre ces montants de loyers plafonds qui sont

revus et corrigés par celle-ci. Il n’y a pas de site internet pour les ANAH locaux, les informations se font

uniquement sur rendez-vous.

Alors, quid des baux signés entre le 1er janvier et la mise à disposition nationale et locale de

l’information ? Le décret publié par la Ministre du logement pour le dispositif « louer solidaire » a été

publié le 5 mai 2017 alors que le précédent dispositif « Borloo ancien » avait été prolongé uniquement

jusqu’au 31 janvier de la même année.

Le propriétaire bailleur prend alors un risque très important en signant son bail avant d’avoir obtenu

le conventionnement, et appliquant par exemple un montant de loyer de l’année 2016 pour un bail

signé en 2017, dont les montants des loyers n’ont pas encore été communiqués. Il risque ainsi de ne

pas respecter les plafonds de loyers décidés par les délégations locales de l’ANAH, ou même appliquer

les plafonds de loyers communiqués par l’ANAH national pour l’année en cours.

II. FLUIDITE : le propriétaire et le locataire doivent pouvoir signer dans un délai raisonnable

Le contexte général impose la puissance du numérique qui accélère considérablement les relations

contractuelles et impose l’exigence d’immédiateté. La signature d’un bail et le conventionnement

ANAH doivent impérativement prendre en compte cet impératif pour être attractifs.

Lors d’un conventionnement, il n’est pas assez tenu compte de la pratique quotidienne de l’activité de

bailleur. Lorsqu’un locataire se présente, il souhaite signer rapidement afin d’entrer rapidement dans

les lieux et sécuriser sa situation personnelle, surtout en zones tendues. Il en va de même pour le

bailleur qui a trouvé un locataire pour son bien.

Or, c’est précisément en zone très tendue comme en région parisienne qu’il y a une forte nécessité de

développer une offre locative à loyers maîtrisés. Ainsi, nous préconisons que :

- La convention avec l’ANAH soit validée très rapidement avant la signature du bail pour

sécuriser le propriétaire et le locataire (48h max) ;

- S’il peut en théorie signer le bail avant la convention, le propriétaire prend un risque très

important. Car après avoir signé le bail, la convention peut lui être refusée : montant du loyer

plafond local non respecté, plafond de revenus du locataire non conforme, entrave locale au

loyer intermédiaire au profit du social/très social, manque d’implication de l’agence et la

collectivité locale, etc.

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III. Développer une plateforme en ligne pour le bailleur et le locataire

Nous recommandons le développement d’une application/plateforme en ligne qui permettrait de

calculer le montant de loyer plafond de manière fiable :

- en ligne sur le site national de l’ANAH en tenant compte des disparités locales;

- mis à jour au 1er janvier de chaque année pour l’année entière ;

- avec une information unique pour le bailleur en fonction de la localité du bien.

De plus, les éléments justificatifs du bailleur et du locataire (ressources) doivent pouvoir y être

téléchargés, et le certificat de conventionnement récapitulant l’ensemble des données doit être

délivré dans les 48H en ligne (ou par la poste au choix).

Il est par ailleurs possible d’imaginer que le locataire puisse constituer son dossier lui-même en ligne

et de le présenter complet au bailleur lors de la visite du bien.

Nous recommandons en outre une plus forte promotion de la location conventionnée à loyer

intermédiaire (avec ou sans travaux). Cette politique pourrait répondre aux difficultés de gentrification

et la fuite des familles des classes moyennes à Paris. Elle s’inscrirait dans le temps pour le

développement d’une offre locative maitrisée durable. La location conventionnée sociale et très

sociale doit être traitée séparément compte tenu des enjeux différents qu’ils recouvrent. Précisons

aussi que le cas de Paris et sa région posent des problématiques spécifiques qui ne doivent pas entraver

les marchés immobiliers des autres territoires. Le cas de l’encadrement des loyers, dont la pertinence

n’est pas démontrée à Paris, l’est encore moins en province.

Exemple de conventionnement à Paris :

- Loyer intermédiaire conventionné ANAH : 16,83 € /m2 en zone Abis (Paris et 1ère couronne) pour 20171

- Loyer de marché moyen en août 2017 : 25,1 € / m2 pour Paris2

C’est une offre locative 33 % moins chère, réservée aux classes moyennes dont les

ressources sont plafonnées.

IV. La sortie du conventionnement : un frein à l’entrée du dispositif

Enfin, si l’entrée en conventionnement rend le dispositif peu attractif, la sortie de celui-ci pose

problème pour le bailleur dès lors qu’il envisage de conventionner un logement.

En effet, à la sortie d’un conventionnement concomitante au terme du bail, le bailleur n’est pas libre

de pratiquer le loyer qu’il souhaite immédiatement, aux conditions du marché. Il doit effectuer une

augmentation progressive par tiers sur 3 ans, ou par sixième sur 6 ans. Le tout en s’appuyant sur de

nombreuses références de loyers voisins. Ce processus est très peu lisible et extrêmement complexe.

Cf. Guide du conventionnement ANAH : « L’offre doit être notifiée par lettre recommandée avec avis

de réception au moins 6 mois avant le terme du bail. Elle doit comporter des références de loyers : 6

références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million

d’habitants ; 3 références dans les autres zones géographiques. Au moins deux tiers de ces références

1 http://www.anah.fr/proprietaires/proprietaires-bailleurs/les-plafonds-de-loyers/ 2 http://www.clameur.fr/Tendances-du-marche/Tendances-des-villes/Connaitre-sa-ville/paris

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doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataire depuis

3 ans.

- Lorsque la hausse résultant du nouveau loyer est inférieure ou égale à 10 % de l’ancien loyer :

l’augmentation est étalée par tiers sur 3 ans, si le bailleur est un particulier ; ou par sixième sur 6 ans,

si le bailleur est une personne morale. Cette hausse s’entend hors révision annuelle liée à la variation

de l’indice de référence des loyers.

- Lorsque la hausse résultant du nouveau loyer est supérieure à 10 % de l’ancien loyer : elle doit être,

dans tous les cas, étalée par sixième sur 6 ans. L’étalement par sixième s’applique même si le bail est

renouvelé pour une durée inférieure à 6 ans, par exemple pour 3 ans. Dans ce cas, l’augmentation

continue à s’étaler lors du renouvellement suivant ».

A cette lecture, le bailleur ne peut pas être rassuré, voire se sentir piégé en entrant dans un tel

dispositif.

Dans l’exemple parisien (cf. supra), le bailleur se retrouve contraint de pratiquer un loyer 33% en

dessous du marché avec une progressivité pendant 6 ans sans conserver parallèlement tout ou partie

de son avantage fiscal.

Nos recommandations :

- Le montant des loyers ne doit être définie que nationalement, les disparités locales étant

anticipées en amont ;

- La fin du conventionnement doit être systématiquement concomitantes au terme du bail (au-

delà d’une période minimale à définir) ; la durée de conventionnement doit donc être revue

et s’adapter au marché en étant plus flexible, et en même temps, sécurisée ;

- Le loyer pratiqué en sortie du conventionnement doit être immédiatement libre ;

- Les logements conventionnés n’entrent pas dans le champ d’application de l’IFI au même titre

que le parc HLM.

Le bailleur sera alors sécurisé aussi pour la sortie du conventionnement qu’il a souscrit.

Il n’est pas acceptable qu’en l’absence de contreparties fiscales, le bailleur ne puisse pas pratiquer des

loyers libres. Il en va de l’équilibre financier de l’investissement réalisé. Il s’agit aussi de justice et

d’équité.

Une autre solution consisterait à appliquer une dégressivité de l’avantage fiscal proportionnellement

à l’augmentation du loyer par sixième ou par tiers. Mais cela semble très complexe à mettre en place

et peu lisible pour les bailleurs.

Proposition complémentaire :

Dans le cadre de la lutte contre la précarité énergétique des ménages les plus modestes,

nous recommandons le versement d’une prime supplémentaire au conventionnement

avec travaux de rénovation énergétique embarqués. Celle-ci serait proportionnelle au

gain de consommation constaté pour l’occupant, et progressive selon le type de

conventionnement (très social > Social > intermédiaire).

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Article supplémentaire : respecter le principe du contradictoire dès le début des procédures

d’indécence ou d’insalubrité

Il est urgent d’inscrire le principe du contradictoire dès le début des procédures d’insalubrité ou

d’indécence, soit dans les articles L.1331-26 du Code de la santé publique, L.542-2 du Code de la

sécurité sociale et L.831-3 du CSS. Cela implique notamment la présence systématique du bailleur lors

des visites de contrôle dans le logement.

En second lieu, il est souhaitable, si l’on veut tarir les contentieux développés dans le domaine, que les

intervenants choisis pour dresser des pré-rapports justifient d’un minimum de formation et de

compétence en droit de l’immobilier et en technique du bâtiment.

Article supplémentaire : réduire la durée des délais d’expulsion pour rétablir la confiance du bailleur

Le défaut de paiement du loyer par le locataire, combinée à la possibilité pour celui-ci de rester en

moyenne 2 à 3 ans dans les lieux, est la pire chose qui puisse arriver au propriétaire avec la dégradation

de son logement. Cela impose au bailleur d’être très vigilent, parfois réticent, dans le choix de son

locataire, et donc bloque l’accès au logement.

Dans un objectif de flexisécurité des rapports locatifs, il est recommandé :

- de réduire drastiquement les délais d’expulsion (9 mois maximum) ;

- de garantir par les pouvoir publics l’exécution des jugements d’expulsion ;

- de rendre automatique le paiement des indemnités au bailleur en cas de non-exécution du

recours à la force publique prononcée par le juge ;

- de reloger systématiquement et immédiatement les locataires insolvables faisant l’objet d’une

procédure d’expulsion dans le parc HLM (ou assimilé) ;

- créer un fichier des incidents de paiement ayant donné lieu à un jugement d’expulsion.

Le propriétaire bailleur ne peut à lui seul assurer la solidarité nationale. La problématique des

locataires impécunieux n’est pas tant une question d’expulsion, mais plutot une question de capacité

des services de l’Etat à reloger les locataires.

Article supplémentaire : simplifier l’acte de cautionnement

L’acte de cautionnement est ruiné par un excès de formalisme.

Etant donné le formalisme imposé en la matière (article 22-1 de la loi de 1989 ; voir aussi les exigences

supplémentaires imposées par nouvel article 8-1 de la loi de 1989 en cas de colocation) mais aussi la

superposition de textes applicables (certains tribunaux imposent aussi les mentions prévues par

l’article L.341-3 du Code de la consommation sur les cautionnements solidaires envers un créancier

professionnel), les propriétaires se voient fréquemment opposer la nullité de l’acte de cautionnement.

Est-il juste de permettre aussi fréquemment que des garants échappent à leurs obligations pour un

motif de pure forme ? Est-il cohérent que, à l’heure du numérique, l’acte de cautionnement soit

invalidé par ce que la caution n’a pas correctement reproduit par exemple, comme le prévoit la loi, le

cinquième alinéa de l’article 22-1 de la loi de 1989 ?

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En pratique, nombre de parents demandent à leurs enfants d’effectuer eux-mêmes les fastidieux

travaux de recopiage imposés par la loi de 1989.

Seules suffisent les dispositions générales de l’article 1376 depuis du Code civil (obligation d’indication

de la dette en chiffres et en lettres).

PROPOSITION :

Abroger l’article 22-1, sixième alinéa de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la 3e phrase l’article 8-1, VI

de la même loi.

Article 42 : agrément des observatoires des loyers – commentaires de l’UNPI

- Les loyers sont déjà observés par CLAMEUR qui est alimenté par les propriétaires privés via les

professionnels de l’immobilier et par l’UNPI.

- Le dispositif d’encadrement des loyers, annulé par deux juges administratifs, doit être

définitivement abandonné.

Article 43 : sanction pour non-respect de l’encadrement des loyers – commentaires de l’UNPI

- Dans la mesure ou l’encadrement des loyers a été annulé, cette mesure doit être abrogée de

la loi ALUR.

- Prévoir des sanctions est donc inutile.

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Chapitre 4 : améliorer le droit des copropriétés

Article supplémentaire : la prise en charge de l’entretien des colonnes montantes dans les

immeubles en copropriété

La question de la rénovation des colonnes montantes d’électricité vétustes pose un problème

récurrent aujourd’hui, car les distributeurs refusent souvent d’en supporter le coût.

Comme l’a rappelé dans sa recommandation n° 2014-0848 le médiateur national de l’énergie, le décret

n° 46-2503 du 8 novembre 1946 (toujours en vigueur), pris en application de la loi de nationalisation

du 8 avril 1946, a posé le principe selon lequel, dès la publication de ce texte, ces colonnes montantes

« sont incorporées aux réseaux de distribution publique d’électricité », sauf celles dont les

propriétaires décident expressément d’en conserver la propriété.

Il convient donc de légaliser ce principe pour dissiper toute ambiguïté.

PROPOSITION :

Insérer dans le code de l’énergie un article L.322-8 bis ainsi rédigé :

« Les colonnes montantes d’électricité dans les immeubles collectifs à usage d’habitation sont

présumées appartenir au réseau public d’électricité.

En conséquence, en l’absence de stipulations contractuelles indiquant que le propriétaire a

expressément voulu conserver la propriété des colonnes montantes, le coût d’entretien et de

remplacement de ces éléments incombe au gestionnaire de réseau de distribution d’électricité. »

Article supplémentaire : libérer la copropriété

Le rôle et le pouvoir du conseil syndical n’est pas assez prégnant au sein des copropriétés. Par ailleurs,

le statut de la copropriété est devenu trop complexe. Beaucoup de nouvelles règles s’imposent aux

copropriétaires depuis la loi ALUR, ce qui a créé de nouveaux coûts (mises aux normes, assurances

supplémentaires, travaux obligatoires, rénovation énergétique, immatriculation, etc.).

De même l’égalité entre les propriétaires occupants et les bailleurs est préconisée dans la déductibilité

des frais de copropriété.

PROPOSITIONS :

- Simplifier les règles de majorité

- Limiter la superposition des assurances obligatoires (les biens locatifs sont assurés 3 fois)

- Autoriser les copropriétaires occupants à déduire de leurs revenus les investissements

obligatoires réalisés dans leur immeuble (accessibilité, isolation thermique, etc.)

- Supprimer l’immatriculation des copropriétés sujette à la création d’une nouvelle taxe

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Article 52 : revoir les règles des copropriétés – commentaires de l’UNPI

Nous nous opposons à tous recours aux ordonnances, surtout pour une réforme aussi sensible que

celle portant sur la copropriété.

PROPOSITION :

Organiser un projet de loi spécifique à la copropriété.

Article 53 : Création du bail numérique – commentaires de l’UNPI

- Le recours aux ordonnance doit être proscrit

- Nous sommes contre l’établissement d’un bail numérique d’Etat qui d’une part risque

d’exclure les plus éloignés des nouvelles technologies, et d’autre part va étatiser la relation

contractuelle entre le propriétaire et le locataire. C’est relation relève du droit privé et la

remontée d’information automatique sur le contenu des baux est très intrusive. Le

propriétaire et le locataire doivent pouvoir donner leur accord pour transmettre de telle

données.

PROPOSITION :

Sécuriser juridiquement la relation contractuelle entre le propriétaire et le locataire lorsqu’ils

contractent de manière numérique pour un Etat-des-lieux ou un bail. Un point clef concerne l’acte de

caution qui doit être recopié intégralement de manière manuscrite.

La transmission automatique des données doit être proscrite et la liberté contractuelle perdurer.

S’appuyer sur le modèle de la numérisation des actes authentiques des notaires peut être une solution.

Chapitre 6 : Simplifier le déploiement des réseaux de communication électronique à très haute

capacité

PROPOSITION :

Soumettre systématiquement l’opérateur et son sous-traitant à une obligation d’esthétisme dans le

déploiement des réseaux de communication électronique à très haut débit.

Conférence de consensus – Janvier 2018

14

Chapitre supplémentaire :

Chapitre 7 : sécuriser l’établissement des avant-contrats

Le texte ci-dessous dont la suppression est proposée a provoqué un retard considérable dans

l’établissement des avant-contrats (promesses ou compromis de vente), car ces informations ne sont

pas immédiatement disponibles, empêchant ainsi la signature des avant-contrats dans un délai rapide

(ce qui est leur raison d’être).

Il est donc proposé de communiquer au futur acquéreur, au moment de la signature de l’avant-contrat,

les informations financières les plus récentes dont dispose le vendeur, c’est-à-dire celles qui lui ont été

notifiées par le syndic avant l’assemblée générale, en application de l’article 11, I, 1° et 2° du décret du

17 mars 1967.

Rappelons que des informations plus complètes sont communiquées ultérieurement au notaire, pour

la parfaite information de l’acquéreur, par l’état daté établi par le syndic en application de l’article 5

du décret du 17 mars 1967.

PROPOSITION :

A l’article L.721-2 du code de la construction et de l’habitation, supprimer le 2° ainsi rédigé :

« 2° Les informations financières suivantes :

a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel

payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;

b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat des copropriétaires par l'acquéreur ;

c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;

d) Lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds

de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par

le copropriétaire vendeur au titre de son lot.

Les informations mentionnées aux a, c et d du présent 2° sont à jour des informations soumises à

l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse

de vente.

Le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé

du logement.

Par exception, lorsque le syndicat de copropriétaires relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la

loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les informations mentionnées aux b et c du présent 2° ne sont

pas exigées ; »

et le remplacer par le texte ainsi rédigé :

« 2° Les informations financières qui sont notifiées par le syndic au copropriétaire au plus tard en même

temps que l’ordre du jour à l’assemblée générale des copropriétaires ; »