Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008
-
Upload
giselle-avery -
Category
Documents
-
view
27 -
download
2
description
Transcript of Assemblée générale de la FPC Ile-de-France le 21 février 2008
Assemblée générale de la FPC Ile-de-France
le 21 février 2008
Le marché de l’accession à la propriété en groupé par une personne physique en IDF
Précisions méthodologiques
1. Les logements neufs en accession groupée des personnes physiques (collectif ou individuel)
sont donc exclues toutes les ventes en bloc à des investisseurs institutionnels, des organismes sociaux
n’intègre pas l’individuel diffus
2. Destinés à l’occupation personnelle ou à la location
3. Les limites administratives de l’Ile-de-France
4. Des informations issues de notre banque de données redressées de 8%
Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France
1ère partie : l’année 2007
1. Les ventes de logements neufs
2. Les mises en vente
3. L’offre de logements
4. Les prix
2ème partie : prévision pour 2008
Ventes de logements neufs
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
18.900 ventes en 2007
Estimations pour 2007
-2.100 unités (-10%)
- 4.300 ventes (-19%) de 1987 à 2006 : 18.900 réservations annuelles de 1997 à 2006 : 21.300 réservations annuelles
Des causes de ralentissement bien identifiées
La désolvabilisation de la clientèle se poursuit1. La hausse des prix 2. Une dégradation des conditions de financement
des taux qui augmentent un durcissement des conditions d’octroi des prêts des désistements à partir du 3ème trimestre 2007
Des palliatifs moins efficaces, avec la fin :1. De l’allongement de la durée des prêts2. Du déplacement du centre vers la périphérie3. De la réduction des surfaces unitaires
La baisse de motivation des investisseurs
Le rôle décisif des investisseursStatut d’occupation - Estimations
0
2 000
4 000
6 000
8 000
10 000
12 000
14 000
16 000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
propriétaires-occupants investisseurs
- 2.200 unités en 2007 (une baisse de plus d’un quart)
Mises en vente de logements neufs
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 0001987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
mises en vente ventes
Estimations pour 2007
21.600 en 2007 contre 25.600 en 2006 (-16%)
Offre de logements neufs
18 000
24 900
15 000
19 200
15 70015 300
13 300
9 600
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
En un an : + 2.000 logements + 15%
Estimations pour 2007
Une recomposition géographique de l’offre en 2 ans
au 30/09/2005
53%
47%
zone centrale grande couronne
au 30/09/200763% 37%
zone centrale grande couronne
au 30/09/2005
0 2000 4000 6000 8000
zone centrale
grandecouronne
au 30/09/2007
0 2000 4000 6000 8000
zone centrale
grandecouronne
Offre exprimée en mois de ventes
17,2
9,7
7,6
910,1
4,7
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2001
2003
2004
2005
2006
2007
collectif individuel total
2005 2006 2007
Collectif 4,8 7,5 9,3
Individuel 6,0 8,3 13,0
Total 5,0 7,6 9,7 Estimations pour 2007
Evolutions du prix moyen au m² de l’offre
(monnaie courante, collectif hors parking)
2000
2500
3000
3500
4000
4500
t1 1
996
t1 1
997
t1 1
998
t1 1
999
t1 2
000
t1 2
001
t1 2
002
t1 2
003
t1 2
004
t1 2
005
t1 2
006
t1 2
007
4.120 euros fin décembre 2007 quasi stabilité (-1%) en un an
2007 : les ajustements se poursuivent
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
ventes mises en vente offre
l’érosion des ventes continue les mises en vente accompagnent désormais le mouvement, mais avec un certain retard
l’offre se redresse et les écoulements ralentissent encore un peu le prix moyen au m² francilien stagne
Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France
1ère partie : l’année 2007
2ème partie : prévision pour 20081. Le contexte économique d’ensemble
2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement
3. Les facteurs propres à l’immobilier
4. La prévision des ventes
La fin du résidentiel moteur de la croissance ?D’abondantes liquidités mondiales• des taux d’intérêt attractifs• des innovations financières pour les acquéreurs (durée, modularité) comme pour les prêteurs (titrisation)• des prêteurs moins exigeants
Un très fort accroissement de la dette des ménages
Une forte stimulation des marchés résidentiels et une croissance :• des ventes• des prix • de la construction neuve et de ses secteurs associés, donc de la croissance du PIB
Des facteurs renforçant le cycle• les techniques d’extraction hypothécaire• les politiques publiques • le manque d’élasticité de l’offre• le climat de confiance auto-entretenu • le manque de placements concurrents• les facteurs démographiques et sociologiques
Une fragilisation des marchés immobiliers et la crise des « subprimes »
Bonne résistance en 2007,perspectives incertaines en 2008
Les approches conjoncturelles pour 2008 divergent suite à la crise financière
1. pour certains, des « turbulences » peuvent être facilement absorbées par le système financier mondial
2. pour d’autres, il s’agit d’une « crise grave » qui vient s’ajouter à d’autres facteurs négatifs pré-existants
Des facteurs de résistance 1. le dynamisme des pays émergents2. la bonne tenue de l’emploi aux Etats-Unis3. une situation financière saine dans les entreprises
Des facteurs négatifs1. l’incertitude sur le comportement des agents économiques 2. la fin de la « locomotive américaine » avec une correction immobilière qui
se poursuit et la montée des risques immobiliers dans de nombreux pays3. une résurgence de l’inflation (pétrole et produits alimentaires)4. les déséquilibres internationaux (réserve chinoise, affaiblissement du
dollar, hausse de l’euro)5. des conditions de crédits qui se durcissent
2008 : sans grand allant en France
Des chocs exogènes sur une économie déjà en ralentissement : « Freinage sur chaussée glissante » M. Kaiser, BNP-Paribas
La France déjà à l’écart 1. la croissance mondiale depuis 2002 : 5%
2. la croissance française : 1,8% La demande intérieure pourrait s’essouffler
1. des créations d’emplois plus modestes
2. des contraintes accrues pour les consommateurs
3. les évolutions modérées de l’investissement des ménages, en ligne avec le ralentissement du marché immobilier
4. le manque de ressource et de motivation des entreprises pour l’investissement
Les sous-performances du commerce extérieur français Des marges de manœuvre étroites pour les finances
publiques
Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France
1ère partie : l’année 2007
2ème partie : prévision pour 20081. Le contexte économique d’ensemble
2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement
3. Les facteurs propres à l’immobilier
4. La prévision des ventes
Taux d’intérêt à long terme : des tensions
0%
2%
4%
6%
8%
10%
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
TME TMO
Source : Banque de France
Les conditions de financement se dégraderaient avec :• une hausse des taux • un accès au crédit plus difficile
Les banques centrales face à un dilemme : la crise financière et la résurgence de l’inflation
Taux d’endettement des ménages
15%
20%
25%
30%
35%
40%
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
(esti
mati
ons)
2008 (
1)
2008 (
2)
15 ans 18 ans 20 ans 25 ans
58 m² en Ile-de-France, sans apport personnel des revenus égaux à deux fois le salaire moyen régional
Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France
1ère partie : l’année 2007
2ème partie : prévision pour 20081. Le contexte économique d’ensemble
2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement
3. Les facteurs propres à l’immobilier
4. La prévision des ventes
Des facteurs structurels de soutien pourraient s’émousser
Des besoins toujours insatisfaits en Ile-de-France1. un déficit accumulé important de construction2. 60.000 logements nécessaires
Des modifications de comportements vis-à-vis de l’endettement
Le logement et les Français : une dynamique vertueuse auto-entretenue1. une valeur-refuge face aux incertitudes de la vie, une épargne
sécurisante (retraites) 2. une valorisation élevée depuis plus de 10 ans3. mais des éléments désormais plus incertains :
un haut de cycle dépassé l’exemple américain les fragilités des marchés espagnol et britannique les marchés de l’ancien et de la location une information largement relayée par la presse
Un désir de propriété pourtant dominant en France qui pourrait s’émousser
Les réglementations fiscales et les facteurs de fluidité perdent en efficacité Des investisseurs encore moins motivés
1. des nouveaux dispositifs peu favorables à l’Ile-de-France2. une baisse continue des rendements bruts3. une nouvelle méthode d’indexation4. de nouvelles incertitudes sur les dispositifs fiscaux : « un régime
unique d’aide à l’investissement locatif » Le nombre de logements acquis par les investisseurs
devrait rester en 2008, en dessous de la moyenne observée de 1995 à 2007
Un impact limité de la réglementation pour la résidence principale (2m² supplémentaires)
Une moindre efficacité de certains facteurs permettant de fluidifier le marché1. les surfaces vendues vont augmenter avec l’arrivée de nouvelles générations
d’opérations pour lesquelles la réglementation handicapée s’appliquera2. les coûts techniques des opérations s’accroissent toujours3. les durées d’emprunt n’augmentent plus 4. le mouvement de déplacement du centre vers la périphérie arrive à son
terme en Ile-de-France
Le marché de l’accession à la propriété d’un logement neuf en Ile-de-France
1ère partie : l’année 2007
2ème partie : prévision pour 20081. Le contexte économique d’ensemble
2. Les taux d’intérêt et les conditions de financement
3. Les facteurs propres à l’immobilier
4. La prévision des ventes
Les résultats d’après les modèles Avec un scénario macro-économique optimiste
1. Croissance annuelle de 1,9%2. Des taux d’intérêt de 4,4%3. Deux hypothèses testées pour les investisseurs • 5.000 ventes 19.200 réservations• 4.300 ventes 18.800 réservations
Avec un scénario macro-économique plus pessimiste1. Croissance annuelle de 1,3%2. Des taux d’intérêt de 4,6%3. Deux hypothèses testées pour les investisseurs • 5.000 ventes 18.700 réservations• 4.300 ventes 18.300 réservations
De 18.300 à 19.200 réservations en 2008
Ventes 2008 : une conjoncture plus incertaine
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
Un scénario au fil de l’eau, sans rupture brutale
Des volumes d’activité inférieurs à la tendance longue
La créativité des acteurs (produits et techniques de vente) va être stimulée
Il est à souhaiter qu’elle réactive le marché
Assemblée générale de la FPC Ile-de-France
le 21 février 2008