3èmes Journées de formation du Réseau des Centres Commun de Microscopie
3èmes Assises de la Nye-Propriété - J.Aulagnier · Jean AULAGNIER Doyen honoraire, Université...
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Jean AULAGNIERDoyen honoraire, Université d’Auvergne,
président de l’Association Universitaire de Recherche et d’Enseignement sur le Patrimoine (AUREP)
Perspectives de l’immobilier résidentiel« Le démembrement de la nue-propriété : les usufruits successifs »
LE DEMEMBREMENT DE LA NUE-PROPRIETE
LES USUFRUITS SUCCESSIF
Les motivations principales des
investisseurs privés
Jean AULAGNIERPrésident AUREP
Pourl’investisseur privé
Recherche de Plus value à MT
Pour plus de Revenus à LT
Jean AULAGNIERPrésident AUREP
Recherche de Plus value à MT
Pour plus de Revenus à LT
Jean AULAGNIERPrésident AUREP
Mr BARTHELEMY Vient de faire la démonstrationDe la pertinence de l’opération
Pour l’investisseur privé
Jean AULAGNIERPrésident AUREP
ENTREE EN JOUISSANCE
DE L’INVESTISSEURPRIVE
À compter de n + 1
ENTREE EN JOUISSANCE
DE L’INVESTISSEURPRIVE
À compter de n + 1
UsufruitierInvestisseur public
Nu-propriétaireInvestisseur privé
USUFRUIT A DUREE DETERMINEE DE
15 = n
USUFRUIT A DUREE DETERMINEE DE
15 = n
INVESTISSEUR PUBLICUSUFRUIT TEMPORAIREINVESTISSEUR PUBLIC
USUFRUIT TEMPORAIREINVESTISSEUR PRIVE Mr et Mme X
NUE PROPRIETEINVESTISSEUR PRIVE Mr et Mme X
NUE PROPRIETE
TERME DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE
(Si t = 15 )
TERME DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE
(Si t = 15 )
Valeur de l’usufruit
40%
Valeur de l’usufruit
40%Valeur de la nue-
propriété 60%Valeur de la nue-
propriété 60%
TAUX D’ACTUALISATION : 3,46%
POURQUOI NE PAS ASSOCIER A CET INVESTISSEMENTLES DESCENDANTS DE
L’INVESTISSEUR PRIVE ?
INTRODUIRE UNE PREOCCUPATION TRANSMISSIVE
PARTAGER ENTRE PARENTS ET ENFANTS
LES PLUS VALUES ESPEREES
Jean AULAGNIERPrésident AUREP
COMMENT ?EN DEMEMBRANT LA NUE-PROPRIETE
CRÉER UN OU PLUSIEURSUSUFRUITS SUCCESSIFSAU PROFIT DES PARENTS ET DU SURVIVANT D’EUX
PARVENIR
A UNE DETENTION PARTAGEEDE LA NUE PROPRIETE
INVESTISSEUR PRIVE Mr et Mme XNUE PROPRIETE
INVESTISSEUR PRIVE Mr et Mme XNUE PROPRIETE
TERME DU 1er
USUFRUIT( t = 15 )
TERME DU 1er
USUFRUIT( t = 15 )
INVESTISSEUR PRIVE PARENTS
USUFRUIT SUCCESSIFDe 15 à h (espérance de vie
des parents)
INVESTISSEUR PRIVE PARENTS
USUFRUIT SUCCESSIFDe 15 à h (espérance de vie
des parents)
TERME DU 1er
USUFRUIT( t = n )
TERME DU 1er
USUFRUIT( t = n )
INVESTISSEUR PRIVE ENFANTSNUE-PROPRIETE
De h (décès parents) à m (maturité du bien)
INVESTISSEUR PRIVE ENFANTSNUE-PROPRIETE
De h (décès parents) à m (maturité du bien)
TERME DU 2ème
DECES DU SURVIVANT DES
PARENTS
TERME DU 2ème
DECES DU SURVIVANT DES
PARENTS
Acqusition par les enfantsdes revenus à percevoir
au lendemain du décès duSurvivant des époux
Acqusition par les enfantsdes revenus à percevoir
au lendemain du décès duSurvivant des époux
Acquisition par les parentsDeuxième usufruitier
Acquisition par les parentsDeuxième usufruitier
PremierusufruitierPremier
UsufruitierBAILLEUR
Durée h = 15 ans
Premier UsufruitierBAILLEUR
Durée h = 15 ans
Deuxième Usufruitier(successif)
Les parents investisseursDurée n = espérance de vie
du survivant des époux
Deuxième Usufruitier(successif)
Les parents investisseursDurée n = espérance de vie
du survivant des époux
Troisième Usufruitier
(nu-propriétaire)Les enfants
ou la SCI familiale
Troisième Usufruitier
(nu-propriétaire)Les enfants
ou la SCI familiale
Partage des revenus futurs
USUFRUITS SUCCESSIFS
CONSTITUES AU PROFIT DE PLUSIEURS PERSONNES
DEVANT EN JOUIR L’UNE APRES L’AUTRE
ANALYSE CIVILEL’EXERCICE DU DROIT DE JOUISSANCE
DU DEUXIEME USUFRUITIER EST SUBORDONNE A SA SURVIE
IL S’AGIT D’UN DROIT ALEATOIRE ET INCERTAIN,
NON PAS DANS SON EXISTENCE,MAIS DANS SON EXERCICE
• CET USUFRUIT SUCCESSIF NE PEUT EVIDEMMENT ETRE QUE
TEMPORAIRE
IL SERA CONSTITUEPOUR UNE DUREE INDETERMINEEEXCLUSIVEMENT VIAGERE OU POUR
UNE DUREE DETERMINEE ET VIAGERE
ANALYSE CIVILE
ANALYSE CIVILE
LE DEBAT SUR LA QUALIFICATION
• EST-CE UN AVENIR..... NON(prohibé par la loi si donation)
OU• IL S’AGIT D’UN BIEN PRESENT
DONT LA JOUISSANCE EST SIMPLEMENT DIFFEREE
A UN TERME CONVENUQualification retenue par la Cour de cassation
Cass. Civ. 21 octobre 1997
ANALYSE CIVILE
L’USUFRUITIER SUCCESSIFPARTAGERA LES PREROGATIVES DU
NU-PROPRIETAIRENOTAMMENT S’IL FAUT AGIR CONTRE LE
1ER USUFRUITIER DONT LE COMPORTEMENT SERAIT JUGE
NEGLIGEANTARTICLE 618 du Code civil
ANALYSE PATRIMONIALE
A L’ORIGINE L’USUFRUIT SUCCESSIF ETAIT
LE PLUS SOUVENT SUBIIl était surtout connu
dans un cadre successoralSi le décès du donataire de la nue-propriété
survenait avant le décès du donateurle conjoint du donataire optant pour l’usufruit de
la succession disposait alors d’un usufruit successif
ON EST PASSE D’UN USUFRUIT SUCCESSIF
SUBIA UN USUFRUIT SUCCESSIF
VOULUIl EST DEVENU UN ELEMENT
D’INGENIERIE PATRIMONIALENOTAMMENT POUR ASSOCIER
DANS LES STRATEGIES TRANSMISSIVESPARENTS/ENFANTS/PETITS ENFANTS
EXEMPLELES PARENTS FONT DONATION :
A LEURS PETITS ENFANTS DE LA NUE-PROPRIETE
RESERVANT L’USUFRUIT A LEURS ENFANTS
TOUT EN SE RESERANT EUX-MEMES L’USFURUIT DES BIENS DONNES
LE DROIT D’USUFRUIT SUCCESSIFEST ACQUIS AUX ENFANTS DES LE
JOUR DE L’ACTE CONSTATANT LA DONATION
LES MODALITES D’UNE
APPROPRIATIONPARTAGEE
DETERMINATIONDE LA VALEUR
DES DROITS ACQUISPAR LES PARENTSET LES ENFANTS
VALEUR ECONOMIQUEméthode du cash flow
actualisé
VALEUR DU BIEN EN PLEINE PROPRIETE
100.000 euros
TAUX DE RENDEMENT3,50%
USUFRUIT PUBLICDUREE : 15 ANS
VALEUR DU 1ER USUFRUIT40% de la PP
SOIT 40.000 euros
2ème USUFRUIT
AGE DES PARENTSMr de 60 ans
espérance de vie 21 ANSMme de 57 ans
espérance de vie 30 ans
IL SERA STIPULE ET CONSTITUEUN USUFRUIT SUCCESSIF AU PROFIT DES
EPOUX ET DU SURVIVANT
DUREE DE L ’USUFRUIT30 ANS
ESPERANCE DE VIE DES PARENTS
on prendra en compte l’espérance de vie la plus longue dès lors que l’on a
stipulé une réserve conjointe d’usufruit pour les époux et
pour le survivant
VALEUR DE L’USUFRUITDES PARENTS
pour une durée viagère de 30 ans l’usufruit vaut 64% de la PP
de laquelle il y a lieu de déduire la valeur de l’usufruit acquis par
l’investisseur public ( 40%)= 24% de la PP
REMARQUE
CET USUFRUIT SUCCESSIF ENTRE EPOUX DEMEURE REVOCABLE
PARCE QUE CONSTITUANT UNE DONATION DE BIENS PRESENTS NE PRENANT PAS EFFET AU
COURS DU MARIAGE MAIS SEULEMENT AU DECES DE L’UN D’EUX(JOUISSANCE DIFFEREE)
•Loi du 23 Juin 2006
VALEUR DES DROITS DES ENFANTS
PP – US(public) –US(parents)
PP = 100.000 €US(public) = 40.000 €
US (parents)= 24.000 €NP = 36.000 €
VALEUR DU 1er USUFRUIT: 40%
VALEUR DU 2ème USUFRUIT : 24%
VALEUR DU 3ème USUFRUIT(ou nue-propriété) : 36%
VALEUR FISCALE
barème de l’article 669 du CGI
Article 669 du CGI
« I - ....Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu
compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de
cette nue-propriété »
Article 669 du CGI
« II – L’usufruit constitué pourune durée fixe est estimée à 23%
de la valeur de la propriétéentière pour chaque période de 10 ans de la durée de l’usufruit,
sans fraction et sans égard àl’âge de l’usufruitier »
VALEUR FISCALEVALEUR DU 1er USUFRUIT: 46%
VALEUR DU 2ème USUFRUIT : 0%
VALEUR DU 3ème USUFRUIT(ou nue-propriété) : 54%
« En ce qui concerne les mutations et conventions affectées d’une condition suspensive le régime fiscal applicable et les valeurs
imposables dont déterminées en se plaçant a la date de la réalisation de
la condition »Cass. Com. 2 décembre 1997
COMPARAISONValeur
économiqueValeur fiscale
Valeur du 1er
Usufruit40% 46%
Valeur du 2ème
Usufruit24% 0
Valeur du 3ème
Usufruit (ou nue
propriété
36% 54%
CONSEQUENCES• UNE TELLE DIVERGENCE DE VALEUR
AURA DES CONSEQUENCES SUR LES MODES OPERATOIRES
D’ACQUISITION OU DE DETENTIOPNPARTAGEE DE LA PROPRIETE
N° 1ACQUISITION SIMULTANEE
PARENTS/ENFANTS
donation préalable des denierspour un montant égal à la valeur
économique des revenus percevoir au lendemain de leur mort
SOIT 36% DE LA PPconsommation de l’abattement sur
donation à hauteur de 36.000 €
REMARQUEACQUISITION SIMULTANEE
PARENTS/ENFANTS
CE SONT LES ENFANTS NUS-PROPRIETAIRES QUI SERONT
DEBITEUR DES DROITS D’ENREGISTREMENT CALCULES
SUR 60% DE LA PP
PRECAUTIONDéclaration
dans l’acte d’acquisition de l’origine des deniers servant à
l’acquisition par les enfants.
Satisfaire aux dispositions de la loi permettant d’écarter la présomption
de fraude de l’article 751 du CGI Alinéa 2
DISPOSITION INTRODUITE PAR LA LOI DE FINANCES POUR
2008
Article 751 du CGI
« La preuve contraire peut notamment résulter d'une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu'en soit l'auteur, en vue de
financer, plus de trois mois avant le décès, l'acquisition de tout ou partie de la nue-propriété
d'un bien, sous réserve de justifier de l'origine des deniers dans l'acte en constatant l'emploi ».
N° 2 ACQUISITION SIMULTANEE
PARENTS/SOCIETE CIVILE
CONSTITUEE PAR LES ENFANTS
avec des deniers donnés par les parents
LE CAPITAL DE LA SOCIETEEST CONSTITUE
de deniers donnés par les parents donation
pour un montant équivalent au prix d’acquisition
soit 36% de la PP + les droits d’enregistrement calculés sur
60% de la PP
AVANTAGES
pas de problème concernant la présomption de fraude
consommation de l’abattement pour donation
à hauteur de la valeur économique de la NP (36%)
N° 3 LES PARENTS
DEJA NUS-PROPRIETAIRESCEDENT
Les revenus à percevoir au lendemain de leur mort
donc de la nue-propriété étant déjà propriétaire
PAS RECOMMANDEEpuisque la base
d’imposition, donc la consommation des
abattements sera de 60% (Valeur fiscale ) de la pleine
propriété
N° 4SOLUTION POUR EVITER CET
INCONVENIENT1° ‐ APPORT PAR LES PARENTS DES REVENUS A PERCEVOIR AU
LENDEMAIN DE LEUR MORT A UNE SOCIETE CIVILE
2° - PUIS DONATION DES PARTS AUX ENFANTS
EVALUATION ECONOMIQUES DES DROITS APPORTES
36% de la PP
PUIS DONATION DES PARTS AUX ENFANTS
EVALUATION ECONOMIQUE DES PARTS SOCIALES
PRECAUTION
EVITER LES REPROCHES DESOCIETE FICTIVE
La valorisation régulière de la nue-propriété
constitue bien une source de profit
(V. arrêt WurstembergerCass. 13 janvier 2009)
PRECAUTION
EVITER LES REPROCHES DESOCIETE FICTIVE
veiller au fonctionnement formel de la société
ETONNANT• QUELQUE SOIT LE MODE
D’ACQUISITION DE L’USUFRUIT SUCCESSIF PAR LES PARENTS
S’ILS DONNENT CET USUFRUIT OU S’ILS Y RENONCENT
SA VALEUR FISCALE SERA NULLE PARCE QUE CONSIDERE COMME
FISCALEMENT NON OUVERTIL NE PEUT ËTRE TAXE
• QUESTION• EN CAS D’ACHAT PARTAGE PAR LES
PARENTS ET ENFANTS DE LA NUE-PROPRIETE
• LES PARENTS PEUVENT-ILS RECOURIR A L’EMPRUNT POUR
FINANCER LEUR USUFRUIT SUCCESSIF ?
LA REPONSE EST EVIDEMMENT OUI
MAIS POURRONT-ILS DEDUIRELES INTERÊTS DES EMPRUNTS CONTRACTES
TEL QUE LE PERMET L’INSTRUCTION ADMINISTRATIVE DU 14 OCTOBRE 2009
• LA REPONSE EST EGALEMENT OUI
EN ACHETENT L’USUFRUIT SUCCESSIF ILA ACHETENT UNE PARTIE DE LA NUE-
PRORIETE
GROS TRAVAUXINUTILE DE CONVENIR D’UNE REPARTITION
ENTRE USUFRUITIERS SUCCESSIFS ET NU-PROPRIETAIRE PUISQUE LA
CONVENTION D’ACQUISITION MET PAR DEROGATION A L’ARTICLE 606 DU CODE CIVIL LES GROS TRAVAUX A LA CHARGE
DE L’UFRUITIER PUBLIC
PARTAGE DES PREROGATIVES
• L’USUFRUITIER SUCCESSIF PARTAGERA AVEC LE NU-
PROPRIETAIRE LES PREROGATIVES ATTACHE A LA NUE-PROPRIETE
DEMEMBREE• PARTICULIEREMENT LES DROITSDU NU-PROPRIETAIRE ENVERS LE BAILLEUR PUBLIC 1er USUFRUITIER
• AG CO-PROPRIETAIRES
• USUFRUITIERS SUCCESSIFS ET NUS-PROPRIETAIRES DEVRONT DESIGNER
UN MANDATAIRE COMMUN POUR AGIR ET VOTER
L’ARBITRAGEPAR LES PARENTS ET
LES ENFANTS DE LEURS DROITS
EST PARFAITEMENT POSSIBLE
LE PRIX SERA PARTAGE ENTRE EUX SUR LE
FONDEMENT DE L’ARTICLE 621 DU CODE CIVIL
EN PROPORTION DE LA VALEUR DE LEURS DROITS
RESPECTIFS
OPTIMISATION TRANSMISSIVE
AU JOUR DU DECES DU SURVIVANT DES EPOUX
LES ENFANTS DEVIENDRONTPLEIN PROPRIETAIRE
SANS AUCUN DROIT DE MUTATION
(article 1133 du CGI)
CONCLUONSAucun doute possible
IL EST PARFAITEMENT POSSIBLEET TOTALEMENT PERTINENT D’ASSOCIER LES ENFANTS
A DES ACQUISITIONS DEMEMBREESPUBLIC/PRIVE
Jean AULAGNIERPrésident AUREP
