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Etats-Unis FLORIDE

         ROTARY CLUB TONNEINS

La crise immobilière aux

et en

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Comment la crise est arrivée aux États Unis?

Pourquoi elle a été plus forte en Floride…

Quelles opportunités après la crise

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2002 Situation économique difficile au US et dans le monde

Les investisseurs échaudés par l’explosion de la bulle Internet en 2000 et l’attentat du 11 septembre 2001 sont très prudents

George W. Bush qui a été élu en 2001, il n’a pas la majorité absolu a la chambre des députés et en plus dans deux ans il y a les élections. Il réfléchit…

…enfin, les mauvaises langues diront que ses conseillers réfléchissent.

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Problème de la FED : J’ai de l’argent disponible !

Problème du gouvernement Bush : Relancer l’économie par des investissements et de la consommation !

Solution trouvée par la FED : Baisser les taux à un niveau historiquement bas ; moins de 1 % . (Plus de 6% en 2001)

Solution du gouvernement Bush : Quand le bâtiment va tout va !!! Je vais donc inciter la construction par une avantageuse fiscalité sur les prêts

Ok pour les banques mais avec des prêts hypothécaires

Ok pour les banques mais les prêts hypothécaires à taux variables indexés sur les taux de la FED ……………

hypothécaires et indexés sur les taux

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Je me présente; John. Des Everglades. Je suis Américain, Ouvrier peintre dans le bâtiment. J’ai un salaire de $ 2000 par mois et ma femme qui travaille à mi-temps a un salaire de $ 600 par mois.

Avec mes $ 2600 de revenu familial, j’ai un rêve comme beaucoup de mes concitoyens. Être propriétaire !

J’ai donc visité ce nouveau condominium à l’ouest de Miami.

Il y a une centaine de villas dans un parc sécurisé et fermé. Tout est neuf. Et le prix de vente est de $ 150 000 . Les fees (maintenances pour le gardiennage, l’entretien, etc…)sont de $ 450

Le montage est le suivant : Un prêt hypothécaire de $ 150 000

Sur 20 ans à 1% : Remboursement ; $ 750 par mois.

Mes frais de logement sont de $ 1200 soit 46% de mes revenues. C’est dur mais je déduis les intérêts d’emprunts de mes impôts et surtout

JE SUIS PROPRIETAIRE

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Nous sommes maintenant en 2004 . Le prix de l’immobilier flambe et la construction n’arrive plus a suivre.

De nombreux projets sont vendus sur plan et même en avant projets de plan et sont financés à 100% avant construction. De nombreux Realtors qui voient les biens grimper de plus de 5% « par mois » achètent et spéculent. Tout est possible au pays de l’Oncle Sam. Notre peintre John a eu du nez d’investir en 2002. Sa maison maintenant vaut plus de $ 230 000. Et comme les prêts hypothécaires sont basés sur la valeur du bien, John va voir son banquier pour augmenter sa ligne de crédit et il s’achète en plus une grosse voiture américaine. Le rêve américain dans toute sa splendeur…

Il passe donc à $ 920 de remboursement de crédit et toujours $ 450 de fees$ 1370 par mois soit 50 % de ses revenus.

Mais quel plaisir d’être enfin propriétaire

Pendant ce temps là, G.W. Bush est élu à la Maison Blanche avec la majorité absolu et une cote de popularité au plus haut dans les sondages…

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De 2005 à 2006 les taux de la FED vont augmenter 17 fois pour arriver à plus de 5%. Les banques commencent à s’affoler et propose maintenant des taux hypothécaires de 5 à 7%.

Le prêt de John passe de $ 950 à $ 1400. Avec les fees il arrive à $ 1850

John panique. Il vend sa voiture, ce qui lui permet de rester dans le condominium. 40 % de ses voisins ont déjà abandonnés leurs maisons.

De ce fait, comme les fees étaient calculées sur une occupation de 95 à 100% du condominium, ils passent à $ 800 par mois pour ceux qui restent.Pour notre ami John, c’est la fin. $ 1400 de crédit + $ 800 de fees = $ 2200 soit 85 % de ses revenues. Il abandonne dans la nuit sa maison

avant que le shérif ne vienne l’en déloger manu-militari. ### FIN DU REVE AMERICAIN ###

Adieu John, On t’aimaient bien…

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Nos amis les banquiers pendant ce temps là……

Elles ont des hypothèques mais qui ne valent plus grand chose dans leurs actif. Il leurs faut trouver une solution rapidement.

Ils vont créer des départements de grands économistes, qui, avec le soutien d’un prix Nobel d’économie, Mr. Merton, (fondateur de LTCM qui a fait une faillite gravissime en 1997). vont créer les CDO et CDS qui sont des contrats très, très compliqués. Alan Greespan, Président de la FED va donner sa caution.

Dans les CDO et CDS, les prêts hypothécaires sont divisés en 3 dans un cocktails détonant ou vous garantissez un revenues important après le remboursement de ceux-ci. Et vous mélangez ses « Skin » littéralement des « pelures » les fameux subprimes a des fonds monétaires, des actions et des obligations.

Et bien le miracle arrive. Le monde entier s’arrache les CDO et CDS avec les conséquences que nous connaissons maintenant…

Mais comment ont ils fait ???

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Une tentative d’explication des « Skin », les fameuses pelures, Subprimes

AAA BBB

Iles Caïmans

actions

obligations

Agence de notations

Sort du bilan

Véhicule d’intérêt Spécial

Assurances

Zinzins ;

 z’ investisseurs

z’ institutionnels

Banques?

Fonds monétaires

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2006 Le bulle éclate

John et sa famille ont perdus leur logement. La crise touche à ce jour 7 millions de foyers américains.

Pourquoi la crise a t’elle été plus forte en Floride :

La Floride a un climat très agréable qui a attiré un grand nombres d’américains des états du nord et de retraités canadiens. (25° l’hiver contre –25°). Donc plus de constructions.

Mais la contre partie est aussi du au climat de la Floride. Il est subtropical. Imaginez l’état d’une maison qui reste vide et sans climatisation pendant la saison humide. En 6 mois, les murs se lézardent, les parquets gonflent, les plantes grimpantes envahissent les pieces, les insectes et bestioles en tout genres investissent les lieux, quand c’est pas les crocodiles qui nagent dans le piscine.

Le parc immobilier disponible se dégrade très vite

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2008 à nos jours…

Investir en Floride…

-Quelles régions, côte Est Atlantique ou côte ouest Golf du Mexique?

- Grandes villes actives, Miami, Orlando, ou plus calmes, Sarasota, Naples, Palm Beach

- Villas bord de mer avec ponton pour bateau, villas dans un condominium avec un golf, appartement dans un immeuble

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Pour les villas en bord de mer :

Il n’y a pratiquement jamais de villa en bord de mer directement, mais des canaux qui sont souvent de véritables labyrinthes. Trois choses importantes :

-La hauteur de la villa par rapport au niveau de la mer.

-La profondeur du canal au pied de la villa

- Le délai qu’il vous faudra pour rejoindre la mer avec votre bateau

Pour les villas dans des condominiums avec golf :

-La qualité du golf, attention, ils sont souvent plus court qu’en europe mais de grande qualités avec plus ou moins de difficultés.

-Le règlement intérieur du condominium. Des interdictions et restrictions en tous genres. (Souvent, vous ne pouvez pas faire de location court terme)

- Les fameux fees qui peuvent être très élevés.

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Les appartements et condos dans des immeubles :

Souvent de véritable ville dans la ville: 800 à 1000 appartements par tours.

Un immense garage en dessous que vous ne voyez pratiquement jamais. Le voiturier garant quotidiennement votre véhicule.

Gros service de surveillance et sécurité maximum. Impossible d’allez voir un ami en sonnant à sa porte. De toute façon, même si vous franchissez le hall d’entrée, impossible de prendre les ascenseurs sans votre pass.

Il y a toujours plusieurs piscines, salles de musculation (indispensable aux US) Des salles de réceptions démesurées, une salle de projection, des commerces, etc…

Comme pour les condominiums, les fées sont proportionnels au taux d’occupation. #### Attention ####

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Les realtors ou Agents Immobiliers

Sur l’ensemble des États Unis, 99.9 % des biens immobiliers a vendre sont :

disponibles à la vente à 100% des Réaltors

Visibles sur Internet de plusieurs façon ;Par code LPS

Par géolocalisation

Par prix

Type de vente; normale, subprimes, forclosures, etc..

Les prix successifs de vente et tout l’historique du bien sont inscrits ( Impôts, taxes, …)

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Donc, pas besoin de faire le tour des Réaltors, un seul suffit

### ATTENTION ###

Un Realtor qui parle français n’est pas un gage d’honnêteté

Il y a environ 30 000 français qui tentent leurs chances en Floride chaque année. Le français (et le Créole)est d’ailleurs la troisième langue à

Miami après l’anglais et …l’espagnol qui arrive en tête

Pour être Réaltor, il faut un agrément administratif, donc un visa…Mais une chose est indispensable aux US avant toutes démarches :

Avoir un (bon) avocatIl n’y a pas de Notaire en Floride, c’est donc l’avocat qui s’occupe de

toute la partie administrative et juridique.

Pour l’anecdote, il vérifie qu’une tribu indienne ne puisse pas vous réclamer un droit du sol…

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Un Réaltor qui vous garanti un excellent taux de rentabilité sur votre investissement est un piètre menteur!!!

Alors pourquoi investir ?

Entre le paiement des fees, des taxes locales (2% de la valeur du bien) et des impôts, il en reste juste assez pour payer votre avocat.

C’est la conjonction de deux phénomènes ;

Un prix de l’immobilier historiquement bas.

Un dollar qui est plutôt favorable. $ 1.40 pour 1 €

Soit par exemple pour $ 100 000 > 71 000 €

L’immobilier remontera un jour…

Il y aura parité entre le dollar et l’€uroEffet ciseau !?

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Avant de conclure, un peu d’Économie ~ Fiction…

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2000

Crise des NT

2006

Bulle Immobiliere

2012-13 ???

Spéculation sur le matières

premières ???

Courbes des taux directeurs de la FED de 1990 à 2012 ???

1990

Crise du Moyen Orient

pétrole

Mais là, c’est une autre

histoire et un autre débat !!!!

1995

Crise du peso

Effet

Tequila

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Le climat pour information

Haute saison touristique : de novembre à avril

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FLORIDE