ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬг. МИНСК

Аналитический обзор 3 квартал 2012

В наших истоках –наша сила и уникальность!

2

О КОМПАНИИ

Менка – это ведущая национальная консалтинговая компания, оказывающая комплексные услуги на рынке розничной торговли. Мы вносим свой вклад в раз-витие торговли в Беларуси: ввод качественных торговых центров, появление но-вых форматов торговой недвижимости, развитие розничной торговли с опорой на культуру и обычаи белорусской торговли.

Менка работает с теми, кто развивает рынок розничной торговли, инвестирует в него. И заинтересована в том, чтобы проекты на этом рынке отличались своим качеством и уникальностью.

Для этого мы и создали сплоченную команду специалистов из Беларуси и других стран мира, что позволяет нам сочетать интеллектуальный потенциал в мировом масштабе с практическим опытом местных специалистов для оказания содействия ведущим белорусским и международным компаниям в достижении поставленных им и целей.

Менка является членом Института коммерческих инвестиций в недвижимость (CCIM) и Международного совета торговых центров (ICSC).

МЕНКА ПРЕДЛАГАЕТ

• Инвестиционное консультирование

• Брокерские услуги

• Исследования рынка и аналитика

• Маркетинг торгового объекта

• Концепция торговых объектов

• Стратегический консалтинг

• Оценка торговой недвижимости

• Управление торговым объектом

• Обучение

В наших истоках –наша сила

и уникальность!

3

Уважаемые коллеги и партнеры!

Пожалуй, III квартал можно считать периодом небольших, но значимых для на-шего города событий. Прежде всего – рынок торговой недвижимости пополнился новыми торговыми центрами, которые распахнули свои двери для жителей и го-стей столицы.

В III квартале был зафиксирован самый высокий уровень реальной заработной платы, что, в свою очередь, повлекло за собой покупательский спрос не только на товары для повседневных нужд, но и на товары длительного пользования.

Нельзя не отметить и усилия городских властей по улучшению транспортной инфраструктуры в связи с активным развитием города, ведь открывающиеся тор-говые объекты, несомненно, создают дополнительную нагрузку на нее.

Зрелость девелоперских объектов также является подтверждением того, что рынок последовательно формируется, а вместе с ним – и степень ответственности наших девелоперов.

С уважением, Генеральный директор

Института розничных технологий «Менка»

Лариса Лазаревич

4

СОДЕРЖАНИЕ

1. Инвестиционный климат 5

1.1. Прямые иностранные инвестиции 5

1.2. Законодательство 5

2. Рынок торговой недвижимости г. Минска 6

2.1. Основные показатели 6

2.2. Предложение 6

2.3. Спрос и вакантность площадей 7

2.4. Арендные ставки 10

3. Прогноз 11

5

1. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ КЛИМАТ

1.1. Прямые иностранные инвестиции

Объем привлеченных прямых иностранных инвестиций на чистой основе за ян-варь–сентябрь 2012 г. составил $1144,0 млн.

1.2. Законодательство

Президент Беларуси 11 июля подписал Указ №312 «О некоторых вопросах на-логообложения и взимания арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности», устанавливающий ряд положений, важных для правильного применения норм налогового законодательства.

30 августа Президент подписал Декрет №7 «О внесении дополнений и измене-ний в Декрет Президента Республики Беларусь от 19 декабря 2008 г. №24», кото-рый упрощает процедуру передачи недвижимости в аренду.

Постановлением Совета Министров Беларуси от 6 сентября 2012 г. №826 «О внесении изменений и дополнений в постановление Совета Министров Беларуси от 31 декабря 2010 г. №1929» определены изменения в порядке проведения аук-ционов и конкурсов по продаже объектов приватизации, что позволит сделать эту процедуру еще более прозрачной и исключить случаи искусственного срыва аук-ционов.

Президент Беларуси 25 сентября Указом №418 утвердил важнейшие параме-тры социально-экономического развития Беларуси на 2013 г., а Указом №419 – ос-новные направления денежно-кредитной политики.

Диаграмма 1. Прямые иностранные инвестиции на чистой основе по Республике Беларусь, млн долл. США

Источник: Аналитический центр компании «Менка», по данным Белстата

612.6 610.8

259.6 288.2

130.7 95.6

222.3 106.1

38.3

43.3

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

Январь-сентябрь 2011 Январь-сентябрь 2012

Строительство

Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг потребителям

Торговля; ремонт автомобилей, бытовых изделий и предметов личного пользования

Промышленность

Прочие

6

2. РЫНОК ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. МИНСКА

2.1. Основные показатели

Таблица 1. Основные показатели по торговым центрам* г. МинскаОсновные показатели

Общее предложение действующих объектов (GBA), тыс. кв. м 270,4

Общее предложение действующих объектов (GLA), тыс. кв. м 103,1

Доля вакантных площадей, % 1,9

Базовые арендные ставки, Евро/кв. м/год (без учета операционных расходов) 363,3

Посещаемость ТЦ в будние дни, тыс. чел./день 1,2 – 33,3

Посещаемость ТЦ в выходные дни, тыс. чел./день 1,5 – 37,6

Обеспеченность жителей Минска торговыми площадями, кв. м/1000 чел. 54,6

Введено в эксплуатацию в III квартале 2012 г. (GBA), тыс. кв. м 45,9

Введено в эксплуатацию в III квартале 2012 г. (GLA), тыс. кв. м 23,3

Общая площадь торговых центров в стадии строительства, заявленных к вводу в 2012–2014 гг., тыс. кв. м

1150,0

*Здесь и далее учитываются только торговые центры общей площадью свыше 5000 кв. м с наличием концепции и единым управлением.GBA – общая площадьGLA – арендопригодная площадь

2.2. Предложение

Общая торговая площадь введенных в III квартале торговых объектов соста-вила около 59,5 тыс. кв. м, из них 45,9 тыс. кв. м приходится на торговые центры

Рисунок 1. Торговые центры г. Минска

Источник: Аналитический центр компании «Менка»

Условные обозначения:

Торговые центры, GBA, тыс. кв. м:

5,0 - 25,0 25,1 - 50,0

50,1 - 75,0 75,1 - 100,0

более 100,0

действующие ТЦ введённые в 3 квартале 2012 г. ТЦ

строящиеся ТЦ, заявленные до конца 2014 г.

центр

зона жилой и смешанной застройки

спальные районы

зона общественной специализированной застройки

коммунально-обслуживающая и производственная зона

ландшафтно-рекреационные и природные территории

основные транспортныемагистрали

стрит-ритейл

ТРЦ “Экспобел”

ТЦ “Александров Пассаж”ТЦ “Европа”

ТЦ “Зеркало”

ТЦ “Coolman”

ТЦ “Корона”

ТЦ “Столица”

ТЦ “Немигофф”

ТЦ “АLL”

МФК “Центральный”

МФК “Победителей”

ТЦ “RAPAckala”

ТРЦ “Корона Уручье”

ТЦ “ProStore”

ТРК “Замок”ТЦ “Магнит Минска”

МФК “Amadeus”

МФК “Green Сity”

ТРЦ “Тивали”

МФК “Сквич”

ТРЦ “Preston Plaza”

ТРК “Гулливер”

7

общей площадью свыше 5 тыс. кв. м с наличием концепции и единым управлени-ем. Введенные объекты являются относительно небольшими по масштабу и отно-сятся к категории Neighborhood Shopping Center – районный и микрорайонный ТЦ. С введением в эксплуатацию ТЦ ALL и ТЦ «Немигофф» обеспеченность жителей г. Минска качественными торговыми площадями достигла 54,6 кв. м/1000 чел.

Таблица 2. Торговые центры Минска, введенные в III квартале 2012 г

Название Адрес GBA, кв. м GLA, кв. м Дата открытия

ТЦ «Немигофф» ул. Немига, 3 33523,0 12765 08.09.2012

ТЦ ALL Долгиновский тракт, 178 12339,5 10500 05.09.2012

Следует отметить открытие еще двух торговых центров («ГИППО» и «АвтоМир») общей площадью 13645,2 кв. м в микрорайоне Лошица.

Также увеличению предложения в будущем будет способствовать ввод в экс-плуатацию заявленных на 2012–2014 гг. торговых объектов. Строящиеся торговые объекты распределились по районам г. Минска следующим образом: Фрунзен-ский – ТРЦ «Гулливер», ТРЦ «Сквич», ТЦ ProStore, МФК «Тивали», ТРЦ Green City, ТЦ RAPAckala; Первомайский – МФК Amadeus, ТЦ «Магнит Минска», ТЦ «Корона-Уручье»; Центральный – ТРК «Замок», МФК на пр-те Победителей, 84, ТРЦ Preston Plaza; Октябрьский – МФК «Центральный».

2.3. Спрос и вакантность площадей

Ключевые показатели, влияющие на потребительский спрос в III квартале, де-монстрировали положительную динамику.

Диаграмма 2. Динамика розничного товарооборота торговли и уровня заработной пла-ты по г. Минску к соответствующему периоду предыдущего года, %

Источник: Аналитический центр компании «Менка», по данным Белстата

120.7

114.7

105.4

101.7 99.9

104.9

109.2

121.1

113.3

106.3

100.5

97.3

105.5

113.5

95.5

100.5

105.5

110.5

115.5

120.5

125.5

РТО

Реальная заработная плата

8

В структуре спроса продолжали лидировать фэшн- и продритейл, а также обще-пит. Ритейлеры активно выводят на рынок новые марки ShoesConcept, Springfield, FIF Shop, Chic, iPplaza.

В сегменте продритейла и общепита открылся первый магазин новой рознич-ной сети Mart Inn с торговой площадью 700 кв. м. Кроме того – «Белмаркет» (31 магазин), «Виталюр» (28 магазинов), «Алми» (25 магазинов), «Соседи» (23-25 ма-газинов), «Особино» (40 магазинов), «МакДональдс» (7 ресторанов), CoffeeBox (3 кофейни).

Общий объем сделок купли-продажи торговых помещений по г. Минску в III квартале составил 154 сделки (при этом на Центральный район приходится 98), что на 54 сделки больше, чем во II квартале.

Анализ структуры сделок купли-продажи показал, что наибольшим спросом пользовались торговые помещения площадью до 20 кв. м (70 сделок) и от 20 до 50 кв. м (54 сделки).

В III квартале посещаемость торговых центров г. Минска, а также посещаемость в час пик, по отношению к II кварталу увеличилась, что обусловлено окончанием сезона отпусков и летних каникул. По результатам исследования пешеходных, по-купательских и транспортных потоков, проведенного Аналитическим центром ком-пании «Менка» в III квартале, зафиксирована следующая посещаемость торговых центров в будние и выходные дни.

Диаграмма 3. Структура сделок купли-продажи торговых помещений в г. Минске, %

Источник: Аналитический центр компании «Менка»

37.2

48.4

6.2

3.4 3.4

1.4

До 20 м

20-50 м

50-100 м

100-200 м

200-500 м

Более 500 м

9

Стоит отметить, что доля вакантных площадей в торговых центрах г. Минска к августу 2012 г. снизилась до 0,8 %, однако уже с начала сентября был зафиксиро-ван рост, связанный с открытием прежде всего ТЦ ALL и ТЦ «Немигофф».

При этом прослеживается характерная тенденция – в наиболее ликвидных торговых объектах г. Минска вакантные площади отсутствуют и составлены листы ожидания.

1.2 2.

4

2.5

9.7

25.2

32.0

33.3

1.5 2.3

6.2

14.7

33.2

32.6

37.6

0.0

5.0

10.0

15.0

20.0

25.0

30.0

35.0

40.0

Будний день

Выходной день

Диаграмма 4. Посещаемость торговых центров г. Минска, тыс. чел./день

Источник: Аналитический центр компании «Менка»

2.5

1.5

2.1

1.6

1.0 0.9 0.9 0.8

4.0

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль Август Сентябрь

Диаграмма 5. Доля вакантных торговых площадей в торговых центрах Минска, %

Источник: Аналитический центр компании «Менка»

10

2.4. Арендные ставки

В торговых центрах, в зонах стрит-ритейла столицы в течение III квартала арендные ставки увеличились на 18,8 и 2,6% соответственно, тем самым продол-жив динамику поступательного роста с начала года.

В рассматриваемый период на рынке стрит-ритейла наблюдается два ярко вы-раженных тренда. Наряду с последовательным и достаточно активным формиро-ванием этих зон идет не менее последовательный процесс замещения арендато-ров более известными международными брендами.

23.9

31.6

19.3

19.1

32.8

25.5

28.4

21.8

17.1

34.4

30.3

27.4

19

16.6

35.3

0

5

10

15

20

25

30

35

40

1 кв.

2 кв.

3 кв.

Помещения вдоль основныхтранспортных магистралей

Торговые центры “Стрит-ритейл”Центр Жилая и

смешаннаязастройка

Спальныерайоны

Диаграмма 6. Средние арендные ставки. Торговые центры/торговые помещения вдоль основных транспортных магистралей г. Минска/стрит-ритейл, €/кв. м/мес.

Источник: Аналитический центр компании «Менка»

11

© 2012. Менка.

Информация, содержащаяся в данном обзоре, не может быть использована в какой бы то ни было форме без ссылки на компанию «Менка».

3. ПРОГНОЗ

Динамика ключевых показателей в III квартале 2012 г. продемонстрировала стабильность на рынке розничной торговли. Эта тенденция будет устойчивой до конца года, в очередной раз подтвердив перспективность этого рынка.

Устойчивость на рынке розничной торговли, в свою очередь, создает благопри-ятные коммерческие условия для вновь вводимых торговых объектов в IV квартале 2012 г. при условии, что торговые площади будут соответствовать необходимым критериям качества.

ООО «Институт розничных технологий «Менка»

ул. Герцена, 10, 220030, г. Минск, Беларусь Тел.: (+375 17) 321 24 80

Моб.: (+375 29) 756 85 57 Факс: (+375 17) 321 24 81

e-mail: info@menka.by www.menka.by