© De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Réforme de la surface de plancher Mardi 14 février 2012.

© De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I.

Réforme de la surface de plancher

Mardi 14 février 2012

© De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I.- Réforme de la surface de plancher 2

Intervenants

Philippe Noble, Géomètre expert, Cabinet Daniel Legrand

Paul Talbourdet, Avocat Associé, Immobilier & Opérations immobilières

Pierre Gebarowski, Avocat Associé, Immobilier & Opérations immobilières

Emmanuel Bachelier, Avocat, Droit Public - Equipe Urbanisme

Anne Richier, Avocat, Droit Public - Equipe Urbanisme

14/02/2012


Programme

Textes & objectifs

1 – Définition

2 – Entrée en vigueur

Calcul des différentes surfaces

Echanges avec la salle

Quelles conséquences à l’égard des autorisations d’urbanisme et des opérations d’aménagement ?

Quelles conséquences à l’égard des travaux sur les bâtiments existants ?

14/02/2012


Les textes

Ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 : dispositions législatives

Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011: dispositions réglementaires

14/02/2012


Objectifs

Simplifier la définition de la surface de plancher pour la rapprocher de la notion de surface habitable

Favoriser les constructions performantes sur un plan énergétique, dans le respect du Grenelle de l’Environnement

14/02/2012


1 – Définition

Article L. 112-1 du code de l’urbanisme

La surface de plancher d’une construction s’entend de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes de chaque niveau, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment .

14/02/2012

Murs intérieurs de séparation entre un local constitutif de surface de plancher et un local non constitutif de surface de plancher


1 – Définition – Les niveaux clos et couverts

14/02/2012

Niveaux clos et couverts

Surfaces des niveaux non fermés en permanence dès lors qu’un obstacle est mis au passage ou à la

circulation, indépendamment du caractère totalement hermétique et étanche du système de fermeture installé

Eléments non clos / non couverts

Tout niveau d’une construction dont le périmètre ne serait pas totalement clos (espaces ouverts qui nécessitent, pour être fermés, l’intervention de travaux

supplémentaires soumis à autorisation ou déclaration)


1 – Définition – Le nu intérieur

14/02/2012

La surface de plancher d’un niveau se calcule au nu intérieur des murs extérieurs de la construction.


1 – Définition – Les façades

14/02/2012

Les façades d’une construction doivent s’entendre de l’ensemble des murs ou parois de pourtour,

pignons inclus.

En cas de travaux d’extension conduisant à ce qu’un mur extérieur devienne un mur intérieur, son emprise doit être incluse

dans la surface de plancher totale de la construction.


1 – Définition – Déductions (1/4)

Ne sont pas pris en compte, pour le calcul des droits de construire :

8 catégories de surfaces à déduire :

1. les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur

2. les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

14/02/2012



3. les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m (tous niveaux)

4. les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules (motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres)

14/02/2012

Piscines couvertes (à toiture amovible ou non)



5. les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour les activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial

6. les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle

7. les surfaces de plancher des caves et celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune

14/02/2012

Combles non aménageables Combles aménageables



8. une surface égale à 10% de surfaces de plancher affectées à l’habitation dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Cas des immeubles mixtes abritant en partie seulement des logements :

La surface des parties communes à prendre en compte dans la surface de plancher affectée à l’habitation est calculée au prorata de la surface cumulée des logements par rapport à la surface totale.

Surface de plancher affectée à l’habitation : 2.000 m² + (2/3 x 150 m²) = 2.000 + 100 = 2.100 m²

Application de la déduction forfaitaire : 2.100 m² - 10% = 1.890 m²

Surface de plancher affectée aux bureaux : 1.000 m² + (1/3 x 150 m²) = 1.000 + 50 = 1.050 m²

Surface de plancher totale de la construction : 1.890 m² + 1.050 m² = 2.940 m²14/02/2012

Surface « hors habitation »,

y compris les espaces communs desservant

uniquement des commerces et des

bureaux

Surface « habitation », y compris les espaces communs desservant

uniquement des logementsSous-total

hors espaces communs mixtes

Part de la surface « habitation »

dans le sous-total des surfaces hors espaces

communs mixtes

Surfacedes espaces communs

mixtes

1.000 2.000 3.000 2/3 150


2 – Entrée en vigueur à l’égard des documents d’urbanisme (1/5)

A compter du 1er mars 2012, les règles exprimées en SHOB / SHON dans les documents d’urbanisme en vigueur (POS, PLU, PAZ-RAZ et PPR) s’entendront automatiquement en règles exprimées en surface de plancher nouvelle.

La substitution de référence sera automatique, sans que la commune ait à en délibérer.

Les modifications et révisions de ces documents d’urbanisme qui interviendront à compter du 1er mars 2012 devront entériner ce changement et devront exprimer leurs règles en surface de plancher.

14/02/2012


2 – Entrée en vigueur à l’égard des autorisations d’urbanisme (2/5)

Critère de la date de dépôt des demandes de permis ou des DP

Dossier en cours d’instruction le 1er mars 2012

Maintien du système SHOB / SHON

Dossiers déposés à compter du 1er mars 2012

Constructions et démolitions nouvelles - Aménagements nouveaux : Surfaces exprimées en surfaces de plancher

Travaux sur bâtiments existants : Surfaces existantes et à créer ou à démolir exprimées en surface de plancher

Constructions à réaliser sur un terrain comportant déjà une construction : Surfaces existantes et à créer ou à démolir exprimées en surface de plancher

Demandes de modificatifs : Les demandes de modificatifs qui ont un impact sur la surface du projet et qui se rapportent à une autorisation délivrée avant le 1er mars 2012 devront convertir les surfaces de l’autorisation initiale exprimées en SHON en surface de plancher

14/02/2012



Les nouveaux critères de seuils

A compter du 1er mars 2012, un double critère d’appréciation des seuils de détermination du champ d’application du PC et de la DP : l’emprise au sol et la surface de plancher.

L’emprise au sol est « la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ».

Objectif : Prendre en considération les surfaces non closes et non couvertes qui ne sont pas constitutives de surface de plancher.

Hangars non clos, constructions affectées au stationnement, rampe d’accès extérieure, piscine extérieure non couverte,

Eléments de modénature : acrotères, bandeaux, corniches, marquises, auvents…

Prolongements extérieurs des niveaux de la construction en saillie de la façade : balcons, loggias, coursives…

14/02/2012



14/02/2012


2 – Entrée en vigueur – Les droits de construire dans les ZAC

CCCT signés avant le 1er mars 2012 : Les valeurs exprimées en SHOB ou en SHON doivent s’entendre en valeurs exprimées en surface de plancher

Exemple d’un CCCT signé en 2010 ayant consenti 2500 m² de SHON de droits de construire sur un lot, qui ont été intégralement consommés.

La surface constructible maximum sur le lot s’élève à 2500 m² de surface de plancher

Soit l’hypothèse théorique selon laquelle, dans ce cas précis, les 2500 m² de SHON équivalent à 2300 m² de surface de plancher : le propriétaire pourra réaliser une extension de 200 m² sans que cela nécessite de modifier le CCCT.

CCCT signés à compter du 1er mars 2012 : Surfaces exprimées en surface de plancher

14/02/2012


2 – Entrée en vigueur – Les droits de construire dans les lotissements (lotissements autorisés au 1er mars 2012)

Si la SHON a été répartie par le lotisseur :

Cette répartition résulte :

soit des plans ou tableaux joints à la demande de permis d’aménager, qui répartissent la SHON constructible entre les différents lots

soit du certificat délivré par le lotisseur à l’occasion de la vente ou de la location des lots

Dans ces hypothèses, le nombre de m² de surface de plancher autorisé sera identique au nombre de m² de SHON autorisé par le permis d'aménager ou dans les certificats délivrés lors de la vente ou de la location des lots.

Si la SHON n’a pas été répartie par le lotisseur :

La constructibilité résultera de l’application des règles de densité à chacun des lots.

Selon que les demandes de PC auront été déposées avant ou à compter du 1er mars 2012, la constructibilité sera déterminée par référence à la SHOB / SHON ou par référence à la surface de plancher .

14/02/2012


2 – Entrée en vigueur – Fiscalité de l’aménagement

Entrée en vigueur de la réforme : 1er mars 2012

Assiette de la future taxe d’aménagement : surface de construction

Définition : somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 mètre, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment, déduction faite des vides et des trémies (article L. 331-10 du code de l’urbanisme)

Entreront notamment dans l’assiette de la taxe d’aménagement, alors qu’ils ne seront pas comptabilisés au titre de la surface de plancher :

les caves et celliers annexes à des logements mais desservis uniquement par une partie commune

les combles non aménageables

les locaux techniques

14/02/2012


2 – Entrée en vigueur – Autres réglementations

A compter du 1er mars 2012, seront exprimés en surface de plancher les seuils définissant le champ d’application de :

l’étude d’impact

l’enquête publique : PC 10.000 m2 de surface de plancher de commerce par ex.

l’obligation de recourir à un architecte : Constructions à usage autre qu’agricole dont la surface de plancher ou l’emprise au sol excèdent 170 m2

Le seuil des 170 m2 n’est pas modifié, mais il sera plus vite atteint du fait de sa double expression en surface de plancher et en emprise au sol (construction de plain-pied comportant des débords et des surplombs)

14/02/2012


Calcul des différentes surfaces

14/02/2012

Calcul de la surface taxable pour la taxe d'aménagement

Calcul de la surface de plancher pour une maison

individuelle

Calcul de la surface de plancher pour un immeuble

collectif à usage d'habitation

Calcul de la surface de plancher pour un immeuble

autre qu'à usage d'habitation

Calcul de la surface passible de la redevance pour les locaux

de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de

stockage définis au iii- de l'article 231 ter du Code général

des impôts

Somme des surfaces de chaque niveau, closes et

couvertes, calculées au nu intérieur des façades









-Epaisseurs murs et

embrasuresportes et fenêtres

extérieures

-Epaisseurs murs et


extérieures

-Epaisseurs murs et


extérieures

-Epaisseurs murs et


extérieures

-Epaisseurs murs et


extérieures

- Vides et trémies escaliers et ascenseurs - Vides et trémies

escaliers et ascenseurs - Vides et trémies escaliers et ascenseurs - Vides et trémies

escaliers et ascenseurs - Vides et trémies escaliers et ascenseurs

- Surfaces de hauteur inférieure ou égale à1,80m - Surfaces de hauteur

inférieure ou égale à1,80m - Surfaces de hauteur inférieure ou égale à1,80m - Surfaces de hauteur

inférieure ou égale à1,80m - Surfaces de hauteur inférieure ou égale à 1,80m

- Surfaces de stationnement - Surfaces de stationnement - Surfaces de stationnement - Surfaces de stationnement

- Combles non aménageables - Combles non

aménageables - Combles non aménageables - Combles non

aménageables

- Locaux techniques - Locaux techniques - Locaux techniques

- Caves et celliers

- 10% déduction forfaitaire logements

- Sanitaires

- Locaux de caractère social

= Surface taxable = Surface de plancher pour une maison individuelle =

Surface de plancher pour un immeuble collectif à usage d'habitation

=Surface de plancher pour

un immeuble autre qu'à usage d'habitation

= Surface passible de la redevance


De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. – 57 avenue d’Iéna – CS 11610 – 75773 Paris Cedex 16 – T: +33 (0)1 53 57 71 71 – F: +33 (0)1 53 57 71 70 – www.de-pardieu.com

Cabinet Daniel Legrand, Géomètres-Experts Fonciers – 33 rue du Docteur Finlay – 75015 Paris – T: +33 (0)1 40 59 80 80 – F: +33 (0)1 40 59 09 59 – [email protected]

Echanges avec la salle


De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. – 57 avenue d’Iéna – CS 11610 – 75773 Paris Cedex 16 – T: +33 (0)1 53 57 71 71 – F: +33 (0)1 53 57 71 70 – www.de-pardieu.com

Cabinet Daniel Legrand, Géomètres-Experts Fonciers – 33 rue du Docteur Finlay – 75015 Paris – T: +33 (0)1 40 59 80 80 – F: +33 (0)1 40 59 09 59 – [email protected]

Bonne journée !

© De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Réforme de la surface de plancher Mardi 14 février 2012.

Documents

Transcript of © De Pardieu Brocas Maffei A.A.R.P.I. Réforme de la surface de plancher Mardi 14 février 2012.