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Directeur d’édition : Florence Sarazinflorence.sarazin@ipmimmo.beTél. : 0473 67 25 52
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ÉDITIONDU HAINAUT
N°191 ❯DU 08 NOV AU 28 NOV 2014
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❯ 06PAROLE D’EXPERT Faut-il acheter maintenant ?
❯ 08ZOOM Rattrapage des prix à Tournai
❯ 38ACTUALITÉ Allégement des droits de succession sur le logement familial en Wallonie
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Gregory Weinand, Bureau CHL (Braine-le-Comte)
Il y a principalement trois paramètres qui plaident actuel-lement en faveur de l’acquisition. Premièrement, le niveau historiquement bas des taux d’intérêts. Cet avantage est cependant à contrebalancer avec les conditions d’octroi des crédits qui sont devenues plus sévères. On constate que les prêts sont essentiellement limités à 100%, ce qui signifie qu’un candidat acquéreur doit assumer un minimum d’apport personnel couvrant les frais inhérents à l’acquisition, à savoir les frais de notaire et les droits d’enregistrement. Pour un montant de 200 000 euros, par exemple, cet apport personnel s’élève ainsi à quelque 30 000 euros, ce qui est loin d’être à la portée de tout le monde. Ce dernier peut néanmoins être inférieur si les conditions sont réunies pour bénéficier d’un taux réduit des droits d’enregistrement.Le second paramètre est directement lié à l’offre exis-tante sur le marché. Celle-ci est en effet abondante. Les achats sont plus réfléchis qu’auparavant, et les transac-tions prennent en conséquence davantage de temps pour éventuellement se concrétiser. Cette situation a eu pour
conséquence une stabilité, voire une stagnation des prix, à l’exception bien entendu de certaines zones et quartiers très recherchés. Cette tendance à la stagnation des prix a pour conséquence un regain d’intérêt de la part des can-didats acquéreurs. Et c’est bien ce que l’on observe en termes d’activité sur le marché, qui a repris du poil de la bête depuis le début du second semestre de cette année.Le troisième paramètre concerne les changements au niveau du système de déduction fiscale qui, dès le 1er janvier 2015, ne sera plus du ressort du fédéral mais relèvera dorénavant des Régions. Et l’on peut craindre que les avantages existants ne soient plus les mêmes. Il est donc intéressant à ce point de vue de contracter un emprunt encore cette année.
❯ Journaliste: Stephan Debusschere
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Des taux bas, des prix
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Les taux d’intérêts bas, la stagnation des prix et les incertitudes en matière de déductibilité fiscale plaident aujourd’hui en faveur de l’acquisition.” Gregory Weinand
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Gaëtan Hecq, L’opportunité (Monceau-sur-Sambre)
En 2013, l’offre sur l’agglomération de Charleroi avait pris de l’ampleur, tandis que la demande s’était effritée, principalement à cause des diffi-cultés d’obtention de crédit. En conséquence, on assiste aujourd’hui à une réelle baisse des prix, de l’ordre de 10 à 20%. Cette baisse, qui s’est profi-lée en début d’année, est devenue au fil des mois une tendance lourde, de sorte que l’activité dans la région a littéralement rebondi depuis le mois de septembre. Cette inflexion des prix, qui constitue pour les acquéreurs une belle opportunité, a per-mis d’écouler des biens qui étaient depuis long-temps sur le marché. A cela s’ajoute les taux qui sont bien évidem-ment forts intéressants et que l’on peut chiffrer en moyenne à 3%. Bien entendu, il ne faut pas occulter le fait qu’il est devenu très difficile d’obte-nir un prêt au-delà de 100%. S’il faut en général un apport personnel couvrant les frais inhérents à l’achat – ce qui peut représenter jusqu’à 18% du montant de l’acquisition – il semblerait que les banques aient très récemment lâché un peu de leste sur le terrain du crédit. C’est du moins ce que nous constatons au vu de nombre de dossiers moyennement favorables aux acquéreurs mais qui ont pu néanmoins trouver une heureuse conclu-sion. La situation actuelle est donc favorable dans
le sens où il est désormais possible d’avoir des remboursements mensuels de crédit équivalents à des montants de loyer, voire légèrement inférieurs. Cette situation en faveur de l’acquisition est en revanche défavorable au marché de la location. Nombre de personnes qui étaient en mesure de payer un loyer pour un logement de qualité sont logiquement passées de l’autre côté de la barrière, ce qui rend désormais plus difficile la recherche de candidats locataires solvables pour un même type de logement.
Jacques Weinberg, Best Partner Immobilière (Tubize)
Il existe en effet des arguments qui tendent à démontrer que cette période de fin d’année est propice à l’acquisition. Commençons par les certitudes. Il est un fait avéré que le marché subit une correction des prix somme toute assez importante, selon le segment. Sont particulièrement visées les maisons de plus de 20 ans d’ancienneté. Les biens datant des années 1960, 1970 et 1980 enregistrent ainsi des corrections qui se chiffrent entre 15 et 20%. Signalons entre parenthèses que ces biens sont d’une certaine manière pénalisés par les résultats des certificats de performance énergétique qui, par leur approche souvent trop théorique, ne reflètent qu’en partie la réalité. Quoi qu’il en soit, et c’est la seconde certitude, l’offre sur le marché est importante. Face à l’embarras du choix, l’acquéreur est actuellement en position de force et peut dénicher des biens qui présentent de très bons rapports qualité/prix. La troisième certitude, et c’est aussi la dernière, concerne les taux d’inté-rêts qui sont, comme chacun le sait maintenant, sont excessivement bas. Je considère comme une ineptie de voir en même temps les banques ne pas jouer le jeu. Tout emprunt au-dessus de 300 000 euros est devenu très compliqué pour un ménage aux revenus moyens et qui n’a pas de solide apport personnel à mettre sur la table. Passons donc maintenant aux incertitudes, qui peuvent d’ailleurs stimuler
d’autant plus la motivation des candidats acquéreurs à franchir le pas. Les futures décisions gouvernementales et régionales vont en effet déci-der du sort actuel des déductions fiscales liées aux emprunts, des primes à la rénovation ou encore de l’imposition sur l’immobilier. Tout ceci restant de l’ordre de l’interrogation, il peut donc paraître intéressant de passer à l’acte dès aujourd’hui, sans savoir de quoi sera fait demain.
Dans la région de Charleroi, il est actuellement possible d’emprunter pour l’équivalent d’un loyer.” Gaëtan Hecq
Face à une offre importante, l’acquéreur est actuellement en position de force et peut dénicher des biens qui présentent de très bons rapports qualité/prix.” Jacques Weinberg
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Rattrapage des prixà Tournai
Petit retour en arrière. En 2009, le prix de référence d’une maison mitoyenne à Tournai était fixé à 162 000 euros, soit un recul de quelque 10% par rapport à celui de l’année précédente qui affichait allègrement 180 000 euros, après une hausse de près de 40% sur les cinq années précédentes. Depuis, le rattrapage a bien eu lieu. Après des bonifications successives en 2010 et en 2011, ce segment a réitéré sa progression courant 2012 pour placer son prix de référence à 195 000 euros, dépassant ainsi son niveau d’avant la crise de 2008. En 2013, on a assisté à une petite correction qui s’apparentait davantage à une stabilisation, amenant le prix de référence à 185 000 euros.Au terme du premier semestre de cette année, ce prix de référence a réussi son rattrapage pour se fixer à 193 000 euros. Il s’agit là d’un prix pour un bien rénové.
Tranches supérieuresToujours dans le segment des biens mitoyens, les mai-sons dénommées de caractère, présentant un cachet plus bourgeois et offrant généralement plus de superficie habitable, entrent quant à elles dans une tranche de prix supérieure. Leur prix, qui peut frôler parfois celui d’une villa (cfr ci-dessous), varie en fonction des éventuels tra-vaux à réaliser.
Recul des villasAvec un prix de référence fixé à 290 000 euros au terme du premier semestre 2014, les maisons 4 façades et les villas encaissent un recul de 8% par rapport à l’année passée, qui avait enregistré un regain d’intérêt pour ce segment (315 000 euros en 2013). Retrouvant leur niveau de 2012, ces biens se négocient entre 230 000 et 300 000 euros, en fonction de la situation, de la surface et de l’état, notamment énergétique.
Neuf contre ancienSur le segment des appartements, la ville de Tournai est toujours restée attirante pour les français, car la décote française suite à la crise de 2008 n’avait pas été aussi importante pour ce type de biens dans les centres urbains. Dans le centre de Lille, le prix des appartements neufs tourne ainsi autour de 3500 euros du m², alors que dans le Tournaisis, ce prix ne dépasse les 2200 euros/m2. Sur les 19 projets neufs recensés en septembre de cette an-née, le prix moyen est de 1975 euros, ce qui chiffre le coût d’un appartement de 80 m2 à 158 000 euros, hors frais. Le stock d’appartements neufs dans le Tournaisis est par ailleurs en hausse constante, et les prix pratiqués sont les plus élevés de la Province, devant Mons. Sur le marché secondaire, les prix des appartements sont, sans surprise, parmi les plus élevés de la Province,
❯ A Tournai, le marché immobilier vit une saison de rat trapage. Les
prix des maisons dépassent leur niveau de 2012, tandis que ceux
des appartements se contentent de le retrouver. Seules les villas
encaissent un recul. Le marché du neuf, quant à lui, ne s’est
jamais aussi bien porté.
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qui enregistre un prix moyen de 170 000 euros sur ce segment. Le prix de référence d’un appartement tournaisien s’affichait au terme du premier semestre 2014 à 209 000 euros, soit une progression de 11% par rapport à 2013. Il retrouve en réalité son niveau de 2012, après une correction due vraisemblable-ment à la mise en chantier de plusieurs centaines d’appartements neufs, consécutive à une demande en hausse émanant notamment de l’accroissement des familles monoparentales. Pour pouvoir vendre leur appartement, les propriétaires auraient anticipé cette concurrence en pratiquant un rabais. En 2011, le prix de référence d’un appartement de seconde main était ainsi descendu à 181 500 euros. Mais suite à l’accroissement de la demande durant l’année 2012, ce prix de référence avait fait un sérieux bond en avant, progressant de 15% pour franchir pour la première fois la barre des 200 000 euros.
Attraction continueSi la crise avait bel et bien ralenti les transactions sur l’ensemble de la zone frontalière fin 2008 et début 2009 – une baisse estimée à 15% – un flux nouveau a su compenser cette baisse dans une même mesure dès le second semestre 2009. Car à la question de sa-voir s’il était opportun pour les français de la métropole lilloise de passer à nouveau la frontière pour y trouver leur bonheur immobilier, la réponse apparaissait clai-rement positive. Et ce pour une raison simple : malgré le recul sensible des valeurs du marché immobilier en France, et suite à la baisse toute relative des prix sur la frontière belge, la différence de prix entre les deux pays était en réalité restée bien marquée. Un différen-
tiel de prix qui, selon les professionnels belges officiant dans la zone frontalière, se situe entre 10 et 20%. Une variation somme toute importante qui s’explique au regard des différents secteurs géographiques de la zone frontalière, où Tournai figure bien entendu en bonne place. Le marché a retrouvé sa « normalité », à ceci près que le rapport de force s’est un peu inversé au profit de l’acheteur. Si la situation est devenue un peu moins confortable pour le vendeur belge, elle est toujours favorable aux français. Car le plus important est que l’attraction des prix immobiliers continue d’y faire son œuvre.
Des motivations immuablesLorsqu’on se penche sur les souhaits des candidats-acquéreurs français désireux d’élire domicile de l’autre côté de la frontière, les paramètres sont restés inchan-gés : ils veulent acquérir un bien là où on parle français et à une distance de la métropole lilloise ne dépassant pas de préférence la demi-heure, même si certains d’entre eux semblent tentés de pousser un peu plus loin et de franchir la frontière linguistique en acquérant des biens dans des communes se situant en territoire néerlandophone et affichant des prix moins élevés.D’autre part, le cadre confortable et sécurisant, le style de vie agréable et l’attractivité évidente de tous les ser-vices, commerces et loisirs de la zone frontalière belge constituent aux yeux de nos amis français des para-mètres quasi aussi importants que les prix immobiliers qui y sont pratiqués.
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Allégementdes droits de successionsur le logement familialen Wallonie
Les détails sur les mesures en vigueur
Le 11 avril 2014, le Parlement wallon a adopté un décret allégeant les droits de succession sur le logement familial pour le conjoint survivant. Même si cette réforme n’est pas aussi ambitieuse que celle appliquée en Flandre ou à Bruxelles, elle constitue une étape importante dans l’exo-nération des droits de succession. Découvrez les condi-tions liées à cette réforme !
Les droits de succession sur le logement familial en Flandre et à Bruxelles
La question des droits de succession sur le logement fami-lial a fait l’objet de débats intenses dans chacune des trois régions de Belgique. Avec un objectif commun : la sup-pression de ce qui est souvent considéré par le survivant comme une injustice fiscale liée à une forte charge émo-
tionnelle. C’est ainsi qu’en 2007, la Flandre avait décidé d’immuniser la part héritée par le conjoint survivant dans l’habitat familial. La Région bruxelloise lui a emboité le pas début 2014.
Toutefois, alors que le cohabitant de fait ne peut bénéficier d’une exemption relative au logement familial à Bruxelles, cette exonération s’applique bien en Flandre, pour autant qu’au jour du décès, le cohabitant de fait ait vécu en mé-nage commun avec le défunt depuis au moins trois ans de façon ininterrompue.
Exonération partielle des droits de succession en Wallonie
La Wallonie, quant à elle, n’a pas instauré une exonération totale des droits de succession sur le logement familial, comme c’est le cas en Flandre et à Bruxelles. Seuls les taux calculés sur la part nette héritée par le conjoint ou le cohabitant légal survivant dans le logement familial ont
été modifiés. Un nouveau tarif préférentiel s’applique donc, avec une exonération jusqu’à 160.000€ sur la part héritée.
Au-delà de 160.000 euros, les anciens taux restent d’ap-plication. Voici un aperçu des taux en vigueur pour les dif-férentes tranches :
De 160.000 à 175.000€ : taux de 5% De 175.00€ à 250.000€ : 12% De 250.000€ à 500.000€ : 24% Plus de 500.000€ : 30%
La mesure prise par la Région wallonne consiste donc à octroyer à la succession du défunt une exemption de maximum 6.250 euros. Ces nouveaux taux s’appliquent aux successions ouvertes depuis le 1er juin 2014.
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