« Le Salon Indépendant de la Copropriété »7ème édition du salon de l’ARC

Identifier et accompagner lescopropriétés désorganisées

premières pistes de réflexion

Une copropriété désorganisée…• C’est:

– Une copropriété dépourvue de gestion – appelée « inactive »;– Une copropriété dotée d’une gestion défaillante mais active (pas d’assemblée

générale annuelle, pas d’approbation des comptes, non respect du règlement decopropriété dans la répartition des charges, etc.).

• « Etre en règle », c’est:– Convoquer une Assemblée Générale Ordinaire et élire un gestionnaire;– Appeler les fonds auprès des copropriétaires conformément au budget

prévisionnel voté en assemblée générale;– Avoir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

• Comment en sont-elles arrivées là?– Vente à la découpe d’un immeuble dit « sauvage » sans règlement de

copropriété;– Gestion défaillante (voir inexistante) s’est installée progressivement.

2

Problèmes de gestion fréquents

• Risque d’interdit bancaire pour le « copropriétaire référent »(ensemble des paiements transite par le compte bancaire du « copropriétaireréférent »);

• Impossibilité d’agir en justice si un litige survient vis-à-vis ou àl’encontre d’un tiers (car le syndicat des copropriétaires n’est pasreprésenté);

• Absence de recours judiciaire si un copropriétaire ne veut plusou pas participer au paiement des charges courantes ou detravaux (car les fonds ne sont pas appelés dans un cadre légal);

• Absence d’indemnités en cas d’incidents (si la copropriété n’a passouscrit à une assurance multirisque immeuble)

3

3 raisons pour intervenir

• Un fonctionnement qui n’encourage pas l’entretiendes copropriétés et aggrave l’état technique et dubâti:– Petites copropriétés de 2 à 20 lots;– Petits immeubles, maison de rapport ou pavillons découpés;– Construction principalement d’avant 1915 à 1949 (« passoires

énergétiques »),– Peu voir pas rénovées (dégradation visuelle du centre ancien de la

commune)

• Un phénomène important et qui se diffuselargement;

4

3 raisons pour intervenir

• Une difficulté pour ces copropriétés de s’en sortirseules:– Complexité de gestion (changements législatifs, nouvelles obligations,

etc.);– Méconnaissance, voir déni, du système de fonctionnement en

copropriété par certains;– Conflits entre les copropriétaires;– Etc.

L’ARC intervient en soutien à des collectivités : CA Val et Forêt (POPAC),CA Est Ensemble (OPAH-CD Bobigny + OPAH CD Noisy-le-Sec), CAPortes de l’Essonne (Diagnostic pré-OPAH), etc.

5

Blocages opérationnels constatés

• Difficulté d’identification des copropriétés désorganisées:– Certaines ne se manifestent qu’au dernier moment;– Projet d’immatriculation ne résoudra pas cette difficulté;– Des observatoires qui ne recensent pas les copropriétés – 10 lots

• Difficulté d’intervention à différents stades:– Prise de contact;– Mobilisation des copropriétaires;– Méthodologie d’accompagnement du « référent » de la copropriété;– Financement des quotes-parts travaux, etc.

Enjeux: mobiliser des outils et méthodologie différents

6

Identifier les copropriétésdésorganisées

• Création d’un groupe de travail avecprofessionnels, institutionnels etcopropriétaires (Commission localeCopropriété):– Dresser un diagnostic concerté des difficultés

rencontrées;– Connaître certaines actions déjà mises en

oeuvre sur le territoire à valoriser ;– Déterminer quel type de dispositif mettre

en place en accord avec tous les acteursintervenants.

7

Identifier les copropriétésdésorganisées (2)

• Partenariats locaux à renforcer pour recenserles adresses:– Les acteurs de l’immobiliers (agence immobilières, notaires)

lors de la vente d’un lot dans une copropriété dépourvuede gestion : alerte à l’acheteur, diffusion d’une documentationappropriée, transmission des contacts des vendeurs et/ou acheteur àla collectivité (après accord), etc.

– Les fournisseurs d’eau: en fonction des données disponibles etdiffusables il peut être possible d’identifier les copropriétés enimpayés n’ayant pas d’interlocuteurs professionnels par exemple;

8

Identifier les copropriétésdésorganisées (3)

• Partenariats locaux à renforcer pour recenserles adresses (2)– Les services hygiène et technique: recensement des arrêtés, etc.– Les services foncier – urbanisme – droit du sol: recensement des

déclarations préalables lors de la division d’un pavillon, observationdes DIA et rencontres des acquéreurs, etc.

• Sensibilisation à l’échelle d’un îlot:– Formations des copropriétaires et syndics bénévoles;– Animations (comme théâtre-forum) sur une problématique ouverte

(vivre-ensemble en copropriété, etc.)– Permanences juridiques spéciales copropriétés;– Etc.

9

Contact avec la copropriété• Identifier les copropriétaires (en cas de copropriété

inactive) :– Section et numéro cadastral de l’immeuble – service cadastre;– Identité des copropriétaires - service de publicité foncière des

hypothèques.

• Comment les inciter? Présenter l’intérêt directpour les copropriétaires:– Pas forcément la légalisation de la situation (peu d’impact);– Exemples: 1) dans le cas d’une dette fournisseur, présenter le

diagnostic comme l’aide à la résolution d’un litige, 2) les risquesencourus (notamment financier pour l’ensemble des copropriétaires)en cas d’absence d’assurance, 3) aide à la vente d’un bien (la vente estbloquée par l’absence d’organisation légale de la copropriété), etc.

10

A la réalisation d’une feuille deroute du redressement

• Réaliser un diagnostic desdysfonctionnements de gestion de lacopropriété

En cas de copropriété « inactive »: état des lieux des documents existants(règlement de copropriété, état descriptif de décision, factures etreconstitution du niveau des charges, analyse du fonctionnement présent etdes relations entre copropriétaires, identification d’un copropriétaire« référent », etc.) feuille de route des actions pour un fonctionnement « normal » (voir

partie suivante);En cas de copropriété « active »: analyse des instances de gestion, analysedes dernières décisions d’assemblées générales, analyse du niveau descharges, etc. feuille de route des actions à mettre en œuvre pour le redressement

de la gestion 11

A la réalisation d’une feuille deroute du redressement

Rappel nouveauté loi ALUR:Pour toute copropriété concernée par un arrêté(péril, insalubrité, équipements communs), laCollectivité peut demander la production d’unDiagnostic Technique Global (DTG), ou à défaut,de faire procéder à sa réalisation aux frais de lacopropriété: Doit inclure une « analyse des améliorations

possibles de la gestion technique de l’immeuble »; Peut être un bon « dévérouilleur » pour obliger la

copropriété à engager des actions coercitives deremise en fonctionnement;

Attention à maîtriser le coût du DTG.

12

Disponible gratuitementwww.arc-copro.com/hgj3

Remise en fonctionnement3 conditions:• Une intervention flexible: la solution proposée sera différente

selon les situations (conflits entre copropriétaires, compétences etdisponibilités des personnes « référentes », etc.);

• Arriver à un consensus avec l’ensemble des copropriétaires surle prisme coût / durabilité de la remise en fonctionnement);

• Mobilisation durable des copropriétaires (attention auxaccords préalables non tenus).

13

Remise en fonctionnement4 modalités de remise enfonctionnement:• Incitatif :

– Mise en place d’une gestion bénévole;– Mise en place d’une gestion

professionnelle (ou co-gestion).

• Coercitif:– Mise sous administration provisoire pour

convocation d’une assemblée générale(article 47 décret du 17 mars 1967);

– Mise sous administration provisoire pourredressement de la copropriété (article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965).

14

Disponible gratuitementwww. arc-copro.com/m3g1

Remise en fonctionnementincitatif

• Mise en place d’une gestion bénévole:– Information des copropriétaires (identification d’un

groupe de copropriétaires motivés et d’un copropriétaire« référent » en capacité de reprendre la gestion);

– Formation et préparation de « l’équipe » du futur syndicbénévole pour définir les actions à mettre en œuvre;

– Accompagnement à la première assemblée générale(convocation, élection du syndic, budget prévisionnel,etc.);

– Assistance à la prise en main de la gestion (comptabilité,archivage, etc.) Important: Si accompagnement et suivi ultérieur prévoir une lettre

d’engagement / convention avec la copropriété. 15

Remise en fonctionnementincitatif

« Le syndic bénévolecomme solution pourune remise enfonctionnement d’unecopropriété »Disponible gratuitement auxadhérent C.O.D. de l’ARC

16

Remise en fonctionnementincitatif (2)

• Mise en place d’une gestion professionnelle:– Information des copropriétaires;– Assistance à la recherche d’un syndic

professionnel (éventuellement mise en place d’une co-gestionpar une convention avec syndic locaux);

– Formation du futur conseil syndical (préparation del’assemblée générale, rôle outils et organisation, etc.);

– Accompagnement à la première assembléegénérale.

17

Remise en fonctionnementcoercitif

• Assistance à la collectivité à la nominationd’un administrateur provisoire (article 47 décret17 mars 1967):– Information des copropriétaires;– Assistance à la recherche d’un syndic professionnel (éventuellement mise

en place d’une co-gestion);

– Formation du futur conseil syndical.

18

Remise en fonctionnementcoercitif (2)

• Assistance collectivité à la nomination d’unadministrateur provisoire :• Motiver cette demande: « Si l’équilibre financier du syndicat des

copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dansl’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble » - (article 29-1décret 17 mars 1967)

• Rendre efficace la mise sous administration provisoire:- Cadrage de la mission de l’administrateur judiciaire dans la

requête au TGI, en fonction des besoins de la copropriété;- Rencontre partenariale et validation d’une feuille de route (lettre

d’engagement) avec l’administrateur provisoire, les copropriétaireset la collectivité;

- Prévoir la sortie de l’administration provisoire (rachat mono-copropriété?); etc. 19

Les pistes de travail à venir• Un petit guide sur l’identification des copropriétés

désorganisées et leur accompagnement (sortie prévue début2016):– Proposition d’outils d’identification et de retours

d’expériences;– Réponses aux principaux dysfonctionnements observés:

gestion, fonctionnement et droit;– Proposition de méthodes de mobilisation des

copropriétaires, et notamment de personnes« ressources » à la remise en fonctionnement.

• Une réflexion sur le financement des quote-part travaux.20

7ème Edition du salon indépendant de l’ARC

« Le Salon Indépendant de la Copropriété »7ème édition du salon de l’ARC

Merci de votre attentionManon LEROY, chargée de mission pôle

copropriété fragiles et en difficultécontact@arc-copro.fr