RAPPORT DU CAPASSEMBLÉE GÉNÉRALE - 4 JUIN 2015
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 3
LE MESSAGE DU PRÉSIDENT
1. UNE SITUATION 2013 CONSOLIDÉE EN EXPLOITATION COMME EN STRUCTURE FINANCIÈRE
2. LES OUTILS AU SERVICE DES ESH
3. LES CRITÈRES D’EXIGENCE ET LES INDICATEURS DE VIGILANCE MIS EN ŒUVRE PAR LA FÉDÉRATION
4. LE DISPOSIT IF DE SUIVI CAP
5. L’ACTIVITÉ D’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ GARANTIE PAR LA SOCIÉTÉ DE GARANTIE DE L’ACCESSION (SGA)
6. SYNTHÈSE DES DIAGNOSTICS DE PATRIMOINE FÉDÉRAUX
ANNEXES
4
8
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20
24
28
32
38
SOMMAIRE
4 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAPMLE MESSAGE DU PRÉSIDENT
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 5
Le Comité d’Autocontrôle et de Prévention (CAP) a pour
mission statutaire fédérale de développer la prévention et le
traitement des difficultés financières des sociétés en renforçant
leur professionnalisme dans ce domaine. Les membres du
CAP sont désignés par le Conseil Fédéral et appuient leurs
décisions sur les travaux de l’équipe financière de la Fédération,
l’ensemble constituant le Dispositif d’Autocontrôle (DA).
Le dossier individuel de situation (DIS), le dossier individuel
prévisionnel (DIP), VISIAL, le diagnostic de patrimoine fédéral,
les enquêtes, sont les outils principaux de détection et d’analyse
des difficultés financières pouvant apparaître dans les sociétés.
En particulier, l’expertise fédérale et le DIS font référence
auprès de nos partenaires institutionnels, dont la Caisse
de Garantie du Logement Locatif Social (CGLLS). Le suivi
d’une société par le CAP résulte d’une appréciation globale
conjuguant l’analyse des comptes passés et les prévisions à
moyen terme, l’exploitation et la structure financière, la gestion
et le patrimoine, le contexte local et les obligations nationales.
Prévoir, anticiper, arbitrer devient le quotidien des esh. Le
pilotage financier à moyen terme s’est imposé comme un
process incontournable et garant de la pérennité de l’action.
Dans cette optique, l’équipe financière fédérale a poursuivi
ses actions de promotion, de formation et d’animation autour
de l’outil de prévisions financières VISIAL. La nouvelle version
VISIAL Pilotage, développée sur 2012-2013 a fait au cours
l’année 2014 l’objet de plusieurs actions fortes.
La Caisse des Dépôts utilise depuis 2014 VISIAL comme outil
prévisionnel permettant de valider des conventions globales
de prêts contractées par les esh. L ’ ANCOLS prévoit d’utiliser
VISIAL Pilotage pour vérifier la soutenabilité financière des
stratégies des organismes. Enfin, l’année 2014 a été une
année de divulgation de VISIAL Pilotage dans les esh et les
coopératives HLM. Il en sera de même en 2015 pour les offices
publics de l’habitat.
La souplesse de l’outil, la simplification de l’approche et les états
d’analyses présentés sont reconnus comme de réels atouts
par les utilisateurs. Il nous a paru intéressant de présenter le
témoignage de deux directeurs financiers qui illustrent cette
perception. Une tournée en régions est d’ores et déjà prévue en
juin 2015 pour échanger sur VISIAL Pilotage avec les sociétés
(mais aussi avec les partenaires régionaux).
La démarche de Diagnostic de Patrimoine Fédéral a atteint
une forme aboutie. En effet, cette démarche réservée au début
aux esh en suivi CAP ou ne respectant pas le critère d’exigence
du CAP portant sur les travaux et la maintenance sur les 7
dernières années a été progressivement élargie aux sociétés M
6 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
volontaires. L’accueil de cette démarche par les sociétés est
globalement très positif. En effet, l’état d’esprit dans lequel
est mené ce diagnostic sur un échantillon représentatif du
patrimoine de l’esh, permet d’apporter un éclairage extérieur
et indépendant sur le patrimoine et d’ouvrir le dialogue entre
le bureau d’études externe, les services techniques et la
direction de l’esh. Enfin le diagnostic de patrimoine fédéral
intègre dès 2015, pour les groupes immobiliers de l’échantillon,
une approche concrète de la problématique amiante. Nous
travaillons en parallèle à un diagnostic de patrimoine adapté à
un parc de foyers, résidences.
Les présentations au sein des esh de VISIAL Pilotage, les
diagnostics de patrimoine fédéral, comme l’étude des produits
structurés sont trois dispositifs mobilisables à tout moment
par les esh et entièrement pris en charge financièrement par
la Fédération.
Les résultats d’exploitation des esh, après la détérioration
subie en 2011, ont confirmé leur redressement en 2013. Ainsi
l’autofinancement courant progresse de 1,6 point en un an pour
atteindre 11,6% des produits.
La vente HLM, que les sociétés ont progressivement développée
depuis 2009, et qui contribue fortement au financement de
l’activité, a connu en 2013 un infléchissement de 9 % et dégagé
540 Millions d’ € de ressources immédiates.
Globalement, les « Ressources internes » ont néanmoins
légèrement progressé en 2013 grâce à l’autofinancement pour
s’établir à 1,7 Milliard d’€ contre 1,53 Md€ en 2012.
Ces 1,7 Milliard d’€ excèdent légèrement les fonds propres
injectés dans les opérations nouvelles de l’exercice (1,6 Md€).
Parallèlement le fonds de roulement cumulé des esh a été porté
à 5,5 Md€, soit 2 550 € par logement contre 2 520 € en 2012.
Ces équilibres des flux et ces ratios traduisent, de façon
générale, une politique et une situation financières saines.
Mais ils recouvrent toujours des situations contrastées au
sein des 257 esh – un certain nombre d’entre elles continuant
de connaître, par exemple, des problèmes de marge de
rentabilité du fait de la vacance ou des problèmes d’équilibres
financiers du fait d’une forte croissance ou de lourds besoins
en réhabilitation.
Sur la base des comptes 2013, le nombre de sociétés respectant
l’ensemble des critères reste stable. On remarque cependant
une augmentation du nombre d’esh (+8 sociétés) ne respectant
pas 2 ou 3 critères par rapport à 2012. Le CAP constate
heureusement une amélioration de la situation des sociétés
les plus « fragiles » : 4 esh ne respectent pas 4 critères en 2013
contre 8 sur 2012.
Le CAP réitère sa demande aux dirigeants de porter une
attention particulière à l’envoi des enquêtes DIS et DIP, pour
qu’elles soient complètes et préalablement vérifiées.
Les données et analyses fournies au travers des DIS par le
Dispositif d’Autocontrôle sont reconnues par tous pour leur
fiabilité et leur comparabilité. Néanmoins, certaines enquêtes
sont retournées tardivement ou comportent des réponses
lacunaires, ce qui retarde d’autant la production des éléments
comparatifs appréciés par tous alors même que nous avons
pour objectif de réduire sensiblement le délai de restitution
des informations aux sociétés.
En dépit d’une nouvelle progression du taux de réponse à
l’enquête DIP 2013-2018 (66% des esh contre 62 % pour
l’enquête DIP 2012-2017), le CAP réaffirme la nécessité pour
chaque esh d’adresser à la Fédération un prévisionnel DIP.
L’amplification des rythmes de construction et de rénovation
thermique conjuguée à une raréfaction des aides nécessite,
plus que jamais, d’analyser, par une projection à moyen terme,
la capacité financière d’un organisme à réaliser ses objectifs.
L’engagement de chaque esh est primordial, nous comptons
sur vous.
Patrick LACHMANN, Président du CAP
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 7M
1UNE SITUATION 2013CONSOLIDÉE EN EXPLOITATIONCOMME EN STRUCTURE FINANCIÈRE
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 9
UNE SITUATION 2013CONSOLIDÉE EN EXPLOITATIONCOMME EN STRUCTURE FINANCIÈRE
Une amélioration des marges d’autofinancement
Des engagements en fonds propres couverts par les ressources dégagées
Un niveau d’activité soutenu
Une vacance stable mais des impayés en légère augmentation
Une forte diversité des situations financières, indifférente à la taille des patrimoines
Une amélioration des marges d’autofinancement
Annuité d’emprunt et autofinancement
Les facteurs conjugués à l ’origine de la forte baisse
d’autofinancement en 2011 se sont retournés en 2012 et plus
encore en 2013 :
• le poids des annuités a été ramené à 43,3 % des loyers (entre
autre facteurs : la baisse du taux du Livret A, à 1,58 % en
moyenne sur 2013, contre 2,08 % sur 2011),
• le niveau d’indexation des loyers maxi a été favorable
(+ 2,15 %, contre +1,1 % pour 2011),
• le prélèvement sur le potentiel financier (0,6 point de loyers en
2011 et presqu’autant en 2012) a cessé d’éroder les marges.
Au final, l’autofinancement courant a regagné 2,3 points en
2 ans, s’établissant à 11,6 % des produits et à 1,28 Md€. Ce
niveau reste en deçà de ce qu’il était avant 2011, l’amplification
du rythme de livraisons de logements et du rythme des
réhabilitations ayant entre temps, depuis 3 ans, contribué à
alourdir de façon structurelle le poids des annuités d’emprunts.
Par rapport à 2012, 3 esh sur 4 ont connu en 2013 une
réduction des annuités et une amélioration d’autofinancement.
La vente HLM, par contre, s’est inscrite en recul de 9 % en un
an, en nombre de logements (5 200 contre 5 700) comme en
montant (prix de cession, nets de remboursements anticipés,
à hauteur de 0,54 Md€ contre 0,60 Md€).
Au final, les « ressources internes » [autofinancement courant +
vente HLM – échéances sur emprunts de structure et emprunts
non affectés] dégagées par les esh s’inscrivent de nouveau en
hausse en 2013, à 1,7 Md€ (contre 1,4 et 1,53 Md€ en 2011 et
2012), retrouvant ainsi leur niveau de 2010.
13,29,3 10,0 11,6 %
42,6 42,0 43,3 %
0
10
20
40
50
Annuité comptabilisée (% des loyers)
Autofinancement courant (% des produits)
20132012201120102009
13,4
45,1 44,8
10 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Un niveau d’activité soutenu Activité et investissement
Depuis 2009, le volume des constructions lancées par les esh
est d’un niveau élevé, en particulier dans le neuf.
En locatif, 50 800 logements (-1%) ont été engagés en 2013 :
• 41 100 logements neufs (+3%), dont près de 16 700 par
acquisition VEFA,
• 2 900 logements en acquisition-amélioration,
• 6 800 équivalents-logements en foyers et résidences.
En accession à la propriété, 2 800 logements (+14%) ont été mis
en chantier, dont 1 300 en VEFA et 1 500 en location-accession.
Les esh ont par ailleurs procédé à des acquisitions en bloc à
hauteur de 6 000 logements locatifs (contre moins de 3 000
en 2012).
Le montant d’investissements comptabilisé sur l’année s’établit
à 9,4 Md€, contre 9,0 Md€ en 2012.
Ce regain est le fait des montants en «construction» (7,6 Md€
soit + 5%), le montant consacré aux interventions sur le parc
(additions et remplacements) restant quant à lui à un niveau
élevé et stable de 1,8 Md€ depuis 3 ans.
60,3
9,7 [8,1] 9,5 [7,7]
53,6 53,6
Investissements locatifs comptabilisés [dont constructions](milliards d'€)
Constructions mises en chantiers(milliers de logts locatif + accession)
20132012201120102009
54,9
9,0 [7,5] 9,0 [7,2] 9,4 [7,6]
56,3
Des engagements en fonds propres couverts par les ressources dégagées
Les 1,7 Md€ de ressources internes précitées ont, comme en
2012, très légèrement excédé les fonds propres investis dans
les opérations engagées dans l’année - à savoir 1,6 Md€.
Compte tenu des divers autres facteurs d’évolution du haut
de bilan (augmentations de capital, ventes en bloc, …), le FDR
long terme à terminaison 2013 s’établit à 5,5 Md€ (+ 0,2 Md€),
soit 2 550 €/logement. Depuis 2009 (année marquée par une
contraction du FdR en lien avec la forte activité nouvelle dans
le cadre du plan de relance de l’immobilier), le ratio apparaît
comme assez stable, et en l’occurrence solide.
On n’observe pas d’évolution majeure quant au taux de fonds
propres engagé dans les opérations nouvelles. Tout au plus
note-t-on une progression de ce taux sur les constructions en
cours, en moyenne de 10,8 % en 2011 à 12,2 % en 2013, soit +
1,4 point en deux ans.
Le ratio de solvabilité et d’autonomie « Fonds propres / Dettes
financières » a quant à lui continué de se consolider (à 46,8 %).
Éléments de structure financière
En résumé la situation financière cumulée des esh à fin 2013
pouvait toujours être considérée comme saine.
Au-delà de ces constats « haut de bilan », signalons une
stabilisation du niveau de trésorerie bilantielle (+ 0,5 Md€
en 2012, +0,1 Md€ en 2013), portant celle-ci à 5,3 Md€ au
31/12/2013.
2550 2650 2560 2520 2550 €
F
dR long terme à terminaison (€ constants 2013/logt)F
Fonds propres / Dettes financières (en %)
20132012201120102009
39,642,0 44,1 45,6 46,8%
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 11
-2 000
2 000
4 000
6 000
8 000
-5
Autofinancement courant en % des produits
Diversité d'Autofinancement et de Fonds de roulement (esh à dominante locative)
esh < 3 000 logements esh 3 000 à 10 000 logements esh > 10 000 logements
0 0 5 10 15 20 25
Fd
R L
T à
ter
min
aiso
n e
n €
/lo
gt
Médiane à 10,4 %
Médiane à 2 340 €
Une vacance stable mais des impayés en légère augmentation Ces 2 domaines primordiaux de la gestion locative font l’objet
d’une vigilance particulière dans les esh.
Le taux de logements vacants, après 4 années de hausse (de
2,8 % en 2007 à 3,7 % en 2011), s’est établi à 3,5 % du parc
en 2012 puis 2013. Dans le même temps, la part de vacance
commerciale de plus de trois mois a été stable à 0,9 %, sachant
que ce taux masque des disparités souvent importantes entre
organismes et entre régions.
Un certain parallélisme avec l’évolution du taux de mobilité
(en hausse sur 2010 puis 2011, en baisse sur 2012 puis 2013)
semble donc se confirmer.
Sur les logements, cette vacance a coûté 400 M€ aux esh en
2013 (312 de loyers non appelés et 88 de charges locatives non
récupérées), auxquels s’ajoutent 107 M€ relatifs aux garages et
parkings inoccupés … Soit globalement 4 % de plus qu’en 2012.
Concernant les impayés des locataires, les sociétés ont
enregistré en 2013 une nouvelle détérioration des retards de
paiement, d’où un léger repli du taux de recouvrement, de 98,9
à 98,8 % du quittancement. Ce taux n’en reste pas moins très
satisfaisant pour l’instant.
Une forte diversité des situations financières, indifférente à la taille des patrimoines Les diversités d’histoire, de typologie de patrimoine, de
stratégie, se traduisent par une diversité des situations
financières, qui reste toujours forte malgré les évolutions du
tissu (regroupements et fusions de sociétés, mutations de
patrimoine, …).
Bien qu’un peu moins hétérogène, la sous-population des
« grandes » esh (plus de 10 000 logements) affiche elle-même
une dispersion importante, tant sur le critère du Fonds de
Roulement que sur celui de l’autofinancement.
Diversité d’Autofinancement et de Fonds de roulement (esh à dominante locative)
12 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP2LES OUTILS AU SERVICE DES ESH
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 13
VISIAL pilotage : un outil de plus en plus utilisé par les esh
VISIAL EST AUJOURD’HUI RECONNU PAR NOS PRINCIPAUX PARTENAIRES
L’année 2014 aura été une année majeure pour le logiciel de
projection financière VISIAL.
En effet, deux évolutions décisives vont à l’avenir faciliter le
dialogue financier entre les esh et plus largement les organismes
hlm et leurs deux principaux partenaires institutionnels que
sont la CDC et la Miilos (devenue ANCOLS depuis le 1er janvier
2015).
Depuis fin 2014, le Département des Risques et Engagements
de la Caisse des Dépôts (CDC) a décidé d’instruire une large
proportion des dossiers de demandes de prêts en fondant son
analyse du risque crédit directement à partir d’une projection
réalisée sur Visial et transmise par la société et non plus en
établissant leur propre prévision financière.
De son coté, l’ANCOLS prévoit de clôturer ses missions de
contrôles par l’examen de la projection financière établie par
l’esh sur Visial.
Par conséquent, l’intérêt partagé par l’ensemble des acteurs,
de la logique et des principes mis en œuvre dans le logiciel
Visial devient un enjeu majeur auquel les Fédérations HLM
devront être en mesure de répondre. C’est pourquoi, l’équipe
financière de la fédération des esh intensifie ses propositions
d’interventions qui peuvent prendre diverses formes :
• hotline téléphonique ou mails (lien direct par une fonction
de tickets de requêtes accessibles directement dans l’outil
Visial Pilotage)
• accompagnement individuel sur site
• formation collective proposée dans le catalogue de l’Afpols
• tournée Visial (8 réunions en région prévues en juin 2015)
• présentations aux partenaires CGLLS, ANCOLS, CDC etc…
LA PROJECTION FINANCIÈRE EST L’ÉTAPE FINALE À TOUTE DÉMARCHE PSP
Avec les objectifs de construction et de réhabilitation
extrêmement ambitieux fixés depuis plus de 5 ans par
les Pouvoirs Publics au monde HLM, des contraintes
réglementaires toujours plus exigeantes et un contexte
économique global qui évolue de manière défavorable, le
pilotage des grands équilibres financiers des esh est une
préoccupation permanente à tous les niveaux.
Au niveau tout d’abord des Conseils d’Administration qui
se voient présenter au moins une fois par an une projection
financière construite dans le prolongement du dernier exercice
clôturé et du budget.
Au niveau des Directions Générales qui mettent à jour leur
PSP (Plan Stratégique de Patrimoine) en moyenne tous les 3
ans. Au travers de cette démarche, elles se dotent d’une feuille
de route qui définit les arbitrages patrimoniaux et le rythme
de développement à venir. Cette démarche ne saurait être
complète sans une validation financière du scénario cible. La
projection financière réalisée sous Visial met le point final à
cette réflexion qui présente l’avantage d’être transversale à
la société.
VISIAL pilotage : un outil de plus en plus utilisé par les esh
Le diagnostic de patrimoine fédéral : un moyen de conforter sa politique d’entretien
L’enquête DIP : poursuivre les efforts pour obtenir sa généralisation
14 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Au niveau de la Fédération des esh, avec l’appui du CAP, qui
tant individuellement que collectivement vérifie la pérennité
du modèle économique global tout en testant ses limites.
Enfin, une analyse similaire est élaborée par le service des
études financières de l’USH ainsi que par la Caisse des Dépôts
à l’échelle de la famille HLM au sens large en retenant des
hypothèses plus ou moins contraignantes pour les bailleurs et
en réalisant des « stress tests ».
Au niveau de la CDC, la grande majorité des prévisionnels
financiers sont aujourd’hui réalisés à l’aide du logiciel Visial
Pilotage qui, au fil des années, s’est imposé comme l’outil de
référence de la profession en matière de projections.
V I S I A L P I LOTA G E D O I T P O U R S U I V R E S E S ÉVOLUTIONS POUR RESTER AU PLUS PRÈS DES ATTENTES DES UTILISATEURS
L’année 2014 a été l’année d’entrée en pleine production de
Visial Pilotage. Progressivement, les esh et les coopératives
sont passées de Visial 2011 à Visial Pilotage. Les offices publics
de l’habitat sont en cours de migration et l’objectif commun est
que Visial 2011 soit remplacé définitivement en janvier 2016
par Visial Pilotage.
Visial Pilotage a apporté une ergonomie modernisée et
de nombreuses nouvelles fonctionnalités dont l’ajout du
module « Accession à la propriété » pour gérer notamment les
opérations de PSLA et une première approche de la trésorerie
des opérations. Ces derniers vont continuer à évoluer afin de se
rapprocher des flux financiers réels sans toutefois tomber dans
l’écueil d’un modèle qui deviendrait trop complexe.
2015 sera l’année de la consolidation de Visial Pilotage sur les
3 familles d’organismes ainsi que l’expérimentation d’interfaces
avec notamment des logiciels de calcul de loyers d’équilibre et
d’Harmonia. À cela s’ajouteront de nombreuses évolutions pour
améliorer sans cesse la lisibilité et la souplesse d’utilisation de
l’outil.
Le souci permanent du développement de Visial sera de
répondre à l’ensemble des attentes qui diffèrent selon le
public visé :
• la table de pilotage a été développée pour permettre
notamment à la Direction Générale de pouvoir visualiser
d’un coup d’œil l’impact de la modification d’une hypothèse
• les nombreux états d’analyse doivent être bien organisés et
multi dimensionnels pour permettre à la Direction Financière
de commenter les résultats
• les états détaillés des calculs doivent permettre au
Contrôleur de Gestion de pouvoir vérifier à tout moment la
fiabilité des données d’entrées et de sorties du modèle.
DIRECTION GÉNÉRALE› La table de pilotage
DIRECTION FINANCIÈRE› États d’analyses plus nombreux› Approche exploratoire de la
trésorerie
CONTRÔLE DE GESTION› Simulation du psla› Simulation des Acquisitions
Améliorations› États de résultats détaillés
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 15
Anne Jamart – Directeur Financier – Le Foyer Rémois
Visial Pilotage est, a sein de notre structure Le Foyer Rémois, un outil d’installation et d’utilisation assez récente. De ce fait, il nous est relativement aisé de faire un 1er retour d’expérience sur le sujet, et de partager nos avis et impressions sur cet applicatif, puisque nous sortons à peine d’une période d’utilisation et de tests intensifs.
Pourquoi cette prise en main de Visial Pilotage? Un Plan Stratégique de Patrimoine à 10 ans venant d’être établi au sein de notre société, il nous semblait indispensable d’en croiser les conclusions avec celles d’un outil tel que celui proposé par la Fédération. Ajoutons à cela la nécessité d’établir notre DIP 2015/2019, et nous avions alors toutes les raisons de nous tourner vers Visial Pilotage.
Au premier abord, il paraît évident d’insister sur les progrès qui ont été réalisés en ergonomie par rapport au précédent outil Visial : une page d’accueil relookée, une navigation simple, un déroulement des écrans à paramétrer qui permet de vérifier rapidement les éléments renseignés, une prise en main rapide et plutôt intuitive…autant d’éléments qui participent à faciliter le travail des collaborateurs, avec cependant un regret : que l’applicatif soit mono-utilisateur. Nous étions 3 personnes à travailler de façon concomitante sur Visial Pilotage, chacun prenant en main une partie bien spécifique, et le côté mono-utilisateur nous a parfois bloqués, nous faisant alors subir quelques « plantages » inopinés!
A l’origine destiné à être utilisé tous les 2 à 3 ans dans le cadre de la création ou de la mise à jour d’un prévisionnel, la volonté qui est la nôtre aujourd’hui est plutôt de tenter de faire de Visial Pilotage un outil à la fois décisionnel et participatif. Notre structure a en effet mis en place en fin d’année 2014 un processus de Comité d’engagement, dans lequel nous souhaiterions intégrer Visial Pilotage afin d’apporter à la Direction Générale, mais aussi aux Directions techniques, une vision quant aux impacts des opérations envisagées sur notre potentiel financier futur. Dans ce cadre, il sera important pour nous de pouvoir partager les restitutions de l’applicatif de façon plus large et plus ouverte.
Sinon, que pourrait-on suggérer en termes d’évolution de Visial Pilotage ? Que le module de Trésorerie puisse être finalisé, que l’on puisse générer au niveau des foyers les mêmes extractions et les mêmes restitutions que pour la partie opération nouvelle ou travaux, que l’on puisse intégrer des balances comptables…et pourquoi pas également la possibilité d’élaborer des tableaux de synthèse à l’aide d’un outil de requêtes intégré.
Christian Magnon – Directeur Financier - LogidiaNous utilisons Visial depuis de nombreuses années (plus de 10 ans). Cet outil permet de projeter nos actions patrimoniales (constructions, ventes, réhabilitations, ..) et de gestion locative (budgets d’entretien et politique de gestion de proximité) et d’anticiper les actions correctives ou actives qui s’avèreraient nécessaires ou pertinentes au regard de l’évolution financière prévisionnelle.
Visial nécessite, chaque année, un temps de travail de 50/75 heures, étalé d’octobre à décembre (idéalement), découpé par modules (patrimoine de référence, ventes patrimoine, lotissements, …) dont les hypothèses et données sont validées et partagées par les services concernés.
Nous essayons de présenter régulièrement des résultats de VISIAL à notre Conseil d’Administration de décembre depuis 4/5 ans mais la présentation n’est pas toujours, et volontairement, homogène d’une année à l’autre (présentation sur une durée courte avec des détails, sur 10 ans, des annexes synthétiques ou détaillées, mais aussi des informations générales sur le CAP, la méthodologie Visial, ..).
Visial est parfaitement adapté à nos préoccupations et nous sommes satisfaits que cet outil soit enfin reconnu par la Caisse des Dépôts et Consignations et par l’ANCOLS. Ce n’était pas toujours le cas auparavant et un peu frustrant de ne pas pouvoir partager les résultats d’un travail important avec nos partenaires institutionnels.
L’autofinancement net et surtout le FDR LT à terminaison sont les deux agrégats essentiels à maitriser pour notre société dans un contexte économique et juridique trop mouvant nous obligeant à refaire l’exercice prévisionnel chaque année (sans suivi ou mise à jour en cours d’année).
Le développement de Visial sur les notions de besoin en fonds de roulement et trésorerie nous semble ambitieux et inapproprié aux objectifs du produit. Il subsiste quelques petites rigidités dans l’utilisation qui nécessiteraient des améliorations mais nous sommes surtout en attente de synthèses financières restituables par Visial qui soient mieux formalisées (pas de travaux à effectuer sur des outils bureautiques pour une présentation).
16 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Le diagnostic de patrimoine fédéral : un moyen de conforter sa politique d’entretien
Le Diagnostic de Patrimoine Fédéral est un dispositif qui vise à
conforter les esh dans leur politique d’entretien tant du point
de vue de l’appréciation de l’état technique des résidences que
des enveloppes financières à prévoir à 10 ans. Le dispositif se
déroule en 4 phases :
Cette démarche présente l’avantage de ne mobiliser les
ressources de la société que de manière limitée. Pour autant,
la société dispose en fin de mission d’un rapport de synthèse
très fourni, global et illustré par des fiches détaillées pour
chaque résidence visitée avec à l’appui les grilles de diagnostics
et une photothèque.
La Fédération peut, à la demande de la société, compléter cette
analyse technique par un benchmark des ratios de travaux
établis à partir de la base de données fédérales et d’une requête
multicritères (âge du parc, individuel/collectif, présence d’une
régie, quote-part des foyers etc…) sur plusieurs années passées.
Voici les principaux apports cités par les sociétés qui ont mis
en place la démarche :
• Vérifier la fiabilité, les ordres de grandeur et l’actualisation
des montants inscrits dans le plan pluriannuel de travaux
• Faire remonter les contrats d’entretien dont l’exécution est
insuffisante ou partielle : par exemple un contrat d’entretien
de chaufferie collective, de chaudières individuelles ou de
VMC manifestement défaillant sur plusieurs résidences
• Profiter de cette occasion pour remobiliser tout le process
travaux depuis le management au siège jusqu’au personnel
de proximité sur le renouvellement qualitatif du parc en
gestion après avoir parfois concentré les efforts davantage
sur le développement au cours des dernières années
• Identifier une pathologie spécifique ou un point de sécurité
sur une résidence qui seraient passés au travers des contrôles
récurrents : par exemple des risques de descellement des
appuis de balcon ou des contrôles à réaliser sur les systèmes
de désenfumage etc…
Rappelons que cette mission est entièrement prise en charge
par la Fédération et peut être réalisée soit par Habitat et
Territoires Conseil soit par la société Alliage, bureau d’études
techniques spécialisé dans la maintenance préventive des ERP
(Etablissements Recevant du Public).
Les rapports sont strictement confidentiels et propriété de
l’esh.
À fin 2014, ce sont près de 90 diagnostics de patrimoine qui ont
été réalisés depuis la création du dispositif fin 2008.
Une synthèse de l’analyse comparative de 35 diagnostics est
présentée en annexe. Elle énonce certains constats qualitatifs
sur l’organisation générale de la maintenance et la qualité des
plans pluri annuels d’entretien (PPE). Elle donne également les
fourchettes de ratios calculés par le bureau d’études ou prévu
dans les PPE.
Choix de l’échantillon des résidences visitées
2h réunion
Visites des résidenceset chiffrages
3 à 6 jours
Analyse du diagnostic esh bureau étude
2h réunion
Réunion de synthèse
2h réunion
2 mois en moyenne
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 17
Jean Marie Baguet – Directeur Général d’Atlantique Habitations(diagnostic finalisé en mars 2014)
Atlantique habitations est devant un double enjeu en matière patrimonial : assurer une production importante pour répondre aux besoins du territoire et entretenir et réhabiliter les ensembles immobiliers anciens pour renforcer leur attractivité.
Avant de valider notre plan de développement, il fallait nous assurer des hypothèses de travaux sur notre patrimoine, d’autant qu’après une période assez stable, les prévisions de dépenses étaient en forte augmentation et nous posaient question sur la pertinence de nos hypothèses.
Le diagnostic patrimonial, proposé par la fédération nous aura permis, grâce à l’intervention d’une société extérieure de bénéficier d’un regard technique et objectif, sur la base d’un échantillon représentatif de notre patrimoine.
Cette analyse a été conduite en étroite coopération avec les équipes de terrain, et des réunions de cadrage ont permis de bien déterminer le champ de l’étude et sa méthodologie. De plus, elle n’a pas demandé d’investissement en temps trop lourd pour nos collaborateurs, ce qui est très appréciable dans des périodes chargées.
Les conclusions de la démarche ont permis de constater que, sur une période de 9 ans, les hypothèses de notre PSP étaient globalement justes. Nous avons aussi pu comparer notre politique de gestion de patrimoine avec les autres esh.
Nous avons aussi enrichi, en interne, cette analyse par une réflexion complémentaire sur les sujets délicats tels l’amiante, les DAAF ou l’accessibilité PMR.
Cette démarche a été d’autant plus appréciée qu’elle s’est déroulée sur une période assez courte et que les conclusions ont été remises seulement 3 semaines après la fin des visites de patrimoine. Les collaborateurs ont vraiment apprécié la pertinence des résultats et des échanges avec la société Alliage. D’autant plus que la conclusion générale met l’accent sur le professionnalisme des équipes.
L’apport complémentaire de la Direction Financière de la Fédération nous a également permis, sur les grandes masses financières, de nous assurer de la compatibilité de notre ambition de développement avec nos ressources financières
18 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Jean Yves Poulain – Directeur du Patrimoine Groupe UNICIL Membre du Directoire de SNHM(diagnostic des 3 esh finalisé en mars 2015)
La mission de diagnostic de patrimoine menée par la fédération a permis :
• De produire des résultats à partir d’une méthodologie différente de celles déjà connues ou employées par notre organisme ;
• D’adopter, grâce à un œil nouveau, une approche permettant de prendre un recul certain vis-à-vis de la gestion quotidienne et en même temps, de fabriquer un « effet miroir » à partir de la confrontation des points de vue et de l’élaboration d’un diagnostic partagé.
• D’associer les principaux responsables opérationnels de l’organisme à un débat sur un sujet majeur de la vie des organismes grâce aux échanges générés autour de la mission
Damien Martineau – Directeur Général de Vendée Logement(diagnostic finalisé en octobre 2014)
L’intervention du diagnostic fédéral s’est inscrite dans la mise en place de notre plan pluriannuel d’entretien. Nous avions engagé la démarche en interne et nous souhaitions confronter nos résultats avec un diagnostic externe ponctuel.
Le bureau d’étude, mandaté par la Fédération des esh a parfaitement compris notre besoin. Il a réalisé un diagnostic sur une vingtaine de résidences représentatives de la diversité de notre parc (âge, typologie, situation géographique...).
Il a réalisé un diagnostic plus poussé que le nôtre en analysant dans le détail les pathologies ou dysfonctionnements techniques de chaque résidence. Cet état des lieux était complété de différents scénarii de rénovation sur 10 ans : de référence (minimum), exhaustif (remise en état complète) et Grenelle (recherche d’une performance énergétique élevée). Les résultats ainsi obtenus ont été comparés aux travaux prévisionnels que nous avions estimés.
À notre grande satisfaction, alors que nous avions une approche beaucoup moins détaillée, cette comparaison n’a pas fait apparaître d’écart significatif que ce soit sur le diagnostic ou encore sur la programmation des travaux.
Nous avons particulièrement apprécié la qualité d’écoute de l’auditeur et sa capacité d’adaptation aux spécificités de notre patrimoine très individuel (75%) et très diffus. Les échanges ont été très ouverts et constructifs. Ils ont porté tant sur les aspects techniques que sur l’opportunité économique des réinvestissements à réaliser. Les délais pour intervenir étaient courts, mais ont été respectés. Le fait de disposer de ce diagnostic en appui de notre démarche a été rassurant pour l’équipe et le conseil d’administration. Bref, toute l’équipe a apprécié cette mission à forte valeur ajoutée.
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 19
L’enquête DIP : poursuivre les efforts pour obtenir sa généralisation
En période d’investissements massifs telle que le secteur hlm
peut le vivre depuis 5 ans, il est devenu tout à fait essentiel
que la profession puisse vérifier, de façon individuelle comme
collective, la pérennité économique des sociétés à moyen et
long terme.
La Fédération dispose dorénavant de deux outils homogènes
pour évaluer la santé financière présente et future des esh.
Le Dossier Individuel de Situation (DIS) s’est imposé depuis
plus de 10 ans comme un document de référence partagé par
tous, organismes, partenaires ou contrôleurs.
Le souhait de la Fédération est que le Dossier Individuel
Prévisionnel (DIP) acquiert le même statut et devienne un
outil d’importance et d’utilité équivalentes au DIS.
Suite aux dernières évolutions de Visial Pilotage, l’articulation
entre le DIS et le DIP est quasiment parfaite : la possibilité
d’affecter les fonds propres sur l’année de l’ordre de service
comme l’ajout du calcul des intérêts courus non échus ont
réduit l’essentiel des écarts sur les indicateurs financiers.
La Fédération constate avec satisfaction que le taux de réponse
à la campagne DIP est en augmentation continue depuis 2007.
Le taux de réponse de la campagne DIP 2013 - 2018 s’est établi
à 63% exprimé en nombre d’esh et 66% exprimé en nombre de
logements familiaux et logements foyers.
Campagne DIP DIP 2008-2013 DIP 2009-2014 DIP 2010-2015 DIP 2011-2016 DIP 2012-2017 DIP 2013-2018
Année de référence 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Nombre de DIP validés 76 119 139 147 154 163
Nombre d’esh 281 278 277 267 265 257
Taux de réponse 27 % 43 % 50 % 55 % 58 % 63 %
Patrimoine des DIP validés (Logts + foyers) 416 459 868 190 1 026 157 1 204 403 1 295 076 1 399 001
Patrimoine total 1 985930 2 025 300 2 059 700 2 061 699 2 091 656 2 124 938
Taux de réponse 21 % 43 % 50 % 58 % 62 % 66 %
DIP non exploitables 11 10 9 5 10
DIP sous Visal ND ND 63 70 81 83
L’équipe financière continue de proposer ses interventions
sur sites pour assister les sociétés dans la réalisation de leur
prévisionnel financier. L’objectif est de tendre vers 100% de
taux de réponse en termes de patrimoine représenté à horizon
2017.
20 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP3LES CRITÈRES D’EXIGENCE ET LES INDICATEURS DE VIGILANCE MIS EN ŒUVRE PAR LA FÉDÉRATION
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 21
Préambule
L’assemblée générale de la Fédération du 5 mai 1999 a acté la
création d’un Comité d’Autocontrôle et de Prévention (CAP)
avec, parmi les objectifs fondamentaux lui étant assignés,
la définition et la mise en œuvre d’actions nécessaires à la
pérennité de chaque société.
L’une des actions ainsi réalisées a été l’élaboration de ratios
destinés à la détection de fragilités financières sur la base
du dernier Dossier Individuel de Situation (DIS) réalisé. Cet
ensemble de critères et d’indicateurs n’a pas pour objet de
juger de la gestion de la société. Il vise à mettre en évidence des
points forts et surtout des points faibles susceptibles de nuire
à la pérennité financière de la société - ou à tout le moins de
nuire à ses moyens d’action et à une réalisation satisfaisante
de son objet social.
Un seuil de risque ou de fragilité a été déterminé pour chacun
des critères et indicateurs. Mais il importe de rappeler que :
Le respect de l’ensemble des seuils ne signifie pas
nécessairement une situation parfaitement saine – notamment
si les valeurs de la société ne sont que légèrement meilleures
que les seuils, et/ou si leur tendanciel est défavorable,
Une analyse d’ensemble « croisée » des indicateurs et des
critères, et plus généralement de l’ensemble du Dossier
Individuel de Situation, reste indispensable pour apprécier la
situation financière et les marges de manœuvre disponibles.
Cette approche « croisée » permet en particulier de conforter
ou, au contraire, de relativiser l’importance à accorder à tel
ou tel seuil.
La première étape de la procédure fédérale de prévention
est le signalement du respect ou non des critères d’exigence
fédéraux. La procédure est ensuite graduée selon l’importance
– en valeur et en nombre – des points faibles relevés.
Les indicateurs de vigilance, quant à eux, pourraient être
analysés (pour les 6 premiers d’entre eux) comme de simples
facteurs explicatifs du ratio d’autofinancement courant. Mais ils
sont aussi destinés, pris isolément, à s’interroger sur l’existence
de points de vulnérabilité ou de marges d’amélioration au sein
de chaque société.
Avertissement : L’ensemble des critères et indicateurs ont été révisés pour les comptes 2011. Néanmoins, l’étude qui suit porte sur la période 2010-2013 avec, pour l’année 2010, une prise en compte « rétroactive » (pro-forma) des nouveaux seuils.
Préambule
Les critères d’exigence et les indicateurs de vigilance mis en œuvre par la fédération
22 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Critères d’exigence Seuil d’exigence
Autofinancement courant (% des produits) > 3 %
Ressources internes « Exploitation et Vente HLM (% des produits) > 6 %
Fonds de roulement long terme à terminaison des opérations locatives + Autofinancement courant (€ par logement + équiv. Logt)
> 750 €
Fonds de roulement à terminaison des opérations locatives + Autofinancement courant (M€) > 0 M€
Travaux et maintenance du parc sur 7 ans (€ / logt et équiv logt)> Valeur de régression liée à l’âge moyen du
parc, diminuée de 300 €/lgt
0
10
20
30
40
50
60
70
80
2013201220112010
0 %0 %3 %
9 %
16 %
72 %
2 %0 %
4 %
13 %
18 %
63 %
3 %0 %
2 %
10 %
16 %
68 %
2 %0 %
3 %
12 %
16 %
67 %
Respect de tous les critères
1 critère non respecté
2 critères non respectés
3 critères non respectés
4 critères non respectés
5 critères non respectés
Les critères d’exigence et les indicateurs de vigilance mis en œuvre par la fédération
Plus de deux tiers des sociétés respectent l’ensemble des critères d’exigence
Les Critères d’exigence et leur seuil
En 2013, 173 esh respectent l’ensemble des critères d’exigence du CAP soit 67 % des esh. Elles étaient 178 dans ce cas en 2012
soit 68 % des esh.
Évolution du respect des critères
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 23
12 %
20 %
10 %
8 %
7 %
6 %
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Travaux et Maintenance
FdR à term + autofi
FdR LT à term + autofi
Ressources internes
Autofinancement
2013201220112010
9 %
15 %
14 %
10 %
9 %
8 %
9 %
11 %
12 %
15 %
7 %
8 %
12 %
20 %
10 %
8 %
7 %
6 %
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Travaux et Maintenance
FdR à term + autofi
FdR LT à term + autofi
Ressources internes
Autofinancement
2013201220112010
9 %
15 %
14 %
10 %
9 %
8 %
9 %
11 %
12 %
15 %
7 %
8 %
12 %
20 %
10 %
8 %
7 %
6 %
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Travaux et Maintenance
FdR à term + autofi
FdR LT à term + autofi
Ressources internes
Autofinancement
2013201220112010
9 %
15 %
14 %
10 %
9 %
8 %
9 %
11 %
12 %
15 %
7 %
8 %
12 %
20 %
10 %
8 %
7 %
6 %
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Travaux et Maintenance
FdR à term + autofi
FdR LT à term + autofi
Ressources internes
Autofinancement
2013201220112010
9 %
15 %
14 %
10 %
9 %
8 %
9 %
11 %
12 %
15 %
7 %
8 %
12 %
20 %
10 %
8 %
7 %
6 %
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Travaux et Maintenance
FdR à term + autofi
FdR LT à term + autofi
Ressources internes
Autofinancement
2013201220112010
9 %
15 %
14 %
10 %
9 %
8 %
9 %
11 %
12 %
15 %
7 %
8 %
12 %
20 %
10 %
8 %
7 %
6 %
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Travaux et Maintenance
FdR à term + autofi
FdR LT à term + autofi
Ressources internes
Autofinancement
2013201220112010
9 %
15 %
14 %
10 %
9 %
8 %
9 %
11 %
12 %
15 %
7 %
8 %
Le non respect d’au moins un critère concerne 84 esh (33 % des 257 esh) contre 83 esh en 2012 (35 % des 261 esh), 99 esh en
2011 (37 % des 265 esh) et 78 esh en 2010 (28 % des 274 esh).
Après une nette augmentation constatée en 2011 du non-
respect du critère d’exigence « Autofinancement courant » et
du critère « Ressources internes » (tenant compte de l’impact
des ventes HLM), la proportion de sociétés ne respectant pas
ces 2 critères diminue très sensiblement à partir de 2012.
12 % des esh ne respectaient pas le critère portant sur
l’autofinancement. Cette proportion était de 14 % en 2012, de
20 % en 2011 et de 8 % en 2010.
La proportion de sociétés ne respectant pas le critère portant
sur les ressources internes était, comme en 2012, de 15 % en
2013 contre 20 % en 2011 et 12 % en 2010.
Le non respect des critères « Travaux et Maintenance » et « Fond
de roulement Long Terme à Terminaison + Autofinancement »
reste sensiblement au même niveau. Le non respect du critère
« Fonds de Roulement à Terminaison + Autofinancement »
après une hausse importante en 2012 revient à son niveau
de 2011.
Les indicateurs de vigilance
En complément des critères d’exigence, les indicateurs de
vigilance qui, en 2011, ont remplacé les indicateurs d’alerte
(voir annexe I) permettent d’affiner le diagnostic de l’équipe
financière de la Fédération et donnent la possibilité aux
dirigeants de chaque esh d’être avertis de certains points
faibles de leur société.
Critères d’exigence non respectés
24 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP4LE DISPOSITIF DE SUIVI CAP
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 25
Stabilisation du nombre de sociétés suivies
À fin 2014, sur la base des DIS 2013, 45 esh font l’objet d’un suivi par le CAP tout comme l’année précédente. Au cours de l’année
2014 le CAP s’est réuni 6 fois ; lors de ces réunions, 3 esh sont entrées dans le dispositif de suivi, 3 esh en sont sorties.
0 10 20 30 40 50
2014
2013
2012
2011
2010
2009 2 7 24 16
2 9 16 22
2 14 6 26
5 4 1117 15
7 1 1111 15
3 5 138 16
Respect de tous les critères
1 critère non respecté
2 critères non respectés
3 critères non respectés
4 critères ou + non respectés
Sur les 45 esh en suivi CAP à fin 2014, on peut noter sur la
base des données à fin 2013 que :
13 possèdent un patrimoine d’âge moyen,
13 possèdent un patrimoine jeune,
12 détiennent un « patrimoine mature » (plus ancien),
enfin 7 sociétés ont des patrimoines de petite taille.
Il semblerait donc que l’âge du patrimoine ne soit plus
déterminant pour caractériser les sociétés fragiles en suivi CAP.
Nombre d’esh en suivi CAP
Stabilisation du nombre de sociétés suivies
Répartition des sociétés en suivi CAP en fonction de leur patrimoine
Sociétés bénéficiant de l’aide de la CGLLS
26 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Sur la base des comptes 2013, l’examen des 45 esh présentes
dans le dispositif de suivi CAP à fin 2014 laisse apparaître au
regard des critères d’exigence du CAP que :
16 sociétés respectent les 5 critères d’exigence :
• 4 sont en plan de consolidation CGLLS du fait d’un
déséquilibre prévisionnel de l’autofinancement courant et/
ou de la structure financière (dont 2 clos administrativement
par la CGLLS début 2015);
• 3 sont en plan CGLLS d’aide au rétablissement de l’équilibre
et celui-ci est déjà constaté ;
• 9 esh sont en suivi CAP, sans être entrées en procédure
CGLLS. Elles ont présenté à un moment récent une
faiblesse sur un des critères d’exigence du CAP et restent
en surveillance dans l’attente d’éléments permettant de les
sortir définitivement du dispositif de suivi.
13 sociétés ne respectent pas un des critères. Une de ces
sociétés est en procédure de consolidation CGLLS (plan clos
administrativement début 2015). Une société est en procédure
d’aide au rétablissement de l’équilibre.
8 sociétés ont 2 critères non respectés : 1 d’entre elles est en
procédure CGLLS d’aide au rétablissement de l’équilibre (plan
clos administrativement début 2015).
5 sociétés ne respectent pas 3 critères. L’une d’entre elles
est en procédure CGLLS de consolidation.
3 esh en dispositif de suivi ne respectent pas 4 critères
d’exigence du CAP, dont 2 esh en procédure CGLLS
d’aide au rétablissement de l’équilibre (dont un plan clos
administrativement début 2015).
Aucune des esh en dispositif de suivi ne respecte pas les 5
critères d’exigence du CAP.
Ce sont au total 13 esh suivies en CAP qui font l’objet d’une
procédure CGLLS (rétablissement ou consolidation du
potentiel financier).
18 des sociétés en suivi CAP font partie d’un groupe comptant
plusieurs esh (avec liens capitalistiques)
Répartition des sociétés en suivi CAP en fonction de leur patrimoine
Les 45 sociétés en suivi CAP représentent 288197 logements,
soit 13,3 % des logements détenus par l’ensemble des esh. 19 %
des logements familiaux de ces 45 sociétés sont situés en ZUS
(taux national pour l’ensemble des sociétés de 19 %).
Les sociétés gérant de 1 000 à 5 000 logements représentent
la catégorie la plus importante de sociétés en suivi CAP. Les
sociétés possédant de 5 000 à 10 000 logements sont en
deuxième position.
Ces 2 catégories constituent à elles seules 71 % des sociétés
suivies en CAP et 53 % du patrimoine des sociétés en suivi.
Les 6 sociétés en suivi CAP possédant plus de 10 000 logements
rassemblent 46 % du patrimoine des sociétés suivies. Ces
sociétés comptent une proportion élevée de logements
familiaux situés en ZUS (23 %).
À la demande du CAP, l’équipe financière a engagé sur l’année
2014 (et en prolongement sur l’année 2015) un suivi approfondi
avec prévisionnel VISIAL sur 5 esh (en suivi CAP en 2014 et non
impliquées dans une procédure CGLLS).
Taille du patrimoine (logements)
Nombre d’esh
Cumul logements
% en ZUS (logements familiaux)
< ou = 1 000 7 4 185 17 %
> à 1 000 et < ou = à 5 000
17 49 713 19 %
> 5 000 et < ou = à 1 000
15 101 937 15 %
> 10 000 6 132 362 23 %
TOTAL 45 288 197 19 %
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 27
Sociétés bénéficiant de l’aide de la CGLLS
À fin 2014, ce sont 15 sociétés qui bénéficient d’une procédure
CGLLS d’aide au rétablissement de l’équilibre, de consolidation
du potentiel financier, ou de prévention.
13 d’entre elles sont en suivi CAP
- 7 esh sont en procédure de rétablissement de l’équilibre
financier (dont deux plans clos administrativement début 2015).
- 2 esh sont entrées en procédure au cours de l’année 2012
(aucune entrée en 2013 et 2014). Le travail important
d’instruction par les membres de l’équipe financière fédérale
s’est poursuivi sur 2013 pour la première d’entre elles. Pour
la seconde, le travail d’instruction, incluant la réalisation
du prévisionnel par la direction de l’esh validé par l’équipe
financière, s’est déroulé sur toute l’année 2014 : réunions,
nombreux déplacements en région. La signature du plan d’aide
devrait intervenir début 2015.
- 6 esh sont en procédure de consolidation du potentiel financier.
3 plans de consolidations ont été clos administrativement
début 2015.
Une d’entre elles n’est plus en suivi CAP : elle a d’ores et déjà
été sortie du dispositif de suivi CAP suite au rétablissement
de sa situation et le plan de rétablissement CGLLS a été clos
administrativement début 2015.
Une société a été liquidée et la procédure d’aide au
rétablissement de l’équilibre perdure via les organismes
repreneurs du patrimoine de la société.
Aucune procédure de mise en garde n’a été mise en œuvre au
sein de la Fédération des esh.
Environ 63 dossiers, concernant au moins une esh, ont
été déposés depuis l’origine auprès de la Commission de
réorganisation pour solliciter une aide.
L’instruction sur l’année 2014 de 9 de ces dossiers incluant 15
esh ont donné lieu à des décisions d’aides de la Commission
de réorganisation. La Fédération a porté 5 de ces dossiers
qui ont bénéficié à 11 esh (dont un dossier portant sur des
actions menées en commun par 6 esh au sein d’une structure
de coordination). Les 4 autres dossiers sont des dossiers mixtes
concernant plusieurs fédérations (OPH/ESH).
6 dossiers concernant 11 esh sont entrés en Commission de
réorganisation au cours de l’année 2014 et donneront lieu à
une instruction sur l’année 2015.
Enfin, il convient de noter le travail important sur le dossier
de remembrement du patrimoine sur Evry et Courcouronnes
(22 bailleurs concernés y gérant un parc global de près de
10 000 logements). La quasi-totalité des bailleurs concernés
étant des esh, la Fédération des esh est intervenue en tant
que « facilitateur », et instruit depuis deux ans ce dossier
particulièrement complexe.
Les autres dossiers ayant déjà fait l’objet d’une délibération
favorable de la Commission de réorganisation (avant l’année
2014) sont donc dans la mise en œuvre opérationnelle des
actions prévues par l’aide de la commission de réorganisation.
28 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP5L’ACTIVITÉ D’ACCESSION SOCIALE À LA PROPRIÉTÉ GARANTIE PAR LA SOCIÉTÉ DE GARANTIE DE L’ACCESSION (SGA)
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 29
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
VEFA
Location Accession
20142013201220112010200920082007200620050
20
40
60
80
100
120
Nb adhérents
70
1 267
193346
521 477 548641
790
1 069
1 441
1 134
1 092
1 372
1 042
1 155
1 886
1 351
1 407
1 312
1 382
83
95
106 106 106
110
118 119
104
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
VEFA
Location Accession
20142013201220112010200920082007200620050
20
40
60
80
100
120
Nb adhérents
70
1 267
193346
521 477 548641
790
1 069
1 441
1 134
1 092
1 372
1 042
1 155
1 886
1 351
1 407
1 312
1 382
83
95
106 106 106
110
118 119
104
L’activité 2014
Au terme de l’année 2014, 119
esh sont adhérentes à la société
de garantie de l ’accession
des organismes hlm (SGA)
représentant un montant
d’encours global garanti de
372 M€ soit un montant en
hausse de 10% par rapport à
2013.
Cette hausse globale traduit :
- une hausse de la production
en VEFA de 5.3 %(soit 70
logements supplémentaires)
- une baisse de 21 % de la
location-accession (soit 307
logements en moins).
Évolution des mises en chantier et du nombre d’adhérents à la Société de garantie de
l’accession
L’activité 2014
Le prix de revient
La prévention des risques
Situation au 31/12/2014
30 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
80
90
100
110
120
130
140
150
160
2014201320122011201020092008200720062005
111114
124
134138 139
146 148 148
159
Le prix de revient
Le prix de revient des opérations
augmente de 7.4 % par rapport
à 2013.
Les prévisions d’encours garantis
par la SGA pour 2015 s’inscrivent
à 378 M€, soit une hausse de
1.6 % par rapport à l’encours réel
fin 2014.
La prévention des risques Un suivi trimestriel de l’activité permet de recenser l’état de
commercialisation et l’équilibre de chaque opération lancée
sous ordre de service. Le Dispositif d’Autocontrôle et de
Prévention et la SGA continuent d’appliquer leur politique de
mise en garde vis-à-vis des adhérents ne respectant pas la règle
des 30 % de pré-commercialisation à la date de lancement de
l’ordre de service, et sont très attentifs au suivi des opérations
comportant des invendus de plus de 6 mois.
Au-delà, le Dispositif d’Autocontrôle et de Prévention porte
une attention toute particulière à l’activité d’accession des
esh faisant l’objet d’un suivi CAP. Un point d’avancement est
régulièrement porté à l’ordre du jour du Comité d’Autocontrôle
et de Prévention. Les résultats cumulés sur les cinq derniers
exercices comptables de l’accession sociale à la propriété
soumise à la SGA ayant été insuffisants pour trois esh, celles-ci
ont eu besoin d’appeler en garantie financière la SGA.
Évolution du prix de revient par lot (en K€)
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 31
Accession classique Location-accession Total
Nombre d’opérations en cours de commercialisation 241 444 685
Nombre de logements en cours de commercialisation 4 489 5 288 9 777
- dont réservés ou vendus 2 739 4 492 7 231
- dont disponibles à la vente 1 750 796 2 546
Logements achevés invendusAccession classique
et Location Accession
Individuels 119
Collectifs 277
TOTAL 396
Invendus au 31/12/2014
Etat du stock au 31/12/2014
Situation au 31/12/2014 Le nombre d’opérations en cours est en baisse de 13.5 % par
rapport au 31/12/2013.
Le nombre de logements correspondants progresse de 8 % en
location accession et baisse de 11.3 % en VEFA.
Le nombre de logements achevés invendus progresse de 18.5 %
par rapport à fin 2013, il représente 15.5% des logements
disponibles à la vente.
Le Dispositif d’Autocontrôle de la Fédération reste attentif à
l’écoulement de ces stocks et en assure un suivi régulier et une
analyse trimestrielle approfondie.
32 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP6SYNTHÈSE DES DIAGNOSTICS DE PATRIMOINE FÉDÉRAUX
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 33
35 esh diagnostiquées aux caractéristiques diverses
Une planification des travaux de qualité inégale
Les axes d’analyse de l’étude
La maintenance préventive doit être privilégiée
L’importance d’une bonne planification de travaux
La répartition des montants par nature de travaux
35 esh diagnostiquées aux caractéristiques diverses Sur les 90 esh ayant bénéficié d’un diagnostic de patrimoine
fédéral, 35 esh ont fait l’objet d’une étude comparative
approfondie dont les principaux résultats sont présentés
ci-après.
Cet échantillon représente 36 302 logements et 739 groupes
(au sens unité de gestion).
Les caractéristiques des 35 esh ne sont pas à considérer comme
un échantillon représentatif des 257 esh par construction ;
en effet, rappelons que les sociétés diagnostiquées étaient
soit volontaires soit financièrement fragiles soit encore avec
un ratio de travaux faible. Nous retrouvons d’ailleurs cette
surreprésentation des sociétés fragiles qui allument, en outre,
le critère travaux et maintenance dans les 35 esh considérées
pour l’étude dans le tableau ci-dessous.
Courant 2015, des travaux complémentaires d’harmonisation des données seront menés afin que l’étude puisse être élargie à
l’ensemble des 90 esh diagnostiquées et aux futures esh qui le seront.
Parc logts et foyers (médiane)
% sociétés fragiles
% sociétés ne respectant pas le
critère de maintenance% Z1 et 1 bis % Z3
35 esh 5 612 29 % 14 % 13 % 51 %
257 esh 5 320 16 % 11 % 29 % 36 %
Une planification des travaux de qualité inégale
Les données chiffrées qui sont présentées sont basées sur
les prévisions de travaux du bureau d’études et le plan pluri
annuel de travaux communiqué par la société pour chacune
des résidences visitées.
Prévision de travaux estimée par le bureau d’études
La prévision de travaux estimée par le bureau d’études est
établie à horizon 10 ans de manière très fine selon :
une grille de notation par résidence portant sur plus de 280
points de diagnostics qualifiant l’état du composant
une prévision de date et de coût de remplacement basé sur
une bibliothèque de prix, des ratios métriques standards et
des durées de vie moyenne par composant.
Le chiffrage le plus significatif est qualifié de chiffrage
de référence et correspond aux montants de travaux
indispensables à réaliser dans les 10 ans sur la résidence au
regard des 4 critères suivants :
• Assurer la sécurité des biens et des personnes
• Respecter la conformité aux normes réglementaires
34 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Les axes d’analyse de l’étude
Dans cette étude, les volumes de travaux ont été analysés selon les 2 axes suivants :
Période de construction de la résidence,
Corps d’état concernés : parties communes, parties privatives, équipements techniques, clos et couvert (les extérieurs n’ont
pas été retenus car trop spécifiques).
À ces 2 axes, ont été ajoutées deux analyses plus qualitatives :
• Qualification de la Politique de maintenance : Entretien
Préventif versus Entretien Curatif
44 % des résidences visitées sont considérées comme faisant
l’objet d’un entretien préventif.
Entretiencuratif
56 %
Entretienpréventif
44 %
PPEmoyenne
qualité42 %
Aucun PPE /Obsolète
28 %PPEbonnequalité
30 %
• Éviter l’obsolescence accélérée du composant
• Prendre en compte les travaux standards prévus par la
société
(Exemple : la société prévoit de généraliser le double vitrage sur son patrimoine, le chiffrage de référence prévoira de façon systématique le remplacement des menuiseries simple vitrage par du double vitrage, même si les menuiseries simple vitrage sont en bon état)
Le chiffrage de référence doit être considéré comme un
chiffrage basé exclusivement sur une appréciation de l’état
technique, sans prise en compte de considérations stratégiques.
Prévision de travaux estimée par la société
Le Plan Pluri Annuel de travaux communiqué par la société est
protéiforme. Il est le plus souvent un assemblage de plusieurs
documents séparés :
• Plan Pluri Annuel de travaux par résidence basé sur des
durées de vie théorique (outil type Getal) plus ou moins bien
actualisé suivant les sociétés,
• complété par un outil à vocation plus budgétaire à horizon
de temps plus court 3 ans à 5 ans,
• auquel doivent s’ajouter des prévisions de réhabilitations
thermiques (PSP ou CUS) et des campagnes de remise à
niveau de tel ou tel composant (ex : plan « ascenseurs » ou
plan « tableaux électriques »).
Les horizons de planification varient selon les esh de 3 ans à
10 ans.
C’est pourquoi les comparaisons présentées ci-dessous sont
exprimées en € / logement / an.
Nous avons qualifié pour chaque esh sa politique de maintenance à savoir celles qui engagent des
campagnes de remplacement sur la base de durée de vie à celles qui
sont essentiellement basées sur des actions curatives déclenchées à la
réclamation.
Nous avons qualifié le PPE de chaque société, cette appréciation reste subjective, elle fait suite aux
visites sur sites et l’analyse du PPE :
PPE bonne qualité = PPE détaillé ET à jour
PPE moyenne qualité = PPE détaillé OU à jour.
POLITIQUE DE MAINTENANCE Groupes Logements
Entretien Curatif 413 18 483
Entretien Préventif 326 17 819
Total général 739 36 302
QUALITÉ DU PPE Groupes Logements
Aucun PPE / Obsolète 209 9 425
PPE moyenne qualité 307 13 648
PPE bonne qualité 223 13 229
Total général 739 36 302
• Qualification de la qualité de l’information contenue dans le
Plan Pluri Annuel de travaux (PPE) et de son actualisation :
72 % des groupes des 35 esh étudiées sont suivis dans des
PPE qualifiés de bonne ou de moyenne qualité
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 35
En termes de dépenses, les besoins de travaux estimés par le bureau d’études sont 21% supérieurs pour les esh ayant une politique de maintenance curative à celles qui ont une approche plus préventive de la maintenance. Cela révèle sur le terrain, un meilleur état technique des esh engagées dans une maintenance préventive. Les prévisions de travaux contenues dans les PPE des esh dont l’entretien fonctionne plus à la réclamation sont pour 29% insuffisantes. Ce constat laisse supposer des difficultés liées en termes de pilotage financier de la société.
Ce graphique concernant les esh ayant une planification de travaux correcte, montre une assez bonne corrélation entre les prévisions de travaux des esh et les estimations du bureau d’études en fonction de l’âge des résidences. Les groupes anciens ont déjà fait l’objet de réhabilitations; les besoins se concentrent sur les groupes qui ont entre 25 et 45 ans.
Ce graphique, en dépit de la mauvaise qualité des données du PPE, montre clairement que les besoins de travaux identifiés par le bureau d’études sont croissants en fonction de l’âge des résidences. Une mauvaise planification de travaux accélère l’obsolescence des groupes anciens.
La maintenance préventive doit être privilégiée
La maintenance préventive devrait devenir la norme dans les esh. En effet, elle semble comme l’atteste le graphique ci-dessous
garantir un meilleur état technique global du parc et elle permet, ce qui est indispensable aujourd’hui, une planification financière
plus précise des travaux.
L’importance d’une bonne planification de travaux La planification des travaux est un enjeu majeur pour les esh. Elle permet une estimation globale des besoins de travaux à
l’échelle du parc, leurs réalisations et par voie de conséquence le maintien d’un bon état technique tout au long du cycle de vie
des résidences.
Chiffrage du bureau d’étudesPrévision PPE esh
Maintenance Préventive VS Maintenance Curative (€ / an / logement)
0
200
400
600
800
1000
1200
Entretien CuratifEntretien Préventif
1 067 755 959678
+ 21 %+ 29 %
Chiffrage du bureau d’étudesPrévisions PPE esh
Montants des travaux suivant la période de construction :PPE bonne et moyenne qualités (€ / an / logement)
0
300
600
900
1200
1500
1998 - 20151988 - 19981968 - 1988< 1968
Chiffrage du bureau d’étudesPrévisions PPE esh
Montants de travaux suivant la période de construction :PPE obsolète ou absent (€ / an / logement)
0
300
600
900
1200
1500
1998 - 20151988 - 19981968 - 1988< 1968
36 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
La répartition des montants par nature de travaux
Quelle que soit la qualité de la planification des travaux, la
prévision d’intervention sur le clos et couvert est la partie
du bâtiment qui concentre les plus gros investissements et
qui semble correctement évalué voire pour lequel il y a une
volonté d’investir au-delà du niveau minimum chiffré par le
bureau d’études.
Les parties privatives restent souvent le parent pauvre de la
planification et des interventions alors même que les besoins
de travaux sont identifiés comme importants par le bureau
d’études. Cela s’explique bien évidemment par les obstacles de
mise en œuvre opérationnelle des travaux dans les logements
en site occupé. Notons toutefois que les sociétés avec un PPE
de bonne et de moyenne qualités ont des besoins de travaux
à l’intérieur des logements inférieurs de 15 % par rapport aux
sociétés ayant un PPE obsolète ou même absent.
11 sociétés sur les 35 esh retenues pour l’étude sont dans le dispositif de suivi du CAP en raison de leur fragilité financière. Le graphe ci-dessous permet de formuler deux constats prévisibles à savoir, les sociétés en suivi CAP diagnostiquées :• ont des besoins en travaux supérieurs d’après les prévisions du bureau
d’études• et prévoient moins de travaux que les sociétés non fragiles.
Les 5 esh qui allument le critère d’exigence du CAP relatif aux dépenses de travaux et de maintenance sur 7 ans ont, suivant la vision du bureau d’études, des besoins en travaux 23 % supérieurs à celles qui le respectent. À l’aune de ce constat, le critère CAP sur les dépenses de maintenance, bien qu’offrant une vision exclusivement financière de l’entretien, montre tout son intérêt.
Chiffrage du bureau d’étudesPrévisions PPE esh
Montant de travaux suivant le type de composants : PPE bonne et moyenne qualités (€ / an / logement)
0
200
400
600
800
EquiptTechnique
Clos &Couvert
PartiesCommunes
PartiesPrivatives
Chiffrage du bureau d’étudesPrévisions PPE esh
Montant de travaux suivant le type de composants : PPE obsolète ou absent (€ / an / logement)
0
200
400
600
800
EquiptTechnique
Clos &Couvert
PartiesCommunes
PartiesPrivatives
Chiffrage du bureau d’étudesPrévisions PPE esh
Montants de travaux suivant le Critère « Travaux et Maintenance » sur 7 ans (€ / an / logement)
0
200
400
600
800
1000
1200
Critère de maintenancenon respecté
Critère de maintenancerespecté
871 837
1 082
357
Chiffrage du bureau d’étudesPrévisions PPE esh(*) Sociétés suivies par le CAP
Montants de travaux suivant la santé financière(€ / an / logement)
0
200
400
600
800
1000
Sociétés fragiles (*)Sociétés non fragiles
834 857 900
719
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 37
38 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAPAANNEXES
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 39
ANNEXE 1LES CRITÈRES D’EXIGENCE ET LES INDICATEURS DE VIGILANCE
Suite à des opérations de rapprochement entre esh et en dépit
de quelques nouvelles adhésions à la fédération, le nombre de
sociétés adhérentes qui était de 281 en 2007 est passé à 257
en 2013, soit une baisse de 24 sociétés en 7 ans. Pour rappel,
le nombre d’esh était de 316 en 2001.
Globalement, le nombre de sociétés respectant l’ensemble
des critères reste stable. Par contre, il est constaté une
augmentation du nombre de sociétés ne respectant pas 2 ou
3 critères.
En 2012, une esh était concernée par le non-respect cumulé
des 5 critères d’exigence, il n’y en a plus aucune en 2013. 4
esh ne respectent pas 4 critères contre 8 en 2012, 6 en 2011
et 1 en 2010.
Enfin, 41 sociétés ne respectent pas un critère, soit 2 sociétés
de moins qu’en 2012.
Les critères d’exigence
2010 2011 2012 2013variation sur
1 anvariation sur
2 ans
Nb de sociétés 274 265 261 257 -4 -8
Nb de sociétés ne respectant pas au moins 1 critère
78 99 83 84 1 -15
En pourcentage du total 28 % 37 % 32 % 33 %
dont 5 critères 0 0 1 0 -1 0
dont 4 critères 1 6 8 4 -4 -2
dont 3 critères 7 11 4 8 4 -3
dont 2 critères 25 34 27 31 4 -3
dont 1 critère 45 48 43 41 -2 -7
Non-respect des critères d’exigence en nombre d’esh
Les critères d’exigence
Les indicateurs de vigilance
40 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Le tableau ci-dessous montre que le nombre de sociétés
concernées par le non respect des critères a légèrement
diminuée par rapport à 2012.
On constate une amélioration dans le respect du critère portant
sur l’autofinancement et une légère détérioration sur le critère
« travaux et maintenance ».
(en nb de sociétés) 2010 2011 2012 2013variation sur
1 anvariation sur
2 ans
Autofinancement courant 23 52 37 31 -6 -21
Ressources internes « exploitation et ventes HLM »
33 53 39 39 0 -14
Fonds de Roulement LT à terminaison + Autofinancement courant
16 22 21 22 1 0
Fonds de Roulement à terminaison + Autofinancement courant
20 19 25 24 -1 5
Travaux et Maintenance 28 25 24 27 3 2
Total occurrences de non-respect 120 171 146 143 -3 -28
Occurrences de non-respect des critères d’exigence
Les indicateurs de vigilance
Indicateurs de vigilanceSeuil de
vigilance
Vacance moyenne (en % du parc) > 6 %
Taux de recouvrement locatif (% du quittancement)
< 97 %
Pertes « Vacance et impayés locatifs » (% des loyers quittancés)
> 10 %
Annuités locatives payées (% des loyers quittancés)
> 65 %
Coût de fonctionnement logements (% des loyers quittancés)
> 28 %
Marge nette accession (en % du CA accession) < 0 %
Trésorerie potentielle estimée à terminaison (M€) < 0 M€
Rappel des indicateurs de vigilance et des seuils applicables
en % du nombre de sociétés
2010 2011 2012 2013
Vacance moyenne 15 % 16 % 18 % 17 %
Taux de recouvrement locatif
5 % 2 % 3 % 2 %
Pertes « vacance et impayés locatifs »
7 % 12 % 13 % 13 %
Annuités locatives payées 3 % 3 % 2 % 2 %
Coût de fonctionnement 11 % 11 % 11 % 11%
Marge nette accession 2 % 2 % 3 % 3 %
Trésorerie potentielle estimée à terminaison
5 % 4 % 5 % 4 %
Occurrences de non-respect des indicateurs de vigilance
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 41
Procédures relevant du Comité des Aides
La procédure d’aide au rétablissement de l’équilibre (financier)
La procédure de consolidation (du potentiel financier)
La procédure de prévention
Études, audits et prestations d’assistance
La procédure de mise en garde
Le Dispositif d’Autocontrôle et de Prévention accompagne
les esh dans le cadre de l’instruction des dossiers relevant des
procédures CGLLS.
L’équipe financière intervient en appui dans l’actualisation du
Plan Stratégique de Patrimoine et dans l’élaboration d’une
analyse financière prévisionnelle réalisée sur l’outil Visial. Ces
deux éléments constituent les piliers des dossiers présentés
en CGLLS.
La procédure d’aide au rétablissement de l’équilibre (financier)
Chaque organisme suivi en CGLLS est tenu à la production
annuelle d’un rapport d’exécution de plan en juillet de l’année
suivant le terme de l’exercice. L’équipe financière fédérale
soutient l’esh pour réaliser le DIS en priorité et pour l’assister
dans l’établissement du rapport qui est ensuite adressé à la
CGLLS pour validation en Comité des Aides.
La procédure de consolidation (du potentiel financier)
Le volet consolidation a pour finalité d’aider les organismes
fragiles devant réaliser des investissements patrimoniaux pour
maintenir ou assurer la qualité de l’habitat, mais ne disposant
pas des fonds nécessaires.
Comme pour la procédure de rétablissement de l’équilibre
financier, la procédure de consolidation requiert la production
d’un rapport d’exécution à la CGLLS en juillet de l’année
suivante, et ce jusqu’à échéance du protocole.
La procédure de prévention
Le volet prévention finance des prestations intellectuelles
comme par exemple l’établissement d’un PSP, la refonte
d’un système informatique ou encore la mise en place d’une
politique de vente.
ANNEXE 2ACCOMPAGNEMENT DES ESH DANS LES PROCÉDURES CGLLS
Procédures relevant du Comité des Aides
Procédure relevant de la Commission de Réorganisation
42 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Procédure relevant de la commission de réorganisation
Aide à la prestation de services
Aide à l’ingénierie ANRU dans le cadre de la Rénovation
Urbaine
Aide en fonds propres dans le cadre d’échange / transfert de
patrimoine déficitaire
Cette procédure intervient pour le financement des projets
favorisant la réorganisation des patrimoines et la coopération
entre organismes (voire le rapprochement) en vue d’améliorer
la qualité de service rendu aux locataires. Elle aide aussi les
organismes intervenant dans le cadre de projets ambitieux de
la rénovation urbaine.
Dans le cadre de transfert de patrimoine entre organismes,
l’équipe financière contribue à instruire une demande d’aide
de la Commission de Réorganisation, lorsque l’opération se
révèle déficitaire pour le repreneur. Le calcul de l’aide apportée
se fonde sur une valorisation du patrimoine par l’actualisation
des flux financiers futurs. La CGLLS a développé un logiciel
permettant d’appliquer cette méthodologie (Mini Rush).
Les prestations financées, illustrées par des exemples, sont
présentées dans le tableau ci-dessous.
Études, audits et prestations d’assistance
Si l’instruction d’une procédure de rétablissement ou de
consolidation exige la réalisation d’études complémentaires
(réalisation d’un PSP par cabinet extérieur, audit des fiches de
situation financière et comptable, expertise technique sur état
d’entretien de bâtiments,…) la CGLLS peut financer en partie
ces prestations de services.
La procédure de mise en garde
Dans le cadre de sa mission de prévention des difficultés de
ses adhérents, la Fédération peut, lorsqu’elle conclut qu’une
esh présente des signes de fragilité financière, être amenée à
proposer un plan d’actions correctives.
Dans cette situation, en cas de refus, explicite ou implicite,
de l’organisme de collaborer avec la Fédération, celle-ci peut
procéder à une mise en garde formelle suivie, en l’absence de
réponse sous 6 mois maximum, d’une obligation de saisine sous
2 mois de la CGLLS par l’organisme, l’actionnaire de référence
ayant été préalablement averti.
Si ce refus persiste, et après avis du Comité des aides et du
Conseil d’Administration de la CGLLS, le dossier peut être
transmis aux Ministres de tutelle.
Cette procédure n’a pas encore été mise en œuvre au sein de
la Fédération des esh.
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 43
Aide à la prestation de services
Aide en fonds propres
dans le cadre d’échange/transfert
de patrimoine déficitaire
Aide à l’ingénierie ANRU
dans le cadre de la Rénovation Urbaine
Accompagnement d’un échange de patrimoine entre 2
organismes intervenant sur un même territoire.
Achat de logiciel pour améliorer la gestion locative
commune à plusieurs organismes.
Études sur la faisabilité d’un rapprochement entre
bailleurs sociaux (management, PSP, honoraires
juridiques,…).
Actions de communication dans le cadre de ce rapproche-
ment.
Assistance à la fusion entre deux esh.
Mise en œuvre d’une régie commune.
Étude sur la mutualisation des services de gestion locative
entre plusieurs esh.
Demande d’aide avec appui technique de l’équipe
financière pour finaliser le prévisionnel sur Mini Rush.
Chef de projet ou chargé de relogement - Rénovation
Urbaine.
Typologie de dépenses Exemples de dossiers
44 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Le Comité d’Autocontrôle et de Prévention Les membres
Patrick LACHMANN
Président du CAP - Président d’IRPMichel BOUIN
Administrateur Antin RésidencesPhilippe BRY
Président du Directoire de Logement FrançaisDominique DUBAND
Président du Directoire de Batigère SASGérard HUGUIER
Président de LOGIESTEmmanuel PICARD
Directeur Général de MESOLIA Habitat
L’équipe financière fédérale
Jérôme PUELL
Directeur Général de la Fédération
Binômes
Directeur d’Études Financières/Chargé d’Études financières
Claude COUSTY/Colette CHIAOUI
Karen LALOUM/Amélie LECLERC
Olivier SILVERT/Dovi KOUEVIGNAWI
Francis VEILLON/Agnès FAURE
Pôle accession, vente HLM
Caroline JALADE
Chargée d’Études Financières
Service informatique
Maeva BLOTTIN
Emmanuelle CASELLA
Christophe HARDUIN
Secrétariat
Michèle LARGHI : 01 40 75 68 40
Enquêtes et Statistiques
DIS et DIP
DIS Ressources Humaines
RSE
Activité
Société de Garantie de l’Accession (SGA)
Observatoire de la production
Observatoire de la vente HLM
Augmentation loyers
Prévention des expulsions
Appui aux sociétés
Analyse financière approfondie
Instruction et suivi des dossiers CGLLS
Instruction des dossiers de garantie et reporting SGA
Accompagnement sur les thématiques comptables et fiscales
Autres thématiques transversales : ANRU, PSP, FSI
Diagnostic de patrimoine fédéral
Développement du logiciel VISIAL Pilotage
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 45
Enquêtes et Statistiques
DIS et DIP
DIS Ressources Humaines
RSE
Activité
Société de Garantie de l’Accession (SGA)
Observatoire de la production
Observatoire de la vente HLM
Augmentation loyers
Prévention des expulsions
Appui aux sociétés
Analyse financière approfondie
Instruction et suivi des dossiers CGLLS
Instruction des dossiers de garantie et reporting SGA
Accompagnement sur les thématiques comptables et fiscales
Autres thématiques transversales : ANRU, PSP, FSI
Diagnostic de patrimoine fédéral
Développement du logiciel VISIAL Pilotage
46 AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP
Notes
AG 2015 - Les Ent repr ises Socia les pour l ’Habi ta t - Rappor t du CAP 47
Notes
Les entreprises sociales pour l’habitat
Fédération nationale des sociétés anonymes et fondations d’HLM
14, rue de Lord-Byron, 75008 Paris
Tel. : 01 40 75 68 40
Fax : 01 40 75 68 04
Site internet : www.esh.fr
Association membre de l’Union sociale pour l’habitat
Coordination du rapport
Rapporteur : Patrick Lachmann
Claude Cousty
Conception & réalisation
Agence Anastase
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