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SQUARE News
Bulletin d’information des agences SQUAREHABITAT de Fréjus et St Raphaël – Août 2012 -Numéro 7&8
Agence de La Corniche d’Or – 71, Av Général de Gaulle – Tél 04 94 95 11 41
Un mois satisfaisant en nombre de compromis. Malgré quelques contacts il y a un
désaccord croissant entre les produits proposés et les désirs des clients acquéreurs
souvent en terme de prix. Des acquéreurs qui restent fébriles car même si certaines
négociations aboutissent ils ne donnent pas forcément une suite favorable pour la
signature du compromis. Beaucoup de clients espèrent et pensent que le marché va
s’effondrer et restent dans l’attente d’une baisse conséquente pour la fin de l’année
voir pour l’année 2013. Le mois d’août n’est pas un mois très favorable pour la
transaction il va falloir être patient et à l’écoute de nos clients pour pouvoir rebondir
sur septembre.
N.BLANCHARD – VRP / N.DEVARD - VRP
Le mois de juillet sur le bureau de Boulouris a été plutôt satisfaisant au niveau des
contacts acquéreurs, avec une fréquentation en augmentation, un retour sur
publicité régulier. Nous avons noté également une diversité de la clientèle,
notamment le nombre de clients étrangers s’est accru et les budgets annoncés
variant de 150.000€ à 1.000.000€. Cependant, le taux de transformation reste
moyen et la concrétisation des offres en ventes, faible. Les vendeurs semblent ne
pas réaliser que le marché subit une baisse alors que les acquéreurs négocient en
moyenne 10% le prix des biens. A suivre.
A. REMY – VRP / S.BIANCONE - VRP
Agence de Boulouris – 2276, Route de la Corniche d’Or – Tél : 04 94 19 03 45
Pour une bonne
visite !
La visite est une
étape essentielle
dans le processus de
vente. Elle permet de
se faire une idée de
l’ambiance,
d’imaginer sa vie
dans l’habitation, de
se projeter dans
l’avenir.
Discrétion : Même
si vous avez confié la
vente à un agent
immobilier, il peut
vous arriver d’être
présent lors des
visites. 1ère règle : lui
laisser faire son
travail, ce qui
implique de la
discrétion. Même si
vous adorez votre
appartement et vous
êtes enthousiastes à
l’idée d’accueillir un
acheteur potentiel,
saluez poliment mais
n’engagez pas la
conversation avec
lui. Inutile de le
distraire par des
propos sans relation
avec le bien. De
même, il est
préférable de ne pas
escorter l’agent
immobilier : il
connait les attentes
des acheteurs et
saura leur apporter
les réponses
nécessaires. Rester
en retrait, sans
commentaires, ni
annonces évidentes.
Répondez aux
questions sans
engager le dialogue
ni à recueillir sur le
vif les premières
impressions du
visiteur. Laisser le
client réfléchir sans
meubler les silences.
Quelques idées reçues sur le Diagnostic de Performance Energétique
L’étude de la performance énergétique du parc immobilier français réalisée par
le réseau EX’IM sur 100 000 logements, révèle que plus de 80% des logements sont
classés entre D et F. De quoi relativiser le classement énergétique de son logement.
L’objectif est de fournir des données statistiques aux professionnels de l’immobilier
mais aussi aux particuliers pour une meilleure comparaison objective des biens
immobiliers. De proposer une représentation du parc immobilier en matière de
performance énergétique et de tordre le coup aux idées reçues à priori sur les
résultats des DPE. En effet, nombreux sont ceux qui croient encore que les classes
énergétiques situées entre A et C sont fréquentes. 0,13 % des logements sont classés
en A, 1,53 % en classe B, 13,87 % en classe C, 35,35 % en classe D, 30,80 % en
classe E, 14,44 % en classe F et 3,88% en classe G. Sont classés en A ou B les
logements neuf BBC (Bâtiments Basse Consommation), en C à E les constructions
neuves (appartements ou maisons de moins de 10 ans), de D à F les constructions
anciennes rénovées partiellement ou entièrement, de E à G constructions anciennes
peu ou pas rénovées. Autres idées reçues : les principales déperditions de chaleur ;
30% par la toiture, 25 % par les murs, air renouvelé 20 %, 13% par les vitres, 7% par
le sol, 5% par les ponts thermiques.
D.BRIAUX – Responsable d’Agence
D.BRIAUX – Responsable Service Transaction
Le Point sur les mois de Juin & Juillet 2012
Agence Vadon – 87, Av Henri Vadon – Tél 04 94 83 08 00
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Agence de Fréjus-Plage – 929, boulevard d’Alger – Tél 04 94 95 65 28
Agence de Fréjus-Centre – 752, Avenue du XVième Corps – Tél : 04 94 17 03 39
La fin d’année 2012 s’annonce très compliquée dans notre secteur d’activité et
malgré une équipe de vente sur-motivée les résultats ne sont pas à la hauteur du
travail fourni. Pour l’agence de FREJUS PLAGE le mois de Juillet est à oublier, les
acquéreurs ne se bousculent pas malgré une quantité d’offres importantes. Le mois
d’août risque d’être aussi triste pour les vendeurs, il faut donc espérer que la rentrée
soit meilleure pour tout le monde. C. FONTAROSA – VRP / B. LABRIT - VRP
Ce mois-ci, nous avons eu une vague de clients disposant d’un budget compris entre
350.000 et 400.000 euros. Il y a du choix dans la catégorie des villas 4 pièces et les
vendeurs se retrouvent en concurrence. La grande majorité des clients acquéreurs
sont des actifs locaux. Le mois de juillet a été dynamique par le nombre de visites
effectuées dans cette gamme de prix. Mais en proportion, le taux de transformation
est faible. En effet, beaucoup de biens sont à vendre. Nos acquéreurs aujourd’hui
sont exigeants, prudents, ils ne veulent pas se tromper et ils considèrent les prix de
vente trop élevés. TN. BRIAUX – VRP / S. RONEL – Agent Commercial
Respecter son
rythme. S’il
s’attarde dans
une pièce, c’est
qu’elle s’intéresse.
Adopter un
comportement
d’écoute, soyez
diplomate et
patient. Evitez les
bavardages, de
même évitez de
poser des
questions :
interroger est un
art subtil et vous
risquez d’être
indiscret. Ne
décrivez pas votre
logement avant le
visite. Laissez le
client se faire son
avis. Ne portez
pas de jugement
sur votre bien !
Rester discret sur
les causes qui
vous poussent à
vendre tant qu’on
ne vous les
demande pas.
C’est à l’agent
immobilier de
fournir les
informations
techniques (TF,
TH, etc..) et
surtout ne
demandez pas au
client leur avis sur
votre bien, vous
les
embarrasseriez.
Votre agent
SQUARE vous
tiendra informé.
Flash !
Nous souhaitons
la bienvenue à
nos 2 nouveaux
négociateurs
venus renforcer
les équipes de
Boulouris et de
fréjus-Plage. Mme
Alimatou REMY et
M. Bruno LABRIT.
Dispositif d’encadrement des Loyers à partir du 1er
Août 2012.
Le décret prévoyant l'encadrement des loyers est paru le 20 juillet au Journal Officiel. Il entre
en vigueur à partir du 1er août. Les communes de Fréjus, St Raphaël et Puget sur Argens sont
concernées. Sur le fond, les agglomérations couvertes par le décret répondent à plusieurs
conditions. Tout d'abord, pour des raisons de fiabilité des données sur les valeurs locatives,
seules les agglomérations de plus de 50.000 habitants ont été retenues. Ensuite, les zones
retenues cumulent deux critères : une évolution trop rapide des loyers (calculée par le
ministère comme supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2010) et des loyers considérés
comme trop élevés (selon le ministère, en 2011 un loyer moyen supérieur à 11,10 euro du
mètre carré). Or depuis 2002 l’évolution annuelle moyenne des loyers dans l’agglomération
Fréjusienne est depuis 2002 de 3,90%. Pour les logements concernés, l'encadrement revient
à limiter la hausse du loyer au moment du renouvellement d'un bail (avec les mêmes
locataires) ou en cas de relocation (lorsque le locataire change). Cette augmentation ne
pourra dépasser celle de l'Indice de référence des loyers adossé à l'inflation (IRL), calculé
chaque trimestre par l'INSEE. Au deuxième trimestre 2012, l'IRL a progressé sur un an de
2,2 %, ce qui sera donc la hausse maximale autorisée pour les loyers.
Trois dérogations sont possibles :
1/ Si le loyer actuel est « manifestement sous-évalué », le bailleur peut appliquer une hausse
ne pouvant dépasser la plus élevée des deux limites suivantes.
a/ Une augmentation « correspondant à la moitié de la différence entre le loyer fixé
par référence aux loyers du voisinage, et le dernier loyer pratiqué » (par exemple, si vous
appliquez un loyer de 600 euros, alors que la moyenne des logements similaires est plutôt de
700 euros, vous pourrez réaliser une augmentation de 50 euros.
b/ Ou bien une hausse correspondant à 15 % des coûts TTC de travaux d'amélioration
du logement tant sur les parties privatives que dans les parties communes pour un montant
au moins égal à six mois de la dernière année de loyers. Cela vaut dans le cas de la relocation
d'un logement vacant. Dans le cas d'un renouvellement de bail, les travaux doivent être d'un
montant au moins égal à une année de loyer pour que la hausse soit validée.
2/ Pour un logement vacant, si des travaux d'amélioration ont été réalisés (depuis la
conclusion du contrat de location précédent) tant sur les parties privatives que dans les
parties communes pour un montant au moins égal à six mois de la dernière année de loyers,
le bailleur peut appliquer une hausse annuelle au maximum égale à 15 % du coût TTC de ces
travaux. Dans le cas d'un renouvellement de bail.
3/ Cela n'est pas inclus dans le décret, mais si des travaux d'amélioration ont été réalisés
pour un montant égal ou supérieur à un an de loyer (et moins de six mois avant le nouveau
bail), le propriétaire peut alors librement fixer le montant de son loyer. Il s'agit dans ce cas
précis d'une disposition déjà présente dans la loi depuis 1989.
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