Des immeubles intelligents
pour les hommes et l’environnement
Michel Tolila, Directeur Général Délégué d’Ocea Smart Building
Anticiper les coûts d’exploitation d’un immeuble
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OCEA SMART BUILDING
2
Outils pour le pilotage de la performance immobilière et environnementale
AMO et accompagnement exploitation et énergie
Serviciels de gestion globale immobilière
Dashboard immobiliers
Analyse et benchmarks Chaine de collecte, de publication et d’analyse
Comptage et mesure
30 millions de m² Audités
35 millions de m2 déployés
2,2 millions de compteurs
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CALCULETTE IMMOBILIÈRE
3
La Calculette
Durée de vie de chaque fonction (1 à 50 ans)
Dans la comptabilité de
l’entreprise H1: location (bail: 9 ans) H2: achat (jouissance: n ans)
Coûts de localisation
Externalités d’agglomération
En partenariat avec l’ESSEC et Ocea Smart Building
Coût global du bail
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LES ACTEURS
Propriétaire
Asset Manager
Directeur immobilier &
logistique
Occupancy Manager
Administrateurs de biens
Property Manager Prestataire
Facility Manager
OCCUPANT
Maximum de rendement
Liquider les charges
Optimiser mes
travaux et opérations
Piloter la qualité de
service
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4 AXES DE VALEUR
Une offre articulée autour de 4 axes fonctionnels
Référentiel et plans, Approche coût
global, Répartition et gestion des charges
Pilotage global de l’exploitation et des
installations techniques, GER et
PPI
Gestion des usages :
Optimiser la gestion des ressources
et des processus
Valeur Économique Valeur
d’Exploitation Valeur Sociétale Valeur Verte
Mesure, suivi et analyse des
consommations, Energy Management
Gestion de patrimoine
Gestion technique
Maîtrise environnementale
Gestion de la relation et des
services
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Sécurité des biens et des personnes 22 Euros / m² / an
18 Euros / m² / an
45 Euros / m² / an
Coût global d’exploitation par m²
Multi techniques
Mobilité
…
Propreté et environnement
Total des services
Accueil des personnes
17 Euros / m² / an
770 Euros / m² / an
…
15 Euros / m² / an
385 Euros / m² / an
Loyers 385 Euros / m² / an
Coût global d’exploitation par occupant
13 500 Euros / occupant / an
Approche coût global – les composantes
QUELS ENJEUX ÉCONOMIQUES ?
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Le coût global d’un immeuble tertiaire par poste de travail et par an :
59 %
22 %
19 %
Paris Île-de-France France
49 %
27 %
24 %
38 %
33 %
29 %
13 500 € 9 000 € > 15 000 €
Coût énergétique : 288 € / an / occupant
QUELS ENJEUX ÉCONOMIQUES ?
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L’IMMOBILIER ET SES COÛTS
8
Eau Conformité
Utilities Maintenance
Coût Global
10 à 15 €/m²/an 20 €/m²/an 500 à 600 €/m²/an 25 à 35 €/m²/an 2,40 €/m²/an
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OBSERVATOIRE TERTIAIRE (BUREAU) – ISIOM CONSEIL
• Coût global d’exploitation = de 71 à 64 €/m²
– Poste énergies : 17 €/m² à 22€/m²/an
– Poste Chauffage Ventilation Climatisation : 8 €/m²
– Poste équipements techniques : 21 €/m²
– Poste services (nettoyage, déchets, hygiène) : 18 €/m²
• La répartition des consommations :
– 50 % : Chauffage Ventilation Climatisation Eau chaude
– 20 % : Eclairage
– 30 % : Informatique, bureautique, restauration
CHIFFRES CLÉS EN EXPLOITATION TERTIAIRE
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ETUDE DE CAS: UTILITIES Evolutions de l’immobilier tertiaire, industriel & commercial
RT 2012
Calcul RT Mesure effectuée
47,6 kwh/an/m2 144 kwh/an/m2
96,8 kwh/an/m2 190 kwh/an/m2
109 kwh/an/m2 509 kwh/an/m2
Or, …
Les usages
Les activités déployées
Les facteurs d’influences
• Les calculs sont justes • La norme fait référence
Source : IFPEB
Prise en compte de l’exploitation
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IMMORÉACTIV: CALCULETTE IMMOBILIÈRE
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Objectifs
Décrire, simplifier et fiabiliser les données de l’exploitation immobilière
Privilégier les imputations directes
Clarifier la répartition des charges communes
Définir et partager une trame budgétaire inter-sites
Démarche
ISIOM Conseil a intégré :
42 « métiers » ou « services »
3 axes d’affectation budgétaire
4 postes de dépenses
ainsi qu’une distinction entre les parties communes & privatives
Résultats
Construction du budget d’exploitation prévisionnel
Conception du plan pluriannuel d’investissement
Réalisation de reporting sur la base d’indicateurs coûts et ratios
Identification des axes d’amélioration
Contrôle du suivi de gestion
Immeubles Services aux occupants
Frais de personnel Contrats
Achats
Management Accueil Maintenance CVC
Sûreté
Nettoyage & hygiène
…/…
42
M
ET
IER
S &
SE
RV
ICE
S
Services au bâtiment
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IMMORÉACTIV
12
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NOTRE OUTIL CALCULETTE
13
Nom du site L'Adresse X
SUBL 18000 m²
SHON (facultative) 20000 m²
SUN (facultative) 14000 m²
Nombre de postes réels 1000
Nombre de postes actifs 1000
Choix de l'emplacement
En Île de France
Années passées depuis la dernière
rénovation
Moins de 2 ans
Choix de la zone
IDF Quartier d'Affaires
Choix du secteur
Paris Centre Ouest (Hors QCA)
Vous êtes :
Locataire
Taille du site
Petit site (< 20 000 m²)
Nature de l'immeuble
Non IGH
Si Non IGH : périmètre du poste Sûreté
Présence de personnel
Lié à l'état des équipements
Sophistiqués
Lié à la qualité de l'immeuble
Neuf
Lié à la spécificité du site
Non
Avez-vous effectué des opérations de
GER rassemblant plusieurs corps
d'état?
Oui
La gestion des déchets s'effectue en
interne?
Oui
Profil environnental
HQE
Nature de la prestation
Prestation par tournée
Pratiquez-vous le télé-travail (sous
forme contractuelle)?
Non
Type de matériel (ordinateur, papier)
Sophistiqué
Nature de l'activité & du matériel
Quelques imprimantes en libre service
Possédez-vous un service de
Restauration Interne d'Entreprise?
Oui
Type de cafétéria installé sur site
Caféteria (subventionnée)
Type d'infrastructure
Sophistiqué
Est-ce que vous avez beaucoup de hors
forfaits dans vos factures ?
Oui
Type de flotte
Fixe et mobile IP
Type d'activité
Affranchissement / Colis
Avez-vous recours à un service de
coursier?
Oui
Niveau de la prestation
Trilingue
Surf
ace
s
Coût annuel du poste
Télécom par m²
Coût annuel du poste
Courrier par m²
Coût annuel du poste
Accueil par m²
Coût annuel du poste EAU
& ENERGIE par m²
Coût du loyer annuel par m²
Coût annuel du poste
MULTITECHNIQUE par m²
Impôts & Taxes
Coût annuel du poste
Coursier par m²
Coût annuel du poste
Restauration par m²
Coût annuel du poste
Nettoyage par m²
Coût annuel du poste
Reprographie par m²
Coût annuel du poste
Bureautique par m²
Questionnaire - Calculette immobilière
Coût annuel des assurances
par m²
Composition du coût global
annuel du poste Sécurité /
Sûreté
Coût annuel du poste GER
par m²
Coût annuel du poste
Déchets par m²
Composition du coût global
annuel
Montant des
amortissements annuels au
m²
Nom du site L'Adresse X
SUBL 18000 m²
SHON (facultative) 20000 m²
SUN (facultative) 14000 m²
Nombre de postes réels 1000
Nombre de postes actifs 1000
Choix de l'emplacement
En Île de France
Années passées depuis la dernière
rénovation
Moins de 2 ans
Choix de la zone
IDF Quartier d'Affaires
Choix du secteur
Paris Centre Ouest (Hors QCA)
Vous êtes :
Locataire
Taille du site
Petit site (< 20 000 m²)
Nature de l'immeuble
Non IGH
Si Non IGH : périmètre du poste Sûreté
Présence de personnel
Lié à l'état des équipements
Sophistiqués
Lié à la qualité de l'immeuble
Neuf
Lié à la spécificité du site
Non
Avez-vous effectué des opérations de
GER rassemblant plusieurs corps
d'état?
Oui
La gestion des déchets s'effectue en
interne?
Oui
Profil environnental
HQE
Nature de la prestation
Prestation par tournée
Pratiquez-vous le télé-travail (sous
forme contractuelle)?
Non
Type de matériel (ordinateur, papier)
Sophistiqué
Nature de l'activité & du matériel
Quelques imprimantes en libre service
Possédez-vous un service de
Restauration Interne d'Entreprise?
Oui
Type de cafétéria installé sur site
Caféteria (subventionnée)
Type d'infrastructure
Sophistiqué
Est-ce que vous avez beaucoup de hors
forfaits dans vos factures ?
Oui
Type de flotte
Fixe et mobile IP
Type d'activité
Affranchissement / Colis
Avez-vous recours à un service de
coursier?
Oui
Niveau de la prestation
Trilingue
Surf
ace
s
Coût annuel du poste
Télécom par m²
Coût annuel du poste
Courrier par m²
Coût annuel du poste
Accueil par m²
Coût annuel du poste EAU
& ENERGIE par m²
Coût du loyer annuel par m²
Coût annuel du poste
MULTITECHNIQUE par m²
Impôts & Taxes
Coût annuel du poste
Coursier par m²
Coût annuel du poste
Restauration par m²
Coût annuel du poste
Nettoyage par m²
Coût annuel du poste
Reprographie par m²
Coût annuel du poste
Bureautique par m²
Questionnaire - Calculette immobilière
Coût annuel des assurances
par m²
Composition du coût global
annuel du poste Sécurité /
Sûreté
Coût annuel du poste GER
par m²
Coût annuel du poste
Déchets par m²
Composition du coût global
annuel
Montant des
amortissements annuels au
m²
Nom du site L'Adresse X
SUBL 18000 m²
SHON (facultative) 20000 m²
SUN (facultative) 14000 m²
Nombre de postes réels 1000
Nombre de postes actifs 1000
Choix de l'emplacement
En Île de France
Années passées depuis la dernière
rénovation
Moins de 2 ans
Choix de la zone
IDF Quartier d'Affaires
Choix du secteur
Paris Centre Ouest (Hors QCA)
Vous êtes :
Locataire
Taille du site
Petit site (< 20 000 m²)
Nature de l'immeuble
Non IGH
Si Non IGH : périmètre du poste Sûreté
Présence de personnel
Lié à l'état des équipements
Sophistiqués
Lié à la qualité de l'immeuble
Neuf
Lié à la spécificité du site
Non
Avez-vous effectué des opérations de
GER rassemblant plusieurs corps
d'état?
Oui
La gestion des déchets s'effectue en
interne?
Oui
Profil environnental
HQE
Nature de la prestation
Prestation par tournée
Pratiquez-vous le télé-travail (sous
forme contractuelle)?
Non
Type de matériel (ordinateur, papier)
Sophistiqué
Nature de l'activité & du matériel
Quelques imprimantes en libre service
Possédez-vous un service de
Restauration Interne d'Entreprise?
Oui
Type de cafétéria installé sur site
Caféteria (subventionnée)
Type d'infrastructure
Sophistiqué
Est-ce que vous avez beaucoup de hors
forfaits dans vos factures ?
Oui
Type de flotte
Fixe et mobile IP
Type d'activité
Affranchissement / Colis
Avez-vous recours à un service de
coursier?
Oui
Niveau de la prestation
Trilingue
Surf
ace
s
Coût annuel du poste
Télécom par m²
Coût annuel du poste
Courrier par m²
Coût annuel du poste
Accueil par m²
Coût annuel du poste EAU
& ENERGIE par m²
Coût du loyer annuel par m²
Coût annuel du poste
MULTITECHNIQUE par m²
Impôts & Taxes
Coût annuel du poste
Coursier par m²
Coût annuel du poste
Restauration par m²
Coût annuel du poste
Nettoyage par m²
Coût annuel du poste
Reprographie par m²
Coût annuel du poste
Bureautique par m²
Questionnaire - Calculette immobilière
Coût annuel des assurances
par m²
Composition du coût global
annuel du poste Sécurité /
Sûreté
Coût annuel du poste GER
par m²
Coût annuel du poste
Déchets par m²
Composition du coût global
annuel
Montant des
amortissements annuels au
m²
Ocea Smart Building - 12 place de La Défense - 92400 Courbevoie - Tél : 01 55 50 12 12 - www.ocea-smart-building.fr
NOTRE OUTIL CALCULETTE
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RÉSULTATS DE LA CALCULETTE
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Récapitulatif
Date dernière réhabilitation Moins de 2 ans
Certification immeuble RT 2005
Nombre de postes réels 1000
SUBL (Surface Utile Brute Locative) 18000 m²
m² SUBL/poste réel 18,0 m²
Valeurs du site en €/m² Valeurs du site en €/Poste
Données de surface
7 909 110 €
1 872 000 €2 514 460 €
64%
80%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0 €
5 000 000 €
10 000 000 €
Immeuble Exploitation
Pareto coût global maximum
64%15%
21%
Répartition coût global maximum
Immeuble Exploitation
Services
7909
18722514
6471
1499 1913
0 €/poste
4000 €/poste
8000 €/poste
12000 €/poste
Immeuble Exploitation Services
439
104140
360
83106
0 €/m²
100 €/m²
200 €/m²
300 €/m²
400 €/m²
500 €/m²
Immeuble Exploitation Services
6 471 090 €
1 499 400 € 1 912 740 €
65%
81%
100%
0%
20%
40%
60%
80%
100%
0 €
5 000 000 €
10 000 000 €
Immeuble Exploitation
Pareto coût global minimum
66%
15%
19%
Répartition coût global minimum
60%15%
25%
Répartition coût global (ratios ISIOM)
Immeuble
Exploitation
Services
€ €/m² €/poste
Max 7 909 110 439 7909
Immeuble Min 6 471 090 360 6471
Max 1 872 000 104 1872
Exploitation Min 1 499 400 83 1499
Max 2 514 460 140 2514
Services Min 1 912 740 106 1913
Max 12 295 570 683 12 296
TOTAL Min 9 883 230 549 9 883
TECHNICOLOR
Tabl
eau
synt
hèse
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