Download - Magazine Immobilier commercial vol. 4 no. 4

VOLUME 2 | NUMÉRO 3

I ILI OCOMMERCIAL

PP 41614528

PRIMEUR:carte des terrainsnon bâtis

«Les promoteurs immobiliers trouveront dans le QDSdes occasions d’affaires comme ils en ont rarement vues.»

– M. Gérald Tremblay, maire de Montréal

LE QUARTIERDES SPECTACLES


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4 IMMOBILIER COMMERCIAL — Automne 2009


11 LE QUARTIER DES SPECTACLES:UNE TRADITION, UNE VISION

13 ENTRETIEN AVEC LE MAIRE DE MONTRÉAL,M. GÉRALD TREMBLAY

14 CENTRE-VILLE 2.0

19 UN CADRE DE VIE À BÂTIR,DES OPPORTUNITÉS À SAISIR

24 UN NOUVEL HÔTEL AU SEIN MÊMEDES INSTALLATIONS AÉROPORTUAIRES

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Immobilier Commercial est publié parle Magazine Immobilier Commercial inc.

599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelœil (Québec) J3G 4J1

Téléphone: 450 446-2006Sans frais: 1 866 446-3185Télécopieur: 450 446-1442

[email protected]

PRÉSIDENT ET ÉDITEUR :Jacques Boisvert

RÉDACTEUR ENCHEF INVITÉ :Michel Leblanc

ÉQUIPE DE RÉDACTION :Charles Allain, Marie-Ève Lefebvreet François Perreault

COLLABORATION À CENUMÉRO :Me Lise Bergeron,Michel Bouchard, Jean-Guy Breton,Francine Forget, Steve Gilbert, Me James Papadimitriou,Julie Roy et Frédéric Saint-Mleux

RESPONSABLE DE LA QUALITÉ DES CONTENUS :Marie-Ève Lefebvre

RÉVISION ET CORRECTION D’ÉPREUVES :Paul-André Giguère et Ginette Bonneau

DESIGN GRAPHIQUE :Carole BordeleauPHOTOS :©JBCpar Denis Bernier, Denis Lemelinet Rosaire Turcotte (sauf indication contraire)ILLUSTRATION EN PAGE COUVERTURE :©Martine DoyonPUBLICITÉ :Marie-Christine Béland et Louis-Martin HénaultDEMANDED’ADHÉSION AU :CCAB – juin 2009

IMPRESSION :Imprimeries Transcontinental S.E.N.C.2850, rue Jean-Perrin, Québec (Québec) G2C 2C8

DISTRIBUTION ENKIOSQUES :Messageries de Presse Benjamin

DISTRIBUTION EN SALLES D’ATTENTE :Groupe Presse Commerce

ENVOI DE POSTE—PUBLICATIONS :Convention no PP 41614528

ADRESSE DE RETOUR :599, boulevard Sir-Wilfrid-LaurierBelœil (Québec) J3G 4J1

ABONNEMENTS :450 446-2006, 1 866 446-3185 ouwww.immobilier-commercial.caDépôts légaux—Bibliothèque et Archives Canadaet Bibliothèque nationale du Québec, 2009.

La direction laisse aux auteurs l’entière responsabilité de leurs textes.Elle se dégage de toute responsabilité face aumatériel non sollicité.Toute demande de reproduction doit être adressée par écrit à l’éditeur.

ISSN 1916-6656

Jacques BoisvertCommunications inc.

www.jacquesboisvert.com

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5 Mot du rédacteur en chef invité

7 Mot de l’IDU

8 Entretien ménager commercial

27 Marché de l’investissement immobilier

30 Gestion des matières résiduelles

31 Vos droits et vos obligations

34 Formation continue

35 Chronique municipale

37 En toute justice

39 Marché immobilier de Québec

44 Nouvelles brèves

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Automne 2009— IMMOBILIER COMMERCIAL 5

ontréal est une métropolechoyée. Elle est vibrante etouverte. La place prépon-

dérante de la création y est telle queplusieurs proposent même d’en fairenotre marque de commerce mondiale:Montréal, cité de la créativité.

Cette créativité s’affirme évidemmentpar la force de notre secteur culturel.La Chambre de commerce du Montréalmétropolitain a dévoilé en novembreune étude qui illustre bien ce dyna-misme : le secteur culturel emploieprès de 97 000 personnes, soit plusque les secteurs de l’aéronautique etdes sciences de la vie combinés. Cesdomaines d’innovation et de créativitéfont d’ailleurs notre fierté.

J’ai accepté avec grand plaisir de par-ticiper à cette parution du magazineImmobilier Commercial à titre de rédac-teur en chef invité. D’une part, parceque je suis convaincu que la culture estun moteur de construction sociale etidentitaire, mais également parce que jecrois qu’elle est un levier de dévelop-pement économique et de richesseextraordinaire.

L’un des moyens que nous avons choisispour accroître la prospérité de notre

secteur culturel est de fournir à sescréateurs des lieux propices à la créationet à la diffusion de leurs œuvres. LeQuartier des spectacles, qui est en trainde voir le jour, en est un très bel exemple.

Notre Quartier des spectacles est defait l’incarnation d’une véritable sym-biose entre le foisonnement culturel denotre ville, sa revalorisation urbaine etson développement immobilier.

Mais il y a plus. Le Quartier des specta-cles offre une occasion unique auxbâtisseurs de la métropole. Les édificeset les aménagements qui s’y trouventou ceux qui seront érigés doiventexulter de cette créativité et de cettevitalité culturelle. Bien sûr, par ledesign, le choix des matériaux ouencore l’éclairage; mais pourquoi paspar l’usage d’éléments sonores, deproductions multimédias ou encorepar l’intégration du vivant? Bref, auxcréateurs de l’immobilier de noussurprendre…

Chose certaine, le développement duQuartier des spectacles transformera lecœur de Montréal en fonction d’unconcept et d’une vision fidèles à l’imageque les Montréalais se font de leur ville.Soyons-en fiers! Approprions-le-nous!

5

Mot du rédacteur en chef invité

Michel Leblanc

Michel Leblanc est président et chef de ladirection de la Chambre de commerce duMontréal métropolitain.

Avant d’occuper ce poste, il était directeurassocié chez SECOR et expert reconnu dela pratique des études économiques etsectorielles. Il a auparavant occupé despostes de haute direction, notamment chezGénome Québec, Montréal International et àl'Institut de recherche en politiques publiques.Il a également été économiste auministèredes Finances du Canada.

Michel Leblanc possède un baccalauréat etune maîtrise en sciences économiques del'Université de Montréal.

Construire le cœur créatifde la métropole

M

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DES SIGNES FORTSDE CONTINUITÉ, DE VITALITÉET DE MOTIVATION

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association avait d’ailleurs prissoin, aucoursde lacampagneélec-

torale, de rencontrer les candidats enlice dans la métropole. La récenteréélectiondeM.GéraldTremblayest sansaucun doute un signe de continuité: lesexcellentes relations tissées avec lesautorités municipales se poursuivrontet l’Institut pourra bénéficier des effortsinvestis dans les échanges et les négocia-tions depuis les dernières années.

Maintenant que les élections sont ter-minées, la priorité pour l’IDU est des’attarder au processus budgétaire dela Ville de Montréal, dont l’élaborationest présentement encours, et de saisir lesrisques possibles concernant la fiscalitépour les propriétaires immobiliers. Desdémarches ont été entreprises afin derencontrer ànouveau lemaire, et ce, dansles meilleurs délais, pour s’assurer quedes taxesadditionnelles sur lespropriétéscommerciales ne soient pas mises del’avant. D’ici là, l’association reste enveille active et continue de défendreles intérêts de ses membres, de plus enplus nombreux à y adhérer selon les

données divulguées lors de l’assem-blée générale annuelle qui s’est tenueil y a quelques semaines.

Le bilan dressé à cette occasion, trèspositif, a aussi montré que la partici-pation aux différents événementsorganisés par l’équipe dynamique del’IDU est à la hausse. Cet intérêt marqués’explique entre autres par l’obtention,depuis le mois de septembre 2009,d’accréditations du Barreau du Québec.Ainsi, une demande de reconnaissanced’activités de formation continue estdorénavant effectuée de façon systé-matique au Barreau du Québec pourchacun des événements de contenus.Jusqu’à présent, tous ont été reconnus.Et ceux qui se préparent, à Montréalcomme à Québec, tels que les événe-ments Perspectives 2010 et les séancesde Formation de Gestion de l’actifimmobilier, qui s’échelonneront jus-qu’au mois de mai prochain, serontà nouveau très courus puisqu’ilstraiteront des enjeux actuels dans ledomaine de l’immobilier commercial.C’est un rendez-vous ! ,

JEAN LARAMÉEPRÉSIDENT DU CONSEIL D’ADMINISTRATION DEL’INSTITUT DE DÉVELOPPEMENT URBAIN DU QUÉBEC(IDU) 2008-2010

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Mot de l ’IDU

DES SIGNES FORTSDE CONTINUITÉ, DE VITALITÉET DE MOTIVATIONDe nombreux événements sont venus capter l’attention

des membres de l’Institut de développement urbain du

Québec (IDU) cet automne. Parmi ceux-ci, la tenue de

l’assemblée générale annuelle, l’obtention de nouvelles

accréditations et, bien entendu, les élections municipales.

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8 IMMOBILIER COMMERCIAL—Automne 2009

PHOTO:JBCPARROSAIRETURCOTTE

ans le domaine de l’entretiend’édifices, le principe est lemême. Un nettoyage quotidien

et efficace des surfaces suffit à réduirele risque de transmission des virus enassurant la propreté et la salubrité deslieux. Une attention particulière devraitconséquemment être donnée aux sur-faces fréquemment touchées avec lesmains telles les poignées de portes,interrupteurs et, évidemment, lavaboset robinetterie, ainsi que lespoignéesdela chasse d’eau des toilettes. Toutefois,si votre fournisseur d’entretien vousdit qu’il désinfecte tout, en tout temps,prenez garde.

D’abord, il faut savoir qu’un produitnettoyant n’est pas un désinfectant etque l’inverse est aussi vrai. L’uniqueusaged’un désinfectant peut «encrasser » lessurfaces et finalement causer la problé-matiquedumanqued’hygiène, enplusdeporter atteinte à la santé des travailleurs.D’ailleurs, selon Steve Teasdale, M. Sc.,microbiologiste et vice-président, affairesscientifiques chez Innu-Science: « Il est

aujourd’hui aberrant de voir le retourde l’eau de Javel dans certaines com-missions scolaires du Québec. Cetteapproche est clairement exagérée etcausera plus de mal que de bien. »

Cependant, quand un cas de contami-nation se déclare, la désinfection dessurfaces est alors requise. À cemoment,assurez-vous, auprès de votre entrepre-neur en salubrité, qu’il respecte leséléments qui suivent. Les employésaffectés à ce travail sont-ils dûmentformés? La méthode adoptée est-elleappropriée? Comment comptent-ilsdisposer des linges souillés? Le produitutilisé est-il réellement un désinfectant?Y aura-t-il un responsable sur place pourassurer la supervision des travaux ? Lesnettoyeurs auront-ils un équipement deprotection adéquat pour garantir leurpropre santé?

Bref, ne paniquez pas, mais prévenez etagissez sérieusement en temps et lieuen collaborant avec votre entrepreneurd’entretien ménager.,

JULIE ROY, M. SC. FINANCE,VICE-PRÉSIDENTE EXÉCUTIVEDES SERVICES MÉNAGERS ROY LTÉEET DU GROUPE SMR

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Entretien ménager commercial

Avez-vous été surpris lorsque le ministère de la Santé et

des Services sociaux a recommandé à la population de se

protéger contre la grippe par des mesures d’hygiène toutes

simples mais très efficaces comme le lavage des mains?

Seulement de l’eau et du savon, vraiment?

De petits gestes d’hygiène chaque jour, voilà ce qu’il faut.

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e vaste projet de réaménage-mentdesabordsde laPlacedesArts et de l’intersection Sainte-

Catherine/Saint-Laurent, au centre-villedeMontréal,avéritablementprissonenvolà l’occasion du Sommet deMontréal, en2002, sous l’impulsion de l’Associationquébécoise de l’industrie du disque, duspectacle et de la vidéo (ADISQ). «Noussommes partis d’un constat: on trouvaitdansce secteurd’unkilomètrecarréunetrentainedesallesetenviron30000places,soit la moitié de ce qu’offre Broadway,indiqueM. JacquesPrimeau,vice-présidentduPartenariatduQuartierdes spectacleset membre du conseil d’administrationde l’ADISQ. Nous avions donc une con-centration de joueurs intéressante àlaquelles’ajoutait lanécessitédecréerdesespaces d’ancrage pour les cinqmillionsdepersonnesquiparticipent et assistentaux nombreux festivals montréalais.»

Le QDS a donc été élaboré autour duvolet culturel, mais, à terme, il engloberatoutes les autres dimensions du quartieractuel: salles de spectacle, bien sûr,maisaussi lieux d’enseignement, édificesrésidentiels, boutiques et restaurants,etc. Trois grandes orientations sont à labase de son développement :

> Offrir aux résidents, travailleurs etvisiteurs un quartier urbain complet,équilibré, animé, convivial et attrayant;

> Procurer aux fonctions et activitésculturelles et éducatives un ancrageurbain permanent pour la culture, sesentrepreneurs et ses artisans;

> Donner à Montréal une destinationculturelle de classe internationale, enlien avec les autres destinations ducentre-ville.

CAu cœur du projet du

Quartier des spectacles

(QDS) se trouve la volonté

de faire naître un espace qui

va au-delà du divertissement.

La signature «Vivre, créer,

divertir au centre-ville»

reflète d’ailleurs bien la

philosophie derrière ce

concept qui regroupe salles

de spectacle, places

publiques, commerces,

bâtiments résidentiels, etc.

Le Quartier des spectacles:une tradition, une visionCe vaste projet regroupe des bâtiments culturels, commerciaux et résidentiels.

par François Perreault

JACQUES PRIMEAU,vice-président du Partenariatdu Quartier des spectacles

Le quadrilatère Saint-Laurent

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Du point de vue immobilier, cela se traduit par de nombreusesoccasions, selon Jacques Primeau. « Il est déjà clair qu’il faudrabonifier l’offre de services, notamment en matière de restaura-tion, dit-il. Ce sera particulièrement vrai autour de l’axe Clark,entre Sainte-Catherine et De Maisonneuve, un endroit qui seraactif toute l’année puisque nous envisageons d’y installer unepatinoire. Pour sa part, le boulevard Saint-Laurent, au nordde Sainte-Catherine, représente aussi un endroit à très fortpotentiel, car on y observe actuellement de nombreux édificesvieillots. Nous aimerions qu’il devienne la continuité de cequ’est la Main, au nord de Sherbrooke.»

Enfin, côté résidentiel, le QDS offrira notamment l’édificeLouis-Bohème, un projet de 293 condos répartis sur un bâtimentde 28 étages (sur De Maisonneuve) et un autre de 14 étages(sur De Bleury). Autre cas, celui des Lofts des Arts, un immeublede 10 étages comprenant 104 appartements en copropriétéainsi que des commerces.

À l’heure actuelle, on estime que le QDS générera des projetstotalisant près de 800 millions de dollars provenant autant dusecteur public que du privé.,

Le Quartier des spectacles,en quelques chiffres :

Plus de 80 lieux de diffusion culturelle,dont 30 salles de spectacles, comptantplus de 28 000 sièges

2 350 unités de logement

6 000 résidents

47 000 étudiants

450 entreprises culturelles

45 000 emplois dont 7 000 liés à la culture

Plus de 5 000 000 de festivaliers chaque année

1,9 G$ d’investissement potentiel d’ici 2025,dont 800 M$ annoncés au cours des deuxdernières années :

>5 nouveaux espaces publics>3 nouvelles salles de spectacle>5 nouveaux lieux de diffusion culturelle>2 immeubles résidentiels>1 immeuble commercial et de bureaux>1 plan lumière

ILLUSTRATION:MENKÈS,SHOONER,D

AGENAIS,LETOURNEUXARCHITECTES

La maison du développement durable

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Automne 2009 — IMMOBILIER COMMERCIAL 13

Où en sont les investissements dans le QDS ?D’ici 2025, on estime le potentiel d’investissement dans leQDS à1,9G$, dont 80%en capitauxprivés. La Ville et ses partenaires gouvernementaux consacrent déjà 147M$ aux aménagementspublics dans le secteur de la Place des Arts. En 2012, quand les travaux seront terminés, lesecteur aura été complètement transformé. LeQDS sera la plaque tournante de l’innovation,de la production et de la diffusion culturelles. Un quartier dense qui favorisera l’implantationd’entreprises où la créativité occupera une place de premier plan. Un quartier où étudiants,travailleurs, résidents, artistes, commerçants et festivaliers cohabiteront en harmonie. Avecl’inauguration de la place des Festivals cet été, nous avons assuré la pérennité des grands festivalsqui font le bonheur desMontréalais et la réputation deMontréal partout dans le monde. Nousrêvions d’un foyer de création, d’une destination culturelle internationale. Aujourd’hui, onpeut affirmer qu’un grand pas a été franchi vers la concrétisation de ce rêve collectif !

PourquoiMontréal mise-t-elle sur la culture et la créativité pour assurer son développement ?Notre stratégie de développementmise sur l’immense potentiel de créativité desMontréalaispour générer de nouvelles idées, de nouveaux biens, de nouveaux services. Tout est mis enœuvre pour que les mécanismes qui favorisent la créativité et l’innovation contribuentconcrètement au succès des entreprises.

Cette stratégie s’inspire dumodèle des grappes industrielles, unmodèle qui porte en lui le pouvoirde libérer le capital créatif enmobilisant et en regroupant, sur un territoire géographique, l’ensem-ble des acteurs qui contribuent au développement d’un même secteur industriel. Cette approcheencourage l’interaction et favorise le transfert des connaissances et de la créativité. LeQDS incarneparfaitementcemodèlededéveloppement. Il estnéd’unpartenariatentre lesmilieuxéconomiques,culturels, politiques et sociaux ainsi que d’une volonté commune d’investir dans l’émergence d’unfoyer de création et de production artistique, générateur d’idées, de richesse et d’innovation.

Si un investisseur débarquait à Montréal avec 100 M$ pour réaliser le meilleur projetpossible dans le QDS, que lui recommanderiez-vous ?Je lui dirais d’oser, de sortir des sentiers battus. Je lui rappellerais que Montréal fait partie dugroupe restreint des Villes UNESCO de design. Je lui ferais découvrir l’incroyable capital créatifdeMontréal. Ensuite, je lui suggérerais de recruter des locataires de secteurs très diversifiés, voirediamétralement opposés. Des ingénieurs, des éditeurs, des informaticiens, des éclairagistes, desavocats, despublicitaires, desbiologistes, desgraphistes, desartistes. Tout lemondedans lemêmeimmeuble. Un édifice à l’architecture audacieuse où l’on trouve une librairie, un café, une galeried’art, un bar. Je vous garantis une explosion des canaux d’échanges entre créativité artistique ettechnologique, une croissance remarquable de notre économie et… un excellent retour surl’investissement pour le promoteur!,

Les promoteurs immobiliers s’intéressentde plus en plus au Quartier des spectacles(QDS). Pourquoi ?Grâce à sa longue tradition culturelle et à laqualité remarquabledesaménagementspublics,le QDS est en voie de devenir le lieu emblé-matique deMontréal,métropole culturelle etéconomique d’avant-garde. Un quartier dontle rayonnement international générera desretombées substantiellesaussibienenmatièrede développement culturel qu’économique.L’identité visuelle duQDS, les aménagementspublics et les bâtiments en construction ontété confiés àdesdesigners et àdes architectesde renommée mondiale. Le QDS incarne lanouvelle identité économique de Montréal,une économie axée sur les créateurs.

Prèsde800M$aurontété investis, entre2008et 2012, sur un territoire de moins d’un kilo-mètre carré. Un territoire qui compte aujour-d’huiunetrentainedeterrainsnonconstruitssurlesquelsonpeutaménager, depleindroit, prèsdequatremillionsdepiedscarrésdeplancher.SanscompterquelaVilleoffrediversesmesuresincitatives pour soutenir l’investissementdans ce périmètre. Les promoteurs immo-biliers trouveront dans le QDS des occasionsd’affaires comme ils en ont rarement vues.

Entretien avec le maire de Montréal,M. Gérald Tremblay

Le Quartier des spectacles incarne le

Montréal culturel et économique d’avant-garde.« »

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u terme des travaux d’aménagement du secteur Placedes Arts du QDS, vers la fin de 2012, celui-ci pro-posera cinq nouveaux espaces publics, tous situés à

proximité de la Place des Arts : la place des Festivals, le parterre,la promenade des Artistes, l’axe Sainte-Catherine et l’esplanadeClark. Totalisant des investissements de 147millions de dollars,ces piècesmaîtresses duQDS viendront répondre aux besoinsdu milieu culturel montréalais tout en rehaussant ce secteurdu centre-ville pour en faire une véritable destination touris-tique et culturelle.

Conçues et ouvertes à raison d’une par année pendant quatreans, ces places ont été pensées de façon à doter le centre-villed’espaces de haute qualité en matière d’aménagement,d’architecture et de design. Elles doivent être fonctionnellespour diverses occupations, principalement les festivals, maisvont aussi procurer aux résidents du quartier une meilleurequalité de vie. De plus, elles constitueront un lien physiqueavec les autres sections du centre-ville.

Centre-ville 2.0Un regard sur les cinq nouvelles places publiqueset la stratégie d’aménagement du Quartier des spectacles

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Le parterre

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Un plan d’ensemble du quartier

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Les différents espaces publics qui composent

le Quartier des spectacles (QSD) sont au cœur

même du projet. De fait, ils en symbolisent déjà

l’esprit et la philosophie en plus de transformer

radicalement le visage du centre-ville de Montréal.

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LA PLACE DES FESTIVALS

Première place inaugurée, le 7 septembre dernier (mais acces-sible depuis juin), celle qui était à l’origine appelée « place duQuartierdes spectacles » occupeune superficiede7500mètrescarrés.Commesonnoml’indique, elleestconsacréeaux festivalset aux autres manifestations artistiques et culturelles tenuesen plein air. Elle est située entre les rues Jeanne-Mance, à l’est,Balmoral, à l’ouest, Sainte-Catherine, au sud, et le boulevardDe Maisonneuve, au nord. « C’est l’élément central du QDS.Elle le symbolise déjà et elle affirme son identité, expliqueM. Martin Maillet, chef de projets. Il fallait que la premièreréalisation liéeauprojetd’aménagementduQDSsoitmarquanteafin dedonner unmomentum au reste duprojet et d’envoyer unsignal positif aux investisseurs. »

La place des Festivals se caractérise notamment par ses 232 jetsd’eau qui forment la plus importante fontaine interactive aupays et qui permettent de développer une multitude de con-cepts, de chorégraphies aquatiques, etc. Son sous-sol est dotéd’un imposant système de fibres optiques et autres mécan-ismes pouvant être déployés pour des performances artis-tiques. Ces nouveaux aménagements permettront de dévelop-per un dynamisme commercial sur rue, actuellementinexistant dans cette zone.

LA PROMENADE DES ARTISTES ET LE PARTERRE

Prévue pour la seconde moitié de 2010, la promenade desArtistes deviendra une grande place linéaire issue de la recon-figuration des rues Président-Kennedy et Jeanne-Mance. Pouraccentuer le caractère de destination d’un secteur actuelle-ment peu attirant, on proposera aux organisateurs de festivalset autres événements d’installer leurs stands dans ce nouvelespace animé entre la Place des Arts et le pavillon de designdel’UQAM, situé au nord de celle-ci. Le parterre, lui, est issu de lafusion de deux espaces existants. «Parce que la topographie yest inclinée, cette place constituera en fait un amphithéâtrenaturel», signale Martin Maillet.

L’AXE SAINTE-CATHERINE

Entre De Bleury et Saint-Dominique, la rue Sainte-Catherinesera littéralement ouverte afin d’y mettre à jour les réseauxsouterrains (fibres optiques, systèmes de télécommunications,etc.), mais aussi pour en faire une artère pavée sans dénivella-tion entre le trottoir et la chaussée. On obtiendra ainsi, dès2011, une rue piétonne, qui pourra retrouver une configura-tionplus standarddurant la périodehivernale par l’intégrationde bornes qui la distingueront des espaces piétons. «Cetteintervention majeure aura pour effet de mettre en valeur une

VOICI CES ESPACES ET CE QUI LES CARACTÉRISE:

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partie d’une artère incontournable du centre-ville, estimeMartin Maillet. Dans le contexte des grands événements mon-tréalais, cette section de la rue Sainte-Catherine était déjà trèssouvent fermée à la circulation pendant la période estivale.Ces nouveaux aménagements permettront une animationculturelle et commerciale durant toute la belle saison.»

L’ESPLANADE CLARKEn 2012, l’esplanade Clark, située à l’ouest de la rue du mêmenom, sera aménagée en un espace public gazonné. L’hiver, onévalue la possibilité d’y aménager une patinoire pour créer del’animation et attirer les familles. Cette dernière place publiqueviendra relier les différents espaces, permettant ainsi auxpassants et festivaliers de s’y balader en revenant toujoursà leur point de départ. Du côté immobilier, M. Maillet y voitde nouvelles avenues pour les commerçants actuels et futurs.

«Du fait de l’implantation particulière du secteur, la rénovationcommerciale pourrait permettre à des restaurants d’avoirpignon sur rue sur Saint-Laurent et de s’ouvrir en terrasse àl’arrière, directement face à l’esplanade.»

À ce dernier chapitre et pour l’ensemble duprojet, le spécialistese montre d’ailleurs enthousiaste quant aux perspectives nou-velles qui s’offriront aux commerces existants. « Il y aura nette-ment plus d’animation commerciale, juge-t-il.

Par exemple, nous travaillons avec la direction du ComplexeDesjardins afin d’ouvrir cet important bâtiment sur leQDS, enfavorisant les déplacements piétons, et d’en faire un édifice

Investir dans l’art publicpour accroître sa visibilité au cœur

du Quartier des spectacles

Premier pôle culturel deMontréal, leQuartier des spectacles seveut un lieu vibrant, animé, «branché», à l’image du dynamismeculturel de la métropole, cité de la créativité. Grâce à l’amé-nagement de nouveaux lieux publics de grande qualité dans lesecteur Place des Arts et les investissements publics consi-dérables permettant l’implantation de nombreux équipementsculturels, ce secteur de la ville deviendra une destinationincontournable pour lesMontréalais et les visiteurs, une vitrinepour les arts, la culture et la créativité.

Un plan de développement en art public prévoit l’installationd’œuvresd’art danscesnouveauxespacespublics.Descréationsd’artistes d’ici et d’ailleurs qui vont rehausser la qualité del’expérience des nombreux visiteurs qui fréquenteront les lieux.Ces œuvres, qui exprimeront le talent des créateurs dans lescourantsactuelsenart contemporain, y compris enartnumérique,auront une présence significative dans l’espace public.

Lesentrepriseset individuspeuventcontribueraudéveloppementduQuartier des spectacles en commanditant desœuvres d’artsdans les rues et les places publiques. Chaque commandite seral’occasion d’obtenir unegrandevisibilité, d’abord par la réalisationd’un concours national ou international mais aussi, et surtout,par l’implantation de chacune des œuvres dans un lieu publicfortement achalandé dans le secteur Place des Arts.

> Qui contacter: Jean-Robert Choquet, directeur du développementculturel, Ville deMontréal, 514 872-4600.

moins refermé sur lui-même.» Les possibilités événementiellesseront aussi accrues du fait que les différents espaces du QDSseront ainsi plus flexibles. «Selon la taille et l’importance desmanifestations culturellesprésentées, nouspourronsallouer desespaces qui s’adapteront aux besoins des organisateurs.»,

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Un cadre de vie à bâtir,des opportunités à saisir

par Marie-Ève Lefebvre

Montréal se refait une beauté. Son cœur, qui

battait déjà au rythme de la musique, de la

danse, du théâtre, de l’humour et des arts

visuels se trouvera renforcé grâce aux nouvelles

infrastructures du Quartier des spectacles

(QDS). Non seulement ce quartier central

verra la revitalisation de carrefours et d’artères

plutôt tristes ou carrément laissés à l’abandon,

mais il créera aussi des liens étroits entre

développement économique, épanouissement

culturel et environnement urbain.

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SIMONBRAULT, président de CultureMontréalainsi que du comité de pilotage du Plan d’action 2007-2017pour le développement culturel de Montréal

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Le 2-22, rue Sainte-Catherine

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Pendant très longtemps, dans les grandes villes, il y avaituneespècedecoupure: lesaffaires le jour, laculture le soir.

Onserendcompteaujourd’huique lesquartiersculturelscommeleQDSpeuventetdoivent êtrehabitésdurant la journéeetqu’ilsfonctionnent le jour grâce à des activités de création, de pro-duction et dedéveloppement, comme dans le milieudes affaires.On voit tout ça comme étant dans unmêmemouvement, unemêmesynergie», expliqueM. SimonBrault, présidentdeCultureMontréal et à la tête du comité de pilotage du Plan d’action2007-2017 pour le développement culturel de Montréal.

Ainsi, le QDS viendra progressivement concrétiser la cohabi-tation de ces deux secteurs d’activité économique, qui béné-ficierontduréaménagementdes lieux. «Lemilieudesaffairespeuttirer avantage dudéveloppement culturel, parce que ça permetdes investissements, des visites internationales pourMontréal.Ça lui permet aussi d’offrir à ses employés et aux profession-nels dont il a besoin un environnement stimulant, créatif etpropice au dépassement et à l’excellence», précise M. Brault.

M. Jean-Robert Choquet, directeur du développement culturelde laVilledeMontréal, le confirme. Selon lui, le fait que la stationdemétro Saint-Laurent n’ait jamais été développée depuis sonouverture alors que des édifices de 10 étages ou plus ont étéérigés au-dessus d’autres stationsmontre que l’état général desenvirons n’était, jusqu’à présent, guère inspirant. Les transfor-mations prévues dans leQDS viennent changer la donne. «Il ya toute une série d’occasions d’affaires, au sens plus large, quisont amenées par le développement de ce quartier. Nousdevons pour notre part nous assurer qu’il soit effectivement lepremier pôle culturel de Montréal et profiter du fait qu’il y aitdes propriétés publiques déjà sur place pour les développer enmatière de culture et créer des “ancrages” qui permettront par

la suite à l’ensembledu secteurprivé intéressépar l’immobilierde pouvoir consolider l’offre dans les environs», dit-il.

Parmi ces « ancrages » figure notamment la maison du FestivalRio TintoAlcan, dont la présence pourrait encourager la cons-truction de nouveaux locaux juste en face, angle De Bleury etSainte-Catherine, sur le terrain vacant où s’élevait jadis leSpectrum.Un autre terrain libre, appartenant à la SHDM, coinDe Maisonneuve, pourrait accueillir un immeuble à vocationmixte : unespacecontenantdes étages louésouvendusauprixdumarché et d’autres attribués à des organismes culturels plusmodestes offerts à prix plus accessibles. Rue De Bleury, debiais avec le théâtre Impérial, le Wilder, exproprié parla SIQ et présentement inoccupé, pourrait également êtrerevalorisé en devenant un autre immeuble à vocation mixte.

« Aussitôt que les conditions économiques le permettront, onpeut facilement imaginer que la trame commerciale de la rueSainte-Catherine, qui auparavant se terminait plus oumoins àl’endroit où se trouve le magasin La Baie, se prolongera vers leComplexe Desjardins », ajoute M. Choquet.

Un nouveau cadre de vie prend ainsi forme, avec des bureauxqui viendront s’imbriquer dansune trameculturelle,mais aussicommerciale. La concentration de gens qui y travailleronten fera un point névralgique. Alors que, d’un côté, des projetsimmobiliers se développent et que, de l’autre, des terrains oudes immeublesn’ontpasencore trouvépreneurs, les intervenantsimpliqués dans l’établissement de ce quartier veillent à ce queles lieux publics déjà occupés ou qui le seront prochainementsoient l’hôte d’organismes artistiques ou culturels créatifs etcrédibles,afinque leQDSnesoitpasqu’undécordecarton-pâte,mais un environnement solide où l’on pourra bâtir et investir.,

«L’adresse symphonique

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Bouillon de cultureUne étude quantifie le poids de l ’industrie de la culture à Montréal.


Quelle est la raison d’êtrede cette étude?Elle vise à mesurer l’état actuel de lasituation dans le secteur culturel et àdéfinir clairement cet univers. Onévoque souvent le Montréal créatif ouencoreMontréal commeunemétropoleculturelle,mais lesdonnées, par exemplesur la concentration géographique destravailleurs et des institutions, étaientjusque-là fragmentées. Nous pouvonsdésormais avoir un portrait statistiquecomplet de ce que représente l’activitéculturelle à Montréal.

Qu’identifiez-vous comme faitssaillants de cette enquête?D’abord, nous observons que le secteurculturel est en forte croissance dans larégion métropolitaine de Montréal.En 2008, on recensait 96910 emploisdirects, unecroissanceannuellede4,6%

en10ans, soit presque trois fois plus quelamoyenneglobaledumarchédu travail,qui est de 1,7 % pour la même période.

Ensuite, le secteur culturel à Montréaljoue un rôle de locomotive par rapportau reste du Québec. Ainsi, 69% desemplois culturels du Québec s’y trou-vent. À titre comparatif, on parle plutôtde 49% pour l’ensemble des industriesquébécoises.

Et quelle est la contribution de cesecteur à l’économie montréalaise?Onestimequelesretombéeséconomiquesannuelles totales directes et indirectesdu domaine de la culture s’élèvent à12 milliards de dollars. Sa contributiondirecte est d’environ 7,8 milliards, cequi équivaut à près de 6% du produitintérieur brut (PIB) de la grande régionde Montréal.

Une étude de la Chambre

de commerce du Montréal

métropolitain rendue

publique en novembre

démontre que le projet du

Quartier des spectacles

(QDS) arrive à point afin

de doter les différents

joueurs du secteur culturel

de lieux, d’espaces et d’une

infrastructure d’envergure.

Immobilier Commercial

en discute avec M. Michel

Leblanc, président et chef

de la direction de la Chambre.

MICHEL LEBLANC,président et chef de la directionde la Chambre de commercedu Montréal métropolitain

Le quadrilatère Saint-Laurent

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En matière d’emplois, oùl’industrie culturelle se situe-t-elle par rapport aux autres?Comptant presque 97000 emplois, ellerallie plus de travailleurs que les secteursdel’aéronautique(42000)etdessciencesde la vie (41 000) réunis. Et il s’agit dedeux pôles très forts dans la régionmontréalaise. Ce secteur économiqueest donc puissant chez nous, un peucomme l’est celui des technologies del’informationetdescommunications,quiregroupe environ 130 000 personnes.

Mais s’agit-il de bons emplois?Le salaire annuel moyen des travailleursdu secteur culturel se situe à 44000$,cequi leplacetoutprèsdelamoyennedesautres industries (48547$). Les secteurstels que la radiodiffusion, la télédiffusionet les jeux interactifs génèrent, eux, desconditions salariales avoisinant 60000$,ce qui dépasse nettement la moyenne.

Quel lien faut-il établir entre cetteétude et la mise en place duQDS?Elle confirme lanécessité et lapertinencede concevoir ce véritable laboratoirepour les créateurs culturels. Nous four-nissons ainsi un outil à une industrieactuelle déjà très fertile, puis nous inci-tons en même temps le secteur privé à yinvestir et à s’y établir afin de favoriserl’émergence d’autres entreprises.

L’effetdeproximitéphysiqueest icicapital.Les joueurs du milieu culturel pourrontplus facilement collaborer, se regrouper,etc.En fait, leQDSvientcréerdesmassescritiques qui, entre autres, stimuleront etencourageront le secteur privé à investir.

À ce chapitre,que révèle votre étude?La participation du privé demeureinégale. Le QDS facilitera, selon nous,le rapprochement et le raffermissement

des liens entre le monde des affaires etcertaines disciplines. C’est qu’on note,par exemple, que les festivals et grandsévénements du genre sont assez biensoutenus, car ils sont financés à 38%par des fonds privés. Ensuite, on trouveles arts visuels (25%) et la musique(24%). Le théâtre est déjà nettementmoins bien épaulé, à 13%. Enfin, desdisciplines comme la danse (10%) etla littérature (3%) reçoivent clairementmoins de fonds privés.

En somme, notre étude positionne laculture comme un formidable levierde développement économique et decréation de richesse. Le QDS s’inscritdansunevolontédepropulserdavantagece secteur très caractéristique deMontréal, une ville qui a stratégique-ment décidé de faire de la créativitél’un des attributs majeurs de sonimage de marque.

Vous avez des projets dans le Quartier des spectacles? La Ville de Montréal peut vous aider…

PR@M Commerce : pour allier le design au succès commercialSi vous louez ou possédez un espace commercial situé sur la rue Sainte-Catherine, entre St-Urbain et Berri, sur le boulevard Saint-Laurent, entreRené-LévesqueetSherbrooke, oudans leQuartier latin, vous avez jusqu’au1er juillet2010pourdéposer unedemanded’admissibilité à ce programme afin de bénéficier d’une subvention pouvant aller jusqu’à 37 000 $ pour la rénovation commercialeet pour les honoraires professionnels en design.

PR@M Industrie: pour soutenir la vitalité industrielle dans le QuartierSi vous possédez un immeuble industriel de plus de 25 ans ou un bâtiment de plus de 50000 pieds carrés et de plus de trois étagesà rénover, transformer ou agrandir pour des fins commerciales, industrielles ou pour un regroupement d’ateliers d’artistes, vous avezjusqu’au 31 décembre 2009 pour déposer une demande d’admissibilité à ce programme afin de bénéficier d’une subvention sousforme de remboursement de l’augmentation de la taxe foncière générale pouvant atteindre 1M$ par année pendant cinq ans.

Densité de construction : pour consolider le caractère culturel et animé du QuartierSi vous voulez réaliser un projet dans le Quartier des spectacles, la Ville de Montréal privilégie la présence d’activités culturelleset l’animation sur rue. Ainsi, le Plan d’urbanisme prévoit que les équipements culturels (sous certaines conditions) et la superficie deplancher des commerces directement accessibles de la rue Sainte-Catherine (entre Atwater et Papineau) pourront être exclusdu calcul de la densité de construction des nouveaux projets immobiliers.

> Qui contacter:Martine Primeau, chef,Division du marketing et du soutien à l’investissement, Ville deMontréal,

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1010, rue De La Gauchetière Ouest, bureau 2115, Montréal (Québec) H3B 2N2Téléphone: 514 866-3625 1 877 653-3136 1 800 653-3136 Télécopieur: 514 866-0166

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Le complexe AXOR à l ’aéroport Montréal-Trudeau

Inauguré au début d’octobre dernier, le nouvel édifice du propriétaire/développeur AXOR, situé

juste au-dessus de la section des départs pour les États-Unis de Montréal-Trudeau, abrite les

bureaux d’Aéroports de Montréal et un nouvel hôtel Marriott de 279 chambres tout confort.

Un nouvel hôtel au sdes installations a

FICHE TECHNIQUEComplexe hôtelier et à bureaux de l’aéroport Montréal-TrudeauSuperficie : 300 000 pieds carrésNombre d’étages : 10Propriétaire/développeur : AXORConcepteur/constructeur : AXORArchitectes : Provencher Roy + AssociésIngénierie – mécanique électrique : Pageau MorelIngénierie – structure : Pasquin St-JeanDesign : Moureaux Hauspy + Associés designers

Hôtel MarriottGestionnaire : Hôtels Marriott du Canada279 chambres réparties sur les 4e, 5e, 6e, 7e, 8e étageset une portion du 9e étageServices completsCentre de conférences et d’affairesSalle de bal – approximativement 6 905 pieds carrés12 salles de conférencesRestaurant-BarCafé Espressamente IllyPiscine, spa et centre de conditionnement physique

Bureaux9e étage – approximativement 21 000 pieds carrés10e étage – approximativement 37 000 pieds carrésLocataire : Aéroports de Montréal

par Charles Allain

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es grands travauxdemise àniveaude l’aéroport Montréal-Trudeau,démarrés en l’an 2000, trans-

forment peu à peu les installations del’aéroport montréalais pour en faire desinfrastructures conviviales et efficacesdu XXIe siècle. Une importante étapea été franchie lors de la mise en servicede la nouvelle jetée des départs vers lesÉtats-Unis en août dernier. L’édificede 10 étages comprend un hôtel ultra-moderne qui fait déjà la fierté de songestionnaire, les Hôtels Marriott duCanada.

Un hôtel design à l’image de MontréalConçu en vue de répondre aux besoinsdes gens d’affaires et des passagers entransit, le nouvel hôtel occupe cinqétages de l’édifice et offre tous lesservices d’un établissement cinqétoiles : chambres spacieuses et bieninsonorisées, restaurant et bar, centrede conférences et d’affaires, salle de balet plusieurs salles de réunion, centre deconditionnementphysiqueavecpiscineetspa.AXOR, lepropriétaire/développeurdu projet, a voulu en faire un havre depaix au sein de l’aéroport ainsi qu’unédifice signature digne de Montréal,ville de design parmi celles du Réseaudes villes créatives de l’UNESCO.

«La chaîneMarriott possèdedes normesélevées qui s’appliquent à tous sesétablissements dans le monde, expliqueMme Marie-Josée Vaillancourt, vice-

présidenteDéveloppement chez AXOR.Mais nous voulions que l’hôtel se dis-tingue afin de refléter la créativité etl’art de vivre de Montréal. Nous avonsdonc opté pour un design très contem-porain, très dépouillé, et privilégié desmatériauxcommeleverre, leboiset l’acier,qui répondent bien au modernismedes nouvelles sections de l’aérogare. »

L’accent mis sur la fenestration trèsabondante permet des vues qui don-nent sur les pistes et vont jusqu’au lacSaint-Louis. La lumière naturelle cons-titue en quelque sorte l’élément prin-cipal de l’aménagement intérieur. Levice-président Lodging de Marriott,M. TonyCapuano, s’est d’ailleurs déclaréenchanté du résultat : «C’est l’un desplus beaux hôtels aéroportuaires denotre chaîne, comme le Hong-KongSky CityMarriott Hotel. Il ne fait pas dedoute que nous allons nous inspirerde nombreux éléments développés icipour nos futurs établissements. »

Un défi sur le plan de l’insonorisationConstruire un hôtel au-dessus d’uneaérogare, tout à côté des pistes d’atterris-sage, aposéundéfi important.Commentfaireensorteque lesclientsde l’établisse-ment puissent dormir aussi bien qu’à lacampagne alors qu’ils sont au cœur del’aéroport?

«L’insonorisation d’un hôtel aéropor-tuaire constitue toujours un énorme

défi sur le plande l’acoustique, expliquel’ingénieur LouisGagnon, vice-présidentde AXOR. Chaque cas est particulier.ÀMontréal, par exemple, les pistes sonttrèsprochesducomplexequenousavonsconstruit. Avec l’aidedenombreuxexpertsen acoustique, nous avons procédé àdes tests in situ grâce à une chambrespécialement aménagée dans l’im-meuble pendant sa construction.Nous avons ainsi recréé les conditionsréelles afin de vérifier si les matériauxet les techniques d’installation que nousavions retenus étaient véritablementefficaces. » Grâce à cette approche trèsempirique, AXOR est parvenu àatténuer presque tous les bruitsprovenant de l’extérieur, y comprisceux des plus gros porteurs.

L’hôtel Marriott de l’aéroport Montréal-Trudeau, le premier hôtel aéroportuairedéveloppé et construit par AXOR, quien demeure propriétaire, devient unatout important pour les installationsaéroportuaires de la métropole sur leplan international. «C’est le seul hôtelà proximité de Montréal-Trudeau quioffre tous les services d’un grand hôtelcomme ceux du centre-ville », ajouteMarie-Josée Vaillancourt. Le conceptarchitectural est l’œuvre de la firmeProvencher Roy + Associés alors quele design est signé Moureaux Hauspy+ Associés, une équipe de designersd’intérieur de la rue Saint-Jacques, dansle Vieux-Montréal. ,

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u sein mêmes aéroportuaires

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Où convergent aéronautique et aéroportuaire

Si vous voulez être au cœur de l’industrie aérospatiale, ou tout simplement dans le feu de l’action, une destinations’impose. En effet, nos aéroports hébergent 300 entreprises clés qui emploient quelque 29 000 personnes.De plus, nous avons maintenant 1 500 acres de terrains prêts à être développés, à proximité d’infrastructuresaéroportuaires et de partenaires stratégiques de calibre mondial. Tout cela offert aux coûts d’installation parmiles plus bas en Amérique du Nord. Voilà de quoi faire décoller votre offre de service, ainsi que vos profits.Pour savoir comment nous pouvons vous aider à élargir vos horizons d’affaires, contactez-nous [email protected].

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MARCHÉ DEL’INVESTISSEMENTIMMOBILIER

MICHEL BOUCHARDVICE-PRÉSIDENT DIRECTEUR,QUÉBEC, GROUPE ALTUS

PHOTO:JB

CPARDENIS

BERNIER

MARCHÉ DEL’INVESTISSEMENTIMMOBILIERAu cours des douze derniers mois, le marché de l’investissement immo-

bilier a connu une de ses périodes les plus tumultueuses de son histoire;

dans un délai de quelques mois, nous sommes passés d’une situation où

la demande pour les immeubles à revenus excédait largement l’offre à

une situation où la demande s’est presque complètement résorbée.

lusieurs facteurs peuvent expli-quer cette baisse de la demandecomme, par exemple, l’affaissement

des marchés boursiers, qui ont créé undéséquilibre dans les allocations desfondsdepensionetcellesdesinvestisseursinstitutionnels. À cela viennent égalements’ajouter un financement moins accessi-ble, des primes de financement ajustéesà la hausse, une perte de confiance desinvestisseurs dans la capacité deslocataires à continuer de payer leursloyers ainsi qu’une rareté du capital.

Entre la fin de l’année 2008 et le milieude l’année2009, nous avons observé un

niveau de transactions immobilières auCanadadebeaucoup réduit par rapportà lamêmepériodeen2008.Comme l’im-mobilier répond parfaitement au jeu del’offreetde lademande, il était logiquedeprévoir que les rendements immobiliersallaient augmenter pour pallier unedemanderéduitepourcetyped’investisse-ments. Mais en quasi-absence de tran-sactions, de combien sont affectés lesprix?Legraphique suivant, extrait denossondages InSite effectués auprèsdeplusde 100 investisseurs, montre l’évolutiondes rendements immobiliers pour lesimmeubles commerciaux entre le 2e tri-mestrede2008et le3e trimestrede2009.

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07Q2 07Q3 07Q4 08Q1 08Q2 08Q3 08Q4 09Q1 09Q2 09Q3

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5,5 %

5,0 %

CANADA – TAUX DE RENDEMENT IMMOBILIER

T.R.

T.G.A.

Source : Sondages Altus InSite, bureaux AA, centres comm. rég. niveau 1, industriel uniloc. et multifamilial banlieue; Vancouver, Edmonton, Calgary, Toronto, Ottawa, Montréal, Québec et Halifax

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À la lecture de ce graphique, il appert que les rendements auraient augmenté deprès de100points debase pour les immeubles demeilleure catégorie, alors que ceuxde deuxième classe auraient vu leurs rendements être majorés de plus de 150 pointsen moyenne. Alors qu’avant juin 2009 nous naviguions dans le brouillard en cequi concerne l’augmentation précise des rendements immobiliers, nous pouvonsmaintenant confirmer que ces primes sont mesurables sur le marché puisque noussommes en mesure d’analyser de vraies transactions immobilières récentes. Lesgraphiques suivants montrent l’évolution de la confiance des investisseurs vis-à-visde l’immobilier entre décembre 2008 (1er trimestre 2009) et septembre 2009(3e trimestre 2009). Ces graphiques suggèrent donc que la glissade des rendementsaurait atteint sa fin, à tout le moins pour les immeubles de meilleure catégorie.

En l’absence de ventes d’immeubles dedeuxièmecatégorie, il demeure toutefoisplus difficile de confirmer que les ren-dements pour ce type d’immeubles ontatteint leur plafond. On assiste à unepolarisationdesproduits, c’est-à-direquela différenciation des rendements entreles immeubles de classe A et de classe Bretourneàlanormale.Lararetédeproduitsà vendre a, lors des dernières années,beaucoup bénéficié aux immeubles dedeuxième classe.

Depuislestroisàcinqderniersmois,onobserve au Canada un revirement desituationtrèspropiceàl’investissementimmobilier pour les motifs suivants:

• Depuis son creux en début d’année,leTSXs’estaccrudeplusde50%,rétablis-sant ainsi certains ratios d’allocationdes fonds de pension.

• Le financement redevient plus acces-sible et certains prêteurs ont réduit leursprimes.

• Le processus de rationalisation desentreprisesauCanadasembleavoiratteintsafinetonobserveunecréationd’emplois(bien que modeste).

• Le regain de confiance des consom-mateurs est amorcé.

• Au cours du 3e trimestre de 2009, lesfiducies de revenu ont émis près de 2,5milliards de dollars en nouvelles émis-sions, débentures, etc., entraînant lacréation de capital disponible pourl’investissement.

• La raretédebonsproduits immobiliersdisponibles à l’investissement demeure.

AUCUNCHANGEMENT

55,4 %

BAISSE29,1 %

HAUSSE15,5 %

2009T3

AUCUNCHANGEMENT

25,0 %

BAISSE70,8 %

HAUSSE4,2 %

2009T1

ANTICIPATION DE L’ÉVOLUTION DES VALEURS IMMOBILIÈRES

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L’alignementde ces facteurs laisse présagerune reprisede l’activité immobilièreen2010.Cependant, certaines leçonsde lapériodehistoriquequenous venonsde vivre doivent être prises en compte.

A) L’effet «Boom»/«Bust»:Certains marchés sont plus durement touchés. Il faut apprendre à reconnaîtreces risques et mieux contrôler nos entrées et sorties. Des croissances fulgurantescomme celles connues à Calgary ont déjà été expérimentées dans le passé.

B) Des rendements immobiliers irrationnels:Lorsque l’immobilier produit des rendements qui s’approchent de ceux produitspar les obligations, il finit toujours par y avoir une correction.

C) La surconstruction:Les marchés les plus touchés sont ceux qui ont été les moins disciplinés;la construction sans prévente ou prélocation engendre des risques importants.

D) Un financement trop facilement accessible:Chaque crise immobilière dont nous avons été témoins était causée par un accèsau crédit largement facilité par des prêteurs trop agressifs en temps de croissanceet qui se retirent quasi complètement lorsque le vent se met à tourner.

Lorsque nous analysons ces phénomènes, nous comprenons mieux pourquoi lemarché deMontréal résiste bien jusqu’à présent à cette récession.D’abord, il n’y a euni «boom» important ni «bust», pas plus qu’on n’a dénoté de surconstruction oud’augmentation démesurée de l’inoccupation. De plus, on a fait moins appel ausurfinancement. Ainsi, les rendements immobiliers sont restés plus raisonnablesque ceux des autres marchés nord-américains.

Il ne faut cependant pas crier victoire trop rapidement puisque notre principalpartenaire commercial demeure les États-Unis, qui ne sont pas tout à fait sortisdu pétrin. Nous y observons, entre autres:

• Une devise (US) qui se déprécie et qui crée une pression à la hausse sur le dollarcanadien, ce qui est mauvais pour nos exportations, surtout au Québec et en Ontario.

• Plus de 3,5 trillions de financement commercial à renouveler dans les deux outrois prochaines années. Avec les pertes de valeurs immobilières (de 30 à 45%)enregistrées jusqu’àprésent, plusieurspropriétaires, projets etbanques sont à risque.

Une des solutions qui peut être envisagée pour corriger le problème de pertesde valeurs est de créer de l’hyperinflation pour inverser la tendance actuelle.Cependant, l’hyperinflation amène un risque important d’augmentation destaux d’intérêts. Et c’est reparti !,

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:JBCPARDEN

ISLEMELIN

FRÉDÉRIC SAINT-MLEUX, M. ENV.,CONSULTANT ET CONSEILLER ENENVIRONNEMENT ET EN GESTION DES MATIÈRESRÉSIDUELLES, RCI ENVIRONNEMENT INC.

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desrésultatsdécevants,unplanderelèveencourageant

Gestion des matières résiduelles

RETARD DUSECTEUR MUNICIPAL:

À l’orée de 2010, on peut conclure que l’objectif de

mise en valeur de 65%desmatières résiduelles en 2009

visé par la Politique québécoise de gestion des matières

résiduelles 1998-2008 n’a pas été atteint.

e dernier portrait provincial dela gestion desmatières résiduellesau Québec, celui de 2006, éta-

blissait le taux de récupération et devalorisationdes12,95millionsde tonnesde résidus générés à 52%, tout secteurconfondu (municipal, ICI et CRD). Quantau secteur municipal, sa performancen’atteignait que 32% de récupération.Plusrécemment, lebilan2008de l’agglo-mération de Montréal faisait écho d’uneperformance de 28,6%, soit 300000tonnes récupérées des 1045700 tonnesde résidus générés. Des chiffres encoretrès loin des objectifs établis.

S’il ne sert à rien d’en identifier ici lescauses, il peut être mentionné quel’inexistence de certains services, dontcelui de la collecte généralisée desmatières organiques, explique en partieles piètres performances des derniersbilans. Il est également reconnu que lesmodalités des services de collecte (type,fréquence)sontdesparamètresimportantsqui influencent le taux de récupération.

Voilà pourquoi Montréal s’est doté d’unnouveau Plan directeur de gestion des

matières résiduelles de l’agglomération deMontréal 2010-2014, repoussant par lefait même de cinq ans son échéancier.Les principaux énoncés de ce plandirecteur sont d’implanter de nouvellesinfrastructures de traitement et d’élimi-nation des orduresménagères dans uneperspective d’autonomie sectorielletout en évaluant les options de traite-ments biologiques et thermiques desmatières organiques et des déchetsultimes, notamment celles générantd’importantes quantités d’énergie.

Pour concrétiser cette «nouvelle phase»et nepas reporter ànouveauau futur lesobjectifs ciblés par la politique, dessolutions de collecte adaptées auxtraitements sélectionnés devront êtremises en place. Les secteurs munici-pal et privé se doivent de partager desorientations similaires afin qu’un frontcommun mène à une concertation desacteurs.

Certainesentreprisesdésirents’impliquerdans cette ère de changement, car c’esten équipe que d’ambitieuses percées seproduisent.,

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desrésultatsdécevants,unplanderelèveencourageant

RETARD DUSECTEUR MUNICIPAL:

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n effet, cette période, si elle est

adéquatement planifiée, pourra

offrir au vendeur de nombreux

avantages, notamment celui de réduire

les risques de retard important ou de

réduction inutile du prix de vente.

Nous dressons ci-dessous une liste,

non exhaustive, de certains éléments

qu’un vendeur devrait considérer

durant cette période.

Consentements etrenonciations des tiersLe vendeur devrait examiner les docu-ments pertinents relativement auxcontrats affectant son immeuble afind’établir clairement les droits de pre-mier refus qui devront faire l’objet derenonciationsoudesconsentementsquidevront être obtenus pour en permettrela vente. En effet, dans certains cas, lesdélais nécessaires pour l’obtention derenonciationsoudeconsentementspour-raient être considérables. La présencede tels droits pourrait aussi faire peurà certains acheteurs potentiels quipréféreront éviter des délais et desnégociations additionnelles. Si levendeur débute le processus d’obtentionde ces consentements et renonciations

avant la mise enmarché de la propriété,cela lui permettra de réduire considéra-blement les risques de retard de lavente de son immeuble et rassurera lesacheteurs potentiels.

ChargesLe vendeur devrait aussi faire lesrecherches appropriées afin de déter-miner s’il existe des hypothèques ouautres charges grevant sa propriétéqui ont été remboursées, mais quiapparaissent toujours aux registres ouencore qui y ont été inscrites par erreur.La mainlevée d’une charge peut néces-siter des délais importants, en particuliersi celle-ci a été remboursée depuislongtemps puisqu’il est alors difficilede retracer le signataire approprié. Deplus, dans l’éventualité où le créancierne peut être retracé ou ne dispose plusde l’existence légale, des délais addi-tionnels pourraient être encouruspuisqu’il faudra alors obtenir uneordonnance du tribunal pour obtenirla mainlevée.

Le vendeurpourrait aussi vouloirmettreen place les servitudes nécessaires afinde documenter des situations existantes

ME JAMES PAPADIMITRIOU

AVOCAT SPÉCIALISÉ EN DROIT COMMERCIAL,

ET PARTICULIÈREMENT EN DROIT IMMOBILIER

ET EN SERVICES FINANCIERS, ASSOCIÉ

AU SEIN DU CABINET BLAKES, À MONTRÉAL

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Vos droits et vos obligations

L’IMPORTANCEDELAVÉRIFICATIONDILIGENTEPRÉALABLE

À LA MISE EN MARCHÉD’UNE PROPRIÉTÉLe nouveau climat de prudence et de méfiance des acheteurs

qui s’est installé dans le marché immobilier rend la période de

vérification diligente avant la mise en marché d’un immeuble

plus importante qu’elle ne l’a jamais été.

L’IMPORTANCEDELAVÉRIFICATIONDILIGENTEPRÉALABLE

À LA MISE EN MARCHÉD’UNE PROPRIÉTÉ

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(par exemple, un propriétaire de deux propriétés contiguësqui souhaite n’en vendre qu’une pourrait vouloir établir lesservitudes nécessaires afin de régulariser l’utilisation de voiesd’accès communes) ou encore obtenir des dérogations dela municipalité où se trouve l’immeuble relativement à lanon-conformité du bâtiment avec les règlements de zonage(tel le non-respect des marges de recul).

De tellesmesuresprisesdès ledébutduprocessuspermettrontd’éviter des demandes de l’acheteur pour la prolongation desdélais ou encoredes demandes pour la réductionduprix. Ellespermettront aussi au vendeur de contrôler le processus devente, lui assurant d’éviter des négociations additionnelles.

L’état physique de la propriétéLa période préalable à la mise en marché d’un immeuble estun bonmoment pour évaluer à quels examens physiques de lapropriété les acheteurs éventuels seront susceptibles deprocéder. De nos jours, les acheteurs accordent une impor-tance particulière aux examens environnementaux, lesquelsoccasionnent souvent des délais importants. Il pourrait donc

s’avérer fort utile pour le vendeur de procéder à une évaluationenvironnementale de phase 1 et, au besoin, une évaluationenvironnementale de phase 2 avant de mettre sa propriété envente. Cette pratique prudente lui permettra de contrôlerle processus et les délais relatifs à ce type d’examens, enparticulier si des lettres de fiabilité (reliance letters) en faveur del’acheteur potentiel sont négociées dès le départ avec leconsultant. Cela pourra réduire considérablement les délaisde la périodede vérificationdiligente de l’acheteur et attirer desacheteurs, qui y verront une réduction de leurs propres coûts.

ConclusionBien que les considérations pratiques et monétaires dictent,dans une large mesure, la portée des examens préalables à lamise en marché d’une propriété, le vendeur prudent devraitexaminer lesmesuresàprendre, leurscoûtset leursconséquencespositives éventuelles, puis prendre unedécision informée. Si levendeur « connaît » réellement sa propriété, peut prévoir lesproblèmes qui pourraient survenir au cours du processus devente et offrir des solutions ou des choix raisonnables, lesdélais seront réduits et le prix de vente éventuel, maximisé.,

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34 IMMOBILIER COMMERCIAL —Automne 2009

une manière générale, le cour-tier commercial doit, et devra :

Administrer ses affaires;

Analyser tout projet visant une opérationde courtage relative à la vente, l’achat,l’échange et la location d’un immeuble,d’un terrain commercial ou d’uneentreprise et… conseiller son client;

Mener à terme l’opération de courtagecommercial.

Évident, n’est-ce-pas? Certainement!Mais dans l’esprit du législateur, et danscelui du futur organisme régulateur,ces compétences générales devront setraduire par six compétences-clés quetout aspirant courtier commercial devramaîtriser afin de passer avec succèsl’examen.

Les six compétences-clés>Agir de façon éthique et responsable;

>Gérer ses activités professionnelles;

>Recourir aux règles de droit généraleset particulières dans les opérationsde courtage commercial;

>Estimer la valeur de l’actif;

>Effectuer les opérations de courtagerelatives à la vente, l’achat, la locationou l’échange d’un immeuble autre querésidentiel, incluant les entreprises;

>Analyser financièrement un projetimmobilier d’entreprise.

Lorsque viendra le temps de choisirun établissement d’enseignement pourla formation, il faudra tout d’abordvous assurer que celui-ci offre le pro-gramme Courtier commercial.

N’oubliez pas de vous informer égale-ment si celui-ci a une politique dereconnaissance des acquis et desexpériences. Il s’agit d’un avantageimportant pour le futur courtier com-mercial, qui pourrait ne pas avoir àsuivre tous les cours du programme.

Finalement, la proximité de l’établisse-ment d’enseignement, sa réputationainsi que sa notoriété, la possibilité d’ysuivre les formations en classe virtuellede même que son implication sociale(par l’entremise d’une fondation, etc.)figurent parmi les autres points à éva-luer pour arrêter votre choix. ,

1 Au moment d’écrire ces lignes, cette loi étaitadoptée, mais pas encore en vigueur.

FRANCINE FORGETDIRECTRICE GÉNÉRALE DU COLLÈGEDE L’IMMOBILIER DU QUÉBEC

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Formation continue

OONN YY EESSTT PPRREESSQQUUEE……

L’arrivée de la nouvelle Loi sur le courtage immobilier1

est un bon moment pour réviser les compétences qui

seront exigées pour l’exercice du courtage commercial.

PHOTO: JBC PAR ROSAIRE TURCOTTE

OONN YY EESSTT PPRREESSQQUUEE……

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DE PLUS EN PLUS DE MUNICIPALITÉSPROFITENT DES MEILLEURESPRATIQUES FAVORISANTLES BÂTIMENTS DURABLES

esmunicipalités doivent s’adapteraux réalités environnementalesactuelles et futures qui «viennent

du ciel». Les changements climatiquesne laissent personne de glace etmotivent les citoyens à s’isoler toujoursdavantage du monde extérieur, dumoins en matière d’habitat.

Les entrepreneurs, par conscienceécologiqueouéconomique,ontcomprisle message et s’efforcent de rendre lesimmeubles plus efficaces sur le planénergétique.Lesgouvernements fédérauxet provinciaux offrent des subventionset des programmes comme Novoclimatpour répondre à la demande populaire.Les municipalités québécoises, elles,multiplient les initiatives afinde favoriserle développement de l’écoconstruc-tion et l’établissement d’habitationsplus vertes.

Même si les municipalités qui agissentconcrètement demeurent minoritaires,elles sont de plus en plus nombreuses àannoncer ou à compléter des projetsvisant l’obtention d’une certification

LEED. Qu’il s’agisse de bâtimentsmunicipaux, commerciaux, industrielsou résidentiels, construire selon desprincipes respectueux de l’environ-nement est en effet régi par des normesmenant à des certifications précises. Lanotion étant encore nouvelle, diversorganismes tels Écohabitation ou ladivisionQuébecduConseildubâtimentdurableduCanada (CBDCa) se chargentdonc de faire connaître les principesLEED aux municipalités.

C’est aussi pourquoi, lors de sesdernières Assises annuelles tenues àGatineau, l’Union des municipalités duQuébec (UMQ) a présenté un atelierintitulé «Développement durable :comment les municipalités peuvent-elles profiter des meilleures pratiquesfavorisant les bâtiments durables?» Lesparticipants y ont appris que plusieursavantages favorisent lesbâtimentsàhauteperformance, car ceux-ci consommentmoins d’énergie que les bâtiments tra-ditionnels, font une utilisation plusefficace de l’eau et offrent des espacesintérieurs plus sains.

M. JEAN-GUY BRETONMAIRE DE LA MUNICIPALITÉ DE LAC-ETCHEMINET PRÉSIDENT DE LA COMMISSION DEL’AMÉNAGEMENT ET DES TRANSPORTS DEL’UNION DES MUNICIPALITÉS DU QUÉBEC

L

Chronique municipale

DE PLUS EN PLUS DE MUNICIPALITÉSPROFITENT DES MEILLEURESPRATIQUES FAVORISANTLES BÂTIMENTS DURABLESLe développement durable et la préoccupation écologique ne sont

plus uniquement l’affaire des grandes villes. De plus en plus de

municipalités se lancent dans une démarche de développement

durable qui mise sur un apprentissage collectif. La certification

écologique des bâtiments devient alors un incontournable.

PHOTO:JBCPARDENISLEMELIN

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Des spécialistes de la construction«verte» ont dressé aux élus un portraitdes différentes avenues menant à unaménagement du territoire qui encou-rage l’essor des bâtiments durableset rend possible les constructionsrespectant les diverses certifications.Ils ont constaté que ces projets peuventparfois même réduire la demande enservices d’infrastructures. En outre,l’utilisation de technologies moinsénergivores et de modes de construc-tion innovants contribuent à amoindrirconsidérablement les impacts surl’environnement, améliorant ainsi laqualité de vie de la collectivité.

On a remarqué quepour construire desédificesmunicipaux, desmaisons et des

quartiers entiers selondesnormes envi-ronnementales précises et reconnuesdans l’industrie du bâtiment durable,les municipalités ont tout à gagner àtravailler avec les entrepreneurs.

L’UMQ souhaitefavoriser la constructionde bâtiments durablesConsciente que les municipalités duQuébec veulent davantage mettre enpratique les principes dudéveloppementdurable en saisissant, entre autres, lesopportunités offertes par les bâtimentsdurables et les différentes certificationsécologiques, l’UMQ a adopté, lors deson conseil d’administration du 19 juindernier, une résolution visant à sensi-biliser le gouvernement au fait qu’il

doit encourager la construction debâtiments durables. L’Union demandeainsi au gouvernement de créer desprogrammes d’incitatifs financiers quipousseraient le milieu municipal àmettre des projets de l’avant.

De son côté, le ministère des Affairesmunicipales, des Régions et del’Occupationduterritoirea faitconnaîtreson désir d’accompagner les munici-palités dans leur volonté d’entreprendreune démarche de développementdurable au sein de leur communauté.Le Ministère prévoit publier une sériede documents touchant la planificationterritoriale et le développement durable,dontunguidedesbonnespratiquespourpromouvoir les bâtiments durables. ,

Le Centre sportif de Gatineau, un bâtiment de 50,4 M$, est en attente d’une certification LEED.

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Contratsdesorganismespublics:

LES NOUVELLESRÈGLES APPLICABLES

ette réforme a conduit à l’adop-tion du texte de la nouvelle Loisur les contrats des organismes

publics L.R.Q. c. C-65.1 («LCOP») etde ses trois règlements d’application :le Règlement sur les contrats d’appro-visionnement des organismes publics,c. C-65.1, r. 1 («RCA»); le Règlement surles contrats de services des organismespublics, c. C-65.1, r. 2 («RCS») et leRèglement sur les contrats de travauxde construction des organismes publics,c. C-65.1, r. 3 («RCTC»), lesquels sontentrés en vigueur le 1er octobre 2008.

Cette nouvelle loi et ses règlementsd’application ont pour objectif d’uni-formiser les règles et conditions relativesauxcontrats conclusentreunorganismepublic et des contractants privés, et defaciliter la tâche des fournisseurs debiens, des prestataires de services etdes entrepreneurs lorsqu’ils répondentaux appels d’offres, le tout dans lerespect du principe de la libre concur-rence et de celui du traitement intègreet équitable des concurrents.

La LCOP et ses règlements d’applicationuniformisent les pratiques relativementà la conclusiondes contrats suivantsparles organismes publics :> Les contrats d’approvisionnement, in-

cluant lescontratsd’achatoudelocationde biens meubles, lesquels peuventcomporter des frais d’installation, defonctionnementoud’entretiendesbiens;

> Les contratsde travauxdeconstructionvisés par la Loi sur le bâtiment pourlesquels le contractant doit être titu-laire d’une licence;

> Les contrats de services;> Les contrats de partenariat public-

privé et tout autre contrat déterminépar règlement du gouvernement.

Plusparticulièrement, laLCOPetsesrègle-mentsvisent lesorganismespublicssuivants:> Les ministères et les organismes de

l’administration gouvernementale;> Les établissements du réseau de la

santé et des services sociaux;> Les établissements du réseau de l’édu-

cation(plusprécisément: lescommissionsscolaires, les collèges d’enseignementgénéraletprofessionnelet lesétablisse-ments universitaires).

Il est à noter que les municipalités et lesvilles ne sont pas assujetties à la LCOPElles demeurent toutefois soumisesaux dispositions de la Loi sur les citéset villes et à celles du Code municipal.

La LCOP et ses règlements d’applicationprévoient deux principaux modes d’attribu-tiondescontrats:leprocessusd’appeld’offrespublic et le contrat conclu de gré à gré.

Tout d’abord, un organisme public doitobligatoirement recourir à la procédured’appel d’offres public, notamment pourtout contrat d’approvisionnement, deservices ou de travaux de construction

ME LISE BERGERON, ASSOCIÉE AU SEIN DE LAFIRME STEIN MONAST S.E.N.C.R.L. DE QUÉBECET BÂTONNIÈRE DU BARREAU DE QUÉBEC,SPÉCIALISTE DU DROIT IMMOBILIER,ADMINISTRATIF ET MUNICIPAL

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En toute justice

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Contratsdesorganismespublics:

LES NOUVELLESRÈGLES APPLICABLESLe législateur a entrepris une réforme des règles applicables

aux contrats des organismes publics québécois.

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comportant une dépense égale ousupérieure au seuil minimal prévu danstout accord intergouvernementalapplicable pour ces contrats. Pour touslesorganismesettouslestypesdecontrat,ceseuilminimalviseuncontratcompor-tant une dépense supérieure ou égale à100 000$, sauf en ce qui concerne uncontrat d’approvisionnement pour unministère ou un organisme gouverne-mental, auquel cas le seuil minimal viseun contrat comportant une dépensesupérieure ou égale à 25000$.

Dans le secteur immobilier, le seuilminimal pour procéder à un appeld’offres public vise donc les contratsimpliquant une dépense supérieureou égale à 100000$. La LCOP et leRCTC prévoient toute une série derègles encadrant le processus d’appeld’offres public, notamment quant aucontenu de la publication de l’avisd’appel d’offres dans le Système élec-tronique d’appel d’offres (SEAO), aucontenu obligatoire des documentsd’appel d’offres, aux conditions d’ad-missibilité d’un entrepreneur, auxconditions entraînant le rejet automa-tique d’une soumission, au droit d’unorganisme de refuser un entrepreneurdanscertainescirconstancesparticulières,à lamodificationdesdocumentsd’appeld’offres par addenda, à l’exigence d’unegarantiedesoumission,auxétapessuivantla réceptiondes soumissions (dont l’ou-verturedessoumissions),à l’examendessoumissions et aux modalités d’adju-dication des contrats, à la publicationobligatoirederenseignementsauSEAO(dont notamment le résultat de l’ouver-ture publique des soumissions, le nomdel’adjudicataireetlemontantducontratadjugé) et plusieurs autres règles.

Des règles similaires, et parfois mêmeparticulières, sont prévues dans le RCAet le RCS pour les contrats d’appro-visionnement et de services.

Par ailleurs, la LCOP prévoit que l’adju-dication par un organisme public d’uncontrat comportant une dépenseinférieure au seuil minimal d’appeld’offres peut s’effectuer de gré à gré,mais doit se faire dans le respect desprincipes établis dans cette loi.L’organisme public peut aussi conclurede gré à gré un contrat comportantune dépense supérieure au seuilminimal prévu pour un appel d’offresdanscertainscas, entreautresenraisond’une situation d’urgence, lorsqu’unseulcontractantestpossibleoulorsqu’ils’agit d’une question de nature confi-dentielle et qu’il est raisonnable decroirequesadivulgation,dans lecadred’un appel d’offres public, pourrait encompromettre la nature ou nuire dequelque autre façon à l’intérêt public.

En somme, une panoplie de nouvellesrègles régissent les fournisseurs, lesprestataires de services et les entre-preneurs lorsqu’ils participent à desappels d’offres lancés par des organis-mes publics. Bien que ces dernierssoient tenus de respecter le principedu traitement intègre et équitable dessoumissionnaires, il peut s’avérerjudicieux pour les fournisseurs, lesprestataires de services et les entre-preneurs qui répondent aux appelsd’offres de se faire conseiller sur cesnouvelles règles, que cela concerne lafaçon de remplir les formulairesobligatoires de soumission, le proces-sus d’appel d’offres lui-même ou lavalidité du processus d’appel d’offressuivi par un organisme.

Soumissionnerestdevenupourplusieursconcurrents un moyen important de sevoir adjuger un contrat, voire même unmodeobligatoire lorsquela loi leprévoit.Dans le contexte où la concurrence estparfois féroce, les fournisseurs, les pres-tataires de services et les entrepreneursdoivent être à l’affût de leurs droits.,

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activitédedéveloppement

es conditions économiques àQuébec en 2009 ont été excel-lentes, si l’on considère que le

reste de l’Amérique du Nord se relèvepéniblement d’une grave récession.Le revenu personnel des habitantsa augmenté de 3,0% en 2009 àQuébec, par rapport à seulement0,7% pour la moyenne des Canadiens.Le PIB, quant à lui, ne s’est replié quede 0,6%, comparativement à -2,5%au Canada. Et Québec est la seule

région métropolitaine au pays (excep-tion faite deRégina) qui a vu son taux dechômage descendre entre juillet 2008et juillet 2009 pour se situer à 4,8%.

L’activité a été particulièrement effer-vescente sur le marché multifamilial,avec près de 1 000 nouvelles mises enchantier d’unités d’appartements enlocation ou en copropriété au 3e tri-mestre 2009. Une hausse de 73% parrapport au 3e trimestre 2008!

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STEVE GILBERTDIRECTEUR GÉNÉRAL ET ÉVALUATEUR SÉNIOR,GROUPE ALTUS QUÉBEC

activitédedéveloppement

SOUTENUE SUR LEMARCHÉ IMMOBILIERDE QUÉBEC EN 2009

SOUTENUE SUR LEMARCHÉ IMMOBILIERDE QUÉBEC EN 2009

Marché immobilier de Québec

L

Plusieurs se souviendront de l’année 2009 comme d’une année

de vaches maigres, où l’immobilier a été frappé de plein fouet par

la récession et la crise financière mondiale. Or, tandis qu’à Montréal,

la plupart des vastes projets immobiliers sont sur la glace, les

promoteurs immobiliers de Québec ont marqué des points

(aucune allusion fortuite au possible retour des Nordiques…)

et les grues se sont davantage activées en 2009 qu’avant la

récession. Comment donc expliquer qu’à Québec, des promoteurs

immobiliers locaux aient choisi 2009 pour lancer leurs chantiers

d’envergure? N’était-ce pas le pire moment pour le faire?

3e trimestre 2008 3e trimestre 2009 % variationUnités en copropriété 182 470 61%Unités locatives 75 490 84%TOTAL 257 960 73%

Source : SCHL

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Les projets de condos ont pullulé tant en Haute-Ville qu’enpériphérie, et ceux qui concernaient les appartements se sontécoulés à un rythme soutenu. La demande est essentiellementvenue de deux groupes: les premiers acheteurs, qui paiententre 175$ et 200$ le pied carré pour des édifices abordablesen banlieue, et les baby-boomers, qui cherchent un produit dequalité supérieure. Dans cette catégorie, les acheteurs paientjusqu’à 350$ le pied carré pour les complexes les plus pres-tigieux de la Haute-Ville.

Les plus imposants projets lancés cette année l’ont été presqueexclusivement par des promoteurs immobiliers de Québec. Auniveau du multifamilial, le promoteur Logisco développe prèsde Lebourgneuf Les Boisés de la Colline, un complexe de236 logements (25M$ d’investissement). Un peu plus au sud,le promoteur Beaudet & Saucier a mis en chantier son projetde 1 100 unités Les Jardins de Vérone (un investissement de100 M$). D’ailleurs, selon M. Claude Beaudet, président deBeaudet & Saucier, Québec n’a pas ressenti les effets de larécession et les unités locatives de qualité ont trouvépreneurs auprès de la clientèle des baby-boomers. La vaste

gamme de services offerts à même les nouveaux complexeslocatifs dehaute densité permettent à une clientèle vieillissantede retarder la transition vers les résidences pour personnesâgées autonomes. Un créneau prometteur.

La Cité Verte est un autre excellent exemple de la forte activitéde construction de la capitale. Ce nouveau quartier, situéen Haute-Ville, répond aux critères les plus élevés en matièrede développement durable. Il comptera 800 logements encopropriété et en location ainsi que des espaces commerciaux,misant sur lamixitéet la synergiedusite. SelonM. JeanMorency,pdg de SSQ Immobilier, promoteur du projet, 75 personnes sesont déjà inscrites sur la liste afin de réserver leur appartement.

À Lévis, le développement du nouveau Quartier Miscéo a étélancéavec laconstructiond’unepremièrephased’appartementsen copropriété. À terme, ce projet de 200 M$ regrouperaautour du nouveau Centre de congrès et d’expositions deLévis divers complexes à usagemixte comprenant habitations,commerces, résidences pour personnes âgées, espaces verts etimmeubles de bureaux.


Lise BergeronKarine DionneSylvie DrouinMaxime Duval-Charland

Édifice Stein Monast, 70, rue Dalhousie, bureau 300Québec (Québec) G1K 4B2

www.steinmonast.ca

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Du côté des immeubles de bureaux,près d’un million de pieds carrés debureaux–surunmarchélocatif totalde17 millions de pieds carrés – viennentd’être achevés ou le seront prochaine-ment. Les édifices livrés au printemps2009sontdéjàoccupésàplusde90%.La moitié des autres sont loués, et desententes sont en négociation. Il estimportantdementionnerquelemarchédes immeubles de bureaux de Québecafficheleplusfaibletauxd’inoccupationdetoutes lesgrandesvillescanadiennes.

Commeiln’yaeuquetrèspeudecons-tructions en 2006, 2007 et 2008, lesprojets livrésaujourd’hui répondaientàunedemanderefouléesurcemarché,où les pertes d’emplois de bureaux ontété à peine perceptibles pendant larécession. Selon les scénariosd’absorp-tionduGroupeAltus, le tauxd’inoccu-pation à Québec atteindra un sommetde 7,4% en 2011 avant de se replier àenviron 5% dès 2013.

Les Boisés de la Colline

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TABLEAU DES PROJETS COMPLÉTÉS EN 2009Projets Québec Certification visée Promoteur Sous-secteur Superf. de bureaux (pi2)Place de l'Escarpement LEED Or Immostar Lebourgneuf 145 000Complexe d'affaires Lebourgneuf Cagim Lebourgneuf 160 000Le Delta 3 LEED Or La Capitale MFQ Sainte-Foy 165 000Édifice Beenox GM Développement Saint-Roch 110 000TOTAL QUÉBEC 580 000

TABLEAU DES PROJETS EN CONSTRUCTION – LIVRAISON 2010Projets Québec Certification visée Promoteur Sous-secteur Superf. de bureaux (pi2)Tour Cominar Phase 1 LEED Argent FPI Cominar Sainte-Foy 320 000Édifice CSN LEED Or Fondaction Québec Saint-Roch 57 600300, rue Saint-Paul, Place Telus LEED Or Solim Saint-Roch 135 895TOTAL QUÉBEC 513 495

Source : Altus InSite et Groupe Altus

Le Quartier Miscéo

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Mauricie & Les Bois-Francs. Évaluation Mauricie T : 819 372-9733

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Beaucoup de développement,mais peu de transactionsLaBanqueduCanadapeut bien affirmerque la récessionestofficiellementderrièrenous, le système financier commenceà peine à se dégourdir et les liquiditésdont l’industrie a tant besoin pourlancer de nouveaux projets ou financerdes acquisitions ne sont pas encore aurendez-vous. Les seuls promoteursimmobiliers ayant réussi à obtenir dufinancement sont ceux qui jouissaientd’une relationd’affairesbienétablie avecleur prêteur et ils ont dû, malgré tout,se plier à des exigences plus strictes.Même si le marché immobilier se portebien à Québec, les grandes orientationsen matière de critères de financementsont souvent prises à partir de Toronto.

Selon le Groupe Altus, le nombre totalde transactions immobilières réaliséesentre septembre 2008 et juin 2009 achuté de moitié au Canada par rapportà la même période l’année précédente,passant de 2 176 à 1 097. Pour la régionde Québec, le nombre de transactionsn’a chuté que de 14%par rapport à l’andernier, signe que le ralentissement aété beaucoup moins prononcé.

Cela dit, les transactions réalisées àQuébec en2008et2009étaient deplus

petite envergure que celles qui se sontconclues en 2006 et 2007, telles que latransaction des Galeries de la Capitale(360M$), ducomplexeSamuel-Holland(88M$), du portefeuille résidentiel queBeaudet&SaucieravenduàCapReit aucoûtde60M$,duportefeuilledebureauxacquisparAlliedProperties (32,5M$),dePlaceQuébec (45M$)oudu500,GrandeAllée Est (95M$). Rien de tel en 2009 àQuébec.Seuls les promoteurs et investis-seurs locaux ont été actifs sur lemarchéde Québec cette année.

En dépit des bonnes conditions dumarché, notamment au niveau de lademande soutenue, le sondage AltusInSite sur les tendances du marché del’investissement immobilier indiqueunehausse considérable des critères de ren-dement anticipés par les investisseurs.En l’absence de transactions impor-tantes, il est difficile de vérifier si cesaugmentations se sont matérialisées.

Par contre, sur le marché des édificesmultifamiliaux de plus petit gabarit, destransactions réalisées cette année nouspermettent d’observer unehausse cons-tante des prix unitaires. D’ailleurs, danslesegmentdemarchédu6-19logements,les prix ont augmenté de 26 000$ à55 000$ par appartement entre 2002et 2009.

Bref, l’année 2009 à Québec a étémarquée par une forte activité dedéveloppement et même d’investisse-

ment dans le secteur du multirésiden-tiel engénéral. Lemarchédes immeublesde bureaux n’a pas été en reste avec lesnouveaux projets qui se sont ajoutés àl’inventaire. La demande est demeuréesoutenue pour tous les types de pro-duits immobiliers. Avec la reprise mon-diale qui s’amorcera en 2010, le marchéde Québec est bien positionné pourpoursuivre sa croissance. ,

Nombre Superficie totale TauxOCTOBRE 2009 de bureaux de l’immeuble (pi2) d’inoccupation (%)Québec 205 17 051 793 5,5Classe A 23 4 040 193 8,2Classe B 120 10 922 185 4,4Classe C 62 2 089 415 6,1

TABLEAU DES PROJETS EN CONSTRUCTION – LIVRAISON 2010

Source : Altus InSite Octobre 2009

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Nouvelles brèves

LeCentreCDPCapital reçoit la certification LEED-EBOrPropriété de SITQ, le Centre CDP Capital a récemment obtenu la certification environ-nementale LEED for Existing Buildings de niveau Or, décernée par le U.S. Green BuildingCouncil (USGBC). Il est le deuxième immeuble de bureaux au Québec à recevoir cetteprestigieuse reconnaissance.

Cette certification vient s’ajouter aux nombreuses autres déjà reçues par le CentreCDPCapital depuis la fin de sa construction en2002. La plus récente remonte à juin2008,alors que l’immeuble remportait le très convoité prix Édifice de l’année au concoursinternational des prix BOMA dans la catégorie 500 000 à 1million de pieds carrés. Il estégalement certifié BOMA BESt, une norme environnementale régie par BOMA Canada.

Montréal s’enrichitd’un nouveau centrepour les entreprises entechnologies de la santéL’inauguration officielle de l’Espace•Viedu Campus des technologies de la santé(CTS) a eu lieu cet automne en présencede Mme Michelle Laflamme, directricegénérale du Campus des technologies dela santé, M. Gérald Tremblay, maire deMontréal, Mme Manon Barbe, présidentede la Conférence régionale des élus deMontréal, M. André Lavallée, à ce momentmaire de l’arrondissement Rosemont–LaPetite-Patrie, M. Jean François Lalonde,directeur général de la Corporation dedéveloppement économique communau-taire (CDEC) Rosemont–Petite-Patrie etM. Daniel Blais, président de la Table desdirecteurs généraux des caisses Desjardinsde la région est de Montréal.

Sis rue De Gaspé, l’Espace•Vie offre auxjeunes entreprisesœuvrant dans le domainedes appareils et dispositifs médicauxquelque 15 000 pieds carrés de bureauxet de laboratoires ainsi que des adressesd’affaires, des espaces communs et desservices « à la carte », permettant ainsi àune nouvelle typologie d’entreprises des’implanter dans le secteur Bellechasse,à l’ouest du métro Rosemont.

Une nomination chez Inspec-SolM.Steve Lécuyer, ing. et vice-présidentde la firme Inspec-Sol inc.,a le plaisir d’annoncer la nomination deM.Martin Daignault,B.Éd., à titre de chargé de projets en métallurgie.

M. Daignault est détenteur d’un baccalauréat en éducation del’Université duQuébec àMontréal. Il possède la qualificationIIW-P décerné par l’organisme International Institute ofWelding. Ayant œuvré durant huit ans pour le Bureau cana-dien de soudage au poste de coordonnateur de la formation,il a développé de nombreux programmes techniques reliés àl’inspection et a formé des centaines d’inspecteurs, de super-viseurs et d’ingénieurs en soudage au sein d’entreprises tellesqu’Hydro-Québec, Transports Québec et Rolls Royce.

Travaillant dans le domaine depuis 20 ans, M. Daignault est aussi président du chapitredeMontréal de l’Association canadienne de soudage (ACS). Il est également membre ducomité technique national pour Compétences Canada.

Vers des sphères dedéveloppement plusnordiquesMme Suzanne Méthot, conseillère audéveloppement et relationniste de presseà la Société de développement Angus(SDA), a récemment quitté ses fonctionsafin de relever les nouveaux défis du postede directrice régionale pour l’Initiativeboréale Canadienne (IBC).

La Société immobilière du Canada nomme un nouveauvice-président pour le QuébecM. Mark Laroche, président-directeur général de la SociétéImmobilière du Canada CLC limitée, a récemment annoncéla nomination de M. Cameron Charlebois au poste de vice-président, Immobilier, Québec. M. Charlebois dirigera doncdorénavant les activités immobilières de la Société dans laprovince. Diplômé des universités McGill et Hertfordshire(Angleterre), il compte plus d’une trentaine d’années d’expé-rience en architecture, en aménagement immobilier, en ges-tion municipale ainsi qu’en gouvernance au sein du secteurbénévole et communautaire. Il a également été président etdirecteur général de l’IDU de 1997 à 2002. P

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AXIMA Services devient COFELY ServicesDepuis quelques semaines, AXIMA Services, chef de file en matière de gestion techniquemultiservice, gestion énergétique et gestion des installations, opère sous le nouveau nomde COFELY Services, s’intégrant à GDF SUEZ. Ce changement n’altère cependant enrien la qualité de son service à la clientèle, qui reste la valeur essentielle de l’organisation.Celle-ci continue donc d’offrir des solutions novatrices et durables pour l’exploitation etl’entretien de bâtiments et d’infrastructures techniques.

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Nouvel espacede restaurationau Carrefour LavalAprès 14 mois de travaux, la CorporationCadillac Fairview Limitée a dévoilé lesespaces fraîchement rénovés du CarrefourLaval, où se trouve maintenant LeQuartiergourmet. Pour Cadillac Fairview, il s’agitd’un investissement de 54 M$ qui a pourbut d’inscrire la diversité culinaire au menude l’expériencemagasinage. L’espace compte1 200 places et respecte le programmeLE VERT ÇA RAPPORTEMC de CadillacFairview. La rénovation de l’ancienne airede restauration, qui constitue la dernièrephase du projet, a déjà débuté et devraitse terminer à l’automne 2010.

Des étoiles chez ArcturusLa Société immobilière Arcturus est fière d’annoncer que Mme Lise Ricard, gestionnaireimmobilière principale, a été retenue comme finaliste dans la catégorie «Étoile montante»dans le cadre de la remise des premiers Prix d’excellence de CREWMontréal, qui a eu lieurécemment au Parquet duCentreCDPCapital. Cette distinction vise à souligner les accom-plissements des femmes qui œuvrent dans le domaine de l’immobilier commercial depuismoins de 10 ans. Également, Arcturus souligne l’arrivée de M. Sébastien Coulombe auposte de gestionnaire immobilier dans son équipe du bureau régional de Montréal et deMme Julie Latulippe comme gestionnaire immobilière du Centre Terrarium, à Pointe-Claire.

Du nouveau au Groupe SMRM. Jean-Yves Roy, président du Groupe SMR, est heureux d’accueillir une nouvelle filialedans ses rangs. En effet, M. Michel Lamoureux et toute son équipe de Groupe UrgenceSinistre du Suroît (maintenant Services Après-Sinistre du Suroît) deviennent membresde la grande famille du Groupe SMR. Cette venue provoquera une synergie encore plusgrande au sein du Groupe SMR et permettra d’offrir de plus vastes services à sa clientèle.

Un tout nouveau bureau pour Avison YoungM. Bernard Poliquin, président-directeur général d’Avison Young au Québec, est heureuxd’annoncer l’ouverture d’un deuxième bureau d’Avison Young aux États-Unis. AprèsChicago en janvier, l’entreprise canadienne prend son envol à Washington, DC ce mois-ci. L’objectif à court terme est d’avoir une présence dans les 10 marchés principaux desÉtats-Unis en plus de ses 11 bureaux au Canada.

Avis de nominationLe Groupe Cholette est heureux de présenterM. Yves Nichols au poste de vice-président,Division investissement.M. Nichols propo-sera aux investisseursnord-américains eteuropéens des solu-tions innovatrices enmatière de finance-ment et d’investisse-ment dans le marchéde l’immobilier et dela copropriété.

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L’IndustrielleAlliance, un proprié-taire de confianceL’Industrielle Alliance, Assuranceet services financiers inc. arécemment remporté le premierprix Pérennité Les Affaires pour sapropriété La Tour BNP (1981McGill College). Ce prix, décernépar l’Ordre des architectes duQuébec (OAQ), souligne ladurabilité et les qualités architec-turales d’un bâtiment public érigéau Québec il y a 25 ans ou plus.P

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Nous vous invitons

à nous faire parvenir

vos communiqués

et nouvelles brèves

concernant l’immobilier

commercial à

[email protected]

De gauche à droite : Mme Julie Roy, v.-p., M. Jean-Yves Roy, président du Groupe SMR,M. Michel Lamoureux et Mme Jacinthe Ménard

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46 IMMOBILIER COMMERCIAL—Automne 2009

FICHE D’ABONNEMENT

NOM

PRÉNOM

TITRE

NOM DE L’ENTREPRISE

SECTEUR DE L’ENTREPRISE

ADRESSE

BUREAU

VILLE

PROVINCE

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TÉLÉPHONE

TÉLÉCOPIEUR

COURRIEL

SIGNATURE

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— Une fois la fiche complétée et signée, bien vouloir nous la transmettre,par télécopieur, au 450 446-1442.

— L’abonnement débutera avec le premier numéro publié après laréception de cette fiche.

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f Oui, veuillez nous abonner au magazine Immobilier Commercial.

599, boulevard Sir-Wilfrid-Laurier, Belœil (Québec) J3G 4J1Téléphone : 450 446-2006 Sans frais : 1 866 446-3185Télécopieur : 450 446-1442www.immobilier-commercial.ca

VEUILLEZ PHOTOCOPIER LA FICHE D’ABONNEMENT ET LA TRANSMETTRE PAR TÉLÉCOPIEUR AU 450 446-1442

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PHOTO:ISTOCKPHOTO.COMPARADAMKORZEKWA

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